Wohnungsmarktbarometer 2019 - Perspektive München | Analysen - muenchen.de
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Perspektive München | Analysen
Wohnungsmarktbarometer 2019
2
Wohnungsmarktbarometer 2019 | Inhalt
Inhaltsverzeichnis
Das Wichtigste auf einen Blick 3
1 Überblick 4
2 Mieten in München 6
2.1 Erstbezugsmieten 7
2.1.1 Erstbezugsmieten in den Wohnungsmarkt-
gebieten 8
2.2 Wiedervermietungsmieten 11
2.2.1 Wiedervermietungsmieten in den
Wohnungsmarktgebieten 14
2.3 Möblierte Wohnungen 19
2.3.1 Möblierte Wohnungen in den Wohnungs-
marktgebieten 21
3 Kaufpreise in München 22
3.1 Neubau 22
3.1.1 Kaufpreise von Neubauimmobilien in den
Wohnungsmarktgebieten 23
3.2 Bestandsimmobilien 26
3.2.1 Kaufpreise von Bestandsimmobilien in den
Wohnungsmarktgebieten 27
4 Vergleich mit anderen Quellen 30
4.1 Mieten im Erstbezug und bei Wieder-
vermietung 30
4.2 Kaufpreise für Neubauimmobilien und
Bestandsimmobilien 33
Impressum 34
1
Abbildungsverzeichnis Tabellenverzeichnis
Abbildung 1 Tabelle 1
Lesehilfe zur Interpretation der Abbildungen 2 und 4 4 Erstbezug – Nettokaltmieten und Veränderung
gegenüber dem Vorjahr 6
Abbildung 2
Erstbezug – Spannweiten der Nettokaltmieten nach Tabelle 2
Wohnungsgrößenklassen 9 Erstbezug – Nettokaltmieten nach T
eilgebieten 8
Abbildung 3 Tabelle 3
Erstbezug – ausgewertete Annoncen nach Wohnungs- Wiedervermietung – Nettokaltmieten und
größenklassen 9 Veränderung gegenüber dem Vorjahr 11
Abbildung 4 Tabelle 4
Wiedervermietung – Spannweiten der Netto- Wiedervermietung – Nettokaltmieten je
kaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen 2019 12 Wohnungsgrößenklasse nach Teilgebieten 17
Abbildung 5 Tabelle 5
Wiedervermietung – Anteil der angebotenen Möblierte Wohnungen – Erstbezugsmiete, Wiederver-
Wohnungen in den Größenklassen nach Teilgebieten 15 mietungsmiete und Angebotsstruktur 20
Abbildung 6 Tabelle 6
Möblierte Wohnungen – Anteil der angebotenen Möblierte Wohnungen Wiedervermietung –
Wohnungen nach Größenklassen 19 Nettokaltmieten nach Teilgebieten 21
Abbildung 7 Tabelle 7
Erstbezugsmieten und Wiedervermietungs- Neubau – Kaufpreise und Veränderung
mieten 2004 bis 2018/19 30 gegenüber dem Vorjahr 22
Abbildung 8 Tabelle 8
Wiedervermietungsmieten 2018/19 im Vergleich 32 Neubau – Kaufpreise nach Teilgebieten 25
Tabelle 9
Bestand – Kaufpreise und Veränderung
gegenüber dem Vorjahr 26
Kartenverzeichnis
Tabelle 10
Karte 1 Bestand – Kaufpreise nach Teilgebieten 29
Übersicht der Wohnungsmarktgebiete und Wohnlagen
in München nach Mietspiegel 2019 5 Tabelle 11
Vergleich Erstbezugsmieten, Wiedervermietungs-
Karte 2 mieten und Angebotsstruktur 31
Erstbezug – Nettokaltmieten 10
Karte 3
Wiedervermietung – Durchschnittliche
Größe angebotener W
ohnungen und Anzahl der
Wohnungsanzeigen 13
Karte 4
Wiedervermietung – Nettokaltmieten und
Veränderung g
egenüber dem Vorjahr 18
Karte 5
Neubau – Kaufpreise und Anzahl der
Wohnungsanzeigen 24
Karte 6:
Bestand – Kaufpreise 28
2
Das Wichtigste auf einen Blick Wohnungsmarktbarometer 2019 | Auf einen Blick
Das Wohnungsmarktbarometer ba- Ausgangsniveau hier schon sehr hoch Kaufpreise Neubau
siert auf der Auswertung von knapp ist. In Gebieten, die bisher noch ver- Auch die Kaufpreise sind im Vergleich
20.000 Miet- und Kaufangeboten, die in gleichsweise günstiger waren, stiegen zum Jahr 2018 gestiegen. Im Neubau
der ersten Jahreshälfte 2019 auf der die Mieten hingegen noch mehr an. wurden rund 9.700 Euro pro Quadrat-
Internetplattform ImmobilienScout24 Die größten Steigerungen gab es in meter und damit 7,1 Prozent mehr als
veröffentlicht wurden. Da der Markt Freimann, Allach – Untermenzing, im Vorjahr verlangt. Diese Entwick-
für möblierte Wohnungen in den Obermenzing aber auch in der Au und lung setzt sich bereits seit Jahren fort,
vergangenen Jahren deutlich ange- in Haidhausen. Gebiete wie die Max- fiel jedoch im Jahr 2019 moderater
wachsen ist, wurden außerdem vorstadt, die Altstadt oder Thalkirchen, aus als im Vorjahr. Seit 2015 kam es so-
erstmalig rund 3.100 Angebote in welche im Vorjahr besonders hohe wohl im Neubau als auch im Bestand
diesem Segment betrachtet. Mietsteigerungen zu verzeichnen zu Preissteigerungen um mehr als
hatten, entwickelten sich in 2019 40 Prozent. Mit fast 11.500 Euro je
Wie bereits in den Vorjahren kam es hingegen eher moderat. Quadratmeter wurden die höchsten
auch in 2019 zu einem weiterer An- Kaufpreise für große Neubauimmo
stieg der Mieten und Kaufpreise über Im Jahr 2015 wurde durch die Bun bilien mit mehr als 125 Quadratmeter
weitgehend alle Marktsegmente, desregierung die Mietpreisbremse für Fläche verlangt. Den höchsten Preis-
jedoch je nach Angebotsform und Gebiete mit angespanntem Wohnungs- anstieg gegenüber 2018 gab es mit
Wohnungsmarktgebiet in unterschiedli- markt eingeführt. In 2017 wurde jedoch über 12 Prozent bei Wohnungen mit
cher Ausprägung. Sowohl Mieten als die Landesverordnung für ungültig 40 bis 60 Quadratmetern Wohnfläche.
auch Kaufpreise sind in der Regel in erklärt. Die von der bayerischen Staats- Deutliche Unterschiede bei den ver-
den zentralen Lagen am höchsten und regierung neu erlassene Verordnung langten Kaufpreisen zeigen sich auch
werden mit zunehmender Nähe zum ist erst im August 2019 in Kraft getre- bei Betrachtung der einzelnen Woh-
Stadtrand günstiger. Die hohe Nach ten. Die Mietpreisbremse sieht vor, nungsmarktgebiete. Während Neubau-
frage nach Wohnraum hält zwar wei- dass Vermieter*innen, wenn sie ihre wohnungen in Allach – Untermenzing
terhin an. Insgesamt fallen die Miet- Wohnung erneut vermieten, nur eine und Aubing – Lochhausen – Langwied
und Kaufpreissteigerungen nach den Miete verlangen dürfen, die höchstens für etwa 7.800 Euro pro Quadratmeter
zum Teil extremen Entwicklungen zehn Prozent über der ortsüblichen erworben werden konnten, wurde in
des Vorjahres etwas moderater aus. Vergleichsmiete liegt. Sie gilt jedoch der Altstadt und im Lehel mit über
nicht, wenn die bisherige Miete bereits 18.000 Euro pro Quadratmeter mehr
Erstbezugsmieten über dieser Obergrenze lag, wenn als das Doppelte verlangt. Gerade in
Für Neubauobjekte wurden im Jahr die Wohnung umfassend modernisiert den zentralen Lagen findet Neubau
2019 durchschnittlich rund 20,37 Euro wurde oder es sich um einen Neubau oftmals im Luxussegment statt.
pro Quadratmeter verlangt. Das sind handelt. Aus den Auswertungen im Außerdem ist die Anzahl der Inserate
2,4 Prozent mehr als im Vorjahr. Die Wohnungsmarktbarometers können deutlich geringer als am Stadtrand.
teuersten Wohnungen wurden mit keine Rückschlüsse auf die Wirksam-
26,57 Euro pro Quadratmeter in keit der Mietpreisbremse gezogen Kaufpreise im Bestand
der Altstadt und im Lehel angeboten, werden, da nicht bekannt ist, welche Beim Erwerb einer Bestandsimmo
die günstigsten mit 17,18 Euro in und wie viele der angebotenen bilie mussten mit rund 7.850 Euro
Forstenried und Fürstenried. Die Miet- Wohnungen unter die Vorschriften pro Quadratmeter durchschnittlich
steigerungen im Neubau betrafen in der Mietpreisbremse fallen. 7,8 Prozent mehr bezahlt werden als
2019 überwiegend Wohnungen mitt im Jahr 2018. Nach Wohnungsmarkt-
lerer Größe. Kleine und sehr große Mieten für möblierte gebieten differenziert zeigt sich eine
Wohnungen hingegen wurden im Bestandswohnungen deutliche Preisspanne von circa
Vergleich zum Vorjahr etwas günstiger Für möblierte Bestandswohnungen 6.300 Euro in Ramersdorf – Perlach
angeboten. wurden mit durchschnittlich 29,11 Euro bis zu 13.000 Euro je Quadratmeter
pro Quadratmeter über 50 Prozent in der Altstadt und im Lehel. In den
Wiedervermietungsmieten mehr verlangt als für unmöblierte drei teuersten Gebieten lagen die
Bestandswohnungen waren bei Neu- Wohnungen. Sogar unmöblierte Neu- Kaufpreise für Bestandsimmobilien
vermietung 4,4 Prozent teurer als im bauwohnungen waren im Durchschnitt sogar deutlich über dem durchschnitt-
Jahr 2018. 40 Prozent günstiger als möbliere lichen Kaufpreis für Neubauobjekte
Bestandswohnungen. Auch hier zeigt in München. Von dem Preisanstieg
In der Altstadt und im Lehel lagen die sich der preisbestimmende Faktor waren Wohnungen aller Größenklas-
Mieten mit 22,62 Euro pro Quadrat Lage: Während die Angebote mit rund sen betroffen. Mit durchschnittlich
meter deutlich über dem städtischen 21 Euro pro Quadratmeter in Aubing – 10.400 Euro pro Quadratmeter musste
Durchschnitt von 18,67 Euro. In diesen Lochhausen – Langwied am niedrig- für große Objekte besonders viel
zentralen und hochpreisigen Lagen sten waren, sind möblierte Wohnun- bezahlt werden.
fanden Mietsteigerungen nur noch in gen mit 33 Euro pro Quadratmeter in
geringerem Umfang statt, da das der Altstadt beziehungsweise im Lehel
am teuersten.
3
1 Überblick
Mit dem Wohnungsmarktbarometer Einbezogen wurden alle Angebote In Kapitel 2 werden die Entwicklungen
veröffentlicht das Referat für Stadt für Wohnungen ab 20 Quadratmetern auf dem Mietwohnungsmarkt diffe-
planung und Bauordnung seit 1995 in sämtlichen Wohnlagequalitäten renziert nach den Marktsegmenten
jährlich eine Auswertung der Angebots- (siehe Karte 1). Möblierte Wohnungen, „Erstbezug“ und „Wiedervermietung“
mieten in München. Als Datengrund Ferienwohnungen und „Serviced Apart- dargestellt. Für beide Segmente
lage dienten bis 2016 die Mietanzeigen ments“ wurden ausgeschlossen, findet eine Betrachtung nach Woh-
der Süddeutschen Zeitung, seit 2017 mehrfach erschienene Annoncen für nungsgrößenklassen und räumlich
die Onlineanzeigen des Internetportals das gleiche Objekt gingen nur einmal gesehen nach einzelnen Teilgebieten
ImmobilienScout24. Betrachtet wer- in die Auswertung ein. Mit dem innerhalb Münchens statt. Zusätzlich
den die Mietangebote des ersten Halb- Wohnungsmarktbarometer 2019 werden die Wiedervermietungs
jahres (Quartal 1 und 2). werden – getrennt von den unmö mieten für möblierte Wohnungen
blierten Wohnungen – erstmalig nach räumlichen Teilgebieten
Neben der jährlichen Analyse der auch Wiedervermietungsmieten für betrachtet.
Erst- und Wiedervermietungsmieten möblierte Wohnungen ausgewertet.
für die Gesamtstadt und für einzelne In Kapitel 3 werden die Kaufpreise
Teilgebiete (sogenannte Wohnungs- für Neubau- und Bestandsimmobilien
marktgebiete, die sich aus Stadtbe für München nach Wohnungsgrößen
zirken oder Stadtbezirksteilen zusam- und für die einzelnen Wohnungs-
mensetzen; siehe Karte 1) werden marktteilgebiete betrachtet.
seit 2017 außerdem Kaufanzeigen für
Neubau- und Bestandsimmobilien Kapitel 4 vergleicht die im Woh-
ausgewertet. nungsmarktbarometer dargestellten
Ergebnisse mit weiteren (externen)
Quellen.
Abbildung 1: Lesehilfe zur Interpretation der Abbildungen 2 und 4
Miete in Euro/m²
30,00
29,00 Die teuersten 10 Prozent Lesebeispiel:
der Angebote liegen über
diesem Wert. Die Spannweite der
ausgewiesenen Mieten in
25,00 den mittleren 50 Prozent
25,00 Die „Box“: Die mittleren der Annoncen für Wohnun-
50 Prozent der Angebote gen mit 20 bis 40 Quadrat-
liegen in diesem Bereich. metern beträgt 8,00 Euro
und bewegt sich zwischen
Je kleiner die Box ausfällt,
17,00 und 25,00 Euro je
umso weniger schwanken
20,00 Quadratmeter. Gleichzeitig
die Mietangaben in den
bedeutet dies, dass
Anzeigen der jeweiligen
25 Prozent der Wohnungen
Wohnungsgrößenklasse.
17,00 günstiger als 17,00 und
75 Prozent günstiger als
25,00 Euro je Quadratmeter
15,00 15,00 Die günstigsten 10 angeboten werden.
Prozent der Angebote
liegen unter diesem Wert
10,00
20–40m² 40–60m² 60–80m² 80–100m² über 100m²
Hinweis: Für das Lesebeispiel wurden fiktive Werte gewählt.
4Wohnungsmarktbarometer 2019 | Überblick
Karte 1: Übersicht der Wohnungsmarktgebiete und 0 2,5 km
N
Wohnlagen in München nach Mietspiegel 2019
Wohnlagequalität Wohnungsmarktgebiete
durchschnittlich
gut
beste
zentral durchschnittlich
zentral gut
zentral beste
Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München Kommunalreferat – Geodatenservice
Datengrundlagen: Mietspiegel für München 2019
52 Mieten in München
Bei den ausgewerteten Daten Die Mieten von neu gebauten oder
zum Mietwohnungsmarkt handelt vollständig modernisierten Wohnun-
es sich ausschließlich um Angebots gen und älteren Wohnungen, bei
mieten bei Erstbezug oder Wieder- denen lediglich ein Mieterwechsel
vermietung. stattfindet, unterscheiden sich in der
Regel stark voneinander. Deshalb
Obwohl in die Auswertung keine wurde bei der Auswertung zwischen
Bestandsmieten einfließen, ist die Erstbezugs- und Wiedervermietungs-
Aussagekraft der Ergebnisse sehr mieten differenziert:
hoch. Die Angebotsmieten bilden die
aktuelle Situation und Entwicklung — Erstbezugsmiete: Miete, die
auf dem Wohnungsmarkt gut ab für die ersten Nutzer*innen einer
und zeigen Trends vor allem im Ver- Neubauwohnung anfällt. Wohnun-
gleich mit den Vorjahren. Grundsätz- gen, die vollständig modernisiert
lich ist jedoch davon auszugehen, wurden, fallen ebenfalls in diese
dass Mieter*innen vor allem in lan- Kategorie.
ge bestehenden Mietverhältnissen — Wiedervermietungsmiete:
deutlich weniger bezahlen, als Miete, die bei einem Mieterwechsel
Neumieter*innen. in einer Bestandswohnung anfällt.
Es handelt sich bei allen angegebenen
Werten um Nettokaltmieten, das heißt
um den reinen Mietzins ohne Betriebs-
und Heizungskosten.
Tabelle 1: Erstbezug – Nettokaltmieten und Veränderung gegenüber dem Vorjahr
Nettokaltmiete je Wohnungsgrößenklasse
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle
in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in €/m² absolut
2015 21,72 87 16,78 195 16,34 263 16,29 277 16,77 361 16,93 1.183
2016 21,88 90 19,24 164 17,87 254 18,19 211 18,55 265 18,72 984
2017 23,38 199 20,19 490 18,69 640 18,37 552 18,89 600 19,34 2.481
2018 24,39 247 20,10 528 19,16 700 18,90 580 19,69 549 19,90 2.604
2019 24,35 365 20,90 686 19,63 735 19,34 663 19,36 575 20,37 3.024
Veränderung der Nettokaltmieten gegenüber dem Vorjahr absolut und relativ
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
in € in % in € in % in € in % in € in % in € in % in € in %
2016 0,16 0,7 2,46 14,7 1,53 9,4 1,90 11,7 1,78 10,6 1,79 10,6
2017 1,50 6,9 0,95 4,9 0,82 4,6 0,18 1,0 0,35 1,9 0,62 3,3
2018 1,02 4,3 – 0,08 – 0,4 0,47 2,5 0,53 2,9 0,79 4,2 0,56 2,9
2019 – 0,04 – 0,2 0,79 3,9 0,47 2,4 0,44 2,3 – 0,33 –1,7 0,47 2,4
Quelle: Immobilien Scout GmbH (je 1. Halbjahr), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
6Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
2.1 Erstbezugsmieten Miethöhe zwischen den verschiedenen Kategorie am weitesten auseinander-
Größenklassen sind somit insgesamt driften. Die teuersten zehn Prozent
etwas geringer geworden. dieser Wohnungen kosten mindestens
Das Wichtigste auf einen Blick 32,22 Euro pro Quadratmeter (günstig-
Wie bereits in den Vorjahren werden ster Wert der teuersten zehn Prozent).
— Durchschnittliche Erstbezugs- die höchsten Mieten mit 24,35 Euro pro Für die günstigsten zehn Prozent
miete: 20,37 Euro/m² Quadratmeter für kleine Wohnungen wurden maximal 14,48 Euro pro Qua-
— Anstieg gegenüber 2018: (20 bis 40 Quadratmeter) verlangt. Mit dratmeter verlangt (teuerster Wert der
2,4 Prozent einem Anteil von 12,1 Prozent fallen die günstigsten zehn Prozent). Die Diffe-
— Mietsteigerungen betreffen wenigsten Angebote in diese Kategorie. renz zwischen den günstigsten und
Wohnungen mittlerer Größe Wohnungen der nächst größeren Klasse den teuersten zehn Prozent der Ange-
— Rückgang der Mieten gegen- (40 bis 60 Quadratmeter) werden im bote beträgt 17,74 Euro. Dies deutet
über 2018 bei sehr kleinen Durchschnitt für 20,90 Euro je Quadrat- sowohl auf die Vielfältigkeit des Ange-
und sehr großen Wohnungen meter angeboten. Gegenüber 2018 bots in diesem Segment als auch
— Höhere Mieten sowie große stieg die Durchschnittsmiete in dieser auf die Auswirkungen, die eine zent
Schwankungen der Miethöhe Kategorie am stärksten an und liegt rale Lage im Bezug auf die Miethöhe
bei kleinen Wohnungen knapp 0,80 Euro über dem Vorjahres- haben kann, hin.
— Höchste Mieten in den zentra- wert. Rund 23 Prozent der angebote-
len Lagen, günstigste Mieten nen Wohnungen fallen in diese Für Wohnungen in den restlichen
am Stadtrand Größenkategorie. Größenklassen wurden für die güns
tigsten zehn Prozent der Angebote
Wohnungen mittlerer Größenordnung maximal 14,60 bis 16,01 Euro je Qua-
(60 bis 80 Quadratmeter) wurden für dratmeter verlangt, für die teuersten
durchschnittlich 19,63 Euro je Quadrat- zehn Prozent müssen mindestens
Für das erste Halbjahr 2019 wurden meter inseriert und insgesamt am 24,38 bis 25,67 Euro je Quadratmeter
rund 3.000 Wohnungsangebote in der häufigsten angeboten (24,3 Prozent). entrichtet werden. Für Wohnungen
Kategorie Erstbezug ausgewertet. Große Wohnungen (80 bis 100 Qua- mit mehr als 100 Quadratmetern Fläche
dratmeter) waren mit 19,34 Euro liegt die Spannweite bei 10,40 Euro.
Die durchschnittliche Miete für neu je Quadratmeter etwas günstiger. Für alle anderen Größenklassen be-
gebaute beziehungsweise umfassend In beiden Größenkategorien liegen die wegt sich die Preisspanne zwischen
sanierte Wohnungen liegt bei 20,37 Euro Erstbezugsmieten um etwa 0,40 bis den teuersten und den günstigsten
je Quadratmeter (vgl. Tabelle 1). 0,50 Euro pro Quadratmeter höher zehn Prozent des Angebots zwischen
als im Jahr 2018. neun und zehn Euro.
Im Durchschnitt werden 0,47 Euro
pro Quadratmeter mehr verlangt als 19 Prozent der angebotenen Woh Abbildung 3 zeigt die Struktur der
im Jahr 2018. Während der Anstieg nungen sind mindestens 100 Quadrat Annoncen nach Wohnungsgrößen
von 2015 auf 2016 noch 1,79 Euro meter groß. Diese wurden für durch- klassen für die Jahre 2015 bis 2019.
(10,6 Prozent) betrug, fielen die jähr schnittlich 19,36 Euro je Quadratmeter Im Jahr 2015 entfielen noch knapp
lichen Steigerungen seitdem jedes Jahr angeboten. Im Vergleich zum Vorjahr 30 Prozent der Angebote auf Neubau-
etwas geringer aus und liegen in 2019 wurden circa 0,30 Euro pro Quadratme- wohnungen mit einer Größe von mehr
bei 2,4 Prozent gegenüber dem Vorjahr. ter weniger verlangt. als 100 Quadratmetern. In den Folge-
Die geringer werdenden Steigerungs jahren war prozentual gesehen ein
raten sind jedoch auch auf das immer Die Wohnungsgrößenklassen unter- stetiger Rückgang von Angeboten in
höher werdende Ausgangsniveau der scheiden sich auch hinsichtlich diesem Segment zu verzeichnen. Ab
Mieten zurückzuführen. der Spannweite, in der sich die Miet dem Jahr 2017 verteilen sich die Fälle
angebote bewegen. Hierzu werden etwas gleichmäßiger auf die verschie-
Die Entwicklung der Erstbezugsmieten zunächst die mittleren 50 Prozent denen Größenklassen. Wohnungen
unterscheidet sich je nach Wohnungs- des jeweiligen Angebots (Werte inner- mittlerer Größe (60 bis 80 Quadrat
größe. Den höchsten prozentualen halb der „Box“, vgl. Abbildung 1) meter) dominieren seitdem mit einem
Anstieg mit knapp vier Prozent verzeich- betrachtet. Je näher die mittleren Anteil von circa 25 Prozent das Ange-
nen Wohnungen mittlerer Größe (40 bis Werte beieinander liegen (je kleiner bot. Die Zahl der Angebote für Woh-
60 Quadratmeter). Neubauwohnungen die „Box“ ist), desto besser kann nungen mit 20 bis 40 Quadratmetern
mit 60 bis 100 Quadratmetern sind über die ermittelte Durchschnittsmiete liegt im Jahr 2019 erstmals oberhalb
zwei Prozent teurer als im Vorjahr. Sehr verallgemeinert werden. der 10-Prozent-Marke. Sehr große
kleine Wohnungen sowie sehr große Wohnungen mit 100 oder mehr Qua-
Wohnungen, w elche im Vorjahr noch Abbildung 2 zeigt, dass die Preisspanne dratmetern wurden hingegen in den
die höchsten Anstiege zu verzeichnen bei Wohnungen mit einer Fläche von letzten fünf Jahren immer weniger
hatten, sind geringfügig günstiger 20 bis 40 Quadratmetern am größten angeboten und machen in 2019 nur
als in 2018. Die Differenzen bei der ist und somit die Mieten in dieser noch einen Anteil von 19 Prozent aus.
72.1.1 Erstbezugsmieten in den
Wohnungsmarktgebieten Tabelle 2: Erstbezug – Nettokaltmieten nach
Teilgebieten
Je nach Lage innerhalb des Stadtgebiets
unterscheiden sich die Erstbezugsmieten
zum Teil beträchtlich (vgl. Tabelle 2).
Mit durchschnittlich 17,18 Euro Wohnungsmarktgebiet Gesamt
pro Quadratmeter sind Neubauwoh Miete Fälle
nungen in Forstenried beziehungsweise in € / m² absolut
Fürstenried am günstigsten. In der
Altstadt und im Lehel, dem teuersten 2019
Wohnungsmarktgebiet, werden
pro Quadratmeter fast zehn Euro Altstadt-Lehel 26,57 56
mehr verlangt. Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 24,49 149
Maxvorstadt 23,45 75
Somit weichen die günstigsten D urch-
Schwabing, Schwabing-West 22,46 274
schnittsmieten um drei Euro vom
städtischen Mittel (20,37 Euro je Qua- Au-Haidhausen 22,92 116
dratmeter) ab, die teuersten Mieten Sendling, Sendling-Westpark 20,26 153
um das Doppelte mit rund sechs Euro. Schwanthalerhöhe 19,03 16
Neuhausen 20,34 233
Mit Erstbezugsmieten von rund
22 bis 24 Euro je Quadratmeter wird Nymphenburg 19,65 10
auch in der Ludwigs- und Isarvorstadt, Moosach 17,84 45
der Maxvorstadt, Schwabing, der Au, Milbertshofen-Am Hart 22,72 109
Haidhausen und Milbertshofen über-
durchschnittlich viel verlangt. Bogenhausen 21,17 232
Berg am Laim 19,52 88
Vergleichsweise günstigere Angebote Trudering, Riem 18,73 161
finden sich mit unter 18 Euro je Qua
Ramersdorf-Perlach 17,63 246
dratmeter ausschließlich außerhalb des
Mittleren Rings in Hadern, Freiham, Giesing 19,52 130
Allach – Untermenzing, Moosach, Harlaching 20,89 56
Ramersdorf – Perlach, Feldmoching – Thalkirchen, Obersendling 19,19 116
Hasenbergl sowie Forstenried und
Forstenried, Fürstenried 17,18 43
Fürstenried.
Solln 19,32 53
Insgesamt sind Neubaumieten in den Hadern 17,99 67
zentralen Lagen am höchsten und Pasing 21,46 123
nehmen tendenziell mit zunehmender
Obermenzing 19,25 92
Entfernung von der Innenstadt ab
(vgl. Karte 2). Aubing-Lochhausen-Langwied 18,71 143
Allach-Untermenzing 17,94 112
Von den insgesamt rund 3.000 angebo- Feldmoching-Hasenbergl 17,57 44
tenen Neubauwohnungen entfielen
Laim 18,84 60
mit neun Prozent die meisten Angebote
auf Schwabing. Auch in Ramersdorf – Freimann 17,95 22
Perlach, Neuhausen und Bogenhausen
wurden jeweils über 200 Wohnungen LH München 20,37 3.024
inseriert. Am wenigsten Anzeigen gab
es für Nymphenburg, Schwanthaler
höhe und Freimann (vgl. Tabelle 2).
Quelle: Immobilien Scout GmbH (1. Halbjahr 2019),
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
8Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
Abbildung 2: Erstbezug – Spannweiten der Nettokaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen
Erstbezugsmiete in Euro / m²
35,00 Spannweite der Nettokaltmiete
(Quantile: 10% - 25% - 75% - 90%)
32,22
30,00
28,33
25,67
25,00 24,74 25,00
23,40 24,38
21,76 21,95 21,88
20,00
20,00
18,30
17,43 17,01
16,01 16,88
15,00 15,07 15,16 14,60
14,48
10,00
20–40m² 40–60m² 60–80m² 80–100m² über 100m²
Quelle: Immobilien Scout GmbH,
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
Abbildung 3: Erstbezug – ausgewertete Annoncen nach Wohnungsgrößenklassen
Anteil an allen ausgewerteten Fällen in Prozent
35%
20 – 40m²
40 – 60m²
30%
60 – 80m²
25% 80 –100m²
über 100m²
20%
15%
10%
5%
0%
2015 2016 2017 2018 2019
Quelle: Immobilien Scout GmbH,
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
9Karte 2: Erstbezug – Nettokaltmieten 0 2,5 km
N
Nettokaltmieten bei
Erstbezug 2019
Wohnungsmarktgebiete 17,18–18,00 Euro/m²
unbebaute Flächen 18,01–19,00 Euro/m²
19,01–20,00 Euro/m²
20,01–21,00 Euro/m²
21,01–26,57 Euro/m²
Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München – Kommunalreferat – Geodatenservice,
Datengrundlagen: Immobilien Scout GmbH, Stand: 2019
10Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
2.2 Wiedervermietungsmieten Für das erste Halbjahr 2019 wurden Wie in den Vorjahren wurden für kleine
rund 8.900 Anzeigen für Wohnungen Wohnungen im Durchschnitt höhere
zur Wiedervermietung ausgewertet. Mieten pro Quadratmeter verlangt als
Das Wichtigste auf einen Blick für Wohnungen im mittleren Größen-
Knapp 24 Prozent der inserierten segment (vgl. Tabelle 3). Wohnungen
— Durchschnittliche Wiederver Wohnungen sind 40 bis 60 Quadrat- mit 20 bis 40 Quadratmetern Fläche
mietungsmiete: 18,67 Euro/m² meter groß, weitere 27 Prozent haben wurden für 22,52 Euro pro Quadrat
— Anstieg gegenüber 2018: eine Größe von 60 bis 80 Quadratme- meter angeboten. Mit einer Verteue-
4,4 Prozent tern. Wie bereits im Jahr 2018 wurden rung um 1,19 Euro pro Quadratmeter
— Mietsteigerungen betreffen somit am häufigsten Bestandswoh- (5,6 Prozent) gegenüber dem Jahr
alle Wohnungsgrößenklassen nungen mittlerer Größe angeboten. 2018 entspricht dies dem höchsten
und fallen geringer aus als Kleine Wohnungen (20 bis 40 Quadrat- absoluten Mietanstieg im Vergleich mit
im Vorjahr. meter) sowie große Wohnungen den anderen Größenklassen. Prozen
— Miete pro Quadratmeter (80 bis 100 Quadratmeter und über tual gesehen erfuhren die Wiederver-
für kleine Wohnungen rund 100 Quadratmeter) machen rund mietungsmieten für Wohnungen mit
3,85 Euro über dem Durch- 17 beziehungsweise 14 Prozent des 40 bis 60 Quadratmetern die größte
schnitt für alle Wohnungen. gesamten Angebots aus. Steigerung. Hier wurden über sechs
— Höchste Wiedervermietungs- Prozent mehr verlangt als im Vorjahr.
mieten in den zentralen Durchschnittlich wurden Bestands-
Lagen, günstigste im Osten wohnungen im ersten Halbjahr 2019
und Westen am Stadtrand. für 18,67 Euro pro Quadratmeter
— Größte Steigerungen seit 2018 angeboten. Damit verteuerte sich die
in den Stadtrandbezirken. In Wiedervermietungsmiete seit 2018 um
den zentralen Lagen wesent- 0,78 Euro pro Quadratmeter (4,4 Pro-
lich geringere Steigerungen zent). Seit 2015 erhöhte sich die Miete
als im Vorjahr. um fast vier Euro pro Quadratmeter.
Tabelle 3: Wiedervermietung – Nettokaltmieten und Veränderung gegenüber dem Vorjahr
Nettokaltmiete je Wohnungsgrößenklasse
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle
in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in €/m² absolut
2015 16,69 1.764 14,52 2.338 13,73 2.717 14,20 1.644 14,91 1.722 14,70 10.185
2016 18,12 1.293 15,36 1.688 14,58 2.095 14,68 1.289 15,39 1.306 15,50 7.671
2017 19,43 1.394 16,28 1.875 15,54 2.253 15,48 1.520 16,56 1.328 16,51 8.370
2018 21,33 1.514 17,58 2.021 16,69 2.198 16,71 1.449 17,73 1.389 17,89 8.571
2019 22,52 1.548 18,65 2.112 17,50 2.445 17,28 1.579 17,99 1.231 18,67 8.915
Veränderung der Nettokaltmieten gegenüber dem Vorjahr absolut und relativ
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
in € in % in € in % in € in % in € in % in € in % in € in %
2016 1,43 8,6 0,84 5,8 0,85 6,2 0,48 3,4 0,48 3,2 0,80 5,5
2017 1,31 7,2 0,92 6,0 0,96 6,6 0,81 5,5 1,18 7,6 1,00 6,5
2018 1,90 9,8 1,31 8,0 1,15 7,4 1,22 7,9 1,17 7,1 1,39 8,4
2019 1,19 5,6 1,07 6,1 0,80 4,8 0,57 3,4 0,26 1,5 0,78 4,4
Quelle: Immobilien Scout GmbH (je 1. Halbjahr), Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
11Etwas geringer fallen die Steigerungen Die Preisunterschiede zwischen den Die Schwankung der Miethöhen für
gegenüber 2018 in den anderen Grö- günstigsten und den teuersten Ange- die mittleren 50 Prozent der Anzeigen
ßenklassen aus. Auffällig ist die geringe boten fallen bei kleinen und sehr in dieser Größenklasse ist mit einer
Steigerung der Mieten für Wohnun- großen Wohnungen höher aus als bei Preisspanne von acht Euro überdurch-
gen mit mehr als 100 Quadratmetern. Wohnungen mittlerer Größe (siehe schnittlich hoch. Die Angebotsmieten
Während die Differenz zwischen 2017 Abbildung 4). variieren zwischen 18,04 Euro und
und 2018 noch bei über sieben Prozent 26,13 Euro pro Quadratmeter.
lag, ist von 2018 auf 2019 lediglich Für kleine Wohnungen zwischen
ein Anstieg um 1,5 Prozent zu beob- 20 und 40 Quadratmetern beträgt die Für alle anderen Größenklassen
achten. Es ist davon auszugehen, dass Preisspanne zwischen den günstigs- bewegt sich die Preisspanne für die
die Mieten für Wohnungen in diesem ten und den teuersten zehn Prozent mittleren 50 Prozent der Angebote
Größensegment ein Niveau erreicht 14,78 Euro. Für zehn Prozent der zwischen 3,95 Euro (80 bis 100 Qua-
haben, welches nicht mehr in gleichem Wohnungen liegt die Miete bei unter dratmeter) und 5,12 Euro (40 bis
Maße wie in den Vorjahren gesteigert 15,74 Euro pro Quadratmeter. Für bis 60 Quadratmeter). Für die günstigsten
werden kann, da die Gesamtmiete für zu 75 Prozent der Wohnungen werden zehn Prozent der mittleren und großen
Wohnungen in dieser Größenordnung Mieten bis 26,13 Euro pro Quadrat Wohnungen werden zwischen 13
ohnehin schon auf einem sehr hohen meter verlangt. Die teuersten zehn und 14 Euro pro Quadratmeter ver-
Niveau ist. Prozent der Angebote kosten minde- langt, für die teuersten zehn Prozent
stens 30,52 Euro pro Quadratmeter. mindestens 21,43 bis 24,34 Euro
pro Quadratmeter.
Abbildung 4: Wiedervermietung – Spannweiten der Nettokaltmieten nach Wohnungsgrößenklassen 2019
Wiedervermietungsmiete in Euro / m²
35,00 Spannweite der Nettokaltmiete
(Quantile: 10% - 25% - 75% - 90%)
30,52
30,00
26,13
25,00
24,34
23,62
22,00
20,91 21,43
20,09
20,00 19,35 18,95
18,04
15,74
15,00 15,79
14,00 15,11 15,00 15,03
13,50 13,58 13,36
10,00
20–40m² 40–60m² 60–80m² 80–100m² über 100m²
Quelle: Immobilien Scout GmbH,
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
12Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
Karte 3: Wiedervermietung – Durchschnittliche Größe angebotener 0 2,5 km
N
Wohnungen und Anzahl der Wohnungsanzeigen
Durchschnittliche Größe Anzahl der
angebotener Wohnungen Wohnungsanzeigen
Wohnungsmarktgebiete bis 60,00 m² unter 250 Anzeigen
unbebaute Flächen 60,01–70,00 m² 250–500 Anzeigen
70,01–80,00 m²
über 500 Anzeigen
über 80,00 m²
Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München – Kommunalreferat – Geodatenservice,
Datengrundlagen: Immobilien Scout GmbH, Stand: 2019
132.2.1 Wiedervermietungsmieten in Die höchsten durchschnittlichen Netto- Relativ nah am Münchner Mittel
den Wohnungsmarktgebieten kaltmieten werden in den zentralen (18,67 Euro pro Quadratmeter) liegen
Lagen und nahe der Universitäten ver- die Wiedervermietungsmieten in
Im ersten Halbjahr 2019 wurden die langt. Zum Stadtrand hin sinken die Milbertshofen – Am Hart, auf der
meisten Wohnungen in Schwabing Mieten je Quadratmeter tendenziell ab Schwanthalerhöhe, in Nymphenburg,
bzw. Schwabing-West angeboten, (vgl. Karte 4). Diese Mietenstruktur Thalkirchen und Bogenhausen. Hier
gefolgt von Bogenhausen und Ramers- entspricht dem Bild der letzten Jahre wurden Wohnungen für durchschnitt-
dorf – Perlach. Fast ein Viertel aller und zeigt sich insgesamt relativ stabil. lich 18,33 bis 19,36 Euro je Quadrat-
Angebote entfällt auf diese Gebiete. meter angeboten.
In Freimann, auf der Schwanthaler Eine Ausnahme hierzu bildet Milberts
höhe und in Harlaching wurden am hofen – Am Hart. Trotz größerer Ent Während im Jahr 2018 in Aubing –
wenigsten Wohnungen angeboten fernung zum Zentrum und der nach Lochhausen – Langwied, Berg am
(vgl. Karte 3 und Tabelle 4). Mietspiegel lediglich durchschnittlichen Laim und Allach – Untermenzing noch
Wohnlagequalität (vgl. Karte 1) sind Mieten von 14 bis 15 Euro je Qua
Mit durchschnittlich 94 Quadrat die Angebotsmieten mit 19,36 Euro dratmeter verlangt wurden, müssen
metern wurden die größten Wohnun- pro Quadratmeter verhältnismäßig im Jahr 2019 auch im günstigsten
gen in Harlaching vermietet. In der hoch. Grund dafür ist, dass mehr Wohnungsmarktgebiet Aubing –
Altstadt und im Lehel, Bogenhausen als ein Drittel der angebotenen Woh- Lochhausen – Langwied bereits über
und Obermenzing verfügen jeweils nungen sehr klein sind und in der 15 Euro pro Quadratmeter bezahlt
20 bis 30 Prozent der angebotenen Regel für kleine Wohnungen höhere werden. Hier haben sich die Wieder-
Wohnungen über mindestens 100 Qua- Quadratmetermieten angesetzt wer- vermietungsmieten um jeweils mehr
dratmeter, in Harlaching sogar knapp den (vgl. Tabelle 4). als einen Euro pro Quadratmeter
39 Prozent (vgl. Abbildung 5). innerhalb eines Jahres verteuert.
Sowohl hier als auch in den anderen Werte knapp unterhalb der 16-Euro-
In Milbertshofen – Am Hart, Laim Wohnungsmarktgebieten ist eine Marke können insgesamt nur noch
und der Maxvorstadt nimmt der Anteil eindeutige Tendenz zu hohen Mieten in drei der 28 Wohnungsmarktgebiete
der Wohnungen mit 20 bis 40 Quadrat- pro Quadratmeter bei kleinen Wohnun- festgestellt werden (Aubing – Loch-
metern mindestens ein Viertel der gen und niedrigeren Mieten pro Qua- hausen – Langwied, Allach – Unter-
Angebote ein. Anzeigen für Wohnun- dratmeter bei mittleren und großen menzing und Trudering – Riem,
gen mittlerer Größe mit 60 bis 80 Qua- Objekten zu erkennen. Eine Ausnahme vgl. Karte 4).
dratmetern dominieren vor allem in bilden sehr große Wohnungen in
den am Stadtrand gelegenen Wohnungs- zentralen Lagen, da es sich hierbei oft
marktgebieten Forstenried und Für- um teure Luxusimmobilien handelt.
stenried, Aubing – Lochhausen – Lang- Somit spielt die Angebotsstruktur eine
wied, und Feldmoching – Hasenbergl. Rolle für die durchschnittliche Miete
im jeweiligen Gebiet.
Die höchsten Wiedervermietungsmie-
ten werden, wie bereits im Jahr 2018,
in der Altstadt und im Lehel verlangt.
Zwar sind diese im Vergleich zum
Vorjahr nicht gestiegen, liegen jedoch
immer noch knapp vier Euro pro Qua-
dratmeter über dem städtischen
Durchschnittswert. Ebenfalls deutlich
über dem gesamtstädtischen Mittel-
wert liegen die Mieten mit 22,08 Euro
pro Quadratmeter in der Maxvorstadt
und rund 21 Euro pro Quadratmeter
in der Ludwigs- und Isarvorstadt
sowie in Schwabing. Auch in der Au
und Haidhausen muss mit 20,56 Euro
überdurchschnittlich viel bezahlt
werden.
14Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
Abbildung 5: Wiedervermietung – Anteil der angebotenen Wohnungen
in den Größenklassen nach Teilgebieten
Altstadt-Lehel
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt
Maxvorstadt
Schwabing, Schwabing-West
Au-Haidhausen
Sendling, Sendling-Westpark
Schwanthalerhöhe
Neuhausen
Nymphenburg
Moosach
Milbertshofen-Am Hart
Bogenhausen
Berg am Laim
Trudering, Riem
Ramersdorf-Perlach
Giesing
Harlaching
Thalkirchen, Obersendling
Forstenried, Fürstenried
Solln
Hadern
Pasing
Obermenzing
Aubing-Lochhausen-Langwied
Allach-Untermenzing
Feldmoching-Hasenbergl
Laim
Freimann
LH München
0 25 50 75 100
Anteil an allen ausgewerteten Fällen in Prozent
20–40m² 60–80 m² über 100 m²
40–60m² 80–100 m²
Quelle: Immobilien Scout GmbH,
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
15Lediglich in einem Wohnungsmarkt Die größten Steigerungen fanden – gebiet stieg die durchschnittlich abgesehen von Au – Haidhausen mit verlangte Miete nicht an. Sowohl in 8,6 Prozent gegenüber 2018 – am 2018 wie in 2019 wurden im Woh- Stadtrand statt. In Freimann, Allach- nungsmarktgebiet Altstadt – Lehel rund Untermenzing, Obermenzing und 22,60 Euro pro Quadratmeter verlangt. Aubing – Lochhausen – Langwied In allen anderen Gebieten lagen die waren Wohnungen rund acht Prozent Mieten jeweils höher als im Vorjahr teurer als im Vorjahr. Dies lässt darauf (vgl. Karte 4). Insgesamt liegen die schließen, dass der Preisdruck auf Mietsteigerungen im ersten Halbjahr die Wohnungsbestände nun auch in 2019 zwischen 2,0 Prozent in Hadern, Stadtrandbezirken mit bis dato ver- Fürstenried und Forstenried und gleichsweise niedrigeren Mieten sicht- 10,0 Prozent in Freimann. Während bar wird. Diese Entwicklung zeichnete es im Vorjahr noch in fünf Gebieten sich bereits im Jahr 2018 ab. Mietsteigerungen um mehr als zehn Prozent gab, ist dies heuer nur noch Im Gegensatz dazu fielen die Steige- in einem Gebiet der Fall. In acht Gebie- rungen in den hochpreisigen Lagen der ten wurden fünf bis zehn Prozent Altstadt und Maxvorstadt wesentlich mehr verlangt als im Jahr 2018. Für 18 geringer als im Vorjahr aus. Während und somit für mehr als die Hälfte der von 2017 auf 2018 noch Anstiege um Gebiete beträgt der Anstieg weniger mehr als zehn Prozent zu verzeichnen als 5,0 Prozent, wobei sich die Mieten waren, wurden Wohnungen in 2019 im Vergleich zum Vorjahr am modera- höchstens 2,5 Prozent teurer vermie- testen in der Altstadt und im Lehel, tet als im Vorjahr. in Hadern und in Fürstenried und Forstenried entwickelten. Es ist da- von auszugehen, dass es sich bei dem minimalen Mietenrückgang in der Altstadt eher um eine Art „Sättigungs- effekt“ handelt, da das Ausgangs niveau der Mieten hier schon extrem hoch ist. 16
Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
Tabelle 4: Wiedervermietung – Nettokaltmieten je Wohnungsgrößenklasse nach Teilgebieten
2019
Wohnungsmarktgebiet 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle
in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in €/m² absolut
Altstadt-Lehel 27,40 28 24,04 38 22,45 53 20,87 53 21,32 67 22,62 239
Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 26,03 84 21,52 98 20,15 135 20,60 85 19,89 89 21,46 491
Maxvorstadt 25,50 121 21,33 127 20,65 122 19,60 57 22,08 68 22,08 495
Schwabing, Schwabing-West 25,93 177 21,12 189 19,31 205 20,09 155 20,41 176 21,34 902
Au-Haidhausen 24,32 87 20,86 93 19,34 95 19,05 75 18,55 63 20,56 413
Sendling, Sendling-Westpark 20,10 77 18,29 132 16,97 128 16,65 86 15,42 32 17,71 455
Schwanthalerhöhe 21,52 19 19,20 33 18,73 41 16,56 10 17,30 19 18,89 122
Neuhausen 23,95 64 19,74 110 18,35 135 17,91 89 17,94 67 19,31 465
Nymphenburg 21,72 15 20,28 38 18,30 39 17,65 31 16,86 17 18,89 140
Moosach 18,45 55 17,41 57 16,49 78 16,95 34 15,52 12 17,19 236
Milbertshofen-Am Hart 23,33 116 17,96 64 16,97 83 16,77 48 16,68 18 19,36 329
Bogenhausen 21,44 80 18,57 152 17,70 187 17,29 117 18,63 156 18,46 692
Berg am Laim 22,84 23 17,00 51 14,99 57 15,85 39 16,20 13 16,81 183
Trudering, Riem 18,28 46 16,48 118 15,88 162 15,67 123 14,14 71 15,94 520
Ramersdorf-Perlach 21,01 128 16,42 129 15,21 146 14,95 85 14,99 48 16,82 536
Giesing 21,44 90 18,57 131 17,18 118 16,67 89 16,80 27 18,30 455
Harlaching 17,20 13 16,93 20 18,70 30 17,29 21 17,03 53 17,44 137
Thalkirchen, Obersendling 23,43 50 18,17 84 16,89 71 16,31 42 16,48 30 18,33 277
Forstenried, Fürstenried 18,55 35 16,20 33 15,80 53 14,12 25 15,97 9 16,24 155
Solln 19,12 38 17,07 58 16,08 75 15,96 54 15,68 54 16,60 279
Hadern 18,32 15 15,93 46 16,41 60 15,52 42 15,50 16 16,16 179
Pasing 18,71 33 17,00 41 16,04 52 15,75 41 15,42 16 16,62 183
Obermenzing 22,13 25 17,31 43 16,59 50 16,05 52 16,17 43 17,17 213
Aubing-Lochhausen-Langwied 19,38 9 16,15 33 15,53 79 15,08 40 14,59 12 15,68 173
Allach-Untermenzing 17,87 18 16,52 51 15,43 32 15,25 27 14,35 14 15,99 142
Feldmoching-Hasenbergl 19,70 22 16,15 49 15,89 74 14,81 19 15,09 11 16,27 175
Laim 21,16 70 18,02 75 16,31 68 15,91 28 16,18 24 18,02 265
Freimann 25,25 10 17,64 19 16,70 17 15,96 12 14,99 6 18,02 64
LH München 22,52 1.548 18,65 2.112 17,50 2.445 17,28 1.579 17,99 1.231 18,67 8.915
Quelle: Immobilien Scout GmbH ( 1. Halbjahr 2018),
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
17Karte 4: Wiedervermietung – Nettokaltmieten und Veränderung 0 2,5 km
N
gegenüber dem Vorjahr
Nettokaltmieten bei Veränderung
Wiedervermietung 2019 Nettokaltmieten 2018 /19
Wohnungsmarktgebiete unter 16,00 Euro/m² bis 0,0% (1 Gebiet)
unbebaute Flächen 16,00–16,99 Euro/m² 0,1 bis 5,0% (18 Gebiete)
17,00–17,99 Euro/m² 5,1 bis 10,0% (8 Gebiete)
18,00–18,99 Euro/m² über 10,0% (1 Gebiet)
ab 19,00 Euro/m²
Geometrische Grundlagen: Landeshauptstadt München – Kommunalreferat – Geodatenservice,
Datengrundlagen: Immobilien Scout GmbH, Stand 2019
18Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
2.3 Möblierte Wohnungen Der Begriff der möblierten Wohnung zu. Im Erstbezug wurden mit 47,5 Pro-
ist gesetzlich nicht definiert. Allgemein zent überwiegend kleine möblierte
gilt eine Wohnung jedoch dann als Wohnungen inseriert. Auch bei der
Das Wichtigste auf einen Blick möbliert, wenn die Einrichtung über Wiedervermietung hatten 35 Prozent
die Grundausstattung hinaus geht. der Wohnungen eine Fläche von ledig-
— Durchschnittliche Wiederver Zur Grundausstattung gehören unter lich 20 bis 40 Quadratmetern. Sehr
mietungsmiete: 29,11 Euro/m² anderem Heizkörper, Türen, WC große Wohnungen bzw. Häuser wur-
— Durchschnittliche Erstbezugs- und Anschlüsse. Eine Küche, Einbau- den nur selten möbliert angeboten
miete: 30,66 Euro/m² schränke oder Lampen werden nicht (vgl. Tabelle 5).
— 20 Prozent aller inserierten der Grundausstattung zugerechnet.
Mietwohnungen sind möbliert. Neubauwohnungen kosten durch-
— Überwiegend kleine Woh Der Markt für möblierte Wohnungen schnittlich 30,66 Euro pro Quadrat
nungen werden möbliert hat in den letzten Jahren stark an meter und sind damit rund zehn Euro
angeboten. Bedeutung gewonnen. Insgesamt pro Quadratmeter teurer als unmöb
— Wiedervermietungsmieten 3.082 und damit rund 20 Prozent aller lierte Wohnungen im Neubausegment.
für möblierte Wohnungen sind im ersten Halbjahr inserierten Miet- Geringfügig günstiger sind möblierte
durchschnittlich 56 Prozent wohnungen wurden mit Möblierung Bestandswohnungen mit 29,11 Euro
teurer als für unmöblierte angeboten. 86 Prozent dieser Woh pro Quadratmeter. Damit liegt die durch-
Wohnungen. nungen waren Bestandswohnungen, schnittlich verlangte Wiedervermie-
— Möblierte Bestandswoh 14 Prozent fielen ins Neubausegment. tungsmiete für möblierte Wohnungen
nungen sind teurer als unmö- nicht nur deutlich über der Miete für
blierte Neubauwohnungen. Unter allen möblierten Wohnungen unmöblierte Bestandsobjekte sondern
machten kleinere Objekte mit 20 bis auch über der Miete für unmöblierte
40 Quadratmetern den größten Anteil Neubauwohnungen (+ 9 Euro).
aus. Mit steigender Wohnungsgröße
sank auch die Zahl der Angebote
(vgl. Abbildung 6). Dies trifft sowohl
auf Neubau – als auch Bestandsobjekte
Abbildung 6: Möblierte Wohnungen – Anteil der angebotenen Wohnungen nach Größenklassen
6,1
9,1
20–40m²
40–60m²
37,0
60–80 m²
Anteil an allen
18,5 80–100 m²
ausgewerteten Fällen
in Prozent über 100 m²
29,4
Quelle: Quelle: Immobilien Scout GmbH,
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
19Tabelle 5: Möblierte Wohnungen – Erstbezugsmiete, Wiedervermietungsmiete und
Angebotsstruktur
Nettokaltmiete je Wohnungsgrößenklasse
Art 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle Miete Fälle
in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in €/m² absolut
2019
Erstbezug 33,81 198 28,14 118 27,77 54 27,05 34 26,84 13 30,66 417
Wiedervermietung 33,13 943 28,17 788 25,89 515 26,14 245 25,31 174 29,11 2.665
Angebotsstruktur nach Wohnungsgrößen
Art 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² über 100 m² Gesamt
in %
Erstbezug 47,5 28,3 12,9 8,2 3,1 100,0
Wiedervermietung 35,4 29,6 19,3 9,2 6,5 100,0
Durchschnittliche Miete je m² nur bei mind. 10 Fällen
Quelle: Immobilien Scout GmbH (je 1. Halbjahr), Bearbeitung:
Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
20Wohnungsmarktbarometer 2019 | Mieten in München
2.3.1 Möblierte Wohnungen in
den Wohnungsmarktgebieten Tabelle 6: Möblierte Wohnungen Wiedervermietung –
Nettokaltmieten nach Teilgebieten
Aufgrund der geringen Angebotszahl
im Neubausegment wurden für mö-
blierte Wohnungen lediglich Wieder-
vermietungsmieten auf kleinräumiger
Ebene untersucht. Wohnungsmarktgebiet Gesamt
Miete Fälle
Die günstigsten möblierten Wohnun- in € / m² absolut
gen wurden in Aubing – Lochhausen –
Langwied mit rund 21 Euro pro Qua- 2019
dratmeter angeboten und lagen da-
mit acht Euro unter dem städtischen Altstadt-Lehel 33,02 108
Durchschnitt. Die höchsten Netto- Ludwigsvorstadt-Isarvorstadt 30,86 216
kaltmieten wurden in der Altstadt Maxvorstadt 31,71 236
und im Lehel verlangt. Mit 33 Euro pro
Schwabing, Schwabing-West 31,18 432
Quadratmeter liegen die Mieten hier
mehr als zehn Euro über der Durch- Au-Haidhausen 29,97 183
schnittsmiete für unmöblierte Wohnun- Sendling, Sendling-Westpark 27,53 97
gen in diesem Gebiet. Sogar unmö- Schwanthalerhöhe 28,67 42
blierte Neubauwohnungen in der
Neuhausen 30,30 164
Altstadt und im Lehel wurden um fünf
Euro pro Quadratmeter günstiger Nymphenburg 32,86 49
vermietet als möblierte Bestandsobjek- Moosach 25,43 48
te. Aber auch in allen anderen Gebieten Milbertshofen-Am Hart 29,61 123
liegen die Mieten zwischen fünf Euro
in Harlaching und rund 14 Euro in Bogenhausen 28,36 231
Nymphenburg über den Wiederver Berg am Laim 29,14 53
mietungsmieten für unmöblierte Trudering, Riem 25,06 58
Wohnungen.
Ramersdorf-Perlach 25,95 77
Es ist davon auszugehen, dass viele Giesing 27,96 104
möblierte Wohnungen vor allem in den Harlaching 22,46 27
zentralen Lagen jeweils nur für kurze Thalkirchen, Obersendling 27,34 94
Zeiträume vermietet werden. Dem
Forstenried, Fürstenried 22,82 24
entsprechend sind auch öfter Mietan
passungen nach oben möglich. Eine Solln 23,85 53
weitere Rolle für die großen preisli- Hadern 26,56 26
chen Differenzen zwischen möblierten Pasing 25,00 34
und unmöblierten Wohnungen spielt
Obermenzing 25,54 35
auch, dass gerade kleine Wohnungen
oftmals möbliert angeboten werden. Aubing-Lochhausen-Langwied 20,93 26
In diesem Größensegment werden Allach-Untermenzing 23,05 19
grundsätzlich höhere Mieten verlangt Feldmoching-Hasenbergl 23,39 26
als für größere Wohnungen.
Laim 26,87 65
Außerdem gilt die Mietpreisbremse Freimann 25,56 15
für möblierte Wohnungen nicht,
weshalb in diesem Segment höhere LH München 29,11 2.665
Mieten verlangt werden können.
Quelle: Immobilien Scout GmbH (1. Halbjahr 2019),
Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
213 Kaufpreise in München
Analog zur Auswertung der Mietange- 3.1 Neubau Für das erste Halbjahr 2019 wurden
bote werden auch die Kaufanzeigen insgesamt 2.581 Kaufanzeigen für
getrennt nach Neubauimmobilien und Neubauimmobilien ausgewertet. Im
Immobilien, die zum Wiederverkauf Das Wichtigste auf einen Blick Durchschnitt liegen die Kaufpreise bei
stehen, betrachtet. Es werden so- rund 9.700 Euro je Quadratmeter und
wohl die Werte für die Gesamtstadt — Durchschnittlicher Kaufpreis: damit 7,1 Prozent über den Preisen
als auch für die einzelnen Wohnungs- 9.699 Euro/m² im Jahr 2018.
marktgebiete dargestellt. — Anstieg gegenüber 2018:
7,1 Prozent Insgesamt wurden Immobilien in allen
— Anstieg der Kaufpreise in allen Größenklassen zu höheren Preisen
Größenklassen beobachtbar, als im vergangenen Jahr angeboten,
jedoch deutlich geringer als wenngleich die Steigerungen insge-
im Vorjahr. samt wesentlich geringer als im Vor-
— Höchste Quadratmeterpreise jahr ausfielen. Den höchsten Anstieg
für sehr kleine und sehr große mit 12,6 Prozent gab es bei kleinen
Wohnungen Wohnungen mit 40 bis 60 Quadrat
— Höchste Kaufpreise in zen metern. Dort, wo im Vorjahr noch die
tralen Lagen, niedrigste am größten Preissprünge stattfanden,
Stadtrand im Osten waren die Steigerungen in 2019 am
— Mehr Angebote für Neubau geringsten. Dies betraf sowohl sehr
wohnungen am Stadtrand kleine Wohnungen mit 20 bis 40
als im Zentrum Quadratmetern als auch große Woh-
nungen ab 100 Quadratmetern Fläche
(vgl. Tabelle 7) .
Tabelle 7: Neubau – Kaufpreise und Veränderung gegenüber dem Vorjahr
Kaufpreis je Immobiliengrößenklasse
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² 100 – 125 m² über 125 m² Gesamt
Preis Fälle Preis Fälle Preis Fälle Preis Fälle Preis Fälle Preis Fälle Preis Fälle
in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in € / m² absolut in €/m² absolut
2015 6.596 50 6.500 130 6.442 194 6.325 265 7.123 221 7.675 276 6.860 1.136
2016 7.735 33 8.040 94 7.418 226 7.432 211 7.607 205 9.592 226 8.023 995
2017 8.145 113 7.765 385 7.826 591 7.555 766 8.133 495 9.357 380 8.023 2.730
2018 9.943 96 8.700 325 8.560 543 8.402 688 9.388 439 11.125 288 9.053 2.379
2019 10.438 136 9.794 385 9.159 626 9.116 690 9.777 426 11.494 318 9.699 2.581
Veränderung der Kaufpreise je Immobiliengrößenklasse gegenüber dem Vorjahr absolut und relativ
Jahr 20 – 40 m² 40 – 60 m² 60 – 80 m² 80 – 100 m² 100 – 125 m² über 125 m² Gesamt
in € in % in € in % in € in % in € in % in € in % in € in % in € in %
2016 1.140 17,3 1.541 23,7 975 15,1 1.107 17,5 484 6,8 1.917 25,0 1.163 17,0
2017 410 5,3 –275 –3,4 409 5,5 124 1,7 525 6,9 –235 –2,5 0 0,0
2018 1.798 22,1 935 12,0 734 9,4 847 11,2 1.256 15,4 1.769 18,9 1.029 12,8
2019 495 5,0 1.094 12,6 599 7,0 714 8,5 388 4,1 368 3,3 647 7,1
Quelle: Immobilien Scout GmbH, Bearbeitung: Referat für Stadtplanung und Bauordnung I/22
22Wohnungsmarktbarometer 2019 | Kaufpreise in München
Nach den hohen Preisanstiegen des 3.1.1 Kaufpreise von Neubau
vergangenen Jahres zeichnet sich in immobilien in den
2019 ein gewisser „Sättigungseffekt“ Wohnungsmarktgebieten
ab, weshalb die Preisanstiege im
Neubau in fast allen Größensegmen- Die vergleichsweise günstigsten
ten moderater ausfallen. Die einzige Neubauwohnungen können mit rund
Ausnahme bilden mittelgroße Woh- 7.800 bis 7.900 Euro pro Quadratmeter
nungen mit 60 bis 80 Quadratmetern. in Allach – Untermenzing und Aubing –
Lochhausen – Langwied erworben
Die zum Teil extremen Preisanstiege werden. Mehr als das Doppelte wird
im Jahr 2018 lassen sich vermutlich im teuersten Gebiet, Altstadt – Lehel,
auch darauf zurückführen, dass verlangt. Hier kostet der Quadratmeter
die Preise zwischen 2016 und 2017 im Neubau über 18.000 Euro. Auch
vergleichsweise wenig angestiegen in der Ludwigs- und Isarvorstadt sowie
beziehungsweise zum Teil sogar leicht in der Maxvorstadt wurden Neubau
gesunken sind. Hier kam es nach immobilien für durchschnittlich etwa
einer kurzfristigen Stabilisierung zu 15.000 Euro je Quadratmeter ange
einem „Aufholen“. boten (vgl. Tabelle 8).
Obwohl sich die Kaufpreise in jedem Insgesamt zeigt sich, dass die höch-
Größensegment seit 2018 verteuert sten Kaufpreise in den zentralen Lagen
haben, zeigen sich zwischen den verlangt wurden und, abgesehen von
einzelnen Wohnungsgrößenklassen Harlaching, mit größer werdender
relativ große Unterschiede. Die Spann- Entfernung zum Zentrum abnehmen
weite reicht hierbei von rund 9.100 (vgl. Karte 5).
Euro je Quadratmeter für Wohnungen
mit 80 bis 100 Quadratmetern bis Mit 312 Annoncen wurden am
hin zu 11.500 Euro je Quadratmeter meisten Immobilien in Obermenzing
für Immobilien mit über 125 Quadrat- inseriert. Ein Drittel aller Anzeigen
metern Fläche. entfiel auf die drei Gebiete Obermen-
zing, Aubing – Lochhausen – Langwied
und Trudering – Riem. In Neuhausen
und auf der Schwanthalerhöhe wurden
jeweils unter zehn Immobilien inseriert.
Aufgrund der geringen Fallzahl erfolgt
keine Darstellung der Ergebnisse
(vgl. Karte 5).
23Sie können auch lesen
