EINE STEUERREFORM FÜR LEISTBARE IMMOBILIEN - POLICY BRIEF 1 - NEOS
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LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
1
POLICY BRIEF
EINE STEUERREFORM
FÜR LEISTBARE IMMOBILIEN
Günther Oswald | Mai 2022LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
3
Die zentralen Aussagen
• E
in Neo-Eigentümer-Freibetrag bei der Grunderwerbsteuer
für Menschen unter 35 Jahren nach niederländischem
Vorbild würde beim Kauf bis zu 14.000 Euro an Ersparnis
bringen, was im Schnitt mehr als sieben Nettomonats
gehältern entspricht. Um den Einnahmenausfall zu
kompensieren, könnte die Grunderwerbsteuer bei
Erbschaften und bei Anlageobjekten höher ausfallen.
• G
rundbuchgebühren wie in Neuseeland würden
Einsparungen von mehr als einer Milliarde Euro
ermöglichen.
• D
as aktuelle System der Grundsteuer ist möglicherweise
verfassungswidrig. Jedenfalls spiegeln die Einheitswerte
regional stark unterschiedliche Preisentwicklungen
der letzten Jahre nicht wider. Ein reformiertes Modell
kann deutliche Mehreinnahmen bringen. Es soll sich an
Marktwerten orientieren, der Ausgestaltungsspielraum
der Gemeinden soll deutlich größer werden (Bauland
mobilisierung, effiziente Baulandnutzung). Für Neben
wohnsitze sollen höhere Steuersätze möglich sein, eine
vorübergehende Befreiung könnte es beim erstmaligen
Immobilienkauf geben.
• E
in modernes Grund- und Immobilienregister würde
niedrigere Nebenkosten für die Bürger und gezieltere
Förderungen für den Staat (ökologische Transformation)
ermöglichen.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Die Herausforderung
Für junge Menschen wird es immer schwieriger, sich In diesem Policy-Brief werden daher Optionen aufgezeigt, wie
eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen. Die Best-Practice-Beispiele für einen effizienten Staat aussehen,
Einkommen sind im letzten Jahrzehnt deutlich weniger der Eigentumsbildung nicht verhindert, und wie die Steuern
stark gewachsen als die Immobilienpreise. Von den enormen und Gebühren auf Grund und Immobilien umgestaltet werden
Preissteigerungen haben vor allem älteren Personen, die in könnten, um einerseits mehr Wachstum zu generieren und
Städten leben, profitiert. Es ist daher nicht überraschend, andererseits den Traum vom Eigenheim zu begünstigen.
dass im Sora-Freiheitsindex für das Neos Lab rund zwei
Drittel der Befragten angaben, es sei kaum mehr möglich,
mit eigener Leistung Eigentum zu schaffen.
Das österreichische Steuersystem macht es der jungen
Generation ebenfalls nicht leicht, ein Eigenheim zu erwerben.
Die Steuern auf Arbeit liegen trotz der jüngsten Entlastung
im Spitzenfeld. Gezielte Anreize, in jungen Jahren eine
Kaufentscheidung zu wagen, gibt es kaum. Die Nebenkosten von
im Schnitt zehn Prozent des Kaufpreises sind hoch.
Wer hingegen schon Liegenschaften besitzt, profitiert nicht nur
von stark gestiegenen Preisen, sondern von der seit Jahrzehnten
nicht angepassten Grundsteuer. Angesichts der regional massiv
unterschiedlichen Preisentwicklungen von Grundstücken und
Immobilien stellt sich auch die Frage, ob die Grundsteuer im
Falle neuer Klagen nicht vom Verfassungsgerichtshof gekippt
würde.
Neben Immobilienbesitzern zählt der Finanzminister zu den
größten Profiteuren der Preisexplosion. Über die Eintragungs
gebühr beim Grundbuch, die ein fixer Prozentsatz des Kauf
preises ist, holte er sich in den vergangenen Jahren erhebliche
Mehreinnahmen. Nicht zuletzt wegen der aktuell sehr hohen
Inflation sollte der Staat aber auf eine Angemessenheit von
Gebühren im Verhältnis zu den angebotenen Leistungen achten.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Analyse
Immobilienpreise steigen stark
Die Immobilienpreise in Österreich sind im vergangenen als zehn Jahre zuvor, was immerhin um gut 50 Prozentpunkte
Jahrzehnt so stark gestiegen wie in kaum einem anderen über dem durchschnittlichen Anstieg in der EU liegt, wie diese
EU-Staat. Nur in den baltischen Ländern Estland und Lettland Grafik auf Basis von Eurostat-Daten zeigt (noch ohne Werte
sowie in Ungarn und Luxemburg haben die Immobilienpreise für 2021).
zwischen 2010 und 2020 noch stärker zugelegt. In Österreich
kostete eine Immobilie im Durchschnitt um 77,6 Prozent mehr
Nur in vier EU-Staaten sind die Immobilienpreise
seit 2010 stärker gestiegen als in Österreich
Steigerung in Prozent zwischen 2010 und 2020
Estland 107,8
Ungarn 90,8
Luxemburg 88,7
Lettland 81,7
Österreich 77,6
Litauen 67,7
Deutschland 65,2
Schweden 65,2
Tschechien 61,6
Slowakei 50
Portugal 42,7
Malta 41,4
Dänemark 36,2
Bulgarien 29,9
Belgien 28,9
Polen 28,3
Niederlande 28,1
Irland 27,1
EU27 25,9
Kroatien 18,1
Frankreich 16,9
Slowenien 15,8
Finnland 13,3
Rumänien 7,4
Zypern −4,5
Spanien −5,2
Italien −14,9
Griechenland −28,1
Quelle: EurostatLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Noch einmal verschärft hat sich dieser Trend im zweiten Die Immobilienvermögen der österreichischen Haushalte
Pandemiejahr 2021. Österreichweit lagen die Preissteigerungen (inklusive Grund) haben damit seit 2005 um fast 570 Milliarden
gemäß Daten der Nationalbank (OeNB) um 11,8 Prozent über Euro zugenommen und lagen zuletzt bei etwas mehr als
jenen des Jahres 2020. Auch in der Bundeshauptstadt Wien, die einer Billion Euro. Zum Vergleich: Das Bruttoinlandsprodukt
bereits in den Jahren davor noch stärker steigende Preise als Österreichs lag zuletzt bei gut 400 Milliarden Euro.
der Rest des Landes verzeichnete, haben sich Immobilien noch
einmal um mehr als zehn Prozent verteuert.
Wie sich der Wert von Grund und Immobilien seit
2005 entwickelt hat
in Milliarden Euro
Wert Immobilien* Wert bebautes Land
2005 316 182
2006 332 188
2007 352 192
2008 370 201
2009 383 210
2010 397 219
2011 412 227
2012 428 236
2013 443 251
2014 456 267
2015 469 283
2016 483 307
2017 501 323
2018 522 350
2019 544 368
2020 565 399
2021** 631 446
*Wohnbauten und sonstige Bauten **Schätzung auf Basis des Immobilienpreisindex für "Österreich gesamt"
Quelle: OeNB, Statistik Austria, eigene BerechnungenLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Die Einkommensentwicklung kann nicht mithalten
Die Einkommen der Haushalte konnten da bei weitem nicht Bei den Mieten ist allerdings noch zu berücksichtigen, dass es
mithalten. Eine Berechnung des NEOS Lab auf Basis von hier einen sehr heterogenen Markt gibt. Gemeindewohnungen
Daten der Statistik Austria ergibt, dass die verfügbaren kosteten laut Statistik Austria im Jahr 2021 im Schnitt
Haushaltseinkommen zwischen 2005 und 2021 um knapp 29 6,6 Euro pro Quadratmeter (inklusive Betriebskosten),
Prozent gestiegen sind. Bei den Einkommenswerten handelt es Genossenschaftswohnungen 7,3 Euro pro Quadratmeter, und
sich nicht nur um Löhne und Gehälter, sondern um die gesamten Wohnungen am freien Markt 9,7 Euro – also um fast 50 Prozent
Primäreinkommen laut volkswirtschaftlicher Gesamtrechnung. mehr als Gemeindewohnungen (vgl. Tabellenband Wohnen 2021).
Erhaltene Sozial- und Transferleistungen sind dabei also ebenso Auch regional sind die Unterschiede groß. Der Quadratmeterpreis
berücksichtigt wie bezahlte Einkommen- und Vermögenssteuern, am freien Markt lag im Burgenland bei 6,7 Euro, in Salzburg bei
Sozialbeiträge und gezahlte sonstige Transfers. 11,2 Euro. Enorme Unterschiede gibt es zudem hinsichtlich der
Mietvertragsdauer. Wer einen Uraltvertrag (älter als 30 Jahre)
Die Immobilienpreise sind im gleichen Zeitraum hingegen um hat, zahlte 2021 im Schnitt nur 5,6 Euro pro Quadratmeter. Bei
fast 140 Prozent gestiegen, in Wien sogar um 173,8 Prozent. Verträgen unter zwei Jahren sind es 10,1 Euro.
Mietpreise sind zwar auch stärker gestiegen als die Einkommen,
allerdings bei weitem nicht so stark wie die Kaufpreise.
Wie sich Immobilienpreise, Mieten und
Einkommen entwickelt haben
Index: 2005=100
280
Immobilienpreise
260 Wien*
240
Immobilienpreise
gesamt*
220
200
180
160
Mieten**
140
Verfügbares
120 Einkommen pro
Haushalt,
100 netto***
2005 2009 2013 2017 2021
*Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen **Durchschnittliche Miete inklusive Betriebskosten pro
Quadratmeter, Zeitreihenbruch 2021 *** Primäreinkommen plus Sozial- und Transferleistungen, minus
Einkommen- und Vermögensteuer, Sozialbeiträgen und gezahlten sonstigen Transfers
Quelle: Statistik Austria, OeNB, eigene BerechnungenLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Vermögensaufbau für Junge wird erschwert
Gemäß einer aktuellen Auswertung der Bank Austria musste Besonders niedrig ist der Eigentumsanteil in Österreich
ein unselbstständig Beschäftigter im Vorjahr bereits mehr bei den unter 35-Jährigen. Laut einer Sondererhebung
als 15 Jahresgehälter für eine Eigentumswohnung mit rund der Europäischen Zentralbank im Rahmen des „Household
100 Quadratmetern aufbringen. Vor der Pandemie waren es Finance and Consumption Survey (HFCN)“ im Jahr 2017
noch eineinhalb Jahresgehälter weniger (vgl. Der Standard: waren nur 22,7 Prozent der 16- bis 34-Jährigen in Österreich
„Wohnraumpreise legen weiter zu, Einkommen können aber Wohnungseigentümer. Nur in Deutschland lag dieser
nicht mithalten“). Der reale Wert eines durchschnittlichen Wert noch niedriger, wobei diese Statistik allerdings nicht
Nettoeinkommens hat demnach allein seit Beginn der Pandemie für alle EU-Staaten vorlag (vgl. Statistical Tables
um rund 13 Prozent abgenommen. HFCS).
Vor allem für jüngere Jahrgänge wurde es durch diese Die Generationengerechtigkeit wurde also in den vergangenen
Entwicklung schwieriger, eine Eigentumswohnung oder ein Jahren sicherlich nicht gestärkt. Ältere Jahrgänge, die im
Haus zu kaufen. Dabei weist Österreich ohnehin eine im Schnitt eher Eigentümer sind und auch mehr verdienen, haben
internationalen Vergleich sehr geringe Wohneigentumsquote tendenziell von den stark gestiegenen Immobilienpreisen
auf. Laut aktuellen OeNB-Daten waren im Vorjahr 55,3 Prozent profitiert. Für die Jüngeren, die im Schnitt niedrigere
der Haushalte Eigentümer ihrer Wohnung oder ihres Hauses. Einkommen haben, sind zusätzliche Hürden entstanden,
Nur ein einziges EU-Land, nämlich Deutschland (50,4 Prozent), Wohnungs- oder Hauseigentümer zu werden. Zahlen für
lag in dieser Statistik noch hinter uns. Der EU-Schnitt liegt bei Deutschland zeigen zudem, dass das Durchschnittsalter
rund 70 Prozent (vgl. Immobilienmarktanalyse der OeNB der Erstkäufer sukzessive gestiegen ist (vgl. IW-Gutachten:
Q4/2021). Wohneigentum in Deutschland).
Immobilienbesitz nach Alter
In Prozent der Haushalte. Lesebeispiel: 22,7 Prozent der 16- bis 34-Jährigen
sind Immobilienbesitzer. Daten aus Befragung 2017*
56,4
54
50,8
44,9
41,7
40
22,7
20
16-34 35-44 45-54 55-64 65-74 75+
Quelle: *Household Finance and Consumption Network (HFCN) der Europäischen
Zentralbank, dritte Welle 2017LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Warnungen vor Marktüberhitzung
Ein Gegentrend ist bisher nicht erkennbar, auch wenn die Ein weiterer Hinweis für eine gewisse Überhitzung ist, dass es –
Notenbank bereits vor einer Überhitzung des Immobilienmarktes zumindest österreichweit – keinen Wohnungsmangel mehr gibt.
warnt (vgl. Kurier: „Nationalbank warnt vor Überhitzung bei Die starke Bautätigkeit der vergangenen Jahre in Kombination
Wohnbaukrediten“. Der OeNB-Fundamentalpreisindikator mit einem sich abschwächenden Bevölkerungswachstum
verzeichnete zuletzt den höchsten Anstieg seit Beginn haben dazu geführt, dass die OeNB in ihrer aktuellen
der Zeitreihe im Jahr 1989. Dieser Indikator soll helfen, Immobilienmarktanalyse von einem Überangebot von knapp
Fehlentwicklungen rechtzeitig zu erkennen, und gibt an, wie 40.000 Wohneinheiten ausgeht, für 2022 wird dieses bereits auf
weit die Immobilienpreise von den fundamental gerechtfertigten 66.000 Wohnungen geschätzt (aktuelle Flüchtlingsbewegungen
Preisen abweichen. Österreichweit lagen die Preise im dritten sind dabei freilich noch nicht berücksichtigt). Da die Preise aber,
Quartal 2021 um 22,8 Prozent über dem Fundamentalpreis, in wie erwähnt, nicht sinken, sondern weiter steigen, deutet das
Wien sogar um 31 Prozent (vgl. Immobilienmarktanalyse der auf eine hohe Nachfrage nach Wohnungen zu Investitions
OeNB Q4/2021). zwecken hin.
Nachfrageüberhang am Wohnimmobilienmarkt
Nachfrageüberhang am Wohnimmobilienmarkt
Lesebeispiel: Im Jahr 2022 wird mit einem Überangebot an Wohnungen von rund 66.000 gerechnet.
Nachfrageüberhang
Lesebeispiel: Im Jahr 2022
2016 war die Nachfrage am
wird
hingegen Wohnimmobilienmarkt
mitnoch
einem
umÜberangebot an Wohnungen
77.000 Wohnungen von
größer als rund
das 66.000 gerechnet.
Angebot.
2016 war dieIm
Lesebeispiel: Nachfrage
Jahr 2022 hingegen nochÜberangebot
wird mit einem um 77.000 Wohnungen größer
an Wohnungen als das
von rund Angebot.
66.000 gerechnet.
80 Tsd.
2016 war die Nachfrage hingegen noch um 77.000 Wohnungen größer als das Angebot.
80 Tsd.
80 Tsd.
60 Tsd.
60 Tsd.
60 Tsd.
40 Tsd.
40 Tsd.
40 Tsd.
20 Tsd.
20 Tsd.
20 Tsd.
0
0
0
−20 Tsd.
−20 Tsd.
−20 Tsd.
−40 Tsd.
−40
−40 Tsd.
Tsd.
−60 Tsd.
−60
−60 Tsd.
Tsd.
−80 Tsd.
−80 Tsd.
−80 Tsd.1980 1982 1984 1986 19881988 1990 19901992 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2010
2008 20122010 2014 20122016 2014 2016 2018 2020
1980 1982 1984 1986 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2018 2020 2022
1980 1982 1984 1986 1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Quelle: StatistikAustria,
Quelle: Statistik Austria, OeNB-Berechnungen
OeNB-Berechnungen
Quelle: Statistik Austria, OeNB-BerechnungenLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Die große Nachfrage nach Immobilien hat auch zu einem Da sich die Banken bisher häufig nicht an diese Empfehlungen
deutlichen Wachstum bei den Wohnbaukrediten geführt - gehalten haben, wurde die Gangart zuletzt verschärft. „Im
auch weil die Kreditkonditionen weiterhin äußerst günstig Fall einer Immobilienkrise besteht das Risiko einer Störung
sind. Die durchschnittlichen Zinsen für neue Wohnbaukredite des Finanzsystems mit negativen Auswirkungen auf die
lagen im dritten Quartal 2021 bei nur 1,2 Prozent. Da aber Realwirtschaft“, hieß es vonseiten des FMSG im Dezember.
die Einkommen auch mit dem Kreditwachstum nicht Schritt Wenig später wurde bekannt gegeben, dass – auch auf
halten, verschlechtert sich das Verhältnis Wohnbaukosten zu Anraten des in Frankfurt ansässigen Europäischen Rats für
den verfügbaren Einkommen der Haushalte sukzessive. Aktuell Systemrisiken – die bisherigen Empfehlungen für die Vergabe
wenden die Kreditnehmern im Schnitt bereits 56,4 Prozent des von Immobilienkrediten ab Mitte 2022 verpflichtend von
verfügbaren Haushaltseinkommens für ihre Wohnbaukredite auf. den heimischen Banken umgesetzt werden müssen (vgl.
Im Jahr 2009 lag die Belastung im Schnitt noch bei unter Der Standard „Härtere Vorschriften bei Immo-Krediten“).
40 Prozent, vor 20 Jahren waren es sogar nur rund 27 Prozent
des Haushaltseinkommens. Die Europäische Zentralbank hat zudem angesichts der
hohen Inflation bereits den Ausstieg aus der ultralockeren
Im internationalen Vergleich nimmt die Verschuldung der Geldpolitik angekündigt, Zinserhöhungen stehen also bevor
privaten Haushalte zwar noch keine dramatischen Ausmaße an, (vgl. Handelsblatt: „Holzmann für zwei Zinserhöhungen 2022“).
die OECD warnt in ihrem aktuellen Länderbericht zu Österreich Somit ist damit zu rechnen, dass der Zugang zu Krediten in den
(vgl. OECD Economic Surveys: Austria 2021) allerdings bereits, kommenden Jahren eher schwieriger werden dürfte, wodurch vor
dass der „Covid-19-Schock die finanziellen Risken im Immobilien- allem wieder für die jüngere Generation zusätzliche Hürden beim
und Bankensektor vergrößert“ hat. Vermögensaufbau entstehen.
Auch die österreichischen Finanzaufseher haben das Thema
seit längerem auf der Agenda. Bereits 2018 wurden vom
Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG), das systemische
Risiken für die Finanzmärkte überwachen und Vorschläge
für die FMA und die OeNB erarbeiten soll, Empfehlungen
erarbeitet. Demnach sollen die Banken nur Immobilienkredite
vergeben, wenn die Kreditnehmer über zumindest 20 Prozent
Eigenmittel verfügen und die Schuldentilgung nicht mehr als 30
bis 40 Prozent des Nettoeinkommens ausmacht. Zudem sollen
Kreditlaufzeiten nicht unverhältnismäßig lang ausfallen (vgl.
Presseaussendung FMSG vom September 2018).LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Kreditbelastung der Haushalte
Kreditbelastung der Haushalte
in % des verfügbaren Haushaltseinkommens
60
in % des verfügbaren Haushaltseinkommens
55 Wohnbaukredite
50
45
60
40
35
55 Wohnbaukredite
30
25
50
20
15
45
10
5
40
0
Zinsausgaben
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
35
Quelle: OeNB
30
25
Kreditbelastung der Haushalte
20
in % des verfügbaren Haushaltseinkommens
60
15 Wohnbaukredite
55
50
10
45
40
5
35
30 Zinsausgaben
0
25
20 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
15
10
Quelle: OeNB
5
Zinsausgaben
0
2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018 2020
Quelle: OeNBLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Die aktuellen Steuern und Gebühren auf Grund
und Immobilien im Überblick
Es ist also evident, dass sich am österreichischen Grunderwerbsteuer
Immobilienmarkt in den vergangenen zehn bis 15 Jahren
einiges verschoben hat, woraus sich neue politische Die Grunderwerbsteuer fällt immer dann an, wenn ein
Herausforderungen ergeben. Bevor näher auf mögliche Grundstück den Besitzer wechselt. Der Wechsel kann durch einen
Reformoptionen eingegangen wird, sollen zunächst die klassischen Kauf erfolgen, aber auch durch einen unentgeltlichen
Defizite im System aufgezeigt und ein Überblick über die Erwerb (vor allem Erbschaft, Testament, Vermächtnis,
aktuellen Steuern und Gebühren auf Grundstücke und Schenkung). De facto ist die Grunderwerbsteuer also auch eine
Immobilien gegeben werden. Erbschafts- und Schenkungssteuer, die nur anders heißt.
Grundsätzlich beträgt sie 3,5 Prozent des Grundstückswertes
(vgl. Information Finanzministerium zur Grunderwerbsteuer). Bei
unentgeltlichen Übertragungen, also vor allem bei Erbschaften
und Schenkungen, gibt es aber einen gestaffelten Tarif.
In diesen Fällen beträgt die Steuer
• für die ersten 250.000 Euro 0,5 Prozent,
• für die nächsten 150.000 Euro 2 Prozent,
• und darüber hinaus 3,5 Prozent des Werts.
In der Regel bezahlt der Käufer bzw. neue Besitzer die Steuer,
es kann aber auch anderes vereinbart werden.
Welche Familienmitglieder profitieren vom reduzierten Tarif?
Zum „Familienverband“ zählen Ehegattinnen/Ehegatten,
eingetragene Partner, Lebensgefährtinnen/Lebensgefährten
(bei gemeinsamem Hauptwohnsitz), Eltern, Kinder, Enkel,
Geschwister, Nichten oder Neffen.
Der Grundstückswert (dazu zählt auch der Gebäudewert) kann
auf drei Arten ermittelt werden. Die Steuerpflichtigen können sich
frei entscheiden, welche Methode sie wählen.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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1. Pauschalwertmodell 3. Nachweis des geringeren gemeinen Werts eines
Beim Pauschalwertmodell fließen verschiedene Faktoren Grundstücks
in eine relativ komplexe Formel für die Wertberechnung Wer der Meinung ist, dass der tatsächliche Wert seines
ein. Der Grundwert hängt einerseits von der Fläche Grundstücks niedriger ist als der Wert laut Pauschalwert
und andererseits von der Lage ab. Um die Lage methode oder Immobilienpreisspiegel, kann auch einen
bewerten zu können, gibt es für jede Gemeinde einen Nachweis über den „geringeren gemeinen Wert“ erbringen.
Hochrechnungsfaktor (vgl. Grundstückswertverordnung). Dieser Nachweis kann über ein Schätzgutachten eines
Für die fünf größten Städte gibt es eigene Hochrechnungs allgemein beeideten und gerichtlich zertifizierten Immobilien
faktoren für Bezirke bzw. Stadtteile. Im Gegensatz zu sachverständigen erfolgen oder über eine Bankenschätzung
den veralteten Einheitswerten sollen so die realen Werte (wenn z.B. ein Kredit aufgenommen wurde). Aber auch der
einigermaßen widergespiegelt werden. Kaufpreis bei nicht lange zurückliegenden Transaktionen
oder der Kaufpreis vergleichbarer Liegenschaften kann als
Der Gebäudewert wiederum hängt von der Größe der Nachweis für einen niedrigeren Wert herangezogen werden.
Nutzfläche und einem Baukostenfaktor ab, der für jedes
Bundesland festgelegt wird. Der Baukostenfaktor ist derzeit Grundsätzliche Idee bei der Grunderwerbsteuer ist es
in Kärnten mit 1.300 Euro pro Quadratmeter am niedrigsten jedenfalls, dass sich die Steuer möglichst an den realen Werten
und in Wien mit 1.470 Euro pro Quadratmeter am höchsten. (Verkehrswerte) orientiert.
Darüber hinaus gibt es Abschläge für Alter und Art des
Gebäudes (z.B. Wohngebäude, Fabriksgebäude etc.) Deutlich niedriger ist sie allerdings bei der Übergabe von land-
und forstwirtschaftlichen Grundstücken im Familienverband.
2. Immobilienpreisspiegel Hier gilt:
Der Wert kann auch auf Basis der Immobilien-Durchschnitts
preise der Statistik Austria berechnet werden. Diese Daten • B
emessungsgrundlage ist nicht der tatsächliche
ergeben sich aus tatsächlich durchgeführten Käufen von Grundstückswert, sondern der Einheitswert.
Häusern, Wohnungen und Grundstücken. Für Häuser und • Der Steuersatz liegt bei 2 Prozent.
Wohnungen gibt die Statistik Austria Daten auf Bezirksebene
an, bei Grundstücken sogar auf Gemeindeebene. Damit
regionale Schwankungen nicht zu überhöhten Steuerlasten
führen, ist der Wert gemäß Statistik Austria um 28,75 Prozent
zu reduzieren. Dieser Wert gilt dann als Grundstückswert für
die Steuerbemessung.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Grundsteuer
Ein Beispiel: Bei einem Einfamilienhaus werden für die
Die Grundsteuer ist eine Substanzsteuer auf Grundbesitz. Sie ersten 3.650 Euro des Einheitswerts 0,5 Promille fällig, für
ist bundesgesetzlich geregelt, wird aber von den Gemeinden die nächsten 7.300 Euro ein Promille und danach zwei
eingehoben und verbleibt auch bei diesen. Bezahlt wird sie von Promille. Bei einem Einheitswert von 20.000 Euro – ein
den Eigentümern, sie kann aber an Mieter weiterverrechnet durchschnittlicher Wert für ein Haus am Land – ergibt
werden. Unterschieden wird zwischen der Grundsteuer A das beispielsweise 27,22 Euro an jährlicher Steuer, die
für land- und forstwirtschaftliches Vermögen und der aber von den Gemeinden um das maximal Fünffache – in
Grundsteuer B für Grundvermögen. Zu Letzterem gehören diesem Beispiel auf 136,1 Euro – erhöht werden kann. Für
Einfamilienhäuser, Mietwohngrundstücke, Geschäftsgrund Mietwohngrundstücke sowie Geschäftsgrundstücke gibt
stücke, gemischt genutzte Grundstücke, sonstige bebaute es jeweils leicht abweichende Promillesätze, ebenso für
Grundstücke und unbebaute Grundstücke. Das heißt also, landwirtschaftliche Flächen.
Basis für die Besteuerung ist grundsätzlich der Boden- und
Gebäudewert.
Allerdings werden für die Berechnung der Steuerhöhe völlig Das Beispiel zeigt auch bereits, dass die Steuerlast
veraltete Werte herangezogen, die sogenannten Einheitswerte. vergleichsweise gering ist. Es handelt sich also eher um eine
Das Bewertungsgesetz sieht eigentlich eine Neubewertung alle Bagatellsteuer, wie auch ein Blick auf die gesamtstaatlichen
neun Jahre vor. Seit 1973 wurde aber bei der Grundsteuer B Einnahmen zeigt. Die Grundsteuer A brachte dem Finanzminister
keine Hauptfeststellung mehr durchgeführt, 1982 wurden die 2021 lediglich Einnahmen von 31 Millionen Euro, bei der
Einheitswerte lediglich pauschal um 35 Prozent angepasst. Die Grundsteuer B waren es auch nur 729 Millionen. Zudem sinkt
Einheitswerte spiegeln also die realen Marktwerte bzw. die ihre Bedeutung wegen der Nichtanpassung der Einheitswerte.
regional stark unterschiedliche Entwicklung der Grundstücks- Im Vergleich zu den gesamten Steuereinnahmen weist die
und Immobilienpreise schon lange nicht mehr wider. Bei der Grundsteuer eine deutlich unterdurchschnittliche Dynamik auf.
Grundsteuer A gab es zwar 2014 eine Hauptfeststellung, diese Von den Immobilienpreisen hat sie sich völlig entkoppelt.
Steuer spielt aber vom Volumen her eine noch geringere Rolle.
Der Berechnungsmodus ist zudem derart kompliziert, sodass
es für die Steuerzahler de facto unmöglich ist, die Steuerhöhe
selbst zu berechnen oder die Berechnungen des Finanzamtes
nachzuvollziehen.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
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Zusätzlich geschmälert werden die Einnahmen aus Die Grundsteuer ist daher völlig aus der Zeit gefallen und hat
der Grundsteuer durch zahlreiche Ausnahmen. So gibt auch zur Finanzierung der Gemeinden an Bedeutung verloren.
es beispielsweise Befreiungen für das Rote Kreuz, für Die Kommunalsteuer und die Ertragsanteile, die die Gemeinden
Feuerwehrverbände, gemeinnützige Vereinigungen, über den Finanzausgleich bekommen, haben sich wesentlich
Sportvereine, Flughäfen, Botschaften, aber auch für Kirchen dynamischer entwickelt.
und anerkannte Religionsgemeinschaften.
Unterdurchschnittliche Dynamik bei der
Grundsteuer
Unterdurchschnittliche Dynamik bei der
Index: 2005=100 Prozent
Grundsteuer
240
Immobilienpreisindex
Index: 2005=100 Prozent
220
240
Immobilienpreisindex
200
220
Unterdurchschnittliche
180 Dynamik bei der
Grundsteuer
200 Steuereinnahmen
Index:
160 2005=100 Prozent
insgesamt
240
Immobilienpreisindex
Grundsteuer B
140
180
220
120
Grundsteuer A
(Landwirtschaft) Steuereinnahmen
160
200
100
insgesamt
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019 2021
180
140 Grundsteuer B
Quelle: Statistik Austria, OeNB, BMF, eigene Berechnungen
Steuereinnahmen
160
insgesamt
120
140 Grundsteuer B Grundsteuer A
(Landwirtschaft)
100
120
2005 2007 2009 2011 2013 2015 2017 2019A
Grundsteuer 2021
(Landwirtschaft)
100
2005Statistik
Quelle: 2007 Austria,
2009 OeNB,
2011 BMF,
2013 eigene
2015 Berechnungen
2017 2019 2021
Quelle: Statistik Austria, OeNB, BMF, eigene BerechnungenLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
16
Bodenwertabgabe Immobilienertragsteuer (ImmoESt)
Neben der Grundsteuer A und B gibt es auch noch die Während die Grunderwerbsteuer in der Regel von den
Bodenwertabgabe. Sie wird nur auf unbebaute Grundstücke Käufern bezahlt wird, müssen die Verkäufer ihre Gewinne aus
eingehoben, die für Bauzwecke in Betracht kommen und deren Grundstückstransaktionen über die Immobilienertragsteuer
Einheitswert mehr als 14.600 Euro beträgt. Auch sie ist ein versteuern. Die ImmoESt wurde 2012 eingeführt und liegt
historisches Relikt und eine Bagatellsteuer. Die Einnahmen grundsätzlich bei 30 Prozent.
liegen seit Jahrzehnten bei gerade einmal fünf bis sechs
Millionen Euro jährlich, weshalb sich bei der Bodenwertabgabe Werden die sonstigen Einkommen niedriger als mit
noch stärker als bei der Grundsteuer die Frage nach durchschnittlich 30 Prozent besteuert (z.B. wegen Verlusten aus
der Verhältnismäßigkeit von Verwaltungsaufwand und anderen Einkünften), ist auch eine Veranlagung zum regulären
Einnahmenhöhe stellt. Steuertarif möglich (vgl. Immobilienertragsteuer: Aktuelle
Rechtslage lt. oesterreich.gv.at). Die ImmoESt kann aber nicht
progressionserhöhend wirken, das heißt, die Steuerpflichtigen
können wegen der Immobilienerträge nicht in eine höhere
Steuerstufe rutschen. Eine Sonderregelung gibt es für „Alt-
Grundstücke“, die vor dem 31. März 2002 angeschafft wurden.
Dafür fällt effektiv nur ein Steuersatz von 4,2 Prozent des
Veräußerungserlöses an.
Berücksichtigt werden Verkaufserlöse von Grund und Boden,
Gebäuden/Eigentumswohnungen und auch Grundstücksrechte
wie Baurechte. Unentgeltliche Übertragungen sind allerdings
nicht steuerpflichtig. Auf Erbschaften und Schenkungen fällt
also keine Immobilienertragsteuer an. Steuerfrei ist auch der
Verkauf von Eigenheimen und Eigentumswohnungen, wenn der
Verkäufer oder die Verkäuferin die Immobilie seit der Anschaffung
durchgehend zwei Jahre oder mindestens fünf Jahre innerhalb
der letzten zehn Jahre als Hauptwohnsitz genutzt hat.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
17
Grundbuchgebühr Mietvertragsgebühr
Wer Grund oder eine Immobilie kauft, muss aber nicht nur Im gewerblichen Bereich gibt es noch eine weitere Gebühr
Steuern zahlen, sondern auch die Grundbuchgebühr. Sie im Immobilienbereich: die Gebühr für Miet-, Pacht- oder
beträgt 1,1 Prozent des Kaufpreises. Ist die Immobilie mit Leasingverträge. Sie ist ein historisches Relikt (im
einer Hypothek belastet, fallen weitere 1,2 Prozent vom Wert Wohnmietbereich wurde sie bereits abgeschafft) und wird
des Pfandrechts für die Eintragung an. Zusätzlich wird auch von vielen Unternehmen als internationaler Standortnachteil
noch die Eingabengebühr von 47 Euro eingehoben, die auf 66 gesehen.
Euro steigt, wenn die Eingabe nicht elektronisch erfolgt. Für
diesen im Grunde einfachen bürokratischen Akt können also Die Mietvertragsgebühr wird laut Gebührengesetz schlagend,
einige tausend Euro an Kosten anfallen. Bei Übertragungen wenn ein Vertrag über den „Gebrauch einer unverbrauchbaren
im Familienverband gibt es eine reduzierte Grundbuchgebühr Sache auf eine gewisse Zeit und gegen einen bestimmten
– sie wird dann vom Dreifachen des Einheitswerts berechnet, Preis“ abgeschlossen wird. Sie beträgt ein Prozent der
maximal aber nach 30 Prozent des Verkehrswerts. Bemessungsgrundlage (vgl. Gebührengesetz 1957). Diese ist
grundsätzlich die Miete für die Vertragsdauer, ist aber mit der
Die gesamten Transaktionskosten für den Käufer sind aber sogar dreifachen Bruttojahresmiete gedeckelt.
noch deutlich höher. Für Vertragsabwicklung und notarielle
Beglaubigungen fallen weitere ein bis 3 Prozent des Kaufpreises
an Notar- oder Rechtsanwaltskosten an.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
18
Falscher Steuermix
Reformoptionen können aber natürlich nicht isoliert für den Ein EU-Vergleich der Steuerstrukturen zeigt folgendes Bild:
Immobiliensektor betrachtet werden. Der Vermögensaufbau Bei der Belastung des Faktors Arbeit weist Österreich den
wird in Österreich schließlich vor allem auch durch den dritthöchsten Wert auf (gemessen in Prozent der gesamten
aktuellen Steuermix erschwert. Seit Jahren weisen alle Steuereinnahmen). Bei der Reihung nach Steuern auf
Experten von EU-Kommission, OECD oder Internationalem unbewegliches Vermögen, also Grund und Immobilien,
Währungsfonds (IWF) darauf hin, dass der Faktor Arbeit zu gibt es hingegen die drittniedrigste Belastung. Nur in
hoch belastet ist. Geändert hat sich an diesem Befund aber Luxemburg und Malta ist das Steueraufkommen aus
nie etwas Substanzielles, da zwar in regelmäßige Abständen Grundsteuern laut den Daten der EU-Kommission noch
kleinere und größere Steuerreformen durchgeführt werden, niedriger.
die kalte Progression aber nie beseitigt wird und somit binnen
wenigen Jahren die Steuerlast wieder gleich hoch ist wie vor der
jeweiligen Reform.
Auch die EU-Kommission (vgl. Länderbericht Österreich
2020) verweist auf die empirische Evidenz, dass „Steuern auf
Immobilien und Verbrauch das langfristige Wachstum weniger
stark beeinträchtigen als Einkommen- und Körperschaftsteuern
sowie Sozialbeiträge“. Der heimische Steuermix wirke
sich daher negativ auf das Wachstum aus. Vor allem das
„Einnahmenpotenzial periodischer Immobiliensteuern, die als
relativ wachstumsfreundlich anzusehen sind, wird nach wie
vor kaum ausgeschöpft, weil als Steuerbemessungsgrundlage
veraltete Katasterwerte herangezogen werden“, heißt es im
Bericht. Darüber hinaus bestehe in Österreich „gemessen am
Nettovermögen eine ausgeprägte Ungleichheit, die in erster Linie
auf die niedrigen Wohneigentumsquoten am unteren Ende der
Vermögensskala zurückzuführen ist“.In Prozent der gesamten Steuereinnahmen des jeweiligen Landes,
Werte 2020, Reihung nach Belastung Faktor Arbeit
LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
19
Arbeit Vermögen gesamt unbewegliches Vermögen (Grund)
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
Deutschland
Schweden
ÖSTERREICH
Vergleich Steueraufkommen auf Arbeit,
Tschechien
Slowakei
Vermögen
Spanien und Grundbesitz
Slowenien
Vergleich
In Steueraufkommen
Prozent der gesamten
Estland
Werte
Steuereinnahmen desauf Arbeit,
jeweiligen Landes,
Italien 2020, Reihung nach Belastung Faktor Arbeit
Vermögen
Belgien
und Grundbesitz
Niederlande
In Prozent der gesamten Steuereinnahmen des jeweiligen Landes,
Arbeit
Dänemark Vermögen gesamt unbewegliches Vermögen (Grund)
Werte 2020, Reihung nach Belastung Faktor Arbeit
Frankreich
0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
Litauen
Deutschland
Lettland
Schweden
Arbeit Vermögen gesamt unbewegliches Vermögen (Grund)
Finnland
ÖSTERREICH
Luxemburg 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 55 60
Tschechien
Rumänien
Deutschland
Slowakei
Portugal
Schweden
Spanien
Griechenland
ÖSTERREICH
Slowenien
Ungarn
Tschechien
Estland
Irland
Slowakei
Italien
Zypern
Spanien
Belgien
Malta
Slowenien
Niederlande
Polen
Estland
Dänemark
Kroatien
Italien
Frankreich
Bulgarien
Belgien
Litauen
Niederlande
Lettland
Dänemark
Finnland
Frankreich
Luxemburg
Litauen
Rumänien
Lettland
Portugal
Finnland
Griechenland
Luxemburg
Ungarn
Rumänien
Irland
Portugal
Zypern
Griechenland
Malta
Ungarn
Polen
Irland
Kroatien
Zypern
Bulgarien
Malta
Polen
Kroatien
Bulgarien
Quelle: EU-KommissionLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
20
Verzerrte Statistik zu Vermögenssteuern
Zu beachten ist dabei allerdings, dass Vergleiche über nicht gesondert ausgewertet werden könne. Tatsächlich dürften
vermögensbezogene Steuern im Falle Österreichs massiv die Einnahmen wohl über den genannten Beträgen liegen.
verzerrt sind. Das hat mehrere Gründe: Zum einen wird die
Immobilienertragsteuer (ImmoESt) nicht separat ausgewiesen. An Transparenz mangelt es auch bei der Grundbuchgebühr. Laut
In den Statistiken des österreichischen Finanzministeriums ist Budgetdienst wurden im Jahr 2020 allein 809,2 Millionen Euro
sie Teil der Einkommen- und Körperschaftsteuer und wird daher direkt unter Grundbuchgebühr verbucht. Darin nicht enthalten
auch in der EU-Statistik zu Vermögenssteuern („property taxes“) sind allerdings jene Grundbuchgebühren, die gemäß einer
nicht berücksichtigt. automatischen Einzugsermächtigung bezahlt wurden. Über diese
Schiene kommen noch einmal deutlich über 100 Millionen Euro
Zum anderen werden auch über die Grundbuchgebühr große pro Jahr dazu (vgl. parlamentarische Anfragebeantwortung 193/
Summen lukriert. Da es sich dabei aber formal um eine Gebühr AB: Einnahmen aus Gerichtsgebühren). Laut dem Budgetvollzug
und keine Steuer handelt, ist auch sie nicht Teil der EU-Statistik für das Jahr 2021 lagen die Einnahmen aus der Grundbuchgebühr
zu Vermögenssteuern. noch einmal um 174,2 Millionen Euro höher als im Jahr davor,
und auch bei den automatischen Einzugsermächtigungen lagen
Hier wäre also eine transparentere und ehrlichere Ausweisung die Einnahmen um knapp 60 Millionen Euro über dem Vorjahr,
dieser De-facto-Vermögenssteuern wünschenswert. was ebenfalls „überwiegend“ auf das Grundbuch zurückzuführen
sei (vgl. Monatserfolg Dezember 2021 sowie COVID-19-
Um welche Volumina die Statistiken verzerrt sind, lässt sich Berichterstattung).
nur annäherungsweise beziffern. Bei der ImmoESt ist den
Budgetberichten des Finanzministeriums zu entnehmen, dass Gemäß Lab-Berechnungen dürften die Einnahmen aus
der „direkt abgeführte Teil der Immobilienertragsteuer“ im der Grundbuchgebühr im Jahr 2020 also bei rund
Jahr 2020 bei 794,1 Millionen Euro lag und im Vorjahr bereits 940 Millionen Euro gelegen sein und im Jahr 2021 wegen
bei 1.008,7 Millionen Euro. Dabei handelt es sich also nur um der starken Dynamik auf den Immobilienmärkten bereits
Steuern, die über die sogenannte Selbsterklärung veranlagt auf rund 1,15 Milliarden Euro gestiegen sein. Für heuer
wurden. erwartet das Finanzministerium einen weiteren kräftigen
Anstieg der Einnahmen um rund 150 Millionen Euro.
In welchem Ausmaß es noch ImmoESt-Einnahmen gibt, die nicht
direkt abgeführt wurden bzw. wie häufig es Korrekturen der Und schließlich ist auch die erwähnte Mietvertragsgebühr
direkt abgeführten Steuern gibt, ist hingegen nicht bekannt. Das de facto eine Immobilienertragsteuer, die die Unternehmen
Finanzministerium verwies in einer parlamentarischen Anfrage jährlich rund 100 Millionen Euro kostet (vgl. parlamentarische
(vgl. Anfragebeantwortung 2288/AB betreffend „Anzeichen einer Anfrage Neos: Einnahmen aus Rechtsgeschäftsgebühren).
Immobilienblase“) nur darauf, dass das Gesamtaufkommen Auch sie ist offiziell als Gebühr konstruiert, obwohl dieLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
21
Voraussetzungen dafür eigentlich nicht gegeben sind. Gebühren Bei einer ehrlicheren Betrachtung lagen die Einnahmen aus
sollen nämlich vom grundsätzlichen Gedanken her eine konkrete vermögensbezogenen Steuern in Österreich im Vorjahr also um
staatliche Leistung finanzieren. Die Mietvertragsgebühr wird rund 2,3 Milliarden Euro höher als in den offiziellen Statistiken
aber schlagend, wenn zwei privatwirtschaftliche Akteure einen ausgewiesen.
Vertrag abschließen. Eine staatliche Leistung gibt es eigentlich
nicht.
Steuern
Steuernist
istverzerrt
verzerrt
Steuern ist verzerrt
Grundsteuer A+B und Bodenwertabgabe Grunderwerbsteuer Sonstiges (v.a. Banken)
Grundsteuer A+B und Bodenwertabgabe Grunderwerbsteuer Sonstiges (v.a. Banken)
Grundsteuer A+B undImmobilienertragsteuer*
Mietvertragsgebühr Bodenwertabgabe Grunderwerbsteuer
Grundbuchgebühr** Sonstiges (v.a. Banken)
Mietvertragsgebühr Immobilienertragsteuer* Grundbuchgebühr**
Mietvertragsgebühr Immobilienertragsteuer* Grundbuchgebühr**
5.675
5.675
5.173 5.675
5.173 1.150
5.173
940 1.150
1.150
940
940 1.009
4.000
794
3.416
4.000 3.339 100 1.009
4.000 100 794 1.009
3.416 794
3.339 993 3.416 993 100
3.339 100 100
1.270 1.270 100
993 993
1.270 993 1.270 993
2.000
1.270 1.270
1.658 1.658
1.319 1.319
2.000
2.000
1.658 1.658
1.319 1.658 1.319 1.658
1.319
750 765 750 1.319 765
De facto De facto
Vermögenssteuern
750 Vermögenssteuern
765 Vermögenssteuern
750 Vermögenssteuern765
750
2020*** 2021***765 2020 750 2021 765
Degemäß
*nur direkt abgeführter Teil **Schätzung Basis Anfragen und Budgetdienst *** facto De facto
De factoMethodik der EU- De facto
Kommission Vermögenssteuern Vermögenssteuern Vermögenssteuern Vermögenssteuern
Vermögenssteuern Vermögenssteuern Vermögenssteuern Vermögenssteuern
2020*** 2021*** 2020 2021
2020***
EU-Kommission, 2021***
BMF, eigene Berechnungen 2020 2021
*nur direkt abgeführter Teil **Schätzung Basis Anfragen und Budgetdienst *** gemäß Methodik der EU-
*nur direkt abgeführter Teil **Schätzung Basis Anfragen und Budgetdienst *** gemäß Methodik der EU-
Kommission
Kommission
EU-Kommission, BMF, eigene Berechnungen
EU-Kommission, BMF, eigene BerechnungenLIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
22
Reformoptionen
Umschichten im Steuersystem, Grunderwerbsteuer
Faktor Arbeit entlasten
Bei der Grunderwerbsteuer sollten angesichts der stark
Die bisherige Analyse hat also gezeigt, dass Österreich großes gestiegenen Immobilienpreise Anreize gesetzt werden, die es
Potenzial hat, die Steuerstruktur wachstumsfreundlicher zu Jüngeren erleichtern, Eigentum zu erwerben. Das aktuelle System
gestalten und mehr Transparenz hinsichtlich der tatsächlichen sieht nur ermäßigte Sätze bei Erbschaften und Schenkungen vor,
Belastungen zu schaffen. Steuern, deren Höhe von völlig wobei jene für land- und forstwirtschaftliche Grundstücke noch
unplausiblen Bemessungsgrundlagen abhängen, sind nicht zusätzlich begünstigt sind.
dazu angehalten, das Vertrauen der Bürger zu gewinnen
und das Gefühl von Gerechtigkeit zu erzeugen. Die Höhe von Als Vorbild kann das seit Anfang 2021 gültige niederländische
Gebühren wiederum sollte in einem angemessenen Verhältnis Modell des „Starterfreibetrags“ für Junge beim erstmaligen
zur tatsächlichen Leistung des Staates stehen, was sowohl bei Erwerb einer Wohnung oder eines Hauses (vgl. Homepage
der Grundbuch- als auch der Mietvertragsgebühr eindeutig nicht niederländische Steuerbehörden) dienen.
der Fall ist.
Die Leitplanken für die folgenden Reformüberlegungen lauten
daher: Wachstum fördern und die in Österreich besonders hohe Hintergrund: Niederländisches Modell
Belastung des Faktors Arbeit reduzieren, Vermögensaufbau für Personen, die jünger als 35 sind und eine Immobilie
junge Menschen erleichtern, verfassungsrechtlich bedenkliche kaufen, die weniger als 400.000 Euro kostet, müssen
Bestimmungen beseitigen und die Möglichkeiten der keine Grunderwerbsteuer zahlen, sofern sie diese nach
Digitalisierung für eine effiziente Verwaltung nutzen. dem Kauf auch selber bewohnen. Ebenso befreit von der
Grunderwerbsteuer ist man, wenn man eine Immobilie
renoviert und sie danach selber bewohnt.
Abgesehen von der speziellen Förderung junger Menschen
unterscheiden die Niederländer bei der Besteuerung generell
nach dem Wohnzweck. Lebt man längere Zeit selber im
gekauften Objekt, beträgt die Grunderwerbsteuer 2 Prozent.
Kauft man hingegen ein Ferienhaus, ein Anlage- oder
Geschäftsobjekt, fällt eine deutlich höhere Steuer an –
nämlich 8 Prozent.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
23
Da der niederländische Immobilienmarkt einigermaßen gut mit
dem österreichischen vergleichbar ist (vgl. Deloitte Property Resümee: Ein Neo-Eigentümer-Freibetrag nach
Index 2021), könnte ein Neo-Eigentümer-Freibetrag hierzulande niederländischem Vorbild würde bei einem
ebenfalls im Bereich von 400.000 Euro angesiedelt sein. Immobilienwert von 400.000 Euro zu einer
Steuerersparnis von 14.000 Euro führen. Laut
Um den Faktor Arbeit entlasten zu können, sollte das Einkommensdaten der Statistik Austria entspricht
Aufkommen der Grunderwerbsteuer insgesamt allerdings nicht das bei jungen Menschen mehr als sieben
oder zumindest nicht signifikant sinken. Der Einnahmenausfall, Nettomonatsgehältern, wäre also eine massive
der durch die Steuerbefreiung für unter 35-Jährige entsteht, Erleichterung für den ersten Eigenheimkauf. Auf
sollte also durch ein Umschichten innerhalb der Steuer der anderen Seite könnte die Grunderwerbsteuer
ausgeglichen werden. Da es in Österreich – im Gegensatz zu bei Erbschaften und bei Anlageobjekten höher
den Niederlanden – keine echte Erbschaftssteuer gibt, böte ausfallen.
es sich an, die Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und
Schenkungen entsprechend anzuheben. Das wäre ein Beitrag
zur Chancengleichheit der nächsten Generationen. Schließlich
haben jene, die Eigentum mit selbstverdientem Geld oder
Krediten finanzieren müssen, einen deutlichen Startnachteil.
Da das Einheitswertesystem in der Landwirtschaft ohnehin
dringend reformbedürftig ist (es ist auch Basis für eine
pauschale Einkommensbesteuerung und führt dort zu
erheblichen Steuerausfällen), sollte auch bei Erbschaften oder
Schenkungen von land- und forstwirtschaftlichen Grundstücken
auf Marktwerte umgestellt werden und von begünstigten
Steuersätzen abgesehen werden.
Und schließlich könnten auch in Österreich Ferienhäuser
oder Anlegeobjekte mit einer höheren Grunderwerbsteuer
belegt werden. Die konkreten Steuersätze müssten nach
einer entsprechenden Steuersimulation mit Daten des
Finanzministeriums festgelegt werden.LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
24
Grundsteuer
und andererseits sei die Grundsteuer wegen des „(geringen)
Verfassungsrechtliche Probleme: Wie erwähnt, basiert die Gewichts der daran geknüpften Steuerfolgen“ und der
aktuelle Grundsteuer auf völlig veralteten Einheitswerten. Auch „unzweifelhaft erreichten Verwaltungsentlastung (noch)
der Rechnungshof konstatierte in einem Bericht im Vorjahr verfassungsrechtlich unbedenklich“ (vgl. VfGH-Erkenntnis
(vgl. Rechnungshofbericht: Reformprojekte im Rahmen des B298/10).
Finanzausgleichs) „dringenden Reformbedarf“. Die Prüfer
verwiesen dabei neben der Nichtanpassung der Einheitswerte
auch auf die „Judikatur des Verfassungsgerichtshofes (VfGH)“, Wie die Verfassungsrichter die Grundsteuer heute,
bringen also auch die Befürchtung einer Verfassungswidrigkeit zwölf Jahre nach diesem Erkenntnis, einstufen, müsste im
ins Spiel. Zuge von etwaigen neuen Klagen überprüft werden.
Klar scheint: Nur solange die Grundsteuer eine Bagatellsteuer
ist, kann das eigentlich gleichheitswidrige System der veralteten
Hintergrund: Höchstgerichtliche Erkenntnisse Einheitswerte nach Ansicht des VfGH akzeptiert werden.
Die Erbschaftssteuer wurde 2007 vom VfGH aufgehoben,
weil das Aussetzen der Hauptfeststellung der Einheitswerte Regional große Unterschiede: Das Auseinanderdriften der
„die Wertentwicklung von Grundstücken nicht angemessen realen Liegenschaftspreise und Einheitswerte ist jedenfalls
widerspiegelt“. Ein solches System sei „keine geeignete evident. Weit zurückreichende und gut vergleichbare Daten
Bemessungsgrundlage für die Erbschaftssteuer“ und sind zwar Mangelware, seit 2015 veröffentlicht die Statistik
daher gleichheitswidrig (vgl. Aussendung VfGH März Austria allerdings jährlich Häuser-, Wohnungs- und Grundpreise
2007 „Derzeitige Gestaltung der Erbschaftssteuer auf Länder- und Bezirksebene. Diese Daten können, wie
verfassungswidrig“). im Steuerüberblick skizziert, auch für die Berechnung der
Grunderwerbsteuer herangezogen werden.
Die Grundsteuer wurde drei Jahre später allerdings vom
Höchstgericht vorerst nicht gekippt. Die Argumentation Diese Statistiken zeigen, wie unterschiedlich dynamisch sich
damals: Während es bei der Erbschaftssteuer zu die Preise entwickeln. In Vorarlberg sind die Häuserpreise
Belastungsunterschieden zwischen den Erben von zwischen 2015 und 2020 im Schnitt um 65,8 Prozent gestiegen,
Grundvermögen und Erben von anderen Vermögenswerten in der Steiermark nur um 18 Prozent. Die Grundstückspreise
komme, seien die Folgen der Einheitswerte bei der sind im Ländle um 46,3 Prozent und in Wien immerhin auch um
Grundsteuer geringer. Zum einen führe die Nichtanpassung fast 40 Prozent gestiegen, im Burgenland hingegen sind sie im
der Einheitswerte zu einer Entlastung für die Betroffenen, Schnitt sogar um 7,1 Prozent gesunken.Immobilien- und Grundstückspreise entwickeln
Wien 4.612 33,8
sich regional extrem unterschiedlich Niederösterreich 1.515 29,4
LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
Durchschnittliche Preise in Euro pro Quadratmeter
ÖSTERREICH 1.739 26,3
25
Kärnten 1.569 25,5
Durchschnittliche Häuserpreise
Burgenland 924 20,9
Preise 2020 Veränderung seit 2015 in %
Steiermark 1.390 18,2
Vorarlberg 4.018 65,8
Tirol 3.333 53,3
Durchschnittliche Wohnungspreise
Salzburg 3.631 39,6
Preise 2020 Veränderung seit 2015 in %
Oberösterreich 1.944 34,3 Vorarlberg 4.523 55,1
Wien 4.612 33,8 Niederösterreich 2.926 54,4
Die folgende 1.515
Niederösterreich Grafik zeigt aber auch, wie groß die Unterschiede in
29,4 Oberösterreich 3.011 52,5
absoluten
ÖSTERREICH Beträgen
1.739 sind: 26,3 Wien 4.399 36
Kärnten 1.569 25,5 ÖSTERREICH 3.508 35,9
Burgenland 924 20,9 Tirol 3.848 35,7
Steiermark 1.390 18,2 Kärnten 2.667 33,4
Immobilien- und Grundstückspreise
Grundstückspreise entwickeln
entwickeln Burgenland 1.458 31,4
sich regional
Durchschnittliche extrem
Wohnungspreise unterschiedlich
extrem unterschiedlich Salzburg 3.960 28,4
Preise
Durchschnittliche 2020 in Euro pro Quadratmeter
Preise Veränderung seit 2015 in %
Durchschnittliche Preise in Euro pro Quadratmeter Steiermark 2.287 26,6
Vorarlberg 4.523 55,1
Niederösterreich 2.926
Durchschnittliche Häuserpreise 54,4
Durchschnittliche Häuserpreise Durchschnittliche Baugrundstückspreise
Preise
Oberösterreich Preise 2020
3.011 2020 Veränderung
52,5 seit 2015 in %
Veränderung seit 2015 in % Preise 2020 Veränderung seit 2015 in %
Vorarlberg 4.018 65,8
Wien
Vorarlberg 4.399
4.018 36
65,8 Vorarlberg 379 46,3
Tirol 3.333 53,3
ÖSTERREICH
Tirol 3.508
3.333 35,9
53,3 Wien 837 37,7
Salzburg 3.631 39,6
Tirol
Salzburg 3.848
3.631 35,7
39,6 Tirol 255 26,9
Oberösterreich 1.944 34,3
Kärnten
Oberösterreich 2.667
1.944 33,4
34,3 Salzburg 241 18,1
Wien 4.612 33,8
Burgenland
Wien
Niederösterreich 1.458
4.612
1.515 31,4
33,8
29,4 Oberösterreich 80 6,7
Salzburg
ÖSTERREICH
Niederösterreich 3.960
1.739
1.515 28,4
26,3
29,4 Kärnten 61 5,2
Steiermark
Kärnten
ÖSTERREICH 2.287
1.569
1.739 26,6
25,5
26,3 Niederösterreich 82 3,8
Burgenland 924 20,9
Kärnten 1.569 25,5 Steiermark 54 0
Durchschnittliche Baugrundstückspreise
Steiermark 1.390 18,2
Burgenland 924 20,9 ÖSTERREICH 82 −1,2
Preise 2020 Veränderung seit 2015 in %
Steiermark 1.390 18,2 Burgenland 52 −7,1
Durchschnittliche
Vorarlberg Wohnungspreise
379 46,3
Preise 2020 Veränderung seit 2015 in %
Wien 837 37,7
Durchschnittliche
Vorarlberg Wohnungspreise
4.523 55,1
Tirol 255 2020
Preise 26,9
Veränderung seit 2015 in %
Niederösterreich 2.926 54,4
Salzburg
Vorarlberg 241
4.523 18,1
55,1
Oberösterreich 3.011 52,5
Oberösterreich
Niederösterreich
Wien
80
2.926
4.399 36 6,7
54,4
Kärnten
Oberösterreich
ÖSTERREICH 61
3.011
3.508 5,2
52,5
35,9
Niederösterreich
Tirol 82
3.848 3,8
35,7 Quelle: Statistik Austria
Wien 4.399 36
Steiermark
Kärnten
ÖSTERREICH 54
2.667
3.508 033,4
35,9
Burgenland
ÖSTERREICH 1.458
82 31,4
−1,2
Tirol 3.848 35,7
Salzburg
Burgenland 3.960
52 28,4
−7,1
Kärnten 2.667 33,4
Steiermark 2.287 26,6
Burgenland 1.458 31,4
Salzburg
Durchschnittliche 3.960
Baugrundstückspreise 28,4
Steiermark Preise
2.287 2020 Veränderung
26,6 seit 2015 in %
Vorarlberg 379 46,3
Wien
Durchschnittliche 837
Baugrundstückspreise 37,7
Tirol Preise
2552020 Veränderung
26,9 seit 2015 in %
Quelle: Statistik Austria
Vorarlberg
Salzburg 379
241 46,3
18,1
Oberösterreich
Wien 80
837 37,7 6,7
Kärnten
Tirol 61255 26,95,2
Niederösterreich 82 3,8
Salzburg 241 18,1
Steiermark 54 0
Oberösterreich 80 6,7
ÖSTERREICH 82 −1,2LIBERALE REFORMOPTIONEN FÜR DIE BESTEUERUNG VON GRUND UND IMMOBILIEN
26
Auf Bezirksebene sind die Veränderungen bei
Immobilien- und Grundstückspreisen noch größer
Durchschnittliche Preise in Euro pro Quadratmeter
Bezirke mit der größten Steigerung bei Häuserpreisen (in %)
Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Reutte 2.412 117,1
Steyr (Stadt) 2.074 107,4
Noch wesentlich besser sieht man die unterschiedlichen Auf Bezirksebene
Eisenstadt (Stadt)
2.337
sind die Veränderungen
87
bei
Entwicklungen bei der Betrachtung der Bezirksdaten. Die Immobilien- und Grundstückspreisen noch größer
Durchschnittliche
Bezirke Preise
mit der geringsten in Euro
Steigerung pro
bei Quadratmeter
Häuserpreisen (in %)
folgende Grafik zeigt jeweils die Top-3-Bezirke mit der
Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
prozentuell stärksten und schwächsten Preisentwicklung Scheibbs 1.068 7,2
Bezirke mit der größten Steigerung bei Häuserpreisen (in %)
zwischen 2015 und 2020. Die Häuserpreise sind demnach in Hallein 2.896
Preise 2020 7,3
Veränderung in % seit 2015
Lilienfeld
Reutte 857
2.412 8,6
117,1
Reutte (Tirol) mit 117,1 Prozent am stärksten gestiegen. In
Steyr (Stadt) 2.074 107,4
Scheibbs (Niederösterreich) gab es in fünf Jahren nur ein Plus Bezirke mit der größten Steigerung bei Wohnungspreisen (in %)
Eisenstadt (Stadt) 2.337 87
von 7,2 Prozent. Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Freistadt 3.071 183,6
Bezirke mit der geringsten Steigerung bei Häuserpreisen (in %)
Feldkirchen 3.089
Preise 2020 170,3
Veränderung in % seit 2015
Bei den Baugrundstückspreisen ist die Kluft noch wesentlich Wiener Neustadt (Land)
Scheibbs 2.394
1.068 131,8
7,2
größer. Die größte Steigerung (plus 152,9 Prozent) gab es Hallein 2.896 7,3
Bezirke mit am stärksten sinkenden Wohnungspreisen (in %)
in Hallein (Salzburg), in Murau (Obersteiermark) sind die Lilienfeld 857 8,6
Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Grundstückpreise hingegen um 36,1 Prozent gesunken. Hartberg-Fürstenfeld 1.163 −17,3
Bezirke mit der größten Steigerung bei Wohnungspreisen (in %)
Eferding 2.024
Preise 2020 −14,6
Veränderung in % seit 2015
Bei den Einheitswerten, die die Basis für die Grundsteuer sind, Wolfsberg
Freistadt 1.164
3.071 −7,9
183,6
Feldkirchen 3.089 170,3
spiegeln sich all diese Entwicklungen nicht wider, wie auch die Bezirke mit der größten Steigerung bei Baugrundstückpreisen (in %)
Wiener Neustadt (Land) 2.394 131,8
Preisentwicklungen der Jahrzehnte davor. Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Hallein 543 152,9
Bezirke mit am stärksten sinkenden Wohnungspreisen (in %)
Hollabrunn 42
Preise 2020 83,4
Veränderung in % seit 2015
Schon aus Gründen der Steuergerechtigkeit sollte das derzeitige
Eferding
Hartberg-Fürstenfeld 115
1.163 76,9
−17,3
System daher reformiert und auf völlig neue Beine gestellt Eferding 2.024 −14,6
werden. Bezirke mit am stärksten sinkenden Baugrundstückpreisen (in %)
Wolfsberg 1.164 −7,9
Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Murau 42,5 −36,1
Bezirke mit der größten Steigerung bei Baugrundstückpreisen (in %)
Urfahr-Umgebung 88
Preise 2020 −20
Veränderung in % seit 2015
Mistelbach
Hallein 38,3
543 −14,9
152,9
Hollabrunn 42 83,4
Eferding 115 76,9
Bezirke mit am stärksten sinkenden Baugrundstückpreisen (in %)
Preise 2020 Veränderung in % seit 2015
Murau 42,5 −36,1
Urfahr-Umgebung 88 −20
Mistelbach 38,3 −14,9
Quelle: Statistik AustriaSie können auch lesen
