Empirica-Preisdatenbank - Immobilienpreisindex 1/2021
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
empirica-Preisdatenbank Immobilienpreisindex 1/2021 erstellt im April 2021 Immobilienpreisindex | Blasenindex | Erschwinglichkeitsindex | Nebenkostenindex Auf Basis der empirica-Preisdatenbank veröffentlichen wir neben dem empirica- Immobilienpreisindex auch regelmäßig den empirica-Blasenindex, den empirica- Erschwinglichkeitsindex sowie Indizes zu Nebenkosten und studentischem Wohnen. empirica ag | Kurfürstendamm 234 | 10719 Berlin | Telefon: 030/884 795-0 www.empirica-institut.de | Mail: preisdaten@empirica-institut.de | Impressum
Immobilienpreisindex 1
WARUM STEIGEN DIE EIGENHEIMPREISE ERST JETZT SO SCHNELL?
Immobilien sind umso teurer, je begehrter sie sind. Die Begierde steigt mit zuneh-
mender Knappheit, aber auch mit zunehmender Attraktivität.
In den zurückliegenden Jahren stieg zunächst die Knappheit. Dies lag an einer höhe-
ren Nachfrage als Folge dreier Zuwanderungswellen aus dem Ausland. Parallel kam
es zu einer stärkeren Konzentration auf die Schwarmstädte als Folge der Binnen-
wanderung. Das Ausmaß der Knappheit hätte geringer sein können. Dazu hätte man
mehr und vor allem schneller Wohnungen bauen müssen. Die direkte Folge geringen
Neubaus war seit 2009 steigende Mieten. Und weil sich der Wert von Wohnungen an
den damit erzielbaren Einnahmen orientiert, stiegen auch die Kaufpreise.
In den zurückliegenden Jahren sind aber auch die Zinsen gesunken. Dadurch nahm
die Attraktivität von Immobilien zu - als Vermögensanlage. Denn nun steigen die
Mieten nicht nur, sondern sind künftige Mieteinnahmen aus heutiger Sicht auch
noch mehr wert. Die direkte Folge dieser höheren Attraktivität waren Kaufpreise,
die seit 2012 schneller wuchsen als die Mieten.
Jährliche Veränderung inserierter Preise in Deutschland (ohne Neubau)
Angegeben werden die Mittelwerte der jährlichen Veränderungen über die jeweils letzten 5 Jahre
12%
10%
8%
6%
4%
2%
0%
-2%
-4%
20143
20091
20093
20101
20103
20111
20113
20121
20123
20131
20133
20141
20151
20153
20161
20163
20171
20173
20181
20183
20191
20193
20201
20203
20211
5J D ETW 5J D EZFH 5J D Miete
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
Aber warum steigen die Eigenheimpreise erst jetzt (annähernd) so schnell wie die
Preise für Eigentumswohnungen? Das hat genau zwei Gründe. Und es sind zwei alte
Bekannte: Knappheit und Attraktivität. Die Wohnungswahl ist immer eine Abwä-
gung zwischen Attraktivität von Wohnform und Wohnort. In den letzten Jahren war
die Entscheidung für viele klar: Lieber in der Stadtmitte als draußen im Eigenheim.
Mit steigenden Mieten und Preisen dreht sich nun das Blatt zugunsten des (Um-)
Landes. Hinzu kommt eine neue Knappheit: Im Jahr 2005 waren bundesweit noch
zwei von drei Neubauten ein Eigenheim. Bis 2019 hat sich diese Quote halbiert, in
Hamburg gedrittelt, in Berlin geachtelt. Fazit: Die Neubewertung der Schwarmstädte
ist zu Ende, der Schwarm zieht weiter, der nächste Zyklus beginnt.
empiricaImmobilienpreisindex 2
1. Übersicht Teilmärkte
empirica-Immobilienpreisindex: Alle Baujahre (1.Q‘04=100)
Veränderung 220
200 ETW Deutschland
180 EZFH Deutschland
Vorjahres-
Miete Deutschland
160
quartal
quartal
Jahre
140
Zehn
Vor-
120
100
3,9% 13,3% 124% empirica
80
3,1% 12,3% 93%
1.Q'07
1.Q'04
3.Q'04
1.Q'05
3.Q'05
1.Q'06
3.Q'06
3.Q'07
1.Q'08
3.Q'08
1.Q'09
3.Q'09
1.Q'10
3.Q'10
1.Q'11
3.Q'11
1.Q'12
3.Q'12
1.Q'13
3.Q'13
1.Q'14
3.Q'14
1.Q'15
3.Q'15
1.Q'16
3.Q'16
1.Q'17
3.Q'17
1.Q'18
3.Q'18
1.Q'19
3.Q'19
1.Q'20
3.Q'20
1.Q'21
3.Q'21
0,7% 3,9% 39%
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
Im Durchschnitt aller Baujahre (s.
Abb. oben) legen die Indices von Miet- Die Indices neugebauter Wohnungen
und Eigentumswohnungen sowie von bzw. Ein- und Zweifamilienhäuser
Ein- oder Zweifamilienhäusern weiter erklimmen ebenfalls neue Höchstwer-
zu. Die Indices für Eigentumswohnun- te (s. Abb. unten). Im 1. Quartal 2021
gen sind gegenüber dem letzten Quar- liegen neugebaute ETW 3,0% über
tal um 3,9% gestiegen, Ein- und Zwei- dem Niveau des letzten Quartals, auch
familienhäuser legten um 3,1% zu. neugebaute EZFH liegen 3,1% dar-
Auch die Mietpreise steigen etwas an, über. Der Zuwachs bei neugebauten
mit einem Wachstum von 0,7% ge- Mietwohnungen fällt mit 1,0% erneut
genüber dem letzten Quartal zum am geringsten aus.
wiederholten Male erheblich schwä-
cher als ETW und EZFH.
empirica-Immobilienpreisindex: Neubau (1.Q‘04=100)
200 Veränderung
180 ETW Deutschland
EZFH Deutschland
Vorjahres-
160 Miete Deutschland
quartal
quartal
140
Jahre
Zehn
Vor-
120
100
empirica 3,0% 10,0% 95%
80
3,1% 11,8% 92%
1.Q'07
1.Q'04
3.Q'04
1.Q'05
3.Q'05
1.Q'06
3.Q'06
3.Q'07
1.Q'08
3.Q'08
1.Q'09
3.Q'09
1.Q'10
3.Q'10
1.Q'11
3.Q'11
1.Q'12
3.Q'12
1.Q'13
3.Q'13
1.Q'14
3.Q'14
1.Q'15
3.Q'15
1.Q'16
3.Q'16
1.Q'17
3.Q'17
1.Q'18
3.Q'18
1.Q'19
3.Q'19
1.Q'20
3.Q'20
1.Q'21
3.Q'21
1,0% 4,1% 38%
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
empiricaImmobilienpreisindex 3
2. Teilmarkt „Mieten“
empirica-Immobilienpreisindex: Mieten, Neubau (1.Q‘04=100)
160 Veränderung
150 kreisfreie Städte
140 Deutschland
Vorjahres-
130 Landkreise
quartal
quartal
120
Jahre
Zehn
110
Vor-
100
90
empirica 1,0% 3,9% 37%
80
1,0% 4,1% 38%
1.Q'04
3.Q'04
1.Q'05
3.Q'05
1.Q'06
3.Q'06
1.Q'07
3.Q'07
1.Q'08
3.Q'08
1.Q'09
3.Q'09
1.Q'10
3.Q'10
1.Q'11
3.Q'11
1.Q'12
3.Q'12
1.Q'13
3.Q'13
1.Q'14
3.Q'14
1.Q'15
3.Q'15
1.Q'16
3.Q'16
1.Q'17
3.Q'17
1.Q'18
3.Q'18
1.Q'19
3.Q'19
1.Q'20
3.Q'20
1.Q'21
3.Q'21
1,0% 4,1% 39%
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
Gegenüber dem letzten Quartal um 38% zugelegt. In den kreisfreien
(4.Q’20) sind die inserierten Mietprei- Städten um 37% und in den Landkrei-
se im Neubau in den kreisfreien Städ- sen um 39%.
ten und Landkreisen um 1,0% gestie-
gen. Im Jahresvergleich (gegenüber Die ersten drei Ränge im TOP-10-
1.Q‘20) beträgt der deutschlandweite Ranking bleiben unverändert. Dahin-
Anstieg 4,1%. ter machen Berlin, Freiburg, Mainz
In den letzten zehn Jahren haben die und Darmstadt Plätze gut. Düsseldorf
Neubaumieten deutschlandweit somit und Hamburg fallen dafür zurück.
Die zehn teuersten Städte im empirica Mietpreis-Ranking, Neubau
20
Jahr 2016 Jahr 2020 2.Q'20 3.Q'20 4.Q'20 1.Q'21
18
Mietpreise in Euro/qm
16
14
12
empirica
10
8
6
emp
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
empiricaImmobilienpreisindex 4
3. Teilmarkt „Eigentumswohnungen“
empirica-Immobilienpreisindex: ETW, Neubau (1.Q‘04=100)
220 Veränderung
210 kreisfreie Städte
200
190 Deutschland
180
Vorjahres-
170 Landkreise
160
quartal
quartal
150
140
Jahre
Zehn
Vor-
130
120
110
100
90 empirica 3,2% 9,6% 114%
80
3,0% 10,0% 95%
1.Q'04
3.Q'04
1.Q'05
3.Q'05
1.Q'06
3.Q'06
1.Q'07
3.Q'07
1.Q'08
3.Q'08
1.Q'09
3.Q'09
1.Q'10
3.Q'10
1.Q'11
3.Q'11
1.Q'12
3.Q'12
1.Q'13
3.Q'13
1.Q'14
3.Q'14
1.Q'15
3.Q'15
1.Q'16
3.Q'16
1.Q'17
3.Q'17
1.Q'18
3.Q'18
1.Q'19
3.Q'19
1.Q'20
3.Q'20
1.Q'21
3.Q'21
2,8% 10,3% 82%
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
Der Anstieg der Kaufpreise für neuge- tumswohnungen deutschlandweit um
baute Eigentumswohnungen nimmt 95% gestiegen, in den kreisfreien
weiter seinen Lauf. In den kreisfreien Städten haben sie sich mittlerweile
Städten liegen die Kaufpreise derzeit mehr als verdoppelt (+114%). In
3,2% über dem Niveau des vergange- Landkreisen haben sie im selben Zeit-
nen Quartals. In den Landkreisen liegt raum um 82% zugelegt
der Anstieg bei +2,8%. Im Jahresver-
gleich (gegenüber 1.Q‘20) sind die Die ersten drei Ränge im TOP-10-
Preise deutschlandweit somit um Ranking bleiben unverändert. Dahin-
10,0% gestiegen, 9,6% in den kreis- ter rücken Düsseldorf, Hamburg,
freien Städten und 10,3% in den Augsburg und Potsdam vor. Freiburg
Landkreisen. und Wiesbaden fallen dafür zurück.
In den letzten zehn Jahren sind die
inserierten Kaufpreise für neue Eigen-
Die zehn teuersten Städte im empirica Kaufpreis-Ranking (ETW), Neubau
10.000
9.000 Jahr 2016 Jahr 2020 2.Q'20 3.Q'20 4.Q'20 1.Q'21
Kaufpreise ETW in Euro/qm
8.000
7.000
6.000
5.000
empirica
4.000
3.000
2.000
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
empiricaImmobilienpreisindex 5
4. Teilmarkt „Ein- und Zweifamilienhäuser“
empirica-Immobilienpreisindex: EZFH, Neubau (1.Q‘04=100)
200 Veränderung
190 kreisfreie Städte
180
170 Deutschland
Vorjahres-
160 Landkreise
150
quartal
quartal
140
Jahre
130
Zehn
Vor-
120
110
100
90 empirica 2,6% 10,3% 99%
80
3,1% 11,8% 92%
1.Q'04
3.Q'04
1.Q'05
3.Q'05
1.Q'06
3.Q'06
1.Q'07
3.Q'07
1.Q'08
3.Q'08
1.Q'09
3.Q'09
1.Q'10
3.Q'10
1.Q'11
3.Q'11
1.Q'12
3.Q'12
1.Q'13
3.Q'13
1.Q'14
3.Q'14
1.Q'15
3.Q'15
1.Q'16
3.Q'16
1.Q'17
3.Q'17
1.Q'18
3.Q'18
1.Q'19
3.Q'19
1.Q'20
3.Q'20
1.Q'21
3.Q'21
3,6% 12,9% 87%
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
Bundesweit sind die Preise neuer Ein- deutschlandweit um 92% gestiegen,
und Zweifamilienhäuser um 3,1% in den kreisfreien Städten um 99%
gegenüber dem letzten Quartal ge- und in Landkreisen um 87%.
stiegen. Dabei sind die Kaufpreise in
den Landkreisen um 3,6% gestiegen Eigenheime in den teuren Städten
und in den kreisfreien Städten um sind rar und die wenigen Angebote
2,6%. Im Jahresvergleich (gegenüber sehr heterogen; Preistrends dürfen
1.Q‘20) haben die Preise somit bun- daher nicht überinterpretiert werden.
desweit um 11,8% zugelegt, 10,3% in Die ersten vier Ränge im TOP-10-
den kreisfreien Städten und 12,9% in Ranking bleiben unverändert. Dahin-
den Landkreisen. ter rücken Kempten, Heidelberg und
In den letzten zehn Jahren sind die Landshut vor. Frankfurt und Freiburg
inserierten Kaufpreise für neue EZFH fallen dafür zurück.
Die zehn teuersten Städte im empirica Kaufpreis-Ranking (EZFH), Neubau
10.000
9.000 Jahr 2016 Jahr 2020 2.Q'20 3.Q'20 4.Q'20 1.Q'21
Kaufpreise EZFH in Euro/qm
8.000
7.000
6.000
5.000
empirica
4.000
3.000
2.000
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
empiricaImmobilienpreisindex 6
5. empirica-Immobilienpreisranking 1.Q‘21
Mieten alle Baujahre* Mieten Neubau*
Stadt/Landkreis 1.Q'21 Stadt/Landkreis 1.Q'21
München (KS) 16,95 München (KS) 18,48
München (LK) 14,85 München (LK) 16,54
Starnberg (LK) 13,94 Frankfurt a.M. (KS) 15,75
Frankfurt a.M. (KS) 13,52 Starnberg (LK) 15,60
Fürstenfeldbruck (LK) 13,35 Fürstenfeldbruck (LK) 15,07
Stuttgart (KS) 12,99 Stuttgart (KS) 14,74
Dachau (LK) 12,96 Ebersberg (LK) 14,61
Miesbach (LK) 12,62 Miesbach (LK) 14,48
Ebersberg (LK) 12,59 Dachau (LK) 14,34
Bad Tölz-Wolfratshausen (LK) 12,22 Bad Tölz-Wolfratshausen (LK) 13,98
Eigentumswohnungen alle Baujahre** Eigentumswohnungen Neubau**
Stadt/Landkreis 1.Q'21 Stadt/Landkreis 1.Q'21
München (KS) 8.388 Miesbach (LK) 10.421
Miesbach (LK) 7.090 München (KS) 9.871
Starnberg (LK) 6.780 München (LK) 8.553
München (LK) 6.673 Starnberg (LK) 8.288
Freising (LK) 6.314 Garmisch-Partenkirchen (LK) 7.641
Frankfurt a.M. (KS) 6.196 Frankfurt a.M. (KS) 7.585
Ebersberg (LK) 6.187 Ebersberg (LK) 7.451
Dachau (LK) 6.115 Stuttgart (KS) 7.357
Garmisch-Partenkirchen (LK) 5.879 Fürstenfeldbruck (LK) 7.330
Fürstenfeldbruck (LK) 5.699 Dachau (LK) 7.123
Ein-/Zweifamilienhäuser alle Baujahre** Ein-/Zweifamilienhäuser Neubau**
Stadt/Landkreis 1.Q'21 Stadt/Landkreis 1.Q'21
München (KS) 9.943 München (LK) 11.158
München (LK) 9.909 Starnberg (LK) 9.979
Miesbach (LK) 9.059 Miesbach (LK) 9.938
Starnberg (LK) 8.646 München (KS) 9.566
Ebersberg (LK) 7.479 Ebersberg (LK) 8.138
Fürstenfeldbruck (LK) 7.285 Fürstenfeldbruck (LK) 8.010
Bad Tölz-Wolfratshausen (LK) 7.053 Darmstadt (KS) 7.685
Heidelberg (KS) 6.819 Garmisch-Partenkirchen (LK) 7.482
Garmisch-Partenkirchen (LK) 6.485 Bad Tölz-Wolfratshausen (LK) 7.285
Stuttgart (KS) 6.293 Stuttgart (KS) 7.230
Hedonische Preise in EUR/qm auf Basis von Regressionsschätzungen
KS=Kreisfreie Stadt; LK=Landkreis
* ohne Wohngemeinschaften oder möblierte Wohnungen
** ohne Zwangsversteigerungen oder möblierte Objekte
Quelle: empirica-Preisdatenbank (VALUE Marktdaten)
empiricaImmobilienpreisindex 7
Datenbasis
Die empirica-Preisdatenbank reicht zurück bis ins Jahr 2004. Sie ist die größte
Sammlung von Immobilieninseraten für Deutschland (Datensatzbeschreibung). Das
A und O einer Statistik von öffentlich inserierten Immobilienpreisen ist eine valide
Datenbasis. Seit 2012 stützen wir unsere Analysen daher auf die Value Marktdaten-
bank, die eine stichtagsunabhängige Zufallsstichprobe mit professioneller Doppler-
bereinigung (im Quer- und Längsschnitt) und expertengestützter Plausibilitätsprü-
fung bietet.
Methodik
In diesem Report sind ausschließlich hedonische Preise in EUR/qm angegeben (Ba-
sis: ab 2012 VALUE Marktdaten, davor IDN Immodaten GmbH). Die Bestimmung
hedonischer Preise ist ein Verfahren, mit dem Qualitätsänderungen (Ausstattung,
Wohnungsgröße, Baualter etc.) besser berücksichtigt werden. Dies ist erforderlich,
weil sich das jeweils inserierte Wohnungsangebot von Quartal zu Quartal unter-
scheiden kann. Die hier verwendete Hedonik basiert auf einem bottom-up Ansatz,
der von 401 Regressionen auf Kreisebene zu Regions-, Landes- und Bundeswerten
aggregiert.
Alle Angaben für die jeweils letzten zehn Baujahrgänge (Neubau) bzw. alle Baujahre,
60-80qm (EZFH: 100-150qm), höherwertige Ausstattung. Die Analyse basiert auf
über 2 Millionen Inseraten (über 100 Anzeigenquellen).
Die Kreisangaben beziehen sich auf den aktuellen Gebietsstand. Gebietsreformen
früherer Jahre können dazu führen, dass Einzelindizes auf regionaler Ebene (LK, KS,
Wachstumsregionen, etc.) von früheren Angaben abweichen. Aggregierte Indizes
sind mit kreisspezifischen Haushaltszahlen gewichtete Mittelwerte.
Alle Details und Grafikvorlagen finden Sie unter www.empirica-institut.de.
empiricaImmobilienpreisindex 8
Bestellung: empirica-Ranking „Quartalsdaten“
Fax +49(0)30-884795-17
Mail preisdaten@empirica-institut.de
Wir bestellen das empirica-Ranking „Quartalsdaten“ auf Ebene der 401 Stadt-
/Landkreise für Deutschland. Es enthält eine quartalsweise Berechnung der hedoni-
schen Angebotspreise für neue (die letzten zehn Baujahre) und alle Objekte. Als Ob-
jekte werden Mieten, Kaufpreise für ETW und Kaufpreise für EZFH betrachtet
❑ Bitte mailen Sie uns einmalig die aktuellen Quartalswerte zum Preis von 49 Euro zzgl.
USt. Die Daten erscheinen jeweils spätestens ca. vier Wochen nach Quartalsende.
❑ Bitte mailen Sie uns die aktuellen Quartalswerte künftig immer unaufgefordert zu. Als
Abonnent erhalten wir die vier Lieferungen jährlich zum Preis von insg. nur 149 Euro
p.a. zzgl. USt. Wir erhalten mit der ersten Datenlieferung und dann jeweils jährlich eine
Rechnung und können das Abo jederzeit zum 31.12. kündigen. Die Daten werden uns
jeweils spätestens ca. vier Wochen nach Quartalsende zugesandt.
Bitte in DRUCKBUCHSTABEN ausfüllen.
Firma
Ansprechpartner/-in
Straße/Nr. (oder Postfach)
PLZ und Ort
Telefon
E-Mail (für Datenversand)
Datum
❑ Bitte richten Sie mir einen kostenlosen Testzugang zum empirica regio Marktstudio ein.
Die Datenverarbeitung zum Zwecke der Kontaktaufnahme mit uns erfolgt nach Art. 6 Abs. 1 S. 1 lit. a
und b DSGVO auf Grundlage Ihrer freiwillig erteilten Einwilligung. Die für die Benutzung des Kontakt-
formulars von uns erhobenen personenbezogenen Daten werden nach Erledigung der von Ihnen ge-
stellten Anfrage bzw. nach Vertragserfüllung gelöscht.
Copyright: Die Daten des empirica-Blasenindex bleiben geistiges Eigentum der empirica ag. Der Er-
werb berechtigt nur zum Gebrauch innerhalb Ihrer Firma. Eine Veröffentlichung oder Weitergabe der
Daten an Dritte – ob in Originalform oder weiterverarbeiteter Form, ob entgeltlich, unentgeltlich oder
im Tausch – bedürfen der Zustimmung der empirica ag und erfordern zwingend die Quellenangabe
„empirica-Preisdatenbank“.
empiricaImmobilienpreisindex 9
EMPIRICA REGIO
1. Wohnungsmarktreports direkt online kaufen
Erhältlich für alle Kreise und kreisfreien Städte unter empirica-regio.de/report/
2. empirica regio Marktstudio
Ein Zugang: Mit dem browserbasierten Marktstudio von empirica regio erhalten Sie
einen direkten Zugang zur Regionaldatenbank von empirica regio.
Alle Daten: Sie haben damit rund um die Uhr Zugriff auf über 600 Indikatoren in
rund 11.000 Gemeinden, 400 Kreisen und zahlreichen Vergleichsregionen.
Keine Recherche: Mit nur wenigen Klicks können Sie bequem Karten, Abbildungen,
Tabellen oder Marktreports erstellen – ohne aufwendige Recherche.
Für einen unverbindlichen
Testzugang kontaktieren
Sie uns
www.empirica-regio.de
info@empirica-regio.de
+49 (30) 884 795 - 0
3. Gebündelte Wohnungsmarktexpertise
empirica regio vereint Recherche, Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von
Rahmendaten für die Immobilienwirtschaft. Wir bündeln moderne Informationssys-
teme, Qualität und Know-how.
Die empirica regio GmbH ist ein Tochterunternehmen der empirica ag und auf die
Verarbeitung, Analyse und Bereitstellung von Rahmendaten für die Immobilienwirt-
schaft spezialisiert.
empiricaSie können auch lesen
