Handlungskonzept Wohnen für die Kreisstadt Unna - April 2014
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Handlungskonzept Wohnen für die Kreisstadt Unna 02. April 2014
Vorstellung InWIS Institut für Wohnungswesen, Immobilienwirtschaft, Stadt- und Regionalentwicklung Gemeinnütziges Forschungs- und Wissenstransferinstitut im EBZ Bochum An-Institut an der Ruhr-Universität Bochum und an der EBZ Business School InWIS Forschung & Beratung GmbH Anwendungsorientierte Forschung und Beratung Für Ministerien, Städte und Gemeinden, Verbände, Stiftungen, Wohnungswirtschaft, Finanzierungsinstitute Geschäftsstelle Bündnis für Wohnen NRW Landesbüro Altengerechte Quartiere NRW Geschäftsstelle der WIR-Unternehmen H 2 andlungskonzept Wohnen Unna
VORGEHEN IN DER ERARBEITUNG DES HANDLUNGSKONZEPTES WOHNEN Handlungskonzept Wohnen Unna 3
HANDLUNGSKONZEPT WOHNEN UNNA
Vorgehen und Methodik
• Kommunalstatistik, Grundstücksmarktberichte, GfK-
Datenanalyse Daten, Preisübersichten etc.
Literatur- und • Kommunalprofile, Marktberichte
Quellenanalyse
Ortsbegehungen • Analyse kleinräumiger Wohnqualitäten
Auswertung • Datenbank des ImmobilienScout24 (Angebot,
Nachfrage unterteilt nach Größen, Ausstattung, Preise,
Wohnungsannoncen Lage)
• Einschätzungen zur Marktsituation, Rückkopplung der
Expertengespräche Ergebnisse der Wohnungsannoncenauswertung mit
IS24
Beteiligungsrunden • Kritische Diskussion der Analyseergebnisse
Handlungskonzept Wohnen Unna 4
Dialogorientiertes Verfahren
Kleine Beteiligungsrunde
Zeitraum 2010 bis 2014
1. und 2. kleine Beteiligungsrunde
(Verwaltung/ausgesuchte Wohnungsmarktakteure)
Zwischenpräsentation Ausschuss (AS/ASBV) Offene Beteiligungsrunde
Offene Beteiligungsrunde
Beteiligung der Politik/Fraktionen Beteiligung
Politik/Fraktionen
Präsentation im Ausschuss
Ratsbeschluss
Handlungskonzept Wohnen Unna 5
WOHNUNGSNACHFRAGE IN DER STADT UNNA Handlungskonzept Wohnen Unna 6
Wanderungen, Geburten, Sterbefälle
Die Determinanten der demographischen Entwicklung
Determinanten der Bevölkerungsentwicklung
Wanderungsgewinne Bevölkerungsentwicklung
können das 1.000
849
Geburtendefizit nicht
800
ausgleichen
600
400
151
158
200
80
54
83
97
0
-28
-44
-109
-200 -157
-147
-211
-199
-177
-195
-267
-282
-272
-400
-468
-600
-800
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
natürliche Bevölkerungsentwicklung Wanderungen Gesamtentwicklung
Handlungskonzept Wohnen Unna 7
Bisherige und zukünftige Bevölkerungsentwicklung
Im Zeitraum 2003 bis Entwicklung der wohnberechtigten Bevölkerung
(ohne Landesstelle)
2012 verlor Unna pro
Jahr rd. 200 Einwohner 66.000 5.000
64.538
(-0,4 % pro Jahr) 64.446 64.548
64.336 64.337
63.685
64.000
63.217 62.995 4.000
Bisher nur leichte 62.620
62.424
62.000
Bevölkerungsverluste 3.000
60.000
2.000
Bevölkerungsprognose 58.000
des Kreises Unna 1.000
56.000
verwendet
0
Prognostizierter künftiger 54.000 102 -10
-202 1 -222 -196
-375
Rückgang um rd. 340 P. 52.000
-652
-468
-1.000
bzw. -0,5 % pro Jahr
50.000 -2.000
2025: rd. 58.000 P. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Bevölkerungsstand Veränderung zum Vorjahr
Quelle: Stadt Unna
Handlungskonzept Wohnen Unna 8
Veränderung der relevanten Zielgruppen bis 2025
Leicht rückläufige Zahl der
Haushalte: -587 HH bzw. -
2,1%
Veränderungen in den Haushaltsstrukturen
Schrumpfend
2009 bis 2025
Starter bis 24 J.
Singles, Paare, Familien Starterhaushalte -17% -125
mittleren Alters Berufseinsteiger -5% -107
Junge Familien -8% -121
Stagnierend -27%
Singles mittl. Alters -758
Berufseinsteiger u.
Paare o. Kind mittl. Alters -34% -896
junge Familien bis
35 J. Familien mittl. Alters -21% -1.415
best ager 724 +20%
Wachsend Senioren 1.994 +24%
„Best ager“ ab 55 J. Sonstige 118 +37%
Senioren -2.000 -1.000 0 1.000 2.000
Quellen: Stadt Unna; eigene Darstellung © InWIS F&B GmbH 2011
Handlungskonzept Wohnen Unna 9
Nachfragepotenzial für Neubau in den Unnaer Teilmärkten
Nachfragepotenzial von 2.171 WE bis 2025 = 136 WE pro Jahr
Bautätigkeit von derzeit 80 WE pro Jahr ist zu erhöhen
55% des Potenzials entfallen auf Eigenheime, 45% auf WE auf Mehrfamilienhäusern
Nachfragepotenzial nach Wohneigentum in Höhe v. 71 Eigenheimen u. 19 ETW p.a.
Nachfragepotenzial nach Mietwohnungen resultiert ausschließlich aus Ersatz für Abriss
Wohnungen Wohnungen Wohnungen
gesamt in EZFH in MFH
Zeitraum 2009 - 2015 832 139 /Jahr 432 400
Zeitraum 2015 - 2020 676 135 /Jahr 352 324
Zeitraum 2020 -- 2025 663 133 /Jahr 344 319
Zeitraum 2009 - 2025 2.171 136/ Jahr 1.129 1.043
Quelle: eigene Berechnungen; * Abweichungen um 1 Wohnung © InWIS Forschung und Beratung GmbH
ergeben sich aufgrund des Verzichtes auf die Darstellung von Nachkommastellen
Handlungskonzept Wohnen Unna 10Veränderungen der Wohnungsnachfrage
Schlussfolgerungen
Strategie des Mithaltens…
Weiterhin auf Wohnpräferenzen älterer Haushalte einstellen => mehr Angebote für
das Wohnen im Alter schaffen, insbesondere mit Service /Betreuung
Zusätzliche Angebote für „jungen Alte“ mit hohen Ansprüchen an Wohnlage und
Komfort schaffen
Chancen zum Gegensteuern ergreifen…
Klassische Familie auf dem Rückzug, aber Trend durch familiengerechtes
Wohnumfeld und Wohnungsangebote beeinflussen
Attraktive Angebote zur Wohneigentumsbildung schaffen, um potenzielle
Erwerberhaushalte zu halten
Berufseinpendler zu einem Zuzug nach Unna bewegen
Handlungskonzept Wohnen Unna 11ANALYSEN UND HANDLUNGSEMPFEHLUNGEN FÜR DIE TEILMÄRKTE DES WOHNUNGSMARKTES Handlungskonzept Wohnen Unna 12
Mietwohnungsmarkt
Situationsanalyse
starker Markt mit solider bis hoher Nachfrage (Ausnahme: hochpreisige
Wohnungen, hier besondere Qualitäten erforderlich)
Nachfrageschwerpunkt: kleine Wohnungen bis 60 m², auch größere Wohnungen
mit 4 bis 5 Zimmern
Hohe Nachfrage nach größeren Wohnungen im oberen Preissegment zeigt:
moderne Ausstattungsmerkmale und Wohnqualitäten werden am Markt
angenommen
KdU: 4,98 €/qm (nettokalt)
Wohnungsgröße
Mietpreis in €/m² Prei ssegment bis 45 46 bis 60 61 bi s 75 76 bi s 90 90 und mehr
< 4,50 unterstes Durchschni tt* sehr hoch* gering gering sehr hoch
4,50 bis < 4,96 unteres sehr hoch* sehr hoch Durchschni tt sehr gering Durchschni tt
4,96 bis < 5,60 mittleres sehr hoch* hoch hoch hoch Durchschni tt
5,60 bis < 6,30 mittleres sehr hoch* sehr hoch gering hoch Durchschni tt
6,30 bis < 6,80 oberes sehr hoch* sehr hoch Durchschni tt hoch sehr hoch
6,80 bis 10,00 hochpreisiges gering* Durchschni tt* sehr gering Durchschni tt sehr gering
Quelle: Datenbank des ImmobilienScout24, Angebote im Zeitraum 2007 bis Mitte 2010; eigene Berechnungen
* Fallzahl gering (unter 15 Angebote)
Handlungskonzept Wohnen Unna 13Problemfälle am Mietwohnungsmarkt
60er Jahre, unmodernisiert 50er Jahre, unmodernisiert Versiegeltes/-bautes Umfeld
Wohnung 2: ca. 29 m2
unattraktive Grundrisse u. Wohnungsgrößen
Handlungskonzept Wohnen Unna 14Mietwohnungsmarkt
Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen I
Erneuerung des Bestandes
hat hohe Bedeutung, um Qualitäten und keine Überkapazitäten zu schaffen
Berliner Allee und Gartenvorstadt: Interventionen von privater und öffentlicher
Seite hilfreich, um günstigeres Marktumfeld zu schaffen
Schwerpunkte: „Best ager“ und Senioren; kleinere Wohnungen mit 2 Zimmern
und große Wohnungen mit 4 Zimmern
Rückbau
Rückbau fördern, denn von Leerstand gehen Risiken für Stabilität
von Quartieren aus
Wünschenswert: 40 WE jährlich
Abriss von maroden Wohnungen und gleichzeitiger Neubau
kann Quartiersentwicklung neuen Schub geben
Handlungskonzept Wohnen Unna 15Mietwohnungsmarkt
Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen II
Wohnungsneubau
Neubauvolumen: ca. 46 WE jährlich (inkl. sozialer Wohnungsbau)
Zweckbestimmung: Ersatz für Wohnungsabgänge, Festigung von bestehenden
Siedlungskernen
vorzugsweise auf Brachflächen, in Baulücken
Handlungskonzept Wohnen Unna 16Soziale Wohnraumversorgung
Situationsanalyse
Nachfrage
Konstante Nachfrage von Niedrigeinkommensbeziehern
Versorgungsengpass bei kleinen Wohnungen
Freier Wohnungsmarkt keine Alternative: auch dort besteht Engpass
Bestandsentwicklung Prognostizierte Entwicklung des preisgebundenen
Wohnungsbestands bis 2040
Neubau von Ø 28 WE p.a.
2.500
Bestand schmilzt künftig um 2.310
44 WE p.a. (35 % bis 2030) 2.000
1.511
1.400
1.500
Perspektive
Steigende Altersarmut 1.000
Steigende Mieten bei 500
Modernisierungen
Wachsende Engpässe bei 0
2012
2030
2040
kleinen, preiswerten WE Anzahl der Wohnungen im preisgebundenen Wohnungsbestand
Handlungskonzept Wohnen Unna 17Soziale Wohnraumversorgung
Schlussfolgerungen und Handlungsempfehlungen
Gefahr hoher Unterkunftskosten durch energetische Maßnahmen begegnen
Verstärkte Modernisierungsinvestitionen zur (energetischen) Erneuerung der
Sozialwohnungsbestände der 1960er u. 1970er Baujahre wünschenswert
Aber: Modernisierungsumfang und Preiserhöhung der Zahlungsfähigkeit der Mieter
anpassen
Fortführung Neubau v. 20-30 WE p.a. mit klarer Ausrichtung auf
… kleine WE für 1-2 Personen
… altersgerechte WE
… WE in gemeinschaftl. Wohnformen, weil soziales Netzwerk Altersvorsorge ist
Neubau von Mieteigenheimen für Familien weiterhin fördern
Handlungskonzept Wohnen Unna 18Wohnen im Alter
Ein Markt mit steigender Nachfrage
Zunahme um rd. 2.000
Senioren-Haushalte (24%)
„Normale“ Wohnung ist
Wohnwunsch vieler
Senioren
2009 bis 2025
Aber andere Wohnformen
gewinnen an Bedeutung Starterhaushalte -17% -125
Berufseinsteiger -5% -107
Junge Familien -8% -121
Hochrechnung von InWIS Singles mittl. Alters -27% -758
ergibt: Bis 2025 fehlen … Paare o. Kind mittl. Alters -34% -896
600 barrierearme WE Familien mittl. Alters -21% -1.415
260 WE im betreuten best ager 724 +20%
Wohnen Senioren 1.994 +24%
Sonstige 118 +37%
-2.000 -1.000 0 1.000 2.000
Quellen: Stadt Unna; eigene Darstellung © InWIS F&B GmbH 2011
Handlungskonzept Wohnen Unna 19Wohnen im Alter
Handlungsempfehlungen
Barrierearmut und -freiheit vor Zielgruppen im Neubau betreuter
allem durch Umbau im Bestand Wohnanlagen: Haushalte mit
decken Grundsicherung im Alter und
mittlere Einkommen
Beratungsstellen absichern: Gemeinschaftliche Wohnformen
Wohnberatungs-Agentur für den schaffen: z.B. Demenz-WG`s
Mittelkreis Unna
Koordinierungsstelle für Neue
Wohnformen
Weitere Anreize für Eigentümer
schaffen:
Überblick über finanzielle
Fördermöglichkeiten geben
Gute-Praxis-Beispiele
kommunizieren
Handlungskonzept Wohnen Unna 20Eigenheimmarkt
Situationsanalyse
Bestandsobjekte sind sehr gefragt
Örtliche Bauträger sind mit
Nachfrage im Neubau zufrieden
Bei älteren Eigenheimen oft Moder-
nisierungsbedarf vorhanden (550
Inserate: 21% „renovierungsbedürftig“ 44%
oder „keine Angaben“)
Nur maßvoller Neubau stellt keine
Konkurrenz zum Altbau dar
Trend „zurück in die Stadt“ – Ansprüche an
Infrastruktur steigen
Geringe Infrastruktur in älteren Siedlungen in Baujahr: 1960
dörflicher Lage
Quelle: Im Internet angebotene
Doppelhaushälfte
Handlungskonzept Wohnen Unna 21Eigenheimmarkt
Handlungsempfehlungen Beispiel Stadthaus
Nachfragepotenzial für Neubau in Höhe von
71 Wohnungen p.a. abschöpfen
Neue Angebote schaffen …
Stadthaus für junge Paare
barrierearme Eigenheime
Präferenz im Eigenheimneubau: bestehende
Siedlungskerne, mit Infrastruktur
Beispiel barrierearmes Eigenheim
Information/Beratung d. Eigentümer zu
Wohnraumanpassung und Modernisierung
bürgerschaftliches Engagement zur
Ausweitung von Infrastruktur in den Dörfern
unterstützen
Handlungskonzept Wohnen Unna 22BILANZIERUNG: GEGENÜBERSTELLUNG VON WOHNUNGSNACHFRAGEPOTENZIAL UND ZUR VERFÜGUNG STEHENDE WOHNBAUFLÄCHEN Handlungskonzept Wohnen Unna 23
Wohnbauflächenpotenziale
Zu berücksichtigende Flächenarten
Derzeitige
Zukünftige Baulücken
Baulücken
BPlan-
/FNP-
Flächen
Theoretisches Mobilisierbares
Bauflächenpotenziale Potenzial
Mobilisierbarkeit
Potenzial
Beispiel zu Mobilisierbarkeit: Untersuchungen verschiedener
Ruhrgebietsstädte haben ergeben, dass Baugebiete innerhalb
von 10 bis 12 Jahren nur zu 92% „volllaufen“
Handlungskonzept Wohnen Unna 24Wohnbauflächenpotenziale
Gegenüberstellung Nachfragepotenzial und mobilisierbare Flächen
Ohne Teilmarktbetrachtung ergibt sich fast
ausgeglichene Bilanz
Aber: Unterdeckung im
Geschosswohnungsbau
WE
Potenzial WE in EZFH WE in MFH
insgesamt
Wohnungsnachfragepotenzial
2.171 1.129 1.043
2009 bis 2025 *
abzgl. Neubau 2009-2012 207 150 57
Wohnungsnachfragepotenzial
1.965 979 985
2012 bis 2025
Summe mobilisierbarer WE,
darunter… 2.111 1.557 554
…Abrissflächen 32 6,5 25,5
…Baulücken 154,4 9,9 144,5
…Flächen im FNP und in B-
1.925 1.541 384
Plänen
Überhang bzw. Unterdeckung 147 578 -431
Handlungskonzept Wohnen Unna 25Wohnbauflächenpotenziale I
Räumliche Verteilung der FNP- und BPlan-Flächen
72% der Flächenreserven in Außenbereichen Unnas
Sie müssen fehlende Reserveflächen in den
Siedlungsschwerpunkten kompensieren
Kompensation erfolgt nur Flächenreserven bis 2025 (Stand: Herbst 2012)
in quantitativer Hinsicht
Denn: Im Zuge von
Schrumpfung und Alte-
rung der Bevölkerung
wächst die Bedeutung
wohnungsnaher Infra-
strukturen
Handlungskonzept Wohnen Unna 26Wohnbauflächenpotenziale II
Empfehlungen
Vorhandene Flächenreserven hinsichtlich der Eignung für den
Geschosswohnungsbau prüfen und ggf. umwidmen
Weitere Strategien ausloten, um Innenentwicklung zu stärken.
Hierzu Schwerpunkt auf Analyse und Mobilisierung von
Baulücken, mindergenutzten Flächen und
Nachverdichtungspotenzialen setzen
Sparsame Flächenentwicklung in den ländlichen Ortsteilen,
dadurch Sicherung und Stärkung der vorhandenen
Infrastrukturen betreiben
Handlungskonzept Wohnen Unna 27Kontakt Dipl.-Ing. Regina Höbel E-Mail: regina.hoebel@inwis.de Tel. 0231-89034-21 InWIS Forschung und Beratung GmbH Springorumallee 5 44795 Bochum www.inwis.de Handlungskonzept Wohnen Unna 28
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