Immobilien - ein Ausweg aus der Nullzinsfalle? - Institutional Advisors Congress - MMag. Louis Obrowsky - Institutional ...
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April 2020 Institutional Advisors Congress Immobilien – ein Ausweg aus der Nullzinsfalle? MMag. Louis Obrowsky
Warum Immobilien?
◆ Historisch betrachtet waren Immobilien immer Teil einer diversifizierten Veranlagung
größerer Vermögen (Wertpapiere / Gold / Immobilien je ein Drittel)
◆ Sichere Mieterträge
◆ Inflationsschutz
◆ Risikostreuung und Diversifikation durch Investment in mehrere Immobilien
◆ Langfristige Anlage
◆ Für viele wirtschaftliche Szenarien – ausgenommen Krieg – eine sinnvolle Veranlagung
◆ Identifizierung des Anlegers mit der Immobilie
◆ Kann man „angreifen“
◆ (Vordergründig) wenig Erklärungsbedarf
2
Überblick Immobilienmärkte
3
Wohnungsmarkt
Österreich ist ein Mietermarkt, Mietwohnungsanteil in Prozent
90%
80%
77,5%
70%
60%
50%
40% 42,8%
34,3% 35,0% 35,1% 34,9% 34,5%
30% 33,5%
27,7%
20%
19,1%
10%
0%
Quelle: Statistik Austria, Stand 2019, Darstellung: LLB Immo KAG
4
Durchschnittliche Monatsmiete (EUR/m²)
30
27,8
25
20
20,1
18,7
18,1
15
14,6
13,4 13,4
10 11,1
10,5 10,5
9,8 9,6
8,6 8,4
7,3
5
0
Quelle: Deloitte Property Index (8th edition, Juli 2019), Darstellung: LLB Immo KAG
5
Durchschnittlicher Transaktionspreis Neubauwohnung (EUR/m²)
4 500
4 016
4 000 3 753
3 500 3 405
3 000
2 612 2 683
2 481 2 521 2 525
2 500 2 311
2 133
2 000
1 323 1 370
1 500
1 000
500
0
Quelle: Deloitte Property Index (8th edition, Juli 2019), Darstellung: LLB Immo KAG
6
Durchschnittlicher Transaktionspreis Neubauwohnung (EUR/m²)
14 000
12 910
12 000
11 185
10 000
7 800
8 000
6 082 6 170
6 000 5 460
4 973 5 000 5 148
4 199
3 637
4 000 3 318 3 350
2 980 3 157 3 162
2 000
0
Quelle: Deloitte Property Index (8th edition, Juli 2019), Darstellung: LLB Immo KAG
7
Leistbarkeit / Eigentumswohnung
Durchschnittsjahreseinkommen für eine Eigentumswohnung mit 70m²
12
11,2
10
10,1
9,4
8
7,9
7,5
7,1
6
6,2
5,7
5,1 5,0
4
4,0 3,8
2
0
Quelle: Deloitte Property Index (8th edition, Juli 2019), Darstellung: LLB Immo KAG
8Renditen – Wohnen Wien
nach Bezirken
4
3,5 3,4
3,2
3,1 3,15 3,1
3,05
3 2,9
2,8 2,85
2,75 2,8
2,7
2,55 2,6
2,5 2,5 2,7 2,5
2,5 2,45
2,4 2,35
2,3 2,3
2,3 2,3
2,2 2,2
2 2,1 2,1
1,85
1,9 1,9
1,7 1,7 1,75
1,5 1,65 1,65 1,65
1,52 1,5 1,55 1,5 1,55
1,4 1,45
1
0,9
0,5
0
1. 2. 3. 4. 5. 6. 7. 8. 9. 10. 11. 12. 13. 14. 15. 16. 17. 18. 19. 20. 21. 22. 23.
Quelle: Otto Immobilien (Zinshaus-Marktbericht; Herbst2019), Darstellung: LLB Immo KAG
9Büromarkt Wien
◆ Büromarkt Wien 2015 bis 2019
10Mietpreise und Leerstandsraten
◆ Spitzenmieten (in EUR/m² pro Monat) ◆ Leerstandsraten (in %)
11Spitzenrenditen Büroimmobilien im europäischen Vergleich (in %)
12Spitzenrenditen Retailimmobilien Österreich
◆ Rendite Einkaufsstraßen / EKZ / FMZ
5,5 %
5%
4,75 %
4% 4% 4%
3,5 % 3,5 %
3,25 %
2017 2018 2019*
*Prognose Einkaufsstraßen EKZ FMZ
Quellen: EHL Market Research / Q1 2019
13Einzelhandelsdaten Österreich
◆ Top-Seller beim Online-Shopping
14Immobilienpreise - Langzeitentwicklung
Herengracht Index - Wie entwickeln sich Immobilienpreise über Jahrhunderte ?
Der Holländer Piet Eichholtz hat die Entwicklung der Kaufpreise am teuersten Kanal von Amsterdam über 400 Jahre
zurückverfolgt. Es handelt sich um Immobilienpreisdaten über den längsten Zeitraum, wenn auch nur bis 2004 analysiert.
Fazit: Preise können sich in kurzer Zeit verdoppeln bis verdreifachen, aber ebenso stark fallen.
Diagramm: Index (Jahr 1629 = 100)
600
Mississippi Bubble Weltwirtschaftskrise von 1929
500 Französische Revolution und
napoleonische Kriege Französischer
Börsencrash 2. Weltkrieg
400 Tulpenmanie
300
200
100 1. Weltkrieg
Englisch-Niederländischer
Seekrieg und Englische Englische
1. Ölkrise 2. Ölkrise
Finanzkrise Wirtschaftskrise
0
1629
1639
1649
1659
1669
1679
1689
1699
1709
1719
1729
1739
1749
1759
1769
1779
1789
1799
1809
1819
1829
1839
1849
1859
1869
1879
1889
1894
1899
1904
1909
1914
1919
1924
1929
1934
1939
1944
1949
1954
1959
1964
1969
1974
1979
1984
1989
1994
1999
2004
Quelle: Piet Eichholtz, Maastricht University | Eigene AbbildungImmobilienzyklus und Timing von Investments
Extrembeispiel eines prozyklischen Investments – die World Wide Plaza Transaktion
2007:
Bauträger kauft das World Wide Plaza in
Midtown Manhattan für USD 1,8 Mrd.
Hypothek Deutsche Bank: USD 1 Mrd.
Kurve:
Moody‘s Commercial Property Price Index
(Symboldarstellung)
2009:
Deutsche Bank verkauft
World Wide Plaza
zu USD 600 Mio.
Jan01 Jan02 Jan03 Jan04 Jan05 Jan06 Jan07 Jan08 Jan09 Jan10
Quelle: Eigene DarstellungImmobilienzyklus
LLB Semper Real Estate / Jänner 2020 17Asset Klasse Immobilien – Wo steht der Markt?
Renditen und Mieten am Beispiel der Asset Klasse Büro
Mieten und Renditen erreichen 2019 erneut Rekordwerte.
Diagramm:
Der internationale Büroimmobilienmarkt bietet die höchste Transparenz in Bezug auf Marktdaten und dient als Referenz.
Linke Y-Achse: Netto-Spitzenmiete in EUR pro m²
Rechte Y-Achse: Spitzen-Bruttoanfangsrendite *) in %
90 12%
80 Spitzenmiete [EUR/m² pro Monat] Spitzenrendite [%]
10%
70
60 8%
50
6%
40
30 4%
20
2%
10
0 0%
Moskau Istanbul Warschau Wien Mailand Frankfurt Stockholm London City Paris London (West
End)
*) Bruttoanfangsrendite: Brutto-Mietertrag / Kaufpreis exkl. Nebenkosten
Quellen: CBRE, CushWake, JLL, Colliers, OTTO ImmobilienDer Immobilienzyklus – Theorie und Realität
Der Immobilienzyklus in der Theorie und der Realität
Merkmale von Marktphasen und Einordnung der aktuellen Marktsituation
Zeitverlauf in der Theorie Zeitverlauf in der Praxis
Jahr 2007
10=
0
Rückgang Leerstand Anstieg Leerstand
Neuproduktion Auslaufende Überproduktion 2020 ?
Rekordpreise Preisstagnation
Jahr Jahr
7,5 2,5
Rückgang Leerstand Anstieg Leerstand
Keine Produktion Fertigstellungen Überproduktion
Preisanstieg Preisrückgang
Jahr
5
Quelle: Eigene DarstellungUmsetzung Immobilienveranlagung
20Kennzahlen LLB Semper Real Estate
145
Ytd (28.02.2020) 0,18 % (R)
140
135
130
0,22 % (I)
125
120
115
110 Annualisierte Performance (R)
105
100 1 Jahr 2,15 % p.a. *
95
3 Jahre 2,17 % p.a. *
02.2010
08.2010
02.2011
08.2011
02.2012
08.2012
02.2013
08.2013
02.2014
08.2014
02.2015
08.2015
02.2016
08.2016
02.2017
08.2017
02.2018
08.2018
02.2019
08.2019
02.2020
5 Jahre 2,33 % p.a. *
LLB Semper Real Estate (A)
Seit 07/04 Auflage 4,10 % p.a.
Quelle: TIPAS per 28.02.2020
Tranchen
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für zukünftige Ergebnisse
sind. Wertverluste können bei dem genannten Immobilieninvestmentfonds jederzeit entsprechend den jeweiligen
Marktgegebenheiten eintreten; auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. AT0000622980 (R) ausschüttend
*) Bei den Angaben handelt es sich um Zwölfmonatszeiträume zum Reportingstichtag (annualisiert). Die
Performanceberechnung erfolgt nach der OeKB-Methode. Der bei Kauf einmalig anfallende Ausgabeaufschlag in der Höhe von
AT0000615158 (R) thesaurierend
bis zu 3,00 % und andere ertragsmindernde Kosten wie individuelle Konto- und Depotgebühren des Anlegers sind in der
Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt. AT0000A1Z189 (I) ausschüttend **
**) Mindestinvestitionssumme EUR 1 Mio.
AT0000A1Z197 (I) thesaurierend **
LLB Semper Real Estate / März 2020 21Kennzahlen LLB Semper Real Estate
Liquiditätsquote 33,98 %
Ratings und Auszeichnungen
Liquiditätsquote
unter Berücksichtigung der Forward 21,44 %
Purchase Agreements
Fremdkapitalquote 5,93 % Alternative Investments Award
2019 des GELD-Magazins
Zeitraum 3 Jahre
Sharpe Ratio (1 Jahr) 6,43 *
Volatilität (1 Jahr) 0,37 %*
Alternative Investments Award
2019 des GELD-Magazins
Zeitraum 5 Jahre
Quelle: LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. bzw. TIPAS per 28.02.2020
Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für zukünftige
Ergebnisse sind. Wertverluste können bei dem genannten Immobilieninvestmentfonds jederzeit entsprechend den
jeweiligen Marktgegebenheiten eintreten; auch ein Totalverlust des eingesetzten Kapitals kann nicht ausgeschlossen
werden.
*) Bei den Angaben handelt es sich um Zwölfmonatszeiträume zum Reportingstichtag (annualisiert). Die
Performanceberechnung erfolgt nach der OeKB-Methode. Der bei Kauf einmalig anfallende Ausgabeaufschlag in der
Höhe von bis zu 3,00 % und andere ertragsmindernde Kosten wie individuelle Konto- und Depotgebühren des Anlegers
sind in der Darstellung der Wertentwicklung nicht berücksichtigt.
LLB Semper Real Estate / März 2020 22Stabiles Portfolio
◆ Fondsvolumen von 1.177 Mio. € und Immobilienvolumen von 776 Mio. €
◆ 57 Objekte von 1,1 - 42,7 Mio. €
◆ Objektvolumen stellt attraktive Nische am Investmentmarkt dar
◆ Mehr als 100 renommierte Mieter aus 18 Branchen
◆ Langfristige Mietverträge
◆ Rund die Hälfte der Mietverträge laufen erst im Zeitraum von 2026 bis 2039 oder länger aus
◆ Vermietungsgrad rund 97,02 % (per 30.12.2019)
◆ Nettomietrendite rund 5,96 % (per 30.12.2019)
◆ Durchschnittliche Restlaufzeit der Mietverträge (WAULT): rund 8,48 Jahre (per 30.12.2019)
◆ Kein Währungsrisiko
◆ Schutz vor Inflation durch indexierte Mietverträge, die mit der Inflationsrate steigen
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 28.02.2020
LLB Semper Real Estate / März 2020 23Investitionsschwerpunkte
Hotel
Einzelhandel
Österreich
41,91%
Anlagestrategie für Neuinvestitionen
21,14%
27,82%
Grundstücke
4,67% ◆ Weiterhin Fokussierung auf Gewerbeimmobilien in
Wohnen Österreich und Deutschland – in der Vergangenheit
3,34%
haben sich diese Märkte im internationalen Vergleich
Logistik Büro
als sehr stabil erwiesen
Deutschland
12,01% 31,02% 58,09% ◆ Fortführung der bewährten sicherheitsorientierten
Anlagestrategie
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.12.2019; Aufteilung nach Immobilienwert
◆ Reduzieren des relativen Retailanteils zugunsten
◆ Investitionen in die stabilen Märkte verstärkter Investition in Büroimmobilien
Österreich und Deutschland ◆ Zur Risikodiversifikation können auch Wohnimmobilien
◆ Schwerpunkt auf renditestarke Gewerbenutzung angekauft werden
(Büro-, Einzelhandels-, Hotel- und Logistikimmobilien)
◆ Hoher Vermietungsgrad angestrebt
◆ Geringer Verwaltungsaufwand
◆ Nachhaltige Renditen erzielbar
◆ Kalkulierbares Mieter-Ausfallrisiko
◆ Überschaubares Anschlussvermietungsrisiko
24Sektorale Verteilung der Nutzungsarten im Jahresvergleich
Objekte mit gemischter
Nutzung werden nach
ihrer Hauptnutzungsart
kategorisiert
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.12.2020; Aufteilung nach Immobilienwert
LLB Semper Real Estate / Februar 2020 25Vermietungsgrad & Restlaufzeiten der Mietverträge
10,00% Vermietungsquote der
österreichischen
9,00% 8,82% 8,79%
8,28% Immobilien des LLB
7,84%
8,00% 7,79% Semper Real Estate:
7,00%
7,06% 98,46 %
6,45%
6,16%
6,00%
5,25% 5,25%
5,63% Vermietungsquote der
5,05%
5,00% deutschen Immobilien
4,00% des LLB Semper Real
4,00%
3,10%
Estate: 96,05 %
3,00% 2,68%
2,47%
2,06%
2,00% 1,69%
1,19%
1,00%
0,34%
0,05% 0,05%
0,00%
Darstellung der im jeweils angeführten Jahr ablaufenden mieterseitigen Kündigungsverzichte unter Berücksichtigung von Sonderkündigungsrechten der Immobilien des LLB Semper Real Estate, bezogen auf die derzeitigen
Gesamtvermietungserlöse des LLB Semper Real Estate. Durch die Insolvenz eines oder mehrerer Mieter können in einzelnen Jahren auch mehr Mietverträge beendet werden.
LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H. per 30.12.2019
26Disclaimer
Die vorliegende Präsentation ist eine Marketingmitteilung der LLB Immo Kapitalanlagegesellschaft m.b.H.; Stand: Februar 2020. Sie dient ausschließlich der
unverbindlichen Information und stellt keinen Prospekt im Sinne des österreichischen InvFG, ImmoInvFG oder KMG und keine vollständige Darstellung eines
bestimmten Marktes, Wirtschaftszweiges, Fonds oder Finanzinstruments dar. Bei den darin enthaltenen Informationen handelt es sich nicht um eine Empfehlung für
den An- oder Verkauf von Finanzinstrumenten.
Diese Präsentation ersetzt nicht die fachgerechte Beratung für die darin beschriebenen Finanzinstrumente und dient insbesondere nicht als Ersatz für eine umfassende
Risikoaufklärung. Diese Präsentation stellt weder ein Anbot noch eine Einladung zur Anbotstellung zum Kauf oder Verkauf von Finanzinstrumenten dar.
Für das öffentliche Anbot der Anteile an dem Fonds LLB Semper Real Estate in Österreich wurde ein Prospekt und Informationen gemäß § 21 AIFMG-Dokument sowie
ein Kundeninformationsdokument (KID) gemäß den in Österreich geltenden gesetzlichen Bestimmungen veröffentlicht. Dieser kann am Sitz der LLB Immo
Kapitalanlagegesellschaft m.b.H., Wipplingerstraße 35, 1010 Wien sowie bei der Liechtensteinischen Landesbank (Österreich) AG, Heßgasse 1, 1010 Wien und unter
www.llb.at in deutscher Sprache kostenlos bezogen werden.
Warnhinweis: Ein Investment in Immobilieninvestmentfonds im Allgemeinen und in den LLB Semper Real Estate im Besonderen bietet Chancen, ist jedoch auch mit
erheblichen Risiken verbunden. Wertverluste können entsprechend der jeweiligen Marktgegebenheiten regelmäßig eintreten. Auch ein Totalverlust des eingesetzten
Kapitals kann nicht ausgeschlossen werden. Es wird ausdrücklich darauf hingewiesen, dass frühere Wertentwicklungen kein verlässlicher Indikator für zukünftige
Ergebnisse sind.
Sämtliches in dieser Präsentation enthaltene Datenmaterial wurde unter Anwendung sorgfältiger Kriterien sowie unter Zuhilfenahme zuverlässiger externer und
interner Quellen ermittelt und ausgewertet. Dennoch kann für die Vollständigkeit, Richtigkeit, Aktualität oder Genauigkeit des wiedergegebenen Zahlenmaterials
sowie der der abgebildeten Charts keinerlei Haftung übernommen werden. Druckfehler sind vorbehalten.
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