INTERNATIONAL DORF. CITY REPORT REGION DÜSSELDORF - MEINUNG. FAKTEN. TRENDS. AENGEVELT RESEARCH
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MEINUNG.
FAKTEN.
TRENDS.
AENGEVELT RESEARCH
CITY REPORT REGION DÜSSELDORF.
INTERNATIONAL DORF.
2020/2021, Nr. 35.
PERSÖNLICH • PROFESSIONELL • PARTNERSCHAFTLICH
AENGEVELT RESEARCH
„SPITZENERGEBNISSE SIND DAS EINE,
NACHHALTIGKEIT DAS ANDERE. DER
DÜSSELDORFER IMMOBILIENMARKT
SPIELT IN BEIDEN KATEGORIEN IN DER
ERSTEN LIGA. AUS GUTEM GRUND.“
Mark Aengevelt
2
INHALT.
MEINUNG.
Thomas Geisel. Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf. 4
FAKTEN UND TRENDS.
Düsseldorf auf einen Blick. 6
Trends.7
Rahmenbedingungen der Marktentwicklung. 8
Grundstrukturen des Marktes. 16
Investmentmarkt.24
Der Markt für Büroflächen. 32
Der Markt für Einzelhandelsflächen. 43
Der Markt für Industrie- und Gewerbeflächen. 52
Der Markt für Wohnimmobilien. 58
Aengevelt auf einen Blick. 70
3
AENGEVELT RESEARCH
Thomas Geisel
Oberbürgermeister der Landeshauptstadt Düsseldorf
Sehr geehrte Damen und Herren,
4
für die zweite Märzwoche 2020 sahen mein Terminkalender als Oberbürgermeister der Landeshauptstadt
Düsseldorf wie auch die Planungen vieler internationaler Vertreterinnen und Vertreter der Immobilienwirtschaft
Besuche und Treffen auf der Immobilienmesse MIPIM in Cannes vor. Düsseldorf sollte dort von der Financial
Times als einer der attraktivsten Wirtschaftsstandorte Europas ausgezeichnet werden. Diese Nominierung hat
Düsseldorf mit Stolz erfüllt und zugleich als Anerkennung für die hervorragenden Standortbedingungen und für die
gute Zusammenarbeit zwischen den Verantwortlichen aus Wirtschaft, Politik und Verwaltung gewertet.
Mit dem weltweiten Ausbruch der Corona-Pandemie und ihrer dynamischen Verbreitung hat sich vieles verändert.
Nicht nur die MIPIM wie unzählige internationale Messen und Kongresse wurde abgesagt. Inzwischen betrifft die
Erkrankung Menschen und Unternehmen in ganz Europa. Es gibt tiefgreifende, hierzulande seit Jahrzehnten nicht
gekannte Eingriffe in den Lebensalltag der Menschen, und heute, Mitte März, kann noch niemand vorhersagen,
wie genau die Entwicklung weiter voranschreitet. Behörden und Versorgungseinrichtungen tun alles in ihrer Macht
Stehende im Interesse von Bevölkerung und Wirtschaft. Aufgerufen sind außerdem alle zu besonnenem Handeln,
zu Solidarität mit Schwachen und Schutzbedürftigen.
Zu den vielfältigen Maßnahmen zählt selbstverständlich auch – und dies ist nur ein kleiner Teil der unverzichtbaren
aktuellen Einschränkungen –, dass städtebauliche Prozesse, dass Öffentlichkeitsbeteiligungen, dass behördliche
Genehmigungsverfahren und manches mehr ausgesetzt oder verschoben werden. Vieles geht derzeit nicht in
dem Tempo voran, das wir uns eigentlich wünschen würden, um die wichtigen Aufgaben in Wohnungsbau und
Stadtentwicklung zu bewältigen, die auf der gemeinsamen Agenda von Stadt und Immobilienbranche stehen.
Hinter dem Schutz der Menschen muss anderes zurückstehen.
Doch wir hoffen sicherlich alle, diese Krise mit ihren stetig wachsenden Herausforderungen als Gemeinwesen
und als Wirtschaftsstandort gut, sicher und gesund zu überstehen. Dann werden wir die unterbrochenen und
ausgesetzten Planungen und Projekte wieder mit voller Kraft angehen, um unser schönes, lebenswertes und
wirtschaftlich starkes Düsseldorf gemeinsam weiterzuentwickeln. Dabei vertraue ich auf unsere weiterhin gute,
vertrauensvolle Zusammenarbeit.
Hierbei leistet der neueste Aengevelt City Report mit seinen Analysen der verschiedenen Immobiliensegmente,
ihrer Chancen und der Potenziale Düsseldorfs einmal mehr wichtige Unterstützung. Ich wünsche eine interessante
Lektüre und freue mich auf den weiteren Austausch.
Ihr
Thomas Geisel
Oberbürgermeister der
Landeshauptstadt Düsseldorf
5
AENGEVELT RESEARCH
DÜSSELDORF AUF EINEN BLICK.
622.000 347.000 348.000
EINWOHNER PRIVATHAUSHALTE WOHNUNGEN
525.000 m² 7,42 Mrd. € 4,38 Mrd. €
BÜROFLÄCHENUMSATZ GRUNDSTÜCKSMARKT GEWERBLICHE INVESTMENTS
620.000 m² 3,1 % 737 Mio. €
BÜROLEERSTAND SPITZENRENDITEN P. A. WOHNINVESTMENTS
BÜRO UND WOHNEN
28,50 €/m² 290,00 €/m² 12,13 €/m²
BÜROSPITZENMIETE EINZELHANDELSSPITZENMIETE DURCHSCHNITTLICHE
ANGEBOTSMIETE
NEUBAUWOHNUNG
6
TRENDS.
Wir wagen eine Prognose
in unsicheren Zeiten.
In der Phase dynamischer Immobilienmärkte führt die
COVID-19 Krise zu maßgeblichen Änderungen der noch
bis März vorherrschenden Trends:
■■ Büroflächenumsätze sind rückläufig: Aufgrund ■■ Die Bewertung von Anlageimmobilien wird
aktueller Einschränkungen des öffentlichen Lebens schwieriger. Die Immobilienbewertung wird beein-
und der zukünftigen konjunkturellen Unsicherheit flusst von veränderten Rahmenbedingungen und
stellen Unternehmen Expansionspläne ein. Flächen- schwer prognostizierbaren Entwicklungen. Mögliche
verkleinerungen und Unternehmensinsolvenzen Folgen sind längere Platzierungszeiten, detailliertere
tragen zu einer Verringerung der Flächenumsätze Risikoprüfungen und etwaige Preisabschläge vor
bei. Erfolgreich in der Krise erprobte Home-Office- allem seitens risikoaverser Investoren.
Lösungen und digitale Meetings verstärken den Trend
sinkender Umsätze nachhaltig. ■■ Im Wohninvestmentsegment verunsichern
veränderte Rahmenbedingungen wie das Ende
■■ Die Umsätze des stationären Einzelhandels März 2020 verabschiedete Kündigungsmoratorium
brechen ein – kurz- bis mittelfristige Folgen sind: In- über den Mietendeckel hinaus. Gleichwohl bleibt die
solvenzen, Mietausfälle, Leerstände, sinkende Mieten Nachfrage nach Mietwohnungen insbesondere in den
- insbesondere jenseits der Top-Lagen. Aufgrund der meisten deutschen Großstädten hoch und damit die
gestiegenen finanziellen Unsicherheit stellen private Nachfrage nach Wohninvestments. Die Assetklasse
Haushalte Investitionen zurück. Die vorherrschende wird sich verhältnismäßig robust entwickeln.
finanzielle Unsicherheit beeinflusst auch den Online-
Handel jenseits der Produkte des täglichen Bedarfs. ■■ Die Finanzierungsbedingungen verändern sich:
Banken prüfen kritischer und verlangen höhere
■■ Logistik ist der Gewinner der Krise – kurzfristig gilt Eigenkapital-Quoten. Upside-Szenarien werden
dies alle Male. Auch langfristig ist von einer weiteren zukünftig geringer bewertet und weniger berücksich-
Verlagerung zugunsten des Online-Handels auszuge- tigt. Die Finanzierbarkeit von Forward-Deals wird
hen. Eine Limitierung ergibt sich allerdings aus dem tendenziell sinken. Aber es werden zukünftig auch
knappen Flächenangebot. wieder mehr Produkte auf den Markt kommen.
■■ Neubewertung der Risikoklassen wird relevant. ■■ Auch im Privatimmobilienbereich agieren Banken
Es sinken die Transaktionsumsätze, und Preisab- vorsichtiger. Eigennutzer erhalten bei kritischer
schläge im Investmentbereich sind aufgrund von Miet- Beurteilung keinen Kredit oder werden mit höheren
ausfall, Umsatzrückgängen bei vielen Nutzern und Eigenkapitalforderungen konfrontiert. Die Folge sind
Unsicherheit hinsichtlich zukünftiger Entwicklungen rückläufige Kauffälle und Geldumsätze sowie eine
denkbar. Für 2020 ist hier zumindest temporär von Dämpfung der in der Regel bislang positiven Kaufprei-
einer deutlich verhalteneren Nachfrage auszugehen. seentwicklung von Privatimmobilien.
Dies betrifft neben dem Hotel-Segment insbesondere
die Assetklasse Einzelhandel. Außerdem wird bei
Büroobjekten eine verschärfte Risikobewertung auf
Mieterebene in den Vordergrund rücken.
7
AENGEVELT RESEARCH
RAHMENBEDINGUNGEN
DER MARKTENTWICKLUNG.
8
9
AENGEVELT RESEARCH
Als Landeshauptstadt des bevölkerungsreichsten wachsenden Einwohnerzahl wider, andererseits
Bundeslandes Nordrhein-Westfalen bietet Düsseldorf belegen zahlreiche aktuelle und repräsentative Unter-
für rd. 10 Mio. Menschen in der Metropolregion Rhein- suchungen auch die Vielzahl weicher Standortfaktoren,
Ruhr ideale Lebens- und Arbeitsbedingungen sowie die die hohe Lebensqualität der Rheinmetropole seit
ein überaus attraktives Umfeld für die Freizeitgestal- Jahrzehnten charakterisiert. So bietet die nordrhein-
tung. Die Anziehungskraft Düsseldorfs spiegelt sich westfälische Landeshauptstadt laut der aktuellen,
einerseits in der schon seit 20 Jahren kontinuierlich vom international reputierten Beratungsinstitut Mercer
weltweit durchgeführten Studie nach München die
höchste Lebensqualität in Deutschland und nimmt
Vergleich der Beschäftigtenstruktur von hierbei weltweit sogar den hochrangigen Platz sechs
Düsseldorf und Nordrhein-Westfalen ein. Die Bevölkerung wächst seit 1999 aufgrund eines
(nach Anteilen sozialversicherungspflichtig anhaltend positiven Wanderungssaldos kontinuierlich
Beschäftigter am Arbeitsort 2019). und hat 2014 wieder die Marke von 600.000 Einwoh-
nern im Stadtgebiet überschritten.
Düsseldorfs Wirtschaftskraft stützt sich indessen
Düsseldorf nicht allein auf seine Wohnbevölkerung. Vielmehr
bescheinigt eine ausgesprochen hohe Zentralität
der Stadt eine anhaltend starke Anziehungskraft für
12%
Kaufkraftströme aus dem In- und Ausland. Auch die
24% umliegenden Kreise (z. B. Neuss und Mettmann)
profilieren sich im Vergleich zum bundesdeutschen
27% Mittel durch ein ausgesprochen hohes Kaufkraftniveau
29%
NRW pro Einwohner. Hierdurch ergeben sich zwischen
wohlhabender Landesmetropole und ebenso wohl-
habendem Speckgürtel seit Jahrzehnten vielfältigste
29% positive Wechselwirkungen.
18%
26% Bedeutender Dienstleistungsstandort.
Die Beschäftigtenanalyse zeigt, dass die Wirtschafts-
35%
struktur Düsseldorfs vor allem von den arbeitsplatzin-
tensiven, wachstumsorientierten und damit wertschöp-
fenden Dienstleistungsunternehmen geprägt ist. Der
Beschäftigtenanteil des Dienstleistungssektors liegt in
Produzierendes
Gewerbe Düsseldorf markant hoch bei 88%.
Handel, Gastgewerbe,
Verkehr, Nachrichten Die Beschäftigtenquote im Bereich Kredit- und Versi-
Finanzierung- und
cherungsgewerbe sowie der unternehmensbezogenen
Unternehmensdienstleistungen Dienstleistungen beträgt im Stadtgebiet ca. 35%. Im
Quelle:
Öffentliche und Private Bundesagentur für Arbeit, Vergleich dazu liegt die Quote in Nordrhein-Westfalen
Juni 2019
Dienstleistungen © Aengevelt Research mit ca. 18% bei lediglich etwa der Hälfte.
10Arbeitslosenquote sinkt nicht mehr. die Zahl der Arbeitslosen, und zwar um 1,4% von ca.
21.800 im Dezember 2018 auf 22.100 im Dezember
Die Anzahl der Erwerbslosen in Deutschland ist 2019 an. Gleichzeitig blieb die Arbeitslosenquote
binnen Jahresfrist moderat um ca. 17.000 auf binnen Jahresfrist stabil bei 6,5%. Der konjunkturelle
2,23 Millionen im Dezember 2019 gestiegen. Damit Aufschwung setzte sich im Berichtsjahr 2019 auf
blieb die Arbeitslosenquote konstant bei 4,9%. Analog niedrigerem Niveau fort und schlug sich auch in der
dem gesamtdeutschen Trend zog auch in Düsseldorf Stadt Düsseldorf in einem Zuwachs der Arbeitsplätze
Düsseldorf: Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich.
München
Stuttgart
FrankfurtMain
Hamburg
Bonn
Düsseldorf
Köln
Berlin
Magdeburg
Bremen
Essen
Dortmund
Duisburg
0 2 4 6 8 10 12 14
Dezember 2017
Dezember 2018
Dezember 2019
Quelle:
Bundesagentur für Arbeit,
jeweils Dezember
* Bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen © Aengevelt Research
11AENGEVELT RESEARCH
der aktuellen Regionalisierten Bevölkerungsvorausbe-
rechnung 2018 bis 2040/2060 um weitere etwa 82.000
Köpfe steigt und dann bei rd. 704.000 Einwohnern
liegen wird. Die prognostizierte weitere Aufwärtsent-
Shoppen und Flanieren mit hoher Aufenthaltsqualität – die Kö mit dem wicklung setzt voraus und induziert, dass auch die
Corneliusplatz als Entrée. Anzahl der Beschäftigten in der Region in den nächs-
ten Jahren stetig wächst.
nieder. Die Anzahl der hier sozialversicherungspflich- Die nordrhein-westfälische Landeshauptstadt setzt
tig (SVP-) Beschäftigten stieg von Juni 2018 bis Juni dabei neben den wichtigen unternehmensbezogenen
2019 um rd. 5.300 (+1,3%) auf 424.500 Personen. In Dienstleistungen auch auf eine Clusterstrategie für
diesem Zusammenhang ist die Zahl der gemeldeten innovative Branchen. Zu den bedeutendsten Wirtschaft-
offenen Stellen in der Stadt Düsseldorf von rd. 7.100 sagglomerationen der Region zählen unter anderem die
im Dezember 2018 um 30% auf nur noch ca. 5.000 im Cluster Information/Kommunikation, Kreativwirtschaft,
Dezember 2019 gesunken. Life Science und Beratung.
Die wirtschaftliche Bedeutung Düsseldorfs lässt sich
auch an den Pendlerzahlen ablesen. Unter den „Big
Seven“ belegt Düsseldorf den vierten Platz mit einem Düsseldorf:
arbeitstäglichen Pendlerüberschuss von rd. 172.000 Arbeitslosenquote* im regionalen Vergleich.
Personen. Im Vergleich dazu beträgt das Saldo in
in %
Frankfurt a. M. 287.000, in Hamburg 227.000 und in
München 212.000 Personen. Allein nach Düsseldorf 8
pendeln arbeitstäglich ca. 261.000 SVP-Beschäftigte
7
ein und von dort rd. 89.000 aus.
6
Anhaltendes Bevölkerungswachstum 5
setzt sich fort.
4
Die Bevölkerungszahl der Landeshauptstadt steigt
3
schon seit 1999 kontinuierlich und erreicht damit
erstmals wieder Werte, die zuletzt vor 44 Jahren 2
registriert wurden. Zum Jahresende 2019 zählte Düs-
seldorf nach Berechnungen von Aengevelt Research 1
rd. 622.000 Einwohner. Damit wuchs die Stadt allein
0
in den jüngsten zehn Jahren um insgesamt ca. 38.000
Stadt Düsseldorf NRW Deutschland
Personen (+6,6%).
Dezember 2018
Aktuelle Prognosen sehen für Düsseldorf eine weitere
Dezember 2019
positive Bevölkerungsentwicklung: In Abhängigkeit der
Quelle:
zukünftigen Migrationsströme ist davon auszugehen, Bundesagentur für Arbeit,
Dezember 2019
dass die Bevölkerung im Jahr 2040 nach Angaben * bezogen auf alle zivilen Erwerbspersonen © Aengevelt Research
12Wirtschaftliche Perspektiven. Jahre: 22,3 Punkte). Ursache der gebremsten Kon-
junktur ist die verhaltene Entwicklung vieler Industrie-
Die Wirtschaft in der Region Düsseldorf befindet sich betriebe, die über rückläufige Aufträge sowohl ihrer
im Berichtsjahr 2019 in einer moderaten Abschwung- in- als auch ausländischen Kunden berichten. Dies
phase. Im Jahresverlauf zeigte sich aufgrund der strahlt negativ auf industrienahe Dienstleister sowie
Konjunktureintrübung eine verhaltenere Beurteilung auf produktionsnahe Großhändler und Logistiker
der Geschäftserwartungen und -prognosen durch die aus. Demgegenüber befinden sich konsumnahe
Unternehmer der Region. Dienstleister und der Einzelhandel weiterhin in
guter Verfassung.
Der Geschäftsklimaindex der Industrie- und Han-
delskammer Düsseldorf/Mittlerer Niederrhein, der Risiken sieht die regionale Wirtschaft in der Inlands-
im Spätsommer 2018 einen Stand von 26,0 Punkten nachfrage und den wirtschaftspolitischen Rahmen-
erreichte, sank bis zum Spätsommer 2019 auf nur bedingungen. Ein besonders großer Risikofaktor für
noch 10,7 Punkte und lag damit markant unter dem nahezu alle Segmente ist die derzeitige COVID-19
langjährigen Durchschnitt (Mittel der letzten zehn Pandemie, deren längerfristige Folgen aufgrund
Entwicklung der gemeldeten offenen Stellen im Vergleich zur
Arbeitslosigkeit und zur Anzahl der SVP-Beschäftigten in Düsseldorf*.
Offene Stellen / Arbeitslose Beschäftigte
40.000 430.000
35.000 420.000
30.000 410.000
25.000 400.000
20.000 390.000
15.000 380.000
10.000 370.000
5.000 360.000
0 350.000
2015 2016 2017 2018 2019
Offene Stellen
Arbeitslose
Beschäftigte
Quelle:
* Stand: offene Stellen und Arbeitslose jeweils zum 31.12., Bundesagentur für Arbeit
SVP-Beschäftigte jeweils zum 30.06 © Aengevelt Research
13AENGEVELT RESEARCH
äußerst komplexer Wirkungsketten zum Zeitpunkt der der Vielzahl großer öffentlicher Infrastrukturprojekte
Veröffentlichung dieses Berichts nur schwer vorherzu- und dem mit dem Immobilienboom einhergehenden
sehen sind. Als weitere Risikofaktoren werden die von Bauboom profitieren.
den USA ausgehenden internationalen Handelskon-
flikte, die wechselseitigen Strafzölle, die ungelösten Der Düsseldorfer Airport hat 2019 zum ersten Mal die
Konflikte rund um den Persischen Golf und Nahost, Marke von 25 Millionen Passagieren geknackt. Mit rd.
die chinesische Wachstumskrise und die noch nicht 25,5 Millionen Passagieren lag der größte Flughafen
absehbaren Brexit-Folgen. Die Kapazitätsauslastung des bevölkerungsreichsten Bundeslandes damit rd. 5%
der Industrie in der Region Düsseldorf / Mittlerer über dem Vorjahresergebnis (2018: 24,3 Mio.). Auch die
Niederrhein lag im Herbst 2019 laut Angaben des Anzahl der Flugbewegungen stieg um rd. 3% auf ca.
IHK-Konjunkturberichtes bei 80,6% und damit 310 226.000 an. Für das Jahr 2020 ist aufgrund der aktuel-
Basispunkte unter dem Vorjahresniveau. Der lang- len Lage mit einem deutlichen Rückgang der Fluggast-
jährige Durchschnitt der Kapazitätsauslastung stellt zahlen zu rechnen, der selbst, wenn die Pandemie im
sich auf 81,3%. Besonders hoch ist demgegenüber besten Szenario Mitte des Jahres abflaut, in der zweiten
die Auslastung der Baubetriebe (über 89%), die von Hälfte nicht kompensiert werden kann.
Bevölkerungsentwicklung in Düsseldorf 2010-2019.
Einwohner in Tsd.
640
630
620
610
600
590
580
570
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019*
Bevölkerungsentwicklung
Quelle:
Landesdatenbank NRW,
Information und Technik NRW
* Eigene Hochrechnung © Aengevelt Research
14Für 2020 ist die Fertigstellung des neuen City-Highlights Kö-Bogen II, auch “Ingenhoven-Tal“ genannt, mit einem breiten Spektrum an Einzelhandels-
und Gastronomie-Angeboten geplant. Copyright: CENTRUM Projektentwicklung GmbH
15AENGEVELT RESEARCH
GRUNDSTRUKTUREN
DES MARKTES.
16Im Rahmen der globalen Wirtschafts- und Finanzkrise Das Marktvolumen 2019 ist binnen Jahresfrist
2008/2009 gingen auch auf dem Düsseldorfer Immobi- damit um rd. EUR 340 Mio. bzw. 5,6% markant
lienmarkt die jährlichen Transaktionsumsätze (Asset- gewachsen (2018: EUR 6,21 Mrd.) und liegt damit
Deals) bis 2011 konsolidierunsgsgemäß wieder auf ein rd. EUR 2,79 Mrd. bzw. 74% über dem Mittelwert der
Normalniveau von unter EUR 3 Mrd. zurück. Im Zuge jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: EUR 3,76 Mrd. p. a.
des zyklennachfolgenden wirtschaftlichen Aufschwun- Dabei verzeichnete der Immobilienmarkt im Vorjah-
ges erhöhte sich dann das Umsatzvolumen von 2012 resvergleich Zuwachsraten beim Verkauf unbebauter
bis 2014 auf jeweils rd. EUR 3,5 Mrd. In den Jahren Grundstücke (+37%), in den Segmenten Büro- und
2015 bis 2017 konnte das Transaktionsgeschehen in Geschäftsgebäude (+10%) sowie Privatimmobilien
Düsseldorf dann nachfolgend so dynamisch an Fahrt (Einfamilienhäuser, Doppelhaushälften und Rei-
gewinnen, dass das konventionelle Marktvolumen henhäuser, +8%) und Mehrfamilienhäuser (+23%).
nach Angaben des Gutachterausschusses jeweils über Da auch der Verkauf von Eigentumswohnungen
EUR 4 Mrd. markierte. Im jüngsten Berichtsjahr 2019 eine Steigerung von 7% erfuhr, liegt der einzige
wurde mit einem Umsatz von EUR 6,55 Mrd. ein neuer nennenswerte Rückgang bei den Gewerbe- und
konventioneller Transaktionsrekord aufgestellt. Industrieobjekten (-96%).
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Geldumsatz am Immobilienmarkt.
Mio. EUR
8.000
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Share-Deals*
Asset-Deals Quelle:
Gutachterausschuss der Stadt Düsseldorf
und Aengevelt Research
* geschätzt © Aengevelt Research
17AENGEVELT RESEARCH
Konventioneller Rekord-Umsatz. oberhalb von EUR 6 Mrd. aufgestellt. Ausschlagge-
bend für die extremen Schwankungen der jüngsten
Im Berichtsjahr 2019 wurde auf dem Düsseldorfer zehn Jahre war das in den einzelnen Marktphasen
Grundstücksmarkt durch Immobilienverkäufe ein über unterschiedlich hohe Interesse an Büro- und Ge-
5% (EUR 340 Mio.) höheres Wertvolumen kontrahiert schäftsimmobilien und die differenzierte Verfügbarkeit
als im Rekordvorjahr (EUR 6,21 Mrd.) und somit von Mehrfamilienhäusern als Renditeobjekte. Analog
im zweiten Jahr in Folge eine neue Höchstmarke zur Umsatzentwicklung stieg im Vergleich zum Vorjahr
Düsseldorfer Grundstücksmarkt: Entwicklung der Geldumsätze.
Mio. EUR
7.000
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Sonstige Objekte
Gewerbe-, Industrieobjekte
Erbbau
Paketverkäufe
Wohn- und Teileigentum
Mehrfamilien-, Büro-, Geschäftshäuser
Einfamilienhäuser, Reihenhäuser Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
Unbebaut © Aengevelt Research
182018 im Berichtsjahr 2019 auch die Anzahl der Kauf- Transaktionsvolumen inkl. Share-Deals.
fälle. Wurden im Vorjahr 2018 4.653 Kauffälle erfasst,
stieg die Fallzahl binnen Jahresfrist um 3% bzw. 117 Wie von Aengevelt Research in dutzenden vorange-
auf 4.770 Beurkundungen. henden Analysen und Berichten bereits stets umfas-
send erläutert, ist auch für den aktuellen Cityreport
Im Vergleich zur Marktdynamik der jüngsten strikt zu beachten, dass es sich beim jüngsten kon-
Dekade (Ø 2009-2018: 5.132 Notarverträge p. a.) ventionellen Rekord-Transaktionsergebnis ausschließ-
lag die Anzahl der konventionellen Verkaufsfälle lich um sogenannte Asset-Deals, d. h. „klassische“
indessen auch im Berichtsjahr 2019 rd. 7% unter bzw. „konventionelle“ Immobilienverkäufe handelt, die
dem genannten Mittelwert. Der im Berichtsjahr durch entsprechende notarielle Kaufverträge belegt
registrierte Flächenumsatz von rd. 206 ha war im sind und damit vom Düsseldorfer Gutachterausschuss
Vergleich zum Vorjahr (2018: ca. 238 ha) um rd. als Immobilienkontrakte registriert und ausgewertet
13% niedriger. Das jüngste Marktvolumen entspricht wurden. Darüber hinaus fanden im Rahmen großer
damit in etwa dem Mittelwert der jüngsten Dekade Portfoliotransaktionen auch zahlreiche weitere
(Ø 2009-2018: 204 ha). bedeutende Verkäufe bzw. Eigentumsübertragungen
Düsseldorf: Bebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge.
In Mio. EUR/ Verkaufsfälle ha
4.500 450
4.000 400
3.500 350
3.000 300
2.500 250
2.000 200
1.500 150
1.000 100
500 50
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Verkaufsfälle
Quelle:
Geldumsatz Gutachterausschuss
Düsseldorf
Flächenumsatz © Aengevelt Research
19AENGEVELT RESEARCH
in Form von Unternehmensanteilen (Share-Deals) Hoher Umsatz mit bebauten
in Höhe von schätzungsweise EUR 867 Mio. statt Grundstücken.
(2018: EUR 494 Mio.). Somit beträgt der Anteil der
Share-Deals - nicht zuletzt auch als Folge der Vermei- Das realisierte Transaktionsvolumen im Bereich
dung der von der vorangehenden Landesregierung bebauter Grundstücke (nur Asset-Deals) konnte
abermals erhöhten Grunderwerbsteuer - rd. 13% des mit rd. EUR 4,23 Mrd. bzw. einem geringfügigen
konventionellen Marktvolumens. Rückgang um rd. 1% gegenüber dem Vorjahr (2018:
EUR 4,28 Mrd.) annähernd das Rekordergebnis halten.
Inklusive der Share-Deals stellt sich der jüngste
Gesamtimmobilienumsatz in Düsseldorf im Die höchsten Transaktionsvolumina wurden 2019
Berichtsjahr 2019 somit auf Rekordniveau mit in den Segmenten Büro- und Geschäftshäuser
rd. EUR 7,42 Mrd. Das Delta gegenüber dem Vorjahr (EUR 1,36 Mrd.), Mehrfamilienhäuser (EUR 737 Mio.)
(2018: EUR 6,70 Mrd. inkl. Share-Deals) beträgt somit und Eigenheime (Einfamilien-, Zweifamilien- und
rd. EUR 718 Mio. bzw. 11%. Reihenhäuser: EUR 437 Mio.) erzielt.
Düsseldorf: Unbebaute Grundstücke: Flächenumsatz, Geldumsatz und Kaufverträge.
In Mio. EUR/Verkaufsfälle ha
700 140
600 120
500 100
400 80
300 60
200 40
100 20
0 0
2014 2015 2016 2017 2018 2019
Verkaufsfälle
Quelle:
Geldumsatz Gutachterausschuss
Düsseldorf
Flächenumsatz © Aengevelt Research
20Mit 1.086 Verkäufen bebauter Grundstücke im Jahr 2019 auf unterdurchschnittlichem Niveau. Von 2015 bis
blieb die Anzahl der Transaktionen binnen Jahresfrist 2017 wurden demgegenüber wieder deutlich höhere
nahezu konstant (2018: 1.085 Kauffälle). Im Vergleich Flächenumsätze ab 70 ha generiert, die somit an
zum Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: 1.188 das Mittel der jüngsten Dekade (Ø 2009-2018:
Verkaufsfälle p. a.) war das aktuell erreichte Ergebnis 71,4 ha p. a.) heranreichten.
indessen unterdurchschnittlich.
Der 2019 kontrahierte Flächenabsatz von 60,66
ha stieg um rd. 5 ha gegenüber dem Vorjahr an
Anziehende Nachfrage nach (2018: 55,70 ha). Vom gesamten Flächenumsatz
unbebauten Grundstücken. unbebauter Liegenschaften entfielen im Berichtsjahr
rd. 28,3 ha (46%) auf Agrarland, Bauerwartungsland
In den Jahren 2013 und 2014 bewegte sich die und Rohbauland. Rd. 53% der verkauften unbe-
Nachfrage nach unbebauten Grundstücken mit bauten Grundstücke waren der Kategorie Bauland
einem Flächenumsatz von 66,0 ha bzw. 54,1 ha (32,4 ha) zuzuordnen.
Düsseldorf: Verkauf unbebauter Grundstücke, Geldumsatz.
Mio. EUR
700
600
500
400
300
200
100
0
2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Einfamilien-, Reihenhausgrundstücke
Mehrfamilienhausgrundstücke
Gemischt genutzte Grundstücke
Büro-, Geschäftshausgrundstücke
Quelle:
Gewerbe-, Industriegrundstücke Gutachterausschuss
Düsseldorf
Sonstiges Bauland und Nichtbauland © Aengevelt Research
21AENGEVELT RESEARCH
Der Fokus marktführender Entwickler und Investo- Wohn- und Gewerbebauland.
ren lag im Berichtsjahr verstärkt auf kleineren bis
mittleren Grundstücken: Im Berichtsjahr 2019 wurde eine steigende Nachfrage
nach Gewerbebauland beobachtet. Der Flächenumsatz
Mit 167 verkauften Grundstücken (unbebaut) ist seit durch Verkäufe von Baulandgrundstücken für gewerb-
dem Vorjahr 2018 die Zahl der Vertragsabschlüsse liche Nutzungsformen stieg moderat von 10,5 ha im
- im Gegensatz zum leichten Anstieg der Flächenum- Vorjahr auf nunmehr 13,2 ha in 2019. Dabei zog der
sätze (+8%) – binnen Jahresfrist um rd. 17% gesun- Flächenumsatz im Bereich Gewerbe- und Industrie-
ken (2018: 200 Kaufverträge). bauland auf rd. 14,2 ha (+4,2 ha bzw. +42% gegenüber
dem Vorjahr) an, während das Volumen im Marktseg-
Auch der Geldumsatz durch Verkäufe unbebauter ment Büro- und Geschäftshausgrundstücke zurückging
Grundstücke zog binnen Jahresfrist markant um (2019: 1,3 ha; 2018: 3,2 ha). Der Geldumsatz durch
EUR 161 Mio. bzw. 36% an und erreichte im Be- Verkäufe von Gewerbebauland verdoppelte sich binnen
richtsjahr 2019 einen Wert von EUR 600 Mio., der Jahresfrist (2019: EUR 213 Mio., 2018: EUR 105 Mio.).
zudem rd. 227% über dem jüngsten Zehnjahresmittel Im Bereich der Baulandgrundstücke für den Woh-
(Ø 2009-2018: EUR 264 Mio.) liegt. nungsbau (inkl. Mischnutzungen) wurde ein Rückgang
Düsseldorf: Indizes* für Bauland.
1980 = 100
600
500
400
300
200
100
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Einfamilienhausgrundstücke
Gewerbe-, Industriegrundstücke
Renditegrundstücke
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
* Preisentwicklung © Aengevelt Research
22registriert. Im Berichtsjahr 2019 sank das Volumen
im Vergleich zum Vorjahr markant (2019: 16,8 ha;
2018: 24,3 ha). Während sich der Flächenumsatz bei
gemischt genutzten Grundstücken (2,3 ha) mehr als
halbierte, ging er bei Mehrfamilienhausgrundstücken
(9,5 ha) um 37% zurück und stieg indessen bei Einfami-
lienhaus-/ Reihenhausgrundstücken um 39% auf 5,0 ha.
Der Geldumsatz durch Verkäufe von Wohnbauland war
dabei moderat rückläufig und sank um rd. 8,2% auf
aktuell EUR 281 Mio. (2018: EUR 306 Mio.).
Steigende durchschnittliche
Grundstückspreise. Aengevelt vermittelt den Verkauf des leerstehenden Bürogebäudes in
Düsseldorf-Lierenfeld an die Essener GREYFIELD Gruppe, die hier
Im Jahr 2019 wurden in der Indexreihe des Gutachter- moderne, flexible Büroflächen entwickelt.
ausschusses in Düsseldorf steigende Preise für alle
untersuchten Asset-Klassen beobachtet:
■■ Das mittlere Preisniveau für unbebaute Rendite- Ausblick.
grundstücke stieg innerhalb eines Jahres markant
um rd. 13% (Indexwerte 2019: 345 und 2018: 306). Aengevelt Research prognostiziert vor dem Hinter-
Die realisierte typische Kaufpreisspanne bewegte grund des momentanen, durch die Corona-Krise aus-
sich im Segment Mehrfamilienhausgrundstücke gelösten konjunkturellen Einbruchs einen U-förmigen
zwischen EUR 220,-/m² und EUR 2.100,-/m² sowie Konjunkturverlauf für 2020. Da die Ursache nicht bei
für Büro- und Geschäftshausgrundstücke zwischen strukturellen Problemen liegt, wie bei der Finanzkrise
EUR 1.700,-/m² und EUR 13.600,-/m². 2008, kann sich der Markt mit richtigem fiskalischem
Verhalten des Staates im zweiten Halbjahr wieder
■■ Der Baulandmarkt für unbebaute Ein- und Zwei- erholen. Allerdings unterliegen alle Prognosen einer
familienhausgrundstücke zog ebenfalls an. Der großen Unsicherheit.
Indexwert stieg im Berichtsjahr um 77 Punkte
bzw. 15% zum Vorjahreswert (Indexwerte 2019: Wie stark die Auswirkungen auf den Düsseldorfer
591 und 2018: 514). Die typische Kaufpreisspan- Grundstücksmarkt letztendlich ausfallen werden,
ne bewegte sich hier zwischen EUR 520,- und hängt signifikant von Dauer und Umfang der
EUR 1.200,-/m². Zwischen 2010 und 2019 ist in Krise ab. Grundsätzlich ist davon auszugehen,
diesem Baulandsegment der Indexwert sogar um dass das Transaktionsvolumen am Düsseldorfer
76% gestiegen (2010: 278; 2019: 514) Grundstücksmarkt 2020 unter dem Vorjahreswert
liegen wird. Unter Berücksichtigung aller Entwick-
■■ Analog stieg auch das durchschnittliche Preisniveau lungstrends in den einzelnen Marktsegmenten
für unbebaute Gewerbe- und Industriegrundstücke ist nach Analysen von Aengevelt Research am
an, und zwar um rd. 5% (2019: EUR 293; 2018: Düsseldorfer Grundstücksmarkt 2020 dennoch
EUR 279). Die Kaufpreisspanne lag in diesem ein überdurchschnittliches Transaktionsvolumen
Segment zwischen EUR 290,-/m² und EUR 590,-/m². zwischen EUR 5 und 6 Mrd. möglich.
23AENGEVELT RESEARCH
INVESTMENTMARKT.
24Unter Berücksichtigung aller Wohn- und Gewer- weitere rd. EUR 867 Mio. hinzuzurechnen, die vor
beinvestmentdeals (Asset-Deals, ohne unbebaute allem aus Verkäufen von Unternehmensimmobilien
Grundstücke) wurde nach Angaben des Gutachter- bzw. Gesellschaftsanteilen (Share-Deals) resultieren.
ausschusses in Düsseldorf im jüngsten Berichtszyklus Das am Düsseldorfer Immobilieninvestmentmarkt
ein Umsatzvolumen von rd. EUR 4,25 Mrd. realisiert. 2019 kontrahierte Gesamtinvestitionsvolumen von
Damit wurde das Rekordergebnis des Vorjahres EUR 5,12 Mrd. stellt sich differenziert dar:
(2018: ca. EUR 4,10 Mrd.) sogar noch einmal um
rd. EUR 150 Mio. bzw. 3,6% überboten. Zur besseren Wie bereits erwähnt, stieg der konventionelle Markt-
Einordnung der Objektivität hinsichtlich längerer Ver- anteil von 2018 auf 2019 um 3,6%. Das via Share-
gleichszeiträume ist hervorzuheben, dass das aktuelle Deals abgewickelte Marktvolumen konnte binnen
Rekordvolumen mit einem Delta von rd. EUR 2,1 Mrd. Jahresfrist um EUR 373 Mio. (2018: EUR 494 Mio.)
bzw. rd. 98% über dem Mittelwert der jüngsten bzw. 75,5% markant zunehmen. Das gesamte Markt-
Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 2,15 Mrd.) liegt. volumen summiert sich somit nach ca. EUR 4,6 Mrd.
in 2018 auf rd. EUR 5,12 Mrd. im Berichtsjahr 2019
Zu diesem ausschließlich aus Asset-Deals und markiert damit ein neues Rekordhoch. Das Trans-
resultierenden Marktvolumen sind nach Ermitt- aktionswachstum binnen Jahresfrist betrug demnach
lungen von Aengevelt Research indessen noch rd. EUR 522 Mio. bzw. 11,4%.
Der Düsseldorfer Investmentmarkt: Entwicklung des Transaktionsvolumens.
Mio. EUR
6.000
5.000
4.000
3.000
2.000
1.000
0
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Quelle:
Share-Deals Gutachterausschuss Düsseldorf
und Aengevelt Research
Asset-Deals © Aengevelt Research
25AENGEVELT RESEARCH
Wohninvestmentumsatz.
Das Transaktionsvolumen im Wohninvestmentbe-
reich (Mehrfamilienhäuser und Wohnanlagen) ist
im Berichtsjahr in Düsseldorf gestiegen. Das Plus
gegenüber dem Vorjahr (2018: EUR 602 Mio.) betrug Düsseldorf-Pempelfort ist ein gefragter Standort für Wohninvestments.
EUR 136 Mio. bzw. 22,5%, so dass im Berichtsjahr Aengevelt vermittelt hier ein vollvermietetes, gepflegtes Mehrfamilienhaus
für einen siebenstelligen Euro-Betrag an einen lokalen Bestandshalter. Die
Wohninvestments in Höhe von EUR 737 Mio. kon- Bruttoanfangsrendite wird mit rd. 3% p.a. angegeben.
trahiert wurden. Mit diesem Ergebnis überstieg das
aktuelle Marktvolumen auch das Mittel der jüngsten
Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 694 Mio.). Die Anzahl je Verkauf stieg ebenfalls von EUR 1,58 Mio. auf
der erfassten Grundstücksverkäufe im Marktsegment EUR 1,9 Mio. Die Flächenumsätze konnten im Jah-
„Mehrfamilienhäuser“ stieg dementsprechend im resvergleich ebenfalls zulegen (2019: rd. 25 ha, 2018:
Jahresvergleich um 7 Verträge (2019: 388 Kauffälle, 20 ha), liegen damit aber immer noch unter dem Mittel
2018: 381). Das mittlere realisierte Umsatzvolumen der letzten Dekade (Ø 2009-2018: rd. 28 ha p. a.).
Düsseldorf: Wohninvestment (Verkauf von Mehrfamilienhäusern).*
In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf
1.400 3,5
1.200 3,0
1.000 2,5
800 2,0
600 1,5
400 1,0
200 0,5
0 0,0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
* Asset-Deals © Aengevelt Research
26Zuwachs bei Gewerbeinvestments. EUR 3,51 Mrd. getätigt. Im Vergleich zum Vorjahr be-
deutet dies eine Zunahme um EUR rd. 10 Mio.. In Re-
Die Anzahl der Grundstücksverkäufe im gewerblichen lation zum mittleren Handelsvolumen liegt der aktuelle
Investmentsegment lag 2019 mit 198 Kauffällen 24 Wert markant (rd. 142%) über dem jüngsten 10-Jahres-
Abschlüsse über dem Vorjahreswert (174) und auch Mittels (Ø 2009-2018: rd. EUR 1,45 Mrd. p. a.).
deutlich über dem mittleren Niveau der jüngsten
Dekade (Ø 2009-2018: rd. 128).
Nachfrageschwerpunkt bei Büro- und
Das Transaktionsvolumen durch Verkäufe gewerblicher Geschäftsimmobilien.
Investmentimmobilien (Asset-Deals und Paketverkäu-
fe) konnte im Jahr 2019 in Düsseldorf einen neuen Die Nachfrage nach gewerblichen Investmentobjekten
Rekord aufstellen und die bisherigen Höchstmarken in Düsseldorf ist weiterhin in starkem Maße auf Büro-
aus dem Jahr 2006 (EUR 2,43 Mrd.) und aus dem und Geschäftshäuser ausgerichtet. Belief sich das
Vorjahr (EUR 3,5 Mrd.) hinter sich lassen. Im Berichts- entsprechende Transaktionsvolumen im Jahre 2018
jahr wurden gewerbliche Investments in Höhe von durch Liegenschaftsverkäufe auf rd. EUR 1,24 Mrd. (nur
Düsseldorf: Gewerbeinvestment.*
In Mio. EUR Anzahl
4.000 240
3.500 210
3.000 180
2.500 150
2.000 120
1.500 90
1.000 60
500 30
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz (Mio. EUR)
Kauffälle
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
* Asset-Deals © Aengevelt Research
27AENGEVELT RESEARCH
Aufgrund einer um 3,6% gesunkenen Kauffallzahl (2019:
54; 2018: 56) zog das mittlere Transaktionsvolumen pro
verkauftem Büro- und Geschäftshaus (Asset-Deals) von
ca. EUR 22,1 Mio. im Vorjahr auf ca. EUR 25,2 Mio. im
Ein von der BEMA-Gruppe, Düsseldorf, und der ABG Real Estate Group, Mün-
Jahr 2019 an. Zu den größten Transaktionen auf dem
chen, gegründetes Joint Venture erwirbt durch Vermittlung von Aengevelt das Düsseldorfer Gewerbeinvestmentmarkt gehörten im Jahr
Bestandsobjekt „Yorckstraße 19“ in Düsseldorf- Derendorf mit rund 30.000 m² 2019 u. a. folgende Verkäufe:
Bruttogeschossfläche. Bis 2021 sollen hier neue Büroflächen mit Campuscha-
rakter unter dem Projektnamen “New Yorck“ neu positioniert werden.
■■ Brack Capital, ein Tochterunternehmen von Adler
Real Estate, hat seine Anteile am Großprojekt
Asset-Deals), so war der vergleichbare Geldumsatz Glasmacherviertel veräußert. Dreiviertel des
im Jahr 2019 mit ca. EUR 1,36 Mrd. rd. 10% höher. In Projekts beliefen sich auf ein Transaktionsvolu-
Relation zum durchschnittlichen Handelsvolumen der men von rd. EUR 375 Mio. Käufer der noch zu
jüngsten Dekade (Ø 2009-2018: rd. EUR 851 Mio.) errichtenden etwa 140.000 m² Mietfläche ist die
bedeutet der aktuelle Wert eine Steigerung um rd. 60%. Spree Holding GmbH.
Düsseldorf: Markt für Büro- und Geschäftshäuser*.
In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf
1.600 32
1.400 28
1.200 24
1.000 20
800 16
600 12
400 8
200 4
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
* Asset-Deals © Aengevelt Research
28■■ Das Hotel Maritim in der Düsseldorfer Airport Gewerbe- und Industrieinvestments.
City wurde von der Commerz Real im Rahmen
eines Sale-and-Lease-back-Geschäfts für Die Nachfrage nach Gewerbe- und Industrieimmobilien
EUR 162 Mio. an die Maritim Hotelgesellschaft nahm im Berichtsjahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr
zurückvermietet. Das Hotel wurde bereits 2007 rmarkant ab. Der Geldumsatz war nach Angaben des
fertiggestellt und verfügt über eine Nutzfläche Gutachterausschusses um 95,6% gegenüber dem
von 40.000 m² und 533 Zimmer. Vorjahr (2018: EUR 59,3 Mio.) rückläufig und erreichte
nur noch ein Minimalvolumen von ca. EUR 2,6 Mio..
■■ Godewind Immobilien hat für EUR 140 Mio. Das langjährige Mittel (2009-2018) bewegt sich in
die Herzog-Terrassen erworben. Der Verkäufer diesem Segment bei rd. EUR 56 Mio. jährlich. Die
der etwa 56.000 m² Mietfläche in Düsseldorf war Zahl der Kauffälle war mit lediglich 2 Transaktionen
Blackstone, welche ihrerseits das Objekt 2014 ebenfalls verschwindend geringer (Vorjahr 2018: 22).
von Portigon gekauft hatten. Mieter sind diverse Dementsprechend ist der durchschnittliche Verkaufs-
Dienstleistungs- und Finanzunternehmen wie preis pro Objekt von rd. EUR 2,70 Mio. im Vorjahr auf
etwa die Deutsche Bank. nunmehr EUR 1,32 Mio. gesunken.
Düsseldorf: Markt für Gewerbe- und Industrieflächen*.
In Mio. EUR/Anzahl Mio. EUR je Verkauf
180 9
160 8
140 7
120 6
100 5
80 4
60 3
40 2
20 1
0 0
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Geldumsatz / Mio EUR
Kauffälle
Mittlerer Kaufpreis (Mio. EUR je Verkauf)
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
* Asset-Deals © Aengevelt Research
29AENGEVELT RESEARCH
Investorengruppen. Renditen sinken weiter.
Während im Vorjahr nach Markterhebungen von Die Auswirkungen der seit 2010 anhaltend positiven
Aengevelt Research etwa 60% des Transaktionsvolu- Konjunkturentwicklung und der starken Nachfrage
mens auf Investoren aus dem Ausland entfielen, sank nach Core-Objekten zeigen sich, wie von Aengevelt
ihr Anteil auf Käuferseite im aktuellen Berichtsjahr Research in den Vorberichten jeweils umfassend
rd. 40%. Auf Verkäuferseite lag die entsprechende analysiert und prognostiziert, besonders deutlich in
Quote im Berichtsjahr bei rd. 25% (2017: ca. 48%). der Entwicklung der Kaufpreisfaktoren für hochwertige
Büro- und Geschäftshäuser. In den Top-Lagen in
Als im jüngsten Berichtszyklus besonders aktive Käufer Düsseldorf sinken die Renditen seit Ende 2009.
konnten vor allem Asset- und Fonds-Manager (ca. 25%
des Transaktionsvolumens) sowie offene Immobilien- Für erstklassige Immobilien in Top-Lage liegt die
fonds/Spezialfonds (rd. 18%) registriert werden. Diese aktuelle Spitzenrendite bei vollkommen stimmigen
Gruppen summierten nahezu die Hälfte des Investitions- Qualitätsparametern bei 3,2% (-10 bps vs. Vorjahr)
volumens auf Käuferseite. Bei den Verkäufern dominier- für Büroobjekte und für Geschäftshäuser bei 2,63%
ten Projektentwickler und Bauträger (ca. 22%) sowie (-57 bps vs. Vorjahr). Demgegenüber liegen die
Private-Equity- und Opportunity-Fonds (rd. 18%). Nettoanfangsrenditen für Bestands-Mietwohnhäuser
Entwicklung des Wertes von Renditeobjekten: Index nach der Veränderung der Kaufpreise.
1985 =100
360
340
320
300
280
260
240
220
200
180
160
140
120
100
2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Renditeobjekte
Quelle:
Gutachterausschuss Düsseldorf
© Aengevelt Research
30Die CUBION Immobilien AG, Mülheim, und Aengevelt vermitteln gemeinsam den Verkauf des herausragenden, rund 1.500 m² großen Baudenkmals
“Cecilienallee 4“ in top Lage an der Düsseldorfer Rheinpromenade an die CENTRUM Gruppe, Düsseldorf.
(Zinshäuser) in guten Lagen im Berichtsjahr zwi- Das Wohninvestmentsegment hat durch das Ende
schen 2,7% und 5,0%. Im Mehrfamilienhaus-Neubau März vom Bundeskabinett verabschiedete Kündigungs-
ist eine Spitzenrendite von 3,3% zu konstatieren. moratorium zumindest einen temporären “Dämpfer“
In beiden Segmenten wird eine Spitzenrendite erhalten. Grundsätzlich ist angesichts des sich fortset-
von 3,5% erreicht. zenden Bevölkerungswachstums und einer markant
weiter ansteigenden Zahl der Haushalte ungeachtet
der Corona-Krise von einer anhaltenden Nachfrage
Ausblick. auszugehen. Entsprechend erwartet Aengevelt
Research, dass die Transaktionsumsätze im Wohnim-
Vor dem Hintergrund der Corona-Krise lassen sich mobilienbereich im Jahresverlauf auf hohem Niveau
zum Zeitpunkt der Berichtfetigrstellung keine fundier- verbleiben. Limitierend wirkt hier allerdings – wie auch
ten Prognosen für das Jahr 2020 abgeben. Es zeich- in anderen Metropolen – die anhaltend zu geringe
net sich indessen ab, dass die einzelnen Assetklassen Verfügbarkeit marktgerechter Objekte.
nach jetzigem Kenntnisstand unterschiedlich von der
Krise betroffen sein werden. Zusätzlich ist in allen Investment-Segmenten hin-
sichtlich der Realisierung von Neubauprojekten mit
Besonders stark trifft es die Hotel- und Freizeitbranche Verzögerungen aufgrund von Unterbrechungen der
angesichts von Reise- und Veranstaltungsverboten, Bau-, Planungs- und Genehmigungsprozesse zu
während das Logistiksegment vom wachsenden rechnen. Auf der anderen Seite setzt sich das nied-
Online-Handel profitiert. Büro- und Einzelhandelspro- rige Zinsniveau auch 2020 fort. Hierdurch bleibt bei
jekte werden angesichts rückläufiger Flächennachfra- anhaltend hoher Liquidität der Anlagedruck weiter
ge, schwierigerer Finanzierungen etc. möglicherweise hoch, genauso wie die Bedeutung zukunftsadäquater
zumindest temporär zurückgestellt. Immobilien als Anlageklasse.
31AENGEVELT RESEARCH
DER MARKT FÜR
BÜROFLÄCHEN.
3233
AENGEVELT RESEARCH
Der Büromarkt der Region Düsseldorf (inkl. Umland der Größenordnung über 5.000 m² mit insgesamt rd.
mit den Städten Erkrath, Hilden, Ratingen, Neuss) 70.000 m² getätigt wurden, stieg das Marktvolumen
erzielte im abgelaufenen Jahr 2019 nach Analysen für Großabschlüsse im jüngsten Berichtsjahr mit 21
von Aengevelt Research einen Büroflächenumsatz Deals auf rd. 264.000 m² Bürofläche. Für 2020 sind
(inkl. Eigennutzer) von rd. 525.000 m². Er liegt damit die Perspektiven für den Büromarkt in der Region
rd. 135.000 m² bzw. 35% über dem Vorjahrsergebnis Düsseldorf aufgrund der COVID-19-Krise deutlich
(2018: 390.000 m²). Darüber hinaus wurde auch das eingetrübter: Nach aktuellem Kenntnisstand geht
langjährige Umsatzmittel (Ø 2009-2018: 367.000 m² Aengevelt Research von einem Umsatzrückgang von
p. a.) um 43% übertroffen. Damit präsentiert sich der etwa 25% aus. In Bezug auf den Büromarkt bedeutet
regionale Düsseldorfer Büroflächenmarkt trotz Konjunk- das einen Flächenumsatz von etwa 340.000 m², der
turabkühlung insgesamt weiterhin als sehr stabil. Die damit unterhalb des mittleren Umsatzvolumens der
mit 5,6% im Jahresvergleich höhere Umsatzdynamik letzten Dekade (Ø 2010-2019: rd. 396.000 m² p. a.)
in Düsseldorf (2018: 4,2%) resultiert aus einer markant läge. Diese Prognose wird indessen maßgeblich durch
größeren Anzahl an Großabschlüssen im Berichtsjahr. die zeitliche Dauer der Krise bestimmt.
Nachdem im Vorjahr sechs Vertragsabschlüsse in
Büromarktregion Düsseldorf:
Entwicklung von Flächenumsatz*, Angebotsreserve und Spitzenmiete**.
Bürofläche in m² Miete (EUR/m²)
1.500.000 40
1.200.000 32
900.000 24
600.000 16
300.000 8
0 0
2016 2017 2018 2019
Angebotsreserve (m²)
Büroflächenumsatz (m²)
Spitzenmiete
* inkl. Eigennutzer Quelle:
** Medianmiete des obersten Preissegments Eigene Erhebungen
mit einem Marktanteil von 3 % © Aengevelt Research
34Räumliche Nachfragepräferenzen. Bürofläche in der Hochhaus-Projektentwicklung
„Eclipse“ in der Georg-Glock-Straße/Ecke Kennedy-
■■ Im Düsseldorfer Stadtgebiet zog das kontrahierte damm gesichert.
Büroflächenvolumen im Jahr 2019 um 41% gegen-
über dem Vorjahreszeitraum auf ca. 476.000 m² an, ■■ Der Co-Working-Anbieter „WeWork“ hat
die Marktquote am Gesamtumsatz stieg auf 91% rd. 21.600 m² in den Düsseldorfer „Herzogterrassen“
(2018: ca. 337.000 m² bzw. 86%). langfristig gemietet.
■■ Schwerpunkte des Büroflächenumsatzes innerhalb ■■ Der Bau- und Liegenschaftsbetrieb (BLB) des
des Düsseldorfer Stadtgebietes waren die Cityrand- Landes Nordrhein-Westfalen hat unter Beteiligung
bereiche. Auf sie entfielen 2019 rd. 256.000 m² bzw. von Aengevelt im Bürokomplex „RWI 4“ an der Völk-
49% des regionalen Gesamtbüroflächenumsatzes linger Straße einen Mietvertrag über rd. 15.600 m²
(2018: 214.000 m² bzw. 55%). Bürofläche abgeschlossen.
■■ Der Büroflächenumsatz in den Stadtrandbereichen
war mit rd. 187.000 m² markant höher als im Vorjahr
(2018: 93.000 m²). Die Umsatzquote stieg dement- Büromarktregion Düsseldorf:
sprechend von 24% im Vorjahr auf aktuell 36%. Flächenumsatz nach Lagen*.
in %
■■ Demgegenüber analysierte Aengevelt Research im
100
Citykern (inkl. “Königsallee“, “Bankenviertel“) eine
stabile Vermietungsaktivität: Die Nachfrage stieg 90
gegenüber dem Vorjahreszeitraum von 30.000 m²
80
moderat auf nunmehr 33.000 m². Die Marktquote
reduzierte sich trotzdem von 7% auf aktuell 6%. 70
60
■■ Der Büroflächenumsatz im Umland (Erkrath,
Hilden, Ratingen und Neuss) sank mit rd. 50
49.000 m² gegenüber dem Vorjahreszeitraum
40
um rd. 7%, der Anteil am Gesamtabsatz betrug
rd. 9% (2018: ca. 53.000 m² bzw. 14%). 30
20
Zu den bedeutendsten Büroflächenanmietungen in
2019 gehörten u. a.: 10
0
■■ Größte Vermietungstransaktion in 2019 war die 2015 2016 2017 2018 2019
Anmietung von rd. 36.800 m² Bürofläche in der
Projektentwicklung „Mizal“ an der Völklinger Straße City
im Stadtteil Friedrichstadt durch das internationale Cityrand
Medienunternehmen „WPP“. Stadtrand
Umland
■■ Das internationale Beratungsunternehmen „Price- Quelle:
Eigene Erhebungen
waterhouseCoopers“ (PwC) hat sich rd. 24.000 m² * inkl. Eigennutzer © Aengevelt Research
35AENGEVELT RESEARCH
Flächenumsatz nach Branchen. (2009-2018: Ø 97.000 m² p. a.). In Anbetracht des
Gesamtbestandes von 9,32 Mio. m² stellten sich
■■ Den größten Marktanteil erreichte 2019 mit demnach die jüngsten drei Innovationsquoten auf
rd. 145.000 m² bzw. 28% des Gesamtumsatzes moderate plus minus 1%. 2020 wird mit einem nach
die Nachfragegruppe der „beratenden und sons- Jahren wieder leicht höheren Fertigstellungsniveau
tigen Dienstleister“. Im Vorjahr war deren Anteil von rd. 127.000 m² gerechnet. Hierbei ist für die
allerdings noch mehr als doppelt so hoch (2018: Beurteilung der Marktwirksamkeit der Erstbezugsflä-
232.000 m² bzw. 59%). chen unbedingt zu beachten, dass zum Jahresanfang
2020 eine Vorvermarktung, d. h. eine hohe und die
■■ Demgegenüber konnte im Jahresvergleich die Robustheit des Marktes widerspiegelnde Vorvermie-
Gruppe der Medien-, IT- und EDV-Unternehmen tungs- bzw. Eigennutzungsquote von bereits ca. 62%
mit einem hohen Umsatzwachstum einen großen
„Bedeutungsgewinn“ in der Region Düsseldorf
verbuchen. Sowohl der absolute Flächenumsatz
mit 118.100 m² als auch die Umsatzquote (22%) Büromarktregion Düsseldorf:
stiegen deutlich an (2018: 34.000 m² bzw. 9%). Branchenstruktur der Nachfrage*.
in %
■■ Auch die Finanzdienstleister haben mit 59.000 m² 100
mehr Bürofläche als im Vorjahr (2018: 32.000 m²)
angemietet. Die Markquote erhöhte sich dabei von 90
8% auf nunmehr 11%.
80
■■ Die Gruppe der „sonstigen Nutzer“, in die vor allem 70
Verkehrs-, Industrie- und Handelsunternehmen
einfließen, kam 2019 auf rd. 105.000 m² Anmie- 60
tungsvolumen (2018: 58.000 m²). Die Marktquote
50
zog von 15% auf 20% an.
40
■■ Die Nachfrage der öffentlichen Hand und Verbände
30
zeigte sich mit 98.000 m² bzw. einer Quote von
19% ebenfalls erheblich stärker als im Vorjahr 20
(2018: 34.000 m² bzw. 9%).
10
0
2015 2016 2017 2018 2019
Geringe Neubautätigkeit.
Öffentliche Hand, Organisationen ohne Erwerbszweck
Nachdem in Düsseldorf der Umfang der Bürofer- Finanzdienstleister
tigstellungen (Neubau und umfassende Sanierung) IT, Medien
in den Jahren 2017 und 2018 mit 82.000 m² bzw. Sonstige Dienstleister
92.000 m² gering war, blieb auch die diesjährige Sonstige (u. a. Industrie, Handel, Transport)
Neubautätigkeit mit ca. 94.000 m² fertig gestellter Quelle:
Eigene Erhebungen
Bürofläche weiterhin unterhalb des Dekadenmittels * inkl. Eigennutzer © Aengevelt Research
36erreicht wurde. Angesichts dieser Vorvermarktungs- und rd. 16.000 m² im Büroneubau „Kö-Quartier“
quote werden damit dem Markt im Jahr 2020 lediglich des internationalen Projektentwicklers Hines.
noch rd. 48.000 m² disponibler Fläche zugeführt. Nachdem im Vorjahr rd. 64% der neuen Büroflächen
in Cityrandlagen auf den Markt kamen, sind es im
Im Berichtsjahr lag der räumliche Schwerpunkt der Berichtsjahr rd. 28.000 m² mit einem Anteil von 30%
Fertigstellung neuer Büroflächen im Stadtgebiet an den Gesamtfertigstellungen. Hier ist v. a. das
Düsseldorf mit einem Flächenanteil von rd. 54% Bürogebäude „Infinity Office“ in der Schwannstraße
in den Citylagen (2018: 29%). Von rd. 51.000 m² 10 mit rd. 19.000 m² Bürofläche zu nennen. Der Anteil
Bürofläche, die im Berichtsjahr in Citylagen entwickelt der Stadtrandlagen hat sich mit einer Quote von
wurden, befanden sich ca. 15.000 m² in dem Büroen- rd. 16% (rd. 15.000 m²) im Vorjahresvergleich fast
semble „Fürst & Friedrich“ in der Friedrichstraße 56 verdreifacht (2018: 6%).
Büromarktregion Düsseldorf:
Fertigstellungsvolumen von Büroflächen – Relation zwischen
vorvermarkteten* und am Markt noch verfügbaren Büroflächen.
in 1.000 m²
100
90
80
70
60
50
40
30
20
10
0
2016** 2017** 2018** 2019**
verfügbar
vorvermarktet*
Quelle:
* inkl. Eigennutzer Eigene Erhebungen
** jeweils zum Jahresanfang © Aengevelt Research
37AENGEVELT RESEARCH
Reduzierung der Das ist ein markanter Leerstandsabbau von 85.000 m².
Büroflächenleerstände. Im Düsseldorfer Umland ging der Leerstand um
25.000 m² zurück und stellte sich auf ca. 190.000 m²
Im Jahresverlauf 2019 setzte sich in der Region (2018: ca. 215.000 m). Die Leerstandsquote für die
Düsseldorf der von Aengevelt Research prognostizier- gesamte Büromarktregion (einschl. Umland) sank von
te Trend der Leerstandsreduzierung fort. Die kurz- 7,8% Ende 2018 binnen Jahresfrist auf aktuell 6,6%.
fristig insgesamt verfügbare Angebotsreserve ging Dabei ist zum Berichtszeitpunkt die Leerstandsquote
gegenüber dem Vorjahr um rd. 110.000 m² zurück und im Stadtgebiet mit 5,6% allerdings markant geringer
liegt Ende 2019 bei ca. 620.000 m². Im Düsseldorfer als im Umland mit 11,1%. Im Zuge einer krisenbedingt
Stadtgebiet belief sich der Umfang der kurzfristig ver- verhaltenen Büroflächennachfrage prognostiziert
fügbaren Angebotsreserven Ende 2019 auf nominell Aengevelt Reseaech für 2020 für die Büromarktregion
rd. 430.000 m² (Ende 2018: rd. 515.000 m²). eine stabile bis leicht anziehende Angebotsreserve.
Neben Flächenabsorption und Entwicklung der
Büromarktregion Düsseldorf: Leerstands Bautätigkeit sind zur qualitativen Bewertung der
differenzierung nach Marktwirksamkeit. Angebotssituation detaillierte Differenzierungen der
Leerstandsstruktur unerlässlich. Nach Definition des
hierzu von Aengevelt Research vor Jahren erstellten
Büroleerstandsindexes „ARLEX“ (AENGEVELT-
10%
RESEARCH LEERSTANDSINDEX) sind am Düssel-
dorfer Büromarkt - gemessen am jeweils jüngsten
10-Jahresmittel - als „langfristig marktnotwendige
13%
regionale Fluktuationsreserve“ ca. 453.000 m²
nachfragerelevante Angebotsfläche erforderlich
(rd. 4,9% des Gesamtbestandes von rd. 9,32 Mio.
m²). Der Anteil der Fluktuationsreserve am gesamten
4%
Büroleerstand veränderte sich von 60% Anfang 2019
auf aktuell 73%.
„Latente Leerstände“, das sind zwar eigengenutzte oder
73% hauptvermietete, indessen zur Untervermietung angebo-
tene Büroflächen, spielen am Düsseldorfer Markt analog
zu den Vorjahren mit aktuell ca. 4% bzw. rd. 25.000 m²
des Gesamtangebotes an kurzfristig bezugsfähigen
Flächen lediglich eine untergeordnete Rolle.
Fluktuationsreserve Der Umfang „struktureller Büroleerstände“ - das sind
453.000 m²
Flächen, die bereits 5 Jahre oder noch länger leer
Latenter Leerstand
stehen und dabei mehr als die Hälfte eines Gebäude-
25.000 m²
volumens darstellen und demzufolge nur noch äußerst
Struktureller Leerstand
80.000 m² geringe Vermarktungschancen haben (Fachjargon:
Quelle:
Aktiver marktwirksamer Leerstand Eigene Erhebungen „Marktleichen“) bzw. ohnehin zum Abriss / Neubau
Januar 2020
62.000 m² © Aengevelt Research anstehen aber bis dahin noch als bestandswirksam
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