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Ausgabe 10, 2021/2022
Immobilien
MARKTBERICHT
Region Regensburg & Schwandorf
Entwicklung Einzelbewertungen Interview Dr. Reiner Braun
Einfamilienhäuser mit Regensburg Geschäftsführer empirica AG
geringem Sanierungs- Stadtteile & Umland, „Die Zinsrückgänge haben die
bedarf sehr gefragt Landkreis Schwandorf Kaufpreise getrieben.“
Das knappe Angebot hat die Preise für
Einfamilienhäuser weiter in die Höhe
getrieben.
Einfamilienhäuser mit geringem
Sanierungsbedarf sehr gefragt
Bei Wohnungen hat die hohe Neubauquote
den Preisanstieg etwas gedämpft
D
Die Corona-Pandemie hat sich auf den er Preisanstieg bei Ein- und Zweifamilien-
häusern hat sich 2020 in Stadt und Land-
Wohnimmobilienmarkt der Region Regens- kreis Regensburg sowie dem Landkreis
burg und Schwandorf nur sehr begrenzt Schwandorf ungebremst fortgesetzt. Die
Immobilienforscher der empirica AG berichten, dass
ausgewirkt. Zwar sorgt sie immer noch ein durchschnittliches Haus mit 125 Quadratmetern
für wirtschaftliche Unsicherheit, aber den- Wohnfläche unabhängig vom Baujahr in der Stadt Re-
gensburg 2020 statistisch im Schnitt 600.000 Euro
noch sind die Kaufpreise für Wohnungen, kostete, ein Plus von 9,1 Prozent gegenüber dem Vor-
Einfamilienhäuser und Grundstücke weiter jahr. Im Landkreis Regensburg lag der Preis bei rund
460.000 Euro, plus 9,5 Prozent, in Stadt und Landkreis
gestiegen. Stark gesucht und deswegen Schwandorf bei 340.000 Euro, plus 6,3 Prozent (siehe
noch einmal deutlich teurer sind gebrauch- Abb. 1).
Allerdings kamen 2020 in der Stadt Regens-
te Einfamilienhäuser, die sich mit geringem burg nach den Beobachtungen von RE/MAX erneut
Sanierungsaufwand beziehen lassen. nur sehr wenige Häuser auf den Markt. Auch im Land-
kreis Regensburg blieb das Angebot weit hinter der
Nachfrage zurück. Kommen in den Landkreisgemein-
den Baugrundstücke für Einfamilienhäuser auf den
Abb. 1 Kaufpreis Einfamilienhaus Markt, sind sie schnell verkauft. Die Kommunen be-
richten von langen Wartelisten von Interessenten für
600.000 Baugrundstücke. In einem Ausblick auf die ab Mitte
540.000 2021 geltenden Bodenrichtwerte meldete das Land-
480.000 ratsamt eine Steigerung der Grundstückspreise um
420.000
rund ein Drittel binnen zwei Jahren. Dabei stiegen die
Preise in den stadtferneren Gemeinden stärker als in
360.000
den Stadtrandgemeinden.*
300.000
240.000
Die Infrastruktur zählt
180.000 In den Regionen des Landkreises Schwandorf mit
120.000 guter Anbindung an Regensburg stiegen die Preise
1.Q11 1.Q12 1.Q13 1.Q14 1.Q15 1.Q16 1.Q17 1.Q18 1.Q19 1.Q20 1.Q21
ebenfalls kräftig. Für die geringeren Steigerungsraten
Stadt Landkreis Stadt im Durchschnitt des Landkreises sorgten schlechter
Regensburg Regensburg Schwandorf angebundene Gemeinden nahe der tschechischen
Daten: empirica AG
* Die aktuellen Bodenrichtwerte für die Stadt Regensburg und den Land-
2 kreis Schwandorf lagen zum Redaktionsschluss noch nicht vor.
Grenze. Die Experten von RE/MAX sehen, dass junge
Familien für ihr Traumhaus immer weiter ins Umland
ausweichen – sofern die Verkehrsanbindung stimmt
und vor Ort Einkaufs- sowie Kinderbetreuungsmög-
lichkeiten bestehen. Die hohen Preise und das knap-
pe Angebot im Einzugsgebiet von Regensburg lassen Michael
Familien weitere Wege akzeptieren. Der neue Trend Müllner, Dr.
Stadt Regensburg, Bilddokumentation
zum Homeoffice erweitert den Suchradius zusätzlich. Werner Gross
Objekte ab 1990 besonders gefragt
Unter den Einfamilien-, Doppel- und Reihenhäusern
waren in allen Regionen gebrauchte Objekte ab Bau- Liebe Leserin, lieber Leser!
jahr 1990 besonders gefragt. Deren Preise sind 2020
weit über dem Durchschnitt aller gehandelten Häuser Corona hat sich in vielen Bereichen Wertpapiere und Aktien vielen als zu
gestiegen, weil Käufer in der Regel ohne größere als große Belastung für uns alle er- riskant erscheinen? Immobilien bieten
Sanierungen und damit ohne hohe Zusatzkosten wiesen. Der Immobilienmarkt hat sich, eine Chance.
einziehen können. wie erwartet, robust gezeigt. Viele Doch welche Lage verspricht lang-
Bei der Vermarktung attraktiver Häuser aus die- Indikatoren sprechen dafür, dass Im- fristige Wertsteigerung? Bei welcher
sem Segment verzeichnet RE/MAX regelmäßig sehr mobilien auch künftig ein werthalti- Immobilie kann sich eine Gewinnmit-
viele Anfragen. In einigen Fällen stieg der Preis im Ver- ges Investment bleiben – gerade in nahme zum jetzigen Zeitpunkt durch-
marktungsprozess deutlich gegenüber dem ursprüng- wirtschaftlich stabilen Regionen wie aus lohnen?
lichen Angebot, weil Interessenten sich gegenseitig unserer. Marktberichte wie dieser und unse-
überboten. So geht die Deutsche Bundesbank re professionelle Objekt-Bewertung
zwar davon aus, dass die Inflation bis bieten hierbei eine wertvolle Orien-
Baukosten steigen weiter
Ende 2021 auf vier Prozent steigen tierungshilfe. Wir von RE/MAX in Re-
Häuser mit geringem Sanierungsaufwand sind so könnte. Sie begründet dies aber vor gensburg und Schwandorf kennen
gefragt, weil sich sowohl für Neubau als auch für allem mit temporären Sondereffek- den Markt genau.
Umbau und Sanierungen der Druck, den die Bau- ten, wie der Rückkehr zum normalen Zum zehnten Mal haben wir für Sie al-
kosten ausüben, weiter verschärft hat. Nach wie vor Mehrwertsteuersatz. Die Zinsentwick- le verfügbaren Quellen analysiert und
sind Bauunternehmen und Bauhandwerker mehr als lung sehen die Bundesbänker davon mit unseren Erfahrungen aus über
gut ausgelastet. Bayernweit sind die Baufertigstel- weiter unberührt. Sie wollen, jeden- 300 Immobilientransaktionen pro
lungen 2020 deutlich gestiegen. Das Statistische falls kurzfristig, nicht von negativen Jahr ergänzt. Wir freuen uns, Ihnen
Landesamt weist für den Freistaat ein Plus von 4,8 Einlagezinsen absehen. Diese wirken die Ergebnisse daraus präsentieren
Prozent aus. Um der Nachfrage nachzukommen, sich vermehrt aus, wenn regionale zu dürfen.
fehlen den Betrieben die Fachkräfte. Das Institut Banken teils schon ab 50.000 Euro
der deutschen Wirtschaft beziffert den Mangel an Verwahrgebühren verlangen. Wir wünschen Ihnen viel Spaß beim
Arbeitskräften im deutschen Handwerk aktuell auf Wohin also mit dem Kapital, wenn Lesen!
rund 65.000 – ein großer Teil davon Bauhandwerker.
Zuletzt sind zusätzlich die Baustoffpreise explodiert.
Laut Bayerischem Baugewerbe sind davon im Früh-
jahr 2021 Baumaterialien aller Art von Holz bis zu
Kunststoffen betroffen. Die gute Konjunktur, auch in
China und den USA, trifft auf Lieferanten, die wäh- Dr. Werner Gross Michael Müllner,
rend der Corona-Krise ihre Kapazitäten vorsorglich Geschäftsführer Geschäftsführer
heruntergefahren hatten.
RE/MAX in Regensburg und Schwandorf
Abb. 2a Baugenehmigungen und Baufertigstellungen Abb. 2b Baugenehmigungen und Baufertigstellungen
Stadt Regensburg: Landkreis Regensburg:
1.900 1.900
1.400 1.400
900 900
400 400
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Fertigstellungen Genehmigungen Jeweils gepunktelt: Trend Fertigstellungen Genehmigungen Jeweils gepunktelt: Trend
Daten: Statistisches Landesamt Bayern
3
Abb. 3 Kaufpreis Wohnungen (Euro/m2) Abb. 4 Miete Wohnungen (Euro/m2)
5.400 12,5
11,5
4.600
10,5
3.800
9,5
Stadt Regensburg, Bilddokumentation
3.000 8,5
7,5
2.200
6,5
1.400 5,5
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Stadt Regensburg: Landkreis Regensburg: Stadt Regensburg: Landkreis Regensburg:
Erstbezug Erstbezug Erstbezug Erstbezug
Wiederverkauf Wiederverkauf Wiedervermietung Wiedervermietung
Daten: bulwiengesa
wohnungen um rund fünf Prozent auf 4.200 Euro pro
Fertigstellungen nehmen zu
Quadratmeter. Im Vorjahr lag die Steigerung noch bei
Bei den Eigentumswohnungen hat sich 2020 auch über 14 Prozent. Gebrauchte Wohnungen wurden im
in Regensburg bemerkbar gemacht, dass die seit Schnitt für 3.400 Euro pro Quadratmeter gehandelt,
Jahren hohe Nachfrage den Wohnungsbau merk- plus 6,3 Prozent (siehe Abb. 3). Für Stadt und Land-
lich belebt hat. Für die Stadt Regensburg weist das kreis Schwandorf weist bulwiengesa 2020 bei Neu-
Statistische Landesamt bei den Baufertigstellun- bau-Eigentumswohnungen im Schnitt 3.300 Euro
gen seit 2014 durchgängig ein hohes Niveau aus. pro Quadratmeter aus, ein Plus von 6,5 Prozent nach
2014 und 2020 erreichten sie mit jeweils über 1.500 10,7 Prozent im Vorjahr. Im Wiederverkauf kostete
Wohneinheiten Höchststände. 2018 verzeichnete der Quadratmeter 2.300 Euro und verteuerte sich
das Landesamt in der Stadt Regensburg über 1.900 damit genau wie im Vorjahr um rund zehn Prozent.
Baugenehmigungen – nach Angaben der Stadtver-
Kaufpreise enteilen den Mieten weiter
waltung die höchste Zahl seit 20 Jahren. Auch wenn
die Baugenehmigungen 2020 das zweite Jahr in Fol- Die Preissteigerungen in der Stadt Regensburg ha-
ge auf nun rund 1.100 zurückgegangen sind, lässt ben sich im Gegensatz zum Umland stark verlang-
der noch nicht abgebaute Überhang der Genehmi- samt. Die Experten von RE/MAX stellen fest, dass
gungen gegenüber den Fertigstellungen erwarten, für nach Lage und Ausstattung durchschnittlich gute
dass weiter vergleichsweise viele Woh- Eigentumswohnungen die Schmerzgrenze der Inter-
nungen entstehen werden. Der Trend essenten langsam in Sicht kommt. Ein deutlicher Indi-
Landkreis mit über die letzten zehn Jahre weist so- kator ist, dass die Vertriebszeiten dieser Objekte wei-
wohl bei den Fertigstellungen wie den ter steigen. Das im Vergleich nach wie vor geringere
Fertigstellungs- Genehmigungen nach oben (siehe Abb. Preisniveau im weiteren Umland lässt Interessenten
2a, Seite 3). Noch deutlicher ist die Si- vermehrt ausweichen, was dort für die noch ungebro-
höchststand. tuation im Landkreis Regensburg: Mit chenen Preissteigerungen sorgt.
über 1.100 Wohneinheiten sind 2020 Unberührt vom gebremsten Preisanstieg blei-
so viele Wohnungen fertiggestellt worden wie die ben Luxusimmobilien mit Top-Ausstattung in besten
letzten zehn Jahre nicht. Auch die Zahl der Bauge- Lagen. Neubauprojekte dieses Segments werden in
nehmigungen lag mit über 1.400 auf Spitzenniveau Regensburg zum Teil mit über 8.000 Euro pro Quad-
(siehe Abb. 2b, Seite 3). Im Landkreis Schwandorf ratmeter Wohnfläche gehandelt.
erreichten die Fertigstellungen mit knapp 700 und
Die Renditen sinken
die Genehmigungen mit über 800 im letzten Jahr
ein hohes Niveau. Schon in den vergangenen Jahren konnten die Stei-
gerungsraten bei den Mieten nicht mit der Entwick-
Preisanstieg bei Wohnungen gebremst
lung der Kaufpreise mithalten. Dieser Trend hat sich
Zu beobachten ist, dass sich der Preisanstieg bei 2020 fortgesetzt. Einzige Ausnahme waren Neu-
Eigentumswohnungen 2020 verlangsamt hat. Nach bau-Wohnungen in der Stadt Regensburg. Sie koste-
aktuellen Daten der Immobilienanalysten von bul- ten laut bulwiengesa im Schnitt 13 Euro Kaltmiete pro
wiengesa kosteten Neubau-Eigentumswohnungen Quadratmeter, ein Plus von 3,1 Prozent gegenüber
in der Stadt Regensburg im Schnitt 5.500 Euro pro dem Vorjahr. Die Steigerung lag damit auf ähnlichem
Quadratmeter, plus 2,8 Prozent gegenüber dem Vor- Niveau wie die der Kaufpreise. In der Wiedervermie-
jahr. Wohnungen im Wiederverkauf erzielten 4.200 tung kostete der Quadratmeter 10,70 Euro, plus 0,9
Euro pro Quadratmeter, plus 2,4 Prozent. Damit hat Prozent. Neubau-Wohnungen im Landkreis Regens-
sich die Preissteigerung gegenüber dem Vorjahr bei burg wurden für 10 Euro pro Quadratmeter vermietet,
beiden Objekttypen ungefähr halbiert. Im Landkreis plus zwei Prozent, gebrauchte Wohnungen für 8,50
Regensburg verteuerten sich Neubau-Eigentums- Euro, eine Steigerung um 1,2 Prozent (siehe Abb. 4).
4 remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123
Eigentumswohnungen haben Abb. 5 Einwohnerzahlen
sich im Preis gebremst entwi-
ckelt. 190.000
180.000
170.000
160.000
150.000
140.000
29.000
28.500
28.000
27.500
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Landkreis Stadt Landkreis Stadt
Regensburg Regensburg Schwandorf Schwandorf
Daten: Statistisches Landesamt Bayern, Stadt Regensburg
In Stadt und Landkreis Schwandorf betrug die Kalt-
Bezahlbarer Wohnraum bleibt knapp
miete pro Quadratmeter im Schnitt 8,70 Euro, was
gegenüber dem Vorjahr einer Steigerungsrate von Auch wenn die Kauf- und Mietpreise 2020 im Schnitt
1,2 Prozent entspricht. Wohnungen in der Wieder- weniger stark gestiegen sind als in den Vorjahren,
vermietung kosteten 7,40 Euro pro Quadratmeter, bleibt die Nachfrage gerade nach bezahlbarem
plus 2,8 Prozent. Für Kapitalanleger haben sich da- Wohnraum hoch. Daran ändert nichts, dass RE/MAX
neben der Neubautätigkeit im inzwischen hohen
mit die Renditen weiter verschlechtert. Sie liegen in
der Stadt Regensburg bei Neubauwohnungen wei- Kauf- und Mietpreisniveau eine Bremse für weitere
terhin unter drei Prozent, bei gebrauchten Objekten rasante Steigerungen sieht: Sowohl
etwas über drei Prozent. Obwohl die Kaufpreise für Normal- als auch Gutverdiener kön-
Wohnungen im weiteren Umland 2020 die höchs- nen – und wollen – sich diese Prei- Schmerzgrenze
ten Steigerungsraten aufwiesen, erzielten sie nach se einfach nicht mehr leisten (siehe
wie vor höhere Renditen. Im Schnitt lag die Rendi- S. 6). Neubauwohnungen mit gutem, kommt langsam
te für Neubau-Eigentumswohnungen im Landkreis aber marktüblichem Standard sind ein
Schwandorf bei 3,9 Prozent (siehe Abb. 6a/b). wichtiger Indikator: Sie stoßen bei den in Sicht.
aktuellen Preisen auf deutlich weniger
Nachfrageeinbruch bei
Einzimmerappartements Interesse und sind merklich länger auf dem Markt.
Und: Zu hohe Preisvorstellungen bremsen den Ver-
Die Corona-Pandemie hatte auf die allermeisten marktungsprozess. Bei der Vermietung spricht der
Segmente des Wohnimmobilienmarktes kaum Aus- schleppende Absatz großer Neubauprojekte in Re-
wirkungen. Eine Ausnahme bildete die Vermietung gensburg aktuell eine noch deutlichere Sprache.
von Einzimmerappartements. Während vor der
Fundamentaldaten sprechen
Pandemie binnen Stunden zahlreiche Anfragen für für steigende Preise
solche Kleinwohnungen eingingen, kann es heute
passieren, dass sich innerhalb mehrerer Tage nur Auf der anderen Seite lassen die Fundamentaldaten
wenige Interessenten bei den RE/MAX-Maklern mel- aber keinen Preisrückgang erwarten. Gerade die In-
den. Vor allem die Studierenden fehlen, die für On- dustrie, ein wichtiger Arbeitgeber in der Region Re-
line-Vorlesungen kein Appartement brauchen. gensburg, ist deutlich besser durch die Corona-Krise
Abb. 6a Rendite Durchschnitt Stadt Regensburg Abb. 6b Rendite Durchschnitt Landkreis Schwandorf
4,50% 5,50%
5,00%
4,00%
4,50%
3,50%
4,00%
3,00%
3,50%
2,50% 3,00%
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Wiederverkauf Erstbezug Wiederverkauf Erstbezug
Daten: bulwiengesa, eigene Berechnung
5gekommen, als von vielen Experten im Frühjahr 2020
Fehlendes Bauland, zu viel prognostiziert.
Nach einem tiefen Loch im April 2020 weist
Bürokratie und steigende das statistische Bundesamt schon seit August 2020
deutlich steigende Auftragseingänge bei der deut-
Baukosten schen Industrie aus. Das Vorkrisenniveau ist im Früh-
jahr 2021 wieder erreicht worden.
Bezahlbarer Wohnraum bleibt Mangelware Wohnraumbedarf in Ostbayern steigt
Die Bevölkerung der Stadt Regensburg ist 2020
E
s herrscht Mangel auf die Behörden dort, wo es zum zum ersten Mal seit der Wiedervereinigung nicht
dem regionalen Immo- Beispiel in Baulücken Nach- weiter gewachsen. Nach den Zahlen des bayeri-
bilienmarkt – zumindest verdichtungspotenzial gibt, schen Landesamts für Statistik lebten Ende 2020
in bestimmten Seg- Bauvorhaben unbürokratisch 168.876 Menschen in Regensburg, rund 400 weniger
menten. Zu diesem Ergebnis genehmigen“, sagt der Ge- als ein Jahr zuvor. Der Landkreis Regensburg hat
kommen die Experten von schäftsführer. im gleichen Zeitraum rund 200 Neubürgerinnen und
RE/MAX in Regensburg und Im Landkreis Kelheim hat -bürger aufgenommen auf 194.275 Ende 2020 – ein
Schwandorf in ihrer aktuellen es zuletzt vermehrt Fälle gege- deutlich langsameres Wachstum, als in den Vorjah-
Marktanalyse. So suchen Fa- ben, in denen zum Beispiel die ren. In der Stadt Schwandorf sank die Bevölkerung
milien mit Kindern oft lange Kinder auf ausreichend großen um rund 100 auf 29.020 Einwohner, der Landkreis
und vergeblich nach einem Grundstücken der Eltern bau- Schwandorf stieg um rund
Haus mit Garten. Rar sind au- en wollten. Jahrzehnte alte 600 auf 148.477 (siehe
ßerdem erschwingliche Woh- Bebauungspläne sehen aber Die Abb 5, Seite 5). Damit rei-
nungen für Normalverdiener. zumeist kein Baufenster für hen sich die südoberpfälzer
Für eine schlechte Idee ein zweites Gebäude vor. „Die Bevölkerung Städte in die bundesweite
hält RE/MAX-Geschäftsführer Gemeinden wären zu Ausnah- Entwicklung ein. Die deut-
Michael Müllner dabei gesetz- men bereit“, weiß Müllner. Al- wächst sche Bevölkerung ist 2020
liche Eingriffe wie Mietpreis- lerdings habe das Landratsamt zum ersten Mal seit fast
bremsen oder Mietendeckel. zuletzt in der Regel gefordert, weiter. einem Jahrzehnt nicht ge-
„Wenn die Mieten künstlich dass die Gemeinden zunächst wachsen. Nach vorläufigen
gebremst werden, wird weder den Bebauungsplan ändern Zahlen des statistischen Bundesamts lebten zum
neu gebaut noch saniert, weil – ein langwieriges und auch Jahresende 83,2 Millionen Menschen in Deutsch-
es sich für Vermieter nicht ren- nicht ganz billiges Verfahren. land, genauso viele wie 2019.
tiert“, sagt Müllner. Und das Beim Geschosswoh- Dieser temporäre Corona-Effekt verspricht al-
bei weiter steigenden Bau- nungsbau sieht Michael Müll- lerdings keine Entlastung für den Immobilienmarkt
kosten, die nicht zuletzt durch ner derzeit wenig Potenzial der Region. Im Mai 2021 hat das Bundesinstitut für
immer strengere Vorschriften für sinkende Preise. „Ganz Bau-, Stadt- und Raumforschung eine Prognose
zum Beispiel bei der Energie- realistisch gerechnet sind in veröffentlicht, die für die südliche Oberpfalz einen
effizienz mitverursacht werden. sehr gefragten Regensburger weiter steigenden Wohnungsbedarf voraussagt. Im
Top-Lagen Quadratmeterprei- betrachteten Zeitraum von 2017 bis 2040 erwarten
se unter 7.000 bis 7.500 Euro die Experten eine Bevölkerungszunahme zwischen
beim Neubau kaum möglich.“ drei und neun Prozent. Die Zahl der Haushalte – und
Gesetzliche Der auf die Wohnfläche umge- damit der benötigten Wohnungen – soll sogar zwi-
legte Grundstückspreis schla- schen neun und 15 Prozent steigen. Der Trend, dass
Eingriffe ge mit bis zu 3.000 Euro pro durchschnittlich weniger Personen in einem Haus-
Quadratmeter zu Buche. Der halt zusammenleben, verfestigt sich.
schaden. Bau selbst koste momentan Damit nimmt die Region Regensburg zusam-
bis 4.000 Euro pro Quadrat- men mit Südbayern, großen Teilen Baden-Württem-
meter. Dazu kämen die Kosten bergs und Regionen rund um die großen Städte im
Steigende Grundstück- für die Zwischenfinanzierung, Westen, Norden und Osten Deutschlands eine Son-
preise für Ein- wie Mehrfami- den Vertrieb und schließlich derrolle ein. Für den großen Rest, über 70 Prozent
lienhäuser in städtischen wie den Gewinn, den ein priva- der deutschen Regionen, erwartet das Bundesinsti-
ländlichen Regionen tun ein ter Bauträger erzielen müsse. tut bis 2040 einen Rückgang der Bevölkerung.
übriges. „Preise, die 50 bis 100 „Preiswerter Wohnraum kann
Zinsniveau bleibt voraussichtlich niedrig
Prozent über den derzeit noch in diesem Umfeld kaum entste-
gelten Bodenrichtwerten von hen“, resümiert Müllner. Die weiter lockere Geldpolitik der Europäischen
Dezember 2018 liegen, sind Gleichzeitig bezweifelt er, Zentralbank oder auch billionenschwere Konjunk-
eher die Regel als die Ausnah- dass der Markt künftig die nöti- turpakete unter Präsident Biden in den USA lassen
me“, beobachten Müllner und gen Preissteigerungen hergibt, erwarten, dass die Zinsen für Baukredite in abseh-
seine Kollegen. um die steigenden Herstel- barer Zeit kaum steigen werden. Auch von dieser
Lösungen sehen die lungskosten aufzufangen. „Wir Seite ist kein Impuls für sinkende Immobilienpreise
RE/MAX-Experten, wenn Städ- stehen an einem spannenden zu erwarten.
te und Gemeinden mehr Bau- Punkt – mit ungewisser Ent-
land ausweisen. „Und dass wicklung.“
6 remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123Stadt Regensburg, Bilddokumentation
Die empirica AG sieht speziell für den Wohnungsmarkt in Regensburg Potenzial für Preiskorrekturen.
Die Zinsrückgänge haben
die Kaufpreise getrieben
Dr. Reiner Braun: „Kaufpreise von fast zwölf Jahres-
einkommen sind nicht dauerhaft zu erzielen.“
Die empirica AG erstellt regelmäßig einen Index, der die Blasengefahr auf
Wohnimmobilienmärkten abbildet. „Für Regensburg müssen die Preise
irgendwann fallen“, sagt empirica-Vorstandsvorsitzender Dr. Reiner Braun.
Trotz der Pandemie mit ihren teils drastischen Ein- sen als Gewerbeimmobilien, weil – einfach gesagt
schränkungen für die Wirtschaft sind die Immobili- – auch Arbeitslose wohnen müssen, aber zum Bei-
en-Kaufpreise in Deutschland weiter kräftig gestiegen. spiel keine Büros benötigen und weniger konsumie-
Welche Gründe sieht Ihr Institut für diese Entwicklung? ren. Die hohen Transaktionskosten und die langen
Transaktionsdauern bei Immobilien generell helfen
Dr. Reiner Braun: Immobilien-Kaufpreise reflektie- zudem, dass auch nervöse Hände weniger schnell
ren das abgezinste Potential, also den Barwert, künf- veräußern; das ist etwa bei Aktien völlig anders.
tiger Mieteinnahmen. Deswegen können die Preise
aus zwei Gründen steigen: zunehmende Knappheit Ihr Institut erstellt einen Index, der die Blasengefahr in
und damit verbunden steigende Mieten oder sinken- den Wohnimmobilienmärkten ausweist. Dieser Index
de Zinsen und damit höhere Mieten-Barwerte bei weist dennoch seit Jahren eine steigende Gefahr aus.
konstanten Mieten. Die Knappheit in Regensburg hat Was sind die wichtigsten Gründe dafür?
dank hoher Fertigstellungszahlen zuletzt nachgelas-
sen. Die Zinsen sind jedoch wegen der europaweit Dr. Braun: Als Rückschlagpotential bezeichnen wir
hohen, coronabedingten Neuverschuldung nochmal die relative Preiskluft zwischen Kaufpreisen und Mie-
gesunken – vor allem das hat die Preise gepusht. ten für Etagenwohnungen. Ohne die ständigen Zins-
rückgänge hätten sich beide Preise in etwa parallel
Sind Sie überrascht, als wie krisenfest sich der Immo- entwickelt. Bundesweit liegt das Ausmaß bei 28 Pro-
bilienmarkt gezeigt hat? zent, in den Top-7-Städten bei 46 Prozent und in Re-
gensburg bei 31 Prozent. Mit diesem Preisrückgang
Dr. Braun: Unmittelbar nach Ausbruch der Coro-
na-Krise hätten wir einen Preiseinbruch für möglich
gehalten. Die staatlichen Maßnahmen in Form von
Kurzarbeit, aber vor allem der enorm vereinfachte Staatliche Corona-
Bezug von staatlichen Transfers wie Wohngeld oder
Kosten der Unterkunft für Hartz-IV-Bezieher haben Maßnahmen haben das
jedoch das Schlimmste verhindert. Grundsätzlich
gilt: Wohnimmobilien sind resistenter gegenüber Kri- Schlimmste verhindert.
7Mietverträgen sicherlich übers Ziel hinausgeschos-
Dr. Reiner sen. Eine Wohnungsknappheit kann man aber nicht
wegregulieren, da hilft nur mehr Neubau. Der wie-
Braun derum fällt bei überzogener Regulierung kleiner aus,
der Druck auf die Mieten steigt dann weiter und eine
Diplom-Volkswirt, Vorstandsvorsit- Regulierungsspirale droht.
zender der empirica AG Forschung Im Hinblick auf die Immobilienblase gilt: Die hohen
und Beratung (Berlin). Dr. Braun hat Preise sind vor allem durch die aktuellen Niedrigzin-
an den Universitäten Osnabrück sen begründet. Sobald die Zinsen steigen, müssen
und Bonn studiert, er promovier- die Preise runter oder die Mieten hoch. Eine dritte
te an der Universität zu Köln. Seit Möglichkeit gibt es nicht. Je weniger die Mieten aber
1994 ist Dr. Braun Projektleiter bei infolge zunehmender Regulierung – oder auch infol-
der empirica GmbH. Im Jahr 2003 ge abnehmender Knappheit – steigen können, desto
wurde er in den Vorstand der em- im Verbandsrat des deutschen Ver- eher und desto stärker müssen die Preise fallen.
pirica AG berufen, seit 2019 hat er bandes für Wohnungswesen, Städ-
dort den Vorsitz inne. tebau und Raumordnung e. V., seit Sie bezeichnen die nachlassende Wohnungsknappheit
2009 Mitglied im Arbeitskreis „Im- durch mehr Neubau als Pferdefuß der aktuellen Blasen-
Dr. Brauns Arbeitsschwerpunk- mobilienpreise“ des Bundesinsti- entwicklung. Politisch und von vielen Normalverdienern
te liegen im Bereich Wohnungs- tut für Bau-, Stadt- und Raumfor- wird aber sehnlichst gewünscht, dass die Preise sinken
märkte, Einkommens- und schung und seit 2010 Mitglied im und Wohnungen wieder erschwinglicher werden. Ist
Vermögensanalysen sowie Alters- Arbeitskreis Bau- und Wohnungs- die sich abzeichnende Entwicklung also nicht eher eine
vorsorge. Er ist seit 2007 Mitglied prognostik. Gesundung denn ein Pferdefuß?
Dr. Braun: Das ist eine Frage der Perspektive: Im Hin-
blick auf die Blasengefahr ist abnehmende Knappheit
natürlich ein Pferdefuß, im Hinblick auf bezahlbare
Mieten dagegen eine Gesundung. Die Knappheit hat
ja keine Blasen verursacht, sondern die Niedrigzin-
müsste man also rechnen, wenn die Zinsen wieder sen. Aber nachlassende Knappheit nimmt dennoch
auf das Niveau von vor rund zehn Jahren stiegen. den Druck vom Kaufpreis. Insofern müsste ein rund-
Aber wie gesagt, das sind Risiken, das sind jetzt keine um gesunder Markt eben sowohl von Knappheit als
Prognosen, dass dies auch passieren muss. auch von Preisübertreibung befreit sein.
Allerdings sind Kaufpreise für Etagenwohnungen von
fast zwölf Jahreseinkommen in Regensburg auch oh- Corona hat zu deutlich mehr Arbeit im Homeoffice geführt.
ne Zinsanstieg nicht dauerhaft zu erzielen. Entweder Wenn sich der Trend nach der Pandemie verfestigt,
die Preise fallen also irgendwann oder die Einkommen verändert das den Wohnungsmarkt. Zum einen brauche
müssen drastisch steigen. Ange- ich zuhause einen guten Arbeitsplatz, zum anderen kann
sichts der deutschen Exportabhän- ich längere Strecken pendeln, wenn ich nur ab und zu ins
Gegen Wohnungs- gigkeit und ungelöster Strukturpro- Büro gehe. Heizt diese Entwicklung die Blasenbildung in
bleme sind Einkommenszuwächse den Groß- und Schwarmstädten an? Was bedeutet sie für
knappheit hilft nur auf breiter Front aber eher unwahr- ländlichere Regionen?
scheinlich. Hinzu kommt: Laut unse-
Neubau. rer Marktdatenbank empirica regio* Dr. Braun: Vorsicht: Falls Corona die Nachfrage nach
ist das Wohnungsangebot in Re- bestimmten Standorten oder Immobilientypen erhöht,
gensburg zuletzt kräftig gewachsen, der überregio- dann nährt dies keine Blase. Denn zusätzliche Nachfra-
nale Zuzug in die Stadt hat nachgelassen und durch ge erhöht Mieten und Kaufpreise gleichermaßen. „Nur“
die Flucht raus ins Umland verteilt sich die vorhan- die relative Knappheit steigt, nicht aber die Blasenge-
dene Nachfrage großflächiger. Ein nachhaltiger Trend fahr. Es ist eben nicht die reine Preissteigerung, die eine
ins Homeoffice und die mancherorts neu entdeckte Blase ausmacht, sondern die ungleichgewichtige Stei-
Liebe zum Eigenheim könnten diesen Prozess zu- gerung von Mieten und Kaufpreisen. Ansonsten gilt:
sätzlich begünstigen. Corona hat am Wohnungsmarkt kaum eigene Effekte,
vor allem werden der ohnehin vorhandene Trend ins
Das Bundesverfassungsgericht hat den Berliner Mie- Umland und damit die Entlastung der Kernstädte ge-
tendeckel zwar gestoppt, weil die Bundesländer für stärkt. Und die Wohnflächen im Neubau steigen auch
solche Eingriffe nicht zuständig sind. Ein bundesweiter ohne Homeoffice seit Jahren. Darüber hinaus ist noch
Mietendeckel wäre aber wohl möglich und wird poli- völlig unklar, wie Corona langfristig wirken wird. Mut-
tisch auch diskutiert. Wie stark wirken sich staatliche maßlich werden aber die wenigsten fulltime im Home-
Eingriffe wie Mietendeckel oder auch Mietpreisbremse office arbeiten. Außerdem gibt es sehr viele Doppel-
auf die Gefahr einer Immobilienblase aus? verdiener, bei denen meist nicht beide zuhause und
damit jott-wee-dee arbeiten können. Und etliche Bü-
Dr. Braun: Vorweg sei gesagt, dass grundsätzlich robeschäftigte zählen schon die Tage, bis sie wieder re-
nichts gegen Mietpreisregulierung spricht. Man muss gelmäßig ins Büro dürfen, um dort ihre Ruhe zu haben.
dabei nur vernünftig bleiben – und hier ist das Land
Berlin mit teils kräftigen Absenkungen in bestehenden Herr Dr. Braun, herzlichen Dank für das Gespräch!
8 * siehe: www.empirica-regio.de remax-regensburg.de • Tel. 0941 30770-123Preise und Trends
Stadt Regensburg Preisspanne in sehr guten Lagen
EFH Bestand 950.000 bis 2.900.000 +
Preis € Neubau 1.100.000 bis 3.200.000 +
Mit den Karten und Tabellen auf den õ
ETW Bestand 3.600 bis 5.500
folgenden Seiten gibt Ihnen der Re-
Preis €/m² Neubau 5.900 bis 7.800 õ
gensburger Immobilien-Marktbericht
eine Übersicht der Preise und Trends
Preisspanne in guten Lagen
in den Regensburger Stadtteilen, den
Umlandgemeinden und dem Landkreis EFH Bestand 650.000 bis 1.800.000 +
Schwandorf. Preis € Neubau 850.000 bis 2.000.000 +
Je nach der exakten Lage inner- n e
Reg
õ
ETW Bestand 3.200 bis 5.300
halb des angegebenen Gebiets und
Preis €/m² Neubau 4.800 bis 6.800 õ
je nach Art und Zustand der jeweili-
gen Immobilien können die Preise aber
Preisspanne in mittleren Lagen
nach oben wie nach unten abweichen. Sallern
EFH Bestand 500.000 bis 1.500.000 +
Gallingkofen
A93 Preis € Neubau 750.000 bis 1.800.000 +
õ
ETW Bestand 2.900 bis 4.500
Wutzlhofen Preis €/m² Neubau 4.700 bis 5.800 õ
Preisspanne in einfachen Lagen
Ober- und Konrad-
Brandlberg +
Niederwinzer siedlung EFH Bestand 450.000 bis 1.300.000
Steinweg Preis € Neubau 700.000 bis 1.600.000 +
Kager Keilberg
Reinhausen
Pfaffenstein ETW Bestand 2.700 bis 4.300 õ
Preis €/m² Neubau 4.500 bis 5.700 õ
Stadtamhof Weichs Schwabelweis
Westenviertel
u
na Margaretenau Altstadt
Do Prüfening Ostenviertel
Hohes Kreuz
Dechbetten Königs- Kumpfmühl
Galgen- Irl
wiesen
berg Kasernen- A3
Ziegetsdorf viertel
Neuprüll
Burgweinting Harting
Graß
A93 Hauptverkehrsstraßen
Oberisling und Autobahnen
Leoprechting Bahnlinien
Flüsse
In den Tabellen Wohnungsmieten in der Stadt Regensburg
Durchschnittliche Preis- und Mietspannen für Eigen- õ
Miete Bestand 8,50 bis 12,50
heime sowie Wohnungen, die bezüglich Wohnfläche,
Ausstattung oder Grundstücksgröße typisch für die Preis €/m² Neubau 11,00 bis 14,00 õ
jeweilige Lagekategorie sind. Als Neubau gelten
Objekte, die nicht älter als fünf Jahre sind. Miete:
Nettokaltmiete für 2-4-Zimmer-Wohnungen mit
durchschnittlicher Ausstattung Bei Immobilien, die
dem Standard nicht entsprechen, können Preise und
Mieten von den genannten Werten abweichen.
stock.adobe.com – KK imaging
Quelle: RE/MAX in Regensburg, Sommer 2021
EFH = Einfamilienhäuser
ETW = Eigentumswohnungen
Preisentwicklung: Preisprognose für die nächsten
12 Monate:
++ mehr als +5 % + +2 bis +5 %
9
õ +2 bis –2 % – –2 bis –5 %Landkreise Regensburg und Kelheim
Im Landkreis Regensburg und den Preisspanne in sehr guten Lagen Preisspanne in guten Lagen
Nachbarlandkreisen hängen die Preise +
EFH Bestand 580.000 bis 1.500.000 EFH Bestand 350.000 bis 900.000 ++
stark von der Verkehrsanbindung nach
Preis € Neubau 700.000 bis 1.600.000 + Preis € Neubau 500.000 bis 1.100.000 ++
Regensburg und dem Nahversorgungs-
angebot vor Ort ab. ETW Bestand 2.900 bis 3.900 + ETW Bestand 2.400 bis 3.500 +
Preis €/m² Neubau 4.000 bis 4.700 + Preis €/m² Neubau 3.500 bis 4.200 +
Regen
ab
Na
Landkreis
Schwandorf
Kallmünz
A3 A93
Landkreis Regenstauf
Holzheim Landkreis
Neumarkt Bernhardswald
Duggendorf Cham
in der
Oberpfalz Beratzhausen
Wolfsegg
Brunn Alten-
Zeitlarn
Pielenhofen thann
Lappers- Wenzenbach Brennberg
dorf
Laaber Pettendorf
Hemau Tegern- Donau-
Deuer-
heim stauf Bach
ling
Wiesent Wörth
Nittendorf a. d. Donau
Regensburg Barbing
Painten Sinzing Neutraub-
ling
A3
Riedenburg
Ihrler- Pentling Obertraubling Pfatter
stein Mintraching
Essing Köfering
Bad
Alteglofs- Riekofen
Abbach
heim Mötzing
Kelheim Hagelstadt
Thalmassing
Teugn
Landkreis Aufhausen
Eichstätt Sünching
Saal a. d. Pfakofen
Donau
Hausen Lang-
quaid
Abensberg Schierling Landkreis
Straubing-
u
Do
na A93 Herrn-
Bogen
giers- Preisspanne in mittleren Lagen
Biburg Rohr dorf
Kirch- EFH Bestand 280.000 bis 650.000 ++
Siegen- dorf Preis € Neubau 450.000 bis 750.000 ++
burg
ETW Bestand 2.000 bis 2.900 +
Wilden-
berg Preis €/m² Neubau 3.300 bis 3.900 +
Landkreis
Landshut
Preisspanne in einfachen Lagen
EFH Bestand 280.000 bis 620.000 +
Preis € Neubau 420.000 bis 720.000 +
õ
ETW Bestand 1.800 bis 2.700
Preis €/m² Neubau 3.200 bis 3.800 +
Wohnungsmieten im Landkreis Regensburg
õ
Miete Bestand 6,00 bis 10,00
stock.adobe.com – Thomas
Preis €/m² Neubau 7,50 bis 11,00 õ
10Landkreis Schwandorf
Der Landkreis Schwandorf ist im Preisspanne in sehr guten Lagen Preisspanne in guten Lagen
Südwesten von der Nähe zu Regens-
EFH Bestand 320.000 bis 700.000 ++ EFH Bestand 280.000 bis 630.000 +
burg geprägt. Im Nordosten, nahe der
Preis € Neubau 400.000 bis 850.000 ++ Preis € Neubau 380.000 bis 750.000 +
tschechischen Grenze, haben Liebha-
n e
Reg
ber von Ruhe und Natur gute Chancen, ETW Bestand 1.600 bis 2.900 + ETW Bestand 1.600 bis 2.800 +
ein bezahlbares Traumhaus im Grünen Preis €/m² Neubau 3.000 bis 4.000 + Preis €/m² Neubau 2.800 bis 3.800 +
zu finden.
Preisspanne in mittleren Lagen
Sallern +
EFH Bestand 250.000 bis 520.000
Gallingkofen
A93 Preis € Neubau 350.000 bis 600.000 +
+
Landkreis Neustadt ETW Bestand 1.500 bis 2.500
Wernberg- an der Waldnaab Preis €/m² Neubau 2.700 bis 3.500 +
Wutzlhofen
Köblitz Trausnitz
Konrad- Schönsee Stad-
Ober- und Brandlberg
siedlung Gleiritsch Teunz lern
Niederwinzer Pfreimd
Kager Steinweg Keilberg Weiding
Reinhausen
Pfaffenstein
Guteneck Oberviechtach
Nabburg
Stadtamhof Weichs Schwabelweis
Westenviertel Schmid- A6 Nieder- Winklarn
gaden murach
u Stulln Altendorf
na Margaretenau Altstadt Dieters-
Do Landkreis
Prüfening Fensterbach Ostenviertel
Schwarzach kirchen
Amberg- Schwarz- Than-
Sulzbach Schwarzen- Hohes Kreuz stein
hofen
feld
Dechbetten Königs- Kumpfmühl
Galgen- Irl
wiesen
berg Kasernen- Neunburg vorm Wald A3
Schwandorf
Ziegetsdorf viertel
Neuprüll Wackers-
dorf Neukirchen-
Bodenwöhr
Balbini
Burgweinting Harting
Graß
A93 Steinberg Hauptverkehrsstraßen
Oberisling Bruck in der und Autobahnen
Leoprechting Oberpfalz Bahnlinien
Landkreis
Neumarkt
Teublitz A93 Landkreis
Flüsse
Cham
in der Burglengenfeld
Oberpfalz
Regen
Maxhütte- Nittenau
Haidhof
ab
Na
A3 Preisspanne in einfachen Lagen
Landkreis EFH Bestand 230.000 bis 500.000 +
Regensburg Preis € Neubau 320.000 bis 550.000 +
õ
ETW Bestand 1.400 bis 2.400
Preis €/m² Neubau 2.600 bis 3.200 õ
Wohnungsmieten im Landkreis Schwandorf
Miete Bestand 5,00 bis 7,50 +
Preis €/m² Neubau 6,50 bis 9,00 +
Regensburg
stock.adobe.com – Karin Jähne
A3
11Am RE/MAX Immobilien-Marktbericht 2021/2022 haben mitgewirkt:
Dr. Werner Gross Michael Müllner Andrea Rösch Steffen Hemme Thomas Meinlschmidt Birgit A. Schulz
Assessor (jur.) Dipl.-Betriebswirt Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Immobilienfachwirtin (IHK) Dipl.-Immobilienwirt (DIA) Dipl.-Ing. (FH) der Architektur Immobilienfachwirtin (IHK)
Tel. 0941 30770-100 Tel. 0941 30770-140 Tel. 0941 30770-227 Tel. 0941 30770-210 Tel. 0941 30770-110 Tel. 0941 30770-229
werner.gross@remax.de michael.muellner@remax.de andrea.roesch@remax.de steffen.hemme@remax.de thomas.meinlschmidt@remax.de birgit.schulz@remax.de
Dr. Kai W. Schulz Wolfgang Marzinke Beate Warnecke Rudolf Arnold Sabine Lehner Hayrettin Yalcin
Diplom-Kaufmann Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachmaklerin (RE/MAX) Handelsfachwirt (IHK) Immobilienmaklerin (RE/MAX) Immobilienfachwirt (IHK)
Tel. 0941 30770-200 Tel. 0941 30770-233 Tel. 0941 30770-232 Tel. 0941 30770-238 Tel. 0941 30770-223 Tel. 0941 30770-231
kai.schulz@remax.de wolfgang.marzinke@remax.de beate.warnecke@remax.de rudolf.arnold@remax.de sabine.lehner@remax.de hayrettin.yalcin@remax.de
Tobias Vilsmeier Maximilian Jaquet Mario Jehl Manuela Ehrlinger Corinna Storbeck Conny Probst
Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienfachwirt (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-243 Tel. 0941 30770-241 Tel. 0941 30770-234 Tel. 0941 30770-224 Tel. 0941 30770-236 Tel. 0941 30770-235
tobias.vilsmeier@remax.de maximilian.jaquet@remax.de mario.jehl@remax.de manuela.ehrlinger@remax.de corinna.storbeck@remax.de conny.probst@remax.de
Michael Hopper Daniela Hecker Angie Leidl Andreas Simmel Sabriye Atas Simone Seidenberg
Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmakler (IHK) Immobilienmaklerin (IHK) Immobilienmaklerin (IHK)
Tel. 0941 30770-222 Tel. 0941 30770-245 Tel. 0941 30770-246 Tel. 0941 30770-225 Tel. 0941 30770-237 Tel. 0941 30770-242
michael.hopper@remax.de daniela.hecker@remax.de angie.leidl@remax.de andreas.simmel@remax.de sabriye.atas@remax.de simone.seidenberg@remax.de
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Prüfeninger Schloßstraße 2, 93051 Regensburg Tel. 0941 92008-0, info@faust-omonsky.de Landkreis Regensburg, Bayerisches Landesamt Bilder Rückseite: RE/MAX
Tel. 0941 30770-0, real-estate@remax.de www.faust-omonsky.de für Statistik Auflage: 125.000Sie können auch lesen
