Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh - Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh - Der ...
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Der Gutachterausschuss
für Grundstückswerte
im Kreis Gütersloh
Grundstücksmarktbericht 2019
für den Kreis Gütersloh
www.boris.nrw.deDer Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh Grundstücksmarktbericht 2019 Berichtszeitraum 01.01.2018 – 31.12.2018 Übersicht über den Grundstücksmarkt in Borgholzhausen Halle (Westf.) Harsewinkel Herzebrock-Clarholz Langenberg Rheda-Wiedenbrück Rietberg Schloss Holte-Stukenbrock Steinhagen Verl Versmold Werther (Westf.)
Herausgeber
Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte
im Kreis Gütersloh
Geschäftsstelle
Herzebrocker Straße 140
33334 Gütersloh
Postanschrift: Der Gutachterausschuss für Grundstückswerte, 33324 Gütersloh
Telefon: 05241 / 85 - 1842: Leiter der Geschäftsstelle
- 1844 / - 1845: Bodenrichtwertauskünfte
- 1846 / - 1833: Immobilienwerte
- 1750: Vorsitzender
Fax: 05241 / 85 - 1792
E-Mail: KreisGuetersloh.Gutachterausschuss@gt-net.de
Internet: www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de
Druck
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Gebühr
Das Dokument kann unter www.boris.nrw.de gebührenfrei heruntergeladen werden. Bei einer Bereitstellung
des Dokuments oder eines gedruckten Exemplars durch die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses
beträgt die Gebühr 30 EUR je Exemplar (Nr. 7.3 des Gebührentarifs der Gebührenordnung für das amtliche
Vermessungswesen und die amtliche Grundstückswertermittlung in Nordrhein-Westfalen).
Bildnachweis
Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh
Lizenz
Für den Grundstücksmarktbericht gilt die Lizenz „Datenlizenz Deutschland - Namensnennung - Version
2.0“ (dl-de/by-2-0). Sie können den Lizenztext unter www.govdata.de/dl-de/by-2-0 einsehen.
Der Inhalt des Grundstücksmarktberichtes kann gemäß den Nutzungsbedingungen der „Datenlizenz
Deutschland – Namensnennung – Version 2.0“ und unter Angabe der Quelle genutzt werden. Als Bereit-
steller ist „Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh“ anzugeben.
Weitere Informationen: www.govdata.de/dl-de/by-2-0
Beispiel-Quellenvermerk:
© Daten des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh 2019,
dl-de/by-2-0 (www.govdata.de/dl-de/by-2-0)
https://www.boris.nrw.de
Die Nichtbeachtung dieser Nutzungsbedingungen wird nach dem Urheberrechtsgesetz verfolgt.Vorwort zum Grundstücksmarktbericht 2019- 22. Jahrgang Mit dem vorliegenden Grundstücksmarktbericht kommt die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses ihrer gesetzlichen Verpflichtung nach, die Ergebnisse ihrer Arbeit der Öffentlichkeit bekannt zu machen und so zur Markttransparenz auf dem Immobilienmarkt beizutragen. Der Grundstücksmarktbericht 2019 beinhaltet den Berichtszeitraum 01.01.2018 bis 31.12.2018. Darüber hinaus bietet der Grundstücksmarktbericht weitere Informationen für alle am Immobilienmarkt be- teiligten Personen und sonstige Interessierte zur wertmäßigen Einordnung einer konkreten Immobilie. Insgesamt ist der Grundstücksmarkt im Kreis Gütersloh weiterhin geprägt durch Preissteigerungen in den marktbestimmenden Teilmärkten. Die Gründe für diese Entwicklungen dürften in der weiterhin guten kon- junkturellen Gesamtsituation im Kreis Gütersloh sowie in den niedrigen Kapitalmarktzinsen liegen. Eine anhaltend hohe Nachfrage trifft hier auf ein geringes Angebot an Immobilien. Auch im aktuellen Grundstücksmarktbericht wurden neue Inhalte hinzugefügt, wie z.B. eine Veröffentlichung von weiteren Umsatzzahlen im Teilmarkt unbebaute Grundstücke (3.2) sowie eine erweiterte Darstellung der Umsätze für Ein- und Zweifamilienhäuser (3.3) und Wohnungseigentum (3.4) auf Gemeindeebene. Die Geschäftsstelle wünscht den Nutzern dieses Berichtes den angestrebten Informationsgewinn und bittet gleichzeitig um Anregungen und Verbesserungsvorschläge für künftige Auflagen. Ergänzend zum Grundstücksmarktbericht wird auf den Internetauftritt des Gutachterausschusses verwiesen. Un- ter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de sind vielfältige Informationen zum Grundstücksmarkt verfügbar. Gütersloh, im März 2019 Carsten Tannhäuser (Vorsitzender des Gutachterausschusses für Grundstückswerte)
Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 6
Inhaltsverzeichnis
1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben 10
1.1 Allgemein 10
1.2 Aufgaben des Gutachterausschusses 10
1.3 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses 11
1.4 Aufgaben der Geschäftsstelle 11
2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt 13
3 Umsätze 14
3.1 Gesamtumsatz 14
3.2 Unbebaute Grundstücke 16
3.2.1 Allgemein 16
3.2.2 Individueller Wohnungsbau 16
3.2.3 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke 17
3.2.4 Gewerbliche Bauflächen 18
3.2.5 Tertiäre Nutzung 18
3.2.6 Bauerwartung 19
3.2.7 Rohbauland 20
3.2.8 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 20
3.3 Bebaute Grundstücke 21
3.4 Wohnungseigentum 23
3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 23
4 Unbebaute Grundstücke 24
4.1 Individueller Wohnungsbau 24
4.1.1 Kaufpreise 24
4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau 25
4.1.3 Erschließungskosten 25
4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich 26
4.2 Gewerbliche Bauflächen 27
4.2.1 Preisentwicklung und Preisnievau 27
4.2.2 Erschließungskosten 27
4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich 27
4.2.4 Landwirtschaftliche Hofstellen 28
4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen 28
4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau 28
4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke 29
4.4.1 Gartenland im Außenbereich 29
4.5 Bodenrichtwerte 30
4.5.1 Definition 30
4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW 30
4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte 30
4.5.4 Umrechnungskoeffizienten 31
4.5.5 Indexreihen 32
4.5.6 Land- und fortwirtschaftliche Bodenrichtwerte 2019 35Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 7
5 Bebaute Grundstücke 37
5.1 Ein- und Zweifamilienhäuser 37
5.1.1 Durchschnittspreise 37
5.1.2 Preisentwicklung 39
5.1.3 Lineare Regressionsanalyse – freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 39
5.1.4 Lineare Regressionsanalyse – Reihenhäuser und Doppelhaushälften 40
5.1.5 Sachwertfaktoren 41
5.1.6 Liegenschaftszinssätze 44
5.2 Ertragsorienterte Objekte 45
5.2.1 Liegenschaftszinssätze 45
5.2.2 Rohertragsfaktor 46
6 Wohnungs- und Teileigentum 48
6.1 Wohnungseigentum 48
6.1.1 Durchschnittspreise 48
6.1.2 Lineare Regressionsanalyse - Eigentumswohnungen 49
6.1.3 Liegenschaftszinssätze 50
6.2 Teileigentum 50
7 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke 51
7.1 Bestellung neuer Erbbaurechte 51
7.2 Faktoren für Erbbaugrundstücke und Erbbaurechte 51
7.2.1 Erbbaugrundstücke 51
7.2.2 Erbbaurechte 55
8 Modellbeschreibungen 58
8.1 Modellparameter NHK 2010 zur Ableitung der Sachwertfaktoren 58
9 Mieten und Strukturdaten 59
9.1 Wohnungsmieten 59
9.2 Gewerbemieten 59
9.3 Strukturdaten 59
10 Weitere Information 60
10.1 Gebühren für Gutachten 60
10.2 Auskunft über Bodenrichtwerte / Auskünfte aus der Kaufpreissammlung 60
10.3 Überregionaler Grundstücksmarktbericht 60
10.4 Besetzung des Gutachterausschusses im Kreis Gütersloh 61
11 Anlagen 62
11.1 Statistische Begriffe 62
11.2 Pauschalwerte für Nutzungsgebäude 63Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 8 Abbildungsverzeichnis 1 Gesamtanzahl der Kauffälle im längerfristigen Vergleich 14 2 Entwicklung des Gesamtumsatzes in Mio. Euro 15 3 Teilmarktübersicht (Anzahl der Kauffälle) 15 4 Individueller Wohnungsbau: Umsätze 16 5 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke: Umsätze 17 6 Gewerbliche Bauflächen: Umsätze 18 7 Tertiäre Nutzung: Umsätze 19 8 Bauerwartung: Umsätze 19 9 Rohbauland: Umsätze 20 10 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen: Umsätze 21 11 Umsätze des Teilmarktes der bebauten Grundstücke 21 12 Ein- und Zweifamilienhäuser: Umsätze 22 13 Wohnungseigentum: Umsätze 23 14 Individueller Wohnungsbau: Verteilung der Kaufpreise 24 15 Kreisübersicht der Bodenrichtwerte ausgewählter Teilmärkte 31 16 Bodenpreisindex Kreis Gütersloh 32 17 Bodenpreisindex: Landwirtschaftliche Nutzflächen (Gesamt) 34 18 Bodenpreisindex: Acker und ackerfähiges Grünland 35 19 Land- und fortwirtschaftliche Bodenrichtwerte 2019 36 20 Ein- und Zweifamilienhäuser: Verteilung der Kaufpreise 37 21 Sachwertfaktoren für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser 42 22 Sachwertfaktoren für Reihenhäuser und Doppelhaushälften 43 23 Ablaufschema Sachwertverfahren 44 24 Preisgruppen der Kauffälle von Eigentumswohnungen 49 25 Darstellung des Vergleichsfaktors in Abhängigkeit von der Rendite (in %) 51 26 Darstellung des EGF’s in Abhängigkeit von fW 53 27 Darstellung des ERF’s in Abhängigkeit von fW 56 Tabellenverzeichnis 1 Umsatzzahlen der Ein- und Zweifamilienhäuser auf Gemeindeebene 22 2 Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeideebene 23 3 Durchschnittspreise für kommunales Bauland und ’gewöhnlicher’ Geschäftsverkehr 24 4 Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus 25 5 Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen 27 6 Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh 33 7 Überblick über die Preisverhältnisse freistehender Ein- und Zweifamilienhäuser 38 8 Überblick über die Preisverhältnisse von Reihenhäusern und Doppelhaushälften 38 9 Preisniveau der Ein- und Zweifamilienhäuser 39 10 Liegenschaftszinssätze (Stichtag 01.01.2019) 46 11 Rohertragsfaktoren 47 12 Preisniveau für Eigentumswohnungen 48 13 Preisniveau für Eigentumswohnungen 49
Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 9 Abkürzungsverzeichnis und Erläuterung Kennzeichnung fehlender oder erläuterungsbedürftiger Werte Zeichen Bedeutung - Nichts vorhanden / Keine Angabe * Hinweis auf eine Anmerkung . Zahlenwert unbekannt oder kein Markt () Aussagekraft eingeschränkt, da Wert statistisch unsicher Zur Vereinheitlichung sollen in Tabellen folgende Begriffe und Abkürzungen verwendet werden. Abkü. Bedeutung Bauj Baujahr BGF Bruttogrundfläche BRW Bodenrichtwert BW Bodenwert DHH Doppelhaushälfte EFH Einfamilienhaus EGF Erbbaugrundfaktor ERF Erbbaurechtsfaktor EZ Erbbauzins fW finanzmathematischer Wert Gfl Grundfläche GNO Gesamtnutzungsdauer Grfl Grundstücksfläche Max Maximalwert bzw. höchster Wert Min Minimalwert bzw. kleinster Wert Mittel, Ø Mittel- bzw. Durchschnittswert N Anzahl NF Nutzfläche NG Nebengebäude RH Reihenhaus RND Restnutzungsdauer s Empirische Standardabweichung des Einzelfalls STST Standardstufe SWF Sachwertfaktor VF Vergleichsfaktor Wfl Wohnfläche ZAWO Zahl der Wohneinheiten ZFH Zweifamilienhaus
Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 10
1 Die Gutachterausschüsse und ihre Aufgaben
1.1 Allgemein
Die örtlichen Gutachterausschüsse sind als Behörden des Landes NRW auf der gesetzlichen Grundlage des
Baugesetzbuches (§§ 192 ff. BauGB) bei den kreisfreien Städten, Kreisen und großen kreisangehörigen Ge-
meinden eingerichtet. Im Jahre 1981 wurde der Obere Gutachterausschuss für Grundstückswerte im Land
Nordrhein-Westfalen gebildet. Seine Geschäftsstelle ist bei der Bezirksregierung Düsseldorf eingerichtet.
Die Gutachterausschüsse sind selbstständige, unabhängige, an Weisungen nicht gebundene Kollegialgre-
mien von Sachverständigen einschlägiger Fachrichtungen, die über spezielle Kenntnisse und Erfahrungen
in der Grundstücksbewertung verfügen.
Die Mitglieder des Oberen Gutachterausschusses werden vom Ministerium des Innern bestellt; sie sollen
Mitglied eines Gutachterausschusses sein. Die Mitglieder der Gutachterausschüsse werden von den Be-
zirksregierungen jeweils für die Dauer von 5 Jahren bestellt.
Zur Vorbereitung seiner Arbeiten bedient sich der örtliche Gutachterausschuss einer Geschäftsstelle, die
bei der jeweiligen Gebietskörperschaft eingerichtet ist.
Die Bildung der Gutachterausschüsse, die Aufgaben und Zuständigkeiten sind in der Gutachterausschuss-
verordnung (GAVO NRW) geregelt.
Die Grundstücksbewertungen erfolgen auf der Grundlage des BauGB, der Immobilienwertermittlungsver-
ordnung (ImmoWertV), den jeweiligen Wertermittlungsrichtlinien in NRW und den Modellen der Arbeitsge-
meinschaft der Vorsitzenden der Gutachterausschüsse in NRW (AGVGA.NRW).
Die Tätigkeit in den Gutachterausschüssen ist ehrenamtlich. Der Gutachterausschuss für Grundstücks-
werte im Kreis Gütersloh besteht aus Mitgliedern (Abschnitt 10.4), die überwiegend Sachverständige aus
den Fachbereichen Architektur, Bau- und Immobilienwirtschaft, Bankwesen, Land- und Forstwirtschaft und
Vermessungs- und Liegenschaftswesen sind. Hinzu kommen zwei Vertreter der zuständigen Finanzämter,
die bei dem Beschluss der Bodenrichtwerte und der sonstigen für die Wertermittlung erforderlichen Daten
mitwirken.
Der Gutachterausschuss im Kreis Gütersloh ist zuständig für den gesamten Kreis Gütersloh mit Ausnahme
der Stadt Gütersloh, die Sitz eines eigenen Gutachterausschusses ist. Alle Angaben in diesem Grundstücks-
marktbericht beziehen sich somit auf das Gebiet der 12 kreisangehörigen Städte und Gemeinden ohne die
Stadt Gütersloh.
1.2 Aufgaben des Gutachterausschusses
Die Aufgaben des Gutachterausschusses sind in den §§ 192 ff des Baugesetzbuches und im § 5 der Gut-
achterausschussverordnung NRW beschrieben. Zu den wesentlichen Aufgaben gehören:
• Führung und Auswertung der Kaufpreissammlung
• Ermittlung von Bodenrichtwerten
• Ermittlung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten (u.a. Liegenschaftszinssätze, Bodenpreis-
indexreihen, Marktanpassungsfaktoren)
• Zusammenfassung und Veröffentlichung von Feststellungen über den Grundstücksmarkt in einer
Übersicht (Grundstücksmarktbericht)
• Erstattung von Gutachten über den Verkehrswert von bebauten und unbebauten Grundstücken sowie
Rechten an Grundstücken
• Erstattung von Gutachten über die Höhe der Entschädigung für den Rechtsverlust oder für andere
VermögensnachteileGrundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 11
• Erstattung von Gutachten über Miet- und Pachtwerte
• Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte
• Individuelle Auswertungen aus der Kaufpreissammlung in anonymisierter und aggregierter Form
1.3 Aufgaben des Oberen Gutachterausschusses
Der Obere Gutachterausschuss hat folgende Aufgaben:
• Erarbeitung einer Übersicht über den Grundstücksmarkt in Nordrhein-Westfalen
• Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Gerichten
• Erstattung von Obergutachten auf Antrag von Behörden in gesetzlichen Verfahren
• Erstattung von Obergutachten auf Antrag der sonst nach § 193 Abs. 1 BauGB Berechtigten, wenn
für das Obergutachten eine bindende Wirkung bestimmt oder vereinbart wurde
• Führung des Informationssystems zum Immobilienmarkt (BORISplus.NRW)
• Führung einer Zentralen Kaufpreissammlung
• Datensammlung und Auswertung von Kaufpreisobjekten, die bei den Gutachterausschüssen nur ver-
einzelt auftreten
• Erarbeitung von verbindlichen Standards für die Auswertung der sonstigen zur Wertermittlung erfor-
derlichen Daten aus der Kaufpreissammlung zur Sicherstellung der Einheitlichkeit im Einvernehmen
mit den vorsitzenden Mitgliedern der Gutachterausschüsse
Die Erstattung von Obergutachten setzt voraus, dass bereits ein Gutachten eines örtlichen Gutachteraus-
schusses vorliegt.
Der Obere Gutachterausschuss hat keine Fachaufsicht oder Weisungsbefugnis gegenüber den örtlichen
Gutachterausschüssen.
1.4 Aufgaben der Geschäftsstelle
Zur Vorbereitung und Durchführung ihrer Tätigkeiten bedienen sich die Gutachterausschüsse ihrer Ge-
schäftsstellen. Die Geschäftsstelle des Gutachterausschusses für Grundstückswerte im Kreis Gütersloh ist
bei der Abteilung Geoinformation, Kataster und Vermessung des Kreises Gütersloh eingerichtet.
Eine wesentliche Aufgabe der Geschäftsstelle ist die Einrichtung und Führung einer Kaufpreissammlung.
Diese bildet die Datenbasis für die meisten weiteren Aufgaben. Notare und andere Stellen sind nach § 195
BauGB verpflichtet, Abschriften beurkundeter Kaufverträge und sonstige den Grundstücksmarkt betreffen-
de Unterlagen den Gutachterausschüssen zu übersenden. Die Verträge werden durch die Geschäftsstelle
nach Weisung des Gutachterausschusses ausgewertet. Die Kaufpreissammlung wird um notwendige be-
schreibende preis- bzw. wertrelevante Daten ergänzt, so dass der Gutachterausschuss einen bestmögli-
chen Einblick in den Grundstücksmarkt erhält. Die so erlangten Daten dienen sowohl als Grundlage bei der
Ermittlung von Grundstückswerten als auch zur Ableitung von Grundlagendaten entsprechend den §§ 9 bis
14 der ImmoWertV.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 12
Weitere Aufgaben sind:
• Vorbereitung der Bodenrichtwertermittlung
• Ableitung und Fortschreibung der für die Wertermittlung erforderlichen Daten aus der Kaufpreissamm-
lung, wie Indexreihen, Umrechnungskoeffizienten, Kapitalisierungszinssätze (Liegenschaftszinssät-
zen) und Vergleichsfaktoren für bebaute Grundstücke (§§ 11 – 14 ImmoWertV)
• Beobachtung und Analyse des Grundstücksmarktes
• Vorbereitung der Wertermittlungen
• Erteilung von Auskünften und Auswertungen aus der Kaufpreissammlung
• Erteilung von Auskünften über die Bodenrichtwerte
• Erteilung von Wertauskünften und Stellungnahmen über Grundstückswerte
• Erledigung der Verwaltungsaufgaben
Nach den gesetzlichen Bestimmungen unterliegen sowohl der Inhalt der Kaufverträge als auch sämtliche
sonstige personenbezogene Daten der Kaufpreissammlung dem Datenschutz. Die Kaufpreissammlung und
weitere Datensammlungen dürfen nur von den Mitgliedern des Gutachterausschusses und den Bediensteten
der Geschäftsstelle zur Erfüllung ihrer Aufgaben eingesehen werden. Auskünfte aus der Kaufpreissamm-
lung werden nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses erteilt, sofern der Empfänger der Daten die
Einhaltung datenschutzrechtlicher Bestimmungen zusichert. In anonymisierter Form können Auswertungen
und Auskünfte aus der Kaufpreissammlung auch ohne Darlegung eines berechtigten Interesses abgegeben
werden. Die für die Grundstückswertermittlung besonders bedeutsamen marktkonformen erforderlichen Da-
ten haben keinen Personenbezug und werden gegen Entgelt abgegeben. Diese Daten haben für andere mit
der Grundstückswertermittlung befasste Stellen, insbesondere Sachverständige für Immobilienbewertung,
große Bedeutung.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 13
2 Die Lage auf dem Grundstücksmarkt
Die nachfolgende Übersicht gibt einen ersten Überblick über wesentliche (beschreibende) Kennzahlen des
Grundstücksmarktes für den aktuellen Berichtszeitraum im Kreis Gütersloh.
Immobilien-Barometer
Gesamtumsatz Umsätze1
Anzahl eingegangene Kauffälle 2729 -1%
Umsatz geeignete Kauffälle [Mio. EUR] 478 +2%
Unbebaute Grundstücke Anzahl Kauffälle Preise2
Individueller Wohnungsbau 272 -19% 6%
Gewerbliche Bauflächen 19 -14% 4%
Acker- und ackerfähiges Grünland3 37 +12% 7%
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen4 10 +11% 0%
Bebaute Grundstücke
Ein- und Zweifamilienhäuser 722 +10% 8%
Wohnungseigentum
Kauffälle Gesamt 511 -6%
darunter Erstverkäufe (Neubauten) 134 -25% 2%
darunter Weiterverkäufe 362 +1% 14%
Überblick über das Bodenrichtwertniveau5
Individueller Wohnungsbau 110 EUR - 270 EUR
Gewerbliche Bauflächen 35 EUR - 60 EUR
Acker- und ackerfähiges Grünland 5,5 EUR - 7,5 EUR
Grünland 3,0 EUR - 4,1 EUR
Forstwirtschaftlich genutzte Flächen4 2,1 EUR
Wohnen im Außenbereich 55 EUR - 130 EUR
Gewerbe im Außenbereich 17 EUR - 32 EUR
1
mit Veränderung zum Vorjahreszeitraum
2
Kreisweite Durchschnittspreise zum Vorjahreszeitraum
3
ohne Dauergrünland
4
inklusive Aufwuchs
5
Repräsentativer Bodenrichtwert für eine Stadt / Gemeinde; beim individuellen Wohnungsbau und bei
den gewerblichen Bauflächen entsprechen die Werte den durchschnittlichen gemeindlichen BRW in
mittlerer Lage (Min. und Max. auf Kreisebene)Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 14
3 Umsätze
Die nachstehenden Aussagen zur Umsatz- und Preisentwicklung beruhen auf Auswertungen der bei der Ge-
schäftsstelle des Gutachterausschusses im Berichtszeitraum registrierten Kaufverträge des gewöhnlichen
Geschäftsverkehrs. Kaufverträge, bei denen anzunehmen ist, dass sie durch persönliche oder ungewöhn-
liche Verhältnisse beeinflusst worden sind, werden im Grundstücksmarktbericht nicht erfasst. Da in einem
Kaufvertrag gelegentlich mehrere Objekte veräußert werden, z.B. mehrere Eigentumswohnungen, wird im
Folgenden die Anzahl der Kauffälle angegeben. Bei den allgemeinen Aussagen wird nach den Teilmärkten
„unbebaute Grundstücke“, „bebaute Grundstücke“, „Wohnungs- und Teileigentum“ sowie „land- und forstwirt-
schaftlich genutzte Flächen“ unterschieden. Unter unbebauten Grundstücken sind dabei alle selbständig be-
baubaren Baugrundstücke für den individuellen Wohnungsbau (Ein- und Zweifamilienhausbebauung) und
die „klassischen“ Gewerbe- und Industriegrundstücke sowie landwirtschaftliche Flächen erfasst. Unter dem
Teilmarkt bebaute Grundstücke sind Ein- und Zweifamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büro-, Verwaltungs-
und Geschäftshäuser sowie Gewerbeobjekte erfasst.
3.1 Gesamtumsatz
Die Gesamtumsätze für unbebaute und bebaute Grundstücke im Berichtszeitraum sind folgenden Abbildun-
gen zu entnehmen.
Von den eingegangenen Kauffällen (Abbildung 1) war ein Anteil für weitere Auswertungen nicht geeignet.
Hierzu zählen z.B. Tauschverträge, Schenkungen, Verwandtschaftskäufe, Zwangsversteigerungen, Verkauf
von Splissflächen, Gemeinbedarfsflächen und Kauffälle, die durch sonstige besondere Verkaufsumstände
ungeeignet waren.
Abbildung 1: Gesamtanzahl der Kauffälle im längerfristigen VergleichGrundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 15
Abbildung 2 stellt den Geldumsatz der geeigneten Kauffälle im Berichtszeitraum dar.
Abbildung 2: Entwicklung des Gesamtumsatzes in Mio. Euro
Die Teilmarktübersicht in Abbildung 3 verdeutlicht, dass das Marktsegment der Ein- und Zweifamilienhäuser
über die Jahre eine immer größere Bedeutung erlangt hat. Eine ähnliche Tendenz zeigt der Teilmarkt „Woh-
nungseigentum“ auf. Der Anteil der Kauffälle bei den unbebauten Flächen des individuellen Wohnungsbaus
nimmt prozentual zum Gesamtumsatz hingegen nahezu kontinuierlich ab.
Abbildung 3: Teilmarktübersicht (Anzahl der Kauffälle)Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 16
3.2 Unbebaute Grundstücke
3.2.1 Allgemein
Der Teilmarkt „Unbebaute Grundstücke“ besteht aus den Segmenten:
• Individueller Wohnungsbau:
• Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke
• Gewerbliche Bauflächen
• Tertiäre Nutzung
• Bauerwartung
• Rohbauland
• Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Die Umsatzzahlen der jeweiligen Teilmärkte sind den folgenden Abbildungen zu entnehmen. Dargestellt sind
die Anzahl der Kauffälle, der Geldumsatz in „Millionen Euro“ sowie der Flächenumsatz in „ha “ (Hektar) der
letzten 15 Jahre. Neben den graphischen Darstellungen sind die Entwicklungen zum Vorjahr als Absolutwert
sowie als relative Veränderung angegeben.
3.2.2 Individueller Wohnungsbau
Es handelt sich hier um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben im Wesentlichen nach den individuellen Vorstellungen des Bauherrn bebaut werden können, zu-
meist Ein- oder Zweifamilienhäuser in 1- oder 2-geschossiger Bauweise. Im Zuständigkeitsbereich des Gut-
achterausschusses stellt dieser Teilmarkt das größte Volumen hinsichtlich der Umsatzzahlen dar.
Abbildung 4: Individueller Wohnungsbau: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
- 63 Kauffälle
(- 18 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 9.4 Mio.EUR
(- 20 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
- 6.6 ha
(- 23 %)Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 17
3.2.3 Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke
Es handelt sich bei diesem Teilmarkt um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der pla-
nungsrechtlichen Vorgaben 3- und mehrgeschossig bebaut werden dürfen. Derartige Grundstücke sind
durch eine 3- und mehrgeschossige Umgebungsbebauung geprägt. Diese Grundstücke werden üblicher-
weise mit Mehrfamilienhäusern, tlw. auch mit einer Mischnutzung oder gewerblichen Teilnutzung bebaut.
Im eher ländlich geprägten Zuständigkeitsbereich des Gutachterausschusses liegen hier regelmäßig nur
wenige Kauffälle vor.
Abbildung 5: Geschosswohnungsbau und Geschäftsgrundstücke: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
+ 6 Kauffälle
(+ 75 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 0.5 Mio.EUR
(- 22 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
- 0.0 ha
(- 3 %)Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 18
3.2.4 Gewerbliche Bauflächen
Es handelt sich hier um voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungsrechtlichen
Vorgaben einer ausschließlich gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Typisch für diesen Teilmarkt
sind Grundstücke in den klassischen Gewerbe- und Industriegebieten.
Abbildung 6: Gewerbliche Bauflächen: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
- 3 Kauffälle
(- 13 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 2.9 Mio.EUR
(- 54 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
- 6.9 ha
(- 54 %)
3.2.5 Tertiäre Nutzung
Dieser Teilmarkt ist geprägt durch voll erschlossene, baureife Grundstücke, die im Rahmen der planungs-
rechtlichen Vorgaben einer „höherwertigen“ gewerblichen Nutzung zugeführt werden sollen. Es handelt sich
hier z.B. um Grundstücke für eine ausschließliche Büro- oder Handelsnutzung oder auch großflächigen Ein-
zelhandel.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 19
Abbildung 7: Tertiäre Nutzung: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
- 3 Kauffälle
(- 37 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 3.7 Mio.EUR
(- 76 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
- 6.0 ha
(- 79 %)
3.2.6 Bauerwartung
Bei diesem Teilmarkt handelt es sich um Flächen, die in Zukunft mit hinreichender Sicherheit eine bauliche
Nutzung erwarten lassen. Es handelt sich im jeweiligen Einzelfall i.d.R. um größere Flächen, die im Rahmen
der Bauleitplanung noch zu baureifem Land entwickelt werden müssen.
Abbildung 8: Bauerwartung: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
+ 9 Kauffälle
(+ 100 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
+ 13.0 Mio.EUR
(+ 236 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
+ 87.3 ha
(+ 440 %)Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 20
3.2.7 Rohbauland
Hier handelt es sich um Flächen, die aufgrund des Planungsrechtes zu einer baulichen Nutzung bestimmt
sind, deren Erschließung aber noch nicht gesichert ist oder die nach Lage, Form und Größe für eine bauliche
Nutzung unzureichend gestaltet sind.
Abbildung 9: Rohbauland: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
+ 4 Kauffälle
(+ 40 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 0.3 Mio.EUR
(- 5 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
+ 4.0 ha
(+ 95 %)
3.2.8 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
Dieser Teilmarkt erfasst alle Kauffälle von land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen mit einer Größe von
mindestens 2.500 m². Kleinere Flächen entsprechen i.d.R. nicht dem typischen, innerlandwirtschaftlichen
Grundstücksverkehr.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 21
Abbildung 10: Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
+ 1 Kauffälle
(+ 1 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 1.2 Mio.EUR
(- 14 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
- 13.7 ha
(- 10 %)
3.3 Bebaute Grundstücke
Das Segment „Bebaute Grundstücke“ gliedert sich in die Teilmärkte wie in Abbildung 11. Aus dieser ist die
jeweilige Anzahl der Kauffälle und der Geldumsatz zu entnehmen.
Abbildung 11: Umsätze des Teilmarktes der bebauten Grundstücke
Aufgrund der vorliegenden Daten beschränkt sich die weitere Analyse zu den Umsätzen auf den Teilmarkt
„Ein- und Zweifamilienhäuser“, der mit Abstand den größten Anteil am Gesamtmarkt hat. Abbildung 12 stellt
die Umsätze differenziert nach Anzahl und Geldumsatz der letzten 15 Jahre dar.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 22
Abbildung 12: Ein- und Zweifamilienhäuser: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
+ 64 Kauffälle
(+ 9 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
+ 35.8 Mio.EUR
(+ 22 %)
Entwicklung des
Flächenumsatzes:
+ 13.8 ha
(+ 25 %)
Die Umsatzzahlen auf Gemeindeebene sind der nachfolgenden Tabelle 1 zu entnehmen.
Tabelle 1: Umsatzzahlen der Ein- und Zweifamilienhäuser auf Gemeindeebene
Flächenumsatz Geldumsatz
Anzahl
in ha in Mio. EURO
Gemeinden 2016 2017 2018 2016 2017 2018 2016 2017 2018
Borgholzhausen 23 34 27 11,1 4,3 2,6 5,7 7,8 6,8
Halle 67 62 71 5,1 5,2 6,4 14,8 15,3 17,3
Harsewinkel 77 76 78 4,3 4,3 5,2 16,6 17,1 19,4
Herzebrock-Clarholz 45 40 44 3,5 2,6 4,4 9,6 9,9 10,9
Langenberg 40 24 27 4,1 1,7 1,8 8,8 5,3 7,2
Rheda-Wiedenbrück 107 119 118 7,2 7,6 8,1 27,8 28,9 34,4
Rietberg 57 54 54 4,6 7,3 4,1 13,6 14,0 15,7
Schloß Holte-Stukenbrock 54 57 81 5,0 4,8 8,3 12,7 15,4 23,0
Steinhagen 68 49 58 6,8 4,5 11,5 17,3 11,9 16,6
Verl 54 50 79 3,5 3,4 7,0 14,4 14,2 24,7
Versmold 65 60 51 5,9 5,9 4,7 11,9 11,8 10,8
Werther 30 31 32 1,9 1,5 3,0 5,9 6,3 8,9
Kreis gesamt 687 656 720 63,0 53,1 67,0 159,1 158,0 195,8Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 23
3.4 Wohnungseigentum
Abbildung 13 stellt die Umsätze des Teilmarktes „Wohnungseigentum“ differenziert nach Anzahl und Geld-
umsatz der letzten 15 Jahre dar.
Abbildung 13: Wohnungseigentum: Umsätze
Entwicklung der
Kauffälle:
- 34 Kauffälle
(- 6 %)
Entwicklung des
Geldumsatzes:
- 0.4 Mio.EUR
(+ 0 %)
Die Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeindeebene im Berichtsjahr sind, getrennt nach Erst-und
Weiterverkäufen, der Tabelle 2 zu entnehmen.
Tabelle 2: Umsatzzahlen für Wohnungseigentum auf Gemeideebene
Erstverkäufe Weiterverkäufe
2016 2017 2018 2016 2017 2018
Mio. Mio. Mio. Mio. Mio. Mio.
Gemeinden Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl Anzahl
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
Borgholzhausen 2 0,3 11 1,9 10 1,8 6 0,5 6 0,6 7 0,6
Halle 9 2,1 22 5,7 19 4,2 29 3,1 34 2,7 49 5,6
Harsewinkel 7 1,4 7 1,3 31 6,1 28 2,6 33 2,8 20 2,1
Herzebrock-Clarholz 9 1,5 7 1,2 6 1,4 25 2,3 20 2,1 12 1,4
Langenberg 2 0,3 5 0,9 4 0,8 5 0,4 5 0,4 5 0,6
Rheda-Wiedenbrück 80 16,2 67 13,1 25 6,6 112 11,1 114 13,6 109 14,2
Rietberg 34 7,5 23 5,1 25 5,7 23 2,7 15 1,5 22 2,5
Schloß Holte-Stukenbrock 19 4,3 2 0,3 12 3,0 34 4,0 38 4,3 40 5,6
Steinhagen 15 3,2 2 0,5 0 0,0 50 6,1 29 3,3 38 4,6
Verl 13 2,7 13 3,0 0 0,0 22 2,8 22 3,2 37 4,6
Versmold 5 1,2 1 0,2 0 0,0 24 2,6 19 1,9 14 1,7
Werther 17 3,7 16 3,4 2 0,5 26 2,3 22 2,6 10 1,1
Kreis gesamt 212 44,6 176 36,8 134 30,0 384 40,3 357 39,0 363 44,5
3.5 Erbbaurechte und Erbbaurechtsgrundstücke
In der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses gingen im Berichtszeitraum insgesamt 5 Fälle ein, die
die Begründung eines Erbbaurechtes für den individuellen Wohnungsbau betrafen. Alle Fälle entsprachen
dem „gewöhnlichen“ Geschäftsverkehr. Aus den Fällen wurde ein durchschnittlicher Erbbauzins von 2,6 %
abgeleitet, bezogen auf den jeweiligen erschließungsbeitragsfreien Bodenrichtwert.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 24
4 Unbebaute Grundstücke
4.1 Individueller Wohnungsbau
4.1.1 Kaufpreise
Neben den Umsatzzahlen ist von Interesse, in welchem Bereich die Kauffälle als Gesamtkaufpreis für ein
Grundstück liegen. Dies ist Abbildung 14 zu entnehmen. Die Kaufpreise enthalten Erschließungskosten.
Abbildung 14: Individueller Wohnungsbau: Verteilung der Kaufpreise
Eine besondere Rolle beim Verkauf von Bauland nehmen die Städte und Gemeinden ein. Einige Städte und
Gemeinden vergeben ihre Grundstücke an Personenkreise, die bestimmte Bedingungen erfüllen. Diese Be-
dingungen können von jeder Kommune individuell festgelegt werden. Die Preise für dieses kommunale Bau-
land liegen häufig unter dem Marktniveau des „normalen“ Geschäftsverkehrs. Die nachfolgende Übersicht
in Tabelle 3 zeigt eine Auflistung der Durchschnittspreise für kommunales Bauland und den „normalen“ Ge-
schäftsverkehr. Alle Preise enthalten Erschließungskosten.
Tabelle 3: Durchschnittspreise für kommunales Bauland und ’gewöhnlicher’ Geschäftsverkehr
Anzahl Anzahl ’gewöhnlicher
Stadt/Gemeinde ø EUR/m2 ø EUR/m2
’kommunales Bauland’ Geschäftsverkehr’
Borgholzhausen 9 120 4 92
Halle 1 123 12 175
Harsewinkel - - 16 179
Herzebrock-Clarholz 3 147 11 187
Langenberg 25 109 8 131
Rheda-Wiedenbrück 31 170 25 276
Rietberg 22 124 14 183
Schloß Holte-Stukenbrock 7 166 24 191
Steinhagen 6 149 12 178
Verl 5 151 17 303
Versmold 3 119 13 127
Werther - - 7 170
Summe Kauffälle= 275 112 - 163 -Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 25
4.1.2 Preisentwicklung und Preisniveau
Die durchschnittliche Preisentwicklung zum Vorjahr für Flächen des individuellen Wohnungsbaus (inkl. Er-
schließungskosten) wird aus den veröffentlichten rd. 410 Bodenrichtwerten abgeleitet (Tabelle 4).
Die Bodenrichtwerte eigenen sich in besonderem Maße, da ein quantitativ und qualitativ stabiler Datenbe-
stand vorhanden ist, der gleichmäßig über das gesamte Kreisgebiet verteilt ist. Verkäufe von kommunalem
Bauland werden hier nicht berücksichtigt.
Weiterhin gibt die Tabelle 4 einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind
gebietstypische Werte für baureifes Land (inkl. Erschließungskosten) für freistehende Ein- und Zweifamili-
enhäuser des individuellen Wohnungsbaues mit Stichtag 01.01.2019 gemäß § 13 (1) GAVO NRW.
Tabelle 4: Preisentwicklung und Preisniveau für Flächen des individuellen Wohnungsbaus
Durchschnittlicher Grundstückswert in EUR/m2
Preisent-
Stadt/Gemeide mäßige Lage mittlere Lage gute Lage
wicklung
Kreis Gütersloh (Gesamt) + 6,0 % / / /
Borgholzhausen + 1,7 % 80 110 130
Halle (Westf.) + 8,4 % 110 150 200
Harsewinkel + 2,9 % 95 150 180
Herzebrock-Clarholz + 5,1 % 110 160 190
Langenberg + 4,9 % 100 120 140
Rheda-Wiedenbrück + 7,1 % 135 220 300
Rietberg + 6,9 % 130 165 210
Schloß Holte-Stukenbrock + 7,7 % 130 185 220
Steinhagen + 1,8 % 110 150 180
Verl + 7,7 % 160 270 340
Versmold + 4,4 % 95 120 140
Werther (Westf.) + 2,3 % 120 160 180
4.1.3 Erschließungskosten
Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen
Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und
Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten
richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem
Bereich von 25 EUR/m2 bis 60 EUR/m2 , der Durchschnitt beträgt 38 EUR/m2 . Die Anschlusskosten an die
öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 26
4.1.4 Wohnbaugrundstücke im Außenbereich
Der planungsrechtliche Außenbereich gemäß § 35 BauGB soll grundsätzliche von Bebauung freigehalten
werden. Von diesen Einschränkungen sind privilegierte (bzw. begünstigte) Vorhaben ausgenommen.
Dieses sind im Wesentlichen für eine landwirtschaftliche Nutzung beantragte Bauvorhaben.
Bedingt durch die Historie befindet sich im Kreis Gütersloh im planungsrechtlichen Außenbereich eine Viel-
zahl an Gebäude. Es handelt sich hier überwiegend um Wohngebäude, die sich in einer Einzellage oder
auch in kleineren Hausgruppen befinden.
Wäre das jeweilige Gebäude nicht vorhanden, könnte das Grundstück aufgrund des heutigen Planungsrech-
tes i.d.R. nicht bebaut werden. Ist das Gebäude aufgrund des früheren Baurechts zulässigerweise errichtet
worden, genießt es jedoch Bestandschutz. Die Grundstücksqualität Bauland ergibt sich folglich aus dem
vorhandenen Baukörper.
Bodenrichtwerte werden aufgrund ihrer Definition jedoch nur für unbebaute, aber bebaubare Grundstücke
ermittelt. Dieses trifft auf Grundstücke im Geltungsbereich eines Bebauungsplanes nach § 30 BauGB, in-
nerhalb der im Zusammenhang bebauter Ortsteile nach § 34 BauGB oder im Geltungsbereich einer Außen-
bereichssatzung nach § 35 (6) BauGB zu.
Im Rahmen von Wertermittlungen ist es jedoch erforderlich, auch für bebaute Außenbereichsgrundstücke
einen Bodenwertanteil zu ermitteln.
Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einer Ortslage sind für bebaute Wohnbaugrundstücke im Außen-
bereich verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, dies sind u.a.:
• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur (weite Wege zu Einkaufsmöglichkeiten, Schulen, usw.),
• eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), und
• Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerweite-
rungen)
Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte im planungsrechtlichen Außenbereich gelten
für den bebauten Teil des Grundstückes mit angemessenen Freiflächen. Bei Ein- und Zweifamilienhäusern
kann der Bodenrichtwert in der Regel für eine Grundstücksfläche von bis ca. 1.000 m2 angesetzt werden.
Die im Außenbereich häufig anzutreffenden geringer wertigen Erschließungsanlagen sind im Bodenwert be-
reits berücksichtigt.
Darüber hinausgehende Grundstücksanteile sind entsprechend ihrer Qualität, z.B. landwirtschaftliche Nutz-
flächen, Gartenland (Abschnitt 4.4.1), zu bewerten.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 27
4.2 Gewerbliche Bauflächen
4.2.1 Preisentwicklung und Preisnievau
Die Preisentwicklung zum Vorjahr für gewerbliche Bauflächen inkl. Erschließungskosen (Tabelle 5) wird aus
den etwa 110 Bodenrichtwerten für Gewerbe abgeleitet.
Weiterhin gibt die Tabelle einen Überblick über das Preisniveau im Kreis Gütersloh. Veröffentlicht sind ge-
bietstypische Werte für baureifes Land (inkl. Erschließungskosten) für gewerbliche Bauflächen mit Stichtag
01.01.2019 gemäß § 13 (1) GAVO NRW.
Tabelle 5: Preisentwicklung und Preisniveau für gewerbliche Bauflächen
Durchschnittlicher Grundstückswert in EUR/m2
Preisent-
Stadt/Gemeide mäßige Lage mittlere Lage gute Lage
wicklung
Kreis Gütersloh (Gesamt) + 4,1 % / / /
Borgholzhausen + 0,0 % 35 40 45
Halle (Westf.) + 0,0 % 35 40 45
Harsewinkel + 1,0 % 35 40 45
Herzebrock-Clarholz + 1,1 % 35 40 /
Langenberg + 0,0 % 30 35 /
Rheda-Wiedenbrück + 9,2 % 45 50 60
Rietberg + 1,6 % 35 37 40
Schloß Holte-Stukenbrock + 10,6 % 50 55 65
Steinhagen + 0,0 % 35 40 55
Verl + 2,5 % 45 60 65
Versmold + 11,1 % 30 40 /
Werther (Westf.) + 0,0 % 30 50 60
4.2.2 Erschließungskosten
Erschließungskosten umfassen die Erschließungsbeiträge nach § 127 Baugesetzbuch (im Wesentlichen
Straßenausbaukosten), Kostenerstattungsbeiträge für den Naturschutz nach § 135 a Baugesetzbuch und
Kanalanschlussgebühren nach § 8 Kommunalabgabengesetz NRW. Die Höhe der Erschließungskosten
richtet sich nach der individuell durchgeführten Maßnahme. Die Preisspanne bewegt sich i.d.R. in einem
Bereich von 10 EUR/m2 bis 20 EUR/m2 , der Durchschnitt beträgt 15 EUR/m2 . Die Anschlusskosten an die
öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon sind darin nicht enthalten.
4.2.3 Gewerbegrundstücke im Außenbereich
Im Kreis Gütersloh befindet sich eine Vielzahl von Gewerbebetrieben im planungsrechtlichen Außenbereich.
Bezüglich der allgemeinen Erläuterungen zur Grundstücksqualität wird auf Abschnitt 4.1.4 verwiesen.
Im Vergleich zu einem Baugrundstück in einem ausgewiesenen Gewerbegebiet sind hier für bebaute Ge-
werbegrundstücke verschiedene Aspekte zu berücksichtigen, dies sind u.a.:
• eine i.d.R. deutlich schlechtere Infrastruktur
• eine einfachere Qualität der Erschließungsanlagen (Straßenausbau, Ver- und Entsorgung), undGrundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 28
• Einschränkungen im Bau- und Planungsrecht (im Hinblick auf Umnutzungen oder Gebäudeerweite-
rungen)
Die vom Gutachterausschuss veröffentlichten Bodenrichtwerte berücksichtigen bereits die im planungsrecht-
lichen Außenbereich häufig anzutreffenden geringerwertigen Erschließungsanlagen.
Die anzusetzende Grundstücksfläche richtet sich nach den betrieblich erforderlichen Flächen. Eine durch-
schnittliche Größenangabe – wie bei Wohnbauflächen – ist aufgrund der individuellen Betriebsgestaltung
nicht möglich.
4.2.4 Landwirtschaftliche Hofstellen
Für landwirtschaftliche Hofstellen, die aktiv bewirtschaftet werden, kann analog zu Abschnitt 4.2.3 der ent-
sprechende gewerbliche Bodenrichtwert im Außenbreich herangezogen werden. Die Hofraumfläche bezieht
sich auf eine der baulichen Nutzung angemessenen Größe und umfasst auch eine betrieblich notwendige
Wohnnutzung. Wietergehende Flächen sind sinnvoll abzugrenzen und den entsprechenden Qualitäten zu-
zuordnen.
4.3 Land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen
4.3.1 Preisentwicklung und Preisniveau
Gegenüber dem Vorjahr konnte bei Ackerflächen ein Anstieg des Preisniveaus von rd. 7 % festgestellt wer-
den. Bei nicht ackerfähigem Grünland und forstwirtschaftlichen Flächen ist keine signifikante Preisänderung
festgestellt worden.
Im Kreis Gütersloh werden fortwirtschaftlich genutzte Flächen nur in einem sehr geringen Umfang veräußert,
jährlich gehen ca. 10 Kauffälle ein. In der Regel werden forstwirtschaftliche Flächen mit aufstehendem Auf-
wuchs verkauft. Die Verkaufspreise des letzten Jahres reichen hier von 1,30 EUR/m2 bis zu 3,20 EUR/m2 ,
abhängig von Art, Umfang und Alter des Bestandes.
Das Preisniveau der land- und forstwirtschaftlich genutzten Flächen liegen kreisweit in folgenden Spannen:
• Acker und ackerfähiges Grünland : 5,5 EUR/m2 bis 7,5 EUR/m2
• Dauergrünland: 3,0 EUR/m2 bis 4,1 EUR/m2
• forstwirtschaftliche Flächen (inkl. Aufwuchs): 2,1 EUR/m2
Die Bodenrichtwerte dieser Flächen sind gemeindeweise beschlossen (Abbildung 15 in Abschnitt 4.5.6).
Diese Übersicht steht auch als Download bereit unter www.gutachterausschuss.kreis-guetersloh.de.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 29 4.4 Sonstige unbebaute Grundstücke 4.4.1 Gartenland im Außenbereich Bebaute Grundstücke im Außenbereich verfügen tlw. über große Grundstücksflächen. In Abschnitt 4.1.4 ist bereits der Ansatz zur Ermittlung der bebauten Flächen bis zu einer Größe von ca. 1.000 m2 erläutert worden. Darüber hinausgehende Flächen sind hinsichtlich ihrer Nutzung zu bewerten. Neben rein land- und fortwirtschaftlichen Nutzungen sind hier auch häufig großzügige Gartenflächen vorhanden, die an die bebaute Teilfläche angrenzen. Auswertungen der Kaufpreissammlung ergaben, dass für die anglegten Gartenflächen durchschnittlich das Doppelte des jeweiligen Ackerlandpreises in Ansatz gebracht werden kann.
Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 30
4.5 Bodenrichtwerte
4.5.1 Definition
Eine wesentliche Aufgabe der Gutachterausschüsse ist die Ermittlung von Bodenrichtwerten für Bauland
(§ 193 Abs. 5 BauGB). Diese werden von den Gutachterausschüssen bis zum 15. Februar jedes Jahres
bezogen auf den Stichtag 01. Januar des laufenden Jahres ermittelt und anschließend veröffentlicht.
Der Bodenrichtwert ist ein durchschnittlicher Lagewert des Bodens, für den im Wesentlichen gleiche
Nutzung- und Wertverhältnisse vorliegen. Bodenrichtwerte sind auf den Quadratmeter Grundstücksfläche
bezogen.
4.5.2 Das Bodenrichtwertinformationssystem BORIS.NRW
Die Bodenrichtwerte können über das Bodenrichtwertinformationssystem der Gutachterausschüsse für
Grundstückswerte in Nordrhein-Westfalen BORISplus.NRW.de im Internet abgefragt werden. Es enthält
alle Bodenrichtwerte (durchschnittliche zonale Bodenwerte) mit ihren beschreibenden Merkmalen und die
Grundstücksmarktberichte der einzelnen Gutachterausschüsse in Nordrhein-Westfalen. Die Bodenrichtwer-
te und viele weitere Produkte und Informationen stehen kostenfrei unter der Adresse www.borisplus.nrw.de
zur Verfügung.
4.5.3 Zonale Bodenrichtwerte
Die Bodenrichtwerte werden von den Gutachterausschüssen durch Auswertung der Kaufpreissammlung
ermittelt. Dabei werden nur solche Kaufpreise berücksichtigt, die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr ohne
Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse eingegangen sind.
Die Bodenrichtwerte beziehen sich auf Grundstücke, die in ihren wertrelevanten Merkmalen weitgehend
übereinstimmen. Diese Merkmale werden zusammen mit dem Bodenrichtwert angegeben. Die Bodenricht-
werte gelten nur für altlastenfreie Grundstücke.
Bis zum Stichtag 31.12.2000 wurden erschließungsbeitragspflichtige Bodenrichtwerte ausgegeben. Seit
dem Stichtag 31.12.2001 wurden die Bodenrichtwerte auf Euro und zugleich auf den Status „beitrags- und
abgabenfrei“ umgestellt. Das heißt, dass die Bodenrichtwerte für fertig vermessene, unbebaute baureife
Grundstücke, für welche die folgenden Beiträge und Abgaben bereits erhoben wurden bzw. nicht zu entrich-
ten sind, gelten:
• Erschließungsbeiträge gemäß § 127 Baugesetzbuch - BauGB
• Kanalanschlussbeiträge nach Kommunalabgabegesetz – KAG NRW
• Kostenerstattungsbeträge für naturschutzrechtliche Ausgleichsmaßnahmen § 135a BauGB (natur-
schutzrechtliche Ausgleichsabgabe)
• Die Anschlusskosten an die öffentlichen Versorgungsleitungen wie Strom, Gas, Wasser und Telefon
sind darin nicht enthalten.
Die Bodenrichtwerte werden vom Gutachterausschuss in der jährlichen Bodenrichtwertsitzung beschlossen,
Stichtag ist der 01. Januar.
Einen Überblick über die ermittelten Bodenrichtwerte in Euro pro Quadratmeter (inkl. Erschließungskosten)
für mäßige bis gute Lagen vermittelt die Kreisübersicht in Abbildung 15.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 31
Abbildung 15: Kreisübersicht der Bodenrichtwerte ausgewählter Teilmärkte
4.5.4 Umrechnungskoeffizienten
4.5.4.1 Umrechnungskoeffizienten für abweichende Flächengrößen
In den beschreibenden Elementen zu den Bodenrichtwerten des individuellen Wohnungsbaus werden teil-
weise Grundstücksgrößen angegeben (z.B. W I/II 600 bedeutet: der angegebene Bodenrichtwert bezieht
sich auf ein Grundstück mit einer Wohnbaunutzung, einer ein- bis zweigeschossigen Bebaubarkeit und ei-
ner Grundstücksgröße von 600 m2 ).
Durch Auswertungen der Kaufpreissammlung ist untersucht worden, ob sich eine Abhängigkeit zwischen
der Grundstücksgröße und dem Quadratmeterpreis ergibt.
Diese Untersuchung ergab, dass für veräußerte Grundstücksflächen des individuellen Wohnungsbaues in
einer Spanne von 200 m2 bis 900 m2 keine signifikante Abhängigkeit zum Preis festgestellt werden
kann.
Bei abweichenden Grundstücksgrößen ist individuell zu prüfen, welcher Grundstücksqualität die Flächen
zuzuordnen sind.Grundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 32
4.5.4.2 Umrechnungskoeffizienten für übergroße Grundstücke (Garten, Hinterland)
In Gebieten mit einer älteren Baustruktur im Innenbereich ergeben sich häufig Grundstücke mit einer über-
großen Grundstücksfläche bzw. Grundstückstiefe.
Der volle Bodenrichtwert sollte für freistehende Ein- und Zweifamilienhäuser bis max. 900 m2 und für Rei-
henhäuser und Doppelhaushälften bis max. 450 m2 angesetzt werden.
Die Flächenanteile, die über die übliche objektspezifische Größe hinausgehen und nicht separat bebaut
werden können, sind mit rd. 35 % des Bodenrichtwertes zu bewerten.
Dieses ergaben Auswertungen der Kaufpreissammlung mit entsprechenden Kauffällen für Gartenflächen
bzw. Hinterland.
4.5.5 Indexreihen
4.5.5.1 Bodenpreisindexreihen für unbebaute Baugrundstücke
In Abbildung 16 ist die Bodenpreisentwicklung für Flächen des individuellen Wohnungsbaues im Kreis Gü-
tersloh seit 1970 dargestellt, die Gemeindeübersicht mit einzelnen Indexreihen ist Tabelle 6 zu entnehmen.
Die Indexwerte ergeben sich aus dem gleitenden Mittel (über drei Jahre) der jährlich ermittelten Bodenricht-
werte. Die langfristige Preisentwicklung ab 1970 zeigt verschiedene Phasen, die in den einzelnen Städten
und Gemeinden verschieden stark ausgeprägt sind.
Abbildung 16: Bodenpreisindex Kreis GüterslohGrundstücksmarktbericht 2019 für den Kreis Gütersloh 33
Tabelle 6: Bodenpreisindexreihen Kreis Gütersloh
Bodenpreisindex Kreis Gütersloh - individueller Wohnungsbau -
Schloß
Borg- Rheda-
Kreis GT Halle Harse- Herzebr.- Langen- Riet- Holte- Stein- Vers- Werther
Jahr holz- Wieden- Verl
(gesamt) (Westf.) winkel Clarholz berg berg Stuken- hagen mold (Westf.)
hausen brück
brock
1970 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0 100,0
1971 107,9 102,7 109,3 108,4 107,7 110,6 109,3 103,5 108,6 110,9 102,4 103,6 115,7
1972 117,9 105,5 122,5 122,2 117,0 121,3 120,5 105,4 113,2 129,0 110,2 110,0 130,5
1973 127,6 114,0 131,7 132,2 128,5 128,6 130,5 108,6 125,6 151,8 118,3 115,8 139,7
1974 135,2 120,9 145,0 140,3 135,8 134,6 136,9 111,9 135,5 167,6 124,5 119,4 141,2
1975 140,7 127,6 155,1 145,8 142,0 135,8 139,8 114,6 145,4 175,6 131,4 122,9 143,7
1976 148,9 128,6 166,1 153,6 145,2 139,0 146,0 122,7 164,0 182,8 145,5 131,3 148,2
1977 163,1 133,9 179,5 171,4 156,1 146,7 157,3 130,9 192,8 198,5 169,8 145,5 161,9
1978 192,5 147,7 199,9 212,8 169,8 159,8 180,2 149,1 290,7 235,7 211,7 165,2 184,5
1979 247,2 194,7 230,2 283,9 247,8 199,8 233,1 202,6 401,4 290,3 298,7 190,1 215,9
1980 301,9 249,6 271,1 349,7 317,2 252,8 283,1 258,8 508,6 347,3 374,2 216,6 245,1
1981 342,4 300,0 304,0 389,5 393,0 302,2 326,8 303,8 546,6 380,8 431,2 234,3 265,4
1982 356,7 321,3 328,9 400,8 407,8 323,0 336,5 311,4 561,2 402,0 437,8 249,5 277,3
1983 361,4 329,3 333,1 406,6 419,8 325,6 343,2 314,5 555,7 412,5 432,2 257,2 281,9
1984 361,8 332,5 336,5 412,0 417,6 315,7 342,0 317,1 536,0 422,0 422,9 264,9 288,4
1985 354,2 333,5 333,8 400,3 407,0 303,8 333,1 307,0 506,1 421,7 409,5 264,9 292,5
1986 347,9 334,5 332,6 389,1 399,3 291,4 323,6 290,7 484,9 419,5 409,7 265,4 295,8
1987 343,3 336,5 332,3 374,5 393,8 283,5 317,8 274,8 475,6 418,9 409,0 267,9 297,7
1988 346,7 336,5 334,3 375,3 400,1 279,8 321,1 277,7 478,9 419,7 417,6 274,3 303,5
1989 356,8 338,3 340,7 385,5 413,4 291,0 325,1 299,2 485,4 428,3 443,2 280,9 318,6
1990 375,8 342,9 347,4 403,1 450,6 316,5 347,3 325,9 501,2 437,3 487,9 286,8 336,7
1991 404,7 352,3 362,4 442,0 504,7 348,6 378,0 353,3 525,7 454,8 561,5 299,7 356,5
1992 446,1 360,0 379,2 492,5 552,8 377,0 427,4 395,7 603,8 474,4 668,1 318,7 378,1
1993 495,6 377,7 402,7 551,7 602,3 419,2 471,4 451,7 690,7 494,0 801,6 357,5 418,1
1994 544,8 407,2 425,1 610,6 635,9 483,4 519,4 501,5 769,8 523,8 908,5 401,5 469,8
1995 598,4 470,2 452,3 684,5 687,2 563,4 556,3 573,5 828,3 622,8 1010,9 437,6 522,9
1996 647,9 520,4 475,0 794,5 748,8 637,1 580,7 627,6 883,3 695,4 1108,5 455,1 564,4
1997 697,3 553,7 500,5 882,5 818,9 680,0 604,6 692,6 977,4 764,6 1208,0 462,4 597,4
1998 732,8 582,7 516,4 956,9 871,2 689,3 635,7 707,8 1047,1 803,9 1278,4 483,0 618,5
1999 763,6 611,7 535,6 982,8 900,3 692,3 673,6 732,1 1111,9 838,7 1328,8 512,4 630,4
2000 789,6 654,2 546,5 1021,9 912,4 695,4 697,7 776,0 1137,3 860,4 1366,4 535,9 654,1
2001 807,3 670,5 570,7 1035,8 935,9 703,8 709,4 811,0 1164,8 867,5 1381,1 547,5 656,5
2002 820,0 683,8 586,2 1049,0 960,7 722,3 715,7 829,4 1179,2 893,1 1378,4 553,7 671,3
2003 824,8 685,4 596,2 1041,9 980,8 744,9 718,4 829,6 1179,5 899,6 1382,0 555,7 680,1
2004 822,7 685,9 594,8 1034,6 996,1 760,8 714,5 817,4 1159,7 903,6 1370,5 555,9 694,8
2005 819,4 684,9 594,0 1024,6 994,7 760,8 710,4 809,6 1142,9 900,7 1359,1 553,7 714,0
2006 818,4 681,6 593,8 1018,3 994,5 761,0 707,2 803,8 1136,1 903,2 1356,5 553,7 731,6
2007 821,3 679,2 592,7 1019,7 1003,2 762,9 707,2 793,9 1144,4 911,2 1373,3 551,3 748,2
2008 821,5 677,8 589,9 1028,6 1008,6 765,2 707,5 780,0 1150,1 907,0 1379,2 549,0 753,2
2009 820,1 677,3 587,0 1036,8 1013,8 767,5 704,9 764,2 1155,8 903,4 1371,7 548,2 757,6
2010 818,1 676,4 585,6 1037,9 1010,5 768,6 705,8 761,7 1153,3 893,1 1357,6 551,9 757,1
2011 821,7 679,0 586,1 1039,2 1012,2 766,2 717,4 769,7 1149,1 890,4 1360,4 555,9 757,8
2012 827,0 682,3 586,9 1044,6 1020,3 763,4 733,4 778,9 1142,4 888,4 1366,3 559,1 758,5
2013 839,1 686,4 587,7 1064,2 1032,3 766,0 753,0 794,9 1153,8 891,1 1407,0 561,2 759,3
2014 855,9 689,2 589,6 1083,7 1052,7 780,8 780,7 805,4 1170,6 894,9 1476,9 565,6 761,4
2015 889,3 714,9 602,9 1118,4 1097,1 798,5 822,9 834,3 1200,7 919,5 1596,2 573,1 772,0
2016 935,3 743,9 618,4 1149,5 1161,7 836,2 881,7 886,9 1252,3 952,7 1727,8 608,1 783,0
2017 992,2 777,4 650,5 1192,1 1238,0 879,0 944,2 960,5 1335,6 991,4 1870,6 650,7 798,9
2018 1031,2 786,9 670,8 1214,0 1284,0 919,6 990,4 1014,8 1408,2 1007,8 1962,8 689,2 806,2Sie können auch lesen
