Hoffen auf die Start-ups - CSL-Immobilien
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Projekt- und Standortentwicklung IMMOBILIEN BUSINESS_12/2017
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Hoffen auf die Start-ups
Bern – Nach dem Umzug grosser Unternehmen sind die Leerstände in der Bundes-
stadt deutlich gestiegen. Jungunternehmen könnten einen Teil der Lücken füllen –
doch die Vermietung an sie ist schwierig.
Von Richard Haimann – Bilder: Ginkgo/Wikimedia; PD
Wird zum Sitz für Start-ups: das Gebäude der ehemaligen Eidgenössischen Alkoholverwaltung EAV in Bern.
Wo einst die Eidgenössische Alkohol- nen Namen hat der Mieter mit einer Vorstoss für einen weiteren
verwaltung EAV mit strengem Blick auf Prise Ironie gewählt: Moonshine – im Schweizer Technologie-Hub
die Einhaltung der Gesetzgebung zum englischen Sprachgebrauch der Begriff
Vertrieb und Erwerb geistiger Getränke für illegal gebrannten Alkohol. Bislang zieht es Unternehmensgründer
wachte, soll künftig Forscher- und Ent- Der Standort sei «mit der Nähe zur Uni- aus Zukunftsbranchen vor allem nach
wicklergeist frei walten. Ein Verein hat versität, zum Inselspital, zum Bahnhof Basel, Genf, Lausanne und insbesonde-
jetzt das ehemalige fünfgeschossige und zu zahlreichen angesagten Bars re Zürich. Mit der Bundesstadt wollen
EAV-Gebäude mit der klassizistischen und Cafés ideal», liess Moonshine-Mit- die Moonshiner nun das Quartett zum
Fassade im trendigen Berner Läng- gründer Manuel Fankhauser jüngst Me- Quintett machen. So wie Spirituosen in
gasse-Quartier gemietet, um ein Zent- dienvertreter wissen. Das neue Start- einem längeren Prozess aus Obst und
rum für Start-up-Unternehmen aus dem up-Zentrum sei eine Chance, «um Bern Getreide destilliert werden, will der
Biotechnologiebereich zu machen. Sei- noch zukunftsfähiger zu machen». Verein jungen Forschern und Unterneh-
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NACHRICHT
Bern
«Nutzer können Büroflächen in Bern Migros baut am
zu attraktiven Konditionen mieten.»
Florian Kuprecht, CBRE Schweiz Breitenrainplatz
Im Dreieck zwischen Moserstrasse,
Breitenrainstrasse und Allmendstras-
«Erfolgreiche Start-ups wachsen in der Regel
se in Bern errichtet die Genossen-
schnell und benötigen bald weitere Flächen.» schaft Migros Aare derzeit neue
Patricia Reichelt, CSL Immobilien Wohn-, Dienstleistungs- und Ver-
kaufsflächen. Ziel des Überbauungs-
projekts im Berner Quartier Spital-
acker ist, die alte und zu kleine
mern dauerhaft helfen, aus ihren Ideen liegenschaften von 200 bis 570 Franken Migros-Filiale durch eine neue und
marktfähige Produkte zu entwickeln – pro Quadratmeter und Jahr, in Genf so- grössere zu ersetzen und «gleichzeitig
und Bern dabei zu einem prominenteren gar von 320 bis 750 Franken und in Lau- den Breitenrainplatz als Quartiermit-
Platz auf der Landkarte Schweizer Tech- sanne in der Spitze bis 580 Franken. telpunkt attraktiv und lebendig zu er-
nologie-Hubs verhelfen. Worauf es Hingegen werden Büroflächen in Bern halten», schreibt die Genossenschaft.
Start-up-Pionieren ankommt, wissen die bereits ab 150 Franken pro Quadratme- Der Hauptzugang zur Migros befindet
Vereinsmitglieder aus eigener Erfah- ter und Jahr angeboten. Lediglich in der sich künftig an der Ecke Moserstras-
rung: Fankhauser ist Mitgründer und Altstadt reichen die Mietforderungen in se/Breitenrainplatz. Von dort führen
Partner des auf Tumorforschung spe- der Spitze bis zu 390 Franken, während Rolltreppen, Treppen und Aufzüge ins
zialisierten Berner Biotech-Unterneh- die Höchstforderungen in den übrigen Untergeschoss, wo der Supermarkt
mens Arven Partners. Mit dabei sind u.a. Quartieren maximal 300 Franken und 1.700 qm Verkaufsfläche bieten wird.
die Unternehmerin und FDP-Stadträtin meist sogar deutlich weniger betragen. Das Migros-Restaurant kommt im
Claudine Esseiva, Lars Diener-Kimmich, Aus den zurzeit ansässigen Unterneh- Erdgeschoss auf der Seite der Brei-
CEO der Innovationsagentur des Kantons men in der Stadt selbst dürfte kaum tenrainstrasse zu liegen. Für Dienst-
Bern, be-advanced, Carlos Ciller, Mit- genügend Nachfrage kommen, um den leistungen und Verkauf sind im Erd-
gründer des Digital-Health-Start-ups Leerstand zu absorbieren, sagt Patricia geschoss Flächen von rund 500 qm
RetinAI, und Adrian Stolz, Director Un- Reichelt, Verantwortliche für Research vorgesehen. Ferner entstehen
ternehmerdesk Bern der Credit Suisse. und Marktanalyse bei CSL Immobilien. 50 Mietwohnungen und in den Ober-
Für den Büroimmobilienmarkt der Bun- «Die Marktdynamik des gesamten Wirt- geschossen zwei Arztpraxen und eine
desstadt kommt der Vorstoss zu einem schaftsraums ist stark von staatsnahen Kindertagesstätte. Beim Hauptein-
guten Zeitpunkt: Nachdem Grossnutzer Betrieben abhängig.» gang der Migros sind 40 gedeckte Ve-
wie Post und SBB in den vergangenen loabstellplätze geplant, weitere 50 auf
beiden Jahren neue Quartiere direkt an Hohes Potenzial an innovativen der Seite Allmendstrasse sowie 170
der S-Bahn-Haltestelle im neuen Quar- Gründern für die Wohnungen im Untergeschoss.
tier Wankdorf-City bezogen und die Für Migros-Kunden wird es im Unter-
Swisscom nach Ittigen gewechselt ist, Doch aus deren Kreisen ist zurzeit keine geschoss 58 Pkw-Parkplätze geben,
gibt es in Bern reichlich leere Flächen. nennenswerte Flächennachfrage zu er- für die Wohnungen 43 Parkplätze.
«Auf 89.200 Quadratmeter addiert sich warten, nachdem die grossen Unterneh- Die Pläne für das Projekt entstanden
der Leerstand in der Stadt», sagt Martin men in den vergangenen Jahren erst in einem Wettbewerbsverfahren im
Bernhard, Head of Research bei der Be- neue Quartiere bezogen haben. Ent- Jahr 2013. Grundsteinlegung war im
ratungsgesellschaft JLL in Zürich. Das sprechend skeptisch schätzen Eigen- August 2017; der Rohbau soll bis zum
sorgt für günstige Mieten in der Aare- tümer Berner Büroliegenschaften die Mai 2018 fertiggestellt sein. Der neue
Stadt. «Nutzer können Büroflächen in künftige Marktentwicklung ein. Das Migros-Supermarkt soll im Frühjahr
Bern zu attraktiven Konditionen mie- zeigt die diesjährige Sommerumfrage 2019 eröffnen; Einzugstermin in den
ten», sagt Florian Kuprecht, Geschäfts- von CSL Immobilien. Danach erwarten Mietwohnungen ist frühestens im
führer Schweiz des internationalen Im- fast 40 Prozent der befragten Akteure Herbst 2019. Kontur Projektmanage-
mobiliendienstleisters CBRE. in nächster Zeit eine «schwache Nach- ment unterstützt die Genossenschaft
Das zeigt auch der diesjährige Markt- frage» nach Büroflächen, die übrigen Migros Aare als Bauherrentreuhänder
bericht der Zürcher Beratungsgesell- rechnen mit einem «eher schwäche- und war zudem für die Verfahrensbe-
schaft CSL Immobilien. Danach reicht ren» Bedarf auf Seiten der Nutzer. Fast gleitung der Ausschreibung für den
in Zürich das Mietpreisband bei Büro- 60 Prozent meinen, dass die Leer- Totalunternehmer zuständig. (mr)
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standsziffer «eher zunehmen» werde,
fast 25 Prozent sind davon sogar fest
überzeugt. Da überrascht es nicht, dass MIETEN UND LEERSTAND
rund die Hälfte der Befragten für die Zu-
kunft sinkende Mietpreise prognosti- Angebotsmieten (CHF/m² pro Jahr Angebotene Fläche
ziert. «Die Grundstimmung am Berner Quantil
Markt ist nicht gerade optimistisch», 0,25 0,5 0,75 Topmiete Quadratmeter Quote
sagt Reichelt. Nach Teilmarkt
Da kann es Besitzern von Büroliegen-
Innere Stadt 250 280 300 350 9.100 1,6%
schaften nur recht sein, wenn die Bun-
Länggasse-Felsenau 200 240 270 300 4.100 1,2%
desstadt zu einem weiteren Technologie-
Kirchenfeld-Schosshalde 180 210 250 270 38.800 11,3%
Hub wird und Start-up-Unternehmen
leerstehende Flächen mit neuem Leben Mattenhof-Weissenbühl 190 220 240 300 17.100 2,2%
füllen. Dass es vor Ort ausreichend Po- Breitenrain-Lorraine 180 210 230 280 3.600 0,8%
tenzial an innovativen Gründern gibt, Bümpliz-Oberbottigen 150 190 210 240 16.500 9,0%
wurde bereits vor Gründung des Moon- Stadt Bern 190 230 270 350 89.200 3,4%
shine-Vereins deutlich. Bei der diesjäh- Ittigen 170 200 220 230 3.300 1,9%
rigen Verleihung des Vignier-Preises,
Region Bern 180 230 270 350 92.600 3,3%
der wichtigsten und höchstdotierten Quelle:JLL
Jungunternehmer-Auszeichnung der
Schweiz, waren unter den von 160 Be-
werbern auserkorenen fünf Siegern für Eigentümer als valable Alternative keine langlaufenden Mietverträge ein-
gleich drei Berner Start-ups. Eine Studie erweisen», sagt CBRE-Chef Kuprecht. gehen», sagt JLL-Chefresearcher Bern-
von BAK Basel zeigt zudem, dass mehr Häufig müssten nur Grossraumbüros hard. Start-ups werden zumeist durch
als zehn Prozent der neu gegründeten durch Trennwände partitioniert und die Beteiligungen von Venture-Kapitalge-
Betriebe in Bern sich auf die als beson- Haustechnik optimiert werden.«Mit der bern oder – im Fall von Spin-offs von
ders zukunftsträchtig angesehenen Be- Anpassung von Gebäuden an kleinteilige Universitäten – durch die öffentliche
reiche IT und Life Science fokussieren. Strukturen und dem Anbieten einer ge- Hand finanziert. Allerdings sind nur
wissen Basisinfrastruktur können grös- rund 20 Prozent der Neugründungen
Start-ups bevorzugen eher sere Flächen neu bespielt werden», sagt tatsächlich am Markt erfolgreich. Der
kurzfristige Mietverträge Kuprecht. Rest geht früher oder später in die
Allerdings unterscheiden sich Start-ups Insolvenz.
Zudem sind Start-ups für Besitzer leer- auch in wesentlichen Punkten von ge- «Um ihr Risiko zu begrenzen, stellen
stehender Büroflächen auf den ersten wöhnlichen Nutzern. Der grösste Un- Kapitalgeber deshalb in der Regel im-
Blick sehr attraktive Nutzer: «Die Ver- terschied: «Die Jungunternehmen kön- mer nur die für den Geschäftsbetrieb
mietung an Jungunternehmen kann sich nen keine hohen Mieten zahlen und der kommenden ein bis zwei Jahre nö-
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Working-Spaces», sagt Bernhard. Die-
ser vermietet anschliessend ganze Bü-
rotrakte oder auch nur einzelne
Schreibtischarbeitsplätze monate-, wo-
chen- oder auch nur tageweise an Nut-
zer. «Start-ups können so ihrem jewei-
«Jungunternehmen können keine ligen Bedarf entsprechend flexibel mal
hohen Mieten zahlen und keine lang- mehr und mal weniger Flächen nutzen.»
laufenden Mietverträge eingehen.»
Kompromissbereitschaft gering
Martin Bernhard, JLL Schweiz
Die grosse Frage ist, ob und in welchem
Umfang Eigentümer Berner Büroliegen-
schaften bereit sein werden, leerste-
hende Flächen an Mittler mit solchen
Konzepten zu vermieten. Zumindest bis
tige Finanzierung», sagt CSL-Immobi- bei: Für die meisten Eigentümer von zum Sommer dieses Jahres, das zeigt
lien-Expertin Reichelt. Entsprechend Büroflächen ist es beinahe unmöglich, die Umfrage von CSL Immobilien, war
kurz sind auch die Mietverträge, die vorab zu erkennen, welches Jungunter- die Bereitschaft zu Kompromissen unter
Start-ups abschliessen können. Denn nehmen mit seiner Geschäftsidee Er- den Besitzern eher gering. Lediglich bei
schaffen es die Jungunternehmer in folg haben wird – und welches nicht. einem Drittel der in den vorangegange-
dieser Zeit nicht, die vorgegebenen «Deshalb sollten kompetente Mittler nen zwölf Monaten neu abgeschlosse-
wirtschaftlichen Ziele zu erreichen, zwischengeschaltet werden, die eine nen Mietverträge waren die Berner
wird ihnen häufig der Geldhahn zuge- Büroliegenschaft en gros von dessen Eigentümer gewillt, ihren neuen Nut-
dreht. Besitzer mieten und anschliessend auf zern mietfreie Zeiten von maximal drei
Basis ihres Erfahrungs- und Wissens- Monaten einzuräumen. «In Zürich hin-
Mittler gefragt stands die Auswahl treffen, an welche gegen wurden bei jedem zweiten neuen
Start-ups sie einzelne Bürotrakte Mietvertrag mietfreie Zeiten von zu-
Das bedeutet jedoch nicht, dass die untervermieten», sagt Reichelt. Die meist vier Monaten gewährt», sagt
Eigentümer der Büroflächen dann Anmietung der alten Eidgenössische Marktanalystin Reichelt.
zwangsläufig mit neuem Leerstand kon- Alkoholverwaltung durch den Verein «Ob Bern eine vergleichbare Start-up-
frontiert sind. «Erfolgreiche Start-ups Moonshine mit seinen erfahrenden Dynamik wie Zürich oder der Arc léma-
wachsen in der Regel schnell, stellen Unternehmensgründern sei dafür ein nique entwickeln wird, muss die Zeit
immer mehr Mitarbeiter ein und benö- «Beispiel par excellence». Eine andere zeigen», meint CBRE-Geschäftsführer
tigen deshalb auch bald weitere Flä- Möglichkeit sei «die Anmietung eines Kuprecht. «Offensichtlich ist die Bundes-
chen», sagt Reichelt. Das Problem da- Gebäudes durch einen Anbieter von Co- stadt für Start-ups aber eine Option.»
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