Investmentmarkt Köln 2013 - inklusive Teilmarktberichte
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Investmentmarkt Köln
inklusive Teilmarktberichte
2013
Opern Passagen, Breite Straße
Investmentmarkt Köln
2013
Sehr geehrte Damen und Herren,
die Nachfrage nach Immobilienprodukten in Deutschland von in- und
ausländischen Investoren ist ungebrochen hoch. Dies geht auf die wirt-
schaftliche Stabilität unseres Landes, auf die Unsicherheit bei alternati-
ven Anlageklassen und auf die niedrigeren Immobilienrenditen in Län-
dern mit vergleichbarem ökonomischem Ausblick zurück.
Die anhaltend hohe Nachfrage nach Wohn- und Gewerbeimmobilien trifft
in Köln weiterhin auf ein deutlich niedrigeres Angebot. Die Asset-Klasse
der Wohnimmobilien hat ein besonders hohes Interesse sowohl von
privaten als auch von institutionellen Anlegern auf sich gezogen und de-
ren Verkaufsbereitschaft geschmälert. Im Bürobereich sind neue Premi-
umprodukte bauzyklisch noch nicht fertig gestellt. So fiel 2012 das
Transaktionsvolumen auf dem Kölner Investmentmarkt gegenüber 2011
um vier Prozent.
Inzwischen können aufgrund des Nachfrageüberhangs Ausweich-
bewegungen auf core+ und value added Objekte häufiger beobachtet
werden. Mehrere Transaktionen von Gewerbeobjekten mit Restrukturie-
rungsaufwand in guten Lagen belegen, dass Köln Investoren besondere
Chancen bietet und als Standort überzeugt.
In unserem Investmentmarktbericht 2013 behandeln wir die wichtigsten
Entwicklungen nicht nur in den Marktsegmenten Büro-, Einzelhandels-,
Gewerbe- und Industrieimmobilien, sondern erstmals auch den Hotel-
immobilienmarkt. Im Bereich Wohnen richtet der Bericht sein besonde-
res Augenmerk auf das derzeit stark nachgefragte Segment der Zinshäu-
ser.
Für Ihre individuellen Fragen zum Kölner Immobilienmarkt stehen wir
Ihnen gerne zur Verfügung.
Mit freundlicher Empfehlung
Theodor J. Greif
Geschäftsführender Gesellschafter
Greif & Contzen Immobilien GmbH
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Investmentmarkt Köln
2013
Inhalt
I. Sozioökonomische Rahmendaten 4
II. Immobilienmarkt Köln 7
III. Investmentmarkt 9
1. Büromarkt 11
2. Einzelhandel 15
3. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien 19
4. Hotels 22
5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser 25
6. Eigentumswohnungen 28
IV. Ausblick 30
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Investmentmarkt Köln
2013
I. Sozioökonomische Rahmendaten
Wirtschaft
Mit über einer Million Einwohnern ist Köln die größte Stadt Nordrhein-
Westfalens und die viertgrößte Stadt Deutschlands. In einem Radius von
100 km leben über 17 Millionen Menschen. Köln und das Umland weisen
eine hohe Lebensqualität und eine große Beliebtheit als Reiseziel für
Touristen sowie Tagungs- und Messereisende auf.
Einwohner (Stand 31.12.2011) 1.036.117
Bevölkerungswachstum 2011 8.613 Einwohner
Anteil der über 65-Jährigen 2025 18,6 % (BRD Ø 25,5 %)
Wohnungen (Stand 31.12.2011) 541.692
Arbeitslosenquote Jan. 2013 9,6% (Stand Januar 2012: 9,3%)
GfK-Kaufkraftindex 2012 110,4
GfK-Zentralitätskennziffer 2012 123,8
Die Wirtschaftsstruktur ist breit diversifiziert. Unternehmen mehrerer
Wachstumsbranchen haben Köln als Standort für ihre Firmenzentralen
ausgewählt. Besondere Schwerpunkte liegen im Bereich der Versiche-
rungswirtschaft (AXA, DEVK, DKV, Generali Deutschland, Gothaer, Ta-
lanx), in der Medienbranche (WDR, RTL, unitymedia), bei Handelsunter-
nehmen (REWE, Kaufhof Warenhaus AG, Handelshof Gruppe) und der
chemischen Industrie (LANXESS, Procter & Gamble). Auch das verarbei-
tende Gewerbe ist weiterhin erfolgreich und im bedeutenden Ausmaß
tätig. Es weist Produktionsstätten diverser international bekannter Un-
ternehmen auf (z.B. Atlas Copco, Deutz, Ford, nkt cables).
Die Weichen für das künftige Wachstum der Wirtschaftsaktivitäten sind
in Köln gestellt. Die Verkehrsinfrastruktur, die Bevölkerungsbasis und die
Hochschul- und Forschungslandschaft sorgen als wichtige Standortfakto-
ren für eine gute Perspektive ansässiger Unternehmen.
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Blick auf Deutz
Verkehr
Köln ist ein bedeutender Knotenpunkt im nationalen und internationalen
Verkehrssystem, der alle Verkehrsträger umfasst.
Die Stadt verfügt über zwei ICE-Bahnhöfe (Hauptbahnhof und Köln
Messe / Deutz) mit In- und Auslandsverbindungen. Das Autobahnnetz
bietet Zubringer in die Innenstadt und Anschluss an zwei bedeutsame
West-Ost (A4 / E40) und Nord-Süd-Achsen (A1 / E37). Der internationale
Flughafen Köln-Bonn ist traditionell einer der großen Umschlagplätze für
Luftfracht in Deutschland. Ende 2012 traf die Lufthansa zudem die Ent-
scheidung, Inlandsflüge vor allem über das Kölner Tochterunternehmen
Germanwings abzuwickeln. Der Distributionsbahnhof Eifeltor, der Gü-
terumschlagplatz Terminal Nord sowie die Rheinhäfen Niehl und Godorf
machen Köln zum größten Verteilzentrum für kombinierten Ladungsver-
kehr im europäischen Binnenland.
Diese leistungsfähige Infrastruktur ermöglicht die Tätigkeiten zahlreicher
spezialisierter Logistikdienstleister und steigert die Attraktivität Kölns als
Tourismus-, Messe- und Kongressstadt (z.B. Anuga, elektro:mobilia,
gamescom, InnoMateria, Photokina).
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Investmentmarkt Köln
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Bevölkerung
Die Einwohnerzahl Kölns ist in den letzten Jahren gestiegen und beträgt
aktuell rund 1.040.000. Amtliche Prognosen gehen bis 2026 von einem
weiteren Bevölkerungswachstum aus. Hier ist die Stadt in einer wesent-
lich besseren Situation als der Bundesdurchschnitt, welcher durch Be-
völkerungsabnahme gekennzeichnet ist.
Der Altersdurchschnitt der Domstadt liegt ebenfalls deutlich unter dem
Landes- und Bundesniveau, denn insbesondere die Altersgruppe der 18-
bis 30-Jährigen zieht für Ausbildung, Studium und den Berufseinstieg
nach Köln.
Bildung
Die traditionsreiche Universität, sieben Hochschulen, fünf Fachhochschu-
len, das Deutsche Zentrum für Luft- und Raumfahrt sowie vier Max-
Planck-Institute bilden eine breitgefächerte Wissenschafts- und For-
schungslandschaft für Köln. Diese unterstützt die Innovationskraft und
den Technologietransfer in die ansässigen Unternehmen.
Eine besondere Dynamik geht für die Stadt von der Universität aus. Sie
ist mit rund 46.000 Studierenden eine der größten Universitäten
Deutschlands. Zudem darf sie sich bis 2017 „Elite-Universität“ nennen
und profitiert von den staatlichen Förderprogrammen der Exzellenzinitia-
tive. Insgesamt umfasst der Masterplan der Universität bis 2025 rund 1,3
Milliarden Euro für Sanierungen und Neubauten. Auf dem Gelände des
Uniklinikums werden bis 2015 rund 360 Millionen Euro investiert. Be-
sonders hervorzuheben sind das Cecad Cologne, der Neubau eines Zent-
rums zur Erforschung von Altersprozessen mit einem Investitionsvolu-
men von 100 Millionen Euro, und das 2012 in Betrieb genommene
Cyberknife-Zentrum, das für einen Bestrahlungsroboter zur Behandlung
von Krebspatienten errichtet wurde.
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II. Immobilienmarkt Köln
Das Transaktionsvolumen auf dem Kölner Immobilienmarkt ist 2012 circa
vier Prozent geringer ausgefallen als im Vorjahr (2011: circa 3,6 Milliarden
Euro). Mit rund 3,4 Milliarden Euro lag der Gesamtumsatz jedoch genau
auf dem Niveau des Zehnjahresdurchschnitts.
Transaktionsvolumen (Mrd. €)
Entwicklung 2003 bis 2012
5,0
4,67
4,5
3,92
4,0 3,55
3,48
3,43
3,5 3,41
3,05
2,98
2,93
2,69
3,0
2,5
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Transaktionsvolumen Immobilienarten (Mrd. €)
2010, 2011, 2012
1,5
1,0
0,5
0,0
Whgs./Teileig. MFH E FH / ZFH Büro- unbeb. Grdst. Gewerbe-
/Geschäftsh. /Industriei.
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
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2013
Anteil der Immobilienarten am Gesamtumsatz (%) 2012
sonst. Gewerbe /
7% Industrie Whgs-/TE
unbeb. Grdst. 1% 37%
7%
Büro-/
Geschäftsh.
11%
EFH/ZFH MFH
17% 20%
Quellen: Gutachterausschuss Stadt Köln 2012, Berechnung Greif & Contzen Research 2013
Neuer Konzernsitz LANXESS: maxCologne und neuer Standort Rheinterrassen: GÖRG
Rechtsanwälte , Deutz
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III. Investmentmarkt
Zu den aktivsten Käufergruppen 2012 zählten vor allem Family Offices,
Immobilien AGs sowie Fondsgesellschaften. Etwa die Hälfte der großen
Transaktionen wurde in der Innenstadt beobachtet (s. u.). Die andere
Hälfte verteilte sich auf verschiedene periphere Stadtteile. Wie auch im
Vorjahr wurden nur sehr wenige Objekte im Rahmen von Portfoliotrans-
aktionen verkauft.
Bei der größten Transaktion des vergangenen Jahres übernahm die ös-
terreichische Immofinanz Group den hälftigen Anteil ihres bis dato Joint
Venture Partners Frankonia Eurobau am Projekt „Gerling Quartier“. Da-
bei handelt es sich um die drittgrößte innerstädtische Quartiersentwick-
lung in Deutschland mit rund 45.000 Quadratmeter Bürofläche, 139
Eigentumswohnungen, Hotel-, Gastronomie- und Einzelhandelsflächen.
Die verbleibenden Investitionen belaufen sich auf circa 213 Millionen
Euro. Die Fertigstellung ist für Ende 2014 geplant.
Im September 2012 verkaufte eine Beteiligungsgesellschaft von ECE
und Merrill Lynch die restrukturierten Opern Passagen für rund 78 Millio-
nen Euro an einen Privatinvestor. Das an der Fußgängerzone Breite Stra-
ße gelegene Objekt verfügt über 21.000 Quadratmeter Einzelhandels-,
Büro- und Lagerflächen sowie 550 Parkplätze und ist voll vermietet.
Auswahl bedeutender Transaktionen 2012
Objekt (Lage) Art KP geschätzt
Opern Passagen (Innenstadt) EZH ca. 78 Mio. €
Adolf-Grimme-Allee (Ossendorf) Büro ca. 72 Mio. €
Olivandenhof (Innenstadt) EZH ca. 30 Mio. €
Savor-Areal (Kalk) Grundstück ca. 28 Mio. €
REWE-Verwaltung (Braunsfeld) Büro ca. 23 Mio. €
MGallery Mondial (Innenstadt) Hotel ca. 21 Mio. €
Butzweilerhof (Ossendorf) Gewerbe/Wohnen ca. 14 Mio. €
MotelOne (MediaPark) Hotel ca. 13 Mio. €
Gerling Quartier (Innenstadt) Entwicklung n.b.
ehem. BDI-Zentrale (Bayenthal) Entwicklung n.b.
ehem. RTL-Areal (Junkersdorf) Entwicklung n.b.
Josef-Haubrich-Hof (Innenstadt) Ärztehaus n.b.
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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Zwei weitere große Transaktionen im Bürosegment waren die Verkäufe
eines Bürohauses in Ossendorf sowie eines Verwaltungsgebäudes der
REWE Group in Braunsfeld.
Die WealthCap, ein Tochterunternehmen der UniCredit Bank AG, hat das
von der Sparkasse KölnBonn genutzte Büroobjekt an der Adolf-Grimme-
Allee in Ossendorf für einen geschlossenen Immobilienfonds erworben.
Der Kaufpreis beläuft sich auf circa 72 Millionen Euro.
Nachdem die REWE Group den Mietvertrag über 24.000 Quadratmeter
Bürofläche in einem ihrer Verwaltungsgebäude in Braunsfeld um zehn
Jahre verlängert hat, hat die DIC Asset AG die Immobilie vom bisherigen
Eigentümer, einem internationalen Investor, erworben. Das Investitions-
volumen betrug rund 23 Millionen Euro.
Bereits im ersten Quartal 2012 wurden sowohl die ehemalige Zentrale
des Bundesverbandes der Deutschen Industrie in Bayenthal als auch das
ehemalige RTL-Areal in Junkersdorf an Projektentwickler veräußert.
Der Käufer des ehemaligen BDI-Verwaltungsgebäudes am Gustav-
Heinemann-Ufer, die Tauton Beteiligungsgesellschaft mbH, wird, neben
dem geplanten Neubau von Wohn- und Gewerbeflächen, das Hochhaus
in ein reines Wohnobjekt umwandeln.
In Junkersdorf entwickelt der Investor, die Pandion AG, unter dem Pro-
jektnamen „Klostergärten“ bis 2015 circa 400 Wohneinheiten, Gewerbe-
flächen und eine Kindertagesstätte.
Adolf-Grimme-Allee, Ossendorf
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1. Büromarkt
Core Objekte in Köln genießen auch unter Investoren im Bürosegment
eine hohe Aufmerksamkeit. Dies entspricht der allgemeinen Stimmung
auf dem deutschen Immobilienmarkt. Jedoch ist die Objektverfügbarkeit
in Köln aufgrund niedriger Fertigstellungsraten in den vergangenen Jah-
ren und einer eingeschränkten Verkaufsbereitschaft gering. 2011 hielten
sich Investoren beim Erwerb von value added und opportunity Objekten
noch zurück. In 2012 konnte nun festgestellt werden, dass mehrere Ob-
jekte mit höherem Renovierungsaufwand in guter Lage Käufer gefunden
haben. Hierbei ist insbesondere der Teilmarkt der Kölner Ringe zu nen-
nen. Am Hansa- und am Hohenstaufenring wurden beispielsweise drei
Bürohäuser älterer Baujahre gehandelt. Eines davon ist für die Umnut-
zung in ein Wohngebäude vorgesehen. Bedingt durch den Bestand an
älteren Bürogebäuden in dieser Lage findet sich weiterhin eine große
Anzahl an Investitionsmöglichkeiten.
Transaktionsvolumen Büro- und Geschäftshäuser (Mrd. €)
Entwicklung 2005 bis 2012
2,0
1,5
1,0
0,5
0,0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Mieten Büroflächen
Auf dem Bürovermietungsmarkt wurde 2012 lediglich ein Großabschluss
mit über 10.000 Quadratmetern registriert. Allerdings wurde eine hohe
Anzahl an Mietverträgen über kleine und mittelgroße Flächen abge-
schlossen, die sich insgesamt zu einem Büroflächenumsatz von circa
270.000 Quadratmeter summierten. Dadurch konnte der Zehnjahres-
durchschnitt übertroffen werden. Die Durchschnittsmiete stieg von
11,23 Euro auf 11,37 Euro. Die Spitzenmiete liegt bei 21,00 Euro. Unser
aktueller „Büromarktbericht Februar 2013“ bietet vertiefende Analysen.
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Büromarkt 2012
Bürolage Flächen- Leerstand Ø Jahres- Mietschwer-
angebot (m²) ¹ (m²) umsatz (m²) ² punkt (€/m²) ³
Innenstadt
Bankenviertel 15.000 14.000 14.000 13 – 17
MediaPark 25.000 25.000 11.000 14 – 18
Rheinauhafen 15.000 11.000 14.000 15 – 19
Kölner Ringe 90.000 74.000 18.000 11 – 15
Deutz 170.000 29.000 19.000 11 – 19
Innenstadt Nord 120.000 44.000 27.000 12 – 16
Innenstadt Süd 30.000 17.000 9.000 11 – 15
Rheinufer Nord 28.000 6.000 4.000 12 – 17
Rheinufer Süd 19.000 19.000 6.000 12 – 16
Zwischensumme 512.000 239.000 122.000
Stadtteil linksrhein.
Innere Kanalstraße 4.000 4.000 6.000 9 – 12
Ehrenfeld 44.000 36.000 15.000 7 – 10
Braunsfeld 53.000 23.000 12.000 8 – 11
Ossendorf 41.000 41.000 14.000 7 – 10
Aachener Straße West 8.000 8.000 5.000 9 – 12
Köln Nord 31.000 26.000 15.000 6 – 10
Köln West 51.000 51.000 10.000 8 – 12
Köln Süd 58.000 56.000 19.000 8 – 12
Zwischensumme 290.000 245.000 96.000
Stadtteil rechtsrhein.
Gremberghoven 33.000 33.000 17.000 7 – 10
Mülheim 26.000 26.000 8.000 8 – 12
Köln Ost 51.000 38.000 13.000 6 – 10
Zwischensumme 110.000 97.000 38.000
Summe 912.000 581.000 256.000
¹ Das Flächenangebot umfasst Leerstand, Flächen im Bau und einen Teil des Flächenangebots in
Projekten.
² Fünfjahresmittel
³ In Einzelfällen werden auch Mieten vereinbart, die deutlich niedriger oder höher liegen.
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2013
Renditen Bürohäuser
Die durchschnittliche Nettoanfangsrendite für Bürohäuser in guten Lagen
liegt bei 5,5 Prozent. Die Spannbreite der Jahresrohertragsfaktoren im
core Segment befindet sich zwischen 16 und 18.
Im Vergleich mit den übrigen sechs deutschen Top-Standorten werden in
Köln mit circa 5,2 Prozent die höchsten Nettospitzenrenditen erzielt. Ge-
genüber dem Vorjahr ist diese unverändert. In Verbindung mit ihrer wirt-
schaftlichen Leistungsfähigkeit und Stabilität bietet die Stadt somit wei-
terhin ein attraktives Ziel für Investoren.
Aufgrund der ungebrochenen Nachfrage nach core Objekten könnte sie
in 2013 weiter sinken. Das Angebot an Top-Objekten und damit die Vor-
aussetzung noch höhere Kaufpreise zu erzielen ist allerdings stark be-
grenzt.
Spitzenrenditen Bürohäuser an den deutschen Top-Standorten 2012
München
4,50%
Hamburg
4,70%
Frankfurt
4,80%
Berlin
4,80%
Düsseldorf
4,80%
Stuttgart
5,00%
Köln
5,20%
4,0% 4,5% 5,0% 5,5% 6,0%
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
Auswahl bedeutender Verkäufe 2012
Objekt / Bürolage Kaufpreis geschätzt
Adolf-Grimme-Allee (Ossendorf) ca. 72 Mio. €
REWE-Verwaltung (Braunsfeld) ca. 23 Mio. €
Gerling Quartier (Innenstadt Nord) n.b.
KölnCubus (Köln Ost) n.b.
Bonner Straße (Köln Süd) n.b.
Hohenstaufenring (Kölner Ringe) n.b.
Hansaring (Kölner Ringe) n.b.
Toyota-Allee (Köln West) ca. 2,8 Mio €
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Auswahl aktueller Büroprojekte
Objekt / Lage Baubeginn Mietfläche (m²)
MesseCity Köln (Deutz) 2014* ca. 140.000
Gerling Quartier (Innenstadt Nord) 2011 ca. 45.000
Neue Direktion (Rheinufer Nord) 2013 ca. 26.000
Campus West (Rheinufer Süd) 2013* ca. 17.000
Coeur Cologne (Innenstadt Nord) 2013* ca. 12.000
KölnCubus (Kalk) 2012 ca. 10.500
Torhaus (Deutz) 2013* ca. 10.000
GürzenichQuartier (Innenstadt Süd) 2014* ca. 9.000
PSA Peugeot-Citroën (Gremberghoven) 2012 ca. 8.000
Zentrale Direct4you (Grengel) 2013* ca. 6.000
Baufeld 4 (Rheinauhafen) 2012 ca. 4.000
* geplant
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2013Investmentmarkt Köln
2013
2. Einzelhandel
Köln ist eine der bedeutendsten Einkaufsstädte Deutschlands. Zahlreiche
Händler, insbesondere aus dem Bekleidungssegment, testen am Kölner
Markt neue Handelskonzepte aus. Aber auch etablierte Marken suchen
Ladenflächen in den Kölner 1a-Lagen. Die GfK-Zentralitätskennziffer von
123,8 in 2012 macht deutlich, dass die Kölner Innenstadt viele Auswärti-
ge, sowohl Pendler als auch (Shopping-) Touristen, anzieht. Kölns Kauf-
kraft liegt mit 110,4 über dem Bundesdurchschnitt.
Schildergasse
Die Kölner Schildergasse und Hohe Straße sind Konsumlagen, die zu den
höchstfrequentierten Einkaufsstraßen Europas zählen. Insbesondere für
internationale Händler ist dieses Merkmal ein wichtiger Indikator für Um-
satzchancen. Beide Einkaufsstraßen haben einen Filialisierungsgrad von
über 80 Prozent.
Die Mittelstraße und der Wallrafplatz sind bei Luxusmarken beliebt. Die
Ehrenstraße hat sich von einem Besatz mit szeneorientierten Geschäften
zur etablierten Einkaufslage entwickelt. Gute Entwicklungschancen bie-
ten die zentral gelegene Herzog-, Minoriten- und Gürzenichstraße.
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© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2013Investmentmarkt Köln
2013
Auswahl bedeutender Vermietungen in 1a-Lagen 2012/2013
Lage Mieter Branche Mietfläche
Neumarkt-Galerie Primark Bekleidung ca. 6.000 m²
Schildergasse Karstadt Sport Bekleidung ca. 3.000 m²
Neumarkt G-Star Bekleidung ca. 1.500 m²
Breite Straße Urban Outfitters Bekleidung ca. 1.000 m²
Schildergasse Apollo Optik Optiker ca. 580 m²
Ehrenstraße Planet Sports Bekleidung ca. 500 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Auswahl bedeutender Vermietungen in Citylagen 2012
Lage Mieter Branche Mietfläche
Antonsgasse Hirmer Bekleidung ca. 1.100 m²
Ludwigstraße Max Kühl Einrichtung ca. 900 m²
Breite Straße Kölner Kochhaus Einrichtung ca. 800 m²
Wallrafplatz 5 Funkhaus Café Gastronomie ca. 650 m²
Apostelnstr. 13 BUTLERS Einrichtung ca. 350 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Mieten Einzelhandel
Die Nachfrage in den Top-Lagen übersteigt das Angebot weiterhin deut-
lich. Auf der Schildergasse und Hohe Straße werden Spitzenmieten von
bis zu 250 €/m² erzielt. Die Lage gehört damit zu den Top 3 in Deutsch-
land. Seit dem Jahr 2001 ist die Spitzenmiete um rund 40 Prozent ge-
stiegen. Das entspricht einer durchschnittlichen Mieterhöhung von etwa
3,3 Prozent pro Jahr.
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2013
Einzelhandelslage Höchstmiete*
Schildergasse 250 €/m²
Hohe Straße 230 €/m²
Neumarkt (Nordseite), Ehrenstraße 95 €/m²
Breite Straße, Mittelstraße 75 €/m²
Apostelnstraße 35 €/m²
sehr gute Stadtteillagen 30 €/m²
(z.B. Dürener Str., Sülzburgstr., Neusser Str., Rodenkirchener
Hauptstr. / Maternusplatz, Deutzer Freiheit)
*idealtypisches Ladenlokal mit einer Größe bis zu 100 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Spitzenmiete Einzelhandel (€/m²)
Entwicklung und Prognose 2004 bis 2013
280
260
240
220
200
180
160
140
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quellen: Rheinische Immobilienbörse e.V.; Prognose: Greif & Contzen Research 2013
Renditen Einzelhandel
Im Kölner Teilmarkt Einzelhandel steht seit langem eine hohe Nachfrage
nach core Objekten einem geringen Angebot gegenüber. Die Spitzen-
rendite für Handelsimmobilien in 1a-Lage in Köln liegt bei 4,2 Prozent und
wird damit nur noch von München und Hamburg unterboten. Diese Posi-
tion spiegelt den Rang der hochfrequentierten Lagen Schildergasse und
Hohe Straße im deutschlandweiten Vergleich wider. Die Jahresroher-
tragsfaktoren befinden sich in einer Bandbreite zwischen 20 und 25. Mit
Einkaufszentren und Fachmärkten lässt sich je nach Art und Lage eine
Rendite von 4,75 bis 6,75 Prozent erzielen.
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© Greif & Contzen Beratungsgesellschaft mbH 2013Investmentmarkt Köln
2013
Aktuelle Spitzenrenditen Einzelhandel an den deutschen Top-Standorten
München 4,00%
Hamburg 4,10%
Köln 4,20%
Düsseldorf 4,20%
Stuttgart 4,30%
Frankfurt 4,30%
Berlin 4,40%
3,0% 3,5% 4,0% 4,5% 5,0%
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Die zwei bedeutendsten Verkäufe auf dem Markt für Einzelhandelsim-
mobilien waren in 2012 die Transaktionen der restrukturierten Opern
Passagen für circa 78 Millionen Euro und des Olivandenhofs.
Aktuelle Entwicklungen Einzelhandel
Objekt / Lage Baubeginn EZH-Fläche (m²)
Revitalisierung Neumarkt-Galerie 2012 ca. 15.000
(Innenstadt)
Neubau Gürzenich-Quartier (Innenstadt) 2014* ca. 1.900
Baulückenschließung Wallrafplatz 6 2013* ca. 1.150
(Innenstadt)
Neubau Antonsgasse (Innenstadt) 2012 ca. 1.100
*geplant
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
3. Industrie-, Lager- und Logistikimmobilien
Die Mehrheit der neugebauten Logistikobjekte in Deutschland sind Zent-
rallager mit mehr als 10.000 Quadratmeter Fläche. Moderne Hallen die-
ser Größenordnung werden fast ausschließlich nutzerspezifisch und nur
in Ausnahmefällen spekulativ gebaut. Sie sind bei Mietern und Investo-
ren stark nachgefragt, jedoch in der Region Köln ein vergleichsweise
knappes Gut.
Das Transaktionsvolumen von Gewerbe- und Industrieimmobilien fiel
2012 deutlich geringer als in den Vorjahren, insbesondere im Vergleich zu
2011, aus. Im Gegensatz dazu hat das laufende Jahr bereits mit einem
Großabschluss begonnen. Anfang 2013 erwarb Prologis am Eifeltor in
Köln-Rondorf ein 42.700 Quadratmeter großes Gewerbegrundstück zur
Erweiterung seines in unmittelbarer Nähe befindlichen Logistikparks.
Transaktionsvolumen Gewerbe- und Industrieimmobilien (Mio. €)
Entwicklung 2005 bis 2012
250
200
150
100
50
0
2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Auswahl Verkäufe Gewerbe- und Industrieimmobilien 2012
Lage Grundstück Halle Käufer
Hugo-Eckner-Str. (Ossendorf) 65.000 m² 27.000 m² Alcaro
Girlitzweg (Müngersdorf) 5.300 m² 2.500 m² Hillesheim
August-Horch-Straße (Porz / Grem- 5.200 m² 2.000 m² Marquardt
berghoven)
Richard-Byrd-Str. (Ossendorf) 2.200 m² 900 m² Uncle Sam
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
Bedeutende Vermietungen 2012
Mieter (Lage) Art Mietfläche
Objectflor (Eifeltor) Halle ca. 18.600 m²
Rosenbaum Fruchtimport (Eifeltor) Halle ca. 9.300 m²
Bühnen Stadt Köln (Mülheim) Halle ca. 7.600 m²
EKOL Logistik (Eifeltor) Halle ca. 5.400 m²
Alltex (Porz/Gremberghoven) Halle ca. 3.000 m²
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Mieten für Lager- und Distributionshallen
Bestandsobjekte Neubauobjekte
1.000 m² 1.000 m²
Hallenflächen
4,50 €/m² 4,30 €/m² 4,95 €/m² 4,85 €/m²
Gewerbegebiet
Hallenflächen
4,10 €/m² 3,90 €/m² 4,30 €/m² 4,00 €/m²
Nebenlage
Serviceflächen 5,50 €/m² 5,20 €/m² 5,75 €/m² 5,50 €/m²
angegliederte
6,50 – 7,50 €/m² 8,00 – 8,50 €/m²
Büroflächen
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Die Spitzenmieten für Lagerflächen ab 5.000 Quadratmeter liegen in
Deutschland zwischen rund 4,00 €/m² in der Region Leipzig/Halle und
1
circa 6,25 €/m² in der Region München. Köln bietet somit ein moderates
Preisniveau bei einer zugleich sehr guten Infrastruktur.
1
Quelle: diverse Marktberichte
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2013
Renditen Lager- und Distributionshallen
Die Spitzenrendite lag während der vergangenen Dekade je nach Markt-
lage in einem Korridor von 6,5 und 7,5 Prozent und beträgt aktuell 6,8
Prozent. Die Ertragsfaktoren für Objekte von guter Qualität liegen zwi-
schen dem 12- und dem 14-fachen.
Spitzenrenditen Logistik an den deutschen Top-Standorten 2012
Frankfurt
6,60%
Hamburg
6,60%
München
6,70%
Düsseldorf
6,70%
Köln
6,80%
Berlin
7,00%
6,2% 6,4% 6,6% 6,8% 7,0% 7,2%
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
Preise Gewerbegrundstücke
Kaufpreise für unbebaute Grundstücke je nach Lagequalität
Stadt Köln ca. 110 bis 150 €/m²
Leverkusen ca. 100 bis 120 €/m²
Bergisch Gladbach ca. 105 bis 145 €/m²
Rhein-Erft-Kreis ca. 30 bis 120 €/m²
Rheinisch-Bergischer Kreis ca. 30 bis 120 €/m²
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Unser Marktbericht „Gewerbe: Industrie | Lager | Logistik 2012“ bietet
vertiefende Analysen.
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2013
4. Hotels
Im Jahr 2012 konnte in Köln erstmals die Grenze von fünf Millionen
Übernachtungen überschritten werden. Die Zahl der Übernachtungen ist
damit seit 2008 um rund 18 Prozent angestiegen. Im gleichen Zeitraum
hat die Anzahl der angebotenen Betten in Köln um rund 13 Prozent zu-
2
genommen. Der Auslastungsgrad lag 2012 bei 47,6 Prozent. Bis 2020
könnte die Anzahl der Übernachtungen gemäß der KölnTourismus GmbH
auf sechs Millionen ansteigen.
Angebotene Betten und Auslastungsgrad in Köln
2008 bis 2012 29.073
28.817
28.693
30.000
29.000
28.000
27.000
25.373
25.371
26.000
25.000
24.000 46,9% 44,7% 47,0% 47,4% 47,6 %
23.000
2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Landesdatenbank NRW
Vor diesem Hintergrund haben sich 2011 bis 2012 mehrere Hotelbetrei-
ber und Investoren entschieden, sich in neuen Hotelprojekten in Köln zu
engagieren.
Die größte Transaktion war die Veräußerung des MGallery Mondial Am
Dom an den britischen Fondsmanager Internos Real Investors. Der bis-
herige Eigentümer Accor verkaufte das Objekt in Form eines Sale-and-
lease-back-Geschäfts und bleibt somit Betreiber des Hotels.
Mit dem MotelOne am MediaPark wird voraussichtlich in 2013, und da-
mit nur knapp zwölf Monate nach dem MotelOne am Waidmarkt, das
dritte Haus der Budgethotelkette in Köln eröffnen. Ein Kölner Projekt-
entwickler hat das Hotel 2012 an ein Family Office verkauft.
2
Der Auslastungsgrad bezieht sich auf alle Beherbergungsstätten Kölns mit mehr als neun
Betten.
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2013
MotelOne, Waidmarkt
Die Düsseldorfer Hotelgruppe Lindner hat das frühere „Renaissance
Cologne Hotel“ von Marriot übernommen und wird das Haus mit 227
Zimmern als das nunmehr zweite der Hotelgruppe in Köln unter dem
Namen „Lindner Hotel City Plaza“ betreiben.
Das "Mercure Hotel Köln Junkersdorf am Stadion" kehrt von Accor zu
seiner alten Marke Dorint zurück und firmiert künftig unter "Dorint Hotel
Köln Junkersdorf". Die Neue Dorint GmbH wird das Haus wieder selbst
pachten und betreiben.
Der Apart-Hotel-Fonds des Fondshaus Hamburg wird aufgrund zu gerin-
ger Nachfrage seitens privater Anleger rückabgewickelt. Das Fondshaus
verhandelt derzeit mit potentiellen institutionellen Käufern zur Übernah-
me des Adagio am Waidmarkt.
Verkäufe 2011/2012
Hotel / Lage Zimmer KP in € Verkauf
MGallery Mondial Am Dom (Innenstadt) 207 20,5 Mio. 2012
MotelOne MediaPark (Innenstadt) 216 13 Mio. 2012
Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier) 30 n.b. 2012
MotelOne Waidmarkt (Innenstadt) 369 20 Mio 2011
Adagio Aparthotel Waidmarkt (Innenstadt) 115 13,5 Mio. 2011
NH Hotel MediaPark (Innenstadt) 217 n.b. 2011
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
Nach der Erweiterung des Dom Hotels um 42 Suiten im angrenzenden
Blau-Gold-Haus wird ab März 2013 der historische Teil des Gebäudes
modernisiert. Ab Sommer 2014 wird das Hotel unter der Marke Althoff
Hotel Collection als Fünf-Sterne-Plus-Hotel geführt werden.
Aktuelle Hotelprojekte
Hotel / Lage Eröffnung Zimmer
Modernisierung Dom Hotel (Innenstadt) 2014 n.b.
Boardinghaus Eigelstein (Savoy) (Innenstadt) 2014* 50
Courtyard-Hotel (Innenstadt) 2014* 230
Hist. Stadtarchiv (Gerling Quartier) 2014* 30
Höhner-Hoff (Heumarkt) 2014* n.b.
MotelOne MediaPark (Innenstadt) 2013* 216
Tagungshotel Kolpingwerk (Innenstadt) 2013* 108
Erweiterung Dom Hotel (Innenstadt) 2012 42 (Suiten)
ibis Budget Hotel Messe (Deutz) 2012 168
ibis Styles Barbarossaplatz (Innenstadt) 2012 50
*geplant
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
5. Mietwohnhäuser / Zinshäuser
Der deutsche Markt für Mietwohnhäuser befindet sich in den letzten
Jahren im Aufschwung. Wie in anderen Ballungsräumen auch, übersteigt
die Nachfrage nach Objekten in Köln derzeit deutlich das Angebot.
Wie zuvor dargestellt, machen Mietwohnhäuser in Köln ein Fünftel am
gesamten Immobilienumsatz aus. Überwiegend private, aber auch insti-
tutionelle Investoren fragen verstärkt diese Anlageform nach. Während
die erstgenannten überwiegend kleinere Einheiten, sogenannte Zinshäu-
ser, bevorzugen, interessieren sich die letzteren eher für größere Einhei-
ten, d.h. Wohnanlagen.
Durch ein vergleichsweise geringes Mietausfallrisiko bietet sich auch in
wirtschaftlich unsicheren Zeiten die Chance auf eine solide Rendite.
Daneben stellen die prognostizierte Bevölkerungsentwicklung und die
sinkenden Haushaltsgrößen in Köln günstige Rahmenbedingungen für
diese Asset-Klasse dar.
Transaktionsvolumen Mehrfamilienhäuser (Mio. €)
Entwicklung 2003 bis 2012
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
500
400
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2013
Das seit 2010 sinkende Transaktionsvolumen am Kölner Markt für Mehr-
familienhäuser spiegelt das geringe Angebot aufgrund der aktuellen wirt-
schaftlichen Lage wider. Hält die hohe Nachfrage an, können auch zu-
künftig Preise und Mieten ansteigen. Immer mehr Investoren zeigen die
Bereitschaft geringe Qualitätseinschränkungen, wie z.B. kleinere In-
standhaltungsstaus, zu akzeptieren.
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2013
Zinshaus Neustadt-Süd
Mieten und Kaufpreise für Mietwohnhäuser
Im Betrachtungszeitraum 2004 bis 2013 sind die durchschnittliche
3 4
Wohnraummiete und die Spitzenmiete parallel um rund sieben Prozent
gestiegen. Berücksichtigt man die Inflationsrate erscheint die Preiserhö-
hung der letzten Jahre als vergleichsweise moderat.
Bei den Neuvermietungen hat sich der Trend der steigenden Woh-
nungsmieten auch 2012 weiter fortgesetzt. Die aktuelle Höchstmiete für
Neubauten in sehr guten Lagen ist um 0,50 Euro pro Quadratmeter ge-
stiegen. Der zu erzielende Preis liegt aktuell zwischen 14,00 Euro und
16,50 Euro.
3
Mittelwerte: Kölner Mietspiegel; Baujahrsgruppe 1976-1989 für eine 60 Quadratmeter
Wohnung ohne besondere Ausstattungen in guter Wohnlage.
4
Höchstwerte: Jeweiliger Höchstwert Kölner Mietspiegel.
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2013
Wohnungsmieten Mietspiegel Köln
Entwicklung und Prognose 2004 bis 2013
14,00 €
12,00 € 12,20 € 12,20 €
11,40 € 11,40 € 11,50 €
12,00 €
10,00 €
8,06 € 8,06 € 8,21 € 8,31 € 8,31 €
7,80 €
8,00 €
6,00 €
2004 2006 2008 2010 2012 2013
Höchstmiete Durchschnittsmiete
Quelle: Rheinische Immobilienbörse e.V. u.a.: Kölner Mietspiegel 2004-2013
Zurzeit werden Objekte auf dem Kölner Immobilienmarkt zu Angebots-
preisen zwischen dem 12- bis 25-fachen des Jahresrohertrags in den
Markt gestellt, jeweils in Abhängigkeit von Standort, Erhaltungszustand
und Vermietungsstruktur. Der tatsächlich realisierte Kaufpreisfaktor für
Mehrfamilienhäuser ohne oder mit geringem Instandhaltungsstau beläuft
sich in sehr guten Lagen und abhängig vom Kaufpreisvolumen auf das
bis zu 20-fache der jährlichen Nettomiete. Für einzelne Spitzenobjekte in
den besten Lagen wie der Südstadt, Lindenthal und Sülz kann darüber
hinaus eventuell ein noch höherer Faktor erzielt werden. Sofern sich die
Preise für Zinshäuser aufgrund des vorliegenden Nachfrageüberhangs
weiterhin erhöhen, ist von einer moderateren Steigerung auszugehen.
Kaufpreisfaktoren (Multiplikator der Jahresmiete)
Entwicklung und Prognose 2004 bis 2013
21
20
19
18
17
16
15
14
13
12
11
10
9
8
2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2012, 2013;
Prognose: Greif & Contzen Research 2013
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2013
6. Eigentumswohnungen
Auch in 2012 setzte sich die große Bedeutung von Wohnungseigentum
für den Kölner Investmentmarkt fort. Mit rund 37 Prozent entfällt mehr
als ein Drittel des Gesamtumsatzes des Kölner Immobilienmarktes auf
diese sowohl vermögens- als auch renditeorientierte Anlageform.
Transaktionsvolumen Wohnungs- und Teileigentum (Mio. €)
Entwicklung 2003 bis 2012
1.300
1.200
1.100
1.000
900
800
700
600
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012
Quelle: Gutachterausschuss Köln 2013
Die durchschnittlichen Kaufpreise für Eigentumswohnungen sind sowohl
5 6
im Altbau als auch im Neubau im Zeitraum von 2009 bis 2011 deutlich
gestiegen. Bei Gebäuden mit Baujahr bis 1924 beträgt die prozentuale
Steigerung 13 Prozent. Die Preise für Neubauten sind im gleichen Zeit-
raum sogar um rund 16 Prozent angestiegen.
Es kann geschlussfolgert werden, dass sich diese Erhöhung auch in
2012 weiter fortgesetzt hat, da trotz einer geringeren Anzahl von abge-
schlossenen Kaufverträgen das Transaktionsvolumen 2012 gestiegen ist.
Die Nachfrage privater Haushalte nach Eigentumswohnungen wird auf-
grund mangelnder sicherer und rentabler Anlagealternativen sowie auf-
grund des günstigen Zinsumfeldes weiterhin auf einem hohen Niveau
verbleiben. Die derzeitige Aussicht auf eine stabile bzw. bessere Kon-
junktur in 2013 und 2014 kann als Argument für einen weiteren Preisan-
stieg angeführt werden. Im hochpreisigen Wohnsegment könnte die
Ausweitung des Angebots im Zuge aktueller Bauprojekte jedoch zu
5
Baujahrgruppe bis 1924 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln 2012
6
Baujahrgruppe ab 2010 gem. Gutachterausschuss Stadt Köln 2012
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2013
einem Sättigungseffekt führen, der einem weiteren Preisanstieg entge-
genwirken würde.
Preisentwicklung Eigentumswohnungen
2003 bis 2011
9.000 €
8.000 €
7.000 €
6.000 €
5.000 €
4.000 €
3.000 €
2.000 €
1.000 €
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011
Altbau bis 1924 Mittelw. Altbau bis 1924 Maxim.
Baujahr 2000-2009 Mittelw. Baujahr 2000-2009 Maxim.
Neubau ab 2010 Mittelw. Neubau ab 2010 Maxim.
Quelle: Gutachterausschuss Stadt Köln 2012
Auswahl aktueller Entwicklungen Wohnen
Projekt (Lage) Baubeginn Wohneinheiten ca.
Reiterstaffel (Marienburg) 2011 428 ETW, 92 Mietw.
Klostergärten (Junkersdorf) 2013* 400 Wohneinheiten
Park Linné (Braunsfeld) 2011 400 Wohneinheiten
ehem. BDI-Zentrale (Bayenthal) 2013* 300 Wohneinheiten
Gerling Quartier (Innenstadt) 2011 150 ETW
LindenPark (Lindenthal) 2011 136 Wohneinheiten
Arnoldshöhe (Marienburg) 2011 86 ETW
Friedrich-Karl-Terrassen (Niehl) 2013* 80 ETW
Clouth-Gelände, I. BA (Nippes) 2014* 70 ETW, 24 Reihenh.
Lindenpalais (Marienburg) 2012 40 ETW, 24 Mietw.
Baufeld 4 (Rheinauhafen) 2012 15 ETW
* geplant
Quelle: Greif & Contzen Research 2013
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2013
IV. Ausblick
Das deutsche BIP ist im Jahr 2012 um 0,7 Prozent gewachsen. Die Kon-
junktur war durch die Eurokrise und die damit einhergehende Verunsi-
cherung und Investitionszurückhaltung belastet. Die Prognosen der füh-
renden Wirtschaftsforschungsinstitute für 2013 streuen weiterhin stark
zwischen 0,3 und 0,9 Prozent. Die Geschäftserwartungen der Unter-
nehmen haben sich nach der Konjunkturumfrage der DIHK zum Jahres-
beginn 2013 aufgehellt. Die regionale Auswertung der IHK Köln zeigt,
dass sich die Geschäftserwartung der Kölner Unternehmen deutlich ver-
bessert hat. Ein Abebben der wirtschaftlichen Unsicherheit, steigende
Löhne und Beschäftigung sowie eine anziehende Weltkonjunktur könn-
ten 2014 zu einem Wachstum von über zwei Prozent führen. Die Be-
schäftigung wird voraussichtlich auch in 2013 auf dem derzeitigen hohen
Niveau bleiben. Für den Euroraum erwartete das DIW in 2013 eine Stag-
nation und in 2014 ein Wachstum von 1,3 Prozent.
Deutsche Immobilien werden aufgrund der nun positiveren Prognosen
für die wirtschaftliche Entwicklung in 2013 und 2014 im Fokus ausländi-
scher und deutscher Kapitalanleger bleiben. Die Robustheit der deut-
schen Wirtschaft sowie die starke und kontinuierliche Entwicklung des
Immobilienmarktes und die im Vergleich soliden und stabilen Mieten und
Renditen lassen Köln weiterhin an Attraktivität als Investmentstandort
gewinnen. Für 2013 sind in allen Immobiliensegmenten gleichbleibende
bzw. um 10 Basispunkte fallende Spitzenrenditen möglich.
Konjunkturprognosen für Deutschland und den Euroraum
BIP 2013 und 2014
ifw für D
ifo für D
DIW für D
ifw für Euroraum
ifo für Euroraum
DIW für Euroraum
-1,0% -0,5% 0,0% 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 3,0%
2013 2014
Quellen: ifw, Dezember 2012; ifo, Dezember 2012; DIW, Januar 2013
Zusammenstellung Greif & Contzen Research 2013
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