Unternehmenspräsentation - 2014 IIA Konferenz, 16. Oktober
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Unternehmenspräsentation 2014 IIA Konferenz, 16. Oktober
Präsentationsstruktur
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 2
1 Das Unternehmen
2 Das Portfolio
3 Highlights 1. Halbjahr 2014
4 Finanzen
5 Die POLIS-Aktie
6 Ausblick
Dr. Alan Cadmus Dr. Michael Piontek
Sprecher des Vorstandes Finanzvorstand
1 Das Unternehmen
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 3
+ BESTANDSHALTER, spezialisiert auf Büromodernisierung und -bewirtschaftung
+ FOKUS auf ein Marktsegment: Büroimmobilien in etablierten Lagen an den Top- 21-
Standorten Deutschlands.
+ Konzentration auf CORE- und VALUE-ADDED-Objekte.
+ ERFAHRENES ASSET-MANAGEMENT-TEAM deckt alle wesentlichen Funktionsbereiche ab.
+ Derzeit 24 Objekte mit einem Verkehrswert von rd. EUR 314 Mio. (30.06.2014)
+ PORTFOLIO wurde zum 30.06.2014 durch die FERI EuroRating Services AG mit einem
Rating von “B+” (= gut) ausgezeichnet.
+ Seit 2011 bieten wir Asset Management für Dritte unter Beteiligung der POLIS an den
Anlageobjekten an.
+ SOLIDE FINANZVERHÄLTNISSE (Loan to Value liegt derzeit bei 47%).
+ Mehrfach für TRANSPARENTE Berichterstattung ausgezeichnet.
+ Am 03.12.2013 wurde der POLIS ein Unternehmensrating von “A-”
durch die FERI EuroRating Services AG erteilt.
1 Das Unternehmen
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 4
Berlin, Rankestr. 21,
Stuttgart, Büchsenstraße 26 Berlin, Luisenstraße 46
Lietzenburger Str. 44-46
Berlin, Potsdamer Straße 58
Köln, Hansaring 20
Dresden, Altmarkt 10 a-d
2 Das Portfolio
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 5
Die Top-21-Bürostandorte in Deutschland*
A-Städte B-Städte
+ Berlin + Bochum
+ Düsseldorf + Bonn
+ Frankfurt a. M. + Bremen
+ Hamburg + Dortmund
+ Köln + Dresden
+ München + Duisburg
+ Stuttgart + Essen
+ Hannover
+ Karlsruhe
+ Leipzig
+ Mannheim
+ Münster
+ Nürnberg
+ Wiesbaden
* nach BulwienGesa AG (= 60% des deutschen Bürovermietungsmarktes)
2 Das Portfolio
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 6
Ausgewogene Portfolio-Struktur
Hannover
A-Städte B-Städte 2 Objekte
8.560 TEUR
6.200 m²
+ Berlin + Dresden Düsseldorf
4 Objekte
+ Düsseldorf + Hannover 30.710 TEUR Berlin
13.550 m² 3 Objekte
+ Frankfurt a. M. + Mainz 58.010 TEUR
+ Köln Köln 20.600 m²
6 Objekte
+ München 79.720 TEUR Dresden
+ Stuttgart 33.300 m² 3 Objekte
53.610 TEUR
33.250 m²
Frankfurt am Main
1 Objekt Stuttgart
8.010 TEUR 3 Objekte
3.600 m² 61.090 TEUR
23.700 m²
Mainz
1 Objekt
4.200 TEUR München
3.250 m² 1 Objekt
9.900 TEUR
3.400 m²
Stand: 30.06.2014
2 Das Portfolio
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 7
+ Anzahl der Büroimmobilien*: 24
+ Vermietbare Fläche: 140.800 m²
+ Verkehrswert: 314 Mio. EUR
+ Netto-Anfangsrendite (EPRA): 5,8%
+ Annualisierte Ist-Miete: 18,3 Mio. EUR
+ Miete bei Vollvermietung: 20,6 Mio. EUR
+ Potenzialmiete: 22,0 Mio. EUR
+ Vermietungsstand (Fläche): 93 %
___________________________________________________________________________________
* nur Büroimmobilien, teilweise mit untergeordnetem Anteil an Einzelhandels-, Wohn- und Lagerflächen
Stand: 30.06.2014
2 Das Portfolio
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 8
Portfolio nach Nutzungsart Basis: m²
Büro (inkl. Lager)
120.026 85%
Handel
140.800 16.494 12%
Wohnen
4.261 3%
Stand: 30.06.2014
2 Fokus auf Objekte aus der Zeit des „Wirtschaftswunders“
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 9
Verkehrswerte in TEUR
178.920
70.520
39.110
16.400
8.860
bis 1918 1919-1950 1951-1970 1971-1982 nach 1982
Stand: 30.06.2014
2 Ästhetik der 50er Jahre
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 102 Kennzahlen im Überblick
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 11
Mieterträge Immobilienwirtschaftliches Ergebnis LTV
20 20 60%
50%
15 15
40%
Mio. EUR
Mio. EUR
10 10 30%
20%
5 5
10%
0 0 0%
EBIT FFO NAV
15 6 15,00
5 14,50
10 4 14,00
Mio. EUR
Mio. EUR
3 13,50
5 2 13,00
1 12,50
0 0 12,00
-52 Entwicklung der Mieteinnahmen
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 12
Mieteinnahmen in TEUR (Like-for-Like)
25.000
+12%
20.000
+4% 255 1.843
+17% 645
437 1.761
1.251
15.000
TEUR
10.000 18.491
16.910 16.330
14.774
5.000
0
2012 2013* 2014** Miete bei Vollvermietung
2014***
Verkauf Ankauf Bestandsobjekte
Like-for-Like mit Ausnahme der Verkäufe
* Ankauf zum 30.09.2013 mit 3 Monatsmieten enthalten
** annualisierte Mieteinnahmen per 30.06.2014
*** Summe der vertraglich gesicherten Mieteinnahmen per 30.06.2014 und fiktiven Mieteinnahmen unter der Annahme der Vermietung
sämtlicher leer stehender Flächen auf Basis der von Feri EuroRating Services AG ermittelten objektspezifischen Marktmieten2 Niedriges Fertigstellungsvolumen im Neubau zu erwarten
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 13
Quelle: Bulwien Gesa 20142 Aktives Management bei Core- und Value-Added-Objekten
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 14
Ebertplatz 1, Köln Kasernenstr. 1, Düsseldorf
+ Core/ Core Plus + Value Added
+ FERI Property Rating: B+ (= gut) + FERI Property Rating: B+ (= gut)
+ Neuordnung Büromietverhältnisse, Modernisierung der + Neupositionierung durch Erneuerung der Fassade,
Gemeinschaftsflächen und einzelner Büroflächen, Neuordnung Einzelhandel, Modernisierung einzelner
Beseitigung Leerstand Büröflächen, Beseitigung Leerstand
+ Steigerung der Potentialmiete von TEUR 443* (2007) auf + Steigerung der Potentialmiete von TEUR 842* (2007) auf
TEUR 553* (06/2014) (+25%) TEUR 1.223* (2010) (+45%)
+ Anschaffungskosten (2007): TEUR 7.522 + Anschaffungskosten: TEUR 11.250
+ Modernisierungsinvestitionen : TEUR 1.518 + Modernisierungsinvestitionen: TEUR 5.200
+ Verkehrswert per 30.06.2014: TEUR 9.300* + Veräußerung in 2011 für rd. TEUR 18.900
Stand: 30.06.2014 *lt. Verkehrswertgutachten der FERI EuroRating Services AG, ggf. mit unterjähriger, interner Fortschreibung3 Highlights 1. Halbjahr 2014
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 15
+ Vermietete Fläche durch Abschluss von neuen Mietverträgen und Nachträgen fällt mit 10.440 m²
geringer aus als im Vorjahreszeitraum (2013: 18.884 m²), da weniger vermietbare Flächen zur
Verfügung standen
+ Zwei Anlageobjekte in Mainz zur Portfoliooptimierung verkauft und damit zwei Standorte geschlossen
+ MIETERTRÄGE steigen um rd. 8% auf TEUR 9.212 (06/2013: TEUR 8.522)
+ ERGEBNIS AUS LFD: IMMOBILIENBEWIRTSCHAFTUNG steigt um rd. 6% auf TEUR 7.177 (06/2013:
TEUR 6.782)
+ FFO erhöht sich um rd. 47% auf TEUR 3.450 (06/2013: TEUR 2.346)
+ KONZERNERGEBNIS VOR STEUERN nahezu konstant mit TEUR 4.401 zum Vorjahr (06/2013: TEUR
4.466)
+ Verbessertes BEWERTUNGSERGEBNIS bei den ANLAGEOBJEKTEN mit TEUR 1.235 (06/2013: TEUR -
17)
+ Leicht negatives BEWERTUNGSERGEBNIS bei den ZINSSICHERUNGSINSTRUMENTEN von TEUR -
306 (06/2013: TEUR 1.955) aufgrund des gesunkenen Marktzinsniveaus; durchschnittlich gewichteter
Zinssatz der Fremdfinanzierung 3,6%
+ EIGENKAPITALQUOTE (49%) und LOAN TO VALUE (LTV) (47%) nahezu unverändert3 Nachvermietung Tübinger Straße 31/33 Stuttgart
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 16
+ Duale Hochschule BW hat alle Büroflächen
übernommen
+ Direkt vor unserem Anlageobjekt hat das 2014
Einkaufszentrum „Gerber“ eröffnet
Tübinger Straße 31/33
+ Core/ Core Plus
+ FERI Property Rating: B+ (= gut)
+ Ankauf 2006 (voll vermietet)
+ Büromieter (61% der Mietfläche) kündigt zum Februar 2012
+ Nachvermietung aller Büroflächen für 10 Jahre an das Land
Baden-Württemberg (Duale Hochschule) gelingt kurz nach
Auszug des Büromieters
+ Baubeginn Herbst 2012
+ Übergabe August 2013
+ Steigerung der Potentialmiete von TEUR 590* (2007) auf
TEUR 735* (06/2014) (+25%)
+ Anschaffungskosten (2006): TEUR 9.030
+ Verkehrswert per 30.06.2014: TEUR 10.920*
+ Deutliche Verbesserung der Einzelhandelslage
Stand: 30.06.2014 *lt. Verkehrswertgutachten der FERI EuroRating Services AG, ggf. mit unterjähriger, interner Fortschreibung3 Ankauf in Berlin
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 17
Rankestraße 21, Lietzenburger Straße 44, 46 in Berlin
Rankestraße 21, Lietzenburger 44, 46
+ Core/ Core Plus
+ FERI Objektrating: B+ (= gut)
+ Gesamtmietfläche : 11.950 m²
+ Anschaffungskosten 2013: TEUR 28.670
+ Verkehrswert per 30.06.2014: TEUR 29.820*
+ Annualisierte Potentialmiete: TEUR 1.978*
+ Vermietungsgrad nach Fläche: 96%
Stand: 30.06.2014 *lt. Verkehrswertgutachten der FERI EuroRating Services AG4 Kennzahlen: GuV
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 18
TEUR 2012 2013 06/2013 06/2014
Mieterträge 16.020 18.239 8.522 9.212
Ergebnis aus laufender Immobilienbewirtschaftung 11.205 14.656 6.782 7.177
Ergebnis aus der Neubewertung von Anlageimmobilien 2.410 1.942 -17 1.235
Ergebnis aus dem Verkauf von Anlageimmobilien 0 377 0 -49
Ergebnis vor Finanzierungstätigkeit und Steuern 10.465 13.054 5.339 7.661
Bewertungsergebnis aus derivativen Finanzinstrumenten -2.531 2.271 1.955 -306
Finanzergebnis (ohne Bewertungsergebnis Derivate) -5.360 -5.517 -2.828 -2.954
Ergebnis vor Steuern 2.574 9.808 4.466 4.401
Konzernjahresüberschuss 2.171 8.139 3.615 3.705
Funds from Operations 2.567 5.002 2.346 3.4504 Kennzahlen: Bilanz
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 19
Aktiva
TEUR 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 30.06.2014
Langfristige Vermögenswerte 294.452 290.690 318.275 314.679
Kurzfristige Vermögenswerte 7.614 19.302 15.609 16.545
Summe Aktiva 302.066 309.992 333.884 331.224
Passiva
TEUR 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 30.06.2014
Eigenkapital 149.330 150.653 159.523 161.133
Langfristige Verbindlichkeiten 137.233 144.335 159.416 158.047
davon Finanzverbindlichkeiten 128.916 133.793 150.054 146.798
Kurzfristige Verbindlichkeiten 15.503 15.004 14.945 12.044
davon Finanzverbindlichkeiten 6.204 5.459 6.398 2.025
Summe Passiva 302.066 309.992 333.884 331.224
Eigenkapitalquote 49% 49% 48% 49%4 Kennzahlen: Cashflow-Rechnung
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 20
TEUR 2012 2013 06/2013 06/2014
Konzernjahresüberschuss 2.171 8.139 3.615 3.705
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit 6.786 9.038 4.264 5.199
Cashflow aus Investitionstätigkeit -7.104 -23.196 7.982 3.244
Cashflow aus Finanzierungstätigkeit 7.004 12.216 1.042 -10.432
Zahlungswirksame Veränderung der flüssigen Mittel 6.686 -1.942 13.289 -1.990
Bankguthaben am Anfang der Periode 1.626 8.312 8.312 6.370
Bankguthaben am Ende der Periode 8.312 6.370 21.601 4.380
ISCR (Ergebnis aus laufender immobilienbewirtschaftung zu
2,08 2,57 2,35 2,42
Zinsaufwand)4 Solide Kapitalstruktur und Rating
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 21
+ Loan to Value: 47%
+ Gewichtete Fremdkapitalkosten zum 30.06.2014: 3,6%
+ Durchschnittliche gewichtete Restlaufzeit der Kredite:
über 5,6 Jahre4 Kapitalstruktur und Finanzierungsrechnung
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 22
Aktuelle Zinsbindungsstruktur
Variabel,
ungesichert; 18.046
T€; 12% Festverzinslich;
43.639 T€; 29%
Variabel, gesichert;
86.930 T€; 59%
Stand: 30.06.2014,ohne Zinsobergrenzen zum Jahresende4 Kapitalstruktur und Finanzierungsrechnung
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 23
Kreditvolumen nach Fälligkeiten
3% 22% 3% 13% 35% 24%
Volumen 4.676 34.700 4.320 20.790 54.182 37.784
Jahr 2014 2015 2016 2018 2020 2021
Kreditvolumen in TEUR
Stand: 30.06.20144 Wachstumspotential aufgrund solider Kapitalstruktur
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 24
TEUR
Angestrebte Fremdkapitalquote (LTV): 60%
450.000
60%
400.000
350.000
47%
300.000
242.000
250.000
149.000
200.000 403.000
150.000 314.000
100.000
161.000 161.000
50.000
0
LTV Ist Anlagevolumen LTV Soll Anlagevolumen
Fremdkapital Eigenkapital
*Stand: 30.06.20145 Aktionärsstruktur
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 25
Kategorie / Name %
Mann Unternehmensbeteiligungen Holding GmbH & Co. KG* 69,80%
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH 20,20%
EZVK Darmstadt 5,10%
Management 0,50%
Sonstiger Freefloat 4,40%
Gesamt 100,00%
* Unternehmensgruppe Mann, Karlsruhe
Streubesitz nach Definition der Deutschen Börse 4,9%
Stand: 30.06.20145 Die POLIS-Aktie
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 26
Entwicklung der Polis-Aktie im Vergleich zur Benchmark Entwicklung der Polis-Aktie seit IPO
17
140% 16
130% 15
120%
14
110%
13
100%
12
90%
80% 11
70% 10
60% 9
50% 8
01.01.2011
01.04.2011
01.07.2011
01.10.2011
01.01.2012
01.04.2012
01.07.2012
01.10.2012
01.01.2013
01.04.2013
01.07.2013
01.10.2013
01.01.2014
01.04.2014
01.07.2014
01.10.2014
31.03.2007
31.12.2007
30.09.2008
30.06.2009
31.03.2010
31.12.2010
30.09.2011
30.06.2012
31.03.2013
31.12.2013
30.09.2014
Datenreihen1 POLIS Immobilien AG (Xetra) NAV/share
DAXsubsector Real Estate Kursindex
Stand: 30.09.20145 Die POLIS-Aktie
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 27
Vorstand Aufsichtsrat
• Dr. Alan Cadmus • Carl-Matthias von der Recke (Vorsitzender) • Ralf Schmechel
Sprecher des Vorstandes Sprecher des Vorstands der DB Trust AG (i.R.) Mitglied der Geschäftsleitung der
Mann Management GmbH
• Dr. Michael Piontek • Klaus R. Müller (Stellvertretender Vorsitzender)
Finanzvorstand Mitglied der Geschäftsleitung der Mann Immobilien- • Benn W. Stein
Verwaltung AG Rechtsanwalt, CT legal Stein und Partner
• Martin Eberhardt • Wolfgang Herr
Sprecher der Geschäftsführung der Bouwfonds Vorstandsmitglied der
Real Estate Investment management Deutschland Mann Immobilien-Verwaltung AG
GmbH
Fakten zur Aktie per 30.09.2014
ISIN DE0006913304 Marktkapitalisierung in Mio. EUR 128.24
Wertpapierkennnummer (WKN) 691330 52-wöchiges Hoch (EUR) 13,21
Reuters / Bloomberg PQLG.DE/PQL GR 52-wöchiges Tief (EUR) 9,92
Kurs in Euro 11,60 Free Float (%) 4,9%
Anzahl der Aktien in Mio. 11,05 Hauptversammlung 19.06.2015
Mann Unternehmensbeteiligungen Holding GmbH & Co. KG 69,8 %;
Aktionärsstruktur
Bouwfonds Asset Management Deutschland GmbH 20,2%;
Stand: 30.09.20146 Ausblick
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 28
Marktumfeld für Immobilien-AGs hat sich weiter verbessert
+ begrenztes Neubauvolumen (Büros)
+ Gute Finanzierungsmöglichkeiten für Bestandshalter mit nachhaltigem Cashflow
+ Vermietungsumsätze im Bürobereich stabil
+ Hohe Nachfrage nach Core-Immobilien
POLIS ist mit Schwerpunkt auf Qualitätsimmobilien und solider Finanzstruktur in
der gegenwärtigen Marktsituation gut gewappnet
Aktuelle Situation bietet Chancen für das Geschäftsmodell der POLIS
+ Gute Akquisitionschancen bei Objekten mit Modernisierungsbedarf
+ Stabile Nachfrage von eigenkapitalstarken Investoren nach modernisierten und
gut vermieteten Immobilien
+ POLIS kann Asset-Management-Dienstleistungen für andere Investoren mit
eigener Beteiligung anbieten
Gute, langfristige Performance durch aktives Management
+ Wertsteigerungspotentiale im Portfolio werden identifiziert und konsequent
gehoben
+ Gute Vermietungsleistung sichert den hohen Vermietungsstand nachhaltig abInvestor Relations
FOKUSSIERT PROFITABEL TRANSPARENT 29
Kontakt:
Dr. Alan Cadmus
Sprecher des Vorstandes
Tel: +49 (30) 225 00 250
Email: ir@polis.de
www.polis.de
Rechtliche Hinweise
Dieses Dokument ist von der POLIS Immobilien AG (im Folgenden "POLIS" oder die "Gesellschaft") ausschließlich zur Verwendung bei einer Präsentation vor Investoren
und Analysten erstellt worden. Es sollte nur in Zusammenhang mit den während der Präsentation gegebenen mündlichen Erläuterungen gelesen und verstanden werden.
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Ergebnisse der Gesellschaft von denen abweichen, die das Management in diesem Dokument als wahrscheinlich präsentiert hat. Weder die Gesellschaft noch irgendeiner
ihrer Berater oder sonstige Beteiligte haften für Verluste, die dadurch entstehen, dass ein Dritter sich auf den Inhalt diese Dokuments verlässt. Dieses Dokument stellt kein
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