Die neue Mitte Bruchköbel - Erläuterungen zur Machbarkeitsstudie Uwe Ringel Erster Stadtrat a.D. Bruchköbel, im März 2015 - Grüne Bruchköbel
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Die neue Mitte Bruchköbel
Erläuterungen zur Machbarkeitsstudie
Uwe Ringel
Erster Stadtrat a.D.
Bruchköbel, im März 2015
Prolog Machbarkeitsstudie ................................................................................................................. - 3 -
Machbarkeitsstudie ............................................................................................................................. - 4 -
Als Indikatoren des Entwicklungsprozesses wurden festgestellt: ................................................... - 5 -
In der Bestandsanalyse sind also die Potentiale zu erkennen: ....................................................... - 6 -
Bestandsanalyse Planungsrecht ...................................................................................................... - 7 -
Raumprogramm .............................................................................................................................. - 7 -
Es werden 5 Varianten betrachtet .................................................................................................. - 8 -
Variante V00 .................................................................................................................................... - 9 -
Variante V0 .................................................................................................................................... - 11 -
Variante V1 .................................................................................................................................... - 13 -
Variante V2 .................................................................................................................................... - 15 -
Variante V3 .................................................................................................................................... - 17 -
Epilog ................................................................................................................................................. - 19 -
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Prolog Machbarkeitsstudie
Im Jahre 1970 zählte Bruchköbel 10.000 Einwohner und hat im Jahr zuvor das Bürgerhaus mit
Bibliothek als Zeichen seiner Aufwärtsentwicklung und seiner Fortschrittlichkeit eröffnet.
Wohlgemerkt finanziert mit Eigenmitteln, wie schon zuvor die Neubauten an der Südschule seit 1957
und in den Folgejahren einschließlich Schulsporthalle mit Eigenmitteln finanziert wurden sowie der
Förderstufenbau der integrierten Gesamtschule im Schulverband Nord.
Mit der Fusion der bis dahin vier selbständigen Gemeinden Butterstadt, Oberissigheim,
Niederissigheim und Bruchköbel zur neuen Gesamtgemeinde Bruchköbel am 1.1.1972 wuchs die
Gemeinde auf 14.000 Einwohner an. Bis 1975 bekamen Niederissigheim, Butterstadt und später noch
das Bruchköbel zugeschlagene Roßdorf ihre Mehrzweckhallen und zum Zeichen der fusionierten
neuen Verwaltung wurde 1973 das Neue Rathaus auf dem Gelände des ausgesiedelten Hof Wilhelmi,
dem Mönchshof, errichtet. Alles ohne Fremdmittel. Der Seniorentreff Mitte wurde eingeweiht. Zum
1. 1. 1975 erhielt Bruchköbel wieder die Stadtrechte.
In den Folgejahren unterlagen diese Objekte einer intensiven Nutzung, ohne dass sie jemals
ertüchtigt oder grundhaft saniert worden wären. Die Infrastruktur in den Objekten ist überaltert und
die energetischen Bedingungen sind katastrophal.
Gleichzeitig ist die Einwohnerzahl auf zwischenzeitlich 22.000 Einwohner angewachsen. Über 40
Jahre später werden an ein modernes funktionierendes Gemeinwesen ganz andere Anforderungen
gestellt. Bürgerinnen und Bürger erwarten im Rathaus keinen Pförtner mehr, sondern ein
Bürgerbüro, einen barrierefreien Zugang und im Seniorentreff Mitte haben längst nicht nur Senioren
ihr Domizil.
In der Erkenntnis, dass im Rathaus und Seniorentreff zukünftig eine Veränderung herbeigeführt
werden muss, wurden die Nachbarhäuser Hauptstraße im Jahre 2007 erworben. Somit verfügt die
Stadt im Zentrum über die wesentlichen Flächen zur Neugestaltung des Stadtzentrums.
Allerdings ist 40 Jahre später die finanzielle Situation der Stadt eine ganz andere. Ohne Eigenmittel
und mit einem Neuverschuldungsverbot findet eine Neuplanung diesmal unter ganz anderen
Vorzeichen statt. Alles wird der Wirtschaftlichkeitsbetrachtung unterworfen und die Rentierlichkeit
wird gegenüber der Kommunalaufsicht nachzuweisen sein.
Die Frage der Herangehensweise stellte sich 2008 und es war eigentlich klar, dass eine
Machbarkeitsstudie die Grundlagen schaffen musste. Eine erste kleine Initiative (Kostenrahmen
10.000 Euro) zeigte schnell, dass sie die wesentlichen Fragen nicht wird beantworten können. Mit
gezeichneten Skizzen und gefühlten Einschätzungen kommt man mit einem Projekt dieser
Größenordnung nicht weit. Was Begehungen mit dieser ersten Gruppe von Bewerbern allerdings
ergab, war unisono die Erkenntnis, sollte das Bürgerhaus in eine Neuplanung mit einbezogenen
werden, eine Marktgängigkeit immer fraglich wäre. Einen Abbruch und Neubau des Bürgerhauses
würde keinen Investor finden, der es anschließend vermarkten könnte. Und die Stadt hat das Geld
dafür nicht. Die Fachleute würdigten die Originalität des Gebäudes und empfehlen es möglichst so zu
erhalten.
Als vorformulierte Ziele wurde neben der Erneuerung von Rathaus, Seniorentreff Mitte, Parkhaus
und Flächen für REWE vor allem die Stärkung des Einzelhandels in der Innenstadt festgelegt. Alles
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was neu geschaffen wird, muss in seiner Strahlkraft auf den Einzelhandel entlang der Hauptstraße
wirken. Wenn später in der Machbarkeitsstudie von Neuschaffung eines Platzes am Bürgerhaus die
Rede ist stellt das nicht die definierte Mitte „Freier Platz“ als Kulturelles Zentrum und
Veranstaltungsplatz in Frage. Es dürfen keine neuen „Nebenschauplätze“ am REWE oder Krebsbach
entstehen, die das Interesse der Besucher der Innenstadt von dem bereits existierenden Einzelhandel
weglenken. Es soll keine Konkurrenzsituation zur Hauptstraße entstehen. Lange genug hat es
gedauert, bis sich aller inhabergeführter Einzelhandel aus der Siedlungsfläche kommend in der
Stadtmitte gesammelt hat.
Das ist erst geschehen in den Jahren der Altstadtsanierung zu Beginn der 80er Jahre, also nach dem
Neubau des Rathauses 1973. Dieser frühe Neubau inmitten einer Altstadt geprägt von
Fachwerkhäusern erklärt es, dass das Gebäude - etwas unglücklich quer zu Hauptstraße liegend -
eine wichtige Innenstadtfläche zerschneidet. Zukünftige Aufgabe dieser Fläche muss es sein, eine
klare Straßenkante entlang der Hauptstraße aufzuzeigen. Also eine Verlängerung der Ladenflucht an
der Hauptstraße bis zum Fritz-Horst-Platz sowie parallel zur Hauptstraße zwischen Bürgerhaus über
den Inneren Ring in die Kellereigasse. Selbstverständlich architektonisch mit anderen Mitteln, aber in
der Funktion, Kunden die Hauptstraße entlang zu führen, auch über die Jahnstraße hinaus. Aber auch
auf der Rückseite eines derartig neuen Gebäudes werden Geschäfte ihre Eingänge gegenüber einem
neuen REWE-Markt haben. Damit wird die Köhlergasse bis hin zum derzeitigen Eingang des
Bürgerhauses verlängert. Hier soll eine weitere Wegeachse geschaffen werden. Sie ermöglicht es,
Kunden entlang interessanter Schaufenster bis hin zum Freien Platz zu führen.
Bei einer Ideensammlung, was alles neu zu schaffen wäre, wurde erkannt, dass nicht einzuschätzen
ist, ob das alles auf der zur Verfügung stehenden Fläche baurechtlich und städteplanerisch vernünftig
unterzubringen ist.
Es wurde vom Magistrat also eine Machbarkeitsstudie in einer Größenordnung von 50.000 Euro
beauftragt, die anhand von Fakten und Zahlen das Machbare auf der Fläche östlich des Krebsbachs
beschreiben soll.
Machbarkeitsstudie
In der Einleitung wird die Potentialfläche ohne Beschränkung auf die Aufgabenbereiche betrachtet.
Es werden dabei 4 Flächen benannt.
1. Die gesamte Rathausumfeldfläche östlich des Krebsbaches mit Parkdeck, Seniorentreff,
Backsteinhäuser und Rathaus. Alle Objekte weisen einen hohen Sanierungsstau auf und sind
zusammen nur für einen hohen einstelligen Millionenbetrag zu sanieren.
2. Wenngleich das Bürgerhaus nicht angetastet werden soll, so bietet sich hier die Überlegung
an, die Fläche vor dem Bürgerhaus zu gestalten. Ein Rückbau der ehemaligen Bibliothek
(heute Soziale Dienste) auf die ursprüngliche Größe würde die Architektur besser
hervorheben. Befestigt man die Ostseite des Krebsbaches mit breiten Stufen und beginnt
dahinter das neue Gebäude mit einer Gastronomie, strahlt der ganze Fritz-Horst-Platz vor
dem Bürgerhaus Großzügigkeit aus.
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3. Ein typisches Beispiel für schwach oder gar nicht mehr genutzter Fläche in bester
Innenstadtlage ist die ehemalige Baumannsche Mühle, heute noch in Teilnutzung
Landhandel. Hier bieten sich unterschiedliche Formen innenstadtnahen Wohnens an, sei es
bevorzugt Senioren- oder andere mehrgeschossige Wohnanlagen.
4. Der Krebsbachpark funktioniert als innenstadtnahe Erholungsfläche nicht. In seiner
tatsächlichen Nutzung als ein überdimensioniertes Hundeklo erlaubt er keine andere
Betätigung auf der Fläche. Man benutzt die Fußwegeverbindungen und bemüht sich
möglichst schnell durch den unwirtlichen Ort zu kommen. Diese Wege können bei einer
entsprechend der Bebauung Mühlbachstraße angepassten Einzelhausbebauung erhalten
bleiben und damit aufgewertet werden..
Die Machbarkeitsstudie beginnt mit einer Bestandsanalyse für die unter 1. genannte Fläche. Sie wird
als Aufgabenfläche bezeichnet und im Folgenden intensiver untersucht.
Als Indikatoren des Entwicklungsprozesses wurden festgestellt:
1. Nachfrage nach zusätzlichen Flächen für soziale Angebote (Generationenhaus)
Im Seniorentreff teilen sich mittlerweile die verschiedensten Gruppen und Angebote die
knappen Räume. Jede Gruppe hat spezielle Arbeitsmaterialien, die nirgend verstaut werden
können. Viele Nachfragen nach Raumzeiten können nicht befriedigt werden. Daher soll in
einem neuen Generationenhaus von der Krabbelgruppe über Jugendliche, Frauenarbeit,
Sprachschulen u.ä. bis zur Seniorenarbeit alles angeboten werden können. Auch die Sozialen
Dienste brauchen neue Räumlichkeiten und wären hier richtig untergebracht.
2. Expansionswunsch von REWE
Wer moderne REWE-Märkte in der Nachbarschaft besucht, erkennt, in welcher Not sich der
Bruchköbeler Markt befindet. REWE möchte hier dringend auf größeren modernen Flächen
möglichst sein gesamtes Sortiment anbieten. Als wichtiger Mieter größerer Flächen ist REWE
ein Garant des Erfolgs der Innenstadtentwicklung.
3. Zusätzlicher Bedarf an Einzelhandelsflächen
Einzelhandelsflächen erfordern heute einen genormten Zuschnitt, in den die Sortimente der
Anbieter einfach einzuplanen sind. Verwinkelte, kleine Flächen finden keine Nutzer. Der
ortsansässige Einzelhandel braucht Wettbewerber am Ort, damit es für den potentiellen
Kunden attraktiv ist, die Geschäfte aufzusuchen und sich eine längere Zeit im Ort
aufzuhalten. Es ist bei den neuen Einzelhandelsflächen nicht an ein „Center“ gedacht,
sondern an bis ca. 2000 qm Einzelhandelsfläche, die sich 6 bis 8 Einzelhändler teilen könnten.
Da die Innenstadtlage höhere Mieten erfordert, werden es nicht die Ketten im Galgengarten
sein können, die sich hier einmieten. Es wird also durchweg eine um ein bis zwei Stufen
höhere Qualität sein, die sich ansiedelt.
4. Energetisch notwendige Sanierung des Rathauses
Dazu liegen umfangreiche Gutachten bis hin zur brandschutztechnischen Untersuchung vor,
welche Kosten in einer Größenordnung bis zu 6 Millionen Euro erkennen lassen. Geht man
davon aus, dass eine Ertüchtigung, auch unter städtebaulichem Aspekt, unwirtschaftlich ist
bieten sich mit einem Neubau vielerlei Chancen.
-5-5. Am Parkdeck für jeden mit bloßem Auge erkennbar (wie auch am Rathaus) ist der
Betonschutz an der Eisenarmierung an vielen Stellen abgeplatzt und tragende Teile des
Gebäudes der Korrosion ausgesetzt. Kostenstau in der Betonsanierung 500.000 Euro.
6. Öffentlicher Raum
Neben den Ärzten ist der REWE-Markt der Frequenzbringer in der Innenstadt. Während sich
gegenwärtig die Arztdichte östlich in Richtung Altstadtcenter verschiebt, bleibt der REWE im
Westen der Magnet. Seine Strahlkraft muss in die Innenstadt wirken und alle
Wegebeziehungen zwischen Ladengeschäften auf der Hauptstraße und dem REWE Markt
müssen offen und durchlässig sein. Es darf kein abgeschlossenes Atrium oder Gebäuderiegel
gegenüber der „Frischen Zeile“ entstehen, mit eventuell neuem Wochenmarkt in der Mitte
oder ähnlichem. Der Weg vom Parkhaus/Parkplatz zur Innenstadt muss frei und offen sein,
sozusagen gleichberechtigt zu den anderen, neu entstehenden Einzelhandelsflächen.
Vom neu gestalteten Fritz- Horst-Platz über das neugestaltete Krebsbachufer muss der Weg
entweder entlang der Hauptstraße an attraktiven Einzelhandelsgeschäften vorbei führen
oder aber vom Eingang Bürgerhaus entlang des Parkplatzes an abwechslungsreichen
Boutiquen vorbei hin zur Köhlergasse, die ebenfalls neu belebt werden muss.
Dabei kann der Krebsbach sicherlich auch besser in den öffentlichen Raum eingebunden
werden, als dies heute der Fall ist.
In der Bestandsanalyse sind die Potentiale zu erkennen:
1. Integration der angrenzenden Idylle des Krebsbaches
Das kann durch eine Aufweitung des Bachbettes und durch eine neue Ausbildung des
Bachufers mittels Anlegen von extrabreiten Stufen sein, aber auch der Grünzug kann besser
in die Stadt einbezogen werden.
2. Möglichkeit eines übergeordneten Konzeptes einer Platzabfolge
Fritz-Horst-Platz – Parkplatz vor REWE – Freier Platz
3. Zentrumsbildung zwischen Bürgerhaus und Rathaus
4. Neuorganisation des Rathauses unter effizienten Rahmenbedingungen
Die mit einem Neubau verbundenen Potentiale einer Neuorganisation innerhalb des
Rathauses sind vielschichtig. Grundsätzlich ist zu betrachten, dass das Rathaus heutzutage
weniger repräsentativen Charakter haben muss als früher. Es hat als Verwaltung zu
funktionieren und der Bürgerkontakt kann im Bürgerbüro in zeitgemäßer Umgebung
erfolgen. Die Büros der Verwaltung sollten in einem Bürogebäude anmietbar sein und nicht
dem Alleinstellungsmerkmal einer Kommunalverwaltung dienen. Vielmehr sollten Büros bei
veränderten Anforderungen an die Verwaltung auch aufgegeben werden oder aber auch neu
hinzu gemietet werden können. Sitzungssäle sollten multifunktional nutzbar sein und von
anderen Mietparteien im Hause oder auch von außerhalb buchbar sein.
5. Optimierter Neubau der Parkierungsflächen
Wesentlicher Bestandteil der Parkflächen sind neben dem Parkdeck die Flächen unmittelbar
vor dem REWE-Markt. Sie haben Platzcharakter und öffnen das Ensemble von Rathaus,
Parkdeck und REWE-Markt zur Frischen Zeile und vor allem zur Innenstadt. Als wichtiges
-6-Wettbewerbselement zur „Grünen Wiese“ sieht die Expansion Region Mitte der REWE Group
diese barrierefreien kostenlose Zugänge zum Markt. Zu optimieren werden die neuen
Zugänge eines neuen Parkdecks zum REWE-Markt sein.
6. Gestalteter öffentlicher Raum
Potentiale bieten sich hier im Bereich Fritz-Horst-Platz als auch auf den Fußwegen entlang
von Hauptstraße und Köhlergasse.
Bestandsanalyse Planungsrecht
In der Bestandsanalyse wird auch festgehalten, wie man zu einer schnellstmöglichen Umsetzung
kommen kann. Das kann geschehen, wenn man das geltende Planungsrecht nicht berührt.
1. Es existiert ein gültiger Bebauungsplan aus dem Jahre 1977, in dem sich das Vorhaben
einfügen lässt.
2. Es müssten lediglich die Baufelder angepasst werden, da man aus heutiger Sicht die Objekte
anders stellen würde.
3. Die im Bebauungsplan festgelegten Nutzungsmöglichkeiten würden eingehalten, es ergäben
sich keine Nutzungsabweichungen.
4. Um eine möglichst schnelle Umsetzung zu ermöglichen, soll keine Überschreitung der
Ausnutzung nach geltendem Baurecht geschehen. Änderungen in der Bauleitplanung sind
langwierig und widersprechen dem großen Handlungsdruck. Deswegen beschreibt die
Machbarkeitsstudie nur das, was innerhalb des geltenden Baurechts möglich ist.
Raumprogramm
Um die Flächenanforderungen zu erkennen, wurde ein Raumprogramm aufgestellt. An dieser
Stelle wird in der Machbarkeitstudie auch auf standardisierte Büroraumplanung hingewiesen,
welches vergaberechtlich von Bedeutung sein wird. Es darf kein Rathaus gebaut werden, sondern
es muss ein Bürogebäude entstehen mit vielfach nutzbaren Grundrissen.
Flächenanforderung :
Verbrauchermarkt z.B. Rewe 2500 – 3000 m² Verkaufsfläche
Rathaus 3000 m² BGF
Generationenhaus 1700 m² BGF
Soziale Dienste 260. m² BGF
Ärzte 300 m² BGF
Die im Folgenden untersuchten Planungskonzepte werden unter den Gesichtspunkten des
Städtebaus, der Wirtschaftsförderung und des wirtschaftlich Machbaren untersucht.
-7-Es werden 5 Varianten betrachtet
V00 Bestandsanierung Rathaus, Bestandsanierung Parkdeck
V0 Bestandsanierung Rathaus, Neubau Verbrauchermarkt, z.B. Rewe mit Parken, Neubau
Generationenhaus
V1 Neubau Rathaus / Stadthaus an der Hauptstrasse mit Verbrauchermarkt im EG,
Bestandsanierung und Ergänzung Parkdeck, zusätzliche Ladenflächen
V2 Neubau Rathaus mit Verbrauchermarkt im EG, Neubau Stadthaus (Generationenhaus,
Ärztehaus…), unterirdisches Parken , maximale Einzelhandelsfläche
V3 Neubau Rathaus/Stadthaus, Neubau Verbrauchermarkt mit Parken, Neubau
Generationenhaus als Kopfbau
Ursprünglich begannen die Betrachtungen mit Variante V1, weil man von der unstreitigen Frage
ausgegangen war, dass eine Erhaltung des Status quo unwirtschaftlich sei, städtebaulich keine
neuen Impulse bringe und aus Gesichtspunkten der Wirtschaftsförderung wirkungslos bleibe.
Im Rahmen der laufenden Diskussionen wurde aber immer mehr der politische Wunsch deutlich,
auch in der Machbarkeitsstudie eine Sanierung der gesamten Bestandsflächen zu untersuchen
und zu bewerten.
Daraufhin gab es dann eine Variante V0 und dann später noch eine Variante V00.
-8-Variante V00
-9-Zur Variante V00
Hier wurde lediglich der Status quo erfasst. Teilweise sind Haushaltsmittel wie zum Beispiel für
die Parkdecksanierung in den Haushalt eingestellt.
Alle Maßnahmen müssten mit Haushaltsmittel finanziert werden, über welche die Stadt nicht
verfügt. Alle Ziele der Weiterentwicklung werden nicht erreicht. Lediglich die energetische
Ertüchtigung des Rathauses wäre auf der Habenseite zu buchen.
- 10 -Variante V0
- 11 -Zur Variante 0
In der Variante V0 bleibt das Rathaus erhalten und wird energetisch ertüchtigt. Das Parkdeck
wird aber niedergelegt und an gleicher Stelle der REWE-Markt neu gebaut mit darüber liegendem
Parkhaus. Die Backsteinhäuser werden niedergelegt und an deren Stelle das Generationenhaus
errichtet. Gegebenenfalls auch Niederlegung der von den Sozialen Diensten genutzten alten
Bibliothek und Neubau Soziale Dienste an der Hauptstraße.
Auch hier bleibt die Investition zur Ertüchtigung des Rathauses bei der Stadt und auch für die
Sozialen Dienste und das Generationenhaus bleiben die Kosten bei der Stadt. Angesichts der
Haushaltslage kein gangbarer Weg. Außer der Möglichkeit, dem Ankermieter REWE neue Flächen
zu beschaffen, bleiben alle anderen Ziele der Innenstadterneuerung auf der Strecke.
- 12 -Variante V1
- 13 -Zur Variante V1
Die Idee der Variante V1 ist, nur ein Stadthaus neu zu bauen und das Parkdeck zu erhalten,
ertüchtigen und auszubauen. Im und am Parkdeck ließen sich weitere Einzelhandelsflächen
gewinnen. Das Stadthaus an der Hauptstraße würde im Erdgeschoss den REWE-Markt
beherbergen. Das Bürogebäude wäre oben ab erstem Stockwerk.
Bei den Betrachtungen spielt immer eine wichtige Rolle, wo die Verwaltung während der
Bauphasen residiert. Auch bei dieser Variante würde kein unbedeutender Betrag für eine
Zwischenlösung aufzuwenden sein. Desweiteren erscheint ein REWE-Markt mit seinen
schmucklosen Fronten zur Hauptstraße hin nicht attrakivitätssteigernd. Ebenso schwer
vorstellbar ist die Anlieferung. Sattelzüge, die auf der Hauptstraße rangieren müssten, wären ein
ständiges Ärgernis. Auch die Quadratmeterzahl neu geschaffener Einzelhandelsflächen wäre
wohl zu gering, ganz abgesehen von deren schwer marktgängigem Zuschnitt.
- 14 -Variante V2
- 15 -Zur Variante V2
In der Variante V2 wird das Parken in einer Tiefgarage ausgewiesen und ermöglicht so die
bestmögliche Ausnutzung der Fläche. Das Rathaus wird wieder in Verbindung mit dem REWE-
Markt errichtet, diesmal an der Stelle des alten Parkdecks.
Damit wird auch erstmalig ein Rathausneubau ins Spiel gebracht, der keine Interimskosten für
die Verwaltung verursacht. Der große Neubau entlang der Hauptstraße mit seinen vielen
Einzelhandelsflächen im Erdgeschoss ermöglicht zu den bislang als notwendig vorgebenen
Flächen auch solche für Wohnen. Es würde eine neue Ladenzeile entlang der Hauptstraße
entstehen, welche die Front des aus der Altstadtsanierung hervorgegangenen Komplexes
aufnimmt und weiterleitet Richtung Fritz Horst Platz. Auf der Rückseite des Objektes bietet sich
eine gleichartige Ladenzeile an, die sich zum neuen REWE-Markt öffnet. Zudem nimmt es die
bestehende Ladenzeile Köhlergasse auf und stellt einen offenen Bezug zur Frischen Zeile her. Es
wäre ein starker attraktiver Punkt im Stadtzentrum geschaffen, der unter Umständen gegenüber
dem bestehenden Einzelhandel schon zu wuchtig sein könnte. Aber wichtige Bedingungen der
städtebaulichen Forderungen sind erfüllt: nicht Parkflächen dominieren das Innenstadtbild, die
Wegebeziehungen zu allen bestehenden Einrichtungen der Innenstadt sind offen und erhöhen so
die Aufenthaltsqualität und Aufenthaltsdauer in der Stadt. Denn der Besucher wird von einem
Geschäft zum anderen weitergeführt, bei seinen Arztbesuchen oder Veranstaltungsbesuchen im
Bürgerhaus passiert er auch immer Einzelhandelsflächen. Er wird von keinem Gebäuderiegel
davon abgehalten, weitere Erkundungen anzustellen.
Allein die wirtschaftliche Machbarkeit setzt ein dickes Fragezeichen. Wenn so etwas in der
Frankfurter Innenstadt funktioniert und vielleicht auch noch gerade so in Hanau, so wird kein
potentieller Mieter in Bruchköbel bereit sein, die dreifachen Quadratmeterkosten für einen
Tiefgaragenplatz gegenüber einem Parkhausplatz mit seiner Miete zu finanzieren.
- 16 -Variante V3
- 17 -Zur Variante V3
Unter der Annahme, dass eine Tiefgarage wirtschaftlich nicht darstellbar ist, wird in der Variante
V3 wieder ein Parkhaus eingeplant. Auf der Fläche des niedergelegten Parkdecks entstehen der
neue REWE-Markt und darauf das Parkhaus. An der Stirnseite dieses Gebäudes entsteht
gegenüber dem dann ehemaligen Seniorentreffs das Generationenhaus. Die Krebsbachbrücke
wird weiter südlich verlegt, genau gegenüber dem Eingang des Bürgerhauses. Der Krebsbach
wird aufgeweitet durch breite Stufen, auf denen man sitzen kann und wertet so den Fritz-Horst-
Platz und die Westseite des neuen Stadthauses an der Hauptstraße auf.
Da das Stadthaus in seiner Stellung entlang der Hauptstraße und seiner Funktion im Erdgeschoss
der Variante V2 entspricht, ergeben sich hier die gleichen städtebaulichen Vorteile zur
Attraktivitätssteigerung der Innenstadt. Lediglich in den Geschossen darüber wird kein Wohnen
mehr möglich sein. Bei der Umsetzung des vorgeschlagenen Baukörpers mit drei Riegeln von Süd
nach Nord kann auch hier in Bauabschnitten derart gearbeitet werden, dass eine Interimslösung
für die Verwaltung entfallen kann. Wenn man mit dem Westlichen Bauabschnitt beginnt, kann
nach dessen Fertigstellung die Verwaltung dort einziehen und erst dann wird das Rathaus
niedergelegt.
- 18 -Epilog
Die Machbarkeitsstudie hatte immer auch zur Aufgabe, die wirtschaftliche Machbarkeit mit zu
betrachten. Denn es lassen sich viele Wünsche denken, sammeln, ausformen und visualisieren.
Am Ende ist die alles entscheidende Frage: Lässt sich so etwas finanzieren. Die Frage der
Refinanzierung von Investitionen brauchte sich eine Kommune bislang nie stellen. Seit der
Einführung der Doppik als Buchhaltungswesen in den Verwaltungen und dem Volksentscheid,
Hessen bis 2020 schuldenfrei zu machen, hat sich das geändert. Deswegen stellt sich bei diesem
Projekt immer die Frage, wenn es rentierlich sein muss und die Privatwirtschaft das machen will,
warum macht es die Kommune nicht selber. Die Frage der wirtschaftlichen Betätigung von
Kommunen, deren Regelung sich in der HGO seit Beginn des Prozesses zur Neuen Mitte nun auch
schon zweimal grundlegend geändert hat, ist eine grundsätzlich politische. Das bedeutet, diese
Fragen stehen begleitend zur Entwicklung des Projektes immer schwebend zu klären im
Hintergrund.
Dieser Machbarkeitstudie ist eine wirtschaftliche Bewertung der einzelnen Varianten beigefügt.
Sie haben wertvolle Dienste bei der Entscheidungsfindung für eine der Varianten geleistet. Dabei
wurde klar erkennbar, dass mit der Variante V3 der einzig gangbare Weg für Bruchköbel für eine
Steigerung der Attraktivität der Innenstadt vorgezeichnet ist.
Im Anschluss zur Machbarkeitsstudie wurde erörtert, welches ein gangbarer Weg zur Umsetzung
sein kann. Aus den Nachbarstädten Hanau und Nidderau war der Wettbewerbliche Dialog als das
Werkzeug der Stunde vorgegeben. Allerding schreckte das langwierige Verfahren, insbesondere
in Hanau, davor ab, das zum Maßstab zu nehmen. Der Nidderauer Prozess war seinerzeit am
Beginn. Als neuer, schnellerer Weg erschien da der Investorenwettbewerb. Insbesondere die
vergaberechtliche Problematik im EU-Recht bei Veräußerung derart großer,
zusammenhängender innerstädtischer Flächen gebietet äußerste Aufmerksamkeit auf die
Rechtsfragen. Der Investorenwettbewerb ist da ein probates Mittel zur Absicherung gegen
derartige Unwägbarkeiten. Es wurde beschlossen, diesen Weg zu gehen.
Die Vorbereitungen zum Investorenwettbewerb sind bereits abgeschlossen und die Handelnden
warteten im Sommer 2012 nach europaweiter Bekanntmachung und Zahlungen für die
Bewerbungsunterlagen bereits auf die Freigabe des Exposés durch den Magistrat. Das Exposé
wurde nicht freigegeben. In diesem Exposé sind die gesamten Voruntersuchungen zur
Risikoeinschätzung für die Investoren zusammen gefasst: Von Baugrunduntersuchung über
Schadstoffbelastung der Gebäude bis hin zu den baurechtlichen Rahmenbedingungen. Im
Dezember 2012 sollten die Verträge mit den Investoren unterzeichnet werden.
- 19 -Sie können auch lesen
