Stadt Dierdorf Erweiterung vorhandener Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Dierdorf, Bereich Märkerwald - Verbandsgemeinde Dierdorf
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Stadt Dierdorf Erweiterung vorhandener Einzelhandelsnutzungen in der Stadt Dierdorf, Bereich Märkerwald Verträglichkeitsuntersuchung Auftraggeber : Aldi Montabaur & SZ Immobilien Auftrag vom : 07. Juli 2020 Status : FINAL Datum : 10. Februar 2021
Verträglichkeitsuntersuchung | Erweiterung Einzelhandel Dierdorf, Märkerwald
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Dipl.-Ing. Daniel Heßer
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Verträglichkeitsuntersuchung | Erweiterung Einzelhandel Dierdorf, Märkerwald
Inhaltsverzeichnis
1. Aufgabenstellung .................................................................................................. 4
2. Vorhaben ................................................................................................................ 4
3. Übergeordnete Vorgaben ...................................................................................... 6
3.1. Ziele der Raumordnung ........................................................................................... 6
3.2. Einzelhandels- und Zentrenkonzept ......................................................................... 7
3.3. Flächennutzungsplan............................................................................................... 9
3.4. Bebauungsplan ........................................................................................................ 9
4. Verträglichkeit .......................................................................................................11
4.1. Kaufkraft und Kaufkraftbindung...............................................................................11
4.2. Umsatzerwartung Vorhaben ...................................................................................12
4.3. Umsatzumlenkung ..................................................................................................15
5. Abschlussbeurteilung ..........................................................................................20
Anhang – Dierdorfer Sortimentsliste ...............................................................................22
Nahversorgungsrelevante Sortimente ..................................................................................22
Zentrenrelevante Sortimente ................................................................................................22
Nicht zentrenrelevante Sortimente .......................................................................................23
Sortimentsliste ZVB „Märker Wald“.......................................................................................24
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1. Aufgabenstellung
Die Auftraggeber beabsichtigen für folgende Vorhaben die bauplanungsrechtlichen Grundla-
gen herzustellen:
□ Erweiterung der Verkaufsfläche des bestehenden Aldi-Marktes auf dem Grundstück
Königsberger Straße/ Neuwieder Straße,
□ Erweiterung der Verkaufsfläche sowie der zulässigen Sortimente der vorhandenen
Fachmärkte auf dem Grundstück Königsberger Straße 40,
□ Ansiedlung von Einzelhandelsnutzungen im Bereich nordöstlich der Fachmärkte ent-
lang der Königsberger Straße.
Da es sich bei der Planung um ein potenziell raumbedeutsames Vorhaben handelt, ist die
Raumverträglichkeit im Vorfeld der Planung zu prüfen.
Die Stadt Dierdorf unterstützt das Vorhaben. Es soll ein Bebauungsplan aufgestellt werden,
um die bauplanungsrechtlichen Voraussetzungen für die Umsetzung des Vorhabens zu schaf-
fen.
Im Vorfeld dieser Planung hat die Stadt Dierdorf ein Einzelhandels- und Zentrenkonzept erar-
beitet. Dieses wurde Anfang 2020 von der Stadt als gemeindliches Entwicklungskonzept be-
schlossen. Demnach befindet sich das Plangebiet in einem eingeschränkten Zentralen Ver-
sorgungsbereich.
Nachfolgend sollen alle wesentlichen Kriterien diskutiert werden, die für eine raumordnerische
Beurteilung des Vorhabens relevant sind.
2. Vorhaben
Die Planung sieht eine Erweiterung des vorhandenen Aldi-Marktes sowie der nördlich gelege-
nen Fachmärkte vor. Darüber hinaus soll das nordöstlich gelegene, derzeit ungenutzte und
unbebaute Grundstück mit weiteren ggf. großflächigen Einzelhandelsnutzungen besetzt wer-
den. Hier sollen ebenfalls, unter Berücksichtigung der Sortimentsliste gemäß Einzelhandels-
und Zentrenkonzept1 (vgl. Kap. 3.2), Sortimente der mittel- und langfristigen Bedarfe angesie-
delt werden.
1 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg (13.02.2020).
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Neuansiedlung
ZVB (einge-
Aldi Bestand schränkt) Märker-
Fachmärkte wald – Neuwieder
Straße
Abbildung 1 Lage der Vorhaben
(TK25 © GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2020, dl-de/by-2-0, www.lvermgeo.rlp.de)
Das künftige Plangebiet lässt sich in zwei Bereiche unterteilen. Der südliche Teil entlang der
Neuwieder Straße beherbergt bereits die Bestandsgebäude von Aldi (Bereich Nr. 7.1) sowie
von Einzelhändlern, deren Warensortimente u.a. aus Bekleidung, Schuhe und Lederwaren,
Textilien, Haushaltswaren, Gesundheits- und Körperpflege sowie Nahrungs- und Genussmittel
bestehen (Bereich Nr. 7.2).
Die Firma Aldi plant auf ihrem Gelände die Erweiterung des Bestandsgebäudes mit aktuell
rund 1.000 m² Verkaufsfläche. Vorgesehen ist ein Markt mit einer künftigen Verkaufsfläche
von 1.500 m². Die zusätzliche Verkaufsfläche von rund 500 m² wird nahezu ausschließlich mit
der Warengruppe „Nahrungs- und Genussmittel“ belegt. Eine Sortimentserweiterung ist im
Zuge der Vergrößerung der Verkaufsfläche nicht vorgesehen. Es geht vielmehr um eine Ver-
besserung der Warenpräsentation, verbreiterte Gänge und niedrigere Regale, um den Zugang
zu den Waren zu erleichtern. Zudem wird ein Teil der erforderlichen Lagerhaltung in eine grö-
ßere Angebotsfläche für einzelne Waren übertragen (z.B. zwei Paletten Wasser nebeneinan-
der). Die notwendigen Stellplätze werden weiterhin zwischen dem neuen Aldi-Gebäude und
der Königsberger Straße untergebracht. Die Zufahrt zum Markt erfolgt weiterhin von der Kö-
nigsberger Straße. Die Anlieferung erfolgt ebenfalls von der Königsberger Straße.
Weiterhin verfolgt Aldi das Discount-Konzept, wonach die Auswirkungen des Vorhabens in
üblicher Einordnung des Betriebes dargestellt werden können.
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Im Bereich der bestehenden Fachmärkte, die derzeit eine Verkaufsfläche von insgesamt rd.
2.300 m² aufweisen, soll künftig eine Verkaufsfläche von 3.000 m² zulässig sein. Darin enthal-
ten sind maximal 1.000 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente einschließlich
Randsortimenten.
Fachmärkte
8
7.2
P
7.1
P
Aldi
Abbildung 2 Lage der Vorhaben
(TK5 © GeoBasis-DE / LVermGeoRP 2020, dl-de/by-2-0, www.lvermgeo.rlp.de)
Der nordöstliche Bereich (Bereich Nr. 8) ist derzeit noch unbebaut und ungenutzt. Zulässig
gemäß der aktuell hier rechtskräftigen 2. Änderung des Bebauungsplans „Märker Wald / B
413“ sind Gewerbliche Nutzungen in einem festgesetzten Gewerbegebiet.
Hier soll künftig eine Verkaufsfläche von 3.300 m² zulässig sein. Hierin enthalten sind 1.150 m²
für zentrenrelevante Sortimente einschließlich Randsortimente. Eine detaillierte Vorhabenpla-
nung liegt für diesen Bereich nicht vor.
3. Übergeordnete Vorgaben
3.1. Ziele der Raumordnung
Die wesentlichen Ziele der Raumordnung bestehen in dem Nichtbeeinträchtigungsgebot, dem
Zentralitätsgebot und dem Integrationsgebot.
Das Zentralitätsgebot ist für Dierdorf als freiwillig kooperierendes Mittelzentrum erfüllt. Der
Stadt steht eine Entwicklung großflächiger Angebote zu.
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Das Integrationsgebot ist durch die Ausweisung eines Zentralen Versorgungsbereichs im Be-
reich der Vorhabenplanung erfüllt. Es handelt sich um einen eingeschränkten Zentralen Ver-
sorgungsbereich. Diesen Vorgaben des aktuell fortgeschriebenen Einzelhandels- und Zen-
trenkonzeptes2 der Stadt Dierdorf wird die Vorhabenplanung gerecht.
Zur Bewertung des Nichtbeeinträchtigungsgebotes wird auf die nachfolgenden Kapitel zur Ver-
träglichkeit verwiesen.
3.2. Einzelhandels- und Zentrenkonzept
Das Einzelhandels- und Zentrenkonzept3 der Stadt Dierdorf wurde am 13. Februar 2020 als
städtebauliches Entwicklungskonzept gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB vom Stadtrat beschlos-
sen.
Im Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird der Vorhabenbereich als eingeschränkter Zentra-
ler Versorgungsbereich festgelegt, um aus der bisherigen Lenkungsfunktion eine zentrale Ein-
heit ableiten zu können, so dass der Standort eine tatsächliche Wirkung als zentraler Versor-
gungsbereich im Sinne des Versorgungsauftrags der Stadt Dierdorf erfüllen kann.
Abbildung 3 Zentrale Versorgungsbereiche
(Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, 2020, ISU Bitburg)
2 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg (13.02.2020).
3 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg (13.02.2020).
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Der Zentrale Versorgungsbereich soll auch großflächigen Ansiedlungen, die in der Innenstadt
aufgrund der Kleinteiligkeit der vorhandenen Gewerbeeinheiten und der Baustruktur nicht un-
tergebracht werden können, Raum geben.
Warengruppe Sortimente Einschränkungen
Nahrungs- und Genussmittel Nahrungsmittel, Genussmittel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Gesundheits- und Körper- Drogerie, Parfümerie, Wasch- und Keine großflächigen Neuansiedlungen;
pflege Putzmittel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Baumarktspezifische Waren Blumen Keine selbständigen großflächigen An-
gebote;
Verträglichkeit ist nachzuweisen
Bekleidung Damenoberbekleidung, Herren- sofern keine anderen Flächen zur Ver-
mode, Kinderoberbekleidung, Wä- fügung stehen
sche, Strumpfwaren Verträglichkeit sind nachzuweisen
Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Wohnein- Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
richtungsbedarf nachzuweisen
Bücher / Schreibwaren Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Verträglichkeit ist nachzuweisen
Unterhaltungselektronik und Rundfunk-, Fernseh-, phonotechni- Verträglichkeit ist nachzuweisen
elektronische Medien sche Geräte;
Bild- und Tonträger; Videospiele;
„braune Ware“
Elektrohaushaltsgeräte / Elektrokleingeräte, Leuchten, Lam- Verträglichkeit ist nachzuweisen
Leuchten pen, Leuchtmittel
Schuhe / Lederwaren Schuhe, Sandalen, Stiefel, Leder- Nur in Ausnahmefällen, wenn keine an-
waren aller Art, Taschen, Koffer, deren Flächen zur Verfügung stehen
Schirme Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
nachzuweisen
Informationstechnologie Hard-/Software, Personal Compu- Verträglichkeit ist nachzuweisen
ter, Peripheriegeräte
Glas / Porzellan / Keramik Hausrat, Geschenkartikel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Telekommunikation Als Teilsortiment eines Kombinations-
anbieters
Verträglichkeit ist nachzuweisen
Baby- / Kinderartikel Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
nachzuweisen
Tabelle 1: Sortimentsliste des eingeschränkten Zentralen Versorgungsbereichs Märkerwald-
Neuwieder Straße
(Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg 2020)
Der ausgewiesene Zentrale Versorgungsbereich Märkerwald – Neuwieder Straße ist gemäß
Einzelhandels- und Zentrenkonzept in Bezug auf die zulässigen Sortimente eingeschränkt.
Diese Einschränkung der Sortimente ist erforderlich um die Innenstadt als Handelsschwer-
punkt mit ihrem Angebot zu erhalten und weiter zu entwickeln. Diese regelt, dass die Verträg-
lichkeit von großflächigen Entwicklungen in den genannten Sortimenten nachzuweisen ist bzw.
dass selbständige großflächige Ansiedlungen, z.B. bei Blumen, unzulässig sind. Des Weiteren
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lässt das Konzept nicht zentrenrelevante Sortimente zu, so dass auch Betriebe aus diesen
Bereichen zulässig wären.
3.3. Flächennutzungsplan
Der Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Dierdorf aus dem Jahr 2010 stellt für den
Bereich der geplanten Vorhaben eine gewerbliche Baufläche und eine Sonderbaufläche für
großflächigen Einzelhandel und sonstige Gewerbebetriebe dar. Außerdem ist ein Teilbereich
als Waldfläche ausgewiesen.
Abbildung 4 Planausschnitt Flächennutzungsplan der Verbandsgemeinde Dierdorf, Bereich „Mär-
ker Wald / B 413“ mit Abgrenzung Vorhaben.
(Flächennutzungsplan VG Dierdorf, 2010 © Verbandsgemeindeverwaltung Dierdorf)
Der Flächennutzungsplan ist für den westlichen und nördlichen Bereich zu ändern. Diese Än-
derung soll in einem gesonderten Verfahren erfolgen.
3.4. Bebauungsplan
Für den Geltungsbereich des künftigen Plangebietes wurde der Bebauungsplan „Märker Wald
/ B 413“ aufgestellt, für den mittlerweile zahlreiche Änderungsbebauungspläne vorliegen.
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Abbildung 5 Planausschnitt Bebauungsplan „Märker Wald / B 413“, 2. Änderung, 1999.
(© Verbandsgemeindeverwaltung Dierdorf)
Die 2. Änderung des Bebauungsplans „Märker Wald / B 413“ aus dem Jahr 1999 setzt für den
Bereich A ein Gewerbegebiet (GE) gemäß § 8 BauNVO fest. Auch für den südlichen Teil des
Geltungsbereichs wird ein Gewerbegebiet festgesetzt. Dieser Bereich wird jedoch im Zuge der
6. Änderung im Jahr 2009 in ein Sonstiges Sondergebiet (SO) gemäß § 11 Abs. 3 BauNVO
umgewandelt. Die zulässigen Sortimente wurden beschränkt.
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Abbildung 6 Planausschnitt Bebauungsplan „Märker Wald / B 413“, 6. Änderung, 2008.
(© Verbandsgemeindeverwaltung Dierdorf)
Aktuell ist davon auszugehen, dass für den gesamten Vorhabenbereich eine Bebauungs-
planänderung durchzuführen ist.
Im Sinne der neuesten Rechtsprechung des BVerwG vom 17.10.2019 (4 CN 8.18) wird die
Steuerung der Betriebszulässigkeit in der Bebauungsplanänderung praktikabel zu realisieren
sein.
4. Verträglichkeit
4.1. Kaufkraft und Kaufkraftbindung
Auf der Grundlage des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes kann das aktuelle Zahlenwerk
als Ausgangsdatenlage herangezogen werden. Demnach besteht für die Warengruppe „Nah-
rungs- und Genussmittel“ eine Kaufkraft im Einzugsbereich Dierdorfs von rund 21,64 Mio.€
jährlich. Die Umsatzleistung der bestehenden Betriebe, zu denen auch der im Plangebiet lie-
gende Aldi-Markt zählt, beträgt rund 31,42 Mio.€ jährlich. Die Bindungsquote liegt daher bei
etwa 145,2 %. Die Versorgungslage ist als sehr gut zu bezeichnen. Im Folgenden wird die
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Kaufkraftbindung im Einzugsbereich für die Sortimente gemäß Einzelhandels- und Zentren-
konzept der Stadt Dierdorf aufgeführt:
Kaufkraft im Ein- Umsatz nach Flä- Kaufkraftbindungs-
Warengruppe zugsbereich chenproduktivität quote
in Mio. € in Mio. € in %
Nahrungs- und Genussmittel 21,64 31,42 145,2
Gesundheits- und Körperpflege 4,21 3,79 89,9
Baumarktspezifische Waren 5,63 3,76 66,7
Bekleidung 3,90 5,51 141,3
Einrichtungsbedarf 4,36 3,87 88,8
Bücher / Schreibwaren 2,23 2,61 117,0
Unterhaltungselektronik und
1,57 0,00 0,0
elektronische Medien
Elektrohaushaltsgeräte / Leuch-
1,89 0,35 18,6
ten
Schuhe / Lederwaren 0,97 1,72 176,8
Informationstechnologie 0,89 0,00 0,0
Glas-Porzellan-Keramik 0,82 0,32 38,9
Telekommunikation 0,47 0,00 0,0
Baby-/ Kinderartikel 0,14 0,60 439,8
Tabelle 2: Kaufkraftbindung im Einzugsbereich
(Quelle: Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg 2020)
4.2. Umsatzerwartung Vorhaben
Nahversorgungsrelevante Sortimente – Erweiterung Aldi und DM
Der Betrieb Aldi kann am derzeitigen Standort mit seinen rund 1.000 m² Verkaufsfläche mit
einer Flächenproduktivität4 von etwa 5.500 €/m² bewertet werden. Der Ansatz unterschreitet
die bundesdeutsche Durchschnittsleistung der Aldi-Süd Gruppe, da in Dierdorf die Kaufkraft-
potenziale keine höheren Ansätze erwarten lassen. Dies entspricht einem Bestandsumsatz
von rund 5.500.000 €. Da Betriebe durch ihre bauliche Erweiterung den Umsatz in der Regel
nicht linear zur Verkaufsfläche erhöhen können5, wird eine reduzierte Flächenproduktivität von
rund 3.500 €/m² für die Erweiterung von rund 500 m² angesetzt. Daraus ergibt sich ein Um-
satzpotenzial von rund 1.750.000 € jährlich, welches Aldi zukünftig am erweiterten Standort
mehr erwirtschaften kann. Der Gesamtumsatz steigt infolge der Erweiterung auf 7.250.000 €
4 Die Flächenproduktivität gibt den Umsatz pro m² Verkaufsfläche eines Einzelhandelsbetriebs an. Für nah-
versorgungsrelevante Sortimente unterscheidet sich die Flächenproduktivität nach der Sortimentsstruktur
(Vollsortimenter, Discounter, Drogerie, Lebensmittelhandwerk etc.), Lage sowie Konkurrenzsituation und
beruht teils auf Angaben der Unternehmen sowie auf Literaturangaben und gutachterlicher Einschätzung.
5 Hinweis:
Die Annahme beruht auf Auswertungen einiger großer Filialisten, die ihre Umsatzzahlen vor und nach Er-
weiterungs-, Verlagerungs- oder Neubaumaßnamen ausgewertet und im Zuge konkreter Begutachtungen
anonymisiert zur Verfügung gestellt haben. Als Konsequenz der Vergrößerung ist eine reduzierte Gesamt-
Flächenproduktivität bei insgesamt leicht steigendem Umsatz zu bilanzieren. Die Erweiterungsvorhaben
sind also für die Betreiber standortsichernd und geringfügig rentabel, wenn die Investitionskosten gegenge-
rechnet werden.
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jährlich bei einer Verkaufsfläche von rund 1.500 m². Die Flächenproduktivität beträgt nach der
Erweiterung etwa 4.833 €/m² jährlich.
Die Drogeriewarenkette DM führt derzeit eine Filiale von rund 500 m² Verkaufsfläche im Be-
reich des vorhandenen Fachmarktes. In der Stadt Dierdorf wie auch in der übrigen Verbands-
gemeinde handelt es sich um den einzigen Drogeriemarkt. Das Sortiment der Gesundheits-
und Körperpflege wird darüber hinaus nur in den ansässigen Lebensmittelmärkten und Apo-
theken angeboten. Der Investor erwägt dem Bestandsmarkt DM die Erweiterung auf eine Ver-
kaufsfläche von rund 800 m² zu ermöglichen. Daher ist im Rahmen dieser Verträglichkeitsun-
tersuchung die potenziell zusätzliche Verkaufsfläche von rund 300 m² in die Berechnung ein-
zustellen.
Gemäß Einzelhandels- und Zentrenkonzept wird für die vorhandenen 500 m² Verkaufsfläche
eine Flächenproduktivität von 3.500 €/ m² angesetzt. Das entspricht einem Umsatzpotenzial
von rund 1.750.000 € im Jahr im Bestand. Auch hier reduziert sich die anzusetzende Flächen-
produktivität für die zusätzliche Verkaufsfläche. Es ist davon auszugehen, dass die Produkti-
vität pro Quadratmeter Verkaufsfläche bei rund 1.750 €, also etwa 50 % der gegenwärtigen
Flächenproduktivität, liegen wird. Das entspricht einem zusätzlichen Umsatz von rund 612.500
€/ Jahr und einem jährlichen Gesamtumsatzpotenzial von 2.362.500 €. Die Flächenprodukti-
vität beträgt nach der Erweiterung etwa 2.953 €/m².
Neben dem Bestandsmarkt befindet sich mit einer Bäckerei ein weiteres nahversorgungsrele-
vantes Sortiment im Bereich der Fachmärkte. Im Rahmen der Erweiterung im Bestand, wie es
auch das Einzelhandelskonzept der Stadt Dierdorf vorsieht, soll auch hier die Möglichkeit einer
Erweiterung der Verkaufsfläche rechnerisch geprüft werden. Hierzu werden weitere 50 m² in
die Berechnung eingestellt.
Zentrenrelevante Sortimente – Fachmärkte
Zentrenrelevante Sortimente sollen gemäß des Vorhabenkonzeptes des Investors in unterge-
ordneter Zahl zulässig sein. Wie bereits gezeigt, werden im Bereich des Fachmarkt 7.2 rund
1.000 m² Verkaufsfläche angestrebt und im Bereich des Fachmarktes 8 sollen künftig rund
1.150 m² an zentrenrelevanten Sortimenten zur Verfügung stehen.
Im Bestand des Fachmarkts 7.2 sind derzeit, zusätzlich zu der Verkaufsfläche des Drogerie-
markts, ca. 1.550 m² Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente (u.a. Bekleidung,
Schuhe, Haushalts- und Einrichtungsbedarf) vorhanden. Somit übersteigt der Bestand bereits
die angestrebte Verkaufsfläche. Daher werden für diesen Teilbereich im Sinne einer Worst-
Case-Betrachtung lediglich weitere 250 m² Verkaufsfläche in die Berechnung eingestellt. Bei
den 250 m² handelt es sich um bereits vorhandene Verkaufsflächen, die derzeit durch nicht
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zentrenrelevante Sortimente (Dänisches Bettenlager) belegt wird. Da sich auf der Verkaufsflä-
che des jetzigen Dänischen Bettenlagers zum Zeitpunkt der Bestandsaufnahme zum Einzel-
handels- und Zentrenkonzept ein Bekleidungsgeschäft befand, wird vorliegend davon ausge-
gangen, dass eine Genehmigung für zentrenrelevante Sortimente für die gesamte Verkaufs-
fläche vorliegt. Um diesem Umstand Rechnung zu tragen, werden diese 250 m² potenziell
zusätzliche Verkaufsfläche mit einer Flächenproduktivität6 von 3.099 €/m² in Ansatz gebracht.
Hieraus ergibt sich ein zusätzlicher Umsatz von etwa 774.643 €/Jahr. Die zugrunde gelegte
Flächenproduktivität bildet sich aus dem Mittelwert der durchschnittlichen Flächenproduktivi-
täten (vgl. Fußnote 4 und 6) aller zentrenrelevanter Sortimente.
Neben der bereits vorhandenen Verkaufsfläche für zentrenrelevante Sortimente im Bereich
des Fachmarktes 7.2 soll zusätzliche zentrenrelevante Verkaufsfläche im Fachmarkt 8 zur
Verfügung gestellt werden. Hier sieht das Konzept des Investors rund 1.150 m² Verkaufsfläche
für zentrenrelevante Sortimente vor. Nahversorgungsrelevante Sortimente sind für diesen Be-
reich auszuschließen. Für die Berechnungen zum prognostizierten künftigen Umsatz wird, um
der Planung eine gewisse Flexibilität zu ermöglichen, der Wert auf 1.200 m² zusätzlicher Ver-
kaufsfläche aufgerundet zugrunde gelegt. Bei einer angenommenen Flächenproduktivität von
3.099 €/m² Verkaufsfläche generiert sich ein zusätzlicher Umsatz von 3.718.286 €/ Jahr.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente
Den überwiegenden Teil der künftigen Verkaufsfläche sollen nicht-zentrenrelevante Sorti-
mente belegen. Da von diesen keine Beeinträchtigungen auf die zentralen Versorgungsberei-
che zu befürchten sind, wurden die zu erwartenden Umsätze der zusätzlichen Verkaufsflächen
berechnet, aber nicht in eine rechnerische Umsatzumlenkung eingestellt.
Für die Berechnung wurden für jeden der beiden Fachmärkte 3.000 m² Verkaufsfläche zu-
grunde gelegt. Die Flächenproduktivität errechnet sich wiederum aus dem Durchschnittswert
aller Flächenproduktivitäten nicht-zentrenrelevanter Sortimente. Hieraus ergibt sich nun für je-
den der beiden Fachmärkte ein potenzieller jährlicher Umsatz von 7.458.000 €.
Dieser Umsatz kann aber nur generiert werden, wenn ausschließlich nicht- zentrenrelevante
Sortimente, z.B. ein Küchenstudio oder ein kleinerer Baumarkt, geplant werden. Werden, wie
berechnet, auch zentrenrelevante Sortimente angeboten, reduziert sich die mögliche Ver-
kaufsfläche für nicht-zentrenrelevante Sortimente entsprechend.
6 Wie bei den nahversorgungsrelevanten Sortimenten werden den Sortimenten des mittel- und langfristigen
Bedarfs Flächenproduktivitäten je Warengruppen (z.B. Bekleidung/ Schuhe, Spielwaren, Uhren/ Schmuck
etc.) zugeordnet, die sich ebenfalls aus Angaben der Einzelhändler und Bewertung der Standorte ergeben.
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4.3. Umsatzumlenkung
Für die Prognose der Umsatzumverteilung ist zu ermitteln, welche Betriebe in der Umgebung
von der Erweiterung und dem Verlagerungseffekt betroffen sein könnten. Hier werden aus-
schließlich Betriebe mit nahversorgungs- und zentrenrelevanten Sortimenten betrachtet.
Nicht-zentrenrelevante Sortimente sind zulässig, da sie keine Auswirkungen auf Zentrale Ver-
sorgungsbereiche vermuten lassen.
Nahversorgungsrelevante Sortimente – Erweiterung Aldi & DM
Für die nahversorgungsrelevanten Sortimente (Erweiterung Aldi und DM) ist die Umlenkung
in vollem Umfang auf den Bestand in Dierdorf und in der Umgebung abzustellen.
Als erster Schritt ist festzustellen, dass im Gegensatz zu einer Neuansiedlung die vorliegende
Erweiterung Auswirkungen im Stadtgebiet haben wird. Aktuell ist der Besatz in Dierdorf aus-
geprägt genug, so dass sich die Effekte innerhalb der Stadt zeigen werden. Kunden, die be-
reits in Dierdorf wohnen oder für ihre Einkäufe dort sind, werden auch weiterhin dort einkaufen.
Die Erweiterung wird keine zusätzlichen Kunden nach Dierdorf ziehen. Über die Stadtgrenzen
hinaus sind zudem keine Auswirkungen zu erwarten, da es nicht zum Hinzutreten eines neuen
Akteurs in Dierdorf kommt.
Nach der erfolgten, prognostischen Analyse über die Betroffenheiten einzelner Betriebe kann
eine Schlussfolgerung gezogen werden, ob dadurch evtl. Zentrale Versorgungsbereiche be-
einträchtigt werden könnten.
Der durch eine Erweiterung von Aldi und DM zusätzlich generierte Umsatz ist den Umsätzen
der Bestandsmärkte abzuziehen (= auf die Bestandsmärkte umzulegen). Es werden 100% des
zusätzlichen Umsatzes Aldi/ DM umgelegt. Die Höhe der jeweiligen Anteile richtet sich nach
Sortimentsstruktur, Lage und Entfernung der Bestandsmärkte zum Erweiterungsvorhaben. Die
„Summen“-Spalte errechnet sich aus dem jeweiligen prognostizierten Umsatz des Bestands-
betriebes unter Abzug des Umlenkungsanteils. Daraus ergibt sich der Anteil am Eigenumsatz
in Prozent, also dem Verhältnis zwischen der Summe des Umlenkungsanteils zum Gesam-
tumsatz des Einzelhandelsbetriebs. Die größte Konkurrenz stellen die beiden Erweiterungen
für den bestehenden Netto-Markt dar. Dieser Betrieb kann mit bis zu 14,8 % Verlust des eige-
nen Umsatzpotenzials rechnen. Der Wert liegt über dem „Schwellen“-wert von 10 %, der ne-
gative Auswirkungen7 vermuten lässt. Allerdings befindet sich der Netto-Markt ebenfalls im
Zentralen Versorgungsbereich Märker Wald. Daraus ist zu schlussfolgern, dass, selbst wenn
ein Lebensmitteleinzelhändler marktbedingt schließen müsste, die Funktionsfähigkeit des
7 Gemäß geltender Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts.
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Zentralen Versorgungsbereichs Märker Wald und somit die Versorgung der Bevölkerung mit
nahversorgungsrelevanten Sortimenten durch die übrigen Anbieter gewährleistet bleibt.
Umsatzverlust Anteil am eige-
Betrieb ZVB
Anteil Summe nen Umsatz
Aldi ☑ 6,0 % 141.750 € ~ 2,6 %
Bäcker (Königsberger Str. 40) ☑ 1,0 % 17.500 € ~ 11,7 %
DM ☑ 5,0 % 118.125 € ~ 9,9 %
Netto ☑ 20,0 % 472.500 € ~ 14,8 %
Rewe ☑ 15,0 % 354.375 € ~ 4,7 %
Lidl ☑ 20,0 % 472.500 € ~ 6,1 %
Getränkemarkt (Königsberger
Str. 5) ☑ 5,0 % 87.500 € ~ 6,8 %
Metzger (Königsberger Str. 5) ☑ 1,0 % 17.500 € ~ 11,7 %
Tankstelle Aral □ 1,0 % 23.625 € ~ 9,5 %
Norma ☑ 15,0 % 354.375 € ~ 8,4 %
Bäcker (Hauptstr. 20) ☑ 0,25 % 4.375 € ~ 2,9 %
Obst & Gemüse (Hauptstr. 11) ☑ 0,25 % 4.375 € ~ 6,8 %
Dorotheenapotheke ☑ 1,25 % 29.531 € ~ 10,6 %
Stadlersche Apotheke ☑ 1,25 % 29.531 € ~ 10,6 %
Leko ☑ 0,25 % 11.813 € ~ 3,7 %
Blumen (Hauptstr. 40) ☑ 0,25 % 5.906 € ~ 6,3 %
Bäckerei (Hauptstr. 58) ☑ 0,25 % 4.375 € ~ 3,5 %
Metzgerei (Obertorstr. 9) ☑ 0,25 % 4.375 € ~ 2,9 %
Blumen (Johanniter Str. 18) ☑ 0,25 % 4.375 € ~ 0,73 %
RL-Fundgrube ☑ 0,5 % 11.813 € ~ 9,8 %
Getränkemarkt ☑ 1,0 % 17.500 € ~ 1,3 %
Edeka (Großmaischeid) □ 3,0 % 70.875 € ~ 4,4 %
Marienapotheke (Großmai-
scheid) □ 1,25 % 29.531 € ~ 7,9%
Blumen (Großmaischeid) □ 0,25 % 4.375 € ~ 0,9 %
Tankstelle □ 0,5 % 11.813 € ~ 7,9 %
Metzgerei (Kleinmaischeid) □ 0,25 % 4.375 € ~ 2,9 %
Tabelle 3 Umsatzumverteilung
(eigene Berechnungen)
Ebenfalls Auswirkungen oberhalb der „Schwellen“-werte verzeichnet ein Bäcker sowie ein
Metzger, beide im Zentralen Versorgungsbereich Märker Wald gelegen sowie die Apotheken
in der Innenstadt (Zentraler Versorgungsbereich Zentrum). Der rechnerische Anteil für den
Bäcker und den Metzger liegt bei jeweils 11,7 %. Hierbei ist zu beachten, dass die Festlegung
von Betroffenheiten schwieriger wird je geringer die Verkaufsfläche eines Betriebes ist. Den
errechneten Betroffenheiten ist der Spezialisierungsgrad des Lebensmittelhandwerks (hier Bä-
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cker und Metzger) entgegenzusetzen. Auch zunehmende Angebote im Bereich der Gastrono-
mie (Frühstücksangebote, belegte Brötchen, Mittagstisch) wirken sich auf den tatsächlichen
Umsatz dieser Einzelhändler positiv aus. Der rechnerische Anteil der Apotheken überschreitet
mit 10,6 % nur geringfügig den Wert von 10 %. Der Anteil am Eigenumsatz beruht auf der
Tatsache, dass es in Dierdorf neben den Angeboten von Lebensmitteleinzelhändlern nur noch
in den Apotheken die Warengruppe der Gesundheits- und Körperpflege nachgefragt werden
kann. Eine Schwächung der Versorgungsfunktion ist nicht zu erwarten.
Etwas höher als bei den Apotheken liegt der Umsatzanteil mit rund 11,7 % bei im ZVB Märker
Wald gelegenen Bäcker und Metzger. Abgesehen davon, dass dem Bäcker ebenfalls eine
geringfügige Erweiterungsmöglichkeit gegeben werden soll, ist davon auszugehen, dass eine
Aufwertung der umliegenden Einzelhandelsstruktur dem Bäcker ebenfalls zu Gute kommt.
Aus den Berechnungen ist ersichtlich, dass die Auswirkungen auf die übrigen Konkurrenzbe-
triebe nur gering sind. Dies lässt die Schlussfolgerung zu, dass Zentrale Versorgungsbereiche
nicht beeinträchtigt werden.
Zentrenrelevante Sortimente – Fachmärkte
Umsatzverlust Anteil am eige-
Sortiment ZVB
Anteil Summe nen Umsatz
Bekleidung ☑ 10,0 % 449.293 € ~ 8,2 %
Einrichtung / Möbel ☑ 2,0 % 89.859 € ~ 11,6 %
Bücher / Schreibwaren ☑ 1,0 % 44.929 € ~ 5,5 %
Unterhaltung ☑ 0,0 % -€ ~ 0,0 %
Elektro ☑ 1,0 % 44.929 € ~ 12,8 %
Spielwaren / Hobbys ☑ 2,0 % 89.859 € ~ 12,2 %
Foto / Optik ☑ 2,0 % 89.859 € ~ 12,5 %
Schuhe ☑ 5,0 % 224.648 € ~ 13,1 %
Information ☑ 0,0 % -€ ~ 0,0 %
Sport / Camping ☑ 0,5 % 22.465 € ~ 8,5 %
Glas / Porzellan / Keramik ☑ 1,0 % 44.929 € ~ 14,0 %
Uhren / Schmuck ☑ 1,5 % 67.394 € ~ 8,5 %
Telekom ☑ 0,0 % -€ ~ 0,0 %
Baby ☑ 2,0 % 89.859 € ~ 14,9 %
Tabelle 4 Umsatzumverteilung
(eigene Berechnungen)
Da es vorliegend darum geht, die grundsätzliche Verträglichkeit von zusätzlichen, zentrenre-
levanten Sortimenten zu untersuchen, liegen den Berechnungen keine konkreten Vorhaben
zugrunde. Vielmehr wird von der Annahme ausgegangen, dass in allen zentrenrelevanten Sor-
timente zusätzliche Verkaufsflächen generiert werden könnten. Den Berechnungen wird die
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Gesamtverkaufsfläche der Verbandsgemeinde Dierdorf, die sich im Wesentlichen auf die Stadt
Dierdorf und hier wiederum auf die beiden Zentralen Versorgungsbereiche Zentrum und Mär-
ker Wald beschränkt, zugrunde gelegt.
Weiterhin wird für die Prognose des Umlenkungsprozesses davon ausgegangen, dass die zu-
sätzlichen Umsätze nicht ausschließlich vom Dierdorfer Einzelhandelsbestand abgezogen
werden, sondern aus dem Mittelbereich kommen. Hier ist das mit Dierdorf (freiwillig) kooperie-
rende Mittelzentrum Neuwied, sowie weitere in der Nähe befindliche Mittelzentren mit einer
ausgeprägten Einzelhandelslandschaft zu nennen.
Aus der Tabelle 4 wird ersichtlich, dass rund 28 % der zusätzlichen Umsätze in Dierdorf ab-
gezogen werden. Der in Ansatz gebrachte Eigenanteil am Umsatz basiert auf einer gutachter-
lichen Einschätzung des Bestandes in Dierdorf. Es wird davon ausgegangen, dass insbeson-
dere die Warengruppen, die bereits ein ausgeprägteres Angebot in Dierdorf aufweisen, von
Umsatzrückgängen betroffen sind. Unterrepräsentierte Sortimente können von einem Ausbau
des Angebotes eher profitieren.
Wie der Tabelle 4 zu entnehmen ist, bewegt sich der Anteil am Eigenumsatz um die 10 %-
Marke, die oft als „Schwellen“-wert zwischen „schädlichen“ und „unschädlichen“ städtebauli-
chen Auswirkungen herangezogen wird. Charakteristisch für das Einzelhandelsangebot der
Stadt Dierdorf ist es, dass sich bereits ein Großteil der Verkaufsfläche für zentren- und nah-
versorgungsrelevante Sortimente im Zentralen Versorgungsbereich Märker Wald befindet. Die
Umsatzumverteilung findet ebenfalls im Wesentlichen im Zentralen Versorgungsbereich Mär-
ker Wald statt, in dem das neue Vorhaben realisiert werden soll. Eine Schwächung des Zent-
ralen Versorgungsbereichs ist daher nicht zu erwarten. Die Auswertung im Einzelhandels- und
Zentrenkonzept zeigt, dass sich das Zentrum (ZVB) Dierdorf neben dem kleinflächigen Einzel-
handelsbesatz insbesondere durch weitere Angebote bestehend aus Dienstleistungen und
sonstigen Nutzungen auszeichnet. Auch ist einiger Leerstand zu verzeichnen. Das Einzelhan-
delskonzept schreibt hierzu: „Für den Fall entsprechender Anfragen zur Ansiedlung von groß-
flächigen Einzelhandelsbetrieben in der Innenstadt ist darauf hinzuweisen, dass im Innenstadt-
bereich von Dierdorf kaum die dafür notwendigen Flächen vorhanden sind.“ Potenziale in der
Innenstadt beziehen sich folglich nur auf kleinflächige Ansiedlungen bzw. bieten unter Um-
ständen die Möglichkeit von Erweiterungen im Bestand. Ansiedlungen, die das grundsätzliche
Angebot der Stadt an Sortimenten der mittelfristigen Bedarfe verbessern und dafür eine ge-
wisse Verkaufsfläche benötigen, sind im Zentralen Versorgungsbereich Zentrum kaum mög-
lich.
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Darüber hinaus empfiehlt das Einzelhandelskonzept die ermittelten Angebotslücken zu schlie-
ßen. Insbesondere benennt das Einzelhandelskonzept folgenden Warengruppen, deren An-
gebote in der Stadt Dierdorf vorrangig zu ergänzen sind: Unterhaltungselektronik / Medien,
Elektrohaushaltsgeräte / Leuchten, Informationstechnologie, Telekommunikation, Einrich-
tungsbedarf, Sport/ Camping sowie Glas-Porzellan-Keramik.
Im Umkreis von Dierdorf befinden sich zahlreiche Mittelzentren sowie das Oberzentrum Kob-
lenz. Es ist davon auszugehen, dass die Kaufkraft, die derzeit aus dem kooperierenden Mit-
telzentrum Dierdorf abfließt, in diesen Zentren gebunden wird. Da es nach der Untersuchung
der Einzelhandelsstruktur in der Stadt und der Verbandsgemeinde Dierdorf nicht realistisch
ist, dass mehr als rund 30 % des zusätzlichen Umsatzes in der Verbandsgemeinde selbst
umgelenkt wird, soll im nächsten Schritt ein Blick auf die umliegenden Zentren geworfen wer-
den. Es ist davon auszugehen, dass die verbleibenden rund 70 % des zusätzlichen Umsatzes
in diesen Zentren – oder im Online-Handel – generiert wird.
Diese Annahme zur prozentualen Verteilung der Umsätze zwischen Dierdorf und den umlie-
genden Zentren beruht auf Zentrenmodellen, Konkurrenzsituationen, Fahrentfernungen, At-
traktivität der Verkaufslage, etc. Die betrachteten Mittelzentren befinden sich in einem Radius
von rund 30 Fahrminuten von Dierdorf entfernt. Die gute Erreichbarkeit dieser Zentren ver-
dankt Dierdorf auch dem direkten Anschluss der Stadt an die Bundesautobahn A 3. Für die
Beurteilung möglicher Auswirkungen auf Zentrale Versorgungsbereiche in diesen Zentren
wird, je nach Datenlage, die Umlenkung berechnet. Die Berechnungen erfolgen für das Mittel-
zentrum Neuwied (kooperierendes Mittelzentrum mit Dierdorf), das Oberzentrum Koblenz,
Montabaur (mit seinem Factory Outlet Center - FOC) und Mülheim-Kärlich (Gewerbepark mit
Outlet) sowie Höhr-Grenzhausen und Altenkirchen.
Aufgrund der guten Erreichbarkeit und dem vorhandenen FOC wird dem Mittelzentrum Mon-
tabaur der größte Anteil der Umsatzumlenkung zugeschrieben. Montabaur befindet sich mit
einer Entfernung von rund 29 km zwar weiter entfernt als andere Mittelzentren, ist jedoch von
Dierdorf über die A 3 in 22 Fahrminuten zu erreichen. Das FOC kann in rund 18 Fahrminuten
erreicht werden. Es wird davon ausgegangen, dass rund 25 % des zusätzlichen Umsatzes in
Montabaur generiert werden, was rund 1.078.303 € entspricht. Das bedeutet für die Stadt
Montabaur einen Anteil am Eigenumsatz von rund 1,2 %8
Auch das mit Dierdorf kooperierende Mittelzentrum Neuwied9 wurde in die Umlenkungsbe-
rechnung eingestellt. Die Berechnungen prognostizieren bei einem Umlenkungsanteil von
8 Die Berechnung erfolgte auf der Grundlage von Daten aus den Handlungsempfehlungen zur Fort-
schreibung des Einzelhandelskonzepts, BBE, 2016.
9 Aktives Stadtzentrum Neuwied, NHProjektStadt, 09/2010. (Fortschreibung in Arbeit, cima).
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14 % einen Anteil am Eigenumsatz in Höhe von 629.010 € bzw. 0,28 %. Selbst wenn der
Berechnung die Vermutung zugrunde gelegt wird, dass rund 50% des zusätzlichen Umsatzes
bei zentrenrelevanten Sortimenten aus Neuwied abgezogen wird, liegt der Anteil am Eigen-
umsatz lediglich bei 0,94 %.
Für Mülheim-Kärlich10, das ca. 32 Fahrminuten entfernt liegt und über einen Gewerbepark mit
zahlreichen Outletgeschäften auf einer Fläche von insgesamt rund 230 ha Fläche11 verfügt,
errechnet sich bei angenommenen 16 % Umlenkungsanteil ein Eigenanteil am Umsatz von
rund 0,3 %. Das Oberzentrum Koblenz12 (rund 31 km Entfernung / 32 Fahrminuten), ebenfalls
mit 16 % in die Umsatzumlenkung eingestellt, verzeichnet lediglich einen Anteil am Eigenum-
satz von < 0,1 %.
Aber auch „kleinere“ Mittelzentren, die nicht über einen vergleichbaren Besatz an Einzelhandel
verfügen, wie Altenkirchen13 oder Höhr-Grenzhausen14, weisen nur geringe Anteile am Eigen-
umsatz von maximal 0,2 % auf.
Die errechneten Beeinträchtigungen von rund 1 % am Eigenumsatz zeigen, dass mit städte-
baulichen Auswirkungen in den Nachbarzentren von Dierdorf nicht zu rechnen ist. Die Um-
satzrückgänge, die nach einer Erweiterung des Einzelhandelsangebots in Dierdorf, in anderen
Zentren zu erwarten sein werden, sind so minimal, dass einer Verwirklichung des Vorhabens
in Dierdorf keine Schädigung anderer Zentraler Versorgungsbereiche entgegenstehen,
5. Abschlussbeurteilung
Die Verträglichkeitsuntersuchung hat aufgezeigt, dass die Auswirkungen einer Erweiterung
des Einzelhandelsangebotes im Zentralen Versorgungsbereich Märker Wald der Stadt Dier-
dorf auf Konkurrenzbetriebe nur gering sind. Dies lässt die Schlussfolgerung zu, dass Zentrale
Versorgungsbereiche nicht beeinträchtigt werden.
Die errechneten Auswirkungen betreffen im Wesentlichen Betriebe im Zentralen Versorgungs-
bereich Märker Wald. Die Umsatzumverteilung findet demnach im Wesentlichen innerhalb des
gleichen Zentralen Versorgungsbereichs statt. Selbst wenn es zu stärkeren Auswirkungen auf
einzelne Einzelhandelsbetriebe käme, wird der Zentrale Versorgungsbereich selbst nicht in
10 Fortschreibung des Einzelhandelsstandorts und Zentrenkonzept für die Verbandsgemeinde Wei-
ßenthurm, BBE Handelsberatung GmbH, 08/2019.
11 https://der-gewerbepark.de/infos-zum-park/, Zugriff 25.11.2020.
12 Gutachten zur Fortschreibung des kommunalen Einzelhandelskonzepts Koblenz, GMA, 09/2016.
13 Fortschreibung des Einzelhandels- und Zentrenkonzeptes für die Stadt und die Verbandsge-
meinde Altenkirchen, BBE Handelsberatung GmbH, 07/2012.
14 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Verbandsgemeinde Höhr-Grenzhausen, ISU Bitburg,
2019.
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seiner Funktionsfähigkeit geschwächt, sondern durch die zusätzlichen Verkaufsflächen in sei-
ner Angebotsstruktur verbessert. Diese Entwicklung weiterer Einzelhandelsangebote ent-
spricht den Empfehlungen des Einzelhandels- und Zentrenkonzepts der Stadt Dierdorf.
Die Entwicklung ist als städtebaulich verträglich zu bewerten.
Die Vorhaben zur Erweiterung der nahversorgungs- sowie
zentrenrelevanten Sortimente im Zentralen Versorgungsbereich
Märker Wald sind als verträglich einzustufen.
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Anhang – Dierdorfer Sortimentsliste 15
Nahversorgungsrelevante Sortimente
Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung
Nahrungs- und Genussmittel Nahrungsmittel, Genussmittel Alle Arten von Lebens- und Genussmitteln
(inkl. Kaffee, Tee, Tabakwaren, Reformhaus-
waren, etc.) frisches Obst und Gemüse,
Back- und Konditoreiwaren, Metzgereiwaren
Gesundheits- und Körperpflege Drogerie, Parfümerie, Wasch- und Gesundheits- und Körperpflegeartikel, Dro-
Putzmittel geriewaren, Putz- und Reinigungsmittel,
Waschmittel, Parfümerieartikel, freiverkäufli-
che Apothekenwaren
im Einzelfall gehören hierzu auch medizini-
sche und orthopädische Artikel und Sanitäts-
bedarf
Baumarktspezifische Waren Blumen Schnittblumen, Topfpflanzen, Gestecke
Bücher / Schreibwaren Buchhandel Zeitungen und Zeitschriften
Zentrenrelevante Sortimente
Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung
Bekleidung Damenoberbekleidung, Herren- Bekleidung aller Art (inkl. Lederbekleidung,
mode, Kinderoberbekleidung, Wä- etc.), Meterware für Bekleidung, Kurzwaren,
sche, Strumpfwaren Handarbeitswaren, Unterwäsche und Mie-
derwaren, Strümpfe und Strumpfwaren, Ba-
demoden
Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Wohnein- Gardinen, Heimtextilien, Dekostoffe, Haus-,
richtungsbedarf Bett- und Tischwäsche sowie Kunstgewerbe,
Bilder, Rahmen u.ä., hochwertige Bodenbe-
läge (Einzelware, wie z.B. Orientteppiche),
Antiquitäten, Wohneinrichtungsbedarf
Bücher / Schreibwaren Papier, Schreibwaren, Bürobedarf, Schreibwaren und Büroartikel aller Art (außer
Buchhandel Büroeinrichtung), Papier, Sortimentsbuch-
handel
Unterhaltungselektronik und Rundfunk-, Fernseh-, phonotechni- Unterhaltungselektronik wie z.B. Rundfunk-
elektronische Medien sche Geräte; und Fernsehgeräte, HiFi-Anlagen, Video-
Bild- und Tonträger; Videospiele; und Audiosysteme, Videokameras und Foto-
"braune Ware" artikel, Spielekonsolen, Unterhaltungssoft-
ware, Computer- und Videospiele
Elektrohaushaltsgeräte / Elektrokleingeräte, Leuchten, Lam- Elektrokleingeräte aller Art (Toaster, Kaffee-
Leuchten pen, Leuchtmittel maschinen, Rühr- und Mixgeräte, Bügelei-
sen, Rasierer, Zahnbürsten, …), Leuchten,
Lampen, Leuchtmittel u.ä.
Spielwaren / Hobbys Spielwaren, Hobby-, Bastelwaren, Spielwaren aller Art, technisches Spielzeug,
Musikinstrumente Hobby- und Bastelartikel im weitesten Sinne,
Sammlerbriefmarken und Münzen, Musikin-
strumente und Zubehör
Foto / Optik Fotoapparate und Videokameras, Fotoartikel
und –zubehör, optische Geräte, Ferngläser,
Brillen, Hörgeräte u.ä.
15 Einzelhandels- und Zentrenkonzept für die Stadt Dierdorf, ISU Bitburg 2020
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Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung
Schuhe / Lederwaren Schuhe, Sandalen, Stiefel, Lederwaren aller
Art, Taschen, Koffer, Schirme
Informationstechnologie Hard-/Software, Personal Compu- Computer aller Art und Computerzubehör so-
ter, Peripheriegeräte wie Peripheriegeräte (Bildschirme, Drucker,
Tastaturen und sonstige Eingabegeräte,
Festplatten u.ä.), Software einschl. Compu-
terspiele, Navigationsgeräte
Sport / Camping Sportbekleidung, Sportschuhe, Sportbekleidung und –schuhe, Sportartikel
Sportkleingeräte, Fahrräder und –kleingeräte (Bälle, Schläger, …), Waf-
fen, Angler- und Jagdbedarf, Fahrräder und
Zubehör
Glas / Porzellan / Keramik Hausrat, Geschenkartikel Haushaltswaren aller Art (Töpfe, Pfannen,
Schneidwaren und Bestecke, …), Glas, Por-
zellan, Vasen und Feinkeramik, sonstiger
Hausrat, Geschenkartikel und Souvenirs
Uhren / Schmuck Uhren, Zubehör, Schmuck, Modeschmuck
Telekommunikation Mobiltelefone, Faxgeräte, Telefone, Inter-
netzubehör
Baby- / Kinderartikel Babybekleidung, Babyspielwaren, Babymö-
bel, Kinderwagen
Nicht zentrenrelevante Sortimente
Warengruppe Sortimente Beispiele zur Erläuterung
Nahrungs- und Genussmittel Spirituosen, Getränke Spirituosen, Getränke
Bekleidung Berufsbekleidung, Funktionsklei- Bekleidung für berufliche Tätigkeiten, Ar-
dung beitsschutzbekleidung
Einrichtungsbedarf Möbel Möbel (inkl. Büro-, Bad- und Küchenmöbel),
Gartenmöbel und Polster-auflagen, Bettwa-
ren, Matratzen, Bodenbeläge, Teppiche
(Auslegeware)
Baumarktspezifische Waren Baumarktspezifisches Sortiment; Maschinen und Werkzeuge, Bauelemente,
Tapeten, Lacke, Farben, Baustoffe, Baustoffe (inkl. Fenster, Türen, …), Eisenwa-
Werkzeuge, ... ren, Beschläge Elektroartikel und –installati-
Pflanzen, Gartenbedarf; onsmaterial, Farben, Lacke, Fliesen und Zu-
Kfz-Zubehör; behör, Sanitärbedarf, Gartenbedarf und Gar-
Zoologischer Bedarf tengeräte, einschl. Freilandpflanzen, Kamine
und Kachelöfen, Pflanzen und Sämereien
sowie sonstige baumarktspezifische Waren;
Kfz-und Motorradzubehör, Zoologischer Be-
darf
Elektrohaushaltsgeräte / Leuch- Öfen; Elektrogroßgeräte; "weiße Elektrogroßgeräte (Kühl- und Gefrier-
ten Ware" schränke, Waschmaschinen, Wäschetrock-
ner, Geschirrspülmaschinen, …) und sons-
tige Elektrohaushaltsgeräte (Staubsauger,
Wäschemangeln, …) außer Elektrokleinge-
räte und „braune Ware“
Sport / Camping Sportgroßgeräte Camping- und Outdoorartikel, Zelte, Boote
Seite 23 von 24Verträglichkeitsuntersuchung | Erweiterung Einzelhandel Dierdorf, Märkerwald
Sortimentsliste ZVB „Märker Wald“
Warengruppe Sortimente Einschränkungen
Nahrungs- und Genussmittel Nahrungsmittel, Genussmittel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Gesundheits- und Körper- Drogerie, Parfümerie, Wasch- und Keine großflächigen Neuansiedlungen;
pflege Putzmittel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Baumarktspezifische Waren Blumen Keine selbständigen großflächigen An-
gebote;
Verträglichkeit ist nachzuweisen
Bekleidung Damenoberbekleidung, Herrenmode, sofern keine anderen Flächen zur Verfü-
Kinderoberbekleidung, Wäsche, gung stehen
Strumpfwaren Verträglichkeit sind nachzuweisen
Einrichtungsbedarf Haus- und Heimtextilien, Wohneinrich- Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
tungsbedarf nachzuweisen
Bücher / Schreibwaren Papier, Schreibwaren, Bürobedarf Verträglichkeit ist nachzuweisen
Unterhaltungselektronik und Rundfunk-, Fernseh-, phonotechnische Verträglichkeit ist nachzuweisen
elektronische Medien Geräte;
Bild- und Tonträger; Videospiele;
„braune Ware“
Elektrohaushaltsgeräte / Elektrokleingeräte, Leuchten, Lampen, Verträglichkeit ist nachzuweisen
Leuchten Leuchtmittel
Schuhe / Lederwaren Schuhe, Sandalen, Stiefel, Lederwa- Nur in Ausnahmefällen, wenn keine an-
ren aller Art, Taschen, Koffer, Schirme deren Flächen zur Verfügung stehen
Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
nachzuweisen
Informationstechnologie Hard-/Software, Personal Computer, Verträglichkeit ist nachzuweisen
Peripheriegeräte
Glas / Porzellan / Keramik Hausrat, Geschenkartikel Verträglichkeit ist nachzuweisen
Telekommunikation Als Teilsortiment eines Kombinationsan-
bieters
Verträglichkeit ist nachzuweisen
Baby- / Kinderartikel Tragfähigkeit und Verträglichkeit sind
nachzuweisen
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