M2 - Qualifizierter Mietspiegel 2019 für Kornwestheim gültig vom 1. August 2019 bis 31. Juli 2021 - Stadt Kornwestheim
←
→
Transkription von Seiteninhalten
Wenn Ihr Browser die Seite nicht korrekt rendert, bitte, lesen Sie den Inhalt der Seite unten
Qualifizierter Mietspiegel 2019
für Kornwestheim
gültig vom 1. August 2019 bis 31. Juli 2021
m 2
€
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 2
QUALIFIZIERTER MIETSPIEGEL 2019
FÜR KORNWESTHEIM
Gültig vom 1. August 2019 bis 31. Juli 2021
3 Kornwestheimer Mietspiegel 2019INHALT
VORWORT...........................................................................................................................................................5
I. ALLGEMEINE INFORMATIONEN................................................................................................................6
Mietspiegelerstellung....................................................................................................................................6
Funktion des Mietspiegels............................................................................................................................7
Mieterhöhung.................................................................................................................................................8
Nettomiete und Nebenkosten.....................................................................................................................8
Bereinigung von (Teil-) Inklusivmieten........................................................................................................9
II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS............................................................................................................9
Schritt 1:
Ermittlung des durchschnittlichen Mietniveaus nach Wohnungsgröße und Baualter.........................9
Schritt 2:
Ermittlung von Zu-/Abschlägen je nach Wohnungsart, Ausstattung,
Beschaffenheit und Wohnlage...................................................................................................................11
Schritt 3: Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete.........................................................................15
III. ANWENDUNGSBEISPIEL..........................................................................................................................17
INFORMATION UND BERATUNG.................................................................................................................18
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 4VORWORT
Liebe Bürgerinnen und Bürger,
liebe Mieter und Vermieter,
im Herzen der Region Stuttgart liegt die Stadt Mein Dank gilt vor allem den Bürgerinnen und
Kornwestheim. Die attraktive Lage zwischen der Bürgern aus Kornwestheim, die an der Entstehung
Landeshauptstadt Stuttgart und der Barockstadt des Mietspiegels mitgewirkt haben. Ohne die
Ludwigsburg und die kurzen, kompakten Wege Rückmeldungen zu ihren persönlichen Miet- und
sowie familienfreundliche Angebote sorgen Ausstattungsverhältnissen ihrer Wohnungen wäre
dafür, dass Kornwestheim von vielen Menschen eine Analyse nicht möglich gewesen. Dafür mein
als Lebensmittelpunkt gewählt wird. ganz herzlicher Dank.
Vor diesem Hintergrund steigt die ohnehin Auch den Projektverantwortlichen und den bei der
große Nachfrage in Kornwestheim nach Wohn- Erstellung des Mietspiegels beteiligten Verbän-
raum immer weiter. Mit dem ersten qualifizierten den, wie dem Verband der Haus-, Wohnungs- und
Mietspiegel von Kornwestheim möchten wir für all Grundeigentümer Haus & Grund Region Ludwigs-
diejenigen, die eine Wohnung suchen oder vermie- burg e.V., dem DMB Mieterbund für Stadt und
ten, eine Hilfe zur Einschätzung und Orientierung Kreis Ludwigsburg e.V. und den Sachverständigen
bieten. Er gibt Ihnen einen Überblick über das des Immobilienverbands Deutschland IVD-Süd
Mietpreisniveau für vergleichbaren Wohnraum e.V., gilt mein herzlicher Dank.
in Kornwestheim und trägt damit zu Transparenz
und Rechtssicherheit auf dem Wohnungsmarkt Ich wünsche allen Mietern und Vermietern, dass
bei. der erste qualifizierte Mietspiegel für Kornwest-
heim sie dabei unterstützt, ihre Mietverhältnisse
Als Ergebnis wurde für Kornwestheim eine durch- positiver und rechtssicherer zu gestalten.
schnittliche Nettomiete von 9,01 Euro/m² ermittelt.
Zum Vergleich: in Ludwigsburg liegt dieser Wert
bei 9,13 Euro/m².
Ihre
Der qualifizierte Mietspiegel wurde nach aner-
kannten wissenschaftlichen Grundsätzen vom
EMA-Institut für empirische Marktanalysen erstellt.
Der erste qualifizierte Mietspiegel für Kornwest-
heim entstand als Kooperationsprojekt mit der
Stadt Ludwigsburg und der Gemeinde Hemmin- Ursula Keck
gen und wurde vom Land Baden-Württemberg Oberbürgermeisterin
gefördert.
5 Kornwestheimer Mietspiegel 2019I. ALLGEMEINE INFORMATIONEN
MIETSPIEGELERSTELLUNG
Der qualifizierte Mietspiegel 2019 wurde im Auf- Der Mietspiegel wurde von der Stadt durch Be-
trag der Stadt Kornwestheim auf der Grundlage schluss des Gemeinderats am 16. Juli 2019 als
einer repräsentativen Mieter- und Vermieterum- qualifizierter Mietspiegel gemäß § 558d Bürgerli-
frage aufgestellt. Er basiert auf 611 Datensätzen, ches Gesetzbuch (BGB) anerkannt.
die im Zeitraum Dezember 2018 bis Januar 2019 Er tritt am 1. August 2019 in Kraft und gilt bis zum
bei zufällig ausgewählten mietspiegelrelevanten 31. Juli 2021.
Haushalten schriftlich erhoben wurden.
Die Mietspiegelerstellung 2019 erfolgte in Koope-
Die Befragung und die Auswertung der erho- ration mit der Stadt Ludwigsburg und der Gemein-
benen Daten wurde durch das EMA-Institut für de Hemmingen, für die jeweils ein eigener Miet-
empirische Marktanalysen, Sinzing, durchgeführt. spiegel erstellt wurde.
Der Mietspiegel wurde nach anerkannten wissen-
schaftlichen Grundsätzen ebenfalls vom EMA-
Institut aufgestellt.
An der Erstellung des Mietspiegels hat ein beglei-
tender Arbeitskreis aus Wohnungsmarktexperten
mitgewirkt. In diesem Gremium waren vertreten:
1. DMB-Mieterbund für Stadt und
Kreis Ludwigsburg e. V.
2. Verband der Haus-, Wohnungs- und
Grundeigentümer Haus & Grund
Region Ludwigsburg e. V.
3. Immobilienverband Deutschland IVD Süd e. V.
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 6FUNKTION DES MIETSPIEGELS
Der Mietspiegel ist gemäß §§ 558c und 558d BGB Aufgrund rechtlicher Bestimmungen fallen nicht
eine Übersicht über die in Kornwestheim gezahl- in den Anwendungsbereich des Mietspiegels:
ten Mieten für nicht preisgebundenen Wohnraum
vergleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaf- Sozialmietwohnungen, für die ein
fenheit und Lage (= ortsübliche Vergleichsmiete) Wohnberechtigungsschein notwendig ist
einschließlich energetischer Ausstattung und Be-
schaffenheit. Die ortsübliche Vergleichsmiete setzt Wohnraum, der überwiegend
sich aus Mieten zusammen, die in den letzten vier gewerblich genutzt wird
Jahren neu vereinbart oder, von Betriebskostener-
höhungen abgesehen, geändert worden sind.
Wohnraum in Studenten-, Jugend-, Alten-,
Pflegeheimen oder in sonstigen Heimen
Der Mietspiegel trägt dazu bei, das Mietpreisge-
oder Wohnungen, bei denen die Mietzahlung
füge im nicht preisgebundenen Wohnungs-
zusätzliche Leistungen abdeckt
bestand transparent zu machen. Streitigkeiten
(z. B. Betreuung und Verpflegung)
zwischen Mietvertragsparteien aus Unkenntnis
über das Mietniveau sollen vermieden, Kosten der
Beschaffung und Bewertung von Informationen Wohnraum, der nur vorübergehend – maximal
über Vergleichsmieten im Einzelfall verringert sechs Monate – vermietet ist
werden. Den Gerichten wird die Entscheidung in (z. B. Ferienwohnungen)
Streitfällen erleichtert.
möblierter Wohnraum, der Teil der vom
Der Mietspiegel ist eine der gesetzlichen Begrün- Vermieter selbst bewohnten Wohnung ist
dungsalternativen bei der Anpassung der
Miethöhe zwischen den Mietvertragspartnern. Bei Notunterkünfte für Personen mit
Neuvermietungen kann die Miete grundsätzlich dringendem Wohnungsbedarf
frei vereinbart werden. Die Vereinbarungsfreiheit
endet, wenn eine überhöhte Miete verlangt wird
(§ 5 Wirtschaftsstrafgesetz). Nicht unmittelbar anwendbar
ist der Mietspiegel auf nachfolgend aufgelistete
Dieser Mietspiegel gilt nur für Mietwohnungen besondere Wohnraumverhältnisse, die bei der
und vermietete Häuser auf dem nicht preisgebun- Datenerhebung nicht erfasst wurden:
denen Wohnungsmarkt im Wohnflächenbereich
zwischen 25 m² und 150 m². möbliert oder teilmöbliert vermieteter
Wohnraum (ausgenommen Ausstattung mit
Einbauküchen und/oder Einbauschränken)
Dienst- oder Werkswohnungen, bei
denen der Mietvertrag an ein
Beschäftigungsverhältnis gebunden ist
Untermietverhältnisse
Einzelzimmer, die Teil einer kompletten
Wohnung sind
nicht abgeschlossener Wohnraum
7 Kornwestheimer Mietspiegel 2019MIETERHÖHUNG
Nach § 558 BGB kann der Vermieter die Zustim- entsprechende Entgelte von mindestens drei
mung zu einer Mieterhöhung verlangen, wenn Vergleichswohnungen
die bisherige Miete zu dem Zeitpunkt, zu dem
die Erhöhung eintreten soll, seit mindestens Enthält ein qualifizierter Mietspiegel Angaben für
15 Monaten unverändert ist und eine Wohnung, so hat der Vermieter in seinem
Mieterhöhungsverlangen diese Angaben auch
die verlangte Miete die ortsübliche dann mitzuteilen, wenn er die Mieterhöhung auf
Vergleichsmiete nicht übersteigt, die in der eine andere Begründungsart stützt.
Gemeinde oder in einer vergleichbaren
Gemeinde für Wohnraum vergleichbarer Art, Zur Begründung einer Mieterhöhung genügt es,
Größe, Ausstattung, Beschaffenheit und Lage wenn die verlangte Miete innerhalb einer Spanne
einschließlich der energetischen Ausstattung liegt. Der Mieter hat nach § 558b BGB zur Prüfung,
und Beschaffenheit in den letzten vier Jahren ob er der verlangten Mieterhöhung zustimmen
vereinbart oder, von Betriebskosten- soll, eine Überlegungsfrist bis zum Ende des zwei-
erhöhungen abgesehen, geändert wurde und ten Kalendermonats nach Zugang des Mieterhö-
hungsverlangens. Stimmt der Mieter der geforder-
ten Erhöhung innerhalb der Frist nicht zu, so kann
die Miete sich innerhalb eines Zeitraums von
der Vermieter innerhalb von drei weiteren Mona-
drei Jahren nicht um mehr als 20 Prozent
ten beim zuständigen Amtsgericht auf Erteilung
erhöht.
der Zustimmung klagen. Eine Kündigung, durch
die der Vermieter eine Mieterhöhung durchsetzen
Diese Bestimmungen gelten nicht für Mieterhö- will, ist nicht zulässig.
hungen infolge Modernisierung sowie gestiegener
Betriebskosten. Hat der Mieter der Erhöhung zugestimmt, wird
Der Vermieter muss nach § 558a BGB das Mieter- die erhöhte Miete vom Beginn des dritten Kalen-
höhungsverlangen dem Mieter gegenüber schrift- dermonats an geschuldet, der auf den Zugang des
lich geltend machen und begründen. Zur Begrün- Mieterhöhungsverlangens folgt. Für Mieterhöhun-
dung kann Bezug genommen werden auf gen nach Modernisierungsmaßnahmen gelten
abweichende Vorschriften.
einen Mietspiegel
eine Auskunft aus einer Mietdatenbank Stand: Juli 2019
ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
öffentlich bestellten und vereidigten
Sachverständigen
NETTOMIETE UND NEBENKOSTEN
Bei den Mietpreisangaben im Mietspiegel handelt des Hausmeisters, der Hausreinigung, der Garten-
es sich um monatliche Nettomieten in Euro pro pflege, der Hausbeleuchtung, der Schornsteinrei-
Quadratmeter Wohnfläche (Euro/m²). nigung, der hausbezogenen Versicherungen und
die laufenden Kosten für Kabelfernsehen bzw.
Unter der Nettomiete versteht man das Entgelt Gemeinschaftsantenne.
für die Überlassung der Wohnung ohne sämtli-
che Betriebskosten gemäß § 2 Betriebskosten- Verwaltungs- und Instandhaltungskosten dürfen
verordnung. nach § 1 Betriebskostenverordnung nicht auf den
Mieter umgelegt werden.
Nicht enthalten sind zum Beispiel folgende
Betriebskosten: laufende öffentliche Lasten des Die Miete für eine Garage, einen Stellplatz, eine
Grundstücks (Grundsteuer), Kosten der Wasser- Küche, Zuschläge für Möblierung und Unterver-
versorgung und Entwässerung, der zentralen mietung sowie Anteile für Schönheitsreparaturen
Heizung und Warmwasserversorgung, des sind in der Nettomiete ebenfalls nicht enthalten.
Aufzugs, der Straßenreinigung, der Müllabfuhr,
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 8BEREINIGUNG VON (TEIL-) INKLUSIVMIETEN
Sind in der Mietzahlung Betriebskosten, Küchen-, heitsreparaturen enthalten, muss durch entspre-
Stellplatz-/Garagenmieten, Zuschläge für Möblie- chende Abzüge zunächst die Höhe der Nettomiete
rung oder Untervermietung, Anteile für Schön- ermittelt werden.
II. ANWENDUNG DES MIETSPIEGELS
Die Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete für eine konkrete Wohnung erfolgt im
Mietspiegel in drei Schritten:
1. Es wird das durchschnittliche Nettomietniveau prozentuale Zu- bzw. Abschläge auf das
(= Basis-Nettomiete) für eine Wohnung je durchschnittliche Mietniveau aus Tabelle 1
nach Wohnungsgröße und Baualter bestimmt interpretiert werden.
(Tabelle 1).
3. Die Ergebnisse aus Tabelle 1 und 2 werden
2. Besonderheiten bei der Ausstattung, der zusammengefasst, um daraus abschließend
Beschaffenheit, der Art der Wohnung und der die ortsübliche Vergleichsmiete für jede
Wohnlage werden über Punktwerte berück- individuelle Wohnung zu ermitteln (Tabelle 3).
sichtigt (Tabelle 2). Diese können auch als
SCHRITT 1 ERMITTLUNG DES DURCHSCHNITTLICHEN MIETNIVEAUS
NACH WOHNUNGSGRÖSSE UND BAUALTER
Tabelle 1 bildet die Basis des Mietspiegels. Sie gibt Wenn durch An- oder Ausbau nachträglich neuer
das durchschnittliche Nettomietniveau für Woh- Wohnraum geschaffen wurde (z. B. Ausbau ei-
nungen mittleren Standards und mittlerer Wohn- ner Dachgeschosswohnung, Dachaufstockung),
lage (= Basis-Nettomiete) in Abhängigkeit von ist für diesen Wohnraum die Baualtersklasse zu
Wohnungsgröße und Baualter in Euro/m² und pro verwenden, in der die Baumaßnahme erfolgte.
Monat wieder. Gegebenenfalls sind Abschläge für den Zustand
des Bestandsgebäudes im Rahmen der Mietpreis-
Bei der Ermittlung der Wohnfläche sind die spanne vorzunehmen.
gesetzlichen Bestimmungen der Wohnflächenver-
ordnung zu beachten. Fehlende oder durchgeführte Modernisierungs-
maßnahmen, die den Zustand eines Wohnraums
Grundsätzlich ist eine Wohnung in diejenige Bau- oder eines Gebäudes beeinflussen, werden über
altersklasse einzuordnen, in der das Gebäude fer- Tabelle 2 erfasst.
tig erstellt bzw. die Wohnung bezugsfertig wurde.
9 Kornwestheimer Mietspiegel 2019Anwendungsanleitung für Tabelle 1:
1. Ordnen Sie Ihre Wohnung zunächst nach der Wohnfläche in die zutreffende Zeile ein.
2. Suchen Sie anschließend in der Kopfzeile die Baujahresklasse, in dem das Gebäude mit Ihrer
Wohnung ursprünglich errichtet worden ist.
3. Zur späteren Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete übertragen Sie den abgelesenen
Wert in Zeile A der Tabelle 3.
TABELLE 1: MONATLICHE BASIS-NETTOMIETE NUR IN ABHÄNGIGKEIT
VON WOHNFLÄCHE UND BAUALTER
Wohn- Baujahr
fläche
vor 1919 - 1949 - 1975 - 1985 - 1995 - 2001 - 2006 - 2011 - ab
m² 1919 1948 1974 1984 1994 2000 2005 2010 2015 2016
*) Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m² Euro/m²
25 - < 30 13,07 12,55 12,81 13,09 13,26 13,76 14,31 14,96 15,68 17,25
30 - < 35 11,54 11,08 11,31 11,56 11,71 12,15 12,63 13,21 13,85 15,23
35 - < 40 10,53 10,11 10,32 10,55 10,68 11,08 11,53 12,05 12,63 13,90
40 - < 45 9,84 9,45 9,65 9,86 9,99 10,36 10,78 11,27 11,81 12,99
45 - < 50 9,38 9,00 9,19 9,39 9,52 9,87 10,27 10,74 11,25 12,38
50 - < 55 9,06 8,70 8,88 9,08 9,20 9,54 9,92 10,37 10,87 11,96
55 - < 60 8,85 8,50 8,68 8,87 8,99 9,32 9,69 10,14 10,62 11,69
60 - < 70 8,67 8,33 8,50 8,69 8,80 9,13 9,50 9,93 10,41 11,45
70 - < 80 8,62 8,27 8,45 8,64 8,75 9,07 9,44 9,87 10,34 11,38
80 - < 90 8,67 8,32 8,49 8,68 8,80 9,13 9,49 9,92 10,40 11,44
90 -STADTTEILKARTE
N
Ludwigsburger Straße
B27
Pattonville
West bahnlinie
Persone
n Mitte Ost
e
Stuttgarter Straß
7
B2
SCHRITT 2 ERMITTLUNG VON ZU-/ABSCHLÄGEN JE NACH WOHNUNGS-
ART, AUSSTATTUNG, BESCHAFFENHEIT UND WOHNLAGE
Neben Wohnfläche und Baualter beeinflussen Maßgeblich sind nur Merkmale, die vom Vermieter
auch Besonderheiten bei der Art des Gebäudes gestellt werden. Hat ein Mieter einzelne Ausstat-
bzw. der Wohnung, der Ausstattung, der Beschaf- tungsmerkmale selbst geschaffen – ohne dass die
fenheit und der Wohnlage den Mietpreis einer Kosten hierfür vom Vermieter erstattet wurden
Wohnung. Tabelle 2 weist Punktwerte für das – so gelten diese Ausstattungsmerkmale als nicht
Vorhandensein besonderer, nicht standardgemä- vorhanden. Bei den ausgewiesenen Zu- und Ab-
ßer Wohnwertmerkmale aus. Tabelle 2 enthält schlägen handelt es sich jeweils um durchschnittli-
nur Wohnwertmerkmale, die sich im Rahmen der che Punktwerte hinsichtlich Qualität und Zustand.
Auswertungen als mietpreisbeeinflussend heraus-
gestellt haben.
Anwendungsanleitung für Tabelle 2:
1. Überprüfen Sie, ob die angeführten mietpreisbeeinflussenden Wohnwertmerkmale auf die
Wohnung zutreffen. Falls ja, tragen Sie die entsprechenden Punktwerte in die weißen Felder
der Spalte „Übertrag“ am rechten Rand von Tabelle 2 ein.
2. Bilden Sie am Ende der Tabelle 2 jeweils die Punktsumme der Zu- bzw. Abschläge in der
Spalte „Übertrag“.
3. Übertragen Sie diese Ergebnisse in Zeile B von Tabelle 3.
11 Kornwestheimer Mietspiegel 2019TABELLE 2: PUNKTWERTE FÜR WOHNWERTMERKMALE, DIE DEN
MIETPREIS SIGNIFIKANT BEEINFLUSSEN
Punktwert Übertrag
Wohnwertmerkmale
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag
Abwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums
kein abgeschlossenes Badezimmer in der Wohnung 7
Wohnung wird überwiegend mit Holz-/Kohle-/Gas-/Öleinzelöfen beheizt
7
bzw. keine vom Vermieter gestellte Heizung vorhanden
kein Bodenbelag vom Vermieter gestellt (nur Estrich) oder in den letzten
10 Jahren nicht modernisierte PVC-/Linoleum-/Teppich-Böden bei mehr 5
als 50 % der Wohnfläche vorhanden
keine zeitgemäße Elektroinstallation (z. B. kein gleichzeitiger Betrieb
3
leistungsstarker Geräte möglich, Leitungen vor 1960 verlegt)
keine Internetanschlussmöglichkeit 3
weder Balkon, Loggia noch (Dach-)Terrasse vorhanden 3
keine Gegensprechanlage mit Türöffner in einem Mehrfamilienhaus
2
vorhanden
einfache Sanitärausstattung: Fußboden im Bad nicht gefliest/kein
fliesengleiches Material oder kein Fenster bzw. sonstige Lüftungsmöglich-
2
keit (Anlage) oder keine zentrale Warmwasserversorgung in der Wohnung
(z. B. nur Kleinboiler)
überwiegend Einscheibenverglasung (einfach verglast) oder
1
Kastenfenster/Doppelfenster oder Fenster mit zusätzlichem Vorfenster
Aufwertende Merkmale nach Art, Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums
komplette Einbauküche wird vom Vermieter gestellt, mit mindestens
2 Einbauelektrogeräten, Spülbecken mit Unterschrank und ausreichend 7
Kücheneinbauschränken
hochwertige Sanitärausstattung: Standardausstattung plus Boden/Wand
im Nassbereich gefliest/fliesengleiches Material, Fenster bzw. sonstige
Lüftungsmöglichkeit (Anlage) vorhanden, zusätzlich müssen 2 der folgen-
4
den 4 Ausstattungsmerkmale vorhanden sein: Fußbodenheizung im Bad,
Handtuchwärmer-/Strukturheizkörper, zweite Toilette in der Wohnung,
bodengleiche Dusche
Maisonette-/Galeriewohnung in einem Mehrfamilienhaus
4
(Wohnung über 2 Etagen)
großer Balkon mit mehr als 10 m² Fläche vorhanden 4
Aufzug in Gebäude mit maximal 4 übereinander liegenden Etagen
3
(= Erdgeschoss bis max. 3. Stock) vorhanden
überwiegend hochwertiger Fußboden
2
(insb. Dielen, Parkett, Vinyl, Steinboden wie z.B. Marmor)
fest zugewiesener Stellplatz in Tiefgarage, Einzelgarage, Carport oder im
2
Freien vorhanden (unabhängig von einem eigenen Mietzuschlag)
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 12Punktwert Übertrag
Wohnwertmerkmale
Zuschlag Abschlag Zuschlag Abschlag
Durchgeführte oder fehlende Modernisierungsmaßnahmen bei Wohnungen
mit Baujahr vor 1995 (siehe Tabelle 2a)
Teilmodernisierung Kategorie I (bis 3 Punktwerte in Tabelle 2a)1 0 0
Teilmodernisierung Kategorie II (4 - 6 Punktwerte in Tabelle 2a) 2
Teilmodernisierung Kategorie III (7-10 Punktwerte in Tabelle 2a) 4
Teilmodernisierung Kategorie IV (mindestens 11 Punktwerte in Tabelle 2a)
oder Vollsanierung nach 2008 (Gebäude entspricht Neubau zum Zeitpunkt 8
der Sanierung)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1985 und 1994 und
es wurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt 0 0
(Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr zwischen 1960 und
1984 und es wurden nach 2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen 5
durchgeführt (Gesamtpunktwert 0 in Tabelle 2a)
Wohnung liegt in einem Gebäude mit Baujahr vor 1960 und es wurden nach
2008 keinerlei Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt (Gesamtpunkt- 7
wert 0 in Tabelle 2a)
Stadtteile (siehe Stadtteilkarte Seite 11)
Mitte 2
Ost, West 0 0
Pattonville 4
Wohnlage
durchschnittlicher Lärmpegel bei offenem Fenster ist sehr niedrig (Wohnung
3
gehört zu den 10% der am leisesten gelegenen Wohnungen im Stadtgebiet)
Einkaufsmöglichkeit für täglichen Bedarf (breites Nahrungsmittelangebot,
mindestens 100 m2 Verkaufsfläche) innerhalb von 300 m fußläufig erreich- 2
bar
Grad an Umweltbeeinträchtigungen z. B. durch Lärm, Rauch, Abgase,
Strahlen, Feinstaub, Geruch, Erschütterungen usw. ist hoch bis sehr hoch
2
(Wohnung gehört zu den 15% der am meisten beeinträchtigten Wohnungen
im Stadtgebiet)
Wohnung liegt im Erdgeschoss (auch Hochparterre) 2
Souterrain-Wohnung (= Untergeschoss) 6
Punktsumme der Zuschläge =
Punktsumme der Abschläge =
1) Entspricht dem durchschnittlichen Modernisierungsstandard und ist durch den Wert der Basis-Nettomie-
te in Tabelle 1 in den entsprechenden Baualtersklassen vor 1995 schon abgedeckt!
13 Kornwestheimer Mietspiegel 2019TABELLE 2A: PUNKTESYSTEM ZUR BEWERTUNG DER MODERNISIERUNGSMASSNAHMEN
VON GEBÄUDEN MIT BAUJAHR VOR 1995, DIE NACH 2008
DURCHGEFÜHRT WORDEN SEIN MÜSSEN
Modernisierungsmaßnahmen
Fenstererneuerung mit Wärmeschutzfenster 2
nachträgliche Dämmung der Außenwand 2
nachträgliche Dämmung von Dach / oberster Geschossdecke 1
nachträgliche Dämmung der Kellerdecke 1
Erneuerung von mindestens 50 % aller Fußböden in der Wohnung 1
Erneuerung von mindestens 50 % aller Innentüren inkl. der Wohnungstür 1
zeitgemäße Erneuerung von mindestens 50 % der Elektroinstallation
1
(inkl. Leitungsquerschnitt verstärkt)
maßgebliche Verbesserung des Grundrisses 1
Modernisierung des Sanitärbereichs (mindestens Fliesen im Bad, Wanne/Duschwanne, Waschbecken) 1
Erneuerung von mindestens 50 % der Außenanlagen 1
Wärmeerzeuger (z. B. Heizkessel, Gastherme) ausgetauscht 1
Schaffung einer barrierefreien Ausstattung (insbesondere schwellenlos erreichbare Wohnung,
1
bodengleiche Dusche, Türbreite mindestens 80 cm)
Modernisierung von Treppenhaus samt Eingangstür 1
Sonstige Modernisierungsmaßnahme (Voraussetzung ist, dass die Modernisierungsmaßnahme
1
mind. 50 % des Merkmals betrifft)
Gesamtpunktwert Modernisierung
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 14SCHRITT 3 ERMITTLUNG DER ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Anhand des Berechnungsschemas in Tabelle 3 wird aus den Ergebnissen der Tabellen 1 und 2
die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete ermittelt.
TABELLE 3: BERECHNUNGSSCHEMA ZUR ERMITTLUNG DER
ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
Ergebnis A
A aus Tabelle 1 Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²
Punktsumme Zuschläge – Punktsumme Abschläge = Ergebnis B
B aus Tabelle 2
– =
Ergebnis A x Ergebnis B Ergebnis C
Umrechnung der Punktedifferenz
C
der Zu-/Abschläge in Euro/m²
x : 100 =
durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A +/- Ergebnis C Ergebnis D
D Vergleichsmiete pro m² (Euro/m²)
+/- =
Ergebnis D x Wohnfläche Ergebnis E
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro
E
Monat (Euro)
x =
Zeile A: Wählen Sie die Basis-Nettomiete in Tabelle 1 aus und übertragen Sie diese in Tabelle 3.
Zeile B: Ermitteln Sie jeweils getrennt die Punktsumme aller Zu- bzw. Abschläge in Tabelle 2 und
übertragen Sie diese in Tabelle 3. Ziehen Sie anschließend von der Punktsumme der Zuschläge
die Punktsumme der Abschläge ab. Die Punktedifferenz (Ergebnis B) kann auch einen
negativen Wert annehmen, wenn die Abschläge überwiegen.
Zeile C: Rechnen Sie die Punktedifferenz in Euro/m² um, indem Sie die Basis-Nettomiete (Ergebnis A)
mit der Punktedifferenz (Ergebnis B) multiplizieren und anschließend durch 100 teilen. Ist der
resultierende Betrag positiv, ergibt sich ein Zuschlag zur Miete, ist er negativ ein Abschlag.
Zeile D: Berechnen Sie die durchschnittliche monatliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m²
(Ergebnis D), indem Sie die Summe aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem
Zuschlagsbetrag (Ergebnis C) bzw. die Differenz aus Basis-Nettomiete (Ergebnis A) und dem
Abschlagsbetrag (Ergebnis C) bilden.
Zeile E: Berechnen Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro Monat (Ergebnis E), indem
Sie die durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete pro m² und Monat (Ergebnis D) mit der
Wohnfläche der Wohnung multiplizieren.
Zum Berechnen der ortsüblichen Vergleichsmiete finden Sie im Internet einen Online-Mietenberechner
unter www.kornwestheim.de.
15 Kornwestheimer Mietspiegel 2019MIETPREISSPANNEN
Bei dem in Tabelle 3 (Zeile E) ermittelten konkre- nicht alle Wohnräume, Küche oder Bad sind
ten Vergleichswert handelt es sich um die gleichmäßig beheizbar
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete, zusätzliche Feuerungsanlage für feste
die für eine Wohnung bestimmter Größe, Art, Aus- Brennstoffe (z.B. Kachelofen, offener Kamin)
stattung, Beschaffenheit und Lage im Schnitt pro zweites Bad in der Wohnung
Monat gezahlt wird. Die Auswertung zeigt, dass
teilweise/überall Rollläden/Fensterläden
die Mietpreise von gleichen Wohnungen erheblich
an den Fenstern
differieren können. Der Mietspiegel kann wesent-
liche Mietpreisunterschiede grundsätzlich durch eigener Keller- oder Speicheranteil
die in den Tabellen 1 bis 2 angeführten Wohnwert- Erstinstallation (z. B. Strom, Wasser, Gas)
merkmale erklären. Trotzdem verbleibt ein Streu- freiliegend sichtbar auf Putz
bereich der Nettomieten für gleichartige Woh- Durchgangszimmer vorhanden (d.h., ein
nungstypen, der statistisch nicht erklärt werden weiterer Hauptwohnraum kann ausschließlich
kann. Dies liegt sowohl an der Vertragsfreiheit als über dieses Durchgangszimmer begangen
auch an qualitativen Unterschieden von im Miet- werden)
spiegel enthaltenen Wohnwertmerkmalen, sowie
Wohnung mit alters-/behindertengerechter
an nicht erfassten Wohnwertmerkmalen.
Ausstattung (Breittüren, bodengleiche Dusche,
keine Stufen/Schwellen inkl. Wohnungszugang),
Die Miete einer konkreten Wohnung gilt im Allge-
außer bei Modernisierungen
meinen als ortsüblich, wenn sie innerhalb einer
Spannbreite von Mietpreisen liegt, in der sich hochwertige 3-Scheiben- oder Wärme-/Lärm-
zwei Drittel aller Mieten dieser Wohnungsklasse schutzfenster, außer bei Modernisierungen
befinden. Diese Zweidrittel-Spanne beläuft sich in überwiegend Kachel-/Fliesenboden
Kornwestheim im Schnitt auf 19 Prozent um die in der Wohnung
ermittelte durchschnittliche ortsübliche Vergleichs- (Dach-)Terrasse
miete in Tabelle 3 (Zeile E).
Garten vorhanden, unabhängig von der
Nutzungsmöglichkeit (alleine oder
Abweichungen nach oben oder unten von der in
gemeinschaftlich durch Mieter)
diesem Mietspiegel errechneten durchschnittli-
chen ortsüblichen Vergleichsmiete sind gemäß gemeinschaftliche Einrichtungen wie Wäsche-
BGH – VIII ZR 227/10 – zu begründen. Zur Begrün- trockenraum, Waschküche, Fahrradraum
dung können insbesondere nicht im Mietspiegel freie, nicht reservierte Parkplätze vom
ausgewiesene Merkmale herangezogen werden. Vermieter bereitgestellt
Dabei ist zu beachten, dass bei der Mietspiegeler- einzelne besondere Wohnlagemerkmale:
stellung viele Wohnwertmerkmale erhoben und Wohnung grenzt unmittelbar an gewerblich
auf deren Mietpreiseinfluss analysiert wurden. genutztes Gebiet (Industrie-/Gewerbegebiet),
Wohnwertmerkmale mit eindeutig nachweisba- Wohnung liegt in einem Bezirk mit hohem
rem signifikantem Einfluss auf den Mietpreis sind Anteil an Dienstleistungsgewerbe (Büros,
in den Tabellen 1 bis 2 jeweils mit ihrem durch- Geschäfte), schlecht belichtete Räume
schnittlichen Wert enthalten. (tagsüber meist elektrisches Licht erforderlich),
Wohnung rein nordseitig ausgerichtet, Art der
Wohnwertmerkmale, die bei der Mietspiegel- Bebauung der Umgebung, Grad der Begrünung
erstellung erhoben und ausgewertet wurden, aber der Umgebung, Nähe zu Einkaufsmöglichkeiten
im Mittel keinen signifikanten Mietpreiseinfluss für speziellen Bedarf (Ansammlung von mind.
hatten, sind nachfolgender Auflistung zu 5 Geschäften), Nähe zu Kinderbetreuungsein-
entnehmen: richtungen oder zu Haltestellen von
öffentlichen Verkehrsmittel oder Bahnhöfen.
Einfamilienhaus, Doppelhaushälfte, Reihenhaus
Anzahl der Wohnungen und Geschosse in
einem Mehrfamilienhaus Diese Wohnwertmerkmale können somit im
Rahmen der oben genannten Spannbreitenausfül-
Anzahl der Wohnräume in der Wohnung
lung nur mit Ausnahmebegründung und in sehr
Ein-Zimmer-Apartment mit Bad und Küche begrenztem Umfang verwendet werden.
bzw. Kochnische
Elektrospeicher-Einzelöfen
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 16III. ANWENDUNGSBEISPIEL
Zur Veranschaulichung wird die Vorgehensweise an einer fiktiven Wohnung illustriert:
Schritt Wohnwertmerkmale Konkrete Angaben Tabellenwerte
Tabelle Wohnfläche 84 m2
8,49 Euro/m2
1 Baujahr 1964
Zuschlag Abschlag
Mehrfamilienhaus ohne Sprechanlage 2
abwertende Merkmale
überwiegend alter PVC-Boden 5
komplette Einbauküche gestellt, 7
aufwertende Merkmale
1 PKW-Stellplatz fest zugewiesen 2
Tabelle
Teilmodernisierung Kategorie II
2 Modernisierungsmaßnahmen 2
(5 Maßnahmen aus Tabelle 2a)
Stadtteil Mitte 2
Lage an einer Hauptverkehrsstraße
Wohnlage 2
mit viel Lärm und Abgasen
Punktsumme der Zuschläge bzw. der Abschläge 13 9
EXEMPLARISCHE ERMITTLUNG DER DURCHSCHNITTLICHEN ORTSÜBLICHEN VERGLEICHSMIETE
Zeile Beschreibung des Vorgangs Ergebnis
Ergebnis A
A aus Tabelle 1 Basis-Nettomiete aus Wohnfläche und Baujahr in Euro/m²
8,49
Punktsumme Zuschläge – Punktsumme Abschläge = Ergebnis B
B aus Tabelle 2
13 – 9 = +4
Ergebnis A x Ergebnis B Ergebnis C
Umrechnung der Punktedifferenz
C
der Zu-/Abschläge in Euro/m²
8,49 x +4 : 100 = + 0,34
durchschnittliche monatliche ortsübliche Ergebnis A +/- Ergebnis C Ergebnis D
D Vergleichsmiete pro m² (Euro/m²)
8,49 +/- + 0,34 = 8,83
Ergebnis D x Wohnfläche Ergebnis E
durchschnittliche ortsübliche Vergleichsmiete
E
pro Monat (Euro)
8,83 x 84 = 742
17 Kornwestheimer Mietspiegel 2019INFORMATION UND BERATUNG
Stadt Kornwestheim Beratung für ihre Mitglieder bieten:
Fachbereich Planen und Bauen
Jakob-Sigle-Platz 1, 70806 Kornwestheim DMB Mieterbund für Stadt und
Kreis Ludwigsburg e. V.
Telefon 07154 202-8626
E-Mail mietspiegel@kornwestheim.de Asperger Straße 19, 71634 Ludwigsburg
Internet www.kornwestheim.de
Telefon 07141 928071, Fax 07141 920978
E-Mail info@mieterbund-ludwigsburg.de
Die Stadtverwaltung kann nur kurze allgemeine Internet www.mieterbund-ludwigsburg.de
Auskünfte und Hinweise zum Mietspiegel geben.
Eine für den Einzelfall erforderliche Rechtsbera- Haus & Grund Region Ludwigsburg e. V.
tung kann nicht übernommen werden.
Hospitalstraße 9, 71634 Ludwigsburg
Den kostenlosen Online-Mietenberechner finden
Sie unter www.kornwestheim.de. Telefon 07141 925899, Fax 07141 925726
E-Mail info@hausundgrund-ludwigsburg.de
Internet www.hausundgrund-ludwigsburg.de
Immobilienverband Deutschland
IVD Süd e. V.
Körnerstraße 15, 71634 Ludwigsburg
Telefon 07141 920856, Fax 07141 903093
E-Mail info@immo-rienhardt.de
Internet www.ivd-sued.de
Kornwestheimer Mietspiegel 2019 18IMPRESSUM
HERAUSGEBERIN
Stadt Kornwestheim
Fachbereich Planen und Bauen
Jakob-Sigle-Platz 1
70806 Kornwestheim
BILDNACHWEIS
Bild und Grafik: Stadt Kornwestheim
GRAFISCHE GESTALTUNG
kernHouse – medienagentur bley
DRUCK
Stadt Kornwestheim, Hausdruckerei
KONZEPTION, DATENERHEBUNG, DATENANALYSE UND AUSWERTUNG
EMA-Institut für empirische Marktanalysen
Waltenhofen 2
93161 Sinzing
Telefon 0941 38070-0
Das Urheberrecht liegt bei der Stadt Kornwestheim. Alle Rechte vorbehalten. Es ist
insbesondere nicht gestattet, ohne ausdrückliche Genehmigung der Herausgeberin
die Daten des Mietspiegels oder Teile daraus zu vervielfältigen und in elektroni-
schen Systemen zu speichern und anzubieten.
Dieserqualifizierte
Dieser qualifizierte Mietspiegel
Mietspiegel wurde gefördert
wurde gefördert durch durch
Die Mittel stammen
Die Mittel stammen aus dem baden-württembergischen aus dem
Staatshaushalt, baden-württembergischen
den Staatshaushalt,
der Landtag von Baden-Württemberg beschlossenden
hat. der Land
Baden-Württemberg beschlossen hat.
19 Kornwestheimer Mietspiegel 2019Sie können auch lesen
