HAMBURGER MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2021
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HAMBURGER MARKT FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2021
Hamburger Markt für Eigentumswohnungen 2021 Verantwortlich für den Inhalt: ZK Grundinvest GmbH Layout: Ulf Witt/witt-gestaltung.de Objektfotos: Julia Kretschmer/@postcardsbylia Teamfotos: Arne Hoffmann/arnehoffmann.de Schmuckbilder: shutterstock.com + istock.com
ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Inhalt
Hamburger Markt
für Eigentumswohnungen 2021 4
Eigene Zahlen ZK Grundinvest 7
Rahmenbedingungen
für den Hamburger Wohnungsmarkt
11
Finanzierung 14
Wohnungsbaupolitik
in Hamburg und im Bund 17
Kommentar 21
Verkäufe 2020 – 2021
durch ZK Grundinvest 23
HAMBURGER MARKT FÜR
EIGENTUMSWOHNUNGEN 2021
GUTE VERKÄUFE
TROTZ VORÜBER-
GEHENDER
SCHOCKSTARRE
Trotz der rund zweimonatigen pandemiebe-
dingten Schockstarre des Immobilienmark-
tes im Frühjahr 2020 gab es am Markt für
Eigentumswohnungen in Hamburg keinen
Einbruch bei den Verkaufszahlen – und
schon gar nicht bei den Preisen. Wohnei-
gentum hat vor dem Hintergrund der ein-
geschränkten Bewegungsmöglichkeiten
in der Corona-Pandemie als Lebensort
an Bedeutung gewonnen, aber auch als
verlässliche Anlagemöglichkeit angesichts
unsicherer konjunktureller Perspektiven.
Dazu später mehr > Kommentar ab S. 21
Nach Zahlen des Gutachterausschusses
wurden im vergangenen Jahr 6.195 Woh-
Maria-Louisen-Straße nungen verkauft – lediglich 146 Wohnungen
Winterhude
weniger als 2019. Und dies, obwohl das
Hamburger Forschungsinstitut F+B For-
19 Eigentumswohnungen
schung und Beratung für die erste Aprilhälf-
Aufteilung und Verkauf
te 2020 einen Rückgang der Online-Inserate
durch ZK Grundinvest
für Eigentumswohnungen um 95 % gegen-
über der zweiten Märzhälfte ermittelte.
Bereits im Mai jedoch näherte sich das An-
gebot wieder dem Vor-Corona-Niveau, da
4
ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg
1.1 // Verkäufe und Quadratmeterpreise in den Stadtteilen in bevorzugter Lage. Ganz wichtig: Solche
Die Stadtteile mit den meisten Verkäufen sind im Mittel überdurchschnittlich teuer Preise werden nur sehr selten erzielt. Mit 12 % Umsatzsteigerung
9. 331 verzeichnet 2020 den
8.783
stärksten Schub seit 2015
Die in Hamburg gemeinhin mit bevorzugter
7 .3 3 9 7. 426 Lage assoziierten Stadtteile befinden sich in
6 .8 67
Wassernähe. Die höchsten Preise wurden
5. 540 auch 2020 um Alster und Elbe generiert. Auf
5. 032 dem Goldrang bei Eigentumswohnungen
3.545 3. 973 aus dem Bestand liegt Harvestehude an Spitzenwerte bei Neubau-ETW
3.452
der Alster mit einem mittleren Kaufpreis in bevorzugter Lage
von 10.887 €/m² Wohnfläche. Silber gibt es bei 29.267 €/m2,
für die seit 2004 an der Elbe entstehende im Durchschnitt bei 11.433 €/m2
360 320 298 216 205 199 199 193 154 148 HafenCity mit 9.331 €/m² – vor dem Alster-
Winterhude Eimsbüttel Rahlstedt Lohbrügge Uhlenhorst Barmbek-Süd Niendorf Eppendorf Lokstedt HafenCity stadtteil Rotherbaum mit 9.327 €/m².
Anzahl Verkäufe Preis €/m2
Durchschnittspreis €/m Hamburger Stadtteile
2
Die günstigsten Eigentumswohnungen
deutlich wurde, dass die kurze Atempause auf 513.000 € bei den Gesamtkaufpreisen in Hamburg finden Käufer im Süderelbe-
auf der Nachfrageseite eher ein tiefes Luft- und um 13,1 % auf 6.007 € je Quadratmeter raum. Einzig in Neugraben-Fischbek lag
holen war. So ist die Überlegung berechtigt, Wohnfläche. Beide Werte haben sich damit der mittlere Kaufpreis für Bestandswoh-
ob das Minus von 2,3 % bei den Verkaufs- seit der Jahrtausendwende deutlich mehr nungen 2020 mit 2.842 €/m² noch unter
zahlen ein Plus hätte sein können – und als verdreifacht und in den letzten zehn der 3.000-Euro-Grenze. Die nächstgüns-
damit den seit 2015 zu beobachtenden Trend Jahren verdoppelt. tigsten Stadtteile liegen mit Marmstorf
sinkender Verkaufszahlen gebrochen hätte. (3.001 €/m²) und Heimfeld (3.124 €/m²) in
Die höchsten Preise im Altersklassenranking der Nachbarschaft.
Seit 2006 ungebrochen ist der Trend des erzielen – wenig verblüffend – nach 2010 er-
von Jahr zu Jahr wachsenden Umsatzes richtete Gebäude in bevorzugter Lage mit Die Preisspanne für Wohnungseigentum in
durch den Verkauf von Eigentumswoh- 11.433 €/m² Wohnfläche im Mittel und 29.267 Hamburg ist beeindruckend groß. Für nur Günstigste Preise an der Süderelbe:
nungen. Trotz des leichten Rückgangs bei €/m² in der Spitze. Der zweithöchste Mittel- 906 €/m² wechselte eine Eigentumswoh- Kaufpreise für Bestandswohnungen
liegen knapp an der Marke von 3.000 €/m2
den Verkaufszahlen stieg der Umsatz um wert wurde im vergangenen Jahr mit 10.167 nung in einem Gründerzeithaus in mäßiger
knapp 12 % auf 3,1 Mrd. € – der stärks- €/m² für 1990 bis 1999 in bevorzugter Lage Lage den Besitzer – der niedrigste 2020
te Schub seit 2015. Damit einher geht ein gebaute Wohnungen erreicht, der zweithöchs- erfasste Preis. Den höchsten Preis erzielte
deutlicher Anstieg der Preise für Neu- te Spitzenwert hingegen mit 19.444 €/m² für eine nach 2010 in bevorzugter Lage erbaute
bau- und Bestandswohnungen um 11,3 % eine vor 1919 erstellte Wohnung – ebenfalls Eigentumswohnung mit 29.267 €/m².
Quelle Infografik:Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte 5
zk-grundinvest.de zk-grundinvest.de
1.2 // Anzahl Verkäufe und Umsatz 2011 – 2020 1.3 // Preisentwicklung bei Eigentumswohnungen 2011 – 2020
Weniger Abschlüsse, mehr Umsatz in 2020 Fortgesetzte Preissteigerung
Tatsächlich waren Käufer im vergangenen 513.000
3.114
Jahr jedoch in der Mehrzahl nicht auf der 461.000
2.784
Suche nach der günstigsten Wohnung, son- 2.647 402.000
410.000
dern einer sicheren Investition in etablierter 2.554
345.000
366.000
2.420 318.000
Lage. So verzeichnete Winterhude (Durch- 2.357
264.000 278.000
296.00
schnittspreise ohne Neubau: 7.339 €/m²) 1.953
unweit der Alster 360 Transaktionen – 1.741
1.720 1.721
Rang eins im Stadtteilvergleich. Es folgen
Eimsbüttel (6.867 €/m²) mit 320 Verkäufen vor
6.504
6.487
4.628
6.007
6.322
7.025
6.363
2.889
3.060
3.328
3.573
3.828
6.419
6.341
4.185
4.915
6.195
6.913
7.091
5.310
Rahlstedt (3.545 €/m²) mit 298 Abschlüssen.
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
2011
2012
2013
2014
2015
2016
2017
2018
2019
2020
Das größere Interesse an eher hochpreisi-
Anzahl Verkäufe Umsatz Mio.€ Quadratmeterpreis in € Gesamtpreis in €
gen Wohnungen illustriert ein Vergleich der
Verkaufszahlen aus den zehn teuersten mit
denen aus den zehn günstigsten Stadttei-
len. 1.272 Wohnungen wurden in den Preis- 1.4 // Top 10 der teuersten und günstigsten Stadtteile 2020
TOP-10 verkauft, 662 in den Stadtteilen Teuer an der Alster, günstig an der Süderelbe
mit dem niedrigsten Durchschnittspreis.
8 10
57
1 4
36
Zudem lag der Durchschnittspreis für 910 7
2
Bestandswohnungen in den zehn Stadttei- 4
9
len mit den höchsten Verkaufszahlen bei 8
Top 10 teure Stadtteile
6.129 €/m² – sichtbar über dem Hamburger Top 10 günstige Stadtteile
1 3 6
5
Mittelwert von 5.409 €/m². 2
Quadratmeterpreis in €
Und während der vom Gutachteraus-
schuss ermittelte Durchschnittspreis für
Bestandswohnungen 2020 in Hamburg
10.887
3.498
7.426
2.842
3.349
3.452
7.050
9.327
8.783
8.597
7.339
3.205
3.282
3.323
3.388
7.070
3.124
9.331
7.631
3.001
mit 5.409 €/m² um 13 % gegenüber 2019
zulegte, stiegen die Preise in den zehn teu-
1 Harvestehude
2 HafenCity
3 Rotherbaum
4 Uhlenhorst
5 Hoheluft-Ost
6 St. Georg
7 Eppendorf
8 Winterhude
9 St. Pauli
10 Neustadt
1 Neugraben-
2 Marmstorf
3 Heimfeld
4 Finkenwerder
5 Wilstorf
6 Harburg
7 Billstedt
8 Wilhelmsburg
9 Lohbrügge
10 Farmsen-
Fischbek
ersten Stadtteilen um 17 %, die in den zehn
Berne
günstigsten Stadtteilen jedoch nur um 9 %.
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte
6
ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg
ÜBER DEM marktbericht des Gutachterausschusses die
Untergrenze für einen Durchschnittswert.
Während die 3.500 vom Gutachterausschuss
berücksichtigten Wohnungen im Mittel 79 m2
DURCHSCHNITT: maßen, waren die von ZK Grundinvest ver- ZK Grundinvest verkaufte im Schnitt
für 6.200 €/m2 –
So wurden in Barmbek-Süd 13 Wohnun- kauften durchschnittlich 63,5 m2 groß.
ZK GRUNDINVEST gen in einem Objekt im Mittel zu 6.236 €/m2
rund 800 €/m2 über dem
Hamburger Durchschnitt
verkauft (Gutachterausschuss: 5.540 €/m2). Bemerkenswert sind die Faktoren der Ver-
Ein Blick auf die Auswertung der In Finkenwerder investierten die Erwerber kaufspreise der 26 Wohnungen, die Kapital-
59 Eigentumswohnungen, die für 5 Wohnungen in einem Objekt im Mit- anleger erwarben, sowie der 8 Wohnungen,
ZK Grundinvest 2020 bis 2021 in den tel 3.737 €/m2 (3.205 €/m2). In Eimsbüttel die sich die Mieter sicherten. Im Mittel la-
Stadtteilen Altona-Nord, Bahrenfeld, verkaufte ZK Grundinvest in 4 Objekten gen sie bei 43 Jahresnettokaltmieten, wobei
Barmbek-Süd, Eimsbüttel, Eppendorf, 9 Wohnungen für 6.532 €/m2 (6.867 €/m2) die Spanne von 29 (Finkenwerder) bis 79 Breites Spektrum der Verkaufspreise
von ZK Grundinvest:
Finkenwerder, Sternschanze und und in Winterhude ebenfalls in 4 Objek- (Eimsbüttel) reichte. Einen Vergleichswert
29 bis 79 Jahresnettokaltmieten
Winterhude verkauft hat. ten 26 Wohnungen, die für 6.455 €/m2 dazu gibt es im Immobilienmarktbericht des (Mittelwert 43)
Es handelt sich ausschließlich um (7.339 €/m2) vermarktet wurden. Gutachterausschusses nicht.
Bestandswohnungen, die nach
der Umwandlung in Eigentums-
wohnungen vermarktet wurden.
Der durchschnittliche Verkaufspreis liegt Tarpenbekstraße
mit 6.200 €/m2 über dem Durchschnittswert Eppendorf
des Gutachterausschusses von 5.409 €/m2.
12 Eigentumswohnungen
Allerdings handelt es sich bei den Werten
4 Gewerbeeinheiten
des Gutachterausschusses um den Mit-
Aufteilung und Verkauf
telwert von Bestandswohnungen in allen
durch ZK Grundinvest
Stadtteilen, während die von ZK Grundinvest
verkauften Bestandswohnungen überwie-
gend in etablierten Stadtteilen liegen. Die
„Umwandlungen können
Kaufpreisspanne bei den 59 Wohnungen
dem Verkäufer
reicht von 3.308 €/m2 in Finkenwerder bis
überdurchschnittliche
8.357 €/m2 in Eppendorf.
Rendite bescheren.“
In vier Stadtteilen hat ZK Grundinvest 3 und Lisa-Catherine Gottlob
Projektmanagerin
mehr Wohnungen verkauft – im Immobilien- ZK Grundinvest GmbH
7
ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
PREISTREIBER Hektar – die 2020 zur Errichtung von Sozi-
alwohnungen veräußert wurden. Lediglich
BAUGRUNDSTÜCKE für den frei finanzierten Mietwohnungsbau
wurde mit 190.300 m² ein Wert entsprechend
Nachfrage, Baukosten sowie vor allem auch dem Zehnjahresmittel erreicht. Auch die 164
die Grundstückspreise haben zur dynami- gehandelten Grundstücke zum Geschoss-
schen Preisentwicklung bei Eigentumswoh- wohnungsbau insgesamt sind der niedrigste
Grundstückspreise nungen in den vergangenen Jahren beigetra- Wert der letzten zehn Jahre.
haben sich in den letzten gen. Mit Blick auf die letzten zehn Jahre hat
zehn Jahren verdoppelt sich der Grundstückspreis für Eigentums- Für die Bodenrichtwerte findet eine Differen-
wohnungsbau nach Zahlen des Gutachteraus- zierung innerhalb des Segments Geschoss-
schusses von durchschnittlich 808 €/m² auf wohnungsbau im Immobilienmarktbericht
1.510 €/m² nahezu verdoppelt. Den Preispeak des Gutachterausschusses nicht statt. Des-
erreichten Grundstücke für Eigentumswoh- sen Wert wird am Quadratmeter Wohnfläche
Niedrigste Bodenrichtwerte nungen jedoch 2019 mit 1.851 €/m². ermittelt. Die Spanne der 33.019 Hamburger
in Wilhelmsburg, Ohlsdorfer Straße
Bodenrichtwerte reicht von 441 €/m² in Wil-
Höchstwert in Winterhude Winterhude
Diesem Wert kommt 2020 der Preis für helmsburg bis 14.934 €/m² in Winterhude.
Grundstücke nahe, auf denen frei finanzierte 27 Eigentumswohnungen
Mietwohnungen errichtet werden sollen: im Bezogen auf den Stadtteildurchschnitt bele- Aufteilung und Verkauf
Mittel 1.756 €/m². Damit hat sich der Preis für gen – wenig überraschend – die etablierten durch ZK Grundinvest
dieses Flächensegment seit 2011 nahezu ver- Wasserlagen die ersten sechs Plätze. An
dreifacht. Das gilt auch für Grundstücke, die der Alster liegen Harvestehude (6.238 €/m²)
im vergangenen Jahr im Mittel für 1.238 €/m² und Rotherbaum (5.604 €/m²) vor den Elb- osten. Der mittlere Bodenrichtwert für die
zum Bau von öffentlich geförderten Wohnun- stadtteilen Nienstedten (4.397 €/m²) und Stadtteile um das nordöstlich der Hafencity
gen verkauft wurden. Othmarschen (4.107 €/m²). Wenig Unter- ausgewiesene Stadtentwicklungsprojekt Bil-
schied gibt es bei Uhlenhorst an der Alster lebogen liegt teilweise bei nur 10% der teu-
Auffällig im vergangenen Jahr ist der niedri- (4.096 €/m²) und Blankenese mit Blick auf ersten Stadtteile:Hammerbrook (825 €/m²),
ge Flächenumsatz, der für den Eigentums- die Elbe (4.095 €/m²). Rothenburgsort (661 €/m²), Hamm (823 €/m²)
Entwicklungsgebiet entlang der Bille:
steigende Bodenrichtwerte wohnungsbau mit 65.800 m² bei nur 50 % und Billbrook (517 €/m²) rund um das nord-
in den Stadtteilen nord-östlich des Zehnjahresdurchschnitts lag – der nied- „Coming soon“ gilt nach Ansicht von Stadt- östlich der HafenCity definierte Stadtentwick-
der HafenCity rigste Wert des vergangenen Jahrzehnts. entwicklungs- und Immobilienexperten auch lungsprojekt Billebogen. Seit 2014 wird das
Gar um 90 % unter dem Zehnjahresdurch- für den dritten stadtbildprägenden Wasser- Konzept „Stromaufwärts an Elbe und Bille“
schnitt lagen die 10.500 m² – gerade mal ein lauf Hamburgs: die Bille im Hamburger Süd- ausgearbeitet.
8
ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg
WOHNUNGSBAU: wohnungen wurden 2013 fertiggestellt und
damit mehr als Mietwohnungen (2.135).
2.1 // NEUBAU: Genehmigungen Miet- und Eigentumswohnungen
sowie Ein- und Zweifamilienhäuser 2011 – 2020
KLEINERE Seitdem hat sich die Zahl der Mietwoh-
Anteil Eigentumswohnungen sinkt auf 23 %
9.790 9.725
nungen mit 6.761 mehr als verdreifacht, 9.114
EINHEITEN, während die Zahl der übergebenen Eigen-
8.421 8.238 8.354
MEHR ETAGEN
7.065
tumswohnungen lediglich um 17 % auf 6.296
5.898
2.623 stieg – der Höchstwert des letzten
Jahrzehnts. Den Tiefstwert des Jahrzehnts
3.358
Baugenehmigungen erreichte der Bau von Ein- und Zweifamili- 3.139
2.508 2.562
2.905 2.597
2.415 2.312
2.070 2.117
und Fertigstellungen enhäusern mit 1.067 – ein Minus von 13 % 1.701
gegenüber 2011. Zum Vergleich: 3.472 öf- 1.389 1.429 1.583
1.310 1.391 1.413 1.545 1.356 1.126 1.145
Seit dem Start der Wohnungsbauoffensive fentlich geförderte Wohnungen konnten
2011 wurden in Hamburg im Wohnungs- 2020 bezogen werden – nur 218 Wohnein- 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
und Nichtwohnungsbau sowie bei Umbau- heiten weniger, als insgesamt im Segment
Geschosswohnungsbau Eigentumswohnungen Ein- und Zweifamilienhäuser
maßnahmen gut 106.000 Wohneinheiten Wohneigentum entstanden.
genehmigt und knapp 77.000 fertiggestellt.
In dieser Frist hat sich die Zahl der jährlich Die steigenden Kaufpreise und Mieten im 2.2 // NEUBAU: Miet- und Eigentumswohnungen
fertiggestellten Wohneinheiten auf 11.269 Wohnungsbau werden anhaltend durch klei- Genehmigungen und Fertigstellungen 2011 – 2020
im vergangenen Jahr verdreifacht. Das ist nere Wohnungseinheiten teilkompensiert. Deutliche Schere bei Miet- und Eigentumswohnungen 7.282
6.820
die höchste Zahl seit 1974, sie liegt 15 % So misst eine im vergangenen Jahr fertig- 6.552 6.761
6.121
über dem Ergebnis von 2019. gestellte Geschosswohnung in Hamburg gut 5.873
5.757
68 m² im Mittel. 2011 waren es gut 88 m². 5.282
5.487
Dabei hat der Geschosswohnungsbau über- Damit sind Geschosswohnungen um fast ein 4.650
4.244
proportional an Fahrt gewonnen. 87,5 % der Viertel kleiner geworden. 3.828
3.792 3.701
3.394
2020 im Wohnungsneubau übergebenen 3.139
3.984
2.905
2.415 2.508 2.562 2.623
10.736 Einheiten entstanden auf der Etage: Leicht abgeschwächt gilt diese Entwick- 2.312 2.117
2.135
2.070
9.384 Wohnungen. Davon wiederum wurden lung auch für Eigentumswohnungen. Die 1.701
2.407
2.597
2.236 2.312 2.060 2.197
72 % als Mietwohnungen realisiert und 28 % waren 2011 bei der Übergabe im Durch- 1.657 2.048
1.429
1.209
als Eigentumswohnungen. schnitt 103 m² groß, 2020 hingegen nur 874
1.243
791
noch 86 m².
Mit Blick auf die Statistik fällt auf, dass der 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
Bau von Eigentumswohnungen seit 2013 Legt man den vom Gutachterausschuss
Mietwohnungen genehmigt Mietwohnungen fertiggestellt Eigentumswohnungen genehmigt Eigentumswohnungen fertiggestellt
eher auf der Stelle tritt. 2.236 Eigentums- erfassten Kaufpreis je Neubauwohnung von
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte 9
zk-grundinvest.de
6.425 m² €/m² zugrunde, spart der Erwerber Diese Einschränkungen werden auch durch
durch die kleineren Grundrisse im Mittel Befragungen der Immobilienverbände BFW
knapp 110.000 Euro je Wohnung. Nord und VNW bereits im Herbst 2020
bestätigt. 35 % der BFW-Mitgliedsunter-
Bei den Baugenehmigungen ging es 2020 nehmen erlebten Verzögerungen bei Bau-
abwärts. 10.007 Wohneinheiten wurden genehmigungen, 48 % erhielten weniger
bewilligt – 21 % weniger als 2019. Weniger Baugenehmigungen als für 2020 geplant.
stark betroffen waren die Genehmigungen Drei Viertel der Unternehmen hatten bereits
von Eigentumswohnungen mit einem Minus Baustarts verschoben und 57 % erwarten
Rellinger Straße von knapp 11 % auf 2.597. dies auch für 2021.
Eimsbüttel
16 Eigentumswohnungen Leicht abgeschwächt hat sich der Bauüber- Neben Verzögerungen durch Homeoffice
Aufteilung und Verkauf hang bei den Wohneinheiten, die zwar ge- in den Verwaltungen und wohl auch in
durch ZK Grundinvest nehmigt, aber noch nicht fertiggestellt sind. den Immobilienunternehmen, kommt seit
Ende 2020 hatten 24.891 Wohneinheiten die- dem Frühjahr 2021 verstärkt der Mangel
sen Status – 5,4 % weniger als 2019. Davon an bestimmten Baustoffen und die damit
2.4 // NEUBAU: Fertigstellungen und durchschnittliche Wohnungsgröße 2011 – 2020 entfallen 6.378 auf Eigentumswohnungen. verbundene Preisdynamik hinzu. Es fehlt
Geschosswohnungsbau wächst, Wohnungsgrößen schrumpfen In den letzten fünf Jahren ist der Anteil von besonders an Bauholz. Starke Nachfrage
Eigentumswohnungen am Bauüberhang kommt aus China, wo es kaum forstwirt-
103,0 102,5 leicht von 27 % auf 26 % gesunken. schaftliche Strukturen gibt, aber einen Bau-
97,5 98,3
9.384
8.280
88,3 87,4 87,0
92,9 90,9
86,4 boom, und aus den USA, in denen Mangel
86,0 84,3 86,1
77,5 79,0 Einschränkungen an Holz herrscht, weil der Bergkiefernkäfer
7.684
74,0 74,9
71,2 72,0
68,1 durch die Pandemie im kanadischen British Columbia aufgrund
6.292
6.013
des Klimawandels die Wälder zerstört und
5.454
5.035
Während die Nachfrage nach Eigentumswoh- die Corona-Pandemie zum Stillstand von
4.371
nungen während der Pandemie eher zu- als zahlreichen Sägewerken führte. So haben
2.623
abgenommen hat und auch die Baustellen sich die Holzpreise mehr als verdoppelt, und
2.407
2.312
2.236
2.220
2.197
2.083
2.060
2.048
im vergangenen Jahr weitgehend unbeein- trotzdem kommt es zu Versorgungsschwie-
1.243
874
791
trächtigt arbeiten konnten – wie die Fertig- rigkeiten. Starke Preisanstiege verzeichnen
2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020
stellungszahlen illustrieren –, verweist die auch Stahl und Dämmstoffe.
Fertigstellungen Geschosswohnungen Anteil Eigentumswohnungen
relativ niedrige Zahl an Baugenehmigungen
Geschosswohnungen ¤ Größe in m2 Eigentumswohnungen ¤ Größe in m2
auf Einschränkungen in der Verwaltung, etwa
Quelle:Immobilienmarktbericht Hamburg 2021, Gutachterausschuss für Grundstückswerte bei der Schaffung von Baurecht.
10ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg
RAHMENBEDINGUNGEN
FÜR DEN WOHNUNGSMARKT
Demografische Entwicklung Es verlassen mehr Menschen deutscher
und Wohnungsmarkt Nationalität die Hansestadt, als hinzuzie-
hen. Dieses Minus wird durch zuziehende
Die Dynamik beim Wohnungsbau in Ham- Ausländer überkompensiert.
burg wirkt besonders auf den Bau von
Mietwohnungen. Gut 38.000 wurden seit 2020 gab es ein Bevölkerungswachstum
2011 im Neubau errichtet, aber nur 18.000 von 5.225 Personen. Damit setzt sich zwar
Eigentumswohnungen. Lag der Anteil von einerseits der Trend der vergangenen Jahre
Wohneigentum (Ein- und Zweifamilienhäu- fort. Doch angesichts der eingeschränkten
ser sowie Eigentumswohnungen) an den internationalen Reisetätigkeit, der Zurück-
fertiggestellten Wohneinheiten 2011 noch haltung etwa von Studierenden, aufgrund
bei 62 %, reduzierte er sich bis 2020 auf von Vorlesungen im digitalen Format das
gut 34 %. Dieser Fokus auf Mietwohnungen Elternhaus zu verlassen, ist er fast noch
samt öffentlich gefördertem Wohnungs- überraschend hoch. Die Zahl der Einwohner
bau hat zu einer deutlichen Beruhigung in Berlin beispielsweise ist 2020 um 5.400
der Mietensteigerung geführt, die – mit Menschen gesunken und in München um
Blick auf den Mietenspiegel 2019 – unter nur 4.000 gewachsen. Zu zwei Dritteln be-
der Inflationsrate liegt. steht das letztjährige Bevölkerungswachs-
tum in Hamburg aus Zuwanderung und zu
Ein zentraler Aspekt für die Nachfrage nach einem Drittel aus dem Geburtenüberschuss.
Mietwohnungen ist gleichzeitig die Bevöl-
kerungsentwicklung. Mit der Zuwanderung In jedem Fall ist die Bevölkerungsentwick-
Geflüchteter gab es 2015 einen Bevölke- lung für die Nachfrage am Wohnungsmarkt
rungszuwachs von über 24.000 Menschen bedeutsam. Die Bevölkerung Hamburgs
in Hamburg. Der nimmt seitdem deutlich wuchs von 2011 bis 2020 um 146.000 auf
ab – und hat inzwischen ein Niveau erreicht, 1,852 Mio. Menschen. Gleichzeitig wurden
das auch weit unter dem vor 2015 liegt. knapp 77.000 Wohnungen fertiggestellt.
Für je 1,9 der zusätzlichen Hamburger gab
Im Vor-Corona-Jahr 2019 wuchs Hamburg es daher in den letzten zehn Jahren rein
nur noch um gut 6.000 Neueinwohner. Der rechnerisch eine neue Wohnung. Dieser
Geburtenüberschuss lag bei 3.400 Men- Schlüssel liegt hauchzart über der durch-
schen. Mit Blick auf den Wanderungssaldo schnittlichen Haushaltsgröße von 1,8 Per-
setzt sich die Entwicklung der Vorjahre fort: sonen in Hamburg.
11ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Interessant ist, dass seit 2018 die Zahl der
fertiggestellten Wohnungen in Hamburg
Seit 2018 übersteigen
über der der zugezogenen Einwohner liegt.
die fertiggestellten
Wohneinheiten p.a. 2020 etwa gab es 2,2 neue Wohnungen je
die Anzahl der im Jahr zusätzlichem Hamburger.
neu zugezogenen Menschen
Peak beim Wohnungsbau,
Delta bei der Zuwanderung
Ob die den Nachfrageüberhang entspannen-
de Entwicklung steigender Neubauzahlen
bei gleichzeitig sinkender Zuwanderung
allerdings andauert, ist etwa nach Ansicht
der Autoren des im Mai erschienenen „Früh-
jahrgutachten der Immobilienweisen“ eher Stresemannstraße
zweifelhaft. Mit Blick auf die rückläufige Altona-Nord
Zahl von Baugenehmigungen, die abneh-
22 Eigentumswohnungen
Die Immobilienweisen rechnen mende Verfügbarkeit von Baugrundstücken
Aufteilung und Verkauf
in den deutschen Metropolen mit bei gleichzeitig zunehmenden Preisen sei
steigender Zuwanderung bei durch ZK Grundinvest
zu erwarten, dass der Peak in Metropolen
sinkenden Fertigstellungen
wie Hamburg, München und Düsseldorf –
mit starkem Wohnungsbau in den letzten
Jahren – (bald) erreicht ist. So sank die Zahl
der Baugenehmigungen in Hamburg nach
Angaben der Behörde für Stadtentwicklung chen Interventionen – deutlich mode- Suburbanisierung und Homeoffice
Baugenehmigungen in 2021 und Wohnen im ersten Halbjahr 2021 gegen- rater als in vielen Teilen Ost- und Süd-
um 18,4 % gesunken über dem Vergleichszeitraum 2020 um 18,4 % europas – von anderen Erdteilen gar Andererseits wird gleichzeitig lebhaft da-
im Vergleich zum Vorjahr
auf 3.765 Wohneinheiten.. nicht zu reden. Das wird die in den letz- rüber diskutiert, inwieweit der Trend der
ten Jahren abgeflaute Zuwanderung Suburbanisierung – angefacht durch die
Auch das Delta beim Zuzug könnte bald Ge- aus dem Ausland bereits zeitnah nach Erfahrungen des Homeoffice als Alternative
schichte sein. Die wirtschaftlichen Folgen der Pandemie deutlich beleben und zum Arbeitsplatz außer Haus – zu einer
sind bis dato und absehbar in Deutschland – damit auch die Wohnungsnachfrage – sinkenden Nachfrage gerade bei Eigen-
auch aufgrund der gewaltigen staatli- insbesondere in den Metropolen. tumswohnungen führen kann.
12ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
werden muss. Die regelmäßige Erweiterung Hamburger
des Geltungsbereichs des Hamburger Ver- Eigentumswohnungen
durchschnittlich 17 m2 kleiner
kehrsverbunds (HVV), der begonnene Bau als vor zehn Jahren
der S4 bis nach Bad Oldesloe, der geplante
Bau der S32 Richtung Osdorfer Born im
Westen, der U5 zwischen Bramfeld im Osten
und Volkspark Arena im Westen Hamburgs
oder der U4 Richtung Wilhelmsburg im
Süderelbe-Raum erweitern das Spektrum
autofreier Mobilität in und um Hamburg und
erhöhen die Flexibilität zur Erreichbarkeit
günstigerer Wohnlagen.
Bei der Vorstellung der aktuellen Projekt- „Das Prinzip Homeoffice
entwicklungsstudie 2021 von Bulwiengesa könnte die gefragten
Bachstraße
und dem BFW wurde betont, dass Projekt- Wohnungsgrößen
Barmbek-Süd
entwickler und Bauträger ihre Kapazitäten nach oben korrigieren.“
21 Eigentumswohnungen
auf Hamburger Umlandgemeinden oder Nick Schröder
Aufteilung und Verkauf
nahe Klein- und Mittelstädte mit guter Projektmanager
durch ZK Grundinvest ZK Grundinvest GmbH
ÖPNV-Verbindung Richtung Hamburg um-
schichten – weil in Hamburg zunehmend
nur noch schwer zu erschließende oder zu Projektentwickler
teure Grundstücke verfügbar sind. engagieren sich stärker
im Hamburger Umland
Im Jahre 2020 fertiggestellte Hamburger auch der Trend zu Mikroapartments, etwa Parallel laufen zudem bereits Diskussionen,
Eigentumswohnungen sind im Mittel 17 m² für Studenten, entwickelt hat und die Durch- ob Stadtentwicklung und städtebauliche
kleiner als vor zehn Jahren. Das entspricht schnittsgröße drückt. Strukturen in Hamburg weiterhin der 2013
der Raumgröße eines wohlproportionierten ausgegebenen Losung „Mehr Stadt in der Diskussion um
Arbeitszimmers, das viele angesichts von Aber die Wohnwünsche verändern sich: mehr Stadt“ folgen sollten, die auf eine stärkere „Mehr Stadt in der Stadt“:
Nachverdichtung,
Homeoffice und Homeschooling seit dem Platz – Arbeitszimmer, Balkon, Garten – Verdichtung, engere und höhere Bebau- engere und höhere Bebauung
Frühjahr 2020 schmerzlich vermisst haben. wird wichtiger, Pendeldistanzen verlieren ung sowie kleinere Wohnungen zielt – im sowie neue Parks
Um die Statistik richtig zu lesen, ist jedoch ihren Schrecken, wenn die Strecke nur noch Zusammenspiel mit großzügigen Parkan- im Hamburger Stadtgebiet
zu berücksichtigen, dass sich in dieser Frist zwei- oder dreimal die Woche zurückgelegt lagen.
13ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
FINANZIERUNG: Mezzanine-Kapital ist aufgrund der höheren
Verzinsung für Investoren interessant: Fa-
MEZZANINE- mily Offices, Versicherungen, Pensionskas-
sen, Private Equity. Auch Eigenkapitalfonds
KAPITAL UND erfreuen sich zunehmender Beliebtheit.
CROWDINVESTING- Da der Anlagedruck im Immobilienbereich –
PLATTFORMEN AUF insbesondere bei Wohnimmobilien – durch
die Pandemie noch größer geworden ist,
DEM VORMARSCH geraten zunehmend auch sogenannte Who-
Immobilienfinanzierung war bis 2008 sehr le-Loan-Finanzierungen in den Fokus: Ein
einfach. Die Bank finanzierte bis zu 100 % – Finanzierer deckt sowohl den erstrangigen
gegebenenfalls war ein übersichtlicher Ei- Senior-Loan-Anteil ab, der bis dato durch
genkapitalanteil nötig. Das galt in ähnlicher eine Bank gestellt wurde, als auch das
Weise für private wie gewerbliche Immobili- nachrangige Mezzanine-Kapital.
eninvestitionen. Dann kam die Finanzkrise.
Viele Banken hatten gewaltige Risiken im Eine weitere, in den letzten Jahren gewach-
Portfolio und mussten mit Steuergeldern sene Finanzierungsoption ist das Crowd-
gerettet werden. Im Gegenzug setzten Re- investing. Unternehmen wie Exporo oder
gulierungsmechanismen wie etwa die Basel Bergfürst bieten Kleinanlegern kleinteili-
I-IV-Reformen ein, um Risiken im Kredit- ge Beteiligungen – z. T. ab 250 Euro – an
portfolio zu vermeiden bzw. auszulagern. wohnwirtschaftlichen und gewerblichen
Immobilieninvestitionen. Die Verzinsung
Lattenkamp Zur Risikovermeidung wurde fortan ein hö- liegt bei 5 % bis 7 %. Auch professionel-
Winterhude herer Eigenkapitalanteil vom Darlehens- le Kreditnehmer – Projektentwickler oder
11 Eigentumswohnungen
nehmer erwartet. Projektentwickler oder Bauträger – kooperieren zunehmend mit
Bauträger können und wollen bei Engage- Crowdinvesting-Plattformen.
Aufteilung und Verkauf
ments in mehreren Projekten das geforderte
durch ZK Grundinvest
Eigenkapital nicht in Gänze beisteuern und Kapitalanleger und Eigennutzer
nutzen zur Schonung ihrer Liquidität die Einen Blick auf die Käuferstruktur erlaubt
Angebote eines Finanzierungspartners, der eine Auswertung des Baufinanzierungsbe-
als Nachrangfinanzierer Mezzanine-Kapital raters Hüttig & Rompf AG für Hamburg im
als Eigenkapitalersatz zur Verfügung stellt. vergangenen Jahr. Während gut 82 % aller
14ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
Wohnung kaufen, während Anleger kleinere
Wohnungen erwerben, um ein Klumpenri-
siko zu vermeiden. 22 %
Die nicht repräsentative Statistik der 59
Wohnungsverkäufe von ZK Grundinvest
in den Jahren 2020 bis 2021 folgt dieser
Aussage nur im Trend. So sind die 26 von
Eigennutzern und 7 von Mietern gekauften
Wohnungen im Mittel 66 m2 groß, die der
26 Anleger gut 60 m2. Allerdings haben die Anteil der Eigennutzer
beim Kauf einer
Kapitalanleger mit einem Quadratmeter-
Wendloher Weg Eigentumswohnung
preis von 5.400 € und einem Gesamtwert liegt bei 22 % 1
Eppendorf
von 331.000 € günstiger eingekauft als die
28 Eigentumswohnungen
Eigennutzer mit 7.000 €/m2 und 427.000 €.
Aufteilung und Verkauf
durch ZK Grundinvest
Zinsentwicklung
Ein entscheidender Faktor für den Woh-
nungsbau und -kauf ist die Entwicklung der
Durchschnittlicher
Zinsen. In den vergangenen Jahren wurden Kaufpreis der Anleger
die steigenden Wohnungspreise durch die knapp 50 % unter dem
sinkenden Zinsen kompensiert. Die Zinsent- der Eigennutzer1
Kunden von Hüttig & Rompf Eigennutzer liegt, den Eigennutzer zahlen. So investie- wicklung dürfte ihren Tiefpunkt jedoch im
und knapp 18 % Kapitalanleger sind, sind ren Käufer mit einem monatlichen Haus- ersten Quartal 2020 erreicht haben.
bei Käufern von Eigentumswohnungen haltseinkommen von 3.000 € bis 5.000 €
nur gut 22 % Eigennutzer und knapp 64 % als Eigennutzer 448.000 € und als Anleger Aktuell wird angesichts der relativ hohen Prognose für
Anleger. Zugrunde liegen die Daten von 250.000 €. Bei Haushaltseinkommen von Inflationsrate, die 2021 in Deutschland 3 % Inflationsrate in 2021
liegt bei 3 %
491 Eigennutzern und 105 Kapitalanlegern. 5.000 € bis 8.000 € leisten sich Eigennut- erreichen könnte, viel über Zinserhöhungen
zer Wohnungen im Wert von 591.000 €, diskutiert – ausgehend vom Leitzins der
Signifikant ist, dass der von Anlegern aus während Anleger 305.000 € investieren. Europäischen Zentralbank (EZB). Allerdings
verschiedenen Einkommenssparten ge- Dahinter steht, dass sich Haushalte in der verweisen Experten darauf, dass diese Infla-
zahlte Kaufpreis knapp 50 % unter dem Familienphase als Eigennutzer eine größere tionsrate mit Jahresbeginn 2021 ausgelöst 1
Quelle:Hüttig & Rompf AG, 2021
15zk-grundinvest.de
3.1 // Zinsfestschreibung beim Kauf von Eigentumswohnungen (Eigennutzer + Kapitalanleger)
45,7 % 44,0 % wurde, durch die Wiedererhöhung der Mehr- baren Haushaltseinkommens pendelte,
wertsteuer um 3 %, den Start der CO²-Steuer im vergangenen Pandemiejahr auf 16 %
36,3 %
verbunden mit einem Preisanstieg fossiler gestiegen. Zahlreiche Ausgaben - wie
27,6 % Energien durch eine verstärkte Nachfrage Reisen, Restaurants, Shopping – waren
25,6 %
der zum erwarteten Ende der Pandemie nur sehr eingeschränkt möglich. Dieses
wieder anfahrenden Weltwirtschaft. Sparvermögen steht als Eigenkapital zur
10,4%
Verfügung – und wird auch genutzt.
7,9 %
Die Bundesbank erwartet, dass sich die In-
2,4 %
flationsrate zu Beginn des nächsten Jahres Mit Blick auf die Hamburger Zahlen der
normalisieren wird. Die EZB steht daher Darlehensvermittler von Hüttig & Rompf
10 Jahre 15 Jahre 20 Jahre Sonstige
nicht unter Druck, den Leitzins zeitnah zu aus dem Jahr 2020 zeigen sich zwischen
Eigennutzer Zinsfestschreibung Jahre Kapitalanleger Zinsfestschreibung Jahre
erhöhen. Auch die amerikanische Noten- Eigennutzern und Anlegern abweichende
bank FED bleibt aktuell noch bei ihrem Herangehensweisen bei den Zinskondi-
Versprechen, die Zinsen bis 2023 nicht zu tionen: Eigennutzer tilgen etwas höher
3.2 // Tilgungssätze beim Kauf von Eigentumswohnungen (Eigennutzer + Kapitalanleger) erhöhen – trotz einer deutlich höheren In- und bevorzugen langfristigere Festschrei-
flation in den USA. bungen.
68,2 %
Mit Blick auf die Hypothekenzinsen ist daher So tilgen gut 68 % der Eigennutzer 2 % bis
57,1 %
eine weitere leichte Erhöhung im laufenden 3 %, aber nur 57 % der Anleger. Für die
Jahr denkbar. Doch ist in den nächsten Jah- Spanne von 3 % bis 4 % schließen 16 % der
ren nicht mit einer deutlichen Steigerung zu Eigennutzer und 22 % der Investoren ab. Auf
rechnen – auch weil die EZB mit Rücksicht Rang 3 der Zinsspannen liegen 4 % bis 5 %
auf die von der Pandemie stärker getroffe- von den Selbstnutzern mit einem Anteil von
nen EU-Staaten in Ost- und Südeuropa den 6 %, während knapp 9 % der Anleger nur
21,9 % Leitzins zügeln wird. 1 % bis 2 % tilgen.
15,9 %
8,6 % Für die Käufer von Wohneigentum bedeu- Deutlicher sind die Unterschiede bei der
6,1 %
3,8 % 4,3 % 4,8 % ten relativ stagnierende Zinsen aber auch, Festschreibungsdauer. Während gut 90 %
2,7 % 2,9 % 1,6 %
dass die zu beobachtenden Preiserhöhun- der Anleger etwa je zur Hälfte auf Zinsfest-
1 – 2 % 2 – 3% 3–4% 4–5% 5 – 6 % über 6 % gen künftig nicht mehr durch sinkende schreibungen über 10 und 15 Jahre setzen,
Zinsen abgepuffert werden. Allerdings ist sind die Präferenzen bei Eigennutzern dif-
Eigennutzer Tilgungssatz in % Kapitalanleger Tilgungssatz in %
die Sparquote in Deutschland, die in den ferenzierter. Jeweils gut ein Viertel bindet
Quelle:Hüttig & Rompf AG, 2021 letzten 20 Jahren um 10 % des verfüg- sich über 10 und 20 Jahre, 36 % für 15 Jahre.
16ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg
WOHNUNGSBAUPOLITIK
IN HAMBURG UND IM BUND
NEU AUFGELEGT: bringen möchte. Erstens sollen städtische
Grundstücke nur noch im Erbbaurecht
BÜNDNIS FÜR vergeben werden, und zweitens sollen auf
diesen Grundstücken ausschließlich Woh-
DAS WOHNEN nungen entstehen, die zur Anfangsmiete
IN HAMBURG des 1. Förderwegs – derzeit 6,80 €/m² –
vermietet werden. Um die Bürgerbegehren
mit ungewissem Ausgang zu verhindern,
Der Berliner Mietendeckel als Beispiel ei- verhandelt der Senat mit der Initiative.
nes ideologischen Fehlgriffs zur Regulie-
rung des Wohnungsmarktes ist hinlänglich Bündnis für das Wohnen
bekannt. Der SPD-geführte und ab 2016 rot-
grüne Hamburger Senat hat sich im Rah- Ende Juni einigten sich Senat, Bezirke
men des seit 2011 bestehenden Bündnisses und die Wohnungsverbände auf eine Neu-
für das Wohnen mehrfach klar von einem auflage des Bündnisses für das Wohnen
Mietendeckel distanziert. Stattdessen hat in Hamburg – nach über einjährigen Ver-
der von allen Bündnispartnern getragene handlungen. Alle zentralen Themen der
Hamburger Drittelmix von Wohneigentum, Wohnungspolitik werden hier thematisiert:
frei finanziertem und gefördertem Mietwoh- Zukunft des Drittelmix von Eigentums-,
nungsbau etwa zur Genehmigung von knapp Miet- und Sozialwohnungen, Erbbaurecht,
30.000 öffentlich geförderten Wohnungen soziale Erhaltungsverordnung, Klima-
seit 2011 geführt. schutz.
Doch auch Eingriffe in das Marktgeschehen, Drittelmix: Die Quote für öffentlich geför-
die kaum die Akzeptanz der Wohnungswirt- derte Wohnungen liegt künftig bei 35 %
schaft finden, sind der Hamburger Politik statt wie bisher bei 30 %.Auf städtischen
nicht fremd. Gut ein Jahr hat es mit dem Flächen kann die Quote auch höher liegen.
Abschluss des dritten Bündnisses für das Seit 2020 beträgt die Mindestbindungs-
Wohnen gedauert. dauer 30 Jahre.
Parallel bekommt der Senat Druck von ei- Erbbaurecht: Je größer eine Fläche ist,
ner Initiative, die zur Einhegung steigender je zentraler sie liegt und je stärker sie
Mieten zwei Bürgerbegehren auf den Weg mit vorhandenen städtischen Flächen
17ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
verknüpft ist, desto eher kommt sie aus
Perspektive des Senats für die Vergabe im
Erbbauzins von
Erbbaurecht infrage. Seit dem 1. Januar
1,5 % des Bodenwertes
seit 2020 2020 wird ein Erbbauzins von 1,5 % des
Alternativ: Bodenwertes erhoben. Diesen Zins können
Einmalentgelt
die Erbbaurechtsnehmer entweder laufend
von 75 % des
Bodenwertes entrichten, wobei der Wert im Dreijahres-
rhythmus an die Entwicklung des Verbrau-
cherpreisindexes (VPI) angepasst wird, Elbchaussee
oder es ist bei Vertragsabschluss ein auf Othmarschen
die Laufzeit kapitalisiertes Einmalentgelt in 5 Eigentumswohnungen
Höhe von 75 % des Bodenwerts zu zahlen. Aufteilung und Verkauf
durch ZK Grundinvest
Die Wohnungswirtschaft bekundete zum
Abschluss des Bündnisvertrags zwar wei-
terhin ihre Abneigung gegen das Erbbau-
recht, verwies jedoch auf die erreichten
Fortschritte. So kann die Laufzeit bis zu größeren Erschließungsgebieten, wenn dies setz auch in Gebieten „mit angespanntem
100 Jahre betragen und dann ohne Berück- aus städtebaulicher Sicht vertretbar ist“. Wohnungsmarkt“ möglich.
sichtigung der Bodenwertentwicklung um
weitere 25 Jahre verlängert werden. Zudem Soziale Erhaltungsverordnung: Die So- Aktuell gilt die Soziale Erhaltungsverord-
sollen bis Jahresende alle strittigen Altfäl- ziale Erhaltungsverordnung zielt auf den nung in Hamburg auf einer Fläche von
Erbbaurecht: le geklärt und künftig eine Clearingstelle Milieuschutz und soll die Verdrängung der 1.873 ha mit 316.800 Bewohnern. Allein
Klärung aller
strittigen Altfälle mit Stadtentwicklungssenatorin Dorothee Wohnbevölkerung durch plötzlich steigen- im vergangenen Jahr trat die Soziale Er-
bis Ende 2021 Stapelfeldt und Finanzsenator Andreas de Wohnkosten verhindern. Dazu müssen haltungsverordnung in Eilbek (30.1.2020),
durch eine Dressel eingerichtet werden. Der Bau von Abriss-, Umbau- und Modernisierungs- Barmbek-Nord und -Süd sowie Jarrestadt
Clearingstelle
geplant Eigentumswohnungen auf Erbbaugrund- maßnahmen, die den Wohnwert steigern (alle Dezember 2020) in Kraft – in Summe
stücken sei „rechtlich zwar möglich, in der und zu Mieterhöhungen führen können, ein Gebiet mit 773 ha und 105.700 Einwoh-
Praxis aber unattraktiv“. Daher verweist seitens des Bezirks genehmigt werden. nern. Im Bündnisvertrag ist vereinbart,
Soziale Erhaltungs- der Bündnisvertrag auf einen Beschluss Die Genehmigungspflicht gilt auch für die dass die Behörde für Stadtentwicklung
verordnung in Hamburg
auf einer Fläche der Bürgerschaft zur Bodenpolitik vom Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- und Wohnen mit den Bezirken Fragen der
von 1.873 Hektar Dezember 2019. Hier gibt es die Option nungen – und ist durch das im Bund frisch Genehmigungspraxis bezirksübergreifend
zum Verkauf von „einzelnen Baufeldern in verabschiedete Baulandmobilisierungsge- vereinheitlicht. Im Rahmen eines Work-
18ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
shops soll zudem eine einheitliche Abwen- mit je 25 % für Wohnungen in normaler
dungsvereinbarung formuliert werden. Lage, für Denkmale und öffentlich geför-
derte Wohnungen. Die Abschläge werden
Bezirke: Ein zentraler Punkt in den Ver-
handlungen war, dass sich alle Bezirke an
in dieser Reihenfolge nacheinander abge-
zogen, sodass für ein denkmalgeschütztes
35%
Sozialer
den Bündnisvertrag halten – anders als etwa Wohnobjekt mit geförderten Wohnungen Wohnungsbau
in den vergangenen zwei Jahren. So hat der in normaler Lage nur 29,5 % des Grund-
Senat die Bezirke bereits angewiesen, die steuerbetrags zu zahlen sind. Zunächst ist
35-%-Quote zu respektieren. Zu weiteren ein Hebesatz von 1.000 % angesetzt – ein
Anforderungen zur Sozialquote oder zum Annäherungswert, der nach Vorlage aller
Klimaschutz sollen in einem neuen „Vertrag Daten so angepasst werden soll, dass die
für Hamburg“ zwischen Senat und Bezirken Grundsteuer aufkommensneutral bleibt. Senat weist
„Standards“ formuliert werden. Einhaltung der
35-%-Quote
Grunderwerbsteuer: Im rot-grünen
in den Bezirken an
Grundsteuer: „Die Bündnispartner ver- Koalitionsvertrag vom Juni 2020 ist zur
einbaren, ihren guten Austausch zur Grunderwerbsteuer formuliert: „Die für
Grundsteuerreform auch nach Beschluss die Wohnungsbauanstrengungen in Ham-
des Hamburger Wohnlage-Modells fort- burg relevante Grunderwerbsteuer soll
zusetzen.“ Diese Anmerkung aus dem im Rahmen einer von der Koalition ge-
Bündnisvertrag illustriert das nahezu wollten Neuauflage des Bündnisses für
Grundsteuer:
konfliktfreie Miteinander zum Hamburger das Wohnen nicht erhöht werden.“ Und im 4 ct/m2 für Grund und Boden,
Grundsteuermodell. Um eine zyklische Bündnisvertrag vom Juni 2021 steht dazu: 50 ct/m2 für Gebäudeflächen,
Rabatt von 30 %
Aktualisierung der Bodenrichtwerte im „Sollte eine Überprüfung der Grunder-
für Wohngrundstücke
Rahmen der Grundsteuererhebung zu werbsteuer erforderlich werden, erfolgt
vermeiden, wird qualitativ nur anhand eine Einbindung der Bündnispartner.“ In
des Wohnlagenverzeichnisses für den Hamburg liegt die Grunderwerbsteuer
Barmbeker Straße
Mietenspiegel differenziert, das lediglich bei unterdurchschnittlichen 4,5 %. Aus
Winterhude zwischen guten und normalen Lagen un- verschiedenen Parteien kommt zur Bun-
24 Eigentumswohnungen terscheidet. Der Grundsteuerwert gründet destagswahl die Forderung, die Grund-
Aufteilung und Verkauf auf Äquivalenzzahlen: 4 ct/m2 für Grund erwerbsteuer differenzieren zu können – „Differenzierung“ der
Grunderwerbsteuer
durch ZK Grundinvest und Boden, 50 ct/m2 für Gebäudeflächen. etwa zur Eigentumsförderung junger geplant
Wohngrundstücke erhalten einen Rabatt Familien. Dazu sollen etwa die Mehrein-
von 30 %. Zusätzliche Abschläge gibt es nahmen genutzt werden, die aus der Er-
19ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
schwernis der sogenannten Share Deals
in die Länderkassen fließen. Wer bisher
Anteile eines Unternehmens erwarb, dem
Immobilien gehören, musste keine Grund-
erwerbsteuer zahlen, sofern er weniger
Grunderwerbsteuer als 95 % dieser Firma übernahm. Die
ab Juli 2021 verbleibenden 5 % konnte er nach fünf
bei Erwerb von Edgar-Ross-Straße
Jahren ebenfalls übernehmen, ohne dass
über 90 % der Anteile
die Steuer fällig wurde. Vor allem große Eppendorf
Immobilienkäufer nutzten die sogenannten 13 Eigentumswohnungen
Share Deals, um Steuern zu vermeiden. Aufteilung und Verkauf
Seit dem 1. Juli wird Grunderwerbsteuer durch ZK Grundinvest
fällig, wenn binnen zehn Jahren mehr als
90 % der Anteile an einer Immobilienge-
sellschaft den Eigentümer wechseln.
WOHNUNGSPOLITIK
DES BUNDES
Senat hat Mitte Juli ganz Hamburg zum Zwar empfiehlt das Bundesgesetz die
Baulandmobilisierungsgesetz: Bundes- angespannten Wohnungsmarkt erklärt und Begrenzung dieser Genehmigungspflicht
tag und Bundesrat haben im Mai das so- damit wesentliche Teile des Baulandmobi- auf Gebäude mit maximal 5 Wohnungen,
Bauland- genannte Baulandmobilisierungsgesetz lisierungsgesetzes aktiviert. gestattet den Bundesländern jedoch
mobilisierungsgesetz
seit 1. Juli 2021 verabschiedet, das zum 1. Juli in Kraft Festlegungen in der Spanne von 3 bis 15
in Kraft getreten ist. Es basiert auf den im Juli Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- Wohnungen. Es bestehen jedoch weiter-
2019 vorgelegten Empfehlungen der von nungen: Genehmigungspflichtig ist die hin Möglichkeiten, eine Genehmigung zur
der Bundesregierung eingesetzten Bau- Umwandlung von Miet- in Eigentumswoh- Umwandlung zu gewährleisten – etwa
landkommission. Dazu zählen Punkte wie nungen bisher nur in Gebieten mit Sozialer bei wirtschaftlicher Unzumutbarkeit, bei
Umwandlungen
die Einschränkung der Umwandlung von Erhaltungsverordnung. Nun erlaubt das der Selbstnutzung durch Erben, für den
können jetzt auch jenseits Miet- in Eigentumswohnungen oder die Baulandmobilisierungsgesetz den Landes- Verkauf an selbstnutzende Familienan-
der Sozialen Erhaltungsgebiete Stärkung des kommunalen Vorkaufs- regierungen, Gebiete mit angespanntem gehörige, aber auch für die Absicht, zwei
genehmigungspflichtig werden
rechts, die nichts mit der Mobilisierung Wohnungsmarkt zu definieren, wo die Um- Drittel der Wohnungen zur Selbstnutzung
von Bauland zu tun haben. Der Hamburger wandlung der Genehmigung bedarf. an aktuelle Mieter zu verkaufen.
20zk-grundinvest.de
KOMMENTAR ZUM IMMOBILIENMARKT
FÜR EIGENTUMSWOHNUNGEN 2021
Um die eigene Wohnsituation zu verbes- zwischen Angebot und Nachfrage öffnet
sern und gleichzeitig in die Altersvorsorge sich immer weiter – insbesondere durch
zu investieren, haben zahlreiche Menschen Eingriffe in den Wohnungsmarkt.
bereits im vergangenen Jahr über den Kauf
von Wohneigentum nachgedacht. Ein Trend, In Hamburg führt die stetige Ausweitung
der sich im ersten Halbjahr 2021 verstärkt von Gebieten, in denen die Soziale Erhal-
hat. Eine Mehrheit der mittelständischen tungsverordnung gilt, zu einer zusätzlichen
Familien, die diesen Gedanken konkreti- Verknappung von Eigentumswohnungen
sieren wollen, befürchten jedoch, den Kauf im Bestand. De facto ist die Pflicht zur Ge-
nicht finanzieren zu können. Tatsächlich nehmigung der Umwandlung von Miet- in
erleben wir in unserer Praxis, dass viele, Eigentumswohnungen ein Verbot. Und die-
die es gemeinsam mit uns durchrechnen, ses De-facto-Verbot wird noch verschärft
überrascht sind, wie relativ einfach sie eine durch das seit dem 1. Juli 2021 bundesweit
Finanzierung erhalten. geltende Baulandmobilisierungsgesetz. Es
erlaubt den Ländern, die Genehmigungs-
Richtig ist, dass Hamburg in den vergan- pflicht für die Umwandlung von Mietwoh-
Cornelius Jebe
genen zehn Jahren wie kaum eine andere nungen auch in Gebieten mit angespanntem
Geschäftsführender Gesellschafter
Metropole in Deutschland den Wohnungs- Wohnungsmarkt einzuführen. Darum hat
ZK Grundinvest GmbH
bau forciert hat. Falsch ist, dass dabei der der rot-grüne Senat ganz Hamburg Mitte
Fokus ausschließlich auf der Schaffung von Juli zum angespannten Wohnungsmarkt
geförderten und freien Mietwohnungen lag erklärt – wie bereits 2016 als Voraussetzung
EINE POLITISCH in dem sich plötzlich Familie, Büroarbeit und liegt. Die Zahl der fertiggestellten Miet- für die Einführung der Mietpreisbremse.
und Unterricht konzentrierten – und damit wohnungen hat sich seit 2013 verdreifacht,
FORCIERTE oft zu klein. während die Zahl der Eigentumswohnun- Das Ziel der Sozialen Erhaltungsverord-
VERKNAPPUNG VON gen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser in nung und des Umwandlungsverbotes ist
Trotz aller wirtschaftlichen Konsequen- Summe unverändert geblieben ist. es, Segregation zu verhindern – also die
WOHNEIGENTUM zen der Pandemie für viele: Die meisten Verdrängung der einheimischen Bevölke-
Menschen in Deutschland und so auch Ein Erfolg der letzten zehn Jahre ist, dass rung. Aber genau die findet statt, wenn jun-
Wohneigentum erfreut sich zunehmender in Hamburg spüren keine unmittelbaren die Mieten in Hamburg kaum noch steigen. ge Familien in ihrem Stadtteil Wohneigen-
Beliebtheit. Dieser bereits vor Corona beste- ökonomischen Nachteile – im Gegenteil: Ein krasser Misserfolg hingegen sind die tum schaffen wollen, es aber nicht dürfen.
hende Trend hat sich durch die Erfahrungen Die erzwungene Sparsamkeit beim Reisen, dynamisch steigenden Preise für Wohnei- Zudem gibt es keine Statistik, die die Zahl
in der Pandemie noch verstärkt: Die Woh- Shoppen, Ausgehen hat in vielen Haushalten gentum. Ursache ist die politisch forcierte der jährlich umgewandelten Wohnungen
nung ist seit März 2020 der Rückzugsort, für ein volles Girokonto gesorgt. Verknappung des Angebots. Die Schere erfasst. So geht es bei der Umwandlung
21ZK Grundinvest Marktbericht 2021 // Eigentumswohnungen in Hamburg zk-grundinvest.de
um eine allenfalls gefühlte Relevanz für in Höhe von 1,5 % des Bodenrichtwertes private Bauherren darstellbar, noch durch gebot ist weiter knapp – auch durch die
die Gentrifizierung. Grundsätzlich ist der jährlich ist mindestens doppelt so teuer die öffentlichen Kassen finanzierbar. Eingriffe der Politik. Die Preise werden
Zuzug sozial und ökonomisch etablierter wie ein Darlehen von der Bank zum Kauf weiter steigen, aber vor dem Hintergrund
Schichten in vielen Stadtteilen Hamburgs eines städtischen Grundstücks. Schon die Erhöhung des Anteils öffentlich der konjunkturellen Unsicherheiten, nicht
erklärtes Ziel der Stadtentwicklung, um geförderter Wohnungen von 30 % auf 35 % mehr so stark. Mit weniger Ideologie und
eine soziale Stabilisierung zu erreichen. im Rahmen des gerade geschlossenen mehr Pragmatismus könnten sich mehr
Bündnisses für das Wohnen in Hamburg Hamburger den Wunsch nach Wohnei-
Hier stellt sich zum einen die Fragen,
WIR BRAUCHEN setzt die falschen Akzente. Die reine Bau- gentum erfüllen. Damit würde man eine
warum in Gebieten mit Sozialer Erhal- WENIGER kostenmiete liegt heute bei über 11 €/m2. größere soziale Stabilität schaffen als mit
tungsverordnung nicht die Eigentumsbil- Die Differenz zur Fördermiete von 6,80 €/m2 jahrzehntelanger Subventionierung von
dung der Mieter oder grundsätzlich der IDEOLOGIE wird durch Steuergelder kompensiert, Mietwohnungen.
Haushalte vor Ort gefördert wird. Zum
anderen: Warum werden die mit der Ei-
UND MEHR ebenso die Quersubventionierung auf Kos-
ten der parallel entstehenden, frei finan-
gentumsbildung verbundenen Chancen HANSEATISCHEN zierten Miet- und Eigentumswohnungen.
für den Stadtteil nicht konstruktiv genutzt?
In Schleswig-Holstein etwa können soge- PRAGMATISMUS Warum werden die Fördermittel für den
nannte „Schwellenhaushalte“ seit April Bau von Sozialwohnungen im Rahmen einer
2021 ein für 20 Jahre zinsloses Darlehen Rot-Grün lässt sich bei diesen Themen, unkomplizierten Arbeitsteilung auf dem
bis zu 100.000 Euro erhalten, um das oft aber auch bei der Mietpreisbremse oder Wohnungsmarkt nicht auf Saga und die Ge-
fehlende Eigenkapital beibringen zu kön- dem Vorkaufsrecht, von Gruppen treiben, nossenschaften konzentriert, die mit ihrer
nen. Auch staatliche Eigenkapitalbürg- die sich Verteilungsgerechtigkeit auf die Erfahrung die Schaffung bezahlbarer Woh-
schaften wären eine Option. Fahnen geschrieben haben, ohne über nungen sicherstellen? Damit entfiele die
die Konsequenzen ihrer Forderungen Quersubventionierung durch frei finanzierte
Ein ähnliches Trauerspiel ist die ideolo- nachzudenken. Das gilt etwa für die bei- Wohnungen – mit der Folge, dass sich mehr
gisch motivierte Einführung der Vergabe den Hamburger Volksinitiativen mit der Hamburger Haushalte wieder Eigentum
städtischer Flächen primär im Erbbau- gemeinsamen Forderung „Keine Rendi- innerhalb der Stadtgrenzen leisten könn-
recht. Das war vor 100 Jahren eine gute te mit Boden und Miete“. Die Forderung, ten. Mit einer Entschlackung der Auflagen
Idee, damit vor allem Genossenschaften alle städtischen Flächen nur noch im zum Bau öffentlich geförderter Wohnungen
Geld für den Grundstückskauf sparen Erbbaurecht zu vergeben und die darauf könnten zudem die Baukosten und damit
konnten, um es in den nötigen Wohnungs- entstehenden Wohnungen für 6,80 €/m2 zu der Förderbedarf deutlich gesenkt werden.
bau investieren zu können. Heute sind die vermieten, war bereits vor der aktuellen,
Zinsen niedrig und die Bodenrichtwerte dramatischen Steigerung der Baupreise Summa summarum: Die Nachfrage nach
hoch. Die über 100 Jahre gezahlte Erbpacht vollkommen unrealistisch – weder durch Eigentumswohnungen ist da. Das An-
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