Geschäftsplan "Gesundheitszentrum Elm - Asse"

Geschäftsplan „Gesundheitszentrum Elm – Asse“

Das Objekt – der Standort
Die Immobilien Treuhand GmbH Schöppenstedt, nachfolgend Investor genannt, ist eingetragener
Eigentümer der Liegenschaft Neue Straße 1 D, 38170 Schöppenstedt in einer Größe von ca. 3.511m².
Diese Liegenschaft ist seit 2002 bebaut und verfügt über ca. 50 eigene PKW - Stellplätze. Ursprünglich
ist das Gebäude mit einer Nettonutzfläche von ca. 1.000m² als Lebensmitteldiscounter der Fa. ALDI
genutzt worden. Mittlerweile hat der Discounter auf dem nebenliegenden Gelände einen neuen
Markt errichtet und die ursprüngliche Immobilie steht frei. Das Gelände verfügt einschließlich des
neuen ALDI – Marktes über insgesamt ca. 12.000m² mit ca. 140 Stellplätzen. Mit der Fa. ALDI sind
gegenseitige Überfahrts- und Nutzungsrechte der Stellplätze vereinbart. Das Objekt befindet sich in
integrierter Lage der Stadt Schöppenstedt. Der Bahnhof mit Anbindung an den öffentlichen Personen
- Nahverkehr und der Ortskern der Stadt Schöppenstedt sind jeweils ca. 400m entfernt. Damit ist
neben der hervorragenden Ausstattung an PKW – Stellplätzen auch die fußläufige Erreichbarkeit
sichergestellt.

Auszug aus dem Grundbuch und Auszug aus der Liegenschaftkarte sind in den Anlagen 1 und 2
beigefügt.

Die Vita des Investors
Der Investor ist seit 15 Jahren in Schöppenstedt geschäftsansässig und war im Kerngeschäftsfeld bis
2012 auf die Vermittlung von Wohn – Gewerbeimmobilien spezialisiert. In 2012 zeichnete die
Immobilien Treuhand verantwortlich für die Ideen- und Projektentwicklung des Wohnpark Stufenlos
Schöppenstedt und realisierte mit drei weiteren Investoren bis 2014 den Bauabschnitt 1 als
Leuchtturmprojekt, das bundesweit Aufmerksamkeit erzeugte. Das Bauvorhaben ist abgeschlossen.
Auf 32 ebenerdige Bungalows mit Wohnflächen zwischen 50 und 75 m² liegen dem Investor
mittlerweile mehr als 60 Interessenten auf einer Warteliste vor, die in frei werdende Bungalows
einziehen würden. Aus diesen Gründen sind für 2016/2017 Erweiterungen geplant, um eine
Stadtteilentwicklung in Schöppenstedt mit insgesamt 90 Wohneinheiten mit mehr als 200 zum
überwiegenden Teil neuen Einwohnern abzuschließen. Der Investor hat die Pläne für den 2ten

Bauabschnitt fertiggestellt. Ein weiteres Grundstück wurde gekauft, um den 3ten Bauabschnitt zu
planen und das Gesamtprojekt fertigstellen zu können. Für den Entwurf des Wohnpark Stufenlos hat
die Immobilien Treuhand besondere Anerkennung im Rahmen des Niedersachsenpreises des
Verbandes für Wohneigentum mit dem Ausgangsthema Wohnen im Alter im Jahr 2013 erhalten.

Der Investor ist wirtschaftlich den üblichen Risiken ausgesetzt und nicht gemeinnützig ausgerichtet.
Gleichwohl ist den Gesellschaftern und Mitarbeitern des Unternehmens die besondere Bedeutung
des Gesundheitszentrum Elm – Asse bewusst. Es wäre widersinnig, Menschen aus allen Teilen der
Republik als Mieter im Wohnpark Stufenlos zu akquirieren, die mittel- und langfristig ärztliche
Versorgung nicht oder nur eingeschränkt nutzen können.

Damit ergibt sich ein Eigeninteresse an der Sicherstellung der allgemeinmedizinischen Versorgung /
medizinischen Grundversorgung, um nachhaltig eigene Immobilien vermieten zu können. Aus diesem
Grund ist die Aktivierung der Liegenschaft bis heute mit nicht-medizinischen Dienstleistern
unterblieben.

Handelsregisterauszug als Anlage 3 anbei.

Medizinische Grundversorgung im Allgemeinen
Die Sog-Wirkung der Städte und Oberzentren dünnt das Angebot medizinischer Grundversorgung in
ländlichen Bereichen in Deutschland zusehends aus. Jungen Medizinern werden erhebliche
finanzielle Mittel von Städten wie Braunschweig oder Wolfsburg zuteil, sofern sie sich für eine
Niederlassung in den Stadtgebieten entscheiden. Hinzu kommt, dass es Hinweise darauf gibt, dass
Studienabsolventen durch Niederlassungsängste daran gehindert werden, eigenverantwortlich und
selbständig        eine    Praxis       zu      eröffnen.        (      siehe      zum       Beispiel:
http://www.aerztezeitung.de/politik_gesellschaft/gp_specials/aerzte_fuer_deutschland/article/8742
44/these-angehenden-aerzten-angst-allgemeinmedizin.html). Nach Aussage von Herrn Dr. med Lüer,
über den an anderer Stelle noch zu reden sein wird, liegt die Quote weiblicher
Studienabsolventinnen in der Fachrichtung Allgemeinmedizin bei ca. 70%. Familienplanung spielt in
modernen Berufsbildern eine wichtige Rolle, sodass junge Ärztinnen eher eine angestellte Tätigkeit
anstelle einer eigenen Praxis bevorzugen. Der Beruf des Landarztes bedarf einer neuen Definition.
Der sukzessiv eintretende demografische Wandel wird die Bedarfssituation von medizinischer
Versorgung in ländlichen Bereichen noch verstärken. Da dieser Sachverhalt bereits hinlänglich in den
Medien diskutiert worden ist, soll auf eine detailliertere Darstellung dieses Sachverhaltes an dieser
Stelle verzichtet werden.

IST – Situation der medizinischen Grundversorgung der Stadt Schöppenstedt
War in 2012 noch eine „Überversorgung“ mit Ärzten im Fachbereich Allgemeinmedizin festzustellen,
so ist in 2015 eine akute Unterversorgung zu attestieren. Diese objektiv merkwürdige Veränderung
hat bei genauerem Hinsehen nachvollziehbare Gründe: Den Drs. med. Naumann und Hellkuhl ist es
trotz intensiver Suche nach Nachfolgern nicht gelungen, junge Ärzte zur Übernahme der Arztpraxen
zu bewegen. Die Praxen wurden aus Altersgründen aufgegeben; die Immobilien stehen leer.
Zukünftige Nachnutzungen der Immobilien als Arztpraxen ist allein aus Gründen fehlender
Barrierefreiheit auszuschließen. Eine der 3 verbliebenen Praxen wird von Herrn Dr. med. Sievers, der

im September 2015 sein 70tes Lebensjahr abgeschlossen hat, geführt. Auch hier ist es dem
besonderen Einsatz von Herrn Dr. med. Lüer zu verdanken, dass die Praxis noch für
Patientenversorgung zur Verfügung steht. Dr. Lüer vermittelte eine junge Ärztin, die später in einem
Angestelltenverhältnis unter Herrn Dr. Brucker im Gesundheitszentrum Elm – Asse Dienst leisten soll,
als Interimslösung. Herr Dr. Sievers konnte seine eigene Stundenzahl reduzieren und so die
Versorgung seiner eigenen und teilweise der freien Patienten aus den geschlossenen Praxen
aufrechterhalten. Gegenüber Herrn Dr. Lüer hat Herr Dr. Sievers versichert, seinen eigenen
Praxisbetrieb bis zur Eröffnung des Gesundheitszentrums Elm – Asse aufrechterhalten zu wollen. Die
übrigen Praxen Drs. Tiemann und Dr. Brötzmann nehmen keine Patienten mehr an, sodass eine
Reihe von Schöppenstedter Bürgern auf umliegende Gemeinden ausweichen muss.

Die Stadt Schöppenstedt sieht sich einem enormen Zuzugsdruck ausgesetzt. Dies ist nicht nur dem
erheblichen Migrationsdruck, sondern im Besonderen der Tatsache geschuldet, dass aus dem
Oberzentrum Braunschweig aufgrund einer angespannten Wohnungsmarktlage, ein deutlicher
Zustrom von Wohnungssuchenden zu verzeichnen ist.

Anlage: Erläuterungen Ordnungsamt Schöppenstedt

Das Gesundheitszentrum Elm – Asse
Um als Investor ein nachhaltig wirksames und funktionierendes Modell der zukünftigen Entwicklung
von Gesundheitsdienstleistungen in der Stadt Schöppenstedt/ SG Elm –Asse zu entwickeln galt es,
starke Partner zu finden, die über ausreichend Kernkompetenz verfügen, sich diesem komplexen
Sachverhalt zu stellen. Als reines Immobilienbüro verfügt der Investor kaum über ausreichende
Erfahrung zur Umsetzung einer derart komplexen Maßnahme.

Es galt Mitstreiter zu finden, die ausreichend Fachkenntnis und ein Netzwerk medizinischer
Ausrichtung hatten, um die Maßnahme zu begleiten. Mit den Dr. med. (Name aus
Diskretionsgründen entfernt) und Dr. med. Reinhardt Lüer ist dies gelungen.

Dr. med. Reinhardt Lüer ist geschäftsansässig in Schladen. In 2007 realisierte er die ärztliche
Gemeinschaftspraxis Schladen und erhielt dafür den Gesundheitspreis des Landes Niedersachsen. Die
ÄGS wurde als „Schladener Modell“ bekannt. Es basiert auf folgenden Säulen:

   -   Ärzte aller Fachgruppen sind als selbständige Filialisten in Teilzeit tätig
   -   Freie Behandlungskapazitäten werden in die Mangelversorgung verlagert
   -   Die Ärzte behalten Ihre Selbständigkeit in der Vergemeinschaftung

Da das Schladener Modell aufgrund einer abweichenden Ausgangslage nicht auf Schöppenstedt
übertragbar war, galt es, ein neues funktionierendes Modell zu finden. Im Laufe von ca. 18 Monaten
der Projektvorbereitung trat eine Eigendynamik ein, die zu folgender Lösung führte:

Das Schöppenstedter Gesundheitsmodell
Ein Filialgeber wird gewonnen, um ein Filialzentrum mit angestellten Ärzten der Fachrichtung
Allgemeinmedizin zu gründen.

Dieser Filialgeber war in Person von Herrn Dr. med. (Name aus Diskretionsgründen entfernt) Anfang
2015 gefunden.

Anschließend galt es, die kassenärztliche Vereinigung bereits rechtzeitig über die Planungen des
Gesundheitszentrums Elm – Asse zu informieren. Es galt, mögliche Widerstände zu überwinden, die
ggfls. von dieser Stelle aus hätten vorgebracht werden können. Durch einen frühzeitigen Dialog
konnte sich auch die KV mit dem Projekt anfreunden und sicherte zu, das Vorhaben unterstützen zu
wollen.

Nachdem die Vorplanungen für die Praxis Dr. (Name aus Diskretionsgründen entfernt) als Filialgeber
abgeschlossen waren, stand eine stolze Planung mit einer großzügigen und langfristig aufgestellten
Arztpraxis fest:

Den Kristallisationskern der Filiale bildet eine allgemeinmedizinische Praxis, die über insgesamt 8
Behandlungsräume verfügt. Funktionsräume wie Ultraschall, Labor etc. ergänzen neben
Personalräumen und weiteren notwendigen Nebenräumen das Raumangebot. Dieser Teil der Praxis
wird in Kernöffnungszeiten von Montag bis Freitag geöffnet sein. Bis zu vier Ärzte können gleichzeitig
in einem Angestelltenverhältnis praktizieren.

 In einem Ergänzungsbereich werden 3 weitere Behandlungsräume entstehen. Hier können, wie in
Schladen als Teilbaustein bereits umgesetzt, Filialärzte unterschiedlicher Fachbereiche tage- und
oder stundenweise praktizieren. Hierfür steht ein separater Empfang nebst Wartebereich zur
Verfügung.

Grundriss Praxis Dr. (Name aus Diskretionsgründen entfernt) als Anlage

Damit waren ca. 50% der Fläche des ehemaligen Discounters „belegt“.

Einen Apotheker als Ergänzungsmieter zu akquirieren, konnte vom Investor geleistet werden. Es galt
nun, einen dritten Mieter für die Restfläche von ca. 350m² zu finden, der ein ergänzendes Gewerbe
mit Schwerpunkt Gesundheitsdienstleistung ausübt. Durch einen glücklichen Zufall gelang dem
Investor der Kontakt zu Chirovitalis, einer Praxis zweier Chiropraktoren in Evessen: Frau Master of
Health Victoria Kleie und Herrn Master of Health Lars Rasmussen. Die akademischen Grade wurden
in einer Universitätsausbildung mit 10 Semestern in Dänemark erlangt, wo der Beruf des
Chiropraktors einer Ausbildung zum Facharzt gleichgestellt ist. Beide verfügen zudem über
weiteichende Zusatzqualifikationen, die die Bandbreite der therapeutischen Tätigkeiten weiter
ergänzt. In einem persönlichen Sondierungsgespräch zwischen Herrn Dr. med. (Name aus
Diskretionsgründen entfernt) und Frau Kleie/ Herrn Rasmussen haben sich beide Parteien auf eine
weitreichende Zusammenarbeit verständigt. Näheres zum Konzept Chirovitalis im separat
beiliegenden Geschäftsplan.

Anlage: Grundriss Chirovitalis

Anlage: Geschäftsplan Chirovitalis

Das Gesundheitszentrum Elm – Asse wird nun dem Anspruch seiner Namensgebung vollumfänglich
gerecht, da neben Diagnostik auch therapeutische Dienstleistungen angeboten werden. Die
Nutzflächen des ehemaligen Discounters sind nunmehr nach Umbau/Sanierung zu 100% belegt.

Grundzüge der Planung des Gesundheitszentrums Elm Asse
Im Zuge der Umbaumaßnahmen zum Gesundheitszentrum Elm – Asse wird der Investor das Gebäude
umnutzen. Besondere Sorgfalt galt bei der Planung der Berücksichtigung des barrierefreien Bauens
nach DIN18040, sowohl im Außen- wie auch im Innenbereich. Dabei sollten nicht nur mögliche
Bewegungseinschränkungen von Patienten/ Kunden Berücksichtigung finden, sondern auch
Sonderfälle beachtet werden. Für den Fall, dass Personal in den verschiedenen Praxis/
Gewerbeeinheiten mobil eingeschränkt ist und/ oder Arbeitsplätze für Menschen mit Handicap
geschaffen werden oder in Zukunft geschaffen werden können. Inklusion als wichtiger Baustein der
Planung.

Ziel ist es, im Zuge der Umbaumaßnahmen neben dem Innenausbau die Ansicht des Gebäudes neu
zu gestalten. Jede Mietpartei erhält eine abweichende Außengestaltung, sodass Solitärcharaktere
entstehen. Das Dach wird gereinigt und versiegelt; die Dachklempnerarbeiten erneuert, ein Anbau im
Bereich der bestehenden Eingangssituation zur Vergrößerung der Mietfläche der Arztpraxis ergänzt,
die Rampe verfüllt und teilweise zu einem Terrassenbereich umgestaltet und weitere gestalterische
Spielräume insbesondere in der Neugestaltung der Fassade genutzt.

Im Ergebnis wird der Charakter des ehemaligen Discounters aufgebrochen, sodass nach
Fertigstellung nicht mehr erkennbar sein wird, wie die ursprüngliche Nutzung einmal aussah.

Neu zu installierende Fenster, Heizungsanlagen und weitere technisch notwendige Bauteile werden
den aktuellen Anforderungen an die ENEV 2015 erfüllen.

Fazit:

Das Gesundheitszentrum Elm – Asse wird optisch und technisch in einen Neubauzustand versetzt.

Die vorliegenden Planungen entsprechen vollumfänglich den Festsetzungen des Bebauungsplanes.
Das Maß der baulichen Nutzung wird nur unwesentlich verändert.

Anlagen: Auszug aus dem B-Plan, Bestätigung/ Stellungnahme Stadt Schöppenstedt Bauamt

Kurzfristige Ziele des Gesundheitszentrums Elm – Asse
Die allgemeinmedizinische Versorgung der Stadt Schöppenstedt / SG Elm – Asse werden nach
Fertigstellung des Gebäudes zum Frühjahr 2016 sichergestellt.

Die besonderen Umstände des Projektes lassen es möglicherweise zu, tageweise einen Facharzt für
Allgemeinmedizin in den Praxisauflauf zu integrieren, der/die über neben der beruflichen
Qualifikation über persische oder arabische Sprachkenntnisse verfügt. Damit könnten Migranten aus
dem größeren Umfeld in Schöppenstedt versorgt werden, wobei die Patienten auch aus BS/WF oder
aus Teilen des südlichen Sachsen-Anhalts kommen.

Mittelfristige Ziele des Gesundheitszentrums Elm – Asse
Durch die Fusion der SG Schöppenstedt mit der SG Asse zur SG Elm –Asse ist die Einwohnerzahl auf
insgesamt knapp 20.000 gestiegen. Damit wären die Rahmenbedingungen geschaffen, um eine
Zulassung für einen Fachmediziner in der Fachrichtung „Kindermedizin“ bei der kassenärztlichen
Vereinigung einzufordern. Dass dies dem Bedarf entsprechen wird, wird auch aus aktuellen
Zuwanderungszahlen der Stadt Schöppenstedt deutlich sichtbar. War vor 4 Jahren noch geplant, eine
Kindertagesstätte zu schließen, so sind bereits heute keine freien Plätze in den bestehenden
Einrichtungen verfügbar.

Zeitliche Abfolge
Unter der Voraussetzung, dass in 10/2015 dem Antrag auf vorzeitigem Maßnahmenbeginn
zugestimmt wird, kann die Umbaumaßnahme in der 45. Kalenderwoche zunächst mit
Rückbaumaßnahmen und, sofern die Witterung es zulässt unmittelbar danach mit dem Ausbau
begonnen werden. Die kalkulierte Regelbauzeit beträgt 18 Wochen bis zur vollständigen
Fertigstellung. Durch den Jahreswechsel werden ca. 2 Wochen arbeitsfrei werden (ca. 20.12.2015 –
10.01.2016). Damit ergibt sich ein Übergabezeitpunkt der funktionsfähigen Mieteinheiten für den 01.
April 2016. Dabei steht es dem Investor frei, einzelne oder alle Mietobjekte früher zu übergeben.

Ausschreibung der Bauleistungen
Der Investor verfügt über ein etabliertes Netzwerk aus leistungsfähigen Handwerks- und Bau -
Dienstleistungsunternehmen. Dieses Netzwerk hat sich bereits bei der Realisation des Wohnpark
Stufenlos bewährt. Es ist ein Team aus Fachplanern, Handwerksbetrieben und Dienstleistern
entstanden, das sich untereinander vertraut, sich weiterbildet und neuen Gegebenheiten anpasst.
Mit Ausnahme der Trockenbauarbeiten sind ALLE weiteren Unternehmen regional ansässig. Aus
diesem Grunde ist die Ausführung der Bauleistungen aus Sicht des Investors nur in diesem
etablierten System denkbar. Überregionale, landesweite oder europaweite Ausschreibungen über
Bauleistungen, die möglicherweise optisch preiswertere Regelungen suggerieren, werden seitens des
Investors ausgeschlossen. Alle notwendigen Leistungen sind regional verfügbar.

Nachhaltigkeit
Das Bestandsgebäude ist 2002 fertiggestellt und verfügt über eine ausgezeichnete Bausubstanz. Die
Außenwände sind 2-schalig aufgebaut und verfügen über einen Gesamtwandaufbau von 47,5cm.

Den Anforderungen der ENEV im Gewerbebau werden erfüllt.

Herr Dr. (Name aus Diskretionsgründen entfernt)beabsichtigt auf dem Dach des Gebäudes eine PV –
Anlage zu errichten und über einen Zeitraum von 20 Jahren zu betreiben. Wesentliche Teile des in
seiner Praxis benötigten Stromes können nun vor Ort erzeugt und verbraucht werden;
überschüssiger Strom wird in das allgemeine Stromnetz eingespeist werden können.