Der immowelt Preiskompass - Q1/2021 Ausgabe
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Der immowelt Preiskompass Ausgabe 1 Q1/2021
Der immowelt Preiskompass
Der neue immowelt Preiskompass bildet einmal
pro Quartal die Entwicklung der Kaufpreise von Während viele Deutsche aufgrund
Eigentumswohnungen in den deutschen Groß- der aktuellen Lage Zukunftssorgen
städten mit mehr als 500.000 Einwohnern ab. haben, ist bei denjenigen, die bislang keine
Grundlage für die Analyse sind auf immowelt.de finanziellen Einbußen haben, der Wunsch
inserierte Wohnungen, die mit bewährten sta- nach räumlicher Veränderung stark ange-
tistischen Methoden ausgewertet werden. Diese wachsen. Durch Homeoffice und Home-
basieren auf der langjährigen Expertise in der schooling ist die aktuelle Wohnung vielen
Preisberechnung des französischen Partner-Portals zu klein geworden. Besonders Kaufimmobi-
Meilleurs Agents. Die entstehenden Preisfort- lien stehen aktuell im Fokus der Deutschen.
schreibungen geben einen Einblick in die dyna- Da das Angebot in den Großstädten aber
mische Lage auf dem Wohnimmobilienmarkt in nach wie vor begrenzt ist, steigen die Immo-
diesen Städten. Die dargestellten Informationen bilienpreise durch die anhaltend hohe und
geben sowohl Käufern und Verkäufern als auch weiterwachsende Nachfrage immer weiter.“
Anlegern und Immobilienprofis wertvolle Einsich-
tenin das Geschehen vor Ort und den anderen Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt
großen Immobilienmärkten Deutschlands. Der
Bericht erscheint zukünftig am Ende des darauf-
folgenden Monats und wird in loser Reihenfolge
auch andere Aspekte der Märkte wie zum Beispiel
Neubaupreise und Preisprognosen abbilden. Möglicherweise zeigt diese Krise auch, wie wertvoll
und solide Immobilieneigentum ist. Eine Rekord-
sparquote und anhaltend niedrige Zinsen könn-
Die Auswirkungen der Pandemie ten also, gepaart mit der wachsenden Sehnsucht
nach Sicherheit und Beständigkeit, die Preise für
Seit rund einem Jahr dominiert die Corona-Pande- Wohnimmobilien noch eine Weile in der seit Jahren
mie das Leben und die Wirtschaft. Während viele gewohnten Geschwindigkeit weiterwachsen lassen.
Wirtschaftszweige große Einbußen hinnehmen
mussten, bleibt der Wohnimmobilienmarkt bislang
aber nahezu unbeeindruckt. Der Vergleich der auf München knackt 8.000-Euro-Marke
immowelt.de angebotenen Quadratmeterpreise
von Bestandswohnungen (80 Quadratmeter, Beim Blick in die einzelnen Regionen zeigt sich,
3 Zimmer, 2. Stock) im 1. Quartal 2021 mit dem dass selbst in den teuersten Großstädten die
Vorjahresvergleich verdeutlicht das: In allen 14 Preiskurve weiter nach oben zeigt, wenngleich
untersuchten Großstädten haben sich die Kauf- der prozentuale Zuwachs verglichen mit anderen
preise weiter nach oben entwickelt. 10 Städte Städten niedriger ist. Besonders hier hatte es vor
verzeichnen sogar einen zweistelligen prozen- Beginn der Corona-Krise erste Anzeichen für eine
tualen Zuwachs. In der Spitze beträgt der Anstieg Beruhigung der Preisrallye gegeben. Grund waren
im Corona-Jahr 28 Prozent. vor allem die langsamer steigenden Neuvermie-
tungspreise, die sich über den Anlegermarkt für
Das ist umso bemerkenswerter, da manche Markt- gewöhnlich mit einiger Verzögerung auf die Kauf-
beobachter vor Ausbruch der Corona-Pandemie preise auswirken. Statt Preisstabilisation ver-
bereits das Ende des aktuellen Zyklus erwartet teuerten sich Top-Städte im vergangenen Jahr
hatten. Doch nach dem ersten Schock im Frühjahr weiter: In München, der mit Abstand teuersten
2020 hat sich die Nachfrage nach Eigentumswoh- deutschen Großstadt, verteuern sich Eigentums-
nungen schnell wieder stabilisiert, und spätes- wohnung kontinuierlich weiter, um 8 Prozent im
tens seit der zweiten Jahreshälfte 2020 scheint Vergleich der 1. Quartale 2020 und 2021. Damit
die Rallye neue Fahrt aufgenommen zu haben. knackt München bei den Bestandswohnungen
erstmals die 8.000-Euro-Marke: Aktuell müssen
Käufer für den Quadratmeter 8.117 Euro zahlen –
München festigt somit mit großem Abstand den
Spitzenplatz unter den deutschen Großstädten.
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 1 | Q1/2021 2
Der immowelt Preiskompass
Eine ähnliche Steigerung lässt sich auch in Frankfurt
am Main (+7 Prozent) beobachten. Mit aktuell Wir beobachten, dass seit der Ein-
5.488 Euro liegt die Finanzmetropole auf Platz führung des Gesetzes die Kaufpreise
2 der teuersten Städte. Dahinter befindet sich in Berlin im regulierten Segment geringer
Hamburg, wo nach einem Anstieg von 15 Prozent als in anderen deutschen Großstädten an-
Wohnungen erstmals knapp über 5.000 Euro pro gestiegen sind. Für viele Eigentümer war
Quadratmeter kosten. Stuttgart verbucht wiede- die Vermietung nicht mehr rentabel, da sie
rum nur eine geringfügige Änderung von 2 Pro- auf einkalkulierte Mieteinahmen verzichten
zent. Düsseldorf hat im vergangenen Jahr hingegen mussten. Die Wohnungen wurden in der
deutlich aufgeholt und durch ein Plusvon 17 Pro- Folge zum Kauf angeboten, wodurch sich
zent einerseits den Abstand zu Stuttgart verringert das Angebot erhöhte. Zudem haben sich
und gleichzeitig die Lücke zu Köln vergrößert. In viele Kapitalanleger auf andere Märkte kon-
der kleinsten deutschen Millionenstadt erhöhten zentriert. Diese Entwicklung wird sich aus
sich die Preise binnen Jahresfrist um 11 Prozent. unserer Sicht nun umkehren. Denn durch
die Entscheidung des Bundesverfassungs-
gerichts wird es in den kommenden Mo-
Mietendeckel dämpft Preissteigerungen naten zu Nachholeffekten bei den Mieten
in Berlin kommen. Durch das wieder gestiegene In-
teresse an Kaufimmobilien werden wir auch
Während sich in den vergangenen 10 Jahren die bei den Preisen von Bestandswohnungen
Kaufpreise in Berlin mehr als verdoppelt haben, einen Preisschub beobachten können.“
hat sich die Preiskurve im letzten Jahr spürbar ab-
geflacht. Ein Anstieg von 7 Prozent steht bei den Prof. Dr. Cai-Nicolas Ziegler, CEO von immowelt
Bestandwohnungen zu Buche. Aktuell kostet der
Quadratmeter 3.856 Euro und damit deutlich
weniger als in anderen deutschen Großstädten.
In der Hauptstadt galt gut ein Jahr der Mieten-
deckel, der sich auch auf die Preisentwicklung
von Eigentumswohnungen auswirkte. Inzwischen
wurde das Gesetz vom Bundesverfassungsge-
richt für nichtig erklärt.
Teuerste Kaufpreise Größter Anstieg Geringster Anstieg
München Essen Stuttgart
8.117 €/m² +28% +2%
2.218 €/m² 4.677 €/m²
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 1 | Q1/2021 3Der immowelt Preiskompass
Prozentual größter Anstieg in Essen kräftigen Preisschub erfahren, in anderen wieder-
um zeigen sich Preiskorrekturen beziehungsweise
Die größten prozentualen Anstiege verzeichnen ein Abflachen der Anstiege. Sowohl die Ange-
Städte mit einem eher niedrigen Preisniveau – botspreise in Hannover (+7 Prozent), als auch in
das sind besonders die Großstädte im Ruhrgebiet Düsseldorf und Hamburg (jeweils +5 Prozent) haben
und im Osten Deutschlands. Das größte Plus aller im 1. Quartal besonders stark zugelegt. Auch das
untersuchten Städte weist Essen auf: Binnen hochpreisige München weist allein von Januar bis
eines Jahres haben sich die Angebotspreise von einschließlich März ein Plus von 4 Prozent auf –
Bestandswohnungen um 28 Prozent verteuert. somit lässt sich die Hälfte des Vorjahresanstieges
Trotz des starken Preiszuwachses zahlen Käufer alleine auf das 1. Quartal 2021 zurückführen. Ab-
in Essen noch immer am wenigsten unter allen solut gesehen bedeutet dies einen Anstieg von
Städten mit mehr als 500.000 Einwohnern. Im 1. 300 Euro pro Quadratmeter über 3 Monate.
Quartal 2021 beträgt der Quadratmeterpreis dort
2.218 Euro. Neben Essen lassen sich auch im be- Während in einigen Städten die Kaufpreise im 1.
nachbarten Dortmund (+18 Prozent) und im säch- Quartal angezogen haben, ist es in Essen zu einer
sischen Dresden (+20 Prozent) große Preissprünge Preiskorrektur gekommen. Verglichen mit dem
beobachten. Auch hier bewegen sich die Preise Vorquartal sind die Angebotspreise um 4 Prozent
aber noch im vergleichsweise günstigen Bereich. zurückgegangen. Da sich Wohnungen besonders
in der 2. Jahreshälfte 2020 stark verteuert haben,
hat sich das Preisniveau Anfang dieses Jahres
Kaufpreisentwicklung zum Vorquartal wieder an den Markt angepasst, sodass die Kauf-
preise leicht nach unten korrigiert wurden. Ein
Beim Vergleich des 4. Quartals 2020 mit 1. Quartal ähnliches Bild zeigt sich auch in Köln, wo nach
2021 zeigt sich ein heterogenes Bild. Einige Städte größeren Anstiegen in 2020 nun die Angebots-
haben speziell Anfang dieses Jahres nochmal einen preise de facto stagniert sind.
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 1 | Q1/2021 4Der immowelt Preiskompass
Kaufpreisentwicklung Bestandswohnungen Q1/2020 zu Q1/2021
+15%
5.096€/m2
+11% Hamburg
2.608€/m2
Bremen +7%
+23% 3.856€/m2
3.266€/m2
+28% Berlin
2.218€/m2 Hannover
+18%
Essen 2.256€/m2
Dortmund +12%
+17% 2.283€/m2
4.457€/m2 +20%
Leipzig 2.743€/m2
Düsseldorf +11%
3.824€/m2 Dresden
Köln
+7%
5.488€/m2
Frankfurt
+16%
3.767€/m2
Nürnberg
+2%
4.677€/m2
Stuttgart
+8%
8.117€/m2
München
Kaufpreisentwicklung in den 5 größten Städten
10.000 €
8.000 €
Berlin 6.000 €
Frankfurt a. M.
Hamburg 4.000 €
Köln
München 2.000 €
Q1/18 Q2/18 Q3/18 Q4/18 Q1/19 Q2/19 Q3/19 Q4/19 Q1/20 Q2/20 Q3/20 Q4/20 Q1/21
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 1 | Q1/2021 5Der immowelt Preiskompass
Methodik
Der Quartalsbericht „immowelt Preiskompass“ jeden Merkmals auf den Zeitwert individuell zu er-
bietet eine Analyse der Dynamik des deutschen mitteln. Die Bewertung des gesamten Stadtindex
Immobilienmarkts der 14 Großstädte. Jedes kann daraufhin durch die Aufsummierung der Werte
Quartal wird der „immowelt Preiskompass“ auf einzelner Merkmale erfolgen. Die resultierenden
Grundlage der im letzten Quartal gesammelten Zeiteffekte für die jeweiligen Wohnungsmärkte
Daten aktualisiert, so dass der Bericht die Reali- sollen die Realität dieser Assetklasse so gut wie
tät so gut wie möglich und zeitnah widerspiegelt. möglich beschreiben. Basis der Indexwerte mit
Startwert 100 Punkten bildet der Januar 2017.
Basis des Berichts bilden mehrere hunderttausend
Objektanzeigen, inklusive sämtlich zur Verfügung
stehender Objektmerkmale, auf immowelt.de. Immobilienpreis
Um dabei ein möglichst nachhaltiges und repräsen-
tatives Marktgeschehen abzubilden, werden aus- Der Immobilienindex gilt als Grundlage für die
schließlich nachgefragte Objekte berücksichtigt. weiterführende Berechnung einzelner quartals-
Die in dem Bericht dargestellten Preise werden in basierter Preise. Um eine möglichst große und
einem zweistufigen Verfahren berechnet. für alle Städte solide Datengundlage zu gewähr-
leisten, wird jedes Objektangebot mit dem zuvor
ermittelten Zeiteffekt aktualisiert. Anschließend
Immobilienindex wird wie auch bei der Indexberechnung das hedoni-
sche Regressionsverfahren zur Preisberechnung
Zuallererst werden für die untersuchten Städte herangezogen. Hieraus resultiert der quartalsak-
je ein Immobilienpreisindex für den Immobilien- tuelle Preis für die festgelegte Standardwohnung
markt mit Fokus auf Kaufobjekten mittels einer mit 80 Quadratmeter Wohnfläche, 3 Zimmer, 2
dreiteiligen Regressionsanalyse errechnet. Vor- Stock als Bestandsimmobilie, der jeweiligen Stadt.
teilhaft in der Regressionsanalyse ist die Diffe- Je nach Forschungsfrage können weitere Variablen
renzierung des Immobilienpreises in die einzelnen aus der Regression dem Standardmodell hinzu-
Charakteristika des Objekts, um den Beitrag eines gefügt oder die Baujahrklasse adjustiert werden.
Das ist immowelt
Das Immobilienportal www.immowelt.de ist einer der führenden Online-Marktplätze für Wohnungen,
Häuser und Gewerbeimmobilien. Gemeinsam mit immonet.de verzeichnet das Immobilienportal eine
Reichweite von monatlich 68 Millionen Visits*. Immowelt.de ist ein Portal der immowelt Group, die mit
bauen.de und umzugsauktion.de weitere reichweitenstarke Portale betreibt und leistungsstarke CRM-
Software für die Immobilienbranche entwickelt. Die immowelt Group ist eine Tochter der Axel Springer SE.
* Google Analytics; Stand: Januar 2021
Der immowelt Preiskompass | Ausgabe 1 | Q1/2021 6Der immowelt Preiskompass
Das immowelt Team
Jan-Carl Mehles Thomas Schäfer Jasmin Schlenk
Group Leader Senior Research Junior Research
Market Research & Specialist Specialist
Public Relations
Unterstützung von Meilleurs Agents
Bei der Erstellung des Preisberechnungsmodells erhielt das immowelt Team Unterstützung vom französi-
schen Partner-Portal Meilleurs Agents, das langjährige Expertise in der Preisberechnung aufweist.
Thomas Lefebvre Barbara Castillo-Rico Pierre Vidal
Scientific Director Head of Economic Head of Research
Studies
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