BERICHT DEUTSCHLAND MARKT - INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK - Colliers International
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
DEUTSCHLAND MARKT BERICHT INDUSTRIE- UND LOGISTIKMÄRKTE IM ÜBERBLICK 2018 / 2019
NACHSCHUB IST GEFRAGT
Der Run auf Industrie- und Logistikimmo- Der aktuelle Nachfrageüberhang hat
bilien hält weiterhin an. 2018 zeigte sich in den wichtigsten Logistikregionen
der deutsche Industrie- und Logistikim- Deutschlands für einen Anstieg bei
mobilienmarkt erneut in guter Verfassung. spekulativen Projektentwicklungen
Als mittlerweile drittstärkste Assetklasse gesorgt, der lediglich durch den Mangel
auf dem gesamtgewerblichen Invest- an verfügbaren Grundstücken ausge-
mentmarkt überzeugten Industrie- und bremst wird. Vor allem in einer Phase, in
Logistikimmobilien auch noch die letzten der Grundstücks- und Baukosten auf-
übrig gebliebenen Kritiker. Auch im grund des erhöhten Bedarfs steigen, ist
Peter Kunz FRICS europaweiten Vergleich legten deutsche die rechtzeitige Sicherung von Grund
HEAD OF INDUSTRIAL & Industrie- und Logistikimmobilien mit stücken der entscheidende Faktor für
LOGISTICS EMEA einem Gesamtinvestitionsvolumen von Projektentwickler, um die Projektpipeline
peter.kunz@colliers.com 6,8 Mrd. € eine hervorragende Perfor- füllen zu können. Vom Flächenengpass
mance ab und belegen Platz 2 nach Groß- in den Top-Märkten wie Hamburg,
britannien (rund 8,7 Mrd. €). München und Stuttgart könnten daher
zukünftig benachbarte Logistikregionen
Der Markt kommt aktuell jedoch nur profitieren, die ein vergleichsweise
schwer mit Nachschub in Form von erst- moderates Preisniveau verzeichnen
klassigen Core-Immobilien hinterher, und höhere A
nsiedlungsmöglichkeiten
sodass Investoren sich in Folge dessen aufweisen.
nach alternativen Investmentmöglich
keiten umsehen. Hier weckten im vergan-
genen Jahr insbesondere Industrie
Hubert Reck immobilien das Interesse der Anleger,
HEAD OF INDUSTRIAL & LOGISTICS die 2018 rund 42 % bzw. fast 3 Mrd. €
INVESTMENT GERMANY des gesamten Umsatzes in diese Anlage-
hubert.reck@colliers.com klasse investierten. Gleich zwei der
drei größten Transaktionen mit einem
Volumen größer 500 Mio. € erfolgten
durch den Erwerb umfangreicher
Light-Industrial-Portfolien. Das gab es
so noch nie! Der Trend wird sich bedingt
durch das überschaubare Produkt
angebot an Logistikimmobilien auch im
laufenden Jahr fortsetzen.
3
INHALT
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
INHALT | 2018 / 2019
Logistikstandort Deutschland 4
Logistikregionen in Deutschland 5
Marktdaten im Überblick 6
Vermietungsmarkt
Deutschland Vermietung 8
Berlin / Brandenburg 11
Düsseldorf 14
Frankfurt/Rhein-Main 17
Hamburg 20
Köln 23
Leipzig 26
München 29
Stuttgart 32
Investment 35
Glossar 38
Kontakte / Standorte 39
4
LOGISTIKSTANDORT
DEUTSCHLAND
Logistikstandort Deutschland | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland zählt aufgrund seiner zent- Alternative darstellen. Zudem verliert die
ralen Lage inmitten Europas, seiner Branche meist im Flächenwettbewerb mit
herausragenden Infrastruktur, der hohen anderen Nutzungsarten wie Wohnen und
Standards in Bezug auf Technologie und Büro. Die Branche wird, trotz zahlreicher
der hohen Qualität der Immobilien zu den Kampagnen zur Aufwertung des Images,
attraktivsten Logistikmärkten weltweit. mit Verkehrs- und Lärmbelastung und
Die Logistikbranche ist mit rund 274 Mrd. € schlecht bezahlten Arbeitsplätzen in Ver-
Umsatz ein wichtiger Wachstumsmotor bindung gebracht.
für Deutschland, die jedoch mit großen
Herausforderungen zu kämpfen hat. Der Flächen- und Grundstücksmangel ist
in nahezu allen TOP 8 Logistikmärkten zu
Besonders der derzeitige Flächen- und spüren. Trends und Treiber der Branche –
Arbeitskräftemangel hemmen das Wachs- wie der boomende Onlinehandel – werden
tum. Bei Ansiedlungsentscheidungen die Nachfrage nach Logistikimmobilien
rücken sowohl die Verfügbarkeit von jedoch weiterhin ankurbeln. Zudem wird
Arbeitskräften als auch die erzielbaren das anhaltende Wirtschaftswachstum in
Gewerbesteuereinnahmen zunehmend Zusammenspiel mit der demografischen
in den Fokus. Einer abnehmenden Entwicklung auch den Arbeitskräfteman-
Flächenverfügbarkeit in den Ballungs gel weiter verschärfen.
räumen steht das vergleichsweise grö
ßere Flächenpotenzial in den dezentralen
Lagen gegenüber, die jedoch aufgrund
der meist nur unzureichenden Anzahl
an verfügbaren Arbeitskräften oft keine
LOGISTIKREGIONEN 5
IN DEUTSCHLAND
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Logistikregionen in Deutschland | 2018 / 2019
23 21
Rostock
20
19
Hamburg
Bremerhaven
6,00
28
Bremen 4,85
24
39 260
11
4,60 27
3,60
Berlin
60
Hannover Wolfsburg
1 5,70
Braunschweig
4,50 30 2
4,70 5,00
5,25 31 Osnabrück Magdeburg 13
4,00 3,80 200
4,20 Münster 395
43 100 80 14
110 15
33
Dortmund
Duisburg
38 Leipzig
Mönchen- 52 Düsseldorf Kassel / Bad Hersfeld
gladbach 4,60
Dresden
5,75
4,50 Erfurt 3,70 72
4,50
Köln 4,75
49
45 3,70 4
70
17
4,30
6,50
3,60 5,50 220
75
Gießen485 5,20
3,10
Zwickau
80 4,50
60 Spitzenmiete (€ / m²/mtl.)
4,00 300
180
71 ∅ Miete (€ / m²/mtl.)
66 9
60
48
5,30 3,50 Frankfurt 73
Grundstückspreis (€ / m²)
4,30 70 70
Trier Aschaffenburg D E F I N I T IO N
140 67 Würzburg
3 93 Spitzenmietpreis für Logistikflächen:
63
Mannheim Nürnberg
> 3.000 m² der neuesten Generation
(> 10 m UKB, 2 – 3 Andocktore / 1.000 m²,
Sprinkleranlage,
Saarbrücken 62
65 5,00
Büroflächenanteil < 10 %)
6 in sehr guter Lage.
Regensburg
4,30 Karlsruhe 4,50 Durchschnittsmietpreis für
7 Logistikflächen:
3,30 200
5,50 8
Stuttgart > 3.000 m² mit multifunktionaler Nutzung
92 (> 7 m UKB, 1 – 2 Andocktore / 1.000 m²,
85
4,60
Ingolstadt geringer Büroflächenanteil) in verkehrs
6,50 günstiger Lage.
175 Ulm / Neu-Ulm
81
5,20 Grundstückspreis:
Augsburg 94 nbebaute, erschlossene GE / GI-Grund
u
5 300 4,50 München stücke, > 20.000 m², weitestgehend eben
und rechteckig, keine/geringe Einschrän
3,90 kungen der Nutzung
7,00
130 95 Stand: Januar 2019
96 6,60
350 Flughafen
Güterverkehrszentrum
Hafen
6
Marktdaten im Überblick | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International MARKTDATEN IM ÜBERBLICK
Standortinformationen
Deutschland Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Einwohnerzahl in 1.000 82.792 3.613 617 747 1.831 1.080 582 1.456 633
Sozialversicherungspflichtig 32.660 1.464 416 580 969 568 267 865 413
Beschäftigte in 1.000
Arbeitslosenquote in % 4,8 7,6 6,5 5,0 6,0 7,4 6,1 3,4 4,0
Verfügbares Einkommen / Kopf in € 23.322 21.720 28.317 26.696 25.228 25.364 21.128 30.004 26.837
Quellen: Statistisches Bundesamt, Statistische Landesämter, Bundesagentur für Arbeit, Nexiga GmbH
Industrie & Logistik Vermietung
Gesamt Berlin / Düsseldorf Frankfurt / Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
TOP 8 Brandenburg Rhein-Main
Flächenumsatz 2018 in m² 2.968.200 422.500 317.600 650.200 484.600 248.100 343.700 201.100 300.400
Veränderung ggü. Vorjahr in % –1% –1% – 27 % – 10 % 5% 25 % 196 % – 20 % – 24 %
Vermietungsumsatz 2018 in m² 2.544.900 322.300 295.600 563.600 393.400 236.100 275.800 201.100 257.000
Veränderung ggü. Vorjahr in % 2% – 10 % – 27 % – 17 % 14 % 44 % 380 % – 20 % 6%
Prognose Flächenumsatz
bis Ende 2019
Anzahl Abschlüsse 571 102 66 83 78 37 25 97 83
Durchschnittliche Flächengröße 4.862 4.142 4.374 7.122 5.403 6.705 12.497 2.073 3.447
in m²
Stärkste Branche
Spitzenmiete in € / m² 5,70 5,75 6,50 6,00 5,50 4,60 7,00 6,50
Prognose bis Ende 2019
Durchschnittsmiete in € / m² 5,00 4,75 5,20 4,85 4,50 3,70 6,60 5,20
Prognose bis Ende 2019
Handel Produktion & Fertigung Transport & Logistik
7
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Marktdaten im Überblick | 2018 / 2019
Industrie & Logistik Investment – TOP 8*
Gesamt TOP 8 Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg Köln Leipzig München Stuttgart
Transaktionsvolumen 2018 2.489 645 412 504 252 206 24 230 217
in Mio. €
Veränderung gegenüber Vorjahr 39 % 179 % 31 % 24 % 93 % 9% – 17 % –6% – 10 %
in %
Prognose bis Ende 2019
* bezieht sich auf die für Logistik definierten Marktgebiete
Industrie & Logistik Investment – Deutschland
2013 2014 2015 2016 2017 2018
Transaktionsvolumen Gesamt in Mio. € 2.284 3.592 3.972 4.579 8.662 6.814
Veränderung gegenüber Vorjahr in % 40 57 11 15 89 – 21
Anteil Industrie / Gewerbe in % 16 27 32 31 12 42
Anteil Lager / Logistik in % 84 73 68 69 88 58
Anteil am gesamtgewerblichen 7 9 7 9 15 11
Immobilienmarkt in %
Ausländische Investoren in % 46 62 53 38 65 47
Anteil Portfolioverkäufe in % 40 50 47 40 71 56
Größte Investorengruppe in % Offene Offene Opportunity Vermögens Offene Vermögens
Immobilien- Immobilien- Fonds / verwalter Immobilien- verwalter
fonds / fonds / Private Equity (Asset- und fonds / (Asset- und
Spezialfonds Spezialfonds Fonds Fondsmanager) Spezialfonds Fondsmanager)
29 33 22 30 33 45
Größte Verkäufergruppe in % Projekt Projekt- Projekt Projekt Vermögens Projekt
entwickler / entwickler / entwickler / entwickler / verwalter entwickler /
Bauträger Bauträger Bauträger Bauträger (Asset- und Bauträger
Fondsmanager)
29 31 20 26 46 30
Brutto-Spitzenrendite für Class-A- 6,90 6,40 5,97 5,50 4,65 4,50
Immobilien in %
8
DEUTSCHLAND VERMIETUNG
Flächenumsatz 10 % gegenüber dem Vorjahr ist jedoch
keinesfalls auf eine rückläufige Nachfra-
Deutschland Vermietung | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Die deutschen Top-Logistikregionen
ge, sondern vielmehr auf das begrenzte
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg,
Angebot an verfügbaren Flächen zurück-
Köln, Leipzig, München und Stuttgart
zuführen. Mit einem geringeren Abstand
generierten im Jahr 2018 in Summe einen
als im Vorjahr positioniert sich Hamburg
Flächenumsatz (Vermietungen und Eigen
auf Platz 2. Die Region konnte mithilfe
nutzer) von insgesamt rund 3,0 Mio. m²
einiger Großabschlüsse ein Ergebnis auf
Industrie- und Logistikfläche und liegen
dem Niveau des Vorjahres erzielen
damit auf dem Niveau des Vorjahres.
(484.600 m², + 5 %). Auch Berlin konnte
Auch die reine Vermietungsleistung kann
die Dynamik des Vorjahres fortsetzen und
mit 2,6 Mio. m² an die D
ynamik des Vor-
ein solides Ergebnis von 422.500 m² (– 1 %)
jahres anknüpfen (+ 2 %).
verzeichnen. Düsseldorf (317.600 m²,
– 27 %) musste dieses Jahr die höchsten
Absoluter Spitzenreiter ist erneut die
Umsatzeinbußen hinnehmen, was neben
Region Frankfurt/Rhein-Main, die 2018
der geringeren Anzahl an Großabschlüs-
einen Gesamtumsatz von rund
sen auch der großflächigen Ansiedlung
650.200 m² erzielte. Die Abnahme von
von Amazon (ca. 141.000 m²) im Jahr 2017
FAST FACTS TOP 8
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 2.968.200 3.000.400 –1%
Vermietungsleistung 2.544.900 2.498.600 2%
Eigennutzer in % 14 % 17 % – 18 %
Anzahl Abschlüsse 571 578 –2%
Durchschnittliche Flächengröße 4.862 5.010 –3%
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Grafik 2: Flächenumsatz nach Größe in %
600 564 bis 500 0 %
501–1.000 3 %
500
1.001–3.000 11 %
393
400 3.001–5.000 8 %
322
296
300 276
257
236
201
200
5.001–10.000 21 %
100 86 92
100 68
43
22 12 ab 10.001 57 %
0
0
Berlin Frankfurt Köln München
Düsseldorf Hamburg Leipzig Stuttgart
Vermietung Eigennutzer
9
geschuldet ist. Die Märkte München Nutzer bereit, längere Mietvertragslauf-
(201.100 m², – 20 %) und Stuttgart zeiten einzugehen. Projektentwickler
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Deutschland Vermietung | 2018 / 2019
(300.400 m², – 24 %) verzeichneten sichern sich in Folge der steigenden B
au-
bedingt durch das geringe Flächenan und Grundstückskosten vermehrt Grund-
gebot Umsatzrückgänge. Im Gegensatz stücke auf Vorrat. In fast allen TOP 8
zum Kölner Markt (248.100 m²), der un- Märkten haben es Nutzer mit g
rößerem
ter anderem mithilfe einiger Projekt Flächenbedarf (über 10.000 m²) schwer
entwicklungen für Flächennachschub und müssen Abstriche in Kauf nehmen.
sorgte und somit ein Umsatzplus von Mittel- bis langfristig wird sich die Nach-
25 % gegenüber dem Vorjahr erreichte. frage in die Umlandlagen verschieben, so-
Mit einem Flächenumsatz von 343.700 m² dass zukünftig benachbarte Logistikregi-
konnte die Logistikregion Leipzig mithilfe onen wie Hannover und Nürnberg
von großvolumigen Abschlüssen den profitieren könnten, die ein vergleichs-
Umsatz aus dem Vorjahr fast verdrei weise günstiges Preisniveau verzeichnen
fachen und sich als eine der nachgefrag und ein höheres F
lächenpotenzial aufwei-
testen Logistikregionen in Deutschland sen. In nahezu allen Ballungsgebieten
behaupten. ist außerdem eine steigende Nachfrage
nach Gewerbeparks mit einer guten
Infrastrukturanbindung zu vermerken.
Angebot und Nachfrage
Auch die Nachfrage nach kleineren urba-
Der aktuelle Nachfrageüberhang hat in nen Flächen für Logistiknutzungen wird
den wichtigsten Logistikregionen gegenüber den „Big Boxes“ zunehmen.
Deutschlands für einen Anstieg bei
spekulativen Projektentwicklungen
Mieten
gesorgt, der lediglich durch den Mangel
an verfügbaren Grundstücken ausge- Die Mietpreise für Logistikflächen über
bremst wird. Dieser Trend wird sich 3.000 m² in den wichtigsten Metropol
bei gleichbleibender Angebotssituation regionen zeigten sich wie auch schon
weiter verschärfen. Ebenso zeigten sich 2017 weitestgehend stabil. Weiterhin
Grafik 3: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 4: Entwicklung der Spitzenmieten in € / m²
Anteil in %
7
Sonstiges 12 %
Transport & 6
Logistik 43 %
Handels-
unternehmen 24 %
5
Produktion &
Fertigung 21 %
4
2014 2015 2016 2017 2018
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München Stuttgart
10
teuerster Standort sowohl im Durch- Fazit und Prognose
schnitt als auch in der Spitze ist München
Deutschland Vermietung | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Ein Abschwächen der derzeitigen Nach-
mit 7,00 € / m² (+ 2 %). Dahinter reihen
fragesituation ist noch nicht in Sicht. Wie
sich Stuttgart (6,50 € / m²), Frankfurt/
bereits in den Vorjahren konnte auch 2018
Rhein-Main (6,50 €/m², + 2 %) und
ein erheblicher Nachfrageüberhang bei
Hamburg (6,00 €/m², + 3 %) ein. In den
Industrie- und Logistikflächen verzeich-
beiden nordrhein-westfälischen Logistik-
net werden. Aufgrund der hohen Vor
regionen Düsseldorf und Köln wirkte sich
vermietungsquoten bei Neubauprojekten
die angespannte Marktlage vergangenes
ist nicht zu erwarten, dass das Flächen
Jahr in einem Anstieg des Preisniveaus
angebot in den kommenden ein bis zwei
aus. Die Spitzenmiete in Düsseldorf
Jahren signifikant steigen wird. Dies
(5,75 € / m²) als auch die durchschnittliche
wird auch den Druck auf die Mietpreise
Miete (4,75 € / m²) stiegen jeweils um 6 %
erhöhen, sodass diese insbesondere bei
an. In der Region Köln verhielt es sich mit
Bestandsflächen weiter steigen könnten.
einem Anstieg der Spitzen- und Durch-
Trotz der zufriedenstellenden Markt
schnittsmiete um jeweils 0,30 € ähnlich
entwicklung sind die Angebotsengpässe
(5,50 € / m² bzw. 4,50 € / m²). In Berlin
insbesondere in den Märkten wie
schossen die Mietpreise infolge der
Hamburg, München und Stuttgart der
attraktiven Marktsituation in die Höhe.
limitierende Faktor. Angesichts der sich
Für moderne Neubauflächen konnten
etwas abschwächenden Konjunktur
innerhalb der Berliner Stadtgrenzen mitt-
ist für 2019 nicht mit einem ähnlichen
lerweile Preise bis zu 6,70 € / m² auf
Ergebnis wie 2018 zu rechnen. 2,1 bis
gerufen werden, während im Umland die
2,3 Mio. m² Vermietungsumsatz sind aber
Spitzenmiete bei 4,50 € / m² (Umland Süd)
im Bereich des Möglichen, was immer
liegt. Leipzig bietet mit einer Spitzenmiete
noch deutlich über dem langjährigen
von 4,60 € / m² (+ 2 %) noch das vergleichs-
Mittel liegt.
weise attraktivste Preisniveau für Nutzer.
Grafik 5: Entwicklung der Durchschnittsmieten in € / m²
7
6
5
4
3
2014 2015 2016 2017 2018
Berlin Düsseldorf Frankfurt Hamburg
Köln Leipzig München StuttgartBERLIN / BRANDENBURG 11
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2018 / 2019
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 422.500 424.800 –1%
Vermietungsumsatz 322.300 359.800 – 10 %
Anzahl Abschlüsse 102 80 28 %
Spitzenmiete* 5,70 5,00 14 %
Durchschnittsmiete 5,00 4,50 11 %
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Zentrum 19.500 5%
2 Stadt Nord 30.800 7%
3 Stadt Ost 8.500 2%
4 Stadt Süd 86.000 20 %
5 Stadt West 15.900 4%
6 Umland Nord 12.500 3%
7 Umland Ost 1.000 0%
8 Flughafenumfeld BER 10.500 3%
9 Umland Süd 219.400 52 %
10 Umland West 18.400 4%
Gesamt 422.500 10012
VERMIETUNG
Berlin / Brandenburg | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz maßgeblich dazu beitrug, dass über die
Hälfte des Flächenumsatzes im südlichen
Der Berliner Industrie- und Logistikim-
Umland generiert wurde. Neben den bei-
mobilienmarkt verzeichnete 2018 einen
den großflächigen Eigennutzerentwick-
Flächenumsatz von 422.500 m² und
lungen von Chefs Culinar und der Deut-
bewegt sich damit auf dem Niveau des
schen Post, siedelten sich auch die
Vorjahres. Die anhaltende Dynamik im
Handelsunternehmen Decathlon
Markt führte dazu, dass der 5-Jahres-
(ca. 40.000 m²), DefShop (ca. 20.000 m²)
Durchschnitt erneut übertroffen wurde
und ein Onlinehändler (ca. 20.000 m²) im
(+ 12 %). Die reine Vermietungsleistung
Industriegebiet „Brandenburg Park“ an.
(ohne Eigennutzer) betrug mit 95 regist-
rierten Mietverträgen rund 322.300 m².
Die Grundstücksverfügbarkeit rund um
Großvolumige Eigennutzerentwicklungen
die logistischen Hot-Spots wird allmählich
wie die des Großhändlers Chefs Culinar
knapp. So ist das Potenzial an freien Ent-
und der Deutschen Post mit jeweils
wicklungsgrundstücken im GVZ Großbee-
ca. 40.000 m² im „Industriepark 4.0 Eich
ren mittlerweile komplett ausgeschöpft
spitze“ führten dazu, dass die Ver
und auch der in Ludwigsfelde gelegene
mietungsleistung 10 % gegenüber dem
„Brandenburg Park“ ist aufgrund einiger
Vorjahr einbüßte.
Eigennutzerentwicklungen und Anmietun-
gen nun nahezu belegt. Das südliche Um-
Angebot und Nachfrage land, insbesondere der Großraum Schö-
nefeld sowie die Region am westlichen
Etwa über die Hälfte des Flächenumsat-
Autobahnring, weist aktuell noch die
zes entfiel auf das Flächensegment grö-
größten Flächenpotenziale auf, was
ßer 10.000 m², wobei fünf Deals sogar die
insbesondere den Nutzern mit größerem
20.000 m²-Marke knackten. Diese wur-
Flächenbedarf zugutekommt.
den alle in Ludwigsfelde umgesetzt, was
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
500
451,4 bis 500 2.400 1%
424,8 422,5
501 – 1.000 21.400 5%
400
352,7
1.001 – 3.000 58.000 14 %
314,3
300 3.001 – 5.000 39.300 9%
5.001 – 10.000 84.300 20 %
200 ab 10.001 217.100 51 %
Gesamt 422.500 100
100
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 201813
Für weiteren Flächennachschub sorgt Diskrepanz lässt vermuten, dass zukünf-
auch eine Neubauprojektentwicklung in tig auch das Preisniveau im Umland wei-
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Berlin / Brandenburg | 2018 / 2019
Schönefeld mit knapp 38.000 m². ter a nziehen könnte und die Spitze noch
nicht erreicht ist.
Mieten
Fazit und Prognose
Der Nachfragedruck in Verbindung mit
der zunehmenden Flächenverknappung Nach diesem dynamischen Jahr und dem
machte sich im vergangenen Jahr in vergleichsweise hohen Potenzial behaup-
einem Aufwärtstrend des Preisniveaus tet sich die Region endgültig als eine der
deutlich bemerkbar. Die Spitzenmiete für gefragtesten Logistikregionen Deutsch-
den Gesamtmarkt verzeichnete einen lands. Neben der abnehmenden Grund-
Anstieg um satte 14 % auf 5,70 € / m². stücksverfügbarkeit im gesamten Markt
Auch die Durchschnittsmiete zog auf- bereitet ansiedlungswilligen Unter
grund des immer knapper werdenden nehmen auch der Mangel an Arbeits
Angebots an Bestandsflächen mit einer kräften – besonders in den südlichen pe-
marktkonformen Ausstattung um 11 % auf ripheren Lagen – Sorge.
5,00 € / m² an. In keiner anderen TOP 8
Logistikregion klaffen die Preise für die Für das laufende Jahr ist von einem Jah-
Spitzenmiete zwischen dem Umland und resumsatz nahe der 400.000 m²-Marke
dem Stadtgebiet so weit auseinander wie auszugehen, da trotz der hohen Neubau-
in der Hauptstadtregion. Während sich im tätigkeit damit zu rechnen ist, dass die
Stadtgebiet für moderne Neubaulogistik- Nachfrage nicht vollständig bedient wer-
flächen aufgrund der hohen innerstädti- den kann.
schen Nachfrage gepaart mit dem über-
schaubaren Angebot aktuell 6,70 € / m²
erzielen lassen, liegt die Spitzenmiete im
Umland bei 4,50 € / m² und wird rund um
Großbeeren und Schönefeld erzielt. Diese
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6
5,70
Produktion &
Fertigung 10 %
5,00 5,00 5,00
Logistik- 5
dienstleister 35 % 4,70
5,00
Handels- 4,50
unternehmen 48 % 4,25
4
4,00 4,00
Sonstiges 7 %
3
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete Durchschnittsmiete14 Düsseldorf | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International DÜSSELDORF
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 317.600 435.700 – 27 %
Vermietungsumsatz 295.600 405.400 – 27 %
Anzahl Abschlüsse 66 51 29 %
Spitzenmiete* 5,75 5,40 6%
Durchschnittsmiete 4,75 4,50 6%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
40
Mühlheim
40
Flächenumsatz nach Lage
57
59
an der Ruhr
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Düsseldorf 67.000 21 %
5 524
Krefeld 44 2 Neuss 70.700 22 %
Meerbusch
7 3 Kaarst 1.500 1%
44
6
Ratingen
4 Willich 26.500 8%
Willich
52
4
Viersen
Mettmann
5 Krefeld 62.100 20 %
52 1
Düsseldorf 6 Meerbusch 400 0%
3 8
Mönchengladbach Kaarst Erkrath
13 Neuss 7 Ratingen 39.000 12 %
Korschenbroich
46
14
2
Hilden 8 Erkrath 0 0%
9
9 Hilden 800 0%
61 59
11 10 10 Langenfeld 8.000 3%
540 Dormagen
12 Langenfeld
46
Rheinland 11 Dormagen 29.400 9%
Grevenbroich
57 12 Grevenbroich 8.900 3%
Leverkusen 13 Korschenbroich 0 0%
3
44
14 Mönchengladbach 3.300 1%
61
1 Gesamt 317.600 100 %15
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Düsseldorf | 2018 / 2019
Flächenumsatz Nachfrage nach modernen Logistik
flächen startete Segro mit der Erweite-
2018 verzeichnete der Düsseldorfer
rung des Logistikparks Krefeld-Süd um
Industrie- und Logistikimmobilienmarkt
weitere 30.000 m² Hallenfläche. Zusätz-
einen Flächenumsatz (Vermietungen
liche 11.000 m² entstehen als Built-to-
und Eigennutzer) von insgesamt rund
suit-Erweiterung für den Logistikdienst-
317.600 m². Damit liegt das Ergebnis
leister DSV. Zudem begann Segro Mitte
27 % unter dem Niveau des Vorjahres, zu
des Jahres mit der Erweiterung des
dem jedoch maßgeblich die Ansiedlung
Gewerbeparks „City Parks Düsseldorf“.
von Amazon in Mönchengladbach
In einem 4. und 5. Bauabschnitt werden
(ca. 141.000 m²) beigetragen hatte. Trotz
ca. 12.000 m² L
ogistikneubaufläche bis
der dynamischeren Entwicklung im
Ende 2019 für Flächennachschub sorgen.
zweiten Halbjahr, insbesondere auf
grund einiger Flächenzuführungen
Hinsichtlich der regionalen Verteilung der
durch Projektentwicklungen, blieb das
Abschlüsse erfuhr das Düsseldorfer
Ergebnis 9 % unter dem 5-Jahres-
Stadtgebiet wie auch schon im Vorjahr
Durchschnitt (348.000 m²) zurück. Mit
eine hohe Nachfrage. Unter anderem
einem reinen Vermietungsumsatz von
mietete der Getränke-Sofortlieferdienst
295.600 m² lag der Anteil der Eigennutzer
Flaschenpost rund 10.500 m² im Düssel-
in etwa auf dem Niveau des Vorjahres.
dorfer Hafen an. Knapp vor das Düssel-
dorfer Stadtgebiet positionierte sich der
Angebot und Nachfrage angrenzende Teilmarkt Neuss, in dem
22 % des Umsatzes generiert wurden.
Mehrere Projektentwicklungen konnten
Hierzu trug neben der großflächigen
2018 die Vollvermietung vermelden, was
Anmietung von Seacon Logistics
den Flächenengpass in der Region unter-
(ca. 35.000 m²) auch die Anmietung des
mauert. Als Reaktion auf die lebhafte
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
500
435,7 bis 500 1.600 0%
501 – 1.000 11.500 4%
400
346,7 343,8 1.001 – 3.000 28.600 9%
317,6
300 268,5 3.001 – 5.000 20.500 6%
5.001 – 10.000 75.000 24 %
200 ab 10.001 180.400 57 %
Gesamt 317.600 100 %
100
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 201816
Logistikdienstleisters Clipper Logistics Spitzen- als auch die Durchschnittsmiete
von ca. 10.000 m² im Neusser Hafen bei. um jeweils 6 % anziehen. Die Spitzenmie-
Düsseldorf | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
te für moderne Logistikflächen ab einer
Die Grundstücksverfügbarkeit nimmt Größenordnung von 3.000 m² rangiert
auch in den peripheren Lagen immer aktuell bei 5,75 € / m² und wird im Düssel-
weiter ab. So sicherte sich der Projekt- dorfer Hafen erzielt. Die Durchschnitts-
entwickler Goodman die letzten freien miete stieg aufgrund des unzureichenden
Entwicklungsgrundstücke im begehrten Angebots an Bestandsflächen, die eine
Mönchengladbacher Gewerbegebiet marktkonforme Ausstattung aufweisen,
„Regiopark“, um dort ca. 33.000 m² um 0,25 €/m² auf 4,75 € / m² an.
Logistikfläche zu errichten. Da solche
Entwicklungsmöglichkeiten immer
Fazit und Prognose
seltener werden, nehmen Brownfield-
Entwicklungen einen stetig wachsenden Die spekulativen Entwicklungen auf der
Stellenwert ein, um die P
otenziale der Angebotsseite zeugen von der weiterhin
Region ausschöpfen zu können. Zu nen- guten Verfassung des Düsseldorfer Marktes
nen sind hier Entwicklungen wie die Re und deuten auf eine konstant hohe Nach-
vitalisierung des ehemaligen Rhebau frage hin, sodass für 2019 mit einem
Betonwerke-Areals in Dormagen, auf Flächenumsatz auf dem gleichen Niveau
dem ein Onlinehändler über 30.000 m² gerechnet werden kann. Der anhaltende
Neubau-Logistikfläche des Projektent- Angebotsmangel lässt bei Nutzern zudem
wicklers IDI Gazeley anmietete. die Bereitschaft wachsen tendenziell
längere Mietvertragslaufzeiten abzu-
schließen. E
inige bevorstehende Projekt-
Mieten
entwicklungen werden im Laufe des
Die anhaltende Nachfrage nach modernen Jahres für etwas Entspannung am Markt
Logistikflächen bei einer moderaten Bau- sorgen, sodass von einem weiteren
tätigkeit macht sich nun auch im Preis Anstieg des Mietniveaus nicht auszuge-
niveau bemerkbar und ließ sowohl die hen ist.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6 5,75
Produktion &
Fertigung 10 % 5,40 5,40 5,40 5,40
Handels-
unternehmen 29 % 5
4,75
Transport &
Logistik 48 % 4,50 4,50 4,50
4
4,00
Sonstiges 13 %
3
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete DurchschnittsmieteFRANKFURT 17
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2018 / 2019
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 650.200 720.200 – 10 %
Vermietungsumsatz 563.600 675.800 – 17 %
Anzahl Abschlüsse 83 87 –5%
Spitzenmiete* 6,50 6,40 2%
Durchschnittsmiete 5,20 5,20 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
480 Lauterbach
(Hessen)
Gießen
Fulda
1 Frankfurt am Main 51.800 8%
Wetzlar
485 8
5
7
2 Offenbach 116.700 18 %
Butzbach 3 Darmstadt 44.300 7%
Limburg an der Lahn
Friedberg
(Hessen) 9
66 4 Groß-Gerau 232.900 36 %
7 5 Mainz + Wiesbaden 10.700 2%
Bad Homburg
45
10
vor der Höhe
Gelnhausen
6 Main-Taunus-Kreis 2.600 0%
Frankfurt
Hofheim am Taunus am Main Hanau 7 Hochtaunuskreis 25.200 4%
Wiesbaden 1 Offenbach am Main
66 6 66
8 Gießen 41.200 6%
671 661 2 11
5 Dietzenbach
Mainz 9 Wetteraukreis 3.300 0%
Karlstadt
Ingelheim am Rhein 4 Aschaffenburg
Groß-Gerau 3
Darmstadt 10 Main-Kinzig-Kreis 104.200 16 %
67
3
63 11 Aschaffenburg 17.300 3%
Gernsheim
Alzey
Gesamt 650.200 100 %
Miltenberg
61 Heppenheim
(Bergstraße) Erbach 8118
VERMIETUNG
Frankfurt | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz unternehmen mit einem Marktanteil von
20 %. Produktions- und Fertigungsunter-
Der Frankfurter Industrie- und Logistik-
nehmen und sonstige Branchen waren
immobilienmarkt konnte 2018 an die
mit etwa gleichen Anteilen für rund ein
Dynamik des außerordentlichen Rekord-
Drittel des Umsatzes verantwortlich.
jahres 2017 anknüpfen. Der Flächenum-
satz von knapp 650.200 m² übertrifft den
Das Flächensegment größer 5.000 m²
5-Jahres-Durchschnitt um 10 %. Mit die-
sorgte, wie auch im Vorjahr, für den
sem überdurchschnittlichen Ergebnis
Löwenanteil des Umsatzes. Allein Ab-
positioniert sich die Region deutschland-
schlüsse größer 10.000 m² generierten
weit abermals auf Rang eins. Die reine
zusammen drei Viertel des Gesamtergeb-
Vermietungsleistung (ohne Eigennutzer)
nisses. Neben dem Mietvertrags
summiert sich auf rund 563.600 m²
abschluss in Trebur trugen auch die
(– 17 %). Der größte registrierte Miet
Anmietungen des Logistikdienstleisters
vertragsabschluss erfolgte im letzten
ID Logistics (ca. 38.500 m² Logistikfläche)
Quartal des Jahres durch den Logistik-
in Hammersbach sowie die A
nmietung
dienstleister RWL, der rund 39.000 m²
von REWE in Kelsterbach (ca. 32.500 m²)
Neubaulogistikfläche in Trebur anmietete.
zu diesem Ergebnis bei.
Angebot und Nachfrage Das Flächenangebot kann die anhaltende
Nachfrage insbesondere bei großflächi-
Auf Nutzerseite zeigte sich ein ähnliches
gen Gesuchen nur unzureichend bedie-
Bild wie auch schon in den letzten beiden
nen, sodass diese zumeist mittels
Vorjahren: Unternehmen aus dem Bereich
Neubauprojektentwicklungen umgesetzt
Transport und Logistik setzten sich mit
werden. So vereinen Abschlüsse im Neu-
knapp der Hälfte des Gesamtumsatzes er-
bausegment knapp 71 % des Umsatzes auf
neut an die Spitze, gefolgt von Handels
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
800
720,2 bis 500 3.400 1%
677,7
700 650,2
501 – 1.000 8.500 1%
584,0
600 1.001 – 3.000 32.600 5%
500 460,0 3.001 – 5.000 37.300 6%
400 5.001 – 10.000 80.300 12 %
ab 10.001 488.100 75 %
300
Gesamt 650.200 100 %
200
100
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 201819
sich. Allein acht der zehn größten Ab- Mieten
schlüsse fielen darunter. Das Angebot an
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Frankfurt | 2018 / 2019
Aufgrund des Nachfragedrucks erhöhte
Grundstücken ab einer Größenordnung
sich die Spitzenmiete im Vergleich zum
über 30.000 m² hat sich im Jahr 2018
Vorjahr um 10 Cent auf aktuell 6,50 € / m².
aufgrund einiger Ansiedlungen weiter
Diese wird nicht mehr nur in Lagen inner-
minimiert. So müssen Projektentwickler
halb der Stadtgrenze und rund um den
und Nutzer bei ihrer Standortwahl immer
Flughafen erzielt, sondern auch an Stand-
mehr Flexibilität beweisen und Abschläge
orten im gesamten Rhein-Main-Gebiet, die
nicht nur hinsichtlich der Lage in Kauf
eine sehr gute Infrastruktur aufweisen.
nehmen.
Der durchschnittliche Mietpreis rangiert
stabil bei 5,20 € / m². Die Rhein-Main-
Aufgrund des aktuell vorherrschenden
Region zählt gemeinsam mit München
Nachfrageüberhangs und der sich ver-
und Stuttgart somit weiterhin zu den drei
knappenden Grundstücksverfügbarkeit
teuersten Märkten in Deutschland.
nimmt die Bereitschaft von Projektent-
wicklern, spekulativ oder teil-spekulativ
zu bauen, weiter zu. So entsteht derzeit Fazit und Prognose
auf einer verfüllten Kiesgrube in Roden-
Die Rhein-Main-Region zählt zu den
bach der Multi-User-Logistikpark
dynamischsten TOP Logistikregionen
„Panattoni Park Frankfurt-Ost“ mit
hinsichtlich Projektentwicklungen und
ca. 28.000 m² Logistikfläche. Auch der
des Neubauvolumens. Aufgrund einiger
Logistikpark in Pfungstadt des Projekt-
geplanter Fertigstellungen innerhalb der
entwicklers P3 mit ca. 12.500 m² ist
nächsten 12 Monate ist zu erwarten, dass
spekulativ geplant.
der Markt seine Dynamik 2019 beibehal-
ten kann und ein Jahresumsatz über dem
5-Jahres-Durchschnitt von 590.800 m²
möglich ist.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Produktion & 6,50
Fertigung 16 % 6,40
6,30 6,30 6,30
Handels- 6
unternehmen 20 %
Transport &
Logistik 47 %
5 5,20 5,20 5,20 5,20
5,10
Sonstiges 17 %
4
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete Durchschnittsmiete20
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2018 / 2019
HAMBURG
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 484.600 460.900 5%
Vermietungsumsatz 393.400 343.800 14 %
Anzahl Abschlüsse 78 113 – 31 %
Spitzenmiete* 6,00 5,80 3%
Durchschnittsmiete 4,85 4,85 0%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
23 Quickborn Bargteheide 21
Flächenumsatz nach Lage
7 Norderstedt Lage Fläche in m2 Anteil
Tornesch
6 Tangstedt Ahrensburg
1 Stadt West 4.300 1%
Langenhorn
Pinneberg 7
Ellerbek Schnelsen
Rellingen
2 Stadt Nord-West 17.100 3%
2 3 Siek
Halstenbek
Niendorf Ohlsdorf 3 Stadt Nord-Ost 12.000 2%
Rahlstedt Braak
Schenefeld Eidelstedt Stapelfeld
Wedel
Lurup
4 Stadt Ost 73.100 15 %
Stellingen
Rissen Barmbek Barsbüttel Witzhave
1
24
5 Stadt Süd 197.300 41 %
Glinde
Hamburg
Billbrook
Oststeinbek 6 Umland Nord-West 14.200 3%
Waltershof Steinwerder 8 Aumühle
Moorfleet
GVZ
Willhelmsburg
255
25
7 Umland Nord-Ost 43.400 9%
Billwerder
Moorburg
5
Buxtehude
253 Allermöhe
8 Umland Ost 28.700 6%
Hausbruch Harburg
Neu Wulmstorf 4
9 Umland Süd-Ost 3.700 1%
1 Geesthacht
261 10 Umland Süd-West 90.800 19 %
10
Hittfeld
Gesamt 484.600 100 %
Stelle 9 Winsen (Luhe)
Hollenstedt 39
Wenzendorf
7
Buchholz in
der Nordheide21
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Hamburg | 2018 / 2019
Flächenumsatz mehr als die Hälfte des Flächenumsatzes
bzw. rund 275.000 m². Fünf Abschlüsse
Der Hamburger Industrie- und Logistik-
spielten sich sogar oberhalb der
immobilienmarkt konnte im vergangenen
20.000 m²-Grenze ab, während 2017 kein
Jahr mithilfe einiger Großabschlüsse
einziger Deal in diesem Flächensegment
zwar an das Vorjahr anknüpfen (+ 5 %),
registriert werden konnte. Hier zeigte
dennoch liegt der erzielte Flächenumsatz
ein Eigennutzer Flagge. Das Logistik
von insgesamt 484.600 m² erneut unter
unternehmen In-Time beispielsweise
dem Durchschnitt der letzten fünf Jahre
begann Anfang 2018 mit dem Bau seines
(– 8 %). Der reine Vermietungsumsatz
rund 28.000 m² großen Logistikzentrums
(ohne Eigennutzer) summiert sich auf
in Buchholz südlich von Hamburg.
393.400 m², was einem Plus von 14 % ge-
Abschlüsse mit einer Flächengröße bis
genüber dem Vorjahr entspricht. Zu den
3.000 m² kamen zusammen lediglich
bedeutendsten Abschlüssen zählen die
auf 10 % des Flächenumsatzes. Hinsicht-
Anmietung der Nord Logistics Speditions-
lich der räumlichen Verteilung nahm
gesellschaft im Teilmarkt Stadt Süd und
der Teilmarkt Stadt Süd mit 41 % des
der Abschluss durch BOR Consulting im
Ergebnisses erneut die Spitzenposition
südlichen Hafengebiet mit jeweils über
ein. Mit großem Abstand folgten die Teil-
29.000 m² Mietfläche.
märkte Umland Süd-West (19 %) und
Stadt Ost mit 15 %.
Angebot und Nachfrage
Der Hamburger Markt kann nur schwer
Abschlüsse im oberen Flächensegment
mit der steigenden Nachfrage mithalten,
größer 10.000 m² waren für den Löwen-
sodass Nutzer auf Flächennachschub
anteil des Jahresumsatzes verantwort-
unter anderem in Form von spekulativen
lich. Insgesamt 10 Abschlüsse in dieser
Projektentwicklungen hoffen müssen.
Größenordnung generierten zusammen
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
800
bis 500 1.000 0%
700 668,8
501 – 1.000 9.600 2%
593,3
600 1.001 – 3.000 40.800 8%
484,6
500 450,0 460,9 3.001 – 5.000 42.300 9%
400 5.001 – 10.000 115.900 24 %
ab 10.001 275.000 57 %
300
Gesamt 484.600 100 %
200
100
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 201822
Der Flächenengpass macht sich mittler- Fazit und Prognose
weile auch im Umlandgebiet Hamburgs
Hamburg | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Die Aktivität auf dem Hamburger Indust-
zunehmend bemerkbar. Aus diesem
rie- und Logistikimmobilienmarkt wird
Grund greifen Projektentwickler auf ver-
weiterhin durch das geringe Flächenan-
altete Bestandsflächen zurück, um diese
gebot eingeschränkt. Ein gegensätzlicher
neu entwickeln zu können. Dabei ist auch
Trend ist aufgrund der geringer werden-
die spekulative Bauweise eine immer
den Anzahl an verfügbaren Entwicklungs-
beliebtere Herangehensweise, um das
grundstücken für die kommenden Jahre
Flächenpotenzial Hamburgs ausschöpfen
nicht absehbar. Insbesondere größere
zu können. Zu nennen sind hier die beiden
Flächeneinheiten ab 5.000 m² sowie
Entwicklungen des zweiten Bauabschnit-
Grundstücke mit günstiger Infrastruktur-
tes des Logistikparks Vollhöfner Weiden
anbindung sind kaum noch im Markt
mit je 12.000 m² und 5.000 m² moderner
verfügbar. Für das Jahr 2019 sehen wir
Logistik-, Mezzanine- und Bürofläche.
eine anhaltend hohe Nachfrage, welche
aufgrund des weiter abnehmenden
Mieten Angebotes nicht adäquat bedient werden
kann.
Die Spitzenmiete ist im Laufe des Jahres
auf nun 6,00 € / m² (+3 %) geklettert, die in
den Teilmärkten Stadt Ost und Stadt Süd
für moderne Logistikflächen größer
3.000 m² aufgerufen werden. Aufgrund
des ungenügenden Angebotes an Neu-
bauflächen im Gesamtmarkt ist hier eine
Steigerung in den nächsten 12 Monaten
möglich. Auch der durchschnittliche
Mietpreis könnte in diesem Zuge steigen.
Derzeit liegt dieser noch bei 4,85 € / m².
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
7
Handels-
unternehmen 10 %
6,00
Produktion & 6 5,80 5,80 5,80
Fertigung 17 % 5,70
Transport &
Logistik 58 %
Sonstiges 15 %
5
4,85 4,85
4,75
4,55 4,60
4
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete DurchschnittsmieteKÖLN 23
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Köln | 2018 / 2019
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 248.100 198.200 25 %
Vermietungsumsatz 236.100 163.400 44 %
Anzahl Abschlüsse 37 21 76 %
Spitzenmiete* 5,50 5,20 6%
Durchschnittsmiete 4,50 4,20 7%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
46 Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
46
59
540
57
1 Köln 30.000 12 %
542
3 2 Leverkusen 24.000 10 %
2
3 Bergisch Gladbach 0 0%
44
15
12 Leverkusen 4 Rösrath 0 0%
Bedburg Pulheim Bergisch
61
Gladbach 5 Flughafenumfeld Köln/Bonn 0 0%
14 3
Bergheim
1 6 Troisdorf 14.100 6%
1 4
Köln 7 Niederkassel 0 0%
11
Frechen 559
4 8 Wesseling 19.500 8%
4
Rösrath
13 Kerpen
10
GVZ 9 Brühl 10.000 4%
Hürth
Flughafen Köln/Bonn
555
10 Hürth 9.400 4%
Brühl 5
Düren
9 8 Niederkassel
6
11 Frechen 36.800 15 %
535 Wesseling 7 Troisdorf
12 Pulheim 12.200 5%
560
13 Kerpen 35.700 14 %
59
14 Bergheim 11.400 4%
Bonn
61
562 3 15 Bedburg 45.000 18 %
Euskirchen 565 Gesamt 248.100 100 %24
VERMIETUNG
Köln | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Flächenumsatz Angebot und Nachfrage
Der Kölner Industrie- und Logistikimmo- Während im Vorjahr noch das Kölner
bilienmarkt zeigte sich nach einer eher Stadtgebiet den höchsten Umsatz
ruhigen ersten Jahreshälfte insbesonde- verzeichnete, dominieren mittlerweile
re im dritten Quartal sehr belebt. Mit aufgrund der geringen Flächenverfüg
einem Flächenumsatz (Vermietungen und barkeit innerhalb des Stadtgebietes die
Eigennutzer) von insgesamt rund peripheren Lagen. Allein in den Teil
248.100 m² ist dies das höchste Ergebnis märkten Bedburg, Frechen und Kerpen
der letzten fünf Jahre. D
ie reine Vermie- wurde knapp die Hälfte des Umsatzes
tungsleistung lag bei 236.100 m², was im generiert.
Vergleich zum Vorjahr einem Plus von
44 % entspricht. Zu den bedeutendsten Trotz der fünf Abschlüsse größer 10.000 m²
Vermietungen im Laufe des vergangenen musste dieses Flächensegment Umsatz-
Jahres zählten die Anmietung des Logis- einbußen zugunsten des kleinen und mitt-
tikdienstleisters Offergeld in Frechen leren Flächensegments hinnehmen. Dies
(ca. 35.000 m² Gesamtfläche), die Anmie- ist vor allem darauf zurückzuführen, dass
tung von Grieshaber Logistik in Bedburg Gesuche für Flächen größer 10.000 m²
(ca. 12.000 m²) sowie eines Handelsunter- aufgrund des mangelnden Angebots kaum
nehmens in Kerpen (ca. 13.000 m²). Zudem bedient werden konnten. Demgegenüber
trug auch die Erweiterung des DPI-Firmen- konnten Abschlüsse bis 5.000 m² ihren
sitzes in Brühl (ca. 12.500 m² Gesamt- Marktanteil im Vergleich zum Vorjahr fast
mietfläche) zu diesem bemerkenswerten verdoppeln.
Ergebnis bei.
Mit einem Gesamtumsatz von knapp
147.800 m² positionierten sich Logistik-
dienstleister mit deutlichem Abstand auf
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
248,1 Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
250
bis 500 0 0%
197,5 199,4 198,2 501 – 1.000 0 0%
200
167,4 1.001 – 3.000 32.900 13 %
150 3.001 – 5.000 23.700 9%
5.001 – 10.000 83.300 34 %
100 ab 10.001 108.200 44 %
Gesamt 248.100 100 %
50
0
2014 2015 2016 2017 2018
Gesamtwert Mittelwert 2014 – 201825
Platz 1 der aktivsten Nutzerbranchen. Mieten
Mehrere großvolumige Deals – wie die
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Köln | 2018 / 2019
Die angespannte Angebotssituation und
Anmietung von Offergeld und Grieshaber
die Zunahme bei den Baukosten und
Logistik – verhalfen zu dem überdurch-
Grundstückspreisen wirkt sich mittler-
schnittlichen Marktanteil von rund 60 %.
weile auf das Preisniveau aus. Sowohl die
Spitzenmiete als auch die Durchschnitts-
Der vorherrschende Nachfrageüberhang
miete stiegen im vergangenen Jahr jeweils
erhöht die Bereitschaft von Projektent-
um 0,30 € an. Die Spitzenmiete für
wicklern, vermehrt spekulativ zu bauen.
moderne Logistikflächen rangiert aktuell
So erfolgte vergangenes Jahr der Baube-
bei 5,50 € / m². Die Durchschnittsmiete
ginn für eine 24.000 m² große Logistik-
notiert mittlerweile, aufgrund des
halle des Projektentwicklers Prologis in
Mangels an bedarfsgerecht ausgestatte-
Pulheim. Auch der von Prologis geplante
ten Bestandsflächen, bei 4,50 € / m².
Logistikpark in Köln-Niehl mit
ca. 55.000 m² Hallenfläche soll spekulativ
entstehen. Da nur noch wenige Grundstü- Fazit und Prognose
cke, auch in den peripheren Lagen, zu
Spekulative Projektentwicklungen ins
wettbewerbsfähigen Preisen verfügbar
besondere im Kölner Speckgürtel sorgen
sind, rückt die Revitalisierung veralteter
für etwas Entspannung im laufenden Jahr
Flächen immer mehr in den Fokus der
und erhöhen das Angebot an modernen
Projektentwickler. So errichtet etwa Al-
Logistikflächen. Jedoch können die neu auf
caro Invest ein 26.000 m² großes Logis-
den Markt kommenden Flächen die Nach-
tikzentrum auf einem Brownfield-Grund-
frageseite nicht in ausreichendem Maße
stück in Kerpen. Zudem soll bis 2020 auf
befriedigen. Demzufolge wird die Bereit-
einem brachliegenden Grundstück im
schaft zu spekulativem Bauen auch im Jahr
rechtsrheinischen Stadtteil Köln-Poll
2019 anhalten. Aufgrund der vorherrschen-
eine 11.000 m² große Logistikimmobilie
den Dynamik im Markt kann ein Ergebnis,
errichtet werden, die unter anderem für
das über dem langjährigen Durchschnitt
City-Logistik-Zwecke dienen soll.
liegt, durchaus erreicht werden.
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
6
Produktion & 5,50
Fertigung 13 %
5,20 5,20
4,95 5,00
Handels-
unternehmen 21 % 5
Transport &
Logistik 60 % 4,50
4 4,20 4,20
Sonstiges 6 % 4,00 4,00
3
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete Durchschnittsmiete26
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Leipzig | 2018 / 2019
LEIPZIG
FAST FACTS
2018 2017 Veränderung
Flächenumsatz 343.700 116.000 196 %
Vermietungsumsatz 275.800 57.400 380 %
Anzahl Abschlüsse 25 28 – 11 %
Spitzenmiete* 4,60 4,50 2%
Durchschnittsmiete 3,70 3,50 6%
*erzielbare Spitzenmiete im Neubau bei Erstanmietung
Magdeburg
Flächenumsatz nach Lage
Lage Fläche in m2 Anteil
1 Leipzig 118.000 34 %
5
Dessau-Roßlau
2 Landkreis Leipzig 5.000 2%
Stadt Wittenberg
4 3 Nordsachsen 3.300 1%
6
Anhalt-Bitterfeld 4 Wittenberg 0 0%
9
5 Dessau-Roßlau 0 0%
14
3
Nordsachsen
6 Anhalt-Bitterfeld 4.700 1%
Halle (Saale)
7 Stadt
7 Halle (Saale) 167.800 49 %
143
GVZ
Saalekreis 1 8 Saalekreis 44.900 13 %
38 Leipzig
8 9
14
Gesamt 343.700 100 %
38
Landkreis Leipzig
2
7227
VERMIETUNG
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
Leipzig | 2018 / 2019
Flächenumsatz keit hat sich aufgrund einiger
Großansiedlungen in den letzten Jahren
2018 verzeichnete der Leipziger Industrie
jedoch deutlich verringert, sodass kaum
und Logistikimmobilienmarkt einen Flä-
noch Entwicklungsgrundstücke ab
chenumsatz von insgesamt 343.700 m²
50.000 m² im Stadtgebiet oder im nähe-
und übertrifft damit das schwache Vorjah-
ren Umland vorhanden sind.
resergebnis um bemerkenswerte 196 %.
Mithilfe einiger Großabschlüsse in Neu-
Als Treiber des Flächenumsatzes
bauprojekten konnte die 300.000 m²-
fungierten zum einen (Online-)Handels-
Marke überschritten und somit eine Ver-
unternehmen: Im Star Park Halle entsteht
dreifachung des Umsatzes im Vergleich
nur einige hundert Meter entfernt vom
zum Vorjahr e
rzielt werden. Der größte
Home24-Logistikzentrum ein weiteres
Abschluss e
rfolgte im Star Park Halle.
35.000 m² großes Distributionszentrum
Dort entsteht derzeit ein 65.000 m²
für den Onlinehändler Zalando. Zum ande-
großes Logistikzentrum für den Online-
ren ging eine ebenso hohe Nachfrage von
händler Home24. Ebenfalls im Star Park
Produktions- und Fertigungsunterneh-
errichtet aktuell der Autozulieferer
men, vorwiegend aus dem Automotive
Schaeffler ein neues Ersatzteil-Lager
Sektor, aus. In unmittelbarer Nachbar-
mit einer Größe von ca. 40.000 m².
schaft zum Leipziger BMW-Werk ent
stehen ca. 50.000 m² Logistikfläche für
Angebot und Nachfrage die BMW Group sowie ca. 20.000 m²
für Thyssenkrupp Automotive Systems.
Das Flächensegment größer 10.000 m²
dominierte mit einem Anteil von 85 % das
Hinsichtlich der regionalen Verteilung
Marktgeschehen, was die starke Nach
war die höchste Aktivität in der Region
frage nach großvolumigen Mietflächen
Halle (Saale) zu verzeichnen. Grund hier-
unterstreicht. Die Grundstücksverfügbar-
Grafik 1: Flächenumsatz in 1.000 m² Flächenumsatz nach Größe
Flächensegment in m2 Fläche in m2 Anteil
400
343,7 bis 500 0 0%
501 – 1.000 500 0%
300 279,0
258,0 1.001 – 3.000 17.700 5%
216,0 3.001 – 5.000 16.300 5%
200 5.001 – 10.000 18.200 5%
ab 10.001 291.000 85 %
116,0
Gesamt 343.700 100 %
100
0
2014 2015 2016 2017 201828
für sind die bereits genannten zahlreichen nach modernen Flächen innerhalb des
Neuvermietungen im Star Park Halle, die Leipziger Stadtgebietes führte dazu, dass
Leipzig | 2018 / 2019
Industrie- und Logistikmärkte im Überblick | Colliers International
das Angebot an derzeit verfügbaren die Spitzenmiete auf nunmehr 4,60 €/m²
Neubauflächen in diesem Teilgebiet dras- anstieg. Auch die Durchschnittsmiete zog
tisch minimiert haben. Das Ansiedlungs- um 6 % auf aktuell 3,70 €/m² an. Auf-
potenzial hat sich deshalb zu Gunsten von grund der anhaltenden Dynamik und der
Leipzig verschoben, denn hier bietet der sich verringernden Grundstücksverfüg-
Teilmarkt zukünftig ein erhöhtes Angebot barkeit ist von einer steigenden Miet-
an verfügbaren Neubauflächen an. Verant- preisentwicklung auszugehen.
wortlich hierfür ist vor allem die aktuell
größte zusammenhängende Neubaupro-
Fazit und Prognose
jektentwicklung von Baytree in Leipzig,
die der erhöhten Nachfrage nach Auto Das überdurchschnittliche Ergebnis un-
motive-Logistikflächen Rechnung trägt. terstreicht die steigende Bedeutung der
Es entstehen derzeit bis zu 100.000 m² Logistikregion. Die gute konjunkturelle
Neubaufläche, die zur Absorption des Lage und die im Vergleich zu anderen Lo-
Flächenbedarfs direkt von BMW sowie gistikregionen moderaten Grundstücks-
dem Zuliefererumfeld in den nächsten und Mietpreise sowie das vergleichswei-
ein bis zwei Jahren führen können. se große Potenzial an verfügbaren
Arbeitskräften tragen zur Attraktivität des
Standortes bei. Aufgrund der gut gefüll-
Mieten
ten Projektpipeline kann auch für das
Aufgrund des begrenzten Angebots an Jahr 2019 von einer hohen Marktaktivität
Bestandsflächen wird der Großteil der ausgegangen werden. Ob der Jahresum-
Gesuche mittels Projektentwicklungen satz jedoch mit dem diesjährigen Rekord-
realisiert. Ihr Anteil hat sich gegenüber ergebnis mithalten kann, wird maßgeblich
dem Vorjahr deutlich erhöht, sodass von der Anzahl der Großabschlüsse ab-
knapp 85 % des Umsatzes auf Neubauten hängig sein.
entfällt. Die hohe Nachfrage insbesondere
Grafik 2: Flächenumsatz nach Nutzerbranche Grafik 3: Spitzen- und Durchschnittsmieten
Anteil in % in ¤/m²
5
4,60
4,50 4,50
Logistikdienstleister 27 % 4,30 4,30
Handels-
unternehmen 35 % 4
3,70
Produktion & 3,50 3,50
Fertigung 35 %
3 3,20
Sonstiges 3 % 3,00
2
2014 2015 2016 2017 2018
Spitzenmiete DurchschnittsmieteSie können auch lesen
