Österreichischer Immobilienmarkt - "Quo Vadis?" Country Facts - Bank Austria
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Österreichischer Immobilienmarkt Country
Facts
„Quo Vadis?“
REAL ESTATE
09 / 2018
Real Estate Country Facts Impressum: Herausgeber und Medieninhaber: UniCredit Bank Austria AG http: //www.bankaustria.at Redaktion: Bank Austria Real Estate & Public Sector, Walter Bödenauer, Tel. +43 (0)50505-55499 Produktion: www.horvath.co.at Stand: 28. September 2018 Eine gemeinsame Produktion von Bank Austria Real Estate & Public Sector, Economics & Market Analysis und Immobilien Rating GmbH (IRG) Impressum und Offenlegung gemäß §§ 24, 25 MedienG sind auf der Website der UniCredit Bank Austria unter http://www.bankaustria.at/ rechtliches-impressum.jsp zu finden. Wichtige rechtliche Information – bitte lesen: Diese Publikation stellt weder eine Marketingmitteilung noch eine Finanzanalyse dar. Es handelt sich lediglich um Informationen über allgemeine Wirtschafts- und Immobilienmarktdaten sowie daraus abgeleitete Immobilienmarkteinschätzungen. Trotz sorgfältiger Recherche und der Verwendung verlässlicher Quellen kann keine Verantwortung für Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität und Genauigkeit übernommen werden. Die Publikation wurde nicht unter Einhaltung der Rechtsvorschriften zur Förderung der Unabhängigkeit von Finanzanalysen erstellt und unterliegt nicht dem Verbot des Handels im Anschluss an die Verbreitung von Finanzanalysen. Diese Informationen sind nicht als Empfehlung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten oder als Aufforderung, ein solches A ngebot zu stellen, zu verstehen. Diese Publikation dient lediglich der Information und ersetzt keinesfalls eine individuelle, auf die p ersönlichen Verhältnisse der Anlegerin bzw. des Anlegers (z. B. Risikobereitschaft, Kenntnisse und Erfahrungen, Anlageziele und fi nanzielle Verhältnisse) abgestimmte Beratung. Wertentwicklungen in der Vergangenheit lassen keine Rückschlüsse auf die zukünftige Entwicklung zu. Es ist zu bedenken, dass Wert und Rendite einer Anlage steigen und fallen können und dass jede Anlage mit Risiko verbunden ist. Die nachstehenden Inhalte enthalten kurzfristige Markteinschätzungen. Die Wertangaben und sonstigen Informationen haben wir aus Quellen bezogen, die wir für zuverlässig erachten. Unsere Informationen und Einschätzungen können sich ändern, ohne dass wir dies bekannt geben. 2 I Real Estate Country Facts 09/2018
Stabile Rahmenbedingungen stützen
weiterhin den Immobilien Zyklus
“IF IT NOT BE Je nach strategischer Positionierung
äußern sich die Marktteilnehmer in der
in unmittelbarer Flussnähe. Allerdings schafft die aktuelle Hausse
an Wohnhochhäusern in geringerem Ausmaß bezahlbarem Wohn-
NOW, YET IT Immobilien-Arena differenziert zum raum, sondern ist vor allem bedingt durch das verfügbare Anlage-
WILL COME. Thema zyklisches Hoch und mögliche
Marktkorrektur. Angesichts der immer
kapital und den Zwang zur Umwidmung infolge hoher Bodenpreise
im Zentrum. Bisher positioniert sich diese Wohnform fast aus-
THE READI- noch sehr guten Rahmenbedingungen schließlich im höchsten Preissegment.
NESS IS ALL” für den österreichischen Immobilien-
markt ist die Nachfrage nach heimischen Die Grundstücksbevorratung ist für Entwickler aller Asset-Klassen
Hamlet
Immobilien nach wie vor stark, denn: ein drängendes Thema, da der aktuelle Zyklus bereits inhärente
Dämpfungsmerkmale zeigt: Deutlich gestiegene Quadratmeter-
• die Zinsen sind weiterhin extrem niedrig Preise sowohl in der Errichtung als auch im Verkauf korrespondieren
• die gute Konjunktur unterstützt Investitionen und Konsum mit einem Mangel an preislich akzeptablen Grundstücken in allen
• Wachstum im 1. Halbjahr liegt bei 2,8% des BIP im Jahresvergleich österreichischen Ballungsräumen. Angebotsseitig bedeutet das
• Banken finanzieren in allen Segmenten zu historisch attraktiven eine Verknappung an Investment-Immobilien im Core und Core+
Konditionen Segment bei gleichzeitig starker Nachfrage.
Diese gesunde Rezeptur schreibt sowohl angebots- als auch Die Rendite-Kompression ist am zyklischen Wendepunkt, Spitzen-
nachfrageseitig den robusten Trend der letzten Quartale fort. renditen in den einzelnen Asset-Klassen werden bestätigt, jedoch
Die EZB hat noch kein exaktes Datum für eine Zinsanhebung nicht mehr unterboten. Der Bürobereich sowie Shopping Center
genannt, ebenso wird das Wertpapier-Ankaufsprogramm nicht zeigen aktuell Spitzenrenditen von etwas unter 4 %. Forward Deals
vor 2019 zurückgenommen. werden bereits vor Projektrealisierung weiterverkauft.
Österreichische Immobilien nach wie vor stark gefragt Was können wir für Sie tun?
Auf Investorenseite treten US-amerikanische wie auch asiatische Wir möchten uns als verlässlicher Partner präsentieren, der kunden-
Investoren verstärkt am österreichischen Markt in Erscheinung. orientiert agiert und auch bereit ist, kontrollierbare Risiken einzugehen.
Bevorzugt werden große Transaktionsvolumina nachgefragt, Dabei sind uns Geschwindigkeit und schnelle Entscheidungen be-
während europäische, vor allem deutsche Investoren, in allen sonders wichtig, da dies vom Markt immer mehr gefordert wird.
Asset-Klassen bei differenzierterer Preisbandbreite einkaufen. Unseren Real Estate-Kunden steht die gesamte Leistungspalette
Österreichische Entwickler haben über das Jahr 2018 hinaus gut des UniCredit Konzerns zur Verfügung. Wir präsentieren Ihnen auch
gefüllte Projekt-Pipelines, welche konsequent abgearbeitet werden. gerne die Absicherungsmöglichkeiten Ihrer Kreditzinsen sowohl bei
Die unterschiedlichen Marktsegmente zeigen zum Teil differen- Neufinanzierungen als auch bei bestehenden Kreditlinien, die wir
zierte Sättigungsgrade. Während kaum noch neue Retail-Flächen auf dem derzeit niedrigen Niveau für besonders günstig halten.
entwickelt werden, verzeichnet der Büromarkt in Wien 2018 einen
spürbaren Flächenzuwachs, welcher den Markt für Gebrauchtbüros Immobilienzyklus – quo vadis?
bereits unter Druck setzt. Fertigstellungen großer Büroobjekte, Angesichts der durchgängig positiven Parameter ist der Ausblick
wie THE ICON VIENNA, Austria Campus, Square PLUS, QBC bringen für den österreichischen Immobilienmarkt weiterhin gut. Das
bei hohen Vorvermietungsquoten erstklassige Büroflächen von Interesse ausländischer institutioneller Investoren an einer markt-
rd. 300.000 m2 auf den Wiener Markt. Hotel-Entwicklungen werden, bedingt begrenzten Anzahl attraktiver Immobilien ist ungebrochen,
bedingt durch die unverändert hohe Investorennachfrage nach- was den Wettbewerb intensiv hält. Private Erbschaften und
drücklich betrieben, auch Nischenprodukte wie Logistikimmobilien Schenkungen (nur Barmittel) belaufen sich 2018 auf rd. EUR 18 Mrd.
registrieren starke Käufer-Nachfrage. mit einer prognostizierten Verdoppelung bis 2050. Davon geht
ein Teil in den Ankauf von Immobilien. Jedoch halten Immobilien-
Ein vitaler Teil des Immobilienbereiches betrifft das Segment der Marktzyklen nicht ewig. Selbst die in der jüngeren Geschichte
frei finanzierten Wohnungen. Das stark differenzierte Produkt, einmalige Zyklusverlängerung wird einmal enden. Was uns wieder
welches auch Kleininvestoren Zugang zum Immobilienmarkt ver- zu Hamlet bringt – die Ansage für die nahe Zukunft lautet: „The
schafft, wird nach Lage, Größe, Ausstattung, Konzept entwickelt. readiness is all“ – Die Bereitschaft ist alles, und zwar ganz konkret,
Das Projekt “Branding“ hat sich umfassend durchgesetzt. Neu ist auf Änderungen rasch zu reagieren!
der Trend zum Hochhaus-Wohngebäude in Wassernähe, der 2018
verstärkt umgesetzt wird. Der Marina Tower ist neben Triiiple und Mit freundlichen Grüßen
Danube Flats ein Beispiel für hochwertige Wiener Wohnhochhäuser Die Redaktion
Real Estate Country Facts 09/2018 I 3
Real Estate Country Facts
Konjunktur in Österreich: Kräftiges
Wachstum trotz zunehmender Risiken
Österreichs Wirtschaft
profitierte von globaler Erholung Inflation und Zinsen
Zehn Jahre nach Beginn der Finanzkrise ist die Weltwirtschaft erst-
3,0
mals wieder in einen weitgehend synchronen Wachstumsmodus CPI
10-jährige Bundesanleihe-Rendite
übergegangen. Die Belebung der globalen Konjunktur war 2017 2,5 Euribor 3M Prognose
sektoral und regional breit fundamentiert. Sowohl in den Schwellen- 2,0
als auch in den Industrieländern war ein robuster Rückenwind
spürbar. In diesem Umfeld überzeugte der Euroraum konjunkturell 1,5
in dreifacher Hinsicht. Erstens konnte 2017 das stärkste Wirtschafts- 1,0
wachstum seit zehn Jahren in der Höhe von 2,5% erreicht und damit
0,5
das zweite Jahr in Folge die US-Wirtschaft übertroffen werden.
Zweitens wuchs erstmals seit der Finanzkrise die Wirtschaft aller 0,0
Mitgliedsländer und drittens war der Konjunkturaufschwung in Europa
– 0,5
regional sehr ausgeglichen, denn die Streuung der Wachstumsraten 2015 2016 2017 2018 2019
zwischen den Ländern war seit Einführung des Euros noch nie so Quelle: Thomson Reuters Datastream, Statistik Austria, UniCredit Research
gering wie 2017. Auch die österreichische Wirtschaft konnte 2017
positiv überraschen. Die Konjunkturerholung gewann deutlich an
Schwung und Nachhaltigkeit und erfasste alle Sektoren. Das Wirt- des Außenhandels zum Wirtschaftswachstum weiterhin positiv
schaftswachstum erhöhte sich von 2,0% 2016 auf 2,6%. geblieben.
Die Hochkonjunktur hielt in der ersten Jahreshälfte 2018 an, der Angesichts der günstigen Konjunktur hat sich die Lage am Arbeits-
Schwung hat seit dem starken Jahresbeginn jedoch nachgelassen. markt im ersten Halbjahr 2018 im Vergleich zum Vorjahr weiterhin
Die erhöhten geopolitischen Unsicherheiten und steigende globale deutlich verbessert. Die Arbeitslosenquote sank um 0,8 Prozent-
Herausforderungen wirken sich seit einigen Monaten ungünstig auf punkte auf durchschnittlich 8% (nationale Methode). Dahinter steht
das Exportumfeld aus und schlagen sich nun auch in einer leichten ein starkes Beschäftigungsplus von 2,6 % bzw. mehr als 90.000
Korrektur der Hochstimmung in der Binnenwirtschaft nieder. In allen Personen im Jahresvergleich. Aufgrund des anhaltend stark steigen-
Wirtschaftssektoren hat die Zuversicht geringfügig abgenommen, den Arbeitskräfteangebots ist die Anzahl der Arbeitssuchenden im
sowohl Produzenten als auch Konsumenten sind etwas weniger gleichen Zeitraum nur um etwas mehr als 30.000 Personen zurück-
optimistisch als zu Jahresbeginn. Trotz des seit Jahresbeginn etwas gegangen. Allerdings zeigt sich in den saisonbereinigten Daten,
nachlassenden Wachstumstempos hat die österreichische Wirt- dass sich der deutliche Verbesserungstrend am österreichischen
schaft in der ersten Jahreshälfte 2018 einen BIP-Anstieg von durch- Arbeitsmarkt des Jahres 2017 seit Jahresbeginn 2018 nur noch sehr
schnittlich 3,2% im Jahresvergleich erreicht. gebremst fortsetzte. Das saisonbereinigte Beschäftigungswachstum
verlor an Tempo und die Anzahl der Arbeitssuchenden nahm nur
Die Wachstumsimpulse sind wie schon im Jahr 2017 auch in der noch marginal ab, zumal das Arbeitskräfteangebot wieder etwas
ersten Jahreshälfte 2018 überwiegend von der Inlandsnachfrage stärker zugenommen hat. Die saisonbereinigte Arbeitslosenquote
gekommen. Der starke Anstieg der Beschäftigung und der etwas lag zur Jahresmitte bei 7,8%.
beschleunigte Lohnauftrieb haben den privaten Konsum in Schwung
gehalten. Auch die Investitionsnachfrage entwickelte sich sehr Mit durchschnittlich 1,9% in den ersten sechs Monaten 2018 ist die
dynamisch, denn die Kapazitätsauslastung der heimischen Wirtschaft jährliche Teuerung in Österreich geringfügig niedriger als im Vorjahr.
liegt spürbar über dem langjährigen Durchschnitt und die Auftrags- Dazu beigetragen hat der vergleichsweise geringere Preisauftrieb
lage ist anhaltend gut. Zudem sind die Finanzierungsbedingungen von Rohöl und die Abschwächung des US-Dollars gegenüber dem
im bestehenden expansiven geldpolitischen Rahmen sehr günstig. Euro. Mittlerweile hat jedoch eine Trendwende eingesetzt. Im Mai
Da der Nachholbedarf der bis 2016 vorsichtigen Investitionspolitik begann die Inflation anzusteigen und erreichte im Juni erstmals im
mittlerweile jedoch gedeckt scheint und der Fokus von Ersatz- auf laufenden Jahr wieder die 2-Prozent-Marke. Der Ölpreis liegt angesichts
Erweiterungsinvestitionen wechselte, hat die Investitionsdynamik in der Verunsicherung in Zusammenhang mit der Aufkündigung des
den letzten Monaten etwas an Tempo verloren. Dies hat die Import- Atom-Abkommens mit dem Iran durch die USA um rund 20% über
nachfrage gedämpft. Auch wenn die Auswirkungen der bisherigen dem Niveau zu Jahresbeginn. Hinzu kommt, dass sich die bislang
zollpolitischen Maßnahmen der USA auf die heimischen Ausfuhren deutlich dämpfende Wirkung der Wechselkursentwicklung reduziert
überschaubar blieben, haben die Exporte zuletzt nicht mehr so kräftig hat, da der Euro gegenüber dem US-Dollar in den vergangenen
wie zu Jahresbeginn 2018 zulegen können. Allerdings ist der Beitrag Wochen rund 5% an Boden verloren hat.
4 I Real Estate Country Facts 09/2018
Protektionistische Tendenzen verstärken
zyklische Konjunkturverlangsamung Wirtschaftswachstum
Im Verlauf des ersten Halbjahres 2018 wurde die globale Wirt- (Reale Vrdg. zum Vorjahr in %)
schaftsentwicklung asynchroner. Zudem hat die Dynamik der Welt- 3,0 %
Euroraum Österreich Wien
Prognose
wirtschaft und in deren Sog auch der österreichischen Wirtschaft
an Schwung verloren. Der Konjunkturhöhepunkt ist überschritten,
dennoch sind die Wachstumsaussichten für die kommenden Monate
2,0 %
positiv einzuschätzen. Zum einen ist die Konjunkturstimmung in
allen Sektoren von Rekordwerten zum Jahreswechsel kommend
weiterhin sehr gut. Zum anderen hat sich die nachlassende Unter-
stützung durch das internationale Umfeld eingebremst und aktuelle 1,0 %
Frühindikatoren deuten auf eine Stabilisierung der Dynamik im
globalen Handel hin. Das Wachstumstempo der österreichischen
Wirtschaft wird sich in der zweiten Jahreshälfte bei soliden 2 % 0,0 %
2015 2016 2017 2018 2019
einpendeln. Damit ist ein Anstieg des BIP im Gesamtjahr 2018 um
2,8% in Sicht. Die Impulse werden vor allem von der Inlandsnach- Quelle: Eurostat, Statistik Austria, UniCredit Research
frage kommen. Während die Investitionen in den kommenden
Monaten weniger Unterstützung als bisher bieten können, kommt
weiterhin viel Auftrieb vom privaten Konsum, unterstützt von der Angesicht der leichten Aufwärtsentwicklung der Inflation auch in
günstigen Beschäftigungsentwicklung, die 2018 einen Rückgang der der Eurozone hat die Europäische Zentralbank mittlerweile erste
Arbeitslosenquote auf durchschnittlich 7,7% (nationale Methode) Schritte zur Normalisierung der Geldpolitik gesetzt. Seit Beginn
bzw. 4,8% (Eurostat-Methode) erwarten lässt. Angesichts protektio- 2018 ist das monatliche Volumen im Rahmen des Wertpapierkauf-
nistischer Maßnahmen im internationalen Handel und steigender programms mit EUR 30 Mrd. begrenzt und mittlerweile wurde an-
Verunsicherungen durch geopolitische Spannungen sind die Prognose- gekündigt, dass das Programm nach einer Reduktion der Nettokäufe
risiken allerdings mittlerweile nach unten gerichtet. auf monatlich EUR 15 Mrd. ab Oktober Ende 2018 komplett auslaufen
wird. Ab Beginn 2019 stockt die EZB ihre Bestände zwar nicht mehr
Erste Schritte zur Normalisierung, auf, ersetzt aber fällig werdende Anleihen weiterhin in vollem Um-
doch Geldpolitik in Europa bleibt expansiv fang durch neue Papiere mit speziellem Fokus auf besonders lange
Höhere Ölpreise und der im Vergleich zum Frühjahr etwas Laufzeiten. Damit drückt die EZB nicht nur die langfristigen Zinsen
schwächere Eurokurs sorgen für Inflationsauftrieb. Die Teuerung weiter nach unten, sondern verlängert auch die expansive Wirkung
wird in der zweiten Jahreshälfte 2018 dauerhaft über 2% betragen, ihres Programmes. Darüber hinaus hat die EZB mit ihrer Ankündigung,
zumal die hohe Beschäftigungsdynamik und die kräftiger stei- dass die Leitzinsen „mindestens über den Sommer 2019“ auf ihrem
genden Löhne auch nachfragebedingt für stärker steigende Preise aktuellen Niveau bleiben, die Erwartung der Märkte von Zinser-
sorgen dürften. Mit durchschnittlich 2,1 % im Gesamtjahr 2018 höhungen weiter nach hinten verschoben. Die Ankündigung einer
erwarten wir für Österreich dennoch eine moderate Inflation auf ersten Leitzinserhöhung in der Eurozone ist frühestens im September
Höhe des Vorjahres. 2019 zu erwarten. Somit dürfte die EZB die Phase mit negativen
Österreich im Überblick
Prognose
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
Wirtschaftswachstum (real, Vdg. z. Vorjahr) 1,8 2,9 0,7 0,0 0,7 1,1 2,0 2,6 2,8 2,0
Privater Konsum (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 1,0 1,3 0,5 –0,1 0,3 0,4 1,4 1,4 2,1 1,3
Investitionen (real, Vdg. z. Vorjahr in %)1 –2,6 6,6 0,9 1,6 –0,4 2,3 4,3 3,9 3,8 3,0
Exporte i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 13,1 5,9 1,4 0,6 2,9 3,5 2,7 4,7 4,8 3,9
Importe i.w.S. (real, Vdg. z. Vorjahr in %) 12,0 6,0 0,9 0,7 3,0 3,6 3,4 5,1 3,3 3,6
Leistungsbilanzsaldo (in % des BIP) 3,3 1,6 1,5 1,9 2,5 1,9 2,1 1,9 2,2 2,3
Inflationsrate (Vdg. zum Vorjahr in %) 1,9 3,3 2,4 2,0 1,7 0,9 0,9 2,1 2,1 2,0
Arbeitslosenquote (nationale Definition) 6,9 6,7 7,0 7,6 8,4 9,1 9,1 8,5 7,7 7,6
Arbeitslosenquote (EU-Definition) 4,8 4,6 4,9 5,3 5,6 5,7 6,0 5,5 4,8 4,7
Beschäftigung (Vdg. zum Vorjahr in %)2 0,6 1,8 1,3 0,5 0,6 0,9 1,5 1,9 2,3 1,2
Öff. Haushaltssaldo (in % des BIP) –4,4 –2,6 –2,2 –2,0 –2,7 –1,0 –1,6 –0,8 –0,5 0,0
Öff. Verschuldung (in % des BIP) 82,7 82,4 82,0 81,3 84,0 84,8 83,0 78,3 74,7 71,8
1) Bruttoanlageinvestitionen, 2) ohne Karenzgeldbezieher, Präsenzdiener und Schulungen
Quelle: Statistik Austria, ÖNB, UniCredit Research
Real Estate Country Facts 09/2018 I 5
Real Estate Country Facts
Familienbonus, kaum abflauen sollte. Neben der Inlandsnachfrage
Wiener Anteil an dürften 2019 auch die Exporte positiv zum Wachstum beitragen
können, wenn auch unter dem Eindruck eines zunehmenden
österreichischer Wertschöpfung (in %) Protektionismus ebenso mit etwas weniger Kraft.
aktuell Veränderung gegenüber 2000 in Prozentpunkten
Primärbereich1 0,7 Angesichts der Verlangsamung des Konjunkturaufschwungs wird
Sachgüter –4,4 sich die Lage am österreichischen Arbeitsmarkt 2019 nur noch
Bauwesen –2,5 geringfügig verbessern. Für die Arbeitslosenquote ist nur ein geringer
Tourismus2 0,6 Rückgang auf 7,6 % (nationale Methode) bzw. 4,7 % (Eurostat-
Handel – 6,4
Methode) zu erwarten, da sich das Wachstum der Beschäftigung
und des Arbeitskräfteangebots einander angleichen werden. Damit
Untern. DL3 – 1,3
wird die Arbeitslosenquote strukturell bedingt weiterhin deutlich
Sonst. DL4 – 0,1
höher als vor der Finanzkrise sein. Im Jahr 2008 vor Ausbruch der
Finanzkrise und vor Öffnung des Arbeitsmarkts für die neuen
Gesamt – 1,5 EU-Mitglieder betrug die Arbeitslosenquote 5,9% bzw. 4,1%.
0 5 10 15 20 25 30 35
Damit bleibt der nachfragebedingte Preisauftrieb voraussichtlich
1) Land- und Forstwirtschaft, Bergbau, Energie- und Wasserversorgung
2) Beherbergungs- und Gaststättenwesen moderat, nur in wenigen Dienstleistungsbereichen wird ein stärkerer
3) Unternehmensnahe Dienstleistungen i.w.S: Verkehr,
Kredit- und Versicherungswesen, Realitätenwesen
Anstieg spürbar werden. Zudem wird der Ölpreis im Jahr 2019 vor-
4) Öffentliche Dienste, Unterrichts- und Gesundheitswesen, private Dienste aussichtlich kaum mehr einen inflationstreibenden Einfluss ausüben.
Quelle: Statistik Austria, UniCredit Research
Insgesamt sollte die Inflation im Jahr 2019 mit durchschnittlich
2,0% etwas niedriger als im laufenden Jahr 2018 ausfallen.
Zinssätzen erst in den ersten Monaten 2020 hinter sich lassen,
nach denen sich das Fenster für eine weitere Zinsnormalisierung Höheres Wachstumstempo auch in Wien
allerdings zu schließen beginnen könnte. Die Wiener Wirtschaft hat 2017 ihr Wachstumstempo im Sog des
globalen Konjunkturaufschwung spürbar erhöht. Nach einem Plus
Kräftiges Wachstum 2019 mit um real 1,7% im Jahr 2016 stieg die Wirtschaftsleistung der Bundes-
klar abwärts gerichtetem Prognoserisiko hauptstadt 2017 sogar um 2,3%. Für die stärksten Impulse sorgte in
Der Anstieg des BIP wird mit 2% auch 2019 über dem langjährigen der Dienstleistungshochburg Wien der Servicebereich. Viele Branchen
Durchschnitt liegen und weiterhin sowohl jenen im Euroraum als profitierten von der anhaltenden Stärke des privaten Konsums als
auch jenen in Deutschland übertreffen. Das Wachstum bleibt in Folge der hohen Beschäftigungsdynamik, die zu einem Anstieg der
Österreich auch 2019 breit abgestützt. Der anhaltende Konjunktur- verfügbaren Einkommen beitrug. Zudem sorgte der globale Rücken-
aufschwung wird von einer weiterhin lebhaften Binnennachfrage wind für Impulse, etwa im Fremdenverkehr. Der Aufschwung des
getragen werden, die sich zum einen – infolge der hohen Kapazitäts- globalen Handels und die starke Inlandsnachfrage brachten viel
auslastung – auf eine starke Investitionstätigkeit sowie auf eine Unterstützung für die Wiener Industrie, die erstmals seit 2011 ein
robuste Konsumdynamik stützt. Sowohl Ausrüstungs- als auch Produktionsplus erzielen konnte. Dagegen konnte die Bauwirtschaft
Bauinvestitionen sollten 2019 spürbar weniger stark expandieren keinen Beitrag zum Wachstum leisten, denn der spürbare Aufwind
können, während der private Konsum angesichts der günstigen im Hochbau, insbesondere im Wohnbau, wurde durch einen Rückgang
Beschäftigungssituation sowie steuerlicher Maßnahmen, wie dem im Tiefbau vollständig kompensiert.
Wien im Überblick
Bundesländerschnitt
(bzw. Österreich)
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018p 2018p
BIP pro Kopf (in EUR) 47.500 47.400 47.500 48.100 48.700 49.900 51.700 43.880
BIP pro Kopf (in % von Österreich) 125,7 124,1 121,8 120,6 119,4 118,8 117,7 100,0
BIP (reale Vrdg. zum VJ in %) –0,1 –0,5 –0,3 1,2 1,7 2,3 2,6 2,8
Arbeitslosenquote (Jahresdurchschnitt in %) 9,5 10,2 11,6 13,5 13,6 13,0 12,3 7,7
Beschäftigung (Vrdg. zum VJ in %) 1,2 0,6 0,6 0,7 1,4 1,9 2,4 2,3
Warenexporte in Mio. EUR 18.338 18.641 18.995 18.642 17.847 19.653 19.712 152.000
Warenexporte (Anteil an österr. Exporten) 14,8 14,8 14,8 14,2 13,6 13,8 13,0 100,0
Exportquote (Warenexporte in % des BIP) 22,4 22,4 22,4 21,3 19,8 20,4 20,0 39,2
Verschuldung pro Kopf (in EUR) 3.039 3.216 3.273 3.551 3.754 3.884 3.922 3.264
Quelle: Statistik Austria, Bank Austria Economics & Market Analysis Austria
6 I Real Estate Country Facts 09/2018
Nachfrage nach kommerziellen
Immobilien erreicht Allzeithoch
Rekordvolumen bei Immobilientransaktionen
In Österreich wurde 2017 lt. CBRE ein Allzeitrekord bei kommer- Österreich – Investitionsvolumen
ziellen Immobilieninvestitionen erreicht und insgesamt ein
Transaktionsvolumen von fast EUR 5 Mrd. erzielt. Mehr als die
nach Nutzungsarten
1. Halbjahr 2018
Hälfte der Investoren kam dabei im vergangenen Jahr aus
Deutschland. Dieser Trend hatte sich bereits in der ersten Jahres-
hälfte 2017 abgezeichnet und sich bis Jahresende fortgesetzt.
Investitionsvolumen kommerzielle
Büros
Wohnen
Immobilien Österreich (in Mrd. €) Einzelhandel
Hotel
6
Industrie&Logistik
Andere
5
4
Quelle: CBRE
3
2
War die Bautätigkeit im Bürobereich in den letzten Jahren ver-
1
gleichsweise schwach gewesen, so kommt seit vergangenem Jahr
0
und besonders auch 2018 einiges an neuen Flächen auf den
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 1. HJ
2018 Markt. Bis Jahresende könnten um oder über 300.000 m² neue
Quelle: CBRE Flächen fertiggestellt werden.
Damit steht Investoren wieder mehr Material für weitere Enga-
Auch in diesem Jahr ist die Investmenttätigkeit rege und bereits gements zur Verfügung, wodurch sich allerdings der Druck auf
im ersten Halbjahr 2018 wurden lt. CBRE EUR 2,3 Mrd. in Öster- ältere Büroflächen in weniger guten Lagen nochmals verschärfen
reich investiert, obwohl an geeigneten Objekten zunehmend ein könnte.
Mangel zu beobachten ist. Bis Jahresende wird weiterhin mit
einem positiven Trend auf dem Investmentmarkt gerechnet, Spitzenrenditen bereits stark zurückgegangen
wenngleich die Vorjahreswerte aus jetziger Perspektive voraus- Die mit Immobilien zu erzielenden Spitzenrenditen haben neue
sichtlich nicht übertroffen werden. Tiefstände erreicht. Im Bürobereich ist die Spitzenrendite unter
4 % gerutscht, im SC-Bereich werden rd. 4 % erreicht. Allerdings
Bemerkenswert war im ersten Halbjahr 2018 die Abnahme bei flacht sich die Renditekurve für die einzelnen Asset-Klassen
den Bürodeals, die im vergangenen Jahr weit über die Hälfte aller zunehmend ab.
Transaktionen ausgemacht hatten, darunter der Verkauf des
DC Towers oder des ICON VIENNA. Dafür wurden in der ersten
Hälfte dieses Jahres zahlreiche Geschäfte im Bereich Retail und
Wohnen getätigt. Eine besonders signifikante Retail-Transaktion
war dabei der Kika / Leiner-Deal, den sich die Signa Holding sichern
konnte. Aber auch z.b. Fachmarktzentren geraten mehr und
mehr in den Fokus von Anlegern.
Real Estate Country Facts 09/2018 I 7Real Estate Country Facts
Wohnbau und Wohnkosten in Österreich
Ungleichgewichte am Wohnungsmarkt
verschwinden langsam
Wohnen als soziales Problem
Wohnen ist ein elementares Bedürfnis der Menschen und übli- Starker Zuwachs der Einpersonenhaushalte
cherweise auch die größte finanzielle Belastung privater Haus- in Österreich; Veränderungen der
halte. In Österreich verwenden die Haushalte mehr als 22 % Ein- und Mehrpersonenhaushalte in 1.000 Einheiten
ihrer Einkommen für das Gut Wohnen, für die Anschaffung von 50
Mehrpersonenhaushalte Einpersonenhaushalte
Wohnraum, dessen Erhaltung und für die wohnspezifischen
Energiekosten – mit steigender Tendenz; in den 90er Jahren 40
waren es noch unter 20 %. Ab welchem Wohnkostenniveau sich
die Lebensqualität der Bevölkerung nachhaltig mindert, kann 30
zwar nur auf individueller Ebene beurteilt werden. Allerdings
bedingt die Forderung nach leistbarem Wohnen, dass am 20
Wohnungsmarkt über einen längeren Zeitraum und zumindest
auf breiter regionaler Ebene keine stärkeren Nachfrageüberhänge 10
auftreten.
0
2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Ø Ø
Die jüngsten Ergebnisse und kurzfristigen Prognosen für die 23–32 33–52
Bauleistung in Österreich zeigen, dass der Wohnbau den Anfor- Quelle: Statistik Austria; UniCredit Research
derungen Rechnung trägt und sich der Markt langsam konsolidiert.
Aufgrund der überdurchschnittlich stark gestiegenen Bevölkerungs-
und Haushaltszahlen der letzten Jahre hat sich ein erheblicher unter 40.000 gesunken. In den nächsten fünf Jahren werden
Nachfrageüberhang aufgebaut, weshalb ein Marktausgleich noch rund 30.000 neue Haushalte im Jahr erwartet. Zudem
vermutlich noch auf sich warten lässt. Auf jeden Fall ist die müssen abgerissene oder umgewidmete Wohnungen ersetzt
Wohnungspolitik in Österreich stärker als in den letzten Jahr- werden, schätzungsweise 0,4 % vom Bestand, und Wohnungen
zehnten gefordert, vor allem um den noch zu erwartenden die als Anlageobjekte gebaut werden, etwa 0,2 % vom Bestand,
Migrationsströmen Rechnung zu tragen. insgesamt etwa 28.000 Einheiten (Q.: IIBW 2014). Dement
sprechend wird der jährliche Neubaubedarf in Österreich in
Neubaubedarf von über 60.000 Wohnungen den nächsten Jahren noch nicht wesentlich unter 60.000
Der Wohnungsbedarf orientiert sich in erster Linie an den Wohnungen sinken.
Haushaltszahlen und Bestandsänderungen und an Nachfrage-
komponenten, die statistisch nur unzureichend erfasst werden, Die demografischen Prognosen verdeutlichen, dass der Woh-
wie die Änderungen der Haushaltsgrößen und der Konsum nungsbedarf regional unterschiedlich stark wächst: bis 2030
präferenzen, vor allem bezüglich Zweitwohnsitzen oder Wohnungs- wird nur in 12 der 35 NUTS-3-Regionen Österreichs ein Bevölke-
käufen zu Investitionszwecken. Entsprechend unsicher sind rungswachstum von mehr als 5 % prognostiziert, in elf Regionen
die Bedarfsprognosen. In der Vergangeheit dürfte der Bedarf in sogar schrumpfende Einwohnerzahlen (in den Wachstumsregionen
Österreich mit der Produktion von 45.000 bis 50.000 Wohnungen leben derzeit 61 % der Gesamtbevölkerung; vor allem sind das
im Jahr gedeckt worden sein (bei durchschnittlich 33.000 neuen die Großräume Wien, Linz und Salzburg und die Städte Graz,
Haushalten pro Jahr in den letzten dreißig Jahren). Allerdings Innsbruck und St. Pölten).
hat sich bereits in der bauschwachen ersten Hälfte des letzten
Jahrzehnts ein Nachfrageüberhang gebildet, der trotz gestiegener Letztendlich verstärkt sich der Trend zu kleinen Haushaltsgrößen
Wohnbauleistung aufgrund des starken Bevölkerungs- und auch über die 2020er Jahre hinaus; ein Signal für die weiter
Haushaltswachstums in den Folgejahren vermutlich sukzessive wachsende Nachfrage nach kleinen und auch billigen Wohnungen.
größer wurde. Damit wächst der Wohnflächenbedarf pro Kopf überproportional
und stellt die Wohnungspolitik vor allem im Umfeld knapper
Auf Basis der jüngsten Haushaltsprognose wächst die Wohnungs- Bauflächen in den Ballungsräumen vor zusätzliche Herausforde-
nachfrage in den nächsten Jahren zunehmend langsamer. Nach rungen (Einpersonenhaushalte wohnen auf durchschnittlich 75 m²
den Rekordwerten von mehr als 47.000 Haushaltsneugründungen während im Durchschnittshaushalt einer Person 45 m² Wohn-
im Durchschnitt 2014 bis 2016 ist ihre Zahl im Vorjahr wieder fläche zur Verfügung stehen).
8 I Real Estate Country Facts 09/2018Neubaubedarf ist 2017 und 2018 gedeckt 3,5% im ersten Quartal 2018 ein Hinweis, dass sich der Immobilien-
Angetrieben von der hohen Wohnungsnachfrage, den stark ge- markt in der Bundeshauptstadt entspannt (vergleichbare Preis
stiegenen Preisen und den günstigen Finanzierungskonditionen indikatoren stehen nur für Wien und den Rest Österreichs zur
erreichten die Baubewilligungen und die Wohnungsfertigstellungen Verfügung).
in den letzten Jahren fast neue Rekorde; zwischen 2013 und 2016
wurden in Österreich jährlich rund 56.000 Wohnungen erzeugt. Österreichs Wohnungsmarkt ist trotz der Preissteigerungen im
internationalen Vergleich relativ günstig geblieben, beziehungs-
weise für den Durchschnittshaushalt weiterhin „leistbarer“ als in
Wohnbau in Österreich anderen ähnlich wohlhabenden europäischen Ländern. Während
Baubewilligungen u. Fertigstellungen, in 1.000 Wohnungen die Wohnkosten hierzulande 18 Prozent der Haushaltseinkommen
70
Bewilligte Wohnungen Fertiggestellte Wohnungen verschlingen, sind es im Euroraum mehr als 21 Prozent. Der
Vorsprung hat sich in den letzten Jahren noch etwas vergrößert
und belegt die relativ gute Performance der heimischen Wohnungs-
60 politik.
50
Relativ niedrige Wohnkosten in Österreich
im Vergleich zu den Haushaltseinkommen; 2016
40 900 CH
800
Wohnkosten*, in Kaufkraftstandards
30 DE
82 84 86 88 90 92 94 96 98 00 02 04 06 08 10 12 14 16 18 700
geschätzt NL DK NO
Quelle: GBV, Statistik Austria, UniCredit Research 600
UK LU
SE
Euroraum BE Österreich
500
FR
CZ FI
Wie die verfügbaren Daten zeigen, wurden 2017 über 60.000 400
ES
IE
Wohnungen fertiggestellt und der prognostizierte Neubaubedarf SK
PL
SI IT
300
erreicht (endgültige Daten stehen noch keine zur Verfügung). HU
Trend
Für 2018 kündigen die nochmals stark gestiegenen Baubewilli- 200
8 12 16 20 24 28 32
gungszahlen ebenso wie der aktuell sehr hohe Anstieg der Pro- Durchschnittliche Haushaltsnettoeinkommen, in 1.000 Kaufkraftstandards
duktionsleistung im Wohnungsneubau von über 10 % real bis Quelle: EU-SILC; UniCredit Research
*) pro Monat; inkl. Mieten, Kosten für Wohraumbeschaffung, Instandhaltung, Energie u. a.
April eine weitere Erholung an. Zudem beabsichtigen die Genossen-
schaften nach 2017 auch 2018 und 2019 jeweils rund 17.000
neue Wohnungen auf den Markt zu bringen. Das wären rund Der Vergleich der Wohnkosten und der Haushaltseinkommen
2.000 Einheiten mehr als im Durchschnitt der letzten zehn Jahre. bezogen auf die Zahl der Haushaltsmitglieder zeigt, dass die
Damit würde sich die Lage im geförderten Wohnbau weiter ent- Bevölkerung in allen südosteuropäischen Ländern fürs Wohnen
spannen. weniger als in Österreich ausgibt, aber auch weniger Einkommen
zur Verfügung hat, vor allem in Osteuropa (um unterschiedliche
Insgesamt kann 2018 in Österreich mit einer Neubauleistung von über Preisniveaus in den Ländern auszugleichen, sind die Indikatoren
62.000 neuen Wohnungen gerechnet werden, womit sich auch der jeweils in Kaufkraftstandards gerechnet). In Westeuropa sind die
bereits vorhandene Nachfrageüberhang am heimischen Wohnungs- Wohnausgaben in Relation zu den Einkommen in Italien, Frank-
markt verkleinern würde. Das heißt nicht, dass auf regionaler Ebene, reich, Finnland und Irland etwas niedriger, in allen anderen größeren
besonders in den Ballungsräumen, alle Angebotslücken geschlossen Ländern höher als in Österreich.
werden können.
Soziale Ausgewogenheit am österreichischen
Leistbarer Wohnungsmarkt Wohnungsmarkt verschlechtert sich
im internationalen Vergleich Ob das Wohnungsangebot in Österreich „sozialpolitisch ausgewogen“
Österreichs Wohnungsmarkt ist in den letzten Jahren erheblich ist, kann der Vergleich der Wohnkosten eines Durchschnittshaus-
aus dem Gleichgewicht geraten, aufgrund des starken Bevölke- haltes nicht beantworten. Besser lässt sich die Treffsicherheit
rungswachstums und verstärkt durch den Nachfrageboom bei des sozialen Wohnbaus an der Entwicklung der „Quote der Über-
Anlagewohnungen. Infolgedessen sind die Wohnimmobilienpreise belastung durch Wohnkosten“ ablesen, das ist der Prozentsatz der
massiv gestiegen: im gesamten Bundesgebiet mit durchschnittlich Bevölkerung in einem Haushalt, der mehr als 40% des verfügbaren
6 % im Jahr seit 2011. Der Preisanstieg hat sich, nach einer nur Einkommens fürs Wohnen ausgibt (Q.: EU-SILC).
kurzen Abkühlungsphase im Lauf des Vorjahres, gegen Ende
2017 nochmals beschleunigt, auf über 7 % im ersten Quartal Der Indikator liegt in Österreich im Durchschnitt mit 7,1% noch
2018. Die Entwicklung zeigt, dass der Neubauboom spezifische weit unter dem EU-Schnitt von rund 11%. Allerdings verschwindet
Segmente des heimischen Immobilienmarkts noch nicht erreicht der Abstand zum EU-Schnitt im Vergleich der Wohnkostenbelastung
hat. Zugleich ist der relativ schwache Preisanstieg in Wien von armutsgefährdeter Haushalte (d. s. Haushalte mit weniger als 60%
Real Estate Country Facts 09/2018 I 9Real Estate Country Facts
des Äquivalenznettoeinkommens im Land beziehungsweise mit bestehen nur EUR 6,8 / m². Hier muss noch berücksichtigt werden,
weniger als EUR 14.900 Jahreseinkommen für einen Einpersonen- dass kaum die Hälfte der Verträge, die in den letzten zwei Jahren
haushalt; in Österreich leben 1,25 Millionen Menschen in armuts abgeschlossen wurden, echte Neuvermietungen sind, für die wie-
gefährdeten Haushalten). In dem Segment sind hierzulande wie im derum wesentlich höhere Preise gefordert werden.
EU-Schnitt rund 40% der Menschen mit ihren Wohnkosten überbe-
lastet. Zudem ist die Quote in den letzten Jahren gestiegen. Darüber hinaus sind die Wohnungssuchenden in Österreich in den
letzten Jahren zunehmend auf den freien Markt angewiesen, der
Die mangelnde Treffsicherheit des sozialen Wohnbaus kommt wiederum im Vergleich zum Wohnungssegment mit öffentliche
im überdurchschnittlich hohen Anteil junger Bevölkerungsschichten, Einfluss deutlich teurer ist (2017 wurden rund zwei Drittel der Miet-
die mit ihren Wohnkosten überbelastet sind, vielleicht am deut- verträge mit einer Laufzeit unter 2 Jahre von Privaten vergeben).
lichsten zum Ausdruck. Im Segment der 20- bis 29-Jährigen Eine Hauptmietwohnung privater Vermieter kostete 2017 durch-
waren das 2017 13,3 %, 2011 noch 9 %. Einen Hinweis auf den schnittlich EUR 8,8 / m², das ist um wenigstens EUR 2 / m² mehr
unverhältnismäßig teuren Neueinstieg in den österreichischen als eine Gemeinde- oder Genossenschaftswohnung. Die Mieten
Wohnungsmarkt gibt der Vergleich der Mieten nach Mietver- sind im Privatsegment auch deutlich rascher als im öffentlichen
tragsdauer: Demnach kosten Hauptmietwohnungen, die in den Bereich gestiegen, seit 2008 um 41 % im Vergleich zu 24 %. In
letzten 2 Jahren angemietet wurden, im Durchschnitt EUR 9,1/m², Summe zeigen die Indikatoren, dass vor allem vom sozialen
hingegen Wohnungen mit Mietverträgen, die seit über zehn Jahren Wohnbau in Österreich noch mehr Engagement erforderlich ist.
Mietpreise nach bisheriger Vertragsdauer Mietpreise nach Wohnungseigentümer
Hauptmieten* in Österreich, in Euro pro m², Hauptmieten* in Österreich, 2008 und 2017 in Euro pro m²,
Veränderungen 2008–2017 Veränderungen 2008–2017
2008 2017 2008 2017
9 10
9
8
+31% 8
+33%
7
+30%
7
6
+41%
+29% 6 +23%
+25%
5
+19% 5
4 4
bis unter 2 Jahre 2–10 Jahre 10 –30 Jahre 30 Jahre und länger Private Vermieter dav. befristete Verträge Gemeindew. Genossenschaftsw.
Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research Quelle: Statistik Austria Mikrozensus; UniCredit Research
*) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten *) im Bestand und Neuvermietungen; inklusive Betriebskosten
10 I Real Estate Country Facts 09/2018Büromarkt Wien: Neubautätigkeit
steigt 2018 mit mehreren Großprojekten
gegenüber dem Vorjahr nochmals an
Der Wiener Büromarkt gehört weiterhin zu einem der stabilsten
Märkte europaweit. Ein Rekordinvestment in gewerbliche Immobilien Bürofläche in m² pro Einwohner 2018
von knapp 5 Mrd. Euro im Vorjahr und ein prognostiziertes Invest-
mentvolumen für das laufende Jahr von voraussichtlich nur knapp 20
unter dem Vorjahresniveau unterstreichen das große Interesse 18
inländischer und internationaler Investoren am österreichischen 16
Büroimmobilienmarkt, der im Vorjahr die mit Abstand beliebteste 14
Bürofläche in m²
Asset-Klasse gewesen ist. 12
10
Durch die in den vergangenen Jahren zeitweise stark zurückgegan- 8
gene Neubautätigkeit bei Büroflächen konnte sich die stabile Lage 6
am Wiener Büromarkt weiter konsolidieren, wenngleich Büro 4
standorte abseits der gängigen Büroachsen und Flächen, die den 2
gewachsenen Anforderungen auf Grund der veränderten Nutzungs- 0
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gewohnheiten nicht mehr entsprechen, vor dem Hintergrund des
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hohen Angebotes an qualitativ hochwertigem Büroraum in der
Quelle: IRG
jetzigen Form nicht mehr wettbewerbsfähig sind.
Diese Flächen werden in einem gewissen Umfang gänzlich vom
Büromarkt verschwinden und die Immobilienentwickler werden Bezogen auf die Büroflächen pro Einwohner ist Wien im Europaver
eine geeignete Nach- oder Umnutzung dieser Altstandorte anstreben, gleich eher im unteren Mittelfeld einzuordnen, im Verhältnis zu
denn nicht immer lässt sich ein Refurbishment dieser Flächen den osteuropäischen Hauptstädten liegt die österreichische Haupt-
wirtschaftlich sinnvoll umsetzen bzw. sind sie lagebedingt für stadt nach wie vor deutlich voran. Allerdings schließen gerade
Büronutzung nicht mehr interessant. Städte wie Prag und das benachbarte Bratislava langsam, aber
stetig etwas auf, so dass sich der Abstand verringert.
Nicht selten wird mittlerweile auf Grund der hohen Nachfrage
nach Wohnraum versucht, ehemalige Büroräumlichkeiten bei Neuflächenproduktion zieht deutlich an
baulicher Eignung und gegebener Widmung in Wohnungen zu Die Neuproduktion von Büroflächen in Wien war im Jahr 2016 auf
verwandeln. Allerdings ist dazu nicht selten ein Abbruch von einen historischen Tiefststand von nur knapp 60.000 m² gesunken.
bestimmten Gebäudestrukturen oder von Teilen davon nötig, bei Demgegenüber hat die Neubautätigkeit bereits 2017 kräftig ange-
größeren Hindernissen wird ein vollständiger Abriss und späterer zogen und erreichte rd. 190.000 m². Heuer wird bis Jahresende
kompletter Neubau anderen Lösungen vorgezogen. Auch die Um- das Neuflächenflächenangebot noch einmal deutlich steigen und
wandlungen von ehemaligen Büros in Hotelflächen, studentisches insgesamt bis zu 320.000 m² erreichen, inkl. eigengenutzter
Wohnen oder Serviced Apartments kommt in den letzten Jahren Gebäude wie z.b. Unternehmenszentralen.
verstärkt als mögliche Nutzungsänderung in Frage.
Der überwiegende Teil der Flächen wird neu errichtet, nur ein
In Wien gibt es derzeit einen Bestand von rund 11 Millionen m² kleinerer Teil stammt aus Umbauten und Sanierungen. Alleine
Büroflächen. In dieser Zahl enthalten sind dabei u.a. auch ältere mit den Projekten Austria Campus und THE ICON VIENNA wächst
Standorte und Flächen, die nicht vollumfänglich modernen Büro- das Büroflächenangebot in Wien um über 230.000 m². Darüber
standards entsprechen, Kleinflächen und darüber hinaus auch hinaus sind noch zahlreiche weitere Projekte bereits in Bau bzw.
Flächen in Schulen und Universitäten. in Planung, so dass in den kommenden Jahren die Auswirkungen
Real Estate Country Facts 09/2018 I 11Real Estate Country Facts
der starken Zunahme der Neuflächenproduktion vor allem auf Auf dem Areal des Hauptbahnhofes entstehen neben dem QBC 3
die Entwicklung der Leerstände genau zu beobachten sein wird. und 4, die bereits vergangenes Jahr fertiggestellt wurden, zahlreiche
weitere Projekte. Neben Büroflächen wurden und werden auch Woh-
Vermietungsleistung 2018 nungen, Hotels und diverse Bildungseinrichtungen gebaut. Ein be-
sollte Vorjahresniveau übertreffen sonders spektakuläres Büroprojekt errichtet Signa Holding an diesem
Im vergangenen Jahr lag der Take-up von Büroflächen bei ca. Standort. In drei unterschiedlich hohen und auch architektonisch
190.000 m² und damit unter dem Niveau von 2016. Im ersten markanten Gebäuden befinden sich unter dem Namen THE ICON
Halbjahr 2018 wurden rund 120.000 m² neu vermietet und bis VIENNA hinter einer geschwungenen Fassade insgesamt 74.000 m²
Jahresende rechnen die Experten im Hinblick auf die derzeitige moderne Büroflächen in Fertigstellung. Das Gebäude wurde im
solide Entwicklung der heimischen sowie der europäischen Wirt- Sommer vergangenen Jahres bereits während des Baus von der Allianz-
schaft wieder mit einem Neuvermietungsvolumen, das über dem Gruppe lt. Unternehmensangaben für über EUR 500 Mio. erworben.
Vorjahreswert liegen dürfte.
Generell ist die Neuflächenabnahme vielfach gekennzeichnet von Flächenerwartung 2018 (Auswahl)
einem Wechsel von älteren Flächen hin zu moderneren. Dabei
Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
werden – wie am Beispiel des Austria Campus ersichtlich – oft alle
Austria Campus 160.000 in Fertigstellung
Mitarbeiter eines Unternehmens an einem Standort zusammen
THE ICON VIENNA 74.000 in Fertigstellung
gezogen und dabei die Synergien und Einsparungsmöglichkeiten
Inno Center, Erweiterung 17.500 in Bau
durch Flächenzusammenlegungen genutzt. Generell ist seit Jahren
INNO PLAZA
anhaltend der Trend zu beobachten, dass – bedingt durch u.a.
Lände 3, Büroprojekt ViE 13.800 in Bau
Shared-Desk-Lösungen und Homeoffice – die Büroflächen pro Quelle: IRG
Mitarbeiter stetig abgenommen haben.
Weitere Projekte auf dem Gelände des neuen
Neuproduktion und Vermietungsleistung Wiener Hauptbahnhofes in Bau oder Planung
Büroflächen Wien 2001–2018p Auch in den kommenden Jahren ist am Hauptbahnhof mit weiteren
Projektfertigstellungen zu rechnen. So werden derzeit am Quartier
500.000
Neuflächenproduktion in m² Belvedere die Bauteile QBC 1 und 2 errichtet, die Fertigstellung der
450.000 Vermietungsleistung in m²
Gebäude ist für 2020 geplant. Für das Baufeld B.03 südlich des
400.000
Bahnhofs an der Karl-Popper-Straße gibt es ebenfalls Pläne.
350.000
300.000
250.000
Die Seestadt Aspern hat eine umfangreiche Projektliste aufzu-
200.000
weisen, darunter die Erweiterung des Technologiezentrums, das
150.000
HoHo, das Seehub oder den Seeparkcampus Ost.
100.000
50.000
In Liesing entstehen in der sogenannten Biotope City auf den
0
ehemaligen Coca-Cola-Gründen unter dem Namen THE BRICK
das neue Wienerberger-Headquarter sowie Hotel-, Büro- und
01
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Gewerbeflächen. Die Fertigstellung peilt die Soravia Group, die
Quelle: IRG, CBRE, EHL hier insgesamt EUR 100 Mio. investiert, bis 2020 an. Der Standort
hat durch die geplante Erweiterung der U2 bis zum Wienerberg
schon heute an Interesse gewonnen.
Zwei markante Büroprojekte auf der Zielgerade:
Austria Campus und THE ICON Auch am Flughafen wird wieder gebaut. Mit der Erweiterung des
Der Bau der neuen Konzernzentrale der UniCredit Bank Austria auf Vienna Airport Office Parks mit dem Bauteil Office Park 4 werden
dem Gelände des ehemaligen Nordbahnhofes im 2. Wiener Gemeinde- auf rd. 20.000 m² weitere Büroflächen, darüber hinaus Co-Working
bezirk in der Nähe des Pratersterns geht in die Zielgerade. Im Laufe Areas, Meeting-Räume in verschiedenen Größen, ein Event- und
der zweiten Jahreshälfte sollen alle Bauteile des Austria Campus Showroom-Bereich sowie Gastronomieflächen gebaut, das Projekt
fertiggestellt werden. Mehr als die Hälfte der hier entstehenden soll bis 2020 fertiggestellt werden.
Büroflächen, die unter Berücksichtigung neuer Arbeitskonzepte und
Büroraumstrukturen konzipiert wurden, wird die UniCredit Bank Austria Generell ist neben den schon in Bau und Planung befindlichen
mieten und als österreichisches Headquarter nutzen. Projekten die Büroprojektpipeline gut gefüllt, allerdings gibt es
12 I Real Estate Country Facts 09/2018bei zahlreichen Projekten noch keinen konkreten Zeitrahmen und Mieter bei der Entscheidung für oder gegen einen Standort, nicht
nicht bei allen Projekten ist der genaue Anteil an Büroflächen die Höhe der Miete alleine ist ausschlaggebend, sondern die
bereits definitiv festgelegt und könnte sich, wo die Flächenwidmung Gesamtkosten pro Mitarbeiter.
dies erlaubt, noch zu Gunsten anderer Nutzungsmöglichkeiten
verändern. Unverzichtbar und obligatorisch sind mittlerweile Zertifizierungen
wie z.b. DGNB, ÖGNI, LEED oder BREEAM. Kaum ein Global Player
mietet Flächen ohne entsprechendes Label, auch bei Sanierungen
Flächenerwartung 2019ff (Auswahl) und Umbauten wird häufig ein nachhaltiger Gebäudestandard an-
Büroprojekt Büronutzfläche in m² Status
gestrebt. In Studien konnte bestätigt werden, dass die als „Green
Building“ konzipierten Bürogebäude u.a. ein messbar geringeres
Quartier Belvedere, QBC 1 36.000 in Bau
Leerstandsrisiko aufweisen als herkömmliche Bauten.
und 2
Office Park 4 20.000 in Bau
Silo Plus 10.700 in Bau
Der Nachhaltigkeitsaspekt und Umweltthemen vereinen sich
Biotope City, THE BRICK 9.500 in Bau
dabei mit der neuen Arbeitswelt, Arbeit und Freizeit sollen besser
Technologiezentrum 6.800 in Bau
vereinbar werden und die Work-Life-Balance ist vielen Mitarbeitern,
Aspern, 2. Bauteil
aber auch Arbeitgebern ein genauso großes Anliegen wie ethische
Seeparkcampus Ost 9.000 in Planung
und ökologische Aspekte.
Quelle: IRG
Büros mit schlechtem Vermietungsgrad, unsanierte, alte Flächen
sowie Büroflächen in unterdurchschnittlichen Lagen abseits gängiger
Spitzenmieten am Bürostandorte ohne entsprechende Infrastruktur und öffentliche
Wiener Büromarkt bleiben weitgehend stabil Anbindung bleiben anhaltend unter Druck. Der negative Trend setzt
Die Mieten für Büroflächen in Wien sind im ersten Halbjahr 2018 sich seit geraumer Zeit fort, Mietpreisrückgänge bzw. steigende
weitgehend stabil geblieben. Die Mietpreise waren in der Ver- Leerstände sind die Folge.
gangenheit im Premiumsegment etwas angestiegen. Spitzen-
mieten für Class A Büroflächen in guter Lage erreichten Mitte Frei gewordenen Flächen dieser Kategorie kommen häufig nicht
2018 ca. EUR 26 / m²/ Monat. mehr auf den Büromarkt zurück und werden, wo dies wirtschaftlich
und auch von der Flächenwidmung möglich ist, einer geeigneten
Für spezielle Flächen in einzelnen Top-Objekten wie beispiels- Nachnutzung zugeführt. Gelegentlich ist es auch sinnvoll, bestehende
weise den oberen Etagen von Bürotürmen oder für außerge- Gebäude abzutragen und die frei werdenden Grundflächen neu
wöhnlich repräsentative Flächen mit besonderer Ausstattung zu bebauen.
sind auch Spitzenmieten über diesem Wert möglich, allerdings
sind diese Preisspannen als Ausnahme zu betrachten. Ob ange- Leerstand im Bürobereich weitgehend stabil
sichts der hohen Neubautätigkeit die Spitzenmieten bis Jahres- Wien hat nach wie vor eine der im Europavergleich niedrigsten
ende weiterhin auf dem derzeitigen Niveau stabil bleiben oder Leerstandsraten; die relativ geringe Neubautätigkeit der letzten
ob es durch das wachsende Angebot am Büromarkt auf längere Jahre hat diesen Status quo zusätzlich gefördert. Der Leerstand
Sicht sogar zu einem Druck auf die Mietpreise kommen könnte, im Bürosektor in Wien betrug Mitte dieses Jahres bei modernen
muss abgewartet werden und kann aus jetziger Sicht noch nicht Flächen etwa 5,5 % und hat sich damit in der ersten Jahreshälfte
umfassend beurteilt werden, da diese Entwicklungen auch von relativ stabil verhalten. Allerdings bleibt die künftige Entwicklung
anderen, oft kurzfristigen und wenig berechenbaren Faktoren der Leerstände am Wiener Büromarkt abzuwarten.
wie wirtschaftlichen oder politischen Entwicklungen abhängen.
Durch die prognostizierte Neuproduktion von bis zu 320.000 m²
Nachgefragt bleiben Flächen in der Innenstadt und in den zentralen bis Jahresende ist ein Anstieg der Leerstände auf längere Sicht
Bürolagen, das Areal um den Hauptbahnhof hat sich ebenfalls zu nicht völlig ausgeschlossen, auch in Hinblick auf die Projektpipeline.
einem gesuchten Standort entwickelt. Man wird genau beobachten müssen, inwiefern sich das Ver-
schwinden alter Flächen vom Markt mit der Neubautätigkeit und
Das Interesse an Flächen im mittleren Preissegment ist ungebrochen Neuvermietung die Waage halten kann.
hoch, da in Zeiten von Desksharing und verstärktem Trend zu
Homeoffice-Tagen das Thema Flächenoptimierung nach wie vor Nicht überraschend weisen ältere Flächen häufig höhere Leer-
eine zentrale Bedeutung bei der Nachfrage nach Büroflächen stände auf als zentral gelegene und nachgefragte Bürostandorte,
einnimmt. Energieeffizienz und möglichst geringe Betriebskosten auch in einzelnen (meist älteren) Bürotürmen sind teils über-
zählen neben der Miete zu den wichtigsten Kriterien für potentielle durchschnittliche Leerstandsraten zu beobachten.
Real Estate Country Facts 09/2018 I 13Real Estate Country Facts
Wiener Büroachsen
Leerstand Büroflächen Europa in % 2018 Innenstadt
Die beliebtesten Wiener Bürostandorte sind nach wie vor die
16
Innenstadt sowie die inneren Stadtbezirke. Hier ist die Nachfrage
14 ungebrochen hoch. Generell ist die City von Büros und zahlreichen
12 Geschäftsflächen geprägt, die breite Wohnnutzung hingegen ist
über Jahrzehnte hinweg immer weiter zurückgedrängt worden.
10
Leerstand in %
8
In den letzten Jahren kam es jedoch, bedingt durch die hohe
6 Nachfrage nach großflächigen Wohnungen und hochwertigem
4 Luxuswohnraum, in der Innenstadt zum Teil zur Rückwidmung
ehemaliger Büros in Wohnungen. So wird z.b. die ehemalige Post-
2
und Telekomzentrale in der Postgasse Nr. 8 – 12 nach Auszug der
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Post nicht mehr weiter als Bürostandort betrieben, sondern es
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sollen dort stilvolle Wohnungen sowie ein Hotel entstehen.
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Quelle: IRG
Besonderer Beliebtheit erfreuen sich auch ehemalige Büros in
Gründerzeitgebäuden in Citylage, die in großzügige Wohnetagen
Spitzenrenditen unter Druck zurückgebaut werden, um dem Wunsch der finanzstarken Klientel
Die Spitzenrenditen im Bürosektor in Wien sind im Jahr 2017 nach stilvollem und geräumigem Wohnraum entgegenzukommen.
nochmals leicht gesunken und auch im ersten Halbjahr 2018 kam Allerdings hat der Luxusboom mittlerweile etwas nachgelassen,
es zu einem weiteren leichten Rückgang, sodass die Spitzenrenditen das Angebot ist zudem hoch und nicht jedes als Luxus angebotene
für absolute Top-Objekte in bester Lage Ende des ersten Halbjahres Objekt kann die meist sehr individuellen Vorstellungen von
2018 einen Wert von etwa 3,8 % erreichten. Exklusivität einer sehr zahlungskräftigen Käuferschicht in vollem
Umfang befriedigen.
Signifikante Veränderungen werden bis Jahresende bei den Renditen
nicht erwartet. Durch anhaltende Investorennachfrage nach Prime- Wien innerhalb des Gürtels
Immobilien kann im Premiumsegment des Wiener Büromarktes Innerhalb des Gürtels finden sich in Wien zahlreiche Büroan-
bei den Spitzenrenditen ein weiteres Nachgeben nach unten auch siedlungen. Dieser Standort der erweiterten Innenstadt ist vor
weiterhin nicht völlig ausgeschlossen werden, wenngleich die allem auf Grund seiner Lage und Erreichbarkeit attraktiv, aller-
Veränderungen sich dabei nur mehr in einem sehr engen Rahmen dings entstehen hier nur mehr selten Neubauten, gelegentlich
bewegen dürften. kommen aber durch Umbauten und Refurbishments neue Flächen
hinzu, so wie beim Projekt TELEGRAF 7 im 6. Bezirk, wo in einem
ehemaligen Telegrafenamt moderne Büros und Coworking-Areas
Mieten – Renditen – Leerstandsraten gestaltet wurden.
Büromarkt in Wien 2006 –1H2018
30 8,0
Donaucity
Spitzenmieten in € pro m²
Spitzenrendite in % 7,5 Neben der Innenstadt hat sich der Standort Donaucity (VIENNA
25
Leerstandsrate in %
7,0 DC) zu einer der wichtigsten Bürolagen Wiens herausgebildet.
6,5 Mehrere große Bürotürme dominieren den Standort. Wiens größter
20 6,0
Büroturm, der DC Tower 1, wurde auf der Donauplatte errichtet
5,5
15 5,0
und hat diese noch einmal aufgewertet. Ein zweiter, etwas klei-
4,5 nerer DC Tower 2 ist in Planung und soll ab 2019 gebaut werden.
10 4,0 Der an dem Standort ebenfalls geplante DC Tower 3 könnte lt.
3,5 Medienberichten sogar vor der Nummer 2 gebaut werden, ein
5 3,0
Baustart könnte noch in diesem Jahr erfolgen, die Bauzeit wird
2,5
0 2,0
mit rd. 3 Jahren angegeben. Allerdings ist derzeit die Nutzung
offenbar noch nicht endgültig geklärt, auch wenn in der Presse
06
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20
20
20
20
20
20
schon über Pläne für ein Studentenheim berichtet wurde.
H1
Quelle: IRG
14 I Real Estate Country Facts 09/2018Sie können auch lesen
