HALBJAHRESBERIC HT ZUM 31. OKTOBER 2012 - IMMOFINANZ
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Q1
Q3 Q2
Halbjahresbericht
zum 31. Oktober 2012
2
Kennzahlen
Ergebniskennzahlen
31. Okt. 2012 Veränderung 31. Okt. 2011
in %
Mieterlöse in Mio. EUR 326,7 15,1% 283,7
Operatives Ergebnis in Mio. EUR 250,0 -7,5% 270,3
EBIT in Mio. EUR 324,7 -47,6% 619,3
EBT in Mio. EUR 121,5 -60,0% 303,6
Konzernergebnis in Mio. EUR 103,3 -61,0% 265,1
Ergebnis je Aktie in EUR 0,10 -64,7% 0,28
Interest Coverage Ratio in % 205,9% -11,4% 232,4%
Cashflow aus dem Ergebnis in Mio. EUR 225,1 15,0% 195,8
Cashflow aus laufender Geschäftstätigkeit in Mio. EUR 167,6 >100% 7,4
Enterprise Value/Operatives Ergebnis in Mio. EUR 16,3 22,6% 13,3
Vermögenskennzahlen
31. Okt. 2012 Veränderung 30. April 2012
in %
Bilanzsumme in Mio. EUR 12.503,5 2,1% 12.247,2
Bilanzielle Eigenkapitalquote in % 43,8% -3,4% 45,3%
Loan to Value in % 53,9% 3,8% 51,9%
Gearing in % 93,1% 7,4% 86,7%
Die Immofinanz-aktie
A 5,55 NAV
(verwässert) pro Aktie,
per 31. Oktober 2012
A 3,364 Mrd. Börsenkapitalisierung
unter Annahme des Börsenkurses
vom 31. Oktober 2012: EUR 2,98
Aktienanzahl
F 1,129 Mrd. in Stück, per 31. Oktober 2012
3
Kennzahlen zum Immobilienvermögen
31. Okt. 2012 Veränderung 30. April 2012
in %
Anzahl der Immobilien 1.824 0,2% 1.821
Vermietbare Fläche in m² 6.720.422 0,4% 6.695.769
Vermietungsgrad in % 89,7% -0,4% 90,1%
Buchwert Immobilienvermögen in Mio. EUR 9.907,8 0,4% 9.864,1
Buchwert In Bau befindliches Immobilienvermögen in Mio. EUR 321,8 7,1% 300,6
Buchwert Immobilienvorräte in Mio. EUR 225,0 51,7% 148,3
Aktienkennzahlen
31. Okt. 2012 Veränderung 30. April 2012
in %
Buchwert je Aktie in EUR 5,30 4,4% 5,08
Net Asset Value verwässert je Aktie in EUR 5,55 4,1% 5,33
Ultimokurs der Aktie in EUR 2,98 12,2% 2,66
Abschlag Aktienkurs zum NAV verwässert je Aktie in % 46,3% -7,7% 50,1%
Anzahl der Aktien 1.128.952.687 -1,0% 1.140.479.102
Anzahl eigene Aktien 98.728.325 -5,5% 104.421.683
Ultimo Börsenkapitalisierung in Mio. EUR 3.364,3 11,1% 3.029,1
Das Immobilienvermögen
A 9,461 Mrd. Bestandsimmobilien
Buchwert, per 31. Oktober 2012
D 1.609 Bestandsimmobilien
Anzahl, per 31. Oktober 2012
Vermietbare Fläche
C 6,720 Mio. der Bestandsimmobilien in m2,
per 31. Oktober 2012
4
Inhalt Kennzahlen � ��������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � � � �
Vorwort des Vorstands ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � � � �
2
5
Allgemeine Informationen 8
Das Unternehmen im Überblick ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � � � � 8
Portfolioporträt BUWOG Meermann GMBH ������������������������������������������������������������������������������������������������ � � � � � � � 10
Investor Relations �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 12
Konzernlagebericht 17
1. Wirtschaftsentwicklung ����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 18
2. Immobilienmärkte ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 20
3. Portfoliobericht ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 24
4. Finanzierungen � ���� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 40
5. Geschäftsverlauf ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ � � � � � � � 44
Konzernzwischenabschluss 47
Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ��������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 48
Konzern-Gesamtergebnisrechnung ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 49
Konzernbilanz ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 50
Konzern-Cashflow-Statement ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 51
Konzern-Eigenkapitalentwicklung ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 52
Segmente ������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 54
Konzernanhang �������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 60
1. Bilanzierungs- und Bewertungsgrundsätze ��������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 60
2. Konsolidierungskreis �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 62
3. Erläuterungen zur Konzern-Gewinn- und Verlustrechnung ����������������������������������������������������������� � � � � � � � 64
4. Erläuterungen zur Konzernbilanz ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 69
5. Beziehungen zu nahestehenden Unternehmen und Personen ������������������������������������������������������� � � � � � � � 74
6. Ereignisse nach dem Stichtag 31. Oktober 2012 ���������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 74
7. Erklärung des Vorstands �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� � � � � � � � 74
Lieber online recherchieren?
» www.immofinanz.com/de/investor-relations
Vorwort des Vorstands 5
Sehr geehrte Aktionärinnen
und Aktionäre,
im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/13 haben wir die Basis für den zukünftigen Erfolg der IMMOFINANZ
Group weiter gestärkt. Gleichzeitig ist es uns gelungen, den Cashflow aus dem Ergebnis erneut um 15,0%
von im Vorjahr EUR 195,8 Mio. auf EUR 225,1 Mio. zu steigern. Der Finanzmittelbestand hat sich im Vergleich
zum Stichtag per 31. Oktober 2011 um 7,1% von EUR 516,9 Mio. auf EUR 553,7 Mio. erhöht. Das Konzernergeb-
nis hat sich aufgrund deutlich reduzierter positiver Effekte aus Wechselkursen (EUR -50,7 Mio.), verringer-
ter Erträge aus der Immobilienentwicklung vor Währungseffekten (EUR -37,6 Mio.) und reduzierter wäh-
Von links nach rechts:
Mag. Daniel Riedl FRICS,
Mag. Birgit Noggler,
Dr. Eduard Zehetner,
Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS
rungsbereinigter Neubewertungsergebnisse (EUR -96,6 Mio.) im Vergleich zum Vorjahr von EUR 265,1 Mio.
auf EUR 103,3 Mio. verringert.
Die Performance unseres Aktienkurses war vor allem in der zweiten Hälfte des Berichtszeitraums stark.
Mit einem Gesamtertrag von 43,79% - Dividenden reinvestiert - im Zeitraum vom 1. Jänner bis 3. Dezem-
ber 2012 rangiert unsere Aktie europaweit im Spitzenfeld der Immobilienaktien: ein Beweis, dass unser
geradliniger Weg auch international anerkannt wird. Die aktuellen Erfolge sind für uns ein Ansporn, unse-
ren Optimierungskurs im laufenden Geschäftsjahr beizubehalten und die IMMOFINANZ Group bestmöglich
in eine vielversprechende Zukunft zu führen.
Energieeffiziente Objekte bringen Wettbewerbsvorteile
Die BUWOG Gruppe, Österreichs führendes Wohnungsunternehmen und eine 100%-Tochtergesellschaft der
IMMOFINANZ Group, baut ihre Vorreiterrolle als ökologisch verantwortlich handelndes Wohnbauunterneh-
men weiter aus. Mit der Wohnanlage Vivo 12 im 12. Wiener Bezirk wurde ein besonders innovatives Projekt
fertiggestellt. Eine 64 m² große Fotovoltaikanlage auf dem Dach versorgt Elektrotankstellen mit Sonnen-
strom, mittlerweile sind alle 82 Wohnungen verkauft. Im Wohnungsneubau errichtet die BUWOG Gruppe
ausschließlich Niedrigenergiehäuser oder Passivhäuser. Ziel ist, pro Jahr rund 500 neue, energieeffiziente
6 Vorwort des Vorstands
Wohneinheiten zu bauen und rund 600 Wohneinheiten gefördert auf Niedrigenergiestandard zu sanieren.
Dieser wichtige Beitrag für den Umweltschutz erhöht bei kontinuierlich steigenden Energiepreisen auch
die Attraktivität der BUWOG-Wohnungen. Bereits seit dem Vorjahr wird der Strombedarf der BUWOG Grup-
pe zur Gänze durch Ökostrom gedeckt. Dank dieser konsequenten Ausrichtung an ökologischen Zielen
wurde die BUWOG als eines von nur sechs österreichischen Unternehmen Partner des vom Bundesminis-
terium für Land- und Forstwirtschaft, Umwelt und Wasserwirtschaft initiierten »klima:aktiv pakt 2020«.
Auszeichnung für Asset Management
Im Bereich Einzelhandel ist kontinuierliches, aktives und vor allem kundenorientiertes Asset Management
ein unverzichtbarer Bestandteil für langfristigen Erfolg. Unsere Asset Manager begeistern Mieter und End-
kunden auch bei bereits etablierten Objekten immer wieder. Wie gut das gelingt, zeigt das aktuelle Ranking
der polnischen Shopping Center, erstellt von der Polish Association of Retail Tenants in Kooperation mit dem
GfK Polonia Institut: Das Silesia City Center belegt in den Kategorien »Marketingaktivitäten« und »Mie-
termix Attraktivität« den ersten Platz. In der Gesamtwertung setzte sich das Silesia City Center ebenfalls
gegen den Großteil der Konkurrenz durch und erreichte Platz zwei.
Portfoliooptimierung mit gewinnbringenden Verkäufen
Im Geschäftsjahr 2010/11 haben wir ein Fünf-Jahres-Verkaufsprogramm in Höhe von EUR 2,5 Mrd. verab-
schiedet. Ziel ist, das bestehende Immobilienportfolio mit gewinnbringenden, zyklusoptimierten Verkäufen
zu verbessern. In den vergangenen Monaten veräußerte die IMMOFINANZ Group unter anderem acht Zins-
häuser in Wien. Der Gesamterlös liegt mit rund EUR 59 Mio. deutlich über dem Buchwert. Auch die BUWOG
Gruppe hat in den ersten sechs Monaten des Geschäftsjahres 2012/13 portfoliooptimierende Verkäufe abge-
wickelt: Österreichweit wurden von der BUWOG insgesamt neun Objekte zu einem Verkaufspreis von rund
EUR 6,6 Mio. veräußert. Durch die Abgabe von vollvermieteten, optimierten Objekten generiert die BUWOG
die notwendige Liquidität, um ihre verstärkten Neubauaktivitäten zu finanzieren.
Neue Entwicklungsprojekte in CEE
In Polen haben wir ein prestigeträchtiges Entwicklungsprojekt gestartet: das topmoderne und qualitativ
hochwertige Einkaufs- und Freizeitzentrum Tarasy Zamkowe in der Innenstadt von Lublin. Nahe der his-
torischen Burg werden auf einer Mietfläche von 37.000 m² 150 Geschäfte Platz finden. Nationale und inter-
nationale Einzelhandelsunternehmen haben bereits großes Interesse an den Verkaufsflächen bekundet.
Der Start der Bauarbeiten erfolgte im Oktober, die Eröffnung ist für Herbst 2014 geplant. Die Investitions-
kosten belaufen sich auf rund EUR 115 Mio.
Allerdings gestattet es uns die insgesamt stagnierende Konjunktur nicht, auf breiter Front in Entwicklungs-
projekte zu investieren. Auch weiterhin sind es nur einzelne Projekte, die unseren strengen Wirtschaftlich-
keitskriterien genügen und daher in Angriff genommen werden.
Dividende an Aktionäre ausbezahlt
Am 5. Oktober fand im Wiener Austria Center die 19. ordentliche Hauptversammlung der IMMOFINANZ AG
statt. Gemäß dem Beschluss dieser Hauptversammlung wurde am 15. Oktober (Dividenden-Zahltag) eine
Dividende von 15 Cent je Aktie ausgeschüttet. Das zeigt: Wir setzen unser Ziel, unsere Aktionärinnen und
Aktionäre unmittelbar am Unternehmenserfolg teilhaben zu lassen, konsequent um.
Gründe für das Aktienrückkaufprogramm
Für das laufende Geschäftsjahr war eine Dividende von 20 Cent je Aktie angekündigt. Zahlreiche Investoren
schätzen diese außerordentlich attraktive Dividendenrendite, begrüßen aber durch den hohen Abschlag des
Vorwort des Vorstands 7
Aktienkurses im Vergleich zum Net Asset Value (NAV) gleichzeitig den Aktienrückkauf. Der IMMOFINANZ-
Vorstand hat daher in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat beschlossen, 5 Cent je Aktie von der ursprüng-
lich geplanten Dividende in ein Rückkaufprogramm zu investieren. Anfang Oktober haben wir ein Aktien-
rückkaufprogramm gestartet, vorerst mit Ende dieses Geschäftsjahres befristet – das ist der 30. April 2013
– und einem Volumen von maximal 20 Mio. Stück Aktien. Ein Monat nach Beginn des Rückkaufprogramms
war bereits mehr als ein Viertel des Rückkaufprogramms durchgeführt. Per 31. Oktober hat die IMMOFINANZ
Group 5.833.057 Aktien zum gewichteten Durchschnittskurs von EUR 2,92 erworben, insgesamt wurden
rund EUR 17 Mio. für diese Aktienrückkäufe aufgewendet. Der aktuelle Stand des Rückkaufprogramms ist
auf www.immofinanz.com im Investor Relations Bereich unter dem Menüpunkt »Aktie – Aktienrückkauf-
programm« ersichtlich. Die Dividendenrendite bleibt mit geplanten 15 Cent pro Aktie weiterhin attraktiv.
Ergebnisse zum 1. Halbjahr 2012/13
Die IMMOFINANZ Group hat im 1. Halbjahr des Geschäftsjahres 2012/13 ein solides operatives Ergebnis erwirt-
schaftet: Die Mieterlöse sind gegenüber dem 1. Halbjahr des Vorjahres um 15,1% von EUR 283,7 Mio. auf
EUR 326,7 Mio. signifikant angestiegen. Diese positive Entwicklung ist vor allem auf den am 16. Mai 2012
erfolgten Erwerb der zweiten 50% am Moskauer Shopping Center Golden Babylon Rostokino zurückzu-
führen. Das operative Ergebnis liegt für das 1. Halbjahr bei EUR 250,0 Mio. (Vorjahr: EUR 270,3 Mio.), das ent-
spricht einem Rückgang von 7,5%. Im Vorjahr haben hier die fertiggestellten Entwicklungsprojekte Silesia
City Center und Maritimo Shopping Center einen stark positiven Beitrag geleistet. Das Konzernergebnis
verringerte sich auf EUR 103,3 Mio. (Vorjahr: EUR 265,1 Mio.).
Ausblick
Die anhaltende europäische Wirtschafts- und Finanzkrise beeinflusst die Immobilienmärkte weiterhin
stark und die Konjunkturindikatoren der Weltwirtschaft zeigen im 2. Quartal des laufenden Geschäfts-
jahres abermals eine schwächere Entwicklung. Dieses schlechte makroökonomische Umfeld beeinflusst
auch die Entwicklung unserer Ergebnisse. Der Baufortschritt bei unserem Shopping Center Development
GOODZONE in Moskau erfolgte aufgrund von Problemen mit dem Generalunternehmer bisher leider nicht
plangemäß und wird daher erst im Wirtschaftsjahr 2013/14 Mieteinnahmen generieren. Die kontinuierli-
che Steigerung unserer Mieteinnahmen durch aktives und dezentrales Asset Management entwickelt sich
positiv und dieser Trend wird im 2. Halbjahr anhalten. Damit wird das operative Ergebnis im Vergleich zum
Vorjahr weiter steigen, aber die geplanten EUR 600,0 Mio. werden wir heuer nicht erreichen.
Unser Ziel ist es, auch in Zukunft steigende Ergebnisse für unsere Aktionäre zu erwirtschaften. Mit stra-
tegischen und operativ konsequent umgesetzten Maßnahmen schaffen wir – das bedeutet Vorstand, Mit-
arbeiterinnen und Mitarbeiter – die Basis für den langfristigen Unternehmenserfolg.
Dr. Eduard Zehetner
CEO
Mag. Daniel Riedl FRICS Mag. Birgit Noggler Dr. Manfred Wiltschnigg MRICS
COO CFO COO8 Das Unternehmen im Überblick
Die IMMOFINANZ Group schreibt eine neue Geschichte
Optimal aufgestellt
für langfristige Erfolge
Asset management trade development
Österreichs größter Immobilieninvestor und -entwickler auf Wachstumskurs
Wir haben uns in den letzten Wer wir sind
Jahren stark weiterentwickelt Die IMMOFINANZ AG ist ein an der Wiener Börse notierter Immobilieninvestor und -entwickler und fun-
und sind bestens aufgestellt, giert als Dachgesellschaft der IMMOFINANZ Group. Wir haben seit unserer Gründung im Jahr 1990 ein
um den attraktiven hochwertiges Immobilienportfolio mit derzeit mehr als 1.600 Bestandsobjekten und einem Buchwert von
rund EUR 9,5 Mrd. aufgebaut. Insgesamt verwalten wir aktuell eine vermietbare Fläche von 6,7 Mio. m2.
Immobilienmarkt und
Der Vermietungsgrad liegt mit rund 89,7% deutlich über dem europäischen Durchschnitt.
seine Chancen gewinn-
bringend zu nutzen.
Was wir tun
Wir erwirtschaften mit erstklassigen Immobilien nachhaltige Erträge für unsere Aktionäre. Dabei kon-
zentrieren wir unsere Aktivitäten auf Topimmobilien in den vier Assetklassen Einzelhandel, Büro, Logis-
tik und Wohnen. Gleichzeitig sorgen wir mit unserem geografischen Portfolio in acht Kernländern für
eine ausgewogene Risikostreuung: Projekte und Bestandsimmobilien in Österreich und Deutschland
bilden die solide Basis für ertragreiche Investitionen in Tschechien, der Slowakei, Ungarn, Rumänien,
Polen und Russland.
Warum wir in eine vielversprechende Zukunft blicken
Unsere starke Weiterentwicklung der letzten Jahre hat uns in die ideale Ausgangsposition gebracht, um
unseren Wachstums- und Optimierungskurs fortzusetzen. Um unseren Kunden und Partnern Immobi-
lien anzubieten, die ihren Ansprüchen gerecht werden, vereinen wir unsere drei Kerngeschäftsbereiche
in einem ganzheitlichen Ansatz: die Entwicklung nachhaltiger, maßgeschneiderter Topimmobilien in Pre-
miumlagen, die professionelle und kundenorientierte Bewirtschaftung der Objekte und zyklusoptimierte
Verkäufe. Unser aktives und dezentrales Asset Management sorgt für eine Steigerung der Mieterträge
und gleichzeitig für die Optimierung der Auslastungsquoten unserer Immobilien. Die aus unseren Ver-
käufen erwirtschafteten liquiden Mittel reinvestieren wir in neue Entwicklungsprojekte. Unser Ziel ist
es, mit einem klar definierten, standardisierten und industrialisierten Prozess mehr Profitabilität entlang
der gesamten Wertschöpfungskette zu generieren.Das Unternehmen im Überblick 9
Buchwerte,Vermietungsgrade und vermietbare Flächen
des Bestandsimmobilienportfolios per 31. Oktober 2012
16,3%
Polen Russland
Buchwert in MEUR 937,3 Buchwert in MEUR 1.544,7
Vermietungsgrad 92,5% Vermietungsgrad 96,1%
Deutschland Vermietbare Fläche in m² 352.793 Vermietbare Fläche in m² 264.987
Buchwert in MEUR 641,4
Vermietungsgrad 91,5%
Vermietbare Fläche in m² 1.176.851
Tschechien
Buchwert in MEUR 601,7
Vermietungsgrad 78,9%
Vermietbare Fläche in m² 376.871
9,9%
6,8% Slowakei
Buchwert in MEUR 287,0
Vermietungsgrad 87,6%
Vermietbare Fläche in m² 157.860
6,4%
3,0% Rumänien
Buchwert in MEUR 670,0
39,6% Vermietungsgrad 82,1%
5,1% 7,1%
Vermietbare Fläche in m² 446.386
Verteilung der Bestandsimmobilien per 31. Oktober 2012, gerundet
Österreich
Buchwert in MEUR 3.747,7
Vermietungsgrad 93,1%
Vermietbare Fläche in m² 3.142.799 Ungarn
Buchwert in MEUR 486,3
Vermietungsgrad 77,3%
Vermietbare Fläche in m² 379.554
5,8% 100%
Nicht-Kernländer IMMOFINANZ Group
Buchwert in MEUR 544,5 Buchwert in MEUR 9.460,5
Vermietungsgrad 81,7% Vermietungsgrad 89,7%
Vermietbare Fläche in m² 422.322 n Anteil am Vermietbare Fläche in m² 6.720.422
Bestandsimmobilienportfolio10 Portfolioporträt
Ausbau der Wohnbauaktivitäten in Deutschland mit der BUWOG Meermann GmbH
Starke Position in einem wachsenden Markt
Deutsche Wohnimmobilien sind aufgrund ihrer stabilen, hohen Renditen sehr gefragt. Die BUWOG – Bauen und Wohnen Gesellschaft mbH,
eine Tochter der IMMOFINANZ AG, übernahm Teile der Berliner CMI AG und ausgewählte Berliner Projekte der Gesellschaft. Damit
wurde ein wichtiger Schritt gesetzt, um in den attraktiven Wohnungsbaumarkt der deutschen Hauptstadt einzutreten.
Berlin wächst seit 2005 kontinuierlich, der Wohnungsmarkt ist von
einer knappen Angebotssituation geprägt. Insbesondere qualitativ
zur Nachfrage passende Wohnungen sind in der 3,5 Mio.-Einwohner-
Metropole knapp und daher gesucht.
Neuer Zugang zu prosperierendem Markt
Die BUWOG Gruppe übernahm mit 23. Mai 2012 im Rahmen einer
übertragenden Sanierung das operative Geschäft der Chamartín
Meermann Immobilien AG (CMI) sowie ausgewählte Berliner Projekte
der Gesellschaft. Damit hat sich die BUWOG Gruppe einen exzellen-
ten Zugang zum stark prosperierenden Berliner Immobilienmarkt
und eine strategische Plattform für die geplante Ausweitung der
Wohnbauaktivitäten in Deutschland mit einem erfahrenen Team
aus Immobilienentwicklern geschaffen.
Großer Bedarf an Wohnflächen
Seit der Übernahme hält die BUWOG Gruppe 90%, Mitgesellschafter Gangway Infopark – Ausstellungspavillon und Informationsbüro
Heinz H. Meermann 10% der Unternehmensanteile der Gesellschaft, Projekt Regatta Quartier, Berlin-Köpenick
Aktuelle Projekte (orange) und Berliner Ring / A 10
Hamburg / Rostock A 10
Projekte in Planung (rot) der
BUWOG Meermann GmbH
Berliner Ring
Flughafen
Tegel
1 Chausseestraße 88
Berlin-
A Projektvolumen: MEUR 21,1 Mitte 1 6
5 Humboldt Palais am Hegelplatz
F Einheiten: 80 23 A Projektvolumen: MEUR 13,9
4
C Gesamtfläche: 7.010 m2 5 F Einheiten: 29
2 Scharnhorststraße 26/27 C Gesamtfläche: 2.700 m2
A Projektvolumen: MEUR 12,9 6 Brunnenstraße 123
F Einheiten: 43 A Projektvolumen: MEUR 57,2
C Gesamtfläche: 4.179 m2 7 F Einheiten: 230
3 Scharnhorststraße 4 Köpenick C Gesamtfläche: 18.523 m2
A Projektvolumen: MEUR 11,3 7 Lindenstraße 34–36a
F Einheiten: 50 8 A Projektvolumen: MEUR 65,3
C Gesamtfläche: 3.810 m2 Potsdam F Einheiten: 237
A 13
4 Scharnhorststraße 4 – C Gesamtfläche: 19.876 m2
Townhouses BER 8 Regattastraße 11, 35, 51
Flughafen Berlin
A Projektvolumen: MEUR 11 Brandenburg A Projektvolumen: MEUR 198,20
F Einheiten: 23 A9 F Einheiten: 721
Halle / Leipzig /
C Gesamtfläche: 3.715 m2 Hannover C Gesamtfläche: 68.300 m2Portfolioporträt 11
Masterplanning at work: Regatta Quartier mit 721 geplanten Einheiten in Berlin-Köpenick
die ihren Sitz in Berlin hat und nun unter BUWOG Meermann GmbH
Wohnungsmarkt Berlin
firmiert. Das Geschäftsfeld der BUWOG Meermann GmbH erstreckt
sich über die gesamte Wertschöpfungskette der Immobilienentwick- Berlin wächst seit 2005 kontinuierlich. Ende 2011 hat die deut-
lung: vom Ankauf von Grundstücken über die Durchführung von Pla- sche Hauptstadt mit 3,5 Mio. Einwohnern den höchsten Bevöl-
nungs- und Genehmigungsverfahren bis zur Fertigstellung und Ver- kerungsstand seit der Wiedervereinigung erreicht.
marktung der Projekte. Der Bedarf an neuen Wohnflächen ist groß:
Schon seit Jahren halten die Wohnungsbaufertigstellungen nicht mit Ausschlaggebend für das Wachstum ist der Zuzug von rund 2%
dem Einwohner- und Haushaltswachstum Schritt. Den zusätzlichen Einwohnern jährlich: Vor allem junge, kreative, gut ausgebildete
40.000 Berlinern, die 2011 auf den Wohnungsmarkt der deutschen Personen strömen nach Berlin.
Hauptstadt strömten, stehen laut Jones Lang LaSalle gerade einmal
3.517 neu gebaute Wohnungen gegenüber. Der Wohnungsmarkt ist von einem knappen Angebot an qua-
litativ zur Nachfrage passenden Wohnungen geprägt. Bis 2025
Expansion gestartet wird ein erheblicher Nachholbedarf im Wohnungsbau bestehen.
Die neue Geschäftsführung der BUWOG Meermann GmbH hat im
4. Quartal des vergangenen Geschäftsjahres das Investitionsvolumen Die Neubaunachfrage liegt derzeit bei rund 11.000 Einheiten pro
durch den Ankauf von drei Grundstücken mit Baupotenzial (Grund- Jahr. Prognosen gehen auch langfristig von einem Bedarf von
stücksgesamtfläche rund 34.500 m²) von bisher rund 660 Wohnein- mindestens 7.000 Einheiten jährlich aus.
heiten auf 1.200 erhöht.
Das Mietpreisniveau steigt stetig an. Im Vergleich zum 1. Halbjahr
Klare Ziele 2011 gab es eine Steigerung um durchschnittlich 13%. Die stärks-
Die BUWOG verfolgt in Deutschland eine klare strategische Ausrich- ten Preisentwicklungen werden in den innerstädtischen Berei-
tung als Quartiersentwickler im Wohnungsbau und als Bestands- chen verzeichnet.
halter großer Portfolien. Mit der BUWOG Meermann GmbH gibt es
Quellen: empirica-Studie, »Wohnungsmarktreport Berlin 2012«, Investitionsbank
dafür eine hervorragende Basis in einem der stärksten und stabils- Berlin (IBB) »Wohnungsmarktbericht 2011«, Jones Lang Lasalle zum Markt im
1. Halbjahr 2012
ten Immobilienmärkte Europas.
www.buwog-meermann.de12 Investor Relations Equator | Warschau | PL T Moderne Büroflächen auf 15 Stockwerken in einem der angesagtesten Wirtschafts- viertel von Warschau. 20 F Mieteinheiten, davon 16 T Büros 298 G Tiefgaragenplätze 19.380 C vermietbare Fläche
Investor Relations 13
Kapitalmarktumfeld und Kursentwicklung
Die internationale Wirtschafts- und Währungskrise ist weiterhin das dominierende Thema an den Kapital
märkten. Generalstreiks in den Euro-Krisenländern, das Ringen Griechenlands mit der Staatspleite sowie
die Uneinigkeit über weitere Finanzhilfen prägen die Börsenkurse. In der zweiten Hälfte des Berichts-
zeitraums gab es aber auch positive Impulse. Die Ankündigungen der Europäischen Zentralbank und der
US-Notenbank Fed, zusätzliche Liquidität in die Märkte zu pumpen, beflügelten die Aktienkurse. Der DAX
stieg im Berichtszeitraum von 6.761,19 Punkten auf 7.260,63 Punkte. Der ATX, mit 2.118,94 Punkten in den
Berichtszeitraum gestartet, schloss am 31. Oktober mit 2.184,16 Punkten. Der IATX stieg von 149,33 Punk-
ten auf 162,09 Punkte. Der Dow Jones Index schloss am 30. April mit 13.213,63 Punkten und erreichte am
13. September mit 13.539,86 den höchsten Stand seit 2007, am 31. Oktober schloss er mit 13.096,46 Punkten.
Entwicklung internationaler Börsenindizes
10%
0%
-10%
-20%
-30%
DAX
EURO STOXX 50
-40%
Dow Jones
ATX
IMMOFINANZ-Aktie
-50%
12
1
.
z
1
pt
g.
.
p.
v.
v.
z.
z.
t.
t.
b.
g
r.
är
ni
ni
n.
ai
ai
li
li
Ok
Ok
No
No
Au
Au
Se
De
De
Ap
Se
Fe
Ju
Ju
Ju
Ju
Jä
M
M
M
Die IMMOFINANZ-Aktie
Die IMMOFINANZ AG notiert mit rund 1,1 Mrd. stimmberechtigten, nennbetragslosen Stückaktien
(Inhaberaktien, keine Vorzugs- oder Namensaktien) im Leitindex der Wiener Börse. Der Kurs der
I MMOFINANZ-Aktie entwickelte sich weitgehend marktkonform und entsprechend volatil. Seit Anfang
Juli war ein relativ konstanter Aufwärtstrend erkennbar, der sich nach dem Berichtszeitraum fortsetzte.
Am 1. Mai 2012 lag der Kurs bei EUR 2,656, am 31. Oktober schloss die IMMOFINANZ-Aktie mit EUR 2,980.
Im Berichtszeitraum erreichte die Aktie am 5. Oktober ihren Höchststand mit EUR 2,990, während sie am
4. Juni mit EUR 2,222 ihren Tiefststand verzeichnete.
Dividende an Aktionäre ausbezahlt
Am 5. Oktober fand im Wiener Austria Center die 19. ordentliche Hauptversammlung der IMMOFINANZ
AG statt. Gemäß dem Beschluss dieser Hauptversammlung wurde am 15. Oktober 2012 eine Dividende
von 15 Cent je Aktie ausgeschüttet. Die Ausschüttung erfolgte nach österreichischem Steuerrecht als
Einlagenrückzahlung gemäß § 4 Abs. 12 Einkommensteuergesetz und ist für in Österreich ansässige
natürliche Personen, die Aktien der IMMOFINANZ AG im Privatvermögen halten, steuerfrei. Insgesamt14 Investor Relations
waren per 4. Oktober 2012 1.128.952.687 Stück Aktien ausgegeben, davon waren 1.034.988.085 Aktien
stimmberechtigt. Dividenden-Zahltag war der 15. Oktober 2012.
Aktienrückkaufprogramm 2012/13 gestartet
Volle Transparenz beim Für das laufende Geschäftsjahr war eine Dividende von 20 Cent je Aktie angekündigt. Der Vorstand der
Aktienrückkauf IMMOFINANZ AG hat in Abstimmung mit dem Aufsichtsrat beschlossen, auf Grundlage des Ermächti-
gungsbeschlusses der 18. ordentlichen Hauptversammlung vom 28. September 2011 gemäß § 65 Abs. 1
Z 8 AktG von dieser geplanten Dividende 5 Cent je Aktie in ein Rückkaufprogramm für eigene Aktien zu
investieren.Dieses Rückkaufprogramm ist mit dem Ende dieses Geschäftsjahres befristet und einem
Volumen von maximal 20 Mio. Stück limitiert. Per 31. Oktober hat die IMMOFINANZ Group 5.833.057 Akti-
en zum gewichteten Durchschnittskurs von EUR 2,92 erworben, insgesamt wurden rund EUR 17 Mio. für
Aktienrückkäufe aufgewendet. Die Dividendenrendite bleibt mit einer geplanten Dividende für das lau-
fende Geschäftsjahr von 15 Cent pro Aktie weiterhin attraktiv.
Der aktuelle Stand des Aktienrückkaufprogramms ist auf www.immofinanz.com im Investor Relations
Bereich unter dem Menüpunkt »Aktie – Aktienrückkaufprogramm« ersichtlich.
Wandelanleihe 2017: Ende der Kündigungsfrist
Am 9. November endete die Kündigungsfrist für die vorzeitige Rückzahlung der von der IMMOFINANZ
AG begebenen 1,25% Wandelanleihe 2017. Von den Inhabern wurden 1.443 Papiere zu einer Nominale
von EUR 100.000 zur Rückzahlung gekündigt. Der Betrag in Höhe von EUR 144,3 Mio. zuzüglich Zinsen
wurde aus den vorhandenen Barmitteln der Gesellschaft getilgt. Aushaftend bleibt ein Nominale von
EUR 35,1 Mio. Dieses wird am 19. November 2017 getilgt, sofern zwischenzeitlich keine Wandlungen in
Aktien der Gesellschaft erfolgen oder die zweite Kündigungsmöglichkeit (19. November 2014) für vor-
zeitige Rückzahlung in Anspruch genommen wird.
Analyse der Aktionärsstruktur
Mit einer Börsenkapitalisierung zum 31. Oktober 2012 von EUR 3,4 Mrd. zählt die IMMOFINANZ AG zu den
führenden börsennotierten Immobiliengesellschaften in Europa. Die Gesellschaft fungiert als Dachgesell-
schaft der IMMOFINANZ Group und ist eine Publikumsgesellschaft, deren Aktien sich im Streubesitz befin-
den. Der Streubesitz verteilt sich großteils auf österreichische Privatanleger und internationale Investoren.
Struktur privater und institutioneller Anleger nach Ländern
Private und institutionelle Anleger Institutionelle Anleger
Nicht zugeordnete Aktien: 1,99% Private sonstige: 0,30% UK 4,07%
NL 3,80%
Eigene Aktien: 9,03%
PL 2,71%
US 7,94%
Institutionelle:
47,97% NO 2,58%
DE 1,89%
CH 1,63%
AT 15,16% FR 1,53%
JP 0,80%
Private AT: 40,72% Sonstige inkl. Trading 5,87%
Datenerhebung IPREO im November 2012Investor Relations 15 Die Aktionärsstruktur der IMMOFINANZ AG ist wie bei den meisten international agierenden börsenno- tierten Unternehmen breit gestreut. Eine Besonderheit ist der hohe Privatanlegeranteil. Österreichische Privatanleger halten mit rund 41% einen nahezu gleich hohen Anteil am Unternehmen wie institutio- nelle Investoren mit rund 48%. Die Mehrheit der institutionellen Anleger kommt aus Österreich (15,16%), gefolgt von Nordamerika (7,94%), Großbritannien (4,07%) und den Niederlanden (3,80%). Zwischen Juli und November 2012 hat sich der Anteil der institutionellen Anleger an der IMMOFINANZ AG weiter leicht erhöht. Auch insgesamt hat sich die Visibilität der Anleger verbessert und neue Investoren wurden identifiziert. Der Gesellschaft ist auf Basis der ihr zugegangenen Meldungen bekannt, dass die FRIES Familien-Pri- vatstiftung sowie die Dr. Rudolf FRIES Familien-Privatstiftung und die Ehegatten Rudolf und Anna Fries (alle zusammen »Fries-Gruppe«) seit 15. April 2011 direkt und indirekt über 5% der Aktien besitzen. Von der Fries-Gruppe wurden zum 30. April 2012 rund 5,6% der Stimmrechte an der IMMOFINANZ AG gehal- ten. Weitere Meldungen zu Beteiligungen über 5% liegen nicht vor. Externe Unternehmensanalysen Die Unternehmensanalysen renommierter Institute sind eine wichtige Entscheidungsgrundlage für Inves- toren. Das Investor Relations Team der IMMOFINANZ Group kommuniziert daher verstärkt jene Informa- tionen, die für fundierte Unternehmensanalysen notwendig sind. Folgende Unternehmen veröffentlichen regelmäßig Analysen über die IMMOFINANZ und ihre Aktie: Institution Datum Empfehlung Kursziel Kempen & Co 16. November 2012 Neutral 2,60 Baader Bank 5. November 2012 Hold 2,80 Raiffeisen Centrobank 4. Oktober 2012 Buy 3,50 Credit Suisse 26. September 2012 Neutral 3,10 Kepler 26. September 2012 Buy 4,10 HSBC 25. September 2012 Overweight 3,80 KBC Securities 20. September 2012 Hold 2,73 Société Generale 19. September 2012 Sell 2,30 Erste Group 17. September 2012 Buy 3,40 Wood & Company 21. August 2012 Buy 4,04 ABN Amro 7. August 2012 Reduce 2,20 Deutsche Bank 7. August 2012 Hold 3,00 Morgan Stanley 6. August 2012 Equal-weight 2,50 Rabobank 3. April 2012 Hold 3,00 Das durchschnittliche Kursziel liegt bei EUR 3,08 und damit rund 7,2% unter dem aktuellen Kurs vom 14. Dezember 2012 (EUR 3,32). Aktien-Performance im Überblick Im Investor Relations Bereich der Unternehmenswebsite stehen im Menüpunkt »Aktie« neben umfas- Neuer »Performance Rechner« senden Informationen zur IMMOFINANZ-Aktie zwei neue Tools zur Verfügung: Mit dem »Performance für Investoren Rechner« haben Investoren die Möglichkeit, die bisherige Rendite ihres Investments unter Berücksich- tigung der Anfangsinvestition und der Dividende zu berechnen. Die Eingabe von Kaufdatum und Volu-
16 Investor Relations
men genügt, um auf Knopfdruck Informationen zu den jeweiligen Renditen und Kursentwicklungen zu
erhalten. Das »Chart Tool« ermöglicht das Aufrufen von Kursen mit Benchmark-Indizes und zeigt detail-
lierte Kursentwicklungen für Intraday sowie ein, drei, sechs oder zwölf Monate und drei bzw. fünf Jahre.
Mehr Transparenz und detaillierte Informationen
zu unserem Immobilienportfolio
Transparenz ist für die IMMOFINANZ Group ein zentrales Thema. Deshalb finden Investoren, Analysten
sowie potenzielle und bestehende Kunden auf www.immofinanz.com unter dem Menüpunkt »Unsere
Immobilien« seit Neuestem umfassende Informationen zum Immobilienportfolio. Die Vorstellung aus-
gewählter Bestandsimmobilien und Entwicklungsprojekte macht das Tätigkeitsfeld der IMMOFINANZ
Group noch greifbarer.
Seit 4. September ist der neu gestaltete Company Blog der IMMOFINANZ Group online. Unter
blog.immofinanz.com können Investoren und Interessenten das Unternehmen aus einer neuen Pers-
pektive kennenlernen. Der Company Blog bietet Informationen aus erster Hand zu aktuellen Projekten
und strategischen Weichenstellungen sowie zu Entwicklungen und neuen Trends in den Kernmärkten,
an den Börsen und in der Immobilienbranche.
Zielgruppengerichtete Kommunikation
Die Investor Relations und Corporate Communications Teams der IMMOFINANZ Group haben die
Kommunikation mit Finanzanalysten, institutionellen Investoren und Privatanlegern weiter intensi-
viert. Ziel des Investor Relations Teams ist es, den IMMOFINANZ-Aktionären auch weiterhin zeitnahe
und transparente Informationen über Unternehmensstrategien, aktuelle Entwicklungen und Ergebnisse
bereitzustellen. Im Berichtszeitraum war die IMMOFINANZ Group bei zahlreichen Events vor Ort: zum
Beispiel auf der EXPO REAL in München, der Gewinn Messe in Wien, der Baader Investment Konferenz
in München, der Bank of America Merrill Lynch Global Real Estate Konferenz in New York und auf vie-
len Roadshows – unter anderem in London, Paris und New York. Durch dieses Engagement haben Inte-
ressierte die Möglichkeit, sich im persönlichen Kontakt über das Unternehmen und seine Aktivitäten
zu informieren.17 Konzernlagebericht Haller Gardens | Budapest | HU T Durch eine eigene Gartenanlage, eine begrünte Dachterrasse, ein Restaurant und Café bietet die Immobilie eine gute Work-Life-Balance. 603 G Parkplätze 34.200 C vermietbare Fläche
18 Konzernlagebericht – Wirtschaftsentwicklung
1. Wirtschaftsentwicklung in den
Kernländern der IMMOFINANZ Group
Analyse und Prognosen
Im 2. Quartal des laufenden Geschäftsjahres zeigen die Konjunkturindikatoren abermals eine schwäche-
re Entwicklung der Weltwirtschaft. Laut Internationalem Währungsfonds (IWF) wird die Weltwirtschaft
heuer lediglich um 3,3% wachsen, nach 5,1% im Jahr 2010 und 3,8% im Jahr 2011. Neben der Eurokrise haben
vor allem die Konjunkturrisiken, die unsichere Finanzpolitik der USA und die konjunkturelle Abkühlung
Asiens, insbesondere Chinas, zu dieser gedämpften Prognose beigetragen.
Die europäische Wirtschaft ist besonders betroffen, da sie durch die Eurokrise weiterhin geschwächt bleibt.
Im 3. Quartal 2012 war aber im gesamten Euroraum ein leichter Aufschwung gegenüber den Vorquartalen
festzustellen. Deutschland, die Konjunkturlokomotive Europas, ist dabei nur marginal gewachsen und
die österreichische Wirtschaftsleistung ging im Vergleich zum Vorjahresquartal sogar leicht zurück. Ins-
gesamt verringerte sich die Wirtschaftsleistung in der Eurozone laut EuroStat um 0,1% (2. Quartal 2012:
-0,2%), in der gesamten EU nahm sie um 0,1% (2. Quartal 2012: -0,2%) zu.
Die Arbeitslosenquoten der EU-27 und der Eurozone stiegen im Oktober 2012 laut EuroStat erneut leicht
an. Seit Oktober 2011 stieg die Arbeitslosenquote der Europäischen Union kontinuierlich um insgesamt
0,8% und liegt derzeit bei 10,7%. Besonders stark betroffen sind dabei die krisengeschüttelten Länder
im Süden Europas. In Zentral- und Osteuropa hat vor allem die Slowakei mit einer ungewöhnlich hohen
Arbeitslosenquote zu kämpfen: Derzeit liegt sie bei 14%.
Die jährliche Inflationsrate im Euroraum lag im Oktober 2012 laut EuroStat bei 2,5% gegenüber 3,0% im
Oktober 2011. Die Inflationsrate der EU lag dabei bei 2,6%, im Oktober 2011 lag sie noch bei 3,4%. In Osteu-
ropa verblieb die Inflationsrate auf einem hohen Niveau, besonders in Ungarn (6,0%) und Rumänien (5,0%).
Laut einer von der EU-Kommission veröffentlichten Statistik zur Stimmungslage der europäischen Wirt-
schaft ist der Vertrauensindex (ESI) in die europäische Wirtschaft (Eurozone) auch im vergangenen Quar-
tal gesunken und steht nun mit 84,5 Punkten am niedrigsten Stand seit Mitte des Jahres 2009 (damals
waren es 70,3 Punkte). Positiv entwickelt haben sich die Einflussfaktoren zur Stimmung der Verbraucher
sowie zur Stimmung im Einzelhandel.
Weiterhin gedämpftes Wirtschaftswachstum
Die aktuellsten BIP-Prognosen für das Jahr 2012 der Economist Intelligence Unit (EIU) für die EU-27 und
den Euroraum haben sich – verglichen mit Ende des 2. Quartals 2012 – durch den leichten Aufschwung
verbessert. Für den Euroraum liegt der prognostizierte Wert derzeit bei -0,4% (2. Quartal 2012: -0,6%), für
die EU-27 bei -0,2% (2. Quartal 2012: -0,4%).
Die Prognosen für die wichtigsten Wirtschaftsindikatoren sind auch für das nächste Jahr gedämpft. So
sind die Vorhersagen des BIPs für 2013 im Vergleich zum Vorjahresquartal nach unten revidiert wor-
den. Laut den Erwartungen der EIU wird der EU-Durchschnitt bei etwa 0,1% (2. Quartal 2012: -0,4%) undKonzernlagebericht – wirtschaftsentwicklung 19
damit immerhin leicht im Wachstumsbereich liegen, der für die Eurozone soll mit -0,2% gleich bleiben.
Die Europäische Union erwartet für 2013 eine weitere Steigerung der Arbeitslosenquote auf 11,8% in der
Eurozone und auf 10,9% in den EU-27. Erst 2014 ist mit einem Rückgang der Arbeitslosenquote zu rechnen.
Dann soll der Wert der Eurozone leicht auf 11,7% absinken, in den EU-27 auf 10,7%. Die Inflation wird in den
nächsten Jahren wieder etwas zurückgehen, von der EU wird der Wert für 2013 auf unter 2% geschätzt.
Die Finanz- und Wirtschaftskrise belastet auch die Stimmungslage in allen IMMOFINANZ-Kernmärk-
ten stark. Dabei entwickelt sich die Wirtschaft im für den Konzern wichtigen CEE-Raum weiterhin ver-
gleichsweise etwas besser: Hier wird für das gewichtete, durchschnittliche BIP aller CEE-Kernländer der
IMMOFINANZ Group 2012 ein Wachstum von 0,9% prognostiziert und liegt damit deutlich über dem EU-
Durchschnitt von -0,2%. In den beiden westeuropäischen Kernländern der IMMOFINANZ Group Öster-
reich und Deutschland ist 2012 zwar nur mit einem geringen BIP-Wachstum zu rechnen, hier liegt aber
die Arbeitslosenquote laut EuroStat weit unter dem europäischen Durchschnitt von derzeit 10,7%.
Überblick über die IMMOFINANZ Group Kernmärkte
Arbeitslosen- Jährliche Infla- Prognose Prognose Defizit/ BIP- Prognose Prognose
quote im tionsrate im Öffentlicher Überschuss in % Wachstums- BIP-Wachstums- BIP-Wachstums-
Oktober 2012 Oktober 2012 Bruttoschulden- des BIP rate 2011 rate 2012 rate 2013
in % in % * stand 2012 in 2012 in % ** in % ** in % **
in % des BIP
Österreich 4,3% 2,9p% 72,8% -1,5% 3,0% 0,1% 0,9%
Deutschland 5,4% 2,1% 82,0% -1,0% 3,1% 0,7% 0,8%
Polen 10,4% 3,4% 53,8% -2,1% 4,3% 2,4% 2,1%
Tschechien 7,3% 3,6% 43,9% -3,2% 1,7% -1,0% 0,6%
Slowakei 14,0% 3,9% 48,9% -4,3% 3,3% 2,2% 2,1%
Ungarn 10,8s% 6,0% 81,3% -2,9% 1,6% -1,3% 0,7%
Rumänien 6,9% 5,0% 33,7% -2,4% 2,5% 0,9% 2,3%
Russland 5,3% 6,5% 7,9% -0,6% 4,3% 3,7% 3,7%
EU-27 10,7% 2,6p% 86,8% -3,9% 1,6% -0,2% 0,1%
Euroraum (17 Länder) 11,7% 2,5p% 92,6% -3,4% 1,5% -0,4% -0,2%
* Veränderungsrate des Jahresdurchschnitts der Harmonisierten Verbraucherpreisindizes (HVPI)
** Wachstumsrate des BIP-Volumens – prozentuelle Veränderung relativ zum Vorjahr
EU = EuroStat; Economist Intelligence Unit (EIU)
RU = Rosstat; EIU; OECD
p = vorläufig
s = September statt Oktober20 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
2. Die Immobilienmärkte in den
Kernländern der IMMOFINANZ Group
Entwicklungen. Ergebnisse. Prognosen.
Die anhaltende europäische Wirtschafts- und Finanzkrise beeinflusst die Immobilienmärkte weiterhin
stark. Nur in einigen Bereichen ist eine leichte Erholung zu spüren, zum Beispiel bei den Transaktionsvo-
lumina, allerdings beschränkt sich diese Entwicklung auf wenige ausgewählte Teilmärkte.
Nach zwei relativ schwachen Quartalen 2012, in denen laut CB Richard Ellis (CBRE) Immobilien im Wert
von ca. EUR 48,4 Mrd. gehandelt wurden, haben die Transaktionsvolumina im 3. Quartal einen deutlichen
Anstieg verzeichnet. Im 3. Quartal 2012 wurden am europäischen gewerblichen Transaktionsmarkt Immo-
bilien im Wert von EUR 28,4 Mrd. gehandelt, ein deutlicher Anstieg von 16% gegenüber dem Vorquartal.
Im Halbjahresvergleich verringerte sich das Minus auf rund 1% – gegenüber dem Wert der Vorjahrespe-
riode von rund 6%. Die Euro-Peripherieländer und der CEE-Raum verzeichneten dabei aber immer noch
einen Rückgang.
Die internationalen Investoren konzentrierten sich auch weiterhin auf sichere Anlagehäfen wie zum Bei-
spiel das Wohnimmobiliensegment in Deutschland. Marktstudien belegen daher eine außergewöhn-
lich große Nachfrage nach Core-Immobilien in den als wirtschaftlich stabil geltenden Ländern wie etwa
Deutschland oder Österreich. In diesen Märkten wird das Renditegefälle zwischen Core- und Non-Core-
Immobilien stetig größer und die Nachfrage übersteigt das Angebot deutlich. Im Gegensatz dazu erhöh-
te sich das Angebot in schwächeren Märkten drastisch. Die Auswirkungen der Krise, wie mangelndes
Vertrauen in funktionierende Märkte oder fehlende Finanzierungen, machen Transaktionen zunehmend
schwieriger. Die Neubauaktivitäten in den europäischen Märkten sind weiterhin verhalten und von den
eher gedämpften Wirtschaftsprognosen und makroökonomischen Unsicherheiten geprägt.
Der europäische Büromarkt hat die konjunkturelle Lage besonders stark in der Eurozone zu spüren bekom-
men: Die Büroflächenumsätze sanken deutlich. Durch die geringe Neubautätigkeit entwickelten sich die
Leerstandsraten und die Spitzenmieten aber relativ stabil. Der europäische Einzelhandelsmarkt entwi-
ckelte sich weiterhin gut, vor allem im Luxussegment – beispielsweise in Osteuropa – nützten einige Mar-
ken die vorherrschenden Konditionen für einen Markteintritt. Auch Diskonter bzw. Outlet Center nutzen
die derzeitige wirtschaftliche Lage Europas.
Solide Performance der IMMOFINANZ-Kernländer
In den Kernländern der IMMOFINANZ Group entwickelten sich die Marktkennzahlen auch im letzten Quar-
tal stabil. Die Gruppe profitiert weiterhin vor allem von ihrem Osteuropa-Engagement, da diese Volkswirt-
schaften deutlich mehr Wachstumspotenzial aufweisen als die westeuropäischen. Die westeuropäischen
Kernländer der IMMOFINANZ Group – Österreich und Deutschland – sind zwar auch von der Eurokrise
betroffen, gelten aber bei Investoren als sichere und stabile Investmentländer.Konzernlagebericht – Immobilienmärkte 21
Büro
Im 3. Quartal des Jahres 2012 verringerte sich der Büroflächenumsatz in Europas größten 24 Büromärk-
ten laut einer Analyse von Jones Lang LaSalle (JLL) gegenüber dem Vorquartal um rund 5%. Für die ers-
ten drei Quartale betrug der Büroflächenumsatz in diesen Märkten 7,1 Mio. m². Das entspricht im Vor-
jahresvergleich für dieselbe Zeitperiode einem Rückgang von 15%. Hauptursache dieses starken Rück-
gangs sind vor allem die stärker werdende Flächenkonsolidierung und -flexibilität von Mietern in den
gesättigten Märkten, da durch verstärkte Flächeneffizienz oftmals eine Kostenersparnis erreicht wird.
Die Büromärkte Europas entwickeln sich nun weitgehend zu Mietermärkten. Trotz allem blieb die Net-
toabsorption, also die aktuell belegte Fläche gegenüber dem Vorjahr, in Europa zwar positiv, gleichzeitig
aber deutlich unter dem Zehn-Jahres-Durchschnitt. Durch die geringe Neubautätigkeit blieb die euro-
paweite Leerstandrate weiterhin unter 10% und lag laut JLL im 3. Quartal 2012 bei 9,7%.
Hauptstadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2012 Spitzenrendite Q3 2012
des Büroimmobilienmarkts in % des B üroimmobilienmarkts in %
Bratislava, SK 12,0% 7,0%–7,3%
Budapest, HU 21,5% 7,5%–7,8%
Bukarest, RO 16,9% 8,0%
Düsseldorf, DE 11,3% 4,7%–5,7%
Moskau, RUS 13,3% 9,0%–9,5%
Prag, CZ 11,9% 6,5%
Warschau, PL 8,1% 6,3%
Wien, AT 6,5% 5,3%
Quellen: JLL, EHL (Wien-Daten)
Der Leerstand in den osteuropäischen IMMOFINANZ-Kernmärkten stieg im letzten Quartal leicht an, im
Gegensatz zum europäischen Index. Grund dafür ist der weiterhin größere Neuflächenzuwachs in Osteu-
ropa im Vergleich zu den gesättigten Märkten Westeuropas. In Moskau etwa wurden laut JLL im 3. Quartal
ca. 177.000 m² an neuen Büroflächen fertiggestellt, ein Anstieg von 24% gegenüber dem Vorquartal. Die
Spitzenmieten blieben dabei, mit Bratislava als einziger Ausnahme (Rückgang um ca. 6%), stabil. Auch die
Spitzenrenditen blieben im Vergleich zum Vorquartal in allen Märkten konstant.
Einzelhandel
Der Einzelhandel, vor allem im Bereich Shopping Center, entwickelt sich trotz der Wirtschaftskrise solide.
Die Kennzahlen der IMMOFINANZ-Kernländer blieben im Vergleich zum Vorquartal ebenfalls auf gutem
Niveau, einzig der Leerstand nahm in Warschau und Bukarest leicht zu.
Hauptstadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2012 Spitzenrendite Q3 2012
der Einkaufszentren in % der Einkaufszentren in %
Bratislava, SK 8,0% 6,5%–6,8%
Budapest, HU 10,0% 7,0%–7,3%
Bukarest, RO 10,0–11,0% 8,3%
Düsseldorf, DE n.a. 5,0%–5,5%
Moskau, RUS 3,0% 9,0%–9,5%
Prag, CZ 5,0% 6,3%
Warschau, PL 1,5% 5,8%
Wien, AT n.a. 6,0%
Quellen: JLL, EHL (Wien-Daten)22 Konzernlagebericht – Immobilienmärkte
Der europäische Einzelhandelstransaktionsmarkt bleibt weiterhin aktiv, jedoch sind in Teilen Europas wie
etwa in CEE, im Vergleich zu 2011 starke Rückgänge zu verzeichnen. Im 3. Quartal 2012 ist das Transaktions-
volumen in Europa mit ca. EUR 7,1 Mrd. gegenüber den ersten beiden Quartalen zwar deutlich angestiegen,
es liegt jedoch immer noch unter dem Drei-Jahres-Durchschnitt von ca. EUR 8,7 Mrd. pro Quartal. Auch in
stabilen und von Anlegern gefragten Ländern wie etwa Deutschland musste ein Rückgang der Volumina
registriert werden. Hier übersteigt die Nachfrage nach Investmentobjekten vor allem im Core-Segment
das Angebot. Nach den Jahren 2010 und 2011, in denen die Transaktionsvolumina in Deutschland in der
Assetklasse Retail ein Rekordlevel erreichten und wenige Projekte fertiggestellt wurden, finden Anleger
nun kaum noch passende Objekte.
Logistik
Die Kennzahlen der Assetklasse Logistik in den IMMOFINANZ-Kernländern blieben ebenfalls weitge-
hend auf dem Niveau des Vorquartals. Die Mieten und Renditen waren überwiegend stabil. Der Leerstand
entwickelte sich vor allem in den drei Städten Budapest, Bukarest und Moskau positiv, in den anderen
Märkten stieg die Leerstandsrate leicht an.
Die Bautätigkeiten im Logistikmarkt beschränken sich weitgehend auf maßgeschneiderte Objekte nach
Nutzerwünschen (build-to-suit).
Hauptstadt/Kernmarkt Leerstandsrate Q3 2012 Spitzenrendite Q3 2012
des L ogistikimmobilienmarkts in % des L ogistikimmobilienmarkts in %
Bratislava, SK 9,23% 8,5%–8,8%
Budapest, HU 19,0% 9,0%–9,3%
Bukarest, RO 12,0–13,0% 9,5%–10,0%
Düsseldorf, DE n.a. 6,7%–7,8%
Moskau, RUS 1,3% 11,5%–12,0%
Prag, CZ 8,8% 8,0%–8,3%
Warschau, PL 17,2% 8,0%
Wien, AT n.a. 7,0%
Quellen: JLL, EHL (Wien-Daten)
Im 2. Quartal 2012 wurden laut JLL Logistikimmobilien von rund EUR 2,0 Mrd. in Europa gehandelt. Für das
Jahr 2012 wird ein Rückgang von ca. 20% des Transaktionsvolumens von 2011 (EUR 9,9 Mrd.) prognosti-
ziert. Investoren zeigen weiterhin verstärktes Interesse an Logistikimmobilien, jedoch scheitern Trans-
aktionen wie in allen anderen Assetklassen auch an dafür nötigen Finanzierungen sowie dem Fehlen von
Core-Anlageobjekten.
Wohnen
Die europäische Zentralbank veröffentlicht quartalsweise einen Index zur Veränderung der Preise für
Wohnimmobilien im Euroraum. Dieser ist seit dem 4. Quartal 2011 negativ, folglich sinken die Preise für
Wohnimmobilien im europäischen Durchschnitt: Im 1. Halbjahr 2012 waren es -1,2%. Dabei divergiert die
Entwicklung des Wohnimmobilienmarkts der einzelnen Mitgliedsstaaten stark. In den südeuropäischen
Staaten wie etwa Spanien, Portugal oder Griechenland sanken die Preise deutlich. In den Beneluxstaaten
und Deutschland hingegen stiegen die Preise für Wohnimmobilien weiterhin stark an. Durch die Über-
nahme von Teilen der Berliner CMI AG und ausgewählter Berliner Projekte dieser Gesellschaft wird die
IMMOFINANZ Group in Zukunft von dieser positiven Entwicklung am deutschen Wohnimmobilienmarkt
verstärkt profitieren.Konzernlagebericht – Immobilienmärkte 23 In Deutschland ist der Wohnimmobilientransaktionsmarkt vor allem im Bereich Portfoliotransaktionen weiterhin sehr aktiv. Seit 2010 verzeichnet man durchgehend ansteigende Volumina. Nach den bereits sehr starken ersten zwei Quartalen 2012 wurden laut CBRE im 3. Quartal 2012 Wohnpakete bzw. Einhei- ten (ab 50 Wohneinheiten) mit einem Wert von ca. EUR 1,6 Mrd. gehandelt. Damit ist das gesamte Trans- aktionsvolumen von ca. EUR 8,2 Mrd. der ersten drei Quartale fast doppelt so hoch wie das derselben Vor- jahresperiode. Auch in Österreich verzeichnet man weiterhin verstärktes Interesse an Wohnimmobilien, wie etwa an Zinshäusern in Wien. Auch in Zentral- und Osteuropa ist eine positive Tendenz im Wohnbau erkennbar, wenngleich die Markt- indikatoren kurzfristig vor allem auf Nachfrageseite Einbußen verzeichnen. Der Markt ist für die Zukunft durch den vorhersehbaren hohen Nachholbedarf – insbesondere an modernen Wohnflächen – interes- sant und vielversprechend.
24 Konzernlagebericht – Portfoliobericht
3. Portfoliobericht
Zum Kerngeschäft der IMMOFINANZ Group zählen die Vermietung von Bestandsimmobilien und die Ent-
wicklung von Immobilien in den Ländern Zentral- und Osteuropas. Ziel ist die Schaffung eines diversifi-
zierten, risikooptimierten und nachhaltigen Bestandsimmobilienportfolios. Im Vordergrund steht dabei,
die Profitabilität entlang der gesamten Wertschöpfungskette zu maximieren – von der Eigenentwicklung
der Immobilie über die Optimierung durch aktives Asset Management bis zum zyklusoptimierten Verkauf.
Die IMMOFINANZ Group konzentriert ihre Aktivitäten auf die Assetklassen Büro, Einzelhandel, Wohnen und
Logistik in den Kernmärkten Österreich, Deutschland, Tschechien, Polen, Ungarn, Rumänien, der Slowakei
und Russland. Um in den einzelnen Ländern besser agieren zu können, unterscheidet das Unternehmen auf
Basis der Assetklassen zwölf strategische Geschäftsfelder mit homogenen Produktgruppen.
Immobilienportfolio
Das Immobilienportfolio der IMMOFINANZ Group ist in der Bilanz unter den Posten »Immobilienvermögen«,
»In Bau befindliches Immobilienvermögen«, »Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen« und
»Immobilienvorräte« ausgewiesen.
Der Posten »Immobilienvermögen« umfasst sowohl Bestandsimmobilien als auch temporär eingestellte
Entwicklungsprojekte und unbebaute Grundstücke.
Unter »In Bau befindliches Immobilienvermögen« sind ausschließlich aktiv verfolgte Entwicklungspro-
jekte erfasst, die nach Fertigstellung in das Bestandsimmobilienportfolio der IMMOFINANZ Group trans-
feriert werden.
Bei »Immobilienvorräten« handelt es sich um Immobilien, die mit der Absicht entwickelt werden, sie nach
Fertigstellung zu verkaufen. In dieser Position sind zum Beispiel Eigentumswohnungen enthalten.
Die unter »Zur Veräußerung gehaltenes Immobilienvermögen« klassifizierten Immobilien sind Objekte,
für die zum 31. Oktober 2012 konkrete Verkaufspläne existierten und die nach dem Bilanzstichtag veräu-
ßert wurden. Im Portfoliobericht sind diese Objekte mit EUR 57,6 Mio. in den Bestandsimmobilien enthalten.
Im Portfoliobericht werden sämtliche Immobilien der IMMOFINANZ Group unabhängig von der bilanziellen
Klassifizierung dargestellt und entweder als Bestandsimmobilien (Mieteinnahmen generierende Immobi-
lien), Entwicklungsprojekte (in Bau befindliche Projekte und bereits fertiggestellte Eigentumswohnungen)
oder Pipelineprojekte (temporär eingestellte Projekte und Grundstücksreserven) ausgewiesen.
Das Immobilienvermögen der IMMOFINANZ Group lässt sich gemäß bilanziellem Ausweis zum 31. Okto-
ber 2012 wie folgt auf die Darstellung im Portfoliobericht überleiten:Sie können auch lesen
