Eigentümerstruktur am Wohnungsmarkt - Savills
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Wohnungsmarkt Deutschland - März 2019
S P OT L I G H T
Eigentümerstruktur
Savills Research
am Wohnungsmarkt
Regionale Unterschiede Deutschlands größte Wohnungseigentümer Struktur in Berlin
Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Wem die Mietwohnungen in
Deutschland gehören
Deutschland verfügt über den mit Abstand größten Mietwohnungsmarkt Europas. Bei
institutionellen Investoren stehen deutsche Wohnimmobilien seit Langem hoch im Kurs.
Doch nicht in allen Regionen Deutschlands gibt es ausgeprägte Mietwohnungsmärkte.
Die Eigentümerstruktur ist fragmentiert und regional höchst unterschiedlich. Wir stellen
diese Unterschiede in den Fokus. Darüber hinaus beleuchten wir auch die größten
Wohnungseigentümer Deutschlands und widmen dem Berliner Markt ein eigenes Kapitel.
Text: Matti Schenk Abb. 1 Anteil von Mietwohnungen in Deutschland
Deutschland, ein
Mietwohnungsland
Wer einen Überblick über die Struktur des
deutschen Wohnungsmarktes erlangen
möchte, für den sind die Ergebnisse des
Zensus aus dem Jahr 2011 trotz ihres Alters
bis heute eine gute Anlaufstelle. Hieraus
lassen sich flächendeckende Informationen
zur Wohnungsnutzung, aber auch zur
Eigentümerstruktur gewinnen. Laut den
Zensusdaten gab es in Deutschland im
Jahr 2011 etwa 40,6 Millionen Wohnungen
in Gebäuden mit Wohnraum. Rund
17,3 Millionen aller Wohnungen wurden
von den Eigentümern bewohnt. Etwa
21,2 Millionen Wohnungen, also rund 52 %,
wurden zu Wohnzwecken vermietet. Fast
81 % bzw. rund 17,1 Mio. Mietwohnungen
befanden sich in Mehrfamilienhäusern
(3 und mehr Wohnungen im Gebäude). Etwa
1,9 Millionen Wohnungen standen seinerzeit
leer und circa 225.000 wurden als Ferien-
oder Freizeitwohnungen genutzt.
Seit der Erhebung dieser Daten dürfte sich an
den grundlegenden Strukturen am deutschen
Wohnungsmarkt nur wenig verändert haben.
Zum einen stieg der Wohnungsbestand
zwischen dem Erhebungsstichtag des
Zensus und dem Jahr 2017 um lediglich
rund 3,5 % bzw. 1,42 Millionen an – für
strukturverändernde Effekte zu wenig. Im
selben Zeitraum wechselten hochgerechnet
etwa 200.000 Mehrfamilienhäuser bzw.
etwas mehr als 6 % des bundesweiten
Bestands den Eigentümer. Für eine
nennenswerte Veränderung der
Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt
sind auch diese Zahlen zu gering. Die
Zensus-Daten liefern somit auch heute
noch Erkenntnisse zur Eigentümerstruktur Legende: Anteil vermieteter Wohnungen am Gesamtbestand
und zur Größe des Mietwohnungsmarktes. 70 % und mehr
Diese Erkenntnisse wollen wir im Folgenden 60 % bis < 70 %
erläutern (wir beziehen uns dabei auf die 50 % bis < 60 %
Zensus-Zahlen aus dem Jahr 2011, schreiben 40 % bis < 50 %
aber der besseren Lesbarkeit wegen im
< 40 %
Präsens).
Quelle Savills / Datengrundlage: Statistisches Bundesamt; Kartengrundlage: BKG
savills.de/research 2Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Deutliche regionale
Unterschiede bei der Größe
von Mietwohnungsmärkten Tab. 1 Höchste und niedrigste Mietwohnungsanteile bundesweit
Der deutsche Wohnungsmarkt ist ein Niedrigster Anteil Mietwohnungen Höchster Anteil Mietwohnungen
Mietwohnungsmarkt. Das gilt aber längst
nicht für alle Kreise Deutschlands (Abb. 1). Kreis Anteil Kreis Anteil
So wird in den saarländischen Landkreisen
Merzig-Wadern und St. Wendel nur gut Merzig-Wadern 24,0% Rostock 82,7%
jede vierte Wohnung vermietet. Unter den
zwanzig Kreisen mit den am schwächsten St. Wendel 24,8% Potsdam 81,7%
ausgeprägten Mietwohnungsmärkten
finden sich ausschließlich westdeutsche
Freyung-Grafenau 26,6% Berlin 81,5%
Landkreise. Demgegenüber liegen von den
zwanzig Kreisen mit den anteilig größten
Südwestpfalz 26,8% Dresden 81,1%
Mietwohnungsmärkten dreizehn in den
neuen Bundesländern (ohne Berlin). Hierbei
handelt es sich ausnahmslos um kreisfreie Kusel 27,5% Frankfurt am Main 78,1%
Städte (Tab. 1). Im Durchschnitt sind in den
kreisfreien Städten 65 % aller Wohnungen Straubing-Bogen 27,8% Jena 77,5%
Mietwohnungen. In sechs kreisfreien Städten
sind es hingegen weniger als 50 %. Dies ist der Kronach 28,2% Leipzig 76,8%
Fall in Salzgitter, Zweibrücken, Schwabach,
Delmenhorst, Emden und Neustadt an der
Cochem-Zell 28,5% Schwerin 75,5%
Weinstraße. In den Landkreisen beträgt der
Anteil von Mietwohnungen im bundesweiten
Mittel nur rund 40 %. Nur in 29 von Cham 28,5% Cottbus 75,2%
294 Landkreisen sind Mietwohnungen in der
Mehrzahl, darunter die Städteregion Aachen Aurich 28,9% Hamburg 75,1%
und die Region Hannover, die beide durch
ihre namensgebende Kernstadt geprägt sind. Haßberge 29,2% Erfurt 75,1%
Zwei von drei Mietwohnungen
Saarlouis 29,3% Magdeburg 74,5%
gehören Privatpersonen
Von den bundesweit knapp
21,2 Mio Mietwohnungen gehören etwa Vulkaneifel 29,6% Frankfurt (Oder) 74,5%
zwei Drittel Privatpersonen oder einer
Eigentümergemeinschaft (Abb. 2). Bei den Wittmund 29,7% Halle (Saale) 74,5%
Mitgliedern von Eigentümergemeinschaften
dürfte es sich überwiegend ebenfalls um Neumarkt i.d.OPf. 30,0% Düsseldorf 74,3%
Privatpersonen handeln. Allerdings können
auch professionelle Investoren Bestandteil
Quelle Savills / Datengrundlage: Statistisches Bundesamt
einer Eigentümergesellschaft sein, etwa im
Rahmen von Einzelprivatisierungen. Ein
weiteres Fünftel des Mietwohnungsbestandes
entfällt auf die Öffentliche Hand und auf
Genossenschaften. Auf privatwirtschaftliche Abb. 2 Eigentümerstruktur am deutschen Mietwohnungsmarkt
Unternehmen entfallen damit nur etwa
2,7 Mio. Mietwohnungen, womit sie eine
vergleichsweise geringe Bedeutung haben. Professionelle Eigentümer Privatpersonen
Gemeinschaft von
Wohnungseigentümern
34 % 43 %
23 %
Die Eigentümerstruktur an
den Mietwohnungsmärkten
variiert stark
Bei der Eigentümerstruktur an
den Mietwohnungsmärkten gibt es Privatwirtschaftliche Wohnungs- Organisation ohne
Öffentliche Hand Erwerbszweck
Unternehmen genossenschaft
erhebliche regionale Disparitäten. So 11 % 1%
13 % 9%
befinden sich in 177 von 401 Landkreisen
und kreisfreien Städten mindestens
80 % aller Mietwohnungen im
Eigentum von Privatpersonen oder andere privatwirtschaftl.
Eigentümergemeinschaften (Abb. 3). Im Privatwirtschaftliche Unternehmen
Wohnungsunternehmen (z.B. Versicherungen,
Gegenzug gibt es 48 Kreise, in denen sie 10 % Banken, Fonds)
weniger als die Hälfte der Mietwohnungen 3%
halten. Mit Ausnahme der Privatpersonen
und Eigentümergemeinschaften erlangt
am deutschen Wohnungsmarkt keine Quelle Savills / Datengrundlage: Statistisches Bundesamt
Eigentümergruppe in einem Kreis einen
Marktanteil von über 50 %. Die Öffentliche
Hand verfügt in 64 Kreisen über mindestens
savills.de/research 3Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Abb. 3 Marktanteile* nach Eigentümergruppe und Anzahl Kreise
ein Fünftel aller Mietwohnungen. HierbeiEigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Abb. 4 Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen als Eigentümer von Mietwohnungen
Legende: Bedeutung privatwirtschaftlicher Unternehmen
Cluster 1 - Höchste Bedeutung
Cluster 2 - Hohe Bedeutung
Cluster 3 - Erhöhte Bedeutung
Cluster 4 - Leicht erhöhte Bedeutung
Cluster 5 - Geringe Bedeutung
Cluster 6 - Sehr geringe Bedeutung
Quelle Savills / Kartengrundlage: BKG
die Bestände der Öffentlichen Hand unserer Einschätzung nach überwiegend Unternehmen aktuell bereits über
und von Wohnungsgenossenschaften sehr gering oder gar nicht gegeben. Unter vergleichsweise große Bestände und
zum investierbaren Bestand in einem dem Aspekt der Liquidität dürften demnach Marktanteile verfügen.
Kreis, allerdings ist die derzeitige diejenigen Kreise attraktiv für Investoren
Verkaufsbereitschaft dieser Eigentümer sein, in denen privatwirtschaftliche
savills.de/research 5Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Tab. 2 Die 25 größten Wohnungseigentümer Deutschlands
Die größten Wohnungs-
eigentümer Deutschlands Eigentümer Wohnungen* Regionale Schwerpunkte Art des Eigentümers
Aus der kleinteiligen und regional sehr
unterschiedlichen Eigentümerstruktur u.a. Berlin, Dresden,
Vonovia 363.500 Immobilien-AG
am Mietwohnungsmarkt stechen einige Nordrhein-Westfalen
wenige große Eigentümer hervor. Zum u.a. Berlin, Rhein-Main-
Ende des dritten Quartals 2018 verfügten Deutsche Wohnen 163.100 Gebiet, Hannover/ Immobilien-AG
in Deutschland nach unserer Recherche Braunschweig
25 Eigentümer über Bestände von rund
30.000 Wohnungen oder mehr (Tab. 2). SAGA 132.600 Hamburg Landesunternehmen
Zusammen gehören diesen Akteuren
über 1,9 Mio. Mietwohnungen. Sie halten
LEG Immobilien 130.200 Nordrhein-Westfalen Immobilien-AG
somit etwa 8 % bis 9 % des derzeitigen
Mietwohnungsbestands. Unter den
Private Wohnungsbau-
25 größten Eigentümern befinden sich Vivawest 121.500 Nordrhein-Westfalen
gesellschaft
lediglich neun privatwirtschaftliche
Unternehmen. Allerdings gehören sieben u.a. Nordrhein-Westfalen,
Grand City 82.400 Immobilien-AG
dieser Privatunternehmen zu den zehn Berlin, Dresden, Leipzig
größten Wohnungseigentümern. Die beiden u.a. Erfurt, Leipzig, Berlin,
mit Abstand größten Wohnungseigentümer TAG 80.600 Immobilien-AG
Gera, Salzgitter
in Deutschland sind Vonovia mit etwa
363.500 Wohnungen sowie Deutsche STADT UND LAND 68.000 Berlin Landesunternehmen
Wohnen mit rund 163.100 Wohnungen.
Beide Unternehmen sind deutschlandweit
degewo 67.700 Berlin Landesunternehmen
aktiv und börsennotiert. Die regionalen
Schwerpunkte des auf circa 400 Standorte
u.a. Wilhelmshaven,
verteilten Portfolios der Vonovia befinden Adler Real Estate 60.900 Immobilien-AG
Duisburg, Leipzig
sich in Berlin, Dresden und Nordrhein-
Westfalen. Bei der Deutschen Wohnen
Gewobag 60.100 Berlin Landesunternehmen
befinden sich etwa 71 % der Wohnungen in
Berlin. Bezogen auf den Zensus-Datenstand
verfügen Vonovia und Deutsche Wohnen HOWOGE 59.700 Berlin Landesunternehmen
zusammen über circa 10 % aller Berliner
Mietwohnungen. Daran gemessen gehört Nassauische u.a. Frankfurt, Wiesbaden,
58.800 Landesunternehmen
Vonovia in Kiel etwa ein Viertel aller Heimstätte Kassel, Offenbach
Mietwohnungen, in Dresden sind es rund Kommunales Wohnungs-
15 %. ABG Frankfurt 51.600 Frankfurt
unternehmen
Ebenfalls mehr als 100.000 Wohnungen Kommunales Wohnungs-
GAG Immobilien 43.700 Köln
unternehmen
haben die in Nordrhein-Westfalen aktive
Immobilien-AG LEG Immobilien sowie u.a. Frankfurt, Wiesbaden,
GWH Immobilien 43.600 Landesunternehmen
die ebenfalls auf Nordrhein-Westfalen Köln, Bonn, Heidelberg
fokussierte Wohnungsbaugesellschaft
Bremen, Bremerhaven,
Vivawest. Bei Vonovia, der Deutschen GEWOBA 41.600 Landesunternehmen
Oldenburg
Wohnen und der LEG Immobilien gehören
der US-Finanzinvestor BlackRock und
GESOBAU 41.300 Berlin Landesunternehmen
der norwegische Staatsfonds jeweils zu
den größten Aktionären. Hinter Vivawest
u.a. Berlin, Essen, Dresden,
stehen die RAG Stiftung, die RAG AG, die Covivio 40.600
Leipzig, Hamburg
Immobilien-AG
Industriegewerkschaft Bergbau, Chemie,
Energie sowie der Evonik Pensionstreuhand Bima 36.600 bundesweit Bundesunternehmen
e.V. Das einzige kommunale Unternehmen
mit einer sechsstelligen Zahl an Kommunales
Wohnungen ist die in Hamburg tätige SAGA WIRO Rostock 35.200 Rostock
Wohnungsunternehmen
Unternehmensgruppe. Die Bestände dieser
fünf Akteure sind in Summe fast genauso Kommunales
LWB 35.000 Leipzig
Wohnungsunternehmen
groß wie die der zwanzig nächstkleineren
Eigentümer. Kommunales
Gewofag 34.000 München
Wohnungsunternehmen
WBM 30.200 Berlin Landesunternehmen
Private
Dawonia 28.800 Bayern
Wohnungsbaugesellschaft
Quelle Savills / * jeweils letzte Veröffentlichungen; nur Wohnungen im Eigenbestand
(inkl. Tochterunternehmen)
savills.de/research 6Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Fallstudie Berlin:
Die Eigentümer am Hot
Spot des deutschen Abb. 5 Eigentümerstruktur am Mietwohnungsmarkt Berlin
Wohninvestmentmarktes
Der Berliner Mietwohnungsmarkt
verzeichnete in den letzten Jahren Professionelle Eigentümer Privatpersonen
Gemeinschaft von
Wohnungseigentümern
besonders stark steigende Mieten und 60 % 24 %
16 %
steht deshalb nicht nur in der öffentlichen
Debatte im Fokus. Auch am institutionellen
Wohninvestmentmarkt (Transaktionen ab
50 Wohneinheiten) hatte die Hauptstadt
Privatwirtschaftliche Wohnungs- Organisation ohne
eine herausragende Bedeutung. In den Unternehmen
Öffentliche Hand
genossenschaft Erwerbszweck
17 % 1%
vergangenen zehn Jahren entfielen rund 23 % 29 % 12 %
aller in Deutschland gehandelten Wohnungen
auf Berlin, obwohl sich hier nur rund 7 %
aller Mietwohnungen befinden. Vor diesem
andere privatwirtschaftl.
Hintergrund stellt sich in der Hauptstadt im Privatwirtschaftliche Unternehmen
Besonderen die Frage, welche Eigentümer Wohnungsunternehmen (z.B. Versicherungen,
21 % Banken, Fonds)
aktuell über die größten Bestände verfügen. 8%
Laut Ergebnissen des Zensus wurden von
den etwa 1,9 Mio. Wohnungen in Berlin
rund 1,5 Mio. zu Wohnzwecken vermietet.
Quelle Savills / Datengrundlage: Statistisches Bundesamt
Hiervon befanden sich im Jahr 2011 rund
249.000 in Gebäuden im Eigentum von
Eigentümergemeinschaften und weitere
369.000 im Eigentum von Privatpersonen.
Somit gab es etwa 906.000 Mietwohnungen
Tab. 3 Die 15 größten Wohnungseigentümer Berlins
in Wohngebäuden von professionellen
Eigentümern. (Abb. 5) Eigentümer Wohnungen* Art des Eigentümers
Im Vergleich zum bundesdeutschen Deutsche Wohnen 115.500 Immobilien-AG
Durchschnitt sind in der Hauptstadt somit
überdurchschnittlich viele Mietwohnungen STADT UND LAND Wohnbauten-
68.000 Kommunales Wohnungsunternehmen
in der Hand von professionellen Gesellschaft
Eigentümern. Etwa jede sechste deutsche
Mietwohnung im Eigentum privater degewo 67.700 Kommunales Wohnungsunternehmen
Unternehmen befindet sich in Berlin.
Dementsprechend hoch ist der Marktanteil Gewobag 60.100 Kommunales Wohnungsunternehmen
privatwirtschaftlicher Unternehmen. Doch
auch die Bedeutung von Genossenschaften HOWOGE 59.700 Kommunales Wohnungsunternehmen
und insbesondere der Öffentlichen Hand ist
in Berlin überdurchschnittlich hoch.
Allein die sechs landeseigenen Vonovia 44.000 Immobilien-AG
Wohnungsbaugesellschaften degewo,
GESOBAU, Gewobag, HOWOGE, GESOBAU 41.300 Kommunales Wohnungsunternehmen
STADT UND LAND und WBM verfügen
aktuell über circa 327.000 Wohnungen. WBM Wohnungsbaugesellschaft
30.200 Kommunales Wohnungsunternehmen
Laut dem Monitoring der sozialen Berlin-Mitte
Stadtentwicklung seitens der Stadt Berlin
ADO Group 22.200 Immobilien-AG
besitzen sie in einigen Teilen Berlins sogar
über mehr als 90 % aller Wohnungen. Dies
ist zum Beispiel der Fall in einigen Teillagen Covivio Immobilien 15.800 Immobilien-AG
von Marzahn, Hellersdorf oder auch im
Märkischen Viertel. Generell sind die Private
Akelius 13.800
Wohnungsbaugesellschaft
landeseigenen Gesellschaften vor allem im
nordöstlichen Teil Berlins stark vertreten. WGLi Wohnungsgenossenschaft
10.100 Genossenschaft
Jede der sechs Gesellschaften zählt zu den Lichtenberg
zehn größten Wohnungseigentümern der
Hauptstadt (Tab. 3). TAG Immobilien 9.900 Immobilien-AG
Der derzeit größte Wohnungseigentümer Grand City Properties 8.000 Immobilien-AG
in Berlin ist jedoch die Deutsche Wohnen,
die im Großraum Berlin über etwa Beamten-Wohnungs-Verein zu Berlin 7.200 Genossenschaft
115.000 Wohnungen verfügt. Die Bestände
verteilen sich auf alle Berliner Bezirke.
Zweitgrößter privatwirtschaftlicher Quelle Savills / * jeweils letzte Veröffentlichungen; nur Wohnungen im Eigenbestand
(inkl. Tochterunternehmen)
Akteur ist die Vonovia mit circa
44.000 Wohnungen. Der drittgrößte
private Eigentümer ist die ausschließlich
savills.de/research 7Eigentümerstrukur am Wohnungsmarkt
Abb. 6 Berliner Mietwohnungsbestand nach Eigentümergröße
auf Berlin fokussierte ADO Properties.
Ebenfalls stark in der Hauptstadt investiert
ist der französische Investor Covivio mit 5%
nahezu 16.000 Wohnungen. Fünftgrößter
Namentlich bekannte
privatwirtschaftlicher Eigentümer ist das aus professionelle Eigentümer
Schweden stammende Unternehmen Akelius.
>= 10.000 Wohnungen
Neben den landeseigenen Gesellschaften 36%
und den großen Immobilien-AGs verfügen 5.000 bis 9.999 Wohnungen
auch die lokalen Genossenschaften
über große Wohnungsbestände. Laut 40% 1.000 bis 4.999 Wohnungen
Zensus gehören ihnen zusammen
etwa 178.000 Mietwohnungen. Die < 1.000 Wohnungen
größte Genossenschaft ist die etwa
10.100 Wohnungen umfassende
Privatpersonen
Sonstige / Eigen-
Eigentümer
WGLi Wohnungsgenossenschaft tümergemeinschaften
Lichtenberg, gefolgt vom Beamten-
6% unbekannt
Wohnungs-Verein zu Berlin und der
bbg BERLINER BAUGENOSSENSCHAFT
2% 11%
mit jeweils mehr als 7.000 Wohnungen. Die
Ränge vier und fünf entfallen auf die Berliner
Bau- und Wohnungsgenossenschaft von
1892 mit etwa 6.800 Wohnungen sowie die
Quelle Savills
Charlottenburger Baugenossenschaft mit
rund 6.700 Wohnungen.
Insgesamt konnten wir 180 namentlich Ihnen gehört damit mehr als die Hälfte 1.000 Wohnungen recherchiert werden.
bekannten professionellen Eigentümern sämtlicher Mietwohnungen Berlins Hierzu zählen beispielsweise private
etwa 828.500 Wohnungen zuordnen. (Abb. 6). Neben den sechs landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften, Private-Equity-
Das sind schätzungsweise 91 % jener Wohnungsunternehmen mit ihren Fonds sowie Fonds- und Assetmanager. In
Berliner Mietwohnungen, die sich nicht 327.000 Wohnungen entfielen hiervon etwa Summe verfügen diese 27 Eigentümer über
in der Hand von Privatpersonen oder von 217.000 Wohnungen auf sieben Immobilien- etwa 75.500 Wohnungen. Da es sich bei
Eigentümergemeinschaften befinden. AGs. Weitere 172.000 Wohnungen konnten dieser Gruppe von Eigentümern um den
den Beständen von 47 Genossenschaften intransparentesten Teil der verschiedenen
Von den 180 Eigentümern konnten zugeordnet werden. Außerdem wurden zwei Eigentümerarten handelt, ist davon
89 Akteure identifiziert werden, die über kirchliche Eigentümer mit zusammen rund auszugehen, dass diese in unserer Erhebung
mindestens 1.000 Wohnungen verfügen. 7.600 Wohnungen identifiziert. Des Weiteren tendenziell unterrepräsentiert sind.
Allein diese Eigentümer haben in Summe konnten 27 sonstige privatwirtschaftliche
einen Bestand von circa 799.000 Wohnungen. Eigentümer mit jeweils mindestens
Savills Team
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Marcus Lemli Dr. Frank Urfer Draženko Grahovac Karsten Nemecek Matti Schenk
CEO Germany/ Investment Investment Corp. Finance - Valuation Corp. Finance - Valuation Research
+49 (0) 69 273 000 12 +49 (0) 711 21 390 310 +49 (0) 30 726 165 140 +49 (0) 30 726 165 138 +49 (0) 30 726 165 128
mlemli@savills.de furfer@savills.de dgrahovac@savills.de knemecek@savills.de mschenk@savills.de
Savills ist eines der führenden, weltweit tätigen Immobiliendienstleistungs-Unternehmen mit Hauptsitz und Börsennotierung in London. Das Unternehmen wurde 1855 gegründet und
blickt auf eine lange Geschichte mit überwältigendem Wachstum zurück. Savills setzt Trends statt ihnen zu folgen und verfügt heute über mehr als 600 Büros und Partner in Amerika,
Europa, Afrika, dem asiatisch-pazifischen-Raum sowie dem Nahen Osten mit über 35.000 Mitarbeitern. In Deutschland ist Savills mit rund 200 Mitarbeitern in sieben Büros an den
wichtigsten Immobilienstandorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, München und Stuttgart präsent. Diese Publikation dient allein informativen Zwecken. Wir übernehmen keine Haftung für Verluste,
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