WOHNEN IN DEUTSCHLAND - DIFFEREN-ZIERTE SITUATION UND PERSPEKTIVEN
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Global Markets Real Estate
WOHNEN IN DEUTSCHLAND – DIFFEREN-
ZIERTE SITUATION UND PERSPEKTIVEN
Redaktionsschluss: 15. August 2014
Verantwortlich für den Inhalt: Deutsche Hypothekenbank
Ansprechpartner
Andreas Pohl · phone + 49 511 3045-310 · email: andreas.pohl@deutsche-hypo.de
Prof. Dr. Günter Vornholz · phone + 49 511 3045-640 · email: guenter.vornholz@deutsche-hypo.de
(V. i. S. d. P.; Markt-Analyse)
www.Deutsche-Hypo.de
Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Gliederung
Management Summary 4
1. Wohnungsmärkte in Deutschland 5
2. Demografische Effekte auf den Wohnungsmärkten 10
3. Leerstand und Knappheit – zwei Aspekte der deutschen Wohnungsmärkte 15
3.1 Zuzugsregionen mit Wohnungsknappheit 15
3.2 Fortzugsgebiete mit Wohnungsleerstand 17
4. Mietpreisbremse und Knappungsgrenze – des Kaisers neue Kleider? 19
5. Investmentmarkt Wohnungsimmobilien 20
3
Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Management Summary
Kein Immobilienmarkt emotionalisiert die nicht profitieren. Schon heuten haben Woh-
Menschen mehr als der Wohnungsmarkt. nungseigentümer teilweise Schwierigkeiten,
Wohnen ist ein Grundbedürfnis der Men- ihre Wohnungen zu verkaufen bzw. können
schen und so werden Nachrichten über dies nur mit deutlichen Preiszugeständnissen
„Wohnungsnot“ und „unbezahlbare Mieten“ tun. Der langfristige Bevölkerungsrückgang
schnell zu großen Schlagzeilen. Die Situation wird sich besonders in den Fortzugsregio-
stellt sich aber wesentlich differenzierter dar. nen zeigen, so dass zu erwarten ist, dass sich
diese Trends hier auch in Zukunft fortsetzen
Der deutsche Wohnungsmarkt kann grob werden.
in drei verschiedene Teilmärkte mit unter-
schiedlicher Situation und Perspektiven un- Die Emotionen der Menschen bezüglich des
terteilt werden. Zum einen gibt es den Markt Wohnungsmarktes haben natürlich auch die
mit Wohnungsknappheiten und steigenden Politik erreicht. Angesichts der Wohnungs-
Mieten und Preisen, zum anderen die Fort- knappheit und gestiegener Mieten und Preise
zugsgebiete. Drittens gibt es Regionen, in de- in den Metropolen versucht sie Lösungen an-
nen die Rahmenbedingungen sich nicht we- zubieten, die in Deutschland insbesondere
sentlich verändert haben und dies auch nicht in der Mietpreisbremse und der Kappungs-
tun werden, so dass die Wohnungsmärkte grenze bestehen. Wie immer bei politischen
sich in einem längerfristigen Gleichgewicht Themen werden diese stark kontrovers dis-
befinden; von daher werden diese Regionen kutiert; selbst wenn noch keine abschließen-
in dieser Studie nicht weiter analysiert. den Gesetze vorliegen, werden schon sehr
kritische Kommentare geschrieben. Bei der-
Insbesondere in den deutschen Großstädten artig kurzfristig wirkenden Maßnahmen ist
und auch den Universitätsstädten gibt es seit es natürlich berechtigt, nach den langfris-
einigen Jahren Wohnungsknappheiten. So tigen Wirkungen (z. B. Dis-Incentives für
sind als Folge seit ungefähr der Mitte des Wohnungsinvestitionen) zu fragen. Zudem
letzten Jahrzehnts die Mieten und Preise sollten die bereits heute erkennbaren Reak-
deutlich angestiegen. Dies liegt an funda- tionen auf den Wohnungsmärkten beachtet
mentalen Faktoren: Aufgrund von Zuwan- werden. Aufgrund von Substitutionseffek-
derungen der Bildungsmigranten und Men- ten (sich verlagernde Nachfrage und starker
schen aus dem Ausland sowie des Anstiegs Anstieg der Wohnungsfertigstellungen) hat
der Haushaltseinkommen ist die Nachfrage sich die Situation auf einzelnen Wohnungs-
deutlich angestiegen. Die Fertigstellungen märkten teilweise bereits entschärft.
von neuen Wohnungen waren hingegen lange
Jahre rückläufig, so dass die Mieten deut- Bei den Wohnungsinvestments hat es in den
lich anstiegen. Die niedrigen Zinsen und die vergangenen Jahren einen sehr dynamischen
Flucht ins Betongold haben zu noch stärkeren Markt gegeben. Viele der Investoren aus dem
Preiszuwächsen geführt. Der Peak scheint abgelaufenen Jahrzehnt versuchen heute,
aber schon heute überschritten worden zu ihre Wohnungsbestände wieder zu verkau-
sein, da auf der einen Seite viele Nachfrager fen. Die Preisentwicklung wurde dabei ins-
nicht mehr bereit sind, die hohen Preise bzw. besondere von der Flucht in das Betongold
die Preiserhöhungen zu bezahlen, und auf positiv beeinflusst.
der anderen Seite mehr Wohnungen fertig-
gestellt worden sind.
Die andere Gruppe sind die Fortzugsregio-
nen, bei denen aufgrund vor allem der demo-
grafischen Entwicklung die Mieten und
Preise stagnieren bzw. zurückgehen. Auch
von der Euro-Krise und der damit verbunde-
nen Mehrnachfrage konnten diese Regionen
4
Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
1. Wohnungsmärkte Der Großteil dieses Wohnungsbestandes
befand sich dabei in Gebäuden mit mehr als
in Deutschland zwei Wohnungen (vgl. Schaubild 1). In die-
ser Kategorie konnte mit 7,7 v. H. auch der
In der aktuellen Debatte um die Situa- höchste Zuwachs verzeichnet werden.
tion auf den deutschen Wohnungsmärkten
spielt auf der einen Seite der Begriff „Woh- Das klassische Einfamilienhaus kommt auf
nungsnot“ eine große Rolle. Aufgrund der einen Anteil von 30 v. H. am gesamten Woh-
hohen Sensibilität der Versorgung der Be- nungsbestand und konnte damit gegenüber
völkerung mit bezahlbarem Wohnraum hat dem Vorjahr seinen Anteil um einen Pro-
die große Koalition auch Regulierungen zentpunkt steigern. Rückläufig entwickelt
für die Mietwohnungsmärkte in den Koa- hat sich demgegenüber die Zahl der Woh-
litionsvertrag mit aufgenommen. Auf der nungen in Gebäuden mit zwei Wohnungen,
anderen Seite gibt es zahlreiche Regionen welche um 8,3 v. H. gesunken ist.
mit hohen Leerständen. Die vorliegende
Studie zu den deutschen Wohnungsmärk- Dieser Wohnungsbestand verteilt sich auf
ten untersucht die Ursachen dieser Pola- unterschiedliche Eigentümergruppen (vgl.
risierung, die Erfolgsaussichten der beab- Schaubild 2). Der mit 42,4 v. H. größte Anteil
sichtigten Marktregulierungen durch die der Wohnungen wird von selbstnutzenden
Politik und geht abschließend auf die Ent- Eigentümern gehalten. Wird der Bestand
wicklung des Wohnimmobilien-Investment- der Wohnungen der privaten Kleinvermieter
marktes ein. hinzugerechnet, ergibt sich ein Anteil von
beachtlichen 79,7 v. H.
Deutschland verfügt grundsätzlich über ei-
nen qualitativ gut entwickelten Bestand an Die gewerblichen Anbieter der deutschen
Wohnungen. Insgesamt macht dieser nach Wohnungswirtschaft verfügen über 8,4 Mio.
den Daten der volkswirtschaftlichen Ge- Wohnungen und damit 20,3 v. H. des Ge-
samtrechnung im vergangenen Jahr 48,4 v. H. samtbestandes. Unter diesen sind die pri-
am gesamten Anlagevermögen der deutschen vaten Wohnungsunternehmen die größten
Volkswirtschaft aus. Bestandhalter, gefolgt von öffentlichen Woh-
nungsunternehmen und Genossenschaften.
In der Summe standen zum 31. 12. 2011 nach
der Zensus-Erhebung des Statistischen Bun- Die gestiegene Zahl der Selbstnutzer von
desamtes insgesamt 41,3 Mio. Wohnungen Wohnimmobilien hat auch zu einer leich-
zur Verfügung, was gegenüber dem Vor- ten Erhöhung der Wohneigentumsquote
jahr eine Zunahme von 0,4 v. H. bedeutet. geführt. Betrug diese im Jahr 2010 noch
Der Wohnungsbestand in Deutschland 2011
Bestand: 41,3 Mio. Wohnungen
12,3 Mio. Wohnungen
30 %
22,5 Mio. Wohnungen
54,3 %
6,6 Mio. Wohnungen
16 %
Wohnungen in Gebäuden mit 1 Wohnung
Wohnungen in Gebäuden mit 2 Wohnungen
Schaubild 1
Wohnungen in Gebäuden mit 3 und mehr Wohnungen Quelle: Zensus 2011
5
Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Der Wohnungsmarkt in Deutschland
Wohnungsbestand
41,3 Mio. Einheiten
Gewerbliche Anbieter Private Kleinvermieter Selbstnutzer
8,4 Mio. Einheiten 15,4 Mio. Einheiten 17,5 Mio. Einheiten
Genossen- Öffentliche Private Sonstige
schaften Wohnungs- Wohnungs-
unternehmen unternehmen
2,2 Mio. 2,7 Mio. 3,2 Mio. 0,3 Mio.
Einheiten Einheiten Einheiten Einheiten
Schaubild 2
Stand 2011 Quelle: Zensus 2011
45,7 v. H. stieg sie bis 2011 auf 45,9 v. H. an. Wohingegen bei den zehn Kreisen mit den
In der regionalen Perspektive zeigt sich, dass niedrigsten Eigentumsquoten neun in den
die zehn Kreise mit den höchsten Eigen- östlichen Bundesländern liegen, der zehnte
tumsquoten alle in den westlichen Bundes- ist der Stadtbereich Berlins. Dies bestätigt die
ländern liegen (vgl. Schaubild 3). Beobachtung, dass nach wie vor die Wohn-
Wohneigentumsquote in Deutschland 2011
in v. H.
Schaubild 3
Quelle: Zensus 2011
6Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
eigentumsquote im Westen Deutschlands insbesondere der private Konsum noch keine
höher als im Osten ist und hier im Zuge der Schwäche zeigt und die Anlageinvestitionen
Entwicklung der Quote keine starke An- ebenfalls deutlich zunehmen werden, wenn
näherung stattgefunden hat. auch nicht ganz mit der Zuwachsrate des ak-
tuellen Jahres. Mittelfristig kann von einem
Im europäischen Vergleich liegt die Wohn- durchschnittlichen Wirtschaftswachstum
eigentumsquote in Deutschland ebenfalls von 1,7 v. H. pro Jahr ausgegangen werden,
noch immer im unteren Bereich und weit un- wobei die privaten Konsumausgaben mit
ter dem Durchschnittswert von ca. 60 v. H. knapp 1 v. H. zulegen und die Bauinvesti-
Eine Ursache hierfür ist der in Deutschland tionen um 1,5 v. H. pro Jahr wachsen wer-
verfügbare hohe Bestand an qualitativ guten den. Auch in der mittleren Frist wird die
Mietwohnungen. Zudem ist in Deutschland gesamtwirtschaftliche Entwicklung damit
die „Eigentumsmobilität“ deutlich gerin- ein stützender Faktor für die Wohnimmo-
ger als bei den europäischen Nachbarn, da bilienmärkte sein.
eine Entscheidung für Wohneigentum noch
immer als Lebensentscheidung angesehen Die derzeitig gute Entwicklung der privaten
wird. Konsumausgaben wird durch den Anstieg
der verfügbaren Einkommen der Haushal-
Das zu beobachtende Wachstum des Woh- te gestützt. Für 2014 erwarten wir hier eine
nungsbestandes wird durch eine hierfür Zunahme von 1,3 v. H. und für 2015 von
insgesamt positive Entwicklung der gesamt- 1,6 v. H. Die Einkommensentwicklung ist
wirtschaftlichen Rahmendaten gestützt. damit auch ein die Nachfrage nach Wohnun-
Derzeit befindet sich die deutsche Volks- gen fördernder Faktor. Gleiches gilt für die
wirtschaft in einem binnenwirtschaftlich Situation am Arbeitsmarkt, welche durch
getragenen Aufschwung (vgl. Tabelle 1). Im eine weiter leicht sinkende Arbeitslosenquo-
ersten Quartal 2014 wurde dieser zudem te charakterisiert ist. Die Zahl der Erwerbs-
durch eine verstärkte Investitionstätigkeit tätigen nahm beispielsweise im Mai 2014
gestützt, so dass das Bruttoinlandsprodukt um 0,9 v. H. im Vergleich zum selben Mo-
um 0,8 v. H. gegenüber dem Vorquartal zu- nat des Vorjahres zu. Gegenüber dem Vor-
nehmen konnte. Ein Teil dieses ungewöhn- monat stieg die Zahl der Erwerbstätigen um
lich hohen Anstiegs erklärt sich durch die 123 000 Personen. Wir gehen davon aus, dass
milde Witterung, welche insbesondere eine sich die insgesamt positive Tendenz mittel-
hohe Bautätigkeit ermöglichte. Diese allein fristig fortsetzen und zu geringerer Arbeits-
erklärt etwa die Hälfte des beobachteten losigkeit bei zunehmender Beschäftigung
Wirtschaftswachstums. führen wird.
Für das Sommerhalbjahr wird die Ent- Ein diese Entwicklung weiter fördernder
wicklung an Dynamik verlieren, insgesamt Faktor ist außerdem die Niedrigzinspolitik
können aber für das Jahr 2014 2,0 v. H. der Europäischen Zentralbank in Verbin-
Wirtschaftswachstum erwartet werden, da dung mit der enormen Ausdehnung der im
Veränderung in v. H. 2012 2013 2014 1 2015 1 2016 1 2017 1 2018 1
Reales Bruttoinlandsprodukt 0,7 0,4 2,0 2,5 1,7 1,6 1,5
Verf. Einkommen, real 2 0,7 0,5 1,3 1,6 1,6 1,1 1,0
Privater Konsum 0,8 0,9 1,2 1,6 1,2 0,7 0,6
Bauinvestitionen – 1,4 – 0,2 4,5 2,0 1,2 1,0 0,7
Arbeitslosenquote in v. H. 6,5 6,6 6,4 6,4 6,3 6,1 5,9
Verbraucherpreise 2,1 1,6 1,0 1,7 1,9 2,1 1,9
Zinsen 3 in v. H. 3,3 3,0 3,1 3,3 3,7 4,0 5,0
Tabelle 1: Indikatoren der Wirtschaftsentwicklung Quelle: Stat. Bundesamt, FERI
1 Prognosewerte; 2 der priv. Hauhalte; 3 Zinsen für Wohnungsbaukredite an private Haushalte (10 Jahre)
7Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Umlauf befindlichen Geldmenge. Dies hat tigstellungen, der in den Folgejahren deut-
in Deutschland zu keinen Inflationsproble- lich an Dynamik gewinnen konnte und 2013
men geführt, so dass der expansive Effekt ein Wachstum von 7,2 v. H. erreichte. Dieser
der Geldpolitik voll zum Tragen kommt. In Anstieg ist nicht mehr so deutlich wie in den
der Folge sind auch die Finanzierungskon- beiden Jahren zuvor (2011: 14,6 v. H.; 2012:
ditionen für Wohnimmobilien entsprechend 9,5 v. H.), bestätigt aber den aufwärts gerich-
günstig, was durch die abnehmenden Zinsen teten Trend.
bei Wohnungsbaukrediten belegt wird.
Getragen wurde die Entwicklung bei den
Als Risikofaktor für die gesamtwirtschaft- Fertigstellungen insbesondere von den west-
liche Entwicklung in Deutschland ist die lichen Bundesländern. Hier stieg die Zahl
uneinheitliche wirtschaftliche Lage in der der fertiggestellten Wohnungen 2013 um
Eurozone zu sehen. Gerade in den süd- gut 12 200 Wohnungen an, was einem
europäischen Ländern ist die Kreditvergabe, Zuwachs von 7,2 v. H. entspricht. Zwar stie-
trotz der Maßnahmen der Europäischen gen die Fertigstellungszahlen in Ostdeutsch-
Zentralbank, rückläufig, wodurch auch die land mit der gleichen Rate, aufgrund des
wirtschaftliche Entwicklung stagniert. Zu- niedrigen Fertigstellungsniveaus wird dies
dem lassen hier vielerorts die Konsolidie- aber bereits mit gut 2000 neuen Wohnungen
rungsbemühungen nach, so dass die dann erreicht.
wieder steigende Staatsverschuldung zu ei-
nem Problem werden kann. Von den neu fertiggestellten Wohnungen
befanden sich mit 47,1 v. H. die meisten
Die insgesamt gute gesamtwirtschaftliche in traditionellen Einfamilienhäusern (vgl.
Entwicklung in Deutschland zeigt sich auch Schaubild 4). 43,5 v. H. waren in Gebäuden
in den Fertigstellungszahlen neuer Wohnun- mit drei und mehr Wohnungen. Bei diesem
gen (vgl. Schaubild 3). Diese erreichten im Gebäudetyp sind auch mit 11 v. H. gegen-
Jahr 2009 mit knapp 160 000 Wohnungen ei- über dem Vorjahr die höchsten Zuwächse zu
nen Tiefstand. Seit 1997 waren die Fertigstel- verzeichnen.
lungszahlen kontinuierlich zurückgegangen,
lediglich kurzfristig unterbrochen durch Die Zahl der Wohnungen in Einfamilien-
Vorzieheffekte aufgrund des Wegfalls der häusern konnte demgegenüber nur um be-
Eigenheimzulage (2004) und der Erhöhung scheidene 1,2 v. H. zulegen und lag damit
der Mehrwertsteuer (2006). unter der Zuwachsrate der Wohnungen in
Zweifamilienhäusern. Deren Anteil blieb mit
Im Jahr 2010 zeigte sich dann mit knapp 9,3 v. H. aber deutlich unter denen der ande-
2 v. H. bereits ein leichter Anstieg der Fer- ren Gebäudetypen. Wohnungen in Einfami-
Fertigstellungen Wohnungen in Wohn- und Nichtwohngebäuden 1995–2012
600 000
500 000
400 000
300 000
200 000
100 000
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Schaubild 4
Fertigstellungen gesamt Fertigstellungen Ost Fertigstellungen West Quelle: Stat. Bundesamt
8Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Fertigstellungen Wohnungen – nach Gebäudeart 1995–2013
350 000
300 000
250 000
200 000
150 000
100 000
50 000
0
1995 1997 1999 2001 2003 2005 2007 2009 2011 2013
Schaubild 5
Mehr als zwei Wohnungen Zwei Wohnungen Eine Wohnung Quelle: Stat. Bundesamt
lienhäusern sind absolut gesehen mit 85 332 Die Wohnungsbauleistungen im Bestand
am häufigsten unter den Fertigstellungen des sind ebenfalls gestiegen, weisen aber eine
Jahres 2013. deutlich geringere Wachstumsdynamik auf.
Sie konnten 2012 noch um 2,7 v. H. zulegen,
Die zunehmenden Wohnungsfertigstellun- nach 4,2 v. H. im Jahr 2011 und 6,2 v. H. im
gen schlagen sich auch im Anteil des Neu- Jahr 2010. Lediglich im Jahr 2009 gingen die
baus am Wohnungsbauvolumen in Deutsch- Leistungen im Bestand um 0,4 v. H. zurück.
land nieder (vgl. Schaubild 5). Dieser betrug Die Wohnungsbauleistungen im Bestand
2012 wieder 26 v. H., nachdem in den Jahren machten 2012 insgesamt 74 v. H. an den ge-
2008 bis 2010 ein Tiefstand von 22 v. H. zu samten Wohnungsbauleistungen aus. Von
beobachten war. Im Jahr 2006 lag dieser besonderer Bedeutung hierfür sind auch
Wert noch bei 34 v. H., Mitte der neunziger energetische Sanierungen, auf welche im
Jahre sogar bei ca. 50 v. H. Die aktuellen Zu- selben Jahr knapp 30 v. H. entfielen, obwohl
wächse beim Neubauvolumen gehen dabei die Ausgaben hierfür 2012 absolut gesun-
zu einem Großteil auf das Wachstum des ken sind. Gerade vor dem Hintergrund des
Geschosswohnungsbaus zurück, welches Megatrends „Nachhaltigkeit“ erwarten wir
2011 über 30 v. H. betrug, gegenüber 20 v. H. für die kommenden Jahre wieder Steigerun-
Steigerung beim Eigenheimbau. gen in diesem Bereich.
Wohnungsbauvolumen in Deutschland 2006–2012
in Mrd. € in jew. Preisen
180
160
140
120
100
80
60
40
20
0
2006 2008 2010 2012
Schaubild 6
Insgesamt Bestand Neubau Quelle: BMVBS
9Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Entwicklung der Baukosten in Deutschland 2000–2011
in jew. Preisen
1500
1400
1300
1200
1100
1000
2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Schaubild 7
Ein- und Zweifamilienhäuser Mehrfamilienhäuser Quelle: Stat. Bundesamt
Bereits seit 2005 steigen die Baukosten in 2. Demografische Effekte
Deutschland kontinuierlich an. Im Jahr 2013
betrug deren Zuwachs bei den Ein- und auf den Wohnungsmärkten
Zweifamilienhäusern 2,9 v. H. und bei den
Mehrfamilienhäusern 3,2 v. H., womit sich Die Haushalte sind die Träger der Nachfrage
beide in etwa gleich entwickeln. nach Wohnungen, somit bestimmt ihre Zahl
auch die Menge der in einer Region benötig-
Seit 2011 liegen die Quadratmeterpreise bei ten Wohnungen. Die Entwicklung der Zahl
beiden Immobilientypen auf nahezu glei- der Haushalte wird dabei kurz- bis mittel-
chem Niveau, bis dahin konnte der Quadrat- fristig von Veränderungen der Wohn- und
meter Wohnraum in Mehrfamilienhäusern Lebensgewohnheiten der Bevölkerung so-
tendenziell günstiger bereitgestellt werden. wie deren Wanderungsverhalten beeinflusst.
Von den gestiegenen Baukosten geht dabei Langfristig wird sie durch die natürliche Be-
kaum eine Belastung für die Wohnungsfer- völkerungsentwicklung determiniert.
tigstellungen aus, da sie einerseits gerade in
den Zentren und Metropolregionen auf ein Im Rahmen der Haushaltsvorausberech-
entsprechendes Nachfragevolumen stoßen. nung unterstellt das Statistische Bundesamt
Andererseits weisen neu errichtete Wohnun- die beiden Prognoseszenarien „Trend“ und
gen höhere, insbesondere energetische Stan- „Status quo“. Beim Szenario „Trend“ wird
dards auf, so dass die höhere Qualität auch davon ausgegangen, dass sich der Trend zu
einen höheren Preis rechtfertigt, ohne die kleineren Haushalten weiter fortsetzt, wäh-
Nachfrage zu belasten. rend bei „Status quo“ unterstellt wird, dass
die Zahl der Personen je Haushalt über die
Zeit konstant bleibt. Von 2009 bis 2013 sank
die Zahl der Personen je Haushalt von durch-
schnittlich 2,1 auf 2,0 Personen. Durch die
in Zukunft zunehmende Zahl von Senioren-
haushalten – die geburtenstarken Jahrgän-
ge werden das Rentenalter erreichen – die
tendenziell Ein- bis Zweipersonenhaushalte
sind und die weitere Zunahme von Partner-
schaften mit separater Haushaltsführung
finden wir unsere Einschätzung bestätigt,
dass das Szenario „Trend“ die wahrschein-
lichere Entwicklung abbildet (vgl. Schau-
bild 8).
10Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Die Veränderung der Zahl der Haushalte in Deutschland 2006–2030
in v.H.
6
4,5 4,7
4
2,1
2
0
−0,4
−0,9
–2
−2,4
–4
–6
–8
–10
−10,1
–12
−12,3
–14
Deutschland alte Flächenländer neue Länder Stadtstaaten
Schaubild 8
Trend Status quo Quelle: Stat. Bundesamt
Bis 2030 wird die Zahl der Haushalte in den Schaubild 9). Danach wirkt sich die demo-
alten Flächenländern und den Stadtstaa- grafische Entwicklung auf die Zahl der
ten um 4,5 v. H. sowie 4,7 v. H. zunehmen. Haushalte aus und lässt diese ebenfalls ab-
Die neuen Länder werden demgegenüber nehmen. In den letzten fünf Jahren des Pro-
10,1 v. H. der Haushalte verlieren. Für Ge- gnosezeitraums beträgt dieser Rückgang
samtdeutschland bedeutet dies eine Zunah- 0,3 v. H. Ab 2025 reicht die weiter sinkende
me der Zahl der Haushalte von 2,1 v. H. im Anzahl der durchschnittlichen Personen je
Zeitraum von 2009 bis 2030. Dabei werden Haushalt dann nicht mehr aus, um den de-
die Ein- und Zweipersonenhaushalte im Pro- mografischen Effekt der sinkenden Bevölke-
gnosezeitraum zahlenmäßig um 11,9 v. H. rungszahl auffangen zu können.
zunehmen, wohingegen die der Drei- und
Mehrpersonenhaushalte um 26 v. H. sinken Alle unterstellten Szenarien der 12. Ko-
wird. ordinierten Bevölkerungsvorausberechnung
des Statistischen Bundesamtes zeigen den
Bis 2025 wird die Zahl der Haushalte in langfristig bestimmenden Trend der abneh-
Deutschland noch kontinuierlich bis auf menden Zahl der in Deutschland lebenden
41,1 Mio. steigen, was einer Zunahme von Menschen (vgl. Schaubild 10). Laut der Zen-
2,4 v. H. zum Jahr 2009 entspricht (vgl. sus-Erhebung des Statistischen Bundesam-
Zahl der Haushalte und durchschnittliche Haushaltsgröße 2009–2030
in 1000 in Personen/Haushalt
42 000 2,10
2,05
41 500
2,00
41 000 1,95
1,90
40 500
1,85
40 000 1,80
2009 2013 2017 2021 2025 2029
Schaubild 9
Haushalte durchschnittliche Haushaltsgröße Quelle: Stat. Bundesamt
11Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Bevölkerungsentwicklung in Deutschland 2010–2060
12. Koordinierte Bevölkerungsvorausberechnung
in 1000 Personen
85 000
80 000
75 000
70 000
65 000
60 000
2010 2015 2020 2025 2030 2035 2040 2045 2050 2055 2060
Schaubild 10
„optimistische“ Variante mittlere Variante „pessimistische“ Variante Quelle: Stat. Bundesamt
tes aus dem Jahr 2011 übertrifft der tatsäch- Gruppe aufgrund der gestiegenen Lebens-
liche Rückgang der Bevölkerungszahl sogar erwartung relativ stabil. Da die nachrücken-
die pessimistische Prognosevariante. Zum den jüngeren Jahrgänge aber immer kleinere
31. 12. 2011 lebten demnach 1 Mio. Men- Kohorten sind, wird der Anteil der „Alten“
schen weniger in Deutschland als erwartet, deutlich zunehmen, bis er 2060 beachtliche
was einer Differenz von 1,2 v. H. zum Prog- 36,1 v. H. erreicht.
nosewert entspricht.
Diese Verschiebung der Altersstruktur ist
Für die Entwicklung der Zahl der Haushalte für die Nachfrage nach Wohnimmobilien ein
von besonderer Bedeutung ist die Verände- grundsätzlich stützender Faktor. Einerseits
rung der Altersstruktur der deutschen Be- führen die sinkende Altersterblichkeit und
völkerung, welche ebenfalls Teil des demo- die steigende Lebenserwartung – bei Män-
grafischen Wandels ist (vgl. Schaubild 11). nern stärker als bei den Frauen – zu mehr
Das Erreichen der Altersgrenze von 65 Jah- Ein- und Zweipersonen-Haushalten, was die
ren durch die geburtenstarken Jahrgänge Entwicklung der Zahl der Haushalte positiv
zeigt sich in der erkennbaren Dynamik des beeinflusst. Andererseits steigt im Lebens-
Wachstums dieser Personengruppe bis zum verlauf die Größe der genutzten Wohnungen
Jahr 2040. In der Folge bleibt die Zahl dieser (Lebenszykluseffekt), ohne dass sie im Alter
Zahl der Personen in unterschiedlichen Altersgruppen
mittlere Variante (2 – W1)
in 1000 Personen
55 000
45 000
35 000
25 000
15 000
5 000
2008 2020 2030 2040 2050 2060
Schaubild 11
unter 20 Jahre 20–65 Jahre über 65 Jahre Quelle: Stat. Bundesamt
12Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
wieder sinkt (Remanenzeffekt). Zudem steigt und 13,0 v. H. die höchsten Rückgänge bei
die Größe der Wohnungen mit wachsendem den Haushaltszahlen aufweisen. Hamburg
Wohlstand zwischen den einzelnen aufein- mit 10,0 v. H. sowie Baden-Württemberg
anderfolgenden Generationen (Kohorten- und Bayern mit jeweils 7,0 v. H. die höchsten
effekt), so dass die Wohnflächennachfrage Zuwächse aufweisen.
auf hohem Niveau verbleibt.
Ein detaillierteres Bild ergibt sich bei der Be-
Für Deutschland ist getragen von der de- trachtung der Wanderungssalden je 10 000
mografischen Entwicklung mittelfristig Einwohner auf Ebene der Kreise (vgl. Schau-
ein weiterer Anstieg der Nachfrage nach bild 12). Die kräftigsten Wanderungsüber-
Wohnungen und damit Wohnimmobilien schüsse zeigten sich in Münster (+407,9),
zu erwarten. Kleinere Wohnungen werden Darmstadt (+304,2) und Freiburg (+198,5).
bedingt durch die sinkende Haushaltsgrö- Gemeinsam ist allen drei Städten der Status
ße von der jüngeren Bevölkerung vermehrt eines Universitätsstandortes, die überdurch-
nachgefragt werden. Die Nachfrage der schnittlich von der Bildungsmigration (dem
wachsenden älteren Bevölkerungsgruppe Zuzug jüngerer Personen) profitieren.
bleibt gleichzeitig auf hohem Niveau.
Die höchsten Wanderungsverluste wei-
Diese Entwicklung wird sich allerdings auf sen demgegenüber die Landkreise Stendal
der regionalen Ebene deutlich differenziert (– 86,2), Freudenstadt (– 79,9) und Spree-
zeigen. Neben den hiervon profitierenden Neiße (– 79,5) auf. Alle drei gehören zum
Regionen wird es gleichzeitig auch solche ländlichen Raum, die Landkreise Stendal und
mit starken Nachfragerückgängen geben. Spree-Neiße liegen darüber hinaus im von
Dies zeigt schon ein Blick auf die Verän- Abwanderungen besonders betroffenen Ost-
derungen in den Bundesländern. Sachsen- deutschland. In vielen Kreisen zeigt sich aber
Anhalt und Thüringen werden mit 15,0 v. H. auch eine stabile Wanderungskonstellation.
Wanderungssalden je 10 000 Einwohner 2011
Schaubild 12
Quelle: Stat. Bundesamt
13Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Umlandwanderungen und überregionale Wanderungen 1997 und 2007
Wachstumsregionen Schrumpfungsregionen
Schaubild 13
Zahlen = Wanderungssaldo je Tsd. Einwohner von /aus ... Kernstadt Umland überregional Quelle: Stat. Bundesamt
Die Wachstumsregionen profitieren vor al- Generell werden die Bevölkerungszahlen in
lem von überregionalen Zuzügen, wohinge- Ballungszentren und Großstädten auch wei-
gen hier die Abwanderung in das Umland im terhin wachsen. Schaubild 14 stellt die regio-
Vergleich zum Jahr 1997 deutlich gesunken nale Verteilung der Bevölkerung in den fünf
ist (vgl. Schaubild 13). In der Folge drehte verschiedenen Raumtypen dar.
sich die Entwicklung und der Wanderungs-
saldo von – 4 Personen auf 1000 Einwohner Die drei zum ländlichen Raum zählenden
im Jahr 1997 stieg auf +6 Personen im Jahr Regionstypen haben von 2008 bis 2011 be-
2007. reits durchschnittlich knapp 1,0 v. H. an
Bevölkerung verloren. Mit 1,3 v. H. wuchs
Ein anderes Bild zeigt sich in den Schrump- die Bevölkerung der Ballungszentren am
fungsregionen. Hier findet vor allem eine deutlichsten. Wir erwarten, dass sich dieses
überregionale Abwanderung statt, Zuzüge Entwicklungsmuster mittelfristig fortsetzen
erfolgen per Saldo aus dem Umland. Im Jahr wird, da sich keine Anzeichen für eine Um-
1997 erfolgte hier die Abwanderung noch kehr dieses Trends zeigen.
primär in das Umland der Städte, worauf
70 v. H. der gesamten Abwanderungen ent- Für die Nachfrage auf den Wohnungsmärk-
fielen. ten in Deutschland ergeben sich damit drei
Bevölkerungsentwicklung nach Regionstypen
in Mio.
25,0
2008 = 100
I Ballungsräume 101,3
20,0 II Städte mit ländlichem
Umfeld 100,4
III Dicht besiedelter
15,0 ländlicher Raum 99,9
IV Relativ gering besiedelter
ländlicher Raum 99,2
10,0
V sehr gering besiedelter
ländlicher Raum 98,4
5,0
0,0
I II III IV V
Schaubild 14
2008 2011 Quelle: Stat. Bundesamt
14Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
regionale Entwicklungsmuster. Zunächst versorgen. Dies gilt auch für die Kreise mit
einmal Regionen, in welchen die Märkte einer stagnierenden Bevölkerungsentwick-
sich stabil entwickeln, da sie sich in einem lung. Ein anderes Bild zeigen die Zuzugs-
langfristigen Gleichgewicht befinden. Sie regionen. Hier nimmt die Bevölkerung sogar
verfügen über eine gute wirtschaftliche Ba- dynamischer zu als die Zahl der Haushalte,
sis und haben zentralörtliche Versorgungs- und die Veränderung des Wohnungsbestan-
einrichtung in gut erreichbarer Entfernung. des reicht nicht aus, um die steigende Zahl
Anders zeigt sich dagegen die Entwicklung der Haushalte mit Wohnungen zu versorgen.
in Zuzugs- und Fortzugsgebieten. Die Folge ist ein Nachfrageüberhang, der
sich wegen des Trends zu kleineren Haushal-
ten aufgrund des deutlichen Bevölkerungs-
anstiegs noch vergrößern wird. In den von
Abwanderung betroffenen Kreisen sinkt da-
gegen die Bevölkerungs- und Haushaltszahl
bei noch zunehmendem Wohnungsbestand
3. Leerstand und Knappheit – durch den Bau von Ein- und Zweifamilien-
zwei Aspekte der deut- häusern. Hier kommt es daher zu einem An-
gebotsüberhang. Im Folgenden sollen diese
schen Wohnungsmärkte beiden Konstellationen näher betrachtet
werden.
Der deutsche Wohnungsmarkt zeigt sich ins-
gesamt recht robust. Die Mieten stiegen in
den vergangenen Jahren beispielsweise laut
Statistischem Bundesamt durchschnittlich 3.1 Zuzugsregionen mit Wohnungs-
nur um gut 1,0 v. H. In der Summe relativie- knappheit
ren sich die regional sehr unterschiedlichen
Marktentwicklungen, weshalb diese regio- Bedingt durch die demografische und ge-
nal differenziert untersucht werden müssen. stützt von der gesamtwirtschaftlichen Ent-
wicklung ist die Nachfrage nach Wohnungen
Ein Vergleich der Haushalts- und Bevölke- in den Zuzugsgebieten deutlich gestiegen.
rungszahl mit dem vorhandenen Wohnungs- Zuzugsgebiete sind wirtschaftlich starke
bestand bestätigt dies (vgl. Schaubild 13). urbane Zentren, in welchen sich auch Bil-
Für Deutschland insgesamt reicht die Verän- dungseinrichtungen wie Universitäten oder
derung des Wohnungsbestandes aus, um die Fachhochschulen befinden. Diese profitieren
trotz sinkender Bevölkerungszahl steigende zum einen von der Bildungsmigration, zum
Anzahl der Haushalte mit Wohnungen zu anderen bieten sie der jüngeren Bevölkerung
Wanderungssalden und Wohnungsbestandsveränderung
Anzahl in 1000
1000
800
600
400
200
0
–200
–400
–600
–800
Zuwanderung Stagnation Abwanderung Deutschland
–1000
Einwohner Haushalte Wohnungsbestand
Zuwanderungs- (167 Kreise), Stagnations- (118) und Abwanderungskreise (118) Schaubild 15
Indikator: Wanderungssaldo 2009–2011 Quelle: Stat. Bundesamt
15Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Marktmiete Q1 2008 Marktmiete Q1 2013 Änderung zum Vorquartal Änderung 5 Jahre
in EUR/m2 in EUR/m2 in v. H. in v. H.
Berlin 5,7 6,8 4,2 19,3
Hamburg 7,8 9,3 2,4 19,2
München 11,1 12,7 4,6 14,4
Frankfurt a. M. 9,0 10,2 3,4 13,3
Köln 8,2 9,0 2,9 9,8
Tabelle 2: Neuvertragsmietentwicklung in den fünf größten deutschen Städten Quelle: Immonet.de
Arbeitsplätze sowie städtisches Flair. Die Entsprechend niedrig sind in den Zuzugs-
älteren Bevölkerungsgruppen präferieren regionen in der Folge die Leerstandsquoten
diese Zentren, da sie zudem auch wichtige (vgl. auch Schaubild 17). Von den in Tabelle 3
Versorgungseinrichtungen im Nahbereich aufgeführten Städten weisen auf Basis der
vorhalten. Auch wird die hier bereits lebende Zensus-Daten 2011 Hamburg mit 1,5 v. H.
Bevölkerung im Alter nicht wegziehen, im und München mit 2,1 v. H. die niedrigsten
Gegenteil, die Zahl der „Stadtrückkehrer“ Leerstandsquoten auf. Wohnungsleerstän-
wird hier zunehmen. Besonders profitieren de von unter 2 v. H. sind nach Angaben des
werden hiervon Westdeutschland und gene- Statistischen Bundesamtes problematisch, da
rell Städte mit mehr als 500 000 Einwohnern. Leerstände um die 2 v. H. notwendig sind,
In diesen Regionen ist mittelfristig von ei- damit Umzüge insgesamt reibungslos statt-
nem weiteren deutlichen Anstieg der Nach- finden können.
frage nach Wohnungen auszugehen.
Zwar sind auch die Fertigstellungen neuer in v. H.
Wohnungen gestiegen (vgl. Schaubild 4), das Berlin 3,5
Volumen reicht hier aber nicht aus, um den
Hamburg 1,5
Bedarf zu decken. Als Folge zeigt sich eine
München 2,1
dynamische Entwicklung bei Mieten und
Preisen für Wohnungen. Am deutlichsten Frankfurt a. M. 2,6
schlägt sich die angespannte Marktkonstel- Köln 2,4
lation bei Neuvertragsmieten nieder, deren Tabelle 3: Wohnungsleerstände in den
Entwicklung in Tabelle 2 für die fünf größ- fünf größten deutschen Städten Quelle: Stat. Bundesamt
ten Städte Deutschlands dargestellt ist.
Auf der einen Seite weist München das Die höchste Leerstandsquote unter Deutsch-
höchste Niveau bei den Neuvertragsmie- lands fünf größten Städten wurde demgegen-
ten auf, gefolgt von Frankfurt a. M. Berlin über in Berlin mit 3,5 v. H. festgestellt. Dieser
weist demgegenüber das niedrigste Niveau Wert liegt aber immer noch einen Prozent-
auf. Auf der anderen Seite sind in Berlin die punkt unter dem Bundesdurchschnitt von
Neuvertragsmieten in den vergangenen fünf 4,5 v. H.
Jahren mit 19,3 v. H. am deutlichsten gestie-
gen, dicht gefolgt von Hamburg mit einem Aktuell zeigen sich im Markt bereits An-
Zuwachs von 19,2 v. H. passungsreaktionen der Marktteilnehmer.
Auf der Angebotsseite stiegen die Fertigstel-
München weist zudem die höchsten Preise lungen (vgl. Schaubild 4). Auf der anderen
für Wohnimmobilien auf. So sind beispiels- Seite weichen Nachfrager wegen der hohen
weise Eigentumswohnungen hier mit durch- Mieten und Preise in den Kernstädten in das
schnittlich 5197 EUR/m 2 am teuersten. In Umland aus oder verdrängen Einheimische
der Periode zwischen 2008 und 2013 legten aus den Städten. Nach Daten des Empirica-
die Preise hier um 51,3 v. H. zu. Im Vergleich Instituts zeigt sich dies darin, dass Miet- und
betrug dieser Anstieg in Hamburg 27,6 v. H. Kaufpreise derzeit in den Landkreisen stär-
und in Frankfurt a. M. 24,1 v. H. ker steigen als in den kreisfreien Städten. Bei
16Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Eigentumswohnungen konnte im zweiten 3.2 Fortzugsgebiete mit Wohnungs-
Quartal des laufenden Jahres in den Land- leerstand
kreisen ein Preisanstieg von 1,7 v. H. im Ver-
gleich zum Vorquartal festgestellt werden, Eine grundlegend andere Situation zeigt sich
wohingegen der Anstieg in den kreisfreien in den von den Fortzügen betroffenen Re-
Städten mit 1,5 v. H. geringer ausfiel. Die An- gionen. Diese liegen in Ostdeutschland, im
gebotsmieten stiegen im gleichen Zeitraum ländlichen Raum, aber auch in altindustriel-
ebenfalls in den Landkreisen um 0,1 v. H. len Gebieten Westdeutschlands. Hier wird
stärker als in den kreisfreien Städten. die Zahl der Haushalte weiter zurückgehen,
so dass die Nachfrage nach Wohnungen wei-
Damit scheint der Peak der Preisentwick- ter sinken wird.
lung vorerst vorbei zu sein. Eine Blasen-
bildung sehen wir in diesen Regionen eher In diesen Regionen herrscht ein deutlicher
nicht, wenngleich es Stellenweise zu Über- Angebotsüberhang an Wohnungen, so dass
treibungen gekommen ist. Vielmehr haben die Mietentwicklung stagniert oder gar rück-
sich Fundamentaldaten der Wohnungsmärk- läufig ist. So sind beispielsweise in Mülheim
te geändert, worauf diese entsprechend re- an der Ruhr die Mieten im ersten Quartal
agiert haben. Steigende Fertigstellungen bei 2014 im Vergleich zum ersten Quartal 2009
Anpassungsreaktionen der Nachfrageseite um 16,9 v. H. gesunken; bei einem gleichzei-
werden den Miet- und Preisanstieg dämpfen. tigen Bevölkerungsrückgang von 1,5 v. H.
Problematisch bleibt die Lage in den Zuzugs- In Gelsenkirchen betrug der Bevölkerungs-
regionen allerdings für gering verdienende rückgang 2,7 v. H., die Mieten stiegen um ge-
Haushalte – auch wenn da die Mietsteige- ringe 1,8 v. H. im Betrachtungszeitraum.
rungen nicht so hoch ausgefallen sind, da
Mietnachlässe diese erst zeitverzögert über Die fehlende Nachfrage in den Schrump-
Umzugsketten erreichen. Hier erscheint ein fungsregionen dämpft auch die Entwicklung
Eingreifen durch die Politik sinnvoll, ob die der Preise für Wohnimmobilien. Damit geht
diskutierte „Mietpreisbremse“ allerdings das die Schere zwischen der Entwicklung der
richtige Instrument hierfür ist, sollte kritisch Preise in den Zuzugs- und den Fortzugs-
hinterfragt werden (vgl. Kap. 4). regionen weiter auseinander (vgl. Schaubild
16).
Während in den Wachstumsregionen die
Preise im ersten Quartal um 1,6 v. H. anzo-
gen, stiegen sie in den Schrumpfungsgebie-
ten nur um 1,2 v. H. Das Preisniveau hat dort
Immobilienpreisindex nach Regionstypen
120
110
100
90
I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV I II III IV
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014
Schaubild 16
Wachstumsregionen Schrumpfungsregionen Stagnationsregionen Quelle: Empirica Institut
17Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
den Wert von 2004 noch nicht wieder er- die Leerstandsquote insgesamt um 0,9 v. H.
reicht, zumal diese Regionen in besonderem zu senken. Hierbei wurden nicht mehr
Maße von der Finanz- und Wirtschaftskrise nachgefragte Bestände geplant zurückge-
betroffen waren. baut. Ziel des Programms ist es, den städte-
baulichen Funktionsverlust der Städte zu
Entsprechend problematisch zeigt sich in der bekämpfen und die von sozialer Erosion
Folge die Entwicklung der Leerstandsquo- betroffenen Stadtteile zu stabilisieren. Zu-
ten (vgl. Schaubild 17). Die zehn Kreise mit dem sollen die Voraussetzungen geschaffen
den höchsten Leerstandsquoten liegen aus- werden, die städtebaulich wertvollen, aber
nahmslos in Ostdeutschland. Am stärksten durch hohe Leerstände gekennzeichneten
von Leerständen betroffen ist hier Dessau- innerstädtischen Altbaubestände wieder
Roßlau mit Leerständen von beachtlichen nutzen zu können und insgesamt die Iden-
14,0 v. H. tifikation der Bürgerinnen und Bürger mit
ihrer Stadt zu stärken. Ein ähnlich struktu-
Mit Leipzig, Schwerin Chemnitz und Gera riertes Programm scheint auch geeignet, die
befinden sich weitere ostdeutsche Städte in Situation auf den Wohnungsmärkten in den
dieser Gruppe. Unter den westdeutschen Fortzugsgebieten zu stabilisieren. Aufgrund
Kreisen weist Pirmasens mit knapp 10,0 v. H. der demografischen Entwicklung wird die
den höchsten Wert auf. Aber auch Hagen Nachfrage nach Wohnungen hier weiter ab-
(7,0 v. H.), Gelsenkirchen (6,6 v. H.) oder nehmen, so dass für ein Marktgleichgewicht
Bremerhaven (6,5 v. H.) verfügen über über- auch weniger Wohnungen ausreichen.
durchschnittlich hohe Leerstandsquoten.
In Ostdeutschland ist es im Rahmen des
Programms „Stadtumbau Ost“ gelungen,
Wohnungsleerstände in Deutschland 2011
in v. H.
Schaubild 17
Quelle: Stat. Bundesamt 2014
18Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
4. Mietpreisbremse und Gut handelt, haben die Wohnungsmärkte
eine hohe gesellschaftliche Bedeutung, so
Kappungsgrenze – dass die Diskussion z. T. sehr emotional ge-
des Kaisers neue Kleider? führt wird.
Abseits der emotionalen Ebene zeigen sich
Um die Preisentwicklung auf den Vermie- einige wesentliche Mängel am vorliegenden
tungsmärkten in den Wachstumsregionen Entwurf der Bundesregierung. Zunächst
zu dämpfen, haben sich die Koalitionspart- müssten einheitliche Standards zur Ermitt-
ner im Koalitionsvertrag darauf verständigt, lung der ortsüblichen Vergleichsmiete be-
eine Mietpreisbremse einzuführen. Diese stimmt werden. Hier haben sich im Laufe
sieht vor, dass bei Wiedervermietungen von der Zeit verschiedene Systeme herausge-
Bestandswohnungen die zulässige Miete bildet, einen Wert zu ermitteln. In einigen
maximal 10 v. H. (statt bisher 15 v. H.) über Kommunen wird diese Vergleichsmiete auch
der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen darf. gar nicht berechnet. Ohne eine einheitliche
Gelten soll diese Regelung in von den Bun- Regelung werden die ohnehin schon nicht
desländern zu bestimmenden Gebieten mit transparenten Märkte weiter an Vergleich-
einem angespannten Wohnungsmarkt und barkeit verlieren und damit die Unsicherheit
die Geltungsdauer soll auf fünf Jahre be- der Marktteilnehmer erhöhen.
grenzt sein. Damit keine negativen Effekte
für Investitionen in neue Wohnungen ent- Des Weiteren muss eindeutig bestimmt wer-
stehen, sind Neubauten und umfassend mo- den, welche Kriterien einen angespannten
dernisierte Wohnung von dieser Regelung Wohnungsmarkt definieren. Hier sind ver-
bei der Erstvermietung ausgenommen. Ak- schiedenste Indikatoren denkbar, einen the-
tuell sollen nach Bundesjustizminister Hei- oretisch fundierten Grenzwert gibt es aller-
ko Maas im Gegensatz zum ursprünglichen dings nicht. Ebenfalls zu klären ist die Frage,
Entwurf Neubauten von der Mietpreisbrem- wie reagiert werden soll, wenn sich der ange-
se befreit werden. Daneben sollen die Mak- spannte Wohnungsmarkt schon vor Ablauf
lerkosten im Sinne des Bestellerprinzips von der fünfjährigen Geltungsdauer beruhigt
den Anbietern getragen werden, die zumeist und damit eine Marktregulierung eigentlich
einen Makler beauftragen. nicht mehr notwendig wäre.
Zusätzlich zur Einführung der Mietpreis- Die Ausnahmeregelung für Neubauten
bremse wurde bereits die Kappungsgrenze und umfassend modernisierte Wohnungen,
verändert, welche es bereits seit längerem durch welche die Investitionen in Wohnun-
gibt. Die Kappungsgrenze schränkt das gen geschützt werden sollen, bedarf eben-
Mieterhöhungsrecht der Vermieter ein, wenn falls einer genauen Definition, was unter
diese ihre Miete auf das ortsübliche Niveau „umfassend modernisiert“ zu verstehen ist.
anheben wollen. Grundsätzlich darf die Reicht hier die Badsanierung oder müssen
Mieterhöhung in diesem Fall 20,0 v. H. in drei weitere, auch den energetischen Standard
Jahren nicht überschreiten. In Gebieten, wo einer Wohnung verbessernde Maßnahmen
„die ausreichende Versorgung der Bevölke- durchgeführt werden? Die Beschränkung
rung mit Mietwohnungen zu angemessenen der Ausnahme auf die Erstvermietung birgt
Bedingungen in einer Gemeinde oder einem zudem für den Vermieter u. U. das Problem,
Teil einer Gemeinde besonders gefährdet ist“ dass der Erstmieter nicht lange bleibt und bei
(§ 558 Abs. 3 Satz 2 BGB), reduziert sich der der Wiedervermietung dann die Mietpreis-
Mieterhöhungsspielraum auf 15 v. H. bremse greift.
Mit Hilfe dieser Regelungen hofft die Bun- Schließlich müsste bei Einführung der Miet-
desregierung, gerade gering verdienende preisbremse nach der Festlegung eindeutiger
Haushalte in den Wachstumsregionen vor Kriterien deren Einhaltung auch überprüft
als zu hoch empfundenen Mieten zu schüt- werden. In Summe bedeutet dies einen nicht
zen. Da es sich bei der Wohnung um ein le- unerheblichen Aufwand, den voraussichtlich
bensnotwendiges und nicht substituierbares die Kommunen zu tragen haben werden.
19Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Ein weiterer Aspekt ist die Beobachtung, len Finanzinvestoren getätigt. Andere pri-
dass die Märkte schon heute Anpassungs- vate Marktteilnehmer verfolgen aktiv eine
reaktionen zeigen. Die Nachfrage weicht in Wachstumsstrategie und bauen ihre Port-
Umlandgemeinden aus, was die dort stei- folios aus. Bei den Kommunen ist dagegen
genden Mieten belegen, und die Fertigstel- seit 2008 eine Zurückhaltung bei den Ver-
lungszahlen sorgen für eine Erhöhung des käufen zu beobachten. Der Verkauf kommu-
Wohnungsangebotes, so dass Miet- und naler Wohnungsbestände ist fast vollständig
Preissteigerungen zuletzt niedriger aus- zum Erliegen gekommen. Aufgrund von an-
gefallen sind. Vor diesem Hintergrund ist gespannten regionalen Wohnungsmärkten
es fraglich, ob eine derartig weitreichende besitzen einige Kommunen wieder Interesse
Marktregulierung in dieser Form überhaupt an einer Vergrößerung ihrer kommunalen
notwendig ist. Eine Förderung des Angebo- Wohnungsbestände.
tes und die direkte temporäre Unterstützung
der betroffenen Haushalte wären aus unserer Der deutsche Investmentmarkt für Wohn-
Sicht geeignetere Maßnahmen, um das Ziel immobilien war im ersten Halbjahr des
des Schutzes sozial schwacher Haushalte in laufenden Jahres weiterhin durch ein hohes
den Wachstumsregionen zu erreichen. Nachfrageniveau charakterisiert. Insgesamt
summierte sich der Wert der Transaktio-
nen nach Angaben von Jones Lang LaSalle
auf 6,8 Mrd. EUR, was einem Zuwachs von
18,0 v. H. gegenüber dem ersten Halbjahr des
Vorjahres entspricht. Dabei fiel das zweite
Quartal mit Umsätzen von 1,7 Mrd. EUR
deutlich schwächer aus als das erste Quartal
5. Investmentmarkt mit 5,1 Mrd. EUR.
Wohnimmobilien
Getragen wird die Nachfrage hauptsächlich
Nachdem infolge der Wirtschafts- und Fi- von deutschen institutionellen Investoren,
nanzmarktkrise insbesondere in den Jahren die insgesamt einen Anteil von 75,0 v. H. an
2009 und 2010 eine geringe Investitionstätig- den Transaktionen ausmachen. Diese sehen
keit auf dem deutschen Transaktionsmarkt inländische Wohnimmobilien weiterhin als
zu verzeichnen war, ist seit 2011 ein deut- attraktive Alternative zu anderen Anlagefor-
licher Anstieg zu beobachten. Das Trans- men. Auf der Verkäuferseite finden sich zu-
aktionsvolumen im Jahr 2013 reicht an die meist Private-Equity-Unternehmen, die mit
Werte der Boomjahre 2006 und 2007 heran. 1,7 Mrd. EUR Volumen im ersten Halbjahr
Im Jahr 2012 wurden insgesamt 34 Verkäufe den größten Anteil der Verkäufe ausmach-
größerer Wohnungsbestände ab 800 Einhei- ten.
ten mit rund 190 000 gehandelten Wohnun-
gen registriert. Im darauffolgenden Jahr ist Das Transaktionsgeschehen hat sich dabei
mit 49 Transaktionen und rund 300 000 ver- deutlich auf B-Standorte verlagert. Unter
kauften Wohnungen ein weiterer Zuwachs den Top-Fünf-Standorten war mit Berlin nur
der Marktaktivitäten zu beobachten. Wäh- einer der A-Kategorie. Im selben Zeitraum
rend im Dreijahreszeitraum zwischen 2009 des Vorjahres waren hier mit Berlin, Mün-
und 2011 lediglich eine Großtransaktion ab chen und Düsseldorf noch drei A-Standorte
10 000 Wohnungen erfasst wurde, waren es vertreten. Das mangelnde Angebot in den
2012 und 2013 insgesamt 13 Großverkäufe. Top-Standorten und die in der Folge stei-
genden Preise führen zu einer Abwanderung
Nachdem Finanzinvestoren durch die Fi- der Investoren in B- und C-Standorte. Wei-
nanzkrise unfreiwillig zu vorübergehenden ter gut nachgefragt sind Projektentwicklun-
Bestandshaltern wurden, nutzten diese das gen in den Innenstädten der deutschen Bal-
günstige Umfeld der vergangenen Jahre, lungszentren in Form von Forward Deals,
um aus ihren Wohnungsinvestments aus- um auf diese Weise Bestände in den sich gut
zusteigen. Der Großteil der Verkäufe von entwickelnden innerstädtischen Arealen zu
Wohnungsportfolios wird von internationa- erhalten.
20Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Insgesamt ist für das laufende Jahr eine wei-
terhin gute Entwicklung des Investment-
marktes für Wohnimmobilien zu erwarten,
wobei die Transaktionen nicht mehr das
Vorjahresniveau erreichen, die 10,0-Mrd.-
EUR-Marke aber übertreffen werden. Damit
wird das Transaktionsvolumen etwa auf dem
Niveau des Jahres 2012 liegen. Die Phase des
seit 2010 wachsenden Transaktionsvolumens
ist damit zunächst beendet. Portfolioberei-
nigungen und Diversifizierungen werden in
den Vordergrund treten, die großen Mega-
deals der vergangenen Jahre in dieser Häu-
fung nicht mehr zu beobachten sein.
21Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
Übersicht der bisher erschienenen Studien:
Juni 2001 Die Finanzierung von Fußballstadien
November 2002 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil I)
Januar 2004 Krankenhausmarkt im Umbruch (Teil II)
– Handlungsoptionen für die Zukunft
März 2005 Immobilienmärkte – Einflussfaktoren und Perspektiven
August 2005 Real Estate Investment Trusts
Dezember 2005 Housing Bubble USA – Crash or Soft Landing?
März 2006 Logistikimmobilien – eine neue Chance
für den Gewerbeimmobilienmarkt?
September 2006 Liquiditätsschwemme auf deutschen Immobilienmärkten
Liquidity hurricane in Germany’s property markets
April 2007 Abenteuerland Asien?
August 2007 Herausforderungen für Einzelhandelsimmobilien
März 2008 Zukunft der Wohnimmobilien und der
Wohnungsunternehmen in Deutschland
August 2008 Entwicklungstrends für Hotelimmobilien in Deutschland
April 2009 Demographische Herausforderungen für die Immobilienmärkte
August 2009 Einzelhandelsimmobilien – Trends auf der Angebotsseite
März 2010 Büroimmobilienmarkt der Zukunft
August 2010 Immobilien-Investmentmarkt: Nach dem Boom ist vor dem
Boom
März 2011 Logistikimmobilien – Cluster mit differenzierten
Entwicklungspotenzialen
August 2011 Neue Trends im deutschen Einzelhandel
März 2012 Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft
August 2012 Perspektiven der Wohnungsmärkte in Deutschland
März 2013 Immobilien-Investmentmärkte in Deutschland
August 2013 Perspektiven der Einzelhandelsimmobilienmärkte in Deutschland
April 2014 Megatrends der Immobilienmärkte in Deutschland
22Wohnen in Deutschland – differenzierte Situation und Perspektiven
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