Bezahlbaren Wohnraum schaffen - Bestand aktivieren - Deutscher ...
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Donnerstag, 11.03.2021│ www.dstgb.de │ position@dstgb.de
DER AUTOR STATEMENT ZUR WOHNUNGSPOLITIK
Dr. Gerd Landsberg
ist Geschäftsführendes Bezahlbaren Wohnraum schaffen –
Präsidialmitglied des Deutschen
Städte- und Gemeindebundes.
Der Deutsche Städte- und
Bestand aktivieren
Gemeindebund vertritt die
Interessen der Kommunalen Ländliche Räume stärken – Bauland mobilisieren
Selbstverwaltung der Städte und
Gemeinden in Deutschland und
Europa. Über seine Mitglieds-
verbände repräsentiert er rund Der Wohnungsmarkt in Deutsch- migungen als im Vorjahreszeit-
11.000 Kommunen in Deutschland. land bleibt stark gespalten: Wach- raum. Damit setzt sich der positive
senden Wohnungsmärkten, speziell Trend des Jahres 2019 fort. Gleich-
Mitgliedsverbände in attraktiven und stark nachgefrag- wohl bleibt es bei einem Überhang
• Bayerischer Gemeindetag ten Städten, stehen eine Schrump- von genehmigten, aber noch nicht
• Gemeinde- und Städtebund fung und Leerstände von insgesamt fertiggestellten Wohnungen von
Rheinland-Pfalz ca. 1,8 Millionen Wohnungen, ins- insgesamt 770.000 Wohnungen.
• Gemeinde- und Städtebund besondere in strukturschwachen
Thüringen Gebieten, gegenüber. Bund und Länder müssen auch in
• Gemeindetag Baden- Zukunft die Rahmenbedingungen
Württemberg Im Jahr 2020 wurde in Deutschland verbessern. Die Devise muss lauten:
• Hessischer Städte- und der Bau von insgesamt 374.000 Schnell bezahlbare Wohnungen
Gemeindebund
Wohnungen genehmigt. Dies sind schaffen und den Bestand aktivie-
• Hessischer Städtetag
etwa 3,7 Prozent mehr Baugeneh- ren.
• Niedersächsischer Städte- und
Gemeindebund
• Niedersächsischer Städtetag
• Saarländischer Städte- und
Gemeindetag
• Sächsischer Städte- und
Gemeindetag
• Schleswig-Holsteinischer
Gemeindetag
• Städte- und Gemeindebund
Brandenburg
• Städte- und Gemeindebund
Nordrhein-Westfalen
• Städte- und Gemeindebund
Sachsen-Anhalt
• Städte- und Gemeindetag
Mecklenburg-Vorpommern
• Städtebund Schleswig-Holstein
• Städtetag Rheinland-Pfalz
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WOHNUNGSBAUOFFENSIVE mit Stickoxid, Feinstaub und Lärm in ländlichen Räumen – vorzuhal-
STARTEN in die Ballungskerne importieren. ten. Das Potential ist hier noch
lange nicht ausgeschöpft.
Um den vielen Wohnungssuchen- Stattdessen liegt in einer verstärk-
den bezahlbare Wohnungen an- ten Dezentralisierung und der Bund und Länder sind daher auf-
bieten zu können, bedarf es einer Schaffung von öffentlichen wie gefordert, die interkommunale
langfristigen Wohnungsbauoffen- privaten Arbeitsplätzen in ländli- Zusammenarbeit sowie Stadt-
sive mit vielen Maßnahmen. Das chen Räume eine Chance zum Umland-Kooperationen, insbe-
Institut der deutschen Wirtschaft Ausgleich zwischen wachsenden sondere in der Gründungsphase
(IW) hat ermittelt, dass der Bedarf Großstädten und einer zurückge- („Anschubfinanzierung“), gezielt
auf hohem Niveau verbleiben henden Bevölkerung im ländlichen zu unterstützen. Kooperationen
wird. Der Baubedarf wird sich auf Raum. Bei aller Anstrengung wer- können gerade im Bereich der
jährlich 283.000 (2020 bis 2035) den wir das Problem der Woh- Stadtentwicklung und der kom-
Wohnungen nur geringfügig ver- nungsknappheit nicht allein in den munalen Wohnungswirtschaft
ändern. Nötig sind daher sowohl großen Städten lösen können. wichtige Impulse setzen. Eine
der Bau von Mietwohnungen als Stärkung der interkommunalen
Ländliche Räume können insoweit
auch von Wohnungen im Eigen- Zusammenarbeit bei der Wohn-
eine wichtige Entlastungsfunktion
tum. Die von der Bundesregierung baulandentwicklung sollte einen
für die oft überhitzten Woh-
und vielen Verbänden, einschließ- Kosten-Nutzen-Ausgleich der be-
nungsmärkte in den Großstädten
lich des DStGB, erarbeiteten Kern- teiligten Kommunen vorsehen.
übernehmen und so maßgeblich
empfehlungen des „Bündnisses für Regionale Wohnbauland- und
zur Gleichwertigkeit der Lebens-
bezahlbares Bauen und Wohnen“ Infrastrukturfonds können dabei
verhältnisse beitragen.
beinhalten viele richtige Maß- Anreize zur Kooperation schaffen.
nahmen. Jetzt müssen den Wor- Grundvoraussetzung für eine Stär-
UMNUTZUNG
ten Taten folgen und weitere kung strukturschwacher ländlicher
ZU WOHNRAUM PRÜFEN
Maßnahmen ergriffen werden! Regionen und damit zur Herstel-
lung gleichwertiger Lebensver- Es muss berücksichtigt werden,
LÄNDLICHE RÄUME STÄRKEN –
hältnisse ist eine flächendeckende dass der Wohnungsmarkt insge-
BALLUNGSZENTREN ENTLASTEN
Versorgung mit leistungsfähigen samt in Bewegung bleibt. Der zu-
Oft sind die Wohnungspreise vor Breitbandnetzen einschließlich nehmende Trend zum Homeoffice
allem in attraktiven Großstädten einer lückenlosen Mobilfunkver- wird dazu führen, dass etwa das
trotz aller Fördermaßnahmen für sorgung, sowie der weitere Aus- Thema "Umnutzung von nicht
immer mehr Bevölkerungskreise bau und eine Modernisierung der mehr benötigtem Büroraum zu
unbezahlbar. Lange Fahrten vom Verkehrsinfrastruktur insbesonde- Wohnzwecken" verstärkt geprüft
Wohnort zur Arbeit und zurück re im Schienenbereich zur besse- wird. Potentialanalysen gehen von
sind vielfach die Folge. Dies ist ren Anbindung ländlicher Regio- 230.000 neuen Wohnungen in
sowohl sozial als auch ökonomisch nen. bisherigen Büro- und Verwal-
und ökologisch nachteilig. tungsgebäuden bis zum Jahr 2025
KOMMUNALE KOOPERATIONEN
aus. Reduzierte Pendlerströme
Es macht keinen Sinn, wenn Pend- AUSBAUEN
können zu einer Stärkung attrakti-
ler jeden Tag i. d. R. mit ihren
Die interkommunale Zusammen- ver Klein- und Mittelstädte im
Pkws große Stecken in die Kern-
arbeit bietet die Chance, auch in Umland von Ballungszentren füh-
städte ein- und wieder ausfahren
Zeiten knapper Kassen eine leis- ren.
und dabei neben dem Zeitauf-
tungsstarke und attraktive öffent-
wand eine zusätzliche Belastung
liche Infrastruktur – gerade auch
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BAURECHT FLEXIBILISIEREN nanzhilfen in Höhe von 1 Milliarde gegenüber privaten Investoren
Euro beschlossen. Dies ist ein posi- daran, dass diese einen bestimm-
Ein zentrales Problem beim Woh-
tives Signal zur Stärkung des sozia- ten Anteil (Beispiel: Mindestens 30
nungsbau bleibt die Baulandmobi-
len Wohnungsbaus. Prozent) ihrer Wohnungen für
lisierung. Es ist daher wichtig, dass
sozialschwache Personen zur Ver-
die geplanten Neuerungen im Jedes Jahr fallen in Deutschland
fügung stellen müssen und dafür
Baulandmobilisierungsgesetz noch aber ca. 45.000 Wohnungen aus
eine öffentliche Förderung erhal-
im Jahr 2021 umgesetzt werden. der Sozialbindung. Der Bestand ist
ten („Münchener Modell“).
zwischen 2002 und 2019 um 1,2
Speziell die Stärkung kommunaler
Millionen Sozialwohnungen ge- Zudem sind kommunale Woh-
Vorkaufsrechte, die Einführung
schrumpft. Die Mittel für die sozia- nungsunternehmen wichtige Part-
eines sektoralen Bebauungsplans
le Wohnraumförderung müssen ner der Städte und Gemeinden
zur Festsetzung von Flächen für
daher von Bund und Ländern auf sowie Garanten einer nachhalti-
den sozialen Wohnungsbau, die
mindestens 5 Milliarden Euro pro gen Wohnungs- und Stadtentwick-
neue Baugebietskategorie „Dörfli-
Jahr erhöht werden. Der Bund lungspolitik. Die über 700 kom-
ches Wohngebiet“ in der Baunut-
sollte deshalb die soziale Wohn- munalen Wohnungsunternehmen
zungsverordnung sowie die Wie-
raumförderung auf 2,5 Milliarden besitzen in Deutschland ca. 2,3
dereinführung der Regelung des §
Euro jährlich erhöhen und die Millionen Wohnungen.
13b BauGB können zur Schaffung
Länder müssen dies kofinanzieren.
bezahlbaren Wohnraums effektiv Diese kommunalen Unternehmen
beitragen. WOHNRAUMFÖRDERUNG sind nicht auf Gewinnmaximierung
PRAXISGERECHT GESTALTEN ausgerichtet. Sie sind vielmehr
Zur Ankurbelung des Wohnungs-
schon von ihren Satzungszwecken
baus wie auch zur Stärkung und Wohnraumförderprogramme
her dem Ziel verpflichtet, preis-
Aktivierung des Bestands müssen müssen zudem so gestaltet wer-
werten Wohnraum für breite Krei-
darüber hinaus weitere Flexibili- den, dass den unterschiedlichen
se der Bevölkerung zu schaffen.
sierungen, etwa beim Schall- örtlichen Bedarfen Rechnung ge-
Zudem verfolgen sie regelmäßig
schutz, vorgenommen werden. tragen werden kann. Neben der
eine integrierte sowie nachhaltige
Auch muss die vom Bund mit den Möglichkeit, Bestandsgebäude
und kompakte Stadtentwicklung.
Ländern erarbeitete Musterbau- sanieren zu können, muss die För-
ordnung mit dem Ziel einer Ver- derung daher auch auf den Erwerb Bei ihren Maßnahmen steht städ-
einheitlichung des Baurechts eine und den Umbau von Bestands- tebaulich die Stärkung der Innen-
größere Gesamt-Verbindlichkeit wohngebäuden ausgerichtet wer- städte und Ortskerne im Vorder-
erhalten. Die digitale Gestaltung den. In diesem Bereich sollte ein, grund. Daher sind kommunale
der Planungs- und Bauprozesse ggf. zeitlich befristeter, Verzicht Wohnungsunternehmen Be-
muss weiter vorangetrieben und auf Mindeststandards, wie etwa standshalter. Sie tragen mit einer
Standards müssen vereinheitlicht Mindestwohnraumflächen, erfol- zurückhaltenden Mietenpolitik
werden. gen. Hier sind die Länder in der maßgeblich zu einer sozialgerech-
Pflicht! ten Entwicklung in den Städten
SOZIALEN WOHNUNGSBAU
und Gemeinden bei. Wegen ihrer
STÄRKEN KOMMUNALE
besonderen Rolle sollten kommu-
WOHNUNGSUNTERNEHMEN:
Nach erfolgter Grundgesetzände- nale Wohnungsunternehmen auch
GARANTEN FÜR BEZAHLBARE
rung beteiligt sich der Bund seit in ihrer Gründungsphase sowie
WOHNUNGEN
dem Jahr 2020 finanziell am sozia- mit dem Ziel einer Stärkung kom-
len Wohnungsbau. Das Bundeska- Städte und Gemeinden koppeln munaler Kooperationen daher
binett hat bis 2024 jährliche Fi- vielfach ihre Baulandausweisung bevorzugt in staatliche Förderpro-
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gramme zur Stadtentwicklung und und Polen: 77 Prozent). Selbstge- Dem Ziel der Schaffung und Erhal-
zum Wohnungsbau einbezogen nutztes Wohneigentum steht aber tung sozial stabiler Bewoh-
werden. für viele Personen, im Übrigen nerstrukturen dienen die Bauland-
auch langfristig für viele in konzepte der Städte und Gemein-
GENOSSENSCHAFTLICHES WOH-
Deutschland bleibende Migranten, den sowie die Vergabe kommuna-
NEN + ERBBAURECHTE STÄRKEN
die aus Ländern mit einem hohen ler Grundstücke an Investoren und
Das genossenschaftliche Wohnen Wohneigentumsgrad kommen, private Bauherrn nach Konzept-
in Deutschland muss ausgebaut auf der Wunschliste nach wie vor qualität (Konzeptvergabe). Beim
werden. Wohnungsgenossen- weit oben. Es hat für die Men- Bauland ist nicht das Bestehen von
schaften leisten seit jeher im Sinne schen, aber auch für die gesamte Baurechten, sondern die Mobili-
des Solidarprinzips einen wichti- Gesellschaft, wegen der hiermit sierung des Baulands für bezahl-
gen Beitrag zur Sicherung und verbundenen Stärkung der Selbst- bare Wohnungen das Problem.
Schaffung bezahlbaren Wohn- verantwortung, der stärkeren Hohe Preise für Bauland hemmen
raums sowie zur Bildung stabiler Identifizierung mit der jeweiligen häufig noch mehr den Wohnungs-
Wohnquartiere. Neben der Förde- Stadt und Gemeinde, der Vermö- bau als die eigentlichen Baukos-
rung, insbesondere kleinerer Ge- gensbildung und der Alterssiche- ten. Oft scheitert die Ausweisung
nossenschaften in der Gründungs- rung, einen hohen Stellenwert. neuer Baugebiete auch an Bürger-
phase, sollte eine stärkere Einbe- Daher muss eine bessere und spe- initiativen (Bsp.: Tempelhofer Feld
ziehung von Wohnungsgenossen- ziell den sogenannten Schwellen- in Berlin), so dass sich der verblei-
schaften auch in Kooperationsver- haushalten sowie jungen Familien bende Wohnraum zusätzlich ver-
einbarungen mit den Kommunen mit Kindern zugutekommende teuert. Konflikte mit dem Umwelt-
unterstützt werden. Zudem muss Förderung (Bsp.: Baukindergeld) , Arten- und Naturschutz sind wei-
der Bund die Bedingungen für den des selbstgenutzten Wohneigen- tere Schranken für eine Bebauung,
Erwerb von Geschäftsanteilen für tums durch den Bund stattfinden. auch im Innenbereich. Zudem ist
Mitglieder der Genossenschaften es oftmals schwer, die in (land-
Zu unterstützen sind auch soge-
im Rahmen des KfW- wirtschaftlichem) Privatbesitz
nannte „Einheimischenmodelle“,
Wohneigentumsprogramms ver- befindlichen Grundstücke für eine
über die sozial schwache und
bessern. Bebauung zu mobilisieren. Nötig
schon lange ortsansässige Bürger
sind daher auch steuerliche Anrei-
Auch Modelle, bei denen Städte Baugrundstücke oder Mietwoh-
ze, die die Veräußerung speziell
und Gemeinden ihre eigenen nungen in einer Gemeinde preis-
landwirtschaftlicher Flächen zum
Grundstücke im Wege des Erbbau- günstiger erhalten. Derartige Mo-
Zwecke des Wohnungsbaus för-
rechts vergeben und nicht verkau- delle sind insbesondere für länd-
dern.
fen, dienen der Schaffung bezahl- lich geprägte Kommunen im Um-
baren Wohnraums. land von attraktiven Großstädten STEUERRECHT ZIELGERICHTET
wichtige Instrumente. Denn Ein- ANPASSEN
SELBSTGENUTZTES heimischenmodelle vermeiden
WOHNEIGENTUM Bund und Länder müssen auch
eine Verdrängung der seit langem
ZIELGERICHTET FÖRDERN mittels geeigneter steuerlicher
ortsansässigen Bevölkerung und
Anreizinstrumente den Neu- und
Die Eigenheimquote beim selbst- sie stärken bestehende Sozial-
Umbau von preiswertem Wohn-
genutzten Wohneigentum ist mit strukturen (Vereine etc.) in Ge-
raum sowohl im Miet- als auch im
ca. 45 Prozent der Haushalte in meinden.
Eigentumssegment fördern. Der
Deutschland die niedrigste Quote BAULAND MOBILISIEREN – Neubaubedarf geht über die Met-
im Vergleich aller EU-Staaten (Bei- WEITERE ANREIZE SCHAFFEN ropolen hinaus. Daher dürfen
spiel: Spanien: 85 Prozent; Italien
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Steuererleichterungen für Investi- etc.) bedürfen einer strengen Prü- zung nachhaltig. So können zum
tionen in den Wohnungsbau nicht fung auf Erforderlichkeit und einer Beispiel Variowohnungen, die eine
auf Gebiete mit „angespannten Kosten-Nutzen-Analyse. Ohne eine unterschiedliche Wohnnutzung
Wohnungsmärkten“ beschränkt nachhaltige Reduzierung der Bau- ermöglichen (z. B. Wohnungen für
werden. Der Bedarf an bezahlba- kosten wird es nicht gelingen, Studierende; Seniorenwohnen;
rem Wohnraum besteht insbe- Wohnungsbauprojekte zu bezahl- junge Familien), zügig erstellt
sondere auch in verkehrlich gut baren Preisen zu realisieren. Die werden. Die Prozessdauer im Ge-
angebundenen Kommunen im Zahl der Bauvorschriften hat sich nehmigungsverfahren kann zudem
ländlichen Raum. Die im Jahr 2019 zudem in den letzten Jahren von durch die verstärkte Zulassung von
eingeführte Sonderabschreibung 5.000 auf 20.000 vervierfacht. Typengenehmigungen deutlich
(4 Jahre in Höhe von jährlich von 5 Diese Entwicklung ist zu stoppen. verkürzt werden. Hinzu kommt,
Prozent der Anschaffungs- und Zur Beschleunigung von Planungs- dass mittlerweile durch serielle
Herstellungskosten; zusätzlich zur verfahren wird es zudem auf eine Bauweise nicht nur kostengünstig,
linearen AfA von jährlich 2 Pro- verstärkte Digitalisierung von Pla- sondern auch hochwertig gebaut
zent) sollte als Investitionsimpuls nungs-, Beteiligung- und Geneh- werden kann. Serielles Bauen
über das Jahresende 2021 hinaus migungsprozessen ankommen. Die kann somit auch baukulturelle
verlängert werden. Verlängerung des Plansicherstel- Qualität schaffen. Die entstehen-
lungsgesetzes bis Ende 2022 ist den Wohnungen selbst müssen für
BUNDES-, LANDES- + WERKS-
insoweit ein sinnvoller Ansatz. Aus eine lange Nutzung und viele
WOHNUNGEN SCHAFFEN
kommunaler Sicht sollte dieses Strukturen (Mehrgenerationen-
Es müssen auch verstärkt Bundes- Instrument, mit dem als Ersatz für häuser etc.) geeignet und damit
und Landesbedienstetenwohnun- zwingend durchzuführende Erör- nachhaltig sein. Flexibel nutzbare
gen, aber auch Werkswohnungen, terungstermine z. B. für Inter- Bauten (modulare Bauweise),
errichtet werden. Sowohl die öf- netveröffentlichungen oder die etwa durch die Verwendung
fentliche Hand als auch private Durchführung von Online- nachhaltiger Materialien wie Holz,
Unternehmen bleiben hier in der Konsultationen ermöglicht wer- sind temporären Unterkünften
Pflicht. Die steuerliche Begünsti- den, allerdings ins Dauerrecht vorzuziehen.
gung bei verbilligter Überlassung überführt werden.
BESTAND AKTIVIEREN –
von Werkswohnungen muss lang-
Zur Beschleunigung von Planungs- STÄDTEBAUFÖRDERUNG
fristig aufrechterhalten werden.
und Genehmigungsverfahren ge- DAUERHAFT STÄRKEN
PLANUNGSVERFAHREN rade im kommunalen Bereich
Ein Schwerpunkt einer nachhalti-
BESCHLEUNIGEN – (Bauleitplanung) sollten Klage-
gen Wohnungspolitik liegt, gerade
STANDARDS ABBAUEN möglichkeiten durch klare Präklu-
wegen des erheblichen Leerstan-
sions- sowie Stichtagsregeln –
In den letzten zehn Jahren sind die des in strukturschwachen Regio-
soweit EU-rechtlich möglich –
Baukosten in Deutschland mit bis nen, in der Aktivierung des Be-
begrenzt werden.
zu 36 Prozent schneller gewach- stands. Die Städtebauförderung
sen als die allgemeinen Lebenshal- SERIELLES + MODULARES von Bund, Ländern und Gemein-
tungskosten. Daher gehören die BAUEN FORCIEREN den ist als Gemeinschaftsaufgabe
Normung und die bautechnischen ein unverzichtbarer Eckpfeiler der
Standardisierung und serielles
Regeln auf den Prüfstand. Die Stadtentwicklung. Die Finanzie-
Bauen sparen nicht nur Geld. Sie
Erarbeitung von technischen rung durch den Bund und die
beschleunigen auch die Fertigstel-
Normen sowie ihre Übernahme in
lung von Wohnbauprojekten und
das bautechnische Regelwerk (DIN
sind im Sinne einer flexiblen Nut-
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Länder muss daher dauerhaft auf Um das „Wohnen in den eigenen Hier gilt es, sinnvolle Innenstadt-
hohem Niveau gesichert werden. vier Wänden“ lange zu ermögli- und Nachnutzungskonzepte für
Nötig sind neben einer Bündelung chen, sind daher gezielte Bundes- leergefallene Immobilien zu ent-
und stärkeren Durchlässigkeit der und Landesprogramme ebenso wickeln. Der Bund ist aufgefor-
Programme eine stärkere kom- nötig wie die Förderung von dert, Städte und Gemeinden mit
munale Eigenverantwortung sowie Mehrgenerationenhäusern. einem „Innenstadtfonds“, der u. a.
einfachere Antrags- und Mittel- den Zwischenerwerb oder eine
WOHNEN IN
verwendungsverfahren. Neben Zwischenmiete von Schlüsselim-
INNENSTÄDTEN + ORTSKERNEN
einem altersgerechten Stadtum- mobilien ermöglicht, zu unterstüt-
STÄRKEN
bau müssen in den Innenstädten zen. Diese Finanzierung muss un-
und Ortskernen die aktuell nicht Eine Innenentwicklung und die abhängig von einer weiter aufge-
als Wohnungen genutzten Be- Schaffung „kompakter Städte und stockten Städtebauförderung des
standsbauten gerade für junge Gemeinden“ verdienen aus ökolo- Bundes gesehen werden.
Familien mit Kindern nutzbar ge- gischen, ökonomischen und sozia-
Sie sollte zukünftig auf mindestens
macht werden. Unter dem Kon- len Gründen gegenüber einer Au-
1,5 Milliarden Euro jährlich ange-
zept „Jung kauft Alt“ gibt es be- ßenentwicklung den Vorzug. Ins-
hoben werden. Zu begrüßen ist,
reits vielfach öffentlich und durch besondere die Auswirkungen der
dass der Bund zudem bei der letz-
Kommunen geförderte Modelle Corona-Pandemie zeigen, dass es
ten Städtebaurechtsnovelle schon
für einen nachfragegerechten zukünftig auf einen verstärkten
die BauNVO angepasst und einen
Umbau älterer und nicht mehr den Nutzungsmix in den Innenstädten
neuen Baugebietstyp mit flexiblen
aktuellen Wohnbedürfnissen ent- und Ortskernen ankommen wird.
Nutzungsmischungen für Wohnen
sprechenden Bauten zu Wohn- Neben Handel und Gastronomie,
und Arbeiten („Urbanes Gebiet“)
zwecken. Wesentlich ist auch, die Kultur, Freizeit und Bildungsange-
geschaffen hat. Durch eine besse-
Wohnformen der wachsenden boten muss auch dem Wohnen
re Kompatibilität von Wohnen und
Zahl älterer Menschen anzupas- eine verstärkte Bedeutung zu-
Gewerbe sowie durch eine behut-
sen. kommen.
same Nachverdichtung kann zu-
sätzlicher Wohnraum in unseren
Innenstädten und Ortskernen
entstehen.
Berlin, 11. März 2021
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