INTERNATIONAL DORF. CITY REPORT REGION DÜSSELDORF - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH CITY REPORT REGION DÜSSELDORF. INTERNATIONAL DORF. 2020/2021, Nr. 35. PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH „SPITZENERGEBNISSE SIND DAS EINE, NACHHALTIGKEIT DAS ANDERE. DER DÜSSELDORFER IMMOBILIENMARKT SPIELT IN BEIDEN KATEGORIEN IN DER ERSTEN LIGA. AUS GUTEM GRUND.“ Mark Aengevelt 2
INHALT. MEINUNG. Thomas Geisel. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf. 4 FAKTEN UND TRENDS. Düsseldorf auf einen Blick. 6 Trends.7 Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8 Grundstrukturen des Marktes. 16 Investmentmarkt.24 Der Markt für Büroflächen. 32 Der Markt für Einzelhandelsflächen. 43 Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 52 Der Markt für Wohnimmobilien. 58 Aengevelt auf einen Blick. 70 3
AENGEVELT RESEARCH Thomas Geisel Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf Sehr geehrte Damen und Herren, 4
für die zweite Märzwoche 2020 sahen mein Terminkalender als Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf wie auch die Planungen vieler internationaler Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft Besuche und Treffen auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes vor. Düsseldorf sollte dort von der Financial Times als einer der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Europas ausgezeichnet werden. Diese Nominierung hat Düsseldorf mit Stolz erfüllt und zugleich als Anerkennung für die hervorragenden Standortbedingungen und für die gute Zusammenarbeit zwischen den Verantwortlichen aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung gewertet. Mit dem weltweiten Ausbruch der Corona-Pandemie und ihrer dynamischen Verbreitung hat sich vieles verändert. Nicht nur die MIPIM wie unzählige internationale Messen und Kongresse wurde abgesagt. Inzwischen betrifft die Erkrankung Menschen und Unternehmen in ganz Europa. Es gibt tiefgreifende, hierzulande seit Jahrzehnten nicht gekannte Eingriffe in den Lebensalltag der Menschen, und heute, Mitte März, kann noch niemand vorhersagen, wie genau die Entwicklung weiter voranschreitet. Behörden und Versorgungseinrichtungen tun alles in ihrer Macht Stehende im Interesse von Bevölkerung und Wirtschaft. Aufgerufen sind außerdem alle zu besonnenem Handeln, zu Solidarität mit Schwachen und Schutzbedürftigen. Zu den vielfältigen Maßnahmen zählt selbstverständlich auch – und dies ist nur ein kleiner Teil der unverzichtbaren aktuellen Einschränkungen –, dass städtebauliche Prozesse, dass Öffentlichkeitsbeteiligungen, dass behördliche Genehmigungsverfahren und manches mehr ausgesetzt oder verschoben werden. Vieles geht derzeit nicht in dem Tempo voran, das wir uns eigentlich wünschen würden, um die wichtigen Aufgaben in Wohnungsbau und Stadtentwicklung zu bewältigen, die auf der gemeinsamen Agenda von Stadt und Immobilienbranche stehen. Hinter dem Schutz der Menschen muss anderes zurückstehen. Doch wir hoffen sicherlich alle, diese Krise mit ihren stetig wachsenden Herausforderungen als Gemeinwesen und als Wirtschaftsstandort gut, sicher und gesund zu überstehen. Dann werden wir die unterbrochenen und ausgesetzten Planungen und Projekte wieder mit voller Kraft angehen, um unser schönes, lebenswertes und wirtschaftlich starkes Düsseldorf gemeinsam weiterzuentwickeln. Dabei vertraue ich auf unsere weiterhin gute, vertrauensvolle Zusammenarbeit. Hierbei leistet der neueste Aengevelt City Report mit seinen Analysen der verschiedenen Immobiliensegmente, ihrer Chancen und der Potenziale Düsseldorfs einmal mehr wichtige Unterstützung. Ich wünsche eine interessante Lektüre und freue mich auf den weiteren Austausch. Ihr Thomas Geisel Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf 5
AENGEVELT RESEARCH DÜSSELDORF AUF EINEN BLICK. 622.000 347.000 348.000 EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN 525.000 m² 7,42 Mrd. € 4,38 Mrd. € BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS 620.000 m² 3,1 % 737 Mio. € BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS BÜRO UND WOHNEN 28,50 €/m² 290,00 €/m² 12,13 €/m² BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE ANGEBOTSMIETE NEUBAUWOHNUNG 6
TRENDS. Wir wagen eine Prognose in unsicheren Zeiten. In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch bis März vorherrschenden Trends: ■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein- und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren. Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende ■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den - insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln. finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online- Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich: Banken prüfen kritischer und verlangen höhere ■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich- Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen. ■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei- einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien. Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf Mieterebene in den Vordergrund rücken. 7
AENGEVELT RESEARCH Als Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten wachsenden Einwohnerzahl wider, andererseits Bundeslandes Nordrhein-Westfalen bietet Düsseldorf belegen zahlreiche aktuelle und repräsentative Unter- für rd. 10 Mio. Menschen in der Metropolregion Rhein- suchungen auch die Vielzahl weicher Standortfaktoren, Ruhr ideale Lebens- und Arbeitsbedingungen sowie die die hohe Lebensqualität der Rheinmetropole seit ein überaus attraktives Umfeld für die Freizeitgestal- Jahrzehnten charakterisiert. So bietet die nordrhein- tung. Die Anziehungskraft Düsseldorfs spiegelt sich westfälische Landeshauptstadt laut der aktuellen, einerseits in der schon seit 20 Jahren kontinuierlich vom international reputierten Beratungsinstitut Mercer weltweit durchgeführten Studie nach München die höchste Lebensqualität in Deutschland und nimmt Vergleich der Beschäftigtenstruktur von hierbei weltweit sogar den hochrangigen Platz sechs Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen ein. Die Bevölkerung wächst seit 1999 aufgrund eines (nach Anteilen sozialversicherungspflichtig anhaltend positiven Wanderungssaldos kontinuierlich Beschäftigter am Arbeitsort 2019). und hat 2014 wieder die Marke von 600.000 Einwoh- nern im Stadtgebiet überschritten. Düsseldorfs Wirtschaftskraft stützt sich indessen Düsseldorf nicht allein auf seine Wohnbevölkerung. Vielmehr bescheinigt eine ausgesprochen hohe Zentralität der Stadt eine anhaltend starke Anziehungskraft für 12% Kaufkraftströme aus dem In- und Ausland. Auch die 24% umliegenden Kreise (z. B. Neuss und Mettmann) profilieren sich im Vergleich zum bundesdeutschen 27% Mittel durch ein ausgesprochen hohes Kaufkraftniveau 29% NRW pro Einwohner. Hierdurch ergeben sich zwischen wohlhabender Landesmetropole und ebenso wohl- habendem Speckgürtel seit Jahrzehnten vielfältigste 29% positive Wechselwirkungen. 18% 26% Bedeutender Dienstleistungsstandort. Die Beschäftigtenanalyse zeigt, dass die Wirtschafts- 35% struktur Düsseldorfs vor allem von den arbeitsplatzin- tensiven, wachstumsorientierten und damit wertschöp- fenden Dienstleistungsunternehmen geprägt ist. Der Beschäftigtenanteil des Dienstleistungssektors liegt in Produzierendes Gewerbe Düsseldorf markant hoch bei 88%. Handel, Gastgewerbe, Verkehr, Nachrichten Die Beschäftigtenquote im Bereich Kredit- und Versi- Finanzierung- und cherungsgewerbe sowie der unternehmensbezogenen Unternehmensdienstleistungen Dienstleistungen beträgt im Stadtgebiet ca. 35%. Im Quelle: Öffentliche und Private Bundesagentur für Arbeit, Vergleich dazu liegt die Quote in Nordrhein-Westfalen Juni 2019 Dienstleistungen © Aengevelt Research mit ca. 18% bei lediglich etwa der Hälfte. 10
Arbeitslosenquote sinkt nicht mehr. die Zahl der Arbeitslosen, und zwar um 1,4% von ca. 21.800 im Dezember 2018 auf 22.100 im Dezember Die Anzahl der Erwerbslosen in Deutschland ist 2019 an. Gleichzeitig blieb die Arbeitslosenquote binnen Jahresfrist moderat um ca. 17.000 auf binnen Jahresfrist stabil bei 6,5%. Der konjunkturelle 2,23 Millionen im Dezember 2019 gestiegen. Damit Aufschwung setzte sich im Berichtsjahr 2019 auf blieb die Arbeitslosenquote konstant bei 4,9%. Analog niedrigerem Niveau fort und schlug sich auch in der dem gesamtdeutschen Trend zog auch in Düsseldorf Stadt Düsseldorf in einem Zuwachs der Arbeitsplätze Düsseldorf: Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich. München Stuttgart FrankfurtMain Hamburg Bonn Düsseldorf Köln Berlin Magdeburg Bremen Essen Dortmund Duisburg 0 2 4 6 8 10 12 14 Dezember 2017 Dezember 2018 Dezember 2019 Quelle: Bundesagentur für Arbeit, jeweils Dezember * Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen © Aengevelt Research 11
AENGEVELT RESEARCH der aktuellen Regionalisierten Bevölkerungsvorausbe- rechnung 2018 bis 2040/2060 um weitere etwa 82.000 Köpfe steigt und dann bei rd. 704.000 Einwohnern liegen wird. Die prognostizierte weitere Aufwärtsent- Shoppen und Flanieren mit hoher Aufenthaltsqualität – die Kö mit dem wicklung setzt voraus und induziert, dass auch die Corneliusplatz als Entrée. Anzahl der Beschäftigten in der Region in den nächs- ten Jahren stetig wächst. nieder. Die Anzahl der hier sozialversicherungspflich- Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt setzt tig (SVP-) Beschäftigten stieg von Juni 2018 bis Juni dabei neben den wichtigen unternehmensbezogenen 2019 um rd. 5.300 (+1,3%) auf 424.500 Personen. In Dienstleistungen auch auf eine Clusterstrategie für diesem Zusammenhang ist die Zahl der gemeldeten innovative Branchen. Zu den bedeutendsten Wirtschaft- offenen Stellen in der Stadt Düsseldorf von rd. 7.100 sagglomerationen der Region zählen unter anderem die im Dezember 2018 um 30% auf nur noch ca. 5.000 im Cluster Information/Kommunikation, Kreativwirtschaft, Dezember 2019 gesunken. Life Science und Beratung. Die wirtschaftliche Bedeutung Düsseldorfs lässt sich auch an den Pendlerzahlen ablesen. Unter den „Big Seven“ belegt Düsseldorf den vierten Platz mit einem Düsseldorf: arbeitstäglichen Pendlerüberschuss von rd. 172.000 Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich. Personen. Im Vergleich dazu beträgt das Saldo in in % Frankfurt a. M. 287.000, in Hamburg 227.000 und in München 212.000 Personen. Allein nach Düsseldorf 8 pendeln arbeitstäglich ca. 261.000 SVP-Beschäftigte 7 ein und von dort rd. 89.000 aus. 6 Anhaltendes Bevölkerungswachstum 5 setzt sich fort. 4 Die Bevölkerungszahl der Landeshauptstadt steigt 3 schon seit 1999 kontinuierlich und erreicht damit erstmals wieder Werte, die zuletzt vor 44 Jahren 2 registriert wurden. Zum Jahresende 2019 zählte Düs- seldorf nach Berechnungen von Aengevelt Research 1 rd. 622.000 Einwohner. Damit wuchs die Stadt allein 0 in den jüngsten zehn Jahren um insgesamt ca. 38.000 Stadt Düsseldorf NRW Deutschland Personen (+6,6%). Dezember 2018 Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf eine weitere Dezember 2019 positive Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit der Quelle: zukünftigen Migrationsströme ist davon auszugehen, Bundesagentur für Arbeit, Dezember 2019 dass die Bevölkerung im Jahr 2040 nach Angaben * bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen © Aengevelt Research 12
Wirtschaftliche Perspektiven. Jahre: 22,3 Punkte). Ursache der gebremsten Kon- junktur ist die verhaltene Entwicklung vieler Industrie- Die Wirtschaft in der Region Düsseldorf befindet sich betriebe, die über rückläufige Aufträge sowohl ihrer im Berichtsjahr 2019 in einer moderaten Abschwung- in- als auch ausländischen Kunden berichten. Dies phase. Im Jahresverlauf zeigte sich aufgrund der strahlt negativ auf industrienahe Dienstleister sowie Konjunktureintrübung eine verhaltenere Beurteilung auf produktionsnahe Großhändler und Logistiker der Geschäftserwartungen und -prognosen durch die aus. Demgegenüber befinden sich konsumnahe Unternehmer der Region. Dienstleister und der Einzelhandel weiterhin in guter Verfassung. Der Geschäftsklimaindex der Industrie- und Han- delskammer Düsseldorf/Mittlerer Niederrhein, der Risiken sieht die regionale Wirtschaft in der Inlands- im Spätsommer 2018 einen Stand von 26,0 Punkten nachfrage und den wirtschaftspolitischen Rahmen- erreichte, sank bis zum Spätsommer 2019 auf nur bedingungen. Ein besonders großer Risikofaktor für noch 10,7 Punkte und lag damit markant unter dem nahezu alle Segmente ist die derzeitige COVID-19 langjährigen Durchschnitt (Mittel der letzten zehn Pandemie, deren längerfristige Folgen aufgrund Entwicklung der gemeldeten offenen Stellen im Vergleich zur Arbeitslosigkeit und zur Anzahl der SVP-Beschäftigten in Düsseldorf*. Offene Stellen / Arbeitslose Beschäftigte 40.000 430.000 35.000 420.000 30.000 410.000 25.000 400.000 20.000 390.000 15.000 380.000 10.000 370.000 5.000 360.000 0 350.000 2015 2016 2017 2018 2019 Offene Stellen Arbeitslose Beschäftigte Quelle: * Stand: offene Stellen und Arbeitslose jeweils zum 31.12., Bundesagentur für Arbeit SVP-Beschäftigte jeweils zum 30.06 © Aengevelt Research 13
AENGEVELT RESEARCH äußerst komplexer Wirkungsketten zum Zeitpunkt der der Vielzahl großer öffentlicher Infrastrukturprojekte Veröffentlichung dieses Berichts nur schwer vorherzu- und dem mit dem Immobilienboom einhergehenden sehen sind. Als weitere Risikofaktoren werden die von Bauboom profitieren. den USA ausgehenden internationalen Handelskon- flikte, die wechselseitigen Strafzölle, die ungelösten Der Düsseldorfer Airport hat 2019 zum ersten Mal die Konflikte rund um den Persischen Golf und Nahost, Marke von 25 Millionen Passagieren geknackt. Mit rd. die chinesische Wachstumskrise und die noch nicht 25,5 Millionen Passagieren lag der größte Flughafen absehbaren Brexit-Folgen. Die Kapazitätsauslastung des bevölkerungsreichsten Bundeslandes damit rd. 5% der Industrie in der Region Düsseldorf / Mittlerer über dem Vorjahresergebnis (2018: 24,3 Mio.). Auch die Niederrhein lag im Herbst 2019 laut Angaben des Anzahl der Flugbewegungen stieg um rd. 3% auf ca. IHK-Konjunkturberichtes bei 80,6% und damit 310 226.000 an. Für das Jahr 2020 ist aufgrund der aktuel- Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Der lang- len Lage mit einem deutlichen Rückgang der Fluggast- jährige Durchschnitt der Kapazitätsauslastung stellt zahlen zu rechnen, der selbst, wenn die Pandemie im sich auf 81,3%. Besonders hoch ist demgegenüber besten Szenario Mitte des Jahres abflaut, in der zweiten die Auslastung der Baubetriebe (über 89%), die von Hälfte nicht kompensiert werden kann. Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2010-2019. Einwohner in Tsd. 640 630 620 610 600 590 580 570 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019* Bevölkerungsentwicklung Quelle: Landesdatenbank NRW, Information und Technik NRW * Eigene Hochrechnung © Aengevelt Research 14
Für 2020 ist die Fertigstellung des neuen City-Highlights Kö-Bogen II, auch “Ingenhoven-Tal“ genannt, mit einem breiten Spektrum an Einzelhandels- und Gastronomie-Angeboten geplant. Copyright: CENTRUM Projektentwicklung GmbH 15
AENGEVELT RESEARCH GRUNDSTRUKTUREN DES MARKTES. 16
Im Rahmen der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise Das Marktvolumen 2019 ist binnen Jahresfrist 2008/2009 gingen auch auf dem Düsseldorfer Immobi- damit um rd. EUR 340 Mio. bzw. 5,6% markant lienmarkt die jährlichen Transaktionsumsätze (Asset- gewachsen (2018: EUR 6,21 Mrd.) und liegt damit Deals) bis 2011 konsolidierunsgsgemäß wieder auf ein rd. EUR 2,79 Mrd. bzw. 74% über dem Mittelwert der Normalniveau von unter EUR 3 Mrd. zurück. Im Zuge jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: EUR 3,76 Mrd. p. a. des zyklennachfolgenden wirtschaftlichen Aufschwun- Dabei verzeichnete der Immobilienmarkt im Vorjah- ges erhöhte sich dann das Umsatzvolumen von 2012 resvergleich Zuwachsraten beim Verkauf unbebauter bis 2014 auf jeweils rd. EUR 3,5 Mrd. In den Jahren Grundstücke (+37%), in den Segmenten Büro- und 2015 bis 2017 konnte das Transaktionsgeschehen in Geschäftsgebäude (+10%) sowie Privatimmobilien Düsseldorf dann nachfolgend so dynamisch an Fahrt (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Rei- gewinnen, dass das konventionelle Marktvolumen henhäuser, +8%) und Mehrfamilienhäuser (+23%). nach Angaben des Gutachterausschusses jeweils über Da auch der Verkauf von Eigentumswohnungen EUR 4 Mrd. markierte. Im jüngsten Berichtsjahr 2019 eine Steigerung von 7% erfuhr, liegt der einzige wurde mit einem Umsatz von EUR 6,55 Mrd. ein neuer nennenswerte Rückgang bei den Gewerbe- und konventioneller Transaktionsrekord aufgestellt. Industrieobjekten (-96%). Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Geldumsatz am Immobilienmarkt. Mio. EUR 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Share-Deals* Asset-Deals Quelle: Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf und Aengevelt Research * geschätzt © Aengevelt Research 17
AENGEVELT RESEARCH Konventioneller Rekord-Umsatz. oberhalb von EUR 6 Mrd. aufgestellt. Ausschlagge- bend für die extremen Schwankungen der jüngsten Im Berichtsjahr 2019 wurde auf dem Düsseldorfer zehn Jahre war das in den einzelnen Marktphasen Grundstücksmarkt durch Immobilienverkäufe ein über unterschiedlich hohe Interesse an Büro- und Ge- 5% (EUR 340 Mio.) höheres Wertvolumen kontrahiert schäftsimmobilien und die differenzierte Verfügbarkeit als im Rekordvorjahr (EUR 6,21 Mrd.) und somit von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte. Analog im zweiten Jahr in Folge eine neue Höchstmarke zur Umsatzentwicklung stieg im Vergleich zum Vorjahr Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Entwicklung der Geldumsätze. Mio. EUR 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Sonstige Objekte Gewerbe-, Industrieobjekte Erbbau Paketverkäufe Wohn- und Teileigentum Mehrfamilien-, Büro-, Geschäftshäuser Einfamilienhäuser, Reihenhäuser Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf Unbebaut © Aengevelt Research 18
2018 im Berichtsjahr 2019 auch die Anzahl der Kauf- Transaktionsvolumen inkl. Share-Deals. fälle. Wurden im Vorjahr 2018 4.653 Kauffälle erfasst, stieg die Fallzahl binnen Jahresfrist um 3% bzw. 117 Wie von Aengevelt Research in dutzenden vorange- auf 4.770 Beurkundungen. henden Analysen und Berichten bereits stets umfas- send erläutert, ist auch für den aktuellen Cityreport Im Vergleich zur Marktdynamik der jüngsten strikt zu beachten, dass es sich beim jüngsten kon- Dekade (Ø 2009-2018: 5.132 Notarverträge p. a.) ventionellen Rekord-Transaktionsergebnis ausschließ- lag die Anzahl der konventionellen Verkaufsfälle lich um sogenannte Asset-Deals, d. h. „klassische“ indessen auch im Berichtsjahr 2019 rd. 7% unter bzw. „konventionelle“ Immobilienverkäufe handelt, die dem genannten Mittelwert. Der im Berichtsjahr durch entsprechende notarielle Kaufverträge belegt registrierte Flächenumsatz von rd. 206 ha war im sind und damit vom Düsseldorfer Gutachterausschuss Vergleich zum Vorjahr (2018: ca. 238 ha) um rd. als Immobilienkontrakte registriert und ausgewertet 13% niedriger. Das jüngste Marktvolumen entspricht wurden. Darüber hinaus fanden im Rahmen großer damit in etwa dem Mittelwert der jüngsten Dekade Portfoliotransaktionen auch zahlreiche weitere (Ø 2009-2018: 204 ha). bedeutende Verkäufe bzw. Eigentumsübertragungen Düsseldorf: Bebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge. In Mio. EUR/ Verkaufsfälle ha 4.500 450 4.000 400 3.500 350 3.000 300 2.500 250 2.000 200 1.500 150 1.000 100 500 50 0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Verkaufsfälle Quelle: Geldumsatz Gutachterausschuss Düsseldorf Flächenumsatz © Aengevelt Research 19
AENGEVELT RESEARCH in Form von Unternehmensanteilen (Share-Deals) Hoher Umsatz mit bebauten in Höhe von schätzungsweise EUR 867 Mio. statt Grundstücken. (2018: EUR 494 Mio.). Somit beträgt der Anteil der Share-Deals - nicht zuletzt auch als Folge der Vermei- Das realisierte Transaktionsvolumen im Bereich dung der von der vorangehenden Landesregierung bebauter Grundstücke (nur Asset-Deals) konnte abermals erhöhten Grunderwerbsteuer - rd. 13% des mit rd. EUR 4,23 Mrd. bzw. einem geringfügigen konventionellen Marktvolumens. Rückgang um rd. 1% gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 4,28 Mrd.) annähernd das Rekordergebnis halten. Inklusive der Share-Deals stellt sich der jüngste Gesamtimmobilienumsatz in Düsseldorf im Die höchsten Transaktionsvolumina wurden 2019 Berichtsjahr 2019 somit auf Rekordniveau mit in den Segmenten Büro- und Geschäftshäuser rd. EUR 7,42 Mrd. Das Delta gegenüber dem Vorjahr (EUR 1,36 Mrd.), Mehrfamilienhäuser (EUR 737 Mio.) (2018: EUR 6,70 Mrd. inkl. Share-Deals) beträgt somit und Eigenheime (Einfamilien-, Zweifamilien- und rd. EUR 718 Mio. bzw. 11%. Reihenhäuser: EUR 437 Mio.) erzielt. Düsseldorf: Unbebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge. In Mio. EUR/Verkaufsfälle ha 700 140 600 120 500 100 400 80 300 60 200 40 100 20 0 0 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Verkaufsfälle Quelle: Geldumsatz Gutachterausschuss Düsseldorf Flächenumsatz © Aengevelt Research 20
Mit 1.086 Verkäufen bebauter Grundstücke im Jahr 2019 auf unterdurchschnittlichem Niveau. Von 2015 bis blieb die Anzahl der Transaktionen binnen Jahresfrist 2017 wurden demgegenüber wieder deutlich höhere nahezu konstant (2018: 1.085 Kauffälle). Im Vergleich Flächenumsätze ab 70 ha generiert, die somit an zum Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 1.188 das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: Verkaufsfälle p. a.) war das aktuell erreichte Ergebnis 71,4 ha p. a.) heranreichten. indessen unterdurchschnittlich. Der 2019 kontrahierte Flächenabsatz von 60,66 ha stieg um rd. 5 ha gegenüber dem Vorjahr an Anziehende Nachfrage nach (2018: 55,70 ha). Vom gesamten Flächenumsatz unbebauten Grundstücken. unbebauter Liegenschaften entfielen im Berichtsjahr rd. 28,3 ha (46%) auf Agrarland, Bauerwartungsland In den Jahren 2013 und 2014 bewegte sich die und Rohbauland. Rd. 53% der verkauften unbe- Nachfrage nach unbebauten Grundstücken mit bauten Grundstücke waren der Kategorie Bauland einem Flächenumsatz von 66,0 ha bzw. 54,1 ha (32,4 ha) zuzuordnen. Düsseldorf: Verkauf unbebauter Grundstücke, Geldumsatz. Mio. EUR 700 600 500 400 300 200 100 0 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Einfamilien-, Reihenhausgrundstücke Mehrfamilienhausgrundstücke Gemischt genutzte Grundstücke Büro-, Geschäftshausgrundstücke Quelle: Gewerbe-, Industriegrundstücke Gutachterausschuss Düsseldorf Sonstiges Bauland und Nichtbauland © Aengevelt Research 21
AENGEVELT RESEARCH Der Fokus marktführender Entwickler und Investo- Wohn- und Gewerbebauland. ren lag im Berichtsjahr verstärkt auf kleineren bis mittleren Grundstücken: Im Berichtsjahr 2019 wurde eine steigende Nachfrage nach Gewerbebauland beobachtet. Der Flächenumsatz Mit 167 verkauften Grundstücken (unbebaut) ist seit durch Verkäufe von Baulandgrundstücken für gewerb- dem Vorjahr 2018 die Zahl der Vertragsabschlüsse liche Nutzungsformen stieg moderat von 10,5 ha im - im Gegensatz zum leichten Anstieg der Flächenum- Vorjahr auf nunmehr 13,2 ha in 2019. Dabei zog der sätze (+8%) – binnen Jahresfrist um rd. 17% gesun- Flächenumsatz im Bereich Gewerbe- und Industrie- ken (2018: 200 Kaufverträge). bauland auf rd. 14,2 ha (+4,2 ha bzw. +42% gegenüber dem Vorjahr) an, während das Volumen im Marktseg- Auch der Geldumsatz durch Verkäufe unbebauter ment Büro- und Geschäftshausgrundstücke zurückging Grundstücke zog binnen Jahresfrist markant um (2019: 1,3 ha; 2018: 3,2 ha). Der Geldumsatz durch EUR 161 Mio. bzw. 36% an und erreichte im Be- Verkäufe von Gewerbebauland verdoppelte sich binnen richtsjahr 2019 einen Wert von EUR 600 Mio., der Jahresfrist (2019: EUR 213 Mio., 2018: EUR 105 Mio.). zudem rd. 227% über dem jüngsten Zehnjahresmittel Im Bereich der Baulandgrundstücke für den Woh- (Ø 2009-2018: EUR 264 Mio.) liegt. nungsbau (inkl. Mischnutzungen) wurde ein Rückgang Düsseldorf: Indizes* für Bauland. 1980 = 100 600 500 400 300 200 100 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Einfamilienhausgrundstücke Gewerbe-, Industriegrundstücke Renditegrundstücke Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf * Preisentwicklung © Aengevelt Research 22
registriert. Im Berichtsjahr 2019 sank das Volumen im Vergleich zum Vorjahr markant (2019: 16,8 ha; 2018: 24,3 ha). Während sich der Flächenumsatz bei gemischt genutzten Grundstücken (2,3 ha) mehr als halbierte, ging er bei Mehrfamilienhausgrundstücken (9,5 ha) um 37% zurück und stieg indessen bei Einfami- lienhaus-/ Reihenhausgrundstücken um 39% auf 5,0 ha. Der Geldumsatz durch Verkäufe von Wohnbauland war dabei moderat rückläufig und sank um rd. 8,2% auf aktuell EUR 281 Mio. (2018: EUR 306 Mio.). Steigende durchschnittliche Grundstückspreise. Aengevelt vermittelt den Verkauf des leerstehenden Bürogebäudes in Düsseldorf-Lierenfeld an die Essener GREYFIELD Gruppe, die hier Im Jahr 2019 wurden in der Indexreihe des Gutachter- moderne, flexible Büroflächen entwickelt. ausschusses in Düsseldorf steigende Preise für alle untersuchten Asset-Klassen beobachtet: ■■ Das mittlere Preisniveau für unbebaute Rendite- Ausblick. grundstücke stieg innerhalb eines Jahres markant um rd. 13% (Indexwerte 2019: 345 und 2018: 306). Aengevelt Research prognostiziert vor dem Hinter- Die realisierte typische Kaufpreisspanne bewegte grund des momentanen, durch die Corona-Krise aus- sich im Segment Mehrfamilienhausgrundstücke gelösten konjunkturellen Einbruchs einen U-förmigen zwischen EUR 220,-/m² und EUR 2.100,-/m² sowie Konjunkturverlauf für 2020. Da die Ursache nicht bei für Büro- und Geschäftshausgrundstücke zwischen strukturellen Problemen liegt, wie bei der Finanzkrise EUR 1.700,-/m² und EUR 13.600,-/m². 2008, kann sich der Markt mit richtigem fiskalischem Verhalten des Staates im zweiten Halbjahr wieder ■■ Der Baulandmarkt für unbebaute Ein- und Zwei- erholen. Allerdings unterliegen alle Prognosen einer familienhausgrundstücke zog ebenfalls an. Der großen Unsicherheit. Indexwert stieg im Berichtsjahr um 77 Punkte bzw. 15% zum Vorjahreswert (Indexwerte 2019: Wie stark die Auswirkungen auf den Düsseldorfer 591 und 2018: 514). Die typische Kaufpreisspan- Grundstücksmarkt letztendlich ausfallen werden, ne bewegte sich hier zwischen EUR 520,- und hängt signifikant von Dauer und Umfang der EUR 1.200,-/m². Zwischen 2010 und 2019 ist in Krise ab. Grundsätzlich ist davon auszugehen, diesem Baulandsegment der Indexwert sogar um dass das Transaktionsvolumen am Düsseldorfer 76% gestiegen (2010: 278; 2019: 514) Grundstücksmarkt 2020 unter dem Vorjahreswert liegen wird. Unter Berücksichtigung aller Entwick- ■■ Analog stieg auch das durchschnittliche Preisniveau lungstrends in den einzelnen Marktsegmenten für unbebaute Gewerbe- und Industriegrundstücke ist nach Analysen von Aengevelt Research am an, und zwar um rd. 5% (2019: EUR 293; 2018: Düsseldorfer Grundstücksmarkt 2020 dennoch EUR 279). Die Kaufpreisspanne lag in diesem ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen Segment zwischen EUR 290,-/m² und EUR 590,-/m². zwischen EUR 5 und 6 Mrd. möglich. 23
AENGEVELT RESEARCH INVESTMENTMARKT. 24
Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewer- weitere rd. EUR 867 Mio. hinzuzurechnen, die vor beinvestmentdeals (Asset-Deals, ohne unbebaute allem aus Verkäufen von Unternehmensimmobilien Grundstücke) wurde nach Angaben des Gutachter- bzw. Gesellschaftsanteilen (Share-Deals) resultieren. ausschusses in Düsseldorf im jüngsten Berichtszyklus Das am Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt ein Umsatzvolumen von rd. EUR 4,25 Mrd. realisiert. 2019 kontrahierte Gesamtinvestitionsvolumen von Damit wurde das Rekordergebnis des Vorjahres EUR 5,12 Mrd. stellt sich differenziert dar: (2018: ca. EUR 4,10 Mrd.) sogar noch einmal um rd. EUR 150 Mio. bzw. 3,6% überboten. Zur besseren Wie bereits erwähnt, stieg der konventionelle Markt- Einordnung der Objektivität hinsichtlich längerer Ver- anteil von 2018 auf 2019 um 3,6%. Das via Share- gleichszeiträume ist hervorzuheben, dass das aktuelle Deals abgewickelte Marktvolumen konnte binnen Rekordvolumen mit einem Delta von rd. EUR 2,1 Mrd. Jahresfrist um EUR 373 Mio. (2018: EUR 494 Mio.) bzw. rd. 98% über dem Mittelwert der jüngsten bzw. 75,5% markant zunehmen. Das gesamte Markt- Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 2,15 Mrd.) liegt. volumen summiert sich somit nach ca. EUR 4,6 Mrd. in 2018 auf rd. EUR 5,12 Mrd. im Berichtsjahr 2019 Zu diesem ausschließlich aus Asset-Deals und markiert damit ein neues Rekordhoch. Das Trans- resultierenden Marktvolumen sind nach Ermitt- aktionswachstum binnen Jahresfrist betrug demnach lungen von Aengevelt Research indessen noch rd. EUR 522 Mio. bzw. 11,4%. Der Düsseldorfer Investmentmarkt: Entwicklung des Transaktionsvolumens. Mio. EUR 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Quelle: Share-Deals Gutachterausschuss Düsseldorf und Aengevelt Research Asset-Deals © Aengevelt Research 25
AENGEVELT RESEARCH Wohninvestmentumsatz. Das Transaktionsvolumen im Wohninvestmentbe- reich (Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen) ist im Berichtsjahr in Düsseldorf gestiegen. Das Plus gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 602 Mio.) betrug Düsseldorf-Pempelfort ist ein gefragter Standort für Wohninvestments. EUR 136 Mio. bzw. 22,5%, so dass im Berichtsjahr Aengevelt vermittelt hier ein vollvermietetes, gepflegtes Mehrfamilienhaus für einen siebenstelligen Euro-Betrag an einen lokalen Bestandshalter. Die Wohninvestments in Höhe von EUR 737 Mio. kon- Bruttoanfangsrendite wird mit rd. 3% p.a. angegeben. trahiert wurden. Mit diesem Ergebnis überstieg das aktuelle Marktvolumen auch das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 694 Mio.). Die Anzahl je Verkauf stieg ebenfalls von EUR 1,58 Mio. auf der erfassten Grundstücksverkäufe im Marktsegment EUR 1,9 Mio. Die Flächenumsätze konnten im Jah- „Mehrfamilienhäuser“ stieg dementsprechend im resvergleich ebenfalls zulegen (2019: rd. 25 ha, 2018: Jahresvergleich um 7 Verträge (2019: 388 Kauffälle, 20 ha), liegen damit aber immer noch unter dem Mittel 2018: 381). Das mittlere realisierte Umsatzvolumen der letzten Dekade (Ø 2009-2018: rd. 28 ha p. a.). Düsseldorf: Wohninvestment (Verkauf von Mehrfamilienhäusern).* In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf 1.400 3,5 1.200 3,0 1.000 2,5 800 2,0 600 1,5 400 1,0 200 0,5 0 0,0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Geldumsatz / Mio EUR Kauffälle Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf) Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf * Asset-Deals © Aengevelt Research 26
Zuwachs bei Gewerbeinvestments. EUR 3,51 Mrd. getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr be- deutet dies eine Zunahme um EUR rd. 10 Mio.. In Re- Die Anzahl der Grundstücksverkäufe im gewerblichen lation zum mittleren Handelsvolumen liegt der aktuelle Investmentsegment lag 2019 mit 198 Kauffällen 24 Wert markant (rd. 142%) über dem jüngsten 10-Jahres- Abschlüsse über dem Vorjahreswert (174) und auch Mittels (Ø 2009-2018: rd. EUR 1,45 Mrd. p. a.). deutlich über dem mittleren Niveau der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: rd. 128). Nachfrageschwerpunkt bei Büro- und Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe gewerblicher Geschäftsimmobilien. Investmentimmobilien (Asset-Deals und Paketverkäu- fe) konnte im Jahr 2019 in Düsseldorf einen neuen Die Nachfrage nach gewerblichen Investmentobjekten Rekord aufstellen und die bisherigen Höchstmarken in Düsseldorf ist weiterhin in starkem Maße auf Büro- aus dem Jahr 2006 (EUR 2,43 Mrd.) und aus dem und Geschäftshäuser ausgerichtet. Belief sich das Vorjahr (EUR 3,5 Mrd.) hinter sich lassen. Im Berichts- entsprechende Transaktionsvolumen im Jahre 2018 jahr wurden gewerbliche Investments in Höhe von durch Liegenschaftsverkäufe auf rd. EUR 1,24 Mrd. (nur Düsseldorf: Gewerbeinvestment.* In Mio. EUR Anzahl 4.000 240 3.500 210 3.000 180 2.500 150 2.000 120 1.500 90 1.000 60 500 30 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Geldumsatz (Mio. EUR) Kauffälle Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf * Asset-Deals © Aengevelt Research 27
AENGEVELT RESEARCH Aufgrund einer um 3,6% gesunkenen Kauffallzahl (2019: 54; 2018: 56) zog das mittlere Transaktionsvolumen pro verkauftem Büro- und Geschäftshaus (Asset-Deals) von ca. EUR 22,1 Mio. im Vorjahr auf ca. EUR 25,2 Mio. im Ein von der BEMA-Gruppe, Düsseldorf, und der ABG Real Estate Group, Mün- Jahr 2019 an. Zu den größten Transaktionen auf dem chen, gegründetes Joint Venture erwirbt durch Vermittlung von Aengevelt das Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt gehörten im Jahr Bestandsobjekt „Yorckstraße 19“ in Düsseldorf- Derendorf mit rund 30.000 m² 2019 u. a. folgende Verkäufe: Bruttogeschossfläche. Bis 2021 sollen hier neue Büroflächen mit Campuscha- rakter unter dem Projektnamen “New Yorck“ neu positioniert werden. ■■ Brack Capital, ein Tochterunternehmen von Adler Real Estate, hat seine Anteile am Großprojekt Asset-Deals), so war der vergleichbare Geldumsatz Glasmacherviertel veräußert. Dreiviertel des im Jahr 2019 mit ca. EUR 1,36 Mrd. rd. 10% höher. In Projekts beliefen sich auf ein Transaktionsvolu- Relation zum durchschnittlichen Handelsvolumen der men von rd. EUR 375 Mio. Käufer der noch zu jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 851 Mio.) errichtenden etwa 140.000 m² Mietfläche ist die bedeutet der aktuelle Wert eine Steigerung um rd. 60%. Spree Holding GmbH. Düsseldorf: Markt für Büro- und Geschäftshäuser*. In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf 1.600 32 1.400 28 1.200 24 1.000 20 800 16 600 12 400 8 200 4 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Geldumsatz / Mio EUR Kauffälle Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf) Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf * Asset-Deals © Aengevelt Research 28
■■ Das Hotel Maritim in der Düsseldorfer Airport Gewerbe- und Industrieinvestments. City wurde von der Commerz Real im Rahmen eines Sale-and-Lease-back-Geschäfts für Die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieimmobilien EUR 162 Mio. an die Maritim Hotelgesellschaft nahm im Berichtsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr zurückvermietet. Das Hotel wurde bereits 2007 rmarkant ab. Der Geldumsatz war nach Angaben des fertiggestellt und verfügt über eine Nutzfläche Gutachterausschusses um 95,6% gegenüber dem von 40.000 m² und 533 Zimmer. Vorjahr (2018: EUR 59,3 Mio.) rückläufig und erreichte nur noch ein Minimalvolumen von ca. EUR 2,6 Mio.. ■■ Godewind Immobilien hat für EUR 140 Mio. Das langjährige Mittel (2009-2018) bewegt sich in die Herzog-Terrassen erworben. Der Verkäufer diesem Segment bei rd. EUR 56 Mio. jährlich. Die der etwa 56.000 m² Mietfläche in Düsseldorf war Zahl der Kauffälle war mit lediglich 2 Transaktionen Blackstone, welche ihrerseits das Objekt 2014 ebenfalls verschwindend geringer (Vorjahr 2018: 22). von Portigon gekauft hatten. Mieter sind diverse Dementsprechend ist der durchschnittliche Verkaufs- Dienstleistungs- und Finanzunternehmen wie preis pro Objekt von rd. EUR 2,70 Mio. im Vorjahr auf etwa die Deutsche Bank. nunmehr EUR 1,32 Mio. gesunken. Düsseldorf: Markt für Gewerbe- und Industrieflächen*. In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf 180 9 160 8 140 7 120 6 100 5 80 4 60 3 40 2 20 1 0 0 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Geldumsatz / Mio EUR Kauffälle Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf) Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf * Asset-Deals © Aengevelt Research 29
AENGEVELT RESEARCH Investorengruppen. Renditen sinken weiter. Während im Vorjahr nach Markterhebungen von Die Auswirkungen der seit 2010 anhaltend positiven Aengevelt Research etwa 60% des Transaktionsvolu- Konjunkturentwicklung und der starken Nachfrage mens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, sank nach Core-Objekten zeigen sich, wie von Aengevelt ihr Anteil auf Käuferseite im aktuellen Berichtsjahr Research in den Vorberichten jeweils umfassend rd. 40%. Auf Verkäuferseite lag die entsprechende analysiert und prognostiziert, besonders deutlich in Quote im Berichtsjahr bei rd. 25% (2017: ca. 48%). der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige Büro- und Geschäftshäuser. In den Top-Lagen in Als im jüngsten Berichtszyklus besonders aktive Käufer Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009. konnten vor allem Asset- und Fonds-Manager (ca. 25% des Transaktionsvolumens) sowie offene Immobilien- Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die fonds/Spezialfonds (rd. 18%) registriert werden. Diese aktuelle Spitzenrendite bei vollkommen stimmigen Gruppen summierten nahezu die Hälfte des Investitions- Qualitätsparametern bei 3,2% (-10 bps vs. Vorjahr) volumens auf Käuferseite. Bei den Verkäufern dominier- für Büroobjekte und für Geschäftshäuser bei 2,63% ten Projektentwickler und Bauträger (ca. 22%) sowie (-57 bps vs. Vorjahr). Demgegenüber liegen die Private-Equity- und Opportunity-Fonds (rd. 18%). Nettoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser Entwicklung des Wertes von Renditeobjekten: Index nach der Veränderung der Kaufpreise. 1985 =100 360 340 320 300 280 260 240 220 200 180 160 140 120 100 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 Renditeobjekte Quelle: Gutachterausschuss Düsseldorf © Aengevelt Research 30
Die CUBION Immobilien AG, Mülheim, und Aengevelt vermitteln gemeinsam den Verkauf des herausragenden, rund 1.500 m² großen Baudenkmals “Cecilienallee 4“ in top Lage an der Düsseldorfer Rheinpromenade an die CENTRUM Gruppe, Düsseldorf. (Zinshäuser) in guten Lagen im Berichtsjahr zwi- Das Wohninvestmentsegment hat durch das Ende schen 2,7% und 5,0%. Im Mehrfamilienhaus-Neubau März vom Bundeskabinett verabschiedete Kündigungs- ist eine Spitzenrendite von 3,3% zu konstatieren. moratorium zumindest einen temporären “Dämpfer“ In beiden Segmenten wird eine Spitzenrendite erhalten. Grundsätzlich ist angesichts des sich fortset- von 3,5% erreicht. zenden Bevölkerungswachstums und einer markant weiter ansteigenden Zahl der Haushalte ungeachtet der Corona-Krise von einer anhaltenden Nachfrage Ausblick. auszugehen. Entsprechend erwartet Aengevelt Research, dass die Transaktionsumsätze im Wohnim- Vor dem Hintergrund der Corona-Krise lassen sich mobilienbereich im Jahresverlauf auf hohem Niveau zum Zeitpunkt der Berichtfetigrstellung keine fundier- verbleiben. Limitierend wirkt hier allerdings – wie auch ten Prognosen für das Jahr 2020 abgeben. Es zeich- in anderen Metropolen – die anhaltend zu geringe net sich indessen ab, dass die einzelnen Assetklassen Verfügbarkeit marktgerechter Objekte. nach jetzigem Kenntnisstand unterschiedlich von der Krise betroffen sein werden. Zusätzlich ist in allen Investment-Segmenten hin- sichtlich der Realisierung von Neubauprojekten mit Besonders stark trifft es die Hotel- und Freizeitbranche Verzögerungen aufgrund von Unterbrechungen der angesichts von Reise- und Veranstaltungsverboten, Bau-, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu während das Logistiksegment vom wachsenden rechnen. Auf der anderen Seite setzt sich das nied- Online-Handel profitiert. Büro- und Einzelhandelspro- rige Zinsniveau auch 2020 fort. Hierdurch bleibt bei jekte werden angesichts rückläufiger Flächennachfra- anhaltend hoher Liquidität der Anlagedruck weiter ge, schwierigerer Finanzierungen etc. möglicherweise hoch, genauso wie die Bedeutung zukunftsadäquater zumindest temporär zurückgestellt. Immobilien als Anlageklasse. 31
AENGEVELT RESEARCH DER MARKT FÜR BÜROFLÄCHEN. 32
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AENGEVELT RESEARCH Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland der Größenordnung über 5.000 m² mit insgesamt rd. mit den Städten Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) 70.000 m² getätigt wurden, stieg das Marktvolumen erzielte im abgelaufenen Jahr 2019 nach Analysen für Großabschlüsse im jüngsten Berichtsjahr mit 21 von Aengevelt Research einen Büroflächenumsatz Deals auf rd. 264.000 m² Bürofläche. Für 2020 sind (inkl. Eigennutzer) von rd. 525.000 m². Er liegt damit die Perspektiven für den Büromarkt in der Region rd. 135.000 m² bzw. 35% über dem Vorjahrsergebnis Düsseldorf aufgrund der COVID-19-Krise deutlich (2018: 390.000 m²). Darüber hinaus wurde auch das eingetrübter: Nach aktuellem Kenntnisstand geht langjährige Umsatzmittel (Ø 2009-2018: 367.000 m² Aengevelt Research von einem Umsatzrückgang von p. a.) um 43% übertroffen. Damit präsentiert sich der etwa 25% aus. In Bezug auf den Büromarkt bedeutet regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt trotz Konjunk- das einen Flächenumsatz von etwa 340.000 m², der turabkühlung insgesamt weiterhin als sehr stabil. Die damit unterhalb des mittleren Umsatzvolumens der mit 5,6% im Jahresvergleich höhere Umsatzdynamik letzten Dekade (Ø 2010-2019: rd. 396.000 m² p. a.) in Düsseldorf (2018: 4,2%) resultiert aus einer markant läge. Diese Prognose wird indessen maßgeblich durch größeren Anzahl an Großabschlüssen im Berichtsjahr. die zeitliche Dauer der Krise bestimmt. Nachdem im Vorjahr sechs Vertragsabschlüsse in Büromarktregion Düsseldorf: Entwicklung von Flächenumsatz*, Angebotsreserve und Spitzenmiete**. Bürofläche in m² Miete (EUR/m²) 1.500.000 40 1.200.000 32 900.000 24 600.000 16 300.000 8 0 0 2016 2017 2018 2019 Angebotsreserve (m²) Büroflächenumsatz (m²) Spitzenmiete * inkl. Eigennutzer Quelle: ** Medianmiete des obersten Preissegments Eigene Erhebungen mit einem Marktanteil von 3 % © Aengevelt Research 34
Räumliche Nachfragepräferenzen. Bürofläche in der Hochhaus-Projektentwicklung „Eclipse“ in der Georg-Glock-Straße/Ecke Kennedy- ■■ Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte damm gesichert. Büroflächenvolumen im Jahr 2019 um 41% gegen- über dem Vorjahreszeitraum auf ca. 476.000 m² an, ■■ Der Co-Working-Anbieter „WeWork“ hat die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 91% rd. 21.600 m² in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“ (2018: ca. 337.000 m² bzw. 86%). langfristig gemietet. ■■ Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb ■■ Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrand- Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung bereiche. Auf sie entfielen 2019 rd. 256.000 m² bzw. von Aengevelt im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völk- 49% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes linger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m² (2018: 214.000 m² bzw. 55%). Bürofläche abgeschlossen. ■■ Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen war mit rd. 187.000 m² markant höher als im Vorjahr (2018: 93.000 m²). Die Umsatzquote stieg dement- Büromarktregion Düsseldorf: sprechend von 24% im Vorjahr auf aktuell 36%. Flächenumsatz nach Lagen*. in % ■■ Demgegenüber analysierte Aengevelt Research im 100 Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) eine stabile Vermietungsaktivität: Die Nachfrage stieg 90 gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 30.000 m² 80 moderat auf nunmehr 33.000 m². Die Marktquote reduzierte sich trotzdem von 7% auf aktuell 6%. 70 60 ■■ Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath, Hilden, Ratingen und Neuss) sank mit rd. 50 49.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum 40 um rd. 7%, der Anteil am Gesamtabsatz betrug rd. 9% (2018: ca. 53.000 m² bzw. 14%). 30 20 Zu den bedeutendsten Büroflächenanmietungen in 2019 gehörten u. a.: 10 0 ■■ Größte Vermietungstransaktion in 2019 war die 2015 2016 2017 2018 2019 Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der Projektentwicklung „Mizal“ an der Völklinger Straße City im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Cityrand Medienunternehmen „WPP“. Stadtrand Umland ■■ Das internationale Beratungsunternehmen „Price- Quelle: Eigene Erhebungen waterhouseCoopers“ (PwC) hat sich rd. 24.000 m² * inkl. Eigennutzer © Aengevelt Research 35
AENGEVELT RESEARCH Flächenumsatz nach Branchen. (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.). In Anbetracht des Gesamtbestandes von 9,32 Mio. m² stellten sich ■■ Den größten Marktanteil erreichte 2019 mit demnach die jüngsten drei Innovationsquoten auf rd. 145.000 m² bzw. 28% des Gesamtumsatzes moderate plus minus 1%. 2020 wird mit einem nach die Nachfragegruppe der „beratenden und sons- Jahren wieder leicht höheren Fertigstellungsniveau tigen Dienstleister“. Im Vorjahr war deren Anteil von rd. 127.000 m² gerechnet. Hierbei ist für die allerdings noch mehr als doppelt so hoch (2018: Beurteilung der Marktwirksamkeit der Erstbezugsflä- 232.000 m² bzw. 59%). chen unbedingt zu beachten, dass zum Jahresanfang 2020 eine Vorvermarktung, d. h. eine hohe und die ■■ Demgegenüber konnte im Jahresvergleich die Robustheit des Marktes widerspiegelnde Vorvermie- Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen tungs- bzw. Eigennutzungsquote von bereits ca. 62% mit einem hohen Umsatzwachstum einen großen „Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz mit 118.100 m² als auch die Umsatzquote (22%) Büromarktregion Düsseldorf: stiegen deutlich an (2018: 34.000 m² bzw. 9%). Branchenstruktur der Nachfrage*. in % ■■ Auch die Finanzdienstleister haben mit 59.000 m² 100 mehr Bürofläche als im Vorjahr (2018: 32.000 m²) angemietet. Die Markquote erhöhte sich dabei von 90 8% auf nunmehr 11%. 80 ■■ Die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem 70 Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen einfließen, kam 2019 auf rd. 105.000 m² Anmie- 60 tungsvolumen (2018: 58.000 m²). Die Marktquote 50 zog von 15% auf 20% an. 40 ■■ Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände 30 zeigte sich mit 98.000 m² bzw. einer Quote von 19% ebenfalls erheblich stärker als im Vorjahr 20 (2018: 34.000 m² bzw. 9%). 10 0 2015 2016 2017 2018 2019 Geringe Neubautätigkeit. Öffentliche Hand, Organisationen ohne Erwerbszweck Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofer- Finanzdienstleister tigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) IT, Medien in den Jahren 2017 und 2018 mit 82.000 m² bzw. Sonstige Dienstleister 92.000 m² gering war, blieb auch die diesjährige Sonstige (u. a. Industrie, Handel, Transport) Neubautätigkeit mit ca. 94.000 m² fertig gestellter Quelle: Eigene Erhebungen Bürofläche weiterhin unterhalb des Dekadenmittels * inkl. Eigennutzer © Aengevelt Research 36
erreicht wurde. Angesichts dieser Vorvermarktungs- und rd. 16.000 m² im Büroneubau „Kö-Quartier“ quote werden damit dem Markt im Jahr 2020 lediglich des internationalen Projektentwicklers Hines. noch rd. 48.000 m² disponibler Fläche zugeführt. Nachdem im Vorjahr rd. 64% der neuen Büroflächen in Cityrandlagen auf den Markt kamen, sind es im Im Berichtsjahr lag der räumliche Schwerpunkt der Berichtsjahr rd. 28.000 m² mit einem Anteil von 30% Fertigstellung neuer Büroflächen im Stadtgebiet an den Gesamtfertigstellungen. Hier ist v. a. das Düsseldorf mit einem Flächenanteil von rd. 54% Bürogebäude „Infinity Office“ in der Schwannstraße in den Citylagen (2018: 29%). Von rd. 51.000 m² 10 mit rd. 19.000 m² Bürofläche zu nennen. Der Anteil Bürofläche, die im Berichtsjahr in Citylagen entwickelt der Stadtrandlagen hat sich mit einer Quote von wurden, befanden sich ca. 15.000 m² in dem Büroen- rd. 16% (rd. 15.000 m²) im Vorjahresvergleich fast semble „Fürst & Friedrich“ in der Friedrichstraße 56 verdreifacht (2018: 6%). Büromarktregion Düsseldorf: Fertigstellungsvolumen von Büroflächen – Relation zwischen vorvermarkteten* und am Markt noch verfügbaren Büroflächen. in 1.000 m² 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 0 2016** 2017** 2018** 2019** verfügbar vorvermarktet* Quelle: * inkl. Eigennutzer Eigene Erhebungen ** jeweils zum Jahresanfang © Aengevelt Research 37
AENGEVELT RESEARCH Reduzierung der Das ist ein markanter Leerstandsabbau von 85.000 m². Büroflächenleerstände. Im Düsseldorfer Umland ging der Leerstand um 25.000 m² zurück und stellte sich auf ca. 190.000 m² Im Jahresverlauf 2019 setzte sich in der Region (2018: ca. 215.000 m). Die Leerstandsquote für die Düsseldorf der von Aengevelt Research prognostizier- gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) sank von te Trend der Leerstandsreduzierung fort. Die kurz- 7,8% Ende 2018 binnen Jahresfrist auf aktuell 6,6%. fristig insgesamt verfügbare Angebotsreserve ging Dabei ist zum Berichtszeitpunkt die Leerstandsquote gegenüber dem Vorjahr um rd. 110.000 m² zurück und im Stadtgebiet mit 5,6% allerdings markant geringer liegt Ende 2019 bei ca. 620.000 m². Im Düsseldorfer als im Umland mit 11,1%. Im Zuge einer krisenbedingt Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig ver- verhaltenen Büroflächennachfrage prognostiziert fügbaren Angebotsreserven Ende 2019 auf nominell Aengevelt Reseaech für 2020 für die Büromarktregion rd. 430.000 m² (Ende 2018: rd. 515.000 m²). eine stabile bis leicht anziehende Angebotsreserve. Neben Flächenabsorption und Entwicklung der Büromarktregion Düsseldorf: Leerstands Bautätigkeit sind zur qualitativen Bewertung der differenzierung nach Marktwirksamkeit. Angebotssituation detaillierte Differenzierungen der Leerstandsstruktur unerlässlich. Nach Definition des hierzu von Aengevelt Research vor Jahren erstellten Büroleerstandsindexes „ARLEX“ (AENGEVELT- 10% RESEARCH LEERSTANDSINDEX) sind am Düssel- dorfer Büromarkt - gemessen am jeweils jüngsten 10-Jahresmittel - als „langfristig marktnotwendige 13% regionale Fluktuationsreserve“ ca. 453.000 m² nachfragerelevante Angebotsfläche erforderlich (rd. 4,9% des Gesamtbestandes von rd. 9,32 Mio. m²). Der Anteil der Fluktuationsreserve am gesamten 4% Büroleerstand veränderte sich von 60% Anfang 2019 auf aktuell 73%. „Latente Leerstände“, das sind zwar eigengenutzte oder 73% hauptvermietete, indessen zur Untervermietung angebo- tene Büroflächen, spielen am Düsseldorfer Markt analog zu den Vorjahren mit aktuell ca. 4% bzw. rd. 25.000 m² des Gesamtangebotes an kurzfristig bezugsfähigen Flächen lediglich eine untergeordnete Rolle. Fluktuationsreserve Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ - das sind 453.000 m² Flächen, die bereits 5 Jahre oder noch länger leer Latenter Leerstand stehen und dabei mehr als die Hälfte eines Gebäude- 25.000 m² volumens darstellen und demzufolge nur noch äußerst Struktureller Leerstand 80.000 m² geringe Vermarktungschancen haben (Fachjargon: Quelle: Aktiver marktwirksamer Leerstand Eigene Erhebungen „Marktleichen“) bzw. ohnehin zum Abriss / Neubau Januar 2020 62.000 m² © Aengevelt Research anstehen aber bis dahin noch als bestandswirksam 38
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