Grundsteuerreform: Jetzt besteht Handlungsbedarf für jeden Grundbesitzer!
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SONDERAUSGABE FEBRUAR 2022
Grundsteuerreform:
Jetzt besteht Handlungsbedarf
für jeden Grundbesitzer!
Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und Recht
EDITORIAL
Sehr geehrte Damen und Herren,
wenn Sie Grundstücke besitzen, egal ob unbebaut Da die Neuregelung aufkommensneutral gestaltet
oder mit aufstehenden Gebäuden, ist die Grund- werden soll, ist eine frühzeitige Neuermittlung der
DR. CHRISTIAN FRYSTATZKI steuer ein Thema für Sie. Dies gilt sowohl für privaten Grundsteuerwerte bezogen auf den 01.01.2022
Wirtschaftsprüfer Grundbesitz in Eigennutzung als auch für vermietete vorgesehen, um den Kommunen genügend Zeit für
Rechtsanwalt Flächen und betriebliche Grundstücke. die Anpassung der Hebesätze einzuräumen. Des-
Fachanwalt für Steuerrecht
halb müssen Sie als Grundbesitzer bereits in die-
Die entsprechenden Wertansätze für die Grund- sem Jahr sog. Feststellungserklärungen abgeben,
steuer, die sog. Einheitswerte, sind bei Bestands- wobei die Abgabe ab Juli 2022 startet; als letzt-
grundstücken schon längst berechnet worden. möglicher Abgabezeitpunkt gilt der 31.10.2022.
Gerade bei überschaubarem privaten Grundbesitz Wann hierzu die Aufforderung von staatlicher Seite
hielt sich die steuerliche Belastung durch die Grund- erfolgen wird, steht derzeit noch nicht fest, laut dem
steuer bislang in Grenzen. Wenn die grundlegenden Bundesministerium der Finanzen wird Ende März
Besteuerungswerte einmal vom Finanzamt festge- anvisiert. Wir empfehlen Ihnen jedoch, sich schon
stellt waren, mussten, abgesehen von Änderungen, frühzeitig vorzubereiten, denn es müssen Informa-
keine weiteren Erklärungen abgegeben werden. tionen und Nachweise aus verschiedenen Quellen
Das Bundesverfassungsgericht (BVerfG) hat im Jahr beschafft werden. Und nur mit zutreffenden Grund-
2018 entschieden, dass die bisherige Ermittlung der informationen können Sie sicherstellen, dass künftig
Einheitswerte verfassungswidrig ist. Dem Gesetz- nur die Grundsteuer gezahlt wird, die tatsächlich
geber wurde deshalb vom BVerfG aufgetragen, bis geschuldet wird.
2025 eine Lösung zu finden. Inzwischen haben die
meisten Bundesländer entsprechende Regelungen Im Folgenden bieten wir Ihnen einen Überblick über
erlassen. die Eckpunkte der neuen Grundsteuerberechnung
und geben praktische Hinweise, welche Aufgaben
Grundsteuer nach dem neuen Recht ist zwar erst für Sie als Grundbesitzer nun anstehen.
ab 2025 zu zahlen, aber der Neubewertungspro-
zess der Grundstücke startet bereits dieses Jahr! Ihr Dr. Christian Frystatzki
IN DIESER SONDERAUSGABE:
1. So wird die neue Grundsteuer berechnet 3
2. Ermittlung des Grundsteuerwerts 4
3. Steuermesszahl, Steuermessbetrag u. Hebesatz 5
4. Ablauf und Fristen bei der Feststellungserklärung 6
5. Ländermodelle 7
1. So wird die neue Grundsteuer berechnet
Die neuen Vorschriften zur Grundsteuer sehen für die Berech- Das Bundesmodell folgt einem dreistufigen Verfahren:
nung ein Bundesmodell vor. Über eine Öffnungsklausel kön-
nen die Länder eigene Modelle festlegen, die mehr oder 1. Stufe: Ermittlung des Grundsteuerwerts
weniger stark vom Bundesmodell abweichen (s. Punkt 5). 2. Stufe: Anwendung der Steuermesszahl und
Berechnung des Steuermessbetrags
3. Stufe: Anwendung des Hebesatzes
HKF aktuell • Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und Recht 3
2. Ermittlung des Grundsteuerwerts
Der Grundsteuerwert löst den bisherigen Einheitswert ab. Normalherstellungskosten in €/qm
Ziel ist, einen standardisierten Wert zu ermitteln, der aber × Baupreisindex
möglichst den tatsächlichen Wert des Grundstücks abbildet. × Brutto-Grundfläche des Gebäudes
Dieser Grundsteuerwert orientiert sich unter anderem am = Gebäudenormalherstellungswert
Bodenrichtwert, an der Fläche des Grundstücks, am Alter – Alterswertminderung (abhängig vom Alter des Gebäu-
des Gebäudes sowie daran, ob das Gebäude privat oder des)
betrieblich genutzt wird. = Gebäudesachwert
Bei unbebauten Grundstücken errechnet sich der Grundsteu- Die entsprechenden Berechnungsgrößen wie z.B. der Bau-
erwert aus Bodenrichtwert und Grundstücksfläche. Boden- preisindex sind den amtlichen Tabellen zum Bewertungsgesetz
richtwerte können von örtlichen Gutachterausschüssen oder zu entnehmen. Zur Ermittlung des endgültigen Grundsteuer-
über Bodenrichtwertkarten (auch online) bezogen werden. werts ist dann noch der Bodenwert hinzuzurechnen (Grund-
Der Bodenrichtwert pro Quadratmeter wird mit den Quad- stücksfläche x Bodenrichtwert) und das Ergebnis mit einer
ratmetern des Grundstücks multipliziert, das Ergebnis ist der Wertzahl nach dem Bewertungsgesetz zu multiplizieren.
Grundsteuerwert.
2.2. Ertragswertverfahren
Hinweis: Eine Orientierung zu aktuellen Bodenrichtwerten
kann das digitale Bodenrichtwertinformationssystem BORISD Das Ertragswertverfahren findet im Schwerpunkt Anwendung
bieten, in dem viele Werte hinterlegt sind und das noch weiter auf Mietwohngrundstücke sowie auf Wohneigentum. Grund-
ausgebaut werden soll: www.bodenrichtwerte-boris.de lage der Berechnung des Gebäudewerts ist der jährliche Roh-
ertrag. Dieser wird anhand der Nettokaltmiete (ggf. anhand
Neu ist, dass nun auch Gebäude von untergeordneter Bedeu- von Vergleichsmieten bei Eigennutzung) mit verschiedenen
tung dazu führen können, dass ein Grundstück als bebaut Modifikationen des Bewertungsgesetzes ermittelt. Je nach
anzusehen ist (dazu zählen z.B. Carports, Schuppen oder der sog. Mietniveaustufe kann es hier zu Zuschlägen kommen.
Gartenhäuser). Deshalb kann der Grundsteuerwert hier
zukünftig höher ausfallen. Vom Rohertrag werden dann die jährlichen Bewirtschaftungs-
kosten abgezogen, die sich in Abhängigkeit vom Gebäude-
Bei bebauten Grundstücken ist die Ermittlung des Grund- alter aus den Anlagen zum Bewertungsgesetz ergeben. Dies
steuerwerts schwieriger. Hier gibt es je nach Grundstücksart ergibt dann den Reinertrag als Grundlage für die weitere
zwei Bewertungsverfahren, und zwar das Ertragswertver- Berechnung. Unter Anwendung eines Vervielfältigers kommt
fahren und das Sachwertverfahren. man dann zum Zielwert „Barwert des Reinertrags“, siehe
Berechnungsschema:
Hinweis: Beide Verfahren erfordern einige Daten und Rechen-
schritte und werden im Folgenden nur in ihrer groben Struktur monatliche Nettokaltmiete je qm Wohnfläche sowie
dargestellt. Insbesondere bei größeren Immobilienbeständen Zuschlag/Abschlag abhängig von der Mietniveaustufe
sollte im Rahmen der Ermittlung des Grundsteuerwerts steuer- × 12 Monate
licher Rat eingeholt werden. Gerne stehen wir für Hilfestellun- = jährlicher Rohertrag
gen zur Verfügung. – Bewirtschaftungskosten (abhängig vom Alter des
Gebäudes, Anlagen zum Bewertungsgesetz (BewG))
2.1. Sachwertverfahren = jährlicher Reinertrag
× Vervielfältiger (abhängig vom Alter des Gebäudes,
Das Sachwertverfahren findet Anwendung bei (teils) betrieb- Anlagen zum BewG)
lichen Grundstücken, Teileigentum sowie Spezialbauten. Bei = Barwert des Reinertrags
diesem Verfahren muss zunächst der Gebäudesachwert ermit-
telt werden. Hierzu werden verschiedene Daten benötigt wie Auch hier ist zur Ermittlung des endgültigen Grundsteuerwerts
die Normalherstellungskosten, der Baupreisindex und das noch der Bodenwert hinzuzurechnen (Grundstücksfläche x
Alter des Gebäudes. Schematisch sieht die Berechnung wie Bodenrichtwert) und das Ergebnis mit einer Wertzahl nach
folgt aus: dem Bewertungsgesetz zu multiplizieren.
4 HKF aktuell • Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und Recht3. Steuermesszahl, Steuermessbetrag und Hebesatz
Mit Festsetzung des Grundsteuerwerts ist der aufwendigste Der Grundsteuerhebesatz wird von den Gemeinden fest-
Teil der Grundsteuerermittlung geschafft. Der Grundsteuer- gelegt. Unterschieden wird hierbei in Grundsteuer A (gilt
wert ist nun mit der gesetzlich vorgeschriebenen Steuermess- für Grundstücke der Land- und Forstwirtschaft) und B (gilt
zahl (in Promille) zu multiplizieren; hieraus ergibt sich dann für alle anderen bebauten und unbebauten Grundstücke).
der Steuermessbetrag. Der Grundsteuerwert wird hierbei Eine Besonderheit ist die Grundsteuer C, die für baureife
immer auf volle 100 € abgerundet. Die Formel ist recht ein- Grundstücke gilt, bei denen städtebauliche Gründe für eine
fach: Erhebung der Steuer sprechen. Ob die Gemeinde die Grund-
steuer C tatsächlich festsetzt, liegt in ihrem Ermessen, wenn
Grundsteuerwert × Steuermesszahl = Steuermessbetrag die Kriterien erfüllt sind. Der Hebesatz der Grundsteuer C ist
vergleichsweise höher und soll Grundstückseigentümer zum
Die Steuermesszahl richtet sich nach der Art der Bebauung Bau von Wohnungen animieren bzw. den spekulativen Leer-
des Grundstücks: stand von Flächen unattraktiver machen.
Beispiel zur Berechnung der Grundsteuer: Ein Einfamilien-
Art der Bebauung Steuermesszahl
haus in Köln, Nordrhein-Westfalen, in Eigennutzung hat einen
Grundsteuerwert von 200.000 € nach dem Ertragswertver-
Ein- und Zweifamilienhaus 0,31 ‰ fahren. Das Gebäude steht außerdem unter Denkmalschutz.
Für Einfamilienhäuser beträgt die Steuermesszahl grundsätz-
Mietwohngrundstücke 0,31 ‰
lich 0,31 ‰, wegen Denkmalschutz ist allerdings ein Abschlag
Wohnungseigentum 0,31 ‰ von 10 % zu berücksichtigen.
Teileigentum 0,34 ‰ Die Steuermesszahl beträgt somit 0,279 ‰. Der Steuermess-
betrag beträgt somit: 200.000 € x 0,279 ‰ = 55,80 €
Geschäftsgrundstücke 0,34 ‰
Das Gebäude fällt in Köln unter die Grundsteuer B, der Hebe-
gemischt genutzte Grundstücke 0,34 ‰
satz beträgt derzeit 515 %. Die jährliche Grundsteuer beträgt
sonstige bebaute Grundstücke 0,34 ‰ also: Messbetrag 55,80 € x 515 % = 287,37 €
unbebaute Grundstücke 0,34 ‰ Bitte beachten Sie: Bis zur ersten Festsetzung der neuen
Grundsteuer im Jahr 2025 können sich der Hebesatz und
Sozialer Wohnungsbau und nach dem Wohnraumförderungs- ggf. auch der Grundstückswert noch ändern.
gesetz geförderte Wohnungen profitieren von einer Ermä-
ßigung der Steuermesszahl um 25 %. Bei Baudenkmälern
reduziert sich die Steuermesszahl um 10 %. Als letzter Schritt
erfolgt dann die Multiplikation des Steuermessbetrags mit
dem Hebesatz, das Ergebnis ist die Grundsteuerlast.
HKF aktuell • Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und Recht 54. Ablauf und Fristen bei der Feststellungserklärung
Erstes wichtiges Datum ist der 01.01.2022. Auf diesen Stich- Wer muss die Feststellungserklärung abgeben?
tag müssen die Finanzämter alle Grundstücke nach den
neuen Regelungen bewerten. Ab dem 01.07.2022 muss jeder Zur Abgabe sind der oder die Eigentümer des Grundbesit-
Grundbesitzer eine „Erklärung zur Feststellung des Grund- zes verpflichtet. Bei Eigentumswohnungen ist der Eigentümer
steuerwerts“ abgeben. Per Gesetz beträgt die Abgabefrist zuständig, nicht der Verwalter. Bei Grundstücken im Eigentum
der Feststellungserklärungen mindestens einen Monat ab dem einer Kapital oder Personengesellschaft muss die Feststel-
Zeitpunkt der Aufforderung zur Abgabe der Feststellungs- lungserklärung von der Gesellschaft abgegeben werden,
erklärung. Nach derzeitigem Stand ist der finale Abgabe- nicht etwa von den Gesellschaftern.
termin für die Feststellungserklärung der 31.10.2022. Dieses
Fristende gilt auch für steuerlich beratene Steuerpflichtige. Wie oft muss eine Feststellungserklärung
Eine verlängerte Frist, wie etwa bei der Einkommensteuer, ist abgegeben werden?
für sie derzeit nicht geplant.
Künftig ist zu jedem Hauptfeststellungszeitpunkt eine Feststel-
Diese Regelungen gelten nach derzeitigem Stand unabhän- lungserklärung abzugeben. Die Hauptfeststellungen finden
gig davon, ob ein Bundesland ein eigenes Ländermodell alle sieben Jahre statt. Dazwischen können Wertfortschrei-
anwendet oder sich am Bundesmodell orientiert. bungen und Nachfeststellungen stattfinden.
In welcher Form erfolgt die Abgabe Welche Unterlagen und Informationen werden
der Feststellungserklärung? für die Erstellung der Erklärung benötigt?
Die Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts hat Unabhängig davon, ob die Erklärung vom Steuerpflichtigen
grundsätzlich elektronisch über das Elster-Portal der Finanz- selbst erstellt oder hierfür ein Steuerberater eingeschaltet
verwaltung zu erfolgen. Eine Abgabe per Papierformular wird, sollten zeitnah die voraussichtlich benötigten Informa-
besteht nur in Ausnahmefällen. Derzeit gibt es noch keine tionen und Unterlagen zusammengetragen werden.
offiziellen Informationen darüber, wie das (elektronische) For-
mular aussehen wird. Wenn noch kein Elster-Benutzerkonto Hierbei handelt es sich insbesondere um:
besteht, kann dieses unter folgendem Link erstellt werden:
https://www.elster.de/eportal/registrierung-auswahl/ • Gemarkung und Flurstück des Grundstücks (ersicht-
lich aus dem Grundbuchauszug),
Wenn Sie bei der Erstellung der Feststellungserklärung steuer- • Übersicht zu den Eigentumsverhältnissen,
liche Hilfe in Anspruch nehmen, kann die Erklärung auch • Bodenrichtwert,
über unsere Kanzleisysteme abgeschickt werden. Ebenso • Art des Grundstücks: bebaut, unbebaut oder baureif.
überprüfen wir dann auch gerne den Bescheid über die Fest- Bei bebauten Grundstücken sollten insbesondere
stellung des Grundsteuerwerts auf seine Richtigkeit. Fehler- das Alter des Gebäudes, die Größe der bebauten
hafte Bescheide können im Zweifel über Jahre zu erhöhten Fläche sowie etwaige Mieteinahmen bekannt sein.
Grundsteuerzahlungen führen.
6 HKF aktuell • Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und RechtGerade zum ersten neuen Feststellungstermin ist es wichtig, Ziel des Gesetzgebers war eine Grundsteuerreform ohne
dass alle Informationen korrekt vorliegen, damit auch nur die ein insgesamt höheres Steueraufkommen. Ob die Steuer ab
wirklich geschuldete Steuer gezahlt wird. 2025 dann für den einzelnen Steuerpflichtigen höher oder
niedriger ausfallen wird, kann nicht eindeutig gesagt werden.
Ab wann ist die Steuer zu zahlen und Hier haben vor allem die Gemeinden bei der Festsetzung der
wird sie höher sein als bisher? Hebesätze politischen Spielraum. Insbesondere bei Grund-
besitz in Regionen, die in den letzten Jahren starke Zuwächse
Die Behörden werden für die Auswertung der Erklärungen bei den Bodenrichtwerten hatten, besteht durchaus das Risiko
und den Erlass neuer Bescheide einige Zeit benötigen, die für eine höhere Grundsteuer als bisher.
neue Grundsteuer ist erst ab dem 01.01.2025 zu zahlen. Bis
dahin erfolgt die Festsetzung der Steuer nach dem bisherigen
System und den jeweiligen Einheitswertbescheiden.
5. Ländermodelle
Die Bundesländer können eigene Gesetze zur Grundsteuer • Hessen: Es gilt das Flächen-Faktor-Modell. Berück-
erlassen. Insgesamt sieben Bundesländer haben bisher von sichtigt wird neben der Grundstücksgröße auch die
dieser Möglichkeit Gebrauch gemacht. Die Abweichungen Lage. Hierbei wird sich am bayerischen Modell
zum Bundesmodell werden folgend kurz dargestellt. orientiert, ergänzt durch einen lagebezogenen Be-
rechnungsfaktor.
• Baden-Württemberg: Modifiziertes Bodenwert- • Niedersachsen: Das Flächen-Lage-Modell findet An-
modell: Orientiert sich an Grundstücksfläche und wendung. Grundlage für die Berechnung der Grund-
Bodenrichtwert; die Steuermesszahl beträgt 1,3 ‰. steuer ist die Fläche ergänzt um wertbildende sog.
Für Eigentümer von Wohngebäuden gilt ein 30%iger „innerkommunale Lagefaktoren“. Die Ermittlung der
Abschlag auf die Steuermesszahl. Steuer erfolgt mit festen Berechnungsgrößen (sog.
• Bayern: In Bayern wird es ein reines Flächenmodell Äquivalenzzahlen). Diese betragen für das Grund-
geben; der tatsächliche Wert von Grundstück und stück 0,04 €/qm und für Gebäude 0,50 €/qm.
Gebäude spielt dabei keine Rolle. Bei der Berech- Der Faktor ermittelt sich aus dem Bodenrichtwert des
nung der Grundsteuer werden deshalb einheitlich für jeweiligen Grundstücks und dem durchschnittlichen
das Grundstück 0,04 €/qm angesetzt, für ein Ge- Bodenrichtwert der Gemeinde. Im Kern entspricht
bäude grundsätzlich 0,50 €/qm. Für Wohngebäu- das Modell dem hessischen.
de gibt es einen Abschlag von 30 %. Bei sozialem • Saarland: Das Bundesmodell wird weitgehend über-
Wohnungsbau sowie Denkmalschutz sind weitere nommen, lediglich mit Änderungen bei den Steuer-
Rabatte vorgesehen. messzahlen. Gegenüber dem Bundesmodell werden
• Hamburg: Hier wird sich am Wohnlagenmodell diese erhöht, was rein rechnerisch zu höherer Grund-
orientiert. Für die Berechnung der Grundsteuer sind steuer führen kann.
sowohl die Fläche des Grundstücks als auch die • Sachsen: Hier gibt es im Rahmen des Nutzungsart-
genutzte Fläche des Gebäudes und die Wohnlage modells ein eigenes Grundsteuermodell mit vom
der Immobilie im Rahmen des Mietspiegels entschei- Bundesmodell abweichenden Steuermesszahlen.
dend. Unabhängig von der Nutzung werden für ein Hierbei beträgt die Steuermesszahl für die Nutzungs-
Grundstück 0,02 €/qm angesetzt, für das Gebäude art Wohnen 0,36 ‰, für gewerbliche Grundstücke
werden 0,40 €/qm angesetzt. Ermäßigungen gibt 0,72 ‰ und für unbebaute Grundstücke 0,36 ‰.
es für Wohnanlagen sowie Sozialwohnungen und
Denkmalschutz.
HKF aktuell • Sonderausgabe Februar 2022 • News zu Steuern, Finanzen und Recht 7GEMEINSAM FÜR SIE STARK. Beratergruppe HKF Zentrale Siegburger Straße 39b 53757 Sankt Augustin Fon 02241 94339 – 0 Unsere Standorte und viele weitere Informationen rund um Steuern, Finanzen und Recht finden Sie online unter www.hkf.de HKF aktuell Sonderausgabe bietet lediglich allgemeine Informationen. Wir übernehmen keine Gewähr für die inhaltliche Richtigkeit und Vollständigkeit der Informationen. In keinem Fall sind diese geeignet, eine kompetente Beratung im Einzelfall zu ersetzen. Hierfür steht Ihnen die HKF Beratergruppe gerne zur Verfügung. Rechtsstand: 24.01.2022. HKF aktuell Sonderausgabe unterliegt urheberrechtlichem Schutz. Eine Speicherung zu eigenen privaten Zwecken oder die Weiterleitung zu privaten Zwecken (nur in vollständiger Form) ist gestattet. Kommerzielle Verwertungsarten, insbesondere der Abdruck in anderen Newslettern oder die Veröffentlichung auf Webseiten, bedürfen der Zustimmung der Herausgeber. Bildnachweise: © bernardbodo, © ldprod, © Maksym Dykha, © Christian Schwier – stock.adobe.com. Gestaltung und Produktion: WIADOK - Corporate Publishing für Steu- erberater - www.wiadok.de
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