UniInstitutional European Real Estate - Halbjahresbericht zum 31. März 2013
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UniInstitutional European Real Estate Halbjahresbericht zum 31. März 2013
UniInstitutional European Real Estate auf einen Blick
Wertpapier-KennNr.: 980554 A1H9KC
ISIN: DE0009805549 DE000A1H9KC2
Kennzahlen zum 31.3.2013 Gesamt Anteilklasse Anteilklasse
UniInstitutional UniInstitutional
European Real Estate European Real Estate FK
Fondsvermögen (netto): EUR 1.983,6 Mio. EUR 1.943,6 Mio. EUR 40,0 Mio.
Immobilienvermögen gesamt (brutto) 1): EUR 2.043,9 Mio.
• davon direkt gehalten: EUR 1.109,9 Mio.
• davon über Immobilien-Gesellschaften gehalten 2): EUR 934,0 Mio.
Direkt gehaltene Immobilien: 27
Immobilien-Gesellschaften: 27 3) 4) 5)
Gebundene Mittel (insgesamt): EUR 78,2 Mio.
Gesamtliquidität: EUR 434,7 Mio.
Freie Liquidität 6): EUR 255,2 Mio.
Fremdfinanzierungsquote 7): 24,8 %
Vermietungsquote nach Mietertrag (Stichtag): 95,9 %
Umlaufende Anteile: 38.251.981 808.006
Ausgabepreis: EUR 50,81 EUR 50,79
Anteilwert: EUR 50,81 EUR 49,55
Rücknahmepreis: EUR 50,81 EUR 49,55
Sonstige Kennzahlen
Ankäufe 8): —
Verkäufe 8) : —
Mittelaufkommen (netto): EUR – 6,2 Mio. EUR – 6,7 Mio. EUR 0,5 Mio.
1)
Bestand inkl. Projekte zum Sachverständigenwert. 5)
Davon eine Immobilien-Holding, die Anteile an zwei Immobilien-Gesellschaften hält.
2)
Zum anteiligen Sachverständigenwert. 6)
Siehe Glossar „Freie Liquidität“.
3)
Davon eine Immobilien-Gesellschaft mit zwei Immobilien. 7)
Siehe Glossar „Fremdfinanzierungsquote“.
4)
Davon zwei Immobilien-Gesellschaften mit je drei Immobilien. 8)
Bestandsübergang erfolgt.
Aus rechentechnischen Gründen können in Tabellen und bei Verweisen Rundungsdifferenzen zu den sich mathematisch exakt ergebenden Werten (Geldeinheiten,
Prozentangaben, usw.) auftreten.
2
Halbjahresbericht*
zum 31. März 2013 des UniInstitutional European Real Estate
Inhalt
1 Bericht der Geschäftsführung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 4
1.1 Entwicklung im ersten Geschäftshalbjahr . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte . . . . . . . . . . . . . . 5
1.1.2 Risikobericht . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 8
1.1.3 Anteilwert . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.4 Fondsvermögen . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
Immobilien-Gesellschaften . . . . . . . . . . . . . . . . . 10
1.1.6 Latente Steuern . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.1.7 Immobilienaktivitäten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 11
1.2 Ausblick . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 14
1.3 Zahlen, Daten, Fakten . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 17
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung . . . . . 18
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten
Vermögensaufstellung . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 20
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I . . . . . . . . . . . . . . . . 24
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II . . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III . . . . . . . . . . . . . . . 38
1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite . . . . . . . . . . . . . . 42
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen . . . . . . . . . . 47
2 Organe . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 50
Die Aushändigung dieses Halbjahresberichtes an neue Anleger
3 Glossar . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . 52 erfolgt unter Beifügung des separaten Verkaufsprospektes.
Fotos in diesem Bericht:
* Zeitraum 1.10.2012 – 31.3.2013
Darmstadt, Bratusstraße 7/ Robert-Bosch-Straße 13,
„Europa Arcaden BA II“
Dieser Bericht wird auf PEFC-zertifiziertem Papier gedruckt. Dieses Zertifizierungs
system für Holz- und Papierprodukte aus nachhaltiger Forstwirtschaft ist interna
tional anerkannt und von der Bundesregierung und dem EU-Parlament empfohlen.
3
1 Bericht der Geschäftsführung
Fonds in der Lage, Anteilscheinrückgaben jederzeit zu bedienen
und zugleich an den Chancen zu partizipieren, die sich derzeit an
den nationalen und internationalen Immobilienmärkten ergeben.
Zum Ende des ersten Geschäftshalbjahres weist das Portfolio
des UniInstitutional European Real Estate mit 54 direkt gehal
tenen Immobilien und Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaf-
ten eine breite Diversifikation über insgesamt 17 Ländermärkte
mit einem deutlichen Schwerpunkt von 96 % seines Immobilien-
vermögens in Europa auf. Die Streuung der Fondsimmobilien
über die Hauptnutzungsarten Büro (58,7 %), Einzelhandel
(20,7 %), Hotel (10,0 %) und Logistik (8,3 %) soll das Portfolio
risiko zusätzlich reduzieren.
Die Vermietungsquote nach Mietertrag lag zum Berichtsstichtag
Geschäftsführung Union Investment Real Estate GmbH
v. li. n. re. Dr. Heiko Beck, Dr. Frank Billand, Dr. Reinhard Kutscher (Vorsitzender), Volker Noack
bei 95,9 %. Wir sind zuversichtlich, die gute Vermietungsquote
im zweiten Geschäftshalbjahr durch erfolgreiche Vermietungsak-
tivitäten und den Ankauf weiterer gut vermieteter Anlageobjekte
Sehr geehrte Anlegerin, sehr geehrter Anleger, weiter stabilisieren bzw. steigern zu können. So sicherte sich
der Fonds am 25.4.2013 (damit außerhalb des Berichtszeitrau-
der UniInstitutional European Real Estate hat das erste Ge- mes) die Logistik-Immobilie „Oftringen“ in der Schweiz, wodurch
schäftshalbjahr 2012/2013 mit einem wiederum positiven die zukunftsorientierte Struktur des Fonds weiter ausgebaut wer-
Ergebnis abgeschlossen. Der Zwölf-Monats-Erfolg unseres den konnte. Die rund 30.740 m2 umfassende Immobilie ist voll-
europäisch ausgerichteten institutionellen Fonds liegt zum ständig und langfristig an ein bonitätsstarkes Logistikunterneh-
31.3.2013 für die Anteilklasse UniInstitutional European Real men vermietet und bietet dem Fonds damit auf lange Sicht sta-
Estate bei 2,1 % und für die Anteilklasse UniInstitutional Euro- bile Mieterträge. Zu Beginn des zweiten Geschäftshalbjahres hat
pean Real Estate FK bei 1,9 % (Berechnungsverfahren des BVI das Fondsmanagement zudem eine Marktgelegenheit in Tokio
Bundesverband Investment und Asset Management e.V.). Im zum Abschluss eines Verkaufsvertrages für das Wohnobjekt
Vorjahr (Stichtag 31.3.2012) hatte der Anlageerfolg für die Anteil- „Meguro“ mit einem Vermietungsstand von zuletzt rund 82 %
klasse UniInstitutional European Real Estate 3,2 % betragen. genutzt.
In einem sich weiter stabilisierenden konjunkturellen Umfeld, Als verantwortlich handelndes Unternehmen haben wir das
das sich positiv auf viele der europäischen und internationalen Thema Nachhaltigkeit in Bezug auf die Investitionen und das
Anlageregionen des Fonds auswirkt, zeigt der UniInstitutional Management der Fondsimmobilien zum festen Bestandteil unse-
European Real Estate eine im Vergleich zu anderen Anlage rer Geschäftsstrategie gemacht. Im Sinne der Werthaltigkeit der
klassen geringe Wertschwankung. Per saldo ergibt sich für den Immobilien-Assets haben wir entsprechende Managementsys-
Fonds in den vergangenen sechs Monaten ein Netto-Mittelrück- teme entwickelt und umgesetzt, in die wir sowohl die Nutzer der
fluss von EUR 6,2 Mio. Im Vergleichszeitraum des Vorjahres Fondsobjekte als auch unsere Dienstleister einbeziehen. Unser
hatte das Mittelaufkommen bei EUR 171 Mio. gelegen. Um den Ziel ist die systematische Weiterentwicklung unseres Bestands
Anlegern, insbesondere vor dem Hintergrund der aktuell sehr portfolios unter Aspekten der ökologischen, sozio-kulturellen
niedrigen Liquiditätsverzinsung, auch weiterhin eine attraktive und wirtschaftlichen Nachhaltigkeit. Unsere Fortschritte wollen
Performance bieten zu können, wurde die Ausgabe neuer An- wir neben dem jährlichen Corporate Social Responsibility-Bericht
teile ab dem 23.7.2012 vorübergehend eingestellt. Die Ausgabe der Union Investment Gruppe auch mit dem vorliegenden Fonds-
neuer Anteile wird wieder aufgenommen, sobald die Liquidität bericht transparent gestalten.
deutlich reduziert wurde. Die Rückgabe von Anteilen ist aller-
dings weiterhin möglich. Über die Entwicklung des UniInstitutional European Real Estate
im ersten Geschäftshalbjahr werden wir Sie im Folgenden infor-
Das Netto-Fondsvermögen verminderte sich durch die Abflüsse mieren.
gegenüber dem Beginn des Geschäftsjahres von EUR 2.053,8 Mio.
auf EUR 1.983,6 Mio. In den Abflüssen ist die Ausschüttung in
Höhe von EUR 84,1 Mio. vom Dezember 2012 enthalten. Zum
Ende des ersten Geschäftshalbjahres beträgt die freie Liquidität
EUR 255,2 Mio., was 12,9 % des Netto-Fondsvermögens ent-
spricht. Durch seine gute Liquiditätsausstattung war und ist der
4
1.1 Entwicklung im ersten Europäische und deutsche Einzelhandelsmärkte
Geschäftshalbjahr Im Jahresverlauf 2012 war auf einer Reihe von europäischen Ein-
zelhandelsmärkten trotz der teilweise eingetrübten Rahmenbedin-
1.1.1 Immobilien- und Kapitalmärkte gungen ein leichtes Anziehen der Spitzenmieten zu beobachten.
Die Nachfrage nach Ladenlokalen in den 1a-Lagen sowie in gut
Die schwächere Wirtschaftsentwicklung war im Jahr 2012 auf positionierten Shopping-Centern war weiterhin stabil. In den von
vielen internationalen Immobilienmärkten spürbar. Das nach wie der Finanzmarktkrise stärker betroffenen Ländern, wie Italien oder
vor geringe Vertrauen der Unternehmen in die weitere konjunk Spanien, machten die Einzelhandelsmieten in den 1a-Lagen viel-
turelle Entwicklung und die daraus vielerorts resultierende gesun- fach eine Seitwärtsbewegung. Bei Shopping-Centern dieser Länder
kene Flächennachfrage waren dafür verantwortlich, dass die waren sogar leicht rückläufige Einzelhandelsmieten zu beobachten.
Mietpreise auf vielen Märkten eine Seitwärtsbewegung machten.
Schwierig war die Mietpreisentwicklung vor allem in den von der Aufgrund der im europäischen Vergleich etwas besseren konjunk-
Finanzmarktkrise betroffenen Staaten. turellen Lage in Deutschland waren ausländische Ketten bei der
Anmietung von Verkaufsflächen sehr aktiv. Für Einzelhändler
besonders attraktiv war Berlin, das den größten Teil der Flächen-
Europäische Büromärkte nachfrage in Deutschland auf sich vereinte. Die Spitzenmieten in
den deutschen Großstädten zogen infolge der guten Nachfrage
Die europäischen Büromärkte zeigten sich im Jahr 2012 im nach Ladenlokalen deutlich an. In Berlin fiel der Mietpreisanstieg
Durchschnitt der Standorte relativ stabil. Dabei entwickelten mit 12,5 % im Jahresvergleich besonders hoch aus.
sich die westeuropäischen Kernmärkte tendenziell besser als
die Märkte in der Peripherie. Im Jahresverlauf 2012 sind die Der Ausblick für die europäischen Einzelhandelsmärkte ist durch-
europäischen Leerstandsraten durchschnittlich um 0,6 Pro wachsen. Während die Mietpreise in den 1a-Lagen in den kom-
zentpunkte gestiegen. Besonders deutlich fiel der Anstieg in menden Quartalen voraussichtlich weitgehend stabil bleiben
Madrid, Mailand, Prag und Warschau aus, während auf ande- werden und auf einigen Märkten ein leichtes Mietpreissteige-
ren Märkten teilweise sogar fallende Leerstandsquoten beob- rungspotenzial vorhanden ist, dürften insbesondere die Shop-
achtet werden konnten. Die Spitzenmieten gaben im Mittel ping-Center-Mieten in Italien und Spanien weiter unter Druck
der Standorte leicht um 0,3 % nach. Gegen den Trend waren stehen. Auf dem deutschen Markt für Einzelhandelsflächen wer-
in Luxemburg, Paris und Stockholm steigende Spitzenmieten den sich die Mietpreise voraussichtlich leicht positiv entwickeln.
zu verzeichnen.
Die unterschiedliche Entwicklung auf den europäischen Büromärk- Europäische und deutsche Hotelmärkte
ten wird sich in den kommenden Quartalen fortsetzen. Dabei ist
in den Kernmärkten mit weitgehend stabilen Mietpreisen zu rech- Die europäischen Hotelmärkte zeigten im Jahresverlauf 2012 eine
nen, während die Spitzenmieten in den Peripheriestaaten voraus- überwiegend positive Entwicklung. Die Belegung der Hotels in
sichtlich weiter nachgeben werden. den europäischen Metropolen stieg leicht um durchschnittlich 0,3
Prozentpunkte. Da auch die Zimmerpreise im Durchschnitt um
3,2 % zulegten, erhöhte sich der erzielte Zimmerertrag (RevPAR)
Deutsche Büromärkte im Jahresvergleich um durchschnittlich 3,5 %. Lediglich in Brüssel
war mit – 0,2 % eine leicht negative Tendenz beim RevPAR zu
Trotz der wirtschaftlichen Eintrübung steht die Büroflächennach- beobachten.
frage weiterhin auf einem robusten Fundament, auch wenn im
Jahr 2012 auf den größten deutschen Büromärkten Berlin, Düssel- Der deutsche Hotelmarkt entwickelte sich im Jahr 2012 gut. Vor
dorf, Frankfurt/Main, Hamburg und München das hohe Vermie allem das Tagungs- und Kongressgeschäft generierte zahlreiche
tungsniveau des Vorjahres nicht ganz erreicht werden konnte. Übernachtungen. Die Auslastungsquote in den deutschen Immobi-
Die Leerstandsquote über die fünf Bürometropolen ist hingegen lienhochburgen erhöhte sich im Jahresvergleich um durchschnitt-
im Jahresvergleich von 10,3 % auf 9,6 % zurückgegangen. Auch lich 1,4 Prozentpunkte. Die Zimmerpreise konnten überall zulegen,
die durchschnittlich um 3,0 % gestiegenen Spitzenmieten ver- so dass sich der Ertrag pro verfügbarem Zimmer durchschnittlich
deutlichen die Fortsetzung der positiven Entwicklung auf den um 6,1 % erhöhte.
deutschen Büromärkten im Jahr 2012.
Aufgrund des schwächeren wirtschaftlichen Umfeldes dürfte eine
Angesichts des Nachfrageüberhangs bei modernen Büroflächen weitere Steigerung des Zimmerertrags sowohl auf den europäi-
ist in den kommenden Quartalen davon auszugehen, dass die schen als auch auf den deutschen Hotelmärkten nach wie vor
Spitzenmieten weiter steigen werden. limitiert sein.
5
Außereuropäische Immobilienmärkte ende ein Transaktionsvolumen von EUR 333 Mrd. erzielt werden
konnte. Damit lag das Ergebnis knapp 9 % über dem Wert des
Der Büromarkt in Mexiko-Stadt hat sich im Jahresverlauf 2012 Vorjahres. Während sich die Investoren im ersten Halbjahr 2012
positiv entwickelt. Bedingt durch eine gute Nachfrage ist die Leer- angesichts der Sorge um die Staatsverschuldung und das globale
standsrate um 1,3 Prozentpunkte auf 9,8 % zurückgegangen. Die Konjunkturwachstum noch zurückhielten, deutet der Anstieg des
Mieten stiegen im Jahresvergleich um rund 6 %. In den kommen- globalen Transaktionsvolumens im letzten Quartal darauf hin,
den Quartalen wird das Mietpreiswachstum jedoch durch zahlrei- dass die Immobilieninvestitionsmärkte aus der Erholungs- in
che Neubaufertigstellungen limitiert. eine Wachstumsphase eintreten.
Nach der Natur- und Nuklearkatastrophe im Jahr 2011 hat sich Auf den europäischen Immobilienmärkten lag das Transaktionsvo-
der Büromarkt in Tokio im vergangenen Jahr wie erwartet stabi lumen im Jahr 2012 mit EUR 120 Mrd. nur knapp 2 % unter dem
lisiert. Die Leerstandsrate lag am Jahresende 2012 bei niedrigen Vorjahresergebnis. Dabei richtete sich der Investorenfokus auf die
4,1 %. Dies hatte insbesondere in den Top-Lagen leichtes Miet- westeuropäischen Kernmärkte wie Deutschland, Frankreich und
preiswachstum zur Folge. Aufgrund der verbesserten Rahmenbe- Großbritannien. Entsprechend hielt sich das Transaktionsvolumen
dingungen wird der Büromarkt in Tokio auch in den kommenden am deutschen Immobilienmarkt auf einem anhaltend hohen Ni-
Quartalen voraussichtlich steigende Mieten aufweisen. veau. Insgesamt wurden im Jahresverlauf 2012 EUR 25,3 Mrd. in
Gewerbeimmobilien investiert und damit nochmals 8 % mehr als
im Vorjahreszeitraum.
Immobilien-Investitionsmärkte
Der amerikanische Immobilienmarkt war im Jahr 2012 das be
Das Transaktionsgeschehen auf den weltweiten Investitionsmärk- liebteste Ziel für Immobilieninvestments. Das Transaktionsvolu-
ten für Gewerbeimmobilien zeigte sich im Jahr 2012 stabil. Insbe- men betrug hier EUR 143 Mrd. und lag damit rund 23 % über
sondere das starke vierte Quartal sorgte dafür, dass am Jahres- dem Ergebnis des Vorjahres. Die Befürchtung einer möglichen
6
Spitzenmietpreisentwicklung1) für Büroflächen
300
250
200
150
100
50
0
1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
n Index Europa n Index Deutschland n Index USA n Index Asien
Quelle: Property Market Analysis, Property & Portfolio Research, Jones Lang LaSalle, eigene Berechnungen.
1)
Index-Basisjahr 1999.
Büroleerstandsquoten wesentlicher Investitionsstandorte
des UniInstitutional European Real Estate (in %)
Amsterdam 16,1
15,0
Barcelona 13,3
13,8
Frankfurt/M. 13,9
11,9
Brüssel 11,1
10,4
Helsinki 9,6
9,9
Erhöhung der Kapitalertragsteuer führte vor allem zum Jahresende Mexiko-Stadt 11,1
nochmals zu einem Anstieg der Immobiliennachfrage. 9,8
Stockholm 9,7
Im asiatisch-pazifischen Raum wurde ein Transaktionsvolumen von 9,6
EUR 70 Mrd. erreicht. Trotz des schwächeren Konjunkturwachs- 9,6
München
tums in China ist dies eine Steigerung um 2,9 % gegenüber dem 8,4
Vorjahresergebnis.
Warschau 6,7
8,3
Nach wie vor bevorzugen Investoren überwiegend etablierte und
8,5
sichere Immobilienmärkte, die sich durch eine vergleichsweise Hamburg
8,2
höhere Liquidität und geringere Risiken auszeichnen. Trotz oder
7,5
gerade aufgrund der bestehenden wirtschaftlichen Unsicherheiten Oslo
7,0
erwarten Marktbeobachter, dass sich das Transaktionsgeschehen
auf den internationalen Immobilien-Investitionsmärkten im Jahr Paris 6,9
6,8
2013 weiter beleben wird.
Stuttgart 6,1
5,6
Geld- und Kapitalmarkt Tokio 3,6
4,1
In der ersten Hälfte des Berichtszeitraums verzeichneten die euro-
0% 5% 10 % 15 % 20 %
päischen Rentenmärkte zum Teil kräftige Kurssteigerungen, nach-
dem es zu einer merklichen Beruhigung der europäischen Staats- n 2011 n 2012
schuldenkrise kam. Für zwischenzeitliche Störfeuer sorgten aber- Quelle: Jones Lang LaSalle, CB Richard Ellis, Property & Portfolio Research.
7
mals die Ratingagenturen. Die US-Bonitätswächter bescheinigten batte um die Situation der öffentlichen Finanzen sorgten aller-
sowohl Frankreich als auch Spanien eine gesunkene Kreditwür- dings zwischenzeitlich für Verunsicherung. Eine besonders hohe
digkeit. Beide Herabstufungen waren allerdings erwartet worden Nachfrage verzeichneten Neuemissionen von Unternehmensan
und sorgten nur kurzzeitig für Turbulenzen. Als schwierig erwiesen leihen und im vierten Quartal 2012 auch Papiere aufstrebender
sich die Verhandlungen um weitere Finanzhilfen für Griechenland. Volkswirtschaften.
Ende November 2012 konnte allerdings hier eine Einigung erzielt
werden. Zu Beginn des Jahres 2013 kam es am europäischen Ren-
tenmarkt zu einer spürbaren Belebung mit den am Jahresanfang 1.1.2 Risikobericht
üblichen großen Umsätzen. So nutzten vor allem die südeuropäi-
schen Staaten die höhere Risikobereitschaft der Investoren, um Das Risikomanagement ist integraler Bestandteil der Manage-
neue Anleihen zu emittieren. Insgesamt fand eine Umschichtung mentprozesse und hilft, Risiken möglichst frühzeitig zu erkennen
von den als sicher geltenden Anleihen aus Kerneuropa in Schuld- und daraus resultierende Gefahren für das Sondervermögen
verschreibungen der Euro-Peripherieländer statt. Im Februar trübte abzuwenden. Union Investment hat zur Identifizierung, Beur
sich das Bild allerdings etwas ein. Ursache war vor allem der teilung, Steuerung und Überwachung der Risikosituation der
unklare Ausgang der Parlamentswahl in Italien. An den Märkten Sondervermögen ein umfangreiches Risikomanagementsystem
wurde die Gefahr gesehen, dass die Reformmaßnahmen in Italien im Einsatz.
zum Erliegen kommen. Die Finanzmärkte reagierten entsprechend
verstimmt. Anleihen aus Südeuropa verzeichneten Kursverluste, Im Einzelnen werden folgende Risiken behandelt:
während die als sicher geltenden deutschen Papiere wieder an
Wert gewannen. Im März beruhigte sich die Lage etwas, bis die
Verhandlungen um die Rettung Zyperns ins Stocken gerieten. Die Adressenausfallrisiken
Verwerfungen fielen aber vergleichsweise gering aus. Insgesamt
konnten die europäischen Rentenmärkte im Berichtszeitraum ein Zur Ermittlung der Durchschnittsbonität der Kreditinstitute wurden
leichtes Plus von 3,3 % verzeichnen. Ratings der drei großen Ratingagenturen Standard & Poor’s,
Moody’s und Fitch herangezogen. Liquiditätsanlagen erfolgten
Der US-Rentenmarkt trat letztlich auf der Stelle. Als die US-No- im vergangenen Geschäftshalbjahr bei insgesamt zehn Kreditinsti
tenbank Fed zu Beginn des Berichtszeitraumes weitere Anleihe- tuten, deren Durchschnittsbonität im Jahresverlauf zwischen A +
Kaufprogramme verabschiedete, waren anfänglich auch hier Kurs- und BBB lag. Zwei Kontrahenten lagen im Durchschnitt bei BBB +
gewinne zu beobachten. Die Präsidentschaftswahl und die De- bzw. BBB. Das Volumen bei diesen Kontrahenten liegt zum
8
Berichtstichtag bei rund 0,07 % des Netto-Fondsvermögens. Bei Ein Großteil der Liquidität im UniInstitutional European Real
Mietvertragsabschluss wird jeder Mieter einer Bonitätsprüfung Estate wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 gehal-
unterzogen. Bezüglich der zehn größten Mieter im Bestand erfolgt ten. Das Fondsmanagement der Union Investment begleitet und
zudem ein regelmäßiges Monitoring. Der Anteil dieser Mieter an überwacht zeitnah die Anlagepolitik und Steuerung des Fonds.
der gesamten Fondsmiete war im bisherigen Geschäftsjahresver- Das Zinsänderungsrisiko innerhalb des UIN-Fonds wird vom ver-
lauf durchschnittlich bei 33,7 %. antwortlichen Portfoliomanager gesteuert.
Darüber hinaus werden im Rahmen von Stresstests die Auswir
Zinsänderungsrisiken kungen der Forderungen bzw. Verbindlichkeiten aus Devisenter-
mingeschäften sowie der UIN-Fonds auf die Bewertung des Fonds
Die Zinsänderungsrisiken betreffen die Fremdfinanzierungen bei monatlich überwacht. Im abgelaufenen Geschäftshalbjahr lag
auslaufenden Zinsbindungen, die Bewertung der Devisenterminge- das Stresstestergebnis bei einem potenziellen Verlust von maximal
schäfte sowie die Kapitalanlage. Bei Abschluss neuer oder Prolon- 0,14 % des Netto-Fondsvermögens zum jeweiligen Monatsultimo.
gation bestehender Fremdfinanzierungen wird neben der aktuellen
Zinshöhe je Laufzeit und der Investitionsstrategie insbesondere auf
das Gesamtbild der Zinsfestschreibungen im UniInstitutional Euro- Währungsrisiken
pean Real Estate geachtet. Zur Steuerung der kurzfristig endenden
Zinsbindungen verfügt Union Investment über eine täglich aktua Der UniInstitutional European Real Estate verfolgt grundsätzlich
lisierte Übersicht aller Zinsfestschreibungen. Die Darlehensrest eine risikoarme Währungsstrategie, bei der Währungsrisiken für
laufzeiten sind breit diversifiziert. Vermögenspositionen in Fremdwährung weitgehend abgesichert
Hinweise zu den Anteilklassen
Anteilklasse UniInstitutional UniInstitutional
European Real Estate European Real Estate FK
ISIN DE0009805549 DE000A1H9KC2
Auflegungstermin 2.1.2004 1.7.2011
Fondswährung EUR EUR
Ausgabeaufschlag (tatsächlich) 5,00 % (0,00 %) 5,00 % (2,50 %)
4,00 % (2,00 %), 4,00 % (2,00 %),
Rücknahmeabschlag (tatsächlich)
entfällt seit dem 1.1.2013 entfällt seit dem 1.1.2013
Verwaltungsvergütung (tatsächlich) 1,00 % (0,45 %) 1,00 % (0,60 %)
Entwicklung des UniInstitutional European Real Estate
31.3.2013 30.9.2012 Veränderungen
Mio. EUR Mio. EUR Mio. EUR
Immobilien (direkt gehalten) 1.109,9 1.115,0 – 5,1
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 1)
496,6 503,4 – 6,8
Liquiditätsanlagen 434,7 509,6 – 74,9
Sonstige Vermögensgegenstände 219,4 216,2 3,2
./. Verbindlichkeiten und Rückstellungen 277,0 290,4 – 13,4
Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate
Fondsvermögen (netto) 1.943,6 2.013,0 – 69,4
Umlaufende Anteile (Mio. Stück) 38,3 38,4 – 0,1
Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK
Fondsvermögen (netto) 40,0 40,8 – 0,8
Umlaufende Anteile (Tsd. Stück) 808,0 798,8 9,2
1)
Beteiligungen zum anteiligen Gesellschaftswert.
9
werden. Die Absicherung der Währungspositionen erfolgt durch 1.1.3 Anteilwert
Abschluss von Devisentermingeschäften sowie durch Fremd-
kapitalaufnahme in der Investitionswährung. Der Anteilwert (Ausgabepreis) eines UniInstitutional European Real
Estate-Anteils betrug zum 31.3.2013 EUR 50,81. Der Rücknahme-
Zur Steuerung der Währungsrisiken wird täglich die offene Wäh- preis belief sich ebenfalls auf EUR 50,81. (Seit dem 1.1.2013
rungsposition ermittelt, überwacht und gesteuert. Monatlich erfolgt entfällt ein Rücknahmeabschlag.) Unter Berücksichtigung der
darüber hinaus ein Währungsstresstest der offenen Positionen. Die Ausschüttung von EUR 2,15 je Anteil erhöhte sich der Anteilwert
offenen Währungspositionen im UniInstitutional European Real im Geschäftsjahr um EUR 0,52. Dies entspricht einem Zwölf-
Estate beliefen sich auf maximal 0,53 % des Netto-Fondsvermögens Monats-Erfolg von 2,1 % (Berechnungsverfahren des BVI Bun
zum jeweiligen Monatsultimo. Der maximale potenzielle Verlust im desverband Investment und Asset Management e.V.).
Stressfall über alle Währungen lag im Berichtszeitraum bei 0,10 %
des Netto-Fondsvermögens. Der Ausgabepreis eines UniInstitutional European Real Estate FK-
Anteils betrug zum 31.3.2013 EUR 50,79. Der Anteilwert betrug
EUR 49,55. Der Rücknahmepreis belief sich ebenfalls auf EUR
Sonstige Marktpreisrisiken 49,55. (Seit dem 1.1.2013 entfällt ein Rücknahmeabschlag.)
Unter Berücksichtigung der Ausschüttung von EUR 2,00 je An-
Durch eine breite geografische und sektorale Streuung ist das teil erhöhte sich der Anteilwert im Geschäftsjahr um EUR 0,46.
Portfolio gut diversifiziert, um wirtschaftliche Schwankungen in Dies entspricht einem Zwölf-Monats-Erfolg von 1,9 % (Berech-
einzelnen Ländern oder Branchen abfangen zu können. nungsverfahren des BVI Bundesverband Investment und Asset
Management e.V.).
Schwerpunkt des Immobilienportfolios ist mit konstant rund 96 %
im bisherigen Geschäftsjahr der Europäische Währungsraum.
1.1.4 Fondsvermögen
Das Portfolio in Deutschland ist mit etwa 40 % das größte Län
derportfolio. Per Stichtag 31.3.2013 haben rund 430 institutionelle Anleger im
UniInstitutional European Real Estate ca. EUR 2,0 Mrd. angelegt.
Hinsichtlich der sektoralen Struktur des Fonds liegt der Anteil der Unter den Kunden sind Banken, Versicherungen, Versorgungs-
drei größten Branchen an der Nettomiete des Fonds im abgelaufe- werke, Industrieunternehmen sowie Non-Profit-Organisationen.
nen Geschäftshalbjahr konstant bei rund 40 %. Das durchschnittliche Anlagevolumen je Anleger beträgt rund
EUR 4,0 Mio.
Operationelle Risiken Das Netto-Fondsvermögen verringerte sich gegenüber dem Beginn
des Geschäftsjahres von EUR 2.053,8 Mio. auf EUR 1.983,6 Mio.
Im Berichtszeitraum waren keine nennenswerten operationellen Die Anzahl der umlaufenden Anteile reduzierte sich für die Anteil-
Risiken im Fonds zu verzeichnen. klasse UniInstitutional European Real Estate von 38.385.567
am 30.9.2012 auf 38.251.981 am 31.3.2013 und erhöhte sich
für die Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK von
Liquiditätsrisiken 798.769 am 30.9.2012 auf 808.006 am 31.3.2013.
Liquiditätsrisiken bestehen im UniInstitutional European Real
Estate im Wesentlichen bei fälligen Darlehen sowie aus starken 1.1.5 Immobilienvermögen, Beteiligungen an
unvorhergesehenen Mittelabflüssen. Zur Vermeidung von Liqui
ditätsrisiken wurde im Berichtszeitraum stets ein über den
Immobilien-Gesellschaften
gesetzlichen Anforderungen liegender Anteil am Netto-Fonds
vermögen in liquiden Mitteln gehalten. Das direkt gehaltene Immobilienvermögen verminderte sich
um 0,5 % von EUR 1.115,0 Mio. auf EUR 1.109,9 Mio. Es setzte
Ein Großteil der Liquidität wird im Wertpapier-Spezialfonds UIN- sich zum 31.3.2013 aus 27 Immobilien zusammen. Weiterhin
Fonds Nr. 577 verwaltet. Der Fonds investiert vorrangig in Papiere werden 27 Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften mit
mit einer hohen Bonität und einem geringen Risiko. Eine hohe einem Wert von EUR 496,6 Mio. gemäß Vermögensaufstellung
Liquidierbarkeit der Wertpapier-Spezialfonds-Anteile war im ak- gehalten.
tuellen Geschäftshalbjahr stets gegeben.
Unter Einbeziehung der durch Immobilien-Gesellschaften ge
Im ersten Geschäftshalbjahr flossen aus dem Fonds rund EUR 7 haltenen Immobilien (zum anteiligen Sachverständigenwert) be-
Mio. netto ab. trägt der Durchschnittswert der fertigen Objekte EUR 37,8 Mio.
10nach EUR 36,2 Mio. zum 31.3.2012. Der durchschnittliche sind derartige, sich über die Haltezeit des Objektes aufbauende
Wert je Quadratmeter Nutzfläche aller fertigen Objekte beträgt latente Steuern auf Veräußerungsgewinne beim UniInstitutional
EUR 2.432. European Real Estate bereits in voller Höhe in die Rückstellungen
eingestellt bzw. wertmindernd in den jeweiligen Gesellschafts-
Der Nutzflächenbestand des Immobilienvermögens sowie werten berücksichtigt. Wenn die latente Steuer nach dem Steu
der durch Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften gehalte- errecht des Staates, in dem die Immobilie liegt, aufgrund der
nen Immobilien (jeweils anteilig) erhöhte sich von insgesamt Berücksichtigung von Reinvestitionsrücklagen bei der Ermittlung
840.534 m2 auf 840.547 m2. Zum Berichtsstichtag lag die Ver der Bemessungsgrundlage für den Veräußerungsgewinn gemin-
mietungsquote bei 95,9 % des Mietertrages oder 97,3 % der dert wurde, wird gemäß der Investment-Rechnungslegungs- und
Gesamtnutzfläche. Bewertungsverordnung vom 16.12.2009 gegebenenfalls die
Risikovorsorge bis zum 31.12.2014 linear auf die volle Höhe
aufgebaut.
1.1.6 Latente Steuern
Die Rückstellungen in der Vermögensaufstellung beinhalten 1.1.7 Immobilienaktivitäten
eine Risikovorsorge für latente Steuern. In den meisten Ländern
außerhalb Deutschlands, in denen der UniInstitutional European Im Berichtszeitraum wurden für den UniInstitutional European
Real Estate Immobilien hält, sind im Falle der Veräußerung des Real Estate keine An- und Verkäufe getätigt.
Objektes Steuern auf den Veräußerungsgewinn zu zahlen. Bemes-
sungsgrundlage hierfür ist die Differenz zwischen dem Verkaufs-
preis und dem durch die jährlichen Abschreibungen verminderten Immobilienentwicklungen (Bestandsübergang noch
steuerlichen Buchwert. Diese latente Steuerpflicht entsteht zwar nicht erfolgt)
erst im Falle und mit Veräußerung des jeweiligen Objektes, bildet
jedoch bereits heute einen wertmindernden Faktor, der in der Brüssel, „Motel One“
Vermögensaufstellung nicht unberücksichtigt bleiben darf. Aus Die Optionsvereinbarung für den Erwerb der Projektentwicklung
diesem Grund – und um eine Gleichbehandlung aller Anleger „Motel One“ in Brüssel wurde im Dezember 2011 unterzeichnet.
über die gesamte Halteperiode der Objekte zu gewährleisten – Die Ausübung der Kaufoption wird mit Fertigstellung des Objektes
Aufteilung der Verkehrswerte nach wirtschaftlicher Aufteilung der Verkehrswerte nach Größenklassen 1)
Altersstruktur (in %) (in %)
größer 200 Mio. EUR 0
älter als 20 Jahre 7,5 0 Objekte
(1992 und früher) 0,0
150 bis 200 Mio. EUR 8,0
15,2
1 Objekt
15 bis 20 Jahre
(1997 bis 1993) 13,3
100 bis 150 Mio. EUR 11,6
2 Objekte
10 bis 15 Jahre 13,9
6,7
(2002 bis 1998) 50 bis 100 Mio. EUR 40,4
13 Objekte
5 bis 10 Jahre 28,2
29,9 25 bis 50 Mio. EUR 20,8
(2007 bis 2003)
11 Objekte
35,2
bis 5 Jahre 10 bis 25 Mio. EUR 16,6
50,1
(2008 und später) 18 Objekte
0% 10 % 20 % 30 % 40 % 50 %
bis 10 Mio. EUR 2,6
n Objektalter gemäß Sachverständigengutachten 1) 9 Objekte
n Zeitraum nach letztem Umbau gemäß „Vermögensaufstellung Teil I“ 2) 0% 10 % 20 % 30 % 40 %
1)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum
1)
anteiligen Sachverständigenwert. anteiligen Sachverständigenwert. Die Zuordnung der über Immobilien-Gesellschaften gehaltenen
2)
Fertiger Bestand, keine Projekte, inkl. über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum Immobilien in die entsprechende Größenklasse erfolgt anhand ihres Gesamtverkehrswertes. Bei der
anteiligen Sachverständigenwert (ohne Immobilien-Gesellschaften, die ausschließlich Grundstücke Berechnung der prozentualen Verteilung im Portfolio wird nur der im Eigentum des Fonds stehende
halten). jeweilige Beteiligungsgrad herangezogen.
11erfolgen. Der UniInstitutional European Real Estate wird im Rah- Ankäufe (außerhalb des Berichtszeitraumes) men des noch zu vollziehenden Gesellschaftskaufes 100 % der Gesellschaftsanteile der „Royale 120 SA“ und der „Royale 120 Oftringen, „Logistik-Park“ New Building SA“ erwerben. Das Investitionsvolumen wird sich Im Rahmen eines Asset-Deals wurde am 25.4.2013 der Kaufvertrag auf insgesamt EUR 50,2 Mio. belaufen. Die Vorvermietungsquote für eine 30.740 m2 Gesamtmietfläche umfassende Logistik-Immo- beträgt 100 %. Das Objekt wird ein Hotel mit 490 Zimmern auf- bilie in Oftringen (Schweiz) unterschrieben. Mit der zu 100 % nehmen. Zusätzlich sind eine Einzelhandelsfläche und eine Tief langfristig an ein bonitätsstarkes Logistik-Unternehmen vermie garage mit 199 Stellplätzen vorgesehen. Die Rohbauarbeiten teten Immobilie gelang dem UniInstitutional European Real des zwölfgeschossigen Objektes werden Anfang Juni 2013 abge- Estate der Markteinstieg in der Schweiz. Die Immobilie wurde schlossen sein. Mit dem Einbau der haustechnischen Installatio- 2008 errichtet und verteilt sich auf vier Hallen mit Bürotrakt und nen und der Montage der Fassadenelemente wurde begonnen. einer Tiefgarage. Die Gemeinde Oftringen liegt für eine Logistik Die Fertigstellung des Projektes ist unverändert für das erste immobilie strategisch ideal an der Autobahn A1 zwischen Zürich Quartal 2014 vorgesehen. und Bern und damit an der wichtigsten Transportachse der Schweiz. 12
Der Übergang in den Bestand ist für das zweite Quartal 2013 vor- Vermietungssituation
gesehen.
Die Immobilien zeigten sich auch in einem teilweise herausfor-
dernden Marktumfeld wettbewerbsfähig. Erfreuliche Vertragsver-
Verkäufe (außerhalb des Berichtszeitraumes) längerungen und die Absorption von vorhandenem Leerstand
konnten u. a. in den Multi-Tenant-Immobilien „Corporate Village
Tokio, „Meguro“ Service Center“ in Brüssel (Belgien), „Aeroplaza“ in Eindhoven
Am 11.4.2013 erfolgte aufgrund sich bietender Marktchancen der Ver- (Niederlande), „Falkenried Piazza“ und „Haus am Mittelkanal“,
kauf des Wohnobjektes „Meguro“ in der japanischen Hauptstadt Tokio. beide in Hamburg, sowie im Shopping-Center „Europa-Galerie“
Das Objekt war von Union Investment für den UniInstitutional European in Saarbrücken erzielt werden.
Real Estate (ehemals Immo-Invest: Europa) im Jahr 2007 angekauft
worden und ist zu rund 82 % an diverse Wohnungsmieter vermietet. Die Bindung der Bestandsmieter stand neben dem Abbau vorhan-
Der wirtschaftliche Übergang ist für das zweite Quartal 2013 vorgesehen. dener Flächenleerstände im Vordergrund der Vermietungsaktivitä-
13ten. Um dieses Ziel zu erreichen, sind bei auslaufenden Verträgen Nachhaltigkeit
aufgrund des hohen Konkurrenzangebotes und teilweise gesun-
kener Marktmieten Mietanreize wie mietfreie Zeiten und Aus- Verantwortungsbewusstes und ressourcenschonendes Wirtschaf-
baukostenzuschüsse für die Mieter erforderlich. Dieser Aufwand ten ist auch in der Immobilienbranche zur Voraussetzung gewor-
reduziert kurzfristig die Erträge des Fonds, sichert jedoch mittel- den, um Werte dauerhaft zu sichern und zu steigern. Die Entwick-
und langfristig für unsere Anleger die Ausschüttungsbasis durch lung unseres Immobilien-Portfolios erfolgt daher systematisch
Erwirtschaftung von ordentlichen Mieterträgen. unter Aspekten der Nachhaltigkeit. Die ganzheitliche Betrach-
tungsweise der Immobilieninvestments über den gesamten
Im Berichtszeitraum konnten insgesamt rund 37.650 m2 neu- und Lebenszyklus mit dem Fokus auf die ökonomische Qualität, die
nachvermietet werden. Diese teilen sich in rund 15.300 m2 Neuver- Umweltwirkung sowie die funktionalen und soziokulturellen
mietungen und rund 22.350 m2 Vertragsverlängerungen bestehen- Aspekte folgt dem Ziel, den Anteil von nachhaltigen Immobilien im
der Mietverträge auf. Die Vermietungsquote nach Mietertrag lag Bestand des Fonds kontinuierlich auszubauen.
zum Berichtsstichtag bei 95,9 % und damit auf dem guten Niveau
zu Beginn des Geschäftsjahres (95,5 %). Diesem ganzheitlichen Qualitätsverständnis entsprechend, haben
wir unsere Prozesse an Standards ausgerichtet, die im ZIA-Leitfa-
den „Nachhaltigkeit in der Immobilienwirtschaft – Kodex, Berich-
1.2 Ausblick te und Compliance“ des ZIA Zentraler Immobilien Ausschuss e.V.
festgelegt sind. Zudem haben wir als Unterzeichner der „United
Zins- und Devisenkursentwicklungen Nations Principles for Responsible Investment“ (UN PRI) wesent-
liche Grundsätze für verantwortungsbewusstes Wirtschaften in
In den kommenden Monaten dürfte der europäische Rentenmarkt unser Handeln integriert.
schwankungsanfällig bleiben. Ein großer Unsicherheitsfaktor bleibt
die politische Lage in Italien. An den Märkten wird die Gefahr Unsere Handlungsgrundsätze haben wir in unserer „Leitlinie für
gesehen, dass keine handlungsfähige Regierung gefunden wird, verantwortliches Investieren“ (VI) zusammengefasst und Anfang
die den eingeschlagenen Sparkurs fortsetzt. Nur so kann Italien 2013 eingeführt. Sie befasst sich mit investitionsspezifischen
auf die Hilfe der Troika zählen. Andernfalls besteht das Risiko, dass Aspekten unter Berücksichtigung internationaler Standards wie
der Kapitalmarkt Italien das Vertrauen entzieht und auch weitere u. a. dem United Nations Global Compact. Darüber hinaus tragen
Länder wie Spanien in Mitleidenschaft gezogen werden. Auf die wir unseren verschiedenen Selbstverpflichtungen wie z.B. der UN
jüngste politische Diskussion um die Zypernhilfe haben die Finanz- PRI darin Rechnung.
märkte allerdings erstaunlich gelassen reagiert. Wir sehen in die-
sem differenzierten Umgang ein Zeichen für eine insgesamt bes- Im Rahmen eines zertifizierten Umweltmanagementsystems hat
sere Marktverfassung. Union Investment sich dazu über alle Geschäftsbereiche hinweg
verpflichtet, ihre Umweltleistung unter Einhaltung der gesetzlichen
Darüber hinaus ist festzustellen, dass sich die Ungleichgewichte Mindestanforderungen kontinuierlich zu verbessern.
normalisieren. Dies ist vor allem an rückläufigen Leistungsbilanz-
defiziten der Krisenstaaten auszumachen. Die USA sehen wir wei-
terhin auf Wachstumskurs, den Belastungen aus der staatlichen Portfoliostrategie
Haushaltspolitik zum Trotz. Durch die aktuelle Reduktion der Staats-
ausgaben hat sich das verfügbare Haushaltseinkommen zwar Das Portfolio des UniInstitutional European Real Estate weist eine
verringert, die jüngsten Verbesserungen am Arbeits- und Häuser- breite Streuung von risikoarmen Investments mit einem regionalen
markt dürften dem aber entgegen wirken. Sowohl in den USA als Schwerpunkt in Europa und einer Beimischung von globalen
auch in Europa bleiben die Leitzinsen vorerst niedrig verankert. Liegenschaften auf.
Aktuelle Leerstandsangaben einzelner Objekte 1)
Lfd. Nr. Objekt Anteil am Bruttosoll- Anteil am Bruttosoll- Leerstehende Anteil am Bruttosoll-
mietertrag 2) des Objektes mietertrag 2) des Objektes Mietfläche mietertrag 2) des Fonds
in % zum 31.3.2013 in % zum 30.9.2012 in m2 in % zum 31.3.2013
31 Brüssel, „Corporate Village Service Center“ 47,61 62,00 4.451 0,55
46 c Tokio, „Yukigaya“ 33,57 17,00 298 0,07
Objekte mit mehr als 33 % Leerstandsrate.
1)
Mehrwertsteuer nicht enthalten.
2)
14Zur Vermeidung von größeren Länderrisiken besteht eine maximale Für Ihr bisheriges Vertrauen danken wir Ihnen und freuen uns,
Anlagegrenze von 40 % für einzelne Länder mit Ausnahme Deutsch- den erfolgreichen Weg des Fonds auch weiterhin mit Ihnen fort-
land. Die Anlagegrenze hier liegt bei 45 %. Deutschland ist derzeit setzen zu dürfen.
das bedeutendste im Fonds investierte Einzelland, mit einem Anteil
von rund 40 % am Immobilienbestand. Eine Änderung der strate-
gischen Ausrichtung des Fonds ist hierbei nicht vorgesehen.
Hamburg, im Mai 2013
Der Fonds ist gegenwärtig zu 96 % im Europäischen Wirtschafts-
raum (EWR) und zu 4 % außerhalb Europas investiert. Perspekti-
visch soll die europäische Quote weiter gesteigert und der Fonds als Union Investment Real Estate GmbH
rein europäisches Produkt aufgestellt werden. Entsprechend wird
das Fondsmanagement im Zuge des weiteren Ausbaus des Fonds
keine Investments in Nord- und Südamerika oder Asien/Pazifik
verfolgen. Die bestehenden Investments außerhalb Europas sollen
bei sich ergebenden Marktgelegenheiten während der nächsten
Jahre vermögenschonend und interessewahrend abgebaut werden. Die Geschäftsführung
Durch ein vorausschauendes, konservativ orientiertes Manage-
ment war der UniInstitutional European Real Estate in den letzten
Monaten nur wenig von den schwierigen Marktbedingungen
betroffen. Der Fonds war vielmehr in der Lage, Chancen wahr-
zunehmen und sich für eine Wiederbelebung an den Märkten Dr. Kutscher
zu positionieren. Wir sind davon überzeugt, unsere Strategie (Vorsitzender)
auch in den kommenden Monaten erfolgreich umsetzen zu kön-
nen. Zur weiteren Stabilisierung der Ertragssituation ist die Akqui-
sition von weiteren risikoarmen und hochwertigen Qualitätsob-
jekten vorgesehen. Objektankäufe sollen schwerpunktmäßig in
den klassischen europäischen Core-Märkten erfolgen. Dr. Beck Dr. Billand Noack
Regionale Verteilung des Immobilienvermögens 1)
Portfolioanteil in % Ziel: 70 – 100 % Ziel: bis 30 %
100
80
60
96 %
40
20
4%
0
Europa (EWR) Welt (ohne EWR)
n Ziel-Korridor n Ist-Verteilung
1)
Bestand inklusive Projekte zum Sachverständigenwert und über Immobilien-Gesellschaften gehaltene Immobilien zum anteiligen Sachverständigenwert.
1516
1.3 Zahlen, Daten, Fakten
1.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Vermögensaufstellung
1.3.3 Vermögensaufstellung Teil I
1.3.4 Vermögensaufstellung Teil II
1.3.5 Vermögensaufstellung Teil III
1.3.6 Bestand der Liquidität/Kredite
1.3.7 Übersicht: Immobilieninformationen
171.3.1 Zusammengefasste Vermögensaufstellung
Aktiva
Fondsvermögen (gesamt)
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen in %
I. Immobilien (s. Seite 24 – 27)
1. Mietwohngrundstücke —
(davon in Fremdwährung —
2. Geschäftsgrundstücke 1.109.938.875,77
(davon in Fremdwährung 68.138.875,77
3. Gemischtgenutzte Grundstücke —
(davon in Fremdwährung —
4. (Geschäfts-) Grundstücke im Zustand der Bebauung —
(davon in Fremdwährung —
5. Unbebaute Grundstücke — 1.109.938.875,77 55,96
(davon in Fremdwährung —
(insgesamt in Fremdwährung 68.138.875,77
II. Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften
(s. Seite 26 – 35)
1. Mehrheitsbeteiligungen 467.028.332,10
(davon in Fremdwährung 112.732.305,49
2. Minderheitsbeteiligungen 29.610.318,96 496.638.651,06 25,04
(insgesamt in Fremdwährung 112.732.305,49
III. Liquiditätsanlagen (s. Seite 38, 42)
1. Bankguthaben 29.973.093,58
(davon in Fremdwährung 6.328.016,84
2. Investmentanteile 398.393.247,36
3. Wertpapiere 6.292.178,19 434.658.519,13 21,91
(insgesamt in Fremdwährung 6.328.016,84
IV. Sonstige Vermögensgegenstände (s. Seite 38 – 39)
1. Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung 13.286.147,66
(davon in Fremdwährung 489.781,66
2. Forderungen an Immobilien-Gesellschaften 161.225.081,86
(davon in Fremdwährung 31.421.419,82
3. Zinsansprüche 629.922,10
(davon in Fremdwährung 0,00
4. Anschaffungsnebenkosten
• bei Immobilien 18.016.175,54
• b ei Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften 7.328.515,14
(davon in Fremdwährung 1.342.508,19
5. Andere 18.913.559,06 219.399.401,36 11,06
(davon in Fremdwährung 7.644.758,77
(insgesamt in Fremdwährung 40.898.468,44
Summe Aktiva I. – IV. 2.260.635.447,32 113,97
18Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
— —
— —)
1.087.533.644,76 22.405.231,01
66.763.424,32 1.375.451,45)
— —
— —)
— —
— —)
— 1.087.533.644,76 — 22.405.231,01
— —)
66.763.424,32 1.375.451,45)
457.600.896,76 9.427.435,34
110.456.690,63 2.275.614,86)
29.012.604,94 486.613.501,70 597.714,02 10.025.149,36
110.456.690,63 2.275.614,86)
29.368.056,27 605.037,31
6.200.279,47 127.737,37)
390.351.279,71 8.041.967,65
6.165.164,26 425.884.500,24 127.013,93 8.774.018,89
6.200.279,47 127.737,37)
13.017.953,88 268.193,78
479.894,94 9.886,72)
157.970.591,75 3.254.490,11
30.787.146,94 634.272,88)
617.206,03 12.716,07
– 0,18 0,18)
17.652.500,87 363.674,67
7.180.581,69 147.933,45
1.315.408,33 27.099,86)
18.531.799,53 214.970.633,75 381.759,53 4.428.767,61
7.490.442,19 154.316,58)
40.072.892,22 825.576,22)
2.215.002.280,45 45.633.166,87
19Passiva
Fondsvermögen (gesamt)
EUR EUR EUR Anteil am
Fondsvermögen in %
V. Verbindlichkeiten aus (s. Seite 38 – 39)
1. Krediten – 204.062.909,78
(davon in Fremdwährung – 29.522.909,78
2. Grundstückskäufen und Bauvorhaben – 1.561.909,86
(davon in Fremdwährung 0,00
3. Grundstücksbewirtschaftung – 15.570.945,01
(davon in Fremdwährung 0,00
4. Anderen Gründen – 5.540.589,43 – 226.736.354,08 – 11,43
(davon in Fremdwährung – 361.862,58
(insgesamt in Fremdwährung – 29.884.772,36
VI. Rückstellungen – 50.305.903,04 – 50.305.903,04 – 2,54
(insgesamt in Fremdwährung – 6.574.293,92
Summe Passiva V. – VI. – 277.042.257,12 – 13,97
Fondsvermögen (netto) 1.983.593.190,20 100,00
Unter Fremdwährung sind sämtliche Nicht-EUR-Positionen zu verstehen. Devisenkurs per 28.3.2013.
1.3.2 Erläuterungen zur zusammengefassten Die Zusammensetzung des Immobilienvermögens sowie Angaben
zu den prozentualen Beteiligungswerten können der „Vermögens-
Vermögensaufstellung aufstellung Teil I“ entnommen werden.
Immobilien
Liquiditätsanlagen
Das Vermögen der direkt gehaltenen „Immobilien“ reduzierte
sich im Berichtszeitraum im Wesentlichen durch Währungsverän- Die unter „Liquiditätsanlagen“ ausgewiesenen „Bankguthaben“
derungen des Britischen Pfund zum Euro um EUR 3,6 Mio. und verringerten sich im Berichtszeitraum um EUR 23,9 Mio. auf
durch Wertveränderungen um EUR 1,2 Mio auf EUR 1.109,9 Mio. EUR 30,0 Mio.
Die darin enthaltenen Auslandsobjekte entfallen mit EUR 76,8
Mio. auf Frankreich, EUR 68,1 Mio. (GBP 57,7 Mio.) auf Großbri- Der Bestand der „Investmentanteile“ verringerte sich um EUR
tannien, EUR 87,0 Mio. auf die Niederlande und EUR 66,0 Mio. 51,0 Mio. auf EUR 398,4 Mio. Hierbei handelt es sich um Anteile
auf Spanien. am Wertpapier-Spezialfonds UIN-Fonds Nr. 577 der Union Invest-
ment Institutional GmbH.
Die im Bestand befindlichen Immobilien wurden turnusmäßig
bewertet; sie werden mit den vom Sachverständigenausschuss Die „Wertpapiere“ reduzieren sich durch Ausschüttung um EUR
ermittelten Werten (Verkehrswerte) ausgewiesen. Beim Ankauf 0,1 Mio. auf EUR 6,3 Mio.
einer Immobilie oder Immobilen-Gesellschaft wird in den ersten
drei Monaten ab Erwerb der Kaufpreis anstelle des Sachverstän Von den liquiden Mitteln in Höhe von EUR 434,7 Mio. sind
digenwertes ausgewiesen. EUR 19,6 Mio. für Immobilieninvestionen, Euro 19,5 Mio. für
Restverbindlichkeiten aus Liegenschaftserwerben, Instandhal-
tungsmaßnahmen, Bankkautionen und fällig werdende Ver
Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften bindlichkeiten, EUR 99,2 Mio. für die gesetzlich vorgeschriebene
Mindestliquidität und EUR 41,3 Mio. für die Ausschüttung vor
Bei den „Beteiligungen an Immobilien-Gesellschaften“ verringerte gesehen.
sich insgesamt der Wert durch Wertfortschreibungen um EUR
6,8 Mio. auf EUR 496,6 Mio. Die Beteiligungen werden mit dem Die freie Liquidität beträgt EUR 255,2 Mio. und entspricht damit
anteiligen Gesellschaftswert ausgewiesen. 12,86 % des Netto-Fondsvermögens.
20Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate Anteilklasse UniInstitutional European Real Estate FK
EUR EUR EUR EUR EUR EUR
– 199.943.695,17 – 4.119.214,61
– 28.926.960,28 – 595.949,50)
– 1.530.381,12 – 31.528,74
0,03 – 0,03)
– 15.256.630,00 – 314.315,01
0,06 – 0,06)
– 5.427.304,70 – 222.158.010,99 – 113.284,73
– 354.557,80 – 7.304,78)
– 29.281.517,99 – 603.254,37) – 4.578.343,09
– 49.290.428,23 – 49.290.428,23 – 1.015.474,81 – 1.015.474,81
– 6.441.585,24 – 132.708,68)
– 271.448.439,22 – 5.593.817,90
1.943.553.841,23 40.039.348,97
Sonstige Vermögensgegenstände währung gehaltenen Immobilienvermögens durch Devisenkurs
sicherungsgeschäfte in Höhe von EUR 3,3 Mio., Forderungen aus
Die „Sonstigen Vermögensgegenstände“ erhöhten sich um EUR Lieferung und Leistung in Höhe von EUR 2,1 Mio. ausgewiesen.
3,2 Mio. auf EUR 219,4 Mio. Die „Forderungen aus der Grund- Detaillierte Informationen zu den Devisenkurssicherungsgeschäf-
stücksbewirtschaftung“ enthalten EUR 8,4 Mio. abzurechnende ten sind den Seiten 23 und 40 zu entnehmen.
Betriebskosten sowie Mietforderungen in Höhe von EUR 1,4 Mio.
Den „Forderungen aus der Grundstücksbewirtschaftung“ stehen
Vorauszahlungen der Mieter in Höhe von EUR 11,7 Mio. gegen- Verbindlichkeiten
über.
Die „Verbindlichkeiten aus Krediten“ belaufen sich auf EUR 174,5
Die „Forderungen an Immobilien-Gesellschaften“ beinhalten Mio. und GBP 25,0 Mio. und wurden zur teilweisen Kaufpreis
Darlehen an die „SCS Atrium Boulogne“ in Höhe von EUR 66,7 finanzierung, zur steuerlichen Optimierung der Auslandsobjekte
Mio., an die „OPCI UIR 1 SPPICAV“ in Höhe von EUR 12,9 Mio., sowie zur Kursabsicherung des Fremdwährungsobjektes in Groß-
an die „Caprese S.A.“ in Höhe von EUR 7,5 Mio., an die „UIR britannien aufgenommen.
Le Président 1 S.A.“ in Höhe von EUR 7,4 Mio., an die „Kiinteistö
Oy Vantaan Tikkurilantie 136“ in Höhe von EUR 4,6 Mio., an die Die in den Immobilien-Gesellschaften gehaltenen Darlehen belau-
„UIR Nydalen AS“ in Höhe von NOK 236,0 Mio. (EUR 31,4 Mio.) fen sich anteilig auf EUR 254,4 Mio., SEK 260,0 Mio. sowie JPY
sowie an die Gesellschaften „Casal Bertone s.a.s. di UIR Italia 2 2.000,0 Mio. und sind nicht Bestandteil der Vermögensaufstellung.
s.r.l.“ in Höhe von EUR 8,7 Mio., an die „Rondo Office Project Sp.
z o.o.“ in Höhe von EUR 18,0 Mio und an die „UIR Monarch Die „Verbindlichkeiten aus Grundstückskäufen und Bauvorhaben“
GmbH & Co. KG“ in Höhe von EUR 4,0 Mio. resultieren aus Sicherheits- und Garantieeinbehalten.
Bei der Position „Anschaffungsnebenkosten“ handelt es sich um Die „Verbindlichkeiten aus Grundstücksbewirtschaftung“ setzen
abzuschreibende gesetzliche sowie vertragliche Nebenkosten des sich überwiegend aus Vorauszahlungen auf Heiz- und Neben
Erwerbs für Objekte und Immobilien-Gesellschaften, bei denen die kosten in Höhe von EUR 11,7 Mio., EUR 1,7 Mio. Verbindlichkei-
Beurkundung ab dem 1.10.2008 erfolgte. ten aus Barkautionen und EUR 1,6 Mio. Mietvorauszahlungen
zusammen. Die „Verbindlichkeiten aus anderen Gründen“ resul-
In der Position „Andere sonstige Vermögensgegenstände“ werden tieren aus der Absicherung des Fremdwährungs-Immobilienver
im Wesentlichen Forderungen aus der Absicherung des in Fremd- mögens durch Devisenkurssicherungsgeschäfte in Höhe von
21EUR 1,8 Mio., Steuerverbindlichkeiten gegenüber den Finanz Weiterhin beinhalten die Rückstellungen eine Risikovorsorge
behörden über EUR 3,5 Mio. und Verbindlichkeiten gegenüber für bei Veräußerung von Auslandsobjekten ggf. anfallende
der Depotbank in Höhe von EUR 0,3 Mio. Verkaufssteuern in Höhe von 100 % der latenten Steuerver
bindlichkeiten in Höhe von EUR 33,6 Mio. und Rückstellungen
Detaillierte Informationen zu den Devisenkurssicherungsgeschäf- für anfallende ausländische Einkommensteuer in Höhe von
ten sind den Seiten 23 und 40 zu entnehmen. EUR 0,5 Mio.
Die in den Immobilien-Gesellschaften gebildeten Rück-
Rückstellungen stellungen für ggf. anfallende Verkaufsteuern wurden ent
sprechend wertmindernd im jeweiligen Gesellschaftswert
Die „Rückstellungen“ wurden unter anderem für noch vorzuneh- berücksichtigt.
mende Bauleistungen in Höhe von EUR 4,2 Mio., für im Zusam-
menhang mit der Veräußerung von Objekten entstandene Kosten Die Währungen CAD, GBP, JPY, KRW, NOK, PLN, SEK und
in Höhe von EUR 5,5 Mio. und für Erwerbskosten in Höhe von USD sind mit den Devisenkursen zum 28.03.2013 bewertet
EUR 4,3 Mio. gebildet. worden.
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