BERICHT KÖLNMARKT- BÜRO- UND INVESTMENTMARKT - Colliers International
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KÖLN MARKT- BERICHT BÜRO- UND INVESTMENTMARKT 2018 / 2019
46
2
Deutschland | Colliers International
City Survey Marktbericht
KÖLN | 2018 / 2019
KÖLN
CITY FACTS KÖLN Fast Facts
Einwohnerzahl in 1.000 1.080 Bürovermietung Köln 2018 Veränderung
gegenüber Vorjahr
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in 1.000 568
Flächenumsatz 290.000 m² – 4,0 %
Arbeitslosenquote in % 7,4
Vermietungsumsatz 275.000 m² 0,4 %
Verfügbares Einkommen/Kopf in € 25.364
Spitzenmiete 23,00 € / m² 7,0 %
Durchschnittsmiete 13,80 € / m² 7,0 %
Leerstandsquote 2,8 % – 120 bp
Flächenbestand 7,85 Mio. m² 0,0 %
Erzielte Büromieten in € / m²
Ð
59
Ð
1 Teilmarkt Spitzenmiete Durchschnittsmiete
City 23,00 16,50
Ð57
Köln-Nord Rheinufer 22,50 16,20
Deutz 21,50 16,00
Ð
3
Köln-Ost 15,00 12,80
Ossendorf/ Ossendorf / Niehl 12,50 10,50
Niehl Ehrenfeld / Braunsfeld 14,00 11,70
Köln- Köln-Ost Köln-West 12,00 10,00
West
Ehrenfeld/ Köln-Nord 9,00 8,00
Braunsfeld Ð
4 Sülz / Lindenthal / Klettenberg 16,00 12,50
City Deutz
Ð
4 Köln-Süd 12,50 11,10
Rheinufer
Airport / Porz 11,50 10,40
Sülz/Lindenthal/
Klettenberg Ð
3
Ð
1
Köln-Süd
Ð
59
Ð
555
Airport/
Porz
Ð
553
47
3
BÜROVERMIETUNG
City
Marktbericht
KÖLN | 2018 / 2019
Survey Deutschland
Flächenumsatz Auch im Jahr 2018 sicherte sich die Bran-
che Öffentliche Verwaltung, Verbände
| Colliers International
Der Bürovermietungsmarkt im Stadtge-
und Soziale Einrichtungen den Spitzen-
biet Köln zeigte im Jahr 2018 ein leicht
platz in der Branchenverteilung. Insge-
unterdurchschnittliches Ergebnis mit
| Colliers International
samt entfiel ein Anteil von rund 21 % auf
einem Büroflächenumsatz inklusive
die Öffentliche Hand. So hat beispielswei-
Eigennutzer von 290.000 m². Im Vergleich
se die Gebäudewirtschaft der Stadt Köln
zum Vorjahr ist damit ein leichter Um-
rund 8.500 m² im Hochhaus One Cologne
satzrückgang von etwa 4 % festzuhalten.
in der Venloer Straße angemietet. Nahezu
Der 5-Jahresdurchschnitt wurde eben-
gleichauf folgte die Branche Handel mit
falls um rund 5 % verfehlt, was letztend-
zahlreichen mittelgroßen Anmietungen,
lich mit der zunehmenden Flächenknapp-
die sich auf einen Anteil von 14 % sum-
heit in der Domstadt zu begründen ist:
mierten. Zudem konnten sich – wie
Nutzer entscheiden sich oftmals für eine
bereits im Vorjahr – Anbieter von Co-
Verlängerung im Bestand oder weichen
working-Flächen, allen voran Design
bei starken Expansionen verstärkt auf
Offices, unter den drei anmietungsfreu-
Projektentwicklungen aus. Als umsatz-
digsten Branchen platzieren. Von Design
stärkste Lagen im Jahr 2018 sind die
Offices gab es zum einen den Abschluss
Teilmärkte City, Ehrenfeld /Braunsfeld
über rund 5.600 m² im Projekt Kaiserhof
sowie Köln-Ost und Deutz zu nennen.
und zum anderen den Abschluss über
rund 13.000 m² im Projekt I/D Cologne zu
vermelden. Ebenfalls ins I/D Cologne wird
Siemens seine Kölner Niederlassung mit
etwas mehr als 10.000 m² verlegen.
GRAFIK 1: Büroflächenumsatz in 1.000 m² GRAFIK 2: Büroflächenfertigstellung in 1.000 m²
400 100 95
364 90
80 75
300 274 275
265 65
232 57
60
200
40
100 22
20 17
37 39
28
16 15
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2019 2020
Vermietung Eigennutzer Fertigstellungen davon vorvermietet / Eigennutzung48
4
Mieten Entwicklungsschwerpunkte
KÖLN | 2018 / 2019
Deutschland | Colliers International
Sowohl die Spitzenmiete als auch die Das größte Entwicklungspotenzial bietet
gewichtete Durchschnittsmiete konnten weiterhin die rechtsrheinische Seite des
im Vergleich zum Vorjahr um jeweils rund Stadtgebietes. Hier sind insbesondere die
7 % zulegen. Damit liegt die gewichtete Projekte I/D Cologne in Mülheim, das
Durchschnittsmiete nun bei 13,80 € / m² Deutz Quartier sowie der Deutzer Hafen
und die Spitzenmiete bei 23,00 € / m². zu nennen. Der ehemalige innerstädti-
City Survey Marktbericht
Für das laufende Jahr 2019 sind weitere sche Industriehafen soll in den kommen-
Mietpreissteigerungen zu erwarten. den Jahren zu einem neuen Quartier ent-
wickelt werden.
Angebot und Leerstand
Fazit und Prognose
Durch die guten Vermietungsleistungen
ist der Leerstand in Köln zum Jahresende Dem Kölner Bürovermietungsmarkt ist
2018 nochmals deutlich gesunken. Zum 2018 vor dem Hintergrund der ange-
Ablauf des Jahres waren nur noch spannten Leerstandssituation ein gutes
220.000 m² kurzfristig verfügbar, nahezu Ergebnis beim Flächenumsatz zu be-
100.000 m² weniger als ein Jahr zuvor. scheinigen, wenngleich das Vorjahres-
Dies entspricht einer aktuellen Leer- ergebnis nicht ganz erreicht wurde. Im
standsquote von nur noch 2,8 %. Derzeit laufenden Jahr 2019 ist ein Flächenum-
stehen größere zusammenhängende satz von etwa 260.000 m² als realistisch
Top-Bestandsflächen in den guten Innen- anzusehen, denn die Flächenverfügbar-
stadtlagen nicht mehr zur Verfügung. keit im Bestand wird weiter abnehmen
Potenzielle Mieter müssen in andere und Neuentwicklungen rücken noch
Teilmärkte ausweichen oder in Projekt- stärker in den Fokus. Dadurch sind so-
entwicklungen anmieten. wohl bei der Spitzenmiete als auch bei
der gewichteten Durchschnittsmiete
weitere Steigerungen vorprogrammiert.
GRAFIK 3: Leerstandsquote in % GRAFIK 4: Spitzen- und Durchschnittsmieten
und Leerstand in 1.000 m² in ¤/m²
600 552
25
23,00
7,2 %
500 460 21,20 21,50
20,90 21,00
5,9 % 390
400 20
5,0 % 314
300
4,0 % 220
200 15 13,80
2,8 % 12,90
100 11,50 11,80 11,85
0 10
2014 2015 2016 2017 2018 2014 2015 2016 2017 2018
Leerstand Leerstandsquote Spitzenmiete Durchschnittsmiete49
5
INVESTMENT GEWERBEIMMOBILIEN
City
Marktbericht
KÖLN | 2018 / 2019
Survey Deutschland
Transaktionsvolumen ist, an Hyundai Asset Management oder
auch der Verkauf des Maritim-Hotels am
| Colliers International
Auf dem gewerblichen Investmentmarkt
Heumarkt an Art-Invest.
im Stadtgebiet Köln wurden 2018 insge-
samt rund 1,9 Mrd. € investiert. Im Ver-
| Colliers International
Neben den Großtransaktionen zeigte sich
gleich zum Rekordergebnis des Vorjahres
aber auch im mittleren Segment zwi-
ist damit ein Rückgang um 7 % festzu-
schen 30 und 100 Mio. € mit 16 Transakti-
halten. Gleichwohl geht 2018 als dritt-
onen ein lebhaftes Marktgeschehen.
bestes Jahr in die Statistik ein. Einen
Eine Vielzahl von kleineren Transaktionen
maßgeblichen Beitrag zum sehr guten
unter 30 Mio. € komplettierte das Bild.
Jahresergebnis leisteten insgesamt fünf
Die räumliche Verteilung der Deals
Großtransaktionen im dreistelligen Millio-
konzentrierte sich insbesondere auf
nen-Bereich, wie zum Beispiel der Ver-
den Innenstadtbereich (rund 870 Mio. €)
kauf der ehemaligen Lufthansa-Zentrale
sowie Deutz (knapp 500 Mio. €).
in Deutz, das langfristig an die Bundesan-
stalt für Immobilienaufgaben vermietet
Fast Facts
Investment Köln 2018 2017
Transaktionsvolumen 1.860 Mio. € 2.000 Mio. €
Portfoliotransaktionen 25 % 20 %
Internationale Käufer 52 % 40 %
Internationale Verkäufer 42 % 42 %
Wichtigste Nutzungsart Büro 48 % Büro 50 %
Spitzenrendite Büro 3,75 % 4,25 %
GRAFIK 5: Transaktionsvolumen in Mio. ¤ GRAFIK 6: Transaktionsvolumen
nach Assetklasse 2018 Anteil in %
2.000
1.940
2.000 1.860
1.760
Büro 48 %
Einzelhandel 21 %
1.500
1.316
1.000 Hotel 20 %
500
Industrie/Logistik 6 %
Mischnutzung 4 %
0 Grundstücke 1 %
2014 2015 2016 2017 201850
6
Angebot und Nachfrage käuferseite generierten Opportunity
Fonds / Private Equity Fonds mit rund
KÖLN | 2018 / 2019
Deutschland | Colliers International
Bei der Verteilung des Transaktionsvolu-
380 Mio. € das höchste Transaktionsvolu-
mens nach Nutzungsarten konnte sich
men, dicht gefolgt von Projektentwick-
wie im Vorjahr das Segment Büroimmobi-
lern / Bauträgern mit 340 Mio. €, die ihre
lien auf dem Spitzenrang positionieren.
fertiggestellten Büro- und Hotelprojekte
Insgesamt entfällt knapp die Hälfte des
an Endinvestoren verkauften, sowie
Transaktionsvolumens auf diese Asset-
City Survey Marktbericht
geschlossene Immobilienfonds mit knapp
klasse. Einzelhandelsimmobilien, getrie-
250 Mio. €.
ben durch die Fusion von Kaufhof und
Karstadt und die damit verbundene Trans-
Internationale Investoren konnten auf der
aktion des Kaufhof Hohe Straße, sowie
Käuferseite ihre bereits hohe Markt-
Hotelimmobilien folgen auf den weiteren
aktivität aus dem Vorjahr noch weiter
Rängen mit jeweiligen Anteilen um 20 %.
ausbauen und erzielten 2018 mit 52 %
Insbesondere die sechs registrierten
einen Mehrheitsanteil am Transaktions-
Hotel-Transaktionen verdeutlichen die
volumen. Dabei waren die Herkunfts-
hohe Attraktivität des Hotel-Standorts
länder der Investoren sehr gemischt. Die
Köln. Alle weiteren Assetklassen spielen
höchste Anzahl der Transaktionen geht
nur eine untergeordnete Rolle.
auf das Konto von US-amerikanischen
Investoren, gefolgt von Investoren aus der
Die Käuferseite wurde stark von offenen
Schweiz. Auf Verkäuferseite ist den in-
Immobilienfonds / Spezialfonds mit gut
ternationalen Investoren ein ebenfalls
570 Mio. € Transaktionsvolumen sowie
stattlicher Anteil am Transaktionsvolu-
den Immobilien AGs mit knapp 420 Mio. €
men in Höhe von 42 % zuzuschreiben.
geprägt. Zudem erzielten Vermögensver-
Auch hierbei sind die Herkunftsländer der
walter (Asset / Fonds Manager) mit einem
Investoren sehr vielfältig.
Volumen in der Größenordnung von rund
320 Mio. € einen nennenswerten Anteil
am Transaktionsvolumen. Auf der Ver-
GRAFIK 7: Käufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in % GRAFIK 8: Verkäufergruppen in Mio. ¤ / Anteil in %
Offene Immobilienfonds/ 31 % Opportunity Fonds/ 21 %
Spezialfonds Private Equity Fonds
Immobilien AGs 22 % Projektentwickler/ 18 %
Bauträger
Vermögensverwalter 17 % Banken 13 %
(Asset/Fonds Manager)
Opportunity Fonds/ 10 % Offene Immobilienfonds/ 10 %
Private Equity Fonds Spezialfonds
Projektentwickler/ 6% Geschlossene 7%
Bauträger Immobilienfonds
Sonstige Investoren 14 % Sonstige Investoren 31 %
0 500 1.000 0 500 1.00051
7
Renditen diversifiziert, was eindrucksvoll die inter-
nationale Positionierung der Domstadt
City
Marktbericht
KÖLN | 2018 / 2019
Die Spitzenrendite für Büroimmobilien in
verdeutlicht. Der Bürovermietungsmarkt
Survey Deutschland
Köln hat sich im Jahresverlauf nochmals
mit seinem zukünftigen Wachstums-
deutlich nach unten korrigiert. Für Top-
potenzial bei den Mietpreisen bildet hier-
| Colliers International
Objekte in den besten Lagen der Innen-
für die entsprechende solide Basis.
stadt können derzeit bis zu 3,75 % erzielt
Daneben agierten Privatinvestoren 2018
werden. Im Vergleich zum Jahresende
| Colliers International
anders als in den vorangegangenen
2017 ist damit ein Rückgang um 50 Basis-
Jahren eher zurückhaltend, was aber
punkte festzustellen. High Street Retail
als Ausdruck der äußerst limitierten
Immobilien in bester Innenstadtlage wer-
Produktverfügbarkeit in diesem Segment
den aktuell mit Spitzenrenditen von bis zu
gewertet werden muss.
3,30 % gehandelt und damit 20 Basis-
punkte niedriger als noch ein Jahr zuvor.
Schwerpunkte des Transaktionsgesche-
Eine weitere Renditekompression ist je-
hens waren erwartungsgemäß die guten
doch eher unwahrscheinlich. Im Ver-
Innenstadtlagen und der Teilmarkt Deutz.
gleich mit den anderen TOP 7-Städten in
Die Teilmärkte Ossendorf / Niehl sowie
Deutschland bleibt Köln damit die Stadt
Ehrenfeld / Braunsfeld leisteten ebenfalls
mit den höchsten Spitzenrenditen für
noch erwähnenswerte Beiträge zum
Büro- und Einzelhandelsimmobilien,
Gesamtergebnis. Diese Verteilung wird
wenngleich sich der Abstand in den letz-
sich in den kommenden Jahren aufgrund
ten Quartalen zunehmend verringert hat.
der laufenden und geplanten Entwicklun-
gen kaum ändern. Für das Gesamtjahr
Fazit und Prognose 2019 ist zu erwarten, dass das Trans-
aktionsvolumen im Stadtgebiet bei circa
Der Kölner Investmentmarkt hat im abge-
1,6 Mrd. € liegen wird. Ob der Kölner In-
laufenen Jahr 2018, befeuert durch einige
vestmentmarkt nochmals in den Bereich
Großtransaktionen, für ein sehr gutes
des Rekordergebnisses von 2,0 Mrd. €
Ergebnis beim Transaktionsvolumen ge-
vorstoßen kann, ist in erster Linie von der
sorgt. Dabei wurde das Rekordergebnis
Produktverfügbarkeit im großvolumigen
des Vorjahres erwartungsgemäß leicht
Segment abhängig.
verfehlt. Sowohl das Branchenbild der In-
vestoren auf Käuferseite als auch deren
Herkunftsländer waren äußerst
Der Leerstandsabbau auf dem Kölner Büro-
vermietungsmarkt setzte sich auch 2018 fort.
Aufgrund der Flächenknappheit sind weitere
Mietpreissteigerungen zu erwarten.
KONTAKT
Lars Zenke Director | Research
+49 211 862062-48, lars.zenke@colliers.comANSPRECHPARTNER
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+49 211 86 20 62-48
lars.zenke@colliers.com
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