Eigenheim-Index der Schaffhauser Kantonalbank - Firmenkunden
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Eigenheim-Index
2. Einfamilienhaus-Index
der Schaffhauser Kantonalbank
Firmenkunden
Kantonale Auswertung der Preise für Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen
Stand 31. März 2015
www.shkb.ch
Inhaltsverzeichnis
Preisindex für Eigentumswohnungen 4
Preisniveau für Eigentumswohnungen 5
Preisvergleich der Musterwohnung 6
m²-Preise für Eigentumswohnungen im Kanton Schaffhausen 7
Preisindex für Einfamilienhäuser 8
Preisniveau für Einfamilienhäuser 9
Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses 10
m²-Preise für Einfamilienhäuser im Kanton Schaffhausen 11
Kommentar zum Eigenheim-Index und Immobilienmarkt 12
Kurzbeschrieb Eigenheim-Index 13
Interpretation der Boxplots 14
www.shkb.ch 3
Preisindex für Eigentumswohnungen
300
280
260
240
220
200
180
160
140
Eigentumswohnungen Schaffhausen
120
Eigentumswohnungen Schweiz
100
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
30.9.2014 bis 31.3.2015 + 0.5 % + 0.5 %
31.3.2014 bis 31.3.2015 + 2.5 % + 2.4 %
Seit 1981 + 119.9 % + 182.7 %
Nach einigen wachstumsstarken Quartalen sind die Preise für Bei der langfristigen Betrachtung zwischen der Schweiz und dem
Eigentumswohnungen im Kanton Schaffhausen im letzten Halb- Kanton zeigen sich hingegen weiterhin deutliche Unterschiede.
jahr stabil geblieben. Der Wertzuwachs liegt mit 0.5 % nur knapp Während der Eigentumswohnungs-Index über die letzten zehn
im positiven Bereich. Die Preisentwicklung deckt sich damit exakt Jahre um rund 37 % angestiegen ist, lassen sich schweizweit seit
mit derjenigen, welche in der gleichen Zeitperiode für die ge- 2005 Wertsteigerungen von etwa 64 % feststellen. Trotz der
samte Schweiz zu beobachten ist. Ähnliches gilt auch auf Jahres- spürbaren Anstiege in der Region haben sich die Preise damit im
basis. Der Anstieg für diesen Zeithorizont beträgt auf nationaler Schweizer Vergleich klar unterdurchschnittlich entwickelt. Über den
Ebene 2.4 %, was historisch betrachtet leicht unter dem landes- gesamten Zeithorizont seit 1981 betragen die jeweiligen Wachs-
weiten Mittel der vergangenen dreissig Jahre liegt. Der Kanton tumsraten rund 120 % (Kanton SH) respektive 183 % (Schweiz).
Schaffhausen seinerseits verzeichnet für die letzten 12 Monate
eine Wachstumsrate von 2.5 %.
4 www.shkb.chPreisniveau für Eigentumswohnungen
Bargen
Aktuelles Preisniveau für die Musterwohnung Altdorf
Hofen
Baujahr 2008 Opfertshofen
Beggingen Bibern
Merishausen Barzheim
> 630 000 Büttenhardt
Lohn
Schleitheim Thayngen
590 000 – 630 000 Hemmental Stetten
550 000 – 590 000 Oberhallau
Siblingen Herblingen
Dörflingen Buch
Schaffhausen
Ramsen
510 000 – 550 000 Gächlingen
Hallau Löhningen Buchthalen
Beringen
470 000 – 510 000 Neuhausen Hemishofen
Neunkirch Guntmadingen am Rheinfall
Stein
< 470 000 Trasadingen Wilchingen am Rhein
Osterfingen
Buchberg
Rüdlingen
Buchberg
Die Musterwohnung in ausgewählten Gemeinden
IAZI errechnet halbjährlich den Wert einer Musterwohung in ausgewählten Gemeinden.
Wohnungstyp Etagenwohnung Luxusobjekt Nein
Alter 7 Jahre Ferienwohnung Nein
Lage im Ort Gut Baurecht Nein
Qualität Standort der Wohnung im Gebäude Gut Servitute Nein
Nettowohnfläche in m² 120
Anzahl Zimmer 4.5
Anzahl Badezimmer 2
Balkon-/Terrassenfläche in m² 15
Anzahl Wohnungen im Gebäude 6
Wertquote in ‰ 170
Bauqualität Gut
Zustand des Gebäudes Gut
Letzte Renovation Keine
Parkplätze in separater Garage 0
Parkplätze in der Tiefgarage 1
Anzahl Abstellplätze 0
www.shkb.ch 5Preisvergleich der Musterwohnung Preisvergleich der Musterwohnung in ausgewählten Orten nach Postleitzahl PLZ Ort Kanton Preis in CHF 8200 Schaffhausen Schaffhausen 629 000 8212 Neuhausen a.Rhf. Schaffhausen 565 000 8217 Wilchingen Schaffhausen 514 000 8225 Siblingen Schaffhausen 526 000 8234 Stetten Schaffhausen 678 000 8240 Thayngen Schaffhausen 583 000 8260 Stein am Rhein Schaffhausen 581 000 8266 Steckborn Thurgau 703 000 8500 Frauenfeld Thurgau 648 000 8400 Winterthur Zürich 934 000 8450 Andelfingen Zürich 744 000 8704 Herrliberg Zürich 1 403 000 6 www.shkb.ch
m²-Preise für Eigentumswohnungen
im Kanton Schaffhausen
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Beobachtete m²-Preise für Eigentumswohnungen Kanton Schaffhausen (in CHF)
STWE 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Durchschnitt 3 757 4 002 4 185 4 562 4 572 4 820 4 846 4 668 5 085 4 939
90 % 4 956 5 313 5 499 5 686 6 244 6 786 6 740 6 372 6 816 6 405
3. Quantil 4 325 4 500 4 801 5 011 5 322 5 358 5 646 5 253 5 851 5 575
Median 3 782 3 875 3 996 4 490 4 404 4 627 4 627 4 483 5 042 4 822
1. Quantil 3 192 3 438 3 449 3 800 3 687 4 058 4 054 3 752 4 147 4 247
10 % 2 364 2 840 3 000 3 300 3 100 3 011 3 214 3 054 3 220 3 536
Mit den «Boxplot»-Grafiken werden die bezahlten Preise pro m²-Nettowohnfläche der effektiv im freien Markt beobachteten Handänderungen dargestellt.
Die ausgewiesenen Preise beziehen sich somit nicht auf reine Neubauobjekte, sondern spiegeln die m²-Preise der am Markt gehandelten Objekte wider.
Die exakte Interpretation der Boxplots sieht man auf der Seite 14.
Wie liest man die Grafik Fazit
Im Jahr 2014 wurde bei je 50 % (Median) der gehandelten Woh- Anhand der Grafik wird ersichtlich, wie gross die Unterschiede bei
nungen ein m²-Preis über respektive unter CHF 4 822 bezahlt. den bezahlten m²-Preisen je nach Lage und Objekteigenschaften
75 % (3. Quantil) der Transaktionen erfolgten unter CHF 5 575 sind. Während der durchschnittliche m²-Preis vor rund zehn Jahren
pro m² Nettowohnfläche, während 25 % über dieser Grenze lagen. unter CHF 4 000 lag, liegt der aktuelle m²-Preis bei etwa CHF 5 000.
Für weniger als CHF 4 247 pro m² wurden 25 % (1. Quantil) der Interessanterweise sind für die teuersten Wohnungn im 2014 die
Handänderungen beobachtet und entsprechend für 75 % ein m²-Preise etwas zurückgegangen, und für die günstigsten Objekte
m²-Preis darüber. Die Schwelle der 10 % teuersten Transaktionen haben sie hingegen zugelegt. Im Vergleich zu den Vorjahren lässt
lag bei CHF 6 405 und diejenige der 10 % günstigsten Transak- sich dies anhand der verringerten Spannweite deutlich erkennen.
tionen bei CHF 3 536. Dies lässt sich mitunter damit erklären, dass die gehandelten Eigen-
tumswohnungen im Vergleich zum Vorjahr homogener, d. h. die
Objekteigenschaften untereinander ähnlicher waren.
www.shkb.ch 72. Einfamilienhaus-Index
Preisindex für Einfamilienhäuser
280
260
240
220
200
180
160
140
Einfamilienhäuser Schaffhausen
120
Einfamilienhäuser Schweiz
100
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Preisentwicklung Schaffhausen Schweiz
30.9.2014 bis 31.3.2015 + 0.3 % + 0.5 %
31.3.2014 bis 31.3.2015 + 2.6 % + 2.4 %
Seit 1981 + 103.9 % + 171.9 %
Auch im Segment der Einfamilienhäuser ist in den letzten zwei Werden die Entwicklungen über einen längeren Zeithorizont be-
Quartalen eine Seitwärtsbewegung zu beobachten. Während trachtet, übersteigt der landesweite Index die kantonalen Wachs-
der schweizweite Anstieg mit 0.5 % genau dem Wert der Eigen- tumsraten deutlich. Wie anhand der Grafik ersichtlich, sind insbe-
tumswohnungen entspricht, haben die Häuserpreise im Kanton sondere die starken Anstiege der näheren Vergangenheit für die
Schaffhausen im vergangenen Halbjahr um 0.3 % zugelegt. Eben- Schweiz bedeutend ausgeprägter. Für die letzten fünf Jahre bei-
falls deutlich wird die Verlangsamung des Preisanstiegs bei der spielsweise entspricht die nationale Wertveränderung einem Plus
Betrachtung auf Jahresbasis. Nachdem in der letzten Publikation von rund 27 %, während die Preise im Kanton Schaffhausen ledig-
im Oktober 2014 ein Zuwachs von 5.6 % ausgewiesen wurde, lich um etwa 16 % zugelegt haben. Sowohl für die Schweiz wie
beträgt die jährliche Wertsteigerung aktuell nunmehr 2.6 %. Somit auch für den Kanton stellt der aktuelle Indexstand wiederum einen
liegt das kurzfristige Preiswachstum bei den Einfamilienhäusern neuen Höchstwert dar.
für den Kanton leicht über demjenigen der Schweiz von 2.4 %.
8 www.shkb.chPreisniveau für Einfamilienhäuser
Aktuelles Preisniveau für das Mustereinfamilienhaus Bargen
Altdorf
Hofen
Baujahr 2008 Opfertshofen
Beggingen Bibern
> 950 000 Merishausen
Lohn
Barzheim
Büttenhardt
Schleitheim
875 000 – 950 000 Hemmental Stetten
Thayngen
800 000 – 875 000 Siblingen Herblingen
Oberhallau Dörflingen Buch
Schaffhausen
725 000 – 800 000 Ramsen
Gächlingen
Hallau Löhningen Buchthalen
Beringen
650 000 – 725 000
Neuhausen Hemishofen
Neunkirch Guntmadingen am Rheinfall
< 650 000 Trasadingen
Stein
Wilchingen am Rhein
Osterfingen
Rüdlingen
Buchberg
Das Musterhaus in ausgewählten Gemeinden
IAZI errechnet halbjährlich den Wert eines Musterhauses (Einfamilienhaus) in ausgewählten Gemeinden.
Objekttyp freistehend Luxusobjekt Nein
Alter 7 Jahre Ferienhaus Nein
Lage im Ort Gut Baurecht Nein
Grundstücksfläche in m² 550 Servitute Nein
Nettowohnfläche in m² 150
Anzahl Zimmer 5.5
Anzahl Badezimmer 2
Raumvolumen in m³ 800
Norm SIA 116
Dachstockausbau möglich Nein
Bauqualität Sehr gut
Zustand des Gebäudes Gut
Letzte Renovation Keine
Parkplätze in separater Garage 1
Parkplätze in der Tiefgarage 0
Anzahl Abstellplätze 1
www.shkb.ch 9Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses Preisvergleich des Mustereinfamilienhauses in ausgewählten Orten nach Postleitzahl PLZ Ort Kanton Preis in CHF 8200 Schaffhausen Schaffhausen 959 000 8213 Neunkirch Schaffhausen 855 000 8222 Beringen Schaffhausen 858 000 8226 Schleitheim Schaffhausen 632 000 8234 Stetten Schaffhausen 1 048 000 8240 Thayngen Schaffhausen 883 000 8260 Stein am Rhein Schaffhausen 894 000 8266 Steckborn Thurgau 1 069 000 8500 Frauenfeld Thurgau 995 000 8400 Winterthur Zürich 1 486 000 8450 Andelfingen Zürich 1 162 000 8704 Herrliberg Zürich 2 372 000 10 www.shkb.ch
m²-Preise für Einfamilienhäuser
im Kanton Schaffhausen
7 000
6 000
5 000
4 000
3 000
2 000
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Beobachtete m²-Preise für Einfamilienhäuser Kanton Schaffhausen (in CHF)
STWE 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Durchschnitt 3 945 3 985 4 017 4 139 4 319 4 313 4 401 4 622 4 961 4 818
90 % 5 405 5 380 5 361 5 515 5 775 5 796 6 033 5 986 6 567 6 607
3. Quantil 4 623 4 735 4 834 4 832 5 051 5 087 5 124 5 405 5 764 5 555
Median 3 882 4 001 4 027 4 017 4 240 4 263 4 329 4 684 4 963 4 695
1. Quantil 3 302 3 181 3 354 3 425 3 596 3 533 3 561 3 883 4 168 3 942
10 % 2 631 2 376 2 644 2 783 2 866 2 661 3 050 3 060 3 240 3 056
Mit den «Boxplot»-Grafiken werden die bezahlten Preise pro m2-Nettowohnfläche der effektiv im freien Markt beobachteten Handänderungen dargestellt.
Die ausgewiesenen Preise beziehen sich somit nicht auf reine Neubauobjekte, sondern spiegeln die m2-Preise der am Markt gehandelten Objekte wider.
Die exakte Interpretation der Boxplots sieht man auf der Seite 14.
Wie liest man die Grafik Fazit
Im Jahr 2014 wurde bisher bei je 50 % (Median) der gehandelten Nach Jahren des stetigen Anstiegs ist auch bei den Einfamilien-
Häuser ein m²-Preis über respektive unter CHF 4 695 bezahlt. 75 % häusern der durchschnittlich bezahlte m²-Preis im 2014 etwas zu-
(3. Quantil) der Transaktionen erfolgten unter CHF 5 555 pro m² rückgegangen. Ein Grund hierfür liegt in der Verteilung der ge-
Nettowohnfläche, während 25 % über dieser Grenze lagen. Für handelten Liegenschaften. Im Vergleich zum Vorjahr wurden etwas
weniger als CHF 3 942 pro m² wurden 25 % (1. Quantil) der Hand- weniger Neubauobjekte beobachtet, was den Preis pro m² (ohne
änderungen beobachtet und entsprechend für 75 % ein m²-Preis Eigenschaftsbereinigung) entsprechend nach unten beeinflusst.
darüber. Die Schwelle der 10 % teuersten Transaktionen lag bei Die Schere zwischen den teuersten und den günstigsten Objekten
CHF 6607 und diejenige der 10 % günstigsten Transaktionen bei hingegen hat sich weiter geöffnet, wobei die Mehrheit der Trans-
CHF 3056. aktionen zwischen CHF 3 900 und CHF 5 600 pro m² erfolgte.
www.shkb.ch 11Kommentar zum Eigenheim-Index
und Immobilienmarkt
220
210
200
190
180
170
160
150
140
130
Einfamilienhäuser Schaffhausen
120
Eigentumswohnungen Schaffhausen
110
100
1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014
Schaffhausen Schweiz
EFH StwE EFH StwE
30.9.2014 bis 31.3.2015 + 0.3 % + 0.5 % + 0.5 % + 0.5 %
31.3.2014 bis 31.3.2015 + 2.6 % + 2.5 % + 2.4 % + 2.4 %
Seit 1981 + 103.9 % + 119.9 % + 171.9 % + 182.7 %
Die Preisentwicklung für Wohneigentum scheint sich im Kanton Neben den Auswirkungen auf den Tourismus und die Exportindus-
Schaffhausen verlangsamt zu haben. Sowohl bei den Einfamilien- trie sind auch einschneidende Effekte auf den Immobilienmarkt
häusern wie auch bei den Eigentumswohnungen lassen sich im nicht auszuschliessen. Sollte beispielsweise die Zuwanderung als
letzten Halbjahr nur moderate Wachstumsraten beobachten. Folge veränderter Arbeitsmarktbedingungen zurückgehen, könnte
Diese Beruhigung, welche schweizweit bereits seit einiger Zeit zu dies die Nachfrage nach Wohnraum spürbar beeinflussen. Eine
beobachten ist, wird vermutlich aufgrund der aktuellen Situation erschwerte Verkäuflichkeit und steigende Leerstände würden resul-
im In- und Ausland weiter anhalten. Mit der Flutung der Europäi- tieren. Vieles hängt jedoch davon ab, wie sich die Schweizer Kon-
schen Geldmärkte durch die EZB und dem starken Franken, haben junktur im Zuge der neuen Rahmenbedingungen entwickeln wird.
sich die Wirtschaftsaussichten für die Schweiz seit Jahresbeginn
merklich getrübt.
12 www.shkb.chKurzbeschrieb Eigenheim-Index
Seit dem Frühjahr 2007 publiziert IAZI ¹), im Auftrag der Schaff- zur nächsten Grossagglomeration ein Preisindex ermittelt. Dieser
hauser Kantonalbank, speziell für den Kanton Schaffhausen einen widerspiegelt die effektive Marktentwicklung. Somit lassen sich
Immobilienpreisindex. Risiken und Renditen korrekt bestimmen. Da eine Vielzahl von Ei-
genschaften der Objekte berücksichtigt wird, steigt oder sinkt der
Als Grundlage für die Indexberechnung sowie für die Bewertung Index nicht, wenn in einer bestimmten Periode qualitativ hochwer-
auch einzelner Objekte dienen IAZI anonymisierte Angaben von tige Objekte oder weniger interessante Liegenschaften gehandelt
Banken, Versicherungen und Pensionskassen zu effektiven Han- werden. Nicht geeignet ist dieses Indexverfahren für Speziallie-
dänderungen. Die Zahlen stützen sich also nicht auf in Insera- genschaften wie etwa Villen mit Seeanstoss, für die zu wenige
ten publizierte Wunschpreise. IAZI deckt mit seinen Erhebungen Transaktionen erfasst werden können. Der Eigenheim-Index der
über 60 Prozent der Liegenschaftstransaktionen in der Schweiz Schaffhauser Kantonalbank basiert auf diesem Verfahren.
ab, was mehr als 25 000 Handänderungen pro Jahr entspricht.
Die Bewertung der Immobilien erfolgt nach der hedonischen Me-
thode, womit der Einfluss von Objekt- und Lagefaktoren auf die
Marktpreise gemessen wird.
Grundidee von Indizes
Ein Index ist die Messung der Preisveränderung eines Gu-
tes oder eines Güterkorbes innerhalb einer bestimmten Pe-
riode. In der Volkswirtschaft sind etwa der Landesindex der
Konsumentenpreise oder der Big Mac-Index bekannt. Im
Finanzbereich geläufig sind Indizes wie z. B. der Swiss Market
Index (SMI) oder der Standard and Poor‘s 500 (S & P 500).
Spezialfall Immobilienindizes
Im Gegensatz zu Wertpapieren sind Immobilien heterogen und
illiquid. Keine Liegenschaft ist gleich wie die andere; zudem finden
im Vergleich mit den Finanzmärkten nur wenige Transaktionen
statt. Schweizer kaufen Immobilien nämlich mit der Strategie «buy
and hold». Aktien hingegen werden an der Börse täglich gehan-
delt, womit auch eine Preisbildung stattfindet. Bei Immobilien ist es
komplizierter, die Marktentwicklung korrekt widerzuspiegeln. Zur
Berechnungsart gibt es grundsätzlich vier Ansätze (Index basiert
auf Durchschnittspreise, auf Schätzungen, auf total Returns von
Wertpapieren, auf hedonischer Grundlage).
Hedonische Methode
Auf Basis von effektiven Transaktionspreisen wird mit einer sta-
tistischen Methode unter Berücksichtigung der Eigenschaften der
Immobilien wie Lage, Alter, Zustand, Grösse oder Entfernung
¹) IAZI, Informations- und Ausbildungszentrum für Immobilien AG, wurde 1994 mit dem Ziel gegründet, die Transparenz auf dem Immobilienmarkt zu erhöhen. Heute zählt IAZI
zu den führenden Beratungsunternehmen in diesem Bereich (siehe auch www.iazi.ch)
www.shkb.ch 13Interpretation der Boxplots
Die Grafik zeigt, wie die m²-Preise für die Liegenschaften in der entsprechenden Region verteilt sind. Die jeweiligen Grenzwerte
entsprechen dabei der folgenden Definition:
1 1 90%-Signifikanzgrenze
bei 10% der untersuchten Liegenschaften
liegt der Wert über dieser Grenze
2 3. Quartil (75%-Signifikanzgrenze)
2
bei 25% der untersuchten Liegenschaften
liegt der Wert über dieser Grenze
3 Median (50%-Signifikanzgrenze)
3 bei 50% der untersuchten Liegenschaften
liegt der Wert über/unter dieser Grenze
4 1. Quartil (25%-Signifikanzgrenze)
bei 25% der untersuchten Liegenschaften
4
liegt der Wert unter dieser Grenze
5 10%-Signifikanzgrenze
bei 10% der untersuchten Liegenschaften
5 liegt der Wert unter dieser Grenze
Hinweis: Die ausgewiesenen Zahlen auf den Seiten 7 und 11 basieren auf dem aktuellen Stand des IAZI Transaktionsdatenpools.
Für das laufende Jahr werden die Daten der vergangenen 4 Quartale herangezogen.
14 www.shkb.chDas attraktive Immobilienportal zur kostenlosen Publikation von Kauf- und Mietangeboten newhome.ch, das Immobilienportal Ihrer Kantonalbank
04.2015
Herzlich willkommen bei
der Schaffhauser Kantonalbank
Hauptsitz
8201 Schaffhausen
Vorstadt 53
+41 52 635 22 22
Filialen
8201 Schaffhausen
Fronwagplatz 3
+41 52 625 46 96
8212 Neuhausen am Rheinfall
Wildenstrasse 6
+41 52 675 30 00
8262 Ramsen
Bahnhofstrasse 297
+41 52 742 84 00
8260 Stein am Rhein
Rathausplatz 4
+41 52 742 35 00
8240 Thayngen
Bahnhofstrasse 1
+41 52 645 36 00
Beratungscenter
8214 Gächlingen
Gemeindehausplatz 3
Telefon +41 52 533 34 00
E-Mail
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