LYSE-LOTTE Lysbüchel Süd, Beckenweg 6, Basel August 2020 - LYSE ...
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LYSE-LOTTE Lysbüchel Süd, Beckenweg 6, Basel August 2020
Inhalt
1. Organistation 5
1.1 Genossenschaft LYSE-LOTTE5
1.2 Zielvereinbarung 5
2. Quartier Lysbüchel-Süd6
2.1 St. Johann 2.0 6
2.2 Lysbüchel Süd 6
3. Projekt 8
3.1 Lyse-Lotte 8
3.2 Aussenraum 8
3.3 Raumprogramm, Typologien 10
3.4 Grundrisse 11
3.5 Wohnungsspiegel / Mindestbelegung 12
3.6 Wohnateliers 13
3.7 Geschosswohnungen 18
3.8 Familienwohnungen 24
3.9 Gewerberaum 30
3.10 Gewächshaus und Dachterrasse 31
3.11 Gästezimmer 32
3.12 Materialisierung und Ausstattung innen 35
3.13 Materialisierung aussen 35
4. Nachhaltigkeit 38
4.1 Verbindliche Vorgaben Stiftung Habitat 38
4.2 Nutzungsdichte 38
4.3 Eigenstromerzeugung 39
4.4 Energieeffizientes, ökologisches und gesundes Bauen 39
5. Nachhaltigkeit LYSE-LOTTE 40
5.1 Diversität, Einheit und Differenz 40
5.2 Nutzungsflexibilität
Innovation und die Frage nach zukünftigen Wohn- und Lebensformen
im zyklischen Wandel 42
5.3 Suffizienz
Dialog über Komfort im Gemeinsamen und Konsum des Einzelnen 44
5.4 Grünes Haus 46
6. Finanzen 47
6.1 Ausgangslage 47
6.2 Baurechtszins 47
6.3 Baukosten 48
6.4 Finanzierung 48
6.5 Eigenkapital 48
6.6 Darlehen 49
6.7 Bankkredit 49
6.8 Kostenmiete 50
6.9 Mieten 50
6.10 Betriebsquote/Liquidität 51
6.11 Finanzielle Beteiligung 52
7. Kennwerte53
7.1 Flächen und Volumen 53
7.2 Energiebezugsfläche (EBF) 53
8. Termine54
8.1 Stand der Planung 54
8.2 Meilensteine 54
3Ausgangslage
Im südlichen Teil des Lysbüchel-Areals möch- 12 mit einem freistehenden Gebäude gem. Par-
te die Stiftung Habitat günstigen Wohnraum zellierungsplan erhalten. Im November 2018
mit einem starken Bezug zum bestehenden wurde von VertreterInnen der drei beteiligten
Quartier St.Johann erstellen. Mehrere Parzel- Gruppen eine gemeinsame Zielvereinbarung
len sollen im Baurecht an Baugruppen, Genos- formuliert und der Verein LYSE-LOTTE ge-
senschaften und andere gemeinnützige Träger- gründet.
schaften abgegeben und bebaut werden. Unter Federführung der Architekten Marco
Auf die Ausschreibung ‹Lysbüchel Süd, Aus- Merz Marion Clauss und Martina Kausch
schreibung von 11 Baurechtsparzellen› vom wurde nach einer ersten Vorstudie das Vorpro-
Februar 2018 haben sich drei unterschiedliche jekt zum Neubau LYSE-LOTTE im März 2019
Interessengruppen für eine gemeinsame Be- abgeschlossen und der Stiftung Habitat vor-
werbung entschlossen. Zwei bestehende Ge- gelegt. Im August 2019 wurde die Wohnbau-
nossenschaften, die Wohngenossenschaft Kly- genossenschaft LYSE-LOTTE gegründet und
beck und die Wohnbaugenossenschaft Areal, im Handelsregister eingetragen. Nach einem
sowie eine Gruppe befreundeter Familien, die ersten Kostenvoranschlag Anfang 2020 wurde
Baugruppe Lotte, haben sich unter dem Na- das Projekt überarbeitet. Auf Grundlage eines
men LYSE-LOTTE zusammengeschlossen, um revidierten Kostenvoranschlags wurde das
gemeinsam einen kollektiven und unkonven- Bauprojekt im Juli 2020 entsprechend abge-
tionellen Wohnungsbau zu entwickeln und zu schlossen. Nach einem positiven Feedback der
realisieren. Stiftung Habitat soll das Projekt LYSE-LOTTE
Das Team LYSE-LOTTE hat im Auswahlver- dem Bauinspektorat im August 2020 zur Be-
fahren den Zuschlag für die Baurechtsparzelle willigung vorgelegt werden.
41. Organistation
1.1 Genossenschaft LYSE-LOTTE
Die Genossenschaft LYSE-LOTTE übernimmt Weiterhin werden VertreterInnen der drei Nut-
die Bauherrschaft für das Gebäude auf der Bau- zergruppen an der Entwicklung des Projekts
rechtsparzelle 12. Als Baurechtsnehmerin der in den verschiedenen Bereichen partizipieren,
Liegenschaft wird sie auch deren Betrieb sowie damit die Diversität der Wohntypologien auch
die Vermietung der Wohnungen und Gewerbe- im Konstrukt einer gemeinsamen Genossen-
flächen übernehmen. schaft erhalten bleibt.
Bauherrschaft:
Genossenschaft LYSE-LOTTE
Kontakt: info@lyse-lotte.ch
c/o Marco Merz Marion Clauss, Architekten BSA, Blauenstrasse 19, 4054 Basel
Verwaltung:
André Baur, Advokat (Co-Präsident)
Thomas Bircher, Grafiker
Marion Clauss, Architektin
Martin Josephy, Architekt
Martina Kausch, Architektin
Jiri Oplatek, Grafiker (Co-Präsident)
Valentin Pfäffli, Ökonom
Architekten:
Marco Merz Marion Clauss & Martina Kausch
Architekt HTL BSA
Dipl.-Ing. Architektin BSA
Architektin FH, MAS ETH ARCH/GTA
Blauenstrasse 19, 4054 Basel
Telefon: 061 683 20 10
mail@merzclausskausch.ch
1.2 Zielvereinbarung
Am Anfang des Planungsprozesses wurde eine Grundsatzpapier umfasst die Themen Organisa-
gemeinsame Zielvereinbarung verfasst. Dieses tion, Inhalt und Haus. Als Ziele wurden benannt:
• Kollektive und partizipative Projektentwicklung
• Gemeinnütziger und preisgünstiger Wohnungsbau
• Durchmischung von verschiedenen Wohn-Typologien
• Flexibilität und Wandelbarkeit der einzelnen Wohnungen
• Gemeinsame Bereiche, wie die Dachterrasse und der Wintergarten
• Sozial, Ökologisch und ökonomische nachhaltige Architektur
• Schöne und gute Architektur durch eine langzeitige Aneignung
52. Quartier Lysbüchel-Süd
2.1 St. Johann 2.0
Das Quartier St. Johann ist der nördlichste dustrie geprägten Stadtteils zu erhöhen. Nach
Stadtteil von Grossbasel mit dem Rheinufer den Veränderungen vor rund zehn Jahren erlebt
im Osten, der Grenze zu Frankreich im Nor- das Quartier derzeit zwischen Vogesenplatz
den und den Quartieren Iselin und Am Ring und Voltaplatz erneut eine Transformation:
im Süden. zwischen der Grenze zu Frankreich und dem
Der Stadtteil ist ein lebendiges Quartier, wel- Lysbüchel Süd Areal soll das jetzige Gewerbe-
ches sich seit einiger Zeit in einer städtebau- gebiet VoltaNord zu einem lebendigen, durch-
lichen Erneuerungsphase befindet. Mit dem mischten Wohn- und Arbeitsgebiet mit einer
Infrastrukturprojekt einer weitgehend unter- Primarschule und mit viel Grünraum entwi-
irdischen Führung der Nordtangente wurden ckelt werden. Beim Bahnhof St. Johann wird
wichtige Voraussetzungen geschaffen, das Ge- in den kommenden Jahren der Neubau für das
biet vom Verkehr zu entlasten und die Wohn- Naturhistorische Museum und das Staatsarchiv
qualität des vormals vom Verkehr und der In- realisiert.
2.2 Lysbüchel Süd
Zwischen dem nördlichen Ende der Lothrin- ehemaligen Weinlagers befindet sich die Bau-
gerstrasse und der Elsässerstrasse erstreckt sich rechtsparzelle Nr. 12: die Parzelle von LYSE-
ein ehemaliges Gewerbeareal Lysbüchel Süd LOTTE. An der Elsässerstrasse liegen zwei
mit einer 12’400 m2 grossen Fläche, das die weitere Baurechtsparzellen, wovon auf der
Stiftung Habitat 2017 von Coop übernommen einen ein Wohnhaus von 1898 steht, das eben-
hat. Auf Lysbüchel Süd plant die Stiftung Ha- falls im Baurecht an eine Genossenschaft ver-
bitat einen neuen Stadtteil, der das gewachsene kauft wurde. An der Ecke Lothringerstrasse /
St. Johann- Quartier nach Norden weiterführen Beckenstrasse ist ein zweites Musikerhaus in
soll. Im Westen des Areals entsteht zwischen Planung.
der Lothringerstrasse und dem neu erstellten Der Beckenweg verbindet die Beckenstrasse
Beckenweg ein Blockrand mit 11 Parzellen. mit dem in den nächsten Jahren im Norden
Im östlichen Bereich wird das ehemalige entstehenden neuen Wohnquartier VoltaNord.
Coop-Weinlager zu einem Wohnhaus umge- Mittig platzierte Bäume geben Abstand zum
baut. Im Untergeschoss des Gebäudes wird Gegenüber und spannen neben dem Bereich
eine zentrale Autoeinstellhalle mit einer be- der Fahrgasse für den Langsamverkehr auf
grenzten Anzahl Plätze und Mietmöglichkei- ganzer Länge schattige Aufenthaltsorte auf.
ten für das Quartier entstehen. Südlich des
61 «Lysbüchel Süd»
2«Lysbüchel
Baurechtsparzelle
Süd» 12: LYSE-LOTTE
3Baurechtsparzelle
Lysbüchelplatz12: LYSE-LOTTE
Lys
(in Planung;(inBestandteil
Lysbüchelplatz von «VoltaNord»)
Planung; Bestandteil von «VoltaNord»)
bü
che
lstr
4Primarschule
Primarschule (im (im
Bau)Bau)
ass
e
5Gewerbe-
Gewerbe- und Kulturhaus Elsässerstrasse
und Kulturhaus Elsässerstrasse (im Bau) (im Bau)
6Novartis
Novartis Campus
Campus
7Hüningerstrasse
Hüningerstrasse (Haltestelle TramTram
(Haltestelle N° 11)N° 11)
Els
äs
se
8Restaurant
Restaurant «Alter Zoll»Zoll»
«Alter
rstr
as
se
5 9Bibliothek
Bibliothek
Voltaplatz
10 (Haltestelle
Voltaplatz TramTram
(Haltestelle N° 1 /N°
N° 111)/ N° 11)
11 Lothringerplatz
Lothringerplatz
Vogesenplatz (Haltestelle Tram N°
12 Vogesenplatz (Haltestelle Tram N° 1) 1)
13 Bhf.
Bhf.St.St.
Johann (Zug Richtung Paris und Basel SBB)
Johann Museum
Naturhistorisches (Zug Richtung Paris und(in
und Staatsarchiv Basel SBB)
Planung)
14 Naturhistorisches Museum und Staatsarchiv
(in Planung)
4
6
Els
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tra
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els
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Lys
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9
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11
Lothringerplatz
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Voltastrass
Voltastrasse
10
12
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Vogesenplatz
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14
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tra
rin
ss
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ge
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as
se
73. Projekt
3.1 LYSE-LOTTE
Das Neubau LYSE-LOTTE ist als Grenzbebau- Ein strassenseitiger Gewerberaum im Erdge-
ung auf die Grenze zur Parzelle des ehemaligen schoss orientiert sich zum Beckenweg und soll
Weinlagers positioniert und tritt städtebaulich zu einer lebendigen Quartiersstrasse beitragen.
als Solitär auf. An der südlichen Ecke steht das Im Nord-Westen und Süd-Osten ist jeweils ein
Gebäude von der Baulinie zurückversetzt und Eingang in die Erschliessungshalle geplant.
bildet einen rechtwinkligen Kopf in Richtung Der Eingangsbereich verbindet die Aussen-
Beckenweg. Das Gebäude ist knapp 36 m lang räume mit dem Haus sowie die verschiedenen
und 11.30 m tief. Gegen Süd-Westen ist das Ge- Wohnbereiche und die gemeinsamen Räume
bäudeprofil, der Kopf des Gebäudes, geprägt in den oberen Geschossen. Die Wohnateliers
durch die gesetzlichen Bestimmungen des werden ebenfalls beidseitig direkt erschlossen
Blockrandbereichs. Im Hinterlandbereich wird und tragen in ihrer spezifischen Typologie zu
die Gebäudevolumetrie durch Rücksprünge im einem lebendigen Sockelgeschoss bei.
3. und 4. Obergeschoss geformt. Dachaufbau-
ten wie der Wintergarten im Blockrandbereich
und das Gästehaus mit der dazwischenliegen-
den Dachterrasse schliessen das Volumen ab.
3.2 Aussenraum
Die Freiflächen fügen sich in die Umgebung und Bewohner auf einer Schotterrasenfläche
ein und etablieren gleichzeitig einen eigen- zum Beckenweg angeordnet.
ständigen Charakter. Aus typologisch unter- Der Garten im Süd-Osten ist als ruhige Oase
schiedlichen Freiräumen wird ein variables konzipiert und lädt zu einem gemütlichen Pick-
und robustes Freiraumsystem gebildet. Die Ge- nick im Freien oder einem kurzen Mittagsschlaf
werbenutzung im Erdgeschoss ist über einen ein. Die Sträucherschichten vor den Wohnate-
Vorplatz zur Quartiersstrasse erschlossen und liers im Erdgeschoss schützen die Privatsphäre.
bietet die Möglichkeit diesen aktiv zu bespie- Die Gehölze sowie die Unterbepflanzung mit
len (z.B. Aussenbestuhlung oder Warenaus- Gräsern und Stauden setzten durch Blütenfarbe,
lage). Grüne Inseln sind mit mehrstämmigen Früchte und Herbstfärbung besondere Akzen-
Sternmagnolien bepflanzt, die für Schatten und te. Vorwiegend heimische Arten verschiedener
Atmosphäre sorgen. Ein einheitlicher Festkies- Wuchsformen häufen sich zu schattenspenden-
Hartbelag erstreckt sich vom Vorplatz bis zum den und raumbildendenden Baumkörpern an.
Eingangsbereich und zu den Wohnateliers. Ein Die Winterlinde wirkt mit einem hohen Kro-
überdachter Velounterstand ist für die Besucher nenansatz verbindend und kontinuierlich.
89
3.3 Raumprogramm, Typologien
Die drei Nutzergruppen von LYSE-LOTTE ha- Das collagenhafte Ergebnis wird im Ausdruck
ben gemeinsam drei unterschiedliche Raum- zum Symbol einer partizipativen Architektur.
programme und Wohntypologien entwickelt. Im Untergeschoss befinden sich ein Tech-
Die Stapelung der Typologien lässt eine col- nik/HA-Raum, ein grosszügiger Veloraum (1
lagenhafte Architektur entstehen. Es entsteht Platz/Wohnung), eine Waschküche, zwei Tro-
eine Grundstruktur, in welcher unterschied- ckenräume, die Kellerabteile für die einzelnen
liche Programme, sowie Bedürfnisse an Ge- Wohnungen sowie ein Schutzraum, welcher
meinschaft, Partizipation und Veränderbar- in Normalzeiten als zusätzliche Kellerfläche
keit möglich sind. Es entsteht ein Haus mit dient. Jeder Wohneinheit ist ein Kellerabteil je
doppelgeschossigen Wohnateliers, Familien- nach Wohnungsgrösse (6 –10 m2) zugewiesen.
wohnungen mit gemeinsamer Eingangshalle, Aktuell ist mehr Kellerfläche als vorgeschrie-
hindernisfreien Kleinwohnungen und einer ben geplant. Zusätzliche Kellerabteile können
Cluster-Wohnung mit einem grossen Balkon an Bewohner von LYSE-LOTTE, Nachbarn auf
sowie gemeinschaftliche Flächen wie zumiet- dem Lysbüchel-Areal oder an externe Nutze-
bare nutzungsneutrale Jokerzimmer, Gästezim- rinnen und Nutzer vermietet werden.
mer und einem Gewächshaus auf dem Dach.
103.4 Grundrisse
1. DG
Gewächshaus und Gästehaus
4. OG
Familienwohnungen
3. OG
Familienwohnungen
2. OG
Geschosswohnungen
1. OG
Geschosswohnungen und
Obergeschoss Wohnateliers
EG
Gewerbefläche und Wohnateliers
UG
113.5 Wohnungsspiegel / Mindestbelegung
1. DG
5.1 Gästewohnung 53.2 m2 1P
5.1
5.1
5.1
5.2
5.2
5.2 5.2 Gästezimmer 15.0 m2
1.DG Gewächshaus
Gewächshaus
1.DG
1.DG Gewächshaus
4. OG
4.1 4.5 Zi 106.0 m2 3P
4.2 5.5 Zi 115.3 m2 4P
4.1
4.1 4.2
4.2
4.1 4.2
4.OG
4.OG
4.OG
3. OG
3.1 4.5 Zi 97.7 m2 3P
3.2 2.5 Zi 49.4 m2 1P
3.OG 3.1
3.1 3.2 3.3 3.3 4.5 Zi 112.9 m2 3P
3.OG 3.1 3.2
3.2 3.3
3.3
3.OG
2. OG
2.1 2.5 Zi 54.5 m2 1P
2.2 2.5 Zi 64.2 m2 1P
2.1 2.2 2.3 2.4 2.3 3.5 Zi 78.4 m2 2P
2.4 5.5 Zi 112.7 m2 4P
2.OG 2.1
2.1 2.2
2.2 2.3
2.3 2.4
2.4
2.OG
2.OG
1. OG
1.1 2.5 Zi 64.0 m2 1P
0.2
0.2 0.3
0.3 0.4
0.4 0.5
0.5
1.1 0.2 0.3 0.4 0.5
1.OG
1.OG 1.1
1.1
1.OG
EG
0.2 Wohnatelier 117.8 m2 2P
0.3 Wohnatelier 118.2 m2 2P
0.4 Wohnatelier 118.2 m2 2P
0.5 Wohnatelier 112.4 m2 3P
Gewerbe
Gewerbe 0.2
0.2 0.3
0.3 0.4
0.4 0.5
0.5
EG
EG Gewerbe 0.2 0.3 0.4 0.5
EG
Gewerbe 50.8 m2
22 2
liers,
liers, WF
WF Total: 305.3 m
m 2/ Atelierfläche Total: 466.6 m2
22
2
22 2 (MB 9P)
2
22/ Atelierfläche Total: 466.6 m2 (MB 9P)
Typ: Familienwohnungen, WF Total: 481.3 m22222 (MB 14P)
liers, WF Total:
lier, 73.1 Total:
2
305.3
305.3 m
m
m
m 2 / Atelierfläche Total: 466.6
2 m2P(MB 9P) Typ:
Typ: Familienwohnungen,
Familienwohnungen, 2
WF
WF Total:
Total: m (MB
481.3 m
481.3 (MB 14P)
14P)
73.1 m 2 WF + m 2 Atelierfläche = m 2 / MB 3.1 Zi-Whg, m2 / MB 3P
2 44.7 2 2 2 97.7 2
lier, m 2
2 WF + 44.7 m 2
2 Atelierfläche = 117.8
117.8 m
m
2
2
2m 2
/ MB 2P 3.1 4.5
4.5 Zi-Whg, 97.7 m2
/ MB 3P
lier,
lier, 73.5 m
73.1 m22222 WF
WF + 44.7 m
+ 44.7 m 2 Atelierfläche = 117.8
118.2 m
2m2222 // MB 2P 3.1 4.5 Zi-Whg, 97.7 m2
2 // MB 3P
2 Atelierfläche = 2 MB 2P 3.2 2.5 Zi-Whg, m MB 1P
2
m222m
2
2 m 2 49.4 2
2
lier, 73.5
lier, 73.5 m
m222 WF + 44.7
WF + m
m2222 Atelierfläche
44.7 m Atelierfläche =
= 118.2
118.2 m m2222 /// MB
m
m222m MB 2P
2P 3.2
3.2 2.5
2.5 Zi-Whg,
Zi-Whg,
49.4 m2 / MB 1P
2
49.4 m 222 / MB 1P
lier,
lier, 73.5 m
m WF + 44.7 m22 Atelierfläche = 118.2 m22m22 / MB 2P
44.7 Atelierfläche = 118.2 MB 3.3 4.5 Zi-Whg, 112.9 m
112.9 2 / MB 3P
m2222 WF
WF + 2P 3.3
2
lier, 73.5
lier, 73.5 + 44.7 m 2 Atelierfläche = 118.2 m 2m 2 / MB 2P 3.3 4.5
4.5 Zi-Whg,
Zi-Whg, 112.9 m
m2222 /// MB
MB
MB 3P
3P
85.2 m 2 WF + m 2 Atelierfläche = m 2 / MB 3P 4.1 4.5 Zi-Whg, 106.0 m 2 / MB 3P
85.2 27.2 2
2 112.4 m 2
2 2
2 106.0
lier,
lier, 85.2 m2 WF + 27.2 m2 Atelierfläche = 112.4 m2m2 / MB 3P
m WF + 27.2 m Atelierfläche = 112.4 m 2m / MB 3P 4.1
4.1 4.5
4.5 Zi-Whg,
Zi-Whg, m
m 2
/ MB 3P
3P
4.2 5.5 Zi-Whg, 106.0
115.3 m 2
2
2 / MB 4P
4.2
4.2 5.5
5.5 Zi-Whg,
Zi-Whg, 115.3 m / MB 4P
2
115.3 m2 / MB 4P
22
WG/Kleinwohnungen,
WG/Kleinwohnungen, WF
WF Total: 373.8 m
m
m 2 (MB 9P)
22
2
22
WG/Kleinwohnungen,
64.0 m 2
2 / MB 1P WF Total: 373.8 m
Total: 373.8 m22 (MB
m (MB 9P)
9P) Typ: Gästehaus, WF Total: 76.0 m2
2 (MB
2
2 1P)
hg, Typ: Gästehaus, WF
WF Total: 76.0 m (MB
(MB 1P)
2
hg, 64.0 m2 / MB 1P
2
Typ: Gästehaus, Total: 76.0 m2 1P 1P)
hg,
hg, 64.0
54.5 m
m2
2 / / MB
MB 1P
1P 5.1 Gästewohnung, 60.6 m 2
2
2 / MB
hg, 2
54.5 m2 / MB 1P
2 5.1 Gästewohnung,
5.1 Gästewohnung, 60.6 m2 // MB
60.6 m 2 MB 1P
1P
hg,
hg, 54.5
64.2 m
m22222 /// MB
MB 1P
1P 5.2 Gästezimmer, 15.0 m 2
2
2
5.2 15.0 m22
5.2 Gästezimmer,
12
hg, 64.2 m
hg,
hg, 64.2 m222 // MB MB 1P
1P Gästezimmer, 15.0 m
hg, 78.4 m
78.4 m 2 / MB
2 MB 2P
2P
hg,
hg, 78.4 m
m 2
2 // MB
MB 2P
4P Typ: Gewerbe, 50.8 m22222
hg, 112.7 m 2
2 / MB 4P Typ:
Typ: Gewerbe, 50.8 m
2
112.7
hg, 112.7 m / MB 4P Gewerbe, 50.8 m3.6 Wohnateliers
Vier zweigeschossige Wohnateliers erstrecken ten, der Gartenseite. Der Küche ist ein über-
sich jeweils über das Erd- und 1.Obergeschoss. dachter Aussenraum als privater Gartenbereich
Jede Einheit ist von beiden Seiten erreichbar. vorgelagert. Über eine gewendelte Treppe im
Der Atelierbereich im Erdgeschoss orientiert Bereich der doppelgeschossigen Verglasung
sich gegen Nord-Westen und soll primär über gelangt man in das privatere, obere Geschoss.
einen vorgelagerten Steg erschlossen werden. Man betritt einen nutzungsneutralen Raum, der
Der Wohnungszugang ist vom Garten her an- über eine Galerie Bezug zum darunterliegen-
geordnet. den Küchenbereich hat. Über die Verglasung
Die Atelierfläche kann je nach Bedürfnis weiter gelangt viel Licht ins Gebäudeinnere. Dieser
unterteilt werden. So kann bei Bedarf (Min- Raum kann beispielsweise als Wohnzimmer,
destbelegung +1) ein zusätzliches Schlafzim- Arbeitsplatz oder als Esszimmer genutzt wer-
mer im Erdgeschoss realisiert werden. Neben den. Von hier gelangt man in die Schlafzimmer
dem Atelierbereich befindet sich die Wohn- und ins Badezimmer.
küche mit einem Gäste-WC gegen Süd-Os-
1. OG
EG
13Wohnatelier 0.2
Typ : Wohnatelier
Stockwerk : Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Fläche : 117.8 m2 (73.1 Wohnen /44.7 Arbeiten)
Mindestbelegung : 2 Personen
Privater Aussenraum : Garten, direkter Zugang zum gemeinsamen Garten
Ausstattung : Bad mit Badewanne/ kleine Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : mit separaten Atelierzugang, inkl. 14.3 m2 Jokerzimmer, als bau-
liche Anpassung ist ein zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss
( + 1 Person) möglich
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’700.–
EG 1. OG
14Wohnatelier 0.3
Typ : Wohnatelier
Stockwerk : Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Fläche : 118.2 m2 (73.5 Wohnen /44.7 Arbeiten)
Mindestbelegung : 2 Personen
Privater Aussenraum : Garten, direkter Zugang zum gemeinsamen Garten
Ausstattung : Bad mit Badewanne/ kleine Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : mit separaten Atelierzugang, als bauliche Anpassung ist ein
zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss ( + 1 Person) möglich
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’700.–
EG 1. OG
15Wohnatelier 0.4
Typ : Wohnatelier
Stockwerk : Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Fläche : 118.2 m2 (73.5 Wohnen /44.7 Arbeiten)
Mindestbelegung : 2 Personen
Privater Aussenraum : Garten, direkter Zugang zum gemeinsamen Garten
Ausstattung : Bad mit Badewanne/ kleine Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : mit separaten Atelierzugang, als bauliche Anpassung ist ein
zusätzliches Zimmer im Erdgeschoss ( + 1 Person) möglich
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’700.–
EG 1. OG
16Wohnatelier 0.5
Typ : Wohnatelier
Stockwerk : Erdgeschoss und 1. Obergeschoss
Fläche : 112.4 m2 (85.2 Wohnen /27.2 Arbeiten)
Mindestbelegung : 3 Personen s e r v i ert
re zum gemeinsamen Garten
Privater Aussenraum : Garten, direkter Zugang
Ausstattung : Bad mit Badewanne/ kleine Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : mit separaten Atelierzugang
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’600.–
EG 1. OG
173.7 Geschosswohnungen
Eine Wohnung im 1.Obergeschoss und fünf Die kopfseitige Wohnung im 1.Obergeschoss
Wohnungen im 2. Obergeschoss sind als hin- hat keinen direkten Aussenraum, dafür aber
dernisfreie Geschosswohnungen vorgesehen. eine grosse öffenbare Fensterfront gegen Süd-
Ihre Grössen variieren zwischen Kleinwoh- Ost. Die Wohnungen im 2. Obergeschoss teilen
nungen, Wohnungen für Wohngemeinschaften sich, auf die ganze Länge des Hauses, einen
und einer grossen Cluster-Wohnung für inter- grossen, teilweise überdeckten Balkon als Aus-
generationelle Wohngemeinschaften. senraum in Richtung Garten. Der gemeinsame
Der Wohnbereich mit Küchenzeile ist an den Balkon erfüllt dabei verschiedene Funktionen,
Gebäudeenden zweiseitig orientiert, in der wie die der Erschliessung (Laubengang-Typo-
Gebäudemitte geht er über die gesamte Ge- logie) sowie die eines Ortes des Aufenthalts
bäudetiefe, was eine zweiseitige Belüftung und des sozialen Austauschs.
und Belichtung der Wohnung ermöglicht. Die
Schlafzimmer sind mehrheitlich in Richtung
Süd-Westen orientiert.
2. OG
1. OG
182.5 Zimmer-Wohnung 1.1
Typ : Kleinwohnung
Stockwerk : 1. Obergeschoss
Fläche : 64.0 m2
Mindestbelegung : 1 Personen
Privater Aussenraum :—
Ausstattung : Bad mit Dusche, Küche
Sonstiges : Jokerzimmer als Option im gleichen Stockwerk
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’600.–
1. OG
192.5 Zimmer-Wohnung 2.1
Typ : Kleinwohnung
Stockwerk : 2. Obergeschoss
Fläche : 54.5 m2
Mindestbelegung : 1 Personen
Privater Aussenraum : Balkon/ Laubengang
Ausstattung : Bad mit Dusche, Küche
Sonstiges : grosser gemeinsamer Balkon
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’350.–
2. OG
202.5 Zimmer-Wohnung 2.2
Typ : Kleinwohnung
Stockwerk : 2. Obergeschoss
Fläche : 64.2 m2
Mindestbelegung : 1 Personen s e r v i ert
re
Privater Aussenraum : Balkon/ Laubengang
Ausstattung : Bad mit Dusche, Küche
Sonstiges : grosser gemeinsamer Balkon
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’550.–
2. OG
213.5 Zimmer-Wohnung 2.3
Typ : Kleinwohnung/ Wohngemeinschaft
Stockwerk : 2. Obergeschoss
Fläche : 78.4 m2
Mindestbelegung : 2 Personen s e r v i ert
re
Privater Aussenraum : Balkon/ Laubengang
Ausstattung : Bad mit Dusche, Küche
Sonstiges : grosser gemeinsamer Balkon
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’850.–
2. OG
225.5 Zimmer-Wohnung 2.4
Typ : Cluster-Wohnung/ Wohngemeinschaft/ Familie
Stockwerk : 2. Obergeschoss
Fläche : 112.7 m2
Mindestbelegung : 4 Personen s e r v i ert
re
Privater Aussenraum : Balkon/ Laubengang
Ausstattung : 2 Bäder, Küche
Sonstiges : grosser gemeinsamer Balkon
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’550.–
2. OG
233.8 Familienwohnungen
Im 3. und 4. Obergeschoss sind vier Familien- Die grossen Wohn- und Essbereiche mit Kü-
wohnungen und eine Kleinwohnung geplant, chenzeile dieser Wohnungen liegen an den pri-
die sich gemeinsam eine zweigeschossige vaten Aussenräumen. Auch die Schlafzimmer
Eingangshalle mit Galerie teilen, zu der jede haben mehrheitlich einen vorgelagerten Aus-
dieser Familienwohnungen einen eigenen Zu- senraum. Die Kleinwohnung könnte von Gros-
gang hat. Hier sollen sich die Familien zu ge- seltern oder einem Teilzeit-Elternteil bewohnt
meinsamen Essen treffen oder die Kinder zu- werden. Durch zwei direkt an die Halle angren-
sammen spielen und lernen können. Auch die zende Jokerzimmer lassen sich die Grössen der
Halle soll neben ihrem sozialen Mehrwert als angrenzenden Wohnungen temporär vergrös-
direkte räumliche Erweiterung der Familien- sern oder verkleinern (Mindestbelegung +/-1).
wohnungen dienen.
4. OG
3. OG
244.5 Zimmer-Wohnung 3.1
Typ : Familienwohnung
Stockwerk : 3. Obergeschoss
Fläche : 97.7 m2
Mindestbelegung : 3 Personen s e r v i ert
Privater Aussenraum : Balkon re
Ausstattung : Bad mit Badewanne, Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : gemeinsame Eingangshalle, optional anmietbares Jokerzimmer
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’250.–
3. OG
252.5 Zimmer-Wohnung 3.2
Typ : Familienwohnung/ Kleinwohnung
Stockwerk : 3. Obergeschoss
Fläche : 49.4 m2
Mindestbelegung : 1 Personen
Privater Aussenraum : Balkon
Ausstattung : Bad mit Dusche, Küche
Sonstiges : gemeinsame Eingangshalle, optional anmietbares Jokerzimmer
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’200.–
3. OG
264.5 Zimmer-Wohnung 3.3
Typ : Familienwohnung
Stockwerk : 4. Obergeschoss
Fläche : 112.9 m2
Mindestbelegung : 3 Personen
Privater Aussenraum : Balkon und Terrasse
Ausstattung : Bad mit Badewanne, Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : gemeinsamen Eingangshalle, inkl. 19.6 m2 Jokerzimmer,
als bauliche Anpsssung zusätzliches Zimmer möglich
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’600.–
4. OG
274.5 Zimmer-Wohnung 4.1
Typ : Familienwohnung
Stockwerk : 4. Obergeschoss
Fläche : 106.0 m2
Mindestbelegung : 3 Personen s e r v i ert
Privater Aussenraum : Terrasse re
Ausstattung : Bad mit Badewanne, Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : gemeinsamen Eingangshalle
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’450.–
4. OG
284.2 6.5 Zimmer-Wohnung
Typ : Familienwohnung
Stockwerk : 4. Obergeschoss
Fläche : 115.3 m2
Mindestbelegung : 4 Personen s e r v i ert
Privater Aussenraum : Terrasse re
Ausstattung : Bad mit Badewanne, Küche, separates Gäste-WC
Sonstiges : gemeinsamen Eingangshalle, inkl. 18.3 m2 Jokerzimmer
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 2’650.–
4. OG
293.9 Gewerberaum
Im strassenseitigen Erdgeschoss, zur Quartiers- gewünscht. Dem Gewerberaum zugeordnet
strasse hin orientiert, befindet sich ein kleiner sind auch ein behindertengerechtes WC und
Gewerberaum. Die Nutzung des Gewerberau- ein grosszügiger Abstellraum im Keller. Auf
mes soll nach Möglichkeit publikumsbezogen der vorgelagerten Freifläche bieten sich ver-
sein. Es sind mittel- bis langfristige Nutzungs- schiedenste Nutzungsmöglichkeiten wie Be-
konzepte aus der Kultur- und Kreativwirt- stuhlung oder Warenauslage an.
schaft sowie Dienstleistungen für das Quartier
Gewerbefläche 0.1
Typ : Gewerbefläche
Stockwerk : Erdgeschoss
Fläche : 50.8 m2
Aussenraum : inkl. Platz zur Quartierstrasse, bespielbar
Ausstattung : IV-WC, direkter Eingang zur Quartierstrasse, Zugang zum Treppenhaus/
Keller
Sonstiges : 13.5 m2 Keller
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’200.–
EG
303.10 Gewächshaus und Dachterrasse
Strassenseitig auf dem Dach befindet sich als zu vermeiden, gibt es im oberen Teil des Dachs
vertikaler Abschluss des Treppenhauses ein ge- über Temperaturfühler gesteuerte Klappfenster.
meinschaftlich genutztes Gewächshaus. Hier Zwischen Gewächshaus und Gästehaus ist auch
können Pflanzen, Kräuter und Gemüse gezüch- die Dachterrasse ein gemeinschaftlicher Aus-
tet und überwintert werden. Es soll aber auch senraum für alle Bewohnerinnen und Bewohner
der Raum sein, wo Hausversammlungen, Ge- des Hauses. Differenzierte Bodenbeläge mit
burtstage und Feste stattfinden. Der Raum ist Fugenbildern und Sitzmöbel laden zum Treffen
mit einem Waschtisch und weiteren haustech- mit dem Nachbarn ein. Eine Pergola aus Stahl
nischen Anschlüssen ausgestattet, die einen und festinstallierte, grosse Pflanzentöpfe sor-
Ausbau zu einer einfachen Küche ermöglichen. gen dafür, dass die Dachterrasse mit Pflanzen
Das Gewächshaus verfügt über innenliegende bewachsen wird und an warmen Sommertagen
Verschattungsmöglichkeiten (Energieschirm). beschattet wird.
Um eine Überhitzung an sonnenreichen Tage
Wintergarten
Typ : gemeinschaftliche Fläche, Innenraum unbeheizt
Stockwerk : 1. Dachgeschoss
Fläche : 66.8 m2
Nutzung : Raum für Pflanzen, Hausversammlungen, Feste
Ausstattung : Strom-und Wasseranschluss, Brünneli, Verschattungs/Belüftungsmöglichkeit
Dachterrasse
Typ : gemeinschaftliche Fläche, Aussenraum
Stockwerk : 1. Dachgeschoss
Fläche : 98.5 m2
Nutzung : Pflanzen und Beete, Hausversammlungen, Feste
Ausstattung : Pergola, Strom und Wasser
DG
313.11 Gästezimmer
Der Dachaufbau mit einem Gästezimmer und Gästewohnung haben je eine Nasszelle. Die
einer Gästewohnung bildet den nordöstlichen Gästewohnung verfügt im Eingangsbereich
Abschluss der Dachterrasse. Das kleine Gäste- über eine kleine Küche.
zimmer ist für kurzfristige Gäste der Hausbe- Die geneigten Dachflächen vom Gästehaus
wohner reserviert. Die Gästewohnung soll an werden vollflächig mit einer PV-Anlage aus-
eine Institution, Au-Pair oder Doktoranden etc. gestattet.
vermietet werden können. Gästezimmer und
DG
32Gästewohnung 5.1
Typ : Gästewohnung, 1.5 Zimmer, langzeitige Vermietung
Stockwerk : 1. Dachgeschoss
Fläche : 53.2 m2
Mindestbelegung : 1 Person
Ausstattung : Bad mit Badewanne, kleine Küche
Sonstiges : direkter Zugang zur gemeinschaftlichen Dachterrasse
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 1’350.–
DG
33Gästezimmer 5.2
Typ : Gästezimmer, kurzzeitige Vermietung
Stockwerk : 1. Dachgeschoss
Fläche : 15.0 m2
Ausstattung : 2 Betten, kleines Bad/Dusche
Sonstiges : direkter Zugang zur gemeinschaftlichen Dachterrasse
Mietpreis inkl. NK : ca. CHF 12.–/ Nacht
DG
343.12 Materialisierung und Ausstattung innen
Die Materialisierung im Innern des Hauses ist tungen der Aussenwand. Die Türen und die
roh und direkt. Das architektonische Konzept Innenseite der Fenster sind aus Fichte und far-
sieht vor, die unterschiedlichen Funktionen der big gestrichen, wie auch die Fassadenschwer-
Bauteile auch im gebauten Zustand ablesbar ter, die den Übergang von Wand zur Fassade
zu machen. Durch die Rohheit wird sichtbar, bilden. Die Zementunterlagsböden werden
welches die tragenden und nichttragenden Bau- geschliffen und geölt. In der Ausstattung sind
teile sind und welche Bauteile der Haustechnik farbige Forster-Küchen und ein einfacher Stan-
zugeordnet werden. Diese Funktionstrennung dard bei den Sanitärapparaten vorgesehen.
soll auch im fertigen Zustand ablesbar sein. Das Treppenhaus mit den Treppenläufen
Die Betonwände und Betondecken bleiben roh. wird in Sichtbeton ausgeführt. Alle horizon-
Die nichttragenden Leichtbauwände aus Gips- talen Flächen sind sauber abtaloschiert und
karton werden weiss verputzt, ebenso die Brüs- bleiben roh.
3.13 Materialisierung aussen
Das Gebäude wird aussen mit hellen Platten geplant, die auf an der Fassade aufgesetzten
(z.B. Faserzement) verkleidet. Beim Übergang Stahlbügel befestigt werden. Diese Stahlbügel
zum Terrain wird ein Sockel aus Betonelemen- stehen leicht abgeschrägt von der Fassade ab und
ten ausgebildet. Die mehrheitlich durchlaufen- werden zu einem markanten Gestaltungselement.
den Bandfenster sind in Holz-Metall gefertigt. Der Südostfassade wird eine Struktur aus ver-
Die Oberfläche von Profilen aus Aluminium ist zinktem Stahl vorgestellt. Diese Struktur trägt
zum jetzigen Zeitpunkt noch nicht definiert. Als die Balkone und Laubengangerschliessung, und
Sonnenschutz sind Ausstellmarkisen aus Stoff ermöglicht eine Begrünung der ganzen Fassade
35Schnitt Dachterrasse
Schnitt Gästehaus
Längsschnitt
36Ansicht Nord-Ost Ansicht Süd-West
Ansicht Süd-Ost
Ansicht Nord-West
374. Nachhaltigkeit
4.1 Verbindliche Vorgaben Stiftung Habitat
Das Projekt LYSE-LOTTE wurde anhand der
übergeordneten Ziele und verbindlichen Vor-
gaben der Stiftung Habitat zur Nachhaltigkeit
entwickelt.
• Verhinderung von Spekulation • Energieeffizientes, ökologisches und ge-
Regelung Vorkaufsrecht gem. Baurechts- sundes Bauen
vertrag Baustandard «Minergie zertifiziert» oder
eine alternative Vorgehensweise, deren
• Günstige Mieten Ziele und Resultate als gleichwertig ein-
Die maximal möglichen Mietzinsen wer- gestuft wird. Die 12 Ausschlusskriterien
den nach dem Zürcher Kostenmietmodell nach Baustandard Minergie-ECO sind in
berechnet. jedem Fall zu erfüllen.
• Nutzungsdichte • SIA112/1:2017 «Nachhaltiges Bauen –
Der Flächenverbrauch darf 45 m² Energie- Hochbau»
bezugsfläche pro Person nicht überstei- Ebenfalls sind die üblichen Kriterien
gen. Eine Belegungsverpflichtung muss (wirtschaftliche, soziale und ökologische
die Einhaltung des Flächenverbrauchs Aspekte) gem. SIA112/1:2017 «Nachhal-
pro Person langfristig verankern und ga- tiges Bauen – Hochbau» im Projekt LYSE-
rantieren. Es gilt eine Wohnsitzpflicht für LOTTE selbstverständlich verankert und
EndmieterInnen. werden hier nicht explizit erwähnt.
4.2 Nutzungsdichte
Der von der Baurechtsgeberin festgelegte Ma- ist über festgelegte minimale Belegung jeder
ximalwert von 45 m2 Energiebezugsfläche (Flä- einzelnen Wohnung, einer Belegungsverpflich-
che /Energie/Rohstoff) pro Person wird, über tung in den Statuten und im Vermietungsreg-
das ganze Haus gerechnet, von LYSE-LOTTE lement verbindlich festgeschrieben und somit
wird eingehalten. Das geforderte Verhältnisses langfristig garantiert. Weiter gilt eine Residenz-
der Energiebezugsfläche zur Personenbelegung pflicht für EndmieterInnen.
Kennwerte 44.9 m2/Person
EBF Wohnen gesamt 1’482.9 m2 (ohne Treppenhaus)
Mindestbelegung gesamt 33 P
384.3 Eigenstromerzeugung
Zusammen mit den anderen Bausteinen im Lys- stellt. Ein möglichst grosser Anteil der erzeug-
büchel Süd Areal hat sich die Genossenschaft ten Solarenergie wird direkt vor Ort genutzt
LYSE-LOTTE in einem «Zusammenschluss oder über den gemeinsamen Netzanschluss ins
zum Eigenverbrauch» (ZEV) organisiert. Netz eingespiesen. Der restliche Strom wird
Für die Energieerzeugung wird auf dem Dach als Einkaufsgemeinschaft beim Netzbetreiber
des Gästehauses LYSE-LOTTE eine Photovol- oder auf dem liberalisierten Strommarkt ein-
taikanlage (inkl. Steuer- und Messtechnik) er- gekauft.
Kennwerte Photovoltaikanlage
Typ Photovoltaikmodule monokristallin 5 mm
Dachfläche Gästehaus Süd/Ost 64 Module Typ L 190 W
Dachfläche Gästehaus Nord/West 51 Module Typ L 190 W
Prognose Leistung 21.85 kW
EBF (Wohnen & Gewerbe) 1’993.5 m2
W/m EBF 10.96 W/m2 EBF
2
4.4 Energieeffizientes, ökologisches und gesundes Bauen
Minergie ECO-like
LYSE-LOTTE wurde nach dem Minergie-Stan- LYSE-LOTTE wird in gesunder und ökologi-
dard ausgearbeitet. Es wird keine kontrollierte scher Bauweise geplant und gebaut.
Lüftung vorgesehen. Die Räume werden von ECO-like garantiert, dass nur Systeme und
den Bewohnern manuell über die Fenster belüf- Materialien zum Einsatz kommen, die mit
tet. Die Lüftung der Nasszellen ist zur Gewähr- nachhaltigem Bauen vereinbar sind. Es wird
leistung einer ausreichenden Nachströmung mit darauf geachtet, die tragenden und nichttragen-
automatischen Fensterflügeln gekoppelt. den Bauteile zu trennen. So kann das Gebäude
Trotz des hohen Glasanteils der Fassaden wird über die Jahre den verschiedenen Nutzungsän-
die Einhaltung der Vorgaben für den sommer- derungen ressourcenschonend angepasst wer-
lichen Wärmeschutz erreicht. Positive Fakto- den. Durch den Einsatz von Holzelementen an
ren sind die hohe Wärmespeicherfähigkeit des der Fassade und Leichtbauwänden im Inneren
Massivbaus und der geplante grossflächige wird die graue Energie möglichst tief gehalten.
Sonnenschutz. Mittels Nachtauskühlung über
offenstehende Fenster haben die künftigen Be-
wohner zusätzlich die Möglichkeit, einen ent-
scheidenden Beitrag gegen die sommerliche
Überhitzung zu leisten. Fast alle Wohnungen
sich für eine Querlüftung in den kälteren Nacht-
stunden. Die grosse, speicherfähige Baumasse
kann für den nächsten Tag wieder optimal re-
generiert und damit zur erneuten Wärme-/Käl-
tespeicherung genutzt werden.
.
395. Nachhaltigkeit LYSE-LOTTE
5.1 Diversität, Einheit und Differenz
Collagenhafte Architektur Drei Wohnungstypen
Das Projekt LYSE-LOTTE ist ursprünglich über Mit unterschiedlichen Wohnungstypen unter
ein Kooperationsmodell von drei unterschied- einem Dach reagiert das Projekt LYSE-LOTTE
lichen Interessens- und Nutzergruppen ent- auf aktuelle Bedürfnisse auf dem Wohnungs-
standen – die Wohngenossenschaft Klybeck, markt. Neben der klassischen Familie sollen
die Wohnbaugenossenschaft Areal, sowie eine auch andere Konstellationen von Mehrperso-
Gruppe von drei befreundeten Familien – um nen-Haushalten angesprochen werden: Inter-
gemeinsam mit den Architekten einen kollek- generationelle Wohngemeinschaften, Allein-
tiven Wohnungsbau zu entwickeln und zu rea- erziehende, Patchwork-Familien, Singles oder
lisieren. Aus dieser Konstellation heraus wurde Paare mit wenig oder wandelndem Platzbedarf.
bereits in einer frühen Planungsphase eine neue Unsere Arbeitswelten verändern sich stetig.
Wohnbaugenossenschaft gegründet. An der Die Wohnungen verlieren ihren eindeutigen
Entwicklung des Projekts LYSE-LOTTE waren Charakter. Wohnen und arbeiten kann als Fa-
alle GenossenschafterInnen in einem intensiven milie oder als Wohngemeinschaft die richtige
Kommunikations- und Arbeitsprozess beteiligt. Form sein.Ein guter Mix an Wohnungstypen
Das collagenhafte Ergebnis in der Typologie soll im Projekt LYSE-LOTTE dauerhaft zu einer
und im Ausdruck gilt als Symbol einer partizi- guten, in allen Bereichen gemischten, Haus-
pativen Architektur mit hoher Nutzungsqualität. gemeinschaft führen.
Wohnungsmix
Familienwohnungen 481.3 m2 34.4%
Kleinwohnungen und
intergenerationelle Wohngemeinschaft 373.8 m2 26.7%
Wohnateliers 466.6 m2 33.4%
Gästehaus 76.0 m2 5.4%
Wohnateliers 4 Stk. 25.0%
2.5 Zi Wohnung 4 Stk. 25.0%
3.5 Zi Wohnung 1 Stk. 6.3%
4.5 Zi Wohnung 3 Stk. 18.8%
5.5 Zi Wohnung 2 Stk. 12.5%
Gästewohnung 1 Stk. 6.3%
Gästezimmer 1 Stk. 6.3%
Partizipation
Neben der kollektiven Projektentwicklung Trennwänden in den Wohnateliers kann von
sollen auch die einzelnen Bedürfnisse der zu- den zukünftigen ErstbewohnerInnen in der
künftigen BewohnerInnen bereits im Planungs- nächsten Phase (Ausführungsplanung) ent-
prozess berücksichtigt werden, um ihre persön- sprechend mitgestaltet werden. Auch einzelne
liche Identifikation mit dem Haus zu födern. Bereiche des Ausbaus der Wohnungen können
Die erstmalige Zuordnung der Jokerzimmer, vor dem Erstbezug entsprechend individuell
das Zusammenlegen von mehreren Einheiten mitgestaltet werden. Ein konkretes Konzept
(Erstellen von Öffnungen/Verbindungen im dafür wird im Hinblick auf die Ausführungs-
Bereich der Fassade) oder das Einbauen von phase ausgearbeitet.
4041
5.2 Nutzungsflexibilität
Innovation und die Frage nach zukünftigen Wohn- und Lebensformen
im zyklischen Wandel
Im Rahmen seiner festen Struktur soll das Ge- Jokerzimmer und Gästezimmer
bäude von LYSE-LOTTE wandelbarsein (bauli- Mit Jokerzimmern ohne separate Nasszelle las-
che Anpassungen der räumlichen Struktur) und sen sich Wohnungen bei veränderten Bedürf-
eine Flexibilität in der Nutzung ermöglichen nissen anpassen, temporär verkleinern oder
(Jokerzimmer, Gästewohnung/-zimmer). vergrössern. Ihre Zuordnung ist jeweils pri-
Die tragende Struktur, ein einfaches statisches mär bestimmt durch eine direkte Verbindung
Grundgerüst sowie die räumliche Struktur, die mit einer Wohnung. Mit wenig Aufwand lässt
Innenwände als Leichtbauwänden, sind weit- sich die Zuordnung baulich verändern. Jedes
gehend unabhängig voneinander geplant. Jokerzimmer hat zwei Verbindungsstellen, die
Auch die Atelierwohnungen mit ihren Gewer- entweder mit einem Türelement oder einem
beflächen können, wenn nötig, mit geringem Füllelement ausgestattet werden. Neben den
Aufwand baulich verändert und an den Markt Jokerzimmern sollen eine Gästewohnung und
angepasst werden. Für den langfristigen Wert- ein autarkes Gästezimmer inkl. Bad temporär
erhalt muss das Gebäude mit wenig Aufwand angemietet werden können. Die Grundsätze zur
neuen Entwicklungen und Umständen ange- Vermietung der Jokerzimmer, Gästewohnung
passt werden können. Die Nutzungsflexibilität und Gästezimmer werden im Vermietungsre-
stellt die langfristige Vermietbarkeit sicher. glement im nächsten Schritt festgeschrieben.
Jokerzimmer 1
im 1.Obergeschoss, 14.3 m2, zum Atelier 0.2 oder separat für das ganze Haus zumietbar
Jokerzimmer 2
im 3 Obergeschoss, 19.6 m2, zur Wohnung 3.3 oder separat für das Haus zumietbar
Jokerzimmer 3
im 4.Obergeschoss, 18.3 m2, zur Wohnung 4.2 oder separat für das Haus zumietbar
Gästezimmer
auf dem Dach, kurzzeitige Vermietung, 15.0 m2 inkl. WC und Dusche
Gästewohnung
auf dem Dach, langzeitige Vermietung, 53.2 m2 inkl. Kochnische und Bad
421. DG
Gästehaus
Gästehaus
Gästehaus
Gästehaus
Gästehaus mit Gästewohnung und -Zimmer
1.DG
1.DG
1.DG
4. OG
Jokerzimmer 3
JJ
JJ
4.OG
4.OG
4.OG
JJ
JJ 3. OG
Jokerzimmer 3
3.OG
3.OG
3.OG
2. OG
2.OG
2.OG
2.OG
1. OG
Jokerzimmer 1
JJ
JJ
1.OG
1.OG
1.OG
EG
EG
EG
EG
435.3 uffizienz
S
Dialog über Komfort im Gemeinsamen und Konsum des Einzelnen
Die Minimierung der jeweiligen individuel- Gemeinschaftliche Eingangshalle
len Wohnfläche auf das Wesentliche lässt sich Die Familienwohnungen im 3. und 4. Ober-
durch gemeinsam genutzte Flächen mit hoher geschoss teilen sich einen gemeinsame Halle
Aufenthaltsqualität im Innen- und Aussenraum als Entrée zu ihren Wohnungen. Die Halle wird
kompensieren. Die ausgewiesenen Räume zum Treffpunkt für die Kinder, welche sich die
sollen zu einer Veränderung unserer Vorstel- Spielzeuge teilen; zu einem Ort, an welchem
lung führen, was privater und was öffentlichermit dem gemeinsamen Werkzeug Fahrräder re-
Raum ist. pariert werden oder der Weihnachtsbaum für
das ganze Haus steht. Genauso kann dort ein
Gemeinschaftlicher Garten Elternteil eine Videokonferenz mit Geschäfts-
Der Garten vor den Atelierwohnungen im Erd- kollegen führen, einen abendlichen Nähkurs
geschoss ist als deren gemeinsamer Garten ge- geben oder ein gemeinsames Abendessen für
dacht. Zunächst als Wiese angelegt, wird des- alle Kinder stattfinden. Die Halle ist neben
sen Nutzung und Gestaltung im Detail nach ihrem sozialen Mehrwert auch eine direkte
und nach von den zukünftigen BewohnerInnen räumliche Erweiterung für alle anschliessen-
von LYSE-LOTTE gemeinsam bestimmt und den Familienwohnungen.
umgesetzt. Jede Atelierwohnung bekommt
einen kleinen privaten Garten- und Aufent- Gemeinschaftliches Gewächshaus
haltsbereich direkt vor der jeweiligen Küche, Als Gemeinschaftsraum teilen sich alle Be-
welcher nur mit wenigen Sträuchern zoniert wohnerInnen von LYSE-LOTTE auf dem
und zum gemeinschaftlichen Garten leicht ab- Dach ein Gewächshaus. Hier sollen Pflanzen
gegrenzt wird. gezüchtet oder zum Überwintern platziert wer-
den, Genossenschaftssitzungen abgehalten, ge-
Gemeinschaftlicher Balkon meinsame Feste gefeiert oder an einem Sonn-
Die Wohnungen im 2. OG teilen sich, auf die tagmorgen Besuch empfangen werden können.
ganze Länge des Hauses, einen grossen, teil- Auch Veranstaltungen von und für das Quartier
weise überdeckten Balkon als Aussenraum in sollen möglich sein. So soll neben dem Mehr-
Richtung Garten. Der gemeinsame Balkon er- wert für das Haus auch ein zusätzlicher urbaner
füllt dabei verschiedene Funktionen, wie die Ort für das Quartier entstehen können.
der Erschliessung (Laubengang-Typologie)
sowie die eines Ortes des Aufenthalts und des Gemeinschaftliche Dachterrasse
sozialen Austauschs. In ausgewiesenen Berei- Auch die Dachterrasse soll ein gemeinsamer
chen kann er mit Mobiliar bespielt werden und Ort für das Haus sein. Sowohl als Nutzgarten
lädt zum Verweilen oder zum Diskutieren ein. (in Töpfen, Hochbeeten) wie auch als Sonnen-
Der grosse Balkon soll nicht nur im Sommer, resp. Schattenterrasse (begrünte Pergola) zum
sondern zu allen anderen Jahreszeiten einen gemeinsamen Zusammensitzen oder zum Dis-
räumlichen und sozialen Mehrwert für die kutieren mit den Gästen des Hauses soll mög-
Wohnungen und deren Bewohnerschaft haben. lich sein.
Grundlage für die Dachterrassengestaltung bil-
det das Konzept der Künstlerin Hagar Schmid-
halter. Auf der Logik von Linien und Feldern
sollen Sitzbänke, Beete, Wassertröge, die
Dachterrasse formen, zonieren und bespielen
können.
441. DG
Gewächshaus, Dachterrasse und Gästehaus
1.DG
1.DG
1.DG
1.DG
4. OG
Galerie
4.OG
4.OG
4.OG
4.OG
3. OG
doppelgeschossige Halle
3.OG
3.OG
3.OG
3.OG
2. OG
grosser Balkon (Laubengang)
2.OG
2.OG
2.OG
2.OG
1. OG
1.OG
1.OG
1.OG
1.OG
EG
Eingangsbereich und Garten
EG
EG
EG
EG
455.4 Grünes Haus
Neben dem Aussenraum trägt auch die Setzung wert als Treffpunkt, die BewohnerInnen moti-
des Neubaus LYSE-LOTTE zur Verbesserung vieren Pflanzen zu züchten und zu pflegen und
des unmittelbaren Mikroklimas bei. Der neue genügend Platz bieten, wenn nötig diese zum
Baukörper soll die schnell aufheizbare Block- Überwintern dort zu platzieren.
randstruktur mit seiner Setzung brechen und
einen Luftkorridor zur Abkühlung generieren. Biodiversität im Aussenraum
Zusätzlich wird vor die Südostfassade, die Gar- Der Garten im Süd-Osten ist als ruhige Stadtoa-
tenfassade, eine Struktur aus Stahl über die ge- se konzipiert, welcher sich an den Bedürfnissen
samte Höhe des Gebäudes gestellt, welche die der Nutzenden orientiert, die Biodiversität und
Balkone (Laubengang) trägt. Rank- und Klet- das Stadtklima positiv beeinflussen soll.
terpflanzen wurzeln direkt vom Boden oder aus Die vielfältigen Arten der Gehölze und der
grossen Töpfen und können selbstklimmend an Unterbepflanzung mit Gräsern und Stauden
dieser Struktur aufwachsen. Das Fassadenge- sollen ökologische Nischen fördern. Vorwie-
rüst und die Pergola auf dem Dach sollen mit gend heimische Arten verschiedener Wuchs-
Kletterpflanzen, wie Efeu und Jungfernrebe formen häufen sich zu schattenspendenden
(gute Deckung), Gartengeissblatt, Blauregen, und raumbildendenden Baumkörpern an. Die
Pfeifenwinde (für die Farben und Blüte) be- grosskronige Winterlinde als Hausbaum wirkt
grünt werden. Generell soll darauf geachtet mit einem hohen Kronenansatz verbindend
werden, dass die Pflanzen pflegeleicht sind und und kontinuierlich und stellt insbesondere im
einen möglichst geringen Bewässerungsbedarf Sommer tagsüber die Schattenwirkung und die
haben. Neben dem Beschattungs- und Kühlpo- Verdunstungskühlung in den Fokus. Grüne In-
tential hat diese einfache Fassadenbegrünung seln sind mit mehrstämmigen Sternmagnolien
auch den Effekt die Lärmimmissionen zu redu- bepflanzt, die für Schatten und kühle Luft sor-
zieren und Schadstoffe aus der Luft zu filtern. gen. Aus typologisch unterschiedlichen Frei-
Die Struktur hilft, örtlich die klimatischen Be- räumen wird ein variables und robustes Frei-
dingungen und das Mikroklima zu verbessern. raumsystem gebildet, welches an das System
An der Nord-Westfassade sind mehrere in die der öffentlichen Grünräume anknüpft.
Fassade integrierte Brutkästen für Mauersegler Eine vollständige Entsiegelung des Aussen-
vorgesehen. raums (0% versiegelte Freifläche) ist vorgese-
Auf den Balkonen und Terrassen sollen tro- hen. Die geplanten Bodenbeläge, Festkies und
ckenresistente Balkonpflanzen, wie kleine Schotterrasen, sind wasserdurchlässig (unver-
Olivenbäume und Palmen, Gräser, Lavendel, siegelt) und erlauben die Wasserversickerung.
Thymian oder Sedum in Töpfen ihren Platz Die Entwässerung des Hartbelags ist über die
finden. Schulter gewährleistet, was die Bewässerung
In den Sommermonaten vermindert die Schat- der Pflanzen erlaubt. Neben der bioklimati-
tenwirkung der Belaubung, die Luftschicht schen Wirkung haben wasserdurchlässige Be-
zwischen Vegetation und Gebäude sowie die läge die Anreicherung des Grundwassers als
Transpiration am Blattwerk die Aufnahme von Nebeneffekt. Zusätzlich sorgt die Verdunstung
Wärme durch das Gebäude. Auch der Dach- am unversiegelten Boden und an der Vegetati-
garten mit seiner begrünten Pergola und sei- on für Kühlung der Luft. Nachts produziert der
nen Töpfen, Beeten oder Hochbeeten hat einen Aussenraum lokal Kaltluft und schafft durch
positiven Effekt auf das Stadtklima und ist da- eine enge Verzahnung mit umliegenden Grün-
her besonders wertvoll. Das Gewächshaus auf flächen kleinräumig Durchlüftung.
dem Dach soll, neben seinem sozialen Mehr-
466. Finanzen
6.1 Ausgangslage
Von der Stiftung Habitat wurden grundlegende • Baurechtszins
Faktoren für die Projektfinanzierung und den • Nachhaltigkeit (max. Energiebezugsfläche
künftigen Betrieb der im Baurecht erstellten pro Person)
Liegenschaften vorgegeben: • Betriebsfaktoren (Kostenmiete)
6.2 Baurechtszins
Die Berechnungsgrundlagen für den Baurechtzins sind im Bau-
rechtsvertrag mit der Stiftung Habitat festgelegt.
Baurechtszins (BRZ) = ettoertrag × (Absoluter Bodenwert/(Absoluter Bodenwert +
N
Substanzwert)) Absoluter Bodenwert (ABW)
Es wird mit einem Mittelwert von CHF 2’600.– gerechnet.
(Vorgabe Habitat)
Substanzwert (SBW) Als Substanzwert wird mit Gestehungskosten
(BKP 1–5) von CHF 3’200.– (inkl. MwSt.) pro m2
Bruttogeschossfläche gerechnet. (Vorgabe Habitat)
Nettoertrag (NE) Mieterlös minus Betriebskosten
CHF 30.– pro m2 Nettomietfläche (Vorgabe Habitat)
Liegenschaftsbetriebskosten 35 % des Mietzins / Mieterlös (jährlich)
Grundlage BGF 1951 (Grundstück) + 100 ( BGF Transfer) = 2051m2
Jährlicher Baurechtzins BGF 1951 m2 CHF 61’500.–
BGF 100 m2 CHF 3’150.–
Jährlicher Baurechtszins für die ersten 10 Jahre CHF 64’650.–
Die Anpassung des Baurechtszinses erfolgt • Steigen die Nettoerträge (Mietzins) steigt
erstmals nach 10 Jahren. Dazu wurde eine auch der Baurechtszins (proportional).
Ventilklausel im Baurechtsvertrag vereinbart. • Steigt der Bodenwert steigt auch der Bau-
Die Berechnung ist abhängig von drei Faktoren: rechtszins (nicht proportional, Ventilklausel
max. 15% neu Bestandteil des Vertrags)
• Fällt der Substanzwert steigt der Baurechts-
zins und umgekehrt (10% Wertverlust bedeu-
tet 8% mehr Baurechtszins, dh. Investitionen
und Erneuerung wirken sich positiv auf den
Baurechtszins aus!)
476.3 Baukosten
Kostenvoranschlag Projektstand Mai 2020 BKP 1-9
1 Vorbereitungsarbeiten CHF 187’000.–
2 Gebäude CHF 6’802’000.–
4 Umgebung CHF 166’000.–
5 Baunebenkosten CHF 616’000.–
6 Reserven CHF 391’000.–
9 Ausstattung CHF 18’000.–
Total Gesamtkosten BKP 1–9 CHF 8’180’000.–
6.4 Finanzierung
Für die Finanzierung des Projektes tritt die ein Finanzierungskonzept ausgearbeitet. Die
Wohnbaugenossenschaft LYSE-LOTTE als grundlegenden Punkte sind in den folgenden
Bauherr und als Kreditnehmer auf. Es wurde Absätzen beschrieben.
Eigenkapital Genossenschaft ca. 12.0 % Minimalanteil (10%)
Darlehen Förderinstitute 8.5 % Beantragung August 2020
Darlehen Gründungsmitglieder ca. 8.5 % Bestätigt
Darlehen Dritte ca. 5.0 % Noch offen
Bankkredit (1. Hypothek) ca. 66.0 % Bestätigt
6.5 Eigenkapital
Die Grundsätze zum Eigenkapital der Genos- Genossenschaft wird nicht verzinst und ist auf
senschaft sind in den Statuten unter Genossen- drei Grundpfeiler aufgebaut.
schaftsanteile verankert. Das Eigenkapital der
Genossenschaftsanteile CHF 500.– je Mitglied ca .CHF 15’000.– / 0.2%
Wohnungspflichtanteile 1.5-fache Jahresmiete ca. CHF 560’000.– / 6.9%
Freiwillige Anteilescheine Stand Mai 2020 ca. CHF 380’000.– / 4.7%
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