Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt - Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen Analysen
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Wohnungsmarkt Nordrhein-Westfalen • Analysen Die Mieten öffentlich geförderter Wohnungen am Gesamtmarkt Auswertung von Daten aus der Wohnraumförderung 2011/2012
Mieten im geförderten Wohnungsbestand • Inhalt
Inhalt
Inhalt ..........................................................................................................................................3
Zusammenfassung ....................................................................................................................4
1 Erläuterungen zur Kostenmietenstatistik der NRW.BANK ...................................6
2 Strukturvergleich von Kostenmieten und Marktmieten ......................................12
2.1 Mittelwerte und Preisspannen .................................................................................12
2.2 Vergleich nach Baualter...........................................................................................15
3 Einordnung der preisgebundenen Wohnungen in die Preissegmente ...............19
4 Mieterhöhung nach Bindungsende? ......................................................................23
Aktuelle Ergebnisse der Wohnungsmarktbeobachtung ......................................................26
In den Abbildungen werden zur Bezeichnung der Kreise und kreisfreien Städte deren
Kfz-Kennzeichen als Kürzel verwendet:
AC Städteregion Aachen GUM Oberbergischer MK Märkischer Kreis
Kreis
BI Bielefeld MS Münster
HA Hagen
BM Rhein-Erft-Kreis NE Rhein-Kreis Neuss
HAM Hamm
BN Bonn OB Oberhausen
HER Herne
BO Bochum OE Kreis Olpe
HF Kreis Herford
BOR Kreis Borken PB Kreis Paderborn
HS Kreis Heinsberg
BOT Bottrop RE Kreis Recklinghau-
HSK Hochsauerland- sen
COE Kreis Coesfeld kreis
RS Remscheid
D Düsseldorf HX Kreis Höxter
SG Solingen
DN Kreis Düren K Köln
SI Kreis Siegen-
DO Dortmund KLE Kreis Kleve Wittgenstein
DU Duisburg KR Krefeld SO Kreis Soest
E Essen LEV Leverkusen ST Kreis Steinfurt
EN Ennepe-Ruhr-Kreis LIP Kreis Lippe SU Rhein-Sieg-Kreis
EU Kreis Euskirchen ME Kreis Mettmann UN Kreis Unna
GE Gelsenkirchen MG Mönchengladbach VIE Kreis Viersen
GL Rheinisch- MH Mülheim/ Ruhr W Wuppertal
Bergischer Kreis
MI Kreis Minden- WAF Kreis Warendorf
GT Kreis Gütersloh Lübbecke
WES Kreis Wesel
NRW.BANK 3Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Zusammenfassung
Die vorliegende Untersuchung vergleicht die Mieten öffentlich
geförderter Mietwohnungen in Nordrhein-Westfalen mit aktuellen
Marktmieten. Im Ergebnis liegen die meisten preisgebundenen
Wohnungen nach wie vor im günstigen Marktsegment, jedoch
mit deutlichen regionalen Unterschieden.
Auf Basis des Gesetzes zur Förderung und Dahinter steht die Frage nach dem Stel-
Nutzung von Wohnraum für das Land lenwert öffentlich geförderter Mietwoh-
Nordrhein-Westfalen (WFNG NRW) hat die nungen auf den regionalen Wohnungs-
NRW.BANK in den vergangenen zwei Jah- märkten. Welche Rolle sie als geschütztes
ren die Zinsen für Wohnraumförderdarle- Segment für einkommensschwächere
hen angehoben. Allerdings dürfen die Mie- Haushalte heute spielen, hängt zum einen
ten dadurch nur in einem gewissen Maße davon ab, wie viele es davon noch gibt
steigen. Wo diese Grenze überschritten und wie sich die Zahl der Sozialbindun-
wurde, wurde die Verzinsung auf Antrag gen in Zukunft entwickelt. Entscheidend
der Eigentümer ausgesetzt oder ermäßigt. ist aber auch ihre Position im Preisgefüge
Für den Antrag mussten die Eigentümer der des Gesamtmarkts, d.h. ob die preis
NRW.BANK die aktuelle Kostenmiete mel- gebundenen Mieten im Vergleich zur
den. Abgefragt wurde die rechtlich zulässi- Marktmiete noch preisgünstig sind.
ge Kostenmiete, nicht die tatsächlich ver-
langte. Die Kostenmiete ist die Mietober- Die Ergebnisse der vorliegenden Preisda-
grenze für bis zum Jahr 2002 geförderte tenanalyse bestätigen im Großen und
Wohnungen. Ganzen die früheren Abschätzungen der
NRW.BANK auf Basis hochgerechneter
Aus diesem Verfahren konnte die Woh- Mietendaten: Die Höhe der Kostenmieten
nungsmarktbeobachtung seit langem wie- preisgebundener Wohnungen hängt in
der eine Statistik zu aktuellen Kostenmieten erster Linie von den Förder- und Finanzie-
im öffentlich geförderten Mietwohnungsbe- rungskonditionen sowie den Baukosten zu
stand zusammenstellen. Zuvor standen le- ihrer Entstehung ab – sprich vom Objekt-
diglich hochgerechnete Daten zur Verfü- alter. Die preisgebundenen Mieten variie-
gung. Die neue Datengrundlage ist zwar ren daher weniger von Region zu Region
nicht repräsentativ, doch sie umfasst knapp als die Marktmieten. Daher ist auch der
die Hälfte des öffentlich geförderten Miet- Abstand zur Marktmiete regional sehr ver-
wohnungsbestands. Den Schwerpunkt bil- schieden.
den Objekte aus den 1970er- bis 1990er-
Jahren. Ausschlaggebend für den Abstand sind
das allgemeine Mietenniveau der Regi-
In der vorliegenden Analyse wird zum einen on sowie die örtlichen Nachfragetrends.
die Struktur und Verteilung dieser Kosten- In teuren Regionen sind die preisge-
mieten beschrieben. Zum anderen werden bundenen Mieten deutlich günstiger als
die Mieten öffentlich geförderter Wohnun- der Markt. In altindustriellen oder peri-
gen mit den Mieten auf dem Gesamtmarkt pheren ländlichen Regionen mit rück-
verglichen. Als Indikator für die Marktmiete läufiger Nachfrage ist der Preisabstand
dienen Angebotsmieten aus Internet- geringer und verringert sich weiter.
Wohnungsanzeigen sowie die kommunalen
Mietspiegel.
4 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Zusammenfassung
In den allermeisten Regionen liegt der die Kostenmieten mit den Werten der
überwiegende Anteil der öffentlich ge- kommunalen Mietspiegel verglichen.
förderten Mietwohnungen nach wie vor
im unteren, teilweise sogar im untersten Das Ergebnis zeigt:
Preissegment.
In den meisten Regionen ließen sich
Anders ist das in Regionen, die von de- mit den Mietspiegeln in bestehenden
mographischer Schrumpfung und rück- Verträgen Mieterhöhungen begrün-
läufigen Preisen gekennzeichnet sind: den – zumindest für einen Teil der
In einigen Städten und Kreisen im Bestände. In Regionen mit durch-
Ruhrgebiet sowie in Süd- und Ostwest- schnittlichem bis teurem Mietniveau
falen liegen nennenswerte Anteile des werden die Vermieter diese Spielräu-
öffentlich geförderten Bestands auf oder me wohl für Erhöhungen nutzen.
sogar über dem mittleren Marktmieten-
niveau. Diese Wohnungen stehen preis- In den niedrigpreisigen Regionen al-
lich im Wettbewerb zum frei finanzier- lerdings dürften sich Mieterhöhungen,
ten Markt und müssen dann auch quali- auch wenn sie rechtlich möglich sind,
tativ konkurrenzfähig sein. Wo dies am Markt kaum durchsetzen lassen.
nicht der Fall ist, müssen die Eigentü- Zum einen werden gerade dort z.T.
mer entweder unterhalb der Kostenmie- Mietspiegel der rückläufigen Preis-
te vermieten, modernisieren oder Leer- entwicklung nicht angepasst und lie-
stände akzeptieren. gen tendenziell über dem Markt-
niveau. Außerdem ist das Alternativ-
Eine weitere sozialpolitische Aufgabe angebot groß genug: Vermieter wür-
öffentlich geförderter Wohnungen sollte den mit Mieterhöhungen riskieren,
nicht außer Acht gelassen werden, auch dass Mieter ausziehen und Leerstände
wenn sie hier nicht untersucht werden bleiben.
kann: Den Zugang zu Wohnraum zu er-
möglichen. Das gilt selbst in Märkten, wo Bei Neuvermietungen, wofür die An-
preisgebundene Wohnungen nicht mehr gebotsmieten den Maßstab bilden,
zum allergünstigsten Teil des Angebots sind in den schrumpfenden Regionen
gehören. Besetzungs- und Belegungs- eher Mietabsenkungen, in den teuren
rechte oder freiwillige Belegungsverein- Regionen aber deutliche Preissprünge
barungen der Kommunen für den öffent- zu erwarten.
lich geförderten Bestand können Men-
schen den Zugang zu Wohnraum erleich- Anzumerken wäre noch, dass die rechne-
tern, die aus anderen als rein finanziellen rischen Kostenmieten, die hier untersucht
Gründen nur schwer an eine frei finan- werden, eine Obergrenze sind: Den Ver-
zierte Wohnung kämen (z.B. Arbeitslose, mietern steht es frei, weniger Miete zu
kinderreiche Familien, ehemalige Obdach- verlangen, wenn sich z.B. Wohnungen
lose etc.). dann leichter vermieten lassen. In wel-
chem Ausmaß solche Mietverzichte tat-
Abschließend versucht die Studie eine Ab- sächlich eine Rolle spielen, ist aber nicht
schätzung, in welchem Maß Mieterhöhun- bekannt. Dazu müssten die zusätzlich die
gen möglich sind, wenn die Preisbindung tatsächlich geforderten Mieten erfasst
der Wohnungen auslaufen. Dazu werden werden.
NRW.BANK 5Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
1 Erläuterungen zur Kostenmieten-
statistik der NRW.BANK
Im Rahmen der Verzinsung von Förderdarlehen entstand in den
letzten Jahren eine umfangreiche Statistik von Kostenmieten
für öffentlich geförderte Wohnungen. Begriffe sowie Details zu
Erhebung, Validität und Aussagekraft werden hier erläutert.
Öffentlich geförderte Mietwohnung weitere „Belegungsvorbehalte“, z.B. für
In dieser Untersuchung geht es um öffent- kinderreiche Familien. Die Miethöhe un-
lich geförderte Mietwohnungen in Nord- terliegt dem Kostenmietenprinzip: Die
rhein-Westfalen, die auf Basis des Zwei- Nettokaltmiete wird nach einem festgeleg-
ten Wohnungsbaugesetzes (II. WoBauG) ten Verfahren – der Wirtschaftlichkeitsbe-
im sogenannten 1. Förderweg gefördert rechnung – so kalkuliert, dass sie die lau-
wurden. Außerhalb der Verwaltung nennt fenden Aufwendungen (inkl. Kapital-/
man sie meist Sozialwohnungen. Finanzierungskosten) deckt. Anders als
Ihr Bau wurde mit günstigen öffentlichen auf dem freien Markt kann die Miete nicht
Darlehen gefördert. Solange diese zu- an die Marktmietenentwicklung angepasst
rückgezahlt werden, unterliegen die werden, auch nicht bei Neuvermietungen.
Wohnungen einer Preis- und Belegungs- Sie darf nur dann steigen, wenn sich die
bindung. Wohnberechtigt sind nur Haus- Aufwendungen ändern – etwa bei Moder-
halte, die bestimmte Einkommensgrenzen nisierungen oder Umfinanzierungen.
nicht überschreiten; manchmal gibt es
Abb. 1.1:
Öffentlich geförderte
Mietwohnungen MI
je 100 Geschoss- ST
wohnungen 2011 HF
(eig. Berechnung
BOR BI
auf Datenbasis MS LIP
von NRW.BANK/ GT
COE WAF
IT.NRW)
KLE RE HAM PB HX
WES
BOT GE UN
OB HER SO
DO
DU BO
E
MH
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE SG RS
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
bis 7,50% 12,51% - 15,00%
EUS 7,51% - 10,00% 15,01% - 25,00%
10,01% - 12,50% über 25,00%
Durchschnitt NRW: 11,0%
6 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Erläuterungen zur Kostenmietenstatistik der NRW.BANK
Diese Förderung wird seit 2002 nach dem Verzinsung der Darlehen in der Wohn-
Wohnraumfördergesetz (WoFG) bzw. seit raumförderung NRW
2010 nach dem WFNG NRW als Miet- Für Darlehen, die das Land Nordrhein-
wohnraumförderung für die Einkom- Westfalen im Rahmen der Wohnraumförde-
mensgruppe „A“ fortgesetzt. Im Unter- rung vergibt und vergeben hat, müssen die
schied zum alten Modell werden die Mie- Kunden Zinsen zahlen. Zeitpunkt, Höhe
ten allerdings nicht mehr errechnet, son- und Flexibilität der Verzinsung sind in den
dern vertraglich vereinbart.1 jeweiligen Förderbestimmungen und dem
geschlossenen Darlehensvertrag festgelegt.
Öffentlich geförderte Mietwohnungen bil-
Seit Bestehen der Wohnraumförderung gab
den nach wie vor ein wichtiges Segment
es regelmäßig Änderungen in den Förder-
des Wohnungsmarkts. Absolut betrachtet
und Zinserlassen, welche auch zu unter-
ist der Bestand in den großen Städten
schiedlichen Verzinsungsregelungen ge-
noch immer am bedeutendsten, da diese
führt haben. Erst das WFNG NRW regelte
lange Zeit im Fokus der Förderung stan-
die Verzinsung für alle Darlehen abschlie-
den. Aber auch im Stadtumland und im
ßend – darunter auch die, die im 1. Förder-
ländlichen Raum spielen öffentlich geför-
weg auf Grundlage des II. WoBauG bis zum
derte Mietwohnungen eine wichtige Rolle,
Jahr 2002 bewilligt wurden. Diese rund
weil sie den Mietwohnungssektor dieser
30.000 Förderdarlehen bzw. Objekte ma-
ansonsten vom Eigenheim dominierten
chen 83 Prozent des heutigen Bestands öf-
Märkte stark prägen (Abb. 1.1).
fentlich geförderter Mietwohnungen aus.
Innerhalb des gesetzlichen Rahmens ent-
Preisgebundene Mieten
scheidet der Vorstand der NRW.BANK über
Die Mieten öffentlich geförderter Woh-
die Zinsanhebung.
nungen werden hier als preisgebundene
Mieten bezeichnet. Ihre Höhe ist – auf-
Anträge auf Zinssenkung bzw.
grund des Kostenmietenprinzips – in
Aussetzung der Verzinsung
erster Linie das Resultat der zur Bauzeit
Zum 1. Januar 2011 hat die NRW.BANK
gültigen Förderbestimmungen sowie der
erstmals die Zinssätze der genannten Dar-
Bau- und Finanzierungskosten. Ihre heu-
lehen auf max. 4 Prozent angehoben2. Die
tige Position auf dem Gesamtmarkt hängt
Zinsen durften auf die Kostenmiete (und
auch davon ab, wie sich die Mieten auf
damit auf die Mieter) umgelegt werden,
dem freien Markt in der Region seither
aber nur bis zu einer Mieterhöhung von
entwickelt haben.
maximal 5 Cent/m2 Wohnfläche.
Die NRW.BANK kennt die ursprüngliche Eine weitere Kappungsgrenze bilden die
Kostenmiete der geförderten Objekte aus Mietobergrenzen für öffentlich geförderte
der Bewilligung. Verändert sich die Kos- Wohnungen, die – abhängig von Kommune
tenmiete, weiß die NRW.BANK davon in und Baualter – mit Abschlägen von der ak-
der Regel nichts, weil Anpassungen der tuellen Neubau-Fördermiete abgeleitet und
Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht mel- im WFNG NRW festgelegt wurden (Tab.
depflichtig sind. Doch im Rahmen einer 1.1). Überschreitet die Miete vor oder nach
Zinsanhebung von Förderdarlehen hat die der Zinsanhebung diese Grenzen, können
NRW.BANK seit 2011 aktuelle Kostenmie- und sollen die Eigentümer beantragen, dass
ten erhoben. Diese Mietendaten für rund die NRW.BANK ganz oder teilweise auf die
45 Prozent des öffentlich geförderten Zinsanhebung verzichtet. Wer den Antrag
Wohnungsbestands bilden die Grundlage trotzdem nicht stellt, darf die Zinsen nicht
für die vorliegende Untersuchung. Sie auf die Miete aufschlagen. So wird sicher-
wird im Folgenden näher beschrieben.
1 2
Daneben gibt es in Nordrhein-Westfalen weitere geförder- Auch die Zinsen für den 2. Förderweg (Einkommensgrup-
te Segmente wie den 2. Förderweg (heute: Einkommens- pe B) wurden angehoben, allerdings erst nach Ablauf der
gruppe B), den Bergmannswohnungsbau und die soziale Sozialbindung. Diese Fälle sind also für diese Analyse der
Eigentumsförderung. öffentlich geförderten Mieten nicht relevant.
NRW.BANK 7Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
gestellt, dass die Mieter die Zinsanhebung Zinssenkung (für insgesamt 213.700 Woh-
nur bis zur festgesetzten Grenze bezahlen. nungen) ein. Lediglich 1.300 Anträge wur-
den ganz oder teilweise abgelehnt und
Tab. 1.1: Mietniveau Baujahr führten für 10.900 Wohnungen zu Miet-
Mietobergrenzen für der Gemeinde vor 1980 1990 anhebungen von 1 – 5 Cent/m².
öffentlich geförderte in der Förder- 1980 bis 1989 bis 2002 Im Folgejahr wurden die Zinsen für
Mietwohnungen systematik* 16.000 Förderobjekte angehoben; bei den
nach Baualter M1 3,20 € 3,55 € 4,05 € übrigen waren spätestens mit der Zinsan-
2
(in €/m ) M2 3,60 € 3,95 € 4,45 € hebung vom Vorjahr die Kappungsgren-
M3 4,00 € 4,35 € 4,85 € zen bereits erreicht. Aus dieser Aktion lie-
M4 4,25 € 4,60 € 5,10 €. gen weitere 2.700 Zinssenkungsanträge
* Karte der Mietniveau-Stufen s. Abb. 1.2 für rund 30.000 Wohnungen vor (darunter
2.300 neue Fälle mit 24.000 Wohnungen).
Nach der Zinsanhebung 2011 gingen bei Insgesamt sind das 68 Prozent des von
der NRW.BANK rund 14.000 Anträge auf der Verzinsung betroffenen Bestands.
Abb. 1.2:
Einstufung der
Gemeinden nach MI
Mietniveau in der ST
Gebietskulisse HF
der sozialen
Wohnraumförde- BOR BI
MS LIP
rung NRW GT
COE WAF
KLE RE HAM HX
WES PB
GE UN
OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS Mietniveau
M1 M3
M2 M4
Aktuelle Datengrundlage für Mieten Mieten-Daten für einen großen Teil (ins-
öffentlich geförderter Wohnungen gesamt ca. 48 %) des öffentlich geförderten
Für die Anträge mussten die Eigentümer Mietwohnungsbestands. Zuvor war die
die Mieten angeben, die sich aus der aktu- Wohnungsmarktbeobachtung darauf ange-
ellen Wirtschaftlichkeitsberechnung für die wiesen, ältere Mietendaten über eine Fort-
Objekte ergeben. schreibung hochzurechnen3.
Damit verfügt die Wohnungsmarktbeob-
achtung seit langem wieder über aktuelle 3 NRW.BANK (2009): Marktposition der Mieten von öffent-
lich geförderten Mietwohnungen im Preisgefüge der loka-
len Märkte. Download unter nrwbank.de
8 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Erläuterungen zur Kostenmietenstatistik der NRW.BANK
Allerdings sind bei der Interpretation der Zudem ist die gemeldete Kostenmiete nur
Ergebnisse einige Einschränkungen zu be- die rechtlich mögliche Höchstmiete: Dem
rücksichtigen. So bilden die Daten keine Eigentümer steht es frei, weniger Miete zu
repräsentative Auswahl aus dem Gesamtbe- verlangen, z.B. um die Wohnung besser
stand, denn folgende Objekte fehlen in der vermieten zu können. Man spricht dann von
Datengrundlage: Mietverzichten. So ist bekannt, dass man-
che Vermieter die Miete auf die Höchstmie-
ab 2003 geförderte Wohnungen,
ten für Hartz-IV-Haushalte absenken, wenn
günstige Objekte, deren Kostenmiete denen andernfalls ein Umzug droht.
auch nach der Zinsanhebung unter der Weiter ist zu beachten, dass es sich stets
Mietobergrenze (Tab. 1.1) liegt. Das um die Durchschnittsmiete des Objekts
sind etwa ein Fünftel der Bestände aus handelt: Die Miete einzelner Wohnungen
den 1970er- und 1980er-Jahren und die kann davon abweichen. Gemäß Woh-
Hälfte der Förderfälle der 1990er-Jahre nungsbindungsgesetz sollen sich solche
(Tab. 1.2). Preisunterschiede zwar am „Wohnwert“
der Wohnung (Größe, Lage im Gebäude,
Objekte, deren Eigentümer die Verzin-
Ausstattung) bemessen. Denkbar ist aber
sungssystematik nicht verstanden und
auch, dass Erhöhungen der Kostenmiete
deswegen keinen Senkungsantrag ge-
nicht immer auf alle Mieter umgelegt
stellt haben. Das ist gerade bei privaten
werden, sondern – wenn der Markt das
und kleingewerblichen Vermietern vor-
erlaubt – stärker auf neue Mieter wieder-
stellbar. Denkbar ist auch, dass einige
belegter Wohnungen. Ob und in welchem
Eigentümer, die die Wohnungen zur
Ausmaß die tatsächlich verlangten Mieten
Verlustabschreibung nutzen, die verzin-
von der durchschnittlichen Kostenmiete
sungsbedingte Kostensteigerung in
abweichen, ist allerdings nicht bekannt.
Kauf nehmen und nicht weitergeben.
Jahrgangs- öffentlich geförderter Mietwohnungsbestand 2011 Tab. 1.2:
gruppe Anteil der
Wohnun- darunter zur Verzinsung
Wohnungen mit
gen darunter mit Anteil an
Anzahl Mietendaten aus
gesamt Mietendaten allen
Zinssenkungs-
Anzahl Anteil
anträgen an allen
1950er 1.950 550 50 9% 3% öffentlich
1960er 12.530 620 400 65 % 3% geförderten Miet-
1970er 126.880 111.930 92.900 83 % 73 % wohnungen 2011
1980er 99.060 89.670 72.080 80 % 73 % nach Baualter
1990er 152.460 109.610 56.060 51 % 37 % (Quelle:
2000er 80.750 36.990 16.290 44 % 20 % NRW.BANK)
2010er 19.500 - - - -
gesamt 493.130 349.370 237.780 68 % 48 %
Regionale Aussagekraft der Daten mit Mietendaten an allen geförderten Miet-
Die genannten systematischen Verzerrun- wohnungen, zwischen 27 Prozent im Kreis
gen führen dazu, dass der Anteil der von Coesfeld und 62 Prozent im Kreis Minden-
Zinssenkungsanträgen erfassten Wohnun- Lübbecke (Abb. 1.3 und 1.4). Entsprechend
gen regional sehr verschieden ist. Dazu unterschiedlich ist auch die Aussagekraft
kommt der unterschiedlich hohe Anteil des der regionalen Daten. Dies ist bei der Inter-
1. Förderwegs (Einkommensgruppe A) am pretation zu berücksichtigen.
geförderten Mietwohnungsbestand. So
schwankt die regionale Marktabdeckung Ein Zusammenhang zwischen Datenlage
der Daten, d.h. der Anteil von Wohnungen und Wohnungsmarktlage lässt sich nicht
NRW.BANK 9Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
erkennen (Abb. 1.3). Viele Anträge wurden sind der Abstand und der Spielraum für
in demographisch schrumpfenden Städten Zinserhöhungen. Das heißt: Je älter der ge-
und Regionen, viele aber auch in wachsen- förderte Wohnungsbestand vor Ort, desto
den und teuren Großstädten gestellt. mehr Zinssenkungsanträge waren zu erwar-
ten. Hingegen wurde für viele Wohnungen
Naheliegend ist eher ein Zusammenhang der Baujahre seit 1990 gar kein Zinssen-
mit dem Alter der geförderten Bestände kungsantrag gestellt.
(Tab. 1.2): Je älter, desto näher liegt die Weitere baualtersbezogene Analysen finden
Miete am Markt. Je neuer, desto größer sich im nächsten Kapitel.
Abb. 1.3:
Anteil der
Wohnungen mit MI
Mietendaten aus
ST
Zinssenkungs-
HF
anträgen an allen
öffentlich geför-
BOR BI
derten Mietwoh- MS LIP
GT
nungen in den COE WAF
Regionen 2011
(Quelle:
KLE RE HAM HX
NRW.BANK) WES PB
GE UN
OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS bis 10 % (18) 51 bis 75 % (103)
11 bis 25 % (53) über 75 % (27)
26 bis 50 % (188) Quelle: NRW.BANK
10 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Erläuterungen zur Kostenmietenstatistik der NRW.BANK
Abb. 1.4 gibt auf Kreisebene einen zusam- Der blau-rote Balken zeigt die Gesamt-
menfassenden Überblick über die Bedeu- zahl der öffentlich geförderten Miet-
tung der öffentlich geförderten Wohnungs- wohnungen.
bestände und die lokale Aussagekraft der
ausgewerteten Daten.
Im Balken ist die Zahl der Wohnungen
in Rot markiert, für die Mietendaten
Die schwarze Linie zeigt den Anteil öf- vorlagen und ausgewertet wurden. Die
fentlich geförderter Mietwohnungen am rote Linie bezeichnet ihren Anteil an al-
gesamten Geschosswohnungsbestand len geförderten Mietwohnungen, d.h.
der Stadt bzw. des Kreises. die „Marktabdeckung“ der Datenbasis.
Wohnungen Anteil Abb. 1.4:
40.000 80% Überblick über
K: 40.100 Bestand öffentlich geförderte Mietwohnungen
davon mit Mietendaten/ ausgewertet
Wohnungsbestand
35.000 Anteil ausgewerter Mietwohnungen am geförderten Bestand 70% und Datenlage
Anteil öffentlich geförderte Mietwohnungen an allen Geschosswohnungen in den Kreisen
(nach Marktmie-
30.000 60%
tenniveau von
links nach rechts
25.000 50% sortiert)
(Quelle: IT.NRW,
20.000 40% NRW.BANK)
15.000 30%
10.000 20%
NRW.BANK 2013
5.000 10%
0 0%
D
LIP
NE
BM
ME
LEV
AC
BOT
VIE
KR
MH
KLE
GT
K
MS
SG
E
WES
MG
COE
HS
RS
BOR
OE
GM
HER
GL
SU
BI
ST
RE
WAF
HAM
HF
GE
SI
EU
MK
MI
BN
BO
HA
HSK
PB
W
DO
DU
EN
DN
OB
UN
SO
HX
Lesebeispiel: Im Jahr 2011 gab es in Duisburg (DU) ca. 23.000 öffentlich geförderte Miet-
wohnungen. Das waren rund 12 Prozent des gesamten Geschosswohnungsbestands in der
Stadt. Für knapp 10.000 dieser geförderten Mietwohnungen (ca. 43 %) liegen der
NRW.BANK aktuelle Kostenmieten vor.
NRW.BANK 11Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
2 Strukturvergleich von Kostenmieten
und Marktmieten
Die vorliegenden Daten ermöglichen erstmals eine umfassende
Betrachtung der Kostenmieten preisgebundener Wohnungen in
den einzelnen Kreisen, kreisfreien Städten und Baualtersgruppen.
Im ersten Schritt wird die Preisspanne untersucht und mit dem
aktuellen Marktmietenniveau verglichen.
2.1 Mittelwerte und Preisspannen
Angebotsmieten aus der Empirica- Die Ergebnisse der Gegenüberstellung sind
Preisdatenbank auf Ebene der Kreise und kreisfreien Städte
Für eine erste Einordnung wird die Vertei- dargestellt (Abb. 3.1 und 3.2). Die Kreise
lung der preisgebundenen Mieten unter- sind nach dem Niveau der Angebotsmiete
sucht und der Preisstruktur des frei finan- von links (Köln) nach rechts (Kreis Höxter)
zierten Angebots gegenübergestellt. Als In- sortiert.
dikator für aktuelle Marktmieten dienen
Mietangaben aus Wohnungsanzeigen im In- Mittelwertvergleich von Angebotsmie-
ternet, die mit einer speziellen Such- ten und preisgebundenen Mieten
maschine ausgelesen werden. Die Netto- Der Mittelwert (Median)5 der Kostenmieten
kaltmieten sind in der Preisdatenbank der (Abb. 3.1, orange Linie) wird mit der mittle-
Empirica GmbH aufbereitet.4 Im Jahr 2011 ren Angebotsmiete verglichen (dunkelgraue
wurden – nach Entfernung doppelter Inse- Linie). Letztere schwankt in Nordrhein-
rate – rund 325.000 Mietangebote erfasst. Westfalen deutlich zwischen 4,20 €/m2 im
Kreis Höxter und 8,50 €/m2 in Köln. Bei der
Seit 2005 sind die meisten Angebotsdaten Kostenmiete sind die regionalen Unter-
flächendeckend verfügbar, allerdings mit schiede viel geringer: Sie liegt zwischen
regional unterschiedlicher Marktabde- 4,10 €/m2 im Kreis Höxter und 5,30 €/m2 in
ckung. Trotz gewisser Einschränkungen Düsseldorf.
ist die Datenbank die bisher beste Quelle
für Struktur und Preise des aktuellen Daraus ergibt sich auch eine zentrale Er-
Mietangebots. Zu beachten ist allerdings, kenntnis dieser Untersuchung: Je höher das
dass Angebotsmieten nicht die mietrecht- Mietenniveau einer Region, desto größer ist
lich regulierte Preisentwicklung in beste- die Preisdifferenz der öffentlich geförderten
henden Mietverhältnissen, sondern aus- Wohnungen zum Marktmittel. Spitzenreiter
schließlich die aktuellen Preistrends bei sind Köln, Münster, Bonn und Düsseldorf;
Neuvermietungen abbilden. Zwar werden dort betrug im Jahr 2011 der Abstand 2,90
sich diese Trends über Mieterhöhungen bis 3,30 €/m2. Je günstiger die Region, des-
allmählich auch auf bestehende Mietver- to kleiner wird die Differenz. In Gelsenkir-
hältnisse auswirken. Brauchbare Daten- chen, Hagen, im Kreis Höxter und im Hoch-
grundlagen gibt es dazu aber nicht.
5
Der Median ist ein statistischer Mittelwert, der die Grenze
zwischen der oberen und der unteren Hälfte der Vertei-
lung markiert. Im Gegensatz zum arithmetischen Mittel –
dem klassischen „Durchschnitt“ – wird der Median von
4 statistischen Ausreißern (extrem abweichenden Werten)
Die Datenbasis kam bis 2011 von der Firma IDN ImmoDa- kaum beeinflusst. Aus Lesbarkeitsgründen wird der Medi-
ten GmbH. an im Folgenden als Mittelwert bezeichnet.
12 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Strukturvergleich von Kostenmieten und Marktmieten
sauerlandkreis gibt es im Mittel so gut wie Region zu Region zwischen 1,00 €/m2 und
keinen Preisunterschied mehr. 1,60 €/m2. Am größten ist sie in einigen
Großstädten und Umlandkreisen, die kern-
Bandbreite der preisgebundenen Mieten stadtnahe und -ferne Kommunen mit unter-
und der Angebotsmieten schiedlichem Mietniveau umfassen. Die
Die Preisspanne der Kostenmieten (Abb. Mieten streuen dabei in einem schmalen
2.1, hellroter Bereich) – hier begrenzt vom Preiskorridor von etwa 0,50 bis 1,00 €/m2
10er- und 90er-Perzentil6 – schwankt von um den Median (dunkelrote Linie).
10,00 €
Abb. 2.1:
teure Marktmiete
(90er-Perzentil) Kostenmieten
9,00 € öffentlich geför-
derter Wohnungen
im Vergleich zur
8,00 € Marktmiete
in den Kreisen
in €/m2
7,00 €
mittlere Marktmiete
(Quelle:
(Median-Angebotsmiete)
NRW.BANK,
6,00 € teure preisgebundene Miete
(90er-Perzentil d. Kostenmieten)
Empirica-Preis-
datenbank)
5,00 €
NRW.BANK 2013
4,00 €
günstige preisgebundene Miete mittlere preisgebundene günstige Marktmiete
(10er-Perzentil der Kostenmieten) Miete (Median-Kostenmiete) (10er-Perzentil)
3,00 € (M di K i )
K
WAF
HF
MK
HSK
DO
GM
HAM
D
BM
MH
BO
LEV
PB
OB
LIP
SO
AC
BOR
HER
SG
KR
SI
OE
ST
RE
MI
MS
NE
ME
SU
BOT
VIE
BI
E
WES
KLE
MG
EU
GT
COE
HS
RS
DU
BN
EN
DN
UN
HA
GE
HX
GL
W
Lesebeispiel: In der kreisfreien Stadt Leverkusen (LEV) liegen die Angebotsmieten auf
dem Gesamtmarkt im Mittel bei rund 6,50 €/m2 netto kalt. Günstige Wohnungen werden für
5,20 €/m2, teure für bis zu 8,20 €/m2 angeboten. Die Kostenmieten im preisgebundenen
Wohnungsbestand liegen zwischen 4,30 und 5,70 €/m2 (im Mittel bei 4,80 €/m2) und damit
deutlich niedriger als der Durchschnitt der am Markt angebotenen Wohnungen.
Die Spanne der Angebotsmieten ist natur- Markts (schwarze Linie) liegt. In den aller-
gemäß viel breiter als die der Kostenmieten meisten Regionen liegt sogar noch das
(Abb. 2.1, Bereich zwischen den grauen 90er-Perzentil der Kostenmieten darunter.
Linien). In den teuersten Städten liegen
zwischen 10er- und 90er-Perzentil6 mehr Vergleicht man die unteren Ränder der
als 5,00 €/m2, in den günstigen Regionen Preisspannen, liegen die günstigsten Kos-
sind es noch um die 2,00 €/m2. tenmieten (untere Grenze des hellroten
Bereichs) meist deutlich unterhalb des
Deutlich zeigt sich, dass ein Großteil der 10er-Perzentils der Angebotsmieten (untere
öffentlich geförderten Mietwohnungen graue Linie). Lediglich im Sauerland, im
unter der mittleren Angebotsmiete des Kreis Höxter sowie in Gelsenkirchen und
Hagen sind die günstigsten preisgebunde-
6
Perzentile (lateinisch Hundertstelwerte), teilen die Werte-
nen Wohnungen teurer als das günstigste
verteilung in Segmente auf. So ist das 10er-Perzentil der Zehntel des Gesamtangebots.
Schwellenwert, unter dem 10 Prozent aller Fälle der Vertei-
lung liegen. Der Median entspricht dem 50er-Perzentil.
Das 10er- und das 90er-Perzentil grenzen das teuerste und
das günstigste Zehntel und damit auch Ausreißer aus.
NRW.BANK 13Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Hier zeigt sich also erneut der Zusammen- gen. Da beim Wohngeldantrag allerdings
hang mit dem regionalen Mietenniveau: nur die Bruttokaltmieten erfasst werden,
wurde für den folgenden Vergleich der
In der Rheinschiene und in Münster
Betrag abgezogen, der im Betriebskosten-
sind fast alle geförderten Wohnungen
spiegel des Mieterbunds NRW 2011 für
günstiger als das Marktmittel; ein Groß-
kalte Nebenkosten veranschlagt wird
teil liegt sogar im untersten Preis-
(1,53 €/m2). Der Vergleich bestätigt den
segment.
obigen Befund auch für Mieten in beste-
In den günstigen Regionen sind deut- henden Mietverhältnissen: Die frei finan-
lich mehr geförderte Wohnungen teurer zierten Mieten sind in Hochpreisregionen
als die mittlere Marktmiete; einige lie- viel teurer, in günstigeren Regionen etwas
gen sogar im oberen Preissegment. günstiger als die Mieten öffentlich geför-
Besonders auffällig sind die Städte derter Wohnungen (Abb. 2.2).
Wuppertal, Gelsenkirchen, Hagen sowie
die Kreise Höxter, Minden-Lübbecke Auffällig ist in den günstigen Regionen der
und Lippe, der Hochsauerland- und der Abstand zwischen den rechnerischen Kos-
Märkische Kreis. tenmieten und den (tatsächlich vereinbar-
ten) Wohngeldmieten öffentlich geförder-
Dieses Muster bestätigt auch die Wohn- ter Wohnungen. Ob das ein Hinweis auf
geldstatistik: Sie erfasst die tatsächlichen Mietverzichte ist oder die Wohngeldmieter
Mieten der Wohngeldempfänger und un- tatsächlich in besonders günstigen Woh-
terscheidet dabei zwischen öffentlich ge- nungen wohnen, lässt sich im Rahmen der
förderten und frei finanzierten Wohnun- Untersuchung aber nicht klären.
Abb. 2.2: 7,00 €
Mittlere
Kostenmieten 6,50 €
(NRW.BANK) mittlere Miete der Wohngeldbezieher
in frei finanzierten Mietwohnungen
im Vergleich mit 6,00 €
der Durchschnitts-
miete der Wohn- 5,50 €
geldempfänger
in frei finanzierten 5,00 €
mittlere Kostenmiete
und öffentlich in öffentl. geförderten Mietwohnungen
geförderten Miet-
4,50 €
wohnungen mittlere Miete der Wohngeldbezieher
im Jahr 2011 in öffentl. geförderten Mietwohnungen
4,00 €
NRW.BANK 2013
(Quelle: Wohn-
geldstatistik 3,50 €
des IT.NRW, Mie-
terbund NRW, 3,00 €
HSK
K
MK
DN
LIP
D
BN
BO
DO
KLE
COE
LEV
KR
MH
SR
HS
GT
HER
GE
WAF
HF
BOR
SO
MS
NE
ME
BM
E
MG
VIE
SG
BI
RS
WES
BOT
RE
GM
SI
OE
ST
MI
HA
EU
HA
HX
GL
SU
DU
W
EN
UN
OB
PB
NRW.BANK)
Lesebeispiel: Im Kreis Mettmann (ME, 6.v.l.) liegen die Kostenmieten für geförderte Woh-
nungen im Mittel bei rund 4,80 €/m2 (rote Linie). Die mittlere Miete der Wohngeldempfän-
ger in geförderten Wohnungen ist mit etwa 5,20 €/m2 etwas teurer (blaue Linie). Das ist aber
immer noch weniger, als Wohngeldempfänger in frei finanzierten Mietwohnungen bezahlen
(5,50 €/m2, schwarze Linie). Im Kreis Borken (BOR, 9. v.r.) bezahlen Wohngeldempfänger
rund 4,00 €/m2 netto kalt, egal ob sie in frei finanzierten oder geförderten Mietwohnungen
wohnen. Die Kostenmieten aller öffentlich geförderten Wohnungen liegen im Mittel
50 Cent/m2 höher.
14 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Strukturvergleich von Kostenmieten und Marktmieten
2.2 Vergleich nach Baualter
Baualter beeinflusst Abstand zwischen Schnitt 1,50 € relativ eng ist (Abb. 2.6),
Markt- und Kostenmiete zumindest im Vergleich zu den 1970er-
Im nächsten Schritt wird untersucht, in Jahrgängen (2,00 €). Insgesamt liegen die
welchen Baualtersgruppen die Miet- Kostenmieten der 1980er-Jahre deutlicher
abstände geringer bzw. größer sind. Wie unter Marktniveau; auch die teureren
beschrieben ist es kein Zufall, dass sich die Objekte liegen selten über dem Angebots-
Wohnungen, für die ein Antrag auf Ermäßi- mittel. In den günstigen Regionen ist aber
gung oder Aussetzung der Verzinsung ge- auch in dieser Baualtersklasse der Preis-
stellt wurde, von den übrigen in der Baual- abstand gering.
tersstruktur unterscheiden (Tab. 1.2). Dass
Sehr ähnlich ist das Muster bei Wohnun-
für Wohnungen der Baujahre seit 1990 be-
gen aus den 1990er-Jahren (Abb. 2.8). Die
sonders wenige Anträge gestellt wurden,
Kostenmiete ist im Mittel fast dieselbe wie
weist darauf hin, dass preisgebundene und
bei Wohnungen der 1980er-Jahre, doch ist
Marktmieten vor allem in Beständen aus
der Preisabstand zum Markt größer, weil
den 1970er und 1980er-Jahren eng beiein-
die Angebotsmieten höher liegen. Auch
ander liegen. Noch größer war vermutlich
die Preisspanne der Kostenmieten ist mit
die Nähe bei den Beständen der 1950er-
1,80 € deutlich weiter.
und 1960er-Jahre, wo die Marktmieten be-
kanntlich am günstigsten sind. Diese Woh- Für Wohnungen aus den 2000er-Jahren
nungen spielen in der Untersuchung aller- liegen nur wenige Daten vor. Hier ist der
dings keine Rolle, weil ihre Sozialbindun- Abstand zwischen Sozial- und Marktmie-
gen größtenteils schon ausgelaufen sind. ten am größten und beträgt selbst in den
Für die Untersuchung der Baualtersklassen niedrigpreisigen Regionen nicht weniger
der 1970er-, 1980er- und 1990er-Jahre wird als 1 €/m2.
zunächst die mittlere Kostenmiete öffentlich
geförderter Wohnungen auf Gemeindeebe- Fazit
Im Ergebnis bestätigt sich die Erkenntnis
ne dargestellt (Abb. 2.3, Abb. 2.5 und Abb.
aus der letzten Untersuchung im Jahr
2.7 auf den folgenden Seiten).
2008: Je jünger das Baujahr bzw. die För-
Als Ergänzung vergleichen Diagramme auf derung, desto größer ist der Abstand zwi-
Ebene der Kreise und kreisfreien Städte die schen Angebots- und preisgebundenen
Kostenmieten mit den mittleren Angebots- Mieten. Mit zunehmendem Alter verlieren
mieten derselben Baualtersklasse (Abb. 2.4, öffentlich geförderte Wohnungen also ei-
Abb. 2.6 und Abb. 2.8). nen Teil ihrer sozialen Funktion. Das gilt
zumindest im Verhältnis zu frei finanzier-
1970er-Jahre-Objekte liegen näher am ten Wohnungen desselben Baualters, die
Markt als Objekte der 1980er-Jahre im Lauf der Zeit auf ihr Preisniveau herab-
Für die Baualtersgruppe der 1970er-Jahre sickern. Im Vergleich zum allgemeinen
zeigt sich, dass die preisgebundene Miete Mietniveau können sie aber – genauso wie
im Mittel zwar noch unterhalb der mittleren ihre frei finanzierten „Altersgenossen“ –
Angebotsmiete des Gesamtmarkts liegt. Al- immer noch günstig sein. Ihre Position auf
lerdings ist der Anteil geförderter Wohnun- dem Markt und ihre soziale Funktion hän-
gen oberhalb des Marktmittels beachtlich. gen damit von der Gesamtnachfrage und
Besonders in den niedrigpreisigen Regio- der frei finanzierten Konkurrenz ab.
nen liegen die Mittelwerte sehr dicht bei-
einander (Abb. 2.4). In den meisten Regionen liegen die geför-
derten Bestände aber nach wie vor noch
Bei Wohnungen aus den 1980er-Jahren im unteren Preissegment und erfüllen ei-
fällt auf, dass die Preisspanne mit im ne wichtige sozialpolitische Aufgabe.
NRW.BANK 15Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Abb. 2.3:
Mittlere Kostenmiete MI
für öffentlich geför-
ST
derte Wohnungen
HF
der 1970er-Jahre
in €/m² BOR BI
(Quelle: NRW.BANK) MS LIP
GT
COE WAF
KLE RE HAM HX
WES PB
GE UN
OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS bis 4,00 €/ m² 5,01 €/ m² bis 5,50 €/ m²
4,01 €/ m² bis 4,50 €/ m² 5,51 €/ m² und mehr
4,51 €/ m² bis 5,00 €/ m² keine Daten vorhanden
9,00 €
Abb. 2.4:
mittlere Angebotsmiete für Wohnungen
Angebotsmiete der 1970er-Jahre (Empirica-Preisdatenbank)
mittlere Kostenmiete öffentlich geförderter Wohnungen
am Gesamtmarkt 8,00 €
der 1970er Jahre (NRW.BANK)
und Kostenmieten Preisspanne der Kostenmieten (NRW.BANK)
für preisgebundene
7,00 €
Wohnungen
der 1970er-Jahre
(3.670 geförderte 6,00 €
Objekte mit 92.920
Wohnungen) 5,00 €
4,00 €
NRW.BANK 2013
3,00 €
2,00 €
HSK
GM
HAM
BM
D
MS
HS
RS
BOR
EN
DN
RE
WAF
UN
HER
HF
BN
AC
KR
LEV
MH
WES
SG
MG
K
GL
SI
EU
W
LIP
MK
DU
MI
HA
HX
SU
BI
OE
OB
NE
ME
BOT
VIE
E
KLE
BO
PB
GT
COE
DO
ST
SO
GE
Lesebeispiel: Im Hochsauerlandkreis (HSK, 2. v.r.): liegen die Kostenmieten für Wohnun-
gen, die in den 1970er Jahren mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, heute etwa zwischen
3,60 und 5,10 €/m2 (hellroter Bereich). Der Mittelwert (rote Linie) liegt mit 4,20 €/m2 nur
rund 20 Cent unter der mittleren Miete der im Internet angebotenen Wohnungen derselben
Jahrgänge (4,40 €/m2, graue Linie). Knapp die Hälfte der geförderten Mietwohnungen ist
damit teurer als das Marktniveau.
16 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Strukturvergleich von Kostenmieten und Marktmieten
Abb. 2.5:
Mittlere Kostenmiete
MI
für öffentlich geför-
ST
derte Wohnungen
HF der 1980er-Jahre
in €/m²
BOR BI
MS LIP (Quelle: NRW.BANK)
GT
COE WAF
KLE RE HAM HX
WES PB
GE UN
OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS bis 4,00 €/m² 5,01 bis 5,50 €/m²
4,01 bis 4,50 €/m² 5,51 €/m² und mehr
4,51 bis 5,00 €/m² keine Daten
9,00 €
mittlere Angebotsmiete für Wohnungen
Abb. 2.6:
der 1980er-Jahre (Empirica-Preisdatenbank) Angebotsmiete
mittlere Kostenmiete öffentlich geförderter Wohnungen
8,00 € am Gesamtmarkt
der 1980er Jahre (NRW.BANK)
Preisspanne der Kostenmieten (NRW.BANK)
und Kostenmieten
7,00 €
für preisgebundene
Wohnungen
der 1980er-Jahre
6,00 € (4.450 geförderte
Objekte mit 72.080
5,00 € Wohnungen)
4,00 €
NRW.BANK 2013
3,00 €
2,00 €
K
MK
HSK
BM
BO
GM
LIP
HAM
D
E
KLE
COE
DO
MS
BN
NE
ME
LEV
AC
BOT
VIE
KR
MH
WES
GT
HS
RS
BOR
EN
DN
OE
ST
RE
WAF
UN
SO
HER
HF
GE
SG
MG
GL
EU
HA
SU
DU
BI
SI
PB
MI
HX
OB
W
Lesebeispiel: In der Stadt Bonn (BN, 4. v.l.) liegen die Kostenmieten für Wohnungen, die in
den 1980er Jahren mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, heute etwa zwischen 4,20 und
6,50 €/m2 (hellroter Bereich). Der Mittelwert (Median, rote Linie) liegt bei rund 5,10 €/m2.
Damit sind alle öffentlich geförderten Wohnungen aus dieser Zeit günstiger als die mittlere
Miete der im Internet angebotenen Wohnungen gleichen Baualters (7,90 €/m2; graue Linie).
Im Durchschnitt beträgt der Preisunterschied also 2,80 €.
NRW.BANK 17Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Abb. 2.7:
Mittlere Kostenmiete MI
für öffentlich geför-
ST
derte Wohnungen
HF
der 1990er-Jahre
im Jahr 2011
BOR BI
in €/m
2
MS LIP
(Quelle: NRW.BANK) GT
COE WAF
KLE RE HAM HX
WES PB
GE UN
OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
VIE HSK
D ME W MK
MG NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS
bis 4,00 €/m² 5,01 bis 5,50 €/m²
4,01 bis 4,50 €/m² 5,51€/ m² und mehr
4,51 bis 5,00 €/m² keine Daten
9,00 €
Abb. 2.8: mittlere Angebotsmiete für Wohnungen
Angebotsmiete der 1990er-Jahre (Empirica-Preisdatenbank)
mittlere Kostenmiete öffentlich geförderter Wohnungen
am Gesamtmarkt 8,00 € der 1990er Jahre (NRW.BANK)
und Kostenmieten Preisspanne der Kostenmieten (NRW.BANK)
für preisgebundene
7,00 €
Wohnungen
der 1990er-Jahre
(6.620 geförderte 6,00 €
Objekte mit 56.060
Wohnungen)
5,00 €
im Jahr 2011
4,00 €
NRW.BANK 2013
3,00 €
2,00 €
WAF
HAM
HF
BM
GM
MK
HSK
K
UN
LIP
SO
BN
D
BO
PB
DO
EN
DN
OB
HER
GE
MS
NE
ME
LEV
AC
BOT
VIE
KR
MH
SG
E
GT
COE
BOR
WES
KLE
MG
HS
RS
OE
ST
RE
DU
MI
HA
HX
GL
SU
BI
SI
EU
W
Lesebeispiel: Im Kreis Steinfurt (ST) liegen die Kostenmieten für Wohnungen, die in den
1990er Jahren mit öffentlichen Mitteln gebaut wurden, heute etwa zwischen 3,70 und
6,20 €/m2 (hellroter Bereich). Der Mittelwert (Median, rote Linie) liegt bei rund 4,60 €/m2.
Damit sind die meisten öffentlich geförderten Wohnungen aus dieser Zeit günstiger als die
mittlere Miete aller im Internet angebotenen Wohnungen (5,30 €/m2; graue Linie). Im
Durchschnitt beträgt der Mietunterschied rund 70 Cent.
18 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Einordnung in die Preissegmente
3 Einordnung der preisgebundenen
Wohnungen in die Preissegmente
Nach der Analyse der Preisstrukturen wird nun untersucht,
welcher Anteil der öffentlich geförderten Wohnungen in welchem
Preissegment des Gesamtmarkts liegt.
Im bisherigen Teil der Untersuchung wur- Um aber Unterschiede innerhalb der Kreise
den Strukturen der Kostenmieten und ihre deutlich zu machen, wird zusätzlich eine
ungefähre Verteilung in der Preisspanne gemeindescharfe Einstufung vorgenom-
der aktuellen Marktmieten (Angebotsmie- men. Als Schwellenwert dient hier der
ten) dargestellt. Im Anschluss soll geklärt Mittelwert (Median) der Angebotsmieten
werden, wie viele der öffentlich geförderten der Jahre 2009-2011.
Mietwohnungen nun insgesamt noch im In allen Berechnungen werden Kostenmie-
preisgünstigen Segment des Gesamtmark- ten in einem Toleranzbereich von 25 Ct./m2
tes liegen und damit das wichtigste Förder- um den Median als „auf dem Mittelwert
ziel – preisgünstigen Wohnraum anzubieten liegend“ eingestuft.
– heute noch am besten erfüllen.
Anteil der öffentlich geförderten Miet-
Einstufung der geförderten Objekte in wohnungen im preisgünstigen Segment
das Spektrum der Angebotsmieten Abb. 3.1 zeigt auf Kreisebene die Anteile
Zur Definition des preisgünstigen Markt- des öffentlich geförderten Wohnungsbe-
segments nimmt die Untersuchung die Per- stands, dessen Mieten im unteren Viertel
spektive eines Haushalts ein, der eine neue der Angebotsmieten liegen (25er-Perzentil),
Wohnung sucht, und vergleicht die Kosten- Abb. 3.2 den Anteil unterhalb des Medians
mieten öffentlich geförderter Wohnungen auf Gemeindeebene.
mit den Mieten des aktuellen Wohnungsan-
gebots aus dem Internet. Die Referenzwerte In beiden Karten wird deutlich: In der
liefert erneut die Empirica-Preisdatenbank. Rheinschiene und in Münster liegen fast
alle geförderten Wohnungen im preisgüns-
Eine allgemein anerkannte preisliche Ab- tigen Marktsegment. In den Regionen mit
grenzung des günstigen Marktsegments rückläufiger Nachfrage (Teile des Ruhrge-
gibt es nicht. Hier wird als Obergrenze das biets, das altindustrielle Südwestfalen und
25er-Perzentil verwendet, also der Miet- die peripheren Kreise Ostwestfalens) liegen
wert, unterhalb dessen das günstigste Vier- die meisten Kostenmieten nicht (mehr) im
tel des inserierten Wohnungsangebots liegt. preisgünstigen Viertel des Angebots. Hier
Weitere Referenzwerte der Einstufung bil- dürften einige Eigentümer daher Miet-
den der Mittelwert der Angebotsmieten, das verzichte leisten.
75er-Perzentil sowie an den äußeren Rän-
dern der Verteilung das 10er- und das 90er- Allerdings gibt es, wie die gemeindeschar-
Preisperzentil. Alle öffentlich geförderten fen Berechnungen (Abb. 3.2) zeigen, inner-
Wohnungen mit Mietenangaben werden halb der Regionen und Kreise deutliche Un-
anhand dieser Referenzwerte eingeordnet. terschiede: Im Münsterland, Süd- und Ost-
Die Perzentilwerte liegen flächendeckend westfalen kann sich die Situation von Ge-
aber nur auf Ebene der Kreise und kreis- meinde zu Gemeinde anders darstellen. Im
freien Städte vor, so dass die Einstufung Ruhrgebiet zeigt sich die bekannte Dispari-
zunächst auf dieser Ebene erfolgt. tät zwischen Hellwegachse im Süden und
der Emscherzone im Norden.
NRW.BANK 19Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Abb. 3.1:
Anteil der öffent- MI
lich geförderten ST
Mietwohnungen HF
im preisgünstigen
Segment des BOR BI
MS LIP
Gesamtmarkts COE WAF GT
(Kostenmieten im
RE
günstigsten KLE
PB
HAM HX
Viertel aller WES BOT
GE UN
Angebotsmieten) OB HER DO
SO
DU E BO
MH
(Quelle: Empirica- KR EN
VIE ME HA
HSK
Preisdatenbank, D W MK
MG RS
NRW.BANK) SG
NE
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
AC SU
BN
EUS
bis 25 % 76 bis 95 %
26 bis 50 % über 95 %
51 bis 75 %
Abb. 3.2:
Anteil der öffent- MI
lich geförderten ST
Mietwohnungen HF
mit unterdurch-
BOR BI
schnittlichen Mie- MS LIP
ten (Kostenmieten GT
COE WAF
günstiger als der
Mittelwert aller KLE RE HAM PB HX
Angebotsmieten WES
GE UN
2009-2011) OB SO
DO
DU BO
MH E
KR EN HA
(Quelle: Empirica- VIE HSK
Preisdatenbank, D ME W MK
MG NE
NRW.BANK)
HS LEV OE
GL GM
K
BM SI
DN
SU
AC
BN
EUS keine Daten 51 bis 75 %
bis zu 25 % 75 bis 95 %
26 bis 50 % über 95 %
Lesebeispiel: Im Kreis Warendorf (WAF) liegt die Hälfte bis drei Viertel der öffentlich geför-
derten Wohnungen mit ihren Kostenmieten im preisgünstigen Angebotsviertel. Die Gemein-
dekarte (unten) zeigt aber deutliche Unterschiede zwischen den ländlicheren Kommunen im
Südosten (orange/rot) und dem Münsteraner Umland (hell-/gelb), wo fast alle Kostenmieten
zumindest günstiger sind als das Marktmittel der Gemeinde.
20 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Einordnung in die Preissegmente
Das Säulendiagramm (Abb. 3.3) zeigt dar- Zehntel des Angebots. Die Schutzfunktion
über hinaus, in welchen Preissegmenten für Bezieher geringer Einkommen ist hier
die öffentlich geförderten Mietwohnungen augenfällig. Je niedriger das Preisniveau,
liegen, die nicht mehr preisgünstig sind. desto mehr preisgebundene Wohnungen
sind nicht mehr preisgünstig. In den nied-
Hier verdeutlicht sich erneut der Zusam- rigpreisigen Regionen ist gerade einmal die
menhang zwischen Preisniveau des Ge- Hälfte noch günstiger als die Marktmiete.
samtmarkts und Marktposition der öffent- Allerdings liegen die meisten dieser Woh-
lich geförderten Mietwohnungen: In den nungen immerhin noch im Bereich des
Hochpreisregionen liegt ein Großteil der Marktmittels (Median +/- 25 Cent/m2,
Kostenmieten nicht nur im preisgünstigen gelber Bereich).
Segment, sondern sogar im günstigsten
100%
Abb. 3.3
90% Position
der öffentlich
80% geförderten Miet-
wohnungen
70%
innerhalb des
Spektrums
60%
der aktuellen
50% Angebotsmieten
(Anteile in %)
40%
(Quelle: Empirica-
30%
oberstes Zehntel Preisdatenbank,
oberes Viertel NRW.BANK)
20%
Mittlere 50 %
10% günstigstes Viertel
günstigstes Zehntel
0%
SR AC
KR
MH
WAF
HER
HF
MS
WES
HS
RS
BOR
GM
HAM
MK
K
BM
HA
HSK
GL
SU
EU
DU
LIP
D
BN
BOT
VIE
BO
PB
DO
EN
DN
OB
UN
SO
NE
ME
LEV
BI
SG
SI
E
KLE
GT
COE
W
OE
ST
RE
MI
GE
MG
HX
Lesebeispiel: Im Rheinisch-Bergischen Kreis (GL, 5.v.l.) liegen rund 85 Prozent der Kosten-
mieten öffentlich geförderter Wohnungen im preisgünstigsten Viertel des Gesamtangebots
im Kreis; knapp 70 Prozent sogar im günstigsten Zehntel. Knapp 10 Prozent liegen in etwa
auf dem mittleren Marktniveau (gelb), weniger als 5 Prozent der Wohnungen liegen mehr
als 25 Cent/m2 darüber (orange).
Abschätzung des Leerstandsrisikos nungsnachfrage insgesamt kleiner ist als
Je teurer die geförderten Mietwohnungen das Angebot. Und auch dort droht konkre-
im Vergleich zum Marktniveau sind, desto ter Leerstand nur dann, wenn die geförder-
größer wird das Leerstandsrisiko. Um ab- te Wohnung unattraktiver ist als die frei
schätzen zu können, wie sich das Leer- finanzierte Konkurrenz. Insofern ist das hier
standsrisiko bzw. das Gesamtengagement dargestellte „Risiko“ zunächst einmal eine
der Wohnraumförderung regional verteilen, sehr abstrakte Einschätzung.
sind im nächsten Diagramm die absoluten
Zahlen dargestellt. Dabei wird unterstellt, Das Leerstandsrisiko konzentriert sich rein
dass die Wohnungen ab einer Kostenmiete mengenmäßig auf die Stadt Wuppertal, das
in Höhe der mittleren Angebotsmiete po- Ruhrgebiet (Essen, Gelsenkirchen, Bochum,
tenziell leerstandgefährdet sind. Das gilt na- Dortmund, Duisburg, die Kreise Reckling-
türlich nur für Märkte, auf denen die Woh- hausen und Unna), gefolgt von der Region
NRW.BANK 21Wohnungsmarktbeobachtung NRW • Analysen
Hagen/ Märkischer Kreis. Die niedrigpreisi- den-Lübbecke, Herford) haben zwar gerin-
gen Kreise Westfalens (z.B. Steinfurt, Wa- gere Bestände, fallen in ihrer Gesamtheit
rendorf, Lippe, Hochsauerlandkreis Min- jedoch durchaus ins Gewicht.
Abb. 3.4: 15.000
Anzahl der 14.000 teuerstes Zehntel
öffentlich geförder- teures Viertel
13.000
mittlere 50 %
ten Mietwohnungen 12.000
günstigstes Viertel
nach ihrem Verhält-
11.000
günstigstes Zehntel
nis zur aktuellen
10.000
Angebotsmiete
9.000
8.000
(Quelle: Empirica-
Preisdatenbank; 7.000
NRW.BANK) 6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
HSK
WAF
MK
K
HF
MS
SR AC
HS
HER
KR
BOR
UN
D
BN
BM
LEV
EN
DN
GM
LIP
HAM
SG
MH
MG
HA
EU
ST
NE
ME
SU
BOT
VIE
BI
RE
DU
GE
HX
SI
E
SO
MI
WES
KLE
BO
PB
GT
COE
OE
OB
W
RS
DO
GL
Lesebeispiel: Aus dem Kreis Recklinghausen (RE, 15. v.r.) liegen in der NRW.BANK-Statistik
Kostenmieten für gut 13.000 öffentlich geförderte Mietwohnungen vor. Sie machen einen
großen Anteil der Statistik (und auch des Gesamtbestands preisgebundener Wohnungen in
Nordrhein-Westfalen) aus. Gut 9.000 dieser Wohnungen liegen mit ihren Kostenmieten noch
im untersten oder unteren Preissegment des aktuell inserierten Angebots (hell-/blauer Teil
der Säule). Bei etwa 4.000 Wohnungen liegen die Kostenmieten jedoch nahe am Marktmittel
(gelber Säulenteil).
22 NRW.BANKMieten im geförderten Wohnungsbestand • Mieterhöhung nach Bindungsende?
4 Mieterhöhung nach Bindungsende?
Im abschließenden Teil der Untersuchung werden die Kostenmie-
ten mit den Werten kommunaler Mietspiegel verglichen. Daraus
lässt sich abschätzen, inwiefern mit Mieterhöhungen zu rechnen
ist, wenn die Preisbindung der geförderten Wohnungen ausläuft.
Perspektive des Mieters mit bestehen- gieren sie allerdings deutlich träger auf
dem Mietvertrag Marktentwicklungen. Die Wohnungs-
Bisher wurden die Kostenmieten mit den marktbeobachtung sammelt Mietspiegel
aktuellen Angebotsmieten verglichen und aus Nordrhein-Westfalen und erfasst aus-
damit aus der Perspektive eines wohnungs- gewählte Werte in einer Datenbank
suchenden Haushalts betrachtet. In diesem (Wohnung mittlerer Lage und Ausstat-
Abschnitt geht es nun um die Situation von tung, ca. 70 m², Werte für verschiedene
Mietern öffentlich geförderter Wohnungen, Baualter). Für diese Auswertung wird je-
deren Preisbindung – nach planmäßiger weils der aktuellste Mietspiegel verwendet
oder vorgezogener Tilgung des Förderdar- (Tab. 4.1). Ein gutes Viertel davon ist zwar
lehens – ausläuft. Da die Wohnung dann als schon recht alt, aber noch in Verwendung.
frei finanziert gilt, entfällt das Kostenmie-
tenprinzip und der Vermieter kann die Tab. 4.1:
Jahr Gemeinden
Miete im Rahmen des Mietrechts erhöhen. Aktualität der ver-
Anzahl Anteil
Grundlage für eine solche Mieterhöhung wendeten kommu-
2012 47 12 % nalen Mietspiegel
ist in den meisten Gemeinden Nordrhein-
Westfalens der Mietspiegel 2011 118 30 % aus NRW
2010 48 12 %
Kommunale Mietspiegel 2009 35 9%
Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über 2008 34 9%
die ortsübliche Vergleichsmiete, die als vor 2008 44 11 %
Referenzwert vor allem rechtliche Bedeu- kein Mietspiegel 70 18 %
tung hat – etwa für Mieterhöhungen oder
die Beurteilung angemessener Wohnkos-
Im Folgenden werden die Kostenmieten der
ten gem. SGB II und XII.
NRW.BANK-Statistik mit den Mietspiegel-
Ein Mietspiegel muss von der Gemeinde werten verglichen. Als Referenzwert wer-
oder von Vertretern der Vermieter und den der untere und obere Wert der Preis-
Mieter gemeinsam erstellt oder anerkannt spanne sowie der Mittelwert verwendet.7
werden. Er muss aus Mieten abgeleitet Zwar erlaubt die Rechtssprechung eine
sein, die innerhalb der letzten vier Jahre Erhöhung auch bis zum oberen Wert der
bei Neuvermietungen oder Mieterhöhun- Preisspanne. Da geförderte Mietwohnungen
gen zustande gekommen sind. Ein qualifi- von Lage und Ausstattung in der Regel aber
zierter Mietspiegel muss nach wissen- nicht dem gehobenen Segment angehören
schaftlichen Grundsätzen erarbeitet wer- dürften, erscheint es realistischer, den Mit-
den; häufiger sind jedoch einfache oder telwert zugrunde zu legen.
vereinbarte Mietspiegel, die auf der
Marktkenntnis der beteiligten Akteure, In der Auswertung wird für jedes geförderte
Verhandlungen und evtl. einzelnen, nicht Objekt der Mietspiegelwert der entspre-
repräsentativen Mieten-Daten beruhen.
Mietspiegel sollen alle zwei Jahre der 7 Wo der Mietspiegel keine Spanne, sondern nur einen Mit-
telwert liefert, wird ersatzweise eine Spanne von
Marktentwicklung angepasst werden. +/- 5 Prozent um den Mittelwert geschätzt. Wo der Miet-
Verglichen mit den Angebotsmieten rea- spiegel keinen Mittelwert angibt, wird das arithmetische
Mittel aus oberer und unterer Spannengrenze genutzt.
NRW.BANK 23Sie können auch lesen
