Immobilie als Geldanlage - Die Rendite muss stimmen
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in Kooperation mit dem Finanzportal biallo.de
Von Max Geißler 52/20
Immobilie als Geldanlage
Die Rendite muss stimmen
Aufgrund mangelnder Anlagealternativen Haupttreiber des Preisauftriebs sind – nach
drängen immer mehr Anleger an den Immobi- Ansicht von Experten – die anhaltend hohe
lienmarkt. Die Corona-Krise hat diesen Trend Wohnungsnachfrage, der Mangel an Bauland
bislang nicht gestoppt. Im Gegenteil, vieler- und bereitgestellten Objekten sowie das nied-
orts sind die Preise für Wohnimmobilien auf rige Zinsniveau. Ist der Kauf von Renditeim-
Rekordniveau. mobilien noch attraktiv?
Preise klettern weiter bergauf
Wer Wohneigentum erwerben möchte, muss Immobilienpreise kräftig gestiegen.
tief in die Tasche greifen, in manchen Städten
kosten Eigentumswohnungen bereits Millio- Alternative Umland?
nenbeträge. Ein Ende der Preisspirale ist
nicht in Sicht. Der Index für Wohnimmobilien In Folge der Corona-Krise und steigender
des Verbandes deutscher Pfandbriefbanken Preise erfreuen sich Immobilien im Umland
(vdp) stieg trotz Corona-Krise im zweiten immer größerer Beliebtheit. So verzeichnete
Quartal 2020 um 6,0 Prozent gegenüber dem das Internetportal „Immo Scout 24“ im Juni
Vorjahresquartal. „Immobilien stehen bei in- 2020 51 Prozent mehr Anfragen für Eigen-
und ausländischen Investoren weiterhin im tumswohnungen im Umland der Städte im
Fokus“, resümiert der Verband in seinem Vergleich zum Vorjahr. Die Nachfrage nach
Quartalsbericht. Als eine Hauptursache nen- Häusern stieg um 48 Prozent. „Wegen
nen die Finanzierungsexperten „die mangeln- Corona arbeiten viele Angestellte im Home-
den Anlagealternativen aufgrund der expan- office. Das Pendeln zwischen Wohnort und
siven Geldpolitik der EZB“. Arbeit bleibt damit erspart. Gut möglich, dass
dieser Trend nach der Pandemie anhält. Das
Die Immobilienwirtschaft sieht die Entwick- Umland könnte so an Attraktivität gewinnen“,
lung ähnlich. In ihrem Herbstgutachten zur erklärt Thomas Schroeter, Geschäftsführer
Coronakrise schreiben die sogenannten Im- bei Immobilien Scout.
mobilienweisen: „Die Preise für Wohnungen
und Einfamilienhäuser steigen unbeeindruckt In die gleiche Richtung denkt auch Axel Gut-
weiter, da auch die Zinsen unverändert nied- hmann, Leiter der Bundesgeschäftsstelle der
rig sind.“ Landesbausparkassen: „Viele Städter mer-
ken gerade wie schön es wäre, einen Balkon
Das Statistische Bundesamt errechnete, dass zu haben oder besser noch einen Garten.
sich Wohnimmobilien im zweiten Quartal Vielleicht machen es die Erfahrungen mit
2020 im Schnitt um 1,4 Prozent gemessen dem Dauer-Homeoffice möglich, dass künftig
am ersten Jahresviertel, verteuerten. Damit wieder mehr Menschen auf dem Land oder
bewegten sich die Zuwächse im Bereich der zumindest in den Vororten der Städte wohnen
vorhergehenden Quartale, so die Statistiker. können. Welchen Wert ein zusätzliches Ar-
Schon zu Jahresbeginn waren die beitszimmer haben kann, das wird gerade inSeite 2
der Pandemie sehr deutlich.“ Städte ähnlich stark gestiegen wie im Um-
Raus aufs Land, heißt aber nicht, dass die land. Die Nachfrage und damit der Druck auf
Preise in der Stadt sinken. Laut Immobilien die Preise bleibt also auch innerhalb der
Scout sind die Kaufgesuche innerhalb der Städte weiterhin hoch.
Wohneigentum: Wie Vermieter profitieren
Für eine Investition in Wohneigentum gibt es preise für Eigentumswohnungen und Häuser
viele Gründe: Wertbeständigkeit, Inflations- im Bundesgebiet zu Tage. In prosperierenden
schutz und stabile Vermögensentwicklung. Regionen und Ballungszentren sind je nach
Kapitalanleger rechnen außerdem mit Steu- Objektkategorie deutliche Zuwächse zu ver-
ervorteilen und regelmäßigen Mieteinkünften. zeichnen. Selbst tiefe Krisen, wie Finanz- und
Welche Argumente überzeugen? die Coronakrise konnten daran kaum etwas
ändern. Wegen der anhaltenden Tiefzinsen
Vermögensgewinn: Die Immobilie zur Kapi- schichten Sparer Vermögen von Zinspapie-
talanlage rechnet sich langfristig. Eigentümer ren in Immobilien um. Solange die Inflations-
profitieren einerseits von regelmäßigen rate niedrig bleibt, sind reale Wertgewinne
Mieteinkünften, insbesondere, wenn das Ob- programmiert.
jekt schuldenfrei ist, und andererseits vom
steigenden Wert des Grundstücks und der Niedrige Zinsen: Die historisch niedrigen
Immobile. Zinsen ermöglichen geringe Kreditkosten und
überschaubare Monatsraten. So gibt es zehn-
Vermögensschutz: Neben Vermögensge- jährige Hypothekendarlehen ab weniger als
winnen spricht auch das Argument Wertstabi- ein Prozent Zinsen. Damit hält sich selbst bei
lität für Wohneigentum. Schließlich unterlie- großen Darlehensbeträgen die Kreditbelas-
gen Immobilien nicht den an der Börse übli- tung in Grenzen. Ein Zehnjahresdarlehen
chen Kursschwankungen oder gar Crashs. über 300.000 Euro mit 3,5 Prozent Anfangstil-
gung ist aktuell bereits ab etwa 1.000 Euro
Im Gegenteil: Mit schöner Regelmäßigkeit monatlich zu haben (siehe Tabelle).
fördern Erhebungen stabile Durchschnitts-
Aktuelle Bauzinsen bei ausgewählten Anbietern
Zinsbindung 10 Jahre, Kredit 300.000 Euro, 3,5 Prozent Anfangstilgung, 80 % Beleihung
Banken Nominalzins Effektivzins Zinszahlung
Hypovereinsbank 0,50 0,50 12.353,71
Degussa Bank 0,50 0,50 12.353,71
PSD Bank München 0,51 0,53 12.599,86
Sparda-Bank Hessen 0,53 0,55 13.092,18
1822direkt 0,57 0,59 14.076,17
Santander 0,70 0,74 17.270,59
Sparda-Bank Baden-Württemberg 0,72 0,72 17.761,47
ING 0,72 0,76 17.761,47
PSD Bank Nürnberg 0,74 0,74 18.252,29
Allianz 0,83 0,83 20.458,84
Sparda-Bank München 0,85 0,86 20.948,80
Deutsche Bank 1,05 1,05 25.840,36
Postbank 1,25 1,30 30.717,27
www.biallo.deSeite 3
Quelle: https://www.biallo.de/baufinanzierung/, Stand: 22.12.2020
Mieteinkünfte: Vermieter profitieren von re- Sie diese Ausgaben ebenfalls steuerlich
gelmäßigen Mieteinkünften. Herrscht Nach- abschreiben.
frageüberhang auf der Mieterseite, können
Vermieter Mietpreissteigerungen durchset- • Ist das Darlehen fremdfinanziert, erkennt
zen und so ihre Kapitalrendite verbessern. das Finanzamt die Kreditzinsen steuerlich
an. Auf diese Weise können Sie Ihre
Zusatzrente: Im Alter erzielen Vermieter Steuerschuld über viele Jahre erheblich
dank der Mieteinkünfte deutlich mehr Alters- reduzieren.
einkünfte als Mieter. Zudem besitzen sie den
Vermögenswert der Immobilie. • Ein weiterer Steuervorteil winkt beim Ver-
kauf der Immobilie, und zwar dann, wenn
Ausgewogene Vermögensstruktur: Ein das Objekt nach Ablauf der Spekulations-
nicht zu unterschätzender Aspekt von Immo- frist von zehn Jahren veräußert wird. In
bilienbesitz ist eine breite Vermögens- und diesem Fall ist der gesamte Gewinn steu-
Risikostruktur. Immobilienbesitzer verteilen erfrei. Geschieht der Verkauf nach weni-
ihr Kapital nicht nur auf Sparverträge, Versi- ger als zehn Jahren, ist allerdings der ge-
cherungen oder Wertpapiere, sondern auch samte Gewinn aus der Wertsteigerung
auf das stabile Betongold. der Immobilie zu versteuern.
Steuervorteil: Kapitalanleger können mit Im- Inflationsschutz: Immobilien sind soge-
mobilien viele Steuern sparen. Je nachdem nannte Sachwerte. Die Anlage in Sachwerten
für welche Art von Immobilien man sich ent- bietet einen guten Schutz vor Inflation, denn
scheidet, fällt die Entlastung höher oder ge- sie trotzen der Geldentwertung. Weil mit der
ringer aus. Beispiele: Inflation auch die Mieten steigen, verbessern
sich sukzessive die Einkünfte der Eigentümer
• Erwerben Sie eine denkmalgeschützte – das sorgt für einen Inflationsausgleich.
Immobilie, können Sie die gesamten Mo-
dernisierungskosten über einen Zeitraum Eigennutzung möglich: Auch wenn das An-
von zwölf Jahren beim Finanzamt geltend lageobjekt zunächst zur Vermietung ange-
machen. schafft wurde, ist eine spätere Eigennutzung
möglich. Wer im Alter weniger Wohnraum be-
• Bei Neubau- und Bestandsobjekten gilt 50 nötigt oder in ein besser gelegenes Objekt
Jahre lang ein linearer Abschreibungs- umziehen möchte, kann die bislang vermie-
satz von zwei Prozent. tete Eigentumswohnung für sich nutzen. Dies
geht bei einem Mieterwechsel in der Regel
• Sind Reparaturen an der Mietimmobilie problemlos. Als Eigentümer erzielen Sie dann
nötig oder fallen Sanierungs- beziehungs- zwar keine Mieteinkünfte mehr, profitieren
weise Modernisierungskosten an, können aber vom mietfreien Wohnen.
Stolperfallen für Vermieter
Eine Investition in eine Immobilie ist jedoch und die Zahlungen verweigern, teure Sanie-
auch mit Risiken verbunden, die man vor ei- rungsmaßnahmen anstehen oder in struktur-
ner Entscheidung kennen und einschätzen schwachen Regionen kann es zu einem Leer-
sollte. So können Mieter Probleme machen stand der Immobilie kommen.
Vor- und Nachteile von Renditeimmobilien
www.biallo.deSeite 4
Pro Contra
Immobilien sind eine langfristige Investition,
Immobilien sind wertbeständig, langfristig
die erst mit der Zeit ihre Rentabilitätsvorteile
sind attraktive Wertsteigerungen möglich.
richtig ausspielt.
Vermietete Immobilien sind eine vergleichs- Mieter können Probleme bereiten, etwa bei
weise sichere Kapitalanlage. Mietausfällen oder Sachbeschädigungen.
Mietimmobilien erwirtschaften stabile Zu- Die laufende Instandhaltung und staatliche
satzeinkünfte. Auflagen können hohe Kosten verursachen.
Investoren mit geringem Kapitalvermögen
Eigentümer können mit Immobilien zur Ka-
bündeln viel Kapital in einer Anlageklasse
pitalanlage Steuern sparen.
(Klumpenrisiko).
In strukturschwachen Regionen oder bei
Eigentümer besitzen meist gute Bonität für
sich negativ veränderndem Umfeld kann es
weitere Investments.
zu Leerstand und Mieteinbußen kommen.
Quelle: biallo.de
Wie errechnet sich die Rendite einer Mietimmobilie?
Ob sich die Investition in eine Mietimmobilie
lohnt, hängt vor allem von der erzielbaren Lesetipp: Die Maklerprovision ist zum
Rendite ab. Prospekte, bei denen mit Dezember 2020 neu geregelt worden. Im
Mietrenditen von sechs oder sieben Prozent Ratgeber „Neue Regeln bei der Makler-
auf das eingesetzte Kapital geworben wird, provison“ erfahren Sie mehr hierzu.
sind – erstens – sehr optimistisch angesetzt
und beziehen sich – zweitens – immer auf die 2. Laufende Kosten: Dazu zählen vor allem
Bruttorendite. Entscheidend für Anleger ist je- diejenigen Nebenkosten, die nicht auf den
doch was unterm Strich herauskommt, also Mieter umgelegt werden können, zum
nach Abzug aller Kosten. Beispiel:
• Kosten für die Hausverwaltung
Der Baufinanzierer Interhyp verweist darauf, • Reparatur- und Instandhaltungskos-
„dass die Bruttorendite relevante Kosten au- ten
ßer Acht lässt“. Entscheidend für den Anlage- • Zinsen, Kontoführungsgebühren und
erfolg ist demnach die Nettorendite, denn sie Porto oder Telefonkosten
berücksichtigt zusätzlich die Kaufnebenkos- • Rechtsschutz- und Mietausfallversi-
ten, die Grunderwerbssteuer sowie die nicht cherungen
auf den Mieter umlegbaren Verwaltungs- und • Wartungskosten, die nicht regelmäßig
Instandhaltungskosten. anfallen, etwa für Dachrinnenreini-
gung oder Kosten für das Fällen eines
Diese Kosten sollten Kapitalanleger bei der morschen Baumes auf dem Grund-
Berechnung der Nettorendite im Einzelnen stück.
berücksichtigen: So errechnet sich die Nettomietrendite
1. Kaufnebenkosten: Dazu zählen Notar- Um die Nettomietrendite zu berechnen, ge-
und Gerichtskosten, die Grunderwerb- hen Sie wie folgt vor: Multiplizieren Sie die
steuer sowie die Kosten für den Makler, monatlichen Kaltmieten mal zwölf, so erhal-
falls das Objekt nicht von privat gekauft ten Sie die Jahreskaltmiete. Die jährliche
wird. Je nach Bundesland können diese Kaltmiete mindern Sie um die Verwaltungs-
Kosten unterschiedlich hoch ausfallen. kosten und Instandhaltungskosten. Den so
Sie betragen etwa neun bis 15 Prozent erhaltenen Jahresreinertrag teilen Sie durch
des Kaufpreises. Erfolgt der Kauf ohne Ihre Investitionskosten (Kaufpreis + Neben-
Makler, entfallen die Courtagekosten, die kosten) und multiplizieren das Ganze mal
je nach Bundesland zwischen 3,57 und 100. Die nebenstehende Beispielrechnung
7,14 Prozent des Kaufpreises betragen. zeigt, wie Sie Schritt für Schritt vorgehen.
Die Grunderwerbsteuer liegt zwischen 3,5
und 6,5 Prozent des Kaufpreises.
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Beispielrechnung Nettomietrendite
Nettokaltmiete
12.000 Euro
pro Jahr
Abzug jährliche Verwal-
- 400 Euro
tungskosten
Abzug jährliche Instandhal-
- 800 Euro
tungskosten
= 10.800 Euro
Jahresreinertrag
Jahresreinertrag 10.800 Euro
geteilt durch Investitions- /330.000 Euro
kosten mal 100 x 100
Nettomietrendite 3,27 %
Anmerkung: Eigentumswohnung Kaufpreis 300.000 Euro,
Kaufnebenkosten 30.000 Euro. Rechnung: Biallo.de.
Diese Punkte sind beim Kauf einer Mietimmobilie wichtig
Damit die Immobilie zur Kapitalanlage Erfolg Bestandsobjekt die Kontoauszüge zeigen,
verspricht, sollten wichtige Voraussetzungen um den regelmäßigen Mieteingang zu kon-
gegeben sein: trollieren.
Rücklagen als Risikopuffer: Jede Immobilie
Gute Lage mit Wertsteigerungspotenzial:
muss gepflegt werden, damit sie funktions-
Achten Sie darauf, dass die Immobilie in ei-
tüchtig und optisch ansprechend bleibt. In re-
nem beliebten Stadtviertel liegt, leicht und zu
gelmäßigen Abständen sind daher Reparatu-
einem guten Preis vermietbar ist, und dass
ren oder Modernisierungen notwendig, zum
das Objekt später gewinnbringend wiederver-
Beispiel die Erneuerung der Heizung, der
kauft werden kann. Erkunden Sie die direkte
Austausch von Fenstern und Türen oder die
Umgebung der Immobilie, machen Sie sich
Modernisierung des Daches. Prüfen Sie die
ein Bild von der Infrastruktur vor Ort und dar-
Protokolle der Eigentümerversammlung, um
über hinaus von den wirtschaftlichen Rah-
zu sehen, was in letzter Zeit gemacht wurde
mendaten der Region. Kaufen Sie am besten
und was geplant ist. Kapitalanleger sollten
ein Objekt, das nicht zu weit von Ihrem Woh-
eine Kapitalreserve einplanen. Experten
nort entfernt ist, damit Sie problemlos vor Ort
empfehlen ein Prozent der Investitionskosten
sein können, etwa bei einem Mieterwechsel.
pro Jahr dafür einzuplanen. Die Rücklage
kann auch zum Abfedern von Mietausfällen
Substanz des Objekts: Die Rentabilität einer
dienen.
Kapitalanlageimmobilie hängt zu einem nicht
unerheblichen Teil von ihrem Zustand ab.
Der Preis muss stimmen: Wichtig ist, dass
Sieht ein Objekt auf den ersten Blick gut in
die Immobilie nicht überwertet ist, das heißt,
Schuss aus, erweist sich aber nach dem Kauf
sie darf nicht überteuert sein. Als Faustformel
als Sanierungsfall, kann die Renditeerwar-
für die Wirtschaftlichkeitsermittlung gilt ein
tung ins Negative abrutschen. Zusätzlich zu
Wert von 25. Eine Immobilie gilt demnach als
anfallenden Sanierungskosten besteht die
überbewertet, wenn der sogenannte Verviel-
Gefahr, dass Mieter auch die Miete mindern
fältiger über dem Wert 25 liegt. Denn dann
können. Dies ist je nach Umfang der Maß-
würde es mehr als 25 Jahre dauern, bis der
nahme bis zu 100 Prozent möglich. Dadurch
Investor mit den Mieteinnahmen den ur-
kann die Wirtschaftlichkeitsrechnung der
sprünglichen Kaufpreis erwirtschaftet hat. Der
Mietimmobilie zumindest zeitweise in einen
Vervielfältiger gibt also das Verhältnis zwi-
Verlust umschlagen. Daher: Prüfen Sie den
schen Investitionskosten und erwartetem Ge-
Objektzustand am besten mit einem Bau-
winn an.
sachverständigen. Lassen Sie sich bei einem
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So berechnet sich der Vervielfältiger: Ballungszentren mit hohen Mieten gehen Ex-
Kaufpreis ÷ Jahresnettomiete = Vervielfälti- perten mittlerweile davon aus, dass sich In-
ger. vestitionen in Immobilien zur Kapitalanlage
Im vorangegangenen Rechenbeispiel sähe auch bei höherem Vervielfältiger lohnen kön-
die Rechnung wie folgt aus: Die 3-Zimmer- nen – allerdings langfristig. Hier spielt vor al-
Wohnung erzielt eine Jahresnettomiete (Jah- lem die Mietsteigerung eine entscheidende
resreinertrag) von 10.800 Euro. Der Kaufpreis Rolle. Steigende Mieteinkünfte bewirken bei
inklusive Nebenkosten beträgt 330.000 Euro. feststehenden Investitionskosten ein Absin-
Rechnung: 330.000 ÷ 10.800 = 30,5. Der Ver- ken des Vervielfältigers und damit eine bes-
vielfältiger liegt demnach bei 30,5. sere Wirtschaftlichkeit der Investition.
Ergebnis: Erst nach 30,5 Jahren hätte der • Tipp: Auskunft über die durchschnittli-
Käufer mit den Mieteinnahmen den ursprüng- chen Mieten in einem bestimmten Gebiet
lichen Kaufpreis erwirtschaftet. Trotz einer erhalten Sie über den Mietspiegel. Die
vielleicht guten Lage und guter Ausstattung Durchschnittsmieten in der Gegend ge-
ist die Wohnung damit überbewertet. ben einen ersten Anhaltspunkt, wie viel
Mieteinnahmen mit der Immobilie zu er-
Ausnahme: Allerdings gibt es Ausnahmen wirtschaften sind.
von dieser Regel. Insbesondere in gefragten
Tipps zur Finanzierung
• Der Kauf einer Mietimmobilie ist dann renta- Vollfinanzierung ist eine sehr gute Kreditwür-
bel, wenn sich der Immobilienkredit sowie digkeit. Dazu sollte nicht nur das Einkommen
die anfallenden Nebenkosten mit den Ein- überdurchschnittlich sein, sondern auch das
nahmen aus der Vermietung bezahlen las- Objekt, das als Kapitalanlage gekauft wer-
sen. Dazu muss die Kaltmiete entsprechend den soll. Je vorteilhafter die Lage und je bes-
hoch ausfallen, siehe dazu den Punkt „Net- ser Zustand und Ausstattung der Immobilie,
tomietrendite“. Ist die Immobilie erst einmal desto größer die Chance auf günstige Finan-
abbezahlt, erwirtschaftet sie von da an prak- zierungskosten. Schließlich kann die Bank
tisch nur noch Gewinn. eine attraktive Immobilie in Toplage bei Fi-
nanzierungsschwierigkeiten besser verkau-
• Anders als bei einer selbstgenutzten Immo- fen als ein renovierungsbedürftiges Liebha-
bilie kommt es bei der Finanzierung einer Im- berstück an einer Ausfallstraße.
mobilie zur Kapitalanlage nicht darauf an, Wichtig: Immobilienkäufer, die eine Vollfi-
möglichst viel Eigenkapital einzusetzen. Im nanzierung planen, sollten sich der Risiken
Gegenteil: Weil die Kreditzinsen steuerlich bewusst sein. Näheres hierzu erfahren Sie
absetzbar sind, ist der Einsatz von Fremdka- im Ratgeber „Vollfinanzierung für Ihre Immo-
pital oft sehr attraktiv. bilie“ auf biallo.de.
• Wird die Immobilie ohne Eigenkapital ge- • Wer im bereits abgezahlten Eigenheim
kauft, handelt sich um eine sogenannte Voll- wohnt, hat gute Karten bei der Immobilienfi-
finanzierung. Der Baukredit kann dabei nicht nanzierung, denn dies steigert die eigene
nur den Kaufpreis umfassen, sondern auch Bonität erheblich.
die Kaufnebenkosten. Voraussetzung für die
Der „Ratgeber der Woche“ ist ein Service der Verbraucher-Redaktion Biallo & Team GmbH, Bahnhofstraße 25,
86938 Schondorf. Sie können uns erreichen unter info@biallo.de oder per Telefon: 08192/93379-0.
Weitere Infos unter www.biallo.de
Es ist uns jedoch gesetzlich untersagt, individuell fachlich zu beraten.
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