MIETSPIEGEL 2021 STADT WUNSTORF
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STADT WUNSTORF MIETSPIEGEL 2021
Mietspiegel 2021
Inhaltsverzeichnis
Hinweise zum Mietspiegel der Stadt Wunstorf 4
1 Erstellung 4
2 Geltungsbereich 4
3 Zweck des Mietspiegels 4
4 Begriffsbestimmungen 5
4.1 Mietbegriff 5
4.2 Wohnwertmerkmale 5
4.2.1 Art 5
4.2.2 Wohnungsgröße 5
4.2.3 Beschaffenheit 6
4.2.4 Ausstattung 6
4.2.5 Wohnlage 7
5 Anwendung 7
5.1 Mietspiegel der Stadt Wunstorf 2021 8
Anlage 1 9
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) (Stand 1. Juli 2021) 9
Anlage 2 10
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
(Stand 25. November 2003) 10
Weitere Informationen und Ansprechpersonen 12Hinweise zum Mietspiegel 2 Geltungsbereich
der Stadt Wunstorf Dieser Mietspiegel gilt grundsätzlich für alle vermie
teten Wohnungen im Stadtgebiet, ausgenommen ist
1 Erstellung folgender Wohnraum:
• Wohnungen in Ein- und Zweifamilienhäusern,
Der Mietspiegel wurde als qualifizierter Mietspiegel ge
mäß § 558d BGB unter Leitung der Region Hannover, • Wohnungen, deren Erstellung oder Modernisierung
begleitet durch eine Mietspiegelkommission, gemein mit Mitteln öffentlicher Haushalte gefördert wurde
sam und einvernehmlich neu erstellt. An dieser Kom und deren Miethöhe deshalb einer Preisbindung un
mission waren beteiligt: terliegt,
• Regionsverwaltung Hannover, Dezernat für Soziale • Wohnungen mit gemäß Mietvertrag gewerblich
Infrastruktur, Fachbereich Soziales oder teilgewerblich genutzten Räumen,
• Landeshauptstadt Hannover, Fachbereich Planen und • Werks-, Dienst- oder Hausmeisterwohnungen,
Stadtentwicklung
• Wohnungen in Heimen und Anstalten,
• die Städte Garbsen, Langenhagen und Springe als
• Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Ge
Vertreterinnen der weiteren regionsangehörigen
brauch vermietet ist (Zeitmietvertrag maximal ein
Städte und Gemeinden
Jahr),
• Deutscher Mieterbund Hannover
• Wohnungen während der Laufzeit einer Staffel-
• Haus- und Grundeigentum Hannover (§ 557a BGB) oder Indexmietvereinbarung (§ 557b
BGB),
• ArGeWo – Arbeitsgemeinschaft der Wohnungsunter
nehmen in der Region Hannover • Wohnungen mit Zeitmietvereinbarungen und festen
Mietzinsvereinbarungen über eine Zeitdauer von
• IVD Nord
mehr als drei Jahren, und zwar während der Dauer
• Amtsgericht Hannover der Mietzinsvereinbarung,
• ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH • möbliert oder teilmöbliert vermietete Wohnungen1
(als Mietspiegelerstellerin)
• Wohnungen, deren Küche, Toilette oder Bad, wenn
Die Daten des Mietspiegels beruhen auf einer von vorhanden, von anderen Mietparteien mitbenutzt
ANALYSE & KONZEPTE immo.consult GmbH, Hamburg, werden.
im Auftrag der Region Hannover mit dem Stichtag
1.
Januar 2021 bei Mieterinnen und Mietern sowie
Vermieterinnen und Vermietern durchgeführten, empi
3 Zweck des Mietspiegels
rischen Repräsentativerhebung.
Der Mietspiegel gibt Auskunft über die in der Stadt zu
Der Mietspiegel stellt, neben der Benennung von drei
diesem Zeitpunkt üblicherweise gezahlten Mieten für
vergleichbaren Wohnungen, dem Sachverständigen
verschiedene Wohnungstypen vergleichbarer Art, Größe,
gutachten und der Auskunft aus einer Mietdatenbank,
Ausstattung, Beschaffenheit und Lage, die sogenannte
eine der gesetzlichen Möglichkeiten für die Ermittlung
„ortsübliche Vergleichsmiete“.
der ortsüblichen Vergleichsmiete nach § 558a BGB dar.
Dieser Mietspiegel ist ein „qualifizierter Mietspiegel“ Auf seiner Grundlage können sich die Mietvertragspar
i. S. von § 558d BGB und wurde vom Rat der Stadt an teien bei bestehenden Mietverhältnissen in einem fai
erkannt. ren Interessenausgleich über eine angemessene Miet
höhe einigen, ohne selbst Vergleichsobjekte ermitteln
Die in dieser Mietspiegelbroschüre zugrunde gelegten
oder erhebliche Kosten für Gutachten aufwenden zu
Rechtsgrundlagen entsprechen dem Stand vom 1. Juli
müssen. Sofern wie im vorliegenden Fall ein qualifi
2021. Ggf. später eintretende Änderungen der recht
zierter Mietspiegel vorhanden ist, hat die Vermieterin
lichen Rahmenbedingungen, welche die Anwendung
bzw. der Vermieter im Mieterhöhungsverlangen die
des Mietspiegels betreffen, können nicht berücksichtigt
ortsübliche Vergleichsmiete laut Mietspiegel der Miete
werden. Sie sind aber durch die Anwenderinnen und
rin bzw. dem Mieter mitzuteilen, wenn der Mietspiegel
Anwender des Mietspiegels zu beachten.
Angaben zu diesem Wohnraum enthält. Hierbei reicht
es aus, wenn die verlangte Miete innerhalb der im
Mietspiegel ausgewiesenen Spanne liegt. Diese Vor
1
Unter Möblierung/Teilmöblierung werden nicht Einbauküchen,
Einbauschränke, Durchreichen u. Ä. verstanden.
4Mietspiegel 2021
schrift gilt auch dann, wenn die Vermieterin bzw. der 4.2 Wohnwertmerkmale
Vermieter sich auf ein anderes Begründungsmittel als
den Mietspiegel stützen will. Im Gerichtsverfahren hat Im Allgemeinen hängt die Höhe der Miete einer Woh
der qualifizierte Mietspiegel die Vermutung der Richtig nung von den Merkmalen Art, Wohnungsgröße, Aus
keit für sich. stattung, Beschaffenheit und Wohnlage ab. Von diesen
fünf sogenannten Wohnwertmerkmalen wurden drei
Die Vermieterin bzw. der Vermieter kann verlangen,
direkt in den Mietspiegel einbezogen:
dass die Mieterin bzw. der Mieter einer Mieterhöhung
bis zur Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete zu • Wohnungsgröße,
stimmt, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind:
• Ausstattung,
• Die Miete der Wohnung ist seit mindestens einem
• Beschaffenheit.
Jahr unverändert (ausgenommen Mieterhöhungen
wegen Modernisierung oder höherer Betriebskos Dabei wird das Merkmal Beschaffenheit durch das Bau
ten), alter des Gebäudes bzw. der Wohnung (bei nachträgli
cher Errichtung einer Wohnung in einem bestehenden
• eine Mieterhöhung ist nach dem Mietvertrag nicht
Gebäude) abgebildet.
ausgeschlossen,
Aus den zwei Merkmalen Wohnungsgröße und Baualter
• der verlangte Mietzins hat sich innerhalb eines
ergibt sich in der Mietspiegeltabelle das Feld, mit dem
Zeitraums von drei Jahren nicht um mehr als 20 %
man eine bestimmte Wohnung vergleichen und den in
erhöht (ausgenommen Mieterhöhungen wegen
Frage kommenden Mittelwert und die Mietenspanne
Modernisierung oder höherer Betriebskosten).
ablesen kann. Über die Einordnung der Wohnung inner
Der Mietspiegel gibt in jedem Mietspiegelfeld für die halb der Spanne entscheidet die Anzahl der in dieser
erhobenen Mietwerte den Mittelwert (das arithmeti Broschüre aufgeführten Ausstattungsmerkmale. Dage
sche Mittel) und eine Mietenspanne an, die sich aus den gen werden die Kriterien „Art“ und „Wohnlage“ nur
inneren vier Fünfteln der gemessenen Mietenverteilun indirekt berücksichtigt.
gen ergibt. D. h. es sind bei der Datenerhebung sowohl
Wie die einzelne Wohnung im Mietspiegel einzuordnen
marktübliche Mieten unterhalb als auch oberhalb der
ist, kann erst nach eingehender Prüfung und Anwen
Mietenspannen gefunden worden. Dieses kann gege
dung der nachfolgenden Hinweise entschieden werden.
benenfalls bei der Bewertung besonderer individueller
Wohnungseigenschaften Berücksichtigung finden.
4.2.1 Art
Bei Neuvermietung können vom Mietspiegel abwei
chende Mieten vereinbart werden. Dabei sind die
Dieses Wohnwertmerkmal ist im Mietspiegel nicht
Bestimmungen des Wirtschaftsstrafgesetzes gegen
direkt einbezogen. Mit der Art der Wohnung sind vor
Mietpreisüberhöhungen und des Strafgesetzbuches ge
allem die Gebäudeart und die Anzahl der Wohnungen
gen Mietwucher zu beachten. Diese knüpfen an eine
im Gebäude gemeint.
erhebliche Überschreitung der ortsüblichen Vergleichs
miete an. Im Mietspiegel sind nur Mieten von Wohnungen in
Mehrfamilienhäusern mit drei und mehr Wohnungen
berücksichtigt. Hierzu gehören auch vermietete Eigen
tumswohnungen in Mehrfamilienhäusern. Mieten für
4 Begriffsbestimmungen
Wohnungen in Gebäuden mit geringerer Wohnungs
anzahl können deshalb nicht unmittelbar aus dem
4.1 Mietbegriff
Mietspiegel abgelesen werden.
Bei den im Mietspiegel ausgewiesenen Beträgen han
delt es sich um die monatliche Nettokaltmiete pro 4.2.2 Wohnungsgröße
Quadratmeter Wohnfläche. Dies ist der im Rahmen des
Mietvertrags bzw. der letzten Mieterhöhung vereinbarte Die Wohnungsgröße bestimmt sich nach der Wohn
Mietzins für die Überlassung der Wohnung einschließ fläche in Quadratmetern. Zu ihrer genauen Berechnung
lich etwaiger in ihm enthaltener Modernisierungs- und empfiehlt sich die Anwendung der Verordnung zur
Instandsetzungszuschläge, jedoch ohne Betriebs- und Berechnung der Wohnfläche (vgl. Anlage 2).
Heizkosten. Bei diesen Nettokaltmieten ist grundsätz
lich davon auszugehen, dass seitens der Mieterin bzw.
des Mieters eine vertragliche Verpflichtung zur Durch
führung der Schönheitsreparaturen besteht.
5Als Wohnungsgröße ist für den Mietspiegel die Wohn 4.2.4 Ausstattung
fläche hinter der Wohnungstür ohne Zusatzräume
außerhalb der Wohnung, wie z. B. Keller oder Boden Maßgeblich ist allein die Wohnungs- und Gebäudeaus
raum, maßgebend. Balkone, Terrassen, Loggien und stattung, die durch die Vermieterin bzw. den Vermie
Dachgärten können bis höchstens zur Hälfte ihrer ter gestellt wurde. Von der Mieterin bzw. vom Mieter
Fläche bei der Ermittlung der Wohnungsgröße einge auf eigene Kosten geschaffene Ausstattungsmerkmale
rechnet werden. bleiben unberücksichtigt.
Im Mietspiegel werden die Wohnungen in vier Größen Die Ausstattung wird im Mietspiegel in zweierlei Weise
klassen eingeteilt: berücksichtigt:
• bis unter 45 m² Zum einen wird davon ausgegangen, dass die Wohnung
seitens der Vermieterin bzw. des Vermieters mit Bad,
• 45 bis unter 65 m²
WC und einer Heizung ausgestattet ist, die alle Wohn
• 65 bis unter 85 m² räume beheizt. Letzteres umfasst Fern-, Block-, Zentral-
oder Etagenheizungen sowie Nachtspeicherheizungen,
• 85 m² und mehr
falls diese in allen Wohnräumen vorhanden sind. Die
Brennstoffversorgung muss dabei automatisch, also
4.2.3 Beschaffenheit nicht von Hand, erfolgen. Für Wohnungen, bei denen
diese Merkmale nicht vorhanden sind, können keine
Das Wohnwertmerkmal „Beschaffenheit“ bezieht sich Werte aus dem Mietspiegel abgelesen werden.
auf Bauweise, Zuschnitt und baulichen Zustand des
Zum anderen sind 20 Ausstattungsmerkmale mit unter
Gebäudes und der Wohnung. Es wird im Mietspiegel
schiedlichen Gewichtungen für die Einordnung einer
durch das Baualter wiedergegeben, weil die grundsätz
Wohnung in den Mietspiegel relevant. Insgesamt kön
liche Beschaffenheit verschiedener Wohnungen we
nen 27 Punkte erreicht werden.
sentlich durch die während bestimmter Zeitperioden
übliche Bauweise charakterisiert wird. Maßgeblich für Die Gewichtung erfolgt in einem Punktesystem. Es wer
das Baualter ist die Bezugsfertigkeit der Wohnung. Dies den zwei Punkte für Ausstattungsmerkmale vergeben,
gilt auch bei Wiederaufbau, Wiedererstellung, Ausbau die sich tendenziell stärker auf den Mietpreis auswirken
oder Erweiterung von bestehenden Gebäuden. können. Alle anderen Ausstattungsmerkmale erhalten
einen Punkt. Die Ausstattungsmerkmale und deren
Das Baualter soll dabei nicht schematisch berücksich
Gewichtung sind dabei wie folgt festgelegt:
tigt werden. Im Grenzbereich zwischen zwei Baualtern
kann es gerechtfertigt sein, die Wohnung höher oder
niedriger einzustufen.
Punkte-
Ausstattungsmerkmal
Im Mietspiegel für Wunstorf werden folgende Baualters vergabe
klassen unterschieden:
Küche
• bis 1960
Komplett ausgestattete Küche mit Herd,
• 1961 - 1994 Spüle, Kühlschrank, Arbeitsplatte sowie 2
Schränken
• 1995 - 2020
Hochwertiges Küchengerät (z. B. Glas
Grundsätzlich werden modernisierte Wohnungen in
keramik- (etwa „Ceran“) oder Induk
das Baualter der Ersterrichtung eingeordnet. Eine
tionskochfeld, Einbaukühlschrank, Ge 1
abweichende Einordnung kann im Einzelfall dann
schirrspülmaschine, Gefrierschrank oder
gerechtfertigt sein, wenn der durch eine mit wesent
-truhe, Mikrowellenherd)
lichem Bauaufwand durchgeführte Modernisierung
geschaffene Wohnwert dieses rechtfertigt. Warmwasserversorgung 1
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1
wertiger Bodenbelag
Bad
Zusätzliches separates WC (Gäste-WC) 2
Separate Dusche zur vorhandenen Bade
1
wanne
6Mietspiegel 2021
Neuwertige bzw. moderne Badausstat der Ausstattungspunkte pauschal 20 kWh/(m²·a) hin
1
tung zuzurechnen.
Die Summe der vorhandenen Ausstattungspunkte aus
Keramische Bodenfliesen oder gleich
1 der Liste entscheidet darüber, in welchen Bereich der
wertiger Bodenbelag
Mietenspanne innerhalb eines Mietspiegelfeldes eine
Versorgungs- und Entsorgungsleitungen konkrete Wohnung einzuordnen ist. Dabei gelten fol
überwiegend nicht freiliegend (die Zu gende Regeln:
leitungen, die sich direkt am WC, dem 1
• 0 bis 9 Ausstattungspunkte vorhanden = Einordnung
Waschbecken oder der Heizung befinden,
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Span
sind damit nicht gemeint)
nenunterwert und Mittelwert
Fußbodenheizung 2
• 10 bis 12 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
Bad mit Fenster 2 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen
Spannenunterwert und Mittelwert
Wohnung allgemein
• 13 bis 15 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
Parkett oder aufgearbeiteter/neuer Die
2 nung in die untere Hälfte der Differenz zwischen
lenboden in mindestens einem Raum
Mittelwert und Spannenoberwert
Isolierverglasung 1
• 16 bis 27 Ausstattungspunkte vorhanden = Einord
Gegensprechanlage mit Türöffner 1 nung in die obere Hälfte der Differenz zwischen Mit
telwert und Spannenoberwert
Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatel
1
litenanlage Innerhalb der sich nach dieser Einordnung einer kon
kreten Wohnung in das Tabellenraster des Mietspie
Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten
gels dann noch ergebenden restlichen Mietenspanne
(Mindesttiefe 1 m, keine bauliche Beein 2
können weitere, noch nicht berücksichtigte Ausstat
trächtigung)
tungsmerkmale der Wohnung und/oder des Gebäudes
Gartennutzung (nur dem jeweiligen Mie – ebenso wie ihr Fehlen – berücksichtigt werden.
ter zugängliche und zur Verfügung ste 1
hende Grünfläche)
4.2.5 Wohnlage
Aufzug im Haus 1
Die Wohnlage wird im Mietspiegel nicht unmittelbar
Abschließbarer Fahrradabstellraum inner
1 berücksichtigt, da sich Mietpreisunterschiede nach
halb oder außerhalb des Gebäudes
Wohnlage bislang nicht in wesentlichem Ausmaß he
Energetik rausgebildet haben. Dessen ungeachtet lassen sich in
Einzelfällen unterschiedliche Wohnlagequalitäten fest
Wohnungen in Gebäuden mit einem
stellen, die unterschiedliche Miethöhen rechtfertigen.
Energieverbrauchswert inkl. Warmwas
Diese Unterschiede können innerhalb der Mietenspan
serbereitung von
ne zusätzlich zu den Ausstattungsmerkmalen (s. 4.2.4)
– 130 kWh/(m²·a) oder besser in bis
berücksichtigt werden.
1960 errichteten Gebäuden
– 120 kWh/(m²·a) oder besser in zwi
schen 1961 und 1977 errichteten Ge
2
bäuden 5 Anwendung
– 90 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
1978 und 1994 errichteten Gebäuden
Der Mietspiegel wird durch die zwei Wohnwertmerk
– 70 kWh/(m²·a) oder besser in zwischen
male Größe und Baualter der Wohnung gebildet. Um
1995 und 2014 errichteten Gebäuden
das für eine bestimmte Wohnung in Betracht kommen
– 55 kWh/(m²·a) oder besser in ab 2015
de Mietspiegelfeld zu finden, ist folgendermaßen vor
errichteten Gebäuden
zugehen:
Gesamtpunktzahl (Ausstattungspunkte) 27
1. Feststellen der Wohnungsgröße (Diese Angabe kann
man aus den Mietvertragsunterlagen oder der Be
Die Energieverbrauchswerte können aus dem Ener triebskostenabrechnung entnehmen.)
gieverbrauchsausweis für das Gebäude entnommen
2. Feststellen des Baualters
werden. Wenn der Verbrauchskennwert nur ohne
Warmwasserbereitung vorliegt, sind vor der Vergabe
7Aus der Kombination der Merkmale Wohnungsgröße Berechnungsbeispiel Feld B2:
und Baualter ergibt sich das entsprechende Tabellen
Baualtersklasse 1961 bis 1994 (Spalte B), Wohnungs
feld des Mietspiegels, aus dem man Mittelwert und
größe 45 m² bis unter 65 m² (Zeile 2)
Mietpreisspanne ablesen kann.
Spannenunterwert1: 5,10 €, Mittelwert2: 6,04 €, Span
Abschließend ist die Wohnung innerhalb der Mieten
nenoberwert3: 7,16 €
spanne anhand der Anzahl der vorhandenen weiteren
Wohnungsausstattungen nach dem in Abschnitt 4.2.4
Anzahl Ausstattungsmerkmale
dargestellten Regelwerk einzuordnen.
0 bis 9 10 bis 12 13 bis 15* 16 bis 27
Dazu ein Beispiel:
Vergleichsmiete pro m2
Eine Wohnung wurde 1965 errichtet und ist 58 m² groß.
5,10 € 5,57 € 6,04 € 6,60 € 7,16 €
Damit gehört sie in das Mietspiegelfeld B2 (Baualtersklas
se 1961 bis 1994, Wohnungsgröße 45 m² bis unter 65 m²).
Spannen- Mittelwert2 Spannen-
Der Mittelwert in Feld B2 beträgt 6,04 €/m² Nettokalt
unterwert1 oberwert3
miete monatlich, die Mietenspanne liegt zwischen 5,10
bis 7,16 €/m².
* Bei 14 Ausstattungsmerkmalen liegt die ortsübliche
Die Wohnung ist folgendermaßen ausgestattet: Vergleichsmiete zwischen 6,04 €/m² und 6,60 €/m²
• Warmwasserversorgung in der Küche
• Keramische Bodenfliesen oder gleichwertiger Boden
5.1 Mietspiegel der Stadt Wunstorf 2021
belag im Bad
• Versorgungs- und Entsorgungsleitungen im Bad
1961 1995
überwiegend nicht freiliegend Baualtersklasse bis 1960
bis 1994 bis 2020
• Bad mit Fenster
A B C
Wohnungsgröße
• Isolierverglasung
5,95 5,86 8,60
• Gegensprechanlage mit Türöffner Unter 45 m² 1
5,21 - 6,60 5,08 - 6,97 6,31 - 11,41
• Kabelanschluss oder Gemeinschaftssatellitenanlage
45 m² bis 6,27 6,04 8,15
• Balkon, Terrasse, Loggia oder Dachgarten (Mindest 2
unter 65 m² 5,43 - 7,68 5,10 - 7,16 6,43 - 10,21
tiefe 1 m, keine bauliche Beeinträchtigung)
• Aufzug im Haus 65 m² bis 6,15 5,88 8,20
3
unter 85 m² 5,42 - 7,27 5,07 - 6,80 6,22 - 10,32
• Abschließbarer Fahrradabstellraum innerhalb oder
außerhalb des Gebäudes
5,92 5,94 8,62
85 m² und mehr 4
• Die Wohnung hat einen Energieverbrauchswert inkl. 4,62 - 7,37 4,87 - 7,37 6,18 - 11,11
Warmwasserbereitung von 120 kWh/m²a oder bes
ser in zwischen 1961 und 1977 errichteten Gebäu
den.
Legende: 1. Zeile: Arithmetisches Mittel
Damit hat die Wohnung 14 Ausstattungspunkte und ist 2. Zeile: Unter- und Oberwert
in die untere Hälfte der Differenz zwischen Mittelwert der 4/5-Spanne
und Spannenoberwert einzuordnen. Die Differenz zwi
Das Feld C1 hat aufgrund einer geringen
schen Mittelwert und Spannenoberwert beträgt im Feld
Anzahl von Mietwerten nur eine bedingte
B2 1,12 €/m². Somit liegt die ortsübliche Vergleichs
Aussagekraft (10 bis 29 Mietwerte).
miete für die Beispielwohnung in der Mietenspanne
zwischen 6,04 €/m² und 6,60 €/m².
8Mietspiegel 2021
Anlage 1 (4) Die Kappungsgrenze gilt nicht
Auszug aus dem Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) 1. wenn eine Verpflichtung des Mieters zur Aus
(Stand 1. Juli 2021) gleichszahlung nach den Vorschriften über
den Abbau der Fehlsubventionierung im Woh
§ 557 Mieterhöhungen nach Vereinbarung oder Gesetz nungswesen wegen des Wegfalls der öffent
lichen Bindung erloschen ist und
(1) Während des Mietverhältnisses können die Parteien
2. soweit die Erhöhung den Betrag der zuletzt zu
eine Erhöhung der Miete vereinbaren.
entrichtenden Ausgleichszahlung nicht über
(2) Künftige Änderungen der Miethöhe können die Ver steigt.
tragsparteien als Staffelmiete nach § 557a oder als
Der Vermieter kann vom Mieter frühestens vier
Indexmiete nach § 557b vereinbaren.
Monate vor dem Wegfall der öffentlichen Bindung
(3) Im Übrigen kann der Vermieter Mieterhöhungen verlangen, ihm innerhalb eines Monats über die
nur nach Maßgabe der §§ 558 bis 560 verlangen, Verpflichtung zur Ausgleichszahlung und über deren
soweit nicht eine Erhöhung durch Vereinbarung Höhe Auskunft zu erteilen. Satz 1 gilt entsprechend,
ausgeschlossen ist oder sich der Ausschluss aus den wenn die Verpflichtung des Mieters zur Leistung ei
Umständen ergibt. ner Ausgleichszahlung nach den §§ 34 bis 37 des
Wohnraumförderungsgesetzes und den hierzu er
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
gangenen landesrechtlichen Vorschriften wegen
barung ist unwirksam.
Wegfalls der Mietbindung erloschen ist.
(5) Von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung
§ 558 Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichs-
auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, sind Dritt
miete
mittel im Sinne des § 559a abzuziehen, im Falle des
(1) Der Vermieter kann die Zustimmung zu einer Erhö § 559a Abs. 1 mit 8 Prozent des Zuschusses.
hung der Miete bis zur ortsüblichen Vergleichsmie
(6) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
te verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu
barung ist unwirksam.
dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten
unverändert ist. Das Mieterhöhungsverlangen kann
frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung § 558a Form und Begründung der Mieterhöhung
geltend gemacht werden. Erhöhungen nach den
(1) Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 ist dem
§§ 559 bis 560 werden nicht berücksichtigt.
Mieter in Textform zu erklären und zu begründen.
(2) Die ortsübliche Vergleichsmiete wird gebildet aus
(2) Zur Begründung kann insbesondere Bezug genom
den üblichen Entgelten, die in der Gemeinde oder
men werden auf
einer vergleichbaren Gemeinde für Wohnraum ver
gleichbarer Art, Größe, Ausstattung, Beschaffenheit 1. einen Mietspiegel (§§ 558c, 558d),
und Lage einschließlich der energetischen Ausstat
2. eine Auskunft aus einer Mietdatenbank
tung und Beschaffenheit in den letzten sechs Jah
(§ 558e),
ren vereinbart oder, von Erhöhungen nach § 560
abgesehen, geändert worden sind. Ausgenommen 3. ein mit Gründen versehenes Gutachten eines
ist Wohnraum, bei dem die Miethöhe durch Gesetz öffentlich bestellten und vereidigten Sachver
oder im Zusammenhang mit einer Förderzusage ständigen,
festgelegt worden ist.
4. entsprechende Entgelte für einzelne vergleich
(3) Bei Erhöhungen nach Absatz 1 darf sich die Miete in bare Wohnungen; hierbei genügt die Benen
nerhalb von drei Jahren, von Erhöhungen nach den nung von drei Wohnungen.
§§ 559 bis 560 abgesehen, nicht um mehr als 20
(3) Enthält ein qualifizierter Mietspiegel (§ 558d Abs. 1),
vom Hundert erhöhen (Kappungsgrenze). Der Pro
bei dem die Vorschrift des § 558d Abs. 2 einge
zentsatz nach Satz 1 beträgt 15 vom Hundert, wenn
halten ist, Angaben für die Wohnung, so hat der
die ausreichende Versorgung der Bevölkerung mit
Vermieter in seinem Mieterhöhungsverlangen die
Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen in
se Angaben auch dann mitzuteilen, wenn er die
einer Gemeinde oder einem Teil einer Gemeinde be
Mieterhöhung auf ein anderes Begründungsmittel
sonders gefährdet ist und diese Gebiete nach Satz 3
nach Absatz 2 stützt.
bestimmt sind. Die Landesregierungen werden er
mächtigt, diese Gebiete durch Rechtsverordnung
für die Dauer von jeweils höchstens fünf Jahren zu
bestimmen.
9(4) Bei der Bezugnahme auf einen Mietspiegel, der schriften über den näheren Inhalt und das Verfahren
Spannen enthält, reicht es aus, wenn die verlangte zur Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln zu
Miete innerhalb der Spanne liegt. Ist in dem Zeit erlassen.
punkt, in dem der Vermieter seine Erklärung abgibt,
kein Mietspiegel vorhanden, bei dem § 558c Abs. 3
§ 558d Qualifizierter Mietspiegel
oder § 558d Abs. 2 eingehalten ist, so kann auch
ein anderer, insbesondere ein veralteter Mietspie
(1) Ein qualifizierter Mietspiegel ist ein Mietspiegel, der
gel oder ein Mietspiegel einer vergleichbaren Ge
nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen
meinde verwendet werden.
erstellt und von der Gemeinde oder von Interessen
(5) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein vertretern der Vermieter und der Mieter anerkannt
barung ist unwirksam. worden ist.
(2) Der qualifizierte Mietspiegel ist im Abstand von
§ 558b Zustimmung zur Mieterhöhung zwei Jahren der Marktentwicklung anzupassen. Da
bei kann eine Stichprobe oder die Entwicklung des
(1) Soweit der Mieter der Mieterhöhung zustimmt, vom Statistischen Bundesamt ermittelten Preisinde
schuldet er die erhöhte Miete mit Beginn des drit xes für die Lebenshaltung aller privaten Haushalte
ten Kalendermonats nach dem Zugang des Erhö in Deutschland zugrunde gelegt werden. Nach vier
hungsverlangens. Jahren ist der qualifizierte Mietspiegel neu zu erstel
len.
(2) Soweit der Mieter der Mieterhöhung nicht bis zum
Ablauf des zweiten Kalendermonats nach dem Zu (3) Ist die Vorschrift des Absatzes 2 eingehalten, so wird
gang des Verlangens zustimmt, kann der Vermie vermutet, dass die im qualifizierten Mietspiegel be
ter auf Erteilung der Zustimmung klagen. Die Klage zeichneten Entgelte die ortsübliche Vergleichsmiete
muss innerhalb von drei weiteren Monaten erhoben wiedergeben.
werden.
(3) Ist der Klage ein Erhöhungsverlangen vorausge § 561 Sonderkündigungsrecht des Mieters nach Miet-
gangen, das den Anforderungen des § 558a nicht erhöhung
entspricht, so kann es der Vermieter im Rechtsstreit
nachholen oder die Mängel des Erhöhungsverlan (1) Macht der Vermieter eine Mieterhöhung nach § 558
gens beheben. Dem Mieter steht auch in diesem oder § 559 geltend, so kann der Mieter bis zum
Fall die Zustimmungsfrist nach Absatz 2 Satz 1 zu. Ablauf des zweiten Monats nach dem Zugang der
Erklärung des Vermieters das Mietverhältnis außer
(4) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
ordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats
barung ist unwirksam.
kündigen. Kündigt der Mieter, so tritt die Mieterhö
hung nicht ein.
§ 558c Mietspiegel
(2) Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Verein
barung ist unwirksam.
(1) Ein Mietspiegel ist eine Übersicht über die ortsübli
che Vergleichsmiete, soweit die Übersicht von der
Gemeinde oder von Interessenvertretern der Ver
Anlage 2
mieter und der Mieter gemeinsam erstellt oder an
erkannt worden ist.
Auszug aus der Verordnung zur Berechnung
(2) Mietspiegel können für das Gebiet einer Gemeinde der Wohnfläche (Wohnflächenverordnung WoFIV)
oder mehrerer Gemeinden oder für Teile von Ge (Stand 25. November 2003)
meinden erstellt werden.
§ 1 Anwendungsbereich, Berechnung der Wohnfläche
(3) Mietspiegel sollen im Abstand von zwei Jahren der
Marktentwicklung angepasst werden.
(1) Wird nach dem Wohnraumförderungsgesetz die
(4) Gemeinden sollen Mietspiegel erstellen, wenn hier Wohnfläche berechnet, sind die Vorschriften dieser
für ein Bedürfnis besteht und dies mit einem ver Verordnung anzuwenden.
tretbaren Aufwand möglich ist. Die Mietspiegel und
(2) Zur Berechnung der Wohnfläche sind die nach
ihre Änderungen sollen veröffentlicht werden.
§ 2 zur Wohnfläche gehörenden Grundflächen nach
(5) Die Bundesregierung wird ermächtigt, durch Rechts § 3 zu ermitteln und nach § 4 auf die Wohnfläche
verordnung mit Zustimmung des Bundesrates Vor anzurechnen.
10Mietspiegel 2021
§ 2 Zur Wohnfläche gehörende Grundflächen 5. Einbaumöbeln und
6. nicht ortsgebundenen, versetzbaren Raumtei
(1) Die Wohnfläche einer Wohnung umfasst die Grund
lern.
flächen der Räume, die ausschließlich zu dieser
Wohnung gehören. Die Wohnfläche eines Wohn (3) Bei der Ermittlung der Grundflächen bleiben außer
heims umfasst die Grundflächen der Räume, die zur Betracht die Grundflächen von
alleinigen und gemeinschaftlichen Nutzung durch
1.
Schornsteinen, Vormauerungen, Bekleidungen,
die Bewohner bestimmt sind.
freistehenden Pfeilern und Säulen, wenn sie eine
(2) Zur Wohnfläche gehören auch die Grundflächen von Höhe von mehr als 1,50 Meter aufweisen und ihre
Grundfläche mehr als 0,1 Quadratmeter beträgt,
1. Wintergärten, Schwimmbädern und ähnlichen nach
allen Seiten geschlossenen Räumen sowie 2.
Treppen mit über drei Steigungen und deren
Treppenabsätze,
2. Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen,
3. Türnischen und
wenn sie ausschließlich zu der Wohnung oder dem
Wohnheim gehören. 4. Fenster- und offenen Wandnischen, die nicht bis
zum Fußboden herunterreichen oder bis zum
(3) Zur Wohnfläche gehören nicht die Grundflächen fol
Fußboden herunterreichen und 0,13 Meter oder
gender Räume:
weniger tief sind.
1. Zubehörräume, insbesondere:
(4) Die Grundfläche ist durch Ausmessung im fertig ge
a. Kellerräume, stellten Wohnraum oder auf Grund einer Bauzeich
nung zu ermitteln. Wird die Grundfläche auf Grund
b. Abstellräume und Kellerersatzräume
einer Bauzeichnung ermittelt, muss diese
außerhalb der Wohnung,
1. für ein Genehmigungs-, Anzeige-, Genehmigungs
c. Waschküchen,
freistellungs- oder ähnliches Verfahren nach dem
d. Bodenräume, Bauordnungsrecht der Länder gefertigt oder, wenn
ein bauordnungsrechtliches Verfahren nicht erfor
e. Trockenräume,
derlich ist, für ein solches geeignet sein und
f. Heizungsräume und
2. die Ermittlung der lichten Maße zwischen den
g. Garagen, Bauteilen im Sinne des Absatzes 1 ermöglichen.
2. Räume, die nicht den an ihre Nutzung zu stel Ist die Grundfläche nach einer Bauzeichnung ermittelt
lenden Anforderungen des Bauordnungsrechts worden und ist abweichend von dieser Bauzeichnung
der Länder genügen, sowie gebaut worden, ist die Grundfläche durch Ausmessung
im fertig gestellten Wohnraum oder auf Grund einer
3. Geschäftsräume.
berichtigten Bauzeichnung neu zu ermitteln.
§ 3 Ermittlung der Grundfläche
§ 4 Anrechnung der Grundflächen
(1) Die Grundfläche ist nach den lichten Maßen zwi
Die Grundflächen
schen den Bauteilen zu ermitteln; dabei ist von der
Vorderkante der Bekleidung der Bauteile auszuge 1. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
hen. Bei fehlenden begrenzenden Bauteilen ist der von mindestens zwei Metern sind vollständig,
bauliche Abschluss zu Grunde zu legen.
2. von Räumen und Raumteilen mit einer lichten Höhe
(2) Bei der Ermittlung der Grundfläche sind namentlich von mindestens einem Meter und weniger als zwei
einzubeziehen die Grundflächen von Metern sind zur Hälfte,
1. Tür- und Fensterbekleidungen sowie Tür- und 3. von unbeheizbaren Wintergärten, Schwimmbädern
Fensterumrahmungen, und ähnlichen nach allen Seiten geschlossenen
Räumen sind zur Hälfte,
2. Fuß-, Sockel- und Schrammleisten,
4. von Balkonen, Loggien, Dachgärten und Terrassen
3. fest eingebauten Gegenständen, wie z. B. Öfen,
sind in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch
Heiz- und Klimageräten, Herden, Bade- oder
zur Hälfte
Duschwannen,
anzurechnen.
4. freiliegenden Installationen,
11Weitere Informationen und Ansprechpersonen Stadt Wunstorf Fachbereich Bauverwaltung Südstraße. 1 Ria Boekhoff Tel .: (0 50 31) 1 01 –236 E.Mail: ria.boekhoff@wunstorf.de Mareike Hansing Tel.: (0 50 31) 1 01 - 2 03 E-Mail: mareike.hansing@wunstorf.de Weiterhin beraten auch die jeweiligen Vertretungen von Mieterinnen und Mietern sowie Vermieterinnen und Vermietern. ––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––––– IMPRESSUM Herausgeber Stadt Wunstorf Südstraße 1 31515 Wunstorf Internet www.wunstorf.de Druck Region Hannover, Team Medienservice
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