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Regensburger Immobilien
MARKT
BERICHT
Nachholeffekt:
Preise im Landkreis steigen
stärker als in der Stadt
Einzelbewertungen:
Regensburger Stadtteile
und Umlandregionen
Bild: shutterstock.com – Edlane De Mattos
Interview Prof. Dr. Wölfle:
„Wenn etwas knapp ist,
wird es teuer“
Ausgabe 8, 2019/2020
Liebe Leserin, lieber Leser!
R
E/MAX in Regensburg feiert die- Wie immer richtet sich der Immo-
ses Jahr sein 20. Jubiläum. Von bilien-Marktbericht an alle Interessierten.
Anfang an war unser Bestreben, Egal, ob Sie gerade mit dem Gedanken
den Service auf eine neue Ebene spielen, eine Immobilie zu kaufen oder
zu heben und unseren Kunden mit mehr zu verkaufen, ob Sie vermieten möch-
Fachkenntnis und höherer Professiona- ten, ein neues Zuhause zur Miete suchen
lität zur Seite zu stehen. Für die meisten oder ob Sie einfach auf dem Laufenden
Menschen ist die eigene Immobilie die bleiben wollen: Im RE/MAX Immobili-
größte Investition ihres Lebens. An ihr en-Marktbericht finden Sie die wich-
hängen Emotionen. Sie ist viel mehr als tigsten Informationen kompakt zusam-
ein beliebiges Wirtschaftsgut, nämlich mengefasst.
das geliebte Zuhause, der Rückzugsort Dr. Werner Gross, Michael Müllner Und wenn es dann konkret wird,
vom Alltag, ein Lebensmittelpunkt für die freuen wir uns auf Ihren Anruf oder Ihre
Familie und den Freundeskreis. Aus all hat sich der Markt komplett gedreht. Re- E-Mail. Gerne kümmern wir uns profes-
diesen Gründen kauft oder verkauft man gensburg und die ganze Region prospe- sionell, persönlich und völlig individuell
eine Immobilie auch nicht mal schnell rieren wirtschaftlich. Die Lebensqualität um genau Ihr Immobilienanliegen. Zwar
nebenbei. in Stadt und Landkreis ist hoch. In der geben die allgemeinen Marktdaten ge-
RE/MAX in Regensburg ist in den Folge ziehen Tausende Menschen pro nerell den Rahmen vor, doch letztlich
20 Jahren seit der Büroeröffnung zum Jahr in unsere Region – die Nachfrage kommt es darauf an, für jeden Einzelfall
größten Immobilienbüro der Stadt heran- übersteigt das Angebot bei Weitem. genau die passende Lösung zu finden.
gewachsen. Heute stehen den Kunden Zu den Innovationen, die wir von
über 30 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter RE/MAX seit der Gründung nach und Wir wünschen Ihnen viel Spaß und viele
als erfahrenen Berater mit ihrer Expertise nach in den regionalen Markt gebracht neue Erkenntnisse mit dem 8. Regensbur-
zur Verfügung. Viele der gut ausgebilde- haben, gehört auch der Regensburger ger Immobilien-Marktbericht!
ten Makler arbeiten schon weit über zehn Immobilien-Marktbericht. Er erscheint
Jahre für das Büro. seit 2012 jährlich. Sie halten bereits
Der Immobilienmarkt ist seit 1999 die achte Ausgabe in Händen. Wir ha-
durch ganz unterschiedliche Phasen ge- ben den Bericht diesmal auf zwölf Sei-
gangen. Nachdem in den Jahren nach der ten erweitert, um vor allem das Markt-
deutschen Wiedervereinigung ein wahrer geschehen im Landkreis Regensburg
Bauboom ausgebrochen war, herrschte noch genauer abbilden zu können. Die Dr. Werner Gross Michael Müllner
damals auch in Regensburg ein Überan- starke Marktdynamik in der Stadt wirkt Geschäftsführer Geschäftsführer
gebot an Wohnungen. Anfang der 2000er sich nämlich immer mehr auch auf die
Jahre wurde wenig neu gebaut. Bis heute Landkreisgemeinden aus. RE/MAX in Regensburg
Mit über 30 Mitarbeitern bietet RE/MAX in Regensburg und
seinem Umland einen Spezialisten für jede Immobilie.
2 www.remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123
Die starke wirtschaftliche Dynamik, wie auf dem TechCampus
rund um Uni und OTH, lässt Regensburg weiter wachsen.
Bild: Stadt Regensburg, Bilddokumentation
Preise steigen im Landkreis
schneller als in der Stadt
Nach wie vor bestimmt die hohe Nachfrage die Entwicklung
der Regensburger Immobilienpreise
Die Wohnungspreise in Stadt und Landkreis Regensburg sind 2018 erneut deutlich ge-
stiegen. Auffällig ist dabei, dass die Steigerungsraten bei den meisten Immobilienarten
im Landkreis merklich höher liegen als in der Stadt. Das beschränkte Angebot und die
vergleichsweise hohen Preise in der Stadt lassen die Immobiliensuchenden verstärkt
ins Umland ausweichen.
F
ür die Studie „Wohnen in Euro für einen Immobilienkauf ausgege-
Deutschland 2019“ hat die Be- ben. Setzt man den bundesdeutschen
ratungsgesellschaft IW Consult Starkes Preisgefälle Durchschnittspreis von 2.400 Euro pro
alle 401 kreisfreien Städte und Quadratmeter an, der für ein Eigenheim
Landkreise bundesweit untersucht. Ihr
in Deutschland ausgegeben wurde, bekamen die Käufer
zufolge sind Immobilien im bundeswei- dafür eine 111 Quadratmeter große Im-
ten Durchschnitt zwischen 2005 und mobilie. Berücksichtigt man allerdings
2018 um 54 Prozent teurer geworden. In über 70 Prozent der bundes- die Preisunterschiede, dann reichte das
Das entspricht einem jährlichen Anstieg deutschen Städte und Landkreise liegen Geld in Städten für weit weniger Fläche
von 3,4 Prozent. Allerdings treiben die- die Immobilienpreise unter dem bundes- als auf dem Land. In München, dem
sen Durchschnittswert relativ wenige weiten Durchschnitt. Das zeigt deutlich, bundesweit teuersten Immobilienmarkt,
Regionen an, in denen Immobilien weit wie weit die teuren Standorte den preis- hätten Käufer für den dortigen Durch-
überdurchschnittlich teurer geworden werteren enteilt sind. IW Consult weist schnittskaufpreis von rund 7.600 Eu-
sind. Spitzenreiter ist Berlin mit einem aus, dass ein deutliches Preisgefälle ro pro Quadratmeter für 264.000 Euro
Plus von 129 Prozent, Schlusslicht der zwischen Ost und West sowie zwischen gerade einmal 35 Quadratmeter Wohn-
thüringische Kyffhäuserkreis mit minus Nord und Süd besteht. Der Studie zu- fläche bekommen. Im preiswertesten
fünf Prozent. folge wurden 2018 im Schnitt 264.000 Landkreis, dem Kyffhäuserkreis, mit
3
Besonders der Zuzug sorgt für steigende Preise. Berlin,
der Markt mit den größten Preissteigerungen seit 2005,
ist in der Zeit um 230.000 Einwohner gewachen – das
sind mehr Menschen, als Regensburg Einwohner hat.
Bild: shutterstock.com – Christian Mueller
einem Durchschnittskaufpreis von rund gen, der Kyffhäuserkreis, hat im selben drei Hochschulen ist Regensburg das
860 Euro pro Quadratmeter hingegen Zeitraum rund 13.000 Einwohner verlo- typische Beispiel einer prosperierenden
über 300 Quadratmeter. In Regensburg, ren auf jetzt rund 75.000. Generell fällt mittelgroßen Stadt. Stadt und Landkreis
das laut IW Consult der zweitteuerste auf, dass die Preisunterschiede von Ost Regensburg sind von 2008 bis 2018 um
Markt unter den mittelgroßen Städten nach West sowie von Nord nach Süd rund 30.000 Einwohner gewachsen.
ist, reichen 264.000 Euro bei einer ge- zumindest ungefähr mit den Verände- Wie in allen vergleichbaren Stadt-Stad-
brauchten Wohnung für ungefähr 65 Qua- rungen der Einwohnerzahlen korrelieren. tumland-Regionen wuchs dabei zu-
dratmeter Wohnfläche – je nach Lage, Getrieben sind diese Wande- nächst die Stadt, das Umland zog nach.
Ausstattung, Bausubstanz und weiteren rungsbewegungen von der wirtschaft- Während die Stadt zwischen 2008 und
Faktoren variiert der Preis eines konkre- lichen Entwicklung sowie vom Ange- 2011 bereits um knapp 3.000 Einwoh-
ten Objekts natürlich stark. bot an Einrichtungen für Bildung und ner zulegte, stieg die Bevölkerungszahl
Daseinsvorsorge. Mit inzwischen über des Landkreises im selben Zeitraum nur
155.000 Arbeitsplätzen in der Stadt und um rund 300 Personen. Danach be-
weit über 30.000 Studierenden an den schleunigte sich auch das Wachstum
Hohes Bevölkerungs-
wachstum, hohe Preise Abb. 1
190.000
Einwohnerzahlen
185.000
180.000
Diese Daten geben einen deutli- Einwohnerzahl
175.000
chen Hinweis darauf, dass die Verände- Landkreis
170.000
rungen der Immobilienpreise vor allem Einwohnerzahl Stadt
165.000
von der Nachfrage getrieben werden. In
160.000
den Märkten, in denen die Preise beson-
155.000
ders gestiegen sind, haben sich auch
150.000
die Einwohnerzahlen stark erhöht. Setzt
145.000
man die Zeitspanne seit 2005 an, die 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
die Studie von IW Consult untersucht
hat, dann ist die Einwohnerzahl im bun- Abb. 2a
desweit teuersten Markt, München, in Baugenehmigun-
1.900
dem Zeitraum um 200.000 Menschen gen und Baufertig-
gewachsen auf jetzt rund 1,46 Millio- stellungen Stadt
1.400
nen. Die Einwohnerzahl im Markt mit Regensburg
den höchsten Preissteigerungen, Berlin,
900
ist um rund 230.000 auf jetzt rund 3,63 Fertigstellungen
Millionen Menschen gestiegen. Das be- Genehmigungen
400
deutet jeweils einen Einwohnerzuwachs
um mehr Menschen, als in Regensburg
überhaupt wohnen. Der bundesweit 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
preiswerteste Immobilienmarkt hinge-
4
Trotz reger Bautätigkeit in der Stadt
und im Landkreis kommt das Angebot
an Wohnraum der Nachfrage nicht
hinterher.
Bild: Astrid Gamez, Landratsamt Regensburg
des Landkreises. Ende 2018 lebten hier nehmigungen und Baufertigstellungen
rund 193.500 Einwohner, ein Plus von steigt zwar tendenziell seit 2008 an,
10.000 gegenüber 2008. Die Stadt Re- bleibt aber nach wie vor hinter dem Be- Baugrund wird
gensburg verzeichnete zum 31.12.2018 darf zurück. So sank die Zahl der Bau-
rund 168.400 Einwohner, ein Plus von fertigstellungen in der Stadt seit 2014
zunehmend knapp
rund 20.000 gegenüber 2008 (siehe kontinuierlich auf 1.077 neue Wohnun-
Abb. 1 – Einwohnerzahlen). gen im Jahr 2018. Im Landkreis wurden
Nachdem die Preisentwicklung 869 Wohnungen im Jahr 2018 fertigge- Steigt die Nachfrage nach beweg-
auf dem Regensburger Immobilien- stellt. Die Zahl der Baugenehmigungen lichen Wirtschaftsgütern, zum Beispiel
markt vor allem vom Zuzug und damit stieg in der Stadt deutlich auf 2.010. Im Autos, dann lässt sich die Produktion
von einer steigenden Nachfrage ge- Landkreis bewegte sie sich mit 1.020 relativ einfach hochfahren. Immobilien
trieben wird, würde vor allem der Bau auf dem Niveau der Vorjahre (siehe Abb. lassen sich nicht so einfach nachprodu-
zusätzlicher Wohnungen für eine Ent- 2a/b – Genehmigungen und Fertigstel- zieren. Zum einen dauert der Bau von
spannung sorgen. Die Zahl der Bauge- lungen). der Planung über die Genehmigung bis
zum fertigen Haus relativ lang. Vor al-
lem aber lässt sich der Baugrund nicht
Abb. 2b beliebig vermehren. Ein guter Teil der
1.200
Baugenehmigun- Preissteigerungen in Stadt und Landkreis
gen und Baufertig- Regensburg geht auf die steigenden
1.000
stellungen Land- Baulandpreise zurück. Grundstücke für
kreis Regensburg Einfamilienhäuser kosteten 2018 in der
900
Stadt bis zu 1.350 Euro pro Quadratme-
Fertigstellungen ter, plus 13 Prozent gegenüber dem Vor-
600
Genehmigungen jahr, Grundstücke für Mehrfamilienhäuser
bis zu 1.650 Euro, plus zehn Prozent. Im
400
Schnitt aller 41 Landkreisgemeinden kos-
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 teten Grundstücke für Wohnnutzung 240
Euro pro Quadratmeter. Das erscheint
Abb. 3 zunächst moderat, bedeutet aber einen
1.500
Grundstückspreise Anstieg um 15 Prozent gegenüber dem
1.300
(Euro/m2) Vorjahr. Auch sind die Unterschiede in-
1.100
nerhalb des Landkreises gewaltig. In den
900
EFH sehr gute Lage, Stadtrandgemeinden wie Pentling oder
700
Stadt Lappersdorf haben die Grundstücksprei-
500
EFH gute Lage, Stadt se stark angezogen und nähern sich den
300
EFH mittlere Lage, Stadtverhältnissen nach und nach an. In
100
Stadt den stadtferneren Gemeinden ohne Re-
Wohnnutzung Landkr. gionalbahnanschluss wie Kallmünz oder
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Mötzing liegen sie hingegen deutlich
niedriger (Abb. 3 – Grundstückspreise).
5
Abb. 4
Der Landkreis holt 15%
Preissteigerung
Wohnungen
stark auf Wiederverkauf
10%
gegenüber Vorjahr
(Prozent)
5%
Vergleicht man die Preisverände-
rungen der letzten Jahre in Stadt und Stadt Regensburg
0%
Landkreis Regensburg, dann wird deut- Landkreis Regesnburg
lich, wie sich das knappe Angebot in der
-5%
Stadt inzwischen auf den Landkreis Re- 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
gensburg auswirkt und dort ebenfalls zu
einer Verknappung führt. Bis 2011 haben Abb. 5
700.000
die Preise für Wohnungen im Wieder- Kaufpreis EFH
650.000
verkauf im Landkreis Regensburg sta-
600.000
gniert, während sie in der Stadt bereits Stadt Regensburg
550.000
zwischen zwei und sechs Prozent pro Landkreis Regesnburg
500.000
Jahr teurer wurden. In den Jahren 2016
450.000
bis 2018 sind die Preise in der Stadt
400.000
weiter kräftig gestiegen, um bis zu acht
350.000
Prozent pro Jahr. Im Landkreis lag die
300.000
Steigerung in diesem Zeitraum aber zwi-
250.000
schen elf und fünfzehn Prozent. In der 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Prognose gehen die Marktexperten von
RE/MAX in Regensburg davon aus, dass Abb. 6
5.400
die Preise im Landkreis Regensburg auf- Kaufpreis Woh-
4.900
holen und in den nächsten Jahren stärker nungen Durch-
4.400
steigen werden als in der Stadt (Abb. 4 schnitt (Euro/m2)
3.900
– Preissteigerung Wohnungen).
3.400
Nach den Erfahrungen von Stadt Regensburg:
2.900
RE/MAX geben die aktuellen Boden- Erstbezug
2.400
richtwertkarten nur einen ungefähren Wiederverkauf
1.900
Anhalt für die Preise, die sich tatsächlich Landkreis Regensburg:
1.400
erzielen lassen. Baureife Grundstücke Erstbezug
werden zum Teil zu Preisen bis zu einem 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wiederverkauf
Viertel über dem Anfang 2019 gültigen
Bodenrichtwert gehandelt. Dabei ist es
egal, ob sie im Regensburger Stadtteil Für die hohe Nachfrage verant- vor allem der Zuzug in die Region für
Ziegetsdorf liegen oder in der Gemeinde wortlich sind in erster Linie Interessen- den Preisanstieg verantwortlich ist: Die
Pentling im Landkreis Regensburg, wie ten, die eine Wohnung, ein Haus oder Menschen suchen schlicht ein Dach
zwei Beispiele aus dem Portfolio von ein Grundstück für den Eigenbedarf su- über dem Kopf. So ist die Schere zwi-
RE/MAX jüngst wieder gezeigt haben. chen. Das stützt die Erkenntnis, dass schen den Preisen leerstehender und
vermieteter Objekte 2018 gegenüber
den Vorjahren weiter aufgegangen. Der
Bild: Adobe Stock – Robert Ruidl
Die Baupreise verharren Dank der Kaufpreis eines für die Eigennutzung
guten Auslastung der Bauunter- geeigneten Objekts kann deutlich hö-
nehmen auf hohem Niveau. her liegen als der einer ähnlichen, aber
vermieteten Immobilie.
Neben den Grundstückpreisen
bleiben auch die Baupreise auf hohem
Niveau. Die bayerischen Handwerksbe-
triebe rund um den Bau merken nichts
von einer in anderen Bereichen ab-
kühlenden Konjunktur. Laut dem Kon-
junkturbericht des bayerischen Hand-
werkstags für das erste Quartal 2019
schätzen die Mitgliedsbetriebe aus dem
Bauhauptgewerbe ihre wirtschaftliche
Lage als aktuell und zukünftig über-
durchschnittlich gut ein. Damit sind
sinkende Baupreise kaum zu erwarten.
Die Preise für Einfamilienhäuser
stiegen in der Stadt Regensburg von
6Betrug die Rendite im Landkreis
Abb. 7 Regensburg bei Wohnungen in der Wie-
13,5
Miete Wohnun- dervermietung 2011/2012 im Schnitt
12,5
gen Durchschnitt noch über fünf Prozent, so liegen die
11,5
(Euro/m2) Renditen in Stadt und Landkreis bei
10,5
neuen wie gebrauchten Objekten inzwi-
9,5
Stadt Regensburg: schen nur noch bei etwa drei Prozent,
8,5
Erstbezug bei Neubauwohnungen in der Stadt so-
7,5
Wiedervermietungen gar deutlich darunter (Abb. 8 a/b Rendite
6,5
Landkreis Regensburg: Wohnungen).
5,5
Erstbezug Bessere Renditen erzielen Woh-
4,5
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Wiedervermietungen nung im weiteren Umkreis von Regens-
burg. Wichtig ist dabei allerdings die
Abb. 8a Erschließung. Die benachbarten Kreis-
Rendite Stadt städte, wie zum Beispiel Schwandorf
4,5%
Regensburg und Kelheim, sind über Fernstraßen
(Prozent) und Regionalbahnen relativ gut an die
4,0%
Stadt Regensburg angebunden, die
Wiedervermietung täglich rund 80.000 Berufspendler zum
3,5%
Erstbezug Arbeiten aufsuchen. Für den täglichen
Bedarf bieten diese Städte mit Kinder-
3,0%
gärten, Schulen, Geschäften und Ärzten
gleichzeitig die nötige Nahversorgung.
2,5%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 Hier lassen sich derzeit bei Kaufpreisen
für gebrauchte Wohnungen ab 1.700 Eu-
Abb. 8b ro pro Quadratmeter und Kaltmieten um
Rendite Land- die 7,00 Euro noch interessante Rendi-
5,0%
kreis Regensburg ten erzielen.
(Prozent) Aufgrund des mangelnden An-
4,5%
gebots in der Stadt und dem direk-
Wiedervermietung ten Umland von Regensburg rechnet
4,0%
Erstbezug RE/MAX aber auch hier auf mittlere Frist
mit steigenden Preisen.
3,5%
3,0%
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Straubing-Bogen inter-
2017 auf 2018 um rund 4,6 Prozent, im pro Quadratmeter im Jahr 2018 (Abb. 6
essant für Investments
Landkreis sogar deutlich stärker um – Kaufpreise Wohnungen).
rund 10,5 Prozent (Abb. 5 – Kaufpreise Die Mietsteigerungen bleiben er-
Einfamilienhäuser). neut weit hinter den Kaufpreissteige- Das Hamburgische WeltWirt-
rungen zurück. Die Kaltmiete betrug bei schaftsInstitut (HWWI) hat in einer Stu-
Wohnungen im Erstbezug in der Stadt die Wertentwicklung von Immobilien in
Regensburg 2018 im Schnitt 11,80 Euro allen 401 deutschen Landkreisen und
Neubau über 5.000 pro Quadratmeter, eine Steigerung von kreisfreien Städten untersucht. Die For-
2,6 Prozent. In der Wiedervermietung scher gehen davon aus, dass die Preise
Euro pro Quadratmeter wurden 10,40 Euro erzielt, plus vier Pro- in rund der Hälfte der Landkreise und
zent. Neubau-Mietwohnungen kosteten Städte bis 2030 weiter steigen werden.
im Landkreis 9,20 Euro, plus 2,2 Prozent, Stadt wie Landkreis Regensburg und
Die durchschnittlichen Kaufprei- in der Wiedervermietung 8,00 Euro pro alle Nachbarlandkreise gehören dazu.
se für Neubauwohnungen haben in der Quadratmeter, plus 5,3 Prozent (Abb. 7 Keine weiteren Preissteigerungen sieht
Stadt Regensburg 2018 die Marke von – Mietpreise Wohnungen). die Studie laut einer Veröffentlichung in
5.000 Euro geknackt. Sie kosteten im Zwar haben die Mietpreise in Stadt der F.A.Z. für die mittlere und nördliche
Schnitt 5.100 Euro pro Quadratmeter, und Landkreis in den letzten zehn Jah- Oberpfalz.
plus 6,8 Prozent gegenüber dem Vorjahr. ren je nach Gebäudeklasse um 38 bis Nur 13 Regionen bundesweit ha-
Im Landkreis lag der Durchschnittspreis 48 Prozent zugelegt, die Kaufpreise sind ben die Forscher als richtig interessan-
bei 3.500 Euro pro Quadratmeter, plus ihnen mit Steigerungen zwischen 80 und te Standorte für Immobilien-Investments
2,9 Prozent. Wohnungen im Wiederver- 110 Prozent aber weit enteilt. In der Kon- ausgemacht. Hier sehen sie bei aktuell
kauf lagen in der Stadt Regensburg bei sequenz sind die erzielbaren Renditen noch maßvollen Kaufpreisen bis 2030
3.900 Euro pro Quadratmeter, ein Plus bei der Vermietung einer Wohnung wei- hohe positive Preisentwicklungen. Dazu
von 8,3 Prozent. Im Landkreis hat diese ter gesunken – ebenfalls eine Erklärung gehört als einzige Region in ganz Bay-
Wohnungsklasse sogar um 11,5 Prozent für die Schere zwischen leeren und ver- ern der Regensburger Nachbarlandkreis
angezogen auf im Schnitt 2.900 Euro mieteten Wohnungen. Straubing-Bogen.
7„Wenn etwas knapp ist,
wird es teuer“
Gesetze, wie die Mietpreisbremse, sorgen nicht für neue Wohnungen. Denn
Angebot wird nur geschaffen, wenn es auch vernünftig bezahlt wird.
Zuzug, gestiegene Einkommen und niedrige Zinsen sieht Prof.
Dr. Marco Wölfle als wesentliche Ursachen für die aktuellen
Immobilenpreise. Der Leiter des Center for Real Estate Studies
der Steinbeis-Hochschule Berlin setzt auf eine gute Aus- und
Weiterbildung, damit Immobilienprofis Käufer wie Verkäufer in der
aktuellen Marktlage optimal beraten können.
Ähnlich wie in vergleichbaren mittelgro- Mehr Neubau von Wohnungen, also die werden und würden verstehen, dass sie
ßen Universitätsstädten sind die Immo- Befriedigung der hohen Nachfrage, wird bei einem geringen Milchpreis weniger
bilienpreise in Regensburg und seinem von vielen Fachleuten als die wichtigste anbieten. Dasselbe gilt für den Bau von
Umland auch 2018 deutlich gestiegen. Maßnahme betrachtet, Einfluss auf das Wohnimmobilien. Und was den Platz an-
Eine ganz offensichtliche Ursache liegt Preisniveau und damit die Erschwing- geht, gibt es leider nur zwei Alternativen:
im Bevölkerungswachstum, auch das lichkeit von Wohnraum zu nehmen. Be- hoch oder breit. Entweder höhere Häu-
ähnlich wie in anderen vergleichbaren wirken politische Einflussnahmen, wie ser bauen oder mehr Flächen verwen-
Regionen. Stadt und Landkreis haben in die Mietpreisbremse, da nicht genau das den. Andere Wege gibt es in der Realität
den letzten zehn Jahren um rund 30.000 Gegenteil? Und was lässt sich tun, wenn nicht.
Personen zugelegt. Doch reicht diese schlicht das Bauland knapp wird, wie in
gestiegene Nachfrage durch Zuzug al- Regensburg aktuell zu beobachten? Beim Kauf und Verkauf einer Immobilie
leine aus, um die Preisentwicklungen zu hoffen beide Parteien auf einen fairen
erklären? Wölfle: Auf diese Fragen gibt es leider Preis. Wie entsteht ein fairer Preis? Oder
etwas plakative Aussagen: Wenn etwas anders: Worauf kommt es bei der Be-
Prof. Dr. Marco Wölfle: Für Nachfra- knapp ist, wird es teuer. Wenn man da- wertung eines Hauses oder einer Woh-
ge und Angebot auf Immobilienmärkten ran etwas ändern möchte, muss man nung an?
gibt eine ganze Reihe an Ursachen, die gegen die Knappheit anarbeiten. Mit
sich aber am Ende insgesamt auf eine anderen Worten: Nur bauen hilft, die Wölfle: Fair ist wie Gerechtigkeit ein Be-
einstellige Zahl zusammenziehen lassen. Wohnungsnot und steigenden Preise zu griff, unter dem jeder etwas anderes ver-
Typisch für Immobilienmärkte ist, dass bekämpfen. Jedes Gesetz, das irgend- steht. Die Immobiliensachverständigen,
sie von der Nachfrageseite bestimmt wie versucht, die Mieten zu bändigen, die wir ausbilden, müssen sich hierbei
werden und das Angebot zeitlich quasi wird vielleicht die Entwicklung der Mie- an das Bau-Gesetzbuch und den dort
hinterherläuft. Und Sie haben natürlich ten etwas schwächen, aber keine weite- genannten Verkehrswert halten. Kurz ge-
recht: Aktuell ist der Zuzug vom Land re Wohnung zur Verfügung stellen. sagt, geht es um einen marktüblichen
in die Städte oder Vorstädte einer der Preis, ohne Sondereffekte. Es muss sich
drei wesentlichen Treiber auf dem Markt. dabei aber nicht um einen tatsächlichen
Dazu kommt aber noch, dass die Verkaufspreis handeln. Denn im Famili-
Kaufkraft und Einkommenssituation es Nur zwei Alternativen: enkreis könnte es sein, dass trotz eines
uns überhaupt erst einmal erlauben marktüblichen Preises von 300.000 Euro
müssen, in eine Stadt zu ziehen.
hoch oder breit auch einmal für deutlich weniger verkauft
Das liegt an der guten wirtschaftli- wird. Umgekehrt könnte es sein, dass je-
chen Entwicklung der letzten Jahre, die mand unbedingt auf eine ganz bestimm-
vielen Menschen effektiv mehr Einkom- Das ist keine blanke Theorie, son- te Wohnung fixiert ist und dafür einen
men gebracht hat. Den dritten Faktor dern auch eine Erkenntnis der Geschich- übertrieben hohen Preis bezahlt. Beide
bilden die günstigen Zinsen für Immo- te. In der DDR gab es für viele Waren Preise wären dann eben weit weg von
bilienfinanzierungen, die sich nach den günstige Preise. Kaufen konnte man sie 300.000 Euro, und somit nicht markt-
Aussagen der Europäischen Zentralbank allerdings nicht, weil sie nicht angeboten üblich.
(EZB) und den Prognosen der Organisa- wurden. Angebot wird nur geschaffen, Genau das ist die Arbeit eines
tion für wirtschaftliche Zusammenarbeit wenn es auch vernünftig bezahlt wird. Sachverständigen: Er muss solche Son-
und Entwicklung (OECD) wohl noch eine Wir wünschen uns doch auch, dass dereffekte, die aus der Persönlichkeit
Weile halten werden. Landwirte für Milch ordentlich entlohnt des Käufers entstehen, außen vor lassen.
8 www.remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123Er darf sich nur an der Immobilie festhal- stehen und eine Preisentwicklung, vor
ten und muss ferner auch ein wenig lang- allem aber deren Wendepunkte ana-
fristiger als nur im Jetzt denken. Bei einer lysieren zu können. Beispielswiese ist
Preisblase sollte er nicht übereuphorisch es sehr einfach, die Zinsentwicklung
aktuelle Preise zugrunde legen, sondern nachzuvollziehen, wenn man weiß, wie
danach bewerten, was vielleicht nach- die Geldpolitik der EZB funktioniert.
haltig erzielt wird. Das hilft dann auch Fachexperten sagen seit längerer Zeit
bei der Beantragung eines Bankkredits. das, was die EZB vor Kurzem angekün-
Auch hier schreibt die Beleihungswerter- digt hat: Dass die Zinsen die nächsten
mittlungsverordnung sogar noch engere 18 Monate nicht steigen sollen.
Kriterien, sprich Abschläge vom Markt-
preis als Sicherheitspuffer, vor. Was spricht dafür – oder auch dagegen –
in aktuell teuer wirkenden Märkten eine
Immobilie zu kaufen?
Deutsche mögen Wölfle: Die Frage kann man eigentlich
nur beantworten, wenn man das typi-
keine Unsicherheit sche Investitionsverhalten in Deutsch-
land betrachtet. Wir sind in der Regel
Fans von Investitionen, bei denen wir
wenig Unsicherheit empfinden und die
Die Quadratmeterpreise für neue und eine feste regelmäßige Zahlung verspre-
gebrauchte Wohnungen sowie für Häu- chen. Das sieht bei Immobilien gut aus,
ser sind im Regensburger Markt in den vor allem in Zeiten niedriger Sparzinsen.
letzten Jahren regelmäßig zwischen Den meisten Leuten ist die Alternative Prof. Dr. Marco Wölfle
fünf und zehn, in der Spitze auch bis Aktien zu unsicher, obgleich DAX-Un-
zu 15 Prozent, pro Jahr gestiegen. Bei ternehmen in den letzten drei bis fünf ist Professor für Finanz- und Immobi-
Grundstücksverkäufen liegt der Markt- Jahren deutlich stärkere Renditen er- lienwirtschaft an der Steinbeis-Hoch-
preis um bis zu 30 Prozent über den Bo- wirtschaftet haben als Immobilien. schule Berlin und dort Prodekan der
denrichtwerten. Auf welche Kenntnisse Als Eigennutzer ist die finanzielle Fakultät Leadership and Manage-
und Erfahrungen kommt es an, um in Überlegung ganz einfach: Angenom- ment. Als akademischer Leiter der In-
diesem Marktumfeld den richtigen Preis men, ich kaufe die Wohnung, die ich stitute Center for Real Estate Studies
zu finden? bisher gemietet hatte. Dann entspricht und VWA Business School engagiert
der Zinsanteil der Finanzierung durch- er sich in der Ausbildung von Bache-
Wölfle: Die Problematik mit den Bo- schnittlich zwei Drittel meiner bisheri- lor- und Master-Studierenden in der
denrichtwerten hat mit dem Zeitaspekt gen Miete. Das andere Drittel tilge ich Immobilienwirtschaft.
zu tun. Wenn sich Preise auf Märkten und spare damit quasi, ohne wirklich
schnell entwickeln, dann entsteht eine Geld aufzubringen. Ich darf nicht ganz In seinem Forschungsschwerpunkt
Lücke. Daten werden erhoben. Dann vergessen, dass für einen Eigentümer befasst sich Wölfle im Detail mit
werden sie ausgewertet und verteilt. Die die Nebenkosten durch Instandhaltung Staatlicher Regulierung und Markt-
Bodenrichtwerte veralten durch schnell etwas höher sind als für den Mieter und eingriffen in Immobilienmärkte sowie
steigende Preise quasi schneller. dass ich bereit sein muss, mich an einen der Wirkung der Digitalisierung. In
Um gegenüber potenziellen Käu- Ort zu binden. Denn ich möchte ja wahr- der Lehre vertritt er das betriebliche
fern mit dieser Entwicklung umgehen scheinlich nicht in zwei Jahren wieder Rechnungswesen, die Statistik und
zu können, benötigt es vor allem eine verkaufen. die Volkswirtschaftslehre.
gute Erstausbildung und eine kontinu- Problematisch ist meistens, dass
ierliche Weiterbildung im Bereich Im- Immobilien auch eine emotionale Ren-
mobilien. In einem guten Studium lernt dite haben. Wenn ich nach den langen
man üblicherweise die Mechanismen Suchzeiten und Anläufen auf dem Markt
kennen, die hinter der Preisentwicklung etwas gefunden habe, was mir gut ge-
stehen. Daraus kann man Schlussfol- fällt, bin ich manchmal auch bereit, für
gerungen nicht nur auf Bundesebene, etwas mehr als den Marktdurchschnitt
sondern auch für den Markt in Regens- zu kaufen.
burg treffen und ein wenig abschätzen, Ein Kapitalanleger würde wahr-
wie nachhaltig die Entwicklung der Prei- scheinlich nicht so denken. Bei ihm
se ist. So kann man qualifiziert Kunden kommen zur obigen Überlegung noch
beraten. Mieteinnahmen und eine Abschrei-
Durch regelmäßige Weiterbildung bungsmöglichkeit für den Gebäude-
bei anerkannten Bildungsträgern wird wertanteil dazu. Er muss aber auch ein
man manchmal auch wachgerüttelt und wenig Aufwand einkalkulieren, was die
kommt aus dem Tagesgeschäft heraus, jährliche Abrechnung der Nebenkosten
um das Gesamtbild von Märkten zu ver- und die Vermietung betrifft.
9Preise und Preistendenzen
in Stadt und Umland
Mit den Karten und Tabellen auf dieser Preisspanne Altstadt mit Stadtamhof Preisspanne im Stadtnorden
Doppelseite gibt Ihnen der Regensbur- ETW Bestand 3.300 bis 5.000 + +
EFH Bestand 450.000 bis 1.400.000
ger Immobilien-Marktbericht eine Über- Preis €/m² Neubau 5.600 bis 7.400 + Preis € Neubau 650.000 bis 1.800.000 +
sicht der Preise und Preistendenzen in
Miete Bestand 9,50 bis 13,50 + +
den Regensburger Stadtteilen und den ETW Bestand 2.700 bis 4.200
Preis €/m² Neubau 10,00 bis 15,00 + Preis €/m² Neubau 4.200 bis 5.400 +
Umlandgemeinden.
Je nach der exakten Lage inner- Miete Bestand 8,50 bis 11,50 +
halb des angegebenen Gebiets und je Preis €/m² Neubau 10,50 bis 13,50 +
nach Art und Zustand der jeweiligen Im-
mobilien können die Preise aber nach
oben wie nach unten abweichen. Für eine individuelle Beratung zu ein-
zelnen Objekten stehen Ihnen die erfah-
STADTNORDEN renen Makler von RE/MAX in Regens-
burg gerne zur Verfügung.
Sallern
Gallingkofen
A93 Konrad-
siedlung
Wutzlhofen Brandlberg
Ober- und Keilberg
Niederwinzer Steinweg Stadt
Kager Reinhausen Regensburg
Pfaffenstein
Westenviertel Stadtamhof Weichs Schwabelweis
STADTWESTEN
Margaretenau Altstadt Hohes Kreuz
Ostenviertel
Großprüfening
Dechbetten STADTOSTEN Irl
Königswiesen
Kumpfmühl Kasernenviertel A3
Ziegetsdorf Galgenberg
Neuprüll
Burgweinting-Harting
A93
Oberisling-Graß STADTSÜDEN
Preisspanne im Stadtwesten Preisspanne im Stadtsüden Preisspanne im Stadtosten
EFH Bestand 850.000 bis 2.700.000 + EFH Bestand 580.000 bis 1.800.000 + EFH Bestand 450.000 bis 1.500.000 +
Preis € Neubau 1.000.000 bis 3.200.000 + Preis € Neubau 750.000 bis 1.900.000 + Preis € Neubau 650.000 bis 1.700.000 +
ETW Bestand 3.100 bis 4.800 + ETW Bestand 2.900 bis 4.400 + ETW Bestand 2.700 bis 4.300 +
Preis €/m² Neubau 4.900 bis 7.000 + Preis €/m² Neubau 4.300 bis 6.000 + Preis €/m² Neubau 4.200 bis 5.400 +
Miete Bestand 9,00 bis 12,00 + Miete Bestand 8,50 bis 11,50 + Miete Bestand 8,50 bis 11,00 +
Preis €/m² Neubau 11,00 bis 15,00 + Preis €/m² Neubau 10,00 bis 13,00 + Preis €/m² Neubau 10,00 bis 13,00 +
10 www.remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123Trausnitz
Köblitz Schöns
Pfreimnd Gleiritsch Teunz
Preisspanne in den Stadtrandgemeinden
+ Weidi
EFH Bestand 500.000 bis 1.300.000
Preis € Neubau 600.000 bis 1.500.000 + Guteneck Oberviechtach
Nabburg
ETW Bestand 2.600 bis 3.500 + Schmid-
A6 Nieder- Winklarn
Preis €/m² Neubau 3.600 bis 4.300 + gaden murach
Stullin Altendorf
Miete Bestand 8,00 bis 10,50 ++ Dieters-
Preis €/m² Neubau 9,50 bis 11,50
Fensterbach kirchen
++ Landkreis Schwarzach Than-
Amberg- Schwarz- stein
Sulzbach Schwarzenfeld hofen
Preisspanne im Umland circa 5–15 km
Landkreis
EFH Bestand 280.000 bis 800.000 +
Cham
Preis € Neubau 400.000 bis 1.000.000 + Schwandorf Neunburg vorm Wald
ETW Bestand 2.200 bis 3.200 +
Wackers-
Preis €/m² Neubau 3.000 bis 3.800 + dorf Bodenwöhr Neukirchen-
Miete Bestand 7,50 bis 9,00 + Balbini
Preis €/m² Neubau 8,00 bis 10,00 + Steinberg Landkreis
Bruck in der
Preisspanne im Umland circa 15–35 km Oberpfalz Schwandorf
Burgleng-
Teublitz A93
EFH Bestand 220.000 bis 550.000 + Nittenau
enfeld
Preis € Neubau 380.000 bis 650.000 +
ETW Bestand 1.700 bis 2.400 +
Maxhütte-
Preis €/m² Neubau 2.900 bis 3.600 + Haidhof
Kallmünz
Miete Bestand 6,00 bis 9,00 +
Preis €/m² Neubau 7,50 bis 9,50
A3
+
Holzheim
Duggendorf Regenstauf Bernhardswald Landkreis
Wolfsegg Regensburg
Landkreis Brunn
Neumarkt Beratzhausen Zeitlarn
Pielenhofen Altenthann
in der Wenzenbach Brennberg
Oberpfalz Lappersdorf
Laaber
Pettendorf Donaustauf
Hemau
Deuerling Tegernheim Bach
Wiesent
Nittendorf
Regensburg Wörth/Donau
Barbing
Painten Sinzing Neutraubling A3
Riedenburg Pentling Obertraubling
Ihrler- Pfatter
stein Mintraching
Landkreis Essing Köfering
Bad Alteglofs-
Kelheim Abbach Thalmassing heim
Riekofen
Mötzing
Kelheim Hagelstadt
Teugn
Landkreis Aufhausen Sünching
Eichstätt
Saal a.d. Pfakofen
Donau
Hausen Lang-
quaid Landkreis
Abensberg Schierling Straubing-
Bogen
Neustadt A93 Herrn-
a.d. Donau giers-
Biburg Rohr dorf
Im Landkreis Regensburg und den Kirch- In den Tabellen
Nachbarlandkreisen hängen die Prei-Siegen- dorf
burg
se stark von der Verkehrsanbindung Durchschnittliche Preis- und Mietspannen für Eigenheime sowie Wohnungen, die bezüglich
Wohnfläche, Ausstattung oder Grundstücksgröße typisch für die jeweilige Lagekategorie sind. Als
nach Regensburg und dem Nahver-Train Wilden- Neubau gelten Objekte, die nicht älter als fünf Jahre sind. Bei Immobilien, die dem Standard nicht
sorgungsangebot vor Ort ab. berg entsprechen, können Preise und Mieten von den genannten Werten abweichen.
Quelle: RE/MAX in Regensburg, Sommer 2019
Aiglsbach Elsendorf EFH = Einfamilienhäuser, ETW = Eigentumswohnungen
Preisentwicklung: Preisprognose für die nächsten 12 Monate:
++ mehr als +5 % + +2 bis +5 % õ +2 bis –2 % – –2 bis –5 %
Atten-
Landkreis hofen Landkreis
Pfaffenhofen Mainburg Landshut
an der Ilm Volken-
schwand 11
Landkreis FreisingAm RE/MAX Immobilien-Marktbericht 2019/2020 haben mitgewirkt:
Dr. Werner Gross Michael Müllner Andrea Rösch Steffen Hemme Thomas Meinlschmidt Rainer Kaetsch
Assessor (jur.) Dipl. Betriebswirt Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Immobilienfachwirtin (IHK) Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Immobilienmakler
Tel. 0941 30770-10 Tel. 0941 30770-14 Tel. 0941 30770-227 Tel. 0941 30770-210 Tel. 0941 30770-11 Tel. 0941 30770-226
werner.gross@remax.de michael.muellner@remax.de andrea.roesch@remax.de steffen.hemme@remax.de thomas.meinlschmidt@remax.de rainer.kaetsch@remax.de
Birgit A. Schulz Dr. Kai W. Schulz Wolfgang Marzinke Robert Schott Rudolf Arnold Sabine Lehner
Immobilienfachwirtin (IHK) Diplom-Kaufmann Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachmakler (RE/MAX) Handelsfachwirt (IHK) Immobilienmaklerin (RE/MAX)
Tel. 0941 30770-229 Tel. 0941 30770-200 Tel. 0941 30770-233 Tel. 0941 30770-228 Tel. 0941 30770-238 Tel. 0941 30770-223
birgit.schulz@remax.de kai.schulz@remax.de wolfgang.marzinke@remax.de robert.schott@remax.de rudolf.arnold@remax.de sabine.lehner@remax.de
Hayrettin Yalcin Tobias Vilsmeier Maximilian Jaquet Mario Jehl Beate Warnecke Manuela Ehrlinger
Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienfachmaklerin (RE/MAX) Immobilienmaklerin
Tel. 0941 30770-231 Tel. 0941 30770-243 Tel. 0941 30770-241 Tel. 0941 30770-234 Tel. 0941 30770-232 Tel. 0941 30770-224
hayrettin.yalcin@remax.de tobias.vilsmeier@remax.de maximilian.jaquet@remax.de mario.jehl@remax.de beate.warnecke@remax.de manuela.ehrlinger@remax.de
Daniela Hecker Michael Hopper Corinna Storbeck Conny Probst Angie Leidl Andreas Simmel
Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmakler (IHK)
Tel. 0941 30770-245 Tel. 0941 30770-222 Tel. 0941 30770-236 Tel. 0941 30770-235 Tel. 0941 30770-246 Tel. 0941 30770-225
daniela.hecker@remax.de michael.hopper@remax.de corinna.storbeck@remax.de conny.probst@remax.de angie.leidl@remax.de andreas.simmel@remax.de
Profitieren
IMPRESSUM Text, Redaktion, Produktion
faust | omonsky KG
Herausgeber kommunikation
Sie von der
RE/MAX real estate Tel. 0941 92008-0
GmbH & Co. KG info@faust-omonsky.de
Dr. Werner Gross www.faust-omonsky.de
Nummer 1.
Michael Müllner
Immobilienmarktdaten
Prüfeninger Schloßstraße 2
bulwiengesa AG (München),
93051 Regensburg
Stadt Regensburg, Bayeri-
Tel. 0941 30770-0
sches Landesamt für Statistik
Fax 0941 30770-17
real-estate@remax.de Bilder Rückseite: RE/MAX
Sabriye Atas www.remax-regensburg.de Niemand vermittelt weltweit mehr
Auflage: 100.000
Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-237
Immobilien als RE/MAX.
sabriye.atas@remax.de
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