Bevölkerung und Wohnungsmarkt in der Gemeinde und im Amt Büchen - Hannover, März 2016
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Bevölkerung und Wohnungsmarkt in der
Gemeinde und im Amt Büchen
- bisherige Entwicklung und Szenarien zur künftigen Entwicklung -
Hannover, März 2016Auftraggeber:
Gemeinde Büchen
Amtsplatz 1
21514 Büchen
Telefon (04155) 8009 210, Telefax: (04155)8009 999
www.amt-buechen.eu
Erstellt vom:
ISP Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V.
Dipl-Sozwirt. Jonas Abraham
Dipl.-Oek. Matthias Günther
Gretchenstr. 7, 30161 Hannover
Telefon (0511) 99 0 94-0, Telefax (0511) 99 0 94-30
E-Mail: info@pestel-institut.de
Internet: www.pestel-institut.de
IIINHALT
Tabellenverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis V
1 Einführung in das Thema, Aufbau der Untersuchung 1
1.1 Einführung in das Thema und Aufbau der Untersuchung 1
1.2 Der Zensus 2011 2
2 Wohnungsversorgung in Deutschland 5
2.1 Eigentümer des Wohnungsbestandes 5
2.2 Struktur des Wohnungsbestandes 6
2.3 Einflussfaktoren auf die Wohnungsversorgung 8
2.4 Bevölkerungsentwicklung 9
2.5 Wohnungsbau und Wohnungsbestand 12
3 Die Entwicklung in der Gemeinde und dem Amt Büchen
bis zum Jahr 2015 17
3.1 Beschäftigung 17
3.2 Bevölkerung 20
3.3 Bautätigkeit und Wohnungsbestand 23
3.4 Private Haushalte und Wohnungsmarktsituation 24
3.5 Expertenbefragung 26
3.6 Haushalte mit niedrigen Einkommen 28
3.7 Spezielle Bedarfe 30
3.7.1 Wohnsituation der Altersgruppe 65plus 30
3.7.2 Umsetzung der UN-Behindertenrechtskonvention 32
3.8 Fazit der bisherigen Entwicklung in Büchen 32
4 Projektion der Entwicklung bis 2035 34
4.1 Zukunftsbetrachtungen 34
4.2 Wohnungsbedarf und Wohnungsnachfrage 35
4.3 Ausgangslage in Büchen 37
4.4 Drei Szenarien der Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde
und im Amt Büchen 38
4.5 Haushalts- und Wohnungsbedarfsentwicklung im Amt und der
Gemeinde Büchen 51
4.6 Welche Art von Wohnungen werden in der Amt Büchen benötigt 55
4.6.1 Nachfragemöglichkeiten der Senioren 57
4.6.2 Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern 58
5 Fazit der Untersuchung 63
IIITabellenverzeichnis
Seite
Tabelle 1 Veränderung der Einwohnerzahl in Deutschland
von 2005 bis 2014 12
Tabelle 2a Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte im Amt
Büchen 1995 bis 2015 18
Tabelle 2b Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Gemeinde
Büchen 1995 bis 2015 19
Tabelle 3 Gesamtbevölkerung, Geburten, Sterbefälle und
Wanderungssaldo von 1995 bis 2015 im Amt Büchen 22
Tabelle 4 Entwicklung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhaus-
wohnungen im Amt Büchen von 1995 bis 2015 59
Tabelle 5 Entwicklung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhaus-
wohnungen im Amt Büchen in den drei Szenarien 60
Tabelle 6 Entwicklung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhaus-
wohnungen im Amt Büchen von 1995 bis 2015 61
Tabelle 7 Entwicklung der Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhaus-
wohnungen im Amt Büchen in den drei Szenarien 62
Abbildungsverzeichnis
Abb. 1 Wohnungen nach Eigentümern 5
Abb. 2 Wohnungen nach der Zahl der Zimmer und dem jeweiligen
Anteil am Wohnungsbestand in Deutschland 2010 6
Abb. 3 Veränderung der Anzahl an Wohnungen nach der Zahl der Zimmer
in Deutschland von 2000 bis 2010 7
Abb. 4 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen
in Deutschland im Jahr 2010 8
Abb. 5 Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Kreisen und
kreisfreien Städten Deutschlands von 1995 bis 2014 10
Abb. 6 Entwicklung der Anzahl sozialversicherungspflichtig Beschäftigter
(am Arbeitsort) in den Kreisen und kreisfreien Städten Deutschlands
von 1995 bis 2015 11
Abb. 7 Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Kreisen und kreisfreien
Städten Deutschlands von 2005 bis 2014 13
Abb. 8 Entwicklung des Wohnungsbaus
in Deutschland von 1995 bis 2014 14
Abb. 9 Wohnungsbestandentwicklung in Deutschland von 1995 bis 2014 15
Abb. 10 Wohnungsmarktsituation in Deutschland Ende 2015 16
Abb. 11 Bevölkerungsentwicklung im Amt Büchen
von 1987 bis 2015 20
Abb. 12 Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Büchen
von 1987 bis 2015 22
Abb. 13 Altersstruktur der Bevölkerung in der Gemeinde und
dem Amt Büchen im Jahr 2015 22
Abb. 14 Bautätigkeit von 1987 bis 2015 im Amt Büchen 23
IVSeite
Abb. 15 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im Land
Schleswig-Holstein, dem Kreis Herzogtum Lauenburg sowie
der Gemeinde und dem Amt Büchen 2011 in v. H. 24
Abb. 16 Entwicklung der Anzahl privater Haushalte sowie der Zahl der
Einwohner je Haushalt in der Gemeinde und im Amt Büchen 25
Abb. 17 Empfänger von Mindestsicherungsleistungen im Amt Büchen
von 2007 bis 2015 30
Abb. 18 Seniorenhaushalte nach Einkommensklassen im Jahr 2010 31
Abb. 19 Wohnungsnachfrage, Wohnungsangebot und politische Eingriffe 36
Abb. 20 Durchschnittliche Wanderungssalden der vergangenen vier
Siebenjahreszeiträume sowie die Ansätze in den drei Szenarien
für die Gemeinde und das Amt Büchen 38
Abb. 21 Entwicklung der Einwohnerzahl in der Gemeinde und dem
Amt Büchen in den drei Szenarien 39
Abb. 22 Entwicklung der Altersgruppe „bis unter 3 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 40
Abb. 23 Entwicklung der Altersgruppe „3 bis unter 6 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 40
Abb. 24 Entwicklung der Altersgruppe „6 bis unter 10 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 41
Abb. 25 Entwicklung der Altersgruppe „10 bis unter 16 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 41
Abb. 26 Entwicklung der Altersgruppe „16 bis unter 18 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 42
Abb. 27 Entwicklung der Altersgruppe „18 bis unter 25 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 42
Abb. 28 Entwicklung der Altersgruppe „25 bis unter 30 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 43
Abb. 29 Entwicklung der Altersgruppe „30 bis unter 50 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 43
Abb. 30 Entwicklung der Altersgruppe „50 bis unter 65 Jahre“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 44
Abb. 31 Entwicklung der Altersgruppe „65 Jahre und älter“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 44
Abb. 32 Entwicklung der Altersgruppe „80 Jahre und älter“ im
Amt Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 45
Abb. 33 Entwicklung der Altersgruppe „3 bis unter 6 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 45
Abb. 34 Entwicklung der Altersgruppe „6 bis unter 10 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 46
Abb. 35 Entwicklung der Altersgruppe „10 bis unter 16 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 46
Abb. 36 Entwicklung der Altersgruppe „16 bis unter 18 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 47
VSeite
Abb. 37 Entwicklung der Altersgruppe „18 bis unter 25 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 47
Abb. 38 Entwicklung der Altersgruppe „25 bis unter 30 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 48
Abb. 39 Entwicklung der Altersgruppe „30 bis unter 50 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 48
Abb. 40 Entwicklung der Altersgruppe „50 bis unter 65 Jahre“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 49
Abb. 41 Entwicklung der Altersgruppe „65 Jahre und älter“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 49
Abb. 42 Entwicklung der Altersgruppe „80 Jahre und älter“ in der
Gemeinde Büchen bis 2015 und in den drei Szenarien 50
Abb. 43 Entwicklung der Anzahl privater Haushalte im
Amt Büchen in den drei Szenarien 52
Abb. 44 Entwicklung der Anzahl privater Haushalte in der
Gemeinde Büchen in den drei Szenarien 53
Abb. 45 Wohnungsbedarf im Amt Büchen von 2016 bis 2035
in den drei Szenarien 54
Abb. 46 Wohnungsbedarf in der Gemeinde Büchen von 2016 bis 2035
in den drei Szenarien 54
Abb. 47 Wohnungsbedarf nach dem Alter (Altersstrukturen des Amtes
Büchen in den Jahren 2015 und im Szenario A 2035) 56
Abb. 48 Erwerbsfähige, Erwerbspersonen und tendenziell
„Grundsicherungsgefährdete“ 57
VIBevölkerung und Wohnungsmarkt in der
Gemeinde und dem Amt Büchen
- bisherige Entwicklung und Szenarien zur künftigen Entwicklung -
1 Einführung in das Thema, Aufbau der Untersuchung
1.1 Einführung in das Thema und Aufbau der Untersuchung
Die „neue Wohnungsnot“ insbesondere in deutschen Groß- und Universitätsstädten
hat sich verfestigt. Von Seiten der Politik gibt es zwar sowohl von den aktuellen Re-
gierungsparteien als auch von der Opposition stetige Appelle zu mehr Investitionen
in den Wohnungsbau, die seit einigen Jahren faktisch bestehenden, schlechtesten
Rahmenbedingungen für den Wohnungsbau in der Nachkriegsgeschichte wurden
allerdings nicht verbessert. Die Verdoppelung der vom Bund an die Länder gezahlten
Kompensationsmittel von 518 Mio. € pro Jahr auf 1,036 Mrd. € für den sozialen
Wohnungsbau ist ebenso unzureichend wie die bisher nur als Gesetzentwurf vorlie-
gende degressive Abschreibung. Zum einen soll die als Förderung bezeichnete Ab-
schreibung nur in Gebieten mit den Mietenstufen IV bis VI gelten und zum anderen
entspricht die Wirkung in der vorgesehenen Ausgestaltung einer linearen Abschrei-
bung in Höhe von 3 %. Eine lineare Abschreibung in Höhe von 3 % wird aber bereits
seit Jahren als sachgerechte Abschreibung auch im Wohnungsbau gefordert, da sich
das Verhältnis von Rohbau- und Ausbaukosten grundlegend verschoben hat1. Nicht
zuletzt die erhöhten Anforderungen an Energieeffizienz und Barrierearmut von neuen
Wohngebäuden haben laufend den Aufwand für den Einbau von Haustechnik erhöht.
Die technischen Einrichtungen weisen eine erheblich geringere Lebensdauer auf als
der Rohbau, so dass heute von einer gemittelten Lebensdauer von etwa 36 Jahren
ausgegangen wird. Eine tatsächlich wirksame Förderung des Wohnungsbaus ist ge-
genwärtig nicht erkennbar.
Seit dem Frühjahr 2012 sind mit „Mietwohnungsbau in Deutschland“, „Sozialer Woh-
nungsbau“ und „Wohnen 65plus“, „Mietwohnungsbau 2.0“ und der im September
2015 veröffentlichten „Einschätzung des aktuellen und mittelfristigen Wohnungsbe-
darfs“ im Auftrage eines wechselnden Bündnisses von Verbänden (immer beteiligt
waren die DGFM, der BDB, der DMB und die IG BAU) fünf Untersuchungen des
Pestel Instituts veröffentlicht, die eine erhebliche Resonanz bei Medien und Politik
fanden. Dazu beigetragen hat sicher auch die Regionalisierung auf der Ebene der
Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands.
Diese Untersuchung für die Gemeinde und das Amt Büchen zeigt zunächst die bun-
desweite Entwicklung in einer Art Zusammenfassung der genannten Studien. Dies
trägt dazu bei, dass der Leser die darauf folgenden Ausführungen zur Amt Büchen
im bundesrepublikanischen Kontext besser einordnen kann.
1
vgl. Walberg, D. u.a.: Optimierter Wohnungsbau - Untersuchung und Umsetzungsbetrachtung zum bautech-
nisch und kostenoptimierten Mietwohnungsbau in Deutschland; Hrsg.: Herausgeber: Dietmar Walberg, Arbeits-
gemeinschaft für zeitgemäßes Bauen e.V.; Kiel 2014
11.2 Der Zensus 2011
Der Zensus 2011 war als EU-weite Volks- und Wohnungszählung angelegt. Rechtlich
wurde mit dem im Juli 2009 in Kraft getretenen Zensusgesetz die EG-Verordnung
763/2008 in nationales Recht umgesetzt. Die letzte Vollerhebung von Bevölkerung
und Wohnungen fand In Westdeutschland 1987 statt.
Regelmäßige Zählungen von Bevölkerung und Wohnungen sind vor allem aus zwei
Gründen sinnvoll und notwendig:
1. Die regelmäßig durchgeführten Stichprobenerhebungen (Mikrozensus) benö-
tigen für die Hochrechnungen auf die Länder- und Bundeszahlen eine verläss-
liche Basis.
2. Die Ermittlung kleinräumiger Daten ist nur über Zählungen möglich, da die
Stichprobenerhebungen selbst bei verlässlicher Basis keine kleinräumigen
Aussagen zulassen.
Ausgehend von der jeweils letzten Zählung werden die Zahlen anschließend regel-
mäßig (monatlich, jährlich) mit Zahlen laufender Datenerfassungen fortgeschrieben.
Bei der Bevölkerung sind dies die Geburten und Sterbefälle sowie die Umzüge
(Wanderungen) der Einwohner. Im Bereich der Wohnungen sind es teils genehmi-
gungs- und abnahmepflichtige Baumaßnahmen, teils meldepflichtige Bauten und
Baumaßnahmen.
Trotz aller Melde- und Anzeigepflichten schleichen sich im Zeitablauf wachsende Un-
sicherheiten in die Fortschreibungen ein. Bei der Bevölkerungsfortschreibung dürfte
eine erhebliche Fehlerquelle daraus resultieren, dass Menschen, die ihren Wohnsitz
dauerhaft ins Ausland verlagern wollen, nicht unbedingt an die Abmeldung am letz-
ten Hauptwohnsitz in Deutschland denken. Eine weitere typische Fehlerquelle liegt in
der, über die Jahre auch wechselnde, meldetechnische Behandlung von Asylbewer-
bern. Mit der Zuweisung in ein Asylbewerberheim wurden diese Personen überwie-
gen als Bevölkerung am Hauptwohnsitz des Standortes des Asylbewerberheims ge-
zählt. Da bei diesem Personenkreis ein „Abtauchen“ in die Illegalität nicht außerge-
wöhnlich ist, fehlt der offizielle Fortzug und die Menschen bleiben der jeweiligen Ge-
meinde statistisch erhalten. Ein Beispiel ist etwa die Gemeinde Schöppingen im Kreis
Borken (NRW). Anfang der 1990er Jahre wurde dort in einer geräumten Kaserne ein
Asylbewerberheim eingerichtet. Die Einwohnerfortschreibung auf der Basis der
Volkszählung 1987 wies zum 31.12.2011 eine Einwohnerzahl von 8.634 Personen
aus, die Fortschreibung auf der Basis des Zensus stellt für den 31.12.2011 eine Ein-
wohnerzahl von 7.169 Personen fest. Die „alte“ Fortschreibung hat die Einwohner-
zahl um gut 20 % überschätzt. Weitere Fehlerquellen gerade in Universitätsstädten
können durch Auslandssemester einheimischer Studenten, aber auch durch auslän-
dische Studenten, die sich nur kurzzeitig (aber mit erstem Wohnsitz gemeldet) in der
jeweiligen Stadt aufhalten und diese anschließend (ohne Abmeldung) wieder verlas-
sen, entstehen. Beispiele hierfür sind etwa Flensburg, Göttingen, Aachen, Tübingen
und viele andere Universitätsstädte. Weitere Fehler können natürlich auch schlicht
durch „menschliches Versagen“ entstehen. So hat z. B. der zuständige Mitarbeiter in
2der Verwaltung einer kreisfreien Stadt über mehrere Jahre die Zuzüge in die Stadt
nur unvollständig an das statistische Landesamt weitergemeldet. Insgesamt lässt
sich festhalten, dass mit zunehmender Entfernung von der Zählung mit immer größe-
ren Fortschreibungsfehlern zu rechnen ist.
Bei den Wohnungen werden die früheren „sonstigen Wohneinheiten“ (Wohnungen
mussten bestimmte Kriterien erfüllen) inzwischen als Wohnung gezählt. Weiterhin
dürfte im Bereich der Wohnungsfortschreibung ein wesentlicher „Fehler“ in der zwei-
ten Hälfte der 1990er Jahre entstanden sein. Seit 1996 gilt für den Bau von Ein- und
Zweifamilienhäusern in vielen Fällen mit der „Bauanzeige“ eine vereinfachte Form
des Baugenehmigungsverfahrens. Allerdings war vor allem in den ersten Jahren
nach der Einführung dieses Verfahrens die Handhabung der Einforderung des „Sta-
tistik-Bogens“ höchst unterschiedlich. Im Ergebnis sank „statistisch“ die Zahl der fer-
tig gestellten Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern allein in Schleswig-
Holstein von 1995 auf 1996 um 1.300 Wohnungen bzw. 14 %. Insgesamt errechnet
sich für die Bundesrepublik allein für 1996 eine Untererfassung in einer Größenord-
nung von 75.000 Wohnungen. Aber auch verspätete Meldungen, Nachmeldungen
etc. können weitere Erhebungsfehler nach sich gezogen haben.
Regelmäßige Zählungen sind somit zur Schaffung von Planungsgrundlagen erforder-
lich und der Abstand zwischen den beiden letzten Zählungen war eher zu groß als zu
klein. Das bei der Wohnungszählung lediglich das von der EU geforderte „Minimal-
programm“ erhoben wurde, ist allerdings unter wohnungspolitischen Gesichtspunkten
nicht nachvollziehbar. Es hätten mit geringem Mehraufwand bei den Befragten
grundlegende Erkenntnisse zu Energieeffizienz und Barrierearmut gewonnen werden
können, die auch der Förderpolitik von Bund und Ländern eine aktuelle Datenbasis
gegeben hätte.
Auf die aktuelle Wohnungsmarktsituation haben die Zensusergebnisse selbstver-
ständlich keine Auswirkungen! Die Differenzen zwischen Fortschreibung und Realität
haben sich über Jahre hinweg aufgebaut. Es standen bundesweit nicht plötzlich
500.000 Wohnungen mehr zur Verfügung. Auch die 1,5 Mio. Menschen, die im Ver-
gleich zur Fortschreibung weniger in Deutschland lebten, haben nicht am Anfang des
Jahres 2011, also unmittelbar vor der Zählung, fluchtartig das Land verlassen. Die
vielen kleinen Fehlerquellen haben die Differenzen langsam anwachsen lassen.
Die Tatsache, dass 2011 in Hamburg 80.000 Menschen weniger wohnten als nach
der alten Fortschreibung gedacht, ändert an den realen Problemen nichts. Haushalte
mit niedrigem Einkommen finden in der Stadt keine Wohnung und werden an den
Stadtrand oder über die Stadtgrenze hinaus verdrängt. Selbst in Berlin sind derartige
Verdrängungsprozesse real vorhanden, obwohl im Vergleich zur alten Fortschrei-
bung 175.000 Menschen weniger in der Stadt wohnen. Eine Zählung ändert nichts
an auf tatsächlichen Knappheitsverhältnissen beruhenden Preiserhöhungsspielräu-
men.
3Dies gilt auch für die Gemeinde und das Amt Büchen, wo der Zensus im Vergleich zu
den auf der Basis der Zählungen des Jahres 1987 fortgeschriebenen Daten eine um
1,1 % (Gemeinde Büchen) bzw. lediglich 0,6 % geringere Einwohnerzahl ergab.
42 Wohnungsversorgung in Deutschland
2.1 Eigentümer des Wohnungsbestandes
In der öffentlichen Diskussion ist oftmals von „der Wohnungswirtschaft“ die Rede.
Dies vermittelt den Eindruck, als seien überwiegend Unternehmen als Anbieter der
gut 41 Mio. Wohnungen in Deutschland aktiv und die privaten Haushalte entspre-
chend als Nachfrager. Wie Abbildung 1 zeigt, bestätigen die realen Eigentumsver-
hältnisse dieses Bild nicht.
Abbildung 1: Wohnungen nach Eigentümern
Gemeinschaft v on
Wohnungseigentümern
Priv atpersonen
Wohnungsgenossenschaften
Kommune oder kommunale
Wohnungsunternehmen
Priv atw irtschaftliches
Wohnungsunternehmen
Anderes priv atw irt-
schaftliches Unternehmen
Bund oder Land
Organisation ohne
Erw erbszw eck
0 5 10 15 20 25
in Mio. Wohnungen
Quellen: Wohnungs- und Gebäudezählung 2011
Lediglich knapp acht Millionen Wohnungen, also etwa ein Fünftel des Wohnungsbe-
standes, entfallen auf Wohnungsunternehmen. Die übrigen vier Fünftel befinden sich
im Eigentum von privaten Haushalten. Von diesen insgesamt mehr als 33 Millionen
Wohnungen werden gut 17 Millionen Wohnungen von den Eigentümern selbst be-
wohnt und die übrigen fast 16 Millionen Wohnungen sind vermietet bzw. ein sehr
kleiner Teil steht auch leer. Auch beim Mietwohnungsbestand dominieren somit die
privaten Haushalte mit rund zwei Dritteln das Angebot.
Der bereits zum Zensuszeitpunkt (Frühjahr 2011) nur noch mit gut 1,8 Millionen Woh-
nungen (4,5 % des Bestandes) ausgewiesene Leerstand dürfte sich unter Berück-
sichtigung von Wohnungsbestands-, Bevölkerungs- und Haushaltsentwicklung bis
Ende 2015 stark verringert haben. Dabei sind die Leerstände im ländlichen Raum
teils sogar noch angestiegen, während in vielen Städten Leerstände nahe Null ge-
meldet werden.
52.2 Struktur des Wohnungsbestandes
Die Anteile der verschiedenen Wohnungsgrößen am Wohnungsbestand zeigt Abbil-
dung 2. Die höchsten Anteile weisen Vierzimmerwohnungen auf. Der höhere Anteil
an Einfamilienhäusern in Westdeutschland macht sich durch im Vergleich zu Ost-
deutschland deutlich höhere Anteile bei den Wohnungen mit sechs und mehr Zim-
mern bemerkbar.
Abbildung 2: Wohnungen nach der Zahl der Zimmer1) und dem jeweiligen
Anteil am Wohnungsbestand in Deutschland 2010
1 Zimmer
Westdeutschland
Ostdeutschland
2 Zimmer
Deutschland
3 Zimmer
4 Zimmer
5 Zimmer
6 Zimmer
7 u. mehr
Zimmer
0 2 4 6 8 10 12 14 16 18 20 22 24 26 28 30 32 34 36
Anteil am W ohnungsbestandes in v .H.
Quelle: Statistisches Bundesamt
1) Zu den Wohnräumen zählen alle Zimmer (Wohn- und Schlafräume mit 6 und mehr m² Wohn-
fläche) und Küchen. Nicht als Zimmer gelten Nebenräume wie Abstellräume, Speisekammern,
Flure, Badezimmer und Toiletten.
Die Veränderung der Wohnungsbestände nach der Zimmerzahl von 2000 bis 2010
ist aus Abbildung 3 zu ersehen. Ein Rückgang ist lediglich bei den Ein- bis Vier-
Zimmerwohnungen in Ostdeutschland festzustellen, wo die Abrissprogramme zwi-
schenzeitlich einen stark erhöhten Wohnungsabgang ausgelöst hatten. Insgesamt ist
der Wohnungsbestand im betrachteten Zeitraum aber auch in Ostdeutschland noch
um 0,8 % angestiegen. In Westdeutschland lag der Anstieg bei 6,3 % und bundes-
weit errechnet sich eine Zunahme um 5 % von 2000 bis 2010.
6Abbildung 3: Veränderung der Anzahl an Wohnungen nach der Zahl der Zim-
mer1) in Deutschland von 2000 bis 2010
1 Zimmer
2 Zimmer
Westdeutschland
3 Zimmer Ostdeutschland
Deutschland
4 Zimmer
5 Zimmer
6 Zimmer
7 u. mehr
Zimmer
insgesamt
-6 -4 -2 0 2 4 6 8 10 12 14
Veränderung des W ohnungsbestandes in v .H .
Quelle: Statistisches Bundesamt
1) Zu den Wohnräumen zählen alle Zimmer (Wohn- und Schlafräume mit 6 und mehr m² Wohn-
fläche) und Küchen. Nicht als Zimmer gelten Nebenräume wie Abstellräume, Speisekammern,
Flure, Badezimmer und Toiletten.
Die stärksten Zuwächse sind bei Wohnungen mit fünf und mehr Zimmern zu sehen.
Auf diesen Wohnungstyp entfallen bundesweit nahezu drei Viertel der Wohnungsbe-
standszuwächse. Dies steht in engem Zusammenhang mit dem Neubau, von dem im
betrachteten Zeitraum 60 % auf Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern entfiel.
Nach wie vor ist eine deutliche Tendenz zur Zunahme der durchschnittlichen Woh-
nungsgröße zu erkennen. Seit dem Jahr 2000 ist die durchschnittliche Wohnfläche
des Bestandes an Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden in Westdeutsch-
land von 88,5 m² auf 90,5 m² pro Wohnung angestiegen, in Ostdeutschland von
71,3 m² auf 73,4 m² pro Wohnung.
Gerade mit Blick auf die energetische Zielstellung der Politik ist die Verteilung des
Wohnungsbestandes auf Baualtersklassen von hoher Bedeutung. Bei den bis 1978
errichteten Wohnungen kann davon ausgegangen werden, dass zum Zeitpunkt des
Baus die energetische Optimierung der Gebäude nicht nur nachrangig war, sondern
keine Bedeutung hatte.
Wie Abbildung 4 zeigt, entfielen im Jahr 2006 sowohl in West- als auch in Ost-
deutschland knapp drei Viertel der Wohnungen auf diese Baualtersklasse. Der Un-
terschied zwischen den beiden Landesteilen liegt im erheblich höheren Anteil des bis
71948 errichteten Altbaus in Ostdeutschland und einem entsprechend höheren Anteil
der Nachkriegsbauphase bis 1978 in Westdeutschland. Die beiden gezeigten älteren
Baualtersklassen eint jedoch der im Vergleich zu den heutigen Anforderungen ur-
sprünglich marginale energetische Standard. Wenn das Ziel eines „Nahe Null-
Energie Wohnungsbestandes“ weiterhin angestrebt wird und die wärmetechnische
Sanierung der Wohngebäude einen wesentlichen Beitrag leisten soll, dann ist eine
erhebliche Steigerung der Sanierungsquote erforderlich. Dies dürfte ohne eine Aus-
weitung der Förderung unrealistisch sein.
Abbildung 4: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in Deutschland im
Jahr 2011
in v.H.
50
45
40
Westdeutschland
35
Ostdeutschland
30 Deutschland
25
20
15
10
5
0
vor 1949 1949 bis 1978 1979 bis 1990 1991 und später
Quelle: Statistisches Bundesamt, Zensus 2011
2.3 Einflussfaktoren auf die Wohnungsversorgung
Die Versorgung der Bevölkerung mit ausreichend Wohnraum war ein politisches Ziel
höchster Priorität im Nachkriegsdeutschland. Heute wird die Notwendigkeit der staat-
lichen Wohnungsversorgung in der Regel ausschließlich auf diejenigen bezogen, die
selbst nicht in der Lage sind, ihr Grundbedürfnis „Wohnen“ am Markt zu befriedigen.
Dies hat meist finanzielle Gründe, d. h. im Rahmen der Daseinsvorsorge müssen
auch heute, trotz teils recht hohem Leerstand, private Haushalte vom Staat mit
Wohnraum „versorgt“ werden.
Für den überwiegenden Teil der privaten Haushalte wird dagegen von marktwirt-
schaftlichen Verhältnissen im Sinne eines Ausgleichs von Nachfrage und Angebot
am Wohnungsmarkt über die Preisbildung ausgegangen. Steigt die Nachfrage lokal
8deutlich über das - kurzfristig meist kaum steigerungsfähige - Angebot, so werden
Preiserhöhungen ausgelöst, die dann mittelfristig eine Angebotserhöhung auslösen
sollen. Aus diesen Ausführungen wird bereits deutlich, dass es „den deutschen Woh-
nungsmarkt“ nicht gibt. Es gibt viele lokale Teilmärkte, die sich wiederum in unter-
schiedlichste Segmente aufspalten. So steht z. B. eine exklusive Penthousewohnung
in Berlin-Mitte in keinerlei Konkurrenz zur Plattenbauwohnung im Gebäudetyp
WBS70 in Berlin Marzahn.
Im Bereich der staatlichen Wohnungsversorgung müssen das angestrebte Versor-
gungsniveau (Fläche, Ausstattung) und Einkommensgrenzen definiert werden. An-
schließend sind die wesentlichen Einflussfaktoren für das quantitative Ausmaß der zu
versorgenden Haushalte zu bestimmen. Dabei sind insbesondere die Entwicklungen
am Arbeitsmarkt und der Eintritt von Jahrgängen mit gebrochenen Arbeitsbiogra-
phien in den Rentenbezug relevant.
Für die Entwicklung des übrigen Wohnungsmarktes sind als Einflussfaktoren selbst-
verständlich die demografischen Faktoren ebenso zu berücksichtigen wie die Wohn-
vorstellungen der privaten Haushalte. Allerdings kommen diese Faktoren nur dann
zum Tragen, wenn sie mit kaufkräftiger Nachfrage hinterlegt sind. Insofern ist dieser
„Wohnungsmarkt jenseits der mit öffentlichen Mitteln zu versorgenden Haushalte“ in
hohem Maße von der Höhe der vor Ort erzielbaren Einkommen und der Arbeits-
marktsituation abhängig. Hinzu kommen aber auch Veränderungen im Verhalten der
Bevölkerung. So ist die früher von den Städten gefürchtete Stadt-Umland-
Wanderung nahezu zum Erliegen gekommen. Angesichts erheblich gestiegener Mo-
bilitätskosten und dem Erfordernis einer überregionalen Mobilität im Beruf hat das
eigene Einfamilienhaus im Umland der Städte für junge Familien an Attraktivität ver-
loren. Durch dieses Verbleiben in den Städten und den weiterhin stetigen Zuzug jun-
ger Menschen wachsen gegenwärtig insbesondere die Universitätsstädte, während
sich die ländlichen Bereiche weiter ausdünnen. Diese Verhaltensänderungen haben
vielerorts bereits wieder eine neue Wohnungsknappheit aufkommen lassen.
Die Angebotsausweitung ist häufig mangels Flächen limitiert. Wie in einer Marktwirt-
schaft zu erwarten, steigen bei wachsender potenzieller Nachfrage die Preise, um
einen Ausgleich mit dem begrenzten Angebot herbeizuführen.
Weitere gelegentlich genannte Einflussfaktoren auf die Wohnungsmärkte sind eher
für die Attraktivität der Städte und damit gerade auch für die Zuzugsattraktivität ver-
antwortlich. Zu nennen sind etwa Bildungs- und Kulturangebote, der Ausbaustand
des öffentlichen Nahverkehrs, Einzelhandelsangebote, Freizeitangebote oder auch
die Entfernung zum nächsten Flughafen.
2.4 Bevölkerungsentwicklung
Die vergangenen 20 Jahre sind geprägt von einer zunehmenden Ausdifferenzierung
der Bevölkerungsverteilung. Wie die Abbildungen 5 und 6 zeigen, werden Bevölke-
rungszuwächse nur noch in Regionen realisiert, die Beschäftigungsmöglichkeiten
bieten. Die Zensusergebnisse sind in Abbildung 5 berücksichtigt.
9Abbildung 5: Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Kreisen und kreisfrei-
en Städten Deutschlands von 1995 bis 2014
LK Rostock
SK Ham burg
LK Prignitz
SK Brem en
LK Em sland
SK Berlin
Region Hannover
SK Münster
LK Harz
LK Elbe-Elster
LK Paderborn
LK Schw alm -Eder-Kreis SK Dresden
SK Erfurt
Bevölkerungsentwicklung
von 1995 bis 2014 in v.H.
< -10
< -5Abbildung 6: Entwicklung der Anzahl sozialversicherungspflichtig Beschäf-
tigter (am Arbeitsort) in den Kreisen und kreisfreien Städten
Deutschlands von 1995 bis 2015
LK Rostock
SK Ham burg
SK Brem en LK Prignitz
LK Em sland
SK Berlin
Region Hannover
SK Münster
LK Harz
LK Elbe-Elster
LK Paderborn
LK Schw alm -Eder-Kreis SK Dresden
SK Erfurt
Beschäftigtenentwicklung
von 1995 bis 2015 in v.H.
< -10
= 30
LK Ostalbkreis
SK Stuttgart
LK Ortenaukreis
SK München
SK Freiburg i.Breisgau
LK Ravensburg
Dabei hat sich gegenläufige Entwicklung insbesondere zwischen städtischen und
ländlichen Region gerade in den vergangenen Jahren zusehends beschleunigt. Ei-
nen Eindruck dieser Entwicklung innerhalb Deutschlands gibt Tabelle 1. Die Kreise
11und kreisfreien Städte wurden entsprechend der Bevölkerungsentwicklung in fünf
Gruppen (Quintile) aufgeteilt. In der Gruppe der 80 Kreise und kreisfreien Städte mit
den relativ stärksten Einwohnerverlusten (1. Quintil) reicht die Spanne von -13,3 %
bis -5,6 % und es sind in dieser Gruppe nur neun kreisfreie Städte enthalten.
Tabelle 1: Veränderung der Einwohnerzahl in Deutschland von 2005 bis 2014
Siedlungs-
Einwohnerzahl Veränderung dichte 2014
Quintil 2005 2014 absolut in v.H. Einwohner/km²
1. 11.860.477 10.836.528 -1.023.949 -8,6 104,6
2. 14.416.095 13.844.679 -571.416 -4,0 194,8
3. 15.303.708 15.123.996 -179.712 -1,2 219,5
4. 17.168.611 17.411.391 242.780 1,4 248,0
5. 22.552.186 23.975.361 1.423.175 6,3 550,4
Summe 81.301.077 81.191.955 -109.122 -0,1 227,2
Quelle: Statistisches Bundesamt; eigene Berechnungen
In der Gruppe mit der stärksten Entwicklung (5. Quintil) sind 44 kreisfreie Städte ent-
halten. Die Zunahme der Einwohnerzahl reicht von 2,8 % bis 14,4 %. Ein Blick auf
die Siedlungsdichte bestätigt auch die stärkere Einwohnerentwicklung in den städti-
schen bzw. verstädterten Gebieten hoher Einwohnerdichte.
Insgesamt bestätigt diese Auswertung die Veränderung des Wanderungsverhaltens.
Eine deutlich positive Bevölkerungsbilanz weisen viele kreisfreie Städte auf und na-
türlich auch die wirtschaftlich attraktiven, d.h. Arbeitsplätze bietenden, Regionen Süd-
deutschlands, das Rhein-Main-Gebiet und der Raum Düsseldorf-Köln-Bonn. Weiter-
hin ist eine starke Entwicklungsachse vom Emsland bis Hamburg zu erkennen und
auch der Großraum Berlin gehört zu den Räumen positiver Bevölkerungsentwicklung
(vgl. Abbildung 7).
2.5 Wohnungsbau und Wohnungsbestand
Da insbesondere Westdeutschland nach dem Zuwanderungsschub um 1990 (Grenz-
öffnung in Osteuropa, Wiedervereinigung Deutschlands, hohes Zuwanderungsniveau
an Asylbewerbern) den Wohnungsbau steigern musste, wurden 1995 erstmals nach
dem Bauboom 1972/73 (auch als Flucht ins „Betongold“ bekannt) wieder mehr als
600.000 Wohnungen gebaut. Anschließend ging die Bautätigkeit bis 2009 um fast
75 % zurück. Den Wohnungsbau nach der Gebäudeart zeigt Abbildung 8. Die regi-
onalen Differenzen in der Wohnungsbestandsentwicklung sind in Abbildung 9 dar-
gestellt.
12Abbildung 7: Entwicklung der Einwohnerzahlen in den Kreisen und kreis-
freien Städten Deutschlands von 2005 bis 2014
LK Schleswig-Flensburg
LK Plön
LK Steinburg
LK Rostock
LK Cuxhaven
LK Aurich
SK Hamburg
LK Rotenburg (Wümme)
LK Lüneburg
LK Emsland
LK Celle
LK Diepholz
LK Gifhorn
SK Berlin
Region Hannover
LK Northeim
LK Soest
SK Leipzig
SK Dresden
LK Marburg-Biedenkopf
LK Vogtlandkreis Bevölkerungsentwicklung
von 2005 bis 2014 in v.H.
LK Eifelkreis Bitburg-Prüm
< -6
< -3Abbildung 8: Entwicklung des Wohnungsbaus in Deutschland von 1995 bis
2015
1.000 Wohnungen
600
W ohnungen in Ein-
540 und Z weif am ilienhäusern
Geschosswohnungen
480 Sonstige
420
360
300
240
180
120
60
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Quelle: Statistisches Bundesamt
Der Rückgang des Wohnungsbaus konzentrierte sich auf den Geschosswohnungs-
bau sowie auf die Maßnahmen an bestehenden Gebäuden. D.h., obwohl die höchste
Dynamik der Bevölkerungsentwicklung in Städten bzw. dem hoch verdichteten Um-
land der großen Städte festzustellen ist, ging gerade der in diesen Gebieten vorherr-
schende Geschosswohnungsbau am stärksten zurück. Aber auch der Bau von Ein-
und Zweifamilienhäusern ist gegenüber der zweiten Hälfte der 1990-er Jahre um et-
wa die Hälfte abgesenkt. Hier macht sich auch die demografische Entwicklung be-
merkbar: durchliefen die geburtenstarken Jahrgänge in den 1990-er Jahren die Pha-
se der höchsten Nachfrage nach dieser Gebäudeart (30 bis etwa 45 Jahre), so ist
diese Altersgruppe heute rund 25 % schwächer. Zudem werden immer mehr Be-
standsgebäude angeboten, da Jahrgänge mit einem sehr hohen Anteil an Wohnei-
gentum im Ein- und Zweifamilienhaus die Phase der Haushaltsauflösung erreichen.
Dies wird in Abbildung 9 bestätigt. Auch Regionen mit teils bereits deutlich abneh-
mender Bevölkerung wiesen noch Zuwächse beim Wohnungsbestand auf. Trotz der
insgesamt für die vergangenen 16 Jahre noch feststellbaren Singularisierung - ins-
besondere im ländlichen Raum - deuten schon die regionalen Entwicklungen von
Bevölkerung und Wohnungsbau auf wachsende Leerstände im ländlichen Raum bei
gleichzeitigen Wohnungsverknappungen in städtischen Regionen und dort vor allem
in Großstädten an.
14Abbildung 9: Wohnungsbestandentwicklung in Deutschland von 1995 bis
2014
LK Rostock
SK Ham burg
SK Brem en LK Prignitz
LK Em sland
SK Berlin
Region Hannover
SK Münster
LK Harz
LK Elbe-Elster
LK Paderborn
LK Schw alm -Eder-Kreis SK Dresden
SK Erfurt
Wohnungsbestandsentwicklung
von 1995 bis 2014 in v.H.Städte konzentrierende Nettozuwanderung von mehr als voraussichtlich 1,4 Mio.
Personen im Jahr 2015 wohnungsseitig zu verarbeiten.
Abbildung 10: Wohnungsmarktsituation in Deutschland Ende 2015
LK Rostock
SK Hamburg
LK Prignitz
SK Bremen
LK Emsland
SK Berlin
Region Hannover
SK Münster
LK Harz
LK Elbe-Elster
LK Paderborn
LK Schwalm-Eder-Kreis SK Dresden
SK Erfurt
Wohnungsmarktsituation
Ende 2015
sehr starkes Defizit
starkes Defizit
ausgeglichen
leichter Überhang
starker Überhang
LK Cham
LK Ostalbkreis
SK Stuttgart
LK Ortenaukreis
SK München
SK Freiburg i.Breisgau
LK Ravensburg
163 Die Entwicklung in der Gemeinde und dem Amt Büchen bis zum
Jahr 2015
3.1 Beschäftigung
Als Grundlage für die Bevölkerungsmodellrechnungen muss als ökonomischer Pa-
rameter die Arbeitsplatzentwicklung einbezogen werden, weil insbesondere für die
großräumigen Wanderungsbewegungen die wirtschaftliche Entwicklung einer Region
entscheidend ist, wie die Abbildungen 5 und 6 gezeigt hatten.
Zur Abbildung der Beschäftigungssituation werden nur die sozialversicherungs-
pflichtig Beschäftigten herangezogen. Die im Vergleich zur Betrachtung der Er-
werbstätigen durch die Ausblendung insbesondere der Beamten und der Selbst-
ständigen entstehende Unschärfe kann hingenommen werden, weil die sozialver-
sicherungspflichtig Beschäftigten nach wie vor den weitaus größten Anteil an den
Erwerbstätigen stellen, in diesem Bereich immer die aktuellsten Daten verfügbar sind
und durch eine Veränderung der Definition der Erwerbstätigen die Vergleichbarkeit
der Daten im Zeitablauf nicht mehr gegeben ist. Die Entwicklung der Beschäftigten
im Amt Büchen und in der Gemeinde Büchen seit 1995 zeigen die Tabellen 2a und
2b.
17Tabelle 2a: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten im
Amt Büchen von 1995 bis 2015
Jahr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Erwerbs-
am Arbeitsort Einpendler Auspendler Saldo am Wohnort fähige *)
1995 3.102 2.127 3.160 -1.033 4.135 8.074
1996 2.971 2.093 3.236 -1.143 4.114 8.099
1997 2.715 1.933 3.218 -1.285 4.000 8.098
1998 2.653 1.902 3.248 -1.346 3.999 8.179
1999 2.721 1.975 3.258 -1.283 4.004 8.181
2000 2.587 1.868 3.323 -1.455 4.042 8.130
2001 2.522 1.807 3.342 -1.535 4.057 8.053
2002 2.561 1.877 3.363 -1.486 4.047 8.046
2003 2.463 1.802 3.330 -1.528 3.991 8.003
2004 2.381 1.756 3.398 -1.642 4.023 8.008
2005 2.386 1.773 3.447 -1.674 4.060 7.996
2006 2.372 1.747 3.530 -1.783 4.155 7.979
2007 2.415 1.780 3.635 -1.855 4.270 8.045
2008 2.520 1.893 3.782 -1.889 4.409 8.099
2009 2.548 1.906 3.822 -1.916 4.464 8.172
2010 2.554 1.928 3.902 -1.974 4.528 8.249
2011 2.673 1.991 3.977 -1.986 4.659 8.329
2012 2.841 2.117 4.063 -1.946 4.787 8.325
2013 2.808 2.088 4.128 -2.040 4.848 8.314
2014 3.013 2.261 4.257 -1.996 5.009 8.357
2015 3.102 2.351 4.419 -2.068 5.170 8.459
Veränder. 0 224 1.259 -1.035 1.035 385
in v.H. 0,0 10,5 39,8 100,2 25,0 4,8
*) 18 bis unter 65 Jahre
Im Amt Büchen hat sich zum 30.6.2015 exakt wieder die Zahl an Arbeitsplätzen für
sozialversicherungspflichtig Beschäftigte eingestellt, die auch für den 30.6.1995 aus-
gewiesen war. Die Entwicklung war aber nicht von einer durchgehenden Stagnation
gekennzeichnet. Nach 1995 erfolgte zunächst ein starker Arbeitsplatzabbau und bis
zum Jahr 2006 war nahezu ein Viertel der Arbeitsplätze verschwunden. Anschlie-
ßend setzte eine Wachstumsdynamik ein, die dann bis 2015 den „alten“ Stand an
Arbeitsplätzen wieder hervorbrachte. Trotz dieser in der Summe gleichbleibenden
Beschäftigung vor Ort stieg die Zahl der im Amt Büchen wohnenden Beschäftigten
um 25 % (gut 1.000 Personen) an. Da parallel die Zahl der Erwerbsfähigen lediglich
um knapp 400 Personen anstieg, stieg der Anteil der sozialversicherungspflichtig Be-
schäftigten an den Erwerbsfähigen von 51 % auf 61 %.
Im Jahr 2015 arbeiteten von den 5.170 im Amt Büchen wohnenden Beschäftigten nur
knapp 15 % auch in Büchen. Im Jahr 1995 lag dieser Wert noch bei fast 24 %. Hier
bestätigt sich die bundesweit erkennbare kontinuierliche Ausweitung des Berufspen-
delns, d.h. der immer stärkeren Abweichung des Arbeitsortes vom Wohnort. Insge-
samt hat sich der Auspendlerüberschuss seit 1995 auf mehr als 2.000 Personen ver-
doppelt.
18Im Gegensatz zum Amt Büchen zeigt sich bei einer separaten Betrachtung der Ge-
meinde Büchen ein leichter Einpendlerüberschuss. Mit 2.303 Beschäftigten am Ar-
beitsort stellt die Gemeinde Büchen fast 75 % der Arbeitsplätze im Amt Büchen.
Tabelle 2b: Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten in
der Gemeinde Büchen von 1995 bis 2015
Jahr sozialversicherungspflichtig Beschäftigte Erwerbs-
am Arbeitsort Einpendler Auspendler Saldo am Wohnort fähige *)
1995 2.215 1.450 1.166 284 1.931 3.520
1996 2.146 1.469 1.171 298 1.848 3.497
1997 1.890 1.308 1.148 160 1.730 3.494
1998 1.849 1.293 1.202 91 1.758 3.504
1999 1.834 1.285 1.207 78 1.756 3.503
2000 1.747 1.209 1.260 -51 1.798 3.410
2001 1.757 1.233 1.256 -23 1.780 3.358
2002 1.797 1.285 1.256 29 1.768 3.335
2003 1.693 1.203 1.244 -41 1.734 3.288
2004 1.653 1.186 1.275 -89 1.742 3.298
2005 1.668 1.204 1.261 -57 1.725 3.303
2006 1.679 1.217 1.302 -85 1.764 3.283
2007 1.748 1.275 1.342 -67 1.815 3.351
2008 1.835 1.354 1.403 -49 1.884 3.399
2009 1.849 1.365 1.425 -60 1.909 3.417
2010 1.860 1.387 1.456 -69 1.929 3.448
2011 1.881 1.395 1.510 -115 1.996 3.464
2012 2.056 1.537 1.522 15 2.041 3.463
2013 2.107 1.586 1.548 38 2.069 3.461
2014 2.186 1.653 1.612 41 2.145 3.466
2015 2.303 1.730 1.637 93 2.210 3.460
Veränder. 88 280 471 -191 279 -60
in v.H. 4,0 19,3 40,4 -67,3 14,4 -1,7
Die Arbeitsplätze in der Gemeinde Büchen sind zu 75 % von Einpendlern besetzt.
Zwar kann für den aktuellen Zeitpunkt davon ausgegangen werden, dass die Ein-
pendler ihren gewünschten Wohnort gefunden haben. Mittelfristig ergeben sich aber
im Rahmen von Neubesetzungen von Arbeitsplätzen in Büchen angesichts der heute
hohen Mobilitätskosten Zuzugspotenziale für die Gemeinde. Die hohe Zahl an Aus-
pendlern gerade auch im Amt Büchen insgesamt birgt natürlich grundsätzlich ebenso
die Gefahr einer Abwanderung aus Büchen. Allerdings dürften die gute verkehrs-
technische Anbindung an Hamburg bei guter Infrastruktur und bezahlbarem Wohn-
raum vor Ort die wesentlichen Gründe für die Wahl des Wohnstandortes Gemeinde
oder Amt Büchen durch die heutigen Auspendler gewesen sein. Diese Attraktivitäts-
merkmale gilt es somit aufrecht zu erhalten, um der Gefahr von Abwanderungen ent-
gegen zu treten.
193.2 Bevölkerung
Die Entwicklung der Gesamtbevölkerung (Personen mit Hauptwohnsitz) und deren
Veränderungsparameter zeigen für das Amt Büchen Abbildung 11 seit 1987 und
Tabelle 3 seit 1995. Die Wachstumsphasen rund um das Wiedervereinigungsjahr,
kurz nach der Jahrtausendwende und die jüngste Zuwanderungswelle sind klar
sichtbar.
Abbildung 11: Bevölkerungsentwicklung in der Amt Büchen von
1987 bis 2015
Einwoh ner Geburten, Sterbefälle
in 1.000 Personen un d W anderungssaldo
15 520
14 480
13 440
12 400
11 Bevölkerung in sgesamt Geburten 360
10 Sterb efälle W an derun gssald o 320
9 280
8 240
7 200
6 160
5 120
4 80
3 40
2 0
1 -40
0 -80
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Während bis kurz nach der Jahrtausendwende noch ein recht ausgewogenes Ver-
hältnis zwischen Geburten und Sterbefällen zu erkennen ist, dominieren inzwischen
die Sterbefälle deutlich. Der Sterbeüberschuss liegt gegenwärtig in einer Größenord-
nung zwischen 40 und 60 Personen pro Jahr. Entscheidend für die Erhöhung der
Einwohnerzahl waren die Wanderungsgewinne. Allein in den sieben Jahren von
1988 bis 1994 hatte das Amt Büchen in der Summe eine Nettozuwanderung von
knapp 1.800 Personen. In den Jahren 2002 und 2003 erreichte die Nettozuwande-
rung ebenso knapp 400 Personen wie in den Jahren 2014 und 2015.
20Tabelle 3: Gesamtbevölkerung, Geburten, Sterbefälle und Wanderungssaldo
von 1995 bis 2015 im Amt Büchen*)
Jahr Gesamtbe- Gebur- Sterbe- Natürlicher Wanderungs-
völkerung ten fälle Saldo saldo
1995 12.515 - - - -
1996 12.637 153 138 15 107
1997 12.733 143 150 -7 103
1998 12.897 146 157 -11 175
1999 13.051 124 153 -29 183
2000 13.111 123 117 6 54
2001 13.108 115 123 -8 5
2002 13.081 127 115 12 -39
2003 13.277 104 150 -46 242
2004 13.395 103 125 -22 140
2005 13.443 107 121 -14 62
2006 13.446 93 146 -53 56
2007 13.483 101 147 -46 83
2008 13.562 86 142 -56 135
2009 13.621 106 131 -25 84
2010 13.599 83 145 -62 40
2011 13.587 91 127 -36 24
2012 13.552 96 152 -56 21
2013 13.545 89 156 -67 60
2014 13.632 96 156 -60 147
2015 13.818 98 147 -49 235
Veränder./
Summe 1.303 -614 1.917
in v.H. 10,4 -4,9 15,3
*) eigene Berechnung; Verteilung der „Zensusdifferenz“ auf den Zeitraum 1987 bis 2011; siehe Vor-
bemerkung; Werte für 2015 geschätzt
Bei der Betrachtung der Entwicklung in der jüngeren Vergangenheit seit 1995 zeigt
sich der überwiegend negative natürliche Saldo zwischen Geburten- und Sterbe-
fällen, der in der Summe zu einem Bevölkerungsverlust von gut 600 Personen ge-
führt hat. Der positive Wanderungssaldo von mehr als 1.900 Personen hat diesen
Sterbeüberschuss mehr als ausgeglichen. In der Summe gewann das Amt Büchen
gut 1.000 Personen bzw. 10,4 % der Einwohnerzahl des Jahres 1995 hinzu.
In der Gemeinde Büchen (vgl. Abbildung 12) war die Dynamik über den Gesamtzeit-
raum ähnlich wie im Amt Büchen insgesamt. Der im Amt zu verzeichnende deutliche
Anstieg der Wanderungsgewinne in den Jahren 2014 und 2015 ist allerdings in der
Gemeinde nach festzustellen. Seit dem Jahr 1994 bewegt sich die Einwohnerzahl in
der Gemeinde Büchen mit einer maximalen Abweichung von +-2,5 % um den Mittel-
wert von 5.563 Personen.
Der relative Sterbeüberschuss lag mit durchschnittlich 0,36 % pro Jahr in den letzten
6 Jahren geringfügig niedriger als im Amt Büchen insgesamt (0,4 % pro Jahr). Wie
Abbildung 13 zeigt, ist der Altersaufbau im Amt und in der Gemeinde Büchen nahe-
21zu identisch. Deutlich ausgeprägt dominieren die inzwischen in der Spitze etwa 50
Jahre alten geburtenstarken Jahrgänge der 1960-er Jahre das Bild.
Abbildung 12: Bevölkerungsentwicklung in der Gemeinde Büchen von
1987 bis 2015
Geburten, Sterbefälle
Einwo hner u nd Wand eru ngssaldo
7000 200
6300 160
5600 120
4900 80
4200 40
3500 0
2800 -40
2100 -80
B evölkeru ng insg esamt Geburten
1400 Sterbefälle W anderun gssaldo -120
700 -160
0 -200
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Abbildung 13: Altersstruktur der Bevölkerung in der Gemeinde und dem Amt
Büchen im Jahr 2015
Alter
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
Gemeind e
45 - 46 Büchen
40 - 41
Amt
35 - 36 Büchen
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5-6
0-1
12 10 8 6 4 2 0 2 4 6 8 10 12
in Promille
Männer Frauen
223.3 Bautätigkeit und Wohnungsbestand
Wohnungsbau erfolgt auf Grund eines bestehenden demographischen Nachfrage-
drucks oder zum Ersatz qualitativ ungenügender Altbestände. Die Entwicklung im
Amt Büchen zeigt Abbildung 14 ab 1987. Die Zunahme der Bautätigkeit in der ers-
ten Hälfte der 1990-er Jahre war die unmittelbare Reaktion auf die starken Zuwande-
rungen dieser Zeit.
Seit dem Jahr 2000 sind erhebliche Schwankungen beim Wohnungsbau festzustel-
len. Die starken Ausschläge nach oben in den Jahren 2004, 2007 und 2010 deuten
auf eine nach wie vor hohe Attraktivität als Wohnstandort hin. Ein praktisch nicht
stattfindender Neubau in anderen Jahren ist entweder ein reales Problem mangeln-
der Baulandflächen oder es handelt sich im Wesentlichen um ein Problem der statis-
tischen Erfassung, d. h. eine relativ kontinuierliche Bautätigkeit wurde diskontinuier-
lich dem statistischen Landesamt gemeldet.
Abbildung 14: Bautätigkeit von 1987 bis 2015 im Amt Büchen
Wohnungen
200
W ohnungen in Ein-
180 und Z weif am ilienhäusern
Geschosswohnungen
160 Sonstige
140
120
100
80
60
40
20
0
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Die Wohnungszählung im Jahr 2011 ermittelte für das Amt Büchen einen Leerstand
von 3,1 %. Dabei ist zu berücksichtigen, dass im Vergleich etwa zur Zählung 1987
(damaliger Leerstand in Büchen 2,4 %) heute von einem erheblich höheren geplan-
ten Leerstand wegen Modernisierungen auszugehen ist, die ausgewiesene Quote
lag somit im Rahmen der für Umzüge der privaten Haushalte und notwendige Mo-
dernisierungen erforderlichen Reserve. Zum Zeitpunkt des Zensus dürften in Büchen
die im vergangenen Jahrzehnt zeitweise bestehenden Vermarktungsprobleme gera-
de überwunden gewesen sein. Der wachsende Zuzugsdruck in Hamburg strahlte
bereits 2011 wieder zunehmend auf gut angebundene Städte und Gemeinden aus.
23In der Gemeinde Büchen war der Leerstand im Jahr 2011 mit 2,3 % etwa auf dem
Niveau des Jahren 1987 (2,2, %).
Die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes in Büchen ist in Abbildung 15 im
Vergleich zum Land Schleswig-Holstein sowie zum Kreis Herzogtum Lauenburg aus-
gewiesen. Die Unterschiede zum Land sind sehr gering. Es wird aber deutlich, welch
hohen Anteil auch in Büchen Gebäude aus der Wiederaufbauphase und den 1970er
Jahren haben; einer Zeit, in der die Energieeffizienz beim Neubau von Wohnungen
praktisch keine Rolle spielte. Weniger als 10 % des Wohnungsbestandes wurden ab
dem Jahr 2000 gebaut. Auch wenn ein Teil der Wohngebäude energetisch bereits
saniert wurde, so dürften sich in Büchen noch erhebliche Einsparpotenziale bieten.
Abbildung 15: Wohnungsbestand nach Baualtersklassen im Land Schleswig-
Holstein, dem Kreis Herzogtum Lauenburg sowie der Gemein-
den und dem Amt Büchen 2011 in v. H.
in v.H.
50
Amt Büchen
Gemeinde Büchen
40
Kreis Herzogtum Lauenburg
Schleswig-Holstein
30
20
10
0
bis 1918 1919-1948 1949-1978 1979-1990 1991-2000 2001 u.später
Baualtersklasse
Quelle: Zensus 2011
3.4 Private Haushalte und Wohnungsmarktsituation
Die Anzahl der privaten Haushalte (vgl. Abbildung 16) wird in den laufenden Fort-
schreibungen des Statistischen Landesamtes nicht erfasst. Da mit dem Zensus 2011
relativ aktuelle Haushaltszahlen zur Verfügung stehen und mit der Volkszählung
1987 ein weiterer gesicherter Stützzeitpunkt gegeben ist, lässt sich das eingesetzte
Modell zur Entwicklung der privaten Haushalte auf der Ebene der Gemeinden justie-
ren. Die Werte zwischen den Zählungen beruhen auf Modellrechnungen, die im We-
sentlichen davon ausgehen, dass die festgestellte „Verkleinerung“ der Haushalte
24(Singularisierung) bei ausreichender Verfügbarkeit von Wohnungen ein kontinuierli-
cher Prozess gewesen wäre (was die vierjährlichen Stichprobenerhebungen auf Län-
derebene (ehemals Wohnungsstichprobe; heute Mikrozensus-Zusatzerhebung Woh-
nen) bestätigen). Bei mangelnder Verfügbarkeit von Wohnungen wird der Zuzug von
Haushalten gebremst oder sogar die Haushaltsbildung Einheimischer behindert.
Ursächlich für den stetigen Rückgang der durchschnittlichen Anzahl erwachsener
Personen je Haushalt (Singularisierung) sind die sinkende Heiratsneigung, das frühe-
re Lösen der Kinder aus dem Haushalt der Eltern und die zunehmende Zahl der Wit-
wenhaushalte durch die schneller ansteigende Lebenserwartung von Frauen.
Seit 1987 hat sich nach diesen Berechnungen die Zahl der Haushalte im Amt Bü-
chen um mehr als 50 % auf über 6.200 erhöht (bei einer Zunahme der Einwohner-
zahl um 29 %), weil sich die durchschnittliche Haushaltsgröße gegenüber 1987 er-
heblich verringert hat. Wie bereits um das Jahr 1990 deutet sich auch aktuell wieder
eine Verlangsamung der Haushaltsverkleinerung durch einen Wohnungsmangel an.
Hier kann auch Wohnungsknappheit in Hamburg die Haushaltsgröße in Büchen be-
einflussen, wenn etwa erwachsene Kinder länger im Haushalt der in Büchen woh-
nenden Eltern bleiben.
Abbildung 16: Entwicklung der Anzahl privater Haushalte sowie der Zahl der
Einwohner je Haushalt in der Gemeinde und im Amt Büchen
Haushalte Personen je Haushalt
6600 2,7
6000 2,6
5400 2,5
4800 2,4
4200 2,3
3600 2,2
3000 2,1
2400 2
1800 1,9
private Haushalte private Haushalte
1200 Amt Büchen Gemeinde Büchen 1,8
Einwohner je Haushalt Einwohner je Haushalt
600 Amt Büchen Gemeinde Büchen 1,7
0 1,6
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013 2015
Nachdem wegen der um 1990 sehr starken Zuwanderungen auch für das Amt Bü-
chen für den Zeitraum bis in die zweite Hälfte der 1990-er Jahre von einem Woh-
nungsdefizit ausgegangen werden konnte, herrschte anschließend eher ein ausge-
25glichener Markt mit einer leichten Tendenz zu Überhängen vor. Die Vermarktung von
Wohnungen dürfte sich vor allem in der Phase von 2000 bis 2010 deutlich schwieri-
ger gestalten haben als in der ersten Hälfte der 1990er Jahre. Inzwischen muss aber
bei hohen Zuwanderungen und niedriger Bautätigkeit wieder von einer beeinträchtig-
ten Haushaltsbildung und dem Aufbau eines deutlichen Wohnungsdefizits ausge-
gangen werden.
3.5 Expertenbefragung
Im Rahmen der Arbeiten wurden Experteninterviews zur Wohnungsmarktsituation in
Büchen durchgeführt. In kurzen, meist fünfzehnminütigen Telefoninterviews wurden
15 Experten (männlich wie weiblich) aus den Bereichen Stadtverwaltung, Stadtpolitik
und Immobilienwirtschaft anhand eines vorgegebenen Leitfadens um ihre Einschät-
zung des Büchener Wohnungsmarktes gebeten. Die Antwortmöglichkeiten waren
teilweise vorgegeben; andere Fragen wurden frei beantwortet. Die Ergebnisse wer-
den im Folgenden zusammengefasst.
Die Situation in bestimmten Segmenten des Büchener Wohnungsmarktes sollte zu-
nächst anhand der Kategorien „angespannt“, „ausgeglichen“ und „entspannt“ bewer-
tet werden. Bei Mietwohnungen, und dort vor allem für kleine, preisgünstige Woh-
nungen, wurde mit hoher Übereinstimmung ein zu geringes Angebot bei gleichzeitig
hoher Nachfrage festgestellt. Dies stellt insbesondere einkommensschwache Haus-
halte vor das Problem, preisgünstigen Wohnraum zu finden. Dies betrifft sowohl ge-
ring verdienende Berufstätige (Alleinerziehende) als auch Senioren mit niedriger
Rente. Als Ursachen für die bestehenden Engpässe auf dem Mietmarkt wurden wie-
derholt folgende Gründe angeführt:
- Es ist zu beobachten, dass ältere Einwohner das bislang genutzte Eigenheim
verkaufen und kleinen, übersichtlichen, dabei gerne barrierefreien und infra-
strukturell günstig gelegenen Wohnraum in Büchen suchen. Diese Bedarfe
sind derzeit aus dem Bestand nicht zu erfüllen, auch aufgrund baulicher Be-
sonderheiten (hoher Anteil an Hochparterre-Häusern).
- Sozial geförderter Wohnraum wurde in der Vergangenheit nicht neu geschaf-
fen; ehemalige derartige Wohnungen sind bereits aus der Sozialbindung her-
ausgefallen. Fördermöglichkeiten wurden nicht genutzt, was auch der wider-
sprüchlichen Politik des Landesministeriums angelastet wird.
- Der Flüchtlingszuzug wird, so die Einschätzung, in näherer Zukunft die Situati-
on verschärfen, wenn Flüchtlinge und Asylbewerber aus den Massenunter-
künften allein oder als Familien in Wohnungen untergebracht werden sollen
- Angeführt wurde zudem, dass die weitere Bebauung des Büchener Ortskerns
lange Zeit nicht möglich war; eine Erweiterung des Ortsgebietes zugleich von
der Landeskommunalaufsicht untersagt wurde. Neubau im Mietwohnungsbe-
reich war entsprechend kaum möglich.
Der Eigentumsmarkt – sowohl hinsichtlich Eigentumswohnungen als auch Einfamili-
enhäusern – wurde positiver bewertet, wenn auch Kaufinteressenten mit teils langen
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