Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentren-konzeptes für die Stadt Lage / Auswirkungsanalyse für Einzelhandelsentwicklungen in der Innenstadt
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Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentren-
konzeptes für die Stadt Lage /
Auswirkungsanalyse für Einzelhandelsentwicklun-
gen in der Innenstadt
erstellt im Auftrag der
Stadt Lage
Projektbearbeitung:
Corinna Küpper
BBE Handelsberatung GmbH
Niederlassung Köln
Goltsteinstraße 87 a / D – 50968 Köln
Telefon +49 (0)221 789 411 60
Telefax +49 (0)221 789 411 69
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Handelsberatung GmbH
Köln, im Juli 2011 Internet www.bbe.de
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Telefax +49(0)221 93655-101
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www.bbe.deFortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Inhaltsverzeichnis
Seite
1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung ........................................................................ 5
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung ....................................................................................... 5
1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen ......................................................... 8
2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung ............................................................ 9
2.1 Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung............................................................................ 9
2.2 Demographische Entwicklung ............................................................................................. 10
2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Lage .......................................... 12
2.4 Regionale Wettbewerbssituation ......................................................................................... 15
2.5 Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandortes Lage .............................................................. 17
3 Einzelhandelssituation in der Stadt Lage............................................................................. 19
3.1 Einzelhandelsausstattung nach Standortbereichen............................................................. 19
3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten....................................................................... 21
3.3 Einzelhandelszentralität ....................................................................................................... 25
4 Standortanalyse der Innenstadt ........................................................................................... 29
4.1 Städtebauliche Situation ...................................................................................................... 29
4.2 Einzelhandelsangebot.......................................................................................................... 32
5 Wohnungsnahe Versorgung in der Stadt Lage ................................................................... 34
6 Standorte des großflächigen Einzelhandels ........................................................................ 36
7 Fazit der Angebots- und Nachfrageanalyse sowie Schlussfolgerungen für die
Konzeptentwicklung ............................................................................................................. 38
8 Grundlegende Empfehlungen zur Verkaufsflächenentwicklung nach Warengruppen ........ 39
9 Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage ........................................................................... 42
9.1 Bedeutung kommunaler Einzelhandelskonzepte aus Sicht der Landesplanung................. 42
9.2 Leitziele und Standortkonzept.............................................................................................. 46
9.3 Abgrenzung des zentralen Versorgungsbereichs der Innenstadt........................................ 48
9.4 Empfehlungen zur Weiterentwicklung der wohnungsnahen Grundversorgung .................. 51
9.5 Empfehlungen zur Entwicklung des zentrenverträglichen großflächigen Einzelhandels..... 52
9.6 Definition der zentren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente .................................... 53
Seite 2 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
9.7 Möglichkeiten zur Umsetzung des Einzelhandelskonzepts durch die Bauleitplanung –
Zusammenfassung der Empfehlungen ............................................................................... 58
10 Auswirkungsanalyse für potenzielle Neuansiedlungen in der Innenstadt ............................ 60
10.1 Ausgangssituation ............................................................................................................... 60
10.2 Wettbewerbssituation .......................................................................................................... 63
10.3 Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet....................................................... 65
10.4 Prognose der Marktanteile am relevanten Kaufkraftpotenzial im Einzugsgebiet ................ 66
10.5 Absatzwirtschaftliche Auswirkungen der geplanten Innenstadtflächen ............................... 71
10.6 Bewertung der Auswirkungen des Planvorhabens auf die Entwicklung der Innenstadt
und der Nahversorgungsstandorte von Lage ...................................................................... 81
10.7 Auswirkungen auf die sonstigen Versorgungsstandorte im weiteren Untersuchungsraum 84
10.8 Fazit ..................................................................................................................................... 86
Seite 3 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Abbildungsverzeichnis:
Abbildung 1: Einwohner der Stadt Lage nach Stadtteilen....................................................... 10
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Lage und Vergleichsräumen (2000 - 2030).......... 11
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Lage (2010 – 2025) ...................................... 11
Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Lage und in
Nachbarkommunen ........................................................................................... 12
Abbildung 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Lage .......................... 13
Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen .................... 14
Abbildung 7: Einzugsgebiet..................................................................................................... 17
Abbildung 8: Stadt Lage - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen 19
Abbildung 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Lage nach Sortimenten ................. 22
Abbildung 10: Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2011 .......................................................... 23
Abbildung 11: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Sortimente.................. 25
Abbildung 12: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Sortimente ............................... 26
Abbildung 13: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nicht-zentrenrelevante Sortimente....................... 27
Abbildung 14: Umsatz-Kaufkraft-Relation................................................................................. 28
Abbildung 15: Nutzungsstruktur im Ortskern Lage ................................................................... 30
Abbildung 16: Verkaufsflächen und Umsätze in der Innenstadt ............................................... 33
Abbildung 17: Standortbereiche des Einzelhandels in Lage – Nahversorgungssituation......... 35
Abbildung 18: Großflächiger Einzelhandel................................................................................ 36
Abbildung 19: Zentraler Versorgungsbereich Lage .................................................................. 50
Abbildung 20: Sortimentsliste der nahversorgungs-, zentren- und nicht-zentrenrelevanten
Sortimente der Stadt Lage ................................................................................. 55
Abbildung 21: Verkaufsflächenanteile nach Standortbereichen ............................................... 57
Abbildung 22: Maximal zulässige Verkaufsfläche in den Bebauungsplangebieten
(Bestand und Planung) ...................................................................................... 61
Abbildung 23: Planvorhaben ..................................................................................................... 62
Abbildung 24: Projektrelevante Einzelhandelsausstattung in den benachbarten Innenstädten 64
Abbildung 25: Projektrelevantes Kaufkraftpotenzial im abgegrenzten Einzugsgebiet .............. 65
Abbildung 26: Kaufkraftabschöpfung des Planvorhabens nach Sortimenten........................... 67
Abbildung 27: Varianten der Verkaufsflächen- und Umsatzverteilung nach Sortimenten ........ 68
Abbildung 28: Mögliches Betriebstypen- und Verkaufsflächenkonzept (Worst-Case) ............. 69
Abbildung 29: Erwartete Veränderungen des relevanten Innenstadtumsatzes in der
Stadt Lage (Worst-Case-Ansatz)....................................................................... 72
Abbildung 30: Umsatzumlenkungen nach Hauptwarengruppen (Worst-Case-Ansatz)............ 79
Seite 4 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
1 Aufgabenstellung und Auftragsdurchführung
1.1 Ausgangssituation und Zielsetzung
Das Einzelhandelskonzept der Stadt Lage aus dem Jahr 2008 soll fortgeschrieben werden und ver-
lässliche Grundlagen zu Angebotsstrukturen und Nachfragesituation aufbereiten. Aus dieser Analy-
se können Potenziale für die zukünftige Entwicklung des Einzelhandels in der Stadt Lage, mit be-
sonderem Fokus auf eine nachhaltige Entwicklung und Aufwertung der Innenstadt, abgeleitet wer-
den.
Im Mittelpunkt steht dabei ein städtebauliches Vorhaben zur Entwicklung und Neuordnung in Teil-
bereichen der Innenstadt von Lage und in diesem Zusammenhang auch die potenzielle Neuansied-
lung von Einzelhandelsnutzungen. Vor diesem Hintergrund sind die Entwicklungspotenziale des
Zentrums aufzuzeigen und Empfehlungen zu städtebaulich verträglichen Einzelhandelsentwicklun-
gen im zentralen Versorgungsbereich der Stadt Lage zu formulieren.
Das für die Stadt Lage erarbeitete Zentrenkonzept definiert einen zentralen Versorgungsbereich in
der Innenstadt von Lage. In Bezug auf Entwicklungen im Einzelhandel sieht dieser Bereich weitläu-
fige Expansionsflächen vor. Innerhalb dieses Bereiches ordnen sich die vier Bebauungspläne ein,
von denen drei Standortbereiche durch einen Projektentwickler umgesetzt und entwickelt werden
sollen. Durch die Aufstellung der Bebauungspläne werden bestehende Kerngebiets- und Mischge-
bietsflächen im Innenstadtbereich überplant, so dass faktisch ein Großteil der möglichen Einzel-
handelflächen bereits heute durch bestehendes Baurecht möglich bzw. zum Teil auch bereits vor-
handen ist.
Teilbereiche sollen neu überplant werden und sind potenziell für die Aufnahme von zusätzlichen
Einzelhandelsflächen geeignet. Im Rahmen eines Szenariomodells sind die maximal anzunehmen-
den potenziellen Auswirkungen infolge von potenziellen Neuansiedlungen auf die zentralen Versor-
gungsbereiche in den Umlandkommunen, wie auch innerhalb der Innenstadt von Lage selbst, zu
analysieren.
Die Nutzungen stehen im Einzelnen noch nicht endgültig fest. Im Rahmen der Szenariotechnik sind
jedoch Flächengrößenordnungen festzusetzen, die im Bereich der neu zu überplanenden Gebiete
auf Basis der Baugrenzen maximal möglich und im Sinne eines innenstadttypischen Branchenmi-
xes überhaupt plausibel darstellbar sind.
Zudem ist zu berücksichtigen, dass Teilbereiche durch Einzelhandel und sonstige Kerngebietsnut-
zungen bereits heute belegt werden, dies sind insbesondere die direkt an die Fußgängerzone an-
grenzenden Grundstücke. Neu hinzukommende Teilbereiche würden perspektivisch im Wesentli-
chen durch (fachmarktorientierte) Großflächen belegt werden (nach ersten Planungen kommen et-
wa ein Elektrofachmarkt und ein Verbrauchermarkt als neue Ankernutzer in Frage).
Seite 5 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Als Grundlage für eine Auswirkungsanalyse ist in Abstimmung mit der Bezirksregierung ein Ent-
wicklungsszenario zu prüfen, welches hinsichtlich der möglichen Sortiments- und Flächenspielräu-
me im Segment der zentrenrelevanten Sortimente plausibel erscheint. Das Prüfszenario ist auf Ba-
sis der Standortanalyse und der zu ermittelnden Basisdaten abzustellen, insbesondere bereits vor-
handener Verkaufsflächenbestand und daraus abzuleitende mögliche Entwicklungsspielräume.
Innerhalb des zentralen Versorgungsbereiches ordnet sich zudem das „West Carré“ ein, welches
im Rahmen der Zentrenkonzeption aus 2008 bereits bewertet wurde. Eine Einzelhandelsentwick-
lung ist an dieser Stelle bereits durch bestehendes Baurecht soweit vorbereitet, dass in den nächs-
ten Monaten bzw. Jahren die Umsetzung erfolgen könnte.
Im Rahmen der Fortschreibung des Zentrenkonzeptes müssen hinsichtlich zukünftiger Entwick-
lungspotenziale somit sowohl der Bereich „West-Carré“, wie auch sonstige Bereiche in der Innen-
stadt (City-Center, mögliche Entwicklungen im Bereich der oberen Bergstraße) grundsätzlich Be-
rücksichtigung finden.
Die Analyse erfolgt auf der Grundlage einer fundierten Erhebung der gegebenen Angebots- und
Wettbewerbsstrukturen im Untersuchungsgebiet.
Im Rahmen des vorliegenden Einzelhandelsgutachtens sind insbesondere folgende Fragestellun-
gen zu thematisieren:
Wie ist die Einzelhandelsentwicklung in der Stadt Lage seit dem Jahr 2008 im Hinblick auf
wesentliche Leistungsparameter wie z. B. Verkaufsflächenbestand, Betriebsgrößen und
Umsatzleistung insgesamt und differenziert nach Sortimenten und Standortlagen zu beur-
teilen?
Wie stellt sich die Nachfragesituation in Lage derzeit und perspektivisch in Bezug auf das
Kaufkraftniveau und die Kaufkraftbindung dar?
Bestehen im Stadtgebiet Entwicklungspotenziale für den Ausbau der vorhandenen Ange-
botsstrukturen?
Wie ist der zentrale Versorgungsbereich abzugrenzen und welche Sortimente sind als zent-
ren- und nicht-zentrenrelevant einzustufen, gibt es Veränderungen seit 2008?
Welche Standorte kommen als potenzielle Entwicklungsflächen für den Ausbau und die
Stärkung der zentralen Versorgungsbereiche in Betracht?
Welche Standortbereiche sind als Ergänzungsstandorte für die Ansiedlung von großflächi-
gen Einzelhandelsbetrieben mit nicht-zentrenrelevanten Sortimenten als geeignet anzuse-
hen?
Seite 6 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Welche Handlungsempfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung des Einzelhandels
können ausgesprochen werden?
Wie sind die städtebaulichen Auswirkungen der geplanten Innenstadtflächen zu bewerten?
Bei der Erarbeitung von Empfehlungen zur planungsrechtlichen Steuerung der Einzelhandelsent-
wicklung werden die Regelungen zur Steuerung des großflächigen Einzelhandels (§ 24a Landes-
entwicklungsprogramm Nordrhein-Westfalen – im Folgenden LEPro NRW) in Verbindung mit der
aktuellen Rechtsprechung und dem Einzelhandelserlass NRW berücksichtigt.
In Orientierung an die im § 24 a LEPro NRW fixierten zentrenrelevanten Leitsortimente und unter
Berücksichtigung der spezifischen Angebotsstrukturen und Entwicklungspotenziale sind in diesem
Zusammenhang auch die Sortimente zu überprüfen, die für die Funktionsfähigkeit der zentralen
Versorgungsbereiche in der Stadt Lage von besonderer Bedeutung sind („Lagenser Liste der zent-
ren- und nahversorgungsrelevanten Sortimente“).
Seite 7 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
1.2 Methodische Vorgehensweise und Primärerhebungen
Die Untersuchung basiert auf folgenden Erhebungen und Datenquellen:
Betriebsstättenerhebung
1
Im Mai 2011 wurde von der BBE eine Vollerhebung aller Einzelhandelsbetriebe und leerstehenden
Ladenlokale durchgeführt. Dabei wurden die Verkaufsflächen der Betriebe nach 25 Warengruppen
differenziert erhoben. Unter Beachtung der standortbezogenen Rahmenbedingungen sowie bran-
chen- und betriebsformenspezifischer Leistungskennziffern wurde die Umsatzleistung der Einzel-
handelsbetriebe eingeschätzt.
Weitere Grundlagen
Die Daten zum einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzial in der Stadt Lage wurden von der BBE-
Marktforschung ermittelt.
Für die Konzeptentwicklung wurde auf relevante Daten aus sekundärstatistischen Quellen sowie
einzelhandelsbezogene Kenndaten der BBE-Marktforschung zurückgegriffen. Vorliegende Pla-
nungsunterlagen der Stadt Lage wurden ausgewertet. Grundlage stellt das Einzelhandelsgutachten
aus dem Jahre 2008 dar.
1
Als Einzelhandelsbetriebe werden die Betriebe bezeichnet, die Waren ausschließlich oder überwie-
gend an Endverbraucher in Verkaufsräumen verkaufen. Dabei werden auch Ladenhandwerksbetrie-
be berücksichtigt (Bäckereien, Konditoren, Metzgereien). Aus der Betrachtung ausgeklammert wer-
den die Betriebe des Kfz-Handwerks, des Handels mit Mineralölerzeugnissen (außer größere Ver-
kaufsräume in Tankstellen) und ähnlichen Waren.
Seite 8 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
2 Rahmenbedingungen der Einzelhandelsentwicklung
2.1 Siedlungsstruktur und Verkehrsanbindung
Das Mittelzentrum Lage ist dem Kreis Lippe zugeordnet und grenzt an die Mittelzentren Detmold,
Lemgo und Bad Salzuflen sowie die Grundzentren Leopoldshöhe, Oerlinghausen und Augustdorf.
Das nächstgelegene Oberzentrum Bielefeld ist ca. 20 km westlich gelegen.
Die Stadt Lage entstand in ihrer heutigen Form im Rahmen der kommunalen Neugliederung 1969
und umfasst neben der Kernstadt 14 weitere Stadtteile, die vorher als selbstständige Gemeinden
fungierten.
Die Bundesstraßen 66 und 239 stellen die wichtigsten Verkehrsachsen dar, die die Stadt mit den
benachbarten Städten und Gemeinden sowie der Autobahn 2 verbinden. Über den Bahnhof in Lage
sind Regionalbahnverbindungen nach Bielefeld, Paderborn, Herford, Lemgo, Detmold und Altenbe-
ken gegeben. Darüber hinaus verkehren regelmäßig Regionalbusse nach Lemgo (Linie 748),
Detmold (Linie 750), Bad Salzuflen (Linie 751) und Oerlinghausen (Linie 769) sowie die Stadtbusli-
nie 951.
Seite 9 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
2.2 Demographische Entwicklung
Die Stadt Lage weist aktuell ca. 37.270 Einwohner auf, die sich auf die Kernstadt und 14 weitere
Stadtteile verteilen. Auf die Kernstadt entfällt gut ein Drittel der Einwohner. Die größten Stadtteile
Müssen und Ehrentrup umfassen rund 3.000 Einwohner (vgl. Abbildung 1).
Abbildung 1: Einwohner der Stadt Lage nach Stadtteilen
Einwohner
Stadtteil abs. in %
Billinghausen 1.905 5,1
Ehrentrup 2.938 7,9
Hagen 2.059 5,5
Hardissen 2.188 5,9
Hedderhagen 40 0,1
Heiden 2.207 5,9
Heßloh 205 0,6
Hörste 2.710 7,3
Kachtenhausen 1.840 4,9
Kernstadt 12.794 34,3
Müssen 3.103 8,3
Ohrsen 1.228 3,3
Pottenhausen 1.107 3,0
Waddenhausen 2.307 6,2
Wissentrup 641 1,7
Stadt Lage gesamt 37.272 100,0
Quelle: KRZ Lemgo, Stand: 31.12.2010
Die Stadt Lage verzeichnet im Zeitraum 2000 - 2010 parallel zur Kreis- und Landesentwicklung ei-
nen leichten Bevölkerungsrückgang (vgl. Abbildung 2). Die Bevölkerungsprognose des IT NRW
lässt eine Fortsetzung der negativen Bevölkerungsentwicklung (- 7 %) für die Stadt Lage bis zum
Jahre 2030 erkennen. Für den Kreis Lippe zeichnet sich ein noch stärkerer Bevölkerungsrückgang
(- 9,5 %) ab. Landesweit wird die Bevölkerung jedoch nur um ca. 3 % abnehmen.
Die Folgen des demographischen Wandels sind auch in der Stadt Lage in den Veränderungen der
Alterszusammensetzung der Bevölkerung ablesbar. So wird bis zum Jahre 2025 der Anteil der Kin-
der und Jugendlichen von heute 23 % auf künftig 20 % sinken (vgl. Abbildung 3), während der An-
teil der Lagenser Bürger über 65 Jahre von ca. 21 % auf ca. 24 % ansteigen wird.
Seite 10 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Abbildung 2: Bevölkerungsentwicklung in Lage und Vergleichsräumen (2000 - 2030)
110%
Prognose
105%
100%
NRW
Stadt Lage
95%
90%
Kreis Lippe
85%
2000 2005 2010 2015 2020 2025 2030
Quelle: IT NRW, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2008 -
2030)
Abbildung 3: Altersstruktur der Bevölkerung in Lage (2010 – 2025)
100%
21% 24%
80%
60%
56%
56%
40%
20%
23% 20%
0%
2010 2025
unter 20 Jahre 20 - 65 Jahre 65 Jahre und älter
Quelle: IT NRW, Fortschreibung des Bevölkerungsstandes und Bevölkerungsvorausberechnung (Modellrechnung 2008 -
2030)
Seite 11 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
2.3 Einzelhandelsrelevantes Nachfragevolumen in der Stadt Lage
Zur Berechnung des einzelhandelsrelevanten Nachfragevolumens werden die privaten Verbrauchs-
ausgaben zugrunde gelegt, die wiederum aus dem verfügbaren Einkommen abzüglich der Spar-
quote resultieren. Von den privaten Verbrauchsausgaben im gesamten Bundesgebiet sind dem-
2
nach aktuell pro Jahr und Kopf insgesamt 5.664 € einzelhandelsrelevant.
Die BBE!CIMA!MBR!-Marktforschung weist für die Stadt Lage aktuell ein einzelhandelsrelevantes
Kaufkraftniveau von 95,8 % aus. Dieses liegt somit ca. 4 %-Punkte unter dem Bundesdurchschnitt.
Auch im regionalen Vergleich ist das Kaufkraftniveau der Stadt Lage als unterdurchschnittlich ein-
zustufen (vgl. Abbildung 4). In den benachbarten Kommunen liegen die Kaufkraftwerte zwischen 98
und 105 %.
Abbildung 4: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftniveau in der Stadt Lage und in Nachbar-
kommunen
104,8
101,3 101,4 101,4
100,9 100,9
100,0
98,5
95,8
BRD NRW Lage Detmold Lemgo Bad Leopolds- Oerling- Bielefeld
Salzuflen höhe hausen
Quelle: BBE!CIMA!MBR-Kaufkraftkennziffern
Auf der Grundlage der BBE-Kennzahlen ergeben sich für die Stadt Lage jährliche Pro-Kopf-
Ausgaben in Höhe von 5.426 €. Multipliziert mit der Einwohnerzahl, lässt sich ein einzelhandelsrele-
vantes Kaufkraftpotenzial in Höhe von insgesamt 202,2 Mio. € für das Jahr 2010 errechnen.
2
Jährliche Pro-Kopf-Ausgaben, die dem Einzelhandel zufließen. Unberücksichtigt bleiben die Ausga-
ben für Kraftfahrzeuge, Brennstoffe und Reparaturen.
Seite 12 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Abbildung 5: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial in der Stadt Lage
Pro-Kopf-
Pro-Kopf- Kaufkraft-
Ausgaben
Ausgaben Lage potenzial Lage
Deutschland
in € in Mio. €
Sortiment in €
Nahrungs- und Genussmittel/Bäcker/Metzger 2.088 1.979 73,8
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 201 191 7,1
Pharmazeutische, medizinische, orthopädische Artikel 567 546 20,4
Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt 2.856 2.716 101,3
Schnittblumen 56 56 2,1
Papier, Büro, Schreibwaren/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 191 180 6,7
Bekleidung/Wäsche 593 565 21,0
Schuhe/Lederwaren 130 125 4,7
Glas, Porzellan, Keramik/Haushaltsgegenstände/Geschenkartikel 80 76 2,8
Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 35 33 1,2
Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente 115 114 4,3
Sport- und Campingartikel 88 85 3,2
Elektrokleingeräte 39 38 1,4
Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation 259 250 9,3
Foto/Optik/Akustik 101 98 3,7
Uhren/Schmuck 56 52 1,9
Zentrenrelevante Sortimente gesamt 1.743 1.672 62,3
Baumarkt-Sortiment 271 267 10,0
Kfz-Zubehör 96 95 3,5
Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 109 108 4,0
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 47 46 1,7
Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) 294 286 10,7
Teppiche 31 29 1,1
Bettwaren 30 28 1,0
Lampen/Leuchten 52 49 1,8
Elektrogroßgeräte 80 76 2,8
Fahrräder 55 54 2,0
Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 1.065 1.038 38,6
Gesamt 5.664 5.426 202,2
Quelle: BBE-Marktforschung 2011
Seite 13 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Mit rund 37 % entfällt ein großer Teil des Kaufkraftpotenzials auf die Warengruppe Nahrungs- und
Genussmittel. Zusammen mit Drogerie-, Parfümeriewaren und pharmazeutischen Artikel bezieht
sich gut die Hälfte des einzelhandelsrelevanten Kaufkraftpotenzials auf die nahversorgungsrelevan-
ten Sortimente.
Für die zentrenrelevanten Leitbranchen Bekleidung / Schuhe und Unterhaltungselektronik / Compu-
ter / Elektrowaren stehen im Stadtgebiet zusammen ca. 39,2 Mio. € zur Verfügung. Die jährlichen
Ausgaben für Bau- und Gartenbedarf und Möbel addieren sich auf ca. 28,2 Mio. €, die sonstigen
Warengruppen umfassen auch ca. 33,5 Mio. € bzw. ca. 15 % des Gesamtvolumens (vgl. Abbildung
6).
Abbildung 6: Einzelhandelsrelevantes Kaufkraftpotenzial nach Warengruppen
Gesamt
202,2 Mio. EUR
sonstige
33,5 Mio. EUR
15%
Möbel Lebensmittel (NuG)
10,7 Mio. EUR 5%
37% 73,8 Mio. EUR
9%
Baumarkt-Sortiment,
Kfz-Zubehör/Gartenbedarf
17,5 Mio. EUR
7%
4%
13%
Unterhaltungselektronik/ 10%
Computer/Elektrowaren
13,5 Mio. EUR
Drogerie-/Kosmetikwaren
Bekleidung/Wäsche/
7,1 Mio. EUR
Schuhe/Lederwaren Pharmazeutische Artikel
25,7 Mio. EUR 20,4 Mio. EUR
Quelle: BBE-Marktforschung 2011
Seite 14 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
2.4 Regionale Wettbewerbssituation
Die regionale Wettbewerbssituation wird wesentlich durch die benachbarten Mittelzentren Detmold,
Lemgo und Bad Salzuflen sowie durch das Oberzentrum Bielefeld geprägt. Die Stadt Bielefeld
weist mit einer Gesamtausstattung von ca. 715.000 m² Verkaufsfläche eine differenzierte Zentren-
struktur und eine Ausstrahlungskraft auf, die sich auf die gesamte Region Ostwestfalen erstreckt.
Neben der Innenstadt mit ca. 155.000 m² Verkaufsfläche besteht ein differenziertes System stadt-
3
teilbezogener Neben- und Nahversorgungszentren.
Für die regionale Ausstrahlung des Oberzentrums sind neben der Innenstadt die dezentralen Son-
derstandortbereiche mit einer Konzentration von großflächigen Betrieben von Bedeutung (vor allem
Eckendorfer Straße / Herforder Straße u. a. mit OBI, Zurbrüggen-Z 2 und -Oscar, Teddy-Toys;
Sunderweg / Südring u. a. mit IKEA, Mühlenweg Gartencenter, Chalet; Oldentruper Kreuz u. a. mit
Marktkauf, Toom Baumarkt). Neben den SB-Warenhäusern / Lebensmitteldiscountmärkten und
Fachmärkten mit nicht-zentrenrelevanten Kernsortimenten sind an den Sonderstandorten auch eine
Vielzahl von zentrenrelevanten Bekleidungs- und Schuhfachmärkten sowie Elektrofachmärkte (u. a
MediaMarkt Engersche Straße, Total-Fachmarkt Südring) ansässig.
4
Die Stadt Detmold weist eine Einzelhandelsausstattung von ca. 140.000 m² Verkaufsfläche auf.
Bezogen auf die Einwohnerzahl liegt die Arealitätskennziffer bei ca. 1,7 m² Verkaufsfläche je Ein-
wohner und damit über dem Bundesdurchschnitt (ca. 1,5 m² je Einwohner). Die Innenstadt stellt mit
ca. 22.000 m² den größten zusammenhängenden Geschäftsbereich dar. Wichtige Magnetbetriebe
sind das Modehaus Wiese, C & A, H & M. Darüber hinaus ist ein differenzierter Fachgeschäftsbe-
satz ebenso prägend wie die attraktiven städtebaulichen Rahmenbedingungen der Residenzstadt.
In den Stadtteilen ist ein überwiegend nahversorgungsbezogener Einzelhandelsbesatz festzustel-
len. An den dezentralen Standorten Klingenbergstraße (u. a. Real, Praktiker, Gartencenter Brock-
meyer, Hammer, Expert, Intersport Voswinkel), Charles-Lindbergh-Ring (u. a. Toom Baumarkt,
Boss) und Ernst-Hilker-Straße (u. a. Kaufland, ProMarkt) sind neben den strukturprägenden Anbie-
tern bei Bau- und Gartenbedarf sowie Möbeln auch wichtige Fachmärkte mit nahversorgungs- und
zentrenrelevanten Sortimenten ansässig. Insbesondere im Bereich der Unterhaltungselektronik /
Elektrowaren liegt der Angebotsschwerpunkt an dezentralen Standorten.
5
Die Stadt Lemgo ist mit ca. 85.000 m² Verkaufsfläche ebenfalls ein attraktives Mittelzentrum
(Arealitätskennziffer: ca. 2,1 m² Verkaufsfläche je Einwohner). Insbesondere die Innenstadt (ca.
18.500 m² Verkaufsfläche) mit Magnetbetrieben wie C & A, H & M, Intersport Henkel, einer Vielzahl
von inhabergeführten Betrieben und attraktiven städtebaulichen Rahmenbedingungen weist eine
3
Vgl. Junker und Kruse / Dr. Acocella, Einzelhandels- und Zentrenkonzept Stadt Bielefeld, 2009
4
Vgl. GMA, Einzelhandelskonzept Detmold 2011
5
Vgl. CIMA, Einzelhandelskonzept Lemgo 2008
Seite 15 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
große regionale Ausstrahlungskraft auf. Darüber hinaus sind die Sondergebietsstandorte Greven-
marsch (Marktkauf) sowie Steinweg / Lagesche Straße (u. a. Rewe, Aldi, Thomas Phillips, Ma-
gowsky, Fahrrad Dele) wichtige Ergänzungsstandorte. In Kernstadtrandlage befinden sich mit dem
Bekleidungshaus Bruno Kleine und EP Höft an der Lagesche Straße zwei weitere große Betriebe
mit zentrenrelevanten Sortimenten. In den Stadtteilen ist ein überwiegend auf die Nahversorgung
ausgerichteter Einzelhandel ansässig.
Die Stadt Bad Salzuflen weist eine einzelhandelsbezogene Verkaufsfläche von ca. 65.000 m² auf,
6
davon entfallen jedoch nur rund 9.000 m² Verkaufsfläche auf die Innenstadt. Diese ist durch attrak-
tive städtebauliche Rahmenbedingungen und einen überwiegend kleinteiligen Einzelhandel geprägt.
Magnetfunktionen für die Innenstadt übernimmt ein Edeka Lebensmittelsupermarkt. Eine stadtteil-
bezogene Ausrichtung haben die Einzelhandelbetriebe im Stadtteil Schötmar (u. a. Hit-Center,
Fachmärkte an der Uferstraße, kleinteiliger Einzelhandel Begastraße).
Der Fachmarktstandort Hoffmannstraße stellt flächenmäßig den bedeutendsten Einzelhandels-
standort innerhalb der Stadt Bad Salzuflen dar (u. a. Marktkauf, ProMarkt, Teddy Toys, Takko,
Schuhpark). Darüber hinaus bestehen weitere dezentrale Standorte des großflächigen Einzelhan-
dels für Lebensmittel-SB-Märkte, Baumärkte und Möbelanbieter. Der großflächige Bekleidungsan-
bieter Alba Moda Outlet befindet sich ebenfalls an einem nicht-integrierten Standort.
Mit einer Arealitätskennziffer von ca. 1,2 m² Verkaufsfläche je Einwohner wird deutlich, dass die
Stadt Bad Salzuflen im Vergleich zu den benachbarten Mittelzentren nur eine untergeordnete regio-
nale Ausstrahlungskraft als Einkaufsstadt entfalten kann.
6
Vgl. GfK PRISMA, Zentren- und Nahversorgungskonzept für die Stadt Bad Salzuflen, 2007
Seite 16 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
2.5 Einzugsgebiet des Einzelhandelsstandortes Lage
Vor dem Hintergrund der regionalen Wettbewerbssituation mit attraktiven Einkaufsstädten in der di-
rekten Umgebung, ist die Ausstrahlungskraft der Stadt Lage als relativ gering zu bewerten.
Zur Abgrenzung des Einzugsgebietes der Einkaufsstadt Lage kann auf die umfassende Erhebung
des Büros Heinze und Partner aus dem Jahre 2005 zurückgegriffen werden. Das Kerneinzugsge-
biet umfasst demnach neben der Stadt Lage die benachbarten Stadtteile der angrenzenden Kom-
munen. Im Einzelnen sind dies:
Zone I Stadt Lage (inkl. aller Stadtteile) ca. 37.300 Einwohner
Zone II Detmold-Pivitsheide VL / VH, -Heidenoldendorf ca. 18.200 Einwohner
Oerlinghausen-Helpup ca. 4.400 Einwohner
Bad Salzuflen-Holzhausen, -Grastrup-Hölsen ca. 3.900 Einwohner
Lemgo-Lieme, -Hörstmar ca. 4.000 Einwohner
Abbildung 7: Einzugsgebiet
Quelle: eigene Darstellung auf Basis der Kundenwohnorterhebung des Büros Heinze und Partner
Seite 17 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Das Kerneinzugsgebiet umfasst damit ca. 67.800 Einwohner. Darüber hinaus sind Streuumsätze
mit Kunden aus einem räumlich erweiterten Bereich zu verzeichnen, die jedoch nur eine geringe
Verflechtungsintensität aufweisen.
Nach den Erhebungen des Büros Heinze und Partner stammen ca. 69 % der erfassten Kunden aus
der Stadt Lage und ca. 30 % aus den direkt angrenzenden Städten und Gemeinden. Der Kunden-
anteil aus einem räumlich diffusen Bereich beträgt ca. 1 %.
Seite 18 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
3 Einzelhandelssituation in der Stadt Lage
3.1 Einzelhandelsausstattung nach Standortbereichen
In der Stadt Lage sind insgesamt 179 Einzelhandels- und Ladenhandwerksbetriebe ansässig, die
insgesamt über eine Verkaufsfläche von ca. 46.000 m² verfügen und einen Umsatz in Höhe von ca.
147,0 Mio. € erwirtschaften. Zum Erhebungszeitpunkt waren im Stadtgebiet 49 Leerstände (davon
7
18 in der Innenstadt) vorhanden.
Zur Bewertung kann man die Einzelhandelsverkaufsfläche auf die Einwohnerzahl (ca. 37.270 Ein-
wohner) beziehen. Es ergibt sich ein Dichtewert (Arealitätsziffer) von 1,2 m² je Einwohner. Vergli-
chen mit dem Bundesdurchschnitt von ca. 1,5 m² je Einwohner verzeichnet die Stadt Lage nach wie
vor einen unterdurchschnittlichen Flächenbesatz. Damit ist die einwohnerbezogene Verkaufsflä-
chenausstattung seit dem Jahre 2008 nur geringfügig angestiegen (zum Vergleich 2008: 1,1 m²
8
Verkaufsfläche je Einwohner), so dass im Zusammenhang mit dem intensiven regionalen Wettbe-
werb die Versorgungsqualität der Stadt nicht wesentlich ausgebaut werden konnte. Gleichzeitig ist
auch festzustellen, dass aufgrund der hohen Anzahl der Leerstände nach wie vor strukturelle Prob-
leme des Einzelhandelsstandortes bestehen.
Abbildung 8: Stadt Lage - Betriebe, Verkaufsflächen und Umsätze nach Standortbereichen
2008 2011
Verkaufs- Verkaufs-
Betriebe Umsatz Betriebe Umsatz
fläche fläche
in in
Standortbereich ab- ab-
in % in m² in % Mio. in % in % in m² in % Mio. in %
solut solut
€ €
Lage Innenstadt 83 54,2 13.560 32,2 47,9 34,2 86 48,0 13.810 30,0 45,7 31,1
Fachmarktstandort
13 8,5 15.640 37,1 48,2 34,4 15 8,4 15.900 34,5 48,5 33,0
Kernstadt Ost
Sonstige Kernstadt 31 20,3 5.720 13,6 23,3 16,7 36 20,1 6.540 14,2 28,0 19,0
Gewerbegebiete Ost 5 3,3 4.250 10,1 7,9 5,6 11 6,1 5.360 11,6 10,7 7,3
Sonstige Stadtteile 21 13,7 2.980 7,1 12,8 9,1 31 17,3 4.450 9,7 14,1 9,6
Stadt Lage gesamt 153 100,0 42.150 100,0 140,2 100,0 179 100,0 46.060 100,0 147,0 100,0
Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen (Werte gerundet)
7
Als Leerstände wurden diejenigen Objekte aufgenommen, die augenscheinlich auch weiterhin als
Ladenflächen genutzt werden sollen.
8
Die Verkaufsflächensteigerung ist z. T. darauf zurückzuführen, dass Baustoffbetriebe und Garten-
baubetriebe (u. a. Baustoff Büker, Gärtnerei Brüschke und Hollmann, Gärtnerei Schling) nun mit
Teilflächen in der einzelhandelsbezogenen Verkaufsflächenausstattung Berücksichtigung finden, da
sie Umsätze mit Endverbrauchern erzielen.
Seite 19 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Die Zahl der Einzelhandelsbetriebe ist im Zeitraum 2008 - 2011 um 26 Betriebe (ca. 17 %) ange-
stiegen, gleichzeitig ist die Verkaufsfläche um ca. 9 % (ca. 3.910 m²) gewachsen. Im Hinblick auf
den Einzelhandelsumsatz ist eine Steigerungsrate von ca. 5 % (ca. 6,8 Mio. €) festzustellen.
Der Zuwachs resultiert im Wesentlichen aus der geänderten Berücksichtigung von Baustoff- und
Gartenbaubetrieben in den sonstigen Stadtteilen sowie in den Gewerbegebieten Ost. In den Haupt-
einkaufslagen der Innenstadt und des Fachmarktstandortes Ost sind dagegen nur geringe Ange-
botsänderungen festzustellen, die der üblichen Fluktuation entsprechen.
Seite 20 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
3.2 Einzelhandelsausstattung nach Sortimenten
Das Einzelhandelsangebot der Stadt Lage lässt sich differenzieren in nahversorgungsrelevante,
9
zentrenrelevante und nicht-zentrenrelevante Sortimente. Hierzu wurde die Verkaufsfläche der Be-
triebe differenziert nach Sortimenten erhoben (vgl. Abbildung 9).
Zu den nahversorgungsrelevanten Sortimenten zählen die Warengruppen Nahrungs- und Ge-
nussmittel (inkl. Ladenhandwerksbetriebe), Drogerie / Parfümerie / Kosmetik sowie pharmazeuti-
sche, medizinische und orthopädische Artikel. Insgesamt entfällt auf diese Warengruppen eine Ver-
kaufsfläche von knapp 15.800 m². Dies entspricht einem Anteil von ca. 34 % der gesamtstädti-
schen Verkaufsfläche. Mit ca. 13.200 m² Verkaufsfläche liegt der Angebotsschwerpunkt in der
Branche Nahrungs- und Genussmittel.
Als wichtigste Anbieter fungieren in der Kernstadt das SB-Warenhaus Marktkauf (inkl. Getränke-
markt ca. 6.500 m² Verkaufsfläche – im Folgenden abgekürzt mit „VKF“), der innerstädtische Le-
bensmittelsupermarkt Minipreis (ca. 900 m² VKF) und die Lebensmitteldiscountmärkte Aldi (Lange
Straße, ca. 800 m² VKF), Lidl (Triftenstraße, ca. 770 m² VKF) und Netto (Friedrich-Ebert-Straße
und Schötmarsche Straße, ca. 800 bzw. 700 m² VKF) sowie Getränke Hoffmann (Friedrich-Ebert-
Straße, ca. 800 m² VKF). Im Gewerbegebiet Sülterheide ist zudem die Markthalle Heißenberg (ca.
700 m² VKF) ansässig.
In den Stadtteilen Hardissen und Müssen wird die Lebensmittelversorgung durch zwei Rewe Le-
bensmittelsupermärkte (ca. 860 bzw. 700 m² VKF) sichergestellt.
Im Drogeriewarenbereich sind in der Innenstadt die Firmen Ihr Platz, Rossmann und Schlecker so-
wie eine Parfümerie und ein Kosmetikstudio ansässig. Die Stadt Lage verfügt über 6 Apotheken.
Insgesamt wird in den nahversorgungsrelevanten Sortimenten ein Jahresumsatz in Höhe von
knapp 80 Mio. € erwirtschaftet. Dies entspricht einem Anteil von 54 % des Gesamtumsatzes. Dies
belegt die hohe Bedeutung der Nahversorgungsfunktionen der Stadt Lage.
9
Im Rahmen des Einzelhandelskonzeptes aus dem Jahre 2008 wurden die zentren-, nahversor-
gungsrelevanten und nicht-zentrenrelevanten Sortimente anhand der ortsspezifischen Strukturen
bestimmt. In Kapitel 9.6 wird eine Überprüfung der Lagenser Sortimentsliste vorgenommen. Aus-
gangspunkt sind dabei die in der Anlage zum § 24 a des Landesentwicklungsprogramms (LEPro)
NRW aufgeführten Leitsortimente, die von den nordrhein-westfälischen Kommunen bei der Festle-
gung ihrer gemeindlichen Sortimentslisten grundsätzlich als zentrenrelevant zu betrachten sind.
Seite 21 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Abbildung 9: Verkaufsflächen und Umsätze in der Stadt Lage nach Sortimenten
Verkaufsfläche Umsatz
Sortiment in m² in % in Mio. € in %
Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 13.170 28,6 59,9 40,8
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 2.130 4,6 7,1 4,8
Pharmazeutische, medizinische, orthopäd. Artikel 490 1,1 12,8 8,7
Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt 15.790 34,3 79,8 54,3
Schnittblumen 360 0,8 1,0 0,7
PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 920 2,0 4,0 2,7
Bekleidung/Wäsche 5.540 12,0 14,9 10,1
Schuhe/Lederwaren 780 1,7 2,4 1,6
GPK**/Haushaltsgegenstände/Geschenkartikel 2.180 4,7 2,7 1,8
Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 370 0,8 0,7 0,5
Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente 820 1,8 2,4 1,6
Sport-/Campingartikel 460 1,0 1,3 0,9
Elektrokleingeräte 330 0,7 0,8 0,5
Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation 680 1,5 2,9 2,0
Foto/Optik/Akustik 630 1,4 2,1 1,4
Uhren/Schmuck 300 0,6 1,1 0,8
Zentrenrelevante Sortimente gesamt 13.370 29,0 36,3 24,6
Baumarkt-Sortiment 6.160 13,4 12,5 8,5
Kfz-Zubehör 270 0,6 0,6 0,4
Pflanzen/Gartenbedarf (o. G-Möbel) 1.540 3,3 2,0 1,4
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 800 1,7 1,3 0,9
Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) 4.840 10,5 8,9 6,1
Teppiche 880 1,9 0,9 0,6
Bettwaren 810 1,8 1,1 0,8
Lampen/Leuchten 350 0,8 0,6 0,4
Elektrogroßgeräte 40 0,1 0,4 0,3
Fahrräder 1.210 2,6 2,6 1,7
Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 16.900 36,7 30,9 21,1
Sortimente gesamt 46.060 100,0 147,0 100,0
* PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren
** GPK: Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: Eigene Erhebungen / Berechnungen
Seite 22 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Die zentrenrelevanten Sortimente nehmen in Lage ca. 13.400 m² der Verkaufsfläche (ca. 29 %)
ein. Hiervon entfallen rund 5.500 m² auf die Warengruppen Bekleidung / Wäsche sowie knapp 800
m² auf Schuhe / Lederwaren, die als Leitbranchen der Innenstadt zu bewerten sind. Der Elektrobe-
reich ist mit ca. 1.000 m² nur durch kleinere Fachgeschäfte und durch Randsortimentsangebote in
den SB- und Fachmärkten abgedeckt. Flächenintensiv ist dagegen das Angebot in den Sortiments-
bereichen GPK / Haushaltswaren / Geschenkartikel (ca. 2.200 m² VKF), die gleichermaßen durch
Fachgeschäftsangebote und die Randsortimente der SB- und Fachmärkte geprägt werden.
Ein spezialisiertes Angebot ist auch in den Bereichen Spielwaren / Hobby (ca. 800 m² VKF), Bücher
/ Schreibwaren (ca. 900 m² VKF) sowie Foto / Optik (ca. 600 m² VKF) vorhanden.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente werden auf einer Verkaufsfläche von ca. 16.900 m² angebo-
ten, davon entfallen jeweils fast die Hälfte der Verkaufsfläche auf den Bau- und Gartenbedarf (ca.
7.700 m² VKF) sowie auf Möbel und den ergänzenden Einrichtungsbedarf (ca. 6.900 m² VKF). Dar-
über hinaus sind in den Sortimenten Fahrräder (ca. 1.200 m² VKF) und Tierbedarf (ca. 800 m² VKF)
spezialisierte Einzelhandelsangebote festzustellen.
Abbildung 10: Verkaufsflächenentwicklung 2008 - 2011
Nahrungs- und Genussmittel 920
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 100
Pharmaz./med./orthop. Artikel -80
PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 40
Bekleidung/Wäsche 370
Schuhe/Lederwaren
GPK**/Hausrat/Geschenkartikel 300
Spielwaren, Hobby -180
Sportartikel/Fahrräder 200
Unterh.-elek./Computer 280
Foto/Optik -20
Uhren/Schmuck 70
Bettwaren/Haus-, Bett-, Tischwäsche/Teppiche/Gardinen
Elektroklein-/-Großgeräte/Leuchten -30
Baumarkt-Sortiment/Gartenbedarf/Blumen/Zoo 850
Möbel 1.090
-500 0 500 1.000 1.500
* PBS: Papier-, Büro-, Schreibwaren
** GPK: Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: Eigene Berechnungen
Eine positive Verkaufsflächenentwicklung ist vor allem für die Bereiche Nahrungs- und Genuss-
mittel (ca. + 920 m² VKF), Bau- und Gartenbedarf (ca. + 850 m² VKF) und Möbel (ca. + 1.090 m²
VKF) festzustellen. Dabei ist die positive Verkaufsflächenentwicklung bei Lebensmitteln auf die Er-
Seite 23 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
öffnung einer Vielzahl von kleineren Betrieben zurückzuführen. Die größten neuen Betriebe sind
A & N-Markt, Getränke Koch und Udo Getränke Star. Im Bau- und Gartenbedarf sind die Verkaufs-
flächenunterschiede teilweise auf eine abweichende Bewertung von Verkaufsflächen bei Baustoff-
händlern und Gärtnereien zurückzuführen, so dass de facto keine wesentliche Angebotsergänzung
zu verzeichnen ist. Im Möbeleinzelhandel sind gleichermaßen Betriebsschließungen (u. a. AH Mö-
bel, Ideeo Polstermöbel, Möbel Kran) als auch Eröffnungen (u. a. Die Küchenmacher, Keller Pols-
termöbelverkauf, Gartenmöbel Hartmann) festzustellen. Darüber hinaus ist die Gartenmöbelabtei-
lung der Firma Speckmann zu berücksichtigen.
Im Fazit ist es gelungen, die Versorgungsfunktionen der Stadt Lage zu festigen, ohne dass insbe-
sondere bei den spezialisierten Artikeln des mittel- und langfristigen Bedarfs Angebotsdefizite ab-
gebaut werden konnten.
Die Stadt Lage verfügt damit insgesamt über eine umfangreiche Nahversorgungsausstattung, wäh-
rend nach wie vor in den zentrenrelevanten Sortimenten nur ein ausschnittweises Angebot vorhan-
den ist. Auch bei den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten ist ein spezialisiertes Einzelhandelsan-
gebot in einzelnen Branchen prägend.
Seite 24 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
3.3 Einzelhandelszentralität
Aufbauend auf den Ergebnissen der Angebots- und Nachfrageanalyse lässt sich die funktionale
Bedeutung des Einzelhandels mit Hilfe der Einzelhandelszentralität bewerten, die auch Aussagen
zum Ausstattungsgrad im Einzelhandel zulässt. Die Umsatz-Kaufkraft-Relation stellt das Verhältnis
zwischen den erwirtschafteten Umsätzen des ansässigen Einzelhandels und dem örtlichen Kauf-
kraftpotenzial dar. Für die Stadt Lage liegt die Umsatz-Kaufkraft-Relation bei ca. 73 %, so dass der
erwirtschaftete Gesamtumsatz ca. 27 %-Punkte unter dem vorhandenen Kaufkraftpotenzial liegt
und per Saldo somit Kaufkraft in Höhe von ca. 55 Mio. € aus der Stadt Lage abfließt. Die Umsatz-
Kaufkraft-Relation des Einzelhandels in der Stadt Lage konnte damit seit dem Jahre 2008 um ca.
4 %-Punkte ansteigen, so dass keine wesentliche Verbesserung der Versorgungssituation erreicht
wurde.
Die Umsatz-Kaufkraft-Relationen nach Sortimenten lassen Rückschlüsse auf die Stärken und
Schwächen des Einzelhandels in der Stadt Lage in Verbindung mit der regionalen Wettbewerbssi-
tuation zu.
Abbildung 11: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nahversorgungsrelevante Sortimente
Nahrungs- und Genussmittel 81%
100%
Drogerie / Parfümerie / Kosmetik
Pharmazeutische, 63%
medizinische und orthopädische Artikel
Nahversorgungsrelevante Sortimente 79%
gesamt
Sortimente gesamt 73%
Quelle: Eigene Berechnungen
Im Bereich der nahversorgungsrelevanten Sortimente werden Umsatzleistungen erreicht, die
unter dem Kaufkraftpotenzial im Stadtgebiet liegen (vgl. Abbildung 11). Insbesondere bei Nah-
rungs- und Genussmitteln hat das Mittelzentrum eine relativ geringe Versorgungsbedeutung (Um-
satz-Kaufkraft-Relation ca. 81 %). Per Saldo fließt in den Warengruppen Nahrungs- und Genuss-
mittel Kaufkraft in Höhe von ca. 14 Mio. € ab, bei Apothekenwaren und Sanitätsbedarf ergibt sich
ein Abfluss von ca. 8 Mio. €. Bei Drogerie-, Parfümerie- und Kosmetikartikeln wird per Saldo die
Kaufkraft der Bevölkerung komplett gebunden.
Seite 25 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Die wohnungsnahe Grundversorgung ist somit nur bedingt als funktionsfähig zu bewerten. Der
Kaufkraftabfluss bei Apotheken hängt mit der Orientierung der Bürger beim Arztbesuch in größere
Städte (insbesondere Fachärzte) zusammen.
Abbildung 12: Umsatz-Kaufkraft-Relation – zentrenrelevante Sortimente
Schnittblumen 48%
PBS* / Zeitungen / Zeitschriften / Bücher 60%
Bekleidung / Wäsche 71%
Schuhe / Lederwaren 51%
GPK** / Haushaltsgegenstände 96%
Heimtextilien / Gardinen / Stoffe 58%
Spielwaren, Hobby 56%
Sport-/Campingartikel 41%
Elektrokleingeräte 57%
Unterhaltungselektronik, Computer 31%
Foto / Optik / Akustik 57%
Uhren / Schmuck 58%
Zentrenrelevante Sortimente gesamt 58%
Sortimente gesamt 73%
* PBS: Papier, Büro, Schreibwaren
** GPK: Glas, Porzellan, Keramik
* Papier, Büro und Schreibwaren; ** Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: Eigene Berechnungen
Bei den zentrenrelevanten Sortimenten sind deutlich geringere Umsatz-Kaufkraft-Relationen
festzustellen, so dass insbesondere die unmittelbare Wettbewerbsbeziehung mit den benachbarten
Mittelzentren Detmold, Lemgo und Bad Salzuflen sowie dem Oberzentrum Bielefeld ablesbar ist.
Besonders hohe Kaufkraftabflüsse sind aufgrund des geringen Angebotes bei den Sortimenten Un-
terhaltungselektronik / Computer / Telekommunikation, Sportartikel und Schuhe / Lederwaren fest-
zustellen. Bei Bekleidung können per Saldo knapp drei Viertel der Kaufkraft gebunden werden (vgl.
Abbildung 12).
Dagegen ist ein fast ausgeglichener Kaufkraftsaldo bei Glas, Porzellan, Keramik (GPK) / Haus-
haltsgegenständen / Geschenkartikeln zu verzeichnen, der auf ein differenziertes Angebot in Fach-
geschäften, Fachmärkten und Randsortimenten von SB-Märkten zurückzuführen ist.
In der Summe ergibt sich für die zentrenrelevanten Sortimente insgesamt ein Kaufkraftabfluss per
Saldo von ca. 26 Mio. €. Bei der Gegenüberstellung von Kaufkraftpotenzial (ca. 62 Mio. €) und Ein-
zelhandelsumsatz (ca. 36 Mio. €) lässt sich für die Stadt Lage in den zentrenrelevanten Sortimenten
eine Umsatz-Kaufkraft-Relation von 58 % errechnen, die somit ca. 15 %-Punkte unter dem Ge-
samtzentralitätswert liegt und Defizite im innerstädtischen Einzelhandelsangebot des Mittelzent-
rums Lage dokumentiert.
Seite 26 von 88Fortschreibung • Einzelhandels- und Zentrenkonzept Lage
Abbildung 13: Umsatz-Kaufkraft-Relation – nicht-zentrenrelevante Sortimente
Baumarkt-Sortiment, Kfz-Zubehör 97%
Pflanzen / Gartenbedarf 50%
Tierfutter, Heimtierzubehör, lebende Tiere 76%
Möbel 83%
Teppiche 82%
Bettwaren 110%
Lampen/Leuchten 33%
Elektrogroßgeräte 14%
Fahrräder 130%
Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 80%
Sortimente gesamt 73%
Quelle: Eigene Berechnungen
Die Umsatz-Kaufkraft-Relation in den nicht-zentrenrelevanten Sortimenten beläuft sich über alle
Sortimente auf einen Durchschnittswert von 80 %. Einzig bei Fahrrädern und Bettwaren kann mehr
auswärtige Kaufkraft gebunden werden als „eigene“ Kaufkraft abfließt. Bei Elektrogroßgeräten so-
wie Lampen / Leuchten dokumentieren die Umsatz-Kaufkraft-Relationen von deutlich unter 40 %
eine eingeschränkte Versorgungsbedeutung. Bei Baumarktartikeln und Möbeln / Teppichen ist da-
gegen eine bedarfsgerechte Einzelhandelsausstattung abzulesen (vgl. Abbildung 13), die sich
durch Spezialangebote mit teilweise regionaler Ausstrahlung auszeichnet.
Im Fazit ist somit festzuhalten, dass die Versorgung mit kurzfristigen Artikeln durch die Firma
Marktkauf dominiert wird, gleichzeitig jedoch ein relativ hoher Kaufkraftabfluss besteht. Dabei ist zu
berücksichtigen, dass aufgrund der dispersen Siedlungsstrukturen keine gleichmäßige Nahversor-
gung im Stadtgebiet sichergestellt werden kann, so dass insbesondere die Bevölkerung in den pe-
ripher gelegenen Siedlungsbereichen stärker auf das Umland ausgerichtet sein dürfte. Angebotsde-
fizite sind in allen zentrenrelevanten Sortimenten festzustellen. Dies gilt vor allem für die Sortimente
Unterhaltungselektronik / Elektrowaren, Bekleidung, Schuhe, Sport, Bücher / Schreibwaren, Foto,
Uhren / Schmuck. Eine bedarfsgerechte Einzelhandelsausstattung ist dagegen bei den nicht-zen-
trenrelevanten Angeboten, vor allem bei Möbeln / Einrichtungszubehör, Baumarktartikeln, im Zoo-
bedarf und bei Fahrrädern festzustellen. Bei Möbeln liegt eine hohe Kompetenz in einzelnen Sorti-
mentsbereichen (vor allem Gartenmöbeln, Werksverkauf) vor, ohne eine umfassende Möbelver-
sorgung angesichts der großen Möbelanbieter in der Region sicherstellen zu können.
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Abbildung 14: Umsatz-Kaufkraft-Relation
Kaukraft- Umsatz- Kaufkraft-
Umsatz
potenzial Kaufkraft- Saldo
in Mio. €
Sortimente in Mio. € Relation in % in Mio. €
Nahrungs- u. Genussmittel/Bäcker/Metzger 73,8 59,9 81 - 13,9
Drogerie/Parfümerie/Kosmetik 7,1 7,1 100 0,0
Pharmazeutische, medizinische, orthopäd. Artikel 20,4 12,8 63 - 7,6
Nahversorgungsrelevante Sortimente gesamt 101,3 79,8 79 - 21,5
Schnittblumen 2,1 1,0 48 - 1,1
PBS*/Zeitungen/Zeitschriften/Bücher 6,7 4,0 60 - 2,7
Bekleidung/Wäsche 21,0 14,9 71 - 6,1
Schuhe/Lederwaren 4,7 2,4 51 - 2,3
GPK**/Haushaltsgegenstände/Geschenkartikel 2,8 2,7 96 - 0,1
Heimtextilien/Gardinen/Stoffe/Sicht-, Sonnenschutz 1,2 0,7 58 - 0,5
Spielwaren, Hobby, Basteln, Musikinstrumente 4,3 2,4 56 - 1,9
Sport-/Campingartikel 3,2 1,3 41 - 1,9
Elektrokleingeräte 1,4 0,8 57 - 0,6
Unterhaltungselektronik/Computer/Kommunikation 9,3 2,9 31 - 6,4
Foto/Optik/Akustik 3,7 2,1 57 - 1,6
Uhren/Schmuck 1,9 1,1 58 - 0,8
Zentrenrelevante Sortimente gesamt 62,3 36,3 58 - 26,0
Baumarkt-Sortiment, Kfz-Zubehör 13,5 13,1 97 - 0,4
Pflanzen/Gartenbedarf 4,0 2,0 50 - 2,0
Tierfutter, Heimtierzubehör, leb. Tiere 1,7 1,3 76 - 0,4
Möbel (inkl. Bad-/Garten-/Büromöbel) 10,7 8,9 83 - 1,8
Teppiche 1,1 0,9 82 - 0,2
Bettwaren 1,0 1,1 110 0,1
Lampen/Leuchten 1,8 0,6 33 - 1,2
Elektrogroßgeräte 2,8 0,4 14 - 2,4
Fahrräder 2,0 2,6 130 0,5
Nicht-zentrenrelevante Sortimente gesamt 38,6 30,9 80 - 7,7
Sortimente gesamt 202,2 147,0 73 55,2
* PBS: Papier-, Büro- und Schreibwaren
** GPK: Glas, Porzellan, Keramik
Quelle: Eigene Berechnungen
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4 Standortanalyse der Innenstadt
4.1 Städtebauliche Situation
Die Innenstadt stellt den größten zusammenhängenden, städtebaulich integrierten Geschäftsbe-
reich der Stadt Lage dar. Das Geschäfts- und Dienstleistungszentrum umfasst den historisch ge-
wachsenen Stadtkern im Umfeld der Marktkirche St. Johann. Die städtebauliche Situation ist durch
eine kompakte Baustruktur unterschiedlicher Bauepochen bestimmt. Der innerstädtische Ge-
schäftsbereich erstreckt sich entlang der Bergstraße, Lange Straße, Friedrichstraße und Rhienstra-
ße (vgl. Abbildung 15). Über die Stauffenbergstraße, Friedrich-Petri-Straße, Schötmarsche Straße
und Hindenburgstraße in Verbindung mit der Breite Straße, Luisenstraße, Friedrich-Ebert-Straße
und Bahnhofstraße besteht ein innerstädtischer Erschließungsring.
Große Stellplatzanlagen sind in zentraler Lage am City-Center, am Westtor und an der Stauffen-
bergstraße vorhanden. Insgesamt umfasst das Parkleitsystem der Stadt Lage 7 kostenlose Stell-
platzanlagen, so dass ausreichende Stellplatzkapazitäten in einer angemessenen räumlichen Diffe-
renzierung vorhanden sind, ohne dass ein zusätzlicher Parksuchverkehr ausgelöst wird.
Der Geschäftsbereich hat entlang der Lange Straße zwischen Stauffenbergstraße im Westen und
Friedrichstraße im Osten eine Längenausdehnung von ca. 800 m. In Nord-Süd-Richtung erstreckt
sich das Geschäftszentrum zwischen Stauffenbergstraße im Süden und Hindenburgstraße im Nor-
den ebenfalls auf eine Strecke von ca. 500 m. Damit weist das Geschäftszentrum eine Ausdehnung
auf, die im Rahmen des fußläufigen Einkaufs erlebbar ist. Die Hauptgeschäftslage befindet sich
dabei im Bereich des Marktplatzes und den angrenzenden Bereichen der Bergstraße und der Lan-
ge Straße, die über einen nahezu durchgängigen Einzelhandelsbesatz verfügen. Das City-Center
fungiert als innerstädtische Einkaufspassage und stellt die Verbindung zwischen der Fußgängerzo-
ne Bergstraße und der rückwärtig gelegenen Stellplatzanlage dar. Die Einkaufspassage weist so-
wohl hinsichtlich der baulichen Gestaltung als auch in Bezug auf die Nutzungsstruktur erhebliche
Defizite auf, so dass eine bauliche Sanierung in Zusammenhang mit einer Neuordnung der Ver-
kaufsflächen sinnvoll erscheint. Auch für den rückwärtigen Parkplatz besteht aus städtebaulicher
Sicht Handlungsbedarf.
Die Innenstadt hat in den als Fußgängerzone gestalteten bzw. verkehrsberuhigten Bereichen eine
hohe Aufenthalts- und Gestaltungsqualität. Die Nutzungsstruktur ist durch Einzelhandelsbetriebe in
Verbindung mit Gastronomie, Dienstleistungen und öffentlichen Einrichtungen (u. a. Rathaus, Bür-
gerhaus, Kirche, Kindergarten) bestimmt. Dabei ist entlang der Lange Straße eine relativ kleinteilige
historische Baustruktur prägend, während im mittleren Abschnitt der Bergstraße die Gebäudestruk-
tur größere Ladeneinheiten ermöglicht. In diesem Zusammenhang hat die innerstädtische Einkaufs-
passage City-Center eine hohe Bedeutung. Gleichwohl sind der Innenstadt insgesamt nur 3 groß-
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