WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 - März 2019
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WKB-Immobilienindikator
Stand 4. Quartal 2018
März 2019
1190
180
170
Indice logements en propriété Canton Valais
Zusammenfassung Preisindex Eigenheime
160
Indice logements en propriété Suisse
150
Preisentwicklung - Wohneigentum Wallis Schweiz
6 Monate (30.06.2018 – 31.12.2018) -0.9% -0.5%
140
12 Monate (31.12.2017 – 31.12.2018) -1.2% 0.8%
15 Jahre (31.12.2003 – 31.12.2018) 86.2% 69.8%
130
120
Die Immobilienpreise im Kanton Wallis befinden sich weiterhin gang verdeutlicht aber, dass die Angebotsseite mittlerweile auf die
leicht im Sinkflug. Wie der WKB-Immobilienindikator zeigt, Marktsituation reagiert hat. Für 2018 und das laufende Jahr ist
werden Eigenheime (Eigentumswohnungen und Einfamilienhäuser)
110 eine weitere Einschränkung der Wohnbautätigkeit im Kanton
aktuell 0.9% günstiger gehandelt als vor sechs Monaten. Auch im zu erwarten.
gesamtschweizerischen Immobilienmarkt stehen die Zeichen auf
100
Rückgang. Mit -0.5% ist das landesweite Minus im letzten Halbjahr Aufgrund der geringeren Zuwanderung aus dem Ausland sinkt
jedoch geringer als im Kanton. Obwohl sich die Korrekturen im zwar die Nachfrage nach Wohnraum. Da aber nach wie vor jährlich
90
kantonalen Markt schon über einige Zeit hinziehen, sollten diese tausende Menschen aus dem Ausland und aus anderen Kantonen
nicht überzeichnet werden. Angesichts der teils rasanten Preisstei- ins Wallis umsiedeln, sind das Bevölkerungswachstum und damit
gerungen
80 in den letzten fünfzehn Jahren erscheint die derzeitige der Bedarf an Wohnfläche weiterhin überdurchschnittlich. Positive
Entspannung der Marktlage nicht dramatisch. Signale entsendet auch die kantonale Wirtschaft: Die Tourismus-
1998 2000 2002 2004 2006 2008 branche2010
erholt sich,2012 2014 Zahl der
wie die steigende 2016 2018 in
Übernachtungen
Die beobachteten Preisrückgänge sind Folge eines Überangebots Hotels und Kurbetrieben zeigt, und auch die Industrie entwickelt
an Wohnraum im Kanton Wallis. Dieses dürfte in den kommenden sich robust. Dies dürfte sich positiv auf die Wohnraumnachfrage
Jahren allerdings fortlaufend abgebaut werden. Sind 2016 im Wallis auswirken und den kantonalen Immobilienmarkt weiter ins Gleich-
über 3'300 Wohneinheiten in Neubauten fertiggestellt worden, gewicht rücken.
kamen 2017 noch rund 2'600 Wohnungen auf den Markt. Das
Niveau der Neuzugänge ist damit weiterhin hoch. Der starke Rück-
Preisindex Eigenheime
200
190
180
170
Eigenheimindex Kanton Wallis
160
Eigenheimindex Schweiz
150
140
130
120
110
100
90
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1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 2Indice des prix des logements en propriété dans les sous-régions
200
Preisindex
190
Eigenheime Subregionen
180
Preisentwicklung - Region Region Region Touristische
Wohneigentum Indice logements en propriété Haut-Valais Oberwallis Mittelwallis Unterwallis Gemeinden1)
170
6 Monate (30.06.2018
Indice –logements
31.12.2018) en propriété Valais Central -1.2% 0.1% -1.9% -2.1%
160
12 Monate (31.12.2017 – 31.12.2018) 0.2% -0.2% -3.1% -2.0%
Indice logements en propriété Bas-Valais
15
150 Jahre (31.12.2003 – 31.12.2018) 74.3% 89.0% 90.9% 80.3%
Indice logements en propriété dans les régions touristiques du VS
140
Der
130 Walliser Immobilienmarkt ist kein homogenes Gebilde. Die Eine langfristige Betrachtung der Preisentwicklung offenbart
kantonsweite Dynamik ergibt sich aus der Entwicklung der regio- weitere regionale Muster. Um rund 90% haben die Werte in den
120 Teilmärkte, auf denen je eigene Bedingungen herrschen. Die
nalen Regionen Mittel- und Unterwallis über die letzten fünfzehn Jahre
getrennte Betrachtung der Regionen Ober-, Mittel- und Unterwallis zugenommen – dies entspricht fast einer Verdoppelung. Eine
110 der besonders auf den Tourismus ausgerichteten Gemeinden
sowie ebenfalls beachtliche, aber klar weniger steile Entwicklung weisen
ermöglicht
100 somit eine präzisere Einschätzung der Marktlage. Wenig die Preise im Oberwallis und in den touristischen Gemeinden mit
überraschend dominieren auch in der regionalen Perspektive nega- einem Zuwachs von gut 74% beziehungsweise 80% auf. Welche
90 Vorzeichen. Einzig in der Region Mittelwallis mit ihren bevöl-
tive Tendenzen zeichnen sich in den regionalen Teilmärkten ab? Mit-
kerungsreichen Zentren Sion und Sierre ist kein Preisrückgang zu telfristig dürften die Eigenheimpreise weiterhin stagnieren oder
80
beobachten. Dort verharren die Preise mit einer Veränderung von leicht sinken. Im Unter- und Mittelwallis dürfte das bestehende
0.1%1998 2000
in den vergangenen 2002 Monaten
sechs 2004 2006 Niveau.
auf konstantem 2008 2010 an Wohnraum
Überangebot 2012 aber2014
bald durch 2016 2018Bevöl-
das anhaltende
Sinkende Werte zeigen sich hingegen in den Regionen Oberwallis kerungswachstum kompensiert werden. Im Oberwallis ist hingegen
(-1.2%) und Unterwallis (-1.9%). Die stärksten Korrekturen sind mit einer gemässigten Nachfrage nach Wohnraum zu rechnen, mit
jedoch in touristischen Gemeinden wie Bagnes, Saas-Fee oder entsprechenden Folgen für die Preisentwicklung. Die Erholung der
Zermatt zu bewältigen. In dieser Analyseregion haben die Werte Tourismusbranche könnte die Preise in den touristischen Gemein-
von Eigenheimen in den vergangenen sechs Monaten um 2.1% den in den kommenden Quartalen stützen.
nachgelassen.
Index Entwicklung Eigenheime Sub-Regionen
200
190
180
Eigenheimindex Region Oberwallis
170
Eigenheimindex Region Mittelwallis
160
Eigenheimindex Region Unterwallis
150 Eigenheimindex touristische Gemeinden Kanton Wallis
140
130
120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
Touristische Gemeinden 1)
Anniviers Crans-Montana Ayent Nendaz Bagnes Fiesch Riederalp
Grächen Saas-Fee Leukerbad Saas-Grund Leytron Zermatt
1)
gemäss Gemeindetypen-Definition von BFS, Stand 2017
(https://www.bfs.admin.ch/bfs/de/home/statistiken/querschnittsthemen/raeumliche-analysen/raeumliche-gliederungen.html)
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 3170
Indice appartements en propriété VS
160
Indice appartements en propriété CH
150
140
Preisindex Eigentumswohnungen
130
Preisentwicklung – Eigentumswohnungen Wallis Schweiz
120
6 Monate (30.06.2018 – 31.12.2018) -0.8% -0.4%
12 Monate (31.12.2017 – 31.12.2018) -1.9% 0.2%
110
15 Jahre (31.12.2003 – 31.12.2018) 86.4% 76.4%
100
90 Nachfrage nach Stockwerkeigentum ist im Kanton Wallis
Die Der Sinkflug der Walliser Wohnungspreise scheint sich jedoch zu
weiterhin rückläufig. Entsprechende Objekte wechseln die Hand verlangsamen. So ist der aktuelle kantonale Preisnachlass deutlich
80
derzeit zu 0.8% tieferen Preisen als vor sechs Monaten, wie die geringer als die Abwärtsbewegung in den Vorquartalen. Eine baldige
aktuelle
1998 Auswertung
2000 der Transaktionen
2002 zeigt. Der Kanton
2004 2006 Wallis2008 Erholung
2010der Wohnungspreise
2012 dürfte in diesem
2014 2016 Licht 2018
durchaus
ist mit dieser Entwicklung keine Ausnahme: Im schweizweiten möglich sein. Die kurzfristigen Preisschwankungen sollen zudem
Mittel sind die Preise für Eigentumswohnungen im letzten Halbjahr nicht über das generell hohe Preisniveau hinwegtäuschen. So liegt
mit -0.4% ebenfalls gesunken. Aus mittelfristiger Sicht weicht die der Wert von Stockwerkeigentum im Kanton Wallis ohne Berück-
kantonale Entwicklung jedoch deutlich von der gesamtschweizeri- sichtigung von Alters- und Preiseffekten heute rund 86% höher als
schen ab. Der im Kanton beobachtete Rückgang reiht sich in eine vor fünfzehn Jahren. Schweizweit fällt die langfristige Preissteige-
anhaltende Tendenz ein: Seit einem Preishöchststand im Jahr 2017 rung mit gut 76% gemässigter aus.
sind die Werte kontinuierlich gefallen. Dagegen sind schweizweit
noch bis ins Jahr 2018 Preissteigerungen zu beobachten.
Preisindex Eigentumswohnungen
200
190
180
170
Eigentumswohnungen Kanton Wallis
160
Eigentumswohnungen Schweiz
150
140
130
120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 4Sierre
Monthey Sion
Martigny
Preisniveaukarte für Eigentumswohnungen
Zermatt
Wieviel kostet eine Eigentumswohnung im Kanton Wallis? Die Die Musterwohnung wird hier zu CHF 650'000 und mehr gehandelt.
Preisniveaukarte zeigt den durchschnittlichen Transaktionspreis Überdurchschnittlich ist das Preisniveau auch in den Gemeinden
für ein typisches Objekt mit 120m2 Nettowohnfläche in jeder der des Talbodens entlang der Rhone und in der Nähe des Genferseege-
126 Gemeinden (Stand 2018), wobei Ferienwohnungen von der biets. Deutlich günstiger ist eine Wohnung in weniger gut erschlos-
Analyse ausgenommen sind. Die Abbildung zeigt, dass auch Erst- senen Gemeinden abseits der grossen Tourismuszentren.
wohnsitze in den bekannten Tourismusdestinationen wie Zermatt,
Verbier (Bagnes) oder Crans-Montana die höchsten Preise erzielen.
Preise für eine Musterwohnung
> 650’000
600’000 - 650’000
550’000 - 600’000
500’000 - 550’000
450’000 - 500’000
< 450’000
Naters
Crans-Montana
Visp Brig-Glis
Sierre
Monthey Sion
Martigny
Zermatt
Muster-Eigentumswohnungen per Q4 2018 (in CHF) Muster-Eigentumswohnung per Q4 2018
Gemeinde Preis 4Q18 Preis 3Q18 Diff. Wohnungstyp Etagenwohnung
Brig-Glis 615’000 623’000 -1,3% Alter 5 Jahre
Naters 583’000 593’000 -1,7% Lage im Ort Gut
Bagnes 682’000 699’000 -2,4% Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut
Martigny 641’000 648’000 -1,1% Nettowohnfläche in m 2
120
Champéry 677’000 686’000 -1,3% Anzahl Zimmer 4
Monthey 636’000 637’000 -0,2% Anzahl Badezimmer 2
Sierre 613’000 609’000 0,7% Balkon-/Terrassenfläche in m 2
20
Crans-Montana 710’000 713’000 -0,4% Bauqualität Gut
Sion 660’000 650’000 1,5% Zustand des Gebäudes Gut
Saas-Fee 644’000 663’000 -2,9% Parkplätze in der Tiefgarage 1
Visp 584’000 578’000 1,0% Luxusobjekt Nein
Zermatt 909’000 932’000 -2,5% Ferienwohnung Nein
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 5190
180
170
Indice villas VS
160
Preisindex
150
IndiceEinfamilienhäuser
villas CH
Preisentwicklung - Einfamilienhäuser Wallis Schweiz
140
6 Monate (30.06.2018 – 31.12.2018) -1.1% -0.7%
130
12 Monate (31.12.2017 – 31.12.2018) -0.5% 1.3%
15 Jahre (31.12.2003 – 31.12.2018) 85.4% 64.9%
120
110
Einen Rückgang verzeichnen auch die Preise von Einfamilienhäusern Die Werte von Einfamilienhäusern dürften sich auch in den kom-
im Kanton Wallis. Mit -1.1% über die letzten sechs Monate fällt menden Quartalen seitwärts bewegen. Seit 2008 hat die Neubautä-
100
dieser sogar leicht stärker aus als in der Kategorie Stockwerkei- tigkeit in dieser Kategorie kontinuierlich abgenommen und sich
gentum. Mit Blick auf die schweizweite Entwicklung der Hauspreise bei rund 600 Einheiten pro Jahr eingependelt. Angebotsseitig sind
90
relativiert sich die Senkung allerdings, denn auch diese weist somit keine grossen Verschiebungen zu erwarten. Die Nachfrage
im vergangenen Halbjahr ebenfalls ein Minus von 0.7% auf. Die nach Einfamilienhäusern wird zwar durch den Wirtschaftsgang
80
jüngste Entwicklung im Kanton Wallis entspricht dem Bild der und vorteilhafte Zinskonditionen begünstigt, allerdings setzen die
1998
vergangenen 2000 Seit 2015
Jahre: 2002bewegen2004 2006 stets auf2008
sich die Werte 2010 Finanzierungsbedingungen
bestehenden 2012 2014 enge2016 2018
Grenzen für Kaufin-
ähnlichem Niveau. Obwohl die Preise ein wenig nachgelassen teressenten.
haben, ist dieses noch immer beachtlich und liegt derzeit gut 85%
über dem Stand von vor fünfzehn Jahren.
Preisindex Einfamilienhäuser
200
190
180
170
Einfamilienhäuser Kanton Wallis
160
Einfamilienhäuser Schweiz
150
140
130
120
110
100
90
80
1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 6Monthey Sion
Martigny
Preisniveaukarte für Einfamilienhäuser
Zermatt
Wer ein typisches Einfamilienhaus mit untenstehenden Eigenschaf- gorie der Erstwohnsitze nach oben. Wie beim Stockwerkeigentum
ten im Kanton Wallis erwerben will, muss mit einem durchschnitt- sind die Transaktionspreise an zentralen, gut erschlossenen Lagen
lichen Kaufpreis zwischen CHF 600'000 bis 950'000 rechnen, wobei generell höher. In vielen Gemeinden besonders im Oberwallis ist
dieser Wert in den Tourismus-Hotspots teils weit übertroffen wird. das Musterhaus aber auch für CHF 550'000 und weniger zu haben.
Auch hier sind Ferienobjekte nicht Teil der Analyse, doch treibt
der Wirtschaftsmotor Tourismus das Preisniveau auch in der Kate-
Preise für ein Musterhaus
> 950’000
850’000 - 950’000
750’000 - 850’000
650’000 - 750’000
550’000 - 650’000
< 550’000
Naters
Crans-Montana
Visp Brig-Glis
Sierre
Monthey Sion
Martigny
Zermatt
Muster-Einfamilienhaus per Q4 2018 (in CHF) Muster-Einfamilienhaus per Q4 2018
Gemeinde Preis 4Q18 Preis 3Q18 Diff. Objekttyp freistehend
Brig-Glis 857’000 869’000 -1,4% Alter 11 Jahre
Naters 808’000 824’000 -1,9% Lage im Ort Gut
Bagnes 948’000 974’000 -2,7% Grundstücksfläche in m2 600
Martigny 888’000 898’000 -1,1% Nettowohnfläche in m2 160
Champéry 934’000 948’000 -1,5% Anzahl Zimmer 5.5
Monthey 879’000 882’000 -0,3% Anzahl Badezimmer 2
Sierre 847’000 844’000 0,4% Raumvolumen in m3 800
Crans-Montana 953’000 960’000 -0,7% Bauqualität Gut
Sion 888’000 878’000 1,1% Zustand des Gebäudes Gut
Saas-Fee 906’000 934’000 -3,0% Parkplätze in separater Garage 1
Visp 812’000 805’000 0,9% Luxusobjekt Nein
Zermatt 1 305’000 1’339’000 -2,5% Ferienhaus Nein
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 7Kurzbeschrieb Hedonische Methode
WKB-Immobilienindikator Die Transparenz auf den Schweizer Immobilienmärkten hat sich
vor allem dank der hedonischen Preis- und Performanceindizes
Seit dem Herbst 2016 analysiert IAZI1) im Auftrag der Walliser Kan- erheblich verbessert. Die hedonische Bewertung ist die Anwendung
tonalbank den regionalen Immobilienmarkt und publiziert speziell der statistischen multiplen Regressionsanalyse auf effektive Immo-
für den Kanton Wallis den WKB-Immobilienindikator. Als Grund- bilienhandänderungen. Der Immobilienpreis wird dabei durch
lage für die Auswertungen dienen seit 1994 IAZI anonymisierte ca. 20 Eigenschaften zum Gebäude und ca. 50 Faktoren zur Lage
Angaben zu effektiven Handänderungen. Die Zahlen stützen sich erklärt. Als Datengrundlage für die Modelle dienen ausschliess-
also auf echten Markttransaktionen und nicht auf in Inseraten lich Freihandtransaktionen, wobei jährlich über die Hälfte der
publizierten Wunschpreisen. schweizweit erfolgten Handänderungen einfliessen.
Der Vorteil dieser Methode liegt insbesondere darin, dass mit der
Grundidee von Indizes Zerlegung der Immobilie in die einzelnen Eigenschaften der Markt
abgebildet wird und keine Glättung der Preisentwicklung entsteht.
Gemäss Definition ist ein Index ein statistisch erzeugtes Produkt, Ebenso verändert sich der Index nicht durch den Umstand, dass in
welches einen Pool von Daten zusammenfasst und eine Messung einer Periode übermässig viele Objekte einer bestimmten Preislage
von Veränderungen über einen bestimmten Zeitraum ermöglicht. gehandelt werden. Gewisse Grenzen sind der Methode bei der
Üblicherweise wird der Index bei 100 angesetzt und alle Daten dann Beurteilung von Spezialobjekten jedoch gesetzt, da für diese in der
zu dieser Zahl in Relation gebracht. Regel die Zahl der beobachteten Transaktionen limitiert ist.
Spezialfall Immobilienindizes
Die Berechnung von Immobilienindizes ist im Vergleich zur Berech-
nung von Preis- und Performanceindizes für andere Anlageformen
wie Aktien oder Obligationen komplex. Keine einzige Immobilie
gleicht genau einer anderen. Zudem ist die Liquidität der Märkte
relativ gering und die regionalen Unterschiede erheblich. Die
klassischen Berechnungsarten, basierend auf Durchschnittspreisen
oder auf Schätzungen, bringen daher gewisse Probleme und syste-
matische Verzerrungen mit sich. Um diese zu vermeiden, wird für
den WKB-Immobilienindikator die sogenannte hedonische Methode
als Berechnungsgrundlage angewendet.
1)
IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilien markt zu erhöhen.
Heute zählt IAZI zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)
WKB-Immobilienindikator - Stand 4. Quartal 2018 8Sie können auch lesen
