BERICHT FRANKFURT MARKT- BÜRO- UND INVESTMENTMARKT - Colliers International
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
FRANKFURT MARKT- BERICHT BÜRO- UND INVESTMENTMARKT 2019 / 2020
34
2
Deutschland | Colliers International
FRANKFURT | 2019 / 2020
City Survey Marktbericht FRANKFURT
CITY FACTS FRANKFURT Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 753 Bürovermietung Frankfurt 2019 Veränderung
gegenüber Vorjahr
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 602
Flächenumsatz 550.500 m² – 10,9 %
Arbeitslosenquote in % 4,9
Vermietungsumsatz 533.700 m² – 12,0 %
Verfügbares Einkommen /Kopf in € 27.138
Spitzenmiete 45,50 € / m² 8,3 %
Durchschnittsmiete 21,30 € / m² 4,9 %
Leerstandsquote 6,9 % 10 bp
Flächenbestand 11,56 Mio. m² 0,6 %
Erzielte Büromieten in € / m²
Teilmarkt Spitzenmiete Durchschnittsmiete
Bankenviertel 47,00 34,00
Westend 35,00 25,00
City 36,00 22,50
Hauptbahnhof / Westhafen 24,00 21,00
Bockenheim 20,00 17,00
Europaviertel / Messe 22,50 21,00
City West 20,00 17,90
Frankfurt Süd 21,00 15,50
Airport 27,00 21,50
Frankfurt West 15,00 12,50
Frankfurt Nord 12,50 9,00
Mertonviertel 14,00 13,00
Ostend West 21,00 15,30
Ostend Ost 13,00 10,50
Niederrad 16,50 14,50
Eschborn 16,00 13,00
Kaiserlei 16,50 13,00
35
3
BÜROVERMIETUNG
City
Marktbericht
FRANKFURT | 2019 / 2020
Survey Deutschland
Flächenumsatz Keine der fünf größten Anmietungen wur-
de im Bankenviertel registriert.
| Colliers International
Der Frankfurter Bürovermietungsmarkt
zeigte sich mit einem Flächenumsatz von
Niederrad positionierte sich mit einem
rund 551.000 m² auch 2019 in einer guten
| Colliers International
Volumen von rund 81.000 m² nur knapp
Verfassung. Die Vorjahreswerte wurden
hinter dem Bankenviertel. Zum erneut
zwar um rund 11 % unterschritten, sowohl
überdurchschnittlichen Ergebnis hat vor
der fünfjährige als auch der zehnjährige
allem die Anmietung der DekaBank mit
Durchschnitt konnten jedoch übertroffen
rund 46.000 m² beigetragen. Auf Platz 3
werden. Nach einem schwachen 3. Quar-
reihte sich die City West ein, die mit nur
tal nahm die Vermietungsaktivität zum
10 Abschlüssen ein Volumen von rund
Jahresende nochmals deutlich Fahrt auf.
48.000 m² erreichte. Marktprägend war
Dominiert wurde der Markt auch 2019
hier vor allem die Anmietung der Stadt
vom Bankensektor, der mit knapp
Frankfurt für das neue Behördenzentrum
156.000 m² einen Umsatzanteil von rund
in der Solmsstraße 27– 37 mit rund
28 % erreichte.
26.500 m², der zweitgrößte Abschluss
des Jahres 2019. Ein mit 45.000 m²
Zum Jahresende konnte sich das Banken-
ebenfalls sehr gutes Ergebnis erreichte
viertel knapp vor Niederrad auf Platz 1
der angrenzende Teilmarkt Bockenheim,
der umsatzstärksten Teilmärkte posi-
vor allem beeinflusst durch die Vermie-
tionieren. Mit einem Umsatz von rund
tung von rund 26.500 m² im Projekt Trade
83.000 m² lag das Ergebnis jedoch über
an die ING-DiBa.
25 % unter dem Vorjahreswert. Insgesamt
waren große Abschlüsse mit mehr als
10.000 m² in der Bankenlage Mangelware:
GRAFIK 1: Büroflächenumsatz in 1.000 m² GRAFIK 2: Büroflächenfertigstellung in 1.000 m²
296
800 300
700 668
606 250
600 548 534 198
200
500
144
400 348 150
125
111
300 92
100 82
200
50
100 42 42
4 12 17
0 0
2015 2016 2017 2018 2019 2017 2018 2019 2020 2021
Vermietung Eigennutzer Fertigstellungen davon vorvermietet / Eigennutzung
36
4
Mieten Entwicklungsschwerpunkte
FRANKFURT | 2019 / 2020
Deutschland | Colliers International
2019 legte die Spitzenmiete um mehr als 2019 überstieg das Fertigstellungsvolu-
8 % bzw. 3,50 €/m² auf 45,50 €/m² zu. men mit rund 125.000 m² erstmals seit
Auch das durchschnittliche Mietniveau ist 2016 wieder die 100.000 m²-Marke. In
bedingt durch eine größere Zahl höher- diesem Jahr wird mit rund 296.000 m²
preisiger Abschlüsse um rund 5 % auf mehr als doppelt so viel Fläche realisiert,
21,30 €/m² gestiegen. wobei sich die Projekte einer hohen
City Survey Marktbericht
Nachfrage erfreuen. So sind bereits 70 %
der 2020 auf den Markt kommenden
Angebot und Leerstand
Büroflächen belegt.
Zum Jahresende standen knapp
794.000 m² für eine kurzfristige Anmie-
Fazit und Prognose
tung zur Verfügung, was einer Leer-
standsquote von rund 6,9 % entspricht. Der Bürovermietungsmarkt verzeichnete
Damit wurde der jahrelange Leerstands- das vierte Jahr in Folge ein Umsatz-
abbau vorerst gestoppt. Auffallend ist volumen von mehr als 550.000 m², was
allerdings das Gefälle zwischen zentralen die andauernde Stabilitätsphase ein-
bzw. zentrumsnahen Lagen und der drucksvoll belegt. Auch alle weiteren
Peripherie. So entfielen fast 40 % des Kennziffern wie die Leerstands- und
gesamten Leerstands auf die Teilmärkte Mietenentwicklung sowie die Vorvermie-
Eschborn, Ostend Ost und Mertonviertel. tungsstände der Projekte zeichneten ein
Damit profitieren ältere Gebäude an durchweg positives Bild des Marktes.
Satellitenstandorten aktuell nur bedingt Ob sich die aktuelle Situation in der Main-
von den positiven Rahmenbedingungen. metropole auch in der neuen Dekade
2020 geraten weitere, teilweise groß- weiter fortsetzen wird, hängt stark von
volumige Bestandsflächen auf den Markt, der Restrukturierung der deutschen
sodass auch im nächsten Jahr von einer Bankenbranche ab.
stabilen bis leicht steigenden Leerstands-
situation auszugehen ist.
GRAFIK 3: Leerstandsquote in % GRAFIK 4: Spitzen- und Durchschnittsmieten
und Leerstand in 1.000 m² in ¤/m²
1.500 50
1.358 45,50
1.289
42,00
41,00
1.200 11,8 % 1.105 38,50
11,2 %
40 37,50
900 784 794
9,6 % 30
600
21,30
20,00 20,30
19,00 18,70
20
300 6,8 % 6,9 %
0 10
2015 2016 2017 2018 2019 2015 2016 2017 2018 2019
Leerstand
Leerstand Leerstandsquote
Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete37
5
INVESTMENT GEWERBEIMMOBILIEN
City
Marktbericht
FRANKFURT | 2019 / 2020
Survey Deutschland
Transaktionsvolumen Landmark-Deals wie der Verkauf des
THE SQUAIRE für über 900 Mio. €, der
| Colliers International
Im Jahr 2019 wurden auf dem gewerbli-
Welle für rund 620 Mio. € oder des T8 für
chen Immobilienmarkt der Mainmetropole
circa 400 Mio. € prägten das Ergebnis
gut 7,8 Mrd. € investiert. Wenngleich dies
| Colliers International
maßgeblich. Nachdem 2018 durch zahl-
einem Rückgang von 19 % gegenüber
reiche Hochhausdeals der Großteil des
dem Rekordvorjahr entspricht, lag das
Kapitals in den Teilmärkten Bankenvier-
Volumen 17 % höher als der Fünf-Jahres-
tel, City und Westend investiert wurde, re-
Durchschnitt.
duzierte sich der Anteil des CBDs 2019
auf rund ein Drittel, da sich das Gesche-
Zu dem starken Ergebnis hat insbesonde-
hen angebotsbedingt in die übrigen Teil-
re eine beispiellose Jahresendrallye
märkte verlagerte. Prominente Transakti-
beigetragen. Mit 50 Transaktionen und
onen abseits des CBD waren neben THE
mehr als 3,9 Mrd. € wurde nahezu die
SQUAIRE die Hochhausdeals THE SPIN
Hälfte des Volumens im letzten Quartal
und 99 West.
des Jahres generiert. Großvolumige
Fast Facts
Investment Frankfurt 2019 2018
Transaktionsvolumen 7.843 Mio. € 9.664 Mio. €
Portfoliotransaktionen 15 % 9%
Internationale Käufer 51 % 51 %
Internationale Verkäufer 55 % 43 %
Wichtigste Nutzungsart Büro 80 % Büro 90 %
Spitzenrendite Büro 3,00 % 3,30 %
GRAFIK 5: Transaktionsvolumen in Mio. ¤ GRAFIK 6: Transaktionsvolumen
nach Assetklasse 2019 Anteil in %
10.000 9.664
10.000 9.664
Büro 80 %
7.843 Büro 80 %
8.000 7.843
8.000 6.912
6.143 6.912
5.687
6.000 6.143 Hotel 10 %
5.687
6.000 Hotel 10 %
4.000 Einzelhandel 3 %
4.000 Einzelhandel23%%
Mischnutzung
Mischnutzung22%%
Grundstücke
2.000 Grundstücke22%%
Industrie/Logistik
2.000 Industrie/Logistik 2 %
Sonstige 1 %
0 Sonstige 1 %
0
2015 2016 2017 2018 2019
2015 2016 2017 2018 201938
6
Angebot und Nachfrage Mit einem Volumen von über 2,7 Mrd. €
und einem Marktanteil von 35 % positio-
FRANKFURT | 2019 / 2020
Deutschland | Colliers International
Im Jahr 2019 konnte das Bürosegment mit
nierten sich Asset- und Fondsmanager an
einem Anteil von rund 80 % seine Rolle
der Spitze der aktivsten Käufergruppen.
als beliebteste Assetklasse bestätigen.
Damit verdrängten sie offene Immobilien-
Nahezu ausnahmslos realisierten die üb-
und Spezialfonds auf den zweiten Rang,
rigen Objekttypen aufgrund der verhält-
nachdem diese im vorherigen Jahr das
nismäßig beschränkten Angebotssituati-
City Survey Marktbericht
Marktgeschehen dominiert hatten. Kom-
on nur einstellige Marktanteile. Einzig
plettiert wurde das Spitzentrio von den
auf das Hotelsegment entfielen rund
Immobilien AGs, die einen Anteil von 14 %
795 Mio. € bzw. rund 10 % des Transakti-
verzeichneten.
onsvolumens. Beeinflusst wurde dieser
Wert vor allem durch die beiden Hilton-
Verkäuferseitig generierten ebenfalls
Hotels im THE SQUAIRE und das am
Vermögensverwalter mit rund 1,5 Mrd. €
Güterplatz entstehende NH Collection
das größte Transaktionsvolumen, womit
Hotel im THE SPIN.
sich ihr Volumen im Vergleich zum Vor-
jahr mehr als verdreifachte. Darauf folg-
Ausländische Investorengruppen ver-
ten Opportunity Fonds und Private Equity
zeichneten mit einem Volumen von knapp
Fonds mit einem Anteil von rund 1,4 Mrd. €
4 Mrd. € bzw. einem Anteil von über 50 %
auf dem zweiten Rang.
eine unverändert hohe Marktpräsenz. Im
großvolumigen Segment über 100 Mio. €
zeigte sich die Dominanz internationaler Renditen
Käufer mit 68 % noch deutlicher. Käufer-
Büroimmobilien verteuerten sich im Jah-
gruppen aus Südkorea waren besonders
resverlauf im gesamten Marktgebiet.
investitionsfreudig, da sie aufgrund hoher
Die Brutto-Spitzenrendite für Büro-
Liquidität und stabiler Rahmenbedingun-
objekte in Frankfurts Bestlagen rangierte
gen des Marktes Investments in die hiesi-
Ende 2019 bei 3,00 % und somit 30 Basis-
gen Big Tickets der Risikoklasse Core
punkte unterhalb des Vorjahresniveaus.
und Core Plus präferieren.
GRAFIK 7: Käufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in % GRAFIK 8: Verkäufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in %
Asset-/Fondsmanager
Asset-/Fondsmanager 3535%% Asset-/
Asset-/ 1919%%
Fondsmanager
Fondsmanager
Offene
OffeneImmobilienfonds/
Immobilienfonds/ 2121%% Opportunity
OpportunityFonds/
Fonds/ 1818%%
Spezialfonds
Spezialfonds Private
PrivateEquity
EquityFonds
Fonds
Immobilien
ImmobilienAGs
AGs 1414%% Projektentwickler/
Projektentwickler/ 1616%%
Bauträger
Bauträger
Private
PrivateInvestoren/
Investoren/ 9 9%% Immobilien
ImmobilienAGs
AGs 9 9%%
Family
FamilyOffices
Offices
Versicherungen
Versicherungen 7 7%% Private
PrivateInvestoren/
Investoren/ 8 8%%
Family
FamilyOffices
Offices
Sonstige
SonstigeInvestoren
Investoren 1414%% Sonstige
SonstigeInvestoren
Investoren 30
30%%
00 1.000
1.000 2.000
2.000 3.000
3.000 00 1.000
1.000 2.000
2.000 3.000
3.00039
7
Aufgrund der Reduzierung der Spitzen- werden, wozu insbesondere die weiterhin
renditen an B-Standorten um 40 Basis- hohe Anziehungskraft für internationales
City
Marktbericht
FRANKFURT | 2019 / 2020
punkte auf 3,50 % näherten sich die Kapital und das gestiegene Preisniveau
Survey Deutschland
Renditeniveaus beider Lagequalitäten beigetragen haben.
weiter an. Die stärksten Preisanstiege
| Colliers International
konnten indes für Büroimmobilien in Angesichts der zu erwartenden Deal-
Peripheriestandorten identifiziert wer- Pipeline mit einigen Großtransaktionen,
| Colliers International
den, die zum Jahresende bei nur noch verbunden mit den gesamtwirtschaftli-
4,35 % notierten. Das entspricht einem chen Rahmenbedingungen und der guten
Rückgang um 55 Basispunkte. Verfassung des Bürovermietungsmark-
tes, ist für das kommende Jahr erneut mit
Einen weiteren Renditerückgang ver- einem hohen Transaktionsvolumen zu
zeichneten zudem Logistik- und Hotel- rechnen. Dazu werden auch weiter stei-
immobilien. Im Jahresverlauf gaben gende Kapitalwerte beitragen, die mit ei-
diese um 30 bzw. 25 Basispunkte nach, ner weiteren Annäherung der Renditeni-
sodass diese im Dezember 2019 bei veaus der Lagequalitäten einhergehen
4,20 % bzw. 3,75 % lagen. werden. Unter Berücksichtigung dieser
Entwicklungen ist für 2020 ein erneut
überdurchschnittliches Trans-
Fazit und Prognose
aktionsvolumen im Bereich von 7,5 Mrd. €
Die Marktentwicklung des zurückliegen- zu erwarten.
den Jahres veranschaulicht die unge-
brochene Attraktivität des Frankfurter
Investmentmarktes, der weiterhin von der
wirtschaftlichen und politischen Stabili-
tät profitiert. Auch im Jahr 2019 konnte an
die Dynamik der Vorjahre angeknüpft
Mietpreissteigerungen und eine zunehmende Flächen-
knappheit in vielen Teilmärkten haben die ohnehin
hohe Nachfrage am Frankfurter Investmentmarkt
zusätzlich befeuert.
KONTAKT
Laura Müller Associate Director | Research
+49 69 719192-29, laura.mueller@colliers.comANSPRECHPARTNER
RESEARCH
Laura Müller Fabian Gust
Associate Director | Research Junior Consultant l Research
+49 69 71 91 92-29 +49 69 719192-5055
laura.mueller@colliers.com fabian.gust@colliers.com
Bildnachweis
Titelseite: Colliers International, Frederic Herrmann
Innenseite: Jannik Selz auf Unsplash
Copyright © 2020 Colliers International Deutschland GmbH
Colliers International
Alle in dieser Broschüre/diesem Dokument enthaltenen Angaben wurden von Colliers International nur für Marketing-
zwecke und allgemeine Informationen erstellt. Colliers International übernimmt keinerlei Garantie oder Haftung für
Deutschland GmbH
jegliche Art der bereitgestellten Informationen, die weder Anspruch auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit erheben. Thurn-und-Taxis-Platz 6
Die Nutzer dieser Broschüre/dieses Dokuments sind dazu verpflichtet, die Richtigkeit der Angaben eigenständig zu
überprüfen. Daher erfolgen die Angaben unter Ausschluss jeglicher Haftung oder Garantie. Diese Broschüre/dieses
60313 Frankfurt
Dokument ist urheberrechtlich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber.
© 2020. Alle Rechte vorbehaltenSie können auch lesen
