Geschäftsbericht 2020 - Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
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Geschäftsbericht 2020
Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
INHALT
VORWORT 3
JAHRESBERICHT 2020 4
FINANZBERICHT 2020 9
Lagebericht
Jahresrechnung
Bilanz
Erfolgsrechnung
Gewinnverwendung
Anhang
Bericht der Revisionsstelle
Mittelflussrechnung
BE S TA ND A N WOHNUNGEN + GE W ERBER ÄUMEN 20
GENOSSENSCHAFTSORGANE 22
GESCHÄFTSSTELLE 24
Titelbild:
Niklaus Spoerri, Zürich
Mini-GV 2020:
Die nach Traktanden
gebündelten Stimmkarten
sind ausgezählt.
2 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
VORWORT
Liebe Genossenschafterinnen und Genossenschafter
Das Geschäftsjahr 2020 war geprägt von der Corona-
Pandemie, die uns alle sehr stark beeinflusste.
Die Generalversammlung konnte leider nicht wie
geplant durchgeführt werden, und auch diverse Sied-
lungsversammlungen und weitere Anlässe mussten
abgesagt werden. Trotz der teilweise starken Ein-
schränkungen im öffentlichen Leben konnte die SGE
einige Projekte erfolgreich vorantreiben. Mehr dazu
erfahren Sie im Geschäftsbericht ab Seite 4.
Auch im Bereich Nachhaltigkeit haben wir unsere
Anstrengungen vertieft und werden in Zukunft weitere
Vorhaben umsetzen (Seite 8).
Ich wünsche Ihnen eine spannende Lektüre.
Mit genossenschaftlichen Grüssen
Ron Steiger
Präsident SGE
Inhalt
VORWORT 3
JAHRESBERICHT 2020 4
FINANZBERICHT 2020 9
Lagebericht
Jahresrechnung
Bilanz
Erfolgsrechnung
Gewinnverwendung
Anhang
Bericht der Revisionsstelle
Mittelflussrechnung
BE S TA ND A N WOHNUNGEN + GE W ERBER ÄUMEN 20
GENOSSENSCHAFTSORGANE 22
GESCHÄFTSSTELLE 24
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 3
JAHRESBERICHT 2020
Foto: Monika Amstad
Nein, Corona machte keinen Bogen um die SGE. Die Covid-
19-Pandemie veränderte das Arbeiten, das Zusammenle-
ben in den Siedlungen, brachte Genossenschafterinnen
und Genossenschafter in Nöte, verhinderte zum ersten
Mal in der Geschichte der SGE das Zusammenkommen
an einer Generalversammlung, hatte Einfluss auf Bau-
projekte und die Zusammenarbeit. Dennoch darf die SGE
im Grossen und Ganzen auf ein gelungenes Jahr 2020
zurückblicken. Herbstretraite des Vorstands 2020
TÄTIGKEITEN DER GENOSSENSCHAF T ralversammlung. Drei Genossenschafter, die bereits an früheren
Generalversammlungen als Stimmenzähler tätig waren, zählten
Das Virus brachte 2020 einiges zum Stillstand, zwang zu Verschie- die Stimmen aus. Die Revisionsstelle KPMG beaufsichtigte die
bungen, Anpassungen und Improvisation, weckte aber auch Kre- Auszählung. Alle Traktanden wurden mit grosser Mehrheit ange-
ativität und Solidarität. Ab März arbeitete ein Teil des Geschäfts- nommen.
stellen-Teams jeweils zu Hause, um die Kontakte zu minimieren. Im Unterschied zur Generalversammlung erfolgt die regelmässi-
Die in den Vorjahren aufgebaute IT-Umgebung machte es möglich, ge Mieterzufriedenheitsbefragung immer schriftlich. 2016 waren
die Aufgaben auch von zu Hause aus erledigen zu können. Die Ge- die Genossenschafterinnen und Genossenschafter zum letzten
nossenschafterinnen und Genossenschafter wurden gebeten, sich Mal befragt worden, im Spätsommer 2020 war es wieder Zeit da-
wenn möglich telefonisch oder schriftlich zu melden, statt auf der für. Die SGE wollte von ihren Mieter-Genossenschafterinnen und
Geschäftsstelle vorbeizugehen. In den Siedlungen waren die Rei- -Genossenschaftern wissen, wie zufrieden sie mit ihrer Mietsitu-
nigungsteams gefordert, alle Kontaktflächen häufiger zu säubern. ation sind. Der Rücklauf war mit 47,3 Prozent fast fünf Prozent
Der Gesamtvorstand traf sich trotz der ausserordentlichen Situ- höher als 2016. Auch die Ergebnisse waren äusserst erfreulich,
ation zu acht Sitzungen und seiner zweitägigen Retraite. Diese hat die Zufriedenheit doch auf hohem Niveau noch einmal zuge-
konnte Anfang November mit den gebotenen Schutzmassnahmen nommen. Am besten bewertet wurden die Kommunikation, die
durchgeführt werden. Der Vorstand nutzte die Retraite, um auf die Arbeit der Hauswarte und die Möglichkeiten zur Beteiligung. Am
Erstvermietung des Ersatzneubaus Letzigraben zurückzublicken. schlechtesten schnitten Sauberkeit und Ordnung, die Infrastruk-
Er wertete den Vermietungsprozess und die verschiedenen Pilot- tur und die Umgebung ab, allerdings mit grossen Unterschieden
projekte – wie Arbeitsgruppen, Zusatzräume, Car-Sharing und Ge- zwischen den Siedlungen. Zu allen bemängelten Punkten wurden,
werberäume – aus, um die dabei gewonnenen Erkenntnisse in zu- wo immer möglich, Massnahmen eingeleitet. Bis diese in allen
künftige Projekte einfliessen lassen zu können. Zudem überprüfte Siedlungen umgesetzt sind und greifen, wird es allerdings noch
er das Leitbild und die Strategie 2016–2025 der SGE wie auch die etwas dauern.
daraus abgeleiteten Stossrichtungen. Sie sind aktualisiert auf der Verschiedene Projekte der Geschäftsstelle konnten im Berichts-
Website verfügbar. jahr unabhängig von der Pandemie und der Arbeit im Homeoffice
Die Vorstands- und Kommissionssitzungen wurden zum Teil virtuell weitergeführt werden: Das Vorstands- und das Geschäftsstellen-
abgehalten, zum Teil fanden sie im Gemeinschaftraum am Letzigra- reglement wurden überarbeitet, auch das Vermietungsreglement
ben statt, wo es gut möglich war, Abstand zu halten. Die Planungs- musste aktualisiert werden. Letzteres aufgrund neuer Bedingun-
und Baukommission (PBKO) traf sich 2020 zu neun Sitzungen, die gen für die Siedlungen der SGE, die auf Baurechtsland der Stadt
Mieterkommission (MIKO) und die Geschäftskommission (GEKO) zu Zürich stehen. Um Konflikte unter Mieterinnen und Mietern sowie
je sechs Sitzungen. den Druck auf die Umgebung zu vermindern, erarbeitete die Ge-
Kurz nach Beginn des Lockdowns beschlossen Vorstand und Ge- schäftsstelle zudem ein Reglement zur Haustierhaltung.
schäftsführer, die Durchführung der auf 19. Juni geplanten ordent- Ein weiteres Thema war der Umgang mit sensiblen Personen-
lichen Generalversammlung abzusagen, da nicht klar war, welche daten. Da die Schweiz in absehbarer Zeit ihr Datenschutzgesetz
Massnahmen dann gelten würden, und den Verantwortlichen zu- verschärfen wird, hat die Geschäftsstelle im Berichtsjahr ihre
dem die Gefahr von Ansteckungen zu gross schien. Abklärungen Prozesse und Datenflüsse analysiert, um zu klären, wo Personen-
hatten ergeben, dass eine schriftliche Abstimmung über die wich- daten betroffen sind. Ausserdem wurden Prozesse entwickelt, die
tigsten Traktanden rechtens ist. Die Wiederwahl des Vorstands sicherstellen, dass diese nach der gesetzlich vorgeschriebenen
wurde um ein Jahr auf 2021 verschoben. Am 19. Juni fand eine Aufbewahrungszeit vollumfänglich gelöscht werden können.
Generalversammlung im Kleinformat statt. Fast 500 Genossen- Klare Prozesse und Verantwortlichkeiten und das Streben nach
schafterinnen und Genossenschafter hatten brieflich abgestimmt, stetiger Verbesserung sind wesentliche Elemente, die es für eine
mehr als dreimal so viele wie jeweils an einer ordentlichen Gene- ISO-Zertifizierung braucht. Die SGE hat im Frühling 2020 die Re-
4 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
Foto: Niklaus Spoerri
Foto: Lejla Kostovic
Mini-GV 2020: Öffnen und Sortieren der Stimmzettel Corona zum Trotz – Marathonteam der SGE-Geschäftstelle
zertifizierung erfolgreich bestanden. In diesem Zusammenhang Mit Hilfe eines externen Beraters hat die SGE 2020 ihr Finanzie-
steht auch der jährliche Risiko-Workshop des Vorstands, der mög- rungsportfolio überarbeitet und optimiert sowie Hypotheken neu
liche Risiken der SGE betrachtet, bewertet und wo nötig Massnah- ausgeschrieben. Damit konnte der Zinsaufwand markant reduziert
men ergreift. Er fand 2020 im November statt. Wie wohl bei man- werden. Auch das Versicherungsportfolio wurde analysiert; eini-
chen anderen Unternehmen und Genossenschaften auch hatte ge Versicherungen wurden neu ausgeschrieben und in der Folge
man bis dahin nicht mit einer Pandemie gerechnet. Massnahmen optimiert.
und Prozess-Anpassungen wie z. B. Homeoffice wurden im Be- Die 2018 abgeschlossenen Cross Currency Swaps (Fremdwährungs-
richtsjahr jedoch entwickelt und haben sich bewährt. waps), mit denen die SGE dem negativen Zinsumfeld begegnet, er-
Ebenfalls zur stetigen Weiterentwicklung gehören Schulungen der möglichten auch 2020 Einsparungen (Details siehe Finanzbericht,
Mitarbeitenden zu verschiedenen Themen. Das Team der Sozio- Anhang 3.9, Seite 15). Die auf zwei Jahre abgeschlossenen Cross
kultur hatte sechs Weiterbildungen aufgegleist, von denen zwei Currency Swaps wurden um ein Jahr verlängert.
durchgeführt werden konnten. In Zusammenarbeit mit Mitarbei-
tenden der Stadtpolizei Zürich wurden die Themen «Gefahren und Personelles
Rechte im Internet» und «Sicherheit» beleuchtet. Viel Bewegung gab es 2020 im Unterhalt und in der Hauswartung –
ein klares Zeichen für die Professionalisierung in diesem Bereich.
Unterhalt / Hauswartung Neu zum Team stiessen der Reinigungsfachmann Cemil Göktas und
Der Geschäftsbereich Unterhalt und Hauswartung wurde 2020 der Gärtner Fernando Rodrigues Campos. Yago Rial schloss seine
weiter professionalisiert und der Regiebetrieb weiter ausgebaut. Lehre als Fachmann Betriebsunterhalt EFZ erfolgreich ab und
Die Rückmeldungen aus der Mieterzufriedenheitsbefragung wurde anschliessend als Hauswart angestellt. In Zusammenarbeit
machten deutlich, dass bei der Sauberkeit hohe, einheitliche mit dem Berufslehr-Verbund Zürich (BVK) wird neu Vuk Pantelic
Standards wichtig sind. Dafür braucht es genügend und gut aus- bei der SGE zum Fachmann Betriebsunterhalt ausgebildet.
gebildetes Personal. Daher wurde für die Treppenhausreinigung Ende Oktober wurde Verena Manz pensioniert und verabschiedet.
ein zusätzlicher Reinigungsfachmann und für den Gartenunter- Corinne Rühle, bis dahin als Gärtnerin bei der SGE tätig, nutzte
halt ein Gärtnergehilfe eingestellt. Ein Lernender wurde nach die Gelegenheit für einen Wechsel und übernahm die Stelle am
dem Lehrabschluss fest als Hauswart verpflichtet. Dies nicht zu- Empfang.
letzt, weil die SGE einen weiteren Dienstleistungsauftrag erhal-
ten hat: Sie übernimmt ab Berichtsjahr Reinigung, Hauswartung
KOMMUNIK AT ION
und Gartenunterhalt der zwei Hochhäuser, die sich direkt neben
der Siedlung Letzigraben befinden und von der Verit AG verwaltet Während 2019 mit dem Jubiläum viel Erfreuliches die Kommu-
werden. nikation prägte, waren es 2020 die Konsequenzen der Pandemie.
Erneut hat die SGE zudem einen Lernenden eingestellt, der sein Briefe und Aushänge informierten die Genossenschafterinnen und
2. und 3. Lehrjahr als Fachmann Betriebsunterhalt bei der SGE Genossenschafter über Massnahmen und Programmänderungen
absolvieren wird. bzw. -absagen. Diese wurden jeweils auch auf der Website pub-
liziert.
Finanzen Wie üblich erschien zweimal ein «Mietinfos», das wichtige Infor-
Im Frühjahr hat die SGE ihr ERP, die Software AbaImmo, auf Versi- mationen im Zusammenhang mit dem Mietverhältnis enthielt.
on 2019 aktualisiert. Mit der neuen Version können nun QR-Code- Auch wurden wiederum zwei Nummern des Magazins «SGE Kul-
Rechnungen von Lieferanten verarbeitet werden. Seit dem 30. Juni tur» in alle Haushalte verteilt. Die Einsendungen zu den Magazin-
2020 ist dies in der ganzen Schweiz Pflicht. Voraussichtlich wird es Wettbewerben erreichten eine Rekordzahl – offenbar hatten sehr
jedoch 2022 werden, bis bei der SGE die QR-Rechnung den Einzah- viele Genossenschafterinnen und Genossenschafter Zeit zum Le-
lungsschein ablöst. sen und Knobeln. Und es gab attraktive Preise zu gewinnen: ein-
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 5
Foto: Monika Amstad
Foto: Roger Cornuz
Obsthalden, Zürich: Besichtigung der Klinker-Materialisierung Giessächer, Geroldswil: kurzfristiger Stopp vor Baubeginn
mal ein Elektroauto für ein Wochenende und einmal einen Zoo- sorgten dafür, dass Alleinstehende regelmässig telefonisch kon-
besuch für die ganze Familie. taktiert wurden. Andernorts sorgte man mit Bastelaktionen für
Die 2019 in der Siedlung Letzigraben eingeführte «Eigi-App» wur- gute Laune.
de 2020 in zwei weiteren Siedlungen eingeführt: Giessächer und Auch konnte der Jugendraum im Letzigraben Ende August sei-
Am Wasser. In Giessächer diente sie schwergewichtig der Kommu- nen Betrieb aufnehmen. Er war jeweils an zwei Nachmittagen pro
nikation rund um die Instandsetzung. Künftig können zudem die Woche für Kinder und abends ab 18 Uhr für Jugendliche geöffnet.
neu erstellten Gästezimmer über die App gebucht werden. Auch Allerdings musste er bereits Mitte Oktober wegen der Massnah-
in der Siedlung Am Wasser kann jetzt der Gemeinschaftsraum via men zur Eindämmung der Pandemie wieder geschlossen werden.
App gebucht werden. Doch in der Zeit dazwischen war er rege besucht: Durchschnittlich
nutzten pro Nachmittag 15 Kinder zwischen 5 und 12 Jahren das
Angebot; an zwei Abenden nutzten Jugendliche den Raum.
GENOSSENSCHAFT LEBEN
Die in der neuen Siedlung Letzigraben erstmals angebotenen Gäs-
Siedlungsfeste, Siedlungsversammlungen, gemütlich zusammen- tezimmer und die Gästewohnung wurden sehr geschätzt und gut
sitzen: Das alles war 2020 nur sehr beschränkt möglich. Viele genutzt. Für die Reservation und Betreuung hat eine Arbeitsgrup-
Anlässe mussten wegen Covid-19 abgesagt werden, so auch die pe einen Prozess aufgesetzt, der sich in der Praxis gut bewährt.
für September geplante Seniorenschifffahrt und der Zukunftstag, Er wird künftig auch für Gästezimmer in anderen Siedlungen zum
der Kindern hätte Einblick geben sollen in die Berufe auf der SGE- Einsatz kommen. Die Buchungen laufen über die «Eigi-App».
Geschäftsstelle. Die Gewerberäume am Letzigraben sollen Wohnen und Arbeiten
Da gemäss Statuten in jeder Siedlung jährlich eine Siedlungs- näher zusammenbringen – dass eine Pandemie so viele Menschen
versammlung durchgeführt werden muss, hat die SGE auch hier ins Homeoffice zwingen würde, hat bei ihrer Entwicklung niemand
erstmals die schriftliche Durchführung ermöglicht. Die Sied- vorausgesehen. Doch alle Gewerberäume konnten im Laufe des
lungen Haupt und Unterdorf in Dänikon sowie Überland, Zürich, Jahres vermietet werden: an eine Naturheilpraxis, eine Archi-
machten davon Gebrauch. Die Beteiligung war an beiden Orten tekten-Bürogemeinschaft, den Verein La Fermata, der dort einen
sehr hoch. In den Siedlungen Glanzenberg, Dietikon, und Am Was- Siedlungstreffpunkt betreibt; in einem wurde ein Atelier eingerich-
ser, Zürich, wurden die Siedlungsversammlungen in den Sommer tet, in einem anderen ein Co-Working-Space.
verschoben und mit einem Fest verbunden. Auch hier nahmen
mehr Genossenschafterinnen und Genossenschafter teil als in
BAUPROJEKTE / LIEGENSCHAFTEN
früheren Jahren.
Die Mitarbeiterinnen der Soziokultur waren weniger in den Siedlun- Die Pandemie traf auch den Baubereich. Mit Ausnahme der Giess-
gen unterwegs als sonst; viele Gespräche fanden telefonisch oder ächer-Instandsetzung, die äusserst kurzfristig verschoben werden
über Video statt. Die Pandemie hatte auch Einfluss auf die Arbeit musste, konnten jedoch alle Projekte durch- oder weitergeführt
mit den Siedlungskommissionen (SIKOs): Das gemeinsame Herbst- werden.
treffen musste abgesagt werden, und es war noch schwieriger, nach
Austritten neue SIKO-Mitglieder zu finden. Letzigraben, Zürich
Die Arbeit der SIKOs basiert auf dem sogenannten «SIKO-Brevier», Für die Ersatzneubauten liegt nun die Bauabrechnung vor. Mit rund
das Rechte, Pflichten und Abläufe definiert. Es wurde 2020 über- 51,7 Mio. Franken liegen die Kosten deutlich unter dem Kostenvor-
arbeitet, 2021 wird die neue Version in Kraft treten. anschlag von 57,3 Mio. Franken. Die SGE dankt allen herzlich, die
Es gibt auch sehr Erfreuliches zu berichten: So haben mehrere mitgearbeitet und zum erfreulichen Ergebnis beigetragen haben.
SIKOs sowie Genossenschafterinnen und Genossenschafter wäh- Im Oktober wurde das Kunst-und-Bau-Projekt von Thomas Julier
rend des Lockdowns schnell und unkompliziert Nachbarschafts- eingeweiht. Er hat mit «Chameleon Eyes» ein Werk geschaffen,
hilfe organisiert, gingen für ältere Bewohnende einkaufen und das sich laufend verändert. Zwei Wärmebildkameras auf den Dä-
6 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
Foto: Roger Frei, Zürich
Foto: Monika Amstad
Giessächer, Geroldswil: ausgebaute Dachwohnung Pünt, Egg: Orientierung über die Wettbewerbseingaben für den Ersatzneubau
chern zeichnen Bewegungen im Luftraum auf, die auf einen gros- Pünt, Egg
sen doppelseitigen LED-Bildschirm im Park übertragen werden. 2020 wurde der Projektwettbewerb für den geplanten Ersatzneu-
Zum Kunstprojekt gehören auch eine Reihe von Veranstaltungen bau für die Siedlung Pünt, Egg ZH, durchgeführt. Das Siegerprojekt
für die Genossenschafterinnen und Genossenschafter. Auf der «Schwarze Katze – weisser Kater» stammt vom jungen Architektur-
Projektwebsite www.chameleoneyes.info finden sich weiterfüh- büro Stücheli Pestalozzi Schiratzki in Zürich. Die gut durchdachten
rende Informationen. Grundrisse der grösstenteils barrierefreien Wohnungen, die städte-
bauliche Einordnung sowie die sorgfältige Umgebungsgestaltung
Giessächer, Geroldswil überzeugten die Jury. 2021 wird die Generalversammlung der SGE
Die Sanierung der Siedlung Giessächer musste aufgrund der Pan- über die Umsetzung des Siegerprojekts abstimmen.
demie unmittelbar vor Baubeginn gestoppt und verschoben wer- Den Mieterinnen und Mietern der bestehenden Siedlung bietet die
den. Im Laufe des Jahres konnte dann das erste Gebäude mit 15 SGE eine Umzugshilfe an, die 2020 rege in Anspruch genommen wurde.
Wohnungen saniert werden. Im Dachgeschoss wurden drei neue
Wohnungen und ein Gästezimmer gebaut. Ein Lift an der Aussen- Weitere Projekte
fassade verbessert die Zugänglichkeit. Die Verschiebung des Sa- Das nächste grössere Projekt der SGE ist die Sanierung der Sied-
nierungsbeginns führte für die SGE zu einer Vereinfachung der lung Gutstrasse, Zürich. Hier wurden 2020 die Machbarkeitsstu-
Bauorganisation, für die Mieterinnen und Mieter allerdings war sie die abgeschlossen, die Massnahmen definiert und die Planerwahl
mit zahlreichen Unannehmlichkeiten verbunden. Die SGE dankt durchgeführt. Frei werdende Wohnungen wurden nur noch befris-
für die Geduld und das Verständnis. tet vermietet.
Die Sanierung der beiden anderen Gebäude wird 2021 fortgeführt, In verschiedenen Siedlungen der SGE wurden kleinere Unterhalts-
auch dort entstehen in den Dachgeschossen zusätzliche Wohnun- und Sanierungsarbeiten vorgenommen: Die Fassade der Siedlung
gen. So gelingt es der SGE, gegen innen zu verdichten und die 1961 Rössliwis in Egg wurde saniert, in der Siedlung Rütibach, ebenfalls
erbaute Siedlung noch einmal für dreissig Jahre günstig und mit in Egg, wurde die Ölheizung durch eine Gasheizung ersetzt, und in
guter Wohnqualität zu erhalten. der Siedlung Glanzenberg, Dietikon, konnte ein schon länger be-
stehendes Problem mit dem Abwasser durch eine neue Leitung
Obsthaldenstrasse, Zürich gelöst werden.
Im Frühling 2020 begannen die Bauarbeiten für die Siedlung Obst- Für die Aufwertung der Umgebung der Siedlung Hirzenbach, Zü-
haldenstrasse, die im Baurecht auf Land der Stadt Zürich entsteht rich, wurde eine Machbarkeitsstudie durchgeführt. Dabei wurden
und voraussichtlich 2022/23 bezugsbereit sein wird. Nach der u. a. auch die Erhöhung der Balkongeländer und die Möglichkeit ei-
fachgerechten Igel- und Amphibiensuche auf dem Areal wurden nes Gemeinschaftsraums geprüft. Die weitere Planung wird zeigen,
die abzubrechenden Bauten schadstoffsaniert und die Baustel- was davon realisiert werden kann.
lenerschliessung sowie ein Traforaum für die Stromversorgung Für die Planung der weiteren Entwicklung der Siedlung Überland,
gebaut. Für die Obsthaldenstrasse 58 und 60 wurde die Baugrube Zürich, fanden wiederum Gespräche mit Nachbarn und Amtsstel-
ausgehoben und die Erdsonden gebohrt. Auf dem übrigen Teil des len statt. Auch die Entwicklung des Quartier- und Gestaltungsplans
Areals fanden Abbrucharbeiten statt. Im November 2020 erteilte im Dietiker Niderfeld schritt voran.
die Stadt Zürich die Baufreigabe für den Rohbau. Ende 2020 gab Mit der Stadt Zürich wurden für die Baurechte der Siedlungen Gut-
es bereits mehr als 600 Einträge auf der Online-Interessenten- strasse, Winzerhalde und Am Wasser Verlängerungsoptionen um
liste für die neuen Wohnungen. Den Wettbewerb für Kunst und zweimal 15 Jahre vereinbart. Bedingung dafür ist, dass die SGE das
Bau gewann das Zürcher Künstlerduo Hernauer Keller mit dem Vermietungsreglement der Stadt Zürich, insbesondere die Bele-
Beitrag «Holzöpfel und Zipfelchappe». gungsvorschriften, einhält. Die neuen Belegungsvorschriften betref-
Bereits früher im Jahr konnte der Mietvertrag für den Kindergar- fen nur Mietverträge, die neu abgeschlossen werden, keine beste-
ten und Hort im Neubau unterzeichnet werden. henden.
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 7
MUTATIONEN
Siedlungsbegehung WOHNUNGSWECHSEL 2020 2 019
Statt einer Siedlungsbegehung wurden Mieterinnen und Mieter der
Siedlungen
Siedlung Letzigraben online zum Erstvermietungsprozess, zu den
Letzigraben, Zürich 1 0
Arbeitsgruppen und zur Organisation des Einzugs befragt.
Hirzenbach, Zürich 5 6
Überland, Zürich 8 3
Akquisitionen
Giessächer, Geroldswil-Fahrweid 19 7
Die SGE hat von ihrem Kaufrecht Gebrauch gemacht und eine der
Brunau, Weiningen-Fahrweid 3 4
Parzellen in direkter Nachbarschaft der Siedlung Glanzenberg, Die-
Pünt, Egg 7 9
tikon, als Baulandreserve erworben. Solche Arrondierungen sind
Glanzenberg, Dietikon 7 5
für die SGE äusserst wertvoll und ein Zeichen von langjähriger
Haupt, Dänikon 6 3
guter Zusammenarbeit mit der Stadt Dietikon.
Unterdorf, Dänikon 4 3
Gutstrasse, Zürich 7 7
N ACHH A LTIGK EIT Winzerhalde, Zürich 0 4
Schönegg, Dietikon 3 2
Die SGE hat sich soziale, wirtschaftliche und ökologische Nach-
Am Wasser, Zürich 6 11
haltigkeit in ihr Leitbild geschrieben. Vieles können Vorstand und
Limmatblick, Dietikon 2 4
Geschäftsstelle steuern, doch einiges bleibt Sache der einzelnen
Untere Reppisch, Dietikon 0 0
Genossenschafterinnen und Genossenschafter.
Schachenmatt, Dietikon 9 1
Die SGE setzt auf erneuerbare Energien: 2020 wollte sie eine weitere
Rössliwis, Egg 2 1
Photovoltaik-Anlage in Betrieb nehmen, und zwar auf den Dächern
Rütibach, Egg 3 6
der Siedlung Limmatblick. Die Anlage wurde geplant und bestellt,
T O TA L 92 76
doch wegen Verzögerungen bei der Baubewilligung musste der
Davon Umsiedlungen 27 31
Baubeginn auf Anfang 2021 verschoben werden. Wie alle Photovol-
taik-Anlagen der SGE wird auch diejenige im Limmatblick sauberen
Strom für den Eigenverbrauch der Mieterinnen und Mieter liefern. WOHNUNGEN UND GEWERBE
Die Siedlung Winzerhalde, Zürich, wird voraussichtlich 2023 ans Wohnungen 1018 1015
Fernwärmenetz der Stadt Zürich angeschlossen. Dies strebt auch Gewerberäume 12 12
die Besitzerin der Nachbarliegenschaften an, die Stiftung PWG (Stif-
tung zur Erhaltung von preisgünstigen Wohn- und Gewerberäumen
der Stadt Zürich). Da deren Heizung ersetzt werden musste, bot ihr G E N O S S E N S C H A F T E R /- I N N E N
die SGE an, über die Heizzentrale der Siedlung Winzerhalde eine Genossenschafter/-innen Mieter 1369 1399
Übergangslösung zu erstellen. Dies wurde 2020 umgesetzt. Übrige Genossenschafter/-innen 154 157
2019 hat die SGE für Ausseneinsätze ihrer Mitarbeitenden drei Elek-
trofahrzeuge erworben. Diese sollen im Sinn eines Car-Sharings ab
2021 auch den Mieterinnen und Mietern der Siedlung Letzigraben
zur Verfügung gestellt werden. 2020 wurde dafür eine Buchungs- TODESFÄLLE
plattform getestet. Die Betreuung und Pflege der Fahrzeuge wird
Im Jahr 2020 sind folgende Genossenschafterinnen und Genossen-
einer Arbeitsgruppe interessierter Bewohnender übergeben. Wie schafter verstorben. Die SGE drückt den Angehörigen ihr herzliches
die Mitglieder der SGE ihrerseits Energie sparen können, hat die Beileid aus.
SGE 2020 mit ihrem Weihnachtsgeschenk aufgezeigt: In einem Mo-
natskalender gibt das Genossenschafts-Maskottchen «Eigi» jeden Peter Andenmatten, Siedlung Hirzenbach, Zürich
Monat in Bild und Text einen Tipp. Robert Blattmann, übriger Genossenschafter
Margrith Elsener, Siedlung Gutstrasse, Zürich
Fernando Gambetti, Siedlung Pünt, Egg
DANK Anna-Rosa Greber, übrige Genossenschafterin
Klara Kuonen, übrige Genossenschafterin
Auch 2020 haben sich Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter der Ge- Mathilde Manser, Siedlung Pünt, Egg
schäftsstelle, die Mitglieder des Vorstands und die Genossenschaf- Walter Mohni, Siedlung Gutstrasse, Zürich
terinnen und Genossenschafter mit viel Elan für eine attraktive und Christa Näf, Siedlung Giessächer, Geroldswil-Fahrweid
lebendige SGE eingesetzt. Die Pandemie hat vieles erschwert. Ein Marie Ruppanner, Siedlung Giessächer, Geroldswil-Fahrweid
ganz besonderer Dank geht daher an alle, die Nachbarschaftshilfe Lothar Steiger, Siedlung Glanzenberg, Dietikon
geleistet sowie kreativ und erfinderisch Wege gefunden haben, den- Teresa Termotto, Siedlung Pünt, Egg
noch das Siedlungsleben zu pflegen und zuversichtlich zu bleiben. Treadwell Weber, Siedlung Giessächer, Geroldswil-Fahrweid
8 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich
FINANZBERICHT 2020
LAGEBERICHT
Dieser Lagebericht soll zusammen mit dem Jahresbericht ab Seite 4 gelesen bis dahin abzuschreiben und Änderungen von Nutzungsvorschriften zu be-
werden. Im Jahresbericht wird detailliert auf die verschiedenen laufenden rücksichtigen, wurde im Geschäftsjahr 2020 für die Siedlungen Überland und
und zukünftigen Projekte der SGE eingegangen. Haupt eine Rückstellung von je 450’000 Franken gebildet, für das Grundstück
Ueberlandstrasse 329 eine Rückstellung von 150’000 Franken und für die
Bemerkungen zur Jahresrechnung
Siedlung Rütibach eine Rückstellung von 300’000 Franken.
Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss den Vorschriften des
Der Gesamtaufwand der Verwaltung ist im Vergleich zum Vorjahr gesunken
schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmänni-
(–15,0%). Die Senkung ist hauptsächlich darauf zurückzuführen, dass im
sche Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957–962 OR), erstellt.
Jahr 2019 mit dem 75-Jahr-Jubiläum höhere Kosten angefallen sind. Ein
BILANZ weiterer Grund für die Senkung der Kosten ist in der Corona-Pandemie zu
finden: Wegen der ausserordentlichen Lage konnten diverse Veranstaltun-
Aktiven
Total hat die Bilanzsumme um 9’023’991 (+3,1%) auf 300’210’072 Franken gen nicht stattfinden.
zugenommen. Das Umlaufvermögen hat leicht abgenommen (–2,4%), was Der Finanzaufwand ist 2020 um 377’103 Franken oder 16,9% gestiegen. Dies
hauptsächlich auf die Flüssigen Mittel zurückzuführen ist. Mit einem Bestand ist hauptsächlich auf niedrigere kalkulatorische Zinsen zurückzuführen. Der
an Flüssigen Mitteln von 4’810’824 Franken verfügt die SGE über eine kom- Finanzaufwand insgesamt ohne kalkulatorische Zinsen konnte trotz einer
fortable Liquiditätssituation. Dieser deckt zum einen die kurzfristig erwarte- Erhöhung der Hypotheken auf Grund von Optimierung des Finanzportfolios
ten Rechnungen, die unter den übrigen kurzfristigen Verbindlichkeiten und gesenkt werden.
passiven Rechnungsabgrenzung zurückgestellt sind, zum anderen die im Das Jahresergebnis 2020 ist mit einem Verlust von 1’190 Franken leicht
1. Quartal 2021 erwarteten Rechnungen für Planungs- und Bauaktivitäten des negativ. Da aus den Vorjahren ein relativ hoher Gewinnvortrag von 208’840
1. Quartals 2021. Franken zur Verfügung steht, schlägt der Vorstand der Generalversammlung
Das Anlagevermögen dagegen verzeichnet im Berichtsjahr eine Zunahme eine Verzinsung des Anteilscheinkapitals von 1,5% vor. Nach Zuweisung von
um 9’167’724 Franken (+3,2%). Diese Zunahme ist hauptsächlich auf die Bau- 20’000 Franken an die gesetzlichen Reserven verbleibt für die neue Rech-
aktivitäten im Rahmen der Sanierung der Siedlung Giessächer, die Ausgaben nung ein Gewinnvortrag von 73’254 Franken.
in Bezug auf die Planung der neuen Siedlung Obsthalde und auf den Bau- DURCHFÜHRUNG EINER RISIKOBEURTEILUNG
abschluss in der Siedlung Letzigraben zurückzuführen.
Die SGE hat in ihrem Führungssystem ein Risikomanagement integriert.
Passiven Das Risikomanagement dient unter anderem dazu, Risiken jeglicher Art
Das kurzfristige Fremdkapital der SGE hat 2020 um 6’857’670 Franken oder rechtzeitig zu erkennen und dem Vorstand zu ermöglichen, Massnahmen
124,4% zugenommen. Die Zunahme betrifft hauptsächlich die kurzfristigen zu ihrer Vermeidung zu treffen. Im Finanzbereich dient es vor allem dazu,
verzinslichen Verbindlichkeiten. Unter den kurzfristigen verzinslichen Ver- finanzielle Risiken möglichst zu vermeiden. Das Interne Kontrollsystem
bindlichkeiten wird der Anteil der Festhypotheken und Darlehen ausgewie- wird jährlich auf Verbesserungen oder veränderte Bedingungen geprüft
sen, der im Jahr 2021 zur Zahlung fällig werden wird. Beim langfristigen und allenfalls überarbeitet.
Fremdkaptial hat sich deshalb die Position «Hypotheken und Darlehen» Der Vorstand macht jährlich eingehende Risikoanalysen und bewertet die
im Vergleich zum Vorjahr verringert. Insgesamt hat aber das langfristige als wesentlich erkannten Risiken nach Eintrittswahrscheinlichkeit und
Fremdkapital um 0,9% oder 2’473’271 Franken zugenommen. Die Zunahme möglichen Folgen für die Siedlungsgenossenschaft Eigengrund. Mit ent-
ist hauptsächlich auf die Zuweisung zu den Rückstellungen und den Erneu- sprechenden Massnahmen arbeitet der Vorstand daran, die erkannten
erungsfonds zurückzuführen. Risiken zu vermeiden, eventuelle Folgen zu vermindern und falls möglich
Der Erneuerungsfonds weist per 31.12.2020 einen Bestand von 37’316’708 durch entsprechende Versicherungsverträge abzusichern.
Franken auf. Der steuerbefreite Betrag beträgt maximal 47’194’800 Fran- Im Rahmen der Vorstandssitzung vom 18. November 2020 hat der Vorstand
ken (15% des Gebäudeversicherungswerts von 314,6 Millionen Franken). die periodische Risikobeurteilung mit Massnahmenplänen durchgeführt.
Erfolgsrechnung ZUKUNFTSAUSSICHTEN
Im Geschäftsjahr 2020 hat der betriebliche Gesamtnettoertrag um 20,9% Aufgrund der Corona-Pandemie musste auch die Generalversammlung im
oder 3’158’282 Franken zugenommen. Im Gesamtnettoertrag ist ein einma- Jahr 2021 abgesagt werden; die Abstimmung wird schriflich erfolgen. Der
liger Ertrag von 1’353’278 Franken enthalten. Der Betrag setzt sich zusam- zweite Teil der Sanierung Giessächer und der Baustart in der Neubausied-
men aus den Einnahmen durch die Gewährung eines Näherbaurechts und lung Obsthalden finden planmässig statt.
einer Subvention, welche die SGE aufgrund des Minergie-P-Eco-Zertifikats Per 1. April 2021 wird in allen Siedlungen ausser Giessächer, Pünt, Gut-
für den Neubau Letzigraben erhalten hat. Die SGE möchte, dass dieser Er- strasse und Letzigraben die Betriebsquote in der Berechnung der Mieten
trag allen Mietern zugutekommt, und hat daher eine Einlage in den Miet- von 3,5% auf 3,375% gesenkt. Bei den vier Siedlungen wird die Senkung zu
zinsausgleichsfonds in gleicher Höhe getätigt. Diese Einlage soll von der einem späteren Zeitpunkt stattfinden.
Generalversammlung am 4. Juni 2021 rückwirkend bewilligt werden. Der Nach wie vor betreibt die SGE eine konservative Finanzierungspolitik mit
grösste Teil des Rests der Mehreinnahmen ist auf die erstmalige ganzjähri- dem Grundsatz der Diversifikation nach Kapitalgeber, Laufzeit und Art der
ge Vermietung des Neubaus Letzigraben zurückzuführen. Finanzierung. Im 1. Quartal 2021 konnte ein weiterer Cross-Currency-Zins-
Die Gesamteinlage in den Erneuerungsfonds betrug 3’147’000 Franken. satz-Swap über 30 Mio. Franken abgeschlossen werden mit dem Ziel, die
Die Siedlungen der SGE werden mit jährlich 1,0% des Gebäudewerts abge- Kosten der negativen Zinssätze zu reduzieren.
schrieben. Dies entspricht einer Abschreibung über 100 Jahre. In den meis-
Zürich, 17. März 2021
ten Fällen erfolgt ein Neubau vorher. Für die Siedlungen Überland und Haupt
ist gemäss Erneuerungsplan ein Neubau in 10 bis 15 und für die Siedlung Christian Zopfi Nicole Bucher
Rütibach in ungefähr 20 Jahren geplant. Um den Restwert der Siedlungen Geschäftsführer Leiterin Finanzen & Controlling
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 9JAHRESRECHNUNG
BILANZ in Franken
in Franken
Aktiven 31.12. 2020 31.12. 2019 V E R Ä N D E R U N G
in Franken in %
Flüssige Mittel 4’810’824 4’940’180 – 129’356 – 2,6
Forderungen aus Lieferungen und Leistungen 86’535 161’656 – 75’121 – 46,5
Übrige kurzfristige Forderungen 128’593 30’997 97’596 314,9
Aktive Rechnungsabgrenzung 3.1 742’485 779’337 – 36’853 – 4,7
Umlaufvermögen 5’768’437 5’912’170 – 143’734 – 2,4
Finanzanlagen 3.2 691’963 678’334 13’630 2,0
Mobile Anlagen 3.3 262’715 311’587 – 48’873 – 15,7
Immobilien 3.5 311’626’009 259’849’347 51’776’662 19,9
davon Landkosten 40’728’477 35’119’477 5’609’000 16,0
. /. Amortisationskonten 3.5 – 27’941’000 – 25’883’000 – 2’058’000 8,0
. /. Heimfallkonten 3.5 – 10’445’523 –10’049’461 – 396’062 3,9
273’239’486 223’916’886 49’322’600 22,0
Baukonten 3.6 20’120’656 60’137’869 – 40’017’213 – 66,5
Immaterielle Anlagen 3.4 98’779 127’519 – 28’740 – 22,5
Nicht einbezahltes Genossenschaftskapital 28’036 101’717 – 73’681 – 72,4
Anlagevermögen 294’441’635 285’273’911 9’167’724 3,2
Total Aktiven 300’210’072 291’186’081 9’023’991 3,1
Passiven 31.12. 2020 31.12. 2019 V E R Ä NDE R UN G
in Franken in %
Verbindlichkeiten aus Lieferungen
und Leistungen 498’699 439’383 59’316 13,5
Kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten 3.9 6’023’400 1’114’950 4’908’450 440,2
Übrige kurzfristige Verbindlichkeiten 1’665’207 886’647 778’560 87,8
Passive Rechnungsabgrenzung 3.7 4’182’954 3’071’610 1’111’344 36,2
Kurzfristiges Fremdkapital 12’370’260 5’512’590 6’857’670 124,4
Langfristige verzinsliche Verbindlichkeiten
· Darlehenskasse 3.8 20’128’968 19’737’979 390’989 2,0
· Hypotheken und Darlehen 3.9 214’617’695 217’546’545 – 2’928’850 – 1,3
Rückstellungen 7’048’091 4’327’867 2’720’224 62,9
· Rückstellungen Ersatzneubauten 3.10 4’650’000 3’300’000 1’350’000 40,9
· Mietzinsausgleichsfonds 3.10 1’917’241 550’334 1’366’908 248,4
· Sozialfonds 3.10 300’850 297’533 3’317 1,1
· Personalfürsorgefonds 3.10 80’000 80’000 0 0,0
· Baufonds 3.10 100’000 100’000 0 0,0
Erneuerungsfonds 3.10 37’316’708 35’025’800 2’290’908 6,5
Langfristiges Fremdkapital 279’111’462 276’638’191 2’423’271 0,9
Genossenschaftskapital 7’580’700 7’701’400 – 120’700 – 1,6
Gesetzliche Gewinnreserven 940’000 920’000 20’000 2,2
Gewinnvortrag 208’840 117’263
Jahresverlust /-gewinn – 1’190 207’650 296’638 413’900 – 206’251 – 49,8
Eigenkapital 8’728’350 9’035’300 – 306’951 – 3,4
Total Passiven 300’210’072 291’186’081 9’023’991 3,1
10 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, ZürichERFOLGSRECHNUNG in Franken
in Franken
2020 2019 V E R Ä N D E R U N G
in Franken in %
Mietzinseinnahmen brutto 4.1 – 16’072’156 –14’617’995 – 1’454’160 9,9
./. Leerstandsverluste 173’587 148’176 25’411 17,1
Nebenkostenertrag 4.2 – 1’938’565 – 536’302 – 1’402’264 261,5
Übriger betrieblicher Ertrag – 446’011 –118’742 – 327’269 275,6
= Betrieblicher Gesamtnettoertrag –18’283’145 –15’124’863 – 3’158’282 20,9
Unterhalt und Reparaturen 1’615’030 1’246’310 368’721 29,6
Übriger Aufwand Liegenschaften 2’218’299 1’808’732 409’567 22,6
· Nebenkostenaufwand 4.3 1’230’182 1’077’838 152’34 4 14,1
· Aufwand Fahrzeuge 125’431 90’144 35’287 39,1
· Versicherungen 150’935 129’069 21’866 16,9
· Erweiterter Unterhalt/Planungskosten 575’737 289’966 285’771 98,6
· Aufwand nebenamtliche Mitarbeiter 136’014 221’715 -85’701 – 38,7
Personalaufwand Betrieb 4.4 1’216’508 950’226 266’282 28,0
Einlagen 6’344’455 4’531’383 1’813’072 40,0
· Einlage Erneuerungsfonds 3.10 3’147’000 2’678’000 469’000 17,5
· Einlage Heimfallkonto 3.10 396’062 396’043 19 0,0
· Einlage Mietzinsausgleichsfonds 3.10 1’451’393 107’340 1’34 4’053 1’252,1
· Einlage Rückstellung für Ersatzneubauten 3.10 1’350’000 1’350’000 0 0 0,0
= Betrieblicher Nettoerfolg – 6’888’853 – 6’588’213 – 300’640 4,6
Aufwand Verwaltung 1’779’284 2’092’775 – 313’492 – 15,0
· Büro- und Verwaltungsaufwand 422’078 664’607 – 242’529 – 36,5
· Aufwand Siedlungskommissionen 52’187 53’289 – 1’102 – 2,1
· Aufwand Organe 4.5 192’505 222’413 – 29’908 – 13,4
· Personalaufwand Geschäftsstelle 4.4 1’111’870 1’147’868 – 35’998 – 3,1
· Übriger betrieblicher Aufwand 644 4’598 – 3’955 – 86,0
Abschreibungen 2’199’206 1’739’006 460’199 26,5
· Abschreibungen mobile und immaterielle Anlagen 141’206 142’006 – 801 – 0,6
· Abschreibungen Liegenschaften 3.10 2’058’000 1’597’000 461’000 28,9
= Betriebsergebnis vor Zinsen und Steuern – 2’910’363 –2’756’431 – 153’932 5,6
Finanzaufwand 4.6 2’605’734 2’228’630 377’103 16,9
Finanzertrag – 1’124 – 356 – 767 215,3
Periodenfremder Erfolg – 259’741 42’327 – 302’068 – 713,6
Ausserordentlicher Erfolg 0 103’824 – 103’824 – 10 0,0
= Jahresergebnis vor Steuern – 565’494 –382’006 – 183’488 48,0
Steuern 566’684 85’368 481’316 563,8
= Jahresverlust /-gewinn 1’190 –296’638 297’828 – 100,4
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 11GEWINNVERWENDUNG 2020 in Franken
Antrag des Vorstands an die Generalversammlung
Jahresverlust 2020 – 1’190
Gewinnvortrag Vorjahr SGE 208’840
Bilanzgewinn zuhanden Generalversammlung 207’650
Gewinnverwendung
Gewinnanteilquote der Genossenschafterinnen und Genossenschafter
(1,5% Zins des einbezahlten Genossenschaftskapitals) 114’396
Zuweisung an die gesetzliche Reserve 20’000
Gewinnvortrag auf neue Rechnung 73’254
Total Gewinnverwendung 207’650
LIEGENSCHAFTENWERT per 31. Dezember 2020, in Franken
Liegenschaften Anzahl Jahr Asse- Netto- davon Buchwert
Wohnungen und kuranz- anlage- Land-
Gewerberäume summe kosten kosten
Letzigraben, Zürich 98 2019 46’925’000 51’705’607 5’609’000 51’244’607
Hirzenbach, Zürich 81 1958 18’840’000 17’493’380 482’680 13’992’380
Überland, Zürich 52 1960 9’851’000 6’450’038 571’900 4’637’038
Giessächer, Geroldswil-Fahrweid 60 1961 14’088’000 6’745’221 343’200 4’674’221
Brunau, Weiningen-Fahrweid 50 1968 13’572’000 8’383’507 854’040 6’233’507
Pünt, Egg 64 1968 14’997’000 7’797’282 1’221’200 5’068’282
Glanzenberg, Dietikon 116 1969/72 36’026’000 33’539’857 1’690’000 27’700’857
Haupt, Dänikon 52 1971 12’053’000 9’871’641 556’560 7’756’641
Unterdorf, Dänikon 54 1975 14’374’000 9’630’859 823’070 7’181’859
Gutstrasse, Zürich 110 1979 31’890’000 23’551’630 Baurecht 18’304’458
Winzerhalde, Zürich 43 1984 21’430’000 19’810’040 Baurecht 16’516’865
Schönegg, Dietikon 32 1973 8’555’000 8’214’848 482’000 6’804’848
Am Wasser, Zürich 62 1999 22’675’000 21’599’111 Baurecht 19’693’934
Limmatblick, Dietikon 42 2011 14’987’000 23’393’799 3’071’416 21’922’799
Untere Reppisch, Dietikon 8 2002 2’641’000 3’250’420 450’000 2’800’420
Schachenmatt, Dietikon 40 2014 13’200’000 22’416’188 5’482’641 21’570’188
Rössliwis, Egg 17 1982 5’576’000 8’717’173 2’700’000 8’462’173
Rütibach, Egg 48 1968 11’522’000 26’111’818 14’501’170 25’792’818
Ueberlandstrasse 329, Zürich 1 1952 1’430’000 2’943’588 1’889’600 2’881’588
Total 2020 1’030 * 314’632’000 311’626’009 40’728’477 273’239’486
Total 2019 1’027 * 267’657’500 259’849’347 35’119’477 223’916’886
Diese Liegenschaften sind als Sicherheit für die Hypotheken verpfändet. * Index ab 1. 1. 2009 = 1025
12 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, ZürichANHANG ZUR JAHRESRECHNUNG
Per 31. Dezember 2 0 2 0
1. Angaben über die in der Jahresrechnung angewandten Grundsätze
Die vorliegende Jahresrechnung wurde gemäss Vorschriften des schweizerischen Gesetzes, insbesondere der Artikel über die kaufmänni-
sche Buchführung und Rechnungslegung (Art. 957 bis 962 OR), erstellt. Zudem wurde das Rechnungsreglement der Stadt Zürich eingehalten.
2. Angewandte Grundsätze
Die Sachanlagen wurden zu Anschaffungs- und Herstellkosten, die übrigen Positionen zu Nominalwerten bewertet. Die Abschreibungen
erfolgten nach steuerlich zulässigen Sätzen und den Richtlinien der Stadt Zürich.
Forderungen und Verbindlichkeiten gegenüber Mietern (Genossenschafterinnen und Genossenschaftern) werden als Forderungen und
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen bezeichnet und zu Nominalwerten ausgewiesen. Auf die Separierung der Forderungen
und Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen gegenüber Genossenschaftern und Nichtgenossenschaftern wurde aus Wesent-
lichkeitsgründen verzichtet.
Gemäss Reglement der Darlehenskasse dienen die Einlagen in die Darlehenskasse der langfristigen Finanzierung der Liegenschaften
der SGE. Trotz der Minimaleinlagefrist von sechs Monaten hat die Darlehenskasse einen langfristigen Charakter und wird unter dem
langfristigen Fremdkapital ausgewiesen.
Hypotheken und Darlehen werden – selbst wenn die vertragliche Restlaufzeit weniger als ein Jahr beträgt – als langfristige Finanzierung
betrachtet, da sie laufend erneuert werden. Entsprechend sind sie als langfristige Verbindlichkeiten abgebildet. Im Folgejahr zu leistende
Amortisationen werden als kurzfristige verzinsliche Verbindlichkeiten dargestellt.
Zur Finanzierung von Grossrenovationen wird ein Erneuerungsfonds gemäss den Bestimmungen der Stadt Zürich geäufnet (in der Regel
1 Prozent des Gebäudeversicherungswerts). Bei grosszyklischen Sanierungen von Liegenschaften wird der werterhaltende Teil der Kos-
ten dem jeweiligen Erneuerungsfonds belastet.
Die Baurechtszinsen werden als Finanzierungskosten für die nicht im Eigentum der Genossenschaft stehenden Grundstücke betrachtet
und deshalb im Finanzaufwand aufgeführt.
3. Angaben, Aufschlüsselungen und Erläuterungen zu Positionen der Bilanz in Franken
3.1 Aktive Rechnungsabgrenzung 2020 2019 Veränderung in %
Aktive Rechnungsabgrenzung 81’321 128’635 – 38,8
Heizkosten 661’164 650’703 1,6
Total aktive Rechnungsabgrenzung 742’485 779’337 – 4,7
3.2 Finanzanlagen 2020 2019 Veränderung in %
ZKB-«Mietzinsausgleichsfonds» 563’963 550’334 2,5
Wertschriften 128’000 128’000 0,0
Total Finanzanlagen 691’963 678’334 2,0
Der Bestand des Mietzinsausgleichsfonds war per 31.12.2019 über die Schwelle von 500’000 Franken gestiegen. Das bedeutete gemäss Reg-
lement des Mietzinsausgleichsfonds, dass die Beitragszahlungen der Mieter eingestellt werden konnten. Dies war ab dem 1.7.2020 der Fall.
Im Jahr 2020 wurde ein grösserer Betrag von der SGE in den Mietzinsausgleichsfonds einbezahlt. Aufgrund des Zinsumfelds, das dazu führt,
dass Guthaben auf Bankkonten schlecht verzinst bzw. negativ verzinst werden, wurde der Saldo des Mietzinsausgleichsfonds nicht mit dem
ZKB-«Mietzinsausgleichsfonds»-Konto ausgeglichen. Die Differenz beträgt 1’353’278 Franken, was der Direkteinlage der SGE in den Fonds
entspricht.
3.3 Mobile Anlagen 2020 2019 Veränderung in %
Mobiliar/Büromaschinen 174’774 197’281 – 11,4
EDV-Hardware 56’753 105’345 – 46,1
Maschinen und Geräte FM 31’188 8’961 248,0
Total mobile Anlagen 262’715 311’587 – 15,7
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 133.4 Immaterielle Anlagen 2020 2019 Veränderung in %
EDV-Software 98’779 127’519 – 22,5
Total immaterielle Anlagen 98’779 127’519 – 22,5
3.5 Immobilien 2020 2019 Veränderung in %
Gebäude 205’936’751 159’772’953 28,9
Gebäude auf Land im Baurecht 64’960’780 64’956’917 0,0
Total Gebäude 270’897’532 224’729’870 20,5
Grundstücke 40’728’477 35’119’477 16,0
Total Gebäude und Grundstücke 311’626’009 259’849’347 19,9
./. Amortisationskonten –27’941’000 – 25’883’000 8,0
./. Heimfallkonten –10’445’523 – 10’049’461 3,9
Total Immobilien 273’239’486 223’916’886 22,0
3.6 Baukonten 2020 2019 Veränderung in %
Letzigraben, Zürich – Planung /Ersatzneubau – 48’723’670 – 100.0
Giessächer, Geroldswil – Instandsetzung 5’856’067 1’336’970 338,0
. /. werterhaltender Anteil der Sanierung Giessächer –1’426’820 – –
Ueberlandstrasse, Zürich – Entwicklung 43’105 35’242 22,3
Hirzenbach, Zürich – Umgebung und Varia 83’775 – –
Niderfeld Dietikon – Landreserve 4’763’056 4’719’560 0,9
Gutstrasse, Zürich – Instandsetzung 319’481 175’438 82,1
Brunau, Geroldswil – Landreserve 1 1 0,0
Glanzenberg, Dietikon – Landreserve 760’365 – –
Obsthalde, Zürich – Vorstudie/Neubau 8’331’302 4’431’780 88,0
Pünt, Egg – Machbarkeitsstudie/Neubau 1’390’324 715’208 94,4
Total Baukonten 20’120’656 60’137’869 – 66,5
Die Bauabrechnung der Siedlung Letzigraben konnte per 31.12. 2020 abgeschlossen werden. Der Anschaffungswert der Siedlung Letzigraben
ist nun unter den Immobilien in der Bilanz und unter Punkt 3.5, Gebäude und Grundstücke, im Anhang ausgewiesen.
3.7 Passive Rechnungsabgrenzung 2020 2019 Veränderung in %
Passive Rechnungsabgrenzung 2’579’202 1’462’973 76,3
Vorausbezahlter Mietzins 982’705 991’551 – 0,9
Heizkosten-Akontozahlungen 611’851 607’824 0,7
Rückstellungen Tankrevisionen 9’196 9’262 – 0,7
Total passive Rechnungsabgrenzung 4’182’954 3’071’610 36,2
Die Zunahme der passiven Rechnungsabgrenzung ist hauptsächlich auf die Rückstellung für noch nicht abgeschlossene Bautätigkeiten im
Zusammenhang mit dem Neubau Letzigraben und Rückstellungen für im Jahr 2020 erfolgt, aber noch nicht abgerechnete Bauaktivitäten
für die anderen Bauprojekte zurückzuführen.
3.8 Entwicklung Darlehenskasse 1.1. 2020 Rückzüge Einlagen 31.12. 2020
Darlehenskasse 19’737’979 1’111’016 1’502’005 20’128’968
Das Guthaben der Genossenschafterinnen und Genossenschafter wurde im Jahr 2020 wie folgt verzinst:
1. 1. 2020 – 31.12. 2020 1,00%
14 Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich3.9 Hypotheken und Darlehen Dritte 1.1. 2020 Amortisation Erhöhung 31.12. 2020
1. Rang 171’432’000 40’227’000 42’812’000 174’017’000
2. + 3. Rang 47’229’495 605’400 – 46’624’095
Total Hypotheken und Darlehen Dritte 218’661’495 40’832’400 42’812’000 220’641’095
davon kurzfristig 1’114’950 6’023’400
Nach Finanzierungsinstrumenten
Festhypotheken/Darlehen 39’677’195 224’800 28’870’000 68’322’395
LIBOR-Hypotheken 143’182’000 40’227’000 13’942’000 116’897’000
EGW-Anleihen 31’700’000 – – 31’700’000
Fonds de Roulement 4’102’300 380’600 – 3’721’700
Total Hypotheken und Darlehen Dritte 218’661’495 40’832’400 42’812’000 220’641’095
davon kurzfristig 1’114’950 6’023’400
Zinssatzswaps 2020 2019 Veränderung in %
Kontraktwert 60’000’000 70’000’000 –14,3
Marktwert – 8’469’836 – 7’810’256 8,4
Cross Currency Swap 2020 2019 Veränderung in %
Kontraktwert (USD 50’185’687) 50’000’000 50’000’000 0,0
Marktwert – 1’694’256 – 1’479’536 14,5
Die SGE betreibt eine konservative Finanzierungspolitik mit dem Grundsatz der Diversifikation nach Kapitalgeber, Laufzeit und Art der Finanzierung.
Etwas weniger als die Hälfte der LIBOR-Hypotheken ist mit langfristigen Swap-Verträgen abgesichert, damit der Zinsaufwand auch in einem stei-
genden Zinsumfeld relativ tief gehalten werden kann.
Der Marktwert der Swaps hat sich im Vergleich zum Vorjahr aufgrund der Zinserwartungen weiter reduziert. Der Markt erwartet höhere Negativ-
zinsen als im Vorjahr. Der Wert wird anhand der zu zahlenden Zinsen berechnet, die über die Laufzeit der Swaps, basierend auf den erwarteten
Negativzinsen, anfallen würden.
Da auch weiterhin negative Zinssätze erwartet werden, hatte sich die SGE im Jahr 2018 dazu entschlossen, in Fremdwährungsgeschäfte zu investie-
ren, um von den positiven Zinsen auf Fremdwährungsinvestitionen zu profitieren (Cross Currency Swap). Das Währungsrisiko ist dabei abgesichert.
Das Geschäft erneuert sich alle drei Monate und läuft über zwei Jahre (bis November 2020). Da die SGE mit diesem Geschäft auch im Jahr 2020 ihren
Finanzaufwand wesentlich reduzieren konnte, wurde das Geschäft bis Ende Januar 2022 verlängert, und im Januar 2021 konnte ein weiterer Cross
Currency Swap über 30’000’000 Franken abgeschlossen werden. Dank des Cross Currency Swap konnte im Geschäftsjahr 2020 der Zinsaufwand auf
LIBOR-Hypotheken um 300’000 Franken oder 14% reduziert werden.
3.10 Entwicklung Amortisations- und 1.1. 2020 Entnahmen Einlagen 31.12. 2020
Heimfallkonten und Fonds
Amortisationskonten 25’883’000 – 2’058’000 27’941’000
Heimfallkonten 10’049’461 – 396’062 10’445’523
Erneuerungsfonds 35’025’800 856’092 3’147’000 37’316’708
Übrige Fonds und Rückstellungen
· Rückstellungen Ersatzneubauten 3’300’000 – 1’350’000 4’650’000
· Mietzinsausgleichsfonds 550’334 84’486 1’451’393 1’917’241
· Sozialfonds 297’533 – 3’317 300’850
· Personalfürsorgefonds 80’000 – – 80’000
· Baufonds 100’000 – – 100’000
Für die Siedlungen Überland und Haupt ist gemäss Erneuerungsplan ein Neubau in 10 bis 15, für die Siedlung Rütibach in ungefähr 20 Jahren
geplant. Um den Restwert der Siedlungen bis dahin abzuschreiben und Änderungen von Nutzungsvorschriften zu berücksichtigen, wurde im
Geschäftsjahr 2020 für die Siedlungen Überland und Haupt wiederum eine Rückstellung von je 450’000 Franken gebildet, für das Grundstück
Ueberlandstrasse 329 eine Rückstellung von 150’000 Franken und für die Siedlung Rütibach eine Rückstellung von 300’000 Franken.
Geschäftsbericht 2020 | Siedlungsgenossenschaft Eigengrund, Zürich 15Sie können auch lesen
