Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Verbrauchermarktes) im Bereich des Bebauungsplanes ...
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Gutachterliche Stellungnahme zur Ansiedlung
eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes
(Verbrauchermarktes) im Bereich
des Bebauungsplanes Galgenberg-Ost
in der Stadt Aalen
Teichstraße 14 • 79539 Lörrach • T 07621 91550-0 • F 07621 91550-29
Arndtstraße 10 • 44135 Dortmund • T 0231 534555-0 • F 0231 534555-29
Peter-Vischer-Straße 17 • 90403 Nürnberg • T 0911 817676-42 • F 0911 817676-43
info@dr-acocella.de • www.dr-acocella.de
Bearbeiter: Dr. rer.pol. Donato Acocella Dr. rer.pol. Urs-Christoph Fürst Nürnberg/ Lörrach/ Dortmund, 05.02.2020
INHALTSVERZEICHNIS:
1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG 1
2. DARSTELLUNG DER METHODISCHEN VORGEHENSWEISE 2
2.1 Vorgehensweise ................................................................................ 2
2.1.1 Darstellung und Beurteilung Planstandort ......................................................... 2
2.1.2 Spezifizierung des Planvorhabens .................................................................... 2
2.1.3 Kernwirkungs-/ Untersuchungsbereich .............................................................. 3
2.1.4 Ist-Situation in den Stadtteilen des Untersuchungsgebietes .............................. 4
2.1.5 Prüfung des Vorhabens vor dem Hintergrund der raumordnerischen
Grundlagen ...................................................................................................... 6
2.2 Worst-Case-Ansatz ............................................................................ 6
3. PLANVORHABEN 7
3.1 Planstandort ..................................................................................... 7
3.2 Betriebliche Eckdaten des Planvorhabens ........................................... 11
4. ANGEBOTS- UND NACHFRAGESITUATION 12
4.1 Angebots- und Nachfragesituation im Untersuchungs-/
Kernwirkungsbereich ........................................................................ 12
4.2 Angebots- und Nachfragesituation auf Ebene der Stadtteile ................ 14
4.2.1 Situation auf Ebene der Stadtteile im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel....... 14
4.2.2 Situation auf Ebene der Stadtteile im Sortiment Drogerie/ Parfümerie ........... 17
5. VORHABENPRÜFUNG IN BEZUG AUF DIE LANDES-/ REGIONALPLANERISCHEN GRUNDLAGEN 20
5.1 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Konzentrations- und
Integrationsgebot ............................................................................ 20
5.2 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Kongruenzgebot ........................ 22
5.3 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Beeinträchtigungsverbot ........... 24
5.3.1 Kaufkraftströme in der Ist-Situation .............................................................. 25
5.3.2 Umverteilungen gegen den bestehenden Einzelhandel ...................................... 26
6. ZUSAMMENFASSUNG 30
TABELLENVERZEICHNIS:
Tab. 1: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten im
Untersuchungsgebiet in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel und
Drogerie/ Parfümerie............................................................................ 13
Tab. 2: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile im Untersuchungsgebiet nach
Standorten/ Standorttypen in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel
und Drogerie/ Parfümerie ..................................................................... 14
Tab. 3: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten auf
Stadtteilebene im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel .............................. 16
Tab. 4: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile auf Stadtteilebene nach
Standorten/ Standorttypen im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel ............. 17
Tab. 5: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten auf
Stadtteilebene im Sortiment Drogerie/ Parfümerie .................................. 19
Tab. 6: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile auf Stadtteilebene nach
Standorten/ Standorttypen im Sortiment Drogerie/ Parfümerie ................. 20
Tab. 7: Bei Realisierung des Planvorhabens ausgelöste Umsatzumverteilungen
gegen den bestehenden Einzelhandel im Kernwirkungsgebiet im Sortiment
Nahrungs-/ Genussmittel ....................................................................... 27
Tab. 8: Bei Realisierung des Planvorhabens ausgelöste Umsatzumverteilungen
gegen den bestehenden Einzelhandel im Kernwirkungsgebiet im Sortiment
Drogerie/ Parfümerie............................................................................ 29
ii
1. AUSGANGSLAGE UND AUFGABENSTELLUNG
Die Stadt Aalen stellt derzeit den Bebauungsplan Galgenberg-Ost auf. Für den Gel-
tungsbereich des Bebauungsplanes, der sich im nordöstliche Bereich der Kernstadt
befindet und an bestehende (Wohn-)Siedlungsbereiche anschließt, sind
· Wohnnutzungen in einer Größenordnung von 241 Wohneinheiten für rd. 500 bis
550 Einwohner sowie
· ein Sondergebiet mit einem Verbrauchermarkt mit einer Verkaufsfläche von
1.300 m²1 und ein Backshop mit Bistrobereich mit einer Größe von 250 m²
geplant.
Das Regierungspräsidium Stuttgart hat in diesem Zusammenhang die Stadt Aalen im
Zuge des Beteiligungsverfahrens aufgefordert, eine raumordnerische Prüfung des
Verbrauchermarktes auf Grund der geplanten Verkaufsfläche von mehr als 800 m²
vorzunehmen. Vor diesem Hintergrund wurde die vorliegende gutachterliche Stel-
lungnahme mit folgenden Punkten erarbeitet:
· Darstellung der methodischen Vorgehensweise, insbesondere des bei Verträg-
lichkeitsuntersuchungen adäquat erscheinenden Worst-Case-Ansatzes
· Darstellung des Planstandortes unter Berücksichtigung der bestehenden und der
geplanten Siedlungsstrukturen; dabei sowohl Betrachtung des unmittelbar benach-
barten Standortumfeldes als auch der im Umfeld liegenden Versorgungsstrukturen
· Angebots-/ Sortimentsstruktur des Planvorhabens und sortimentsweiser
Planumsatz unter Berücksichtigung eines Worst-Case-Ansatzes (s.o.)
· Ermittlung/ Darstellung des Kernwirkungs-/ Untersuchungsgebietes des Plan-
vorhabens, ebenfalls unter Berücksichtigung eines Worst-Case-Ansatzes
· Darstellung der Angebots- und Nachfragesituation - Verkaufsflächen, Umsätze
und Kaufkraft - in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel (Kernsortiment eines
Verbrauchermarktes) und Drogerie/ Parfümerie (wesentliches Rand-/ Ergänzungs-
sortiment eines Verbrauchermarktes) innerhalb des Untersuchungsgebietes; zudem
Darstellung der Umsatz-Kaufkraft-Relation (Bindungsquoten)
1
Auf der o.g. Verkaufsfläche sind nach dem in Aufstellung befindlichen Bebauungsplan nahversor-
gungsrelevante Sortimente auf der gesamten Verkaufsfläche sowie zentrenrelevante Sortimente in
der Summe auf bis zu max. 10% der Verkaufsfläche, d.h. max. 130 m², zulässig; der Differenzierung
nach nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten liegt die Aalener Sortimentsliste aus dem
Einzelhandelskonzept der Stadt Aalen von 2010 zugrunde.
1
· Prüfung des Beeinträchtigungsverbotes mittels Berechnung und Bewertung der
durch das Vorhaben zu erwartenden Umsatzumlenkungen gegen den Bestand im Un-
tersuchungsgebiet in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/
Parfümerie
· Prüfung von Integrations-, Konzentrations- und Kongruenzgebot
2. DARSTELLUNG DER METHODISCHEN VORGEHENSWEISE
2.1 Vorgehensweise
2.1.1 Darstellung und Beurteilung Planstandort
Der Standort des Planvorhabens ist sowohl vor dem Hintergrund des landes- und re-
gionalplanerischen Konzentrations- und des Integrationsgebotes darzustellen und zu
prüfen. Demzufolge werden in Kap. 3.1 zunächst der Makro- und der Mikrostandort
des Vorhabens beschrieben und in Kap. 5.1 dargelegt, ob das Vorhaben in seiner be-
absichtigten Dimensionierung mit dem Konzentrations- und des Integrationsgebot
vereinbar ist. Die Beschreibung des Plan-/ Mikrostandortes erfolgt im Wesentlichen
auf Basis einer Ortsbegehung unter besonderer Berücksichtigung
· der bestehenden und geplanten benachbarten Nutzungen,
· der Einzelhandelsstrukturen - vor allem im Bereich der Grund-/ Nahversorgung -
in seinem Umfeld - sowie
· seiner verkehrlichen Anbindung und Erreichbarkeit unter Berücksichtigung ver-
schiedener Verkehrsträger.
2.1.2 Spezifizierung des Planvorhabens
Grundlage für die Ermittlung der potenziellen städtebaulichen und raumordneri-
schen Auswirkungen eines Vorhabens ist dessen Umsatz. Dieser wiederum hängt zum
einen von der Größe/ Verkaufsfläche des Vorhabens und zum anderen von der anzu-
setzenden Flächenleistung ab. Die Flächenleistung hängt dabei auch von den im Vor-
haben zu erwartenden Sortimenten ab.
2
Da die Auswirkungen branchenbezogen zu ermitteln sind2, muss das zu untersuchende
Sortimentskonzept eine hinreichende Differenzierung aufweisen: Dies bedeutet,
dass jedes (wesentliche) Sortiment einzeln in seiner Dimensionierung aufzuführen
und zu untersuchen ist.
Nicht relevant ist hingegen der Betriebstyp: Da sich dieser einer planungsrechtli-
chen Festsetzung u.E. entzieht bzw. eine entsprechende Festsetzung mit rechtlichen
Unsicherheiten verbunden wäre, kann er auch keine Grundlage für die Ermittlung
der Auswirkungen darstellen. Im Übrigen erfolgen Auswirkungen vorrangig sorti-
mentsbezogen: Wettbewerb findet betriebstypenübergreifend statt3.
Für die Überprüfung eines Vorhabens ist dieses in seiner Gesamtheit zu untersu-
chen. Grundlage für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung sind die Angaben
der Stadt Aalen. Bei der Darstellung des Vorhabens werden entsprechend Verkaufs-
flächen und Planumsätze ausgewiesen, wobei im Sinne eines Worst-Case-Ansatzes
allein auf das Kernsortiment Nahrungs-/ Genussmittel und das wesentliche Rand-/
Ergänzungssortiment Drogerie/ Parfümerie abgestellt wird (vgl. Kap. 3.2). Um eine
tragfähige Grundlage zu schaffen, wird bei der Ableitung der Planumsätze ebenfalls
ein Worst-Case-Ansatz verfolgt (vgl. ebenfalls Kap. 3.2).
2.1.3 Kernwirkungs-/ Untersuchungsbereich
Für die Ermittlung potenzieller Auswirkungen eines Vorhabens ist dessen Einzugsge-
biet entscheidend. Dieses ist (kern-)sortimentsbezogen unterschiedlich einzuschät-
zen. Bei Lebensmittelbetrieben der vorgesehenen Dimension ist von einem vorran-
gig lokalen Einzugsbereich auszugehen.
Vom gesamten Einzugsbereich eines Vorhabens zu unterscheiden ist der Kernwir-
kungsbereich: Bestimmte Teilräume können a priori anhand von Analogieschlüssen
ausgeschlossen werden, da in diesen die Wirkungen mit sehr hoher Wahrscheinlich-
keit nur noch marginal sind.
2
Vgl. z.B. OVG NRW: Urteil vom 05.09.97, Az. 7 A 2902/93 (in BauR 3/98, S. 309ff.); OVG Frankfurt
(Oder): Urteil 16.12.98, Az. 3 B 116/98 (in NWZ 1999 Heft 4, S. 434f.).
3
Anders ließe sich beispielsweise nicht erklären, warum es im Lebensmitteleinzelhandel in den ver-
gangenen Jahrzehnten per Saldo zu einem erheblichen Bedeutungsgewinn der Discounter bei gleich-
zeitigem Bedeutungsverlust der Supermärkte kam.
3
Des Weiteren ist im Hinblick auf eine Arbeitsrationalisierung eine Begrenzung der
zu untersuchenden Bereiche (Stadtteile der Stadt Aalen) anzustreben, womit gleich-
zeitig dem Anspruch eines Worst-Case-Ansatzes Rechnung getragen wird, da die
Auswirkungen auf rechnerisch weniger Bereiche konzentriert werden, als dies in
der Realität der Fall sein wird.
· Je mehr Bereiche in die Untersuchung einbezogen werden, desto geringer ist die
auf jede einzelne entfallende Wirkung ("Verdünnungseffekt").
· In den Untersuchungsbereichen sollte ein Angebot in den untersuchungsrelevanten
Sortimenten zu erwarten sein - ansonsten können diese vom Planvorhaben nicht
betroffen sein.
Als Untersuchungsgebiet für die vorliegende Verträglichkeitsuntersuchung wurden
vor diesem Hintergrund die Stadtteile der Stadt Aalen herangezogen, von denen aus
der Planstandort innerhalb von bis zu rd. 10 Minuten Pkw-Fahrzeit aus erreichbar
ist4 . Es handelt sich um die Stadtteile Kernstadt Stadtmitte, Kernstadt Östlich der
Bahnlinie, Kernstadt Südlich der Bahnlinie, Unterrombach-Hofherrnweiler, Waldhau-
sen, Unterkochen, Wasseralfingen und Hofen. Die weiteren Stadtteile sowie auch die
Nachbarkommunen der Stadt Aalen befinden sich mehr als 10 Minuten Pkw-Fahrzeit
vom Planstandort entfernt.
Für ähnlich weit entfernte Stadtteile der Stadt Aalen und Nachbarkommunen bzw. in
diesen befindliche zentrale Versorgungsbereiche und Standorte der verbraucherna-
hen Versorgung lässt sich ableiten, dass in diesen keine höheren Auswirkungen zu
erwarten sind, weil durch die Einbeziehung eines zusätzlichen Stadtteiles der Ver-
dünnungseffekt dazu führt, dass die Wirkungen auf jeden einzelnen Teilbereich re-
duziert werden. Für weiter entfernte Stadtteile und Nachbarkommunen lässt sich
ableiten, dass dort auf Grund der größeren zeitlichen Distanz zum Planstandort kei-
ne stärkeren Auswirkungen zu erwarten sind.
2.1.4 Ist-Situation in den Stadtteilen des Untersuchungsgebietes
Wesentlicher Bestimmungsfaktor für die Verträglichkeit eines Vorhabens ist die
durch dieses induzierte Umsatzumverteilung. Deshalb bedarf es einer entspre-
4
Zeitliche Distanz vom Planstandort zum jeweiligen Mittelpunkt der Stadtteile aus.
4chenden angebotsbezogenen Analyse der Ist-Situation in den Untersuchungsteilbe-
reichen (Stadtteilen) in den zu untersuchenden Sortimenten.
Der sachgerechten Darstellung der Ist-Situation im Einzugsbereich kommt im B-Plan-
Verfahren wie auch in einem raumordnerischen Verfahren eine Schlüsselrolle zu. Die
Angebotssituation im untersuchungsrelevanten Einzelhandel in den Stadtteilen des
Untersuchungsgebietes ist wesentlicher Ausgangspunkt für die Ermittlung der
potenziellen Umsatzumverteilungen.
Da entsprechend den Anforderungen verschiedener Urteile zu differenzieren ist, wel-
che Teile der Stadtteile betroffen sind - insbesondere ist darzustellen, in welchem
Ausmaß zentrale Versorgungsbereiche von Auswirkungen betroffen sind5 -, erfolgt
die Bestandsdarstellung der Verkaufsflächen lagebezogen (zentrale Versorgungs-
bereiche/ Zentren, sonstige integrierte und nicht integrierte Standorte).
Für die vorliegende Untersuchung wurden in Abstimmung mit der Stadt Aalen die im
Rahmen der Fortschreibung des Einzelhandelskonzeptes im November 2018 erhobe-
nen Daten inkl. einer Aktualisierung6 verwendet.
Auf Basis dieser Verkaufsflächendaten wurden die derzeit erzielten Umsätze auf der
Grundlage verfügbarer sortiments- und betreiberbezogener Daten zur Leistungsfä-
higkeit und der vor-Ort-Erkenntnisse errechnet.
Die Nachfrage in den vorhabenrelevanten Sortimenten im Untersuchungsgebiet wird
aus dem einzelhandelsrelevanten Einkommen der Bevölkerung ermittelt. Diese be-
ruht insbesondere auf der Einwohnerzahl, für die aktuelle Daten der Stadt Aalen
verwendet wurden, und den kommunalen Ausgaben im Einzelhandel7. Für die unter-
suchungsrelevanten Sortimente wird das theoretisch abschöpfbare Kaufkraftpoten-
5
Vgl. z.B. OVG Rheinland-Pfalz: Entscheidung vom 25.04.01, Az. 8 A 11441/00; OVG NRW: Urteil vom
07.12.00, Az. 7a D 60/99.NE.
6
Diesbezüglich wurden wesentliche Änderungen der Daten - signifikante zwischenzeitliche Schlie-
ßungen, Erweiterungen oder Neuansiedlungen -, die seitens der Stadt Aalen bekanntgegeben wur-
den, berücksichtigt.
7
IFH Retail Consultants: Einzelhandelsrelevante Kaufkraft 2019.
5zial dargestellt. Neben der Umsatzmatrix steht damit eine entsprechende Kaufkraft-
matrix zur Verfügung.
Aus der Relation von Umsatz zu Kaufkraft ergeben sich Bindungsquoten als Indikato-
ren für die jeweilige stadtteilbezogene Versorgungssituation.
2.1.5 Prüfung des Vorhabens vor dem Hintergrund der raumordnerischen
Grundlagen
Ein wesentlicher Aspekt der vorliegenden Auswirkungsanalyse ist die Einhaltung der
raumordnerischen Ziele und Grundsätze durch das Planvorhaben und hier insbeson-
dere des Beeinträchtigungsverbotes, wobei der Landesentwicklungsplan 2002 Baden-
Württemberg (LEP 2002), der Einzelhandelserlass des Landes Baden-Württemberg aus
von 2001 sowie der Regionalplan 2010 der Region Ostwürttemberg als Grundlagen
dienen8.
Die für Einzelhandelsgroßprojekte und somit für das Planvorhaben bedeutsamen
raumordnerischen Ziele und Grundsätze sind in den entsprechenden Kapiteln darge-
stellt (vgl. Kap. 5.1 ff).
2.2 Worst-Case-Ansatz
Um im Zweifelsfall eine tragfähige Basis für die Aussagen zu erhalten, werden im
Gutachten in mehrfacher Hinsicht jeweils die - aus Sicht des Vorhabens - nachteili-
geren Annahmen zugrunde gelegt (Worst-Case-Ansatz):
1. Dem Umsatz des Planvorhabens insgesamt und seiner einzelnen Bestandteile
(Sortimente) werden zur Vermeidung von Unterbewertungen obere Flächenleis-
tungen unterstellt.
2. Für den Kernwirkungsbereich wird ein hoher Umsatzanteil unterstellt; Kaufkraft-
zuflüsse von außerhalb des Untersuchungsbereiches werden überwiegend als Po-
tenzialreserve behandelt. Die Nichtberücksichtigung dieser Kundenpotenziale
verschärft die ermittelten Auswirkungen.
8
Vgl. Wirtschaftsministerium Baden-Württemberg (Hrsg.): Landesentwicklungsplan 2002 Baden-Würt-
temberg - LEP 2002, Stuttgart, 2002, Plansätze 3.3.7 bis 3.3.7.4 sowie Wirtschaftsministerium Ba-
den-Württemberg: Verwaltungsvorschrift zur Ansiedlung von Einzelhandelsgroßprojekten (Einzel-
handelserlass, Stuttgart, 2001 sowie Regionalverband Ostwürttemberg: Regionalplan 2010, Plansätze
2.6.1 bis 2.6.2.
63. Die Größe des Kernwirkungs-/ Untersuchungsgebietes wurde bei der Prüfung der
städtebaulichen Verträglichkeit durch die Konzentration auf Stadtteile in einem
10 Minuten-Umkreis (Pkw-Fahrzeit) um den Planstandort gering gehalten.
4. Es wird unterstellt, dass sich die Umsatzumverteilungen auf die Stadtteile des
Untersuchungsgebietes konzentrieren.
5. Für die Planumsätze wird unterstellt, dass sich diese allein aus Verdrängungen
gegen vorhandenen Einzelhandel speisen - und nicht aus zusätzlichen, bisher
nicht im Einzelhandel verausgabten Budgets oder aus durch das Vorhaben er-
zeugten Zusatzeinkommen.
Durch diese Einzelaspekte, die jeweils für sich bereits einen Worst Case darstellen,
kann in der Summe davon ausgegangen werden, dass die ermittelten Wirkungen eine
obere Grenze darstellen. Der Worst-Case-Ansatz soll die mit Prognosen immanent
verbundenen Unsicherheiten minimieren9 und damit mögliche Unterbewertungen der
potenziellen Auswirkungen vermeiden - allerdings trotzdem realitätsnah sein.
3. PLANVORHABEN
3.1 Planstandort
Der Vorhabenstandort befindet sich im Stadtteil Kernstadt Östlich der Bahnlinie der
Stadt Aalen unmittelbar nördlich der Ziegelstraße und rd. 100 Meter westlich der
Kantstraße in die Ziegelstraße. Die verkehrliche Anbindung erfolgt perspektivisch
über die Ziegelstraße mittels eines bereits angelegten, rd. 250 Meter westlich der
Einmündung der Kantstraße in die Ziegelstraße gelegenen Kreuzungsbereiches und
eine noch zu realisierende Straße zur Erschließung des gesamten Planungsberei-
ches. Diese Straße schließt im Nordwesten des Planungsbereiches an die Mohlstraße
an bzw. setzt diese fort.
9
Vgl. hierzu z.B. OVG NRW: Urteil vom 02.10.13, Az. 7 D 18/13.NE, Rn. 85 mit Verweisen auf ande-
re Urteile in Rn. 86 sowie bereits OVG NRW: Urteil vom 07.12.00, Az. 7a D 60/99.NE; in anderem Zu-
sammenhang auch BVerwG: Beschluss vom 17.07.08, Az. 9 B 15/08. Vgl. aktuell auch OVG NRW: Urteil
vom 28.09.16, insbes. S. 23 zur anzusetzenden Flächenleistung.
7Foto 1: Kreuzungsbereich Ziegelstraße/ Er- Foto 2: Vorhabenstandort (Blickrichtung
schließungsstraße Südwesten)
Quelle: Eigenes Foto Januar 2020 Quelle: Eigenes Foto Januar 2020
Der Planstandort sowie die nach Norden und Westen anschließenden Bereiche sind
derzeit noch landwirtschaftlich genutzt. Neben dem beabsichtigten Lebensmittelbe-
trieb sind im Planungsbereich jedoch noch Wohnnutzungen in einer Größenordnung
von 241 Wohneinheiten für rd. 500 bis 550 Einwohner unmittelbar nördlich und
westlich des Planstandortes vorgesehen (vgl. Kap. 1). Der Lebensmittelbetrieb befin-
det sich dabei von der Ziegelstraße aus gesehen auf Erdgeschossebene und von Nor-
den aus betrachtet im Untergeschoss und wird mit Wohngebäuden überbaut.
Nordöstlich grenzen an den Planstandort ein Jugendspielplatz und ein Grillplatz so-
wie im weiteren Verlauf ein Waldgebiet an.
Auf der südlichen Seite der Ziegelstraße gegenüber dem Planstandort wird Wohn-
bebauung in Form von Ein- und Mehrfamilienhäusern errichtet. Zusammenhängende
Wohnbebauung im Bestand befindet sich unmittelbar südöstlich des Planstandortes
auf der südlichen Seite der Ziegelstraße sowie rd. 250 westlich des Planstandortes
im Bereich Ziegelstraße/ Im Blümert.
8Foto 3: Neue Wohnbebauung südlich Plan- Foto 4: Jugendspielplatz nordöstlich Plan-
standort und Ziegelstraße standort
Quelle: Eigenes Foto Januar 2020 Quelle: Eigenes Foto Januar 2020
Foto 5: Wohnbebauung Kantstraße südöstlich Foto 6: Wohnbebauung Ziegelstraße süd-
Planstandort westlich Planstandort
Quelle: Eigenes Foto Januar 2020 Quelle: Eigenes Foto Januar 2020
Die Erreichbarkeit des Planstandortes für Fußgänger und Radfahrer ist aus den an-
grenzenden Wohnbereichen ist
· durch einen Fußweg entlang der Ziegelstraße, der für Radfahrer frei gegeben ist,
und eine Ampelanlage in Höhe des neu geschaffenen Kreuzungsbereiches sowie
· einen Fußweg entlang der Erschließungsstraße innerhalb des Planungsbereiches
gegeben.
Die nächstgelegenen ÖPNV-Haltestellen befinden sich rd. 300 Meter südöstlich des
Planstandortes (Bus-Haltestelle Hegel-Kantstraße am gleichnamigen Kreuzungsbe-
reich) bzw. rd. 350 Meter westlich des Planstandortes (Bus-Haltestelle Ziegelstraße
westlich des Kreuzungsbereiches Ziegelstraße/ Im Blümert).
9Die Anbindung für Pkw-Kunden des beabsichtigten Lebensmittelbetriebes ist bezo-
gen au den Makrostandort über die Ziegelstraße (nach Südosten im weiteren Verlauf
Himmlinger Straße/ L 1080) gegeben. Die unmittelbare Zufahrt für MIV-Kunden des
Mikrostandortes des geplanten Lebensmittelbetriebes zu den Pkw-Stellplätzen befin-
det sich nach den vorliegenden Planungen unmittelbar nördlich des geschaffenen
Kreuzungsbereiches.
Das dem Planstandort nächstgelegene Zentrum ist der zentrale Versorgungsbereich
Innenstadt, der sich rd. 1,5 Kilometer (Pkw-Realdistanz) westlich des Vorhaben-
standortes befindet. Die beiden Nahversorgungszentren Unterkochen und Wasseral-
fingen liegen je rd. 4,5 Kilometer (Pkw-Realdistanz) südlich bzw. nördlich des Plan-
standortes.
Karte 1: Planstandort sowie im näheren Umfeld gelegene Lebensmittelbetriebe und Zentren
Quelle: eigene Darstellung auf Grundlage eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisie-
rung Dezember 2019. Kartengrundlage: Stadt Aalen; Esri, HERE, DeLorme, Intermap, increment P
Corp., GEBCO, USGS, FAO, NPS, NRCAN, GeoBase, IGN, Kadaster NL, Ordnance Survey, Esri Japan,
METI, Esri China (Hong Kong), swisstopo, MapmyIndia, © OpenStreetMap contributors, and the
GIS User Community
10Der dem Vorhabenstandort nächstgelegene Lebensmittelbetrieb - ein Lebensmittel-
discounter - ist in rd. 1,3 Kilometer Entfernung südwestlich des Planstandortes an
der Grenze der Stadtteile Kernstadt Östlich der Bahnlinie und Kernstadt Südlich der
Bahnlinie an einem sonstigen integrierten Standort an der Alten Heidenheimer
Straße angesiedelt.
Der Planstandort ist auf Grund der in der unmittelbaren Nachbarschaft (nörd-
lich der Ziegelstraße) beabsichtigten Wohnnutzungen sowie der teils im Bau
befindlichen, teils ebenfalls geplanten Wohnnutzungen auf der gegenüberlie-
genden (südlichen) Seite der Ziegelstraße perspektivisch als sonstiger inte-
grierter Standort einzustufen. Ein Zentrum ist am Planstandort in der Einzelhan-
delskonzeption der Stadt Aalen nicht ausgewiesen (und seitens der Stadt Aalen auch
nicht vorgesehen); auf Grund fehlender bestehender bzw. geplanter weiterer Einzel-
handels- und Dienstleistungsnutzungen in der unmittelbaren Nachbarschaft des
Planstandortes ist auch zukünftig kein faktisches Zentrum zu erwarten.
3.2 Betriebliche Eckdaten des Planvorhabens
Wie in Kap. 1 dargestellt, ist am Planstandort die Ansiedlung eines Lebensmittelbe-
triebes (Verbrauchermarktes) mit einer Verkaufsfläche von 1.300 m² und ein Back-
shop mit Bistrobereich mit einer Größe von 250 m² beabsichtigt. Im Sinne eines
Worst-Case-Ansatzes wird angenommen, dass die Verkaufsfläche ausschließlich auf
das Kernsortiment Nahrungs-/ Genussmittel (90% der Verkaufsfläche) sowie auf das
bei derartigen Lebensmittelbetrieben wesentliche Rand-/ Ergänzungssortiment Dro-
gerie/ Parfümerie (10% der Verkaufsfläche) entfällt. Hinsichtlich der Verkaufsfläche
des Lebensmittelbetriebes wird zum einen die o.g. Größenordnung von 1.300 m² an-
gesetzt; davon entfallen auf das Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel 1.170 m² Ver-
kaufsfläche und auf das Sortiment Drogerie/ Parfümerie 130 m² Verkaufsfläche. Da
keine detaillierte Planung zur Aufteilung der Flächen des Lebensmittelbetriebes und
des Backshops mit Bistrobereich vorliegen, wird zudem - in Sinne eines Worst-Case-
Ansatzes - in einer oberen Variante eine Verkaufsfläche von 1.550 m² für den Le-
bensmittelbetrieb veranschlagt, wodurch auch der Backshop in die Analyse einbezo-
gen wird (gleichwohl es sich bei diesem streng genommen um das Sortiment Lebens-
mittelhandwerk und nicht um Nahrungs-/ Genussmittel handelt). Davon werden dem
11Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel 1.395 m² Verkaufsfläche und dem Sortiment Dro-
gerie/ Parfümerie 155 m² Verkaufsfläche zugeordnet.
Hinsichtlich des Planumsatzes wird eine Flächenleistung von rd. 5.870 € je m² Ver-
kaufsfläche angesetzt; diese Flächenleistung liegt - wiederum im Sinne eines Worst-
Case-Ansatzes - um rd. 10% über der durchschnittlichen ermittelten Produktivität
im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel im Untersuchungsgebiet (vgl. Kap. 2.1.3).
· Für das Gesamtvorhaben errechnet sich in der unteren Variante (1.300 m² Ver-
kaufsfläche) bei einem Planumsatz von insgesamt rd. 7,6 Mio. € im Sortiment Nah-
rungs-/ Genussmittel ein Umsatz von rd. 6,9 Mio. € und im Sortiment Drogerie/
Parfümerie von rd. 0,8 Mio. €.
· In der oberen Variante (1.550 m² Verkaufsfläche) beträgt bei einem Gesamtplan-
umsatz von 9,1 Mio. € der Planumsatz im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel rd.
8,2 Mio. € und im Sortiment Drogerie/ Parfümerie rd. 0,9 Mio. €.
4. ANGEBOTS- UND NACHFRAGESITUATION
In Kap. 2.1.4 wurde bereits dargelegt, dass der wesentliche Bestimmungsfaktor für
die Verträglichkeit eines Vorhabens die durch dieses auf Sortimentsebene induzier-
te Umsatzumverteilung ist. Vor diesem Hintergrund wird im Folgenden die Ange-
bots- und auch Nachfragesituation in den beiden vorhabenrelevanten Sortimenten
Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie für den Kernwirkungs-/ Untersu-
chungsbereich insgesamt (vgl. Kap. 2.1.3) und auf Ebene der in diesem Bereich lie-
genden Stadtteile der Stadt Aalen dargestellt. Zudem erfolgt eine Betrachtung der
Verteilung des Angebotes (Verkaufsflächen) nach Standorten bzw. Standorttypen.
4.1 Angebots- und Nachfragesituation im Untersuchungs-/ Kern-
wirkungsbereich
Bezogen auf das gesamte Untersuchungsgebiet ist im Sortiment Nahrungs-/ Genuss-
mittel, dem Kernsortiment des Planvorhabens, eine Verkaufsfläche von rd. 29.600 m²
festzustellen. Auf dieser Fläche wird ein Umsatz von rd. 157,9 Mio. € erzielt. Bei
einer sortimentsbezogenen Kaufkraft von rd. 132,8 Mio. € beträgt die Bindungsquo-
te somit rd. 119%; demzufolge fließt im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel per Sal-
do in relativ deutlichem Umfang Kaufkraft in das Untersuchungsgebiet.
12Im Sortiment Drogerie/ Parfümerie beträgt die im Untersuchungsgebiet bestehende
Verkaufsfläche rd. 6.150 m²; der auf dieser Fläche erzielte Umsatz liegt bei rd.
27,1 Mio. €. Bei einer sortimentsbezogenen Kaufkraft von rd. 18,1 Mio. € ergibt sich
somit eine Bindungsquote von rd. 150%; demzufolge ist in diesem Sortiment per
Saldo ein deutlicher Kaufkraftzufluss in das Untersuchungsgebiet festzustellen.
Tab. 1: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten im Untersuchungsgebiet
in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie
Verkaufsfläche
Umsatz Kaufkraft
Sortiment (gerundet auf Bindungsquote
(Mio. €) (Mio. €)
25 m²)
Nahrungs-/ Genussmittel 29.600 157,9 132,8 119%
Drogerie/ Parfümerie 6.150 27,1 18,1 150%
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019 ; IfH; EHI;
www.handelsdaten.de; Stadt Aalen; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen
Differenziert nach Standorten bzw. Standorttypen entfallen rd. 17% der Verkaufs-
fläche im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel auf die innerhalb des Untersuchungs-
gebietes gelegenen Zentren (zentraler Versorgungsbereich Innenstadt und Nahver-
sorgungszentren Unterkochen und Wasseralfingen). Dabei entfallen auf den zentra-
len Versorgungsbereich Innenstadt mit rd. 10% ein deutlich größerer Verkaufsflä-
chenanteil als auf die beiden Nahversorgungszentren mit rd. 5% (Nahversorgungs-
zentrum Wasseralfingen) bzw. rd. 2% (Nahversorgungszentrum Unterkochen). Weite-
re rd. 19% der Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel vereinen die
sonstigen integrierten Standorte insgesamt auf sich. Den mit Abstand größten Ver-
kaufsflächenanteil verzeichnen sortimentsbezogen jedoch die nicht integrierten
Standorte mit insgesamt rd. 64%, obwohl das Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel
auf Grund seiner Nahversorgungsrelevanz an Standorten mit unmittelbarem Bezug
zur Wohnbebauung angeboten werden sollte.
Im Sortiment Drogerie/ Parfümerie entfallen rd. 40% der Verkaufsfläche des Unter-
suchungsgebietes auf den zentralen Versorgungsbereich Innenstadt. Die beiden im
Untersuchungsbereich gelegenen Nahversorgungszentren verzeichnen in der Summe
nur einen Anteil von insgesamt rd. 7%, wobei sich das entsprechende Angebot nahe-
zu vollständig im Nahversorgungszentrum Wasseralfingen befindet. Weitere rd. 7%
sind an sonstigen integrierten Standorten angesiedelt, sodass etwas mehr als die
Hälfte der Verkaufsfläche im Sortiment Drogerie/ Parfümerie an integrierten Stand-
13orten angesiedelt ist. Die Gesamtheit der nicht integrierten Standorte weist mit
einem Anteil von rd. 46% dennoch einen hohen Anteilswert auf, zumal auch das Sor-
timent Drogerie/ Parfümerie auf Grund seiner Nahversorgungsrelevanz an Standor-
ten mit unmittelbarem Bezug zur Wohnbebauung angeboten werden sollte.
Tab. 2: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile im Untersuchungsgebiet nach Standorten/
Standorttypen in den Sortimenten Nahrungs-/ Genussmittel und Drogerie/ Parfümerie
sonstige nicht
NVZ Unter- NVZ Wasser-
ZVB Innenstadt integrierte integrierte
kochen alfingen
Sortiment Standorte Standorte
abs.1) rel. abs.1) rel. abs.1) abs.1) rel. rel. abs.1) rel.
Nahrungs-/
2.925 10% 500 2% 1.450 5% 5.725 19% 19.000 64%
Genussmittel
Drogerie/
2.475 40% 25 0% 400 7% 450 7% 2.800 46%
Parfümerie
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; NVZ = Nahversorgungszentrum; abs. = absolut; rel. = relativ; Ver-
kaufsflächenwerte auf 25 m² gerundet
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019; Stadt Aalen;
eigene Berechnungen
4.2 Angebots- und Nachfragesituation auf Ebene der Stadtteile
4.2.1 Situation auf Ebene der Stadtteile im Sortiment Nahrungs-/ Genussmit-
tel
Im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel weisen die beiden Stadtteile Kernstadt Süd-
lich der Bahnlinie und Kernstadt Stadtmitte mit rd. 10.175 m² bzw. 10.000 m² Ver-
kaufsfläche das mit Abstand größte Angebot auf; dies entspricht je rd. einem Drittel
der sortimentsbezogenen Gesamtverkaufsfläche des Untersuchungsbereiches.
Im Stadtteil Kernstadt Südlich der Bahnlinie wird das Angebot geprägt durch ein
SB-Warenhaus, einen großen Supermarkt, einen Supermarkt, drei Lebensmitteldis-
counter und einen Getränkemarkt; diese Betriebe befindet sich alle innerhalb der
drei Einzelhandelskonzentrationen GE West, GE Neukochen Nord und Julius-Bausch-
Straße, d.h. an nicht integrierten Standorten.
Im Stadtteil Kernstadt Stadtmitte sind an nicht integrierten Standorten (u.a.) ein
großer Supermarkt und ein Lebensmitteldiscounter im Bereich der Einzelhandels-
konzentration Im Hasennest sowie ein Biomarkt im Bereich der Einzelhandelskonzen-
tration Fackelbrückenstraße ansässig. Darüber hinaus prägen zwei im zentralen
14Versorgungsbereich Innenstadt sowie je ein an einem sonstigen integrierten
Standort gelegener Supermarkt bzw. Lebensmitteldiscounter das Angebot.
Der Stadtteil Wasseralfingen verzeichnet im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel
eine Verkaufsfläche von rd. 4.450 m². Neben einem im Nahversorgungszentrum Was-
seralfingen angesiedelten Supermarkt sind vier an nicht integrierten Standorten
angesiedelte Lebensmittelbetriebe - ein Supermarkt und drei Lebensmitteldiscoun-
ter - zu verzeichnen.
Der Stadtteil Kernstadt Östlich der Bahnlinie, in dem sich auch der Planstandort be-
findet, weist im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel eine Verkaufsfläche von rd.
2.050 m² auf. Diese ergibt sich im Wesentlichen aus dem entsprechenden Angebot
eines Lebensmitteldiscounters und eines Getränkemarktes, die sich an sonstigen in-
tegrierten Standorten befinden, sowie einem an einem nicht integrierten Standort
gelegenen weiteren Getränkemarkt.
In den beiden Stadtteilen Unterrombach-Hofherrnweiler und Unterkochen beträgt
die Verkaufsfläche im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel rd. 1.450 m² bzw.
1.175 m². Dabei wird das Angebot jeweils durch einen Lebensmittelbetrieb geprägt.
Dabei handelt es sich
· im Stadtteil Unterrombach-Hofherrnweiler um einen Supermarkt an einem sonsti-
gen integrierten Standort und
· im Stadtteil Unterkochen um einen Lebensmitteldiscounter an einem nicht inte-
grierten Standort innerhalb der Einzelhandelskonzentration GE Neukochen Nord
sowie einen weiteren, im Nahversorgungszentrum Unterkochen gelegenen Lebens-
mitteldiscounter.
In den beiden Stadtteilen Waldhausen und Hofen besteht im Sortiment Nahrungs-/
Genussmittel bei einer Verkaufsfläche von je rd. 150 m² jeweils nur ein sehr gerin-
ges Angebot. Ein größerer Lebensmittelbetrieb ist in keinem dieser beiden Stadt-
teile zu verzeichnen.
Auch umsatzbezogen weisen im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel die beiden
Stadtteile Kernstadt Südlich der Bahnlinie und Kernstadt Stadtmitte mit rd.
59,1 Mio. € bzw. 52,5 Mio. € die mit Abstand höchsten Werte auf, gefolgt wiederum
vom Stadtteil Wasseralfingen.
15Die mit Abstand höchste Bindungsquote im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel weist
mit etwas mehr als 600% der Stadtteil Kernstadt Südlich der Bahnlinie auf, bedingt
durch das große Angebot (s.o.) und eine vergleichsweise geringe Einwohnerzahl.
Eine sehr hohe Bindungsquote von annähernd 200% ist zudem für den Stadtteil
Kernstadt Stadtmitte auf Grund des großen Angebotes festzustellen.
Die weiteren Stadtteile des Untersuchungsbereiches weisen mit Bindungsquoten von
weniger als 100% hingegen per Saldo einen Kaufkraftabfluss auf. Dieser fällt beim
Stadtteil Wasseralfingen bei einer Bindungsquote von gut 80% noch relativ gering
aus. Im Stadtteil Unterkochen können per Saldo nur rd. zwei Drittel, in den beiden
Stadtteilen Kernstadt Östlich der Bahnlinie - in dem der Planstandort liegt - und
Unterrombach-Hofherrnweiler sogar nur rd. ein Drittel der sortiments- und stadt-
teilbezogenen Kaufkraft gebunden werden. In den Stadtteilen Waldhausen und Ho-
fen, die jeweils nur über ein sehr geringes Angebot im Sortiment Nahrungs-/ Ge-
nussmittel verfügen, fließen per Saldo jeweils mehr als vier Fünftel der Kaufkraft
ab.
Tab. 3: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten auf Stadtteilebene im
Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel
Verkaufsfläche
Umsatz Kaufkraft
Stadtteil (gerundet auf Bindungsquote
(Mio. €) (Mio. €)
25 m²)
Kernstadt Stadtmitte 10.000 52,5 27,9 188%
Kernstadt Östlich der Bahnlinie 2.050 8,0 24,5 33%
Kernstadt Südlich der Bahnlinie 10.175 59,1 9,7 607%
Unterrombach-Hofherrnweiler 1.450 6,7 21,2 32%
Waldhausen 150 0,7 5,6 12%
Unterkochen 1.175 7,8 11,7 66%
Wasseralfingen 4.450 22,5 27,5 82%
Hofen 150 0,7 4,7 14%
Gesamt 29.600 157,9 132,8 119%
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019; IfH; EHI;
www.handelsdaten.de; Stadt Aalen; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen
Differenziert nach Standorten bzw. Standorttypen befindet sich in den Stadtteilen
Unterrombach-Hofherrnweiler und Waldhausen das - vergleichsweise bzw. sehr ge-
ringe - Angebot im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel allein an (sonstigen) inte-
grierten Standorten.
16Überwiegend an integrierten Standorten angesiedelt ist das sortimentsbezogene
Angebot in den beiden Stadtteilen Kernstadt Stadtmitte und Kernstadt Östlich der
Bahnlinie. Im Stadtteil Unterkochen ist knapp die Hälfte der Verkaufsfläche im Sor-
timent Nahrungs-/ Genussmittel an integrierten Standorten angeboten, im Stadtteil
Wasseralfingen liegt der Anteil bei gut 40%.
Ausschließlich an nicht integrierten Standorten befindet sich das Sortiment Nah-
rungs-/ Genussmittel im Stadtteil Kernstadt Südlich der Bahnlinie, der sortiments-
bezogen das größte Angebot aufweist, sowie im Stadtteil Hofen, der jedoch nur
über ein sehr geringes Angebot verfügt.
Tab. 4: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile auf Stadtteilebene nach Standorten/ Stand-
orttypen im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel
sonstige nicht
NVZ Unter- NVZ Wasser-
ZVB Innenstadt integrierte integrierte
kochen alfingen
Stadtteil Standorte Standorte
abs.1) rel. abs.1) rel. abs.1) abs.1) rel. rel. abs.1) rel.
Kernstadt
2.925 29% 2.300 23% 4.775 48%
Stadtmitte
Kernstadt Östl.
1.300 63% 750 37%
der Bahnlinie
Kernstadt Südl.
10.175 100%
der Bahnlinie
Unterrombach-
1.450 100%
Hofherrnweiler
Waldhausen 150 100%
Unterkochen 500 42% 100 8% 600 51%
Wasseralfingen 1.450 32% 450 10% 2.550 58%
Hofen 150 100%
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; NVZ = Nahversorgungszentrum; abs. = absolut; rel. = relativ; Ver-
kaufsflächenwerte auf 25 m² gerundet
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019; Stadt Aalen;
eigene Berechnungen
4.2.2 Situation auf Ebene der Stadtteile im Sortiment Drogerie/ Parfümerie
Im Sortiment Drogerie/ Parfümerie weist der Stadtteil Kernstadt Stadtmitte mit rd.
3.800 m² Verkaufsfläche das mit Abstand größte Angebot bzw. mehr als 60% der
sortimentsbezogenen Gesamtverkaufsfläche des Untersuchungsgebietes auf. Dieses
wird in hohem Maße geprägt durch
17· vier im zentralen Versorgungsbereich Innenstadt gelegene Betriebe (drei Droge- riemärkte und ein größeres Parfümeriefachgeschäft), · das entsprechende Randsortiment eines an einem sonstigen integrierten Standort angesiedelten Supermarktes sowie · das Angebot zweier an nicht integrierten Standorten gelegener Betriebe (je ein Drogeriemarkt bzw. großer Supermarkt). Eine vergleichsweise große Verkaufsfläche im Sortiment Drogerie/ Parfümerie ist mit rd. 1.400 m² weiterhin für den Stadtteil Kernstadt Südlich der Bahnlinie festzu- stellen. Diese ist im Wesentlichen auf einen Drogeriemarkt sowie das entsprechende Randsortiment eines SB-Warenhauses und eines großen Supermarktes zurückzufüh- ren, wobei sich diese drei Betriebe an nicht integrierten Standorten befinden. Im Stadtteil Wasseralfingen beträgt die Verkaufsfläche im Sortiment Drogerie/ Par- fümerie rd. 625 m², wovon etwa die Hälfte auf einen im Nahversorgungszentrum Wasseralfingen ansässigen Drogeriemarkt entfällt. Das weitere Angebot in diesem Sortiment ist im Wesentlichen auf vier Lebensmittelbetriebe - einem im Nahversor- gungszentrum Wasseralfingen gelegenen Supermarkt sowie drei an nicht integrier- ten Standorten angesiedelte Lebensmitteldiscounter - zurückzuführen. In den beiden Stadtteilen Unterkochen und Kernstadt Östlich der Bahnlinie besteht mit rd. 75 m² bzw. 50 m² Verkaufsfläche ein relativ geringes Angebot im Sortiment Drogerie/ Parfümerie. Dieses besteht aus dem entsprechenden Randsortiment von drei Lebensmittelbetrieben, wovon je einer im Nahversorgungszentrum Unterkochen, an einem nicht integrierten Standort im Stadtteil Unterkochen sowie an einem sons- tigen integrierten Standort im Stadtteil Kernstadt Östlich der Bahnlinie angesiedelt ist. In den beiden Stadtteilen Waldhausen und Hofen besteht (nahezu) kein Angebot im Sortiment Drogerie/ Parfümerie. Umsatzbezogen weist der Stadtteil Kernstadt Stadtmitte im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel mit rd. 18,0Mio. € den mit Abstand höchsten Wert auf, gefolgt wiede- rum vom Stadtteil Kernstadt Südlich der Bahnlinie. 18
Die höchsten Bindungsquoten im Sortiment Drogerie/ Parfümerie sind auf Grund des
großen Angebotes mit jeweils mehr als 400% für die beiden Stadtteile Kernstadt
Stadtmitte und Kernstadt Südlich der Bahnlinie zu verzeichnen.
Von den sonstigen Stadtteilen des Untersuchungsgebietes kann allein der Stadtteil
Wasseralfingen mit rd. 65% noch eine relativ hohe Kaufkraftbindung im Sortiment
Drogerie/ Parfümerie per Saldo aufweisen.
Die Bindungsquoten der restlichen Stadtteile liegen bei 0% bis rd. 20%; Kaufkraft
wird demzufolge per Saldo allenfalls in einem geringen Maße gebunden.
Tab. 5: Verkaufsflächen, Umsätze, Kaufkraftwerte und Bindungsquoten auf Stadtteilebene im
Sortiment Drogerie/ Parfümerie
Verkaufsfläche
Umsatz Kaufkraft
Stadtteil (gerundet auf Bindungsquote
(Mio. €) (Mio. €)
25 m²)
Kernstadt Stadtmitte 3.800 18,0 3,8 474%
Kernstadt Östlich der Bahnlinie 50 0,1 3,3 5%
Kernstadt Südlich der Bahnlinie 1.400 5,8 1,3 436%
Unterrombach-Hofherrnweiler 200 0,5 2,9 16%
Waldhausen 0 0,0 0,8 1%
Unterkochen 75 0,3 1,6 20%
Wasseralfingen 625 2,4 3,7 65%
Hofen 0 0,0 0,6 0%
Gesamt 6.150 27,1 18,1 150%
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019; IfH; EHI;
www.handelsdaten.de; Stadt Aalen; Statistisches Bundesamt; EZB; eigene Berechnungen
Differenziert nach Standorten bzw. Standorttypen befindet sich in den Stadtteilen
Kernstadt Östlich der Bahnlinie, Unterrombach-Hofherrnweiler und Waldhausen das
- sehr geringe bis geringe - Angebot im Sortiment Drogerie/ Parfümerie aus-
schließlich an (sonstigen) integrierten Standorten.
Überwiegend an integrierten Standorten angesiedelt ist das Sortiment Drogerie/
Parfümerie in den beiden Stadtteilen Kernstadt Stadtmitte und Wasseralfingen, was
auf das entsprechende Angebot des zentralen Versorgungsbereiches Innenstadt bzw.
des Nahversorgungszentrums Wasseralfingen zurückzuführen ist.
Im Stadtteil Unterkochen befinden annähernd zwei Drittel der Verkaufsfläche im
Sortiment Drogerie/ Parfümerie an nicht integrierten Standorten; im Stadtteil
19Kernstadt Südlich der Bahnlinie ist das Angebot in diesem Sortiment ausschließlich
an nicht integrierten Standort angesiedelt.
Tab. 6: Verkaufsflächen und Verkaufsflächenanteile auf Stadtteilebene nach Standorten/ Stand-
orttypen im Sortiment Drogerie/ Parfümerie
sonstige nicht
NVZ Unter- NVZ Wasser-
ZVB Innenstadt integrierte integrierte
kochen alfingen
Stadtteil Standorte Standorte
abs.1) rel. abs.1) rel. abs.1) abs.1) rel. rel. abs.1) rel.
Kernstadt
2.475 65% 175 5% 1.125 30%
Stadtmitte
Kernstadt Östl.
50 100%
der Bahnlinie
Kernstadt Südl.
1.400 100%
der Bahnlinie
Unterrombach-
200 100%
Hofherrnweiler
Waldhausen 0 100%
Unterkochen 25 36% 50 64%
Wasseralfingen 400 65% 225% 35%
Hofen
ZVB = zentraler Versorgungsbereich; NVZ = Nahversorgungszentrum; abs. = absolut; rel. = relativ; Ver-
kaufsflächenwerte auf 25 m² gerundet
Quelle: eigene Einzelhandelserhebung November 2018 und Aktualisierung Dezember 2019; Stadt Aalen;
eigene Berechnungen
5. VORHABENPRÜFUNG IN BEZUG AUF DIE LANDES-/ REGIONALPLANERISCHEN
GRUNDLAGEN
5.1 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Konzentrations- und
Integrationsgebot
Nach dem in Plansatz 3.3.7 (Z) enthaltenen Konzentrationsgebot des Landesentwick-
lungsplanes 2002 und dem darauf basierenden Plansatz 2.6.2 (Z) des Regionalplanes
2010 der Region Ostwürttemberg sind großflächige Einzelhandelsbetriebe nur in
Ober-, Mittel- und Unterzentren zulässig.
Da die Stadt Aalen im Anhang zu Plansatz 2.5.9 (Z) des Landesentwicklungspla-
nes 2002 als Mittelzentrum deklariert wird, ist das Vorhaben mit dem Konzen-
20trationsgebot - ungeachtet der Ausnahmeregelungen für Vorhaben zur Siche-
rung der Grundversorgung (Landesentwicklungsplan 2002) - vereinbar.
Hinsichtlich des Integrationsgebotes sollen nach dem Plansatz 3.3.7.2 (Z) des Lan-
desentwicklungsplanes 2002 großflächige Einzelhandelsvorhaben - Ausweisungen,
Ansiedlungen und Erweiterungen - mit nahversorgungs- und sonstigen zentrenrele-
vanten Kernsortiment vorrangig an städtebaulich integrierten Standorten zugelas-
sen werden. Nach Plansatz 2.6.2 (Z) des Regionalplanes 2010 der Region Ostwürttem-
berg sind großflächige Einzelhandelsvorhaben mit entsprechendem Kernsortiment
nur in den zentralörtlichen Versorgungskernen zulässig. Allerdings sei an dieser
Stelle auf das Regionale Einzelhandelskonzept Ostwürttemberg verwiesen, das als
Basis zur Fortschreibung der bestehenden einzelhandelsbezogenen Regelungen des
Regionalplanes Ostwürttemberg dienen soll. Nach diesem sollen vor dem Ziel einer
flächendeckenden, bedarfsgerechten Nahversorgung Ansiedlungen von großflächi-
gen, nahversorgungsrelevanten Einzelhandelsvorhaben außerhalb der zentralörtli-
chen Versorgungskerne an sonstigen städtebaulich integrierten Standorten, soge-
nannten Grundversorgungsstandorten, zulässig sein10.
Diesbezüglich ist anzumerken, dass der Planstandort im Einzelhandelskonzept der
Stadt Aalen nicht als Grundversorgungsstandort ausgewiesen ist, der Standort je-
doch Grundversorgungsfunktion erfüllt:
· Die Grundversorgungsfunktion wird allein durch den beabsichtigten Lebensmittel-
betrieb wahrgenommen; ein weiterer Lebensmittelbetrieb mit umfangreichem und
vielfältigem Angebot im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel oder ein Drogerie-
markt sind nicht vorgesehen bzw. in der unmittelbaren Nachbarschaft und im nä-
heren Umfeld nicht existent.
· Der geplante Lebensmittelbetrieb dient insbesondere der Nahversorgung der der-
zeit nicht nahversorgten Einwohner des Stadtteiles Kernstadt Östlich der Bahnli-
nie sowie der zusätzlichen Einwohner im unmittelbaren Standortumfeld. Insge-
samt handelt es sich um rd. 5.350 bis 5.400 Einwohner, die (perspektivisch) näher
zum geplanten Lebensmittelbetrieb als zu einem sonstigen bestehenden Lebens-
mittel und somit innerhalb eines sehr eng begrenzten, unmittelbaren Versor-
10
Vgl. Regionalverband Ostwürttemberg und imakomm AKADEMIE GmbH: Regionales Einzelhandelskon-
zept Ostwürttemberg, Schwäbisch Gmünd/ Aalen, Juli 2019, S. 63 ff.
21gungsgebietes wohnen11. Die Kaufkraft dieser Einwohner im Sortiment Nahrungs-/
Genussmittel beträgt rd. 12,3 bis 12,4 Mio. € und liegt damit deutlich über dem
Planumsatz des Vorhabens von rd. 6,9 bzw. 8,2 Mio. € (untere bzw. obere Varian-
te; vgl. Kap. 3.2). Die Umsatz-Kaufkraft-Relation des Planvorhabens im Kernsorti-
ment Nahrungs-/ Genussmittel bezogen allein auf diese Einwohner - und nicht auf
den gesamten Stadtteil Östlich der Bahnlinie - beträgt lediglich rd. 55% bis 67%;
diese Werte liegen deutlich unter dem im Regionalen Einzelhandelskonzept ge-
nannten Maximalwert von 80% Umsatz-Kaufkraft-Relation.
· Einschränkend ist anzumerken, dass die Verkaufsfläche des geplanten Lebensmit-
telbetriebes mit 1.300 m² (ohne Backshop) oberhalb der im Regionalen Einzelhan-
delskonzept Ostwürttemberg genannten maximalen Verkaufsfläche von 1.200 m²
für Grundversorgungsstandorte liegt.
Der Planstandort ist vor dem Hintergrund der an diesem und in dessen un-
mittelbarer Nachbarschaft beabsichtigten Wohnbebauung, der im benachbar-
ten Umfeld derzeit in der Entstehung befindlichen bzw. bestehenden Bebau-
ung (perspektivisch) als sonstiger (städtebaulich) integrierter Standort ein-
zustufen (vgl. Kap. 3.1). Er ist damit mit dem Integrationsgebot des Landes-
entwicklungsplanes 2002 grundsätzlich vereinbar. Hinsichtlich des Regional-
planes Ostwürttemberg sei auf die Aussagen des vergleichsweise aktuellen
Regionalen Einzelhandelskonzeptes Ostwürttemberg verwiesen. Demnach er-
füllt der Planstandort die Kriterien eines Grundversorgungsstandortes, wobei
jedoch die beabsichtigte Verkaufsfläche von 1.300 m² für den Lebensmittelbe-
trieb die für diesen Standorttyp maximal mögliche Verkaufsfläche von
1.200 m² etwas überschreitet.
5.2 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Kongruenzgebot
Hinsichtlich des Kongruenzgebotes ist auf den Plansatz 2.6.1 (N) des Regionalplanes
2010 der Region Ostwürttemberg bzw. auf den inhaltlich entsprechenden Plansatz
3.3.7.1 (Z) des Landesentwicklungsplanes 2002 abzustellen.
11
An dieser Stelle könnte u.E. auch der gesamte Stadtteil Kernstadt Östlich der Bahnlinie als Versor-
gungsgebiet herangezogen werden, wie dies bei der Prüfung des Kongruenzgebotes geschieht (vgl.
Kap. 5.2). Auf Grund der ungleich höheren Einwohnerzahl und damit Kaufkraft würden sich die nach-
stehenden Umsatz-Kaufkraft-Relationen nochmals erheblich geringer ausfallen.
22Der Einzelhandelserlass Baden-Württemberg präzisiert das Kongruenzgebot in der
Weise, dass dieses verletzt wird, "wenn der betriebswirtschaftlich angestrebte Ein-
zugsbereich des Vorhabens den zentralörtlichen Verflechtungsbereich der Standort-
gemeinde wesentlich überschreitet. Eine wesentliche Überschreitung ist in der Re-
gel gegeben, wenn mehr als 30% des Umsatzes aus Räumen außerhalb des Verflech-
tungsbereichs erzielt werden soll."12
Für die Beantwortung der Frage, ob der im Einzelhandelserlass genannte Grenzwert
eingehalten wird oder nicht, ist allerdings zu berücksichtigen, dass Einzugsbereiche
von Einzelhandelsvorhaben dem Grunde nach erst nach Eröffnung eines Planvorha-
bens anhand einer Kaufkraftstromuntersuchung eindeutig definiert werden können.
Eine ex-ante-Festlegung ist damit immer Unsicherheiten unterworfen, die mit ent-
sprechenden Modellrechnungen minimiert werden können. Darüber hinaus ist die
Frage des "betriebswirtschaftlich angestrebten Einzugsbereichs" mit erheblichen
Unsicherheiten behaftet: Dieser ist in hohem Maß von Marketingstrategien eines Be-
treibers abhängig. Entsprechend wird davon ausgegangen, dass die Ausführungen
im Einzelhandelserlass v.a. so zu verstehen sind, dass zu prüfen ist, ob ein Planvor-
haben existenziell auf Zuflüsse von außerhalb des Verflechtungsbereichs in einer
Größenordnung von mehr als 30% angewiesen ist: Dies entspricht einer Bindungs-
quote des Planvorhabens in einem vorhabenrelevanten Sortiment von mehr als rd.
143%13. Der sonstige Einzelhandelsbestand ist dabei nicht von Bedeutung.
Als hier angenommener enger(er) Verflechtungsbereich wird allein auf den Stadtteil
Kernstadt Östlich der Bahnlinie abgestellt: Die im Stadtteil Kernstadt Östlich der
Bahnlinie bestehende Kaufkraft beträgt
· bei Berücksichtigung der derzeitigen Einwohnerzahl im Sortiment Nahrungs-/ Ge-
nussmittel rd. 24,5 Mio. € und im Sortiment Drogerie/ Parfümerie rd. 3,3 Mio. €,
· bei Berücksichtigung von rd. 500 bis 550 zusätzlichen Einwohnern im Bereich des
Vorhabenstandortes im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel rd. 25,7 Mio. € und im
Sortiment Drogerie/ Parfümerie rd. 3,5 Mio. €.
12
Einzelhandelserlass Baden-Württemberg, Ziff. 3.2.1.4.
13
Wird die Kaufkraft (100%) auf die im Einzelhandelserlass Baden-Württemberg genannten 70%, die
aus dem Verflechtungsbereich entstammen müssen, bezogen, so ergibt sich eine Umsatz-Kaufkraft-
Relation von rd. 143%.
23Weiterhin werden zur Prüfung des Kongruenzgebotes die Planumsätze des beabsich-
tigten Lebensmittelbetriebes in den o.g. Sortimenten herangezogen:
· Im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel beträgt der Planumsatz rd. 6,9 Mio. € bzw.
8,2 Mio. € (untere bzw. obere Variante, vgl. Kap. 3.2),
· im Sortiment Drogerie/ Parfümerie rd. 0,8 Mio. € bzw. 0,9 Mio. € (wiederum unte-
re bzw. obere Variante, vgl. ebenfalls Kap. 3.2).
Die Relationen der sortimentsweisen Kaufkraftwerte zu den entsprechenden Planum-
sätzen liegen im Sortiment Nahrungs-/ Genussmittel bei rd. 27% bis 33% und im
Sortiment Drogerie/ Parfümerie bei rd. 22% bis 27% (jeweils Kaufkraft mit zusätz-
lichen Einwohnern im Bereich des Vorhabenstandortes zu Planumsatz untere Varian-
te bzw. Kaufkraft ohne zusätzliche Einwohner im Bereich des Vorhabenstandortes zu
Planumsatz obere Variante).
Das Planvorhaben ist somit nicht notwendigerweise auf Umsatzzuflüsse von
außerhalb des hier angenommenen (engen) Verflechtungsbereiches angewie-
sen. Das Kongruenzgebot ist demzufolge erfüllt.
5.3 Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Beeinträchtigungs-
verbot
Gemäß Plansatz 3.3.7.2 (Z) des Landesentwicklungsplanes 2002 Baden-Württemberg
dürfen großflächige Einzelhandelsvorhaben die Funktionsfähigkeit der Stadt- und
Ortskerne der Standortgemeinde und die verbrauchernahe Versorgung der Bevölke-
rung im Einzugsbereich sowie die Funktionsfähigkeit anderer Zentraler Orte nicht
wesentlich beeinträchtigen. Der Regionalplan 2010 der Region Ostwürttemberg
führt in Plansatz 2.6.1 (N) entsprechend aus, dass großflächige Planvorhaben weder
durch ihre Lage oder Größe noch durch ihre Folgewirkungen das städtebauliche Ge-
füge, die Funktionsfähigkeit des zentralörtlichen Versorgungskernes oder die ver-
brauchernahe Versorgung der Bevölkerung im Einzugsbereich beeinträchtigen dür-
fen.
Im Folgenden werden zunächst die Vorgehensweise zur Ermittlung der Auswirkungen
gegen den Bestand, d.h. zur Berechnung der Umsatzumverteilungen, und anschlie-
ßend die durch das Planvorhaben erzeugten Umsatzumverteilungen dargestellt.
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