Geschäftsbericht 2019 - BAUVEREIN RHEINHAUSEN EINGETRAGENE GENOSSENSCHAFT GEGRÜNDET 1919 - Bauverein Rheinhausen eG
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BAUVEREIN RHEINHAUSEN
EINGETRAGENE GENOSSENSCHAFT · GEGRÜNDET 1919
Geschäftsbericht 2019
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47226 Duisburg-Rheinhausen, Krefelder Straße 83
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Servicezeiten: Montag – Donnerstag von 8 .30–12.00 Uhr
Dienstag von 15.00–18.00 Uhr
und nach Terminvereinbarung
1Lagebericht des Vorstandes
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6 " ! , 7"!"!9!9"! 2.1 Ertragslage
1.1 Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen 2.2 Finanzlage
1.2 Wirtschaftliche Entwicklung in Duisburg 2.3 Vermögenslage
1.3 Entwicklung in der Wohnungswirtschaft
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1.4 Geschäfts- und Bestandsentwicklung
3.1 Risikomanagement
1.4.1 Neubau, Bestandserhaltung und Modernisierung
3.2 Risiken der zukünftigen Entwicklung
1.4.2 Wohnungsvermietungen
3.3 Chancen der zukünftigen Entwicklung
1.4.3 Mietenentwicklung
3.4 Finanzinstrumente
1.4.4 Beurteilung der Geschäftsentwicklung
1.5 Finanzielle Leistungsindikatoren + 9! ""
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2Vorwort des Vorstandes
Die Bauverein Rheinhausen eG ist mit dem Zweck der Errichtung und Bewirtschaftung von Wohnungen in allen
Rechts- und Nutzungsformen im Jahr 1919 gegründet worden, damit sich die Mitglieder beim Bau von Wohn-
raum gegenseitig unterstützen.
Aus dieser nunmehr 100-jährigen Tradition heraus entwickeln wir die Bauverein Rheinhausen eG und ihren
Wohnungsbestand kontinuierlich weiter. Wie auch in den Vorjahren ist die Nachfrage nach Genossenschafts-
wohnungen sehr hoch. Insbesondere bezahlbarer Wohnraum, der den heutigen Anforderungen entspricht, ist
weiterhin sehr gefragt. Wir gehen diesen Wünschen nach, indem wir auch im Geschäftsjahr 2019
Neubauprojekte fortführen, entwickeln und umsetzen. In den folgenden Jahren wollen wir die Errichtung neuer
Genossenschaftswohnungen vorantreiben.
Neben unseren Neubauprojekten ist die Pflege der Bestandsobjekte und deren Wohneinheiten von gleichhoher
Bedeutung. Das konstant hohe Niveau der Aufwendungen für Instandhaltungs- und Modernisierungsmaß-
nahmen entspricht dem hohen Qualitätsanspruch der Genossenschaft.
Durch den engagierten Einsatz der Mitarbeiter*innen und die gute Zusammenarbeit im Team ist es uns möglich,
die geplanten Ziele und das geplante Geschäftsergebnis zu erreichen.
Der Vorstand bedankt sich an dieser Stelle bei allen Mitarbeiter*innen für die geleistete Arbeit im vergangenen
Geschäftsjahr.
Unser Dank für die erbrachten Leistungen gilt auch den Geschäftspartner*innen und Handwerkern,
unseren Mitgliedern und dem Aufsichtsrat, der uns zusätzlich in jeglichen Angelegenheiten beratend unter-
stützt hat.
Duisburg, den 13. Mai 2020
Der Vorstand
Seemann Gehrke Lehnert
31 Geschäfts- und Rahmenbedingungen
1.1 Allgemeine wirtschaftliche Rahmenbedingungen
Auch im Jahr 2019 wächst die deutsche Wirtschaft bereits seit 10 Jahren in Folge. Im Mittel des Jahres lag
das preisbereinigte Bruttoinlandsprodukt nach ersten Berechnungen des Statistischen Bundesamtes um
0,6 Prozent höher als im Vorjahr. Verglichen mit dem Durchschnittswert der Jahre 2008 bis 2018 von
+1,3 Prozent ist die deutsche Wirtschaft im Jahr 2019 aber schwächer gewachsen.
Im Kern zeigt sich die deutsche Konjunktur aktuell deutlich geteilt: Die Bauwirtschaft befindet sich nach wie
vor in einer Boomphase und expandiert kräftig. Solides Wachstum verzeichnen auch die konsumnahen Dienst-
leistungen. Dagegen befinden sich nahezu alle Bereiche der Industrie in einer Rezession. Die Schwäche des
verarbeitenden Gewerbes setzt auch die unternehmensnahen Dienstleistungen unter Druck.
1.2 Wirtschaftliche und sozialökonomische Entwicklungen in Duisburg
Duisburg ist die Stadt des Stahls. Bedingt durch den Strukturwandel haben zunehmend andere
Wirtschaftsbereiche an Bedeutung gewonnen. Hierzu zählen Logistik, Informations-, Kommunikations- und
Mikrotechnologie sowie Umwelt- und Elektrotechnik. Auch die Seidenstraße zwischen China und Duisburg
weckt neue Hoffnung für ein Wirtschaftswachstum in Duisburg.
Die Arbeitslosigkeit ist im letzten Jahr im Duisburger Stadtgebiet erneut gesunken und liegt am Ende des
Jahres 2019 bei 10,4 Prozent. Damit liegt die Arbeitslosenquote noch immer deutlich über dem Durchschnitt
des Landes Nordrhein-Westfalen von 6,4 Prozent.
Die Nettozuwanderung in der Stadt Duisburg sorgt in 2019 für stabile Bevölkerungszahlen. Langfristig ist
jedoch weiterhin davon auszugehen, dass der demographische Wandel für deutliche Bevölkerungsrückgänge
sorgen wird. Die Anzahl der Haushalte wird dadurch nicht umgehend sinken, da sich zunächst die durch-
schnittliche Haushaltsgröße verkleinert. Langfristig wird dieser Effekt den Haushaltsrückgang jedoch nicht
aufhalten können.
Für Duisburg wird eine Reduzierung der Haushalte mit zeitlichem Versatz prognostiziert, daher ist mit einer
langfristigen Abnahme der Wohnungsnachfrage auch in Duisburg zu rechnen.
Hieraus können sich Chancen wie auch Risiken für die Stadt Duisburg ergeben, welche von Stadtbezirk zu
Stadtbezirk unterschiedlich ausfallen können.
1.3 Entwicklung in der Wohnungswirtschaft
Die Entstehungsseite des Bruttoinlandsprodukts in Deutschland zeigt die wirtschaftliche Entwicklung im Jahr
2019 zweigeteilt. Auf der einen Seite können die Dienstleistungsbereiche und das Baugewerbe überwiegend
kräftige Zuwächse verzeichnen. Den stärksten Anstieg erzielt das Baugewerbe mit einem Plus von
4,0 Prozent, das damit, trotz vielfach beklagten Kapazitätsengpässen und Fachkräftemangel, so stark zulegt
wie seit fünf Jahren nicht mehr. Überdurchschnittlich stark entwickeln sich daneben die Bereiche Information
und Kommunikation sowie Finanz- und Versicherungsdienstleistungen (jeweils +2,9 Prozent) und Handel,
Verkehr und Gastgewerbe (+2,4 Prozent). Auf der anderen Seite ist die Wirtschaftsleistung des produzierenden
Gewerbes (ohne Baugewerbe) deutlich zurückgegangen (-3,6 Prozent). Hier wirkt sich insbesondere die
schwache Produktion in der Automobilindustrie in Kombination mit den dazugehörigen Zulieferbranchen aus.
Im Ergebnis steigt die preisbereinigte Bruttowertschöpfung im Jahr 2019 gegenüber dem Vorjahr lediglich um
0,5 Prozent.
Die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft, die im Jahr 2019 rund 10,6 Prozent der gesamten Bruttowert-
schöpfung erzeugt, kann ihre Bruttowertschöpfung deutlich um 1,4 Prozent erhöhen. Für gewöhnlich liegt die
Wachstumsrate der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft leicht unter dem langjährigen Durchschnitt und
ist nur geringen Schwankungen unterworfen. Dies unterstreicht die tendenziell geringere Konjunktur-
abhängigkeit der Immobiliendienstleister. Nominal erzielt die Grundstücks- und Wohnungswirtschaft im Jahr
2019 eine Bruttowertschöpfung von 327 Milliarden €.
4In Bauten wird deutlich mehr investiert: Die Bauinvestitionen steigen im Jahr 2019 im Vergleich zum Vorjahr
um 3,8 Prozent. Besonders stark ist der Anstieg bei Tiefbauten (+4,8 Prozent) und Wohnbauten (+4,0 Prozent)
während die Nichtwohnbauten um 3,5 Prozent zulegen.
In den Neubau und die Modernisierung der Wohnungsbestände fließen im Jahr 2019 rund 228 Milliarden €.
Die gute Entwicklung der Einkommen, die unter anderem auch durch finanzpolitische Entlastungen unterstützt
wird und die weiterhin historisch niedrigen Zinsen für Baugeld werden der Nachfrage nach Wohnimmobilien
auch im Jahr 2020 Auftrieb geben. Hinzu kommen kräftige Impulse von Seiten des Staates, wie das neu ein-
geführte Baukindergeld und Sonderabschreibungen für den Mietwohnungsbau.
Die hohe Kapazitätsauslastung eröffnet den Unternehmen des Baugewerbes erhebliche Preissetzungsspiel-
räume - gleichzeitig steigen die Löhne. Trotz der anhaltenden Preissteigerung werden die Wohnungsbauinve-
stitionen auch im Jahr 2020 Motor der Bauwirtschaft bleiben.
Im Jahr 2019 werden in Deutschland Baugenehmigungen für 360.600 Wohnungen erteilt. Wie das Statistische
Bundesamt weiter mitteilt, sind das vier Prozent mehr Baugenehmigungen als im Vorjahr. In den Zahlen sind
sowohl die Baugenehmigungen für neue Gebäude als auch für Baumaßnahmen an bestehenden Gebäuden
enthalten. Im längeren Zeitvergleich befindet sich die Zahl genehmigter Wohnungen weiter auf einem hohen
Niveau.
Bei preisgerechten Wohnungen für Senioren und größere Familien besteht weiterhin Bedarf.
1.4 Geschäfts- und Bestandsentwicklung
Neben der Vermietung von Genossenschaftswohnungen gehören auch die Vermietung von Ladenlokalen,
Praxen und anderen gewerblich genutzten Räumen sowie die Vermietung von Garagen und Stellplätzen zu
unseren Tätigkeiten. Das Geschäftsjahr 2019 ist zufriedenstellend verlaufen. Intensive Maßnahmen im Bereich
der größeren Instandsetzungen und Einzelmodernisierungen führen zu einer deutlichen Reduzierung des
Wohnungsleerstandes. Es bleibt jedoch eine angespannte Vermietungssituation bei gewerblichen Mietflächen
bestehen. Bei Erhaltung einer ausgewogenen Branchenvielfalt, die auch der Versorgung unserer Mieter dient,
ergeben sich aufgrund der Marktlage immer größere Schwierigkeiten. Auch das dynamische Wachstum des
Online-Handels mag ein Grund für die Schwierigkeiten sein.
Wie im Vorjahr ist durch eine positive Nettozuwanderung eine gleichbleibende Angebots- und Nachfrage-
situation in Rheinhausen und Umgebung spürbar. Bei den Mietwohnungen ist die Angebots- und Nachfrage-
situation in den Regionen, in denen die Bauverein Rheinhausen eG überwiegend tätig ist, durch einen
Angebotsüberhang von Kleinstwohnungen gekennzeichnet, während für größere familien- oder senioren-
gerechte preiswerte Wohnungen noch Bedarf besteht.
Die Mietpreise entwickeln sich moderat.
Ende des Jahres 2019 bewirtschaftet die Genossenschaft im Einzelnen 3.232 eigene Wohnungen mit einer
Wohnfläche von insgesamt 207.018 qm in 548 Häusern und 89 gewerbliche Einheiten (Ladenlokale, Praxen,
Büroräume, Lager und eine Gaststätte) mit Nutzflächen von insgesamt 10.988 qm in Rheinhausen, Rumeln-
Kaldenhausen, Moers-Schwafheim und Moers-Asberg sowie 896 Garagen und Stellplätze. Von den bewirt-
schafteten Wohnungen sind am 31. Dezember 2019 noch 316 (9,8 Prozent) preisgebunden.
Im Eigentum der Genossenschaft befinden sich bebaute Grundstücke mit 368.698 qm und Grundstücke, die
zurzeit bebaut werden, mit 6.370 qm. Daneben besitzt die Genossenschaft noch unbebaute Grundstücke mit
einer Gesamtfläche von 79.189 qm in Rheinhausen, Friemersheim, Rumeln-Kaldenhausen und Moers.
Eine weitere Bebauung oder Vermarktung ist auch abhängig von der demographischen und konjunkturellen
Entwicklung in unserer Region.
51.4.1 Neubau, Bestandserhaltung und Modernisierung Im Wohnpark Bergheim sind in den letzten Jahren insgesamt 8 Häuser mit 128 Wohnungen sukzessive fertiggestellt worden. Im Januar 2019 konnten die letzten 32 Wohnungen in den Häusern Flutweg 21 und 23 an die neuen Bewohner übergeben werden. Alle Häuser verfügen über einen Aufzug und die Wohnungen sind mit bodengleichen Duschen ausgestattet. Größere Wohnungen haben teilweise zusätzlich eine Badewanne und ein zusätzliches WC. Weiter geschätzt werden die Fußbodenheizung und große Balkone oder im Erdgeschoss Terrassen und Gartennutzung. Ener- getisch wurde der „KfW-Energieeffizienzhaus 55 Standard“ erreicht. Die Wohnungen sind an das Glasfasernetz der Telekom angeschlossen. Neben deutschen können auch fremdsprachige Fernseh- und Radioprogramme empfangen werden. Telefonie und Highspeed-Internet können zusätzlich gebucht werden. Ebenerdige Fahr- radhäuser runden das Angebot ab. Für die bis zum 31. Dezember 2019 entstandenen Bauten werden 4.144 T€ aufgewendet. Es wird eine Kalt- miete von durchschnittlich 7,16 € je Quadratmeter Wohnfläche pro Monat erhoben. Alle Wohnungen sind freifinanziert errichtet worden, so dass hier keine Belegungs- oder Preisbindungen zu beachten sind. Bereits im Vorjahr berichteten wir über die Modernisierungsmaßnahme Uhlandstraße 13 - 17. Für 24 Wohnungen sind insgesamt Kosten in Höhe von 2.806 T€ entstanden. Da sich der Modernisierungsaufwand für die noch verbliebenen nicht kernsanierten Häuser Uhlandstraße 1 - 11 im Verhältnis zu neu zu errichtenden Häusern nicht mehr darstellen lässt, fällt die Entscheidung, die Gebäude zurückzubauen. Die Wohnungsgrundrisse des Wohnparks Bergheim zeigen in den Vermietungsgesprächen viel Zuspruch durch Interessenten und neue Mieter. Daher wird beschlossen, nach dem Rückbau an der Uhlandstraße den Gebäudetyp des Wohnparks Bergheim erneut zu errichten. Durch den Abbruch entfallen 48 Wohnungen mit insgesamt 4.131 qm. Neu errichtet werden ebenfalls 48 Wohnungen in drei Gebäuden mit 3.640 qm. Als Investitionsvolumen werden 8.700 T€ veranschlagt. Die ersten beiden Häuser mit jeweils 16 Wohnungen werden voraussichtlich Ende des Jahres 2020 bezugsfertig. Im Zusammenhang mit der Maß- nahme wird eine Tiefgarage mit 36 Stellplätzen errichtet. Die Kosten werden hierfür mit 1.100 T€ veranschlagt. Zug um Zug wird auf dem Grundstück außerdem ein neues Verwaltungsgebäude für die Bauverein Rheinhausen eG entstehen. Im Alpha Med, Stormstraße 1 können nach Leerständen für alle gewerblichen Einheiten neue Mieter gewonnen werden. Umfangreiche Modernisierungsarbeiten gehen dem jeweiligen Einzug voran. Bereits im Herbst eröffnet die Alpha Bäckerei und im Frühjahr 2020 ergänzt die Physiotherapie Eickeler das Angebot. An der Schwarzenberger Straße 80 werden das Waschhaus und eine Wohnung zurückgebaut und an dieser Stelle entstehen 17 neue Garagen. Eine Elektrifizierung der Garagen ist erfolgt, so dass Mieter bei Bedarf eine Ladestation (Wallbox) für ihr Elektroauto anschließen können. Während des Jahres werden eine Anzahl Spielplätze komplett erneuert. Die Arbeiten werden von den kleinen Bewohnern der umliegenden Häuser stets aufmerksam beobachtet. Seit Freigabe der neu gestalteten Flächen werden diese gut angenommen. An der Uhlandstraße wird das auf den Dachflächen niedergehende Regenwasser von der Ableitung durch das jeweilige Haus in die Kanalisation entkoppelt. In der Vergangenheit hat bei Starkregen zurückstauendes Wasser wiederholt für Schäden in den Wohnungen einzelner Mieter und in den Häusern gesorgt. Nun wird das Wasser in unterirdische Rigolen abgeleitet. Hiermit will die Bauverein Rheinhausen eG klimatischen Veränderungen und damit einhergehenden Starkregenereignissen nachhaltig entgegenwirken. Im Jahr 2019 sind im Zusammenhang mit Mieterwechseln 32 (2018: 31) Einzelmodernisierungen erfolgt, die mit erheblichen Aufwendungen und Grundrissänderungen verbunden waren. Im Berichtsjahr sind in Instandhaltungsmaßnahmen 2.712 T€ und für Neubau und Modernisierung 5.587 T€ investiert worden. In Summe betragen die Gesamtaufwendungen somit 8.299 T€, das sind rund 65 Prozent der Sollmieten. 6
1.4.2 Wohnungsvermietungen
Im Jahr 2019 erfolgten 349 Wohnungs-, 11 Gewerbe-, 2 Lager- und 138 Garagen- bzw. Stellplatzvermietungen.
Die Wohnungsvermietungen im Jahr 2019 im Einzelnen:
Wohnungsgrößen davon 2019 (2018) freifinanziert 2019 öffentlich gefördert 2019
1-Raumwohnungen
und Mansarden: 11 ( 10) 11 0
12-Raumwohnungen: 1146 (155) 1 44 1 2
22-Raumwohnungen: 153 (122) 150 3
32-Raumwohnungen: 1120 ( 80) 1111 1 9
42-Raumwohnungen
oder größer: 14 ( 20) 14 0
Häuser: 1115 (110) 11 5 110
Gesamt: 349 (287) 335 14
Im vergangenen Jahr hat die Anzahl der Neuvermietungen um 21,6 Prozent zugenommen. Die Erstvermietung
des vierten und letzten Bauabschnittes im Wohnpark Bergheim mit 32 Wohnungen und die Neuvermietung
von 24 kernsanierten Wohnungen an der Uhlandstraße 13 - 17 haben ihren Anteil daran. Lässt man die Erst-
vermietungen unserer Neubauten und kernsanierten Häuser außen vor, verbleibt eine überdurchschnittliche
Vermietungsanzahl, die zu einem spürbaren Abbau des Leerstands beiträgt. Im Vergleich zum Vorjahr konnte
mit 11 Vermietungen eine deutlich höhere Anzahl von neuen Gewerbemietern (2018: 6) gewonnen werden. Im
Bereich der Garagen und Stellplätze war eine verstärkte Fluktuation zu spüren. Es sind 138 neue Verträge
geschlossen worden (2018: 110).
Die Vertragsbeendigungen sind gegenüber dem Vorjahr auf 270 (2018: 283) erneut gesunken. Die Wohnungs-
fluktuation ist auf 8,4 Prozent (2018: 8,7 Prozent) gesunken. Mit 53 Leerständen zum 31. Dezember 2019 hat
die Zahl um zwei Drittel unter dem Vorjahreswert (2018: 151) gelegen. Die Leerstandsquote ist auf 1,64 Prozent
(2018: 4,65 Prozent) gesunken. Hier wirkt sich aus, dass wesentlich weniger geplante Leerstände zu
verzeichnen sind, wie sie sich zum Beispiel aus den Modernisierungstätigkeiten an der Uhlandstraße 13 - 17
und den geplanten Rückbauten an der Uhlandstraße 1 - 11 ergeben haben.
1.4.3 Mietenentwicklung
Die Wohnungsmiete je Quadratmeter und Monat hat sich im Jahresdurchschnitt von 4,89 € (2018) auf 5,11 €
je Quadratmeter Wohnfläche erhöht. Der Anstieg erklärt sich u. a. durch die Erstvermietung der Neubauten
Flutweg 21 und 23 und die Neuvermietungen nach Kernsanierung an der Uhlandstraße 13 - 17.
Mietanpassungen sind nach durchgeführter Modernisierung, Mieterwechsel und im Rahmen der gesetzlichen
Bestimmungen in Anlehnung an den jeweiligen Mietspiegel erfolgt.
Die Ertragsausfälle bei Mietwohnungen sind vornehmlich modernisierungsbedingt, da bei einem Mieter-
wechsel eine Überprüfung des technischen Zustandes und gegebenenfalls eine Modernisierung erfolgt. Zu
weiteren Ertragsausfällen haben Wohnungsleerstände in der Uhlandstraße (24 Wohnungen Kernsanierung/
48 Wohnungen Entmietung für Abriss) geführt. Ebenso werden Wohnungen an der Friedrich-Ebert-Straße 123
freigehalten.
Die Erträge aus der Gewerbevermietung bewegen sich aufgrund der unsicheren wirtschaftlichen Situation in
diesem Bereich in etwa auf dem Niveau des Jahres 2018.
71.4.4 Beurteilung der Geschäftsentwicklung Das Geschäftsjahr 2019 ist erfolgreich verlaufen. Zukünftige Investitionen werden in die Verbesserung unserer Wohnungen fließen, insbesondere in die Anpassung der Wohnungen an moderne und ansprechende Ausstat- tung sowie an die demographische Entwicklung. Nach vollständiger Fertigstellung des Neubauprojektes Wohnpark Bergheim (Breslauer Straße und Flutweg mit 128 WE) im Januar 2019 wird sich die Ertragslage weiter verbessern. Im Jahr 2020 wird zusätzlich mit der Fertigstellung von weiteren 32 Wohnungen im Neubauprojekt Alpha Carré an der Uhlandstraße gerechnet. Das dritte Wohngebäude wird Anfang des Jahres 2021 bezugsfertig (16 WE). Gekündigte Wohnungen werden regelmäßig von Interessenten nachgefragt und zeitnah vermietet. Wohnungs- leerstände und damit einhergehende Erlösschmälerungen resultieren im Wesentlichen aus größeren Umbau- maßnahmen, bei denen Wohnungen leergezogen werden müssen oder, weil im Zusammenhang mit Mieter- wechseln Einzelmodernisierungen zur Ausführung gelangen. Der Jahresüberschuss beträgt 2.090 T€. Das Jahresergebnis hat sich aufgrund geringerer Aufwendungen für die Instandhaltung und leicht erhöhter Mieterlöse ergeben. Die Mieterlöse für Wohnungen sind insbesondere nach erfolgten Modernisierungsmaßnahmen und im Rahmen der gesetzlichen Bestimmungen in Anlehnung an den Mietspiegel sowie durch die Erstvermietung von Neu- bauten gegenüber dem Vorjahr moderat gestiegen. Die gewerblichen Mieten sind aufgrund des weiter schwie- rigen konjunkturellen Umfeldes annähernd unverändert. Im Bereich der Wohnungen wird aufgrund niedriger Ausgangsmieten und der günstigen Marktsituation im Ver- gleich zum Wettbewerb noch Steigerungspotential insbesondere auch durch Modernisierung gesehen. Bei der gewerblichen Vermietung haben sich die Aussichten auf eine Trendwende nicht verbessert; es bestehen kaum Steigerungsmöglichkeiten. Zurzeit ist mit einer durchgreifenden Verbesserung nicht zu rechnen, so dass eher von einer Marktsättigung ausgegangen werden muss. Seit Anfang des Jahres 2020 hat sich das Coronavirus weltweit ausgebreitet. Auch in unserem Wirkungskreis hat die Pandemie seit März 2020 zu deutlichen Einschnitten im sozialen als auch im Wirtschaftsleben geführt. Schulen und Kindergärten werden geschlossen. Geschäfte, Hotels und Gaststätten, kulturelle Einrichtungen usw. müssen den Betrieb einstellen. Viele Betriebe haben Kurzarbeit angemeldet. Kontaktverbote werden ausgesprochen. Bundestag und Bundesrat haben im März 2020 das Gesetz zur Abmilderung der Folgen der COVID-19- Pandemie im Zivil-, Insolvenz- und Strafverfahrensrecht beschlossen. Mit Milliarden-Hilfspaketen unterstützt das Bundesfinanzministerium Unternehmen - ob Kleinstunternehmen, Soloselbstständige, Freiberufler, Mittelständler, Beschäftigte oder große Betriebe. 50 Milliarden € Soforthilfen als Zuschüsse für kleine Unter- nehmen, Selbstständige und Freiberufler sowie einen Schutzfonds für größere Unternehmen und Liquiditäts- hilfen sollen Arbeitsplätze und die Wirtschaft stützen sowie die Realwirtschaft in der Corona-Pandemie stabilisieren. Die Geschwindigkeit der Entwicklung macht es schwierig, die Auswirkung zuverlässig einzuschätzen. Für die Bauverein Rheinhausen eG ist mit Risiken für das Geschäftsjahr 2020 zu rechnen. Instandhaltungs-, Modernisierungs- und auch Neubaumaßnahmen können sich z. B. durch Engpässe in den Lieferketten oder auch aus Personalknappheit ergeben. Kostensteigerungen sind nicht auszuschließen. Es ist damit zu rechnen, dass Mietzahlungen teilweise verzögert erfolgen und auch Mietausfälle steigen werden. 8
1.5 Finanzielle Leistungsindikatoren
Leistungsindikatoren 2017 2018 2019
Bilanzsumme: 120.449 T€ 120.243 T€ 121.933 T€
Eigenkapital (langfristig): 44.236 T€ 46.600 T€ 46.812 T€
Eigenkapitalquote: 36,7 % 38,8 % 38,4 %
Umsatzerlöse: 17.697 T€ 17.319 T€ 19.778 T€
Instandhaltungskosten
(vor Verrechnung): 3.385 T€ 2.868 T€ 2.712 T€
Investitionen in Sachanlagen: 10.915 T€ 8.349 T€ 5.736 T€
92 Darstellung der Lage
2.1 Ertragslage
Zur Darstellung der Ertragslage ist die Gewinn- und Verlustrechnung nach betriebswirtschaftlichen Gesichts-
punkten umgegliedert.
Darstellung Ertragslage 2018 2019
Betriebsleistung: 18.666 T€ 19.600 T€
Aufwendungen für Betriebsleistung: 16.159 T€ 16.915 T€
Betriebsergebnis: 2.507 T€ 2.685 T€
Finanzergebnis: -7 T€ -8 T€
Neutrales Ergebnis: -268 T€ -570 T€
Gesamtergebnis: 2.232 T€ 2.107 T€
Steuern: 0 T€ -18 T€
Jahresüberschuss: 2.232 T€ 2.089 T€
Das Betriebsergebnis ergibt sich aufgrund gestiegener Sollmieten, Umlagen und gesunkener Erlösschmäle-
rungen.
Das neutrale Ergebnis wird im Wesentlichen durch den Rückbau (658 T€) der Gebäude Uhlandstraße 1 - 11
beeinflusst.
2.2 Finanzlage
Oberstes Ziel ist es, im Rahmen unseres Finanzmanagements darauf zu achten, dass alle Zahlungsverpflich-
tungen aus dem laufenden Geschäftsverkehr sowie gegenüber den Finanzinstituten termingerecht erfüllt
werden können. Darüber hinaus werden die Zahlungsströme so gestaltet, dass ausreichend Eigenmittel für
die Modernisierung des Wohnungsbestandes und für Neuinvestitionen zur Verfügung stehen. Daneben
bestehen ausreichend verbindliche Kreditlinien.
Die Zahlungsfähigkeit war und ist nach derzeitigem Stand auch zukünftig jederzeit gewährleistet.
102.3 Vermögenslage
Die finanziellen Transaktionen wirken sich auf die Vermögens- und Kapitalstruktur wie folgt aus:
Vermögensstruktur 2018 2019
Anlagevermögen insgesamt
(langfristig): 111.919 T€ 93,1 % 114.050 T€ 93,5 %
Umlaufvermögen und
Rechnungsabgrenzung (langfristig): 36 T€ 0,0 % 4 T€ 0,0 %
111.955 T€ 93,1 % 114.054 T€ 93,5 %
Umlaufvermögen (kurzfristig): 8.288 T€ 6,9 % 7.879 T€ 6,5 %
Gesamtvermögen: 120.243 T€ 100,0 % 121.933 T€ 100,0 %
Kapitalstruktur 2018 2019
Langfristiges Eigenkapital: 46.600 T€ 38,8 % 46.812 T€ 38,4 %
Langfristiges Fremdkapital: 64.617 T€ 53,7 % 65.203 T€ 53,5 %
Langfristige Rückstellungen: 165 T€ 0,1 % 179 T€ 0,1 %
Langfristige Rechnungsabgrenzung: 0 T€ 162 T€ 0,1 %
111.382 T€ 92,6 % 112.356 T€ 92,1 %
Kurzfristiges Fremdkapital
und Rückstellungen: 8.626 T€ 7,2 % 7.414 T€ 6,1 %
Bilanzgewinn und
kurzfristige Geschäftsguthaben: 235 T€ 0,2 % 2.163 T€ 1,8 %
8.861 T€ 7,4 % 9.577 T€ 7,9 %
Gesamtkapital: 120.243 T€ 100,0 % 121.933 T€ 100,0 %
Damit beträgt das Anlagevermögen rund 94 Prozent der Bilanzsumme. Es ist bis auf rund 2 Mio. € durch lang-
fristiges Eigen- und Fremdkapital finanziert. Für die Differenz bestehen ausreichende langfristige Kredit-
zusagen. Das ausgewiesene Eigenkapital ist gestiegen und beträgt nun rund 38 Prozent des Gesamtkapitals.
Insgesamt sind die Vermögens- und Kapitalverhältnisse geordnet und stabil. Nennenswerte Veränderungen
sind in absehbarer Zeit nicht zu erwarten.
3 Risikobericht
3.1 Risikomanagement
Unser Risikomanagementsystem basiert vorrangig auf dem Controlling und der unterjährigen internen Bericht-
erstattung. Außerdem werden externe Beobachtungsbereiche, insbesondere die Entwicklung des Wohnungs-
marktes und des Kapitalmarktes, in die Betrachtung einbezogen. Im Vordergrund steht dabei das Bestreben,
11Veränderungen so rechtzeitig zu erkennen, dass durch geeignete Maßnahmen wesentliche negative Einflüsse
auf die Unternehmensentwicklung abgewendet werden können.
3.2 Risiken der zukünftigen Entwicklung
Die Auswirkungen der COVID-19-Pandemie sind noch nicht absehbar. Das Coronavirus hat sich in kurzer Zeit
weltweit, auch in Deutschland, verbreitet. Die Bundesregierung tritt den wirtschaftlichen Auswirkungen ent-
gegen. Ein weitreichendes Maßnahmenbündel soll Arbeitsplätze schützen und Unternehmen unterstützen.
Auch die Bundesländer erarbeiten Hilfsprogramme, so wird in Nordrhein-Westfalen ein 25 Milliarden €
Rettungsschirm auf den Weg gebracht.
Die Wirtschaftsweisen des Sachverständigenrates halten eine Rezession in Deutschland für unvermeidbar. Je
nach Dauer und Ausmaß der sozialen und wirtschaftlichen Einschränkungen rechnen sie mit einem Einbruch
von 2,8 bis 5,4 Prozent des Bruttoinlandsprodukts. Jedoch je nach Szenario wird für das vierte Quartal 2020
oder für das Jahr 2021 bereits wieder Wachstum erwartet. Entscheidend für die wirtschaftliche Entwicklung
wird es sein, dass die Ausbreitung des Virus effektiv bekämpft werden kann, so dass die verschiedenen Ein-
schränkungen aufgehoben werden können.
Kostensteigerungen sind nicht auszuschließen. Mietzahlungen können sich teilweise verzögern und Mietaus-
fälle steigen.
Besondere Risiken können in den nächsten Jahren daraus erwachsen, dass sich der Strukturwandel weiter
verzögert mit der Folge zunehmender Fluktuation und höherem Leerstand.
Die allgemeine demographische Entwicklung kann auch in den nächsten Jahren zu einem fortschreitenden
Rückgang der Nachfrage nach Wohnraum führen. Bedeutsam für die weitere wirtschaftliche Entwicklung wird
die erfolgreiche Umsetzung einer zunehmend zielgruppenspezifischen Vermarktung der Wohnungsbestände
sein.
Tendenziell muss mit einem Anstieg der Wohnungsleerstände sowie steigenden Erlösschmälerungen und
Forderungsausfällen infolge sinkender Zahlungsmoral gerechnet werden.
Die Marktentwicklungen können zur Folge haben, dass neben der klassischen Modernisierung von
Wohnungen zunehmend auch über den Verkauf, das Abwohnen sowie den Rückbau von nicht mehr markt-
fähigen Wohnungen nachgedacht werden muss.
3.3 Chancen der zukünftigen Entwicklung
Grundsätzlich bietet jede Marktlage auch Chancen. Vor diesem Hintergrund kann als Reaktion auf den demo-
graphischen Wandel die Schaffung spezieller Wohnungsangebote für ältere Bevölkerungsgruppen, unterstützt
durch den Ausbau und die Intensivierung einer altersgerechten Seniorenbetreuung, dazu beitragen, eine
bessere Marktposition gegenüber den Mitbewerbern zu erreichen.
Ebenso sollen spezielle Wohnungsangebote für jüngere Menschen entwickelt werden, um der demo-
graphischen Entwicklung entgegenzuwirken.
Des Weiteren können sich für unsere Genossenschaft vor dem Hintergrund der aktuellen Wirtschaftslage posi-
tive Auswirkungen insofern ergeben, als den Nutzern unserer Wohnungsbestände lebenslange Wohnsicherheit
in funktionierenden Nachbarschaften bei moderaten Mieten garantiert werden kann.
Die konsequente Umsetzung der Ergebnisse der Portfolioanalyse des Wohnungsbestandes wird im ver-
schärften Wettbewerb zu einer erhöhten Wettbewerbsfähigkeit unseres Unternehmens beitragen.
12Durch eine gezielte nachfrageorientierte Steuerung des Immobilienportfolios, unterstützt durch einen nach-
haltigen Ausbau und Verbesserung von mieternahen Dienstleistungen, ergeben sich weitere Chancen für die
zukünftige Entwicklung.
3.4 Finanzinstrumente
Besondere Finanzinstrumente und insbesondere Sicherungsgeschäfte sind nicht zu verzeichnen. Bei den zur
Finanzierung des Anlagevermögens hereingekommenen Fremdmitteln handelt es sich um langfristige
Annuitätendarlehen. Aufgrund steigender Tilgungsanteile und wegen im Zeitablauf relativ gleich verteilter Zins-
bindungsfristen halten sich die Zinsänderungsrisiken im beschränkten Rahmen.
Die Zinsentwicklung wird im Rahmen unseres Risikomanagements beobachtet. Gegebenenfalls können zur
Sicherung vorteilhafterer Finanzierungskonditionen Forward Darlehen abgeschlossen werden.
Freie Liquidität wird kurzfristig angelegt oder zur Tilgung von Darlehen eingesetzt. Von Termin-, Options- oder
Swapgeschäften wird unter Risikoaspekten kein Gebrauch gemacht.
4 Prognosebericht
Aus den wirtschaftlichen Daten lässt sich ableiten, dass unser Immobilienbestand aufgrund seines technischen
Zustandes und der Lage voraussichtlich auch künftig umfassend nachgefragt wird. Somit besteht die Chance,
im Rahmen der Entwicklung des Mietenspiegels auch künftig moderate Mietanpassungen vornehmen zu
können und damit die Kontinuität der Jahresergebnisse zu erhalten.
Durch unsere Investitionen werden unsere Marktposition und ein dauerhafter Mittelrückfluss abgesichert.
Als latente Risiken werden die allgemeine wirtschaftliche Entwicklung und die Staatsschuldenkrise innerhalb
der Europäischen Union gesehen sowie die teilweise geringer werdenden verfügbaren Nettoeinkommen.
Aus der Corona-Krise können sich aktuell nicht abschließend vorhersehbare Auswirkungen für das Geschäfts-
jahr 2020 ergeben.
Den Risiken aus der Altersstruktur unseres Wohnungsbestandes und der Mieter versuchen wir durch zeit-
gemäßes Auftreten am Markt unter Nutzung der neuen Medien und durch die technische Ausstattung unserer
Wohnungen auch bei Mieterwechsel und im Übrigen durch Modernisierungen entgegenzuwirken.
Insgesamt erwarten wir eine gefestigte solide wirtschaftliche Entwicklung mit positiven Jahresergebnissen.
5 Organisation
Die Datenverarbeitung erfolgt auf einer eigenen EDV-Anlage mit wohnungswirtschaftlichem Software-
programm.
Zur besseren Kundenorientierung ist der Hausbestand in Bezirke aufgeteilt und den Mitarbeitern verantwortlich
zugeordnet.
136 Personal- und Sozialbereich
Der Personalaufwand beträgt rund 2.916 T€ (Vorjahr 2.715 T€). Hierin sind Leistungen für eine betriebliche
Altersversorgung enthalten.
Im Rahmen der Fort- und Weiterbildungsmaßnahmen, zu denen wir uns als Dienstleistungsunternehmen für
unsere Mitglieder verpflichtet fühlen, nehmen die Mitarbeiter an internen und externen Schulungen zur
Erhöhung der Qualifikation teil.
Personalbestand am 31. Dezember 2019 (2018)
Personalbestand 2019 2018
im Verwaltungsbereich:
geschäftsführendes Vorstandsmitglied 1 1
Abteilungsleiter/innen 4 4
Mitarbeiter/innen (davon zwei Auszubildende) 26 26
Anzahl (inkl. 3 Teilzeitbeschäftigte) 31 31
im handwerklichen Bereich:
Gärtner 10 10
Mobile Techniker 2 0
Anzahl 12 10
insgesamt 43 41
Darüber hinaus sind im Laufe des Jahres insgesamt 11 geringfügig Beschäftigte tätig, einzelne nur zeit-
weise.
Duisburg, den 13. Mai 2020
Der Vorstand
Seemann Gehrke Lehnert
14Bericht des Aufsichtsrates
Im abgelaufenen Geschäftsjahr 2019 hat sich der Aufsichtsrat in gemeinsamen Sitzungen mit dem Vorstand
über alle wesentlichen Geschäftsvorfälle sowie über die wirtschaftliche und finanzielle Lage der Genossen-
schaft laufend unterrichten lassen. Die dem Aufsichtsrat nach Gesetz und Satzung obliegenden Beschlüsse
wurden nach eingehender, gemeinsamer Beratung gefasst. Die Ergebnisse sind in Niederschriften fest-
gehalten.
Die von den Prüfungsausschüssen des Aufsichtsrates durchgeführten Prüfungen ergaben keine
Beanstandungen.
Den vom Vorstand aufgestellten Jahresabschluss zum 31. Dezember 2019, bestehend aus Bilanz, Gewinn-
und Verlustrechnung samt Anhang sowie dem Lagebericht und dem Vorschlag zur Gewinnverwendung hat der
Aufsichtsrat in seiner Sitzung am 13. Mai 2020 zur Kenntnis genommen und sich hiermit ausführlich ausein-
andergesetzt. Nach Auffassung des Aufsichtsrates enthält der Lagebericht die nach Gesetz und Satzung erfor-
derlichen Inhalte. Er vermittelt eine den tatsächlichen Verhältnissen entsprechende Darstellung der Lage der
Genossenschaft und geht ausführlich auf die gesamtwirtschaftlichen Rahmenbedingungen und die hiermit ver-
bundenen Risiken der zukünftigen Entwicklung ein. Der Aufsichtsrat empfiehlt der Vertreterversammlung des-
halb, den Jahresabschluss festzustellen, die vorgeschlagene Verwendung des Bilanzgewinns zu beschließen
und dem Vorstand Entlastung zu erteilen.
Die gesetzliche Prüfung unter Einbeziehung des Jahresabschlusses 2018 und des Lageberichtes 2018 durch
den Verband der Wohnungs- und Immobilienwirtschaft Rheinland Westfalen e.V., Düsseldorf, hat in der Zeit
vom 11. Juni bis 5. Juli 2019 in den Geschäftsräumen der Genossenschaft stattgefunden. Sie erstreckte sich
auf die Prüfung der Einrichtungen und der Vermögenslage der Genossenschaft zur Feststellung der wirtschaft-
lichen Verhältnisse und der Ordnungsmäßigkeit der Geschäftsführung.
Der schriftliche Prüfungsbericht vom 5. Juli 2019 wurde den Mitgliedern des Aufsichtsrates und des Vorstandes
von einem Vertreter des Verbandes in einer gemeinsamen Sitzung am 28. August 2019 vorgestellt und erläutert.
Der Bericht ist von Aufsichtsrat und Vorstand nach gemeinsamer Beratung zur Kenntnis genommen worden.
In dem zusammengefassten Prüfungsergebnis wird festgestellt, dass die Geschäfte der Genossenschaft in der
Berichtszeit ordnungsgemäß im Sinne des Genossenschaftsgesetzes geführt wurden und Vorstand und Auf-
sichtsrat den ihnen nach Gesetz und Satzung obliegenden Verpflichtungen ordnungsgemäß nachgekommen
sind.
In der diesjährigen Vertreterversammlung scheiden turnusmäßig Frau Karin Krause, Herr Wilhelm Ambaum
und Herr Klaus Langusch aus dem Aufsichtsrat aus. Die Wiederwahl ist gemäß § 24 Abs. 2 der Satzung
zulässig.
Der Aufsichtsrat dankt dem Vorstand sowie den Mitarbeiter*innen der Bauverein Rheinhausen eG für ihre
erfolgreiche Arbeit im abgelaufenen Geschäftsjahr.
Duisburg, den 13. Mai 2020
Der Aufsichtsrat
Fischer
Vorsitzender
15AKTIVA 2019
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A ANLAGEVERMÖGEN
I. Immaterielle Vermögensgegenstände
Entgeltlich erworbene Lizenzen ............. 68.455,58 5.016,18
II. Sachanlagen
1. Grundstücke mit Wohnbauten ............... 107.071.155,14 101.376.185,02
2. Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten .............................. 2.030.975,49 1.639.605,49
3. Grundstücke ohne Bauten..................... 1.060.599,91 1.134.768,76
4. Betriebs- und Geschäftsausstattung..... 200.551,53 126.270,53
5. Anlagen im Bau...................................... 3.440.993,41 7.472.876,41
6. Bauvorbereitungskosten........................ 176.628,28 113.980.903,76 162.801,45
III. Finanzanlagen
Andere Finanzanlagen ........................... 950,00 950,00 950,00
ANLAGEVERMÖGEN INSGESAMT ....... 114.050.309,34 111.918.473,84
B UMLAUFVERMÖGEN
I. Zum Verkauf bestimmte Grundstücke
und andere Vorräte
1. Unfertige Leistungen.............................. 5.339.514,38 5.780.151,66
2. Andere Vorräte ....................................... 13.425,81 5.352.940,19 1.620,46
II. Forderungen und sonstige
Vermögensgegenstände
1. Forderungen aus Vermietung................. 91.681,48 69.474,39
2. Sonstige Vermögensgegenstände......... 754.166,76 845.848,24 247.017,29
III. Flüssige Mittel
Kassenbestand,
Guthaben bei Kreditinstituten ................ 1.684.219,76 1.684.219,76 2.226.457,36
UMLAUFVERMÖGEN INSGESAMT ...... 7.883.008,19 8.324.721,16
BILANZSUMME ..................................... 121.933.317,53 120.243.195,00
16PASSIVA 2019
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
A EIGENKAPITAL
I. Geschäftsguthaben
1. der mit Ablauf des Geschäftsjahres
ausgeschiedenen Mitglieder ................. 241.400,00 209.100,00
2. der verbleibenden Mitglieder ................ 15.943.364,55 15.944.662,91
3. aus gekündigten Geschäftsanteilen ...... 45.050,00 16.229.814,55 25.500,00
Rückständige fällige Einzahlungen
auf Geschäftsanteile:.......... 34.935,45 € ( 36.187,09)
II. Ergebnisrücklagen
1. Gesetzliche Rücklage ........................... 5.147.000,00 4.938.000,00
2. Bauerneuerungsrücklage ...................... 20.154.000,00 20.150.000,00
3. Andere Ergebnisrücklagen .................... 5.567.791,51 30.868.791,51 5.567.526,27
III. Bilanzgewinn
1. Jahresüberschuss ................................. 2.089.952,07 2.232.277,57
2. Einstellung in Ergebnisrücklagen .......... 213.265,24 1.876.686,83 2.232.277,57
EIGENKAPITAL INSGESAMT ............... 48.975.292,89 46.834.789,18
B RÜCKSTELLUNGEN
1. Steuerrückstellungen ............................ 0,00 354.872,89
2. Sonstige Rückstellungen ....................... 262.598,26 262.598,26 251.691,12
C VERBINDLICHKEITEN
1. Verbindlichkeiten gegenüber
Kreditinstituten ...................................... 57.942.137,97 56.917.001,25
2. Verbindlichkeiten gegenüber anderen
Kreditgebern ......................................... 7.260.910,38 7.700.721,11
3. Erhaltene Anzahlungen ......................... 5.726.280,28 6.740.314,22
4. Verbindlichkeiten aus Vermietung ......... 241.920,83 137.270,08
5. Verbindlichkeiten aus Lieferungen und
Leistungen ............................................ 733.373,34 852.598,88
6. Sonstige Verbindlichkeiten ................... 628.803,58 72.533.426,38 453.936,27
davon aus Steuern:.......... 447.677,59 € ( 355.216,47)
D RECHNUNGSABGRENZUNGSPOSTEN
Passive Rechnungsabgrenzung 162.000,00 162.000,00 0,00
BILANZSUMME ..................................... 121.933.317,53 120.243.195,00
17GEWINN- UND VERLUSTRECHNUNG vom 01. Jan. bis 31. Dez. 2019
Geschäftsjahr Vorjahr
€ € €
1. Umsatzerlöse
a) aus der Hausbewirtschaftung............ 19.735.523,22 17.288.837,54
b) aus anderen Lieferungen und Leistungen 42.095,65 19.777.618,87 30.282,62
2. Verminderung des Bestandes
an unfertigen Leistungen ...................... -440.637,28 920.815,00
Vorjahr: Bestandserhöhung
3. Andere aktivierte Eigenleistungen ........ 40.625,96 117.622,47
4. Sonstige betriebliche Erträge ............... 345.657,11 410.386,15
5. Aufwendungen für bezogene Lieferungen
und Leistungen:
Aufwendungen für Hausbewirtschaftung 7.863.566,51 7.676.372,52
ROHERGEBNIS ................................... 11.859.698,15 11.091.571,26
6. Personalaufwand
a) Löhne und Gehälter .......................... 2.303.219,89 2.145.418,49
b) Soziale Abgaben und Aufwendungen
für Altersversorgung und Unterstützung 612.869,74 2.916.089,63 569.691,53
davon für Altersversorgung: 149.886,72 € ( 138.517,48)
7. Abschreibungen auf immaterielle
Vermögensgegenstände des Anlage-
vermögens und Sachanlagen ............... 3.519.172,78 3.525.397,21
8. Sonstige betriebliche Aufwendungen... 1.485.275,00 649.488,01
9. Erträge aus anderen Finanzanlagen ..... 46,65 50,65
10. Sonstige Zinsen und ähnliche Erträge.. 144,90 191,55 409,79
11. Zinsen und ähnliche Aufwendungen .... 964.295,28 1.114.526,50
12. Steuern vom Einkommen ..................... 17.201,36 62,07
13. Ergebnis nach Steuern ......................... 2.957.855,65 3.087.447,89
14. Sonstige Steuern .................................. 867.903,58 855.170,32
JAHRESÜBERSCHUSS........................ 2.089.952,07 2.232.277,57
Einstellungen aus dem Jahresüberschuss
in Ergebnisrücklagen ............................ 213.265,24 2.232.277,57
BILANZGEWINN ................................... 1.876.686,83 0,00
18Anhang des Jahresabschlusses 2019
A. Allgemeine Angaben
Die Genossenschaft firmiert unter dem Namen „Bauverein Rheinhausen eG“. Sie hat ihren Sitz in
Duisburg-Rheinhausen und ist eingetragen in das Genossenschaftsregister beim Amtsgericht Duisburg
(Reg.-Nr. 223).
Die Erstellung des Jahresabschlusses erfolgt nach den Vorschriften des Handelsgesetzbuches sowie nach
den einschlägigen Vorschriften des Genossenschaftsgesetzes. Der Abschluss umfasst die Bilanz, die
Gewinn- und Verlustrechnung und den Anhang (einschließlich Anlagespiegel, Rücklagenspiegel, Verbind-
lichkeitenspiegel).
Die Bauverein Rheinhausen eG ist eine mittelgroße Genossenschaft i. S. d. § 267 HGB. Die Gewinn- und
Verlustrechnung wird nach dem Gesamtkostenverfahren gem. § 275 Abs. 2 HGB aufgestellt.
Das Formblatt für die Gliederung des Jahresabschlusses für Wohnungsunternehmen in der Fassung vom
17. Juli 2015 wird beachtet.
B. Erläuterungen zu den Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden
Bei Aufstellung der Bilanz und der Gewinn- und Verlustrechnung werden folgende Bilanzierungs- und Bewer-
tungsmethoden angewandt:
Immaterielle Vermögensgegenstände und Sachanlagen
Entgeltlich erworbene immaterielle Vermögensgegenstände werden bei Zugang mit ihren Anschaffungskosten
aktiviert und planmäßig linear mit 33,3 Prozent ab dem Anschaffungsmonat (pro rata temporis) abgeschrieben.
Die Bewertung des Sachanlagevermögens erfolgt zu den historischen Anschaffungs- und Herstellungskosten,
vermindert um die kumulierten planmäßigen und außerplanmäßigen Abschreibungen.
Für Sachanlagenzugänge sind als Anschaffungs- und Herstellungskosten die jeweiligen Fremdkosten ange-
setzt. Bei General- und Einzelmodernisierungen werden ferner Kosten für technische Eigenleistungen (eigene
Architektenleistungen) aktiviert. Die Berechnung erfolgt nach der Honorarordnung für Architekten und
Ingenieure (HOAI). Eigene anteilige Verwaltungsleistungen sowie Fertigungsgemeinkosten sind unter dem
Aspekt der Wesentlichkeit nicht in den Herstellungskosten enthalten. In Ausübung des Wahlrechtes wurden
keine Fremdkapitalzinsen während der Bauzeit aktiviert (Vorjahr 15.346,78 €). Die Abgrenzung zwischen
Herstellungs- und Erhaltungsaufwand erfolgt nach den handelsrechtlichen Vorschriften und der dazu
ergangenen Rechtssprechung.
Abschreibungen
Die Abschreibungen auf Wohngebäude sind grundsätzlich mit den steuerrechtlichen Regelsätzen von
2,5 Prozent bzw. 2,0 Prozent der Herstellungs- und Anschaffungskosten unter der Berücksichtigung von
Zu- und Abgängen bemessen. Bei umfassender Modernisierung wird eine neue Gesamtnutzungsdauer von
50 Jahren festgelegt.
19Die übrigen Abschreibungssätze stellen sich wie folgt dar:
Lineare AfA für:
Nachträglich erstellte Garagen und Einstellplätze 5,0 %
Ladeneinbauten 8,0 % bzw. 10,0 %
Außenanlagen 10,0 %
Andere Anlagen und Maschinen sind mit den Anschaffungs-/ Herstellungskosten ausgewiesen. Betriebs- und
Geschäftsausstattung wird mit Abschreibungssätzen zwischen 7,5 Prozent und 25 Prozent linear ab-
geschrieben. Geringwertige Wirtschaftsgüter, die ab dem 01. Januar 2018 angeschafft wurden, sind bis
250,00 € netto direkt als Aufwand gebucht, von 250,00 € bis 800,00 € netto wird ein Sammelposten gebildet,
der linear mit 20 Prozent p. a. abgeschrieben wird, von 800,00 € bis 1.000,00 € wird nach individueller
Abschreibungsdauer abgeschrieben. Im Geschäftsjahr 2019 wurden außerplanmäßige Abschreibungen auf
den niedrigeren zum Abschlussstichtag beizulegenden Wert in Höhe von 74.168,85 € vorgenommen, die das
unbebaute Grundstück Gustav-Mahler-Straße betreffen.
Finanzanlagen
Die Bewertung der Beteiligungen erfolgt zu Anschaffungskosten.
Umlaufvermögen
Unfertige Leistungen beinhalten die mit den Mietern noch nicht abgerechneten Betriebskosten ohne
Umlageausfallwagnis.
Für den leerstandsbedingten Ausfall wird eine Pauschalwertberichtigung vorgenommen. Der Ansatz orientiert
sich bei den Betriebskosten am Prozentsatz der Erlösschmälerungen für Wohnungen und gewerbliche
Einheiten (in 2019 = 3,3 %). Für Heizkosten erfolgt eine Pauschalwertberichtigung in Höhe von 2 Prozent der
noch abzurechnenden Kosten.
Die Vorräte an Heizöl und Reparaturmaterial sind grundsätzlich zu Anschaffungskosten bewertet. Bei Heizöl
erfolgt die Bewertung nach dem FIFO-Verfahren.
Forderungen und sonstige Vermögensgegenstände werden zum Nennwert bilanziert. Den Ausfallrisiken
werden durch Einzelwertberichtigungen oder Abschreibungen auf den Merkposten Rechnung getragen.
Steuerrückstellungen und sonstige Rückstellungen
Die Steuerrückstellungen und die sonstigen Rückstellungen berücksichtigen alle erkennbaren Risiken und
ungewisse Verbindlichkeiten.
Steuerrückstellungen
Die Rückstellung für 2018 wurde bestimmungsgemäß in Anspruch genommen.
Für 2019 ist keine Rückstellung zu bilden, da die Übergangsregelung § 38 KStG zum 31. Dezember 2018 aus-
gelaufen ist.
Sonstige Rückstellungen
Die Rückstellungen werden entsprechend § 249 Abs. 1 HGB für ungewisse Verbindlichkeiten gebildet. Rück-
stellungen im Sinne von § 249 Abs. 1 Satz 2 Nr. 1 HGB für innerhalb von drei Monaten nachzuholender Instand-
haltung bzw. unterlassener Instandhaltung wurden nicht gebildet. Verluste aus schwebenden Geschäften und
Aufwendungen für Gewährleistungen ohne rechtliche Verpflichtung waren am 31. Dezember 2019 nicht zu
erwarten. Rückstellungen für Kanalsanierungen werden mit dem aufgezinsten Betrag ausgewiesen. Für
Jubiläumsaufwendungen mit einer Restlaufzeit von mehr als einem Jahr werden, wie im Vorjahr, Rück-
stellungen mit dem Erfüllungsbetrag ausgewiesen (Pauschalwertverfahren, Rechnungszinssatz 5,5 %).
Verbindlichkeiten sind mit ihren Erfüllungsbeträgen passiviert. Aufwendungsdarlehen im Sinne von § 88
II. WobauG, für die nach Absatz 3 dieser Vorschrift ein Passivierungswahlrecht besteht, sind ausnahmslos
passiviert.
20C. Erläuterungen zur Bilanz und zur Gewinn- und Verlustrechnung
I. Bilanz
1. Entwicklung des Anlagevermögens
Anschaffungs-/ Zugänge des Abgänge des Umbuchungen Zuschreibungen Anschaffungs-/
Herstellungs- Geschäfts- Geschäfts- des des Herstellungs-
kosten zum jahres jahres Geschäfts- Geschäfts- kosten zum
01.01.2019 jahres jahres 31.12.2019
+/-
€ € € € € €
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3" 7.9"! 9"9"! !"
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*4"!4"! 6 815 74.998,29 451,61 0,00 8 231.101,41
2 ! 9"!
Grundstücke mit Wohnbauten 164.938.433,32 1.644.380,52 0,00 +7.368.696,70 0,00 173.951.510,54
Grundstücke mit Geschäfts-
und anderen Bauten 3.452.760,98 67.003,85 0,00 +365.166,63 0,00 3.884.931,46
Grundstücke ohne Bauten 1.320.226,46 0,00 0,00 0,00 0,00 1.320.226,46
Andere Anlagen, Betriebs-
und Geschäftsausstattung 779.360,62 148.818,46 78.048,03 0,00 0,00 850.131,05
Anlagen im Bau 7.472.876,41 3.861.980,33 160.000,00 -7.733.863,33 0,00 3.440.993,41
Bauvorbereitungskosten 162.801,45 13.826,83 0,00 0,00 0,00 176.628,28
2 ! 9"! 9" 7 178.126.459,24 5.736.009,99 238.048,03 +7.733.863,33 8 183.624.421,20
-7.733.863,33
(! !4 ! 9"!
Andere Finanzanlagen 950,00 0,00 0,00 0,00 0,00 950,00
(! !4 ! 9"! 9" 7 950,00 0,00 0,00 0,00 8 950,00
0! 9" " 7.9"! ! 9" 7 178.283.963,97 5.811.008,28 238.499,64 +7.733.863,33 8 183.856.472,61
-7.733.863,33
21Kumulierte Abschreibungen Änderung der Abschreibungen in Kumulierte Buchwert am Buchwert am
Abschreibungen des Geschäfts- Zusammenhang mit … Abschreibungen 31.12.2019 31.12.2018
zum 01.01.2019 jahres zum 31.12.2019 (Vorjahr)
Zugän- Abgängen Umbu-
gen/Zu- chungen
schrei- +/-
bungen
€ € € € € € € €
151.538,55 11.558,89 8 451,61 8 162.645,83 68.455,58 5.016,18
63.562.248,30 3.318.107,10 0,00 0,00 0,00 66.880.355,40 107.071.155,14 101.376.185,02
1.813.155,49 40.800,48 0,00 0,00 0,00 1.853.955,97 2.030.975,49 1.639.605,49
185.457,70 74.168,85 0,00 0,00 0,00 259.626,55 1.060.599,91 1.134.768,76
653.090,09 74.537,46 0,00 78.048,03 0,00 649.579,52 200.551,53 126.270,53
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 3.440.993,41 7.472.876,41
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 176.628,28 162.801,45
66.213.951,58 3.507.613,89 8 78.048,03 8 69.643.517,44 113.980.903,76 111.912.507,66
0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 950,00 950,00
0,00 0,00 8 0,00 8 0,00 950,00 950,00
66.365.490,13 3.519.172,78 8 78.499,64 8 69.806.163,27 114.050.309,3 4 111.918.473,84
222. In der Position “Unfertige Leistungen“ sind 5.339.514,38 € (Vorjahr 5.780.151,66 €) noch nicht abgerechnete
Betriebskosten enthalten.
3. In der Position "Sonstige Vermögensgegenstände" sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst
nach dem Abschlussstichtag rechtlich entstehen.
4. Von den Forderungen haben eine Restlaufzeit von mehr als einem Jahr:
Forderungen Geschäftsjahr Vorjahr
€ €
Forderungen aus Vermietung 3.836,42 21.841,21
" 7" 9 558 6 686
5. Eine aktive Steuerabgrenzung nach § 274 HGB wird nicht vorgenommen.
6. Rücklagenspiegel
Bestand am Einstellungen aus Entnahmen Bestand am
Ende des dem Jahresüber- für das Ende des
Vorjahres schuss des Geschäftsjahr Geschäftsjahres
Geschäftsjahres
Ergebnisrücklagen € € € €
(1) Gesetzliche
Rücklage 4.938.000,00 209.000,00 0,00 5.147.000,00
(2) Bauerneuerungs-
rücklage 20.150.000,00 4.000,00 0,00 20.154.000,00
(3) Andere
Gewinnrücklagen 5.567.526,27 265,24 0,00 5.567.791,51
5 81 65 8 8 5 168 6
7. In den ”Sonstigen Rückstellungen” sind folgende Rückstellungen mit einem nicht unerheblichen Umfang
enthalten:
Kanalsanierungen 126.629,00 €
Jubiläen 52.484,26 €
Prüfungs- und Steuerberatungskosten 2019 35.000,00 €
8. In den Verbindlichkeiten sind keine Beträge größeren Umfangs enthalten, die erst nach dem Abschlussstich-
tag rechtlich entstehen. Unter den ”Verbindlichkeiten aus Vermietung” werden 9.958,92 € Kautionen gewerb-
licher Mieter ausgewiesen, die sukzessive gegen Vorlage entsprechender Bankbürgschaften abgelöst
werden.
239. Die Aufgliederung der Verbindlichkeiten nach Restlaufzeiten sowie die zur Sicherheit gewährten Pfandrechte
o. ä. Rechte ergeben sich aus dem nachfolgenden Verbindlichkeitsspiegel.
Verbindlichkeiten insgesamt
€
Verbindlichkeiten gegenüber Kreditinstituten 57.942.137,97
Verbindlichkeiten gegenüber anderen Kreditgebern 7.260.910,38
Erhaltene Anzahlungen 5.726.280,28
Verbindlichkeiten aus Vermietung 241.920,83
Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 733.373,34
Sonstige Verbindlichkeiten 628.803,58
" 7" 9 72.533.426,38
24Davon
Restlaufzeit gesichert
bis zu 1 Jahr größer 1 Jahr davon Art der
1 bis 5 über 5 Siche-
Jahre Jahre rung
€ € € € € 1)
3.701.131,85 54.241.006,12 12.344.196,09 41.896.810,03 57.942.137,97 GPR
(3.015.123,33) (53.901.877,92)
552.219,81 6.708.690,57 1.598.283,93 5.110.406,64 7.210.171,34 GPR
(491.019,81) (7.209.701,30)
5.726.280,28 0,00 0,00 0,00 0,00 -
(6.740.314,22)
241.920,83 0,00 0,00 0,00 0,00 -
(137.270,08)
733.373,34 0,00 0.00 0,00 0,00 -
(852.598,88)
628.803,58 0,00 0,00 0,00 0,00 -
(453.936,27)
11.583.729,69 60.949.696,69 13.942.480,02 47.007.216,67 65.152.309,31 GPR
(11.690.262,59) (61.111.579,22)
1) GPR = Grundpfandrecht
2) ( ) = Vorjahreszahlen in Klammern
10. Passiver Rechnungsabgrenzungsposten
Der passive Rechnungsabgrenzungsposten betrifft die Gestattung einer Antennenanlage in Höhe von insge-
samt 180.000,00 €, der über 10 Jahre (2019 bis 2028) verteilt wird. Erstmals wurden 18.000,00 € zu Gunsten
der Position “Umsatzerlöse aus anderen Lieferungen und Leistungen“ gebucht, sodass der passive
Rechnungsabgrenzungsposten mit einem Restbetrag in Höhe von 162.000,00 € zum 31. Dezember 2019
abschließt.
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