GUTACHTEN ZUM VERKEHRSWERT - MAG. HELMUT PINTARELLI
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MAG. HELMUT PINTARELLI
Allgemein beeideter und gerichtlich zertifizierter Sachverständiger für Liegenschaftsbewertungen und Wohnungseigentum:
Baugründe, kleinere und größere Wohnhäuser, gewerblich-industriell genutzte Liegenschaften, Nutzwertgutachten
A-6500 Landeck, Venetweg 2, Tel.: (05442) 67348, Mobil: 0664/3579242, pintarelli@mynet.at
Bezirksgericht Innsbruck Geschäftszahl: 20 E 44/20i-
Abteilung 20 E Verpfl. Partei: Michael GOHM
Brunecker Straße 3
6020 Innsbruck
GUTACHTEN ZUM VERKEHRSWERT
Geschäftseinheit im EG
in 6108 Scharnitz, Innsbruckerstraße 71
EZ 72 KG 81127 Scharnitz BG Innsbruck
628/1080 Wohnungseigentum-Anteile, B-LNR 6
Landeck, 22.1.2021INHALTSÜBERSICHT
I. ALLGEMEINES ................................................................................................. 3
1. Auftrag ................................................................................................................. 3
2. Zweck .. ................................................................................................................. 3
3. Bewertungsstichtag ............................................................................................... 3
4. Verpflichtete Partei ............................................................................................... 3
5. Betreibende Partei ................................................................................................. 3
6. Grundlagen und Unterlagen .................................................................................. 3
7. Anlagen ................................................................................................................. 4
8. Energieausweis ..................................................................................................... 4
9. Erklärung des Sachverständigen ........................................................................... 4
II. BEFUND ............................................................................................................. 5
1. Grundbuchstand .................................................................................................... 5
1.1. A1-Blatt mit Aufschrift - Gutsbestand........................................................... 5
1.2. A2-Blatt - Dingliche Rechte .......................................................................... 5
1.3. B-Blatt - Eigentümer ...................................................................................... 5
1.4. C-Blatt - Dingliche Lasten und Pfandrechte .................................................. 6
2. Liegenschaftsbeschreibung ................................................................................... 7
2.1. Grundstücke ................................................................................................... 7
2.1.1. Lage und Umgebung ............................................................................ 7
2.1.2. Flächenwidmung .................................................................................. 7
2.1.3. Maße, Form und Topographie ............................................................. 7
2.1.4. Ver- und Entsorgung ............................................................................ 8
2.2. Baulichkeiten ................................................................................................. 8
2.2.1. Allgemeines ......................................................................................... 8
2.2.2. Detailbeschreibung Geschäftseinheit................................................... 8
2.2.3. Ergänzende Beschreibung................................................................. 10
2.3. Hausverwaltung, Betriebskosten und Rücklagenfonds .............................. 10
2.4. Bestandverhältnis ........................................................................................ 10
2.5. Bau- und Ausstattungszustand .................................................................... 11
3. Technische Daten ............................................................................................... 11
III. BEWERTUNG .............................................................................................. 12
1. Auswahl der Verfahren ...................................................................................... 12
2. Gesetzliche Bestimmungen - Liegenschaftsbewertungsgesetz ......................... 13
3. Bewertung .......................................................................................................... 14
3.1. Sachwertverfahren ...................................................................................... 14
3.1.1. Vergleichsgrundstücke...................................................................... 14
3.1.2. Ableitung des Bodenwertes .............................................................. 14
3.1.3. Neubaukosten (inkl. Mehrwertsteuer) .............................................. 15
3.1.4. Zeitwert ............................................................................................. 15
3.1.5. Zusammenstellung Sachwert ............................................................ 15
IV. ZUSAMMENFASSUNG............................................................................... 16
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 2 von 16I. ALLGEMEINES
1. Auftrag
Der gefertigte Sachverständige wurde vom Bezirksgericht Innsbruck, Abteilung 20 E
beauftragt.
2. Zweck
Ermittlung des Verkehrswertes nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz 1992, BGBl.
150/92, ÖNORM B1800:1992, ÖNORM B1801-1:2015 und ÖNORM B1802-1:2019
zur Durchführung der mit Beschluss des Bezirksgerichtes Innsbruck vom 17.11.2020
bewilligten Zwangsversteigerung der 628/1080 Wohnungseigentum-Anteile an EZ 72
KG 81127 Scharnitz, B-LNR 6.
3. Bewertungsstichtag
15.1.2021 als Tag des Lokalaugenscheines
4. Verpflichtete Partei
Michael Gohm
GEB: 15.5.1970
5. Betreibende Partei
Bank für Tirol und Vorarlberg
vertreten durch: Altenweisl Wallnöfer Watschinger Zimmermann
Rechtsanwälte GmbH, 6020 Innsbruck, Fallmerayerstraße 8
6. Grundlagen und Unterlagen
Die Befundaufnahme fand am 15.1.2021 nach der Einsichtnahme in den Bauakt am
Gemeindeamt Scharnitz statt, und waren dabei anwesend:
− Herr Michael Gohm, Verpflichteter
− Herr Bernhard Gohm, Bruder des Verpflichteten und Eigentümer an der Top W
West im 1. OG
− Herr Amtsdirektor Siegfried Linder, Diplomrechtspfleger am BG Innsbruck
− Herr Mag. Helmut Pintarelli, Sachverständiger
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 3 von 16Sämtliche Räumlichkeiten konnten frei besichtigt werden, sodass eine uneinge- schränkte Befundaufnahme möglich war. Dem Sachverständigen ist die Liegenschaft aus dem Zwangsversteigerungsverfahren 20 E 40/17x (Gutachten vom 24.7.2017) bekannt. Die neuerliche Einsichtnahme in den Bauakt hat ergeben, dass seit 2017 keine baube- hördlichen Veränderungen eingetreten sind, und wird z. T. auf die damals erhobenen Unterlagen zurückgegriffen. 7. Anlagen o Grundbuchsauszug EZ 72 KG 81127 Scharnitz – Eingeschränkter Auszug hinsicht- lich B-LNR 6 vom 15.1.2021 o Katasterauszug (Hausmappe) vom BEV - Bundesamt für Eich- und Vermessungs- wesen, M 1 : 1000 vom 15.1.2021 o Kopie aus dem Flächenwidmungsplan, tirisMaps, © Land Tirol o Baubescheid vom 26.5.1959, Seite 1 o Baubescheid vom 14.3.1963, Seite 1 o Baubescheid vom 27.6.1975, Seite 1 o Benützungsbewilligung für den Zu- und Umbau des Geschäftslokales vom 12.6.1986 o Festsetzung der Nutzwerte hinsichtlich der Geschäftseinheit o Grundrisspläne KG und EG (nicht maßstabgetreu) o 8 Farbkopien mit 16 Fotos, angefertigt am 15.1.2021 o Orthofoto M 1 : 1000, tirisMaps, © Land Tirol 8. Energieausweis Ein Energieausweis gemäß dem am 1.12.2012 in Kraft getretenen Energieausweis- Vorlage-Gesetz 2012 (EAVG 2012, BGBl. I Nr. 27/2012) liegt nicht vor. Im Falle der pflichtwidrigen Unterlassung der Vorlage eines höchstens 10 Jahre alten Energieausweises bei einer Veräußerung oder Vermietung normiert das Gesetz, dass eine dem Alter und der Art des Gebäudes entsprechende Gesamtenergieeffizienz als vereinbart gilt. 9. Erklärung des Sachverständigen Alle Feststellungen zur Beschaffenheit und zu den tatsächlichen Eigenschaften der Baulichkeit und des Grund und Bodens erfolgen nach den vorliegenden Unterlagen, den Angaben von Herrn Michael Gohm sowie nach dem Lokalaugenschein. Beim Lokalaugenschein wurden keine Baustoffprüfungen vorgenommen, keine Bau- teilprüfungen, Bodenuntersuchungen sowie Funktionsprüfungen haustechnischer oder sonstiger Anlagen durchgeführt. Der gefertigte Sachverständige erklärt sich fremd zu den Parteien und gibt in Erinne- rung an seinen Sachverständigeneid das nachstehende, nach bestem Wissen und Ge- wissen ausgearbeitete Gutachten ab. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 4 von 16
II. BEFUND
1. GRUNDBUCHSTAND
1.1. A1-Blatt mit Aufschrift - Gutsbestand
Auszug aus dem Hauptbuch
KATASTRALGEMEINDE 81127 Scharnitz EINLAGEZAHL 72
BEZIRKSGERICHT Innsbruck
*******************************************************************************
*** Eingeschränkter Auszug ***
*** B-Blatt eingeschränkt auf die Laufnummer(n) 6 ***
*** C-Blatt eingeschränkt auf Belastungen für das angezeigte B-Blatt ***
*******************************************************************************
Letzte TZ 11634/2020
WOHNUNGSEIGENTUM
Einlage umgeschrieben gemäß Verordnung BGBl. II, 143/2012 am 07.05.2012
************************************* A1 **************************************
GST-NR G BA (NUTZUNG) FLÄCHE GST-ADRESSE
.45/2 GST-Fläche * 436
Bauf.(10) 271
Gärten(10) 165 Innsbruckerstraße 71
195/3 GST-Fläche * 274
Bauf.(10) 124
Gärten(10) 150
GESAMTFLÄCHE 710
Legende:
*: Fläche rechnerisch ermittelt
Bauf.(10): Bauflächen (Gebäude)
Gärten(10): Gärten (Gärten)
Die Bauparzelle .45/2 und die Grundparzelle 195/3 sind nach dem ehemaligen
Grundsteuerkataster vermessen, d.h. die Grenzverläufe sind nicht rechtsverbind-
lich nachgewiesen.
1.2. A2-Blatt - Dingliche Rechte
Keine Dinglichen Rechte ersichtlich gemacht.
1.3. B-Blatt - Eigentümer
************************************* B ***************************************
6 ANTEIL: 628/1080
Michael Gohm
GEB: 1970-05-15 ADR: Innsbrucker-Str. 71 6108
a 5388/1982 Wohnungseigentum an Geschäftseinheit im EG
b 3117/1999 Übergabsvertrag 1997-12-17 Eigentumsrecht
c gelöscht
Mit den 628/1080 Anteilen ist Wohnungseigentum an der Geschäftseinheit im EG
samt Zubehör verbunden.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 5 von 161.4. C-Blatt - Dingliche Lasten und Pfandrechte
************************************* C ***************************************
1 a 497/1905
DIENSTBARKEIT des Fahrens zu Wirtschaftszwecken über Gst
195/3 für Gst 203/1 in EZ 73
19 auf Anteil B-LNR 6
a 7503/2010 Pfandurkunde 2010-07-06
PFANDRECHT Höchstbetrag EUR 430.000,--
für Bank für Tirol und Vorarlberg Aktiengesellschaft
22 auf Anteil B-LNR 6
a 1948/2014 Rückstandsausweis 2014-02-18
PFANDRECHT vollstr EUR 7.728,75
Kosten EUR 629,24 für Republik Österreich, Finanzamt
Innsbruck (23 E 1400/14i)
23 auf Anteil B-LNR 6
a 2531/2016 Rückstandsausweis 2016-02-18
PFANDRECHT vollstr EUR 12.194,55
Kosten EUR 749,20 für Republik Österreich, Finanzamt
Innsbruck (22 E 25/16d)
25 auf Anteil B-LNR 6
a 7703/2017 Rückstandsausweis 2016-11-17
PFANDRECHT vollstr EUR 1.203,90
Kosten EUR 259,42 35,-- 280,92 für Gemeinde Scharnitz (22 E
164/17x)
26 auf Anteil B-LNR 6
a 3701/2018 Versäumungsurteil 2017-10-31
PFANDRECHT vollstr. EUR 115.145,83
9,08 % Z pro Jahr aus EUR 115.145,83 ab 09.01.2016
bis 30.06.2016
8,58 % Z pro Jahr aus EUR 115.145,83 ab 01.07.2016
Kosten EUR 5.884,62 samt 4 % Z seit 31.10.2017
Kosten EUR 1.405,58 Kosten EUR 3.131,76 für
SPAR Österreichische Warenhandels-AG (FN 34170a)
22 E 59/18g
28 auf Anteil B-LNR 6
a 8970/2018 Bedingter Zahlungsbefehl 2017-04-18
PFANDRECHT vollstr. EUR 189,58
4 % Z aus 189,58 ab 2017-03-01
Kosten EUR 117,81 samt 4 % Z seit 2017-04-18; EUR 153,52;
EUR 24,61;
Antragskosten EUR 149,10
für Tiroler Versicherung V.a.G. FN 32927y
(22 E 206/18z)
29 auf Anteil B-LNR 6
a 11190/2019 Rückstandsausweis 2019-09-05
PFANDRECHT vollstr EUR 3.083,41
Kosten EUR 349,40 für Gemeinde Scharnitz (23 E 5568/19p)
30 auf Anteil B-LNR 6
a 11116/2020 Einleitung des Versteigerungsverfahrens zur
Hereinbringung von EUR 286.102,05 samt 12 % Z ab 2018-03-01
bei vierteljährlicher Kapitalisierung, Kosten EUR 3.474,50
2.417,78 35,-- 1.872,18 1.322,28 3.205,-- 217,62 2.086,20
541,19 225,12 217,62 989,46 sowie Kosten EUR 2.336,96 für
Bank für Tirol und Vorarlberg AG (20 E 44/20i)
(Pfandrecht haftet unter LNR 19)
*********************************** HINWEIS ***********************************
Eintragungen ohne Währungsbezeichnung sind Beträge in ATS.
*******************************************************************************
Grundbuch 15.01.2021 06:46:40
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 6 von 16Die Dienstbarkeit des Fahrens zu Wirtschaftszwecken über Gst 195/3 für Gst 203/1
(Gemeinde Scharnitz) dürfte obsolet sein, und ist dem Liegenschaftseigentümer kei-
nerlei Ausübung bzw. Einschränkung bekannt.
Die eingetragenen Pfandrechte sind nicht bewertungsrelevant.
2. LIEGENSCHAFTSBESCHREIBUNG
2.1. Grundstücke
Die Bp .45/2 ist mit dem Wohn- und Geschäftshaus 6108 Scharnitz, Innsbruckerstraße
71 bebaut.
Die Gp 195/3 ist der Bauparzelle süd- und ostseitig vorgelagert und ist unbebaut.
Die verkehrsmäßige Erschließung erfolgt direkt von der in der Nord-Südachse verlau-
fenden und direkt entlang der Westgrenze von .45/2 und 195/3 angrenzenden Landes-
straße (Innsbruckerstraße) L 10 aus.
2.1.1. Lage und Umgebung
Die Liegenschaft befindet sich im Zentrum der Gemeinde Scharnitz direkt an der
Ortsdurchfahrtsstraße.
Seit der Fertigstellung der Umfahrungsstraße mit dem Porta-Claudia-Tunnel im No-
vember 2018 ist Scharnitz zu einer verkehrsberuhigten Gemeinde „aufgestiegen“.
Süd- und ostseitig an die Grundparzelle 195/3 grenzt der Gemeindevorplatz und das
Gemeindeamt an.
Der großzügige Gemeindevorplatz wird als Kurzparkzone genutzt.
Scharnitz liegt auf 964 m Seehöhe und zählt zum 1.1.2020 1.361 Einwohner.
Die Entfernung nach Seefeld beträgt rd. 9 km, der Nachbarort Mittenwald auf deut-
schem Staatsgebiet ist 6,2 km entfernt.
Die Strecke Scharnitz-Innsbruck beläuft sich auf rd. 32 km.
2.1.2. Flächenwidmung
Nach dem rechtsgültigen Flächenwidmungsplan der Gemeinde Scharnitz sind die bei-
den Grundstücke als Bauland - ALLGEMEINES MISCHGEBIET gewidmet.
2.1.3. Maße, Form und Topographie
Die Grundstücke weisen eine unregelmäßige Konfiguration auf, und betragen die
durchschnittlichen Ausdehnungen
in Richtung Nord-Süd 29,0 Meter und
in Richtung Ost-West 25,0 Meter.
Die Grundflächen sind als eben zu bezeichnen.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 7 von 162.1.4. Ver- und Entsorgung
Wasser − gemeindeeigene Trinkwasserversorgung
Kanal − Gemeindekanalisation
Strom − TIWAG
2.2. Baulichkeiten
2.2.1. Allgemeines
Der genaue Ursprung der ehemaligen Bäckerei ist aus den Bauakten nicht eruierbar.
Erst 1959 scheint erstmals eine baubehördliche Genehmigung für den Umbau und die
Erweiterung des bestehenden Verkaufsgeschäftes auf.
1963 wurden ein Umbau des Wohnhauses (Aufstockung) und der Anbau einer Garage
bewilligt.
Der letztmalige Zu- und Umbau des Geschäftslokales mit einer süd- und teilweise ost-
seitigen Erweiterung erfolgte mit Baubewilligung vom 27.6.1975.
2009 wurden im Inneren der Geschäftsräumlichkeiten Umbauarbeiten technischer Art
durchgeführt (Elektrik, Kühlung, Fensterfront …).
Bereits 1981 wurde an der Liegenschaft Innsbruckerstraße 71 Wohnungseigentum be-
gründet und damit die bewertungsgegenständliche Geschäftseinheit, eine Wohnung
„West“ im 1. OG, eine Wohnung „Ost“ im 1. OG und eine Wohnung im 2. OG ge-
schaffen.
2.2.2. Detailbeschreibung Geschäftseinheit
Vorauszuschicken ist, dass die der Parifizierung zugrundeliegenden Pläne aus dem
Jahre 1981 nicht mit dem Ist-Stand übereinstimmen. Eine Neufestsetzung der Nutz-
werte ist unabdingbar.
Es stimmen nicht nur die Flächenangaben nicht, so ist auch der Zugang zum südwest-
seitigen Keller (intern zur Wohnung West zugeordnet) nur über den Keller der Ge-
schäftseinheit erreichbar.
Weiters befinden sich in den nordseitigen Kellerräumlichkeiten (Zubehör zur Ge-
schäftseinheit) das Hackschnitzellager und der Heizraum, von wo aus die Geschäfts-
einheit, die Wohnung West im 1. OG und die Wohnung im 2. OG beheizt werden.
KELLERGESCHOSS:
Keller: südseitig, im Plan als Keller bezeichnet mit 28,25 m2; Boden Beton-
pflaster, Wände verputzt, Rippendecke im Rohzustand, noch vorhan-
den Kühlaggregate für das ehemalige Lebensmittelgeschäft, ein Boi-
ler mit 300 Liter und ein Boiler mit 500 Liter
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 8 von 16Heizraum/Hackschnitzellager:
nordseitig, im Plan als Abstellraum und Magazin bezeichnet mit
15,64 m2 + 82,96 m2; Stahlzarge, Stahlblechtür, Boden Betonpflaster,
Wände Bruchsteinmauerwerk, z. T. Ziegelmauerwerk, Betondecke,
Heizkessel BJ 1993, die Hackschnitzel werden mittels Förderschne-
cke zum Heizkessel transportiert; derzeit leeres Hackschnitzellager!
ERDGESCHOSS:
Geschäftslokal: südwestseitiger Ein- und Ausgang mit zweiflügeliger Automatiktür,
vorgesetztes Rollladenelement, südseitige Fensterfront in Alu mit
Isolierverglasung, westseitige (straßenseitige) Fensterfront in Alu
(Stahl), ein Element in Alu-Kunststoff mit kippbarer Oberlichte,
Konvektoren entlang der Schaufensterfronten, Boden Agglomarmor,
Wände verputzt, abgehängte Gipskartondecke, Beleuchtungsbalken;
im rückwärtigen Teil eine Differenzstufe Bodenniveauunterschied;
die gesamte Elektrik wurde 2009 erneuert!
Schiebetürelement ins allgemeine Stiegenhaus
WC: Zugang vom allgemeinen Stiegenhaus; Futtertürstock, glattes Tür-
blatt, Boden Fliesenbelag, Wände auf Höhe 1,71 m verfliest, darüber
verputzt, geweißt wie Decke, einflügeliges Holzisolierfenster, Stand-
WC mit Aufputzspülkasten, Waschbecken mit Zweigriffwandarmatur
Lagerraum: Boden Estrichbelag, Wände und Decke verputzt, Kühlzelle; Schiebe-
türelement zur
Anlieferung: ostseitig; Kipptor in Alu, leicht abschüssige Rampe, Boden Beton-
pflaster, Wände verputzt, Stahlbetondecke geweißt, Außenwand mit
drei Glasbausteinfeldern; innenliegendes Drahtglasfenster (zur Gara-
ge)
Garage: nordseitige Zufahrt, Deckensektionaltor mit Holzbeplankung elekt-
risch und mit Funk, Boden Betonestrich, Wände und Decke verputzt;
die Garage ist ohne Abtrennung mit der Nachbargarage auf Bp .45/1
zusammengebaut
Anmerkung: das EG ist einer umfassenden Entsorgung von Einrichtungsregalen
(samt Kühlzellen) für das ehemalige Lebensmittelgeschäft, aber auch
von anderweitigen Gegenständen wie Couch, diverses Mobiliar … zu
unterziehen!
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 9 von 162.2.3. Ergänzende Beschreibung
Fundamente: Streifenfundamente
Kellermauerwerk: Bruchstein-, Ziegelmauerwerk und Stampfbeton
aufgehendes Mauerwerk: Ziegelmauerwerk mit 3-lagigem Außenputz
Wohnungstrennwände: Zwischenwandsteine 10 cm
Stiegenhaus: nordseitiger Windfang (Vorbau) über Alurahmentür mit
Isolierverglasung, Boden Fliesenbelag, Wände verputzt,
auf Parapethöhe Holzverkleidung, Holzdecke, nordseitig
Glasbausteine, Hauseingangstür in Holz mit fixem Sei-
tenteil und Ornamentglasfüllung;
im Stiegenhaus Terrazzobelag, Stahlbetonstiege zum
1. OG mit Terrazzoplatten auf Tritt- und Setzstufen, Ei-
sengeländer mit Holzhandlauf
Decken: Betondecken bzw. Katzenberger-Decke im südseitigen
Zubau
Dach: Satteldach mit Blecheindeckung, oberste Geschossdecke
und Dachkonstruktion mit Wärmedämmung versehen
Dachrinnen: Dachrinnen und Fallrohre in Kupferblech
Heizung: zentrale Heizungsanlage für Öl, Hackschnitzel für Ge-
schäftseinheit, Wohnung West und Wohnung im 2. OG
Sonstiges: südseitiger Vorplatz Asphaltbelag (uneben durch diverse
Absenkungen); Zufahrt zur Anlieferung (ostseitig) mit
beschädigter Asphaltdecke
2.3. Hausverwaltung, Betriebskosten und Rücklagenfonds
Die Hausverwaltung wird hausintern geregelt und erfolgt eine interne Kostenauftei-
lung.
Von der Wohnungseigentümergemeinschaft wird keine Rücklage für künftige Auf-
wendungen an den Allgemeinteilen der Liegenschaft im Sinne des WEG idgF gebildet.
2.4. Bestandverhältnis
In den Geschäftsräumen wurde von der verpflichteten Partei bis Ende Februar 2016
ein SPAR-Lebensmittelmarkt betrieben, und sind die Räumlichkeiten seither unge-
nutzt.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 10 von 162.5. Bau- und Ausstattungszustand
Der Bauzustand des Kellergeschosses ist vollkommen veraltet und wäre einer General-
sanierung zu unterziehen.
Die Geschäftseinheit müsste zum Zwecke einer zukünftigen neuerlichen betrieblichen
Nutzung ebenfalls einer Sanierung unterzogen werden, anderenfalls ist der Einbau bei-
spielsweise zweier Wohnungen mit einem kompletten Um- und Ausbau als Alternative
zu sehen.
3. TECHNISCHE DATEN
Die nachstehenden Flächenangaben sind der Nutzwertfestsetzung des Bezirksgerichtes
Innsbruck vom 4.9.1981 entnommen.
Geschäftseinheit im EG:
Geschäftslokal 208,00 m2
Lagerraum 47,20 m2
Kühlraum 5,76 m2
Büro 5,80 m2
Garderobe 4,50 m2
WC 4,08 m2
WC 2,04 m2
Vorraum 9,60 m2
Laderaum 42,53 m2
Nutzfläche EG 329,51 m2
Garage im EG 30,30 m2
Zubehörflächen:
Keller 23,00 m2
Magazin 60,00 m2
Abstellraum 15,64 m2
Heizraum 28,25 m2
gesamt 126,89 m2
Anmerkung: Es ist noch einmal darauf hinzuweisen, dass eine Neuaufteilung und da-
mit verbunden eine Neufestsetzung der Nutzwerte unabdingbar ist. In
diesem Zusammenhang wären auch die Außenflächen (bislang allge-
mein) entsprechend zuzuordnen. So verfügt keine der drei Wohneinhei-
ten über einen ihr zugeordneten Autoabstellplatz.
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 11 von 16III. BEWERTUNG 1. Auswahl der Verfahren Nach dem Liegenschaftsbewertungsgesetz von 1992 ist als Verkehrswert jener Wert anzusetzen, der bei einer Veräußerung der Sache üblicherweise im redlichen Ge- schäftsverkehr erzielt werden kann. Die besondere Vorliebe und andere ideelle Wertzumessungen einzelner Personen haben bei der Ermittlung des Verkehrs- wertes außer Betracht zu bleiben. Das Liegenschaftsbewertungsgesetz stellt einen Rahmen dar, innerhalb dessen sich der Sachverständige unter Berücksichtigung des jeweiligen Standes der Wissenschaft zu bewegen hat. Zu den derzeit wissenschaftlich allgemein anerkannten Wertermittlungsmethoden gehören vor allem das Vergleichs- wertverfahren, das Ertragswertverfahren und das Sachwertverfahren. Die Auswahl des Verfahrens, auch die Verknüpfung mehrerer verschiedener Wertermittlungsmethoden, obliegt dem Sachverständigen und ist von diesem zu begründen. Für die Geschäftseinheit wird das Sachwertverfahren zur Anwendung gebracht. Vorauszuschicken ist, dass das Geschäftslokal im Gutachten vom 24.7.2017 (GZl. 20 E 40/17x-) mit € 205.800,-- netto bewertet wurde. Weder in der nachfolgenden Versteigerung noch im Freihandverkauf konnten Kauf- willige gefunden werden. Anzumerken ist weiters auch, dass ein Erwerber mangels bisheriger gewerblicher Nut- zung alternative Verwendungsmöglichkeiten ausloten wird. So würde sich die Erdge- schossfläche durchaus auch für einen Ausbau von beispielsweise 2 Wohnungen eig- nen, nachdem durch die Umfahrung eine massive Verkehrsberuhigung eingetreten ist. Es ist also davon auszugehen, dass für eine zukünftige Nutzung umfassende Umbau- maßnahmen bzw. Investitionen vorzunehmen sind und Interessenten nur bei einem entsprechend moderaten Kaufpreis gefunden werden können. Dazu kommt erschwerend, dass aufgrund der momentanen Situation die Mieten für Geschäftsflächen generell stark fallend sind und die Nachfrage nach Geschäftsimmo- bilien z. T. zur Gänze eingebrochen ist. Die bisherige Verwendung als Lebensmittelgeschäft scheidet aus, zumal eine regionale Handelskette bereits einen anderen Standort in Scharnitz beziehen wird. Eine Ertragswertberechnung ist zusammenfassend aufgrund der mangelnden Nachfra- ge, der derzeitigen Marktsituation und den Erfordernissen zur Vornahme umfassender Adaptierungsarbeiten nicht zielführend. Das Vergleichswertverfahren ist nicht anwendbar, zumal nicht annähernd vergleichba- re Objekte im Ortsgebiet von Scharnitz, aber auch darüber hinaus herangezogen wer- den können. Im Sachwertverfahren ist der Bodenwert aus Vergleichswerten in der KG Scharnitz abzuleiten und in der Folge für die Geschäftseinheit entsprechend ihrer Mindestanteile zu berechnen. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 12 von 16
Die Neubaukosten werden beziffert und auf den Baufortschritt vergleichbar mit einem Rohbau auf 40 % reduziert. Von diesen „Rohbaukosten“ ist die Alterswertminderung in Abzug zu bringen. Bei einer gewöhnlichen Lebensdauer (wirtschaftliche und technische Nutzungsdauer) der Baulichkeit von 65 Jahren und einer geschätzten Restnutzungsdauer von 30 Jahren errechnet sich ein fiktives Alter von 35 Jahren. Die Wertminderung dafür beläuft sich bei Anwendung der linearen Abschreibungsmethode auf 54 % (10065x 35 ). Neben der Alterswertminderung ist auch ein Abzug für den verlorenen Bauaufwand vorzunehmen. Dieser Abschlag nimmt auf den Umstand Bedacht, dass jeder Erwerber einer Gebrauchtimmobilie nicht seine eigenen architektonischen und bautechnischen Vorstellungen realisieren kann, sondern den Bestand so wie er liegt und steht über- nehmen bzw. akzeptieren muss. Im gegenständlichen Fall wird unter Berücksichtigung einer relativ freien Raumaufteilung im Inneren durch zukünftige Um- und Ausbauten ein Abzug in der Höhe von 7 % bezogen auf den Ausbauzustand vorgenommen. Der so ermittelte Wert ist vom Sachverständigen gemäß § 7 LBG vor dem Hintergrund des ihm bekannten und über Jahre kontinuierlich beobachteten Realitätenmarktes einer Überprüfung zu unterziehen und erforderlichenfalls mit Zu- oder Abschlägen an den Verkehrswert anzupassen. 2. Gesetzliche Bestimmungen - Liegenschaftsbewertungsgesetz 2.1. § 7 LBG - Wahl des Wertermittlungsverfahrens (1) Soweit das Gericht oder die Verwaltungsbehörde nichts anderes anordnen, hat der Sachverständi- ge das Wertermittlungsverfahren auszuwählen. Er hat dabei den jeweiligen Stand der Wissenschaft und die im redlichen Geschäftsverkehr bestehenden Gepflogenheiten zu beachten. Aus dem Ergebnis des gewählten Verfahrens ist der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Ge- schäftsverkehr zu ermitteln. (2) Sind für die Bewertung mehrere Wertermittlungsverfahren anzuwenden (§ 3 Abs. 2), so ist aus deren Ergebnissen der Wert unter Berücksichtigung der Verhältnisse im redlichen Geschäftsverkehr zu ermitteln. 2.2. § 6 LBG - Sachwertverfahren (1) Im Sachwertverfahren ist der Wert der Sache durch Zusammenzählung des Bodenwertes, des Bau- wertes und des Wertes sonstiger Bestandteile sowie gegebenenfalls des Zubehörs der Sache zu ermit- teln (Sachwert). (2) Der Bodenwert ist in der Regel als Vergleichswert durch Heranziehung von Kaufpreisen ver- gleichbarer unbebauter und unbestockter Liegenschaften zu ermitteln. Wertänderungen, die sich dem- gegenüber aus der Bebauung oder Bestockung der zu bewertenden Liegenschaft oder deren Zugehö- rigkeit zu einem Liegenschaftsverband ergeben, sind gesondert zu berücksichtigen. (3) Der Bauwert ist die Summe der Werte der baulichen Anlagen. Bei seiner Ermittlung ist in der Re- gel vom Herstellungswert auszugehen und von diesem die technische und wirtschaftliche Wertminde- rung abzuziehen. Sonstige Wertänderungen und sonstige wertbeeinflussende Umstände, wie etwa Lage der Liegenschaft, baurechtliche oder andere öffentlich-rechtliche Beschränkungen sowie erhebliche Abweichungen von den üblichen Baukosten, sind gesondert zu berücksichtigen. SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 13 von 16
3. Bewertung
3.1. Sachwertverfahren
3.1.1. Vergleichsgrundstücke
Gst-Nr: 421/7
Kaufvertrag: 17.1.2018
Ausmaß: 702 m2
Kaufpreis: € 200,--/m2
Anmerkung: Oberdorf
Gst-Nr: 563/4
Kaufvertrag: 30.3.2018
Ausmaß: 696 m2
Kaufpreis: € 160,92/m2
Anmerkung: am Hirlanda-Ellmann-Weg
Gst-Nr: 146
Kaufvertrag: 27.4.2020
Ausmaß: 1.062 m2
Kaufpreis: € 301,32/m2
Anmerkung: am Schanzweg; Verkauf eines Hälfteanteiles unter Geschwistern
Gst-Nr: 420/14
Kaufvertrag: 22.5.2020
Ausmaß: 500 m2
Kaufpreis: € 213,36/m2
Anmerkung: Oberdorf
3.1.2. Ableitung des Bodenwertes
Die Bodenpreise in der Katastralgemeinde Scharnitz haben die 200-Euro-Marke jeden-
falls überschritten, und bringt der Sachverständige den Bodenwert für Bp .45/2 und Gp
195/3 unter Berücksichtigung der Lage, Größe, Konfiguration und Widmung mit
€ 210,--/m2 in Ansatz.
710 m2 à € 210,--
Bodenwert gesamt € 149.100,--
Bodenwert für Geschäftseinheit - 628/1080 Anteile:
€ 149.100,-- x 628
1080 € 86.699,--
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 14 von 163.1.3. Neubaukosten (inkl. Mehrwertsteuer)
Nutzfläche EG 329,51 m2 à € 1.980,-- € 652.430,--
2
Zubehörflächen KG 126,89 m à € 480,-- € 60.907,--
Garage: 30,30 m2 à € 1.380,-- € 41.814,--
Neubaukosten gesamt € 755.151,--
davon 40 % für Ausbauzustand € 302.060,--
3.1.4. Zeitwert
Ausbauzustand (Rohbau) € 302.060,--
abzüglich Alterswertminderung 54 % - € 163.112,--
Zeitwert Baulichkeit € 138.948,--
abzüglich verlorener Bauaufwand
von € 302.060,-- 7% - € 21.144,--
Außenanlagen € 0,--
Zeitwert Baulichkeit € 117.804,--
3.1.5. Zusammenstellung Sachwert
anteiliger Bodenwert € 86.699,--
Zeitwert Baulichkeit € 117.804,--
rechnerischer Sachwert € 204.503,--
SV Helmut Pintarelli - GA 20 E 44/20i Seite 15 von 16IV. ZUSAMMENFASSUNG
rechnerischer Sachwert € 204.503,--
Der Sachverständige erachtet einen Abschlag vom rechnerisch ermittelten Sachwert
zur Anpassung an den Verkehrswert in der Höhe von 15 % für erforderlich.
rechnerischer Sachwert € 204.503,--
Marktanpassung 15 % - € 30.675,--
Verkehrswert gerundet € 173.900,--
Somit beträgt der Verkehrswert der Geschäftseinheit in 6108 Scharnitz, Innsbrucker-
straße 71, EZ 72 KG 81127 Scharnitz, 628/1080 Wohnungseigentum-Anteile,
B-LNR 6, inkl. Mehrwertsteuer
€ 173.900,--
Der allgemein beeidete und gerichtlich zertifizierte Sachverständige
Unterzeichner Helmut Pintarelli
Datum/Zeit-UTC 2021-01-22T08:08:27+01:00
Prüfinformation Informationen zur Prüfung der elektronischen
Signatur finden Sie unter:
https://www.signaturpruefung.gv.at
Hinweis Dieses mit einer qualifizierten elektronischen Signatur
versehene Dokument ist gemäß EU Verordnung Nr. 910/2014
(eIDAS) einem handschriftlich unterzeichneten Dokument
grundsätzlich rechtlich gleichgestellt.
Landeck, 22.1.2021
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