Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
HERBS T 2018
36. Büro- und
Investmentmarktbericht
Eine aktuelle Studie von
OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
OTTO_BMB_H2018_Cover_DE_DIGI.indd 1 17.10.2018 15:48
INHALT SVERZEICHNIS
04–05 Auf einen Blick
01 Marktbedingungen
06–09
02 Der Markt für Büroflächen
1 0 –2 1
03 Investmentmarkt
2 2 –2 5
04 Transaktionen
2 6 –2 9
05 Ansprechpartner
30 –31
A U S F Ü H R L I C H E S
INHALT SVERZEICHNIS:
BIT TE UMBL ÄT TERN
OTTO_BMB_H2018_Cover_DE_DIGI.indd 2 17.10.2018 15:48
SEHR GEEHR TE DAMEN UND HERREN!
Wien wächst weiter und daher werden auch Büro- und Gewerbeimmobilien in den kommenden Jahren
dringend benötigt. Für Projektentwickler und Investoren also ideale Voraussetzungen, wie die aktuellen
Marktdaten belegen. So wurde das hohe Fertigstellungsvolumen des Vorjahres heuer nochmal klar
übertroffen und liegt 2018 bei 256.000 m². Auch die Vermietungsleistung wird deutlich höher sein
als 2017, was ebenfalls für die Stabilität des Wiener Büromarktes spricht.
Hier wie immer unsere kurze Zusammenfassung der wichtigsten Marktindikatoren
Die Neubauleistung wird mit insgesamt 256.000 m² noch einmal stark zunehmen. Da aber bereits
rund 68 Prozent der Büroflächen vorvermietet bzw. eigengenutzt sind, stehen sie dem Markt nicht
mehr zur Verfügung. Das Jahr 2019 wird mit rund 38.800 m² definitiv eines der schwächsten Fertig-
stellungsvolumina aufzeigen. Für die Jahre 2020 bzw. 2021 ist jedoch wieder eine Vielzahl an
Projekten in der Pipeline. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im Erstbezug beschränkt
sich allerdings auf fünf Projekte: The Icon Vienna, Austria Campus, Square Plus, INNO PLAZA und ViE.
Die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen ist 2018 (Quartal 1 bis 3) mit 131.000 m² im
Vergleich zum schwachen Vorjahr deutlich gestiegen. Aktuell laufen noch zahlreiche Mietvertrags-
verhandlungen mit großen Unternehmen, wir prognostizieren für heuer eine Vermietungsleistung
von rund 230.000 m².
Während die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil
geblieben sind, haben sich die Mietpreise in den Submärkten unterschiedlich entwickelt. In den
inneren Bezirken des CBDs haben die Einstiegspreise wegen der knapp verfügbaren hochwertigen
Flächen mit 13,50 Euro pro m² bereits leicht angezogen. Die Durchschnittsmieten sind im Herbst bei
modernen Büroflächen mit 14,50 Euro pro m² konstant geblieben.
Die Leerstandsquote lag im VRF-Markt bei 4,8 %. Durch die Umzüge von Unternehmen in die neuen
attraktiven Büroflächen steigt der Leerstand in suboptimalen Lagen. Wir gehen daher für das vierte
Quartal von einer leicht steigenden Leerstandquote von 4,8 % auf bis zu 5,5 % aus.
Am Investmentmarkt führt das mangelnde Angebot auch zu einem Rückgang des Transaktions-
volumens. 2,4 Mrd. Euro konnten bisher realisiert werden, bis Jahresende gehen wir von rund
3 Mrd. Euro aus wobei wir erstmal auch Wohnimmobilien im Transaktionsvolumen erfassen. Nationale
Investoren sind mit einem Anteil von 65 % des gesamten Transaktionsvolumens wieder sehr aktiv am
heimischen Markt.
Das große Interesse von nationalen sowie internationalen Investoren und das geringe Angebot an
Core-Objekten üben Druck auf die Renditen aus. Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte
in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei 3,75 %. In dezentralen Lagen sinkt die Rendite auf
4,50 %, für dort kürzlich fertiggestellt Büroobjekte liegt sie bei 4,25 %.
Wir freuen uns, wenn wir Ihnen mit diesem Marktbericht unserer Research-Experten eine fundierte
Entscheidungshilfe bieten können. Für Anregungen oder ein persönliches Gespräch stehe ich
gemeinsam mit meinem Team wie immer sehr gerne zur Verfügung!
Ihr
*Initiator des Vienna Research Forums ist der Verein zur
Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immQu)
mit den auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt führenden
Kanzleien OTTO Immobilien GmbH, Barreal Immobilientreuhand
DR. EUGEN OTTO, MRICS
GmbH, CBRE GmbH, Colliers International, Immobilienmakler
GESCHÄFTSFÜHRER VON OTTO IMMOBILIEN GmbH, EHL Immobilien GmbH, ÖRAG– Immobilien-
EUGEN@OTTO.AT vermittlungsges.m.b.H. und Spiegelfeld International GmbH.
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 1 22.10.2018 08:00
UNSERE WERTE
Der Erfolg
ihres Unternehmens wird wesentlich von der
Seit über 60 Jahren befassen wir
Wahl der richtigen Immobilie beeinflusst.
Architektonische, ergonomische, technologische uns in unserem spezialisierten
Familienunternehmen mit
und wirtschaftliche Anforderungen müssen
auf bestmögliche Weise miteinander kombiniert
werden – dabei kommt es auf objektive,
fachspezifische Kriterien ebenso an wie auf
Ihre individuellen Präferenzen. der Verwaltung, dem Verkauf,
Die Kompetenz
der Vermietung und der Bewer-
unseres erfahrenen Teams bietet Ihnen die
Sicherheit, dass all dies berücksichtigt wird und
tung von Büro- und Gewerbe-
in die Entscheidungsfindung einfließt. Sie
genießen dabei den Vorteil, sich voll auf Ihr immobilien: ein Erfahrungs-
schatz, von dem unsere Kunden
Kerngeschäft konzentrieren zu können –
weil wir Ihnen in allen Immobilienangelegen-
heiten mit tiefer Markt- und Fachkenntnis
zur Seite stehen. Wir sehen dabei nicht nur
Zahlen und Fakten, sondern gehen auch
partnerschaftlich auf Ihre persönlichen Be-
profitieren.
dürfnisse hinsichtlich der Immobilienwahl ein.
Das Fundament
für Ihre Pläne und Visionen bieten wir Ihnen
mit verlässlicher Beratung sowie Komplett-
service in allen relevanten Beratungs- und
Projektphasen – von der Standortwahl bis zur
Vertragsabwicklung. Dabei arbeiten wir eng
mit führenden Experten zusammen: Rechtsan-
wälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern
und technischen Fachleuten. Das Ergebnis:
Immobilien, die höchste Zukunfts- und Inves-
titionssicherheit für nachhaltig ertragreiche
Nutzung bieten.
Die Vielfalt
unseres Angebots an Sie umfasst alle Leistungen
im Zusammenhang mit Büro- oder Gewerbe-
flächen jeglicher Branchen. Mit dem richtigen
Gespür für die Entwicklung des Marktes,
lang jähriger Erfahrung und fundiertem Wissen
arbeiten wir konsequent an der Erfüllung
Ihrer Immobilienwünsche. Dabei profitieren Sie
von unseren ausgezeichneten Kontakten
im Markt, sowohl auf Nachfrage- als auch auf
Anbieterseite.
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 2 22.10.2018 08:00
INHALT SVERZEICHNIS
04–05 Auf einen Blick
04 Der Markt für Büroflächen
05 Der Investmentmarkt
01 Marktbedingungen
06–09 07 Wien als Standort
0 8 Soziodemographische
sowie ökonomische
Rahmenbedingungen
02 Der Markt für Büroflächen
1 0 –2 1 11 A ngebot und Fertigstellungen
1 3 Nachfrage und Vermietungsleistung
14 Ausgewählte Anmietungen
15 Leerstandsquote
16 Der Markt für Büroflächen im Detail
20 Mietpreise
21 Standorte und Mieten
03 Investmentmarkt
2 2 –2 5 23 Transaktionsvolumen
24 Relevante Transaktionen der letzten Monate
25 Renditen
25 P rognose
04 Transaktionen
2 6 –2 9 29 Übersicht internationaler Ankäufe
05 Ansprechpartner
30 –31
32 Impressum
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 3 22.10.2018 08:00
2 0 17 / P R O G N O S E 2 0 1 8
Auf einen Blick:
Der Markt für Büroflächen
Fertigstellungsvolumen FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN
Hohes Fertigstellungsvolumen
in Tausend m2
~256
von 256.000 m² erwartet
2017: Durchschnittliches Jahr mit rund 143.000 m²
143
VERMIETUNGSLEISTUNG
Erwartete Vermietungsleistung im
modernen Bürobestand von rund
230.000 m²
2017 2018
Vermietet oder Eigennutzung Verfügbar
2017: Mit rund 134.000 m² niedriger als angenommen
Vermietungsleistung
in Tausend m2
~230
BÜROMIETEN
134
Die Spitzenmiete bleibt mit
25,75 Euro pro m² auf hohem
Niveau stabil. Die Durch-
schnittsmieten* für Erstbezugs-
2017 2018
flächen bei 14,50 Euro pro m².
Realisiert Prognose 2017: Die Spitzenmiete ist auf 25,75 Euro und die Durchschnittsmiete von 13,75
auf 14,50 Euro pro m² gestiegen.
Leerstandsquote
in Prozent (Q3 2018)
4,8 LEERSTANDSQUOTE
Im Q3 mit 4,8 % leicht
gesunken, Anstieg auf mehr als
5 % bis Jahresende erwartet
2017: Die Leerstandsquote moderner Büroflächen nach VRF-Standard betrug
Q4 2017 5,4 %.
*Dieser Wert bezieht sich auf Angebotsmieten von aktuell verfügbaren modernen Büroflächen.
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 4 22.10.2018 08:00
2 0 17 / P R O G N O S E 2 0 1 8
Auf einen Blick:
Der Investmentmarkt
Transaktionsvolumen ANGEBOT
Durch das geringere Fertig-
in Mrd. Euro
stellungsvolumen ging das
4,3
Transaktionsvolumen 2018
deutlich zurück.
3,0
2,2
2017: Der hohe Anteil an Forward Deals ist auf die gestiegene Bautätigkeit
und das große Fertigstellungsvolumen zurückzuführen.
NACHFRAGE / TRANSAK TIONSVOLUMEN
Weiterhin große Investitions-
2017 2018(P) 10-J.-Schnitt
bereitschaft mit einem Trans-
Renditen
aktionsvolumen von 3 Mrd. Euro
erwartet.
in Prozent (Q3 2018)
2017: Investmentrekordjahr mit einem Transaktionsvolumen
3,75 ~3,75 von rund 4,3 Mrd. Euro.
RENDITEN
Frühjahr
2018
Herbst
2018 Die Spitzenrendite liegt bei
rund 3,75 % für Core-Büro-
objekte in Toplagen.
2017: Die Spitzenrendite für Büroobjekte lag zum Jahresende 2017 bei 3,9 %
und ist damit im Jahresverlauf weiter gesunken.
Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 5 22.10.2018 08:00
POSITIONIERUNG INTERNATIONAL
Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert
im internationalen Städtevergleich weit oben.
Die politische und gesellschaftliche Stabilität,
die dynamisch-innovative Wirtschaft, das reich-
haltige kulturelle Angebot sowie die attraktiven
Steuervorteile und Rahmenbedingungen
begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre
Hauptstadt zu einem international angesehenen
Standort.
01
Marktbedingungen
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 6 22.10.2018 08:00
1.1
Wien als Standort
Wien, eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren,
profitiert von seiner zentralen Lage im Herzen Europas.
Als geografische Drehscheibe bietet Wien optimalen Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas.
Der sehr gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat mit seinen zahlreichen direkten Flugver-
bindungen in die ganze Welt sowie der neu konzipierte Hauptbahnhof erhöhen die Attraktivität
für den Personen- und Gütertransport. Wien ist darüber hinaus Knotenpunkt transeuropäischer
Autobahnen.
In puncto Sicherheit, Infrastruktur und Leistbarkeit belegte die österreichische Bundeshauptstadt in
der weltweiten Reihung der Lebensqualität unter mehr als 200 Städten zum neunten Mal den 1. Platz
vor Helsinki (Mercer’s Worldwide Quality of Living Survey, März 2018). Der Economist kürte Wien −
vor Melbourne (Kanada) und Osaka (Japan) − 2018 zur lebenswertesten Stadt unter 140 Großstädten.
Diese Ergebnisse unterstreichen den hohen Stellenwert der Donaumetropole in Europa und ziehen
jedes Jahr eine große Anzahl an Studenten und gut ausgebildeten Mitarbeitern aus aller Welt nach
Wien.
Wien ist u. a. einer der vier Amtssitze der Vereinten Nationen sowie Standort der OSZE (Organisation
für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa), der OPEC (Organization of the Petroleum Exporting
Countries), der IAEA (International Atomic Energy Agency) und der UNIDO (United Nations Industrial
Development Organization). Zahlreiche Großunternehmen und Marktführer sind in Wien ebenso
ansässig wie die meisten österreichischen Konzernzentralen, Kreditinstitute und Versicherungen.
Wien ist außerdem ein wichtiges Finanz- und Bankenzentrum für die Länder Mittel- und Osteuropas,
das durch die CEE-Kompetenz der in Wien ansässigen Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfer
gestärkt wird. Zudem hat sich auch die Zahl der in Wien forschenden Unternehmen in den ver-
gangenen fünfzehn Jahren verdreifacht. Ein US-Thinktank reiht die Innovationskraft Österreichs
sogar unter die Top Ten weltweit. Aufgrund dieser wie auch zahlreicher weiterer positiver Faktoren
wächst Wien − 2026 soll die 2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten werden. Dieses Wachstum
spiegelt die Attraktivität und Anziehungskraft der Stadt wider. Wien als einer der stabilsten und
sichersten Immobilienmärkte zieht internationale Investoren auch angesichts der anderorts zu-
nehmenden politischen Unsicherheiten (z. B. Brexit) an.
Die Austrian Business Agency (ABA), die Unternehmen im Auftrag des Wirtschaftsministeriums berät,
berichtet von einem starken ersten Halbjahr 2018. So haben sich im ersten Halbjahr 2018 insgesamt
194 neue internationale Unternehmen in
Österreich angesiedelt. Dies entspricht einer
Steigerung von 9,0 % gegenüber dem ersten AUSGE WÄHLTE
Halbjahr 2017. Deutsche Unternehmen bilden INFRASTRUK TURMASSNAHMEN
dabei mit 51 Betrieben die größte Gruppe.
Den zweiten Platz belegen Schweizer Unter-
nehmen mit 22 Betrieben und den dritten Inbetriebnahme U1 - Verlängerung Süden
Platz italienische mit 18 Betrieben. Rund 47 2017 (+5 Stationen bis Therme Oberlaa)
Unternehmen kamen aus den CEE/SEE-
Kapitel 01 – Marktbedingungen
Ländern, davon 10 aus Slowenien und 9 Fertigstellung U5 - Bau
aus Ungarn. (Verbindung 1. mit 17. Bezirk)
36. BÜROMARKTBERICHT
2024
Fertigstellung S1 Außenring Schnellstraße
2025 (Anbindung Seestadt Aspern)
Fertigstellung U2 - Verlängerung Süden
2026 (+5 Stationen bis Gudrunstraße)
7
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 7 22.10.2018 08:00
1.2
Soziodemographische sowie
ökonomische Rahmenbedingungen
Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria zu Beginn des Jahres 2018 einen
Bevölkerungsstand von 8.823.054 Personen (Wien: 1.889.083). Die Zahl der sozialversicherten
Beschäftigten lag im August 2018 bei 3.811.890 (Wien: 855.214). Die Arbeitslosenquote erreichte
im Juni 2018 einen Wert von 5,1 %. Der Durchschnittswert innerhalb der 28 Länder der Europäischen
Union beträgt 6,8 %.
Das vom nationalen Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO prognostizierte sehr starke Wirtschaftswachs-
tum von 3,2 % scheint für das Jahr 2018 erfüllt zu werden. Für das Jahr 2019 werden 2,2 % vorher-
gesagt. Die Inflationsrate für das Jahr 2018 liegt laut WIFO aktuell bei 2,0 % und soll auch im
Jahr 2019 konstant 2,0 % betragen.
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent zum Vorjahr
4,0 %
3,5 %
3,0 %
2,5 %
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0
2014 2015 2016 2017 20185 20195
Bruttoinlandsprodukt, real unselbstständig Beschäftigte 1
Jahr Bruttoinlandsprodukt, unselbstständig
real Beschäftigte1
2014 0,8 % 0,7 %
2015 1,1 % 1,0 %
2016 1,5 % 1,6 %
2017 3,0 % 2,0 %
2018 5 3,2 % 2,0 %
2019 5 2,2 % 1,2 %
8
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 8 22.10.2018 08:00Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
11 %
10 %
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
2014 2015 2016 2017 20185 20195
Arbeitslosenquote national 2 Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4
Jahr Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4
national 2
2014 8,4 % 5,6 % 1,7 %
2015 9,1 % 5,7 % 0,9 %
2016 9,1 % 6,0 % 0,9 %
2017 8,5 % 5,5 % 2,1 %
2018 5 7,6 % 5,1 % 2,0 %
2019 5 7,2 % 5,0 % 2,0 %
1) inkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld, Prognose exkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld
2) vorgemerkte Arbeitslose in % des Unselbstständigen-Arbeitskräfteangebots
3) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen lt. ILO-Definitionen; Basis: mit Daten zur registrierten Arbeits-
Kapitel 01 – Marktbedingungen
losigkeit fortgeschriebene Mikrozensus-Ergebnisse, saisonbereinigt. Von Eurostat berechnet und publiziert
4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner 2011 - Basis: 2010=100
5) Prognose des WIFO von August 2018.
36. BÜROMARKTBERICHT
* Quelle: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, AMS
9
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 9 22.10.2018 08:00ESSENZ
Das hohe Fertigstellungsvolumen im Jahr 2017
wurde im Jahr 2018 nochmals deutlich übertroffen
und führt damit zu einem hohen Angebot an hoch-
wertigen Büroflächen. Obwohl die neuen Projekte
bereits jetzt einen hohen Vorvermietungsgrad
aufweisen, wird die Leerstandsquote bis Jahres-
ende leicht ansteigen.
Wir erwarten dieses Jahr mit 230.000 m² eine
deutlich höhere Vermietungsleistung als im Jahr
2017. Die Durchschnitts- und Spitzenmieten
bleiben auf hohem Niveau stabil.
02
Der Markt für
Büroflächen
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 10 22.10.2018 08:00DER VRF-STANDARD
In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem
VRF–Standard. Wir haben diesen Schritt für unsere Kunden gesetzt, um den Büromarkt Wien
im internationalen Kontext besser vergleichbar zu machen.
Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert
wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse
aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift
oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen.
Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen, um aufgenommen zu
werden. Mit dem neuen VRF-Standard ist es nun möglich, Büromarktdaten auf Submarktebene
darzustellen.
2.1
Angebot und Fertigstellungen
Nach einem Fertigstellungsvolumen von 143.000 m² im Jahr 2017 wird die Neubauleistung dieses Jahr
mit insgesamt 256.000 m² noch einmal stark zunehmen. Davon sind im dritten Quartal bereits rund
175.000 m² (68 %) vorvermietet bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt momentan nicht mehr zur
Verfügung. Im Jahr 2019 wird das Fertigstellungsvolumen auf insgesamt 37.700 m² wieder stark
abfallen. Für die Jahre 2020 bzw. 2021 ist jedoch wieder eine Vielzahl an Projekten in der Pipeline.
Im Jahr 2020 erwarten wir derzeit rund 135.000 m², von denen sich mehr als 100.000 m² bereits in
Bau befinden und somit sicher realisiert werden. Das Angebot an kurzfristig verfügbaren Flächen im
Erstbezug beschränkt sich somit auf 5 Projekte, von denen zwei von SIGNA sind (The Icon Vienna,
Austria Campus, Square Plus, INNO PLAZA und ViE).
Der starke Zuwachs dieses Jahr ist vorrangig den Fertigstellungen in den Submärkten Praterstraße/
Lassallestraße und Hauptbahnhof geschuldet. So werden u. a. The Icon Vienna am neuen Standort
Hauptbahnhof und der Austria Campus am Standort Praterstraße/Lassallestraße fertigstellt.
2019 konzentriert sich mehr als die Hälfte des Fertigstellungsvolumens mit den Projekten INNO PLAZA
und Silo Plus auf den Submarkt Wienerberg (Süden). Im Jahr 2020 wird der Bürostandort am Haupt-
bahnhof mit dem QBC 1+2 sowie dem Projekt „Arbeiten am Schweizergarten“ der SIGNA fertiggestellt
sein.
Fertigstellungsvolumen inkl. Vorvermietungen 2016 -2019 © OTTO Immobilien GmbH
in Tausend m2
256
143
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
36. BÜROMARKTBERICHT
38
22
2016 2017 2018 2019
Vermietet oder Eigennutzung Verfügbar
11
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 11 22.10.2018 08:00Auf Basis der Vorvermietungen und Vermietungen für Objekte, die 2018 bzw. 2019 fertiggestellt
werden, lassen sich auch Tendenzen für die Nachfrage in den einzelnen Submärkten ableiten.
Im Submarkt Hauptbahnhof beträgt der Vorvermietungsgrad für in diesem Jahr fertiggestellte Flächen
bereits 77 % und im Submarkt Prater/Lassallestraße derzeit rund 66 %. Im Submarkt Wienerberg
(Süden) beträgt der Vorvermietungsgrad für die im Jahr 2019 kommenden Flächen derzeit erst
rund 10 %. Wir erwarten hier jedoch im vierten Quartal noch größere Vermietungen, die zu einem
sehr hohen Vorvermietungsgrad führen können. Im Submarkt Norden kann das Projekt Square Plus
nun im dritten Quartal mit dem Co-Working-Anbieter REGUS eine nennenswerte Vermietung vor-
weisen.
Das Angebot an Flächen bis 500 m² ist grundsätzlich konstant geblieben, wobei sich attraktive und
funktionelle Flächen im moderaten Preisgefüge in diesem Segment reduziert haben. Vor allem in
den inneren Bezirken sind gut ausgestattete Flächen unter 500 m² kaum mehr verfügbar.
Ein Segment auf dem Büromarkt, das immer mehr an Bedeutung gewinnt, sind sogenannte
Co-Working Spaces*. So hat der Betreiber REGUS mit seinem Co-Working-Konzept SPACES nach einer
Anmietung im The Icon Vienna nun im dritten Quartal auch im Projekt Square Plus im Submarkt
Norden Flächen von 7.900 m² angemietet. Noch in diesem Jahr werden weitere signifikante
Vermietungen sowohl für Co-Working Spaces als auch für Office-Center, die Büroflächen für kleine
Unternehmen anbieten, erwartet.
Projekte mit geplanter Fertigstellung ab 2018 © OTTO Immobilien GmbH
Projektname PLZ Submarkt Nutzfläche in m2 Fertigstellung Status
Austria Campus 1020 Prater/Lasallestraße 157.500 2018 Bau
VIE Lände 3 1030 Innere Bezirke (CBD) 13.800 2018 Bau
The Icon 1100 Hauptbahnhof 74.200 2018 Bau
HBF 1 1100 Hauptbahnhof 3.700 2018 Bau
Future Base 1210 Norden 7.200 2018 Bau
BUWOG Zentrale 1010 Innere Bezirke (CBD) 9.000 2019 Bau
INNO-PLAZA 1120 Wienerberg (Süden) 10.900 2019 Bau
Technologiezentrum Aspern BT 2 1210 Donaucity 7.100 2019 Bau
Silo Plus 1230 Wienerberg (Süden) 10.660 2019 Bau
Tosca 1010 Innere Bezirke (CBD) 20.000 2020 Planung
MyHive Ungargasse 1030 Innere Bezirke (CBD) 7.000 2020 Bau
MyHive am Wienerberg 1100 Wienerberg (Süden) 10.000 2020 Bau
The Brick 1100 Wienerberg (Süden) 25.040 2020 Bau
QBC 1+2 1100 Hauptbahnhof 36.000 2020 Bau
Arbeiten am Schweizergarten 1100 Hauptbahnhof 13.000 2020 Planung
Office Park 4 1300 Airportcity Vienna 24.000 2020 Bau
Viertel 2 Tower „Weitblick“ 1020 Prater/Lasallestraße 22.000 ab 2021 Planung
Triiiple 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 8.500 ab 2021 Planung
Austro Control Tower 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 28.000 ab 2021 Planung
Büroturm Neumarx 1110 Erdberg - St. Marx (Osten) 13.000 ab 2021 Planung
Vio (Komet) 1120 Westen 30.000 ab 2021 Planung
Technologiezentrum Aspern BT 3 1210 Donaucity 6.800 ab 2021 Planung
Forum Donaustadt 1210 Donaucity 40.500 ab 2021 Planung
Technologiezentrum Aspern BT 4 1210 Donaucity 6.000 ab 2021 Planung
Technologiezentrum Aspern BT 5 1210 Donaucity 8.000 ab 2021 Planung
Campus Ost 1220 Donaucity 7.500 ab 2021 Planung
DC Tower 2 1220 Donaucity 26.600 ab 2021 Planung
Perfekt 1230 Wienerberg (Süden) 10.000 ab 2021 Planung
Silo Next 1230 Wienerberg (Süden) 9.032 ab 2021 Planung
*„Coworking Spaces“ stellen Arbeitsplätze und Infrastruktur (Netzwerk, Drucker, Scanner, Fax, Telefon, Beamer, Besprechungsräume)
zeitlich befristet zur Verfügung und ermöglichen die Bildung einer Gemeinschaft („Community“), die durch gemeinsame Veranstaltungen,
Workshops und weiteren Aktivitäten gestärkt werden kann. Dabei bleibt die Nutzung jedoch stets unverbindlich und zeitlich flexibel.
12
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 12 22.10.2018 08:002.2
Nachfrage und Vermietungsleistung
Die Vermietungsleistung an modernen Büroflächen im bisherigen Jahr 2018 (Quartal 1 bis 3) ist mit
131.000 m² im Vergleich zum schwachen Jahr 2017 deutlich gestiegen (+76 %). Aufgrund von zahl-
reichen laufenden Mietvertragsverhandlungen mit größeren Unternehmen, die im dritten Quartal
nicht mehr abgeschlossen wurden, prognostizieren wir bis zum Jahresabschluss eine Vermietungs-
leistung von rund 230.000 m² im Gesamtjahr 2018.
Im dritten Quartal 2018 betrug die Flächennachfrage im Gesamtmarkt rund 45.000 m². Im Bereich
moderner Büroflächen nach VRF-Standard waren es rund 37.200 m², was einem Anteil von etwas
mehr als zwei Dritteln am Gesamtmarkt entspricht. Im Vergleich zum dritten Quartal 2017 ist die
Vermietungsleistung um 90 % angestiegen. Auffällig im dritten Quartal 2018 war der hohe Flächen-
umsatz im Submarkt Norden. In diesem sonst ruhigen Submarkt wurden aufgrund einer Großver-
mietung fast 25 % der gesamten Vermietungsleistung umgesetzt. Insgesamt machte der Anteil des
Umsatzes von Flächen mit mehr als 1.000 m² rund 63 % der Vermietungsleistung aus, nach Anzahl
der Vermietungen jedoch nur 19 %. Im Gegensatz dazu betrug der Flächenumsatz bis 500 m² knapp
13 %, nach Anzahl der Vermietungen hingegen 52 %. Im mittleren Segment (500 bis 1.000 m²)
entspricht der Anteil des Flächenumsatzes mit 24 % ungefähr der Anzahl der Vermietungen mit 26 %.
Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter betrug im dritten Quartal 18 %.
Flächenumsatz nach Größe Q3 2018 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
A
A 0-500 m2 13 %
B B 500-1.000 m2 24 %
C mehr als 1.000 m2 63 %
C
Anteil öffentlicher Mieter am Flächenumsatz Q3 2018 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
A
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
36. BÜROMARKTBERICHT
A Öffentliche Mieter 18 %
B Nicht-öffentliche Mieter 82 %
B
13
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 13 22.10.2018 08:00Wir müssen unsere im zweiten Quartal getätigte Prognose für das Gesamtjahr 2018 korrigieren und
erwarten eine deutlich höhere Vermietungsleistung von rund 230.000 m² an modernen Büroflächen
nach VRF-Standard im Gesamtjahr 2018. Insbesondere in den Submärkten Wienerberg (Süden) und
Innere Bezirke (CBD) kann im vierten Quartal mit einer starken Nachfrage an Flächen gerechnet
werden. Für das Jahr 2019 erwarten wir ebenfalls ein gutes Jahr mit rund 180.000 m² Vermietungs-
leistung an modernen Büroflächen.
Weiters herrscht weiterhin eine positive Stimmung auf dem Markt. Viele Firmen nutzen den der-
zeitigen Wirtschaftsaufschwung, um von nicht mehr passenden Büros in Neubauprojekte in den
etablierten Bürolagen zu ziehen. Die hohen Mieten dort werden mittlerweile bis zu einem gewissen
Grad akzeptiert. Ein Effekt davon ist, dass der Leerstand in schlechteren Bürolagen durch den
Mieterschwund deutlich gestiegen ist.
Vermietungsleistung 2016-2019 © OTTO Immobilien GmbH
in Tausend m²
270
230
180
150
134
2016 2017 2018 2019
Realisierte Vermietungsleistung Prognostizierte Vermietungsleistung
2.3
Ausgewählte Anmietungen
2018 © OTTO Immobilien GmbH
RHI Regus L‘Oréal Austria Tabak GmbH (JTI)
1120 Wien 1190 Wien 1100 Wien 1030 Wien
Euro Plaza Square Plus The Icon ViE
~ 7.500 m² ~ 7.900 m² ~ 2.800 m² ~ 2.400 m²
Q1 2018 Q3 2018 Q3 2018 Q3 2018
Talentgarden REWE Daikin
1090 Wien 1120 Wien 1230 Wien
Lichtensteinstraße 111-115 Euro Plaza 4 Silo Plus
~ 5.000 m² ~ 4.200 m² ~ 2.500 m²
Q1 2018 Q1 2018 Q1 2018
14
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 14 22.10.2018 08:002.4
Leerstandsquote
Mit Ende des dritten Quartals 2018 lag die Leerstandsquote im VRF-Markt bei 4,8 %.
Aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades stehen dem Markt im Jahr 2018 nur begrenzt neue Flächen
zur Verfügung, wovon ein Großteil bis Ende 2018 vermietet sein wird. Dem wird eine Zunahme des
Leerstands von Flächen in suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die sich auch aus Umzügen ergibt.
Der Trend zur Überprüfung von alternativen Nutzungsmöglichkeiten hat sich etwas abgeschwächt,
weil das Angebot an großvolumigen, günstigen Flächen bereits sehr gering ist und dieses Segment
z. B. auch durch Schulungsunternehmen nachgefragt wird. Wir gehen für den VRF-Markt von einer
moderat steigenden Leerstandsquote von 4,8 % auf bis zu 5,5 % für das vierte Quartal 2018 aus.
Leerstand © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
7,5 %
7,0 %
6,5 %
6,0 %
5,5 %
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
5,0 %
36. BÜROMARKTBERICHT
4,5 %
Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 Q2 2017 Q3 2017 Q4 2017 Q1 2018 Q2 2018 Q3 2018 Q4 2018
(Prognose)
15
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 15 22.10.2018 08:002.5
Der Markt für Büroflächen im Detail
INNERE BEZIRKE (CBD)
Der Submarkt Innere Bezirke (CBD*) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin
zum Gürtel. Die Gesamtfläche macht mit rund 2,2 Mio. m² rund 39 % des Gesamt-
bestandes aus.
Die Vermietungsleistung betrug im ersten Halbjahr 2018 18.131 m² und im dritten
Quartal 2018 9.981 m² (+134 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017) und unter-
streicht somit die hohe Attraktivität des CBD als Bürostandort. Dieses Jahr wird
im dritten Quartal in diesem Submarkt mit dem Projekt VIE der CA-IMMO an der
Erdberger Lände ein Projekt zur Drittnutzung fertiggestellt.
Die Leerstandsquote ist mit 2,7 % annähernd auf Vollvermietungsniveau und damit
leicht erhöht, was auf die Fertigstellung neuer Objekte zurückzuführen ist.
PR ATER/L ASSALLESTR ASSE
Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über
die Dresdnerstraße bis hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden.
Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt 613.603 m² an modernen Büroflächen.
Durch die Fertigstellung des Austria Campus wird der Bestand um weitere 157.500 m²
an Bürofläche wachsen. Von diesen sind bereits mehr als 65 % vorvermietet.
Es entspricht absolut dem internationalen Trend, Flächen an zentral gelegenen
hochrangigen Verkehrsachsen zu entwickeln.
Die Vermietungsleistung im ersten Halbjahr 2018 betrug 5.528 m² und im dritten
Quartal 2018 3.453 m². (Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab es keine
Vermietungen.)
Die Leerstandsquote beträgt 2,5 % und wird im Jahr 2018 noch leicht steigen.
DONAUCIT Y
Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte
und wird im Osten durch das Aspern IQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Insgesamt
befinden sich mit drittem Quartal 2018 528.936 m² moderne Büroflächen in diesem
Submarkt. Nächstes Jahr wird in diesem Submarkt der zweite Bauteil des Techno-
logiezentrums Aspern mit 7.100 m² fertiggestellt. Weitere Projekte in der Seestadt
sind der Campus Ost mit 7.500 m² (Fertigstellung 2021) und der dritte Bauteil des
Technologiezentrums Aspern mit 6.800 m² (Fertigstellung 2021).
Die Vermietungsleistung machte im ersten Halbjahr 2018 5.847 m² aus und im dritten
Quartal 2018 651 m² (−83 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017).
Die Leerstandsquote beträgt aktuell 3,9 % und wird bis zum Jahresende leicht
sinken.
* Central Business District
16
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 16 22.10.2018 08:00E R DBE R G – S T. M A R X (O S T E N)
Der Standort erstreckt sich im Norden von TownTown bis zur Gudrunstraße im
Südosten. Der Gesamtbestand beträgt derzeit 665.592 m². Im Jahr 2021 entstehen
hier mit dem Büroteil des Projektes Triiiple und dem Büroturm der Austro Control
36.500 m² an neuer Bürofläche.
Die Vermietungsleistung war mit 26.653 m² im ersten Halbjahr 2018 auf einem guten
Niveau. Im dritten Quartal 2018 betrug die Vermietungsleistung 7.535 m² (+613 % im
Vergleich zum dritten Quartal 2017).
Die Leerstandsquote beträgt zum Stand 7,9 % mit stabiler Tendenz bis Jahresende.
HAUPTBAHNHOF
Der Submarkt erstreckt sich vom Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus
und ÖBB-Zentrale im Norden über das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im
Süden. Der Gesamtbestand beträgt im dritten Quartal 451.866 m². Für das Jahr 2018
wird die Fertigstellung von The Icon und „HBF 1“ erwartet. Mit dem Projekt „Arbeiten
am Schweizergarten“ der Signa-Gruppe und den Bauteilen 1 und 2 im QBC kommen
2020 noch weitere 49.000 m² Bürofläche zum Bestand hinzu.
Im ersten Halbjahr 2018 wurden im Submarkt Hauptbahnhof 10.602 m² vermietet,
im dritten Quartal 2018 3.003 m² (−65 % im Vergleich zum dritten Quartal 2017).
Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des dritten Quartals 2018 4,8 % und wird bis
Jahresende leicht ansteigen.
WIENERBERG (SÜDEN)
Der Teilmarkt Wienerberg/Süden wird von den beiden Businessparks EURO PLAZA
und Businesspark Vienna im Norden dominiert. Beide Bürostandorte machen 53 %
des Flächenbestandes im Submarkt aus. Weiters erstreckt sich der Submarkt bis zu
den Silo Offices im Süden. Der Teilmarkt Wienerberg/Süden hat einen Bestand an
Büroflächen von 535.629 m². 2019 wird die Fertigstellung des Zubaus des Inno-
centers Meidling (INNO PLAZA) in direkter Umgebung zum EURO PLAZA mit 10.900 m²
Nutzfläche sowie das Silo Plus im Süden des Submarktes mit 10.600 m² erwartet.
Weiters soll in diesem Jahr der Bau des Projektes „The Brick“ starten und bis zur
geplanten Fertigstellung 2019 weitere 25.040 m² Nutzfläche zur Verfügung stellen.
Die Vermietungsleistung machte im ersten Halbjahr 2018 20.715 m² aus. Im dritten
Quartal 2018 wurden hier 1.658 m² vermietet (−15 % im Vergleich zum dritten
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
Quartal 2017).
Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des dritten Quartals 8,1 %. Bis zum Jahresende
erwarten wir eine stabile Entwicklung.
36. BÜROMARKTBERICHT
17
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 17 22.10.2018 08:00NORDEN
Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemens City im Osten bis zur Billroth-
straße im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt 454.042 m².
Für das Jahr 2018 wird die Fertigstellung der „Future Base“ mit 7.200 m² Fläche
erwartet.
Im ersten Halbjahr 2018 wurden 3.832 m² vermietet. Im dritten Quartal 2018 wurde
mit 9.101 m² die Vermietungsleistung des Ersten Halbjahres mehr als verdoppelt
(Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab es keine Vermietungen).
Die Leerstandsquote beträgt 10,2 % und ist somit die höchste aller Wiener
Submärkte.
WESTEN
Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im
Osten abgegrenzt. Mit 255.989 m² Bestandsfläche ist das der kleinste Submarkt in
Wien. In den nächsten 3 Jahren sind keine Fertigstellungen in diesem Submarkt
geplant.
Im ersten Halbjahr 2018 wurden 1.511 m² in diesem Submarkt vermietet. Im dritten
Quartal 2018 wurden 1.227 m² vermietet (Zum Vergleich: Im dritten Quartal 2017 gab
es keine Vermietungen). Die Leerstandsquote liegt mit 6,5 % im Wiener Mittelfeld
und wird sich im laufenden Jahr kaum verändern.
Überblick Kennzahlen Wiener Submärkte © OTTO Immobilien GmbH
Submarkt Gesamtfläche in m² Fertigstellungsvolumen 2019/2020 Leerstandsquote in % Trend 2018*
Innere Bezirke (CBD) 2.246.436 36.000 2,70
Prater/Lassallestraße 613.603 - 2,50
Donaucity 528.936 7.100 3,90
Erdberg - St. Marx (Osten) 665.592 - 7,90
Hauptbahnhof 451.866 49.000 4,80
Wienerberg (Süden) 535.629 56.600 8,10
Norden 454.042 - 10,20
Westen 255.989 - 6,50
Airportcity Vienna 82.800 24.000 2,80
Gesamt 5.834.893 172.700 4,80
Submarkt Vermietungsleistung H1 2018 Vermietungsleistung Q3 2018 Trend 2018*
Innere Bezirke (CBD) 18.131 9.981
Prater/Lassallestraße 5.528 3.453
Donaucity 5.847 650
Erdberg - St. Marx (Osten) 26.653 7.535
Hauptbahnhof 10.602 3.003
Wienerberg (Süden) 20.715 1.658
Norden 3.832 9.101
Westen 1.511 1.227
Airportcity Vienna 1.027 623
Gesamt 93.847 37.230
* Der Pfeil für „Trend 2018“ zeigt die Einschätzung für das vierte Quartal 2018.
18
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 18 22.10.2018 08:00IM DE TAIL
Heatmap Vermietungsleistung
Q1-Q3 2018
7
3
1
2
8
5 4
6
Standorte
1. Innere Bezirke (CBD)
2. Prater/Lassallestraße
3. Donaucity
4. Erdberg – St. Marx (Osten)
5. Hauptbahnhof
6. Wienerberg (Süden)
7. Norden geringe hohe
8. Westen Vermietungsintensität Vermietungsintensität
* © OTTO Immobilien GmbH
HINWEIS
Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten – in diesem Fall die Vermietungsleistung in den
ersten drei Quartalen 2018 – im geografischen Zusammenhang intuitiv begreifbar macht. Die stärkste Aktivität,
bezogen auf die Vermietungsleistung, fand im Submarkt Wienerberg (Süden) statt, gefolgt von den Submärkten
Erdberg - St. Marx (Osten) und Innere Bezirke (CBD).
19
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 19 22.10.2018 08:002.6
Mietpreise
Im Jahr 2018 haben sich die Mietpreise in den verschiedenen Submärkten unterschiedlich entwickelt.
Die erzielten Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat
stabil geblieben. In den restlichen inneren Bezirken des CBDs haben die Preise bei knapp verfüg-
baren hochwertigen Flächen bereits angezogen und die Einstiegspreise befinden sich derzeit bei
rund 13,50 Euro pro m². Auch die Einstiegspreise im Submarkt Wienerberg (Süden) sind von 11,00 Euro
pro m² und Monat auf 11,50 Euro pro m² und Monat leicht gestiegen. Im oberen Preissegment konnten
wir derzeit in keinem Submarkt Veränderungen feststellen.
Die Durchschnittsmieten sind im Herbst mit netto 14,50 Euro pro m² konstant geblieben. Hierbei ist zu
beachten, dass sich dieser Wert auf Angebotsmieten von aktuell verfügbaren modernen Büroflächen
bezieht. Derzeit ist in diesem Angebot ein erhöhter Anteil an kürzlich fertiggestellten oder in den
nächsten Quartalen auf den Markt kommenden Flächen enthalten. Da die Preise über einen langen
Zeitraum nur leicht gestiegen sind, fiel es vielen Interessenten in unserer Wahrnehmung Anfang des
Jahres noch schwer, die höheren Preise zu akzeptieren. Mittlerweile konnten auch in höheren
Preissegmenten einige Vermietungen registriert werden.
Durchschnittsmiete und Spitzenmiete © OTTO Immobilien GmbH
in Euro netto pro m² und Monat
Frühjahr 2018 Herbst 2018
25,75 25,75
14,50 14,50
Durchschnittsmiete Spitzenmiete Durchschnittsmiete Spitzenmiete
Spitzenmieten im Vergleich zu ausgewählten europäischen Städten* © OTTO Immobilien GmbH
in Euro pro m² und Monat
Prag 21,5
Warschau 24,0
Brüssel 25,0
Wien 25,8
München 36,9
Frankfurt 41,0
Mailand 45,0
Zürich 53,9
Moskau 57,8
Paris 69,2
London 101,4
0 20 40 60 80 100 120 140
* Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q3 2018
20
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 20 22.10.2018 08:002 .7
Standorte und Mieten
7
Norden
3
Donaucity
2
1 Prater/
Lassallestraße
Innere Bezirke
(CBD)
8
Westen
5
Hauptbahn- 4
hof
Erdberg - St.Marx
6 (Osten)
Wienerberg
(Süden)
Standorte Mieten HINWEIS
in Euro / m2 / Monat
1. Innere Bezirke (CBD) 13,50 - 25,75
Absolute Spitzenwerte in innerstädtischen
2. Prater/Lassallestraße 11,50 - 20,00 Bauten mit Top-Standard („Best of the
3. Donaucity 11,00 – 17,50 Best“) liegen bei netto 25,75 Euro pro m2
4. Erdberg – St. Marx (Osten) 11,50 – 20,00 und Monat und darüber.
5. Hauptbahnhof 14,50 – 20,00
6. Wienerberg (Süden) 11,50 – 18,00
Die dargestellten Preise beziehen sich
7. Norden 10,50 – 15,00 auf moderne Büroflächen in etablierten
8. Westen 10,00 - 14,50 Bürolagen. Büroflächen minderer Qualität
sind abseits davon auch wesentlich
günstiger erhältlich.
* © OTTO Immobilien GmbH
WUSSTEN SIE, DASS…
… etwas mehr als die Hälfte aller modernen
Büroflächen in Wien in etablierten Büro-
clustern (wie z.B. EURO PLAZA, Viertel
Zwei,…) liegen?
Diesen und weitere interessante räumliche Zusammenhänge des modernen Wiener Bürobestandes können Sie
auf der neuen OTTO Bürolandkarte erkennen. Diese können Sie gerne unter research@otto.at bestellen.
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 21 22.10.2018 08:00ESSENZ
2018 konnte vom ersten bis dritten Quartal ein
Transaktionsvolumen von rund 2,4 Mrd. Euro
realisiert werden. Dies stellt im Vergleich zum
Vorjahr einen deutlichen Rückgang dar, dieser ist
jedoch nicht auf mangelndes Investitionsinteresse,
sondern auf mangelndes Angebot zurück-
zuführen. Da sich noch einige Transaktionen
in der Pipeline befinden, gehen wir bis Jahresende
von einem Transaktionsvolumen von
rund 3 Mrd. Euro aus.
03
Investmentmarkt
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 22 22.10.2018 08:003.1
Transaktionsvolumen
Nach dem Rekordjahr 2017 ist auch 2018, trotz eines geringeren
Transaktionsvolumens von bisher 2,4 Mrd. Euro, eine große
nationale sowie internationale Nachfrage nach Investitionen
in Österreich zu erkennen. Aufgrund des geringen Angebots wird
weiterhin Druck auf die Rendite ausgeübt.
Das Angebot an Investmentmöglichkeiten in Österreich war 2018 ähnlich wie im Vorjahr von
Projektentwicklungen geprägt. Der Grund: wenige Bestandhalter waren dazu bereit, sich zur
Realisierung von wertsteigerungsbedingten Gewinnen von ihren Objekten zu trennen. Aufgrund
des geringeren Angebots in diesem Jahr ist auch das Transaktionsvolumen geringer als im Vorjahr.
Auf der Nachfrageseite zeigt sich weiterhin großes Interesse von nationalen sowie internationalen
Investoren in Österreich.
2018 sind nationale Investoren mit einem Anteil von 65 % des gesamten Transaktionsvolumens
wieder sehr aktiv im heimischen Markt.
Transaktionsvolumen Österreich © OTTO Immobilien GmbH
in Milliarden Euro
4,5
4,3
4,0
3,5
3,1
3,0
3,0 2,8
2,6
2,5
2,0 1,8
1,7
1,6 1,6
1,5
1,5 1,4
1,0
0,5
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018
Kapitel 03 – Investmentmarkt
(Prognose)
Transaktionsvolumen (Stand Q3 2018) Transaktionsvolumen Prognose
36. BÜROMARKTBERICHT
� Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien berücksichtigt die Immobilienarten Büro, Retail, Hotel , Logistik/Industrie, Student-Housing
sowie Wohnen zum Zeitpunkt des Signings.
23
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 23 22.10.2018 08:00Transaktionsvolumen Österreich nach Nutzung, 2015-2018 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
24 42 9 4 1 20
2018
66 16 7 4 7
2017
35 13 34 15 3
2016
50 36 10 4
2015
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100%
Büro Retail Hotel Industrie Student Housing Wohnen
Durch die Veräußerung des großvolumigen Kika/Leiner Portfolios ist mit 42 % der größte Anteil des
bisher umgesetzten Transaktionsvolumens der Assetklasse Retail zuzuschreiben. Dahinter reihen sich
Büroimmobilien mit rund 24 % und Wohnimmobilien mit rund 20 %, die in dieser Ausgabe des
Büro- und Investmentmarkberichts erstmals in das gesamte Transaktionsvolumen miteinberechnet
wurde. Hotelimmobilien machten bisher rund 9 % des Transaktionsvolumens aus und Logistik-
immobilien rund 4 %. Student Housing liegt mit bisher nur rund 1 % des gesamten Transaktions-
volumens an letzter Stelle. Das hohe Fertigstellungvolumen in dieser Assetklasse steht einer
deutlichen höheren internationalen Nachfrage gegenüber.
3.2
Relevante Transaktionen der letzten Monate
Der hohe Anteil an Retailimmobilien am gesamten Transaktionsvolumen ist in diesem Jahr vor allem
durch den Verkauf des Kika/Leiner-Portfolios an die österreichische Signa geprägt, und auch mit dem
Verkauf der Mariahilfer Straße 47 konnte sich ein Privatinvestor ein attraktives Objekt sichern.
Im Bürosegment konnte TH Real Estate das Objekt „Adler und Ameise“ erwerben. Das INNOPLAZA der
österreichischen S+B Gruppe hat mit BNP Paribas REIM einen neuen Eigentümer gefunden und bereits
im ersten Quartal 2018 wurde der Florido Tower in 21. Bezirk an Ares Management veräußert.
Da sich Wohnimmobilien bereits seit längerer Zeit im Fokus institutioneller Investoren befinden,
wurden diese im gegenständlichen Marktbericht erstmal seit Beginn unserer Recherchen in die
Betrachtung des Transaktionsvolumens aufgenommen. Aktuell zeichnen sich Deals im Wohnsegment
vor allem durch Forward Deals aus wie z. B. der Verkauf der Projektentwicklung Ensemble Phase 1,
entwickelt von Premium Immobilien und ARE, an die deutsche Art-Invest.
24
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 24 22.10.2018 08:003.3
Renditen
Die erzielbare Spitzenrendite für Top-Büroobjekte in absoluten Core-Lagen liegt in Wien aktuell bei
3,75 %. Der Anlagedruck nationaler sowie internationaler Investoren und das geringe Angebot an
etablierten Bestandsobjekten außerhalb von absoluten Core-Lagen führen dazu, dass die Rendite
für diese Objekte auf 4,50 % gesunken ist. Die Rendite für kürzlich fertiggestellte Büroobjekte in
dezentralen Bürolagen liegt aktuell bei 4,25 %.
Spitzenrenditen im europäischen Vergleich* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
München 2,90
Zürich 3,00
Paris 3,00
Frankfurt 3,25
London 3,50
Madrid 3,75
Wien 3,75
Mailand 4,00
Brüssel 4,25
Prag 4,80
Warschau 5,25
Budapest 7,00
Moskau 9,75
0 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10 %
* Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q3 2018
� Die Spitzenrendite von Büroimmobilien für Top Objekte in bester Lage setzt sich aus dem
Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.
3.4
Prognose
Kapitel 03 – Investmentmarkt
2018 ist der Anlagedruck und damit verbunden auch die Investitionsbereitschaft nationaler sowie
36. BÜROMARKTBERICHT
internationaler Investoren weiterhin hoch. Wir gehen bis Jahresende von einem Transaktionsvolumen
von rund 3 Mrd. Euro aus. Der Anteil der Forward Deals wird in den kommenden Jahren durch das
deutlich geringere Fertigstellungsvolumen abnehmen. Bestandshalter nutzen die Angebotsknappheit
teilweise um sich von ihren Objekten zu trennen und dabei attraktive Gewinne zu realisieren.
25
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 25 22.10.2018 08:00FOKUS INTERNATIONALER INVESTOREN
Derzeit befinden sich die meisten Gewerbe-
objekte, die in den vergangenen 5 Jahren von
internationalen Investoren erworben wurden,
im Submarkt Innere Bezirke (CBD).
Die Submärkte mit dem größten
internationalen Engagement sind neben
dem Standort Innere Bezirke (CBD) die
Standorte Prater/Lassallestraße und
Erdberg – St. Marx (Osten).
04
Transaktionen
26
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 26 22.10.2018 08:00INNERE BEZIRKE (CBD) PR ATER/L A SSALLESTR. E R D B E R G - S T. M A R X
(OSTEN)
1 Hotel Hilton Danube
1 Hotel Am Konzerthaus 1020 Wien, Handelskai 269
1030 Wien, Heumarkt 35-37 (Internos Global Investors) 1 Bürohaus
(Edmond de Rothschild) 2013 1110 Wien, Brehmstraße 14
2016 (Warburg-HIH Invest)
2 Rivergate 2015
2 Hotel Imperial 1200 Wien, Handelskai 92
1010 Wien, Kärntner Ring 16 (Dream Global REIT) 2 Gate 2
(Marriott) 2015 1030 Wien, Guglgasse 2-4
2016 (WestInvest ImmoValue)
3 Millenium Tower/City 2014
3 LaStafa 1200 Wien, Handelskai 94-96
1070 Wien,Mariahilfer Straße 120 (Morgan Stanley JV CC Real) 3 Solaris
Bayerische Versorgungskammer (BVK) 2014 1030 Wien, Karl Farkas Gasse 22
2016 (Amundi Real Estate)
4 Hotel ibis budget Wien Messe 2015
InterCityHotel Wien
1020 Wien, Lassallestraße 7
1070 Wien, Mariahilfer Straße 122 (Union Investment) 4 Marximum Bauteile 1+3
(Warburg-HIH Invest) 2015 1110 Wien, Modecenterstraße 17-19
2015 (ERGO Group)
Green Worx
2016
4 Büro- Geschäftshaus 1020 Wien, Lassallestraße 7a
1060 Wien, Mariahilfer Straße 37-39 (UniImmo: Deutschland) 5 TownTown (Company Building 05)
(Warburg Henderson KAG) 2015 1030 Wien, Thomas-Klestil-Platz 1
2014 (DenizBank)
Ibis Hotel Wien Messe
2014
5 Leonardo Hotel Vienna 1020 Wien, Lassallestraße 7A
1060 Wien, Matrosengasse 6-8 (Union Investment) 6 Doppio Offices
(Fattal Hotels) 2015 1030 Wien, Rinnböckstraße 3
2015 (Union Investment)
5 Bürohaus 2016
6 Palais Rohan 1020 Wien, Nordbahnstraße 50
1020 Wien, Praterstraße 38 (Corpus Sireo)
(Government of France) 2015
2015
6 Hotel Zwei - Courtyard by Marriot HAUPTBAHNHOF
7 Bürohaus 1020 Wien, Trabrennstraße 4
1010 Wien, Rathausstraße 20 (Deka)
(Wiener Privatbank) 2015 1 SMARTments business
2016 1100 Wien,
7 Linked Living Gertrude-Frohlich-Sandner-Straße 13
8 Silk 7 1020 Wien, Vorgartenstraße 204 (WurttLeben)
1070 Wien, Seidengasse 9-11 (Universal-Investment) 2016
(TH Real Estate) 2016
2015 2 Motel One Hauptbahnhof
8 Austria Campus 1100 Wien, Wiedner Gürtel
9 Haus an der Wien 1020 Wien, Praterstern (WurttLeben)
1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 13 (PGIM Real Estate) 2013
(Allianz RE Germany) 2017
2015 3 IBIS & NOVOTEL
9 Hoch Zwei & Plus Zwei 1100 Wien, Hauptbahnhof
10 Bürohaus 1020 Wien, Trabrennstraße 6-8 (Amuni Real Estate)
1010 Wien, Wipplingerstraße 33 (Deka) 2016
(Vienna 33 S.a.r.l.) 2017
2014 4 The Icon Vienna
1100 Wien, Gertrude-Fröhlich-Sandner-Str. 2
11 Mercure Grand Hotel Biedermeier (Allianz)
1030 Wien, Landstraßer Haupstraße 28 2017
(Accor)
DONAUCIT Y
2016 5 Porrturm
1110 Wien; Laaer-Berg-Straße 41
1 FMZ Stadlau (JR AMC Co Ltd)
1220 Wien, Gewerbeparkstraße 13
2017
(TH Real Estate)
2016
2 IZD Tower
1220 Wien, Wagramer Straße 17-19 WIENERBERG (SÜDEN)
(KORAMCO JV Korean Post)
2016
1 Euro Plaza 5
3 EKZ Citygate 1120 Wien, Am Euro Platz 4
1220 Wien, Wagramer Straße 195 (UniImmo: Europa)
(Warburg-HIH Invest) 2014
2016
2 Kaufpark Alterlaa
4 DC-Tower 1 1230 Wien,
1220 Wien, Donau-City-Straße 7 Anton-Baumgartner-Straße 40-44
(Deka) (Semper Constantia)
2017 2015
3 Hotel Holiday Inn Vienna South
Kapitel 04 – Transaktionen
1100 Wien, Hertha-Firnberg-Straße 5
36. BÜROMARKTBERICHT
(Apollo Global RE)
2014
4 Inno Plaza Wien
1120 Wien, Lehrbachgasse 18
(BNP Paribas REIM Germany)
2018
5 U6-Center
1230 Wien, Lehmböckgasse 49
(Westcore)
2018
27
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 27 22.10.2018 08:00NORDEN ÖSTERREICHWEIT eo Einkaufszentrum
7400 Oberwart, Europastraße 1
(KGAL)
1 Florido Tower 2 NH-Hotels 2014
1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstraße 1 Vienna Airport und Salzburg-City
(Ares Management Ltd) (Pandox) Cargo Center Graz (2 Logistikobjekte)
2016 8402 Werndorf
2018
(Blackstone)
2 Shopping Center Nord Infra Center Linz 2014
1210 Wien, Ignaz-Köck-Straße 1 4020 Linz, Wegscheider Straße 3
(Tristan Capital Partners) (TH Real Estate) Hornbach Markt
2012 2721 Bad Fischau, Hornbachplatz 1
2014
(WP Carey)
3 Space2move Haid Center 2015
1190 Wien, Leopold-Ungar-Platz 1 4053 Haid, Ikeaplatz 4
(UniImmo: Europa) (ECE) FMZ Bruck an der Leitha
2012 3640 Bruck an der Leitha, Eco Plus Park
2015
(KGAL)
FMZ Shopping Haidäcker Park 2015
7000 Eisenstadt, Haidäcker Park 4
(KGAL) Passage 22
WESTEN 2012 6830 Rankweil, Bundesstraße 22
(Blue Asset Management JV East
Stadtpark Center Spittal Guardian Immobilien)
1 Bahnhofcity Wien West 9800 Spittal an der Drau, Bahnhofstraße 16 2015
1150 Wien, Europaplatz 1 (TH Real Estate)
(Acron Holding AG) 2012 Galleria Danubia Hainburg
2012 2410 Hainburg an der Donau,
3 Fachmarktzentren Pressburger Reichsstrasse 1
2 Hotel Mercure Wien Westbahnhof Westösterreich (Invesco) (KGAL)
1150 Wien, Felberstraße 4 2012 2015
(Rybak Petr)
2014 FMZ M-City Logistikzentrum Wien-Nord A Bis C
2130 Mistelbach, Herzog-Albrecht-Straße 2102 Hagenbrunn, Dietersdorfer Straße 10
3 Wombats City Hostel (TH Real Estate) (Aberdeen)
1150 Wien, Grangasse 6 2013 2016
(Caritas Coporation)
2015 FMZ Marchfeld Center LogAxes Portfolio
2301 Groß-Enzersdorf, Wiener Straße 12 Flughafen Wien, Industriegebiet Graz
4 Ramada City Center Vienna (TH Real Estate) (Tristan Capital Partners)
1120 Wien, Grieshofgasse 11 2013 2016
(Grieshofgasse 11 GmbH)
2016 FMZ Shopping Horn Frunpark Asten
3580 Frauenhofen, Makronweg 1 4481 Asten, Handelsring 8-10
5 Workstation Wien West (KGAL) (Leasinvest Real Estate)
1140 Wien, Linzerstraße 221-227 2013 2016
(Warburg Henderson KAG)
2014 FMZ Rosental FMZ Hatric BA2
8582 Rosental/Kainach, Knappenplatz 1 8230 Hartberg, Im Hatric 1
6 Das blaue Haus (TH Real Estate) (Union Investment)
1150 Wien, Europaplatz 1 2013 2017
(IKEA)
2016 FMZ Neukauf Villach Conwert ECO Portfolio
9500 Villach, Bruno-Kreisky-Straße 25 Österreichweit
(KGAL) (HanseMerkur)
2013 2017
G3 Shopping Resort Gerasdorf Fachmarktzentren
2201 Gerasdorf, G3-Platz 1 Österreichweit
(ECE) (Bayrische Vorsorgekammer)
2014 2018
Logistikobjekt C&A Maxtower
4470 Enns, Fabrikstraße 13 8020 Graz, Gürtelturmplatz 1
(Logicor) (Union Investment)
2014 2018
28
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 28 22.10.2018 08:004.1
Übersicht internationale Ankäufe*
Internationale Investoren haben in den vergangenen fünf Jahren
unter anderem die folgenden Liegenschaften erworben:
7 2
1 3
3
2 1
3
2
4
5
3
4
7
8
10 6 1
6 9
1
7
9
11 2
8 4 2
2 1
3
1 5
4 5
8 5 6
3
2 2
3 4 1 3 6 4
4 5 1
1
3 5
4
2
6
5
Standorte HINWEIS
1. Innere Bezirke (CBD)
Die dargestellten Transaktionen
2. Prater/Lassallestraße zeigen strukturierte Immobilien-
3. Donaucity zukäufe internationaler Investoren
4. Erdberg – St. Marx (Osten) der vergangenen 5 Jahre.
5. Hauptbahnhof
Kapitel 04 – Transaktionen
6. Wienerberg (Süden)
36. BÜROMARKTBERICHT
7. Norden Ein Anspruch auf Vollständigkeit
8. Westen der Auflistung besteht nicht.
* © OTTO Immobilien GmbH
29
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 29 22.10.2018 08:00OT TO IMMOBILIEN GEWERBE- UND INVESTMENT TEAM
Die Gewerbe- und Investmentabteilung von
OTTO Immobilien berät mit ihren Experten-
teams Mieter sowie institutionelle Investoren
wie Fonds und Stiftungen aus dem In- und
Ausland.
Das Research-Team von OTTO Immobilien
unterstützt dabei mit fundierten Markt-
analysen auf Submarktebene.
Mieterzufriedenheitsanalysen sowie maßge-
schneiderte Benchmarking-Reports unter
Einbeziehung der wichtigsten Konkurrenz-
Objekte runden das Angebot ab.
05
Ansprechpartner
30
OTTO BMB Kern_H_2018_DIGI.indd 30 22.10.2018 08:00Sie können auch lesen
