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'LH(QWZLFNOXQJ
LQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH ELV
PLWHLQHPGHPRJUDSKLVFKHQ$XVEOLFNELV
Auftraggeber: Stadt Winsen (Luhe)
Schloßplatz 1, 21423 Winsen (Luhe)
Erstellt vom: Pestel Institut für Systemforschung e.V.
Hannover, Juli 2006
II
Stadt Winsen (Luhe)
Schloßplatz 1
21423 Winsen (Luhe)
Tel. (0 41 71) 6 57 - 0, Fax (0 41 71) 6 57 - 168
Internet: www.stadt-winsen.de
e-mail: info@stadt-winsen.de
______________________________________________________
Dipl.-Oek. Matthias Günther
ISP Eduard Pestel Institut für Systemforschung e. V.
Königstr. 50 A , 30175 Hannover
Telefon (0511) 99 0 94-0, Telefax (0511) 99 0 94-30
e-mail: info@pestel-institut.deIII
,1+$/7
Tabellenverzeichnis IV
Abbildungsverzeichnis V
9RUZRUW
'LH(QWZLFNOXQJLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH ELV]XP-DKU
2.1 Beschäftigung 2
2.2 Bevölkerung 6
2.3 Bautätigkeit und Wohnungsbestand 12
2.4 Haushalte 15
2.5 Wohnungsmarktentwicklung 16
3URMHNWLRQGHU(QWZLFNOXQJELV
3.1 Ausgangslage 19
3.2 Bevölkerung und Haushalte 20
3.3 Wohnungsbedarf 27
3.4 Wohnungsnachfrage 28
3.4.1 Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2005 28
3.4.2 Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern bis 2020 29
3.4.3 Nachfrage nach neu errichteten Geschosswohnungen
bis 2005 30
3.4.4 Abschätzung der Nachfrage nach neuen
Geschosswohnungen von 2006 bis 2020 32
3.4.5 Neubaunachfrage insgesamt 32
3.5 Konsequenzen für die Wohnungsmärkte 33
$QIRUGHUXQJHQDQGLHNRPPXQDOH,QIUDVWUXNWXU
XQGOlQJHUIULVWLJHU$XVEOLFN
4.1 Status-quo-Szenario 38
4.2 Alternative Szenarien 46
4.2.1 Basisannahmen 46
4.2.2 Ergebnisse im Szenario „ausgeglichene Wanderungsbilanz“ 48
4.2.3 Ergebnisse im Szenario „Erhöhung der Geburtenhäufigkeit“ 50
=XVDPPHQIDVVXQJGHU(UJHEQLVVH IV
7DEHOOHQYHU]HLFKQLV
Tabelle 1 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte in der Stadt
Winsen (Luhe) 1987 bis 2005 3
Tabelle 2 Gesamtbevölkerung, Geburten, Sterbefälle und Wanderungs-
saldo von 1987 bis 2005 in der Stadt Winsen (Luhe) 6
Tabelle 3 Bautätigkeit von 1987 bis 2005 in der Stadt Winsen (Luhe) 12
Tabelle 4 Entwicklung der Privathaushalte von 1987 bis 2005
in der Stadt Winsen (Luhe) 15
Tabelle 5 Leerwohnungsreserve von 1987 bis 2005 in der
Stadt Winsen (Luhe) 18
Tabelle 6 Bevölkerungsentwicklung von 1987 bis 2004 im Land
Niedersachsen nach Gemeindegrößenklassen und in der
Hansestadt Hamburg 21
Tabelle 7 Wanderungssalden nach Herkunfts- und Zielgebieten für die
Stadt Winsen (Luhe) im Durchschnitt der Jahre 1998 bis 2004
sowie die Szenario-Werte für 2010 und 2020 23
Tabelle 8 Bevölkerungsentwicklung 2005 bis 2020 in der
Stadt Winsen (Luhe) 24
Tabelle 9 Haushaltsentwicklung 2005 bis 2020 in der Stadt Winsen (Luhe) 25
Tabelle 10 Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
von 1987 bis 2005 in der Stadt Winsen (Luhe) 29
Tabelle 11 Nachfrage nach Wohnungen in Ein- und Zweifamilien-
häusern von 2006 bis 2020 in der Stadt Winsen (Luhe) 30
Tabelle 12 Entwicklung der bewohnten Wohnfläche in
Winsen (Luhe) von 1987 bis 2005 36
Tabelle 13 Entwicklung der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) von
1980 bis 2020 nach Altersgruppen 39
Tabelle 14 Entwicklung der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) von
2021 bis 2050 nach Altersgruppen bei einem Wanderungs-
gewinn von 100 Personen pro Jahr 41
Tabelle 15 Zusammengefasste Geburtenziffer und Bruttoinlandsprodukt
im Jahr 2000 in ausgewählten Ländern 47V
$EELOGXQJVYHU]HLFKQLV
Abb. 1 Entwicklung der sozialversicherungspflichtig Beschäftigten
(am Arbeitsort) in der Region Winsen (Luhe) seit 1987 4
Abb. 2 Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte (am Arbeitsort) in der
Stadt Winsen (Luhe), dem übrigen Kreis Harburg, der Stadt
Hamburg und im Land Niedersachsen seit 1987 5
Abb. 3 Bevölkerungsentwicklung im Raum Winsen (Luhe) seit 1987 7
Abb. 4 Wanderungssalden der Stadt Winsen (Luhe) von 1988 bis 2004
gegenüber verschiedenen Regionen im Nahbereich 8
Abb. 5 Wanderungssalden der Stadt Winsen (Luhe) von 1988 bis 2004
gegenüber weiter entfernten Regionen 9
Abb. 6 Wanderungsvolumen der Stadt Winsen (Luhe) von 1988 bis
2004 gegenüber verschiedenen Regionen 10
Abb. 7 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe)
2005 sowie zum Vergleich die Altersstruktur des Jahres 1995 11
Abb. 8 Wohnungsbautätigkeit von 1978 bis 2005 in der
Stadt Winsen (Luhe) nach der Gebäudeart 13
Abb. 9 Wohnungsbestand nach Baualtersklassen in der
Stadt Winsen (Luhe) Ende 2005 in v.H. 14
Abb. 10 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im
Jahr 2020 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 26
Abb. 11 Fertigstellungen von Wohnungen im Geschosswohnungsbau
sowie im Nichtwohnungsbau und durch Baumaßnahmen im
Wohnungsbestand in der Stadt Winsen (Luhe) seit 1978 31
Abb. 12 Neubaunachfrage nach Wohnungen in der Stadt Winsen (Luhe)
bis 2020 33
Abb. 13 Neubaumieten (Nettokaltmiete) in der Hansestadt Hamburg
von 1980 bis 2005 34
Abb. 14 Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) von 2005
bis 2050 im Status-Quo-Szenario (100 Nettozuwanderer ab 2020) 42
Abb. 15 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr
2030 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 im Status-
Quo-Szenario (100 Nettozuwanderer ab 2020) 43
Abb. 16 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr
2040 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 im Status-
Quo-Szenario (100 Nettozuwanderer ab 2020) 44
Abb. 17 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr
2050 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 im Status-
Quo-Szenario (100 Nettozuwanderer ab 2020) 45VI
Abb. 18 Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) von 2005 bis
2050 bei einer ausgeglichenen Wanderungsbilanz und konstant
niedriger Geburtenhäufigkeit 48
Abb. 19 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr
2050 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 bei einer
ausgeglichenen Wanderungsbilanz und konstant niedriger
Geburtenhäufigkeit 49
Abb. 20 Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) von 2005 bis
2050 bei einem Wanderungsgewinn wie im Status-quo-Szenario
und einem Anstieg der Geburtenhäufigkeit auf 1,9 Kinder pro
Frau bis 2020 50
Abb. 21 Altersstruktur der Bevölkerung in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr
2050 im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 2005 bei
einem Wanderungsgewinn wie im Status-quo-Szenario und einem
Anstieg der Geburtenhäufigkeit auf 1,9 Kinder pro Frau bis 2020 51
9RUZRUW Die demografische Entwicklung in Deutschland wird gegenwärtig stark disku- tiert. Nach der stürmischen Bevölkerungszunahme durch Zuwanderungen in den 1990er Jahren rückt der wieder zunehmende Sterbeüberschuss in den Vordergrund. Auch in Niedersachsen verlieren vielen Kommunen wieder Ein- wohner. Der Gesamtzuwachs an Einwohnern war in Niedersachsen im Jahr 2004 der niedrigste seit 15 Jahren. Wird künftig auch die Stadt Winsen (Luhe) mit Einwohnerrückgängen zu rechnen haben oder kann die Stadt aufgrund ihrer Lage XQG durch kommunalpolitisches Handeln einen vom allgemeinen Trend abweichenden Entwicklungspfad einschlagen? Nun ist Stadtentwicklung sicher wesentlich mehr als das Schaffen von Wohn- möglichkeiten, die Wohnung stellt aber für die privaten Haushalte den Le- bensmittelpunkt dar und vor allem die kleinräumigen Wanderungsbewegungen sind in hohem Maße von den in den einzelnen Kommunen vorhandenen Woh- nungs- und Baulandangeboten abhängig. Die Wohnungs- und Baulandpolitik der Stadt Winsen (Luhe) stellt deshalb einen wesentlichen Eckpfeiler der künf- tigen Bevölkerungsentwicklung dar. Das grundlegende Ziel dieser Untersuchung für die Stadt Winsen (Luhe) liegt darin, die Perspektiven der Wohnungsmarkt- und Bevölkerungsentwicklung e- benso zu beleuchten wie die sich daraus ergebenden Anforderungen an die städtische Infrastruktur. Gerade für den letztgenannten Bereich, der ja die lang- fristigen Investitionen erfordert, wird auch ein Blick über das Jahr 2020 hinaus gewagt, wenngleich die Unsicherheiten naturgemäß mit zunehmender Entfer- nung vom aktuellen Stand zunehmen. 3(67(/,167,787 Die Geschäftsführung
2 'LH(QWZLFNOXQJLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH ELV]XP-DKU %HVFKlIWLJXQJ $OV *UXQGODJH IU GLH %HY|ONHUXQJVPRGHOOUHFKQXQJ muss als ökonomi- scher Parameter die $UEHLWVSODW]HQWZLFNOXQJeinbezogen werden, weil insbe- sondere für die großräumigen Wanderungsbewegungen die wirtschaftliche Entwicklung einer Region entscheidend ist. Zur Abbildung der Beschäftigungssituation werden nur die sozialversicherungs- pflichtig Beschäftigten herangezogen. Die im Vergleich zur Betrachtung der Er- werbstätigen durch die Ausblendung insbesondere der Beamten und der Selbstständigen entstehende Unschärfe kann hingenommen werden, weil die sozialversicherungspflichtig Beschäftigten nach wie vor den weitaus größten Anteil an den Erwerbstätigen stellen, in diesem Bereich immer die aktuellsten Daten verfügbar sind und durch eine Veränderung der Definition der Erwerbs- tätigen die Vergleichbarkeit der Daten im Zeitablauf nicht mehr gegeben ist. Die Entwicklung der Beschäftigten in der Stadt Winsen (Luhe) seit 1987 zeigt 7D EHOOH. Seit 1987 ist die Zahl der Arbeitsplätze in Winsen (Luhe) um gut 30 % gestie- gen (Nds. = +7,9 %; Kreis Harburg +38 %; Stadt Hamburg +2,8 %). Gleichzeitig hat sich der Auspendlerüberschuss von 2.600 Beschäftigten im Jahr 1994 auf 2.200 Beschäftigte im Jahr 2005 vermindert. Im Jahr 2002 arbeiteten von den knapp 10.900 in Winsen (Luhe) wohnenden Beschäftigten 36 % auch in der Stadt Winsen (Luhe). In der Hansestadt Ham- burg arbeiteten knapp 3.800 der in Winsen wohnenden Beschäftigten (Anteil 34,7 %), im übrigen Kreis Harburg weitere 15 %. und im angrenzende Kreis Lüneburg 6 %. Insgesamt arbeiteten damit über 90 % in diesem Nahbereich. Die Arbeitsplätze in der Stadt Winsen (Luhe) wurden zu gut 45 % von der ein- heimischen Bevölkerung besetzt. Aus dem übrigen Kreis Harburg kamen wei- tere 25 % und aus dem Kreis Lüneburg 15 % der in Winsen (Luhe) arbeitenden Beschäftigten. Dagegen kamen aus Hamburg nur 5 %. Insgesamt sind die Ar- beitsplätze ebenfalls zu gut 90 % aus der Region besetzt.
3
7DEHOOH 6R]LDOYHUVLFKHUXQJVSIOLFKWLJ%HVFKlIWLJWHLQGHU6WDGW
:LQVHQ /XKH ELV
-DKU VR]LDOYHUVLFKHUXQJVSIOLFKWLJ%HVFKlIWLJWH
DP$UEHLWVRUW (LQSHQGOHU $XVSHQGOHU 6DOGR DP:RKQRUW
1987 6.435
1988 6.583
1989 6.949
1990 7.041
1991 7.378
1992 7.559
1993 7.574
1994 7.785 3.439 6.056 -2.617 10.402
1995 8.053 3.573 6.279 -2.706 10.759
1996 8.085 3.726 6.439 -2.713 10.798
1997 8.072 3.850 6.519 -2.669 10.741
1998 8.169 4.015 6.673 -2.658 10.827
1999 8.395 4.315 6.821 -2.506 10.901
2000 8.744 4.614 6.851 -2.237 10.981
2001 8.718 4.706 6.921 -2.215 10.933
2002 8.741 4.803 6.943 -2.140 10.881
2003 8.532 4.712 6.838 -2.126 10.658
2004 8.423 4.678 6.862 -2.184 10.607
2005 8.408 4.699 6.894 -2.195 10.603
=XQDK
PH
LQY+
Die Beschäftigungsentwicklung im Raum Winsen (Luhe) seit 1987 ist in $EELO
GXQJ ausgewiesen. Hier zeigen sich extrem unterschiedliche Entwicklungen
in z. T. unmittelbar nebeneinander liegen Kommunen. Dies deutet darauf hin,
dass die kleinräumigen Veränderungen der Arbeitsplatzzahlen stark von Zu-
fällen beeinflusst werden.
Den direkten Vergleich der Beschäftigungsentwicklung mit dem übrigen Kreis
Harburg, der Stadt Hamburg und dem Land Niedersachsen zeigt $EELOGXQJ.
Hier wird die vergleichsweise positive Entwicklung in der Stadt Winsen (Luhe)
und dem Kreis Harburg deutlich.4
$EELOGXQJ (QWZLFNOXQJ GHU VR]LDOYHUVLFKHUXQJVSIOLFKWLJ %HVFKlIWLJ
WHQ DP$UEHLWVRUW LP5DXP:LQVHQ /XKH VHLW
qsrtvuxwvyz{ | }x{~r=vr=0{| ux Z}
= _0| t00|
*,+ -#.0/0132
= 65
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i
< 3,00
< 5,00
< 7,00
< 9,00
5
$EELOGXQJ 6R]LDOYHUVLFKHUXQJVSIOLFKWLJ %HVFKlIWLJWH DP $UEHLWVRUW
LQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH GHPEULJHQ.UHLV+DUEXUJGHU
6WDGW+DPEXUJXQGLP/DQG1LHGHUVDFKVHQVHLW
Sozialversicherungspflichtig Beschäftigte
Index 1987 = 100
145
140
135
130
125
120
115
110
105
100
95
90
1987 1989 1991 1993 1995 1997 1999 2001 2003 2005
Stadt Winsen (Luhe) Kreis Harburg
Stadt Hamburg Niedersachsen
Die bisher vergleichsweise günstige Entwicklung im gesamten Kreis Harburg
und wichtigen Arbeitsplatzstandorten für die Auspendler aus der Stadt Winsen
(Luhe) lassen auch für die Zukunft eine weitere wirtschaftliche Expansion er-
warten, zumal die Arbeitsplatzstruktur in der gesamten Region (insbesondere
auch in der Stadt Hamburg) trotz der nicht zu unterschätzenden Bedeutung der
Airbus-Produktion bereits stark vom Dienstleistungsbereich geprägt ist. Ge-
stützt werden diese positiven Erwartungen natürlich auch durch die bisherige
Entwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) selbst.6
%HY|ONHUXQJ
Die Entwicklung der Gesamtbevölkerung (Personen mit Hauptwohnsitz) und
deren Veränderungsparameter zeigt 7DEHOOH für die Stadt Winsen (Luhe) seit
1987. Die Stadt hatte überwiegend einen SRVLWLYHQ QDWUOLFKHQ 6DOGR zwi-
schen Geburten- und Sterbefällen, der in der Summe zu einer Bevölkerungszu-
nahme von gut 600 Personen führte. Dieser wurde durch die Wanderungsge-
winne von insgesamt 6.300 Personen weiter verstärkt, so dass sich die Ein-
wohnerzahl insgesamt um 6.900 Personen erhöhte.
7DEHOOH *HVDPWEHY|ONHUXQJ *HEXUWHQ 6WHUEHIlOOH XQG :DQGHUXQJV
VDOGRYRQ ELVLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
:DQGH
-DKU *HVDPWEH *HEXU 6WHUEH 1DWUOLFKHU UXQJV
Y|ONHUXQJ WHQ IlOOH 6DOGR VDOGR
1987 25.496 - - - -
1988 25.620 270 236 34 90
1989 26.310 280 243 37 653
1990 26.808 323 268 55 443
1991 27.288 309 296 13 467
1992 27.772 285 285 0 484
1993 28.311 319 298 21 518
1994 28.897 319 331 -12 598
1995 29.553 360 299 61 595
1996 30.029 334 266 68 408
1997 30.367 361 300 61 277
1998 30.605 342 286 56 182
1999 30.998 368 315 53 340
2000 31.265 369 275 94 173
2001 31.562 327 291 36 261
2002 31.761 300 314 -14 213
2003 31.960 303 292 11 188
2004 32.159 307 287 20 179
2005 32.424 325 311 14 251
9HUlQ
GHU
6XPPH
LQY+
Die Bevölkerungsentwicklung im Raum Winsen (Luhe) von 1987 bis 2004 ist in
$EELOGXQJ dargestellt. Im Vergleich liegt die Stadt Winsen (Luhe) im mittle-7
ren Bereich aller Veränderungswerte. Stärkere Bevölkerungszuwächse weisen
im Kreis Harburg vor allem die Stadt Neu Wulmsdorf und die Samtgemeinde
Elbmarsch auf. Auch die nahe gelegenen Kommunen im Kreis Lüneburg zei-
gen eine stärkere Einwohnerzunahme. Dagegen fiel die Steigerung in der Ge-
meinde Seevetal und in Hamburg deutlich schwächer aus.
$EELOGXQJ %HY|ONHUXQJVHQWZLFNOXQJ LP 5DXP :LQVHQ /XKH VHLW
%HY|ONHUXQJVHQWZLFNOXQJ
YRQ ELVLQY+
+DPEXUJ < 10
< 18
< 26
< 34
< 42
>= 42
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ELVLQY+ ¸
< 3,00
< 5,00
< 7,00
Die Wanderungssalden gegenüber verschiedenen Regionen im Nahbereich
sind in $EELOGXQJ dargestellt. Dabei ist zu beachten, dass den kleinräumigen
Wanderungsbewegungen zwischen Winsen (Luhe) und den angrenzenden
Gebieten eine hohe Bedeutung für die Erklärung der Siedlungsattraktivität der8
Stadt zukommt, während die großräumigen Wanderungen innerhalb der Bun-
desrepublik vor allem die unterschiedlichen Erwerbsmöglichkeiten wiederspie-
geln.
$EELOGXQJ :DQGHUXQJVVDOGHQ GHU 6WDGW :LQVHQ /XKH YRQ ELV
JHJHQEHUYHUVFKLHGHQHQ5HJLRQHQLP1DKEHUHLFK
Wanderungssalden in Personen
400
Hamburg
350 Seevetal, Stelle,
Elbmarsch, Hanstedt
300
Salzhausen, Bardowick
250 übr. Kreis Harburg
übr. Kreis Lüneburg
200
150
100
50
0
-50
-100
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
Bei den Wanderungsbewegungen zwischen der Stadt Winsen (Luhe) und der
Stadt Hamburg zeigen sich stetige Gewinne, deren höchstes Niveau allerdings
bereits Mitte der 1990er Jahre zu erkennen ist. Auch aus den ebenfalls sehr
günstig zu Hamburg gelegenen Kommunen Seevetal, Stelle, Elbmarsch und
Hanstedt gewann Winsen ständig Einwohner. Nur an die südlich und östlich
angrenzenden Kommunen Salzhausen und Bardowick verlor Winsen durch die
Wanderungsbewegungen Einwohner. Gegenüber dem übrigen Kreis Harburg
war die Wanderungsbilanz nahezu ausgeglichen. Gegenüber dem übrigen
Kreis Lüneburg zeigen sich ständig Wanderungsverluste, die meist im Bereich
um 50 Personen pro Jahr lagen.
Insgesamt zeigt sich im Nahbereich eine typische Wanderungsstruktur einer
Kommune im unmittelbaren Einzugsgebiet eines Oberzentrum. Für die Qualität
der Stadt Winsen als Wohnstandort sprechen die Wanderungsgewinne aus9
den westlich und östlich gelegenen Kommunen. Die Wanderungsverluste an
die weiter von Hamburg entfernten Kommunen (Salzhausen, Bardowick, übri-
ger Kreis Lüneburg) müssen als "klassische" Verdrängungswanderung eben-
falls als normal betrachtet werden.
Die Wanderungssalden gegenüber weiter entfernt liegenden Regionen sind in
$EELOGXQJ ausgewiesen.
$EELOGXQJ :DQGHUXQJVVDOGHQ GHU 6WDGW :LQVHQ /XKH YRQ ELV
JHJHQEHUZHLWHUHQWIHUQWHQ5HJLRQHQ
Wanderungssalden in Personen
400
350
Friedland/Bramsche
übr. Niedersachsen
300
übr. Westdeutschland
250 Ostdeutschland
Ausland
200
150
100
50
0
-50
-100
1988 1990 1992 1994 1996 1998 2000 2002 2004
Die Wanderungssalden gegenüber Friedland und Bramsche werden separat
ausgewiesen, weil über die in diesen Kommunen befindlichen Durchgangslager
(inzwischen nur noch in Friedland) Spätaussiedler auf die Städte und Gemein-
den des Landes verteilt wurden. Das Niveau der Spätaussiedleraufnahme war
in Winsen (Luhe) mit durchschnittlich weniger als 20 Personen pro Jahr auf ei-
nem sehr niedrigen Niveau.
Die Wanderungssalden gegenüber dem übrigen Niedersachsen lagen meist
nahe Null, in der Summe war die Wanderungsbilanz annähernd ausgeglichen.
Deutlich zu erkennen sind dagegen die Wanderungsgewinne aus dem übrigen10
Westdeutschland, aus den neuen Bundesländern und auch aus dem Ausland.
Allerdings spielt die Auslandszuwanderung für Entwicklung der Stadt Winsen
(Luhe) gegenwärtig nur eine untergeordnete Rolle. In den Jahren 1988 bis
1992 waren, wie in ganz Westdeutschland, aber sehr hohe positive Salden zu
verzeichnen.
Die Wanderungsströme der Vergangenheit zeigt $EELOGXQJ im Überblick.
Hier tritt das typische Bild einer Stadt im unmittelbaren Einzugsbereich eines
Oberzentrums sehr deutlich hervor. Der hohe Zuzugsdruck aus der Stadt Ham-
burg führt zu (Verdrängungs)-Abwanderungen in weiter von Hamburg entfernt
liegende Kommunen.
$EELOGXQJ :DQGHUXQJVYROXPHQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH YRQ ELV
JHJHQEHUYHUVFKLHGHQHQ5HJLRQHQ
Wanderungsströme in 1.000 Personen
7
Zuzüge aus ... nach Winsen (Luhe)
6 Fortzüge aus Winsen (Luhe) nach ...
5
4
3
2
1
0
Hamburg Salzhausen, übr. Kreis übr. West- Friedland/
Bardowick Lüneburg deutschland Bramsche
Seevetal, Stelle, übr. Kreis übr. Nieder- Ost- Ausland
Elbmarsch, Hanstedt Harburg sachsen deutschland
Die Altersstruktur in der Stadt Winsen (Luhe) im Jahr 2005 zeigt $EELOGXQJ
im Vergleich zur Altersstruktur des Jahres 1995.11
$EELOGXQJ $OWHUVVWUXNWXUGHU%HY|ONHUXQJLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
VRZLH ]XP 9HUJOHLFK GLH $OWHUVVWUXNWXU GHV -DKUHV
Alter
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
30 - 31
25 - 26
20 - 21
15 - 16
10 - 11
5-6
0-1
350 280 210 140 70 0 70 140 210 280 350
Männer Frauen12
%DXWlWLJNHLWXQG:RKQXQJVEHVWDQG
Wohnungsbau erfolgt auf Grund eines bestehenden demographischen Nach-
fragedrucks oder zum Ersatz qualitativ ungenügender Altbestände. Die Ent-
wicklung von Wohnungsbestand und Wohnungsneubau in der Stadt Winsen
(Luhe) seit 1987 zeigt 7DEHOOH
7DEHOOH %DXWlWLJNHLWYRQ ELVLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
-DKU :RKQXQJV 1HXEDXWl GDYRQ :RKQXQJV
ÀÁ ÀÁ
EHVWDQG WLJNHLW 1HXEDX(=)+ 1HXEDX0)+ VRQVWLJH DEJlQJH
1987 10.202 - - - - -
1988 10.315 127 96 22 9 14
1989 10.506 200 101 85 14 9
1990 10.800 302 114 82 106 8
1991 11.067 276 107 133 36 9
1992 11.390 332 101 152 79 9
1993 11.710 329 144 116 69 9
1994 12.097 396 205 117 74 9
1995 12.450 363 124 182 57 10
1996 12.809 369 117 220 32 10
1997 13.023 224 82 117 25 10
1998 13.236 226 145 59 22 13
1999 13.527 309 133 56 120 18
2000 13.725 221 144 73 4 23
2001 13.845 146 109 35 2 26
2002 13.917 98 89 8 1 26
2003 14.108 217 151 60 6 26
2004 14.335 256 183 69 4 29
2005 14.448 145 131 11 3 32
=XQDKPH
6XPPH
LQY+
1) Quelle: Eigene Schätzung; die Wohnungsfortschreibung erfasst die Wohnungsabgänge nur
unvollständig, da insbesondere Wohnungszusammenlegungen und Umwidmungen (zu ge-
werblich genutzten Räumen) praktisch nicht erfasst werden. Aus dem Vergleich der Groß-
zählungen ergab sich ein durchschnittlicher Abgang von rd. 0,2 % des Wohnungsbe-
standes pro Jahr, wobei in Zeiten hoher Nachfrage der Abgang tendenziell unter diesen
Durchschnittswert absinkt und bei erkennbaren Überhängen darüber ansteigt. Dies wurde
bei der Schätzung der Abgänge berücksichtigt.
Gegenüber den Jahren 1992 bis 1996, als jeweils 200 bis 400 Wohnungen in
Winsen (Luhe) fertiggestellt wurden, ist das Bauniveau der vergangenen fünf
Jahre mit Werten um 170 Wohnungen pro Jahr zwar erheblich reduziert, aber13
nach wie vor deutlich über dem bisherigen in der zweiten Hälfte der 1980er
Jahre erreichten Tiefstand.
Über einen längeren Zeitraum zeigt $EELOGXQJ den Wohnungsbau in Winsen
(Luhe) nach der Gebäudeart. Dabei ist der bundesweite Verlauf der Baukon-
junktur auch in der Stadt Winsen (Luhe) deutlich zu erkennen. Auf einen star-
ken Wohnungsbau um 1980 folgte die Endphase des so genannten "Bauher-
renmodells" mit einer Spitze im Geschosswohnungsbau 1984. Der nachfol-
gende Einbruch führte zum niedrigsten Stand im Wohnungsneubau der Nach-
kriegszeit in der zweiten Hälfte der 1980er Jahre.
$EELOGXQJ :RKQXQJVEDXWlWLJNHLWYRQ ELVLQGHU6WDGW:LQ
VHQ /XKH QDFKGHU*HElXGHDUW
Wohnungen
400
350
300
250
200
150
100
50
0
1980 1985 1990 1995 2000 2005
Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern
Geschosswohnungen
Wohnungsfertigstellungen in Nichtwohngebäuden
und durch Maßnahmen an bestehenden Gebäuden
Der Wiedervereinigungsboom fällt in Winsen wie in ganz Westdeutschland vor
allem in die erste Hälfte der 1990er Jahre mit einer Spitze 1995.
Die Baualtersstruktur des Wohnungsbestandes in Winsen (Luhe) ist in $EELO
GXQJ ausgewiesen. Der Anteil an bis 1948 errichteten Altbauten ist mit gut
17 % deutlich geringer als in Hamburg (gut 25 %) oder in Niedersachsen
(knapp 24 %). Deutlich zu erkennen ist die Phase des starken Wachstums in
Winsen (Luhe) ab 1958. Die Baualtersklassen zwischen 1949 und 1978 sind in14
Winsen (Luhe) mit knapp 40 % aller Wohnungen schwächer vertreten als im
Landesdurchschnitt (knapp 46 %). In Hamburg stammen aus dieser Wieder-
aufbauphase sogar fast 56 % aller Wohnungen. Nach 1978 wurde in Winsen
(Luhe) dann Wohnungsbau weit über dem niedersächsischen Durchschnittsni-
veau betrieben. Bereits in der Phase „1979 bis 1989“ lag Winsen (Luhe) mit ei-
nem Anteil von 14,3 % deutlich vor denen von Niedersachsen (11,2 %) und
Hamburg (7,3 %). Ab 1990 erhöhte sich der Abstand weiter und in Winsen (Lu-
he) sind heute fast 30 % aller Wohnungen erst seit 1990 gebaut worden (Nie-
dersachsen 19,2 %, Hamburg 11,4 %).
$EELOGXQJ :RKQXQJVEHVWDQG QDFK %DXDOWHUVNODVVHQ LQ GHU 6WDGW
:LQVHQ /XKH (QGHLQY+
Wohnungen
5000
4500
4000
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
bis 1900 1919-1948 1958-1968 1979-1989
1901-1918 1949-1957 1969-1978 1990 u.sp.
Baualtersklasse15
+DXVKDOWH
Die Anzahl der SULYDWHQ +DXVKDOWH (vgl. 7DEHOOH ) wird statistisch nicht er-
fasst. Es wird daher bei den hiermit vorgelegten Modellrechnungen auch für die
Vergangenheit eine eigene Methode angewendet, die im wesentlichen davon
ausgeht, dass die Tendenz zur weiteren „Verkleinerung“ der Haushalte (Sin-
gularisierung) weiter anhält und dass die Verfügbarkeit von Wohnungen Vor-
aussetzung für die Haushaltsbildung bzw. den Zuzug von Haushalten ist.
7DEHOOH (QWZLFNOXQJGHU3ULYDWKDXVKDOWHYRQ ELV
LQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
-DKU (UZDFKVHQH (UZDFKVHQH (LQZRKQHU
-Xl +DXVKDOWH MH+DXVKDOW MH+DXVKDOW
1987 18.240 10.121 1,802 2,519
1988 18.552 10.246 1,811 2,501
1989 19.187 10.453 1,836 2,517
1990 19.710 10.758 1,832 2,492
1991 20.281 11.034 1,838 2,473
1992 20.773 11.361 1,828 2,444
1993 21.232 11.681 1,818 2,424
1994 21.757 12.064 1,803 2,395
1995 22.159 12.409 1,786 2,382
1996 22.461 12.758 1,760 2,354
1997 22.629 12.949 1,747 2,345
1998 22.789 13.082 1,742 2,339
1999 23.033 13.264 1,736 2,337
2000 23.208 13.406 1,731 2,332
2001 23.404 13.557 1,726 2,328
2002 23.476 13.636 1,722 2,329
2003 23.660 13.785 1,716 2,318
2004 23.916 13.974 1,711 2,301
2005 24.200 14.186 1,706 2,286
9HUlQGHU
LQY+
Ursächlich für den stetigen Rückgang der durchschnittlichen Anzahl erwachse-
ner Personen je Haushalt (Singularisierung) sind die sinkende Heiratsneigung,
das frühere Lösen der Kinder aus dem Haushalt der Eltern und die zuneh-
mende Zahl der Witwenhaushalte durch die schneller ansteigende Lebenser-
wartung von Frauen.16 Seit 1987 hat sich die Zahl der Haushalte um 40 % auf 14.200 erhöht (bei einer Zunahme der Erwachsenenzahl um 33 %), weil sich die durchschnittliche Haushaltsgröße gegenüber 1987 verringert hat. Damit ist der seit den 1960er Jahren zu beobachtende Singularisierungstrend der Bevölkerung auch in der Stadt Winsen bereits wieder auf den Pfad einge- schwenkt, den er von 1987 bis 1992 verlassen hatte. In diesem Zeitraum war die Zahl der Haushalte deutlich langsamer gestiegen als die Zahl der Erwach- senen, wodurch die durchschnittliche Personenzahl (inkl. der Kinder) je Haus- halt stagnierte. Der Grund für die gegenläufige Entwicklung lag im zu geringen Angebot an neuen Wohnungen bei gleichzeitig starker Steigerung der Erwachsenenzahl. Da das Neubauangebot von Wohnungen und die jährlich durch Sterbefälle und Fortzüge freiwerdenden Wohnungen nicht mit der Zahl „neuer“ junger Erwach- sener und den Zuwanderern Schritt halten konnte, wurden erwachsene Kinder daran gehindert, sich aus dem Haushalt der Eltern zu lösen; Zuwanderer muss- ten vorübergehend in Wohnheime, Hotels u.ä. ausweichen. Auch die Zahl der Untermieterhaushalte stieg an. Die schwächere Zunahme der Haushalte war also ein Indiz für einen Mangel an Wohnungen. :RKQXQJVPDUNWHQWZLFNOXQJ Zur Abschätzung der Wohnungsmarktentwicklung ist es weiterhin notwendig, Annahmen zur Veränderung der :RKQXQJVOHHUVWlQGH (Mobilitätsreserve) zu treffen. Regionale Daten zu dieser Größe stehen nur aus der Volkszählung zur Verfügung. Deshalb erfolgt die Fortschreibung mittels eines Simulationsmo- dells, das die landesweit über die Mikrozensen bzw. die Wohnungsstichproben ermittelten Trends unter Beachtung der regionalen Besonderheiten auf die Re- gion überträgt. Dieses zur Feststellung des Wohnungsdefizits/-überhangs ver- wendete Modell versucht in einem ersten Schritt, die sich neu bildenden Haus- halte in den Wohnungsneubauten und frei werdenden Wohnungen unterzubrin- gen. Wollen sich (modelltheoretisch) mehr Haushalte bilden, wird in einem zweiten Schritt die Leerwohnungsreserve vermindert. Dies dient als Puffer zur Unterbringung der sich neu bildenden Haushalte über den Zugang an neuen Wohnungen hinaus.
17 0RELOLWlWVUHVHUYH Für ein problemloses Umziehen wird von uns eine 0RELOLWlWVUHVHUYH von 2 % des Wohnungsbestandes als notwendig angesetzt. Sinkt die Leerwohnungsre- serve unter diesen Wert ab, so bilden sich Umzugsstaus, d. h. die umzugswilli- gen Haushalte müssen auf das Freiwerden oder den Neubau einer Wohnung warten und behindern ihrerseits wieder Haushalte, die in ihre bisherige Woh- nung ziehen wollen. Deshalb bedeutet Wohnungsleerstand nicht unbedingt „unvermietet“ oder „ungenutzt“. So tritt der Zustand „nicht bewohnt“ praktisch bei jedem Mieter- oder Eigentümerwechsel auf, weil Schönheitsreparaturen o- der Sanierungen vor dem Neubezug durchgeführt werden. Es handelt sich bei der Mobilitätsreserve somit nicht um dauerhafte Leerstände oder sogar Woh- nungsüberhänge, sondern lediglich um die kurzfristigen Leerstände beim Nut- zerwechsel bzw. vor dem Erstbezug. Erst wenn der Leerstand deutlich über die Mobilitätsreserve hinausgeht, muss von ernsten Vermarktungsproblemen aus- gegangen werden. :RKQXQJVGHIL]LWRGHUEHUKDQJ Wie 7DEHOOH zeigt, gab es im Jahr 1987 in der Stadt Winsen (Luhe) nur 100 leer stehende Wohnungen. Dies entsprach damals 1 % des Wohnungsbestan- des und lag damit weit unter der von uns als notwendig erachteten Mobilitätsre- serve von 2 % des Bestandes. Die Mitte der 1980er Jahre bundesweit entstan- denen Wohnungsüberhänge waren zum Zeitpunkt der Gebäude- und Woh- nungszählung in Winsen (Luhe) somit bereits wieder vom Markt verarbeitet. Für das Jahr 2005 errechnet das Modell aufgrund der Baufertigstellungen und der Haushaltsentwicklung knapp 260 Leerwohnungen. Der Leerwohnungsbestand liegt damit heute bei Werten um 2 %, d. h. der Wohnungsmarkt kann etwa seit dem Jahr 1999 als weitgehend ausgeglichen bezeichnet werden.
18
7DEHOOH /HHUZRKQXQJVUHVHUYH YRQ ELV LQ GHU 6WDGW :LQVHQ
/XKH
ÀÁ
-DKU /HHUZRKQXQJHQ
%HVWDQGLVW %HVWDQGVROO 'HIL]LW hEHUKDQJ
1987 100 204 104
1988 94 206 112
1989 88 210 122
1990 83 216 133
1991 79 221 142
1992 76 228 152
1993 74 234 160
1994 76 242 166
1995 80 249 169
1996 85 256 171
1997 101 260 159
1998 171 265 94
1999 273 270 3
2000 322 274 48
2001 286 277 9
2002 273 278 5
2003 318 282 36
2004 352 286 66
2005 250 288 38
1) Bestand Soll = 2 % des Wohnungsbestandes
Trotzdem dürfte vor allem die Wiedervermietung von Wohnungen insbeson-
dere im unteren Qualitätssegment und in unbeliebten Lagen inzwischen er-
heblich schwieriger gestalten als Anfang der 1990er-Jahre. Die größten Prob-
leme dürften auch in Winsen (Luhe) bei unsanierten Altbauten bestehen. Aller-
dings sind die Vermarktungsschwierigkeiten nicht zuletzt aufgrund der inzwi-
schen wiederauflebenden Wohnungsknappheit im angrenzenden Hamburg im
Vergleich mit den meisten anderen niedersächsischen Regionen eher gering.
19
3URMHNWLRQGHU(QWZLFNOXQJELV
$XVJDQJVODJH
Die bisherigen Wanderungsbewegungen sind durch hohe Wanderungsgewinne
aus Hamburg sowie den westlich und nordöstlich gelegenen Kommunen ge-
kennzeichnet, die durch Verluste an die beiden südlich und südöstlich angren-
zenden Kommunen und den übrigen Kreis Lüneburg teilweise wieder verloren
gehen.
Aufgrund der Lage zu Hamburg zählt Winsen (Luhe) natürlich auch weiterhin zu
den Kommunen, die ihre künftige Einwohnerzahl weitgehend über die Kom-
munalpolitik selbst beeinflussen können. Ein wesentliches Steuerungsinstru-
ment ist in der Verfügbarkeit und den Preisen des Baulandes zu sehen. Vor
diesem Hintergrund N|QQWH eine von vielen Kommunen angestrebte Kontinuität
in der weiteren Entwicklung auch ein Ziel der Stadt Winsen (Luhe) darstellen.
Die Bereitstellung neuer Wohnbaulandflächen orientiert sich bei einer solchen
Zielstellung vor allem an der angestrebten Auslastung der vorhandenen Infra-
struktur insbesondere für Kinder und Jugendliche.
Keine Modellrechnung kann eine ]XWUHIIHQGH, ULFKWLJH oder IDOVFKH Entwick-
lung vorausberechnen. Gerade für eine Stadt wie Winsen (Luhe), der sehr un-
terschiedliche Entwicklungsmöglichkeiten offen stehen, können Modellrech-
nungen aber die Transparenz für die Entscheidungsträger wesentlich erhöhen.
Insofern sollten die folgenden Ausführungen keinesfalls als Prognose missver-
standen werden. Es handelt sich bei dem aufgezeigten Entwicklungspfad bis
2020 zunächst um eine Modellrechnung, deren Basis die folgenden Annahmen
sind:
)UGLH5HJLRQ+DPEXUJLVWDXIJUXQGGHUZLUWVFKDIWOLFKHQ$WWUDNWLYL
WlWLQVEHVRQGHUHGHU6WDGW+DPEXUJDXFKZHLWHUKLQYRQEHUUHJLRQD
OHQ:DQGHUXQJVJHZLQQHQDXV]XJHKHQXQG
LQQHUKDOE GHU 5HJLRQ +DPEXUJ ILQGHQ VHLWHQV GHU .RPPXQHQ NHLQH
ZHVHQWOLFKHQ 9HUKDOWHQVlQGHUXQJHQ LQVEHVRQGHUH GHU %DXODQGSROL
WLN 3UHLVHXQG0HQJHQ VWDWW20
%HY|ONHUXQJXQG+DXVKDOWH
Die kleinräumige Verteilung der Bevölkerung folgt vor allem der Attraktivität des
Wohnungsbestandsangebotes sowie den auf der Verfügbarkeit und den Prei-
sen für Bauland basierenden Neubauangeboten. Insbesondere zwischen Ober-
und Mittelzentren und dem jeweiligen Umland werden die Wanderungen weit
gehend bestimmt durch die Rahmenbedingungen des Wohnungsbaus. Private
Haushalte optimieren Qualität, Preis und Lage ihrer Wohnung nach den Krite-
rien
%HODVWXQJ GHV 1HWWRHLQNRPPHQV GXUFK 0LHWH E]Z =LQVDXIZHQGXQJHQ
QDFK6WHXHUQ
1lKH]XP$UEHLWVSODW] PHLVWGHV+DXVKDOWVYRUVWDQGV XQG
(UIOOXQJ LQGLYLGXHOOHU /DJHSUlIHUHQ]HQ LP *UQHQ LP XUEDQHQ VR]LD
OHQ8PIHOGXVZ
Die jeweils gewählte Wohnlage und der Typ der Wohnung wird immer ein Kom-
promiss zwischen den drei genannten Kriterien sein. Den Ausschlag für einen
bestimmten Wohnstandort wird i.d.R. das gebotene Preis-/Leistungsverhältnis
geben, wobei eine hohe Wohnungsbautätigkeit generell für ein breiteres Ange-
bot und eine stärkere Konkurrenz zwischen den Anbietern spricht.
Damit ist die kleinräumige Bevölkerungsverteilung auch das Resultat kommu-
naler Wohnungs- und Baulandpolitik. Städte wie Winsen (Luhe), die bezüglich
der kleinräumigen Wanderungen sowohl aufnehmende (aus Hamburg und den
östlich und westlich gelegenen Kommunen) und abgebende (südlich und östlich
gelegene Städte und Gemeinden) Kommunen sind, haben es selbst in der
Hand, durch die Ausweisung zusätzlicher Flächen höhere Zuwanderungen zu
realisieren bzw. Abwanderungen zu verhindern. Andererseits werden mit einer
restriktiven Baulandpolitik Zuwanderungen unterbunden.
Die Entwicklung seit 1987 verdeutlicht die Zusammenhänge (vgl. 7DEHOOH).
Die starken %HY|ONHUXQJVJHZLQQHGHUNOHLQHUHQ.RPPXQHQ stehen zwar im
*HJHQVDW]]XUODQGHVSROLWLVFKJHZQVFKWHQ(QWZLFNOXQJ, zeigen aber ein,
gemessen an den Präferenzen der Haushalte, rationales Verhalten der Bevöl-
kerung.
Diese flachere Siedlungsentwicklung zeigt sich bereits seit mehreren Jahr-
zehnten in allen Flächenländern der Bundesrepublik Deutschland. Während in
den Landesentwicklungsplänen die weitere Siedlungsentwicklung in den Zent-21
ralen Orten und entlang der (Nah-)Verkehrsachsen präferiert wird, stellt sich in
der Realität eine relative Abnahme der Bedeutung dieser zentralen Orte ein.
7DEHOOH %HY|ONHUXQJVHQWZLFNOXQJ YRQ ELV LP /DQG 1LHGHU
VDFKVHQQDFK*HPHLQGHJU|HQNODVVHQXQGLQGHU+DQVHVWDGW
+DPEXUJ
*HPHLQGH (LQZRKQHU =XQDKPH
JU|HQNODVVH DEVROXW LQY+
JU|HU(LQZRKQHU 1.496.223 1.540.631 44.408 3,0
ELVXQWHU(LQZRKQHU 516.557 532.235 15.678 3,0
ELVXQWHU(LQZRKQHU 843.294 930.122 86.828 10,3
ELVXQWHU(LQZRKQHU 896.460 992.560 96.100 10,7
ELVXQWHU(LQZRKQHU 1.963.819 2.294.884 331.065 16,9
XQWHU(LQZRKQHU 1.453.449 1.710.478 253.569 17,4
/DQG1LHGHUVDFKVHQ
+DQVHVWDGW+DPEXUJ
'LH NQIWLJH 9HUlQGHUXQJ GHU (LQZRKQHU]DKO LQ GHU 6WDGW :LQVHQ /XKH
ZLUGEHVWLPPWGXUFK
GLHQDWUOLFKH%HY|ONHUXQJVEHZHJXQJ *HEXUWHQXQG6WHUEHIlOOH
GLH YRQ GHU (QWZLFNOXQJ GHV $UEHLWVSODW]DQJHERWHV LQ GHU 5HJLRQ
+DPEXUJ XQG GHU 6WDGW :LQVHQ /XKH DEKlQJLJHQ )HUQZDQGHUXQ
JHQXQG
GLHYRQ$WWUDNWLYLWlWGHU6WDGW:LQVHQ /XKH XQGLKUHV:RKQXQJVDQ
JHERWHVDEKlQJLJHQ1DKZDQGHUXQJHQ
Inwieweit sich die gestiegenen Mobilitätskosten bei gleichzeitiger Verringerung
der steuerlichen Abzugsfähigkeit der Aufwendungen für Fahrten zwischen
Wohn- und Arbeitsort auswirken, kann gegenwärtig nicht beurteilt werden. Bis-
her ist noch kein Ende der fortschreitenden Entkopplung von Arbeits- und
Wohnort festzustellen. Arbeiteten im Jahr 1994 noch 41,8 % der in Winsen
wohnenden Beschäftigten auch in der Stadt Winsen, so waren es im Jahr 2005
nur 35,0 %.
Die künftigen Geburten und Sterbefälle können recht sicher prognostiziert wer-
den. Dagegen sind die beiden wesentlichen Einflussfaktoren der Wanderungen
kaum prognostizierbar. Schon für Deutschland insgesamt gibt es nur grobe
Schätzungen zur möglichen Entwicklung des Arbeitsplatzangebotes. Da die22 kleinräumige Arbeitsplatzentwicklung, auch in der Region Winsen (Luhe), im- mer durch einzelbetriebliche Entscheidungen oder auch Zufälle maßgeblich beeinflusst werden kann, ist eine Prognose kaum möglich. Die Attraktivität der Stadt Winsen (Luhe) und das Wohnungsangebot stehen in engem Zusam- menhang mit der ebenfalls nicht prognostizierbaren Kommunalpolitik in der Stadt. Insofern ist eine „Prognose“ der Einwohnerzahl in Winsen (Luhe) nicht möglich. Aufgrund dieser Situation stellt die im Folgenden vorgestellte Bevölkerungs- entwicklung ein Szenario dar. )UGLHVHV6]HQDULRELV]XP-DKUJHKHQ ZLUGDYRQDXVGDVVGLHZHVHQWOLFKHQ5DKPHQEHGLQJXQJHQLQGHU5HJLRQ :LQVHQ /XKH VLFK QLFKW YHUlQGHUQ Dies gilt sowohl für die kleinräumigen Unterschiede des Bauland- und Wohnungsangebotes als auch für die Arbeits- platzentwicklung in der Region. Dieses Szenario zur Bevölkerungsentwicklung in der Stadt Winsen (Luhe) orientiert sich somit an der aus der groben Ab- schätzung der Beschäftigungsentwicklung abgeleiteten Bevölkerungsentwick- lung des Raumes Winsen (Luhe) und den Vergangenheitswerten der kleinräu- migen Wanderungen innerhalb dieses Raumes. Die bisherigen Erfahrungen des Pestel Instituts mit etwa 600 kleinräumigen Bevölkerungsszenarien seit An- fang der 1990er Jahre zeigen sehr gute Ergebnisse. Abgesehen von Ein- zelfällen mit „dramatischen“ und nicht vorhersehbaren Einzelereignissen ins- besondere beim Arbeitsplatzangebot (Schließung größerer Arbeitsstätten; Ab- zug ausländischer Militäreinheiten) lag die Abweichung der Modellrechnungen von der tatsächlichen Einwohnerzahl meist unter 1 %. Die *HEXUWHQ XQG 6WHUEHIDOO]DKOHQ der Modellrechnung ergeben sich auf- grund des vor Ort vorgefundenen Niveaus der Geburtenhäufigkeit und eines Szenarios zur Sterblichkeit, das von einer weiteren Steigerung der Lebenser- wartung um knapp 1,5 Jahre bis 2020 ausgeht. Der bisher positive natürliche Saldo wird sich umkehren und in der Summe bis zum Jahr 2020 zu einem Be- völkerungsverlust von etwa 900 Personen führen. Der Wanderungssaldo ist in der Summe der 15 Jahre bis 2020 deutlich positiv, nimmt aber von der Tendenz her leicht ab. Seine Zusammensetzung nach Ziel- und Herkunftsregionen für die aktuelle Situation und die Prognosejahre 2010 und 2020 ist 7DEHOOH zu entnehmen. Der Zustrom an Spätaussiedlern wird zurückgehen und nach 2010 fast völlig versiegen. Um das Jahr 2010 bleiben auch die Zuwanderer aus Ostdeutschland aus, weil dort aufgrund der Alters- struktur (extrem schwache „Nachwendejahrgänge“) ein leichterer Einstieg in das Arbeitsleben als im Westen zu erwarten ist. Für die Wanderungsbeziehun-
23
gen mit den übrigen deutschen Regionen wurden weitgehend stabile Verhält-
nisse mit leicht sinkendem Wanderungsvolumen angesetzt. Für die Wande-
rungsbeziehungen mit dem Ausland erwarten wir dauerhafte und schwach an-
steigende Wanderungsgewinne.
Insgesamt steigt die Einwohnerzahl in diesem Szenario bis zum Jahr 2020 um
gut 1.000 Personen an (vgl. 7DEHOOH). Die Altersstruktur der Bevölkerung im
Jahr 2020 zeigt $EELOGXQJ
7DEHOOH :DQGHUXQJVVDOGHQ QDFK +HUNXQIWV XQG =LHOJHELHWHQ IU GLH
6WDGW:LQVHQ /XKH LP'XUFKVFKQLWWGHU-DKUH ELV
VRZLHGLH6]HQDULR:HUWHIUXQG
+HUNXQIWV=LHORUW
Friedland/Bramsche 23 10 0
Hamburg 93 80 70
Seevetal, Stelle, Elbmarsch, Hanstedt 70 60 50
Salzhausen, Bardowick -55 -50 -40
übr. Kreis Harburg 11 5 5
übr. Kreis Lüneburg -53 -45 -35
übr. Niedersachsen 8 5 5
übr. Westdeutschland 2 0 0
Ostdeutschland 91 20 0
Ausland 20 45 45
6XPPH
Gemäß den Prämissen der Modellrechnung wird die Zahl der privaten Haus-
halte durch die Entwicklung der erwachsenen Bevölkerung und die ZHLWHUH
6LQJXODULVLHUXQJ in der Stadt Winsen (Luhe) bestimmt. Der Singularisierungs-
effekt, der sich in der Abnahme der durchschnittlichen Erwachsenenhaushalts-
größe niederschlägt und Mitte der 1990er Jahre in der Stadt Winsen (Luhe)
wieder einsetzte, wird sich in den kommenden Jahren fortsetzen. Wir gehen
davon aus, dass sich dieser Wert von Ende 2005 bis 2020 von 1,706 Erwach-
senen pro Haushalt auf 1,673 vermindert. In 7DEHOOH ist die Projektion der
Entwicklung der Bevölkerungsgruppe von 23 Jahren und älter, deren durch-
schnittliche Haushaltsgröße und die daraus resultierende Anzahl von Haus-
halten bis zum Jahr 2020 dargestellt. Bei gegenüber der Gesamtbevölkerung
stärker zunehmender Erwachsenenzahl wird die Anzahl privater Haushalte,
nochmals durch die Singularisierung gesteigert, relativ am stärksten um fast
10 % bzw. etwa 1.400 Haushalte zunehmen.24
7DEHOOH %HY|ONHUXQJVHQWZLFNOXQJELVLQGHU
6WDGW:LQVHQ /XKH
-DKU %HY|ONHUXQJ *HEXU 6WHUEH QDWUOLFKHU :DQGHUXQJV
JHVDPW WHQ IlOOH 6DOGR VDOGR
2005 32.424 - - - -
2006 32.596 295 307 -12 184
2007 32.719 293 332 -39 162
2008 32.848 293 322 -29 158
2009 32.947 290 333 -43 142
2010 33.028 291 340 -49 130
2011 33.093 295 356 -61 126
2012 33.169 297 347 -50 126
2013 33.235 293 353 -60 126
2014 33.295 300 366 -66 126
2015 33.330 295 374 -79 114
2016 33.369 301 376 -75 114
2017 33.399 301 385 -84 114
2018 33.434 305 384 -79 114
2019 33.446 301 395 -94 106
2020 33.446 301 401 -100 100
9HUlQ
GHU
6XPPH
LQY+ 25
7DEHOOH +DXVKDOWVHQWZLFNOXQJELVLQGHU
6WDGW:LQVHQ /XKH
-DKU HUZDFKVHQH (UZDFKVHQH (LQZRKQHU
%HY|ONHUXQJ +DXVKDOWH MH+DXVKDOW MH+DXVKDOW
2005 24.200 14.186 1,706 2,286
2006 24.365 14.302 1,704 2,279
2007 24.489 14.393 1,701 2,273
2008 24.644 14.503 1,699 2,265
2009 24.768 14.595 1,697 2,257
2010 24.928 14.709 1,695 2,245
2011 25.086 14.821 1,693 2,233
2012 25.241 14.932 1,690 2,221
2013 25.428 15.062 1,688 2,207
2014 25.526 15.140 1,686 2,199
2015 25.629 15.220 1,684 2,190
2016 25.726 15.297 1,682 2,181
2017 25.804 15.363 1,680 2,174
2018 25.909 15.445 1,678 2,165
2019 25.984 15.509 1,675 2,157
2020 26.059 15.574 1,673 2,148
=XQDKPH
LQY+
26
$EELOGXQJ $OWHUVVWUXNWXUGHU%HY|ONHUXQJLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
LP -DKU LP 9HUJOHLFK ]XU $OWHUVVWUXNWXU GHV -DKUHV
Alter
85 u.ält.
80 - 81
75 - 76
70 - 71
65 - 66
60 - 61
55 - 56
50 - 51
45 - 46
40 - 41
35 - 36
(LQZRKQHU
30 - 31
25 - 26
20 - 21
(LQZRKQHU
15 - 16
10 - 11
5-6
0-1
350 280 210 140 70 0 70 140 210 280 350
Männer Frauen27 :RKQXQJVEHGDUI Nach der Abschätzung von Bevölkerungs- und Haushaltszahlen erfolgte in der Vergangenheit i.d.R. die Ermittlung des „Wohnungsbedarfes“. Der Wohnungs- bedarf wurde nach der Festlegung von Bedarfskriterien ermittelt, womit er eine von der Nachfrage unabhängige normative Größe darstellt, mit deren Umset- zung (in Wohnungsbau) ein festgelegtes Versorgungsniveau erreicht wird. Zwar hat sich das Pestel Institut immer bemüht, einen möglichst „nachfragena- hen“ Bedarf zu definieren, doch waren notwendigerweise immer stark norma- tive Elemente enthalten. Dies betrifft sowohl die Ansätze für die Wohnungsab- gänge, Zweitwohnungen und Freizeitwohnungen wie auch das Niveau der wei- teren Singularisierung. ,QVJHVDPWLVWGHU:RKQXQJVEHGDUIYRPÄ9HUVRUJXQJVGHQNHQ³GHU1DFK NULHJV]HLW JHSUlJW ,Q =HLWHQ HLQHU ODWHQWHQ0DQJHOVLWXDWLRQDXIGHQ:RK QXQJVPlUNWHQ ZDU GLHVHV Ä9HUVRUJXQJVGHQNHQ³ DXFK GXUFKDXV EHUHFK WLJW ,Q GHU 9HUJDQJHQKHLW ZXUGH GLH YHUIJEDUH .DXINUDIW GHU SULYDWHQ +DXVKDOWH GXUFK 6XEYHQWLRQHQ :RKQJHOG 6R]LDOKLOIH (LJHQKHLP]XODJH HEHQVR HUK|KW ZLH GLH $QJHERWVSUHLVH GHU 0LHWZRKQXQJVDQELHWHU EHU VR]LDOHQ :RKQXQJVEDX YHUEHVVHUWH $EVFKUHLEXQJVP|JOLFKNHLWHQ YHU PLQGHUWZXUGHQ Bei einer Wohnfläche von heute weit über 40 m² je Einwohner kann die Ver- sorgung „breiter Schichten der Bevölkerung“ aber durchaus als gewährleistet betrachtet werden. 'D ]XGHP GLH ILQDQ]LHOOH 6LWXDWLRQ GHV 6WDDWHV ZHLWHUH 6XEYHQWLRQHQNDXP]XODVVHQZLUGZLUGPDQVLFKYRPELVKHULJHQ9HUVRU JXQJVGHQNHQ YHUDEVFKLHGHQ PVVHQ (LQ ZLH DXFK LPPHU HUPLWWHOWHU Ä:RKQXQJVEHGDUI³VWHOOWDEHUQXUGDQQHLQHVLQQYROOH2ULHQWLHUXQJVJU|H GDU ZHQQ HQWVSUHFKHQGH VWDDWOLFKH ILQDQ]LHOOH 0LWWHO YHUIJEDU VLQG XP GLHVHQ%HGDUIDXFKXQDEKlQJLJYRQGHU1DFKIUDJHXP]XVHW]HQ 'DNQIWLJZHLWVWlUNHUDOVELVKHUPDUNWZLUWVFKDIWOLFKH%HGLQJXQJHQDXFK DXI GHQ :RKQXQJVPlUNWHQ ]X HUZDUWHQ VLQG HUEULJW VLFK GLH %HUHFK QXQJHLQHVSROLWLVFKGHILQLHUWHQXQGQXUEHU6XEYHQWLRQHQHUUHLFKEDUHQ 1HXEDXEHGDUIHV
28
:RKQXQJVQDFKIUDJH
1DFKIUDJHQDFK(LQXQG=ZHLIDPLOLHQKlXVHUQELV
Das Wohnen im Ein- oder Zweifamilienhaus genießt bei den privaten Haus-
halten die höchste Wertschätzung. Rd. 80 % der Haushalte würden am liebsten
in einem frei stehenden Einfamilienhaus wohnen. Für ein Reihen- oder Doppel-
haus können sich dagegen nur etwa 6 % der Haushalte begeistern und nur die
1
verbleibenden 14 % bevorzugen das Wohnen im Mehrfamilienhaus . Solange
der Wohnungsbestand noch nicht den Wohnwünschen der Bevölkerung ent-
spricht, muss selbst bei negativem quantitativen Wohnungsbedarf noch mit ei-
ner Neubaunachfrage gerechnet werden.
Die erstmalige Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern geht im Wesent-
lichen von Haushalten im Alter zwischen 30 und 45 Jahren aus. Dabei wird die
Nachfrage zuerst aus durch Haushaltsauflösungen freigewordene Bestandsge-
bäude und erst danach durch Neubauten befriedigt. Diese Nachfrage ist relativ
unabhängig von der gesamtwirtschaftlichen Entwicklung, da in dieser Phase
des Haushaltslebenszyklus durch beruflichen Aufstieg z. T. erhebliche Ein-
kommenszuwächse erzielt werden und permanent junge Mieterhaushalte in die
entsprechende Alters- und die erforderliche Einkommensklasse „hineinwach-
sen“. Für die gegenwärtig zu beobachtende Schwächephase auf dem Markt für
Ein- und Zweifamilienhäuser ist neben der generell rückläufigen Nachfrage auf-
grund sinkender Jahrgangsstärken im "Nachfragealter" aber auch die von Poli-
tik und Medien verbreitete „Negativ-Stimmung“ verantwortlich, die innerhalb der
Bevölkerung zu großer Verunsicherung geführt hat.
Die Entwicklung von 1987 bis 2005 zeigt 7DEHOOH. Die regional stark differie-
rende spezifische Nachfrage (letzte Spalte in Tabelle 10) ist vor allem vom Bau-
landpreis abhängig. In Winsen (Luhe) wurden seit 1995 im Mittel jährlich 29,4
Erstbezüge von Einfamilienhäusern pro 1.000 Personen der Altersgruppe 30
bis 45 Jahre realisiert (Nachfrageziffer = 29,4; übriger Kreis Harburg und Kreis
Lüneburg 35,1; Stadt Hamburg 11,7). Die Nachfrage wurde zu 56 % durch
Neubauten befriedigt.
1
Quelle: Befragung von 2.500 Haushalten durch die GfK im Auftrag des Pestel Instituts im Früh-
jahr 200029
7DEHOOH 1DFKIUDJHQDFK:RKQXQJHQLQ(LQXQG=ZHLIDPLOLHQKlXVHUQ
YRQ ELVLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
*HVDPWDQ 1DFKIUDJH
ELV $QJHERWDXV JHERW MH
-DKU -lKULJH %HVWDQG 1HXEDX 1DFKIUDJH -lKULJHU
1987 5.392 85 61 146 27,1
1988 5.335 81 96 177 33,2
1989 5.534 83 101 184 33,2
1990 5.744 91 114 205 35,7
1991 5.905 101 107 208 35,2
1992 6.094 97 101 198 32,5
1993 6.407 101 144 245 38,2
1994 6.707 112 205 317 47,3
1995 7.026 101 124 225 32,0
1996 7.311 90 117 207 28,3
1997 7.572 101 82 183 24,2
1998 7.796 96 145 241 30,9
1999 7.946 106 133 239 30,1
2000 8.057 93 144 237 29,4
2001 8.072 98 109 207 25,6
2002 8.060 106 89 195 24,2
2003 7.964 100 151 251 31,5
2004 7.834 98 183 281 35,9
2005 7.730 107 131 238 30,8
=XQDKPH 'XUFK
LQY+ VFKQLWWDE
1DFKIUDJHQDFK(LQXQG=ZHLIDPLOLHQKlXVHUQELV
Die Entwicklung der Bevölkerung in der Altersgruppe 30 bis 45 Jahre ist in 7D
EHOOH ausgewiesen. Bis 2020 tritt ein Rückgang um 18 % ein. Gleichzeitig
nimmt das Angebot aus dem Bestand leicht zu. Der vermarktbare Neubau sinkt
deutlich ab und stabilisiert sich in der zweiten Hälfte des kommenden Jahr-
zehnts bei 40 Wohnungen pro Jahr.30
7DEHOOH 1DFKIUDJHQDFK:RKQXQJHQLQ(LQXQG=ZHLIDPLOLHQKlXVHUQ
YRQELVLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH
$QJHERW YHUPDUNW
ELV 1DFKIUDJH *HVDPW DXVGHP EDUHU
-DKU -lKULJH ]LIIHU QDFKIUDJH %HVWDQG 1HXEDX
2005 7.730 - - -
2006 7.573 29,4 222 106
2007 7.385 29,4 217 115
2008 7.199 29,4 211 112
2009 6.984 29,4 205 116
2010 6.743 29,4 198 119
2011 6.568 29,4 193 125
2012 6.408 29,4 188 122
2013 6.228 29,4 183 125
2014 6.100 29,4 179 130
2015 6.056 29,4 178 133
2016 6.014 29,4 177 134
2017 6.034 29,4 177 138
2018 6.129 29,4 180 138
2019 6.199 29,4 182 143
2020 6.329 29,4 186 145
9HUlQGHU
LQY+ 6XPPH
Dieses „Nachfrageszenario“ gilt bei konstanten Rahmenbedingungen, d. h. kon-
stanten Einkommens/Baulandpreisrelationen in der Region Winsen (Luhe). Ei-
ne relative 3UHLVVHQNXQJ für Bauland in der Stadt Winsen (Luhe) würde einen
höheren vermarktbaren Neubau ermöglichen.
1DFKIUDJHQDFKQHXHUULFKWHWHQ*HVFKRVVZRKQXQJHQELV
Im Gegensatz zur Nachfrage nach Ein- und Zweifamilienhäusern lässt sich für
den Bereich des Geschosswohnungsneubaus keine demographisch basierte
Modellrechnung erstellen.
Hier zählen vielmehr die Erwartungen von Investoren bezüglich der erzielbaren
Preise für Eigentumswohnungen und der im Mietwohnungsbau erzielbaren
Renditen. Damit wird der Geschosswohnungsneubau noch weit stärker als der
individuelle Wohnungsbau auch von steuerlichen Rahmenbedingungen (Ab-
schreibungsmöglichkeiten) und staatlicher Förderung (sozialer Wohnungsbau)
bestimmt. Die Entwicklung der Fertigstellungen seit 1978 zeigt $EELOGXQJ.31
$EELOGXQJ )HUWLJVWHOOXQJHQ YRQ :RKQXQJHQ LP *HVFKRVVZRKQXQJV
EDX VRZLH LP 1LFKWZRKQXQJVEDX XQG GXUFK %DXPDQDK
PHQLP:RKQXQJVEHVWDQGLQGHU6WDGW:LQVHQ /XKH VHLW
Wohnungen
300
250
200
150
100
50
0
1980 1985 1990 1995 2000 2005
Geschosswohnungsneubau
Wohnungen in Nichtwohngebäuden
und Maßnahmen im Bestand
Es zeigen sich über die Jahre starke Schwankungen im Bautätigkeitsniveau,
die der allgemeinen Wohnungsbaukonjunktur entsprechen. Inzwischen ist der
Geschosswohnungsbau in Winsen (Luhe) dementsprechend stark zurückge-
gangen, aber auch im Jahr 2005 wurden in diesem Bereich für 48 Wohnungen
Baugenehmigungen erteilt, d. h. die Fertigstellungen dürften im Jahr 2006 wie-
der über dem Wert des Jahres 2005 liegen.
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