Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung des Drogeriefachmarktes am Standort Karl-Carstens-Straße in der Gemeinde Moormerland
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Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Handel
Erweiterung des Drogeriefachmarktes am Standort
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Karl-Carstens-Straße in der Gemeinde Moormerland Management
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Hannover
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Hannover, März 2021 Ried (AT)
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Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
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2
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Inhalt
1 Auftrag und Aufgabenstellung ............................................5
2 Makrostandort Gemeinde Moormerland ...........................6
3 Ausführungen zum Planvorhaben .......................................8
4 Bewertung der Versorgungsstrukturen ........................... 12
5 Vereinbarkeit mit dem kommunalen
Einzelhandelskonzept ........................................................ 15
6 Abschließende Bewertung und Empfehlung ................... 19
7 Methodik ............................................................................. 20
3
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Abbildungen
Abb. 1: Darstellung der Gemeinde Moormerland im RROP 2006 ......................6
Abb. 2: Sozioökonomische Daten.....................................................................................7
Abb. 3: Lage des Planstandortes in Warsingfehn (Makrostandort) ....................9
Abb. 4: Luftbild des Alt- bzw. Planstandortes ..............................................................9
Abb. 5: Planstandort ............................................................................................................ 10
Abb. 6: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens ............................ 10
Abb. 7: Beispiel Sortimentsbreite Drogerie Müller ................................................. 11
Abb. 8: Nachfragepotenzial in der Gemeinde Moormerland ............................ 12
Abb. 9: Aldi-Markt in Warsingfehn................................................................................ 13
Abb. 10: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität ............................. 13
Abb. 11: Ranking der Handelszentralitäten 2020 ...................................................... 14
Abb. 12: Lage im zentralen Versorgungsbereich ....................................................... 15
Abb. 13: Ansiedlungspotenziale periodisch ................................................................. 16
Abb. 14: Übersicht zentraler Versorgungsbereiche in Moormerland ............... 17
Abb. 15: Ansiedlungspotenziale aperiodisch .............................................................. 18
Abb. 16: cima-Warengruppen ........................................................................................... 20
4
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
1 Auftrag und Aufgabenstellung
Auftrag - Angebots-/Wettbewerbsübersicht hinsichtlich infrage kommender
Erstellung einer gutachterlichen Stellungnahme zur Verlagerung und Neu- Sortimente in Warsingfehn
bau eines Drogeriefachmarktes mit vergrößerter Verkaufsfläche und der - Einbeziehung umliegender Planvorhaben und absehbarer Entwick-
Ableitung weiterer Sortimente am Standort Karl-Carstens-Straße in der lungen
Gemeinde Moormerland. ▪ Prüfung auf Vereinbarkeit mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept
- Abgleich mit der festgelegten Zentrenstruktur
Auftraggeber - Abgleich mit der Sortimentsliste Moormerland
Gemeinde Moormerland - Prüfung Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung
Fachbereich IV - Bau/Planung
- Neubewertung der Potenzialbetrachtung unter Einbeziehung um-
Theodor-Heuss-Str. 12
liegender Planvorhaben und absehbarer Entwicklungen
26802 Moormerland
▪ Fazit und abschließende Bewertung
Untersuchungszeitraum - Zusammenführung der Ergebnisse
Dezember 2020 bis Februar 2021 - Empfehlungen zur Konkretisierung der Sortimentsfestsetzungen im
Bebauungsplan
Untersuchungsdesign
Methodische Grundlagen
▪ Darstellung des Makrostandortes
Die Ermittlung der Leistungsdaten des vorhabenrelevanten Einzelhandels
▪ Darstellung des Planvorhabens
basiert auf einer vollständigen Bestandserhebung durch die cima im Ja-
- Betriebstyp, Verkaufsflächengröße, Sortimentsstruktur gemäß An- nuar 2017. Ergänzt wurden diese Daten durch eine stichprobenartige
gaben des Auftraggebers Überprüfung im Gemeindegebiet durch die cima im Dezember 2020.
- Mikrostandort, städtebauliche Situation im Umfeld, ÖPNV-Anbin- Bei der Beurteilung des Planvorhabens geht die cima in dem vorliegenden
dung Bericht nicht von einem „Worst-Case-Ansatz“ aus. Anders als bei Verträg-
- Umsatzschätzung des Planvorhabens, Ausblick auf ggf. notwendi- lichkeitsanalysen, die zu erwartende Umverteilungswirkungen und städte-
ges Verträglichkeitsgutachten baulich-funktionelle Auswirkungen untersuchen, zielen die Aussagen der
▪ Bewertung der Versorgungsstrukturen gutachterlichen Stellungnahme auf ein realistisches Szenario ab.
- Darstellung der aktuellen Nachfragesituation und Kaufkraftpoten- Die kaufkraftrelevanten Daten beziehen sich auf das Jahr 2020.
ziale in der Gemeinde Moormerland
5
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
2 Makrostandort Gemeinde Moormerland
Die Gemeinde Moormerland ist eine Einheitsgemeinde im Landkreises Leer Abb. 1: Darstellung der Gemeinde Moormerland im RROP 2006
und erstreckt sich über eine Fläche von rund 122 km². Sie hat 23.861 Ein-
wohner1, die sich auf 11 Ortsteile verteilen: Boekzetelerfehn, Gandersum,
Hatshausen, Jheringsfehn, Neermoor, Oldersum, Rorichum, Terborg, Ter-
gast, Veenhusen und Warsingsfehn.
In dem Regionalen Raumordnungsprogramm für den Landkreis Leer 2006
(RROP) werden die Ortsteile Warsingsfehn, Neermoor und Veenhusen als
ein gemeinsames Grundzentrum und somit als zentraler Ort bzw. „zentrale
Siedlungsgebiete“ festgelegt (vgl. RROP für den Landkreis Leer 2006, S. 13).
Als Grundzentrum übernimmt die niedersächsische Gemeinde Moormer-
land die Versorgungsfunktion für die Bevölkerung des eigenen Gemeinde-
gebietes mit Gütern und Dienstleistungen des Grundbedarfs.
In näherer Umgebung befinden sich die Mittelzentren Leer und Aurich. Die
Stadt Emden dient gemäß Landes-Raumordnungsprogramm Niedersach-
sen (LROP 2017) als Mittelzentrum mit einer oberzentralen Teilfunktion Mittel-
zentrum
(vgl. ebd. Abschnitt 2.2 Ziffer 06). Weitere Grundzentren in der Umgebung
von Moormerland sind Hesel, Jümme und Jemgum.
Grund-
Aufgrund der Lage in unmittelbarer Nähe zur Kreisstadt Leer sowie zur zentrum
Stadt Emden ist die Gemeinde Moormerland über die A31 und A28 gut an Quelle: RROP Landkreis Leer 2006
die überregionale Straßenanbindung angeschlossen. Eine verkehrliche An- Bearbeitung: cima 2021
bindung an das schienengebundene Netz hingegen ist nicht gegeben. Die
nächstgelegenen Bahnhöfe finden sich in den Nachbarstädten Leer und Die Gemeinde Moormerland verzeichnete im Betrachtungszeitraum 2015
Emden. Hier besteht die IC-Anbindung nach Bremen/Hannover, Müns- bis 2019 eine positive Bevölkerungsentwicklung. Mit einem Anstieg von
ter/Köln sowie Groningen. 1,9 % liegt die Gemeinde Moormerland damit zwar leicht unter der Ent-
wicklung des Landkreises Leer (+3,0 %), dafür allerdings näher an der eben-
falls positiven Entwicklung des Bundeslandes Niedersachsen (+2,1 %).
Die Zahl der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten am Arbeitsort hat
sich in der Gemeinde Moormerland zwischen 2015 und 2019 erhöht
1
Quelle: LSN 2021, Stand 30.09.2020
6
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
(+7,2 %). Die Zuwachsrate ist denen im Landkreis Leer und des Bundeslan- Abb. 2: Sozioökonomische Daten
des Niedersachsen relativ ähnlich. Hier stieg die Anzahl der sozialversiche- Indikatoren
Gemeinde Landkreis Nieder-
Moormerland Leer sachsen
rungspflichtig Beschäftigten im gleichen Zeitraum um 7,7 % bzw. 8,0 % an. Bevölkerungsentwicklung 30.12.2015 23.138 165.809 7.826.739
Die Gemeinde Moormerland verfügt über eine niedrige Arbeitsplatzzent- 30.12.2017 23.474 168.253 7.945.685
30.12.2019 23.567 170.756 7.993.608
ralität und weist daher ein negatives Pendlersaldo auf. Dies unterstreicht
.+/- in % 2015-2019 1,9 3,0 2,1
die überwiegende Bedeutung der Gemeinde Moormerland als attraktiven Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen; Tabelle A100001G; Stand 31.12.2019
Wohnort für Beschäftigte in Leer und im weiteren Umland. Pendlerabflüsse Entwicklung der sozialversicherungspflichtig 30.06.2015 3.206 44.741 2.784.011
sind Daten der Bundesagentur für Arbeit zufolge insbesondere in die Beschäftigten 30.06.2017 3.365 46.223 2.894.119
30.06.2019 3.437 48.168 3.007.560
Städte Leer und Emden nachweisbar. Das Pendlerdefizit ist von 2015 bis
.+/- in % 2015-2019 7,2 7,7 8,0
2019 um 465 (ca. +10,1 %) angewachsen. Die Entwicklung auf der jeweili-
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen; Tabelle K70I5101; Stand 30.06.2019
gen räumlichen Ebene verläuft in der Gemeinde Moormerland etwas posi-
Einpendler 30.06.2015 1.598 27.479 1.681.364
tiver als im Landkreis Leer, in dem das Defizit im selben Zeitraum um 19,4 Auspendler 30.06.2015 6.227 39.527 1.808.044
% wuchs. Im Vergleich dazu stieg der Auspendlerüberschuss im Land Nie- Saldo -4.629 -12.048 -126.680
dersachsen um 8,1 % an. Einpendler 30.06.2017 1.680 28.311 1.763.853
Auspendler 30.06.2017 6.486 41.700 1.895.798
Auf Gemeindeebene liegen keine Daten zur Arbeitslosenquote vor. Vor Saldo -4.806 -13.389 -131.945
dem Hintergrund der gesamtwirtschaftlich positiven Entwicklung, der Be- Einpendler 30.06.2019 1.703 29.577 1.836.055
schäftigtenzahlen am Arbeitsort und unter Berücksichtigung der Ver- Auspendler 30.06.2019 6.797 43.965 1.972.963
Saldo -5.094 -14.388 -136.908
gleichswerte des Bundeslandes Niedersachsen und des Landkreises Leer ist
Quelle: Landesamt für Statistik Niedersachsen; Tabelle P70I5115; Tabelle P70I5105; Stand: 13.08.2019
allerdings auch in der Gemeinde Moormerland von einem leichten Rück- 2015 k.A. 6,2 6,1
Arbeitslosenquote im Jahresdurchschnitt in
gang der Arbeitslosenquote auszugehen. Prozent 2017 k.A. 6,0 5,8
2019 k.A. 5,2 5,0
Die vergleichsweise stabile Bevölkerungszahl in Moormerland lässt
.+/- in %. 2015-2019 k.A. -16,1 -18,0
keinen Handlungsbedarf erkennen und sorgt auch zukünftig für kon-
Quelle: Bundesagentur für Arbeit - Arbeitslosenquoten Jahreszahlen 2015, 2017, 2019
stante Rahmenbedingungen im Einzelhandel.
Bearbeitung: cima 2021
Die Arbeitsmarktsituation hat sich in der Gemeinde ebenfalls gut ent-
wickelt. Die Beschäftigtenzahlen haben im gleichen Maße zugenom-
men wie im Landkreis Leer und im Land Niedersachsen.
Das Pendlerdefizit ist im Vergleich zum Landkreis Leer und dem Land
Niedersachsen nicht im gleichen Maße gewachsen, wenngleich es wei-
terhin mehr Aus- als Einpendler gibt. Letzteres bildet die Bedeutung
der Gemeinde als attraktiven Wohn- und Lebensort in der Region ab.
7
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
3 Ausführungen zum Planvorhaben
In der Gemeinde Moormerland wird zurzeit die Verlagerung und Verkaufs- Haupteinkaufslage hat drei Schwerpunkte. Zum größten mit Lage im Kreu-
flächenerweiterung eines bestehenden Drogeriefachmarktes am Standort zungsbereich Karl-Carstens-Straße und Rudolf-Eucken-Straße gehören un-
Karl-Carstens-Straße diskutiert. Dabei soll die Verkaufsfläche von aktuell ter anderem neben ROSSMANN ein weiterer Drogeriemarkt (MÜLLER), die
circa 400 qm auf das vom Betreiber benötigte Maß von rund 700 qm ver- Lebensmittelanbieter COMBI, ALDI, LIDL sowie weitere Fachmärkte wie KIK,
größert werden. K+K Schuhcenter und DEICHMANN. Etwa in der Mitte der findet sich eine
Die derzeitige Verkaufsfläche und die Gestaltung des Marktes entsprechen großzügige Stellplatzfläche.
nicht mehr den Ansprüchen des Betreibers an wirtschaftlich zu betreibende Nördlich von ROSSMANN schließen einzelne Wohnhäuser, eine Sparkasse
und für den Kunden ansprechende Geschäfte. Die Verkaufsflächenerweite- sowie entlang der Heinrich-Lübke-Straße ein EDEKA/VELA-Lebensmittel-
rung dient daher der Anpassung an aktuelle Marktbedingungen und soll markt, Getränkemarkt, TEDI, Gartenfachmarkt sowie kleinteiligen Arrondie-
somit den langfristigen Bestand des Marktes in der Gemeinde sichern. rungen an.
Beim aktuellen Standort handelt es sich um ein Mietobjekt. Die Nachnut- Der dritte Schwerpunkt des ausgedehnten zentralen Versorgungsbereichs
zung der genehmigten Verkaufsfläche ist bislang unklar. liegt westlich des Planstandortes an der Königsstraße und wird v.a. geprägt
Für den Planstandort soll im Bebauungsplan W 50 – Teilbereich III neben von den Anbietern NETTO, SONDERPREIS BAUMARKT sowie BLANK AU-
dem Sortiment Drogerie- und Parfümeriewaren auch die Zulässigkeit wei- GENOPTIK und GEERS HÖRAKUSTIK.
terer Sortimente für eine mögliche spätere Nachnutzung geregelt werden. Das weitere Umfeld nach Osten und Süden ist geprägt von überwiegend
Die vorliegende gutachterliche Stellungnahme der cima aktualisiert Aussa- freistehenden Einfamilienhäusern.
gen des kommunalen Einzelhandelskonzeptes2 als verbindliches städte- Insgesamt befindet sich der Vorhabenstandort in einer siedlungsstrukturell
bauliche Entwicklungskonzepts nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB und kann die und städtebaulich integrierten Lage.
städtebauliche Begründung für die Zulässigkeit bzw. den Ausschluss ein-
Der Standort ist durch die Lage an der Karl-Carstens-Straße und Rudolf-
zelner Sortimente liefern.
Eucken-Straße gut an die Königstraße angeschlossen, welche eine der zent-
Sowohl der bisherige als auch der Planvorhabenstandort befinden sich laut ralen Ortsdurchfahrten des Hauptsiedlungskörpers darstellt. Die verkehrli-
beschlossenem kommunalen Einzelhandelskonzept innerhalb des zentra- che Erreichbarkeit mit dem Pkw ist als gut zu bezeichnen. Parkmöglichkei-
len Versorgungsbereichs (ZVB) Ortskern Warsingsfehn, das als Hauptzent- ten stehen unmittelbar am Planvorhabenstandort zur Verfügung, zusätzli-
rum definiert ist (vgl. ebd. S. 64ff). Bei der Verlagerung handelt es sich um che Parkflächen werden vor dem Objekt geschaffen.
einen Umzug auf das z.Zt. noch unbebaute Nachbargrundstück (vgl.
Eine ÖPNV-Anbindung ist nur eingeschränkt gegeben. Die regionale Bus-
Abb. 4). Alt- und Planstandort bilden einen Standortverbund mit zahlrei-
linie 481 durchquert die Gemeinde Moormerland auf dem Streckenverlauf
chen Einzelhandelsbetrieben entlang der Rudolf-Eucken-Straße/ Karl-Cars-
Aurich-Leer und tangiert wie die Buslinien 621, 629 und 661 den
tens-Straße, der Heinrich-Lübke-Straße sowie der Königsstraße. Diese
2
Einzelhandelskonzept für die Gemeinde Moormerland, cima 2019
8
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Planstandort nur über das nördlich an die Einzelhandelsagglomeration an- Abb. 4: Luftbild des Alt- bzw. Planstandortes
grenzende Rathaus bzw. die IGS Moormerland. Letztere Linien sind zudem
überwiegend auf den Schülerverkehr ausgerichtet.
Nachfolgend wird die Lage des Bestandsmarktes und des Vorhabenstan-
dortes verdeutlicht. Abbildung 3 zeigt die Lage des Planvorhabens inner-
halb des Hauptsiedlungskörpers der Gemeinde, Abbildung 4 ein Luftbild
des Alt- bzw. Planstandortes sowie die Einzelhandelsbetriebe im direkten
Umfeld mit mehr als 400 qm Verkaufsfläche.
Abb. 3: Lage des Planstandortes in Warsingfehn (Makrostandort)
Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG 2021
Bearbeitung: cima 2021
Auf den zwei Fotos der Abbildung 5 ist das Bestandsgebäude von Ross-
mann sowie das unbebaute Zielgrundstück zu sehen. Beide Aufnahmen
wurden von der Karl-Carstens-Straße gemacht.
Kartengrundlage: © GeoBasis-DE / BKG 2021
Bearbeitung: cima 2021
9
Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Abb. 5: Planstandort Erfahrungen der cima und aus der Betrachtung der Sortimentsaufteilung in
vergleichbaren Drogeriemarktes.
Zur Berechnung der vorhabenrelevanten Umsatzerwartung sind Flächen-
produktivitäten zu Grunde gelegt worden, die sich an der durchschnittli-
chen Leistungsfähigkeit von entsprechenden Betriebstypen und Verkaufs-
flächendimensionierungen orientieren und an die standortspezifische
Wettbewerbssituation und der vorhandenen Kaufkraft in Warsingfehn bzw.
Moormerland angepasst wurden, um zu erwartende Umsätze darstellen zu
können. Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens
Abb. 6: Sortiments- und Umsatzstruktur des Planvorhabens
Zusätzliche
Bestand Planung
CIMA Sortiment Verkaufsfläche
Drogeriemarkt Drogeriemarkt
und Umsatz
Umsatz Umsatz Umsatz
VK in m² VK in m² VK in m²
in Mio. € in Mio. € in Mio. €
Periodischer Bedarf gesamt 355 2,03 620 2,79 265 0,76
Nahrungs- und Genussmittel 70 0,31 85 0,33 15 0,02
Drogerie- und Parfümeriewaren 285 1,72 530 2,44 245 0,71
Zeitschriften, Zeitungen 0 0,00 5 0,02 5 0,02
Aperiodischer Bedarf gesamt 40 0,09 80 0,16 40 0,08
Summe Randsortimente 110 0,39 165 0,50 55 0,11
Gesamt 395 2,12 700 2,95 305 0,83
Quelle: cima 2021; geschätzter Bruttoumsatz/ Jahr nach Erfahrungen der cima unter Be-
rücksichtigung der Wettbewerbssituation; Rundungsdifferenzen möglich
Fotos: cima 2020 Die Verkaufsfläche bei Drogeriemärkten besteht zum überwiegenden Teil
aus Drogerie- und Parfümeriewaren. Daneben werden Randsortimente an-
Mit der Verlagerung und Vergrößerung des Drogeriemarktes verändern geboten, die sich aus den folgenden Warengruppen insbesondere des pe-
sich auch die Versorgungsstrukturen in der Gemeinde Moormerland. Dafür riodischen zusammensetzen:
wird an dieser Stelle ein gutachterliche Umsatzschätzung des Planvorha- ▪ Nahrungs- und Genussmitteln inkl. Getränke
bens vorgenommen. Die Angaben zur Größe der Verkaufsflächen basieren ▪ Zeitschriften, Zeitungen
auf den Angaben des Auftraggebers. Die Größen der Teilflächen für die
einzelnen Sortimente ergeben sich aus der aktuellen Verteilung, den
10Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
In geringem Umfang finden sich in der Regel als Randsortimente ebenfalls Basierend auf den dargestellten Grundlagen prognostiziert die cima
Waren des aperiodischen Bedarfsbereiches: für das Planvorhaben einen zu erwartenden realistischen Einzelhan-
▪ Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat delsumsatz (brutto) von ca. 2,95 Mio. € pro Jahr. Davon entfallen auf
das Kernsortiment Drogerie- und Parfümeriewaren ca. 2,44 Mio. €. Die
▪ Bekleidung, Wäsche
prognostizierten Zuwächse belaufen sich auf 0,83 Mio. € bzw. 0,71
▪ Schreibwaren Mio. € im Kernsortiment. Die Verkaufsfläche wächst um insgesamt ca.
▪ Bücher 305 qm.
▪ Zoobedarf, Tiernahrung
Diese in Abb. 6 nicht einzeln aufgeführten aperiodischen Randsortimente
nehmen mit ca. 80 qm (+40 qm) nur einen geringen Teil der gesamten
Verkaufsfläche ein und gefährden nicht den klar periodischen, d.h. Nahver-
sorgungscharakter des Planvorhabens.
Dies unterscheidet den Anbieter Rossmann von einigen seiner Mitbewer-
ber, die z.T. größere Flächen Spielwaren oder Unterhaltungselektronik an-
bieten (vgl. Abb. 7).
Abb. 7: Beispiel Sortimentsbreite Drogerie Müller
Foto: cima 2020
11Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
4 Bewertung der Versorgungsstrukturen
Zur Bewertung der Versorgungsstrukturen wird die aktualisierte Darstel- Abb. 8: Nachfragepotenzial in der Gemeinde Moormerland
lung der Nachfragesituation und Kaufkraftpotenziale in der Gemeinde
Moormerland herangezogen. Diese basieren auf den Einwohnerzahlen des Nachfragepotenzial in
CIMA Warengruppe
Mio. €
Landesamts für Statistik Niedersachsen (LSN)3 sowie der örtlichen Kauf-
kraft, die sich aus der einzelhandelsrelevanten Kaufkraftkennziffer4 und den Periodischer Bedarf insgesamt 59,5
Ausgabesätzen für die jeweiligen Sortimente ergibt.
Nahrungs- und Genussmittel 48,3
Für alle Warengruppen lässt sich ein rechnerisches Nachfragepotenzial Gesundheit und Körperpflege 9,4
von insgesamt ca. 117 Mio. € pro Jahr festhalten (vgl. Abb. 8). Mit ca. 59,5 Zeitschriften, Schnittblumen 1,8
Mio. € entfällt etwas mehr als die Hälfte auf den periodischen Bedarfsbe-
Aperiodischer Bedarf insgesamt 57,4
reich, davon allein ca. 48,3 Mio. € auf Nahrungs- und Genussmittel. Die
Warengruppe Gesundheit und Körperpflege, zu der neben Drogerie- und Persönlicher Bedarf insgesamt 19,4
Parfümeriewaren auch frei verkäufliche Arzneimittel gehören, kommt auf Bekleidung, Wäsche 10,9
Schuhe, Lederwaren 3,4
ca. 9,4 Mio. €. von pro Jahr. Der aperiodische Bedarfsbereich verzeichnet
Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 5,1
ein Nachfragepotenzial von ca. 57,4 Mio. € pro Jahr. Größte Warengruppe
Medien und Technik insgesamt 12,3
ist ca. 10,9 Mio. € Bekleidung, Wäsche, gefolgt von Elektroartikel, Foto, Un-
Bücher, Schreibwaren 2,1
terhaltungselektronik. Weitere kaufkraftstarke Gruppen sind Baumarktarti-
Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 10,1
kel, Gartenbedarf (8,8 Mio. €), Möbel, Antiquitäten (7,7 Mio. €) sowie Uhren, Spiel, Sport, Hobby insgesamt 6,8
Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf (5,1 Mio. €). Sportartikel, Fahrräder 4,3
Setzt man die am Ort vorhandenen rechnerische Nachfrage ins Verhältnis Spielwaren 1,0
zum vor Ort getätigten Einzelhandelsumsatz erhält man die Einzel- Hobbybedarf, Zooartikel 1,5
handelszentralität eines Ortes. Diese zeigt auf der einen Seite, inwieweit Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,7
eine Kommune ihrem Daseinsvorsorgeauftrag nachkommt und auf der an- Einrichtungsbedarf insgesamt 8,4
deren, wie attraktiv die Einzelhandelsstrukturen für Bewohner aus der Kom- Möbel, Antiquitäten 7,0
mune und aus dem Umland sind. Handelszentralitäten von deutlich über Heimtextilien 1,4
Baumarktartikel, Gartenbedarf 8,8
100 signalisieren dabei Kaufkraftzuflüsse; Handelszentralitäten von unter
100 bedeuten per Saldo Kaufkraftabflüsse aus der betreffenden Raumein- Einzelhandel insgesamt 117,0
heit. Handelszentralitäten werden für den Einzelhandel insgesamt sowie für Quelle: cima 2021; Rundungsdifferenzen möglich
einzelne Warengruppen ermittelt (vgl. Abb. 10 auf der Folgeseite).
3
Aktuellster Stand: 30.09.2020 4
Quelle: MB Research, 2020
12Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Für die Aktualisierung der Einzelhandelszentralitäten für die Gemeinde Abb. 10: Umsatz, Nachfragevolumen und Handelszentralität
Moormerland wurde im Dezember 2020 das Angebot in Warsingfehn neu Nachfrage- Handels-
Umsatz in
bewertet, Flächenproduktivitäten und Umsätze eingeschätzt. Mit einge- CIMA Warengruppe
Mio. €
volumen zentralität
in Mio. € in % 2020
rechnet wurden auftragsgemäß anstehende und schon eingeleitete Plan-
vorhaben. Dazu zählen die o.g. Erweiterung des Drogeriemarktes auf rd. Periodischer Bedarf insgesamt 51,0 59,5 86
700 qm Verkaufsfläche mit dem prognostizierten Mehrumsatz. Nahrungs- und Genussmittel 40,3 48,3 84
Gesundheit und Körperpflege 9,4 9,4 99
Ebenfalls einbezogen wurde die geplante Verkaufsflächenerweiterung des
Zeitschriften, Schnittblumen 1,3 1,8 70
ALDI-Lebensmitteldiscounters in der Rudolf-Eucken-Straße (vgl. Abb. 9)
Aperiodischer Bedarf insgesamt 28,7 57,4 50
von zurzeit noch ca. 720 qm auf ca. 1.040 qm. Die abgeleitete Umsatzstei-
Persönlicher Bedarf insgesamt 8,7 19,4 45
gerung beruht auf der Inaugenscheinnahme des konkreten Warenange-
Bekleidung, Wäsche 4,8 10,9 44
bots des Bestandsmarktes und der Wettbewerber hinsichtlich Angebots- Schuhe, Lederwaren 2,1 3,4 62
qualität und Sortimentsstruktur. Die Hochrechnung der Umsätze erfolgte Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 1,8 5,1 35
über branchenübliche Flächenproduktivitäten. Zusätzlich werden alle bran- Medien und Technik insgesamt 3,0 12,3 24
chen-spezifischen Informationen aus Firmen- und Verbandsveröffentli- Bücher, Schreibwaren 1,2 2,1 56
Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1,8 10,1 18
chungen sowie der relevanten Fachliteratur in die Auswertung mit einbe-
Spiel, Sport, Hobby insgesamt 3,0 6,8 45
zogen. Sportartikel, Fahrräder 1,2 4,3 28
Spielwaren 0,6 1,0 55
Hobbybedarf, Zooartikel 1,3 1,5 85
Abb. 9: Aldi-Markt in Warsingfehn
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat 1,7 1,7 98
Einrichtungsbedarf insgesamt 5,3 8,4 62
Möbel, Antiquitäten 5,1 7,0 74
Heimtextilien 0,1 1,4 8
Baumarktartikel, Gartenbedarf 7,0 8,8 80
Einzelhandel insgesamt 79,7 117,0 68
Quelle: cima 2021; Rundungsdifferenzen möglich
Abb. 10 zeigt die für einzelne Warengruppen neu ermittelten Handelszent-
ralitäten. Diese weichen zu den Werten des kommunalen Einzelhandels-
konzeptes z.T. leicht ab, da sich inzwischen sowohl Einwohnerzahl und
Kaufkraft als auch Warenangebot und Flächenproduktivitäten verändert
haben. Für eine bessere Übersicht setzt Abb. 11 die Zentralitäten in ein
Ranking von der geringsten zur höchsten der 15 Warengruppen.
Foto: cima 2020
13Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Abb. 11: Ranking der Handelszentralitäten 2020 In der Gesamtschau kommen nur 5 Warengruppen auf eine Zentralität von
über 80, weitere 5 liegen zwischen 50 und 80. Die restlichen 5 verzeichnen
Zentralitäten von unter 50, d.h. der Umsatz deckt weniger als die Hälfte des
Nachfragepotenzials ab.
Zwischen den Warengruppen gilt es jedoch zu differenzieren und sie im
Lichte des Versorgungsauftrags der von der Landesplanung und Raumord-
nung als Grundzentrum definierten Gemeinde Moormerland zu betrach-
ten. In diesem Zusammenhang ist aus vor allem der periodische Bedarfs-
bereich relevant, also die Versorgung der eigenen Bevölkerung mit Dingen
des sogenannten täglichen Bedarfs.
Das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel ist mit einer Zentralität von 84
ausreichend vorhanden, bei den Artikeln der Gesundheit und Körperpflege
wird nach der Drogeriemarkt-Erweiterung rechnerisch der Bedarf gedeckt
sein. Insgesamt liegt die Zentralität im periodischen Bedarfsbereich bei 86
(vgl. Abb. 10).
In den aperiodischen Warengruppen hat die Gemeinde nur eine Grundver-
sorgung sicher zu stellen. Wie die Abb. 10 zeigt, liegt die Zentralität im
aperiodischen Bedarfsbereich bei 50. Aus Sicht der Raumordnung ist es
sinnvoll, dass Produkte mit mittel- bis langfristigem Beschaffungsrhythmus,
d.h. mit geringer Nachfragehäufigkeit, nicht in jeder kleinen Gemeinde ver-
fügbar sind, sondern eher in nahegelegenen, gut erreichbaren, größeren
Städten konzentriert werden. Die niedrigen Zentralitätswerte zeugen von
der Nähe Moormerlands zu den Städten Leer und Emden. Eine geringere
Quelle: cima 2021
Ausstattung liegt vor allem in den Warengruppen vor, die aufgrund der
niedrigen Bevölkerungsdichte in kleineren, ländlich geprägten Gemeinden
Im Durchschnitt über alle Warengruppen liegt die Handelszentralität in
generell weniger häufig nachgefragt werden. Hier zeigt sich seit Jahren ein
Moormerland bei 68. Durch die geplante Drogeriemarkterweiterung steigt
bundesweiter Trend weg von kleinen, inhabergeführten Fachgeschäften
die Zentralität für Gesundheit und Körperpflege auf 98. Der Wert für Nah-
hin zu großflächigen Fachmärkten mit breiter Auswahl, die jedoch in der
rungs- und Genussmittel bleibt trotz der anstehende ALDI-Erweiterung na-
Regel nur in Mittel- und Oberzentren wirtschaftlich arbeiten können.
hezu unverändert bei 84. Grund hierfür ist die hohe Verkaufsflächenaus-
stattung in der Gemeinde insgesamt sowie das gestiegene Nachfragepo-
tenzial.
14Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
5 Vereinbarkeit mit dem kommunalen Einzelhandelskonzept
Bei dem Planvorhaben handelt es sich um die Verlagerung und Verkaufs- Planstandort sowohl nahversorgungs-, zentren- als auch nicht-zentrenre-
flächenerweiterung eines bereits bestehenden Drogeriemarktes mit nah- levant möglich.
versorgungsrelevanten und damit gleichzeitig zentrenrelevanten
Hauptsortiment gemäß Sortimentsliste des kommunalen Einzelhandels- Abb. 12: Lage im zentralen Versorgungsbereich
konzept (cima 2019, S. 74ff).
Generell ist der Standort aus Sicht des kommunalen Einzelhandelskon-
zeptes geeignet für eine Nahversorgungsfunktion, da er ebenso wie der
Altstandort im zentralen Versorgungsbereich Ortskern Warsingsfehn (vgl.
Abb. 12). Durch einen Umzug innerhalb des ZVBs kann der eigene zentrale
Versorgungsbereich nur bedingt geschädigt werden. Es findet vielmehr
eine Stärkung der Versorgungsfunktion in diesem räumlich abgegrenzten
Positivbereich statt.
Im Kapitel 9 des kommunalen Einzelhandelskonzeptes (ebd. S. 82f)
„Grundsätze der Einzelhandelsentwicklung für die Gemeinde Moor-
merland“ lautet der erste Grundsatz:
„Der Ortskern Warsingsfehn genießt Entwicklungspriorität. Einzel-
handel mit zentrenrelevantem Kernsortiment ausschließlich in dem
Hauptzentrum, keine Entwicklung von nicht integrierten Standort-
agglomerationen.“
Die Bereiche der Nahversorgung behandelt der zweite Grundsatz:
„Nahversorgungsrelevanter Einzelhandel grundsätzlich nur in den
Kartengrundlage: Gemeinde Moormerland, LGLN
zentralen Versorgungsbereichen.“ Quelle: Einzelhandelskonzept, cima 2019, S. 65
Grundsatz vier steuert die nicht-zentrenrelevanten Sortimente: Bearbeitung: 2021
„Großflächiger Einzelhandel mit nicht-zentrenrelevanten Kernsorti-
menten prioritär in den Solitär-/Streulagen zulässig- aber auch in In der Zusammenschau der Ansiedlungsgrundsätze des Einzelhandelskon-
den zentralen Versorgungsbereichen.“ zeptes (S. 84) wird zudem Bezug auf die Versorgungsfunktion als Grund-
zentrum genommen, die es bei Ansiedlung von zentrenrelevanten Sorti-
Diesen drei Grundsätzen wird mit der Drogeriemarkt-Verlagerung inner-
menten zu berücksichtigen gilt.
halb des ZVBs entsprochen. Ergänzende Sortimente, die vorausschauend
für eine spätere Nachnutzung festgelegt werden sollen, sind am
15Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Das kommunale Einzelhandelskonzept der Gemeinde Moormerland hat betrachtung dient als eine Entscheidungs- und Abwägungshilfe im Rah-
2017 bzw. 2019 die bestehenden Einzelhandelsbetriebe und deren Veror- men der Bauleitplanung und ist kein Ersatz für ein Verträglichkeitsgutach-
tung untersucht. Als verbindlichen städtebaulichen Entwicklungskonzepts ten. Übergeordnetes Ziel sollte dabei eine behutsame Weiterentwicklung
nach § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB legt es auch die Grundlagen für die zukünf- sein, ohne dabei einen maßgeblichen Verdrängungswettbewerb innerhalb
tige Entwicklung der Versorgungsstrukturen hinsichtlich ihrer Lage und der Gemeinde anzustoßen. Das Ausbilden mehrerer Zentren, die über die
Sortimente fest. Ebenfalls wurde eine Betrachtung der Flächenpotenziale reine Nahversorgung hinausgehen, ist bei der Größe der Gemeinde Moor-
auf Basis der z.T. niedrige Einzelhandelszentralitäten vorgenommen. Diese merland zu vermeiden.
soll an dieser Stelle unter Einbeziehung umliegender, eingeleiteter Plan- Für die Gemeinde Moormerland als Grundzentrum könnten Zielwerte der
vorhaben und absehbarer Entwicklungen aktualisiert werden.5 Dazu gehö- Einzelhandelszentralität zwischen 50 % und 70 % in den aperiodischen
ren Erweiterungen der Anbieter ROSSMANN und ALDI (vgl. Kapitel 4). Sortimenten sowie bis zu 100 % im periodischen Bedarfsbereich die Ver-
Wie in Kapitel 4 (vgl. Abb. 10 und 11) bereits ausgeführt, muss dabei zwi- sorgungsfunktion stärken. Das Erreichen der Zentralitätsziele führt dazu,
schen periodischen und aperiodischen Warengruppen unterschieden wer- dass die Gesamtzentralität der Gemeinde steigt und die Potenzialbindung
den. Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilie- erhöht wird.
rung des Einzelhandelsstandortes sollten zudem auf dem zentralörtlichen
Versorgungscharakter eines Grundzentrums aufbauen, d. h. es sollte das Abb. 13: Ansiedlungspotenziale periodisch
Ziel der Gemeinde- und Einzelhandelsentwicklung sein, eine ausreichende
CIMA Warengruppe, periodisch Ansiedlungspotenziale
Nahversorgung der Bewohner mit Waren des täglichen Bedarfs sicherzu-
stellen und eine darüberhinausgehende Grundversorgung mit Gütern des Nahrungs- und Genussmittel 1600 qm
aperiodischen Bedarfs zu erreichen. Gesundheit und Körperpflege 10 qm
Im Rahmen der Ist-Analyse und Bewertung der Versorgungsstrukturen
Zeitschriften, Schnittblumen 170 qm
wurde bereits auf z.T. bestehende Angebotsdefizite hingewiesen. Vor dem
Hintergrund der Nähe zu den Mittelzentren Leer und Emden sollte es aus Einzelhandel, periodisch insgesamt 1780 qm
Gutachtersicht nicht das Ziel sein, im aperiodischen Bedarfsbereich in Kon- Quelle: cima 2021 (Werte gerundet)
kurrenz zu treten, sondern die bestehenden Strukturen des Einzelhandels-
standortes Moormerland zu erhalten und zu sichern. Bietet sich unter Für die periodischen Sortimente gilt die eigene Bedarfsdeckung, die in
Wahrung der grundzentralen Versorgungsfunktion ein Ausbau in einigen der Gemeinde Moormerland den aktualisierten Berechnungen nach aus-
Warengruppen an, kann die Ableitung von Zentralitätszielen eine Ent- schließlich in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege erreicht
scheidungshilfe liefern, gezielt Versorgungsdefizite auszugleichen oder im wird (Zentralität 99). Bei Produkten aus der Gruppe Nahrungs- und Ge-
Umkehrschluss eine Überversorgung zu vermeiden. Die Potenzial- nussmittel (inkl. Getränke und Reformwaren) (Zentralität 84) sowie
5
Bei der Berechnung der Flächenpotenziale auf Basis von Zielzentralitäten gelten modellhaft wirkungen gem. § 11,3 BauNVO untersuchen. Grundvoraussetzung bei zentrenrelevan-
folgenden Annahmen: Fortschreibung der Raumleistung (€/qm), gleichbleibende Bin- ten Sortimenten ist die Lage der Planvorhaben zur Potenzialausschöpfung im ZVB, damit
dungsquote der örtlichen Kaufkraft, überschlägige Berechnung ohne Umsatzumvertei- es zu keinem Wettbewerb der Standorte kommt.
lungswirkung, d.h. kein Ersatz für Verträglichkeitsanalysen, die städtebauliche Aus-
16Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Zeitschriften, Schnittblumen (Zentralität 70) ergeben sich hingegen rech- nicht mehr dem betreiberseitig angestrebten Standard. Es ist daher anzu-
nerische Verkaufsflächenpotentiale von 1.600 bzw. 170 qm. nehmen, dass auch der Lebensmitteldiscounter LIDL mittelfristig eine Mo-
Für die wohnortnahe Deckung des sogenannten täglichen Bedarfs wurde dernisierung anstrebt.
im kommunalen Einzelhandelskonzept aufgrund der Siedlungsstruktur Um die rechnerischen Flächenpotenziale im Sortiment Nahrungs- und
und des vorhandenen Einzelhandelsbesatzes für die Gemeinde Moormer- Genussmittel nicht überwiegend dem Hauptzentrum Warsingfehn zuzu-
land eine dezentrale Zentrenstruktur herausgearbeitet. Neben dem ZVB schreiben, empfiehlt die cima das Sortiment für eine perspektivische
Ortskern Warsingsfehn, der als Hauptzentrum auch die Anbieter mit zen- Nachnutzung des Drogeriemarktes am Planstandort auszuschließen. Ziel
trenrelevanten Kernsortimenten konzentrieren soll, sind dies vier Nahver- ist der Erhalt und die Stärkung (durch Erweiterungsreserven) der dezent-
sorgungszentren (NVZ), eines davon perspektivisch (vgl. Abb. 14): ralen, wohnortnahen Nahversorgung in den Ortsteilen.
▪ Kern des NVZ Veenhusen ist der deutlich kleinflächige MARKANT-
Markt in zentraler Lage innerhalb von Veenhusen. Als einziger Abb. 14: Übersicht zentraler Versorgungsbereiche in Moormerland
Nahversorger im Ortsteil stellt der Betrieb die Versorgung der Be-
völkerung im fußläufigen Bereich sicher. Seine geringe Verkaufs-
fläche ist als nicht mehr zeitgemäß zu bewerten. Für eine Stand-
ortsicherung empfiehlt die cima eine Modernisierung und Erwei-
terung auf gängiges Betriebsformat.
▪ Der Ortsteil Neermoor verfügt über den Lebensmitteldiscounter
NETTO-Marken-Discount. Der Markt befindet sich in zentraler
Ortsteillage entlang der Süderstraße.
▪ Im Ortsteil Oldersum befindet sich ein NP-Lebensmitteldiscoun-
ter. Trotz der Ortsrandlage kann der Markt die Nahversorgung des
Ortsteils weitestgehend sicherstellen und übernimmt zudem eine
Nahversorgungsfunktion für die Siedlungsgebiete der Ortsteile
Tergast und Rorichum.
▪ Im östlichen Ortsteil Jheringsfehn im Kreuzungsbereich der Wes-
terwieke, Schmiedestraße und Altebeek möchte die Gemeinde
Moormerland perspektivisch ein kleines Nahversorgungszentrum
ansiedeln, welches vor allem für die Bewohner des Ortsteils die
Versorgung mit Lebensmitteln sicherstellen soll. Kartengrundlage: Gemeinde Moormerland, LGLN
Bereits heute entfällt im Gemeindegebiet von Moormerland der Großteil Quelle: Einzelhandelskonzept, cima 2019, S. 65
der Nahversorgung auf den Ortsteil Warsingsfehn. Die Erweiterung des
ALDI-Marktes ist bereits eingeleitet und auch der LIDL-Markt entspricht In den Branchen des aperiodischen Bedarfs erreichen die Betriebe in der
hinsichtlich Verkaufsflächengröße, Ladenbau und Warenpräsentation Gemeinde Moormerland insgesamt eine Einzelhandelszentralität von 50.
17Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Wie die Abb. 15 zeigt, bestehen jedoch selbst bei einer hohen Auslegung Abb. 15: Ansiedlungspotenziale aperiodisch
des grundzentralen Versorgungsauftrages im aperiodischen Bedarfsbe-
zusätzl. Verkaufsflächen für Zentralitätsziele
reich rechnerische Flächenpotenziale in nur acht Warengruppen bis zum CIMA Warengruppe, aperiodisch
50 60 70
Erreichen der Zielzentralität von 70:
Bekleidung, Wäsche 300 qm 840 qm 1.370 qm
▪ Bekleidung, Wäsche
Schuhe, Lederwaren Ziel bereits erreicht, heute 62 130 qm
▪ Schuhe, Lederwaren
Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf 80 qm 140 qm 190 qm
▪ Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf
Bücher, Schreibwaren Ziel teilweise erreicht, heute 57 100 qm
▪ Bücher, Schreibwaren
Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik 1160 qm 1530 qm 1890 qm
▪ Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik
Sportartikel, Fahrräder 380 qm 560 qm 730 qm
▪ Sportartikel, Fahrräder
Spielwaren Ziel teilweise erreicht, heute 55 80 qm
▪ Spielwaren
Hobbybedarf, Zooartikel Ziel bereits erreicht, heute 85 -
▪ Heimtextilien
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Ziel bereits erreicht, heute 98 -
In den übrigen Warengruppen des aperiodischen Bedarfsbereichs ist der Möbel, Antiquitäten Ziel bereits erreicht, heute 74 -
Versorgungsauftrag der Gemeinde Moormerland als Grundzentrum er- Heimtextilien 610 qm 760 qm 910 qm
füllt. Die cima empfiehlt daher im Bereich des Planvorhabens die folgen- Baumarktartikel, Gartenbedarf Ziel bereits erreicht, heute 80 -
den Warengruppen (bzw. Sortimente) auszuschließen: Einzelhandel, aperiodisch insgesamt 2.530 qm 3.830 qm 5.400 qm
▪ Hobbybedarf, Zooartikel (Sortimente: Tierfutter, Zoobedarf, Mu- Quelle: cima 2021 (Werte gerundet)
sikinstrumente, Waffen, Sammelhobbies)
▪ Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat Gemäß Einzelkonzept der Gemeinde Moormerland eignet sich der
▪ Möbel, Antiquitäten (Sortimente: Möbel, Antiquitäten, Kunstge- Planstandort des betrachteten Vorhabens aufgrund seiner Lage im
genstände) zentralen Versorgungsbereich für alle Sortimente, sowohl des nah-
▪ Baumarktartikel, Gartenbedarf (Sortimente: Eisenwaren, Bau- versorgungs-, zentren- als auch nicht-zentrenrelevanten Bedarfs. Den
marktartikel, Farben, Tapeten, Bodenbeläge, Teppiche, Kfz-Zube- Ansiedlungsregeln und Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung
hör, Pflanzen, Gartenbedarf) wird entsprochen. Um dem grundzentralen Versorgungsauftrag ge-
Für diese Warengruppen lassen sich aus den strukturellen Betrachtungen recht zu werden, empfiehlt die cima hinsichtlich der perspektivischen
und Neuberechnungen keine Ansiedlungspotenziale ableiten. Eine quali- Weiterentwicklung der Einzelhandelsstrukturen in der Gemeinde für
tative Angebotsverbesserung und moderate Anpassung ansässiger Be- das Planvorhaben den Ausschluss der aperiodischen Warengruppen,
triebe an die Marktbedingungen im Sinne eines erweiterten Bestands- die bereits heute eine Zentralität von 70 und darüber erreicht haben,
schutzes6 sind hingegen darunter nicht zu fassen. sowie zur Sicherung der Nahversorgung in den Ortsteilen den Aus-
schluss von Nahrungs- und Genussmitteln.
6
Vgl. Einzelhandelskonzept Moormerland, cima 2019, S. 84
18Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
6 Abschließende Bewertung und Empfehlung
In dieser gutachterlichen Stellungnahme wurde die Verkaufsflächenerwei- versorgung der Bewohner mit Waren des periodischen, d.h. täglichen Be-
terung und Verlagerung eines ROSSMANN Drogeriemarktes am Standort darfs sicherzustellen und eine darüberhinausgehende Grundversorgung
Karl-Carstens-Straße in der Gemeinde Moormerland untersucht sowie die mit Gütern des aperiodischen Bedarfs zu erreichen.
Ableitung weiterer Sortimente für eine perspektivische Nachnutzung vor- Für die periodischen Sortimente gilt folglich die eigene Bedarfsdeckung,
genommen. Die Verkaufsfläche des Drogeriemarktes soll von aktuell circa die in der Gemeinde Moormerland nach Erweiterung des Drogeriemarktes
400 qm auf das vom Betreiber benötigte Maß von rund 700 qm vergrößert in der Warengruppe Gesundheit und Körperpflege auch erreicht wird
werden. Die Verkaufsflächenerweiterung dient der Anpassung an aktuelle (Zentralität 99). Bei Produkten aus der Gruppe Nahrungs- und Genussmit-
Marktbedingungen und soll somit den langfristigen Bestand des Marktes tel (inkl. Getränke und Reformwaren) (Zentralität 84) sowie Zeitschriften,
in der Gemeinde sichern. Die Gemeinde Moormerland entwickelte sich in Schnittblumen (Zentralität 70) ergeben sich hingegen rechnerische Ver-
den letzten Jahren in Bezug auf ihre Kaufkraft und Bevölkerung stabil bzw. kaufsflächenpotentiale, die zum Schutz und zur Stärkung (durch Erweite-
leicht positiv. rungsreserven) der dezentralen, wohnortnahen Nahversorgung in den
Der Standort ist durch die Lage an der Karl-Carstens-Straße und Rudolf- Ortsteilen nicht im ZVB Warsingfehn ausgeschöpft werden sollten. Bereits
Eucken-Straße verkehrlich gut angeschlossen. Parkmöglichkeiten stehen heute konzentriert sich dort der Großteil der Lebensmitteleinzelhandelsbe-
unmittelbar am Planvorhabenstandort zur Verfügung, zusätzliche Parkflä- triebe. Die cima empfiehlt das Sortiment Nahrungs- und Genussmittel für
chen werden vor dem Objekt geschaffen. eine perspektivische Nachnutzung des Drogeriemarktes am Planstandort
Bei der Verlagerung handelt es sich um einen Umzug auf das z.Zt. noch auszuschließen.
unbebaute Nachbargrundstück. Sowohl der bisherige als auch der Planvor- Um dem grundzentralen Versorgungsauftrag gerecht zu werden, empfiehlt
habenstandort befinden sich laut beschlossenem kommunalen Einzelhan- die cima hinsichtlich der perspektivischen Weiterentwicklung der Einzel-
delskonzept innerhalb des zentralen Versorgungsbereichs Ortskern War- handelsstrukturen in der Gemeinde für das Planvorhaben die Fokussierung
singsfehn. Gemäß Einzelkonzept der Gemeinde Moormerland eignet sich auf den Ausgleich von Angebotsdefiziten und den Ausschluss der aperio-
der Planstandort des Vorhabens aufgrund seiner Lage im diesem räumli- dischen Warengruppen, die bereits heute eine Zentralität von 70 oder mehr
chen Positivbereich für alle nahversorgungs-, zentren- als auch nicht-zen- erreicht haben. Damit kann eine Überdimensionierung der aperiodischen
trenrelevante Sortimente. Es findet eine Stärkung der Versorgungsfunktion Angebote, eine Konkurrenz zu den Mittelzentren sowie eine Schwächung
in diesem städtebaulich schützenswerten Bereich statt. Auch den Ansied- städtebaulich integrierter Lagen und der aperiodischen Grundversorgung
lungsregeln und Grundsätzen der Einzelhandelsentwicklung wird entspro- in umliegenden Grundzentren verhindert werden.
chen.
Alle Überlegungen zur nachhaltigen Weiterentwicklung und Profilierung
des Einzelhandelsstandortes sollten auf dem zentralörtlichen Versorgungs-
charakter eines Grundzentrums aufbauen, d. h. es sollte das Ziel der Ge-
meinde- und Einzelhandelsentwicklung sein, eine ausreichende Nah-
19Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
7 Methodik
Die Analyse der Einzelhandelsstrukturen wurde auf der Basis der wichtigs- Abb. 16: cima-Warengruppen
ten Kennzahlen vorgenommen, die sich auf die Angebots- oder die Nach-
frageseite des Einzelhandels beziehen. Die Ermittlung der Leistungsdaten CIMA Warengruppe
des vorhabenrelevanten Einzelhandels basiert auf einer vollständigen Be-
standserhebung durch die cima im Januar 2017. Ergänzt wurden diese Da- Periodischer Bedarf
ten durch eine stichprobenartige Überprüfung im Gemeindegebiet durch
Nahrungs- und Genussmittel
die cima im Dezember 2020.
Gesundheit und Körperpflege
Bei der Bestandserhebung und Analyse des Einzelhandels wurde die fol-
gende Methodik zu Grunde gelegt: Zeitschriften, Schnittblumen
▪ Analyse von einzelnen Sortimenten in den jeweiligen Betrieben Aperiodischer Bedarf
▪ Branchenmix (31 Sortimente, Zusammenfassung in 15 cima Waren- Bekleidung, Wäsche
gruppen)
Schuhe, Lederwaren
▪ Betriebstypendifferenzierung (Facheinzelhandel, Discounter, Filialisten,
„Regionalisten“, Kaufhäuser, Fachmärkte, SB-Warenhäuser) Uhren, Schmuck, medizinisch-orthopädischer Bedarf
▪ Bewertung der Nahversorgungssituation Bücher, Schreibwaren
▪ Einschätzung der Leistungsfähigkeit der Betriebe während der Erhe- Elektroartikel, Foto, Unterhaltungselektronik
bung
Sportartikel, Fahrräder
▪ Einschätzung der Flächenproduktivität nach Bundesdurchschnitt sowie
Einschätzung durch Experten Spielwaren
▪ Darstellung der 15 Warengruppen sowie Differenzierung der Sorti- Hobbybedarf, Zooartikel
mente in den periodischen und den aperiodischen Bedarf
Glas, Porzellan, Keramik, Hausrat
Möbel, Antiquitäten
Heimtextilien
Baumarktartikel, Gartenbedarf
Quelle: cima 2021
20Gutachterliche Stellungnahme zur Verlagerung und Erweiterung eines Drogeriefachmarktes in der Gemeinde Moormerland
Die cima unterscheidet zwischen den folgenden Betriebstypen: Verbrauchermarkt
▪ Verkaufsfläche ca. 1.500 qm bis 5.000 qm, Lebensmittelvollsortiment
Fachgeschäft und mit zunehmender Fläche ansteigender Anteil an Non-Food-Abtei-
▪ Sehr unterschiedliche Verkaufsflächengrößen, branchenspezialisiert, lungen (Gebrauchsgüter).
tiefes Sortiment, in der Regel umfangreiche Beratung und Kundenser-
vice. SB-Warenhaus
▪ Verkaufsfläche über 5.000 qm, neben einer leistungsfähigen Lebensmit-
Fachmarkt telabteilung umfangreiche Non-Food-Abteilungen, Standort häufig pe-
▪ Großflächiges Fachgeschäft mit breitem und tiefem Sortimentsangebot, ripher, großes Angebot an eigenen Kundenparkplätzen.
in der Regel viel Selbstbedienung und Vorwahl, häufig knappe Perso-
nalbesetzung. Warenhaus
▪ In der Regel Verkaufsflächengröße über 3.000 qm, Lebensmittelabtei-
Supermarkt lung, breites und tiefes Sortiment bei den Non-Food-Abteilungen, in
▪ Ca. 400 qm bis 1.500 qm Verkaufsfläche, Lebensmittelvollsortiment in- der Regel zentrale Standorte.
klusive Frischfleisch, in der Regel ab 800 qm Verkaufsfläche bereits zu-
nehmender Non-Food-Anteil. Kaufhaus
▪ In der Regel Verkaufsflächen über 1.000 qm, breites, tiefes Sortiment,
Lebensmitteldiscounter im Gegensatz zum Warenhaus meist mit bestimmtem Branchenschwer-
▪ Meist Betriebsgrößen zwischen ca. 500 qm und 1.500 qm Verkaufsflä- punkt.
che, ausgewähltes, spezialisiertes Sortiment mit geringer Artikelzahl,
grundsätzlich ohne Bedienungsabteilungen. Shopping-Center
▪ Großflächige Konzentration vieler Einzelhandelsfachgeschäfte diverser
Fachmarktzentrum Branchen, Gastronomie- und Dienstleistungsbetriebe i.d.R. unter einem
▪ Großflächige Konzentration mehrerer Fachmärkte verschiedener Bran- Dach, oft ergänzt durch Fachmärkte, Kaufhäuser, Warenhäuser und Ver-
chen, i.d.R. kombiniert mit einem Verbrauchermarkt und/oder einem brauchermärkte; großes Angebot an Kundenparkplätzen; i.d.R. zentrale
Lebensmittel-Discounter, meist zusammen über 8.000 qm VKF, perip- Verwaltung und Gemeinschaftswerbung.
here Lage, viele Parkplätze.
Mall in einem Shopping-Center
▪ Zentraler, oft hallenartiger, überdachter Raum im Shopping-Center, von
dem aus die einzelnen Betriebe zugänglich sind. Hier finden Aktionen
und Veranstaltungen statt, Einzelhändler präsentieren ihre Waren in der
Mall oft vor dem Geschäft.
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