UniImmo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30. September 2011 - Union Investment Real Estate
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UniImmo: Deutschland Halbjahresbericht zum 30. September 2011
UniImmo: Deutschland auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980 550
ISIN: DE0009805507
Kennzahlen zum 30.9.2011 31.3.2011
Fondsvermögen (netto): EUR 7.054,4 Mio. EUR 6.844,6 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1): EUR 5.200,0 Mio. EUR 5.120,6 Mio.
Ědavon direkt gehalten: EUR 3.199,4 Mio. EUR 3.126,5 Mio.
Ědavon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2): EUR 2.000,6 Mio. EUR 1.994,1 Mio.
Direkt gehaltene Immobilien: 40 39
3)
Immobilien-Gesellschaften: 17 16 3)
Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 844,7 Mio. EUR 732,5 Mio.
Gesamtliquidität: EUR 2.664,4 Mio. EUR 2.617,7 Mio.
Freie Liquidität 4): EUR 1.819,7 Mio. EUR 1.881,2 Mio.
5)
Fremdfinanzierungsquote : 15,4 % 16,4 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 95,9 % 94,0 %
Umlaufende Anteile: 75.549.626 71.450.731
Ausgabepreis: EUR 98,05 EUR 100,58
Anteilwert (Rücknahmepreis): EUR 93,38 EUR 95,79
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 6): 1 7) 5 8)
Verkäufe 6): 0 7) 7 8) 9)
7)
Mittelaufkommen (netto): EUR 382,7 Mio. EUR 619,7 Mio. 8)
Ausschüttungsstichtag: — 16.6.2011
Ausschüttung je Anteil: — EUR 3,50
Steuerpflichtig (von der Ausschüttung) je Anteil im Privatvermögen: — EUR 1,7071
Anzurechnende ZASt je Anteil im Privatvermögen (bei Depotverwahrung): — EUR 0,4268
Ertragschein Nr.: — 52
Rücknahmepreis per 31.12.2010: EUR 95,21 — —
1) 6)
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. Bestandsübergang erfolgt.
2) 7)
Zum anteiligen Sachverständigenwert. Zeitraum 1.4.2011 – 30.9.2011.
3) 8)
Davon zwei Immobilien-Gesellschaften, die einen geringen Anteil an einer anderen Immobilien- Zeitraum 1.4.2010 – 31.3.2011.
9)
Gesellschaft halten, sowie eine Immobilien-Gesellschaft, die noch keine Immobilie hält. Die Verkäufe beinhalten fünf Verkäufe von Immobilien, den Verkauf eines Teilgrundstückes
4)
Siehe Glossar „Freie Liquidität“. sowie die Rückabwicklung einer Immobilien-Gesellschaft.
5)
Siehe Glossar „Fremdfinanzierungsquote“.
2
Halbjahresbericht*
zum 30. September 2011 des UniImmo: Deutschland
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr. . . . . . . . . . . . . .4
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . .4
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .8
1.1.3 Anteilwert. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.1.4 Fondsvermögen. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .10
1.1.5 Anlegerstruktur. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .11
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . .11
1.1.7 Steuern. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .12
1.1.8 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .13
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .16
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .19
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung. . . . . .20
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung. . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .21
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . .24
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . .34
1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite . . . . . . . . . . . . . . .38
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . .42 erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
2 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .46
Fotos in diesem Bericht:
3 Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .48 Wien, Trabrennstraße 4 a – d, „Rund Vier“
* Zeitraum 1.4.2011 – 30.9.2011
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungs-
system für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist interna-
tional anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
3
1 Bericht der Geschäftsführung
Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist das Portfolio des
UniImmo: Deutschland mit 57 direkt gehaltenen Immobilien und
Immobilien-Gesellschaften eine breite Diversifikation über insge-
samt acht Ländermärkte mit einem deutlichen Schwerpunkt von
66 % seines Immobilienvermögens in Deutschland auf (Vorjahr:
63 %). Die Streuung der Fondsimmobilien über die Hauptnutzungs-
arten Büro (43,6 %), Einzelhandel (36,6 %) und Hotel (15,2 %)
soll das Portfoliorisiko zusätzlich reduzieren.
Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist der UniImmo:
Deutschland eine weiterhin hohe Vermietungsquote nach Mieter-
trag auf. Diese liegt zum Berichtsstichtag bei 95,9 % und damit auf
dem guten Niveau des Vorjahres (30.9.2010: 96,2 %). Die zuletzt
sehr erfolgreichen Vermietungen, z. B. in einem Gewerbepark in
Frankfurt/Main, in einem Büroobjekt in Madrid oder in einem
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Dr. Karl-Joseph Hermanns-Engel, Volker Noack, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender),
Shopping-Center in Hamburg, machen uns zuversichtlich, dass
Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand die Vermietungsquote stabilisiert bzw. gesteigert werden kann.
In diesem Zusammenhang weisen wir gern auf das aktuelle
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, Scope-Rating vom 18.5.2011 hin. Hierin wurde der UniImmo:
Deutschland wie schon im Vorjahr mit einem „A“-Rating aus-
der UniImmo: Deutschland hat im ersten Geschäftshalbjahr gezeichnet und steht damit unter den Fonds mit europäischer
2011/2012 eine erneut positive Wertentwicklung erzielt. Der Ausrichtung auf dem zweiten Platz.
Zwölf-Monats-Erfolg unseres Deutschland-Fonds lag zum
30.9.2011 bei 2,4 % (Berechnungsverfahren des BVI Bundes- Über die Entwicklung des UniImmo: Deutschland im zurücklie-
verband Investment und Asset Management e.V.) und damit genden Geschäftshalbjahr und die Perspektiven des Fonds werden
leicht unter dem Vorjahresergebnis von 2,7 % zum 30.9.2010. wir Sie im Folgenden detailliert informieren.
In einem sich weiter stabilisierenden konjunkturellen Umfeld, das
sich günstig auf die deutschen und europäischen Anlageregionen
des Fonds auswirkt, zeigt der UniImmo: Deutschland eine im Ver-
1.1 Entwicklung im ersten
gleich zu anderen Anlageklassen geringe Wertschwankung. Bestä- Geschäftshalbjahr
tigt wird die hohe Attraktivität des Fonds durch die erfreuliche
Nachfrage auf der Anlageseite. Per Saldo ergibt sich für den Fonds 1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte
in den vergangenen sechs Monaten ein Netto-Mittelzufluss von
EUR 382,7 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres hatte das Im ersten Halbjahr 2011 haben sich die Erholungstendenzen auf den
Mittelaufkommen bei EUR 470,0 Mio. gelegen. Das Fondsvermögen internationalen Immobilienmärkten verfestigt. Es kamen weniger
erhöhte sich gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR spekulativ errichtete Flächen auf den Markt, und die Unternehmen
6.844,6 Mio. auf EUR 7.054,4 Mio. Dies entspricht einem Zuwachs gingen wieder vermehrt dazu über, Mitarbeiter einzustellen, sodass
von 3,1 %. Der Fonds verfügt zum Berichtsstichtag über eine freie auf vielen Büromärkten sinkende Leerstandsraten beobachtet wer-
Liquidität von EUR 1.819,7 Mio. Dies entspricht 25,8 % des Fonds- den konnten. Da vor diesem Hintergrund große, zusammenhängen-
volumens. Durch seine sehr gute Liquiditätsausstattung ist der de Büroflächen in guten Lagen langsam knapp werden, waren auf
Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen einer ganzen Reihe von Märkten steigende Mieten zu verzeichnen.
und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an
den deutschen und europäischen Immobilienmärkten ergeben. Der verbesserte Marktausblick hat dazu beigetragen, dass deut-
Aufgrund der hohen Liquidität wurde Anfang September die Aus- lich mehr Geld in Immobilieninvestitionen floss. Die Renditen
setzung der Ausgabe neuer Anteilscheine beschlossen. haben leicht nachgegeben, da das jetzt erreichte Niveau vieler-
orts nur noch wenig Spielraum nach unten zulässt. Allein in den
Die zukunftsorientierte Struktur des Fonds wurde im ersten Ge- von der aktuellen Krise besonders betroffenen Staaten wurden
schäftshalbjahr durch den Ankauf des Büro- und Geschäftshauses steigende Anfangsrenditen gemeldet. Der Marktausblick hat sich
„Commercial Center HafenCity“ in Hamburg weiter ausgebaut. vor dem Hintergrund der Schuldenkrise seit Sommer 2011 insbe-
Weitere Neuzukäufe in Düsseldorf und Amsterdam werden vor- sondere in Europa eingetrübt. Daher überprüfen Unternehmen
aussichtlich zum Jahresende in den Immobilienbestand des Fonds ihre Expansionspläne, und bei Immobilieninvestoren ist wieder
übergehen. eine geringere Risikoneigung zu beobachten.
4
Deutsche Büromärkte sich deutlich eingetrübt. Die Verbraucher sind bezüglich ihrer
Ausgaben vorsichtiger geworden, was sich teilweise bereits in
Basierend auf den positiven wirtschaftlichen Rahmenbedin- rückläufigen Einzelhandelsumsätzen niedergeschlagen hat.
gungen entwickelte sich die Büroflächennachfrage auf den
deutschen Vermietungsmärkten in der ersten Jahreshälfte 2011 Auf dem Markt für deutsche Einzelhandelsflächen war im ersten
dynamisch. Der Flächenumsatz lag in den fünf Bürometropolen Halbjahr 2011 eine deutliche Belebung zu beobachten, auch
Berlin, Düsseldorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München 14 % ausländische Ketten waren sehr aktiv bei der Anmietung inner-
über dem Wert des entsprechenden Vorjahreszeitraums. Bemer- städtischer Einzelhandelsflächen. Dabei war Berlin der Standort,
kenswert ist, dass vor allem Abschlüsse im kleineren und mittle- der die größte Flächennachfrage auf sich vereinte. Die Spitzen-
ren Segment zu dem guten Umsatzergebnis beitrugen, was für mieten in den deutschen Großstädten haben infolge der hohen
eine fortschreitende Erholung in der Breite spricht. Infolge einer Nachfrage nach Einzelhandelsflächen in der ersten Jahreshälfte
positiven Nettoabsorption im zweiten Quartal gingen die Leer-
stände an allen Standorten leicht zurück. Die durchschnittliche
Spitzenmiete über die großen Standorte zog im Jahresvergleich Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
leicht an. Der Ausblick für die großen deutschen Büromärkte
150
ist positiv. Die Leerstände werden infolge der derzeit geringen
125
Bautätigkeit und einer guten Flächennachfrage voraussichtlich
an allen Standorten abgebaut. In den kommenden Monaten 100
werden für fast alle Immobilienhochburgen leicht steigende 75
Spitzenmieten erwartet. 50
25
0
Europäische Büromärkte 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 20112)
Q Index Europa Q Index Deutschland
Der Aufschwung an den europäischen Bürovermietungsmärkten
hat an Breite gewonnen. Die durchschnittliche Leerstandsquote Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen.
über die Standorte lag am Ende des ersten Halbjahres 2011 bei 1)
Index-Basisjahr 1999.
2)
Stand: 1. Halbjahr 2011.
11,5 % und ist damit gegenüber dem entsprechenden Wert des
Vorjahres leicht gesunken. Besonders ausgeprägt war der Leer-
standsrückgang in London und Warschau. Weniger als 7,5 %
der Büroflächen standen zur Jahreshälfte in London, Luxemburg, Büroflächenumsatz (in 1.000 m2)
Paris und Warschau leer. Aufgrund des insgesamt sinkenden 1.095,1
Paris
Angebots an freien Büroflächen konnte auf immer mehr Büro- 1.169,7
märkten Mietpreiswachstum beobachtet werden. Die Spitzen-
mietpreise sind im zweiten Quartal 2011 im Durchschnitt der München 260,2
385,9
europäischen Standorte um 1,6 % gestiegen. Auf Jahressicht
betrug der Anstieg sogar 4,4 %. Infolge einer guten Nachfrage- Berlin 202,9
entwicklung verzeichneten u. a. Helsinki, London, Stockholm und 280,9
Warschau deutliche Mietpreiszuwächse. Auch in den kommenden
London 531,0
Monaten dürfte sich auf vielen Märkten das Mietpreiswachstum 278,5
in abgeschwächter Form fortsetzen.
Frankfurt/Main 231,5
247,9
Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte Hamburg 199,2
205,9
Im ersten Halbjahr 2011 hat sich die Situation auf vielen euro-
Düsseldorf 246,8
päischen Einzelhandelsmärkten verbessert. Vor dem Hintergrund 197,7
stabiler bzw. leicht sinkender Arbeitslosenzahlen und einem zu-
nehmenden Verbrauchervertrauen waren teilweise bereits wieder Brüssel 242,4
110,1
steigende Einzelhandelsspitzenmieten zu beobachten. Relativ
beständig zeigten sich auch die Spitzenmieten in den von der 0 250 500 750 1.000 1.250
Finanzmarktkrise besonders betroffenen Ländern, auch wenn hier
Q 1. Halbjahr 2010 Q 1. Halbjahr 2011
noch nicht von einer Marktwende gesprochen werden kann. Der
Wachstumsausblick für die europäischen Volkswirtschaften hat Quelle: Jones Lang LaSalle.
5
angezogen, wobei zuletzt die Auswirkungen der Schuldenkrise Europäische und deutsche Hotelmärkte
auf den Einzelhandel auch in Deutschland zu spüren waren.
Für das erste Halbjahr 2011 war auf den Hotelmärkten eine
Die Entwicklung der Einzelhandelsmieten in Europa bleibt zweige- positive Entwicklung zu beobachten. Die Belegung der Hotels in
teilt. Während in den Volkswirtschaften in Nord- und Mitteleuropa den europäischen Metropolen erhöhte sich um durchschnittlich
trotz der aktuellen Krisen noch ein leichtes Mietsteigerungspoten- 2,0 %. Da die Zimmerpreise gleichzeitig um 8,5 % anstiegen,
zial vorhanden ist, stehen die Mieten in den von der Finanzmarkt- konnte der Zimmerertrag im Durchschnitt der Standorte um
krise besonders stark betroffenen Staaten wieder unter Druck. 10,9 % zulegen.
6
Auch für die deutschen Hotelmärkte ließ sich für die ersten sechs Vorbehaltlich der weiteren Entwicklung aufgrund der Schulden-
Monate des Jahres 2011 eine positive Entwicklung beobachten. krise wird sich im laufenden Jahr voraussichtlich das Aufkommen
Unterstützt durch ein sehr gutes Messe- und Tagungsgeschäft von Geschäftsreisen sowie die Zahl von Tagungs- und Kongress-
erhöhte sich die Auslastung der Hotels in den deutschen Immo- reisenden noch erhöhen. Damit würde sich der positive Trend
bilienhochburgen im Halbjahresvergleich um durchschnittlich sowohl auf den europäischen als auch auf den deutschen Hotel-
4,2 %. Die Zimmerpreise konnten ebenfalls merklich zulegen, märkten fortsetzen.
sodass sich im Ergebnis der durchschnittliche Zimmerertrag um
7,6 % erhöhte.
Immobilien-Investitionsmärkte
Der globale Investitionsmarkt für Gewerbeimmobilien zeigte in
der ersten Jahreshälfte 2011 eine Aufwärtstendenz. Das Trans-
aktionsvolumen für Gewerbeimmobilien belief sich auf insgesamt
EUR 138 Mrd., ein Plus von 48 % gegenüber dem Vorjahres-
zeitraum.
Das europäische Transaktionsvolumen lag im ersten Halbjahr
2011 bei EUR 50 Mrd. Gegenüber dem entsprechenden Vor-
jahreszeitraum bedeutet dies einen Anstieg von 24 %. Im Fokus
der Investoren standen in erster Linie Großbritannien und die
Länder in Nordeuropa.
Der deutsche Gewerbeimmobilienmarkt behauptete sich an-
gesichts der bestehenden Unsicherheiten als sicherer Hafen,
was sich in steigenden Transaktionszahlen insbesondere bei
hochwertigen Objekten in guten Lagen niederschlug. Entspre-
chend wurden in der ersten Jahreshälfte 2011 Gewerbeimmo-
bilien im Gesamtwert von EUR 11,3 Mrd. gehandelt und damit
19 % mehr als im Vorjahreszeitraum.
Das Transaktionsvolumen auf den internationalen Investitions-
märkten wird sich in der zweiten Jahreshälfte voraussichtlich
stabilisieren. Einem weiteren deutlichen Zuwachs stehen die
schwächeren Fundamentaldaten der Weltwirtschaft sowie die
zuletzt wieder gestiegene Risikoaversion der Investoren und
Immobilienfinanzierer entgegen. Das Preisniveau für Immobilien
ist in den zurückliegenden zwölf Monaten deutlich gestiegen
und wird sich in den kommenden Monaten voraussichtlich nur
unwesentlich verändern.
Geld- und Kapitalmarkt
Vor dem Hintergrund der eskalierenden Euro-Staatsschuldenkrise
und zunehmender Konjunkturrisiken gaben die Renditen am
deutschen und amerikanischen Rentenmarkt in der Berichtsperio-
de deutlich nach. Diese Anleihen erwiesen sich damit erneut als
Zufluchtsort in Phasen hoher Marktnervosität. So verringerte sich
etwa die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen um 1,5 Prozent-
punkte auf schließlich 1,9 %. Im September 2011 rentierten diese
Papiere zwischenzeitlich sogar nur noch mit 1,7 % und damit so
niedrig wie nie zuvor. Demgegenüber erhöhten sich die Risiko-
prämien für Staatspapiere aus den südlichen Mitgliedsländern der
Währungsunion beträchtlich. In der Spitze betrug der Rendite-
7
aufschlag zehnjähriger italienischer Staatsanleihen gegenüber beginn um 2,4 Prozentpunkte von 23,3 % auf 20,9 % reduziert
Bundesanleihen fast 4 Prozentpunkte. Ein noch stärkerer Anstieg werden (berechnet nach Jahresnettomietertrag der direkt und
wurde nur durch neuerliche Marktinterventionen der Europäi- indirekt gehaltenen Immobilien).
schen Zentralbank (EZB) verhindert, die ihr Programm zum Auf-
kauf von Anleihen defizitärer Eurostaaten im August 2011 wie-
deraufgenommen hatte. Parallel hat die EZB erstmals nach der Zinsänderungsrisiken
Finanzkrise die Leitzinsen angehoben. Im April und Juli wurde
der maßgebliche Hauptrefinanzierungssatz um jeweils 0,25 % Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei
auf zuletzt 1,5 % angehoben. auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisentermin-
geschäfte sowie die Kapitalanlage.
Die Verunsicherung, ausgelöst durch die europäische Staats-
schuldenkrise, zeigt auch Auswirkungen auf andere Anleihe- Bei Abschluss neuer oder Prolongation bestehender Fremdfinan-
klassen. Unternehmens- und Bankanleihen sowie Wertpapiere zierungen wird neben der aktuellen Zinshöhe je Laufzeit und der
aus den sogenannten aufstrebenden Ländern (Emerging Markets) Investitionsstrategie insbesondere auf das Gesamtbild der Zins-
verzeichneten vor allem zum Ende des Betrachtungszeitraums festschreibungen im UniImmo: Deutschland geachtet. Zur Steue-
kräftig steigende Risikoprämien, die den allgemeinen Rendite- rung der kurzfristig endenden Zinsbindungen verfügt die Union
rückgang überstiegen. Investment Real Estate GmbH über eine täglich aktualisierte
Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrestlaufzeiten
Der Euro konnte jedoch nicht vom wachsenden Zinsvorsprung sind breit diversifiziert.
gegenüber den Vereinigten Staaten profitieren, deren Notenbank
unverändert an ihrer faktischen Nullzinspolitik festhielt. Der Euro- Ein Großteil der Liquidität im UniImmo: Deutschland wird im
Kurs schwächte sich im Laufe der Berichtsperiode um USD 0,07 Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 gehalten. Das Fonds-
auf USD 1,35 ab. management der Union Investment Real Estate GmbH begleitet
und überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des
Fonds. Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird
1.1.2 Risikobericht vom verantwortlichen Portfoliomanager gesteuert.
Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Manage- Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Aus-
mentprozesse und hilft Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen wirkungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisen-
und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen termingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des
abzuwenden. Die Union Investment Real Estate GmbH hat zur Fonds monatlich überwacht. Im bisherigen Geschäftsjahr lag
Identifizierung, Beurteilung, Steuerung und Überwachung der das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maxi-
Risikosituation der Sondervermögen ein umfangreiches Risiko- mal 0,18 % des Nettofondsvermögens.
managementsystem im Einsatz.
Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt: Währungsrisiken
Der UniImmo: Deutschland verfolgt grundsätzlich eine risikoarme
Adressenausfallrisiken Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für Vermögens-
positionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert werden.
Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wur- Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch Abschluss
den Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poors, von Devisentermingeschäften sowie durch Fremdkapitalaufnahme
Moody’s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten im in der Investitionswährung.
abgelaufenen Geschäftshalbjahr bei insgesamt zwölf Kreditinsti-
tuten, deren Durchschnittsbonität seit Geschäftsjahresbeginn Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Wäh-
zwischen AA und A – lag. rungsposition ermittelt und überwacht. Monatlich erfolgt darüber
hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die offe-
Bei Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprü- nen Währungspositionen im UniImmo: Deutschland beliefen sich
fung unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand auf maximal 0,20 % des Nettofondsvermögens; das Stresstest-
erfolgt zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser ergebnis bei einem potenziellen Verlust auf maximal 0,02 % des
Mieter an der gesamten Fondsmiete konnte seit Geschäftsjahres- Nettofondsvermögens.
8
9
Sonstige Marktpreisrisiken Seit Geschäftsjahresbeginn flossen dem UniImmo: Deutschland
rund EUR 383 Mio. netto zu. Aufgrund der hohen freien Liquidi-
Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das tät wurde Anfang September 2011 die Aussetzung der Ausgabe
Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in neuer Anteilscheine beschlossen.
einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. Schwer-
punkt des Immobilienportfolios bezogen auf das gesamte Lie-
genschaftsvermögen des Fonds ist mit konstant rund 64,9 % im 1.1.3 Anteilwert
Durchschnitt des bisherigen Geschäftsjahres Deutschland.
Der Anteilwert (Rücknahmepreis) eines UniImmo: Deutschland-
Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds ist der Anteil der drei Anteils betrug am 30.9.2011 EUR 93,38, der Ausgabepreis
größten Branchen an der Fondsmiete seit Geschäftsjahresbeginn EUR 98,05. Unter Berücksichtigung der am 16.6.2011 erfolgten
leicht rückläufig und liegt nach rund 62,0 % zu Jahresbeginn bei Ausschüttung von EUR 3,50 je Anteil erhöhte sich der Anteilwert
59,6 % zum Geschäftshalbjahr. Der Anteil der größten Branche in der ersten Hälfte des Geschäftsjahres um EUR 1,09. Dies ent-
Konsumgüter/Einzelhandel erhöhte sich von 32,2 % auf 33,9 %. spricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 2,4 % (Berechnungsver-
fahren des BVI Bundesverband Investment und Asset Manage-
ment e.V.) und stellt unter den derzeitigen Marktbedingungen
Operationelle Risiken gegenüber vergleichbaren Kapitalanlagen ein gutes Ergebnis dar.
Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen
Risiken im Fonds zu verzeichnen. 1.1.4 Fondsvermögen
Im ersten Geschäftshalbjahr wurden 4.978.960 Anteile im
Liquiditätsrisiken Wert von EUR 465,1 Mio. ausgegeben und 880.065 Anteile in
Höhe von EUR 82,4 Mio. zurückgenommen. Der Netto-Mittel-
Liquiditätsrisiken bestehen im UniImmo: Deutschland im Wesent- zufluss betrug EUR 382,7 Mio. gegenüber dem Netto-Mittel-
lichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken unvorhergesehe- zufluss in Höhe von EUR 470,0 Mio. im Vergleichszeitraum
nen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liquiditätsrisiken im des Vorjahres.
UniImmo: Deutschland wurde im Berichtszeitraum stets ein über
den gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Fondsver- Von dem am 16.6.2011 ausgeschütteten Ertrag für das Geschäfts-
mögen in liquiden Mitteln gehalten. jahr 2010/2011 in Höhe von EUR 252,5 Mio. wurden EUR 174,1
Mio. oder 68,9 % wieder in UniImmo: Deutschland-Anteilen an-
Der Fonds verfügte seit Geschäftsjahresbeginn über ein leicht gelegt.
schwankendes Liquiditätspolster. Dieses liegt zum Berichtsstich-
tag bei 25,8 %. Der Fonds konnte jederzeit die Rücknahme von Das Fondsvermögen erhöhte sich gegenüber dem Beginn des
Anteilen bedienen. Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier- Geschäftsjahres von EUR 6.844,6 Mio. auf EUR 7.054,4 Mio.,
Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 554 verwaltet. Der Fonds investiert was einer Vermehrung von 3,1 % entspricht. Die Zahl der
vorrangig in Papiere mit einer hohen Bonität und geringem Risiko. umlaufenden Anteile stieg von 71.450.731 am 31.3.2011 auf
Eine hohe Liquidierbarkeit war im Jahresverlauf stets gegeben. 75.549.626 am 30.9.2011.
Entwicklung des UniImmo: Deutschland
30.9.2011 31.3.2011 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 3.199,4 3.126,5 + 72,9
1)
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1.463,2 1.429,9 + 33,3
Liquiditätsanlagen 2.664,4 2.617,7 + 46,7
Sonstige Vermögensgegenstände 380,3 356,3 + 24,0
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 652,9 685,8 + 32,9
Fondsvermögen 7.054,4 6.844,6 + 209,8
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 75,5 71,5 + 4,0
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
101.1.5 Anlegerstruktur Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie der
durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
Die dargestellte Anlegerstruktur basiert auf Beständen, die in Immobilien (jeweils anteilig) verringerte sich von insgesamt
UnionDepots und BankDepots gehalten werden sowie auf An- 1.226.008 m2 auf 1.215.798 m2. Zum Berichtsstichtag lag die
lagen der Ziel-/Dachfonds der Union Investment Gruppe. 2 % der Vermietungsquote bei 95,9 % des Mietertrages oder 93,8 %
Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für der Gesamtnutzfläche.
diesen Anteil ist es aufgrund nicht vorliegender Informationen
nicht möglich, die Anlegerstruktur aufzugliedern.
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher
Altersstruktur (in %)
1.1.6 Immobilienvermögen, Beteiligungen älter als 20 Jahre 25,6
(1990 und früher) 9,8
an Immobilien-Gesellschaften
15 bis 20 Jahre 15,0
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen erhöhte sich um (1995 bis 1991) 22,6
2,3 % von EUR 3.126,5 Mio. auf EUR 3.199,4 Mio. Es setzte
sich zum 30.9.2011 aus 40 Immobilien zusammen. 17 weitere 10 bis 15 Jahre 2,8
(2000 bis 1996) 4,2
Objekte werden durch Immobilien-Gesellschaften mit einem
anteiligen Gesellschaftswert in Höhe von EUR 1.463,2 Mio.
5 bis 10 Jahre 25,5
gehalten. (2005 bis 2001) 27,8
Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften gehal- bis 5 Jahre 31,1
tenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) beträgt (2006 und später) 35,6
der Durchschnittswert der fertigen Objekte wie im Vorjahr EUR 0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %
94,9 Mio. Der durchschnittliche Wert je Quadratmeter Nutzfläche Q Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1)
aller fertigen Immobilien beträgt EUR 3.981. Q Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I” 2)
1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
anteiligen Sachverständigenwert.
Anlegerstruktur des UniImmo: Deutschland 2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum an-
teiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke halten).
nicht aufgliederbar 1) 2 %
Ziel-/Dachfonds 2) 2 %
institutionelle Anleger 3) 3 % Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1) (in %)
Privatanleger 93 %
größer 200 Mio. EUR 40,2
6 Objekte
150 bis 200 Mio. EUR 12,8
4 Objekte
100 bis 150 Mio. EUR 14,8
6 Objekte
50 bis 100 Mio. EUR 20,7
14 Objekte
Anlagevolumen je Anleger 3) Anteil am Gesamtbestand
25 bis 50 Mio. EUR 9,9
bis 50 Tsd. EUR 61 % 14 Objekte
bis 100 Tsd. EUR 19 % 10 bis 25 Mio. EUR 1,2
bis 1 Mio. EUR 13 % 4 Objekte
mehr als 1 Mio. EUR 7% bis 10 Mio. EUR 0,4
1)
2 % der Anlegergelder werden über andere Verwahrarten gehalten; für diesen Anteil kann die 3 Objekte
Anlegerstruktur nicht aufgegliedert werden. 0% 10 % 20 % 30 % 40 %
2)
Per 30.9.2011 waren Anteile des UniImmo: Deutschland in neun Wertpapierfonds mit einem
1)
Gesamtvolumen von EUR 145 Mio. enthalten. Dies sind Sondervermögen mit überwiegend fester Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen
Immobilienquote in der Fondsstruktur. Deren Anteile sind wiederum auf eine große Anzahl von Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Immobilien in die ent-
Anlegern verteilt. sprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der Berechnung der prozentualen
3)
Inkl. Banken und Versicherungen. Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen.
11Hinweise zu einzelnen Objekten: Ludwigshafen /„RHEIN-GALERIE“
Durch Neuzuordnung von Flächen für das Büro des Centerma-
Paris /„Le Wilson“ nagements und die Anpassung des Aufmaßes bei Lagerflächen
Aufgrund der Anpassung des Aufmaßes bei Neuvermietung erhöht sich die Nutzfläche um 280 m2.
erhöht sich die Nutzfläche um 249 m2.
Hamburg /„MERCADO“ 1.1.7 Steuern
Durch Anpassung der Flächen verringert sich die Nutzfläche
um 218 m2. Latente Steuern
München /„StadtQuartier Riem Arcaden in der Messestadt“ Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten
Durch Anpassung des Aufmaßes bei Büroflächen erhöht sich die eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern
Nutzfläche um 538 m2. außerhalb Deutschlands, in denen der UniImmo: Deutschland
12Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Objektes Teil der DBA-steuerfreien Einkünfte von der deutschen Besteue-
Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemessungs- rung auszunehmen.
grundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufspreis
und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten
Buchwert. Diese Steuerpflicht entsteht zwar erst im Falle und mit 1.1.8 Immobilienaktivitäten
Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet jedoch bereits heute
einen wertmindernden Faktor, der in der Vermögensaufstellung Im Berichtszeitraum wurde das Portfolio des UniImmo: Deutsch-
nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus diesem Grund – und um land durch einen Ankauf in Deutschland strategiekonform er-
eine Gleichbehandlung aller Anleger über die gesamte Halte- weitert. Die Vermietungsquote konnte mit 95,9 % nach Ertrag
periode der Objekte zu gewährleisten – sind derartige, sich über auf dem guten Niveau des Vorjahreswertes von 96,0 % stabili-
die Haltezeit des Objektes aufbauende latente Steuern auf Ver- siert werden.
äußerungsgewinne beim UniImmo: Deutschland bereits in voller
Höhe in die Rückstellungen eingestellt bzw. wertmindernd in
den jeweiligen Gesellschaftswerten berücksichtigt. Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang erfolgt)
Hamburg /„EMPORIO“
Claw-back-Besteuerung Die Revitalisierung des Projektes mit ca. 38.000 m2 Bürofläche,
ca. 17.500 m2 Hotel- und ca. 5.500 m2 Wohn- und Einzelhandels-
Nach dem Doppelbesteuerungsabkommen (DBA-)Großbritannien flächen schreitet voran. Mit der Fertigstellung der Gebäudehüllen
des Jahres 1964/1970 wurde das Besteuerungsrecht für Gewinne wird das Ensemble aus denkmalgeschütztem Hochhaus und
aus der Veräußerung von direkt gehaltenem britischen Grundbe- charakteristischem Baukörper des Neubaus im Stadtraum erleb-
sitz grundsätzlich dem Belegenheitsstaat (d. h. Großbritannien) bar. Die öffentlichen Bereiche des Landmark-Towers, Foyer und
zugewiesen. Eine Freistellung in Deutschland erfolgte aber nur Liftlobbys sowie der Ausbau der Geschosse eins bis sieben wer-
dann, wenn der Veräußerungsgewinn in Großbritannien steuer- den fertiggestellt. Im Hochhaus sind elf Etagen und der Konfe-
pflichtig war. In der Vergangenheit wurde die Auffassung vertre- renzbereich im Untergeschoss vermietet. Der Neubau ist bis auf
ten, dass die sog. Claw-back-Besteuerung auch eine Steuerpflicht die separate Bürofläche im 8. OG vollständig an einen Hotel-
in Großbritannien ausgelöst hat, sodass die Voraussetzungen betreiber vermietet. Die Innenausbauten der Hotelzimmer, der
der sog. „Subject-to-Tax-Clause“ für eine Steuerfreistellung in öffentlichen und Back-of-House-Bereiche laufen. Das Hotel soll
Deutschland als erfüllt angesehen wurden. im Frühjahr 2012 eröffnet werden. Das an einen Hamburger
Projektentwickler verkaufte Gebäudeteil für Wohn- und Einzel-
Der Bundesfinanzhof (BFH) hat jedoch mit Urteil vom 9.12.2010 handelsnutzung ist am 25.10.2010 an den Käufer übergegangen
entschieden, dass eine solche Steuerpflicht allein aufgrund der und soll ebenfalls im Frühjahr 2012 fertiggestellt werden.
Rückgängigmachung der zuvor nach britischem Steuerrecht auf
Teile der Immobilie gewährten Abschreibung (sog. Claw-back-Be- London EC2 / 12–15 Finsbury Circus
steuerung) nicht anzunehmen ist, mit der Folge, dass der Gewinn Das Objekt wurde 1992 mit einem über 20 Jahre laufenden
aus der Veräußerung von britischem Grundbesitz in Deutschland Mietvertrag erworben. Der Mieter hat das Kündigungsrecht nach
besteuert werden darf. 20 Jahren Laufzeit zum 24.6.2011 ausgeübt. Für die umfassen-
de Revitalisierung des Gebäudes liegt seit dem 14.12.2010 die
Im Rahmen der investmentsteuerrechtlichen Ertragsermittlung ist Baugenehmigung vor. Konzeption und Gestaltung der neuen
ein etwaiger Veräußerungsgewinn aus direkt gehaltenem britischen Flächen sind in enger Abstimmung mit der Vermarktung in
Grundbesitz daher – zumindest im Anwendungsbereich des DBA- London erfolgt und sind für einen lang laufenden Mietvertrag,
Großbritannien 1964/1970 – nicht gemäß § 4 Abs. 1 InvStG als idealerweise mit einem „Single-Tenant“, ausgelegt. Die Projekt-
Immobilienentwicklungen UniImmo: Deutschland
Lfd. Nr. Projekt Mietfläche m2 Vorvermietungsstand/ Gesamtinvestition in Erwerbsdatum
Vermietungsstand Mio. EUR 2)
zum Stichtag 1) (in %)
12 Hamburg, „EMPORIO“ 3) 4) 58.560 56,4 278,8 2.1.1989
40 London EC2, 12 –15 Finsbury Circus 13.443 0,0 157,6 20.11.1992
39 London E14, 11 Westferry Circus 13.360 27,0 114,0 29.1.1999
Summe 85.363 550,4
1) 3)
Nach Ertrag. Die Wirtschaftseinheit besteht aus der Sanierung des Bestandsgebäudes und dem zu errichtenden Neubau.
2) 4)
Voraussichtliche Gesamtinvestition nach erfolgter Fertigstellung. Mietfläche „EMPORIO“ ohne Bauteil Wohnen, der veräußert wurde.
13entwicklung sieht eine Aufstockung um ein zusätzliches Büro- ergänzt das Portfolio des UniImmo: Deutschland und wird mit
geschoss vor. Das optimierte Gebäude wird dann mit 12.500 m2 207 Zimmern, sechs Konferenzräumen, Restaurant und Fitness-
ca. 15 % mehr Bürofläche aufweisen. Die Abbrucharbeiten sind bereich ihren Betrieb voraussichtlich im November 2011 aufneh-
bereits abgeschlossen und der beauftragte Generalunternehmer men. Mit seinem ersten Investment in den Niederlanden er-
übernimmt die Baustelle. Die Fertigstellung der Immobilie ist für schließt der Fonds eine der bedeutendsten europäischen Hotel-
das erste Halbjahr 2013 geplant. destinationen: Amsterdam verfügt als wirtschaftliches und kultu-
relles Zentrum der Niederlande über eine hohe Stabilität sowohl bei
London E14 / 11 Westferry Circus Geschäftsreisen und Konferenzen als auch im Tourismus-Bereich.
Nach dem insolvenzbedingten Auszug des Hauptmieters wurde Der wirtschaftliche Übergang ist für den 20.12.2011 vorgesehen.
im Sommer 2010 mit der Renovierungsplanung begonnen, mit
dem Ziel, das Bürogebäude in einem modernisierten Zustand Düsseldorf /„H19“
zurück auf den Mietmarkt zu bringen. Das Gebäude verfügt über Im Rahmen eines Asset-Deals wurde die 2003 fertiggestellte Multi-
13.329 m2 Mietfläche und befindet sich in Canary Wharf im Tenant-Immobilie „H19“ in der Hammer Straße 19 in Düsseldorf
Osten Londons. Der Renovierungsumfang schließt Teile der erworben. „H19“ befindet sich innerhalb des „Medienhafens“ in
Gebäudetechnik, eine Anpassung der Mietflächen und der Ein- einer exklusiven Lage mit einer zweiseitigen Anbindung von der
gangslobby an zeitgemäße Standards sowie eine Nachhaltigkeits- Hammer Straße und dem Zollhof. Der Mikrostandort verfügt über
zertifizierung nach BREEAM ein. Für das Erdgeschoss sind eine sehr gute Infrastruktur mit einer für diesen relativ jungen
Umnutzungen von Büro- zu Restaurant- und Gewerbeflächen Standort guten Nahversorgung. Bei dem Objekt handelt sich um
geplant. Erste Rückbauarbeiten erfolgten bereits im Frühjahr ein am Markt etabliertes Produkt mit einer sehr guten Bauqualität,
2011, die Umsetzung der Hauptmaßnahmen erfolgt ab Jahresen- hoher Flächeneffizienz und ansprechender Architektur. Das Objekt
de und soll bis Sommer 2012 abgeschlossen sein. Die Vermark- ist voll vermietet und verfügt über eine sehr gute Mieterstruktur
tungsaussichten des Hauses an dem von Versicherungen und durch bonitätsstarke Mieter aus unterschiedlichen Branchen. Der
Banken dominierten Standort werden als positiv eingeschätzt. Übergang in den Bestand ist für Ende des Jahres 2011 vorgesehen.
Ankäufe (Bestandsübergang erfolgt) Ankäufe (Außerhalb des Berichtszeitraumes)
Hamburg /„Commercial Center HafenCity“ München /„Prinzregentenplatz“
Mit dem Ankauf des 13.720 m2 Mietfläche und 167 Tiefgaragen- Am 3.11.2011 erfolgte im Rahmen eines Asset Deals der An-
stellplätze umfassenden Büro- und Geschäftshauses „Commer- kauf des Büro- und Geschäftshauses „Prinzregentenplatz“ in
cial Center HafenCity“ wurde ein erstes Investment in der Hafen-
City Hamburg durch die Union Investment Real Estate GmbH
getätigt. Der erst kürzlich fertiggestellte achtgeschossige Neubau
ist kleinteilig vermietbar und damit speziell auf die Nachfrage
von kleineren und mittelständischen Unternehmen ausgerichtet,
die in der von Unternehmenszentralen geprägten HafenCity
hochwertige Flächen zwischen 130 m2 und 1.900 m2 suchen.
Im Erdgeschoss des Hauses sind elf Ladengeschäfte vorgesehen,
von denen schon neun vermietet sind. Das Objekt ist bereits
zu insgesamt 84 % vermietet. Für die restlichen Flächen besteht
eine Mietgarantie von bis zu 30 Monaten ab Bestandsübergang.
Das „Commercial Center HafenCity“ ist für seine nachhaltige
Bauweise sowohl mit einem DGNB-Vorzertifikat als auch mit dem
HafenCity Umweltzeichen jeweils in „Gold“ ausgezeichnet worden.
Ankäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt)
Amsterdam /„Crowne Plaza“
Im Rahmen eines Gesellschaftskaufes wurde die Projektentwick-
lung des Hotels „Crowne Plaza“ in Amsterdam Zuid erworben.
Für das nach Baufertigstellung im Upmarket-Segment von der
Intercontinental Hotel Group unter der Marke „Crowne Plaza“
geführte Hotel besteht ein 20-jähriger Pachtvertrag mit einem
langjährigen Partner von Union Investment. Die Hotelimmobilie
14Verzeichnis der Ankäufe und Verkäufe von Immobilien 1)
Verkaufspreis in Mio. EUR
Beteiligungsquote in %
Nettoanfangsrendite
Vermietungsquote
Vermietungsquote
Kaufpreis/SV-Wert
nach Ertrag in % 4)
Verkaufsdatum
Erwerbsdatum
nach m2 in % 4)
in Mio. EUR 2) 3)
Lfd. Nr.
in % 5)
Projekt / Objekt /
Immobilien-Gesellschaft
Ankäufe
Direkt gehaltene Immobilien im Inland
13 Hamburg, „Commercial Center HafenCity“ 6/2011 — — 70,7 — 100,0 100,0 4,8
Verkäufe
Es wurden innerhalb des Berichtszeitraumes keine Verkäufe getätigt.
1) 4)
Sämtliche Objekte/Beteiligungen wurden von Unternehmen/Personen erworben, die in keiner Weise mit Einschließlich Mietgarantie.
5)
der Union Investment Gruppe/Union Investment Real Estate GmbH gesellschaftlich verbunden sind. Kalkulierte Nettoanfangsrendite auf Basis der Wirtschaftlichkeitsberechnung unter
2)
Bei Ankauf/Verkauf. Zugrundelegung der Gesamtinvestition bei Ankauf ohne Fremdfinanzierung in jeweiliger
3)
Bei Immobilien-Gesellschaften wird der anteilige Sachverständigenwert ausgewiesen. Währung.
München. Bei dem Objekt handelt es sich um eine langfristig Verkäufe (Bestandsübergang noch nicht erfolgt)
an einen Patentanwalt sowie ein Pharmazieunternehmen ver-
mietete Immobilie in einer sehr attraktiven Bürolage direkt am Ludwigshafen /„RHEIN-GALERIE“
Prinzregentenplatz in München-Bogenhausen. Der Neubau ver- Ein Teil des Gesamtgrundstückes der „RHEIN-GALERIE“ in Lud-
fügt über 18.413 m2 Büro- sowie 338 m2 Einzelhandelsfläche wigshafen wurde aufgrund sich bietender Marktchancen verkauft.
sowie 251 Stellplätze und ist zu 99 % vermietet. Der wirtschaft- Das Teilgrundstück hat eine Größe von ca. 2.580 m2. Es ist mit der
liche Übergang in den Bestand ist für Mitte Dezember 2011 sogenannten „Werfthalle“ bebaut, einer denkmalgeschützten und
vorgesehen. unrenovierten Halle mit ca. 2.000 m2 Nutzfläche. Der wirtschaft-
liche Übergang ist für den 10.11.2011 geplant.
15Vermietungssituation profitieren. Für das „Hotel InterContinental“ in Berlin konnten
die Verhandlungen über einen neuen langfristigen Pachtvertrag
Die Nachfrage nach Mietflächen in den bedeutenden deutschen mit Wirkung vom 1.6.2011 mit der InterContinental Hotels Group
und europäischen Standorten zeigte sich im Berichtszeitraum erfolgreich abgeschlossen werden. Eine günstige Vermietungs-
überwiegend stabil, teilweise anziehend. Sie spiegelt – mit einer situation weist das Einzelhandelssegment mit den durchgängig
gewissen zeitlichen Verzögerung – die in einigen Ländern erkenn- sehr gut vermieteten Shopping-Centern und Highstreet-Retail-
baren wirtschaftlichen Erholungstendenzen wider. Aufgrund der Objekten auf.
unterschiedlich stark ausgeprägten allgemeinen wirtschaftlichen
Erholung sind an den deutschen und insbesondere europäischen In einer Büroimmobilie in London (12 – 15 Finsbury Circus) kün-
Standorten entsprechende Entwicklungen in der Bürovermietung digte der Mieter erwartungsgemäß nach 20 Jahren zum Juni
zu verzeichnen. In vielen europäischen Kernmärkten trifft eine 2011. Seit dem Auszug des Mieters wird das Gebäude einer
wieder steigende Nachfrage nach qualitativ hochwertigen Flä- umfassenden Modernisierung unterzogen, um es anschließend
chen auf ein geringes Fertigstellungsvolumen und ein sich suk- wieder erfolgreich vermieten zu können. Auch ein weiteres
zessive verknappendes Angebot in diesem Segment. Dies trägt Londoner Objekt wird einem umfassenden Refurbishment unter-
zu einem weiteren Leerstandsabbau bei. Die Spitzenmieten konn- zogen.
ten sich im Jahresverlauf in den Core-Standorten überwiegend
stabilisieren oder auch leicht erhöhen. Im Berichtszeitraum wurden 125.177 m2 Nutzfläche neu- und
nachvermietet. Die Vermietungsquote nach Ertrag beläuft sich
Starke positive Entwicklungen zeigten sich in London (City und stichtagsbezogen auf 95,9 % nach 94,0 % zu Beginn des Ge-
Westend), Warschau sowie in Paris und Stockholm. Die Vermie- schäftsjahres.
tungsmärkte waren überwiegend noch gekennzeichnet von einer
durch Standortwechsel und Flächenoptimierung dominierten
Nachfrage, während Expansionen und Neuansiedlungen nicht 1.2 Ausblick
prägend waren. Die sich verändernde Marktsituation hat jedoch
viele Unternehmen angesichts perspektivisch wieder steigender Zins- und Devisenkursentwicklungen
Mietpreise die Überzeugung gewinnen lassen, anstehende An-
mietungsentscheidungen zu treffen bzw. Vertragsverlängerungen Die Euro-Staatsschuldenkrise wird auch in den kommenden
zu verhandeln. Die Bindung der Bestandsmieter sowie der wei- Monaten der wichtigste Faktor an den europäischen Renten-
tere Leerstandsabbau stand daher im Vordergrund der Vermie- märkten bleiben. Mit einem nachhaltigen und kräftigen Anstieg
tungsaktivitäten. Grundsätzliches Ziel war das Halten des Miet- der Renditen von Bundesanleihen ist daher nicht zu rechnen,
niveaus, jedoch konnten vereinzelt auch auslaufende Mietverträ- zumal die Europäische Zentralbank (EZB) nach unserer Einschät-
ge zu höheren als den bisherigen Konditionen verlängert oder zung keine weiteren Leitzinsanhebungen vornehmen wird. Statt-
ersetzt werden. Insgesamt zeigten sich die Bestandsimmobilien dessen ist über das Kaufprogramm für Staatsanleihen hinaus
des Fonds auch in einem weiter herausfordernden Marktumfeld eine Rücknahme der in diesem Jahr vorgenommenen Leitzins-
wettbewerbsfähig. Erfreuliche Vertragsabschlüsse aus vorhande- erhöhungen wieder in den Bereich des Möglichen gerückt.
nem Leerstand konnten u. a. in Multi-Tenant-Immobilien in Berlin
(„CityQuartier DomAquarée“), München („ATMOS“) und Ratingen Gegen steigende Anleiherenditen in den Kernmärkten des
sowie in mehreren Gewerbeparks erzielt werden. Vertragsverlän- Euroraums, vor allem in Deutschland und Frankreich, spricht
gerungen mit Bestandsmietern gelangen z. B. in Büroimmobilien neben der ungelösten Schuldenkrise auch die gestiegene Wahr-
in Berlin, Hamburg („Chilehaus“), München sowie in verschie- scheinlichkeit für einen Wirtschaftsabschwung im zweiten Halb-
denen Gewerbeparks. Das Hotelportfolio des Fonds konnte eben- jahr 2011. Die Rendite zehnjähriger Bundesanleihen dürfte in
falls von der günstigen allgemeinen wirtschaftlichen Entwicklung Anbetracht dieses Umfelds um den Wert von 2 % schwanken.
Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte1)
Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosollmiet- Anteil am Bruttosollmiet- Leerstehende Anteil am Bruttosollmiet-
ertrag 2) des Objektes in % ertrag 2) des Objektes in % Mietfläche ertrag 2) des Fonds in %
zum 30.9.2011 zum 31.3.2011 in m2 zum 30.9.2011
3 Berlin-Mahlsdorf, Landsberger Straße 39,95 44,63 6.281 0,18
6 Düsseldorf, Schiess-Straße 44 – 76 39,28 42,93 11.894 0,47
37 Madrid, „Pórtico“ 51,09 53,07 10.874 0,97
1)
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate.
2)
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
16An den Rentenmärkten der Euro-Peripherie ist unterdessen ein Logistik vorgesehen. Zur internationalen Diversifizierung ist beab-
anhaltend hohes Risiko für Kursschwankungen zu erwarten, da sichtigt, das europäische Länderportfolio durch den Ausbau der
eine durchgreifende Lösung der Verschuldungsproblematik nicht Investitionsstandorte weiter zu vertiefen und das Bestandsport-
in Sicht ist. Die Schuldenkrise dürfte auch weiterhin den Kurs des folio zu verjüngen.
Euro belasten. Zusätzlich könnte ein abnehmender Zinsvorsprung
gegenüber den USA für Abwertungsdruck auf den Euro sorgen. Die Maßnahmen zur Bestandsoptimierung und qualitativen Weiter-
Dies spricht weiterhin für große Unsicherheit an den Devisen- entwicklung des Immobilienportfolios sollen zu einer Stärkung
märkten. der Vermietungsquote beitragen.
Wir freuen uns, den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin
Portfoliostrategie mit Ihnen fortsetzen zu dürfen.
Der UniImmo: Deutschland ist ein auf Deutschland fokussierter Hamburg, im November 2011
Immobilienfonds. Für das Immobilienportfolio ist daher vorgese-
hen, mit einem Anteil von mindestens 60 % in Deutschland inves-
tiert zu sein. Bis zu 40 % des Immobilienvermögens können in Union Investment Real Estate GmbH
Ländern des europäischen Wirtschaftsraumes (EWR) angelegt
werden. Der Anteil aufstrebender Länder (sogenannte Core-Plus-
Märkte) ist dabei auf maximal 10 % des Immobilienportfolios
begrenzt. Der Fokus der Immobilieninvestitionen liegt somit Die Geschäftsführung
auf den etablierten deutschen und europäischen Immobilien-
märkten. Ziel der verfolgten Portfoliostrategie ist es dabei, mit
einer mehrdimensionalen Diversifikation des Immobilienbestan-
des eine weitgehend schwankungsarme und in hohem Maße
wertstabile Entwicklung des Sondervermögens zu erreichen. Dr. Kutscher Dr. Beck
(Vorsitzender)
Dazu erfolgt die Konzentration der Anlagepolitik auf Immobilien,
die sich durch eine nachhaltig hohe Objektqualität sowie ent-
sprechend der Nutzungsart durch gute bis sehr gute Lagen an
perspektivisch starken Standorten auszeichnen. Investitionen sind
vor allem in den Nutzungsarten Büro, Einzelhandel, Hotel und Dr. Billand Dr. Hermanns-Engel Noack
Regionale Verteilung des Immobilienvermögens des UniImmo: Deutschland 1)
Portfolioanteil in % Ziel: 60 – 100 % Ziel: bis 40 %
100
80
60
40
66 %
20
34 %
0
Deutschland EWR (ohne Deutschland)
Q Ziel-Korridor Q IST-Verteilung
1)
Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
1718
1.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III
1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen
191.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Aktiva
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen in %
I. Immobilien (s. Seite 24–29)
1. Mietwohngrundstücke —
(davon in Fremdwährung —)
2. Geschäftsgrundstücke 2.800.466.578,66
(davon in Fremdwährung 33.048.301,36)
3. Gemischtgenutzte Grundstücke 39.200.000,00
(davon in Fremdwährung —)
4. (Geschäfts-) Grundstücke im Zustand der Bebauung 359.769.429,16
(davon in Fremdwährung 162.753.400,48)
5. Unbebaute Grundstücke —
(davon in Fremdwährung —)
(insgesamt in Fremdwährung 195.801.701,84) 3.199.436.007,82 45,35
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(s. Seite 28–33)
1. Mehrheitsbeteiligungen 1.406.444.595,39
2. Minderheitsbeteiligungen 56.744.188,63 1.463.188.784,02 20,74
(insgesamt in Fremdwährung —)
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 34, 38)
1. Bankguthaben 592.624.271,42
(davon in Fremdwährung 1.498.510,74)
2. Investmentanteile 2.071.810.769,27 2.664.435.040,69 37,77
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 34)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 49.504.966,07
(davon in Fremdwährung – 2.928.015,72)
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 261.058.674,50
(davon in Fremdwährung —)
3. Zinsansprüche 1.973.878,38
(davon in Fremdwährung —)
4. Anschaffungsnebenkosten
Ěbei Immobilien 44.918.049,64
Ěbei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 17.120.260,30
(insgesamt in Fremdwährung 1.853.977,36)
5. Andere 5.743.693,47 380.319.522,36 5,39
(davon in Fremdwährung 486.646,44)
Summe Aktiva I. – IV. 7.707.379.354,89 109,25
20Passiva
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen in %
V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 34)
1. Krediten – 448.030.906,79
(insgesamt in Fremdwährung – 109.313.612,20)
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben – 12.074.516,80
(davon in Fremdwährung – 2.773,28)
3. Grundstücksbewirtschaftung – 49.013.734,57
(davon in Fremdwährung – 916.952,64)
4. Anderen Gründen – 8.699.710,81 – 517.818.868,97 – 7,34
(davon in Fremdwährung – 686.088,65)
VI. Rückstellungen – 135.111.910,76 – 1,91
(davon in Fremdwährung – 14.045.415,84)
Summe Passiva V. – VI. – 652.930.779,73 – 9,25
Fondsvermögen 7.054.448.575,16 100,00
Unter Fremdwährung sind sämtliche nicht EUR-Positionen zu verstehen. Devisenkurs per Stichtag: EUR 1 = GBP 0,86540.
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten erhöhte sich aus laufenden Wertfortschreibungen um EUR 33,3
Mio. auf EUR 1.463,2 Mio. Der anteilige Verkehrswert der über
Vermögensaufstellung die vorgenannten Gesellschaften gehaltenen Objekte beträgt
EUR 2.000,6 Mio.
Immobilien
Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Anga-
Das direkt gehaltene Immobilienvermögen veränderte sich durch ben zu den prozentualen Beteiligungswerten können der „Ver-
den Ankauf von einem Objekt von EUR 3.126,5 Mio. um EUR mögensaufstellung Teil I“, nähere Angaben zu den erfolgten
72,9 Mio. auf EUR 3.199,4 Mio. Hierin sind die Wertfortschrei- Immobilientransaktionen aus der Übersicht „Verzeichnis der
bungen sowie die Fortführung der laufenden Baumaßnahmen im Ankäufe und Verkäufe von Immobilien“ entnommen werden.
Berichtsjahr berücksichtigt. Der Anteil der direkt gehaltenen Aus-
landsobjekte entfällt auf Geschäftsgrundstücke mit EUR 160,4 Mio.
in Belgien, mit EUR 359,1 Mio. in Frankreich, mit EUR 195,8 Mio. Liquiditätsanlagen
(GBP 169,4 Mio.) in Großbritannien und mit EUR 85,3 Mio. in
Spanien. Die „Liquiditätsanlagen“ erhöhten sich um EUR 46,7 Mio. auf
EUR 2.664,4 Mio. Davon sind EUR 391,9 Mio. für Immobilien-
Die im Bestand befindlichen Immobilien wurden turnusmäßig investitionen, EUR 41,1 Mio. für die Ausschüttung (unter
bewertet; sie werden mit den vom Sachverständigenausschuss Berücksichtigung der Wiederanlage) und EUR 411,7 Mio. für
ermittelten Werten (Verkehrswerten) ausgewiesen. Bei Ankauf Instandhaltungsmaßnahmen und zur Erfüllung fällig werdender
einer Immobilie oder einer Immobilien-Gesellschaft ab dem Verbindlichkeiten sowie für die gesetzlich vorgeschriebene
1.10.2008 wird in den ersten zwölf Monaten nach Erwerb der Mindestliquidität zweckgebunden.
Kaufpreis anstelle des Sachverständigenwertes ausgewiesen.
Die freie Liquidität beträgt EUR 1.819,7 Mio. und entspricht
damit 25,8 % des Fondsvolumens.
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
Der Bestand an Investmentanteilen erhöhte sich um EUR 14,6
Bei den „Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften“ handelt Mio. auf EUR 2.071,8 Mio. Bei den Investmentanteilen handelt
es sich um 16 Mehrheits- sowie eine Minderheitsgesellschaft. es sich um Anteile am Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr.
Der anteilige Gesellschaftswert aller Beteiligungen zum Stichtag 554 der Union Investment Institutional GmbH.
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