Wohnungsmarktbericht NRW 2018 - Bevölkerung und Haushalte Arbeitsmarkt und Einkommen Situation von Transferleistungs-empfängern, Flüchtlingen und ...
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Wohnungsmarktbericht NRW 2018
Bevölkerung und Haushalte
Arbeitsmarkt und Einkommen
Situation von Transferleistungs-
empfängern, Flüchtlingen und
Studierenden
Marktanspannung, Mieten
und Kaufpreise
Bauland und Bautätigkeit
Neubau und Neubaubedarf
Titelseite sowie Seite 11 (links u. rechts): Wohnprojekt „Pöstenhof“ in Lemgo (Kreis Lippe) Überall im Land nimmt die Zahl älterer Menschen zu – und damit auch der Bedarf an alters gerechtem Wohnraum. Viele wollen in ihrer gewohnten Umgebung bleiben, andere suchen neue Wohnmodelle wie den Lemgoer „Pöstenhof“. Die Genossenschaft „Wohnbau Lemgo eG“, der größte Vermieter im Kreis Lippe, hat dieses Wohnprojekt auf dem zentrumsnahen Gelände einer ehemaligen Konservenfabrik gebaut. Der Pöstenhof bietet älteren Menschen und jungen Familien ein nachbarschaftliches Miteinander sowie kurze Wege zu Einkaufsmöglichkeiten und weiteren Infrastrukturen. Im Jahr 2014 gewann das Projekt den Deutschen Bauherrenpreis. Neun der insgesamt 34 Wohnungen sowie ein Gemeinschaftsraum für soziale Aktivitäten entstanden mit Mitteln der Wohnraumförderung des Landes. Mit freundlicher Unterstützung von: Titel, Seite 1, 6, 7, 10, 11, 23, 29 oben, 39, 40, 41, 57, 64, 65, 75, 82: Susanne Schmidt-Dominé (Studio Schmidt-Dominé) Seite 3: MHKBG/Franklin Berger Seite 5: Christian Lord Otto Grafik Seite 8–9: vE&K Werbeagentur Seite 29 unten: WSG Dienstleister GmbH Düsseldorf Seite 53: Studierendenwerk Paderborn Alle Tabellen, Grafiken und Karten können als Datei angefordert werden. Diesbezüglich und bei weitergehenden Auswertungswünschen wenden Sie sich bitte an die NRW.BANK. Ansprechpartner/Kontaktinformationen: siehe Seite 95. Dieser Bericht ist als PDF-Datei unter www.nrwbank.de/wohnungsmarktbeobachtung als Download erhältlich.
Inhalt
Themenüberblick
10
Kap. 1: Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Bevölkerungsentwicklung und Zuzug
Haushalte und Familienstrukturen
12
21
40
Kap. 2: Preisentwicklung und Anspannung
Arbeitsmarkt und Einkommen 25 auf den Miet- und Eigentumsmärkten
Transferleistungsbezieher31 Anspannungsindikatoren42
Flüchtlinge36 Mietenniveau und -entwicklung 44
Wohnsituation von Studierenden 50
Preise und Erschwinglichkeit von
Eigenheimen und Eigentumswohnungen 54
64
Kap. 3: Entwicklung des W
ohnungsangebots
Rahmenbedingungen des Wohnungsbaus66
Baulandmarkt und Wohnungsverkäufe
Bautätigkeit und Bestandskäufe
69
72
Gegenüberstellung von Neubau und Bedarf 80 Abbildungsverzeichnis
86
Datengrundlagen 89
Aktuelle Veröffentlichungen der
Wohnungsmarktbeobachtung 92
Kurzinformationen zu neuen Förderangeboten und wohnungspolitischen Instrumenten finden Sie
auf Seite 35, 46, 49, 58/59, 69 und 78/79. Einen kompakten Überblick über die zentrale Marktdaten
haben wir Ihnen im beigelegten Faltblatt „Wohnungsmarkt NRW auf einen Blick“ zusammengestellt.
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 1
Vorwort
Vorwort
Sehr geehrte Damen und Herren,
Wohnen ist elementarer Bestandteil der Daseinsvorsorge für die
Bürgerinnen und Bürger. Nur ein Mehr an Wohnungsbau in allen Segmenten
wird dazu beitragen, Miet- und Eigentumspreise zu stabilisieren. Mehr
Wohnraum schaffen, der für alle Menschen erschwinglich ist – das ist auch
ein Ziel der öffentlichen Wohnraumförderung. Die Landesregierung legt
hierfür jährlich ein Wohnraumförderungsprogramm auf, aus dem günstige
Darlehen mit Tilgungsnachlass vergeben werden. Die Landesregierung hat
die öffentliche Wohnraumförderung im Jahr 2018 von 800 Millionen Euro
auf 1,1 Milliarden Euro (plus 300 Millionen) erhöht und beschlossen, dass
diese erhöhte Summe bis 2022 jährlich zur Verfügung steht.
Bereits für das Förderjahr 2018 haben wir die Förderkonditionen neu ausge-
richtet. Gefördert werden unter anderem der Bau und der Erwerb von selbst
genutztem Eigentum, Wohnungen und Einrichtungen mit umfassendem
Leistungsangebot für Menschen mit Behinderungen sowie die Neuschaffung
von Mietwohnungen. Darüber hinaus sind auch die Modernisierung von
bestehenden Wohnungen und Eigenheimen, vor allem der Abbau von
Barrieren und die energetische Erneuerung sowie die Aufbereitung von
Brachflächen in diesem Zusammenhang, förderfähig.
Damit der öffentliche Wohnungsbau mit dem frei finanzierten Wohnungsbau
konkurrenzfähig bleibt, haben wir die Konditionen für das Förderjahr 2019
noch einmal deutlich verbessert. Nicht in Anspruch genommene Förder
mittel aus 2018 übertragen wir dabei in das Jahr 2019. Damit stehen in
Nordrhein-Westfalen erstmals rund 1,28 Milliarden Euro für den öffentlichen
Wohnungsbau zur Verfügung. Am Geld wird somit kein gutes Projekt
scheitern.
2 Wohnungsmarktbericht NRW 2018
Vorwort
Ina Scharrenbach
Ministerin für Heimat, Kommunales,
Bauen und Gleichstellung
des Landes Nordrhein-Westfalen
Der Wohnungsmarktbericht der NRW.BANK gibt einen Ausblick, wie es
um den Wohnungsmarkt in Nordrhein-Westfalen insgesamt bestellt ist. Es
werden nicht nur die Herausforderungen deutlich, vor denen die Gesell-
schaft derzeit steht, sondern auch die zahlreichen und vielfältigen Initiativen
von Bund, Land und Kommunen in Nordrhein-Westfalen sichtbar gemacht.
Ihre
Ina Scharrenbach
Ministerin für Heimat, Kommunales,
Bau und Gleichstellung
des Landes Nordrhein-Westfalen
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 3
Vorwort
Vorwort
Liebe Leserinnen und Leser,
der Wohnungsbau gewinnt wieder an Fahrt und die Wohnraumförderung
des Landes hat erneut ein sehr gutes Ergebnis vorgelegt. Die Bautätigkeit
erreichte im Jahr 2017 mit 48.300 Wohnungen ein Niveau wie zuletzt vor
zehn Jahren. Zugleich wurden 52.500 neue Wohnungen genehmigt, im Jahr
2018 waren es nach vorläufigen Zahlen sogar 55.500. Der Trend geht also
in die richtige Richtung. Von den jährlich 80.000 neuen Wohnungen, die
Nordrhein-Westfalen in den nächsten Jahren benötigt, sind wir allerdings
noch ein gutes Stück entfernt.
Die Folgen beleuchtet der vorliegende Wohnungsmarktbericht NRW: Die
Marktlage ist in vielen Teilen des Landes so angespannt wie lange nicht, die
Mieten und Kaufpreise sind auch im vergangenen Jahr fast flächendeckend
stark angestiegen. Deutlich ist: Wir brauchen mehr Wohnungsneubau und
dabei kommt es vor allem auf mehr bezahlbaren Wohnraum an.
Was sind die Stellschrauben? Unsere Analysen zeigen: Wesentliche Hemm-
nisse sind der Fachkräftemangel in der Bauwirtschaft und in den Kommunal
verwaltungen, besonders aber der Baulandmangel. Gefragt sind hier in erster
Linie die Städte und Gemeinden in den Bedarfsschwerpunkten, die sich
verstärkt um die Flächenmobilisierung kümmern müssen.
Die NRW.BANK unterstützt die Kommunen dabei – in Finanzierungsfragen
und auch mit einem breiten Beratungsangebot. So haben im Jahr 2018 unsere
Förderberater und Wohnungsmarktexperten über 12.000 Beratungsgespräche
mit Investoren, Bewilligungsbehörden und Kommunen geführt. Neben dem
Wohnraumförderungsprogramm des Landes ging es dabei vor allem um
Analysen zur Wohnungsmarktlage, kommunale Handlungskonzepte Wohnen
und die verstärkte Mobilisierung von Bauland vor allem für das bezahlbare
Wohnen.
4 Wohnungsmarktbericht NRW 2018
Vorwort
Dietrich Suhlrie
Mitglied des Vorstands der NRW.BANK
Für mehr Wohnungsbau und bessere Quartiere ist außerdem eine verstärkte
Zusammenarbeit von Wohnungswirtschaft und Kommunen ein wichtiger
Erfolgsfaktor. Mit dem Projekt „Regionalen Ausgleich stärken“ unterstützen
wir diese Kooperationsansätze. Dabei arbeiten Wohnungsunternehmen und
Kommunen gemeinsam an der Frage, wie gleichwertige Lebensverhältnisse
in wachsenden und schrumpfenden Regionen gesichert werden können.
Konkreter: Wie muss das Wohnungsangebot im eher ländlichen Raum aus-
sehen, damit junge Fachkräfte dort leben und arbeiten wollen? Wie muss ein
Neubauquartier im Umland einer wachsenden Großstadt entwickelt werden,
damit es von den städtischen Nachfragern angenommen, aber auch vor Ort
akzeptiert wird?
Über solche Projekte und mit vielfältigen Veranstaltungsformaten den Dialog
zwischen den Marktakteuren zu befördern – auch das sehen wir als unsere
Aufgabe als Förderbank des Landes.
Ich wünsche eine interessante Lektüre.
Dietrich Suhlrie
Mitglied des Vorstands der NRW.BANK
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 5
Zusammenfassung und Fazit
Zusammenfassung
und Fazit
Die Anspannung auf den nordrhein-westfälischen sind, schränken die Baulandknappheit sowie die hohe
Wohnungsmärkten hat auch im Zeitraum 2017/2018 Auslastung von Bauwirtschaft und kommunalen Bauver-
weiter zugenommen. Das zeigen sowohl die Entwicklung waltungen die Bautätigkeit nach wie vor ein (Kap. 3.1–3.2).
der Mieten und Eigentumspreise als auch die Experten- Dennoch gelang es, mit 48.300 neuen Wohnungen im
einschätzungen aus dem NRW.BANK-Wohnungsmarkt- Jahr 2017 das hohe Vorjahresergebnis noch einmal
barometer. Die preisgünstigen Mietsegmente wurden in leicht zu übertreffen (+2,4%). Treibender Faktor war
fast allen Landesteilen als „angespannt“ bis „sehr ange- der Geschosswohnungsbau mit 23.300 Wohnungen
spannt“ eingestuft (Kap. 2.1). Die aktuelle Marktsituation (+11,1%), darunter 9.800 Eigentumswohnungen. Die
wird am besten durch die Wiedervermietungsmieten Wohnraumförderung des Landes konnte ihren Anteil
für Bestandswohnungen abgebildet. Diese sind erneut daran etwas ausbauen. Auch die Neuschaffung von
stärker gestiegen als die Inflationsrate und die durch- Wohnraum im Bestand erreichte mit 5.800 Wohnungen
schnittliche Kaufkraft der Haushalte. Am deutlichsten einen neuen Rekordwert (+3,1%). Rückläufig dagegen
erhöhte sich das Mietenniveau in der Rheinschiene und war der Wohnheimbau mit 2.400 Plätzen (–23,5%) –
den Universitätsstädten Aachen, Münster, Dortmund eine Folge des stark gesunkenen Flüchtlingszuzugs.
und Siegen, aber auch in zahlreichen Gemeinden im Nahezu stabil (–1,7%) blieb mit 16.300 Wohnungen der
Münsterland und in der Region zwischen Bielefeld, Pader- Neubau von Ein- und Zweifamilienhäusern (Kap. 3.3).
born und Lippstadt. Zumindest in den Ballungsräumen
wird diese Dynamik von der Preisentwicklung für Eigen- Allerdings reicht der Neubau quantitativ nach wie vor
heime und Eigentumswohnungen noch übertroffen. nicht aus, um den aktuellen Bedarf von jährlich 80.000
In den teuren Regionen und in Teilen des Ruhrgebiets zusätzlichen Wohnungen in Nordrhein-Westfalen zu
haben sowohl die Erschwinglichkeit der Eigenheime decken. Vor allem Großstädte, aber auch zahlreiche
als auch die Renditemöglichkeiten für Kapitalanleger Kreise in deren Umland und in dynamischen ländlichen
abgenommen (Kap. 2.3–2.4). Regionen hinken dem Bedarf deutlich hinterher. Kurz
fristig wird sich daran nichts ändern, denn auch die Zahl
Angesichts dessen arbeiten alle Ebenen von der der Baugenehmigungen ist noch zu niedrig. Für den
Kommune bis zum Bund intensiv daran, den Neubau in Anfang wäre es ein wichtiger Schritt, die noch nicht
den Bedarfsregionen weiter anzukurbeln. Während die umgesetzten Baugenehmigungen aus den Vorjahren
Finanzierungsbedingungen nach wie vor sehr günstig zügig abzuarbeiten. Dieser Bauüberhang hat inzwischen
ein Rekordniveau von über 100.000 Wohnungen erreicht.
Offenbar verzögert in erster Linie die hohe Auslastung
6 Wohnungsmarktbericht NRW 2018
Zusammenfassung und Fazit
der Bauwirtschaft eine schnellere Fertigstellung. Gleich- Der Zuzug aus dem Ausland hat seinen Schwerpunkt in
zeitig – und das darf nicht übersehen werden – wird in den Altersgruppen bis 45 Jahre. Darunter waren viele
einigen Regionen quantitativ betrachtet zu viel gebaut. Alleinlebende, aber auch Familien mit kleinen Kindern.
Dort dürfte der Leerstand zunehmen (Kap. 3.4). Das hat zu einer Verjüngung der Bevölkerung geführt.
Zum einen hat sich damit der vorhandene Trend zu
Währenddessen ist die Nachfrage erneut gewachsen: kleinen Haushalten verstärkt. Zum anderen wurde der
Zwar ist der Zuzug aus den Bürgerkriegsländern des langjährige Rückgang der Familienhaushalte verlang
Nahen und Mittleren Ostens stark zurückgegangen, samt – in den Regionen mit starkem Zuzug aus dem
doch die Wanderungsgewinne aus dem Süden, Osten In- und Ausland ist die Familienzahl sogar gewachsen.
und Südosten der EU waren auch im Jahr 2017 groß
genug, um das Geburtendefizit im Land mehr als aus Die Wohnungsnachfrage steigt jedoch nicht nur durch
zugleichen (Kap. 1.1). Auch die neue Bevölkerungs Bevölkerungszuwachs, sondern auch infolge der guten
prognose von IT.NRW geht für die nächsten Jahre von Wirtschaftsentwicklung. Arbeitsmarkt, Beschäftigung
einem anhaltend hohen Bevölkerungswachstum durch und mittlere Einkommen sind erneut gewachsen, die
Zuzug aus dem Ausland aus. Der Zuzug von Flüchtlingen Arbeitslosenzahl geht zurück. Während gut verdienende
und Arbeitssuchenden aus der EU hat bereits jetzt Haushalte mit den steigenden Preisen auf dem Wohnungs-
die Entwicklung im Land stark geprägt und verändert. markt daher ohne Schwierigkeiten mithalten können,
Während die Binnenwanderung seit Beginn des Jahr- verschlechtern sich zugleich die Chancen von Beziehern
zehnts Bevölkerung aus den kreisangehörigen Gemein- niedriger bis mittlerer Einkommen oder von Transfer
den in die Wachstumsstädte umverteilt hat, richtet sich leistungen, eine bezahlbare Wohnung zu finden (Kap. 1.2).
der Zuzug aus dem EU-Ausland neben den Großstädten Das stellen auch die im Wohnungsmarktbarometer
auch auf die wirtschaftlich starken Kreise. In einigen befragten Marktexperten fest. Und so sind auch die
eher ländlichen Regionen wurde die Schrumpfung Voraussetzungen dafür, die wachsende Zahl anerkannter
dadurch gedämpft. Ausgleichend gewirkt haben auch Flüchtlinge und Asylberechtigter in den regulären
die Flüchtlingsverteilung nach Gemeindeschlüssel und Wohnungsmarkt einzugliedern, denkbar schlecht – nicht
die Wohnsitzauflage. Die meisten Großstädte sind so- nur in den Großstädten (Kap. 1.3).
wohl aus dem In- als auch aus dem Ausland gewachsen.
Hier finden sich nach wie vor die größten Herausforde-
rungen bei der Wohnraumversorgung.
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 7
Auf einen Blick
Auf einen Blick
9
Wie viele Wohnungen gibt es
in Nordrhein-Westfalen?
Millionen
Wie teilt sich der Wohnungsbestand auf?
r
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3,7 4,9
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Millionen hosswohnung
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Was wurde 2017 in
Nordrhein-Westfalen gebaut? ng i. B e s t an d
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5.300
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2.400
und
fertiggestellte
Wohnungen
Zweifamilie
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16.300
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* inklusive ca. 1.000 Wohnungen in Nichtwohngebäuden
8 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Auf einen Blick
Wie viele Menschen leben in Nordrhein-Westfalen?
17,9
Millionen
Wie leben die Menschen zusammen?
Daten: IT.NRW (Wohnungen, Neubau und Bevölkerung), empirica-Preisdatenbank/empirica-systeme.de (Nettokaltmieten, Eigentumspreise)
ilien mit Kinde
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2,2 Millionen
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Millionen
29 %
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2,5 Millionen
3,5 Millionen
30 %
41 %
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de
Wie viel Miete wird gezahlt? *
7,22 €
5,82 € pro m2 Was kostet das Eigenheim? *
pro m2 2018
2008 207.600 € 293.700 €
2008 2018
* ohne Neubau
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 9Entwicklung der Wohnungsnachfrage
1. Entwicklung der
Wohnungsnachfrage
Infolge des Zuzugs aus dem Ausland und der guten Beschäftigungslage nimmt die
Wohnungsnachfrage in Nordrhein-Westfalen weiter zu. In den wirtschaftsstarken Stadt
regionen und Kreisen wächst aufgrund zuziehender junger Menschen auch die Nachfrage
nach familiengerechten Wohnungen. In allen Regionen steigt die Zahl älterer Haushalte
und damit der Bedarf an altersgerechtem Wohnraum. Der aktuellen Vorausberechnung
von IT.NRW zufolge könnte das Bevölkerungswachstum noch bis über das Jahr 2030
hinaus anhalten.
Daher fördert das Land den Bau von barrierefreiem und damit generationengerechtem
Wohnraum wie in Bonn und Lemgo (s. Bilder S. 11). Davon profitieren Ältere, Familien mit
Kindern und Menschen mit Behinderungen.
10 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Zusammenfassung
Die Einwohnerzahl Nordrhein-Westfalens ist im Jahr Aber auch der Anstieg der Alleinlebenden hat sich infolge
2017 erneut gestiegen. Trotz eines starken Rückgangs der Zuwanderung verstärkt: Zur steigenden Zahl Allein
der Zu- und Fortzugsverflechtungen mit dem Ausland lebender aus der Babyboomer-Generation kommen nun
reichte der Nettogewinn noch aus, um das Geburten auch wieder mehr jüngere Singles. So steigt insbesondere
defizit mehr als auszugleichen. Das EU-Ausland, der Bedarf an kleinen, an altersgerechten und in einigen
insbesondere Polen und Rumänien, ist wieder die Regionen auch an großen, familiengerechten Wohnungen
wichtigste Herkunftsregion geworden. (Kap. 1.2).
Die Trends der Binnenwanderung, von der zuvor fast Auch Wirtschaft und Arbeitsmarkt in Nordrhein-Westfalen
ausschließlich die Großstadtregionen profitiert hatten, haben sich weiterhin positiv entwickelt. Mehr Beschäf
haben sich seit 2015 stark verändert. Zuzug und Ver tigung und steigende Gehälter erhöhen auch die
teilung der Flüchtlinge im Land haben die langjährigen Wohnungsnachfrage. Trotz des Flüchtlingszuzugs hat
Trends von Wachstum und Schrumpfung zwar nicht sich die Arbeitslosenzahl reduziert. Zugleich gibt es aber
aufheben können. Dennoch haben zuletzt nicht nur alle mehr Transferleistungsbezieher und die Einkommens-
Großstädte, sondern auch die meisten ländlichen Räume schere öffnet sich weiter. So verschlechtert sich die
Einwohner gewonnen. Ausnahmen bilden weite Teile des relative Position von Haushalten mit kleinen Einkommen
Sauerlands und des östlichen Ostwestfalen-Lippe (Kap. 1.1). als Nachfrager auf dem Wohnungsmarkt. Große Schwie-
rigkeiten bei der Wohnungssuche haben insbesondere
Der Zuzug aus dem Ausland hat zudem für eine Ver Flüchtlinge, Transferleistungsempfänger, Geringverdiener,
jüngung der Bevölkerung gesorgt. So stieg in den ver- ältere Personen, Rollstuhlnutzer, Alleinerziehende und
gangenen Jahren die Geburtenzahl und der langjährige kinderreiche Familien. In den meisten Regionen ist trotz
Rückgang von Familien mit Kindern scheint zuletzt vielfältiger kommunaler Bemühungen auch der Übergang
gebremst. In vielen Großstädten und wirtschaftsstarken anerkannter Flüchtlinge in den regulären Wohnungsmarkt
Kreisen nimmt die Familienzahl sogar wieder etwas zu. nach anfänglichen Erfolgen ins Stocken geraten (Kap. 1.3).
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 11Entwicklung der Wohnungsnachfrage
1.1 Bevölkerung und Haushalte
Nordrhein-Westfalen wächst nochmals leicht noch ein Geburtendefizit auf, konnten aber seither stark
vom Zuzug junger Menschen profitieren, von denen
Nordrhein-Westfalen ist im Jahr 20171 erneut ge inzwischen viele dort Familien gründen.
wachsen – allerdings nur noch in geringem Maß: Im
Saldo der Geburten und Sterbefälle, Zu- und Fortzüge
ist die Einwohnerzahl auf 17,912 Millionen gestiegen Zu- und Fortzüge normalisieren sich
(+0,12%, Abb. 1.1.1). wieder, Wanderungsgewinne gleichen den
Sterbeüberschuss nur noch knapp aus
Geburtendefizit geringer als vor zehn Jahren Das Geburtendefizit des Landes wurde wie in den
Vorjahren von den Wanderungsgewinnen (+55.600
Aufgrund der alternden Bevölkerungsstruktur ist die Personen im Mittel der Jahre 2016/2017) mehr als aus-
Bilanz der Geburten und Sterbefälle nach wie vor negativ geglichen (Abb. 1.1.2). Zwar verlor Nordrhein-Westfalen
(–31.000 Personen im Mittel der Jahre 2016/2017). Doch im Saldo erneut Einwohner an das übrige Bundesgebiet
vor allem infolge der hohen Zuwanderung auch jüngerer (2017: –15.300 Personen), vor allem nach Berlin, Bayern
Menschen gibt es im Land rund 20.000 bis 30.000 Ge- und Niedersachsen. Der ausschlaggebende Faktor ist
burten mehr als zu Beginn des Jahrzehnts (Abb. 1.1.2). aber nach wie vor der Zuzug aus dem Ausland (Saldo
Geburtenüberschüsse verzeichnen jedoch nur wenige 2017: +66.900 Personen).
Städte und Gemeinden mit junger Bevölkerungsstruktur
– wie im Münsterland und in der Region Paderborn – Hinter dem Nettowanderungsgewinn für Nordrhein-
oder die wachstumsstarken Metropolen Münster, Westfalen verbirgt sich allerdings ein deutlicher Rück-
Düsseldorf, Köln und Bonn (Abb. 1.1.3). Gerade für die gang sowohl der Zu- als auch der Fortzüge (je –17%).
Großstädte ist das ein relativ neues Phänomen: Vor Nach dem starken Flüchtlingszuzug der Jahre 2015/2016
10 bis 15 Jahren wiesen die meisten von ihnen ebenfalls und den anschließenden Weiter- oder Rückwanderungen
Abb. 1.1.2: Bevölkerungsveränderung nach
Abb. 1.1.1: Bevölkerungsentwicklung Komponenten
Mio. Einwohner Einwohner
19,0 300.000
18,5 250.000
18,0 200.000
* Korrektur durch Zensus 2011
17,5 150.000
17,0 100.000
16,5 50.000
16,0 0
15,5 –50.000
15,0 –100.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
0
Saldo Geburten/Sterbefälle Saldo gesamt
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Saldo Zu- und Fortzüge
Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019
1
er letzte Wohnungsmarktbericht NRW 2017 stützte sich noch auf die Bevölkerungsdaten des Jahres 2015. Seither sind die Daten für die Jahre 2016
D
und 2017 erschienen. Laut IT.NRW sind die Daten beider Jahre (vor allem für 2016) mit Vorsicht zu interpretieren, da sie aufgrund einer Umstellung
der Meldeverfahren und zahlreicher Fehler bei der Erfassung ankommender und weiterverteilter Schutzsuchender nicht unbedeutende Fehler enthalten
können. Neben einer hohen Zahl von Bereinigungen gibt es in beiden Jahren zudem eine beträchtliche Zahl von Fortzügen ins unbekannte Ausland.
12 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
nähert sich das Wanderungsvolumen offenbar wieder Südeuropa, in erster Linie Italien, Griechenland und
dem Niveau der Vorjahre an – das durch den Zuzug aus Spanien: Hier ist der Anteil von Hochqualifizierten
dem EU-Ausland bereits recht hoch war. besonders hoch. Nordrhein-Westfalen gewann aus
diesen Ländern 2017 im Saldo 10.400, seit 2010
Wegen ihrer Bedeutung für die zukünftige Bevölke- insgesamt über 86.000 Personen (Abb. 1.1.4).
rungsentwicklung werden die wichtigsten Wanderungs-
verflechtungen Nordrhein-Westfalens im Folgenden Osteuropa, insbesondere Polen. Aus der östlichen
näher analysiert. EU gewann Nordrhein-Westfalen zuletzt (2017) noch
10.300, seit 2010 insgesamt 130.000 Einwohner
(Abb. 1.1.4), darunter allein über 100.000 aus Polen.
EU-Länder sind wieder wichtigste Quelle Dahinter stehen hohe Zu- wie Abwanderungs-
für Zuzug nach Nordrhein-Westfalen zahlen, die sich in den beiden vergangenen Jahren
aber verringert haben (Abb. 1.1.5).
Seit 2017 sind EU-Länder wieder die bedeutendste
Zuzugsquelle. Zwar haben sich viele EU-Staaten nach Südosteuropa, vor allem Rumänien, Bulgarien
den Krisen zu Beginn des Jahrzehnts wirtschaftlich und zuletzt auch Kroatien, ist seit dem Wegfall der
erholt, doch scheint Nordrhein-Westfalen für viele nach letzten rechtlichen Einschränkungen im Jahr 2014
wie vor attraktive Arbeitsmärkte zu bieten. Seither die bedeutendste Herkunftsregion geworden. Auch
haben sich die meisten dieser Wanderungsströme zwar hier haben sich sowohl Zu- als auch Rückwanderung
im Gesamtvolumen reduziert. Der Nettozuzugsgewinn stark erhöht. Von den insgesamt knapp 70.000 Zu-
für Nordrhein-Westfalen bleibt aber immer noch hoch. wanderern des Jahres 2017 blieben im Saldo 21.200
Die wichtigsten Quellregionen sind: Personen in Nordrhein-Westfalen (Abb. 1.1.6). In
den vergangenen zehn Jahren hat das Land allein
aus Rumänien im Saldo über 76.000 Einwohner
gewonnen.
Abb. 1.1.3: Geburtendefizite und -überschüsse 2017 Abb. 1.1.4: Zuzugsgewinn (Personen) für Nordrhein-
(Effekt auf den Bevölkerungsstand 2016) Westfalen seit 2010 nach Herkunftsregion
nur Verflechtungen mit Nettogewinnen 2010–2017 für NRW
MI
(d. h. ohne andere Bundesländer, Türkei)
ST
HF
BOR 140.500 (18%)
BI
MS 130.000 (17%) 45.600 (6%)
GT LIP
COE
WAF 12.400 (1%)
KLE
RE PB HX
WES BOT HAM
GE UN gesamt 171.700 (22%)
OB HER
DO 86.000 (11%) +643.000*
DU BO SO
E
KR
MH
EN Personen
VIE ME HA HSK 11.400 (1%)
D W MK
MG NE SG RS 38.500 (5%)
OE
HS
LEV GL
GM 84.000 (11%) 61.700 (8%)
K
BM SI
DN
AC
SU
BN
EU West Maghreb
EU Süd Bürgerkrieg
EUS über 0,4% Rückgang (122) EU Ost sonstiger Naher/Mittlerer Osten
bis 0,4% Rückgang (143) EU Südost Afrika (ohne Maghreb)
bis 0,2% Rückgang (92) Balkan außerhalb EU ehemalige Sowjetunion (ohne EU)
bis 0,2% Zuwachs (33)
über 0,2% Zuwachs (6) * Summe der Gewinne (782.000 Personen) abzüglich Verluste in
NRW: 0,2% Rückgang andere Regionen
Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 13Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Entwicklung der Zu- und Fortzüge aus dem/ins EU-Ausland
Abb. 1.1.5: Osteuropa (Polen, Ungarn, Tschechien, Abb. 1.1.6: Südosteuropa (EU, d. h. Rumänien, Bulgarien,
Baltikum) Kroatien und Slowenien)
Personen Personen
80.000 80.000
70.000 70.000
60.000 60.000
50.000 50.000
40.000 40.000
30.000 30.000
20.000 20.000
10.000 10.000
0 0
–10.000 –10.000
–20.000 –20.000
–30.000 –30.000
–40.000 –40.000
–50.000 –50.000
–60.000 –60.000
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
Fortzüge Zuzüge Saldo Zu- und Fortzüge Fortzüge Zuzüge Saldo Zu- und Fortzüge
Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019
Abb. 1.1.7: Entwicklung der Zu- und Fortzüge Im geringeren Umfang hat auch der Zuzug aus west
aus/nach Syrien und dem Irak europäischen Ländern (Frankreich, Niederlande) zuge-
nommen. Im Jahr 2017 verbuchte Nordrhein-Westfalen
Personen erstmals seit Jahren einen Nettozuzug aus Groß
110.000 britannien – möglicherweise eine Reaktion auf den
100.000 angestrebten Brexit. In Abhängigkeit von der wirtschaft-
90.000 lichen und rechtlichen Situation ist es möglich, dass ab
80.000 2019 vermehrt EU-Arbeitsmigranten aus dem Vereinigten
70.000 Königreich auch nach Nordrhein-Westfalen zuziehen.
60.000
50.000
40.000 Auch Nicht-EU-Länder nach wie vor wichtig
30.000
20.000 Neben dem Zuzug aus der EU spielt nach wie vor der
10.000 Zuzug aus Syrien und dem Irak (2017: +16.900 Personen)
0 eine bedeutende Rolle (Abb. 1.1.7). Hier dürfte sich
–10.000 bereits der Familiennachzug zu anerkannten Schutz
–20.000 berechtigten auswirken. Auch der Wanderungsgewinn
–30.000 Nordrhein-Westfalens aus der Türkei, Russland und
2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 anderen Ex-Sowjetrepubliken ist infolge der dortigen
Fortzüge Zuzüge Saldo Zu- und Fortzüge politischen und wirtschaftlichen Entwicklung zuletzt
deutlich gestiegen (2017: +9.100 Personen netto).
Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019
14 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Dagegen haben sich die Zuzüge vom Westbalkan (außer- 145.000 Personen zu und 157.000 fort. Der Saldo war
halb der EU) und aus dem Maghreb drastisch reduziert. mit einem Verlust von jährlich 11.000 Personen zwar
Im Verhältnis zu diesen Regionen, aus denen 2015/2016 klein. Doch insgesamt hat das Land seit 2010 knapp
viele Menschen zugezogen sind, verzeichnete Nord 90.000 Personen an das übrige Bundesgebiet verloren,
rhein-Westfalen in den Jahren 2016 und 2017 mehr vor allem nach Berlin, Bayern und Hamburg. Die einzigen
A b- als Zuwanderer – vermutlich infolge der schlechten Städte, die im vergangenen Jahrzehnt im Saldo Ein
Anerkennungschancen im Asylverfahren und der Rück- wohner aus anderen Bundesländern gewonnen haben,
kehrprogramme der Bundesregierung. sind Düsseldorf und Köln sowie in geringerem Maß auch
Bonn, Münster, Gelsenkirchen und Herne.
Auslandszuzug ist die einzige landesweit
positive Komponente der Bevölkerungs Zuwanderung sorgt für Verjüngung
entwicklung der Bevölkerungsstruktur
Insgesamt hat Nordrhein-Westfalen seit dem Beginn der Die Zuwanderung hat in den vergangenen Jahren aber
starken Zuzüge im Jahr 2010 rund 730.000 Einwohner nicht nur die Einwohnerzahl anwachsen lassen, sondern
aus dem Ausland gewonnen. Damit ist der Zuzug aus dem auch für eine Verjüngung der Bevölkerung gesorgt: Die
Ausland die entscheidende Komponente der Bevölkerungs- Wanderungssalden sind besonders in den Altersgruppen
entwicklung geworden. Die meisten Kreise und kreis- bis 45 Jahre sehr positiv, dagegen bei Personen im
freien Städte verzeichneten in dieser Zeit einen Auslands- Rentenalter sogar negativ (Abb. 1.1.8). Deutlich ist der
gewinn zwischen 1,5 und 5,5 Prozent ihrer Einwohner. Effekt auf die Altersstruktur im Land zu erkennen
Keine Region hat im Saldo an das Ausland verloren. (Abb. 1.1.9): Der Flüchtlingszuzug 2015 hat die über Jahre
negative Entwicklung der Bevölkerung unter 45 Jahren –
vor allem der potenziellen Familiengründer und ihrer
Fast in allen Regionen Verluste ins Kinder – gebremst und leicht umgekehrt. Ob dieses
übrige Bundesgebiet Phänomen ein Strohfeuer war oder in den nächsten
Jahren anhält, lässt sich auf der Basis dreier Jahres-
Sehr stark sind auch die Wanderungsverflechtungen mit zahlen noch nicht beantworten. Der Effekt wirkt
den übrigen Bundesländern. Im Durchschnitt der ver- sich bereits jetzt auf die Berechnung der zukünftigen
gangenen zehn Jahre zogen recht konstant jährlich rund Bevölkerungsentwicklung aus (S. 19 ff.).
Abb. 1.1.8: Wanderungssalden (Außenwanderung) nach Altersgruppen
Personen
120.000
100.000
80.000
60.000
40.000
20.000
0
–20.000
–40.000
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
unter 18 Jahre 25 bis unter 45 Jahre
6 5 Jahre und älter
18 bis unter 25 Jahre
4 5 bis unter 65 Jahre
Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 15Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 1.1.9: Bevölkerungsentwicklung nach Altersgruppen Abb. 1.1.10: Binnenwanderung im Vergleich mit anderen
(seit Statistikkorrektur durch Zensus) demografischen Komponenten
Index (2011 = 100) Personen
100,2 800.000
700.000
Binnenwanderungen in NRW
100,1
600.000
100,0 500.000
Zuzüge nach NRW
400.000
99,9
Fortzüge aus NRW
300.000
Sterbefälle
99,8 200.000
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 Geburten
Kinder/Jugendliche 100.000
Studium/Ausbildung (18–25 Jahre)
Familiengründer (25–45 Jahre) 0
„Mittelalte“ Personen (45–65 Jahre)
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
jüngeres Rentenalter (65–75 Jahre)
Betagte (+75 Jahre)
alle Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019
Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019
Nahezu unverändert – und unbeeinflusst von der Binnenwanderungstrends zuletzt
Zuwanderung – hat sich dagegen der Zuwachs der stark verändert – vor allem in den
hochbetagten Altersgruppe über 75 Jahre fortgesetzt, ländlichen Regionen
und zwar flächendeckend im ganzen Land.
In den vergangenen zehn Jahren haben Binnenwande-
rungen über Gemeindegrenzen entscheidend zum
Binnenwanderung als Umverteilungsfaktor Wachstum der Großstädte und zu den Bevölkerungs
zwischen den Regionen verlusten vieler ländlich geprägter Regionen beigetragen.
Das betraf wirtschaftlich starke wie weniger starke
Auch wenn sich die Außenwanderung etwas reduziert Kreise. In der ersten Hälfte des Jahrzehnts haben
hat und der Einwohnerzuwachs nur mehr gering aus- davon nicht ausschließlich, aber in allererster Linie
fällt, ist die Fluktuation der Bevölkerung immer noch die Kernstädte der Rheinschiene (und deren Umland),
massiv. Neben Wanderungen über die Landesgrenzen die Universitätsstädte Aachen, Münster, Bielefeld und
kommt der Binnenwanderung, das heißt Umzügen Paderborn, aber auch Ruhrgebietsstädte wie Essen,
z wischen nordrhein-westfälischen Gemeinden, eine ent- Dortmund und Mülheim an der Ruhr profitiert (Abb.
scheidende Bedeutung zu. In den vergangenen zehn Jahren 1.1.11). In der z weiten Hälfte des Jahrzehnts hat sich das
machte sie landesweit zwischen 50 und 60 Prozent aller Muster stark verändert: Zwar gewannen die meisten der
Zu- und Fortzüge aus – in den Großstädten eher weniger, bis dahin wachsenden Großstädte weiterhin Einwohner
in den Kreisen deutlich mehr. Ihr Gesamtvolumen ist dazu. Doch infolge des Flüchtlingszuzugs und seiner Um-
seit Beginn des Jahrzehnts ebenfalls angestiegen und verteilung im Land, aber auch aufgrund zunehmender
hatte infolge der Umverteilung der Flüchtlinge und Asyl- Umlandwanderung verbuchten nun auch die meisten
bewerber einen neuen Höchststand erreicht, zuletzt Kreise wieder positive Binnenwanderungssalden. Doch
aber wieder etwas abgenommen (Abb. 1.1.10). in den peripheren Regionen Ost- und Südwestfalens gibt
es noch nennenswerte negative Salden. Bemerkenswert
ist dabei die positive Trendwende in den Hochschul
städten Siegen und Kleve, aber auch die umgekehrte
Entwicklung in Aachen, Bielefeld, Essen, Bonn und
Düsseldorf, die nun Binnenwanderungsverlierer
geworden sind.
16 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 1.1.11: Gewinne und Verluste im Rahmen der Binnenwanderung: Vergleich zweier 5-Jahres-Zeiträume
2008–2012 p. a. 2013–2017 p. a.
MI MI
ST ST
HF HF
BOR
BI BI LIP
MS MS
BOR WAF GT LIP
GT
COE COE WAF
KLE KLE
WES RE PB HX PB
HAM WES RE HX
BOT HAM
BOT
OB GE HER UN OB GEHER
UN SO
DO DO
BO SO BO
E
DU MH DU MH E
KR EN HA KR EN HA
VIE ME VIE ME
D W MK
D W
MG SG RS MG
HSK SG RS HSK
NE NE
OE MK OE
HS LEV HS LEV GL
K GL BM GM
GM K
BM SI DN SI
DN
AC AC
SU SU
BN BN
EUS
Verlust über 50 Personen
EUS
Verlust bis 50 Personen
ausgeglichen (+/–10 Personen)
Gewinn bis 50 Personen
Gewinn bis 150 Personen
Gewinn bis 250 Personen
Gewinn über 250 Personen
Daten: IT.NRW (Wanderungsstatistik) NRW.BANK 2019
Mehr Umzüge sorgen für schnellere Zuzug und Verteilung der Flüchtlinge
Durchsetzung aktueller Preise im Bestand haben regionale Trends unterschiedlich
stark verändert
Die Auswirkungen dieser Migrationsströme auf den
Wohnungsmarkt sind in ihren Facetten schwer einzu- In der Summe aller Einflussfaktoren – Außen- und
schätzen. Neben dem wichtigsten Aspekt, dem Netto Binnenwanderung, Geburten-Sterbefall-Bilanz – zeigt
gewinn und der daraus entstehenden zusätzlichen sich, dass der Flüchtlingszuzug die regionalen Entwick-
Wohnungsnachfrage, ist auch das Gesamtvolumen der lungsmuster kurzfristig stark beeinflusst, aber nicht völlig
Zu-, Fort- und Umzüge wohnungsmarktrelevant. Im verändert hat. Im Saldo der Jahre 2014–2017 nämlich
Jahr 2017 summierten sich allein die Zuzüge auf fast haben bei Weitem nicht alle Regionen gleichmäßig vom
1,035 Millionen. Außen- und Binnenwanderer und die Flüchtlingszuzug profitiert (Abb. 1.1.12). Einen klaren
der Fortgezogenen auf 984.000 Personen. Dazu kommen Trendbruch gibt es nur bei einigen Großstädten, die zuvor
die innerstädtischen Umzüge, über die es keine landes- mit Einwohnerverlusten zu kämpfen hatten und nun
weiten Statistiken gibt, die aber in einer ähnlichen wieder Gewinne verzeichnen – etwa im Ruhrgebiet und
Größenordnung liegen dürften. 2 im bergischen Städtedreieck. Dazu hat aber auch die
leerstandsgetriebene Armutszuwanderung aus Südost-
Auch wenn ein Teil dieser Umzüge in bestehende Haus- europa beigetragen. In den bis dato schrumpfenden
halte erfolgt und dabei nicht immer ein ganzer Haushalt ländlichen Regionen – der Eifel, dem östlichen Ostwest-
umzieht, kann man davon ausgehen, dass in den ver falen-Lippe und weiten Teilen des Oberbergischen
gangenen Jahren auch die Zahl der Wohnungswechsel Kreises, des Sauerlandes und des Wittgensteiner Landes
zugenommen hat – zumindest in bestimmten Gebieten. – hat die Flüchtlingszuweisung die Einwohnerverluste
Auf diese Weise setzt sich das aktuelle Marktniveau der zwar bremsen, aber nicht umkehren können.
Mieten und Kaufpreise im Bestand schneller durch.
2
ür eine Reihe von Groß- und Mittelstädten erhebt die NRW.BANK die Zahl der innerstädtischen Umzüge. Sie liegt – je nach Stadt bzw.
F
Bevölkerungsstruktur – zwischen 5 und 8 Prozent der Einwohnerzahl. Übertragen auf die Gesamtbevölkerung des Landes ergäbe das einen
Wert zwischen 0,9 und 1,4 Mio. Umzügen.
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 17Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Abb. 1.1.12: Bevölkerungsentwicklung insgesamt Abb. 1.1.13: Bevölkerungsentwicklung nach
2014–2017 (seit Beginn des Flüchtlingszuzugs) Gemeindegröße
Index (2011 = 100)
104
MI
ST
HF
BOR 103
GT BI
MS LIP
COE WAF
KLE
PB 102
RE HX
HAM
WES BOT
OB GEHER UN
DO
BO SO
DU MH E
KR EN HA 101
VIE ME
W MK
D
MG NE SG RS HSK
HS OE
LEV
GL GM 100
K
BM
SI
AC DN
SU
BN
99
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
EUS
Rückgang (49)
konstant +/– 50 Personen (52) Nordrhein-Westfalen
Gewinn bis 200 Personen (79) Großstädte über 200.000 Einwohner
Gewinn bis 500 Personen (105)
Großstädte bis 200.000 Einwohner
Gewinn bis 2.000 Personen (87)
Gewinn über 2.000 Personen (24) Mittelstädte (20.000–100.000 Einwohner)
NRW: +1,6% Gemeinden unter 20.000 Einwohnern
Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Bevölkerungsstatistik) NRW.BANK 2019
Auch wenn die Einwohnerstatistiken für diesen Zeitraum Im Saldo haben Großstädte mit über 200.000 Einwoh-
nicht ganz verlässlich sind, lässt sich doch ein Muster nern am stärksten gewonnen, die kleineren Kommunen
erkennen: Während im Jahr 2015 fast alle Gemeinden nur im Jahr des Flüchtlingszuzugs selbst. Dass die
mehr Einwohner durch Zuweisungen verbuchen konnten, Wohnsitzauflage, die Ende 2016 in Kraft trat, durchaus
war bereits das Jahr 2016 von einer Rückkehr zu den eine Wirkung erzielt hat, lässt die regionale Bevölke-
vorigen Trends gekennzeichnet. Dass in diesem Jahr rungsentwicklung 2017 vermuten, die für Kommunen
insbesondere die kreisangehörigen Gemeinden wieder unter 20.000 Einwohnern keine Änderung mehr zeigt
Bevölkerung verloren haben, deutet darauf hin, dass (Abb. 1.1.13).
viele Schutzsuchende von dort in Richtung der Groß-
städte umgezogen sind. Diese haben wohl zusätzlich
noch den Großteil des unkontrollierten Zuzugs von
Flüchtlingen aus anderen Bundesländern aufgenommen.
18 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Zukünftige Perspektiven der Bevölkerungsentwicklung
Ende 2018 hat die Landesregierung die neue „Bevölke-
rungsvorausberechnung 2018–2040/60“ veröffentlicht. Abb. 1.1.14: (Zukünftige) Entwicklung der Einwohnerzahl
Das Grundmuster bleibt ähnlich wie in der Vorgänger- im Vergleich verschiedener Prognosen
rechnung von 2014, allerdings hält die Phase des
B19,0
evölkerungswachstums länger an. Nach den alten Mio. Einwohner
Mio. (Zukünftige) Entwicklung der Einwohnerzahl
ZEWahlen hätteder
im Vergleich der Wendepunkt, ab dem die Einwohner-
Modellrechnungen 19,0
zahl wieder zurückgeht, im Jahr 2026 gelegen. Den
aktuellen
18,5 Daten zufolge beginnt der R ückgang erst
18,5
2033 (Abb. 1.1.14); der derzeitige Bevölkerungsstand
Vorausberechnung IT.NRW 2018-2040/60 tatsächliche Entwicklung
von 17,912 Mio. Einwohnern würde aber erst mit dem inkl. Korrektur durch
Vorausberechnung IT.NRW
2018–2040/2060
Jahr 2049 wieder erreicht. Für die nächsten Prognose-
18,0 Zensus 2011
Prognose IW 2016-2035 18,5
zeiträume liegt die Bevölkerung gut 330.000 Einwohner
tatsächl. Entwicklung
inkl. Korrektur
(im Jahr 2025)
durch Zensus 2011 bzw. knapp 430.000 Einwohner IT.NRW 2014-2040/60(im Jahr
Vorausberechnung
17,5
2030) über der alten Vorausberechnung. Vorausberechnung
17,5
Vorausberechnung IT.NRW
2014–2040/2060
IT.NRW 2011-2030
Für das höhere Ergebnis der neuen Vorausberechnung
17,0
gibt es verschiedene Gründe: 17,0
Vorausberechnung IT.NRW 2011–2030
Der wichtigste Faktor ist die um knapp
16,5
240.000
Daten: IT.NRW, IW Köln
Einwohner höhere Ausgangsbasis infolge2030
2005 2010 2015 2020 2025
des 2035
16,5
Flüchtlingszuzugs 2015/2016. Bis auf Düsseldorf,
Dortmund, Aachen und Leverkusen hatten alle
Kreise und kreisfreien Städte den Bevölkerungs- 0
stand, den die alte Vorausberechnung für 2017 2005 2010 2015 2020 2025 2030 2035
prognostiziert hat, bereits um 1 bis 3 Prozent
überschritten. Daten: IT.NRW NRW.BANK 2019
Infolge der zuzugsbedingten Verjüngung werden in
den nächsten Jahren auch mehr Menschen geboren
als in der alten Rechnung. Ab 2020 soll das der
zeitige Geburtendefizit von 31.000 Einwohnern p. a. Die höheren Wanderungsannahmen basieren wie in
aber wieder größer werden und bis 2030 dann auf der Vorgängerrechnung auf der Überlegung, dass die
52.000 Personen anwachsen. Kurz danach über- Wirtschaft aufgrund des Fachkräftemangels auf Zu
schreitet das Geburtendefizit den Zuwanderungs- wanderung angewiesen ist. So erleichtert das Gesetz
gewinn und führt zum Rückgang der Gesamt zur Fachkräfteeinwanderung, das Ende 2018 vom
bevölkerung wie in den 2000er-Jahren. Bundeskabinett beschlossen wurde, nun auch den
Zuzug qualifizierter Nicht-EU-Bürger. Dabei ist es aber
Zudem geht IT.NRW von einem nochmals leicht wichtig festzuhalten, dass gerade die Zuwanderung aus
höheren Wanderungsgewinn aus. Fast bis 2030 dem Ausland langfristig kaum zu prognostizieren ist, da
rechnet IT.NRW mit jährlich 70.000 Personen Zu- sie nicht nur von politischen Rahmensetzungen, sondern
wachs aus dem Ausland (bisher +65.000 ab 2025). auch von der wirtschaftlichen Entwicklung im In- und
Saldiert mit dem Verlust ins übrige Bundesgebiet, Ausland abhängt.
der leicht zurückgehen soll, gewinnt Nordrhein-
Westfalen jährlich 60.000 Einwohner.
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 19Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Für die folgende Darstellung der Regionalergebnisse Das grundsätzliche Muster ändert sich jedoch nicht:
wird nur die mittelfristige Perspektive bis 2030 Auch wenn der Rückgang etwas schwächer ausfällt,
betrachtet. Im Vergleich der Entwicklung von 2018 bis würde nach der Berechnung bis 2030 fast die Hälfte der
2030 zeigt sich erwartungsgemäß, dass in der neuen Städte und Kreise Bevölkerung verlieren (Abb. 1.1.16).
Vorausberechnung fast alle Kreise und kreisfreien Das Wachstum konzentriert sich immer noch auf die
Städte höhere Zuwächse verbuchen als nach den alten Rheinschiene und ihr Umland, die Städte Aachen,
Daten (Abb. 1.1.15): Entweder fällt das Wachstum Münster und Bielefeld, Dortmund und Essen und wenige
stärker oder der Rückgang geringer aus. Für einige wirtschaftsstarke Kreise. Jedoch erwarten zahlreiche
Regionen (Bielefeld, Gütersloh, Warendorf, Bottrop, Kreise und Städte im Rheinland, Ruhrgebiet und
Oberhausen und Viersen) verändert sich das Ergebnis Münsterland nun statt Schrumpfung eine stabile bis
kaum. Nur für Hamm, Duisburg, den Rhein-Erft-Kreis leicht positive Bevölkerungsentwicklung.
und den Kreis Kleve ist der Zuwachs kleiner als nach
den bisherigen Schätzungen. Die für die Wohnungsnachfrage entscheidendere Haus-
halteprognose war bis Redaktionsschluss noch nicht
veröffentlicht. Doch zeigt schon die Bevölkerungsvoraus-
berechnung, dass der Neubaubedarf gegenüber der
heutigen Situation in vielen Regionen so bald nicht zu-
rückgehen, sondern mittelfristig weiter wachsen wird.
Abb. 1.1.15: Vergleich der Entwicklung 2018–2030 Abb. 1.1.16: Berechnete Bevölkerungsentwicklung
nach der aktuellen und der vorigen Vorausberechnung in den Regionen bis 2030 (%)
MI MI
ST ST
HF HF
BOR
BI BOR BI
MS LIP MS LIP
GT GT
COE WAF COE WAF
KLE KLE
RE HAM RE
PB HX BOT HAM PB HX
WES BOT WES
OB GE HER UN OB GEHER UN
SO SO
DU DO DO
E BO BO
MH DU MH E
KR EN HA KR EN HA
VIE ME HSK VIE
MK HSK
D W D ME W MK
MG NE SG RS MG NE SG RS
HS LEV OE HS LEV OE
GL GM GL GM
K K
BM SI BM SI
DN AC DN
AC SU SU
BN BN
EUS EUS
Rückgang über 4% (3)
Rückgang bis 4% (10)
mehr als 1.000 Einwohner weniger (4) Rückgang bis 2% (9)
kaum verändert (+/–1.000 Einwohner) (6) kaum Veränderung (+/–1%) (10)
bis 4.000 Einwohner mehr (22) Zuwachs bis 2% (7)
bis 8.000 Einwohner mehr (17) Zuwachs bis 4% (8)
über 8.000 Einwohner mehr (4) Zuwachs über 4% (6)
Daten: IT.NRW (Bevölkerungs- NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Bevölkerungs- NRW.BANK 2019
vorausberechnungen 2014 und 2018) vorausberechnungen 2014 und 2018)
20 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
1.2 Entwicklung der Haushalte und Familienstrukturen
Zahl der Haushalte nimmt weiter zu Zuwanderung bremst den Rückgang der
Familienhaushalte
Im Jahr 2017 hat die Zahl der Privathaushalte in Nord
rhein-Westfalen nochmals leicht auf 8.761.000 zuge- Infolge der demografischen Alterung verändern sich
nommen (+0,7%). Die (noch) aktuelle Modellrechnung auch die Haushalts- und Familienstrukturen. Dabei
von IT.NRW 3 aus dem Jahr 2014 geht davon aus, dass zeigt sich jedoch eine wichtige Neuerung: Der in den
die Zahl der Haushalte in Nordrhein-Westfalen bis 2040 vergangenen Jahren beobachtete Trend zum Rückgang
sehr langsam, aber kontinuierlich wachsen und im Jahr der Familienhaushalte hat sich in den aktuellen Mikro-
2040 die 9-Millionen-Grenze überschreiten wird. Zu- zensusdaten5 nicht weiter fortgesetzt (Abb. 1.2.1). Das
sätzlich erwartete eine gemeinsame Modellrechnung ist mit hoher Wahrscheinlichkeit6 auf die verjüngende
von Bauministerium und NRW.BANK aus dem Jahr 2016 Wirkung der Zuwanderung – den Zuzug junger Arbeit-
infolge des Flüchtlingszuzugs einen Zuwachs von nehmer aus dem EU-Ausland, aber auch von Flücht-
200.000 Haushalten bis zum Jahr 2020.4 lingsfamilien mit Kindern – zurückzuführen.
Die neue Haushaltemodellrechnung von IT.NRW, die den
Flüchtlingszuzug und seine Folgen mitberücksichtigt,
war bis Redaktionsschluss noch nicht veröffentlicht. 3
Wie in der bisherigen Berechnung dürfte die Zahl der
Haushalte in der Landessumme nicht vor dem Jahr 2040
wieder abnehmen.
Abb. 1.2.1: Entwicklung der Familientypen in Abb. 1.2.2: Anteil der Familienhaushalte an allen
Nordrhein-Westfalen Privathaushalten 2017
Tsd. Familien/Haushalte
4.000
MI
ST
Alleinlebende HF
BOR BI
MS LIP
3.000 GT
COE WAF
KLE
Paare ohne Kinder (inkl. Empty Nester)
RE HAM PB HX
WES BOT
Familien mit Kindern (gesamt) OB GEHER UN
SO
DO
BO
E
2.000 DU MH
KR EN HA
VIE ME
D W MK HSK
darunter Familien mit Kindern < 18 Jahren MG NE SG RS
HS LEV OE
GL GM
K
1.000 BM SI
DN
AC SU
BN weniger als 19% (8)
bis 21% (16)
EUS bis 23% (17)
darunter Alleinerziehende mit Kindern < 18 Jahren
0 bis 25% (8)
über 25% (4)
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 NRW: 21%
Daten: IT.NRW (Mikrozensus 2015–2017) NRW.BANK 2019 Daten: IT.NRW (Mikrozensus) NRW.BANK 2019
3
ie bisherigen Modellrechnungen des Landes hat die NRW.BANK in früheren Publikationen dargestellt. Die neue Modellrechnung (2018–2040/2060)
D
war bis Redaktionsschluss noch nicht veröffentlicht und wird ab Februar 2019 erscheinen.
4
Die Flüchtlingsmodellrechnung wurde im Wohnungsmarktbericht NRW 2016 vorgestellt und wird im Anhang (Kap. „Datengrundlagen“) erläutert.
5
Jährliche Befragung von 1 Prozent aller Haushalte in ganz Deutschland, darunter auch Nordrhein-Westfalen.
6
A llerdings ist auch nicht völlig auszuschließen, dass hier eine Änderung im Mikrozensusverfahren hineinspielt, die zur Folge hat, dass seit 2016
Neubaugebiete (und damit junge Familien) besser erfasst werden als zuvor. Erst die Erhebungen der nächsten Jahre werden dazu Klarheit schaffen.
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 21Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Mehr Familien in vielen Großstädten und im Ruhrgebiet – nehmen an dieser Entwicklung teil
wachsenden Kreisen (Abb. 1.2.3 rechts). Dadurch steigt in diesen Regionen
auch wieder der Bedarf an familientauglichen, großen
Dabei tritt diese Entwicklung nicht gleichmäßig in allen Wohnungen und Häusern sowie der entsprechenden
Regionen auf. Zunächst ist festzustellen, dass die eher Infrastruktur.
ländlich geprägten Kreise sowie das Umland vieler Groß-
städte immer noch die höchsten Anteile von Familien
mit Kindern unter 18 Jahren haben (Abb. 1.2.2). Nur Zunahme der Alleinlebendenzahl hat sich
wenige Kreise (Lippe, Höxter, Wesel, Viersen und Düren) nochmals verstärkt
sind schon so gealtert, dass der Anteil eher mit Groß-
städten vergleichbar ist. Andererseits ist die Familien- Die zunehmende Lebenserwartung und eine bessere
zahl in der langfristigen Betrachtung (2007–2017) nur Lebensqualität im Alter führen ebenso wie eine spätere
in – wenigen – Großstädten gestiegen, nämlich in Köln, Familiengründung und höhere Trennungsraten zu einer
Düsseldorf, Münster und Bielefeld (Abb. 1.2.3 links). Zunahme der Alleinlebenden und 2-Personen-Haushalte.
Doch in den vergangenen Jahren (2012–2017) hat sich In Großstädten wie Köln oder Düsseldorf stellen beide
dieser Trend in einigen Regionen geändert: Aufgrund Typen zusammen inzwischen etwa 80 Prozent aller
des Wanderungsdrucks in den wachsenden Kernstädten Haushalte. Die Gruppe der Alleinlebenden setzt sich zu
nehmen nun die Familienhaushalte vielerorts auch in je etwa einem Drittel aus jüngeren Singles (15–44 Jahre),
deren Umland zu (Rheinschiene, Münsterland). Aber Personen im Rentenalter (65 Jahre und mehr) sowie
auch wirtschaftsstarke Kreise sowie Kernstädte mit bis aus „mittelalten“ Personen (45–64 Jahre) zusammen.
dato nicht sehr ausgeprägten Wachstumsraten – etwa Zwar ist auch die Zahl jüngerer Singles infolge der
Abb. 1.2.3: Regionale Entwicklung der Familienhaushalte mit Kindern unter 18 Jahren
im lang- und kurzfristigen Mittel
2007–2017 2012–2017
MI
MI
ST ST
HF HF
BOR BI BOR BI
MS LIP MS LIP
GT GT
COE WAF COE WAF
KLE KLE
WES RE HX RE HAM
BOT HAM PB BOT PB HX
WES
OB GE HER UN OB GE
SO HER UN SO
DO DO
DU BO BO
E DU MH E
MH
KR EN HA KR EN HA
VIE ME VIE ME HSK
D W HSK D W MK
MK
MG NE MG NE
SG RS SG RS
HS OE HS OE
LEV LEV
GL GL GM
GM
K K
BM SI BM SI
DN DN
AC SU AC SU
BN BN
EUS
EUS
NRW: –0,8% p. a. NRW: –0,1% p. a.
Mittlere jährliche Entwicklung
Rückgang über 2,0% p. a. Rückgang bis 1,5% p. a. konstant (+/–0,3% p. a.) Zunahme über 1,0% p. a.
Rückgang bis 2,0% p. a. Rückgang bis 1,0% p. a. Zunahme bis 1,0% p. a.
Daten: IT.NRW (Mikrozensus 2007–2017) NRW.BANK 2019
22 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Entwicklung der Wohnungsnachfrage
Bezahlbarer Wohnraum
in Hochpreisregionen
Gerade in teuren Regionen wie der Rheinschiene
fällt es vielen Mietern schwer, bezahlbare Wohnungen
zu finden. Das größte Wohnungsunternehmen in
Bonn, die kommunale Vereinigte Bonner Wohnungs-
bau AG (VEBOWAG), engagiert sich schon lange im
geförderten Wohnungsbau. Im Stadtteil Lengsdorf
hat sie mit Wohnraumfördermitteln des Landes
49 Wohnungen errichtet. Die 1- bis 4-Zimmer-
Wohnungen sind alle barrierefrei und mit Balkonen
oder Terrassen ausgestattet. Damit zukünftig auch
andere Investoren mehr Neubau im preisgünstigen
Segment errichten, hat die Stadt Bonn Anfang 2017
bei Neubauprojekten eine Mindestquote für ge
förderten Wohnraum beschlosssen (derzeit 40%).
Wohnungsmarktbericht NRW 2018 23Entwicklung der Wohnungsnachfrage
uwanderung und wachsender Studierendenzahlen
Z Abb. 1.2.4: Entwicklung der Alleinlebenden nach
zuletzt wieder spürbar gewachsen. Vor allem war aber Altersgruppen
die mittlere Altersgruppe, in der sich momentan die
geburtenstarken Babyboomer-Jahrgänge der 1950er- Tsd. Personen
und 1960er-Jahre befinden, für den spürbaren Anstieg 1.600
der Alleinlebenden in den vergangenen Jahren verant-
wortlich (Abb. 1.2.4).
alleinlebende Rentner (über 65 Jahre)
1.200
Vor allem Babyboomer-Generation lässt jüngere Singles (15–44 Jahre)
A lleinlebendenzahl steigen
„mittelalte“ Alleinlebende
(45–65 Jahre)
Was bedeutet diese Entwicklung für die Wohnungs 800
nachfrage? IT.NRW hat vor Kurzem sozioökonomische
Merkmale „mittelalter“ Alleinlebender analysiert7 und
stellt dabei starke Unterschiede zwischen Männern und
Frauen fest. Am meisten hat in dieser Gruppe die Zahl 400
der Männer zugenommen. Der Großteil (58%) von ihnen
war nie verheiratet, während von den alleinlebenden
Frauen in dieser Altersgruppe nur 43% unverheiratet
waren. Rund ein Drittel ist geschieden, ein kleiner Teil 0
verwitwet (Frauen zu 15%, Männer zu 3%). Männer 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017
wie Frauen haben eine deutlich überdurchschnittliche
SGB-II-Quote (13–17%), auch ihr Armutsrisiko ist dop- Daten: IT.NRW (Mikrozensus 2015–2017) NRW.BANK 2019
pelt so hoch wie bei Personen in Mehrpersonenhaus
halten. Frauen sind allerdings überdurchschnittlich
häufig in Führungspositionen und in Vollzeit tätig.
Fazit: Die Altersgruppe ist zu heterogen, um einen
spezifischen Wohnungsbedarf abzuleiten. Ihre Zunahme
ist zum Teil, aber auf keinen Fall eins zu eins mit einer
steigenden Nachfrage nach kleinen Wohnungen gleich-
zusetzen.
7
I T.NRW (2017): Alleinlebende in Nordrhein-Westfalen. Ergebnisse des Mikrozensus. Statistik kompakt 11/2017. Hier wurde die Altersgrenze für die
„mittelalte“ Bevölkerungsgruppe zwar anders gezogen (35–64 Jahre), die Strukturen dürften jedoch ähnlich sein.
24 Wohnungsmarktbericht NRW 2018Sie können auch lesen
