In Forschung investieren - Life Sciences & Tech-Immobilien in Deutschland
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In Forschung investieren
Life Sciences & Tech-Immobilien in Deutschland
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 02
Life Sciences & Tech Real Estate
liegt hoch im Trend
Die Life Sciences- und Technologiebranche in Deutschland hat in den vergangenen Research-Ansatz
Jahren ein beeindruckendes Wachstum verzeichnet, beschleunigt durch die Covid-
19-Pandemie, den demographischen Wandel und steigende Ausgaben in der medizini- In diesem Bericht werden die Fundamentaldaten dieser aufstrebenden Anlage-
schen Versorgung. In diesem Zusammenhang ist die wirtschaftliche und gesellschaft- klasse näher dargestellt. Es werden die drei wichtigsten Forschungsbereiche
liche Bedeutung von Gesundheitstechnologien zunehmend in den Vordergrund ge- vorgestellt und Life Sciences & Tech Real Estate auf Basis der in den USA und
rückt und zeigt infolgedessen auch eine direkte Auswirkung auf den Immobilienmarkt. Großbritannien angewandten Definitionen näher definiert. Im Anschluss werden
die Ergebnisse von 14 ausführlichen Interviews mit marktführenden Experten
Colliers International, einer der weltweit führenden Immobiliendienstleister und (davon 40 % Investoren und 35 % Projektentwickler) aufgeführt. Die gewonne-
Investment Manager, und die European Science Park Group, ESPG AG, zeigen im nen Einblicke in den deutschen Life Sciences & Tech-Immobilienmarkt werden
vorliegenden Bericht auf, wie sehr Life Sciences & Tech-Immobilien das Interesse ergänzt durch eine Analyse der Vermietungs- und Investment-Datenbank von
und das Kapital von Investoren in den vergangenen Jahren angezogen haben. Life Colliers’ Market Intelligence & Foresight.
Sciences & Tech-Immobilien sind in den USA bereits ein etablierter Teilsektor des
gewerblichen Immobilienmarktes und bieten nun auch in Europa, insbesondere
in Deutschland, attraktive Investitions- und Nutzungschancen. Wir hoffen, dass dieser Bericht einen wertvollen Einblick in den deutschen Life
In diesem Bericht stellen wir den deutschen Life Sciences & Tech-Immobilien- Sciences & Tech-Immobilienmarkt bietet und dabei hilft, das Verständnis für die-
markt näher vor. Laut unseren Daten lag das Investitionsvolumen in den ver- sen wachstumsstarken und gesellschaftlich hoch relevanten Sektor zu vertiefen.
gangenen fünf Jahren bei über 1,8 Mrd. €. Dabei konnte eine außergewöhnliche Wir wünschen Ihnen eine interessante Lektüre und freuen uns, wenn Sie sich mit
Wachstumsrate erzielt werden. Der aufstrebende deutsche Markt scheint schnell Anregungen oder Fragen an uns wenden.
aufzuholen und für die Akteure stellen sich die folgenden Fragen:
Was macht Life Sciences & Tech-Immobilien aus?
MATTHIAS LEUBE CHRISTIAN KADEL RALF NÖCKER
Was sind die wichtigsten Erfolgsfaktoren? CEO Head of Capital Markets CEO
Colliers Deutschland Colliers Deutschland ESPG AG
Warum werden sie im Vergleich zu anderen
Immobilienklassen anders bewertet?
Wohin entwickelt sich der neue Teilsektor? Zur besseren Lesbarkeit wird in diesem Report das generische Maskulinum verwendet. Die verwendeten Personen-
bezeichnungen beziehen sich – sofern nicht anders kenntlich gemacht – auf alle Geschlechter.
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 03
Executive Summary
1. L
IFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN 2. D
ER TEILSEKTOR UMFASST MEHR 3. TREND ZU INNERSTÄDTISCHEN LAGEN 4. DER BAU VON LIFE SCIENCES & TECH-
VERZEICHNEN STARKES WACHSTUM ALS NUR DEN LIFE SCIENCES-MARKT IMMOBILIEN ERFORDERT BESONDERES
IN DEUTSCHLAND FACHWISSEN
Laut unserer Datenbank mit ausgewählten Vermietungs- Es gibt mehrere Handelsverbände (z.B. die International As- Ein drittes, überraschendes Ergebnis unserer Analyse und Unsere Analyse zeigt, dass die Zahl der Investoren und Pro-
transaktionen wurde seit 2018 ein Flächenumsatz von mehr sociation of Science Parks (IASP) oder den Bundesverband durchgeführten Interviews, ist, dass Mieter, Nutzer und In- jektentwickler in Deutschland derzeit relativ gering ist und
als 1 Mio. m² erzielt. Zwischen 2018 und 2022 ist der Flä- Deutscher Innovations-, Technologie- und Gründerzentren vestoren zunehmend den Wunsch äußerten, dass Life Scien- die Anforderungen beim Bau von Spezialflächen oft sehr
chenumsatz von ca. 179.300 m² auf 302.300 m² gestiegen, (BVIZ)), die neben den konzeptionellen Ansätzen der OECD, ces & Tech-Immobilien in den Innenstädten in urbaneren hoch sind. Die Komplexität von Life Sciences & Tech-Immobi-
was einer durchschnittlichen Wachstumsrate von 16 % ent- der Weltbank und verschiedener akademischer Einrichtun- Umgebungen angesiedelt werden. Nutzer und Mieter sind lien erfordert ein hohes Maß an Expertise, was insbesonde-
spricht. Im selben Zeitraum wurde ein Investment Markt gen ihre eigenen Definitionen vorbringen. Allen Definitionen anscheinend grundsätzlich dazu bereit, dafür höhere Mieten re für kleinere Projektentwickler eine Herausforderung dar-
Transaktionsvolumen von über 1,8 Mrd. € verzeichnet, da- gemeinsam ist die Feststellung, dass neben dem Life Scien- zu zahlen, die aufgrund der Rentabilität des Sektors leistbar stellt. Mögliche Lösungen bestehen darin, dass die Labore
von wurden allein 1,1 Mrd. € in den Jahren 2021 und 2022 ces-Markt auch andere künftige Innovationstreiber wie Cli- sind. Auch der Wettbewerb um die besten Talente machen zentral betrieben werden bzw. die Grundstückseigentümer
erzielt. Dies entspricht einer annualisierten Wachstumsrate mate-Tech und Digitalisierung wichtige Merkmale des Life diese Standortpräferenz erforderlich. Dies ist eine gewisse zusätzliche Dienste anbieten. Dies wirkt sich erschwerend
von über 200 %. Sciences & Tech-Immobilienmarktes darstellen. Dies wird Umkehrung des bisherigen Ansiedlungsverhaltens, da sich auf die Umwandlung bestehender Flächen in Life Sciences
durch eine sektorale Analyse der Vermietungsdaten und ältere Science-Parks eher in den Außenbezirken bzw. klei- & Tech-Flächen aus:
Es ist nicht überraschend, dass sich die wichtigsten Markt- den Aussagen aus den Interviews bestätigt: neren Städten ansiedelten.
teilnehmer in den Interviews darüber einig waren, dass der
deutsche Life Sciences & Tech-Immobilienmarkt vor einem
starken Miet- und Kaufpreisanstieg steht: Bei einem spekulativen Neubau sollten die Mieter-
Es ist sinnvoller von Life Sciences & Tech zielgruppe möglichst klar antizipiert und Nutzeran-
zu sprechen, weil sich dadurch ein größeres forderungen im Vorfeld wohl überlegt werden. Wenn
Faktor Nr. 1: Die Industrien der Mieter aus dem Spektrum von Nutzungsanforderungen abbilden der Rohbau bereits steht, kann nur noch schwerlich
Bereich „Science & Tech“ unterscheiden sich von lässt. Life Sciences allein ist ein ganz schmales Kor- auf spezifische Anforderungen reagiert werden.“
denen typischer Büromieter. Entsprechend bieten sett, das man sich anzieht.“ — Nils Essing, Senior Portfoliomanager
Investitionen im Science & Tech Markt Diversifika- — Martin Czaja, Partner BEOS AG
tionspotenziale auf Mieterbene. Faktor Nr. 2: Das INBRIGHT Investment GmbH
starke Wachstum übersetzt sich in eine hohe Flächen-
nachfrage und entsprechend auch in ein höheres
Mietwachstum im Vergleich zu den traditionelleren
Anlageklassen. Faktor Nr. 3: Der Markt ist sowohl auf
der Mietpreis- als auch auf der Cap Rate-Ebene noch
frühzyklisch.“
— Andreas Höfner, Managing Director
Garbe Institutional Capital GER
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023
1.
04
Definition der Life Sciences & Tech-Branche und warum
sie eine attraktive Immobilieninvestition darstellt
Gemäß dem „Doing Business Report” der Weltbank und 1.2 INVESTITIONEN IN TECHNOLOGIEN 1.3 D
IGITALER WANDEL UND
anderer Research-Zentren gibt es derzeit einen Trend zu GEGEN DEN KLIMAWANDEL LEBENSLANGES LERNEN
einer wissensbasierten Wirtschaft, die sich auf Wissen-
schaft und Forschung stützt.1 Die innovationsorientierte Der zweite Schwerpunkt in Forschung und Entwicklung sind Die Digitalisierung ist die dritte Säule der Forschungsbe-
Wirtschaft löst das seit den 1990er Jahren vorherrschende Investitionen in Technologien, die gegen den Klimawandel mühungen in Europa und nimmt seit 2018 einen höheren
dienstleistungsorientierte Modell ab.2 Die innovations- vorgehen wollen, auch CleanTech oder ClimateTech genannt. Stellenwert ein als das Gesundheitswesen.6 Laut McKinsey
orientierten Wirtschaftsbereiche als wesentlicher Treiber Dieser Bereich ist branchenübergreifend und umfasst:4 ist zur Aufrechterhaltung eines Wettbewerbsvorteils die Di-
der Entwicklung setzen sich aus drei Teilsektoren zusam- gitalisierung ein grundlegender Faktor.7 Investoren haben
men, die im Folgenden kurz umrissen werden. Für die spä- • A nwendungen, die CO 2 -Emissionen direkt reduzieren dies erkannt und investieren nun in bahnbrechende Infor-
tere Datenanalyse ist dabei der unter 1.1 dargestellte Teil- oder beseitigen (Netto-Null-Effekt) mations- und Kommunikationstechnologien.8
bereich „Life Sciences und Medizintechnik“ maßgeblich. • Technologien, die uns bei der Anpassung an die Aus- In Europa erkennen die meisten Unternehmen schon heu-
wirkungen des Klimawandels unterstützen te die hohe Bedeutung der Digitalisierung: Rund 61 % der
• F orschungsarbeit, die unser Verständnis für das Klima Unternehmen haben digitale Technologien in ihre Ge-
1.1 LIFE SCIENCES UND MEDIZINTECHNIK schäftsaktivitäten integriert. Allerdings ist diese Zahl seit
und seine Veränderung verbessert
Der Schwerpunkt dieses Berichts liegt auf dem Sektor der 2019 kaum noch gestiegen. Daraus ergibt sich Potenzial für
Life Sciences und Medizintechnik. Dieser Sektor wird defi- Investitionen zur Bekämpfung des Klimawandels zielen da- ein stärkeres Wachstum in den kommenden Jahren.9
niert als „jede Technologie oder Anwendung, die mit dem rauf ab, Ressourcen effizienter einzusetzen, das Abfallrecy-
menschlichen Körper in Kontakt kommt oder seinen Zustand cling zu optimieren und die Kreislaufwirtschaft voranzutrei-
zu verbessern sucht”. Auch wenn dies ein sehr weit gefasster ben. Clean-Tech ist vor allem in der Industrie vorzufinden
Begriff ist, umfasst er nicht die Gesundheitsversorgung.3 und umfasst eine Vielzahl von Sektoren, u.a. Transport und
Logistik, Energie und Strom, Landwirtschaft und Lebens-
Der Life Sciences-Sektor hat in den letzten Jahren ein starkes mittel, Materialien und Chemikalien sowie Ressourcen und
Wachstum verzeichnet. Die ständige Weiterentwicklung der Umwelt.5 Investitionen zur Bekämpfung des Klimawandels 1. W eltbank – Doing Business and Business Enabling Environment (BEE)
Behandlungsmethoden – angetrieben von bahnbrechenden stehen oft in engem Zusammenhang mit den Life Sciences - Concept Note, Dezember 2022E
2. OECD Center for Entrepreneurship
Innovationen in der medizinischen Forschung – geht einher dazu zählen u.a. Luftreinigungstechnik zur Verringerung der 3. Kafarski, P. Rainbow code of biotechnology, CHEMIK 2012, 66, 8, 811 – 816
mit einem ständig wachsenden Pflegebedarf aufgrund der Auswirkungen auf den Menschen – und die Digitalisierung. 4. PWC, Climate Change Order of Play 2021
5. w ww.felixonline.co.uk/issue/1790/investment/what-really-is-cleantech-
alternden Bevölkerung und der Zunahme von Zivilisations- investing, siehe auch www.cleantech.com
krankheiten wie Diabetes, Krebs und Herzerkrankungen. 6. ULI, UNDERSTANDING THE LIFE SCIENCES SECTOR 2022, Seite 32
7. w ww.mckinsey.com/capabilities/mckinsey-digital/our-insights/its-time-to-be-
come-a-digital-investing-organization
Insbesondere die Biotech-Branche bringt viele innovative 8. w ww.investmentmonitor.ai/investment-promotion/fdi-drivers-2022-
Medikamente und Therapien hervor. Auch die Medizintech- digitalisation-covid/
9. Europäische Investitionsbank, Digitalisation In The European Union,
nik und E-Health verzeichnen ein starkes Wachstum. Stand Mai 2022
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023
2.
05
Definition von ABBILDUNG 1
DEFINITIONSMERKMALE VON LIFE SCIENCES & TECH REAL ESTATE
Life Sciences &
Tech Real Estate NÄHE ZU UNIVERSITÄTEN
VORHERRSCHENDE
BRANCHE/TECHNOLOGIE
Idealerweise in der Nähe einer Universität oder For- blicherweise geprägt durch eine vorherrschende
Ü
schungseinrichtung gelegen, was die Einführung von Branche, z.B. Life Sciences, grüne Technologien oder
wissenschaftlichen Innovationen in Unternehmen digitale Transformation.
erleichtert.
Eine Vielzahl von zusätzlichen Angeboten - wie Frei-
Life Sciences & Tech-Immobilien werden von Beratern und Forschern10 unter- I n der Regel außerhalb großer Metropolen, oft in Ge- zeit- und Hospitalityangebote, die ein campusähnli-
schiedlich definiert.11 Zur Identifizierung von Life Sciences & Tech Immobilien bieten, die als Wissenschaftscluster gelten, oder in ches Ambiente bieten.
wurden sowohl Erkenntnisse aus dem umfangreichen Research der ESPG Group Regionen, die eine hohe Konzentration innovativer
wie auch aus durchgeführten Experteninterviews herangezogen. Diese lassen sich Unternehmen aufweisen. H ochgradig interaktive Mieter, die Innovation und
vier Themenkomplexen zuordnen und umfassen unterschiedliche Kriterien – u.a. Wachstum forcieren und miteinander kollaborieren.
Standort, Spezialflächen, vorherrschende Technologien und Mieterbindung. In
diesem Bericht muss eine Immobilie drei dieser Kriterien erfüllen, insbesonde-
re die Anforderung „Spezialflächen”, um als Life Sciences & Tech-Immobilie ein-
gestuft zu werden.
SPEZIALFLÄCHEN „STICKY TENANTS“
ochspezialisierte Forschungs- und Entwicklungs-
H tarke Abhängigkeit von lokalen Fachkräften, oft mit
S
flächen. Verbindungen zu nahegelegenen Universitäten oder
Forschungsinstituten.
rgänzungsflächen, u.a. Produktionslager, Logistikflä-
E
chen, Büros und Showrooms, sind oft zur Unterbrin- eitaufwendige Genehmigungsverfahren erhöhen
Z
gung von Zuliefer- und Partnerunternehmen erfor- die Mieterbindung.
derlich. Dabei handelt es sich um Labore, Reinräume
und zusätzliche Einrichtungen wie Kühlanlagen oder Stabile Mieter aufgrund des vorhandenen Ökosys-
Stromgeneratoren. tems und der hohen Vorabinvestitionen in die Ge-
bäudeausstattung.
ie Flächen sind in der Regel so aufgebaut, dass sie
D
10. W
eitere Veröffentlichungen von Fachverbänden u.a. vom Urban Land Institute und von verschiedenen den Mieteranforderungen entsprechen.
US-Institutionen
11. B
eispiele: Almeida / Sequeria, The Role of Knowledge Transfer in Open Innovation, 2019, 9781522558491;
Charis M Thompson, TECNOSCIENZA, Italian Journal of Science & Technology Studies, Designing for the Life Quelle: ESPG AG
Sciences: The Epistemology of Elite Life Science Real Estate, 2014, ef 5 (2) pp. 43 – 58 - ISSN 2038-3460
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 06
2.1 S
TANDORT IN DER NÄHE EINER UNIVERSI- Bautechnische Anforderungen an am wichtigsten, dass die Research-Spezialflächen Wissen- 2.4 HOHE MIETERBINDUNG
TÄT ODER EINES FORSCHUNGSINSTITUTS Life Sciences & Tech Real Estate schaftsunternehmen und ihre Partnerunternehmen anzie-
Beispiele: hen und langfristig an den Standort binden.13 Das letzte Kriterium für Life Sciences & Tech-Immobilien
Der Wettbewerb um Talente ist der wichtigste Faktor für lässt sich als eine Reihe qualitativer Aspekte zusammenfas-
die Standortwahl. Die meisten Fachkräfte in der Wissen- Teilbarkeit in Abhängigkeit von Nutzungsart z.B. Ähnlich wie klassische Einzelhandelsimmobilien fungieren sen, die für eine hohe Mieterbindung sorgen. Das bedeutet,
schaft und der Technologiebranche sind zwischen 30 und 40 ab 300 m² (Lab-Office), ab 800 m² (produktive Prägung) diese Spezialflächen als funktionaler Anker für einen Life dass ein Unternehmen, das einmal einen Standort angemie-
Jahre alt und oft schon mit Familie und Freunden an einen Sciences & Tech-Hub. tet hat, den Mietvertrag mit hoher Wahrscheinlichkeit immer
bestimmten Ort gebunden. In Anbetracht des hohen Wett- Hohe Deckentraglast (5 kN / m² bis 10 kN / m²) wieder verlängern wird.19
bewerbs um diese Fachkräfte müssen sie nicht umziehen,
da ihr Fachwissen überall geschätzt und benötigt wird. Dem- Belüftung (mindestens achtfacher Luftwechsel) 2.3 V
ORHERRSCHENDE TECHNOLOGIEN UND Die langfristige Bindung an einen Standort ist zumindest teil-
zufolge befinden sich die begehrtesten Lagen für Life Scien- CAMPUS-AMBIENTE weise darauf zurückzuführen, dass auf kommunaler Ebene
ces & Tech-Immobilien in der Nähe von den Talentpools der Deckenhöhe ab 3,50 m (Lab-Office) bis 6,00 m besondere Genehmigungen eingeholt werden müssen, die
jeweiligen Branchen, die von großen Ballungsräumen bis hin (produktive Prägung) Die Bündelung von Unternehmen, die sich auf ähnliche für die Durchführung von Versuchen erforderlich sind.20
zu mittelgroßen Standorten vorzufinden sind. In Deutsch- Technologien oder Forschungsbereiche spezialisiert ha-
ben, ermöglicht den Austausch von Ideen und fördert die Die Verlässlichkeit der Lieferketten ist ein weiterer wichtiger
land sind die Hotspots von Life Sciences & Tech-Immobilien Begehbare Schächte Faktor, der zu langfristiger Mieterbindung beiträgt. Schon
die großen Metropolen, aber auch kleinere Städte wie Hei- Zusammenarbeit, wodurch wissenschaftliche Innovationen
erheblich beschleunigt werden können.14 vor den Lieferkettenproblemen, die durch die Coronakrise
delberg, Mainz, Augsburg, Potsdam, die sich zum einen in Größere Stützweiten / Achsraster (1,25 m) verursacht wurden, war die Sicherstellung von Vorproduk-
der Nähe von weltweit führenden Forschungszentren und Diese Konzentration kollaborierender Unternehmen kann ten und erforderlichen Dienstleistungen – wie die Fernunter-
zum anderen in urbanen Clustern befinden. Große Lastenaufzüge (u.a. für Labor-Gerätetransport) unterschiedlich aufgebaut sein. Der Campus mit mehreren suchung von Proben – nicht einfach zu bewerkstelligen.
Dieser Trend konnte in den Interviews und den Vermietungs- Gebäuden, die sich um eine Universität, ein wissenschaftli-
Spezialmedienanschlüsse, z.B. für Gase ches Institut oder eine private Forschungseinrichtung grup- Schließlich ist es für die Unternehmen aufgrund der Verfügbar-
daten bestätigt werden, wobei sich große Metropolen wie keit von lokalen Talenten von Vorteil, wenn sie sich in der Nähe
München, Berlin oder Hamburg als beliebte Life Science- pieren, ist dabei die klassische Form.15 Diese Struktur findet
Anlieferungsmöglichkeiten (LKW) sich in den ersten Wissenschaftsparks an der Westküste von den Universitäten ansiedeln, aus denen die entsprechenden
Standorte herauskristallisiert haben. Mieter und Nutzer Absolventen kommen. Dies wird häufig durch die von den Städ-
sind anscheinend auch dazu bereit, die höheren Kosten für der USA oder in Deutschlands ältestem Technologiepark
Spezielle Entsorgungsvorrichtungen (Gefahrenstoffe) Adlershof wieder. Die meisten Projektentwicklungen, die ten und Gemeinden eingerichteten Unternehmensnetzwerke
diese Standorte aufzubringen, da sie den Wettbewerb um weiter gefördert.21 Im Grunde genommen deuten diese spezifi-
Talente gewinnen und den Zugang zu diesen Fachkräften in den nächsten Jahren an den Markt gelangen, werden in
solchen Strukturen oder als Ergänzung bereits bestehender schen Anforderungen darauf hin, dass sich Life Sciences & Tech-
sicherstellen müssen. Weitere Spezifikationen richten sich nach den Biologischen Unternehmen einem knappen Flächenangebot gegenübersehen.
Campus-Strukturen realisiert.16
Sicherheitsstufen (nach GenTSV S1 – S2, sehr selten S3 – S4,
oder Gefahrstoffverordnung), Reinraumklassen (ISO 1 bis 9) Ein zweites Modell ist ein Cluster von mehreren Unterneh-
2.2 SPEZIALFLÄCHEN oder anderen branchenspezifischen Normen (z.B. Strahlen- men, die sich mit demselben oder einem verwandten For- 12. M
cPherson, Stephanie Sammartino (2009). Tim Berners-Lee: Inventor of the
World Wide Web. Twenty-First Century Books. ISBN 978-0-8225-7273-2
schutz, Emissionen). schungs- oder Technologiebereich. Dabei könnte es sich 13. Konkrete Beispiele finden sich im ESPG-Portfolio, wo ein 100 m² großer Rein-
Für Forschungs- und Innovationsvorhaben werden Spezial- beispielsweise um eine auf die Produktion von Batterien raum zu einer Nachfrage nach 4.000 m² Life Sciences & Tech-Flächen geführt
hat, die ein integriertes Ökosystem um den
flächen benötigt, die für die entsprechenden Anforderungen Spezialflächen werden oft für unterschiedliche Anwendun- für Elektrofahrzeuge spezialisierte Einrichtung handeln, die Reinraum herum bilden.
konzipiert und ausgestattet sind. Es gibt verschiedene Arten gen eingesetzt und können von verschiedenen Abteilungen neben einem Unternehmen angesiedelt ist, das Navigations- 14. T axonomie der Europäischen Innovationsökosysteme, gefördert von der EU-
Kommission über das Programm Horizont Europa https://eismea.ec.europa.
von solchen Laborflächen: gemeinsam genutzt werden. Manchmal sind diese Flächen in systeme für Elektrofahrzeuge entwickelt.17 eu/programmes/european-innovation-ecosystems_en
einem separaten Gebäude in der Mitte des Campus unter- 15. Siehe auch
• Chemielabore, die meist mit anorganischen Stoffen gebracht, wo sie für die umliegenden Mieter leicht zugäng- Ein Einzelgebäude kann als dritte Variante von Life Scien- 16. Ein weiteres Beispiel sind die vier Science Cities in Ulm www.english.ulm.
de/0/economy-and-science/science-city oder der BioTech Park Berlin-Buch
arbeiten sowie sämtliche Verfahrensarten, einschließ- lich sind. ces & Tech-Immobilien dann als Wissenschaftspark gelten, www.campusberlinbuch.de/en/biotechpark-zahlen
lich Erhitzung, Kühlung, Destillation usw. wenn es Mieter aus unterschiedlichen Bereichen aufweist, 17. Siehe zum Beispiel den Science Park 2 in der Science City Ulm.
18. Siehe z.B. den Life Science Center Gräfelfing in der Nähe des Life Science
Das beste Beispiel ist das CERN in der Nähe von Genf in der die eng miteinander kollaborieren. Dies findet man häufig, Campus Martinsried, www.bi.mpg.de/campus mit Mietern aus dem Innovati-
• Biolabore, in denen organische Stoffe analysiert, ver- Schweiz, das sich um den zentralen Teilchenbeschleuniger ons- und Gründerzentrum Biotechnologie IZB, Region München
ändert und verarbeitet werden, oft mit einem mikro- wenn Grundstücke oder Gebäude von einem Sponsor für die 19. C
haris M Thompson, TECNOSCIENZA, Italian Journal of Science & Technology
Large Hadron Collider herum zu einem bedeutenden For- Forschung zur Verfügung gestellt werden, oder wenn inno- Studies, Designing for the Life Sciences: The Epistemology of Elite Life Science
skopischen oder biotechnischen Ansatz schungszentrum entwickelt hat und aus dem Innovationen Real Estate, 2014, ef 5 (2) pp. 43-58 - ISSN 2038-3460
vative Projektentwickler Life Sciences & Tech-Mietern, die 20. B eispiele sind wissenschaftliche Genehmigungen nach dem Bundesstrahlen-
• Physik- und Techniklabore, oft in Form von Reinräu- wie das World Wide Web hervorgegangen sind.12 andernorts keinen Platz finden, Flächen anbieten.18 schutzgesetz (BStrahSchG), dem Bundesseuchenschutzgesetz (BSeuchSChG)
und örtliche Betriebsgenehmigungen, die eine Eignungsprüfung des zustän-
men, Prüfkammern oder Laufketten Laut den durchgeführten Interviews ist es für Nutzer, Mie- digen Betreibers erfordern (persönliche Eignung nach GewO)
21. Beispiel für lokale Netzwerke zur Unternehmensentwicklung www.bioriver.de
ter und Stakehoder von Life Sciences & Tech-Immobilien
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023
3.
07
Analyse des Vermietungsmarktes
für Life Sciences & Tech Real Estate
Die Datenanalyse der Life Sciences & Tech-Abschlüsse im ABBILDUNG 2 ABBILDUNG 3
Zeitraum 2018 – 2022 zeigt, dass in diesem Segment zuneh- DEUTSCHLANDWEIT REGISTRIERTE LIFE SCIENCES & DEUTSCHLANDWEIT REGISTRIERTE LIFE SCIENCES & TECH-
mend Mietabschlüsse registriert werden (vgl. Abb. 2). In den
vergangenen fünf Jahren wurden bundesweit durchschnitt- TECH-ABSCHLÜSSE VON 2018 – 2022 ABSCHLÜSSE NACH OBJEKTTYP VON 2018 – 2022
lich rund 209.000 m² Flächenumsatz pro Jahr verzeichnet – Transaktionsvolumen (TAV) Anzahl Transaktionen Bestand im Bau Projekt Neubau saniert
in Summe mehr als 1 Mio. m². Allein im Jahr 2022 wurde mit
302.000 m² Flächenumsatz das bislang höchste Ergebnis in 350.000 120
Deutschland registriert, ein Plus von 70 % gegenüber 2018.
Weniger als die Hälfte der Abschlüsse wurde in Bestandsob- 300.000 4%
jekten registriert, die Mehrheit fand in Projektentwicklungen 100
und erst kürzlich fertiggestellten bzw. sanierten Immobilien
15 %
statt, was auf einen starken Nachfrageüberhang hindeutet 250.000
(vgl. Abb. 3). Wenn man von diesem Trend ausgeht, werden 80
Flächenumsatz in m²
Projektentwicklungen in den kommenden Jahren vornehm-
Anzahl absolut
lich der Treiber für den Flächenumsatz sein. Im Dreijahres- 200.000
zeitraum 2023 bis 2025 werden rund 330.000 m² neu an 43 %
den Markt kommen. Bei anhaltender Nachfragedynamik 60
zeigt sich die verschärfende Angebotsknappheit deutlich. 150.000
17 %
Auf Deutschlandebene verteilen sich die registrierten Ab-
40
schlüsse deutlich auf die TOP-7 Städte und das jeweilige
100.000
Umland. Die Großräume München, Berlin, Frankfurt und
Hamburg finden sich an der Spitze wieder, während Düssel-
dorf, Köln und Stuttgart erst seit 2021 verstärkt Anmietun- 20
50.000
gen verzeichnen. Darüber hinaus bilden Universitätsstädte
wie Leipzig, Heidelberg und Mainz zunehmend räumliche 21 %
Schwerpunkte der Vermietungsaktivitäten (vgl. Abb. 3), wäh-
0 0
rend bekannte Forschungsstandorte wie z.B. Aachen statis-
tisch noch nicht stark reflektiert sind. 2018 2019 2020 2021 2022
Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 08
3.1 D
IE KOMPLEXITÄT VON LIFE SCIENCES & Individuelles Anforderungsprofil geprägt von
TECH-IMMOBILIEN ERFORDERT PLANUNG Heterogenität der Branche
UND VORAUSSICHT Der Heterogenität der Nutzergruppe und dem damit ein-
hergehenden breiten Forschungs- und Tätigkeitsspektrum
Innenstadtnahe Lagen attraktiver als grüne Wiese ist die große Spanne an Flächenanforderungen geschuldet.
Die räumliche Verteilung der registrierten Abschlüsse stützt Das ideale Life Sciences & Tech Real Estate ist ein maximal
die Annahme (vgl. Abb. 4), dass für die Standortwahl die grundflexibles Gebäude, das im laufenden Betrieb und in
Nähe zu Forschungsinstitutionen und Universitäten aus- der Bauzeit selbst noch reagieren kann. Gerade spekulative
schlaggebend ist. Denn zum einen findet sich hier aufgrund Projektentwicklungen werden durch die mangelnde Stan-
des höheren Gründungsgeschehens eine größere Zahl an dardisierung im Bau vor Herausforderungen gestellt. Daher
Start-ups und Spin-Offs, zum anderen ist die Mitarbeiterak- sind build-to-suit-Immobilien aufgrund von Unsicherheiten
quisition für diese hochspezialisierte Branche ein wesent- beim spekulativen Neubau nach wie vor die Regel.
liches Kriterium. Demnach bietet ein vorhandenes Cluster
aus Nutzersicht einen Mehrwert, ist aufgrund der allgemei- Eine Besonderheit stellt die Wachstumsdynamik der Bran-
nen Flächenknappheit in diesem Segment jedoch nicht aus- che dar. Die Wahrscheinlichkeit, dass ein Life Sciences &
schlaggebend. Während sich herkömmliche Gewerbeparks Tech-Unternehmen erfolgsbedingt schlagartig expandiert
bislang außerhalb der Stadt auf der grünen Wiese wiederfin- und Erweiterungsflächen benötigt, ist vergleichsweise hoch.
den, signalisieren Life Sciences & Tech-Nutzer den Wunsch Die Möglichkeit sich innerhalb einer Immobilie oder eines
nach Urbanität und Repräsentativität. Neben einer guten Grundstücks erweitern zu können, ist ein wesentliches At-
Transport- und Logistikinfrastruktur wird dabei zusätzlich tribut künftiger Projektentwicklungen.
eine gute städtische Anbindung gefordert.
Anders als bei Büro ändern sich die Anforderungen an
Life-Sciences-Cluster sind meist außerhalb der Stadt- Life Science Gebäude häufig im Laufe der Geschäfts-
grenzen angesiedelt. Viele der Nutzer wollen aber nicht entwicklung. Das muss für eine nachhaltige Flexibilität
raus aus der Stadt - sie wollen tatsächlich innerstäd- von Anfang mitbedacht werden.“
— Carsten Müller, geschäftsführender Mitgesellschafter
tisch liegen.“
Karrié Projektentwicklung
— Toğrul Gönden, Managing Director
Driven Investment
Zur Überbrückung dieser Flächenbedarfe, die eine kurze
Vorlaufzeit haben, bieten sich Multi-Tenant-Immobilien für
Co-Working- / Co-Lab- und andere Kollaborationszwecke
an. Zum einen stillen sie die Nachfrage nach kleinteiligen
Flächen und bieten zum anderen die räumliche Nähe zu
einem bereits vorhandenen Netzwerk. Gerade bei hoch-
spezialisierten Produkten stellt die Vertraulichkeit einen
Risikofaktor dar, den es zu beachten gilt.
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 09
ABBILDUNG 4 ABBILDUNG 5
DEUTSCHLANDWEIT REGISTRIERTE LIFE SCIENCES & TECH-ABSCHLÜSSE 2018 – 2022 UNTERNEHMENSPHASEN
Abschluss: 2018 2019 2020 2021 2022
Anzahl Abschlüsse: 1–2 3 – 10 11 – 20 über 20
Rostock
Hamburg
START UP AUFBAU WACHSTUM REIFEPHASE
Bremen
Kurzfristiger Leicht steigender Sprunghaft steigender & Planbarer &
Berlin Flächenbedarf Flächenbedarf kurzfristiger Flächenbedarf langfristiger Flächenbedarf
Potsdam
Kleine Kleine Größere Größere Flächen
Flächen Flächen Flächen teils an mehreren Standorten
Magdeburg
Standort im Standort im Standort nach Verfügbarkeit Standort nach Verfügbarkeit
Göttingen
Umfeld der Gründer Umfeld der Gründer von Flächen & Personal von Flächen & Personal
Leipzig
Düsseldorf Dresden Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight
Bad
Homburg
Köln Marburg
Frankfurt
Mietvertragseigenschaften spiegeln Wunsch und Reifephase häufig überdurchschnittlich lang. Letzteres
am Main nach maximaler Flexibilität wider liegt vor allem an den hohen Investitionskosten und einer
Gießen Hofheim Hanau Das angesetzte Mietpreisniveau dieses Segments spiegelt entstandenen Immobilität des Mieters („sticky tenants“ vgl.
Offenbach zum einen die hohen Bau- und Investitionskosten wider, Kapitel 2.4), die durch die limitierte Arbeitskräfteverfügbar-
Wiesbaden Rüsselsheim am Main
Frankfurt zum anderen den Wert der Immobilie. Hier gilt es zwischen keit zusätzlich verfestigt wird.
am Main
der Gebäude- und der Investitionsmiete zu unterscheiden.
Letztere greift, sobald der Eigentümer bzw. Entwickler über Die Bedürfnisse der Unternehmen ändern sich im Laufe der
Mainz
Hallbergmoos den Grundausbau hinaus mieterspezifische Einbauten ver- Zeit und richten sich nach der jeweiligen Phase (vgl. Abb. 5).
Heidelberg
Unterschleißheim gütet erhält. Diese vorab zu definieren, ist oftmals schwierig. Incentives greifen in diesem Segment vergleichbar selten,
Nürnberg Garching
Darüber hinaus fallen bei einem Life Sciences & Tech-Mieter denn gerade bei Spezialimmobilien gilt die Regel, dass sich
Ismaning
München die Nebenkosten aufgrund des höheren Energieverbrauchs Flexibilität und Incentives gegenseitig eher ausschließen.
Stuttgart Planegg
stärker ins Gewicht. In diesem Zusammenhang sind ESG- Besondere Aufmerksamkeit erfordert in diesem Segment
Kirchheim Ansätze und Smart-Building-Komponenten gerade für diese weiterhin die Flächeneffizienz, d.h. das Verhältnis von (Net-
Neuried
Nutzergruppe attraktiv. to-)Mietfläche zu Bruttogrundfläche (BGF). Denn einerseits
München
Die Mietvertragslaufzeiten sind oftmals abhängig von der je- stehen breitere Schächte und erweiterte Technikflächen
weiligen Unternehmensphase. Während Start-ups vermehrt nicht als Mietfläche zur Verfügung, andererseits haben La-
Kleinflächen und kurzfristige Mietverträge nachfragen, sind borflächen häufig tiefere Grundrisse und ein anderes Ober-
Mietvertragslaufzeiten bei Unternehmen in der Wachstums- fläche-zu-Volumen-Verhältnis.
Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight
LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 10
3.2 E
IN NISCHENMARKT MIT GROSSEM ABBILDUNG 6 ABBILDUNG 8
WACHSTUMSPOTENZIAL TRANSAKTIONSGESCHEHEN LIFE SCIENCES & TRANSAKTIONEN VON LIFE SCIENCES & TECH REAL ESTATE
Produktbedingt kleines und kleinteiliges Marktsegment TECH REAL ESTATE UND AUSGEWÄHLTE GRUNDSTÜCKSKÄUFE 2018 – 2022
Die positiven Nachfragetrends und das Capital Raising der Transaktionsvolumen (TAV) Anzahl Transaktionen Abschluss: 2018 2019 2020 2021 2022
vergangenen Jahre lässt eine zunehmende Institutionalisie-
rung in den kommenden Jahren erwarten. Eine ähnliche Ent- Bestandsobjekt Projektgrundstück
700 14
wicklung war im Logistikmarkt in den frühen 2010er-Jahren
zu beobachten, als positive fundamentale Nachfragetrends 600 12
einen stetigen Anstieg der Investorennachfrage zur Folge
hatten und sich der Sektor inzwischen fest in institutionel- 500 10
Anzahl absolut
len Portfolios etabliert hat.
in Mio. €
400 8
Deutschland befindet sich in einer frühen Phase der Markt-
300 6
entwicklung für Life Sciences & Tech Real Estate Investitio-
nen. Die Zahl aller Transaktionen in diesem Segment lag 200 4
inklusive der Grundstückskäufe kumuliert über die letzten Hamburg
fünf Jahre bei über 1,8 Mrd. €. Der Marktanteil am gesamt- 100 2
deutschen Handel mit Gewerbeimmobilien betrug nach
0 0
Einsetzen einer erkennbaren dynamischen Wachstums-
phase ab 2019 in den letzten beiden Jahren jeweils 1,0 % 2018 2019 2020 2021 2022 Berlin
(vgl. Abb. 6). Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight
Osnabrück
Potsdam
Typisch für eine Spezialimmobilie in dieser frühen Entwick-
lungsphase wird die hohe nutzerseitige Wachstumsdynamik ABBILDUNG 7
von Produktmangel limitiert. Der Anteil der Grundstücks- LIFE SCIENCES & TECH-TRANSAKTIONEN
käufe an den identifizierten Transaktionen von 15 % deutet Leipzig
darauf hin, dass erst eine kleine Zahl hochspezialisierter NACH GRÖSSENKLASSE (2018 – 2022) Krefeld
Dresden
Projektentwickler die Professionalisierung in diesem Ni- < 10 Mio. € 10 – 25 Mio. € 25 – 50 Mio. € 50 – 100 Mio. € > 100 Mio. €
Leverkusen
schensegment vorantreibt.
Aachen Bonn
Die Größenverteilung der bislang gehandelten Life-Scien-
Frankfurt
ces & Tech-Objekte macht die Kleinteiligkeit des Segmentes am Main
deutlich. Mehr als zwei Drittel haben ein Objektvolumen 17 %
von unter 50 Mio. €. Immobilien der Kategorie ab 100 Mio. € 19 %
aufwärts übertreffen diesen Schwellenwert nicht wesent-
lich. Die größte registrierte Transaktion war der Kauf von Darmstadt
The Rocks Campusboulevard 30 in Aachen für 124 Mio. €
(vgl. Abb. 7). Heidelberg
Nürnberg
17 %
Räumlich betrachtet ist und bleibt der Markt für Investoren
22 % Stuttgart
ebenfalls begrenzt, auch wenn in den letzten zwei Jahren
die Transaktionen außerhalb der drei Topmärkte München, Tübingen Ulm
Berlin und Hamburg zugenommen haben. Die Bindung an
Wissenschaftscluster mit Nähe zu einschlägigen Bildungs- München
und Forschungseinrichtungen bestimmen auch die Vergabe 25 %
aktueller Projekte.
Quelle: Colliers Market Intelligence & Foresight Quelle: Colliers Market Intelligence & ForesightLIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 11
3.3 A
TTRAKTIVES RISIKO-RENDITE-PROFIL Core-Produkt mit sehr günstigem Rendite-Risiko-Profil Lab on Demand – Katalysator für Nutzer, Investor Redevelopments von Gewerbeimmobilien
FÜR BREITES INVESTORENSPEKTRUM Immobilien im Projektentwicklungsstatus zeichnen sich und Finanzierer und Standorte – möglich, aber…
nutzerbedingt durch hohe ESG- und New Work-Konformität Wie die Marktentwicklung in den USA zeigt, übernehmen
Risiko des individuellen Scheiterns wiegt geringer aus. Vielen Projekten wie den Berliner Entwicklungen FU- Shared Lab Spaces eine wichtige Katalysatorfunktion bei der
als nachhaltige Wachstumsdynamik überwiegen HUB und HYBRICK, dem Life Science Center Gräfelfing bei Entwicklung von Life Science-Objekten als investmentfähi- … ein Umbau funktioniert nicht immer, er funktio-
Bei Life Sciences & Tech Real Estate handelt es sich ange- München oder dem Innovationspark Mainz ist gemein, dass ges Produkt. Mit der Life Science Factory in Göttingen oder niert sogar tendenziell eher seltener als häufig.“
— Jurij Kuzema, Investment Analyst
sichts der spezifischen Nutzerklientel, der besonderen Ge- sie städtebaulich gut integriert und infrastrukturell bestens dem BioLab in Heidelberg stehen solche den Coworking
TSC Real Estate Germany
bäudetypologie und ihrer Standortspezifika um eine neu- erschlossen sind. Meistens handelt es sich um Gebäude, die Spaces ähnliche Konzepte erst am Anfang ihrer Marktaus-
artige Nutzungskategorie, die für institutionelle Investoren in Campus- oder mischgenutzte Quartierstrukturen einge- breitung in Deutschland. Die hochspezialisierten Betreiber
auch für die Diverzifizierung des Portfolios attraktiv ist. bunden sind. Die Umfeldqualität, die für die Mitarbeiteran- transferieren die hohen Erstinvestitionen und ein auf die Die Funktionsmischung von Laborflächen mit etablierten
Wegen des begrenzten Produktangebots eignet sich die As- sprache hohe Relevanz besitzt, ist dementsprechend hoch. Forschungstätigkeit der Nutzer abgestimmtes Leistungs- Nutzungsarten, insbesondere Büro und Light Industrial, legt
setklasse vor allem als Investment, das zusammen mit ande- Der Clusterbezug als Ansiedlungskriterium bringt mit sich, spektrum in kostendeckende Mieten. Diese können sich die Frage nahe, ob sich Konvertierungen von Gewerbeim-
ren forschungsintensiven Tech-Immobilien kompatibel ist. dass diese Art von Spezialimmobilie nur in dynamisch wach- selbst äußerst kostensensible Start-ups mit geringer Ka- mobilien insbesondere in Nebenlagen oder Gewerbeparks
senden, von innovativer Forschungslandschaft geprägten pitalausstattung leisten, da Colabs eine Angebotslücke im als attraktives Redevelopment anbieten. Allein die spezifi-
Die wachsende Tendenz von Corporates aller Größenord- Städten realisiert wird. Wegen der Objekt- und Lagequali- Segment unter 300 m2 schließen. Weitere Vorteile sind die schen Anforderungen von spezialisierteren Laboren an die
nungen, Miete gegenüber Eigentum zu bevorzugen und als täten sind vor allem die jüngeren Bestandsimmobilien und flexiblen Mietvertragslaufzeiten, die dem Nutzer bei ausblei- Baukonstruktion wie Deckenhöhe und Traglast, Raumtiefe
Nachfragergruppe am Markt aufzutreten, ruft zunehmend Projekte als Core-Produkt einzustufen. bendem Forschungserfolg oder in Abhängigkeit von kurz- oder die Bemessung von Versorgungsschächten lassen die
spezialisierte Projektentwickler und Investoren auf den Plan. laufenden Förderungsperioden eine rasche Beendigung des nachträgliche Integration von Laborflächen mitunter nur
Das Risiko einzelner Nutzer, nach kurzer Zeit zu scheitern, Die Gebäude- und Standortqualität ermöglicht ein deutlich Mietverhältnisses ermöglichen. Die langfristige Anmietung in Gebäudeaufstockungen oder -anbauten zu. Baurecht-
reduziert sich für den Entwickler und Eigentümer aufgrund höheres Mietniveau, zumal bei stark wachsenden Unterneh- durch Shared Lab Spaces auf einem Teil der Fläche in Life Sci- lich könnte in reinen Gewerbegebieten die Integration von
der Wachstumsdynamik der Branche, des Nachfrageüber- men die Mietbelastung in den Gesamtkosten eine unterge- ence Objekten hingegen sichern dem Projektentwickler oder Produktionseinheiten problematisch werden. Hier müss-
hangs insbesondere innerhalb etablierter Cluster und der ordnete Rolle spielt, solange Flächen- und Standortanforde- Investor eine für die Finanzierung notwendige Vorvermie- te zumindest eine Ausweisung als Mischgebiet vorliegen.
hohen Bindung des Nutzers an seine Fläche, die er i. d. R. mit rungen abgedeckt werden können. Wegen des höheren Risi- tungsquote, die aufgrund der kurzen Vorlaufzeiten der bran- Dann wiederum werden Büronutzungen im größeren Um-
Eigen- oder Fördermitteln ausgestattet hat. kopotenzials ist allerdings eine höhere Rendite zu erwarten, chenüblichen Mietgesuche nur schwer zustande kommt. fang möglich, die sonst in Gewerbe- oder Industriegebieten
die stark von der Nutzungsprägung des Objektes abhängt. nicht zulässig sind. So können höhere Nutzungsdichten und
Mieten als mit der Vornutzung erzielt werden. Eher ein-
Man kann im Laufe der Zeit den Mieter durch ver- Das, was Colab-Anbieter tun, ist für uns ein ergän- schränkend bei Konvertierungen sind die Standortspezifika
schiedene Stadien mit begleiten. Wir glauben schon, Life-Science Immobilien weisen ein breites Spektrum zender Baustein für unser Konzept. Das ist nochmal Clusternähe sowie ein attraktives urbanes Umfeld – beide
dass wir da zu einer sehr hohen Mieter- oder Kun- an Gebäudetypologien und Nutzungen auf. Aufgrund ein anderes Business, da muss man extrem tief ein- sind in vielen Restrukturierungsgebieten nicht gegeben.
denbindung kommen.“ dieser Heterogenität ist es schwer möglich, allge- steigen in den Laborbetrieb.“
— F. Albrecht Graf von Pfeil, Geschäftsführer meingültige Aussagen zu Mieten und Vervielfältigern — Moritz Kränkl, Manager Underwriting & Development
J. Molitor Immobilien zu treffen.“ Investa Real Estate
— Nils Essing, Senior Portfoliomanager
BEOS AGLIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023
4.
12
Perspektiven über das Jahr 2023
hinaus – schließt sich Deutschland
dem globalen Wachstumstrend an?
Das starke Wachstum des Transaktionsvolumens und Flä- Obwohl der Markt derzeit noch relativ klein ist, haben unse-
chenumsatzes in Deutschland seit 2018 unterscheidet sich re Befragungen gezeigt, dass sämtliche Akteure stark auf
von der Entwicklung in den traditionellen Büromärkten und Innovation und Wachstum ausgerichtet sind. Aufgrund des
hebt Deutschland auf eine Stufe mit etablierteren Life Scien- positiven Diversifikationseffekts für institutionelle Anleger
ces & Tech-Märkten wie Großbritannien, Frankreich oder so- ist in den kommenden Jahren mit einer weiteren Institutio-
gar den USA. Dank der regionalen und dezentralen Struktur nalisierung der Anlageklasse zu rechnen. Dies wird auch
Deutschlands befinden sich die zahlreichen ingenieurwis- private Marktteilnehmer zunehmend in das Marktsegment
senschaftlich ausgerichteten Innovationsunternehmen in locken, das bis vor kurzem weitgehend von der lokalen und
einer guten Position, um in Bereichen wie Medizintechnik, regionalen Wirtschaftsförderung und öffentlichen Einrich-
Klimatechnologien und digitaler Gesundheitsversorgung tungen beherrscht wurde. Die damit verbundene Erhöhung
wettbewerbsfähig zu sein. Spätestens seit der Coronapan- der Markttransparenz, die Standardisierung der Anforde-
demie ist die Bedeutung des Life Sciences & Tech-Sektors rungen und die Zunahme der Liquidität auf dem Invest-
als Wachstumsbranche für die Zukunftsfähigkeit von Wirt- mentmarkt werden diese Entwicklung weiter vorantreiben.
schaftsstandorten auch auf kommunaler und regionaler Mittelfristig ist davon auszugehen, dass sich der Sektor als
Ebene erkannt worden. Die Rahmenbedingungen und Fi- eigenständige Immobilienklasse auf dem institutionellen
nanzierungsmöglichkeiten für den Aufbau und die Expan- Investmentmarkt etablieren wird.
sion von Unternehmen in diesem Sektor werden sich in den
kommenden Jahren voraussichtlich weiter verbessern und
das Wachstum fördern.LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 13
Ihre Ansprechpartner:innen
IN KOOPERATION MIT DER EUROPEAN SCIENCE PARK GROUP AG
MATTHIAS LEUBE CHRISTIAN KADEL DANIEL GROSCH
CEO Head of Capital Markets Vorstand
Colliers Deutschland Colliers Deutschland ESPG AG
ANDREAS TRUMPP DR. TOBIAS DICHTL MARKUS DREWS
Head of Market Intelligence & Foresight Co-Head of Market Intelligence & Foresight Vorstand
Colliers Deutschland Colliers Deutschland ESPG AG
SUSANNE KIESE KATJA CASPERS RALF NÖCKER
Director | Market Intelligence & Foresight Consultant | Market Intelligence & Foresight CEO
Colliers Deutschland Colliers Deutschland ESPG AG
ÜBER COLLIERS IN DEUTSCHLAND ÜBER ESPG AG
Die Immobilienberater von Colliers sind an den Standorten Die European Science Park Group (ESPG) ist ein auf Science
in Berlin, Dresden, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, Köln, Parks spezialisiertes Immobilienunternehmen. Der Fokus der
Leipzig, München, Nürnberg, Stuttgart und Wiesbaden ver- Gesellschaft liegt auf dem Aufbau von Wissenschaftsparks,
treten. Das Dienstleistungsangebot umfasst die Vermietung Colliers International Deutschland GmbH überwiegend geprägt von Mietern aus Zukunftsbranchen wie European Science Park Group AG
sowie den An- und Verkauf von Büro-, Gewerbe-, Hotel-, Thurn-und-Taxis-Platz 6 Biowissenschaften, grüne Technologien oder digitale Transfor- Kleingedankstraße 11a
Industrie-, Logistik- und Einzelhandelsimmobilien, Wohn- 60313 Frankfurt am Main mation, die von der Nähe zueinander und der direkten Nach- 50677 Köln
und Geschäftshäusern, Grundstücken und Land & Forst, Tel. +49 69 719192-0 barschaft zu Universitäten, Kliniken oder Forschungsstandor- Tel. +49 221 801 498 00
Immobilienbewertung, Finanzierungsberatung sowie Oc- Fax +49 69 719192-71 ten profitieren. Das Portfolio der ESPG umfasst bereits euro- Fax +49 221 801 498 11
cupier Services, die Unterstützung von Unternehmen bei info.de@colliers.com paweit 16 Wissenschaftsparks mit einer Gesamtfläche von info@espg.space
betrieblichem Immobilienmanagement. Weltweit ist die www.colliers.de 126.000 m² und einem Bilanzwert von 250 Mio. €. Die Standorte www.espg.space
Colliers International Group Inc. (NASDAQ, TSX: CIGI) mit in der Regel außerhalb der Metropolen angesiedelt, in Gebieten,
rund 20.000 Expert:innen in 63 Ländern tätig. die als Wissenschaftscluster gelten oder eine hohe Konzentra-
tion innovativer Unternehmen aufweisen.LIFE SCIENCES & TECH-IMMOBILIEN IN DEUTSCHLAND | MÄRZ 2023 14 Kontakt Colliers International Deutschland GmbH Thurn-und-Taxis-Platz 6 60313 Frankfurt am Main Tel. +49 69 719192-0 Fax +49 69 719192-71 info.de@colliers.com www.colliers.de Haftungsausschluss Bildnachweise Die Informationen in diesem Dokument sind von Colliers International nach bestem Wissen und Gewissen zu- S. 01: © MyCreative / stock.adobe.com sammengestellt worden und sollen einen Überblick über den benannten Markt zum Zeitpunkt des Erscheinens S. 02: © 123dartist / stock.adobe.com vermitteln. Trotz sorgfältiger Recherche kann ein Anspruch weder auf Vollständigkeit noch auf Fehlerfreiheit S. 02: © BillionPhotos.com / stock.adobe.com der Informationen erhoben werden. Die immer noch andauernden Auswirkungen der COVID-19-Pandemie, die S. 04: © alex_aldo / stock.adobe.com Auswirkungen des Ukraine-Krieges und die globalen Reaktionen darauf wie unter anderem die Volatilität der Öl-, S. 05: © alex_aldo / stock.adobe.com Gas- und Aktienmärkte geben Anlass zur Unsicherheit hinsichtlich der weiteren wirtschaftlichen Entwicklung. Es S. 08: © Gorodenkoff / stock.adobe.com ist unseres Erachtens ungewiss, wie diese Themen den Immobilienmarkt in Deutschland beeinflussen können. S. 11: © hallojulie / stock.adobe.com Alle in diesem Dokument dargestellten Preisangaben und Einschätzungen basieren auf den heute erkennbaren S. 12: © Gorodenkoff / stock.adobe.com Eindrücken. Da es zu Veränderungen am Vermietungs- und Investitionsmarkt kommen kann, die zum Zeitpunkt S. 12: © flashmovie / stock.adobe.com der Erstellung dieser Einschätzung in keiner Weise vorhergesagt werden können, ist es wichtig, die Informationen S. 14: © Gorodenkoff / stock.adobe.com unter Berücksichtigung der Entwicklungen regelmäßig neu zu beurteilen. Eine Haftung hinsichtlich der Inhalte wird ausgeschlossen. Das Dokument ist nicht geeignet als Basis für kaufmännische Entscheidungen und kann mithin eine eigene Prüfung der Marktgegebenheiten in keinem Fall ersetzen. Dieses Dokument ist urheberrecht- lich geschütztes Eigentum von Colliers International und/oder dessen Lizenzgeber. © 2023 Colliers International Deutschland GmbH Alle Rechte vorbehalten.
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