Büro- und Investmentmarktbericht - Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
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F R Ü H J A H R 2 0 17 33. Büro- und Investmentmarktbericht Eine aktuelle Studie von OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
INHALT SVERZEICHNIS
04–05 Auf einen Blick
01 Marktbedingungen
06–09
02 Der Markt für Büroflächen
1 0 –2 1
03 Investmentmarkt
2 2 –2 5
04 Transaktionen
2 6 –2 9
05 Ansprechpartner
30 –31
A U S F Ü H R L I C H E S
INHALT SVERZEICHNIS:
BIT TE UMBL ÄT TERN
SEHR GEEHR TE DAMEN UND HERREN!
Sie sind auf der Suche nach neuen Büroflächen in Wien oder einem attraktiven Investment und
benötigen dazu verlässliche Marktdaten? Mit der Umstellung auf den neuen Standard des Vienna
Research Forums (VRF)* können wir Ihnen erstmals nun auch präzise Quartalsvergleiche für die acht
großen Bürostandorte der Bundeshauptstadt liefern. Wir leisten damit einen wertvollen Beitrag für eine
anstehende Standort- oder Investmententscheidung, wie uns das positive Feedback unserer Kunden
schon jetzt bestärkt. Hier nun die wichtigsten Marktindikatoren, die unsere Research Abteilung für
diese 33. Ausgabe des Büro- und Investmentmarktberichtes erhoben hat:
Die Neubauleistung für moderne Flächen nach VRF-Standard* wird heuer mit 150.000 m² wieder
deutlich zunehmen, wobei mehr als die Hälfte der Flächen bereits vorvermietet bzw. eigengenutzt
sind. Im Jahr 2018 erwarten wir sogar ein Volumen von rund 280.000 m², wobei hier alleine der
Austria Campus mit rund 158.000 m² im Submarkt Lassallestraße/Prater rund 57% ausmacht.
Der Vermietungsmarkt war im 1. Quartal 2017 mit einer Vermietungsleistung von rund 26.300 m²
deutlich schwächer als im Vergleichsquartal des Vorjahres. Wir gehen davon aus, dass dieser
Rückstand im Laufe des Jahres durch anstehende Großvermietungen teilweise aufgeholt wird.
Insgesamt wird das Jahr 2017 mit einer Leistung von 240.000 m² für moderne Flächen laut VRF
(Gesamtmarkt 300.000 m²) allerdings nicht an die Werte von 2016 mit 270.000 m² (Gesamtmarkt
330.000 m²) anschließen können.
Die Mietpreise sind nach Erhebungen unseres Research-Teams auch im 1. Quartal stabil geblieben.
Die Spitzenmieten in der Wiener Innenstadt blieben mit 25,75 Euro pro m² und Monat gleich, ebenso
die Durchschnittsmieten mit 13,75 Euro pro m² und Monat (Neubau, Erstbezug). Bei den Bürotürmen
erwarten wir durch die Verknappung des Angebots ein leichtes Anziehen der Einstiegspreise.
Die Leerstandsquote blieb im Vergleich zum Vorquartal im VRF-Markt mit 5,5 % unverändert.
Besonders niedrig ist der derzeitige Leerstand im Submarkt CBD – Innere Bezirke mit 2,8 %. Bis zum
Jahresende erwarten wir, dass aufgrund des hohen Fertigstellungsvolumens und der freiwerdenden
Flächen durch Vorvermietungen die Leerstandsquote auf über 6% ansteigen wird.
Auf dem Investmentmarkt herrscht weiterhin gute Stimmung – dies belegen auch die aktuellen
Zahlen unserer Investmentexperten: Im 1. Quartal wurden 570 Millionen Euro in gewerbliche
Immobilien investiert, wobei der Anteil der Büroimmobilien rund 60 % ausmacht. Für 2017 erwarten
wir wegen noch nicht abgeschlossener großvolumiger Projekte des Vorjahres ein Transaktionsvolumen
von rund 3 Mrd. Euro.
Die Renditen für Top-Büroobjekte sind nach unseren Recherchen im 1. Quartal bei 4 % konstant
geblieben. Im Jahresverlauf könnte die 4 %-Marke aufgrund attraktiver Projekte und hoher
Liquidität auf dem Markt aber noch unter Druck geraten.
Ich darf Ihnen damit für Ihr Interesse an unserem aktuellen Büro- und Investmentmarktbericht
danken. Für Anregungen und natürlich auch für ein persönliches Gespräch stehe ich wie immer sehr
gerne zur Verfügung!
Ihr
*Initiator des Vienna Research Forums ist der Verein zur
Förderung der Qualität in der Immobilienwirtschaft (immQu)
DR. EUGEN OTTO mit den auf dem Wiener Büroimmobilienmarkt führenden
GESCHÄFTSFÜHRER VON OTTO IMMOBILIEN Kanzleien OTTO Immobilien GmbH, Barreal Immobilientreuhand
EUGEN@OTTO.AT GmbH, CBRE GmbH, Colliers International, Immobilienmakler
GmbH, EHL Immobilien GmbH, ÖRAG– Immobilien-
vermittlungsges.m.b.H. und Spiegelfeld International GmbH.
UNSERE WERTE
Der Erfolg
ihres Unternehmens wird wesentlich von der
Seit über 50 Jahren befassen wir
Wahl der richtigen Immobilie beeinflusst.
Architektonische, ergonomische, technologische uns in unserem spezialisierten
Familienunternehmen mit
und wirtschaftliche Anforderungen müssen
auf bestmögliche Weise miteinander kombiniert
werden – dabei kommt es auf objektive,
fachspezifische Kriterien ebenso an wie auf
Ihre individuellen Präferenzen. der Verwaltung, dem Verkauf,
Die Kompetenz
der Vermietung und der Bewer-
unseres erfahrenen Teams bietet Ihnen die
Sicherheit, dass all dies berücksichtigt wird und
tung von Büro- und Gewerbe-
in die Entscheidungsfindung einfließt. Sie
genießen dabei den Vorteil, sich voll auf Ihr immobilien: ein Erfahrungs-
schatz, von dem unsere Kunden
Kerngeschäft konzentrieren zu können –
weil wir Ihnen in allen Immobilienangelegen-
heiten mit tiefer Markt- und Fachkenntnis
zur Seite stehen. Wir sehen dabei nicht nur
Zahlen und Fakten, sondern gehen auch
partnerschaftlich auf Ihre persönlichen Be-
profitieren.
dürfnisse hinsichtlich der Immobilienwahl ein.
Das Fundament
für Ihre Pläne und Visionen bieten wir Ihnen
mit verlässlicher Beratung sowie Komplett-
service in allen relevanten Beratungs- und
Projektphasen – von der Standortwahl bis zur
Vertragsabwicklung. Dabei arbeiten wir eng
mit führenden Experten zusammen: Rechtsan-
wälten, Steuerberatern, Wirtschaftsprüfern
und technischen Fachleuten. Das Ergebnis:
Immobilien, die höchste Zukunfts- und Inves-
titionssicherheit für nachhaltig ertragreiche
Nutzung bieten.
Die Vielfalt
unseres Angebots an Sie umfasst alle Leistungen
im Zusammenhang mit Büro- oder Gewerbe-
flächen jeglicher Branchen. Mit dem richtigen
Gespür für die Entwicklung des Marktes,
lang jähriger Erfahrung und fundiertem Wissen
arbeiten wir konsequent an der Erfüllung
Ihrer Immobilienwünsche. Dabei profitieren Sie
von unseren ausgezeichneten Kontakten
im Markt, sowohl auf Nachfrager- als auch auf
Anbieterseite.
INHALT SVERZEICHNIS
04–05 Auf einen Blick
04 Der Markt für Büroflächen laut VRF-Standard
05 Der Investmentmarkt
01 Marktbedingungen
06–09 07 Wien als Standort
0 8 Soziodemographische
und ökonomische
Rahmenbedingungen
02 Der Markt für Büroflächen
1 0 –2 1 11 A ngebot und Fertigstellungen
1 3 Nachfrage und Vermietungsleistung
14 Ausgewählte Anmietungen
15 Leerstandsquote
16 Der Markt für Büroflächen im Detail
20 Mietpreise
21 Standorte und Mieten
03 Investmentmarkt
2 2 –2 5 23 Transaktionsvolumen
24 Relevante Transaktionen der letzten Monate
25 Renditen
25 P rognose
04 Transaktionen
2 6 –2 9 29 Übersichtskarte
05 Ansprechpartner
30 –31
32 Impressum
2 0 1 6 / P R O G N O S E 2 0 17
Auf einen Blick:
Der Markt für Büroflächen
Fertigstellungsvolumen FERTIGSTELLUNGSVOLUMEN
Rund 150.000 m² Fertig-
in Tausend m2
~150
stellungsvolumen erwartet
2016: Sehr niedriges Fertigstellungsvolumen von rund 22.000 m²,
größtenteils eigengenutzte Flächen
22
2016 2017 VERMIETUNGSLEISTUNG
Vermietungsleistung
Im Q1 rund 26.300 m² (36.000 m²
in Tausend m2
Gesamtmarkt), 2017 bei 240.000 m²
270
~240 (300.000 m² Gesamtmarkt)
2016: Mit rund 270.000 m² (330.000 m² Gesamtmarkt) höher als angenommen
BÜROMIETEN
Erzielbare Spitzenmiete und
Durchschnittsmieten stabil bei
25,75 Euro pro m² bzw. bei
13,75 Euro pro m²
2016 2017
Realisiert Prognose
2016: Die Spitzenmiete ist auf 25,75 Euro und die Durchschnittsmiete
Leerstandsquote auf 13,75 Euro pro m² gestiegen
in Prozent (Q1 2017)
5,5
LEERSTANDSQUOTE
Im Q1 mit 5,5 % konstant,
leichter Anstieg bis Jahresende
erwartet
2016: Die Leerstandquote moderner Büroflächen nach VRF-Standard
betrug Ende 2016 5,5 %
*Eine genauere Definition moderner Büroflächen laut VRF-Standard finden Sie auf Seite 11
2 0 1 6 / P R O G N O S E 2 0 17
Auf einen Blick:
Der Investmentmarkt
Transaktionsvolumen ANGEBOT
Die Angebotssituation wird bis
in Mrd. Euro
2,6
3,0
zur Fertigstellung der in der
2,1
Pipeline befindlichen Objekte
auch weiterhin überwiegend von
Bestandsobjekten bestimmt.
2016: Hohe Investitionsbereitschaft traf auf geringe Neuflächenproduktion.
2016 2017(P) 10-J.-Schnitt
NACHFRAGE / TRANSAK TIONSVOLUMEN
Erneut starkes Investmentjahr
Renditen mit einem Transaktionsvolumen
von 3 Mrd. Euro erwartet.
in Prozent (Q1 2017)
4,40 2016: Transaktionsvolumen von 2,6 Mrd. Euro.
~4,0
RENDITEN
Aktuell liegt die Spitzenrendite
für Top-Büroobjekte bei rund
Frühjahr Frühjahr
2016 2017
4,00 % – Tendenz leicht fallend.
2016: Absinken der Spitzenrendite von 4,40 % (Q1 2016) auf ein Niveau
von 4,00 % (Q4 2016).
Alle weiteren Details finden Sie im folgenden Bericht
POSITIONIERUNG INTERNATIONAL Die österreichische Bundeshauptstadt rangiert im internationalen Städtevergleich weit oben. Die politische und gesellschaftliche Stabilität, die dynamisch-innovative Wirtschaft, das reich- haltige kulturelle Angebot sowie die attraktiven Steuervorteile und Rahmenbedingungen begünstigen die Alpenrepublik und machen ihre Hauptstadt zu einem international angesehenen Standort. 01 Marktbedingungen
1.1
Wien als Standort
Wien, eines der wichtigen internationalen Wirtschaftszentren,
profitiert von seiner zentralen Lage im Herzen Europas.
Als geografische Drehscheibe bietet Wien optimalen Zugang zu den Märkten Zentral- und Osteuropas.
Der sehr gut erreichbare Flughafen Wien-Schwechat mit seinen zahlreichen direkten Flugver-
bindungen in die ganze Welt sowie der neu konzipierte Hauptbahnhof erhöhen die Attraktivität für
den Personen- und Gütertransport. Wien ist darüber hinaus Knotenpunkt transeuropäischer Auto-
bahnen.
In puncto Sicherheit, Infrastruktur und Leistbarkeit belegte die Bundeshauptstadt in der weltweiten
Reihung der Lebensqualität von Städten von Februar 2017 (Mercer’s Worldwide Quality of Living
Survey) unter mehr als 200 Städten zum achten Mal den 1. Platz vor Zürich. Dieses Ergebnis unter-
streicht den hohen Stellenwert der Donaumetropole in Europa und zieht jedes Jahr eine große Anzahl
an Studenten sowie gut ausgebildete Mitarbeiter aus aller Welt nach Wien.
Wien ist u. a. einer der vier Amtssitze der vereinten Nationen sowie Standort der OSZE (Organisation
für Sicherheit und Zusammenarbeit in Europa), OPEC (Organization of the Petroleum Exporting
Countries), IAEA (International Atomic Energy Agency) und UNIDO (United Nations Industrial
Development Organization). Zahlreiche Großunternehmen, und Marktführer, sind in Wien ebenso
ansässig wie die meisten österreichischen Konzernzentralen, Kreditinstitute und Versicherungen.
Wien ist außerdem ein wichtiges Finanz- und Bankenzentrum für die Länder Mittel- und Osteuropas,
das durch die CEE-Kompetenz der in Wien ansässigen Anwaltskanzleien und Wirtschaftsprüfer
gestärkt wird. Zudem hat sich auch die Zahl der in Wien forschenden Unternehmen in den ver-
gangenen fünfzehn Jahren verdreifacht. Ein US-Thinktank reiht die Innovationskraft Österreichs
sogar unter die Top-Ten weltweit.
Aufgrund dieser wie auch zahlreicher weiterer positiver Faktoren wächst Wien − 2022 soll die
2-Millionen-Einwohner-Grenze überschritten werden. Dieses Wachstum spiegelt die Attraktivität
und Anziehungskraft der Stadt wider. Wien als einer der stabilsten und sichersten Immobilienmärkte
zieht internationale Investoren u. a. auch angesichts der anderorts zunehmenden politischen
Unsicherheiten (z.B.: Brexit) an. Die Austrian Business Agency (ABA),
die Unternehmen im Auftrag des Wirtschafts-
ministeriums berät, berichtet von einer
Rekordbilanz für das Jahr 2016. So hatten sich AUSGE WÄHLTE
2016 insgesamt 319 neue internationale INFRASTRUK TURMASSNAHMEN
Unternehmen in Österreich angesiedelt.
Dies entspricht einer Steigerung von 7,4%
zum Jahr 2015. Deutsche Unternehmen Inbetriebnahme Fernreise- und S-Bahnverbindung
bilden dabei mit 116 Unternehmen die 2015 zwischen Flughafen und
größte Gruppe. Stark steigend ist auch das neuem Hauptbahnhof
Engagement aus China: Zwölf chinesische
Unternehmen (gegenüber sieben im Vorjahr) Fertigstellung U1 - Verlängerung Süden
siedelten sich 2016 im Land an. Rund 70 2017 (+5 Stationen bis Therme Oberlaa)
Unternehmen kamen aus den CEE/SEE-
Kapitel 01 – Marktbedingungen
Ländern. Fertigstellung U5 - Bau
2023 (Verbindung 1. mit 17. Bezirk)
33. BÜROMARKTBERICHT
Fertigstellung S1 Außenring Schnellstraße
2025 (Anbindung Seestadt Aspern)
Fertigstellung U2 - Verlängerung Süden
2027 (+5 Stationen bis Gudrunstraße)
71.2
Soziodemographische sowie
ökonomische Rahmenbedingungen
Österreich hatte nach den Erhebungen der Statistik Austria im Januar 2017 einen Bevölkerungsstand
von 8.773.686 Personen (Wien: 1.867.960). Die Zahl der sozialversicherten Beschäftigten lag im
Dezember 2016 bei 3.615.866 (Wien: 820.807). Die Arbeitslosenquote erreichte im März 2017 einen
Wert von 5,9 %. Der Durchschnittswert innerhalb der 28 Länder der Europäischen Union beträgt
9,5 %.
Das nationale Wirtschaftsforschungsinstitut WIFO erwartet in seiner Prognose von März 2017 ein
Wirtschaftswachstum von 2,0 % im laufenden Jahr 2017 und 1,8 % im Jahr 2018. Die Inflationsrate
soll laut WIFO-Prognose sowohl im Jahr 2017 als auch im Jahr 2018 1,7 % betragen.
Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent zum Vorjahr
4,0 %
3,5 %
3,0 %
2,5 %
2,0 %
1,5 %
1,0 %
0,5 %
0
2013 2014 2015 2016 20175 20185
Bruttoinlandsprodukt, real unselbstständig Beschäftigte 1
Jahr Bruttoinlandsprodukt, unselbstständig
real Beschäftigte1
2013 0,1 % 0,6 %
2014 0,6 % 0,7 %
2015 1,0 % 1,0 %
2016 1,5 % 1,6 %
2017 5 2,0 % 1,6 %
2018 5 1,8 % 1,3 %
8Ausgewählte Indikatoren zur wirtschaftlichen Entwicklung Österreichs* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
11 %
10 %
9%
8%
7%
6%
5%
4%
3%
2%
1%
0
2013 2014 2015 2016 20175 20185
Arbeitslosenquote national 2 Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4
Jahr Arbeitslosenquote Arbeitslosenquote 3 Inflationsrate 4
national 2
2013 7,6 % 5,4 % 2,0 %
2014 8,4 % 5,6 % 1,7 %
2015 9,1 % 5,7 % 0,9 %
2016 9,1 % 6,0 % 0,9 %
2017 5 8,9 % 5,9 % 1,7 %
2018 5 8,9 % 5,9 % 1,7 %
1) inkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld, Prognose exkl. Präsenzdiener und Bezieher von Karenzurlaubsgeld
2) vorgemerkte Arbeitslose in % des Unselbstständigen-Arbeitskräfteangebots
3) Arbeitslose in % der Erwerbspersonen lt. ILO-Definitionen; Basis: mit Daten zur registrierten Arbeits-
Kapitel 01 – Marktbedingungen
losigkeit fortgeschriebene Mikrozensus-Ergebnisse, saisonbereinigt. Von Eurostat berechnet und publiziert
4) Veränderung der Verbraucherpreise im Jahresabstand. Basis: 2005=100, ab Jänner 2011 - Basis: 2010=100
5) Prognose des WIFO von März 2017.
33. BÜROMARKTBERICHT
* Quelle: STATISTIK AUSTRIA, WIFO, HV, AMS / Auszug aus der Quelle: www.statistik.at
9ESSENZ Das geringe Fertigstellungsvolumen im Jahr 2016 hat teilweise zu einem hohen Vorvermietungs- grad in jenen Objekten geführt, die in diesem Jahr und 2018 auf den Markt kommen. Die starke Vermietungsleistung des Jahres 2016 wird, wenn auch auf etwas niedrigerem Niveau, auch im Jahr 2017 anhalten. Die Mieten bleiben auf hohem Niveau, beim Submarkt Donaucity werden die Preise aufgrund des geringen Angebotes wieder leicht steigen. 02 Der Markt für Büroflächen
WELCHE ERNEUERUNGEN ERWARTEN SIE
In diesem Bericht basieren die Analysen und Darstellungen der Büromarktdaten auf dem neuen
VRF–Standard. Wir setzen diesen Schritt für unsere Kunden, um den Büromarkt Wien im inter-
nationalen Kontext besser vergleichbar zu machen.
Das Vienna Research Forum (VRF) zählt nur Büroflächen, die ab 1990 gebaut oder generalsaniert
wurden. Außerdem müssen Mindestkriterien erfüllt sein, um überhaupt in die weitere Analyse
aufgenommen zu werden. Überprüfte Qualitätskriterien sind beispielsweise Klimatisierung, Lift
oder IT-Standard. Bei einem gemischt genutzten Gebäude muss die Büronutzung überwiegen.
Auch zu Gebäude, Büro, Lage und Nachhaltigkeit sind Eckpunkte zu erfüllen um aufgenommen zu
werden. Mit dem neuen VRF-Standard ist es nun möglich, Büromarktdaten auf Submarktebene
darzustellen.
2.1
Angebot und Fertigstellungen
Nach einem sehr niedrigen Fertigstellungsvolumen im Jahr 2016 wird die Neubauleistung in den
Jahren 2017 und 2018 stark zunehmen. Für das Jahr 2017 erwarten wir ein Fertigstellungsvolumen
von 150.000 m². Von diesen sind zum Stichtag 31.3.2017 bereits rund 86.000 m² (57 %) vorvermietet
bzw. eigengenutzt und stehen dem Markt daher nicht mehr zur Verfügung.
Auf Basis der Vorvermietungen für Objekte, die 2017 fertiggestellt werden sollen, lassen sich bereits
erste Tendenzen hinsichtlich derzeitiger Nachfrage der Submärkte ableiten. Im Submarkt Haupt-
bahnhof beträgt der Vorvermietungsgrad für in diesem Jahr fertiggestellte Flächen bereits 84 %,
wobei einige der Restflächen zum Stichtag (31.03.2017) bereits reserviert sind. Im Submarkt Prater/
Lassallestraße beläuft sich der Vorvermietungsgrad derzeit auf rund 55 %. Auch hier ist aufgrund
bereits reservierter Flächen nur mehr eine überschaubare Anzahl an Büroflächen tatsächlich noch
verfügbar. Trotz diverser Interessenten steht im Office Park EUROPLAZA das Gebäude K/Bauphase 6,
das im Mai 2017 fertiggestellt werden wird, noch nahezu leer. Auch im Submarkt Norden kann Square
Plus noch keine maßgebliche Vermietung vorweisen.
Fertigstellungsvolumen inkl. Vorvermietungen 2016 -2018 © OTTO Immobilien GmbH
in Tausend m2
279
150
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
22
33. BÜROMARKTBERICHT
2016 2017 2018
Vermietet oder Eigennutzung Verfügbar
11Das Angebot an Flächen bis 500 m² ist grundsätzlich ausreichend vorhanden und beschränkt sich
besonders auf die inneren Bezirke. Ein schon seit längerer Zeit anhaltender Trend sind Vermietungen
in sogenannten Office-Centern. Die zahlenmäßig starke Gruppe der Ein- bis Zwei-Personen-Firmen
fragt weiterhin hochwertige servicierte Büroflächen an. Eine weiteres Segment, das an Bedeutung
gewinnt, sind sogenannte Coworking Spaces*. Hier haben die Betreiber weXelerate im Stilwerk im 2.
und im Talent Garden im 9. Bezirk endlich auch ein adäquates, großflächiges Angebot in attraktiven
Lagen auf dem Wiener Markt vorgestellt.
Im Jahr 2018 erwartet OTTO Immobilien einen weiteren starken Zuwachs an neuen Flächen von rund
280.000 m², der stark von den Fertigstellungen in den Submärkten Praterstraße/Lassallestraße und
Hauptbahnhof getrieben ist. Es werden u. a. „The Icon“ am neuen Standort Hauptbahnhof, der
Austria Campus der UniCredit Bank Austria am Standort Praterstraße/Lassallestraße sowie, im Falle
einer entsprechenden Vorverwertung, der zweite Bauteil des Projekts Square Plus von STRABAG Real
Estate im Submarkt Norden fertiggestellt. Von den im Jahr 2018 fertiggestellten Flächen sind bereits
108.000 m² (39 %) vorvermietet.
Projekte mit geplanter Fertigstellung 2017 - 2018 © OTTO Immobilien GmbH
Projektname PLZ Submarkt Nutzfläche in m2 Fertigstellung Status
Denk Drei 1020 Prater/Lassallestraße 21.000 2017 Bau
Orbi Tower 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 21.600 2017 Bau
Post-Zentrale 1030 Innere Bezirke (CBD) 25.000 2017 Bau
QBC 3 1030 Hauptbahnhof 7.654 2017 Bau
QBC 4 1100 Hauptbahnhof 16.723 2017 Bau
EURO PLAZA Bauphase 6 1120 Wienerberg (Süden) 12.500 2017 Bau
Square Plus BT 1 1190 Norden 27.700 2017 Bau
Futurebase 1210 Norden 7.200 2017 Bau
Campus West 1220 Donaucity 11.000 2017 Bau
Austria Campus Bank Austria 1020 Prater/Lassallestraße 80.000 2018 Bau
Austria Campus Drittnutzung 1020 Prater/Lassallestraße 77.500 2018 Bau
VIE Lände 3 1030 Erdberg - St. Marx (Osten) 13.800 2018 Bau
The Icon 1100 Hauptbahnhof 74.200 2018 Bau
HBF 1 1100 Hauptbahnhof 3.500 2018 Planung
INNO-PLAZA 1120 Wienerberg (Süden) 10.900 2018 Bau
Square Plus BT 2 1190 Norden 8.200 2018 Bau
Silo Plus 1230 Wienerberg (Süden) 11.000 2018 Planung
*„Coworking Spaces“ stellen Arbeitsplätze und Infrastruktur (Netzwerk, Drucker, Scanner, Fax, Telefon, Beamer, Besprechungsräume)
zeitlich befristet zur Verfügung und ermöglichen die Bildung einer Gemeinschaft („Community“), die durch gemeinsame Veranstaltungen,
Workshops und weiteren Aktivitäten gestärkt werden kann. Dabei bleibt die Nutzung jedoch stets unverbindlich und zeitlich flexibel.
122.2
Nachfrage und Vermietungsleistung
Die Vermietungsleistung im Q1 2017 war noch etwas verhalten und ist um 57 % niedriger als im
Vergleichszeitraum des Vorjahres. Insgesamt gehen wir im Vergleich zum starken Vorjahr von einer
etwas geringeren Vermietungsleistung aus.
Im Q1 2017 betrug die Flächennachfrage im Gesamtmarkt rund 36.000 m². In den modernen Büro-
flächen nach VRF-Standard waren es rund 26.300 m², was einem Anteil von 73 % am Gesamtmarkt
entspricht. Damit haben sich unsere Erwartungen für das traditionell starke erste Quartal nicht erfüllt.
Im Vergleich zum Zeitraum des Vorjahres ist die Vermietungsleistung um 57 % zurückgegangen. Wir
gehen aber von einem starken zweiten Quartal aus, da größere, für das Q1 erwartete Vermietungen
nicht mehr abgeschlossen wurden, wodurch der „Rückstand“ des ersten Quartals zum Teil aufgeholt
werden wird.
Insgesamt machte der Anteil des Flächenumsatzes von Flächen mit mehr als 1.000 m² rund 51 % der
Vermietungsleistung aus, nach Anzahl der Vermietungen jedoch nur 13 %. Im Gegensatz dazu betrug
der Flächenumsatz von Flächen bis 500 m² knapp 25 %, nach Anzahl hingegen 68 %. Im mittleren
Segment (500 bis 1.000 m²) entspricht der Anteil des Flächenumsatzes mit 24 % ungefähr der Anzahl
der Vermietungen mit 19 %. Der Anteil des Flächenumsatzes der öffentlichen Mieter betrug rund 22 %
was in etwa dem Niveau des Vorjahres entspricht.
Flächenumsatz nach Größe Q1 2017 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
A
A 0-500 m2 25 %
B 500-1.000 m2 24 %
B
C mehr als 1.000 m2 51 %
C
Anteil öffentlicher Mieter am Flächenumsatz Q1 2017 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
A
33. BÜROMARKTBERICHT
A Öffentliche Mieter 22 %
B Nicht-öffentliche Mieter 78 %
B
13Wir aktualisieren unsere im Q4/2016 getätigte Prognose für das Gesamtjahr 2017 etwas nach
unten. Da der als sicher angenommene Umzug der A1 Telekom Austria AG aus der Lassallestraße 9
nicht stattfinden wird und dieser aus heutiger Sicht nicht zur Gänze durch andere Vermietungen
kompensiert werden kann, gehen wir von einer moderateren Vermietungsleistung für dieses Jahr aus.
Derzeit prognostizieren wir eine Vermietungsleistung von 240.000 m² im VRF-Markt bzw. 300.000 m²
im Gesamtmarkt für das Jahr 2017. Durch das knappe Angebot in den Bestandsobjekten wird weiter-
hin von einem hohen Anteil an Vorvermietungen ausgegangen.
Durch die weltpolitischen Entwicklungen sowohl in Großbritannien als auch in der Türkei und in
mehreren europäischen Staaten können wir bereits eine für Wien eher außergewöhnlich hohe
Nachfrage ausländischer Unternehmen und Institutionen beobachten.
Vermietungsleistung 2016-2017 © OTTO Immobilien GmbH
in Tausend m²
270
240
150
2016 2017
Realisierte Vermietungsleistung Prognostizierte Vermietungsleistung
2.3
Ausgewählte Anmietungen
2016 - 2017 © OTTO Immobilien GmbH
BAWAG BIG Otto Bock Healthcare Bundesverwaltungsgericht
1100 Wien, 1020 Wien, 1110 Wien, 1020 Wien,
The Icon, Denk Drei Brehmstraße 12 Praterstraße 31
~ 28.000 m² ~ 8.500 m² ~ 4.500 m² ~ 3.000 m²
Q4 2016 Q3 2016 Q1 2017 Q3 2016
PwC Magistrat der Stadt Wien Wiener Sozialdienste
1220 Wien, 1110 Wien, 1020 Wien,
DC Tower Office Campus Gasometer e-Zone
~ 16.000 m² ~ 5.200 m² ~ 3.100 m²
Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017
142.4
Leerstandsquote
Mit Ende Q1 2017 lag die Leerstandsquote im VRF-Markt bei 5,5 %.
Aufgrund des hohen Vorvermietungsgrades stehen dem Markt im Jahr 2017 nur begrenzt neue Flächen
zur Verfügung. Ein Großteil dieser Flächen wird bis Ende 2017 vermietet sein. Dem wird eine Zunahme
des Leerstands von Flächen in suboptimalen Lagen gegenüberstehen, die sich aus Umzügen ergibt. Der
Trend für die Überprüfung von alternativen Nutzungsmöglichkeiten in diesen Objekten hält weiter an
und dehnt sich mittlerweile auch auf Industriegrundstücke ohne geeignete Widmung aus. Wir gehen
für den VRF-Markt von einer moderat steigenden Leerstandsquote von 5,5 % auf mehr als 6 % für das
Jahr 2017 aus.
Leerstand © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
8,0 %
7,5 %
7,0 %
6,5 %
6,0 %
5,5 %
5,0 %
Q4 2015 Q1 2016 Q2 2016 Q3 2016 Q4 2016 Q1 2017 2017
(Prognose)
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
33. BÜROMARKTBERICHT
152.5
Der Markt für Büroflächen im Detail
INNERE BEZIRKE (CBD)
Der Submarkt Innere Bezirke (CBD*) erstreckt sich von den inneren Bezirken bis hin
zum Gürtel. Die Gesamtfläche macht mit rund 2,2 Mio. m² rund 39 % des Gesamt-
bestandes aus. Die Vermietungsleistung betrug 2016 58.634 m² und im ersten
Quartal 2017 10.732 m² (−11 % im Vergleich zu Q1 2016) und unterstreicht somit
dessen hohe Attraktivität als Bürostandort.
Dieses Jahr wird in diesem Submarkt die neue Postzentrale am Rochusmarkt fertig-
gestellt, die zur Gänze eigengenutzt werden wird. Im Jahr 2018 wird mit dem Projekt
VIE der CA-IMMO an der Erdberger Lände ein Projekt zur Drittnutzung fertiggestellt.
Die Leerstandsquote ist mit 2,90 % annähernd auf Vollvermietungsniveau und wird
trotz der bekannten Standortverlegungen durch die anhaltende Nachfrage stabil
bleiben.
PR ATER/L ASSALLESTR ASSE
Dieser Submarkt erstreckt sich vom Praterstern bis zur Donau im Nordosten und über
die Dresdnerstraße bis hin zum Rivergate im Norden sowie bis zur Tangente im Süden.
Insgesamt befinden sich in diesem Submarkt 592.603 m² an modernen Büroflächen.
Durch die Erweiterungen des Viertel Zwei werden im Jahr 2017 21.000 m² im Projekt
Denk Drei auf den Markt kommen. Sie sind bereits zu 55 % vorvermietet. Im Jahr
2018 wird der Bestand durch den Austria Campus stark wachsen. Dies entspricht dem
internationalen Trend, Flächen an zentral gelegenen hochrangigen Verkehrsachsen zu
entwickeln.
Die Vermietungsleistung betrug 2016 28.631 m² und im ersten Quartal 2017 3.115 m²
(−6,2 % im Vergleich zu Q1 2016).
Die Leerstandsquote beträgt 6,40 % und wird im Jahr 2017 leicht steigen.
DONAUCIT Y
Der Submarkt Donaucity konzentriert sich stark auf das Gebiet der Donauplatte und
wird im Osten durch das AspernIQ in der Seestadt Aspern abgegrenzt. Insgesamt
befinden sich mit erstem Quartal 2017 im Submarkt 513.436 m² moderne Büro-
flächen. In der Seestadt Aspern entstehen zudem heuer 11.000 m² moderne
Büroflächen, die bereits zur Gänze vorvermietet sind.
Die Vermietungsleistung machte im Jahr 2016 39.653 m² aus und im ersten Quartal
2017 2.791 m² (−52 % im Vergleich zu Q1 2016). Im dritten Quartal 2016 wurden im
DC Tower rund 16.000 m² durch PwC angemietet. Die Leerstandsquote ist dadurch von
10,5 % auf 6,97 % gesunken und beträgt aktuell 5,90 %.
* Central Business District
16E R DBE R G – S T. M A R X (O S T E N)
Der Standort erstreckt sich im Norden von TownTown bis zum Südosten zur
Gudrunstraße. Aktuelle Projektentwicklungen sind der Büroturm Orbi Tower (Fertig-
stellung Q2 2017), der Büroteil des Projekts Triiiple und die Büroobjekte des Projektes
Lände 3 der CA IMMO, die bis 2019 fertiggestellt werden. Insgesamt entstehen in
diesem Submarkt bis 2019 rund 63.000 m² neue Büroflächen.
Die Vermietungsleistung war mit 48.073 m² im Jahr 2016 auf sehr hohem Niveau.
Hauptverantwortlich dafür waren die Neuvermietung von ibis acam über 12.000 m²
in der Geiselbergstraße und einige Vermietungen an öffentliche Mieter rund um den
Gasometer. Im ersten Quartal 2017 betrug die Vermietungsleistung 5.389 m²
(−70 % im Vergleich zu Q1 2016).
Die Leerstandsquote mit Stand Quartal 1 beträgt 9,60 % mit leicht steigender
Tendenz bis Jahresende.
HAUPTBAHNHOF
Der Submarkt erstreckt sich vom Hauptbahnhof mit den Büroobjekten Erste Campus
und ÖBB-Zentrale im Norden über das Arsenal bis zum Objekt Office Provider im
Süden. Der Gesamtbestand beträgt im dritten Quartal 427.489 m². Bis zum Jahr
2019 folgen mit den Projekten The Icon und Quartier Belvedere Central noch rund
140.000 m² in direkter Umgebung zum Hauptbahnhof, was einem Anstieg von
rund einem Drittel entspricht.
Im Jahr 2016 wurden im Submarkt 57.637 m² vermietet, rund 75 % waren Vorver-
mietungen in den oben genannten Projekten. Im ersten Quartal wurden 1.435 m²
vermietet (−91 % im Vergleich zu Q1 2016). 2017 erwarten wir weitere großvolumige
Vorvermietungen an diesem Standort. Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des
ersten Quartals 2017 4,90 % und wird auf niedrigem Niveau stabil bleiben.
WIENERBERG (SÜDEN)
Der Teilmarkt Wienerberg/Süden wird von den beiden Businessparks EURO PLAZA
und Businesspark Vienna im Norden dominiert. Beide Bürostandorte machen 51 %
des Flächenbestandes im Submarkt aus. Weiters erstreckt sich der Submarkt bis zu
den Silo Offices im Süden. Der Teilmarkt Wienerberg/Süden verfügt über einen
Bestand von rund 542.000 m² Bürofläche. Im 2. Quartal 2017 wird die Bauphase 6
des Euro Plaza mit 12.500 m² fertiggestellt. 2018 entsteht im südlichen Teil des
Submarktes das Büroobjekt Silo Plus mit 11.000 m² und der Zubau des Innocenters
Meidling (INNO PLAZA) mit 18.000 m² Nutzfläche. Die Vermietungsleistung machte im
Jahr 2016 31.596 m² aus. Im ersten Quartal 2017 wurden hier 2.456 m² vermietet
(−58 % im Vergleich zu Q1 2016).
Die Leerstandsquote beträgt mit Ende des ersten Quartals 9,80 %. Bis zum Jahres-
Kapitel 02 – Der Markt für Büroflächen
ende erwarten wir eine leichte Erhöhung der Leerstandsquote.
33. BÜROMARKTBERICHT
17NORDEN
Der Submarkt Norden erstreckt sich von der Siemenscity im Osten bis zur Billroth-
straße im Westen. Der Gesamtbestand an modernen Büroflächen beträgt 416.758 m²
und ist somit der zweitkleinste Submarkt. Bis zum Jahr 2018 wird das Projekt Square
Plus mit insgesamt 35.900 m² fertiggestellt.
Im Jahr 2016 wurde mit insgesamt 1.715 m² eine geringe Vermietungs-
aktivität verzeichnet. Die Leerstandsquote beträgt 4,7 % und ist somit die
zweitniedrigste hinter dem CBD.
WESTEN
Der Standort wird durch den Kai West im Westen und die Bahnhof City Wien West im
Osten abgegrenzt. Es ist dies mit 255.989 m² Bestandsfläche der kleinste Submarkt in
Wien. In den nächsten 3 Jahren sind keine Fertigstellungen in diesem Submarkt
geplant.
Im ersten Quartal 2017 wurden keine Vermietungen in diesem Submarkt verzeichnet.
Die Leerstandsquote ist mit 8,1 % im Wiener Mittelfeld und wird sich im laufenden
Jahr kaum verändern.
Überblick Kennzahlen Wiener Submärkte © OTTO Immobilien GmbH
Submarkt Gesamtfläche in m² Fertigstellungsvolumen 2017/2018 Leerstandsquote in % Trend 2017*
Innere Bezirke (CBD) 2.201.623 38.800 2,9
Prater/Lassallestraße 592.603 178.500 6,4
Donaucity 513.436 11.000 5,9
Erdberg - St. Marx (Osten) 643.992 21.600 9,6
Hauptbahnhof 427.489 102.077 4,9
Wienerberg (Süden) 542.629 34.060 9,8
Norden 416.758 43.100 4,7
Westen 255.989 - 8,1
Gesamt 5.594.519 429.137 5,5
Submarkt Vermietungsleistung 2016 Vermietungsleistung Q1 2017 Trend 2017*
Innere Bezirke (CBD) 58.634 10.732
Prater/Lassallestraße 28.631 3.115
Donaucity 39.653 2.791
Erdberg - St. Marx (Osten) 48.073 5.389
Hauptbahnhof 57.637 1.435
Wienerberg (Süden) 31.596 2.456
Norden 1.715 356
Westen 4.005 -
Gesamt 269.944 26.274
* Der Pfeil für 2017 gibt eine Einschätzung gegenüber dem Jahr 2016 wieder.
18IM DE TAIL
Heatmap Vermietungsleistung
Q4 2016 und Q1 2017
7
3
1
2
8
5 4
6
Standorte
1. Innere Bezirke (CBD)
2. Prater/Lassallestraße
3. Donaucity
4. Erdberg – St. Marx (Osten)
5. Hauptbahnhof
6. Wienerberg (Süden)
7. Norden geringe hohe
8. Westen Vermietungsintensität Vermietungsintensität
* © OTTO Immobilien GmbH
HINWEIS
Eine Heatmap ist eine Darstellung von Daten, die Intensitäten – in diesem Fall die Vermietungsleistung des
vierten Quartals 2016 und des ersten Quartals 2017 – im geografischen Zusammenhang intuitiv begreifbar macht.
Die stärkste Aktivität, bezogen auf die Vermietungsleistung, fand im Submarkt Hauptbahnhof statt gefolgt von
Erdberg – St. Marx (Osten).
192.6
Mietpreise
Die Mietpreise haben sich im 1. Quartal 2017 wie im Vorquartal nicht verändert. Insgesamt ver-
zeichnen wir ein konstantes Preisniveau im Submarkt CBD – Innere Bezirke. Die erzielbaren
Spitzenmieten sind in der Wiener Innenstadt mit netto 25,75 Euro pro m² und Monat stabil geblieben.
Im Standort Donau-City ist zwar die Maximalmiete von 23 Euro auf 20 Euro gesunken, aber die
durchschnittlich erzielbaren Preise haben sich durch das geringe Angebot an zeitgemäßen Flächen
nicht verändert. Durch die mittlerweile geringe Verfügbarkeit an attraktiven Turmflächen ziehen die
Einstiegspreise in diesem Segment wieder an.
Die Durchschnittsmieten sind seit dem Q4 2016 unverändert bei 13,75 Euro pro m² geblieben. Hierbei
ist zu beachten, dass sich dieser Wert auf Angebotsmieten von derzeit verfügbaren Büroflächen
bezieht. Die Nominalmieten in Projektentwicklungen liegen häufig über diesem Niveau. Da die Preise
zuletzt über einen langen Zeitraum konstant auf niedrigem Niveau geblieben sind, fällt es vielen
Interessenten noch immer schwer, die höheren Preise zu akzeptieren.
Durchschnittsmiete und Spitzenmiete © OTTO Immobilien GmbH
in Euro netto pro m² und Monat
Herbst 2016 Frühjahr 2017
25,75 25,75
13,75 13,75
Durchschnittsmiete Spitzenmiete Durchschnittsmiete Spitzenmiete
Spitzenmieten im Vergleich zu ausgewählten europäischen Städten* © OTTO Immobilien GmbH
in Euro pro m² und Monat
Prag 19,5
Budapest 22,0
Warschau 24,0
Wien 25,8
München 36,0
Frankfurt 38,5
Mailand 41,7
Stockholm 53,0
Zürich 62,2
Moskau 63,3
Paris 64,2
London 110,30
0 20 40 60 80 100 120 140
* Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q1 2017
202 .7
Standorte und Mieten*
7
Norden
3
Donaucity
2
1 Prater/
Lassallestraße
Innere Bezirke
(CBD)
8
Westen
5
Hauptbahn- 4
hof
Erdberg - St.Marx
6 (Osten)
Wienerberg
(Süden)
Standorte Mieten HINWEIS
in Euro / m2 / Monat
1. Innere Bezirke (CBD) 13,00 - 25,75*
Absolute Spitzenwerte in innerstädtischen
2. Prater/Lassallestraße 11,00 - 17,00 Bauten mit Top-Standard („Best of the
3. Donaucity 11,00 – 20,00 Best“) liegen bei 25,75 Euro pro m2 und
4. Erdberg – St. Marx (Osten) 12,00 – 18,00 Monat und darüber.
5. Hauptbahnhof 13,50 – 20,00
6. Wienerberg (Süden) 10,50 – 17,00
Die dargestellten Preise beziehen sich
7. Norden 10,50 – 14,50 auf moderne Büroflächen in etablierten
8. Westen 9,50 - 14,50 Bürolagen. Objekte minderer Qualität
abseits davon sind auch wesentlich
günstiger erhältlich.
* © OTTO Immobilien GmbH
WUSSTEN SIE, DASS…
… fast alle Büroobjekte, die 2017 und
2018 fertiggestellt werden, eine Gebäude-
zertifizierung wie DGNB, LEED oder
BREEAM anstreben?
… eine Zertifizierung für viele Büromieter einen immer größeren Stellenwert bei der Auswahl
des Objektes darstellt?
Diese und noch mehr wichtige Zusammenhänge über die Mieterzufriedenheit finden Sie in der
repräsentativen Studie von OTTO Immobilien, die Sie unter research@otto.at bestellen können.ESSENZ Nach einem ausgesprochen starken Investment- jahr 2015 fiel das Transaktionsvolumen trotz anhaltend hohem Investitionsinteresse im Jahr 2016 leicht geringer aus. Für das Jahr 2017 erwarten wir aufgrund einiger großvolumiger Transaktionen ein Transaktionsvolumen von rund 3 Mrd. Euro. Auch die Anzahl der Käufer auf dem Markt vermehrt sich spürbar und lässt auf aktive kommende Monate schließen. 03 Investmentmarkt
3.1
Transaktionsvolumen
Das gesamte Transaktionsvolumen1 gewerblicher Immobilien in
Österreich belief sich 2016 auf rund 2,6 Mrd. Euro. Das sind rund
16 % weniger als im Rekordjahr 2015. Dieser Rückgang ist aber
keinesfalls auf mangelndes Investitionsinteresse institutioneller
Anleger zurückzuführen, sondern beruht mitunter darauf, dass
einige großvolumige Transaktionen im Jahr 2016 nicht mehr
abgeschlossen wurden und sich in das Folgejahr verschoben
haben. Wir gehen daher 2017 von einem Anstieg des
Transaktionsvolumens auf rund 3 Mrd. Euro aus.
Nachdem das Fertigstellungsvolumen in den vergangenen Jahren sehr niedrig war, kommt es 2017
mit rund 150.000 m² zu erwartenden Neuflächen zu einem deutlich höheren Angebot. Hierzu zählen
z. B. die Bürogebäude Denk Drei und der Orbi Tower, die unter anderem 2017 fertiggestellt und deren
Mietflächen teilweise auf den Drittmarkt gelangen sollen.
Auf der Nachfrageseite zeigt sich jedoch momentan weiterhin eine anhaltend große Beliebtheit
jener Bestandsimmobilien, die sich innerhalb einer oder mehrerer Nachvermietungszyklen bereits
bewähren konnten.
Transaktionsvolumen Österreich © OTTO Immobilien GmbH
in Milliarden Euro
3,5
3,1
3,0
3,0 2,8 2,8
2,6
2,5
2,0 1,8
1,7
1,6 1,6
1,5
1,5 1,4
1,0
0,5
0
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
(Prognose)
Kapitel 03 – Investmentmarkt
Transaktionsvolumen (Stand Q1 2017) Transaktionsvolumen Prognose
33. BÜROMARKTBERICHT
Im Jahr 2016 stellten nationale Investoren mit rund 54 % die größte Käufergruppe in Österreich dar.
Dahinter zeigten sich vor allem südkoreanische Investoren mit rund 18 % und deutsche Investoren
mit rund 16 % des umgesetzten Transaktionsvolumens besonders aktiv. Neben dem südkoreanischen
Anleger KORAMCO investierte auch der schwedische Hotelinvestor Pandox 2016 erstmals in Österreich
und schaffte somit den Markteintritt.
� Das Transaktionsvolumen gewerblicher Immobilien berücksichtigt die Immobilienarten Büro, Retail, Hotel , Logistik/Industrie sowie
Student Housing zum Zeitpunkt des Closings.
23Transaktionsvolumen Österreich nach Nutzung, 2014-2017 © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
61 31 3 5
2017
Stand Q1
35 13 34 15 4
2016
50 36 10 4
2015
51 40 5 4
2014
0% 20 % 40 % 60 % 80 % 100%
Büro Retail Hotel Industrie Student Housing
Im Jahr 2016 wurde, wie bereits in den Jahren zuvor, mit 35 % am meisten Investitionsvolumen im
Bereich der Büroimmobilien umgesetzt. Hotelimmobilien verzeichneten im Vergleich zu den Vorjahren
einen erheblichen Anstieg und lagen mit rund 34 % nur sehr knapp dahinter. Anschließend reihen
sich Logistikimmobilien mit 14 % und Retailimmobilien mit 13 % auf annähernd gleich hohem
Niveau ein. In die aufstrebende Assetklasse Student Housing wurden 4 % des gesamten gewerblichen
Transaktionsvolumens investiert.
Im Q1 2017 wurden rund 570 Mio. Euro in gewerbliche Immobilien investiert wovon 61% auf
Büroimmobilien entfallen. Retailimmobilien stellen mit rund einem Drittel die zweitgereihte
Assetklasse dar. In Logistikimmobilien wurden bislang 5 % und in Hotelimmobilien 3 % investiert.
Mit einem Anteil von rund 68 % des gesamten gewerblichen Transaktionsvolumens – auf alle
Nutzungsarten bezogen – blieb Wien 2016 auch weiterhin das beliebteste Ziel der Investoren inner-
halb Österreichs. Im Q1 2017 wurden 51 % des Transaktionsvolumens in Wien investiert.
3.3
Relevante Transaktionen der letzten Monate
Die Bank Austria Real Invest, eine Tochtergesellschaft der italienischen UniCredit, sicherte sich im
2. HJ 2016 das Büroobjekt am Schottenring 16 mit dem Hauptmieter Schönherr Rechtsanwälte und im
1. Quartal 2017 das Büroobjekt QBIK. Der schwedische Möbelkonzern IKEA erwarb das Blaue Haus am
Europaplatz 1 von den ÖBB und plant, die erste innerstädtische Filiale in Wien zu realisieren. Die
österreichische PKE Electronics AG sicherte sich das Büroobjekt in der Computerstraße 6 und wurde
somit vom Mieter zum Eigentümer.
Auch abseits des Bürosegments erfreut sich Wien bei internationalen Investoren großer Beliebtheit. Der
schwedische Hotelinvestor Pandox sicherte sich das NH Hotel am Wiener Flughafen sowie das NH Hotel
Salzburg City und schaffte somit den Markteintritt. Das Ibis & Novotel am Wiedner Gürtel fand mit dem
französischen Investor Amundi einen neuen Eigentümer. In der aufstrebenden Assetklasse Student
Housing erwarb die deutsche BVK 2016 das Linked Living im 2. Bezirk von der Schweizer Corestate
Capital.
Darüber hinaus wurden im 2. HJ 2016 auch einige spannende Projektentwicklungen veräußert. Die
österreichische ARE erwarb die bereits in Bau befindlichen Gebäudeteile A, B und C des Denk Drei,
und nach Fertigstellung soll der Firmensitz an den neuen Standort im Viertel Zwei verlegt werden.
Die deutsche Union Investment sicherte sich den Bauteil 3 des Quartier Belvedere Central, dessen
Fertigstellung ebenfalls für 2017 geplant ist.
243.4
Renditen
Die Spitzenrendite1 für Top-Büroobjekte liegt in Wien derzeit bei 4,00 % und kann in Einzelfällen auch
darunter liegen. Das entspricht einer Preissteigerung von knapp 6 % seit Herbst 2016. Durch die
politischen Unsicherheiten in europäischen Ländern wie Großbritannien und Frankreich ist die starke
Nachfrage internationaler Investoren auf dem stabilen österreichischen Immobilienmarkt weiterhin
hoch bei gleichzeitig moderatem Investmentangebot.
Spitzenrenditen im europäischen Vergleich* © OTTO Immobilien GmbH
in Prozent
Zürich 3,00
Paris 3,00
München 3,30
London 3,50
Stockholm 3,75
Madrid 3,90
Frankfurt 4,00
Wien 4,00
Mailand 4,50
Amsterdam 4,50
Brüssel 5,00
Prag 5,00
Warschau 5,25
Budapest 6,50
Bukarest 7,50
Moskau 10,00
0 1% 2% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 10 %
* Quelle: KNIGHT FRANK, European Market Indicators Q1 2017
� Die Spitzenrendite von Büroimmobilien für beste Objekte in bester Lage setzt sich aus dem
Jahresnettorohertrag bezogen auf den Nettokaufpreis zusammen.
3.5
Prognose
Kapitel 03 – Investmentmarkt
33. BÜROMARKTBERICHT
Die Investitionsbereitschaft nationaler und internationaler Investoren ist auch 2017 anhaltend hoch.
Durch die Verschiebung der Abschlüsse großvolumiger Investmentdeals in dieses Jahr und zum Verkauf
gelangende neue Objekte erwarten wir für das Jahr 2017 ein Transaktionsvolumen von rund 3 Mrd.
Euro. Die Anzahl der tatsächlich abgeschlossenen Transaktionen hängt stark davon ab, ob die Nachfrage
auf ausreichend und attraktives Angebot stoßen wird. Trotz des zunehmenden Fertigstellungsvolumens
ist das Angebot an attraktiven Immobilien in etablierten städtischen Lagen, die sich in der Nachver-
mietung bereits bewähren konnten, weiterhin knapp.
25FOKUS INTERNATIONALER INVESTOREN
Derzeit befinden sich die meisten Gewerbe-
objekte, die in den vergangenen 5 Jahren von
internationalen Investoren erworben wurden,
im Submarkt Innere Bezirke (CBD).
Die Submärkte mit dem größten
internationalen Engagement sind neben
dem Standort Innere Bezirke (CBD) die
Standorte Prater/Lassallestraße und
Erdberg – St. Marx (Osten).
04
Transaktionen
26INNERE BEZIRKE (CBD) PR ATER/L A SSALLESTR. E R D B E R G - S T. M A R X
(OSTEN)
1 Hotel Hilton Danube
1 Hotel Am Konzerthaus 1020 Wien, Handelskai 269
1030 Wien, Heumarkt 35-37 (Internos Global Investors) 1 Bürohaus
(Edmond de Rothschild) 2013 1110 Wien, Brehmstraße 14
2016 (Warburg-HIH Invest)
2 Rivergate 2015
2 Hotel Imperial 1200 Wien, Handelskai 92
1010 Wien, Kärntner Ring 16 (Dream Global REIT) 2 Gate 2
(Marriott) 2015 1030 Wien, Guglgasse 2-4
2016 (WestInvest ImmoValue)
3 Millenium Tower/City 2014
3 LaStafa 1200 Wien, Handelskai 94-96
1070 Wien,Mariahilfer Straße 120 (Morgan Stanley JV CC Real) 3 Solaris
Bayerische Versorgungskammer (BVK) 2014 1030 Wien, Karl Farkas Gasse 22
2016 (Amundi Real Estate)
4 Hotel ibis budget Wien Messe 2015
InterCityHotel Wien
1020 Wien, Lassallestraße 7
1070 Wien, Mariahilfer Straße 122 (Union Investment) 4 Marximum Bauteile 1+3
(Warburg-HIH Invest) 2015 1110 Wien, Modecenterstraße 17-19
2015 (ERGO Group)
Green Worx
2016
4 Büro- Geschäftshaus 1020 Wien, Lassallestraße 7a
1060 Wien, Mariahilfer Straße 37-39 (UniImmo: Deutschland) 5 TownTown (Company Building 05)
(Warburg Henderson KAG) 2015 1030 Wien, Thomas-Klestil-Platz 1
2014 (DenizBank)
Ibis Hotel Wien Messe
2014
5 Leonardo Hotel Vienna 1020 Wien, Lassallestraße 7A
1060 Wien, Matrosengasse 6-8 (Union Investment) 6 Doppio Offices
(Fattal Hotels) 2015 1030 Wien, Rinnböckstraße 3
2015 (Union Investment)
5 Bürohaus 2016
6 Palais Rohan 1020 Wien, Nordbahnstraße 50
1020 Wien, Praterstraße 38 (Corpus Sireo)
(Government of France) 2015
2015
6 Hotel Zwei - Courtyard by Marriot HAUPTBAHNHOF
7 Bürohaus 1020 Wien, Trabrennstraße 4
1010 Wien, Rathausstraße 20 (Deka Immobilien)
(Wiener Privatbank) 2015 1 SMARTments business
2016 1100 Wien,
7 Linked Living Gertrude-Frohlich-Sandner-Straße 13
8 Silk 7 1020 Wien, Vorgartenstraße 204 (WurttLeben)
1070 Wien, Seidengasse 9-11 (Universal-Investment) 2016
(TH Real Estate) 2016
2015 2 Motel One Hauptbahnhof
1100 Wien, Wiedner Gürtel
9 Haus an der Wien (WurttLeben)
1030 Wien, Vordere Zollamtsstraße 13 2013
(Allianz RE Germany)
DONAUCIT Y
2015 3 IBIS & NOVOTEL
1100 Wien, Hauptbahnhof
10 Bürohaus 1 FMZ Stadlau (Amuni Real Estate)
1220 Wien, Gewerbeparkstraße 13
1010 Wien, Wipplingerstraße 33 2016
(TH Real Estate)
(Vienna 33 S.a.r.l.)
2016
2014
11 Mercure Grand Hotel Biedermaier 2 IZD Tower
1030 Wien, Landstraßer Haupstraße 28
1220 Wien, Wagramer Straße 17-19 WIENERBERG (SÜDEN)
(KORAMCO JV Korean Post)
(Accor)
2016
2016 1 Euro Plaza 5
3 EKZ Citygate 1120 Wien, Am Euro Platz 4
1220 Wien, Wagramer Straße 195 (UniImmo: Europa)
(Warburg-HIH Invest) 2014
2016
2 Kaufpark Alterlaa
1230 Wien,
Anton-Baumgartner-Straße 40-44
(Semper Constantia)
2015
3 Hotel Holiday Inn Vienna South
1100 Wien, Hertha-Firnberg-Straße 5
(Apollo Global RE)
2014
Kapitel 04 – Transaktionen
33. BÜROMARKTBERICHT
27NORDEN ÖSTERREICHWEIT Logistikobjekt C&A
4470 Enns, Fabrikstraße 13
(Logicor)
1 Florido Tower 2 NH-Hotels 2014
1210 Wien, Floridsdorfer Hauptstraße 1 Vienna Airport und Salzburg-City
(Amundi Real Estate) (Pandox) eo Einkaufszentrum
2016 7400 Oberwart, Europastraße 1
2015
(KGAL)
2 Shopping Center Nord Fachmarktzentrum Fürstenfeld 2014
1210 Wien, Ignaz-Köck-Straße 1 8280 Fürstenfeld, Grazerstraße
(Tristan Capital Partners) (TH Real Estate) Cargo Center Graz (2 Logistikobjekte)
2011 8402 Werndorf
2014
(Blackstone)
3 Space2move Infra Center Linz 2014
1190 Wien, Leopold-Ungar-Platz 1 4020 Linz, Wegscheider Straße 3
(UniImmo: Europa) (TH Real Estate) Hornbach Markt
2012 2721 Bad Fischau, Hornbachplatz 1
2015
(WP Carey)
Haid Center 2015
4053 Haid, Ikeaplatz 4
(ECE) FMZ Bruck an der Leitha
WESTEN 2012 3640 Bruck an der Leitha, Eco Plus Park
(KGAL)
FMZ Shopping Haidäcker Park 2015
1 Bahnhofcity Wien West 7000 Eisenstadt, Haidäcker Park 4
1150 Wien, Europaplatz 1 (KGAL) Passage 22
(Acron Holding AG) 2012 6830 Rankweil, Bundesstraße 22
2012 (Blue Asset Management JV East
Stadtpark Center Spittal Guardian Immobilien)
2 Hotel Mercure Wien Westbahnhof 9800 Spittal an der Drau, Bahnhofstraße 16 2015
1150 Wien, Felberstraße 4 (TH Real Estate)
(Rybak Petr) 2012 Galleria Danubia Hainburg
2014 2410 Hainburg an der Donau,
3 Fachmarktzentren Pressburger Reichsstrasse 1
3 Wombats City Hostel Westösterreich (Invesco) (KGAL)
1150 Wien, Grangasse 6 2012 2015
(Caritas Coporation)
2015 FMZ M-City Logistikzentrum Wien-Nord A Bis C
2130 Mistelbach, Herzog-Albrecht-Straße 2102 Hagenbrunn, Dietersdorfer Straße 10
4 Ramada City Center Vienna (TH Real Estate) (Aberdeen)
1120 Wien, Grieshofgasse 11 2013 2016
(Grieshofgasse 11 GmbH)
2016 FMZ Marchfeld Center LogAxes Portfolio
2301 Groß-Enzersdorf, Wiener Straße 12 Flughafen Wien, Industriegebiet Graz
5 Workstation Wien West (TH Real Estate) (Tristan Capital Partners)
1140 Wien, Linzerstraße 221-227 2013 2016
(Warburg Henderson KAG)
2014 FMZ Shopping Horn Frunpark Asten
3580 Frauenhofen, Makronweg 1 4481 Asten, Handelsring 8-10
6 Das blaue Haus (KGAL) (Leasinvest Real Estate)
1150 Wien, Europaplatz 1 2013 2016
(IKEA)
2016 FMZ Rosental FMZ Hatric BA2
8582 Rosental/Kainach, Knappenplatz 1 8230 Hartberg, Im Hatric 1
(TH Real Estate) (Union Investment)
2013 2017
FMZ Neukauf Villach Conwert ECO Portfolio
9500 Villach, Bruno-Kreisky-Straße 25 Österreichweit
(KGAL) (HanseMerkur)
2013 2017
G3 Shopping Resort Gerasdorf
2201 Gerasdorf, G3-Platz 1
(ECE)
2014
284.1
Übersicht internationale Ankäufe*
Internationale Investoren haben in den vergangenen fünf Jahren
insbesondere die folgenden Liegenschaften erworben:
7 2
1 3
3
2 1
3
2
5
4 3
7
10 6 1
6
1
7
9
11 2
8 4 2
2 1
3
1 5
4 5
8 5 6
3
2 2
3 4
1 3 6
5 1
1
3
4
2
6
Standorte HINWEIS
1. Innere Bezirke (CBD)
Die dargestellten Transaktionen
2. Prater/Lassallestraße zeigen strukturierte Immobilien-
3. Donaucity zukäufe internationaler Investoren
4. Erdberg – St. Marx (Osten) der vergangenen 5 Jahre.
5. Hauptbahnhof
Kapitel 04 – Transaktionen
6. Wienerberg (Süden)
33. BÜROMARKTBERICHT
7. Norden Ein Anspruch auf Vollständigkeit
8. Westen der Auflistung besteht nicht.
* © OTTO Immobilien GmbH
29OT TO IMMOBILIEN GEWERBE- UND INVESTMENT TEAM
Die Gewerbe- und Investmentabteilung von
OTTO Immobilien beraten mit ihren
Expertenteams Mieter sowie institutionelle
Investoren wie Fonds und Stiftungen aus dem
In- und Ausland.
Das Research-Team von OTTO Immobilien
unterstützt sie dabei mit fundierten Markt-
analysen auf Submarktebene.
Mieterzufriedenheitsanalysen sowie maßge-
schneiderte Benchmarking-Reports unter
Einbeziehung der wichtigsten Konkurrenz-
Objekte runden das Angebot ab.
05
Ansprechpartner
30DR. EUGEN OTTO MARTIN WEINBRENNER MAG. (FH) MAG.
Geschäftsführer Prokurist und Bereichsleiter ALEXANDER FENZL
Gewerbeimmobilien Leiter Immobilienvermarktung
Gewerbe
TELEFON
TELEFON +43 1 512 7777-500 TELEFON
+43 1 512 7777-102 +43 1 512 7777-352
E-MAIL
E-MAIL E-MAIL
eugen@otto.at m.weinbrenner@otto.at a.fenzl@otto.at
MOBIL MOBIL
++43 664 88 533 221 +43 664 857 58 58
DKFM. CHRISTOPH MAG. ALEXANDER BOSAK MARTIN DENNER, BSC
LUKASCHEK MBA, MRICS MRICS, MBA Immobilien Research Analyst
Leiter Investment Büro- und Leiter Immobilien Research
Gewerbeimmobilien
TELEFON TELEFON TELEFON
+43 1 512 7777-355 +43 1 512 7777-370 +43 1 512 7777-379
E-MAIL E-MAIL E-MAIL
c.lukaschek@otto.at a.bosak@otto.at m.denner@otto.at
MOBIL MOBIL
+43 676 930 77 30 +43 664 885 90 400
Kapitel 05 – Ansprechpartner
33. BÜROMARKTBERICHT
31IMPRESSUM
Herausgeber
OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
OTTO Immobilien GmbH
Riemergasse 8, 1010 Wien
Tel +43 1 512 77 77
Fax +43 1 513 77 78
gewerbe@otto.at, www.otto.at
Projektverantwortung
Mag. Alexander Bosak MRICS, MBA
Leiter Immobilien Research
OTTO IMMOBILIEN GEWERBE
OTTO Immobilien GmbH
Tel +43 1 512 77 77-370
Fax +43 1 513 77 78
a.bosak@otto.at, www.otto.at
Redaktion und Mitarbeit
Dr. Eugen Otto
Martin Weinbrenner
Mag. Alexander Fenzl
Dkfm. Christoph Lukaschek MBA, MRICS
Lene Kern M.A.
Laura Goldschmidt, BSc
Katharina Scheidl-Aziz
Martin Denner, BSc
Wir bedanken uns bei
den Wiener Linien für die Unterstützung
bei Erstellung des Coverfotos
Design und Konzept
brandunit GmbH
Gumpendorfer Straße 56, 1060 Wien
www.brand-unit.com
Satz und Reinzeichnung
grafik & produktion STEINBRENNER
Günthergasse 1/1, 1090 Wien
www.steinbrenner.at
Coverfoto:
Blick auf den Orbi Tower
© Christian Steinbrenner
Die Angaben wurden zuverlässigen Quellen
entnommen und sorgfältig recherchiert. Für die
Richtigkeit und Vollständigkeit kann keine
Haftung übernommen werden. Eine Verwendung
auch nur von Auszügen ist ohne schriftliche
Zustimmung nicht zulässig.
33. Ausgabe: Frühjahr 2017
32Über 50 Jahre.
Über 50 Immobilienspezialisten
für Wohnen und Gewerbe.
Vermieten und Verkaufen, Verwalten, Bewerten,
Analysieren und Beraten
Wohnimmobilien, Büro- und Gewerbeimmobilien,
Investment- und Anlageobjekte
OT TO IMMOBILIEN GEWERBE
Riemergasse 8, 1010 Wien
+43 1 512 77 77, office@otto.at
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