Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
1. Grundlagen zum Vorjahr sind im Westen etwas stärker wahrnehm-
bar als im Osten Österreichs. Zusätzlich wird festgestellt,
Die im Vorjahr durch den Hauptverband der allgemein
dass bei der Vergabe von Großprojekten auch erkennbare
beeideten und gerichtlich zertifizierten Sachverständigen
Preisabschläge bei Herstellungskosten am Markt wirksam
Österreichs erstmals publizierten Empfehlungen für Her-
werden können.
stellungskosten für Wohngebäude wurden von zahlreichen
Sachverständigen der Fachgruppen Immobilien und Bau- Statistisch verfügen die ausgewerteten Wohngebäude zwi-
wesen sehr gut angenommen und haben Eingang in deren schen einem und 12 Geschoßen, zwischen einer und rund
gutachterliche Praxis gefunden. Bei den Empfehlungen für 250 Wohneinheiten und über eine Wohnnutzfläche zwi-
Herstellungskosten werden die Herstellungskosten von schen rund 100 m2 und 20.000 m2, wobei im arithmetischen
Gebäuden in Abhängigkeit zu deren Ausstattungsqualität Mittel der Durchschnitt der in die Auswertung eingegange-
und in Bezug auf deren Flächeneinheiten in Bandbreiten nen Wohnbauten rund vier Geschoße, 30 Wohnungen bzw
vorgeschlagen. 2.000 m2 Wohnnutzfläche aufweist. Die Empfehlungen für
Herstellungskosten für Wohnbauten wurden auf Basis der
Diese Kostenkennwerte sollen als empirisch unterlegte Ori-
entierungswerte vorwiegend für Wertermittlungsgutachten im Vorjahr erhobenen Daten und der im ersten Quartal
eine valide Richtlinie bilden. Die praktischen Anwendun- 2020 durchgeführten Erhebung ausgewertet und aktuali-
gen liegen hierbei insbesondere im Sachwertverfahren zur siert.
Ermittlung des Herstellungswerts, im Residualwertverfah- Die erstmals durchgeführten Erhebungen für Herstellungs-
ren zur Ermittlung der Gesamtinvestitionskosten und im kosten für Bürogebäude haben hinsichtlich der Datenmen-
Ertragswertverfahren zur Ermittlung der Instandhaltungs- ge keine vollständigen Ergebnisse zugelassen, um für
kosten als Anteil der Herstellungskosten. Darüber hinaus sämtliche Bundesländer in den unterschiedlichen Ausstat-
können die Kostenkennwerte auch als Grundlage für wei- tungsstandards gesicherte Kennzahlen für Herstellungs-
tere Zwecke dienen, wie zB für die Ermittlung von Kos- kosten darzulegen. Statistisch verfügen die ausgewerteten
tenrahmen in der Projektvorbereitungsphase, zur Evalu- Bürogebäude zwischen zwei und 38 Hauptgeschoßen, bis
ierung von Kostenschätzungen und Kostenberechnungen zu vier Nebengeschoße und über eine Brutto-Grundfläche
auf Grundlage von Vor- und Entwurfsplanungen sowie für der Hauptgeschoße zwischen rund 400 m2 und 45.000 m2.
Plausibilitätsprüfungen von Kostenanschlägen und Koste- Das erhobene Datenmaterial lässt in seiner Gesamtheit
nermittlungen. Rückschlüsse auf eine valide Bandbreitenangabe zu. Diese
Im ersten Quartal 2020 wurden erneut Erhebungen zu den kann derzeit für den gesamten Erhebungsraum Österreich
Herstellungskosten für Wohngebäude in Österreich durch- als Durchschnitt für einen mittleren Ausstattungsstandard
geführt. Zusätzlich erfolgte in diesem Jahr auch erstmals dargelegt werden.
eine Erhebung von Herstellungskosten für Bürogebäude in Um allen Mitgliedern auch zukünftig wieder fundierte Kos-
Österreich. Durch den Hauptverband der Gerichtssachver- tenkennwerte als Empfehlungen für Herstellungskosten
ständigen wurden Bausachverständige, Immobiliensach- zur Verfügung zu stellen, sind die facheinschlägig tätigen
verständige, Bauträger sowie planende bzw ausführende Mitglieder der Fachgruppen Bauwesen und Immobilien
Bauunternehmen eingeladen, bei der Datenerhebung mit-
aufgerufen, sich an der anonymisierten Datenerhebung
zuwirken.
zu beteiligen. Das Erhebungsblatt zu den Herstellungs-
Der Arbeitskreis unter der Leitung von Architekt Bau- kosten samt Informationsblatt kann im Internet abgeru-
meister Dipl.-Ing. Roland POPP bestehend aus Ing. Jele- fen werden unter https://www.gerichts-sv.at/herstellungs
na ORLAINSKY, MSc., Ing. Dkfm. Peter STEPPAN (bei- kosten. Die ausgefüllten Fragebögen senden Sie bitte
de für den Landesverband Wien, Niederösterreich und an den Hauptverband der Gerichtssachverständigen per
Burgenland), Dipl.-Ing. Harald PEHAM, Dipl.-Ing. Martin E-Mail an hauptverband@gerichts-sv.org.
SCHÖRKHUBER (beide für den Landesverband Oberös-
terreich und Salzburg), Baumeister Ing. Josef GREINER
(für den Landesverband Steiermark und Kärnten) und 2. Zu den Tabellen „Empfehlungen für
Baumeister Dipl.-Ing. Georg WEBHOFER (für den Landes- Herstellungskosten“
verband Tirol und Vorarlberg) hat das erhobene Datenma- 2.1. Verwendete Begriffe
terial analysiert und ausgewertet.
2.1.1. Wohnnutzfläche
Bei der Auswertung konnte festgestellt werden, dass
die neu hinzugewonnenen Daten für Wohngebäude sich Die Empfehlungen für Herstellungskosten für Wohngebäu-
grundsätzlich sehr gut an die bereits vorhandenen Kenn- de beziehen sich auf die Wohnnutzfläche (WNFL). Hier-
zahlen der Empfehlungen für Herstellungskosten des bei handelt es sich um die Netto-Raumfläche (NRF) laut
Vorjahres angleichen und innerhalb der vorgeschlagenen ÖNORM B 1800:2013 (in Verbindung mit der ÖNORM EN
Bandbreiten liegen. Die Kostensteigerungen im Vergleich 15221-6:2011) der Räume innerhalb des Wohnungsver-
HEFT 2/2020 SACHVERSTÄNDIGE 89
sachverstaendige_2020_h02.indd 89 13.07.2020 13:29:30Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
Ausstattungsstandard
Detaillierte Aufgliederung zur Einstufung von Bürogebäuden
(1)
Gebäudeteil einfach (1) mittel (2) hoch (3) (2)
(3)
Konstruktion und
Massivbauweise, Skelettbauweise,
Fassade Skelettbauweise mit
Scheibenbauweise in massiver mehrgeschossige Glasfassade,
Ausfachungen, Sichtbeton-
Ausführung, Lochfassade mit Vorhangfassade aus Glas,
Fertigteile, Vorhangfassade
Wärmedämmverbundsystem Natursteinfassade
Dach
hochwertige Eindeckung,
einfache Dachdeckung oder qualitative Dachdeckung oder
Dachbegrünung, begehbares
Flachdach mit Folienabdichtung Flachdach mit hochwertiger
Flächdach, aufwendig
und Wärmedämmung Dachabdichtung, evt. Bekiesung
gegliederte Dachlandschaft
Fenster und Dreifachverglasung,
Außentüren Zweifachverglasung, außenliegender Sonnenschutz, Sonnenschutzglas,
innenliegender Sonnenschutz, evt. Folienbeschichtung, Spezialverglasung (Schall- und
Kunststofffenster Kunststoff-Alufenster Sonnenschutz), automatischer
Sonnenschutz
Innenwände und Innenwände für flexible
-türen teilweise Glastrennwände,
nicht tragende Innenwände in Raumkonzepte, Wände aus
Leichtbauweise mit besonderem
Leichtbauweise großformatigen Glaselementen,
Schallschutz
Akustikputz
Decken- einfach, keine abgehängten
teilweise abgehängte Decken hochwertige Akustikdecken
Ausstattung Decken
Fußböden Linoleum- oder Teppich-Böden, hochwertiges Parkett,
Fertigparkett, hochwertige
Fliesen, Kunststeinplatten, Natursteinplatten,
Fliesen, Terrazzobelag
Laminat, PVC Massivholzböden
Sanitär- ausreichende Anzahl von großzügige Toilettenanlagen
Toilettenräume in gehobenem
einrichtungen Toilettenräumen in Standard-
Standard
jeweils mit Sanitäreinrichtung in
Ausführung gehobener Qualität
Heizung Zentralheizung, evt.
Zentralheizung mit Radiatoren Zentralheizung, evt. Decken-
Fußbodenheizung, individuelle
mit Thermostatventil /Wandheizung, Bussteuerung
raumweise Steuerung
Lüftung, mechanische Be- und
Klimatisierung mechanische Be- und Entlüftung
Entlüftung, zentrale
natürliche Be- und Entlüftung, von innenliegenden Räumen,
Klimatisierungsanlage mit
keine Klimatisierung Teilklimatisierung mit
konditionierter Zuluft,
Splitgeräten
Klimadecken
Sonstige
technische Zugangskontrolle für
Unterputzinstallation, Belechtung
Einzelbüros, Video- und
Ausstattung einzeln steuer- bzw. dimmbar,
Alarmanlage, Bussystem,
evt. Doppelboden mit
Mindest-Standard, tw. Doppelboden mit Bodentanks,
Bodentanks zur Verkabelung,
Aufputzinstallation aufwendige Brandschutzanlage,
Netzwerkverkabelung,
hochwertig gestaltete und
Zugangskontrolle für allgemeine
individuell steuerbare
Bereiche
Beleuchtungskonzepte
Energieeffizienz sehr gut (Niedrigenergie,
einfach gut
Passivhaus)
Einstufung einfach 1,00-1,66 mittel 1,67-2,33 hoch 2,34-3,00
90 SACHVERSTÄNDIGE HEFT 2/2020
sachverstaendige_2020_h02.indd 90 13.07.2020 13:29:30Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
bandes. Balkone, (überbaute) Terrassen etc sind nicht in wichtung die Ausstattungsqualität für das gesamte Bau-
der Wohnnutzfläche enthalten und daher sind diesbezüg- werk ermittelt wird.
liche Herstellungskosten nicht in den Kostenkennwerten
enthalten und gegebenenfalls gesondert zu berücksichti-
2.1.4. Ausstattungsstandard für Bürogebäude
gen. Loggien sind in Anpassung an das MRG bzw WEG
2002, in Abweichung zur Norm, bei der Wohnnutzfläche Es wurden für Bürogebäude drei Ausstattungsstandards
miteinbezogen und diesbezügliche Herstellungskosten hinsichtlich der Ausführung des Bauwerks für Rohbau,
sind demnach in den Kostenkennwerten enthalten. Auf Ba- Technik und Ausbau definiert und diese Standards mit
sis der Wohnnutzfläche und der empfohlenen Kostenkenn- „einfach (1)“, „mittel (2)“ und „hoch (3)“ bezeichnet. Diese
zahlen können die Herstellungskosten für Hauptgeschoße Ausstattungsstandards haben zusammengefasst folgende
von Wohngebäuden ermittelt werden. Eigenschaften:
Ausstattungsstandard einfach (1): Herkömmliche Bü-
2.1.2. Brutto-Grundfläche rostruktur, massive Bauweise in funktioneller Ausführung
Die Empfehlungen für Herstellungskosten für Büroge- ohne besondere technische Ausstattung mit schlichten
bäude beziehen sich auf die Brutto-Grundfläche (BGF) in Oberflächen und Mindestenergiestandard.
Anlehnung an die ÖNORM B 1800:2013 (in Verbindung Ausstattungsstandard mittel (2): Durchschnittlich guter
mit der ÖNORM EN 15221-6:2011). Auf Basis der Brutto- Bürostandard in Skelettbauweise mit abgehängten De-
Grundfläche und der empfohlenen Bandbreiten für Kosten- cken mit ausgereifter technischer Ausstattung, Teilklimati-
kennzahlen können die Herstellungskosten für Hauptge- sierung, außenliegendem Sonnenschutz und guter Ener-
schoße von Bürogebäuden ermittelt werden. gieeffizienz.
Ausstattungsstandard hoch (3): Hochwertige Büroge-
2.1.3. Ausstattungsqualität für Wohngebäude bäudequalität mit aufwendiger technischer Ausstattung,
Es wurden für Wohngebäude drei Ausstattungsqualitäts- zentraler Klimatisierungsanlage, automatischem Sonnen-
stufen hinsichtlich der Ausführung des Bauwerks für Roh- schutz, hochwertigen Oberflächen und sehr guter Energie-
bau, Technik und Ausbau definiert und diese Qualitätsstu- effizienz.
fen mit „normal (1)“, „gehoben (2)“ und „hochwertig (3)“ Eine detaillierte Aufgliederung zur Einstufung eines Bü-
bezeichnet. Diese Qualitätsstufen haben zusammenge- rogebäudes in eine einzelne Qualitätsstufe ist der Tabel-
fasst folgende Eigenschaften: le „Ausstattungsstandard – Detaillierte Aufgliederung zur
Ausstattungsqualität normal (1): Standard etwa nach Einstufung von Bürogebäuden“ zu entnehmen. Diese Ta-
Wohnbauförderungsrichtlinien (Mindestausstattung), kei- belle ist auch abrufbar unter https://www.gerichts-sv.at/
ne Individualausstattung, zeitgemäße Bauweise, bauphy- herstellungskosten. Auf Basis dieser Tabelle kann eine
sikalische Mindestwerte nach jeweiliger Norm (Normalver- individuelle Einstufung des Ausstattungsstandards eines
braucher). Bürogebäudes erfolgen, indem den einzelnen Gebäude-
teilen der jeweilige Ausstattungsstandard sachverständig
Ausstattungsqualität gehoben (2): Gediegene Ausfüh- zugeordnet wird und die Gesamteinstufung des Ausstat-
rung, jedoch ohne wesentliche Luxuskomponenten und tungsstandards des Bürogebäudes auf Basis der anteili-
Designerelemente, sehr gute aktuelle bauphysikalische gen Herstellungskosten der einzelnen Gebäudeteile für
Eigenschaften und Installationsqualität, wirtschaftlicher das gesamte Bauwerk ermittelt wird.
Energiebedarf.
Ausstattungsqualität hochwertig (3): Architektendesign, 2.2. In den Empfehlungen für Herstellungskosten
energiesparende solide Bauweise, zusätzliche Energie- sind enthalten:
quellen, Installationen solide und sehr umfangreich, beste
Ausstattung, Luxuskomponenten. 2.2.1. Herstellungskosten
Eine detaillierte Aufgliederung zur Einteilung eines Wohn- Die Empfehlungen für Herstellungskosten beinhalten die
gebäudes in eine einzelne Qualitätsstufe ist der Tabelle Bauwerkskosten, die Planungsleistungen, die Projektne-
„Ausstattungsqualität – Detaillierte Aufgliederung zur Ein- benleistungen sowie die Kosten für die bauliche Aufschlie-
stufung von Wohngebäuden“ zu entnehmen. Diese Ta- ßung in Bezug auf das zu errichtende Objekt.
belle wurde im Vorjahr publiziert und deren Inhalt ist bei
In der Abbildung 1 erfolgt eine allgemeine Einordnung der
der Erhebung der Daten unverändert geblieben (Popp,
Empfehlungen für Herstellungskosten (HK) in die beste-
Empfehlungen für Herstellungskosten, SV 2/2019, 67 ff
hende Nomenklatur der Kostengruppierungen der ÖNORM
bzw als Tabelle abrufbar unter https://www.gerichts-sv.at/
B 1801-1:2015. Diese Grafik zeigt die grundsätzlichen Be-
herstellungskosten). Auf Basis dieser Tabelle kann eine
standteile der Kosten in Bezug auf die standardisierte Bau-
individuelle Einstufung der Ausstattungsqualität eines
gliederung der ÖNORM B 1801-1:2015.
Wohngebäudes erfolgen, indem den einzelnen Gebäu-
deteilen die jeweilige Ausstattungsqualität sachverständig In den dargelegten Empfehlungen für Herstellungskosten
zugeordnet wird und auf Basis der vorgeschlagenen Ge- sind unter Berücksichtigung der in der ÖNORM B 1801-
HEFT 2/2020 SACHVERSTÄNDIGE 91
sachverstaendige_2020_h02.indd 91 13.07.2020 13:29:30Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
Bauwerks Bau- Herstellungs- Errichtungs- Gesamt
kosten kosten kosten kosten kosten
Baugliederung Abk. BWK BAK HK ERK GEK
0 Grund GRD
1 Aufschließung AUF
2 Bauwerk – Rohbau BWR
3 Bauwerk – Technik BWT
4 Bauwerk – Ausbau BWA
5 Einrichtung EIR
6 Außenanlagen AAN
7 Planungsleistungen PLL
8 Projektnebenleistungen PNL
9 Reserven RES
Abbildung 1: Allgemeine Einordnung der Herstellungskosten in die Systematik der ÖNORM B 1801-1
1:2015 definierten Kostengruppen (Baugliederung) fol- 2.3. In den Empfehlungen für Herstellungskosten
gende Kostenbereiche enthalten: Bauliche Aufschließung sind nicht enthalten:
(anteiliger Kostenbereich 1), Bauwerk-Rohbau (Kosten- Folgende allfällig anfallende Kosten sind in den Empfeh-
bereich 2), Bauwerk-Technik (Kostenbereich 3), Bauwerk- lungen für Herstellungskosten nicht enthalten und diese
Ausbau (Kostenbereich 4), Planungsleistungen (Kosten- sind erforderlichenfalls sachverständig, objektspezifisch
bereich 7) und Projektnebenleistungen mit Ausnahme der zu ermitteln und zusätzlich zu berücksichtigen.
unter Punkt 8B.05 angeführten Finanzierung während der
Bauzeit (anteiliger Kostenbereich 8).
2.3.1. Sonstige Kosten
In der Abbildung 2 erfolgt eine detaillierte Einordnung der
Die Kosten im Sinne der ÖNORM B 1801-1:2015 für Grund
Empfehlungen für Herstellungskosten (HK) in die beste- (Kostenbereich 0), sonstige Aufschließung (sonstiger Kos-
hende Systematik der Kostengruppierungen der ÖNORM tenbereich 1), Einrichtung (Kostenbereich 5), Außenan-
B 1801-1:2015. Diese Grafik zeigt die detaillierten Be- lagen (Kostenbereich 6), Finanzierungskosten während
standteile der Herstellungskosten in Bezug auf die stan- der Bauzeit (anteiliger Kostenbereich 8, Punkt 8B.05) und
dardisierte Baugliederung der ÖNORM B 1801-1:2015. Reserven (Kostenbereich 9) sind in den Empfehlungen für
Herstellungskosten nicht enthalten. Ebenso sind allfällige
Kosten für die Vermarktung des fertigen Projekts und der
2.2.2. Bauliche Aufschließung
Entwicklungsgewinn eines Projektentwicklers im Sinne
Die Empfehlungen für Herstellungskosten beinhalten die von Punkt 4.2.3. der ÖNORM B 1802-3:2014 in den Emp-
Kosten für die bauliche Aufschließung in Bezug auf das fehlungen für Herstellungskosten nicht enthalten.
zu errichtende Objekt (Erschließung gemäß Punkt 1C im
Kapitel 5.3.2 der ÖNORM B 1801-1:2015). Dementspre- 2.3.2. Sonstige Aufschließung
chend sind die Kosten für die Erschließung eines Bau-
werks hinsichtlich der Entsorgungs- und der Versorgungs- Die Empfehlungen für Herstellungskosten beinhalten die
leitungen außerhalb des Objekts bis zum Hausanschluss Kosten für die bauliche Aufschließung in Bezug auf das
zu errichtende Objekt (Erschließung gemäß Punkt 1C im
und die Verkehrserschließungen in den Empfehlungen für
Kapitel 5.3.2 der ÖNORM B 1801-1:2015). Allfällig sons-
Herstellungskosten enthalten.
tige anfallende Aufschließungskosten (Aufschließung ge-
mäß den Punkten 1A, 1B, 1D und 1E im Kapitel 5.3.2 der
2.2.3. Umsatzsteuer ÖNORM B 1801-1:2015) sind in den dargelegten Empfeh-
lungen für Herstellungskosten nicht enthalten. Somit sind
Die Empfehlungen für Herstellungskosten für Wohnge- die Baureifmachung, wie zB allfällig erforderliche Altlasten-
bäude beinhalten die gesetzliche Umsatzsteuer von 20 %, bereinigungen, Abbruchmaßnahmen, Rückbaumaßnah-
um die Anwendungsmöglichkeit dieser Empfehlungen für men, die Herstellung von besonderen Geländeoberflächen
Herstellungskosten unter anderem auch für Ein- und Zwei- (Bodenbewegungen, Rodungen), die Errichtung von Pro-
familienhäuser zu zeigen. In Bewertungsverfahren ist ein visorien etc, in den Empfehlungen für Herstellungskosten
allfälliger Einfluss der Umsatzsteuer entsprechend zu be- nicht berücksichtigt und diese sind nach Bedarf gesondert
rücksichtigen (vgl ÖNORM B 1802-1:2019, Punkt 5.4.3). zu ermitteln.
92 SACHVERSTÄNDIGE HEFT 2/2020
sachverstaendige_2020_h02.indd 92 13.07.2020 13:29:30Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
Herstellungskosten
Baugliederung Abk. HK
0 Grund GRD nicht enthalten
„enthalten:
1C Erschließung (Entsorgungs,- Versorgungsleitungen etc)“
„nicht enthalten:
1 Aufschließung AUF 1A Allgemein (Besondere Baustelleneinrichtung, Sicherungsmaßnahmen etc)
1B Baureifmachung (Altlastenbeseitigung, Abbruchmaßnahmen etc)
1D Abbruch, Rückbau (Rückbaumaßnahmen, Altlastenentsorgung etc)
1E Provisorien (Baustellen-, Bau-, Verkehrsprovisorien etc)“
2 Bauwerk - Rohbau BWR enthalten
3 Bauwerk - Technik BWT enthalten
4 Bauwerk - Ausbau BWA enthalten
5 Einrichtung EIR nicht enthalten
6 Außenanlagen AAN nicht enthalten
7 Planungsleistungen PLL enthalten
„enthalten:
sämtliche Projektnebenleistungen mit Ausnahme von Punkt 8B.05“
8 Projektnebenleistungen PNL
„nicht enthalten:
8B.05 Finanzierung während der Bauzeit“
9 Reserven RES nicht enthalten
Abbildung 2: Detaillierte Einordnung der Herstellungskosten in die Systematik der ÖNORM B 1801-1
2.3.3. Erschwernisse 6.4.5. der ÖNORM B 1802-1:2019 zugeordnet, sodass die
Empfehlungen für Herstellungskosten in Abweichung zu
Kostenerhöhende Erschwernisse bei der Bauausführung,
Punkt 3.15. der ÖNORM B 1802-1:2019 keine Kosten für
wie zB Spezialgründungen, zusätzliche Baugrubensiche-
Außenanlagen beinhalten.
rungen, ungünstige Grundwasserverhältnisse, Hanglage,
Baulückenbebauung, eingeschränkte Zufahrtsmöglichkei- Die Kosten von Außenanlagen (Kostenbereich 6 im Kapi-
ten, Lärmschutzmaßnahmen, ökologische Maßnahmen, tel 5.3.2 der ÖNORM B 1801-1:2015) sind somit in den
Ortsbildschutz etc, sind nach dem jeweiligen Erfordernis dargelegten Empfehlungen für Herstellungskosten nicht
zu berücksichtigen. enthalten und sind diese unter Berücksichtigung des zu
erfassenden Umfangs gesondert zu berücksichtigen.
2.3.4. Einrichtung
2.3.6. Finanzierung
Die Kosten für Einrichtung (Kostenbereich 5 im Kapitel
5.3.2 der ÖNORM B 1801-1:2015) sind objektspezifisch Kosten für die Finanzierung während der Bauzeit (anteili-
ger Kostenbereich 8 gemäß Punkt 8B.05 im Kapitel 5.3.2
nach Bedarf zu berücksichtigen.
der ÖNORM B 1801-1:2015) sind nach Bedarf für Projekt-
kalkulationen vorzusehen.
2.3.5. Außenanlagen
Die Herstellungskosten (von baulichen Anlagen) können 2.3.7. Reserven
gemäß der Definition in Punkt 3.15. der ÖNORM B 1802-
Reserven (Kostenbereich 9 im Kapitel 5.3.2 der ÖNORM
1:2019 neben den Bauwerkskosten und den Planungsleis- B 1801-1:2015) sind objektspezifisch nach Bedarf für Pro-
tungen und Projektnebenleistungen auch die Kosten für jektkalkulationen vorzusehen.
Außenanlagen beinhalten. Gleichzeitig können Außenan-
lagen als Wert sonstiger Bestandteile gemäß Punkt 6.4.5.
der ÖNORM B 1802-1:2019 separat vom Gebäude be- 2.3.8. Vermarktungskosten
trachtet werden (vgl ÖNORM B 1802-1:2019, A.3, Bild A.2). Kosten für die Vermarktung des fertigen Projektes gemäß
In Hinblick auf die ÖNORM B 1802-1:2019 werden bei den Punkt 4.2.3. der ÖNORM B 1802-3:2014 sowie allfällige
gegenständlichen Empfehlungen für Herstellungskosten Vermieterprovisionen gemäß A.2 bzw A.3 der ÖNORM B
des Hauptverbandes der Gerichtssachverständigen die 1802-3:2014 sind objektspezifisch nach Bedarf für Projekt-
Außenanlagen den sonstigen Bestandteilen gemäß Punkt kalkulationen vorzusehen.
HEFT 2/2020 SACHVERSTÄNDIGE 93
sachverstaendige_2020_h02.indd 93 13.07.2020 13:29:31Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
Empfehlungen für Herstellungskosten - Wohngebäude 2020
Ansätze für Herstellungskosten für mehrgeschoßige Wohngebäude
als Grundlage für die sachverständige, objektspezifische Bewertung
Kosten (inkl. Ust.) pro m² Wohnnutzfläche (WNFL) für Hauptgeschoße
nach Ausstattungskategorie und Bundesland, städtischer Bereich
1 2 3
Ausstattungskategorien
normal gehoben hochwertig
(-) interpolieren interpolieren (++)
Wien 2.320 € 2.790 € 3.570 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Niederösterreich 2.320 € 2.790 € 3.100 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Burgenland 2.050 € 2.490 € 2.890 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Oberösterreich 2.000 € 2.750 € 3.130 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Salzburg 2.420 € 3.030 € 3.570 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Steiermark 2.090 € 2.570 € 2.980 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Kärnten 2.050 € 2.410 € 2.900 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Tirol 2.580 € 2.980 € 3.620 €
(-) interpolieren interpolieren (++)
Vorarlberg 2.770 € 3.090 € 3.800 €
Österreich (Medianwert) 2.320 € 2.790 € 3.130 €
In diesen Herstellungskosten sind enthalten:
* Bauwerkskosten (Kostenbereiche 2-4) aus Erhebung
Aufschläge auf die Bauwerkskosten: in der Regel
* bauliche Aufschließung (Kostenbereich 1) ca. 2% - 10%
* Planungs- und Projektnebenleistungen (Kostenbereiche 7+8) ca. 7% - 20%
* Umsatzsteuer 20%
In diesen Herstellungskosten sind nicht enthalten:
* überdurchschnittliche Raumhöhen (z.B. Altbauten) ca. 5% - 15%
* sonstige Aufschließung (Kostenbereich 1) nach Bedarf
* Erschwernisse nach Bedarf
* Einrichtung (Kostenbereich 5) nach Bedarf
* Außenanlagen (Kostenbereich 6) nach Bedarf
* Finanzierung (anteiliger Kostenbereich 8) nach Bedarf
* Reserven (Kostenbereich 9) nach Bedarf
Ergänzende Angaben:
* Kleinere, individuell gestaltete Bauwerke (z.B. Ein- und Zweifamilienhaus)
können einen Aufschlag erfordern bis zu 30%
* Großprojekte können einen Abschlag erfordern bis zu -10%
* Nebengeschoße (z.B. Keller etc.) liegen im Aufwand bei ca. 40% bis 70%
der Herstellungskosten der Hauptgeschoße.
* (Tief-) Garagen liegen im Aufwand bei ca. 25% bis 50%
der Herstellungskosten der Hauptgeschoße.
94 SACHVERSTÄNDIGE HEFT 2/2020
sachverstaendige_2020_h02.indd 94 13.07.2020 13:29:31Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
Empfehlungen für Herstellungskosten – Bürogebäude 2020
Ansätze für Herstellungskosten für mehrgeschoßige Bürogebäude
als Grundlage für die sachverständige, objektspezifische Bewertung
Kosten (exkl. USt.) pro m² Brutto-Grundfläche (BGF) für Hauptgeschoße
nach Ausstattungskategorie
1 2 3
Ausstattungskategorien
einfach mittel hoch
(-) (+)
Österreich –30% 1.700 €–2.200 € +30%
Abweichung netto pro m² BGF Abweichung
Ergänzende Angaben:
* Nebengeschoße (z.B. Garagen, Lager etc.) liegen im Aufwand bei ca. 40% bis 70%
der Herstellungskosten der Hauptgeschoße.
* In den Ansätzen für Bürogebäude ist keine Umsatzsteuer enthalten.
2.3.9. Entwicklungsgewinn 2.3.13. Nebengeschoße
Der mit einer Projektentwicklung erwirtschaftete Gewinn Die in den empirisch erhobenen Herstellungskosten ent-
eines Projektentwicklers sowie sonstige Erlöspotenziale haltenen Kosten für Nebengeschoße wurden von den
gemäß Punkt 4.2.5. der ÖNORM B 1802-3:2014 sind ob- Herstellungskosten rechnerisch in Abzug gebracht, so-
jektspezifisch nach Bedarf für Projektkalkulationen vorzu- dass die Kennwerte in den vorliegenden Empfehlungen
sehen. für Herstellungskosten keine Kosten für die Errichtung von
Nebengeschoßen enthalten. Die in den Empfehlungen für
Herstellungskosten dargelegten Beträge sind somit Her-
2.3.10. Großprojekte stellungskosten für Hauptgeschoße. Die Herstellungskos-
ten für Nebengeschoße können von den Empfehlungen für
Bei Großprojekten bzw bei der gesamtheitlichen Vergabe Herstellungskosten für Hauptgeschoße abgeleitet werden.
von mehreren Einzelprojekten an den gleichen Unterneh- Die Herstellungskosten für Nebengeschoße, wie zB (Tief-)
mer kann ein angemessener Abschlag auf die empfohle- Garagen, Keller, Lager, Dachgeschoße etc, sind nach
nen Herstellungskosten erforderlich sein. Erfordernis den Herstellungskosten der Hauptgeschoße
unter Berücksichtigung der in den Nebengeschoßen vor-
gesehenen Nutzung und dem damit verbundenen Aus-
2.3.11. Kleinere, individuell gestaltete Bauwerke
baugrad hinzuzurechnen. Dachgeschoße können je nach
Für kleinere, individuell gestaltete Wohngebäude ist üb- Ausbaugrad und Ausstattungsqualität bzw Ausstattungs-
licherweise auf die empfohlenen Herstellungskosten für standard die Empfehlungen für Herstellungskosten für
mehrgeschoßige Wohngebäude ein angemessener Auf- Hauptgeschoße erreichen. Bei unterschiedlicher Ausstat-
schlag anzusetzen. tung bzw Bauweise ist eine geschoßweise Aufgliederung
der Herstellungskosten sinnvoll (Normalgeschoße, Dach-
geschoße, Dachböden, Kellergeschoß, Garagengeschoß,
2.3.12. Überdurchschnittliche Raumhöhen Lager usw).
Die Kostenkennwerte in den Empfehlungen für Herstel-
lungskosten beziehen sich auf zeitgemäße, übliche Raum- 2.3.14. Umsatzsteuer
höhen für den mehrgeschoßigen Wohn- bzw Bürobau. Bei Die Empfehlungen für Herstellungskosten für Bürogebäu-
Wohngebäuden im Bereich des Altbaus ist bei überdurch- de beinhalten keine Umsatzsteuer. In Bewertungsverfah-
schnittlichen Raumhöhen beispielsweise ein entsprechen- ren ist ein allfälliger Einfluss der Umsatzsteuer entspre-
der Zuschlag auf die empfohlenen Herstellungskosten je chend zu berücksichtigen (vgl ÖNORM B 1802-1:2019,
m² Wohnnutzfläche vorzusehen. Punkt 5.4.3.).
HEFT 2/2020 SACHVERSTÄNDIGE 95
sachverstaendige_2020_h02.indd 95 13.07.2020 13:29:31Empfehlungen für Herstellungskosten 2020
2.4. Zur Tabelle „Stadt-Land-Gefälle“
Stadt-Land-Gefälle
Die Abweichungen für Herstellungskosten bei Wohnge-
ausgehend vom mehrgeschoßigen Wohnbau bäuden im Verhältnis zu deren Lage im städtischen Raum
gehobene Ausstattung, als Verhältnis im Vergleich zum ländlichen Raum werden mit einem pro-
von Stadt zu individuellen Bauten Land zentuellen Durchschnittswert je Bundesland in Österreich
analog anwendbar für normale und erfasst. Diese Empfehlungen für das Stadt-Land-Gefälle
hochwertige Ausstattung sind individuell in Bezug auf die Lage und der Gegeben-
heiten der jeweiligen Region anzupassen. In der Tabelle
Bundes- Stadt Land für das Stadt-Land-Gefälle wird neben dem Prozentsatz
für das Stadt-Land-Gefälle als Beispiel der Referenzwert
land gehoben gebietsbezogen
je Bundesland für eine „gehobene“ Ausstattung im städti-
W Ø 2.790 € 0% schen Bereich dargestellt. Die Prozentsätze für das Stadt-
anpassen Land-Gefälle sind analog auch auf Basis der Referenzwer-
NÖ Ø 2.790 € Ø -20% (-/+) te im städtischen Bereich für die Ausstattungskategorien
anpassen „normal“ und „hochwertig“ anwendbar.
Bgld. Ø 2.490 € Ø -25% (-/+)
anpassen
OÖ Ø 2.750 € Ø -15% (-/+) Architekt Baumeister Dipl.-Ing. Roland POPP
anpassen Mitglied des Präsidiums des Hauptverbandes
Sbg. Ø 3.030 € Ø -10% (-/+) der Gerichtssachverständigen
anpassen
Stmk. Ø 2.570 € Ø -15% (-/+)
anpassen
Ktn. Ø 2.410 € Ø -20% (-/+)
anpassen
T Ø 2.980 € Ø 0% (-/+)
anpassen
Vbg. Ø 3.090 € Ø 5% (-/+)
96 SACHVERSTÄNDIGE HEFT 2/2020
sachverstaendige_2020_h02.indd 96 13.07.2020 13:29:31Sie können auch lesen
