Kosten des Wohnens in der Steiermark - Wohnungsmieten in der Steiermark 2015 AK Steiermark, Abteilung Marktforschung | 2016 - Arbeiterkammer
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Kosten des Wohnens
in der Steiermark
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AK Steiermark, Abteilung Marktforschung | 2016
Wohnungsmieten in
der Steiermark 2015
Gerechtigkeit muss sein. AK-Hotline T 05 7799-0Inhaltsverzeichnis
1. Zusammenfassung ..................................................................................................................... 3
2. Einleitung .................................................................................................................................... 5
2.1. Grundlegende Definitionen .................................................................................................. 5
3. Anzahl und Größe der Wohnungen 2015 .................................................................................... 7
4. Mietkosten in der Steiermark 2015 ............................................................................................ 10
4.1. Mietkosten in Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen und privat vermieteten
Wohnungen .............................................................................................................................. 10
4.2. Mietkosten in befristeten und unbefristeten Wohnungen.................................................... 14
4.3. Mietkosten in Altbauten und Neubauten ............................................................................ 16
5. Interpretation ............................................................................................................................. 18
5.1. Vergleich mit Inflation und Tariflohnindex ........................................................................... 18
5.2. Mietenanstieg und Betriebskosten ..................................................................................... 18
5.3. Mietenanstieg von Gemeindewohnungen .......................................................................... 20
5.4. Zusammenhang von Mietenanstieg in privat vermieteten Wohnungen, Altbauten und
befristeten Wohnungen ............................................................................................................ 21
6. Schlussbetrachtungen und Forderungen................................................................................... 23
7. Quellen ..................................................................................................................................... 27
Abbildungs- und Tabellenverzeichnis
Abbildung 1: Verteilung der Wohnformen in der Steiermark 2015 ................................................... 7
Abbildung 2: Entwicklung der Anzahl der Wohnungen .................................................................... 8
Tabelle 1: Vergleich Befristungen Steiermark & Österreich.............................................................. 9
Abbildung 3: Vergleich Wohnungsgrößen Steiermark & Österreich 2015 ........................................ 9
Abbildung 4: Entwicklung der Bruttomieten in der Steiermark ....................................................... 10
Tabelle 2: Vergleich Bruttomiete Steiermark & Österreich ............................................................. 11
Abbildung 5: Entwicklung der Nettomieten in der Steiermark ........................................................ 12
Tabelle 3: Vergleich Nettomiete Steiermark & Österreich .............................................................. 12
Abbildung 6: Entwicklung der Betriebskosten in der Steiermark .................................................... 13
Tabelle 4: Vergleich Betriebskosten Steiermark & Österreich ........................................................ 14
Abbildung 7: Entwicklung von Bruttomieten befristeter & unbefristeter Wohnungen ...................... 15
Tabelle 5: Vergleich Bruttomieten befristeter & unbefristeter Wohnungen Steiermark & Österreich15
Tabelle 6: Vergleich Nettomiete & Betriebskosten von befristeten und unbefristeten Wohnungen . 16
Abbildung 8: Entwicklung der Bruttomiete in Altbauten & Neubauten ............................................ 16
Tabelle 7: Vergleich Bruttomiete in Altbauten & Neubauten Steiermark & Österreich .................... 17
Tabelle 8: Vergleich Nettomiete & Betriebskosten von Altbauten und Neubauten .......................... 17
1Abbildung 9: Vergleich des Anstiegs der Bruttomieten mit Inflation & Tariflohnindex ..................... 18
Abbildung 10: Vergleich des Anstiegs von Nettomiete & Betriebskosten ....................................... 20
Tabelle 9: Vergleich der Bruttomiete bei Gemeindewohnungen in der Steiermark ......................... 21
Tabelle 10: Vergleich der Nettomiete bei Gemeindewohnungen in der Steiermark ........................ 21
Tabelle 11: Anteil Befristung und Altbauten an privat bzw. gesamt ................................................ 22
Tabelle 12: Anteil privater Mietwohnungen an Befristung und Altbauten ........................................ 22
21. Zusammenfassung und Forderungen
Die Auswertung der Mikrozensusdaten von 2015 bezogen auf die steirischen Mietwohnungen –
welche aus rund 68.400 Genossenschafts-, 21.100 Gemeinde- und 82.900 privat vermieteten
Wohnungen bestehen – zeigt folgende Ergebnisse:
Die durchschnittliche Bruttomiete (Miete inkl. Betriebskosten und Mehrwertsteuer) beträgt
im Jahr 2015 in der Steiermark 6,74 €/m². Das sind 0,15 €/m² mehr als im Vorjahr, was sich
bei einer durchschnittlichen steirischen Wohnungsgröße in der Höhe von 66,05 m² mit rund
10 € mehr Miete pro Monat bemerkbar macht.
Gemeindewohnungen weisen zwar mit 5,8 €/m² die geringsten Bruttomieten, aber mit
3,8 % auch den größten Anstieg gegenüber dem Vorjahr auf. Die durchschnittliche
Bruttomieten in Genossenschaftswohnungen beträgt 5,9 €/m², im Vergleich mit 2014
entspricht dies einem Anstieg von 3,7 %. Privat vermietete Wohnungen weisen mit
durchschnittlich 7,7 €/m² die höchsten Bruttomieten auf.
Die Gegenüberstellung von Brutto- und Nettomiete – die Differenz zeigt die Höhe der
Betriebskosten – ergibt, dass der Anstieg der Bruttomiete vor allem auf den Anstieg des
reinen Mietzinses zurückzuführen ist.
Der Anstieg der Mieten liegt in allen betrachteten Kategorien über der Inflation und bei
einigen sogar über dem Anstieg des Tariflohnindex.
Der Anteil an Wohnungen mit befristeten Mietverträgen und an Wohnungen in Altbauten ist
bei privat vermieteten Wohnungen größer als im Durchschnitt. Die Anzahl von Wohnungen
mit befristeten Mietverträgen ist seit 2008 um mehr als die Hälfte gestiegen. Die
Bruttomiete von diesen Wohnungen liegt mit 8,6 €/m² weit über dem Durchschnitt. Fast
90 % aller befristet vermieteten Wohnungen werden privat vermietet. Bei Altbauten liegt die
Bruttomiete 2015 mit 6,8 €/m² über der Bruttomiete von Neubauten. Seit 2008 ist die
Bruttomiete von Altbauten um fast 30 % gestiegen.
Wohnen zählt zu den Grundbedürfnissen der Haushalte und der bundes- und landesrechtliche
Rahmen soll den Erfordernissen der Haushalte wie Leistbarkeit, Anpassung an die
gesellschaftlichen Bedürfnisse für die junge bzw. älterwerdenden Gesellschaft ebenso wie deren
Anzahl gerecht werden.
3Demzufolge ist der Bundesgesetzgeber besonders für
klare und verständliche Regelungen im Mietrecht Sorge zu tragen. Dazu zählen
insbesondere die Begrenzung der Zu- bzw. Abschläge und Richtwerte von der Inflation zu
entkoppeln.
Schaffung eines einheitlichen Mietrechtes
Einrichtung von zusätzlichen Schlichtungsstellen
Überarbeitung und Beschränkung des Betriebskostenkataloges
Die nunmehr vollständige Verländerung der Wohnbauförderung ebenso wie die
Sonderfinanzierungsmittel des Bundes, von denen dem Land Steiermark für den Zeitraum 2016-
2019 24 Mio. € für zusätzliche Wohnbauförderungsmaßnahmen zufließen, erfordern auch vom
Land Steiermark einerseits eine zukunftsorientierte und gesicherte Wohnbauförderung ebenso wie
andererseits einen Maßnahmenrahmen, der langfristige Leistbarkeit für die Haushalte sicherstellt.
Im Einzelnen gehören dazu
eine Wohnbauoffensive mit einem größeren Angebot von leistbaren Wohnungen durch eine
höhere Zahl von neuerrichteten sozialen Mietwohnungen, mit besonderem Schwerpunkt
auch für junge Menschen, in die Wege zu leiten.
Wiedereinführung des Instrumentes „Landesdarlehen“ um die Mängel der derzeitigen
Zuschussförderung, dazu zählen mangelnde Transparenz bei den Kosten,
Marktzinssatzabhängigkeiten, Sprüngen bei den Rückzahlungen, zu beseitigen.
Erstellung eines steirischen Wohnungsberichtes, welcher auf Kosten- und
Bevölkerungsentwicklung, Anbieter (Genossenschaften, private Vermieter, Gemeinden),
regionalen Bedarf, Neubau und Sanierung Bezug nimmt um aus der Fülle der derzeitigen
verschiedenen Förderungen eine stärkere Bedarfsorientierung Rechnung zu tragen.
Einrichtung eines Grund- und Bodenfonds auf Landesebene, damit Gemeinden selbst
Grundstücke für den sozialen Wohnbau erwerben können.
42. Einleitung
Wohnen ist eines der Grundbedürfnisse unserer Gesellschaft und ein Menschenrecht, gleichzeitig
gehören die Wohnkosten insbesondere bei Mietwohnungen zu den größeren, regelmäßig
wiederkehrenden Ausgaben eines Haushaltes. Daher ist es nicht verwunderlich, dass Fragen rund
ums Wohnen und den damit verbundenen Kosten einen wesentlichen Teil der an die
Arbeiterkammer herangetragenen Anfragen von KonsumentInnen darstellen. Somit ist es
notwendig und wichtig, die Entwicklung der Kosten im Wohnbereich zu beobachten; insbesondere
auch um einen subjektiv wahrgenommenen Anstieg der Mieten auch mit Zahlen überprüfen zu
können. Deshalb werden in dieser Arbeit Daten aus der Mikrozensus-Auswertung der Statistik
Austria für die Steiermark im Zeitraum von 2008 bis 2015 hinsichtlich der Anzahl der Wohnungen,
der Mietpreise und der Betriebskosten in der Steiermark ausgewertet und interpretiert.
2.1. Grundlegende Definitionen:
Der Mikrozensus ist eine Erhebung der Statistik Austria, in deren Rahmen pro Quartal ca. 20.000
Haushalte österreichweit befragt werden.1 Die Grundgesamtheit besteht dabei aus
Hauptwohnsitzhaushalten, womit private Haushalte, in denen laut zentralem Melderegister
mindestens eine Person hauptwohnsitzgemeldet ist, gemeint sind.2
Der hier behandelte Datensatz umfasst nur Angaben von Hauptmietwohnungen in der Steiermark.
Hauptmietwohnungen werden nach dem Rechtsverhältnis unterschieden in3:
Gemeindewohnungen: die Gemeinde ist Eigentümerin des Hauses, in dem sich die
Wohnung befindet.
Genossenschaftswohnungen: die Eigentümerin des Hauses, in dem sich die Wohnung
befindet, ist eine Genossenschaft oder gemeinnützige Bauvereinigung. Auch Wohnungen
von ehemals gemeinnützigen Bauträgern sowie „Miete mit Kaufoption“ werden damit
bezeichnet.
Private bzw. privat vermietete Wohnungen: damit werden alle Wohnungen bezeichnet, die
von einer Privatperson oder sonstigen juristischen Person (wie z. B. einer Bank oder
Versicherung) besessen und vermietet werden.
1 Vgl. Statistik Austria, „Wohnen 2015 – Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik“, S. 17.
2 Vgl. ebd, S. 73.
3 Vgl. ebd, S. 69.
5Untermiete, Dienst- oder Naturalwohnungen, unentgeltliche Mietverhältnisse, aber auch
Wohnungs- und Hauseigentum werden (außer im Abschnitt 3) nicht berücksichtigt.
Die Hauptmietwohnungen werden weiters darin unterschieden, ob sie einem befristeten
Mietverhältnis unterliegen (das Mietverhältnis endet nach Ablauf einer bestimmten Frist ohne
Kündigung) oder nicht; diese werden als befristet bzw. unbefristet bezeichnet.4
Weiters werden die Hauptmietwohnungen nach Errichtungsjahr (das Jahr der Errichtung des
Gebäudes, in dem sich die Wohnung befindet bzw. das Jahr der völligen Neuinstandssetzung)
unterschieden.5 Wohnungen, die vor 1945 errichtet wurden, werden hier als Altbauten bezeichnet
und Wohnungen, die nach 1945 errichtet wurden, werden als Neubauten bezeichnet.
Bei den Angaben zu Mietkosten ist folgendes zu beachten: Als Nettomiete oder Miete ohne
Betriebskosten wird der „reine“ Mietzins (inkl. Umsatzsteuer) bezeichnet. Bruttomiete bzw. Miete
mit Betriebskosten bezeichnet die an die Hausverwaltung bezahlte Miete inklusive Betriebskosten
und Umsatzsteuer, jedoch ohne Heizungs- bzw. Warmwasserkosten oder Kosten für Garagen-
oder Abstellplätze.6 Die Betriebskosten ergeben sich hier aus der Differenz von Brutto- und
Nettomiete.
4 Vgl. ebd, S. 64.
5 Vgl. ebd, S. 64.
6 Vgl. ebd, S. 67.
63. Anzahl und Größe der Wohnungen 2015
In der Steiermark gab es im Jahr 2015 ca 531.100 Hauptwohnsitzwohnungen (worin auch
Eigentumswohnungen enthalten sind); mehr als die Hälfte davon, nämlich 55,3 %, befindet sich in
Gebäuden mit nur einer oder zwei Wohnungen.7 Ein durchschnittlicher Haushalt in der Steiermark
besteht aus 2,3 Personen; die Anzahl der Einpersonenhaushalte liegt 2015 bei 35,2 %.8
Der Großteil der Hauptwohnsitzwohnungen in der Steiermark, nämlich 94,6 %, zählt zur
Ausstattungskategorie A, was bedeutet, dass diese Wohnungen über ein Bad bzw. eine Dusche,
ein WC und eine Zentralheizung (oder gleichwertige Heizung) verfügen. 80,3 % der
Hauptwohnsitzwohnungen haben auch einen Balkon oder eine Terrasse.9
Die Mehrheit der Hauptwohnsitzwohnungen in der Steiermark, nämlich 58 %, befindet sich im
Eigentum der BewohnerInnen, zur Miete (Haupt- und Untermiete) werden nur 33 % der
Hauptwohnsitzwohnungen bewohnt.10 Die Wohnungen in Hauptmiete lassen sich in 48 % private
Wohnungen, 40 % Genossenschaftswohnungen und 12 % Gemeindewohnungen unterteilen.11
Die folgende Grafik gibt einen kurzen Überblick über die Verteilung der Wohnformen in der
Steiermark:
Abbildung 1: Verteilung der Wohnformen in der Steiermark 2015
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus und Statistik Austria, Wohnen 2015
7 Ebd, S. 19f.
8 Ebd, S. 25.
9 Ebd, S. 28.
10 Ebd, S. 21f.
11 Ebd, S. 23.
7Die 172.400 Hauptmietwohnungen, die 2015 in der Steiermark bewohnt wurden, bestehen aus
68.400 Genossenschaftswohnungen, 21.100 Gemeindewohnungen und 82.900 privat vermieteten
Wohnungen.
Die Entwicklung der Anzahl der Hauptmietwohnungen seit 2008 lässt sich aus der folgenden Grafik
ablesen:
Abbildung 2: Entwicklung der Anzahl der Wohnungen
90,0
80,0
70,0
60,0
50,0 Genossenschaft
Gemeinde
40,0
Privat
30,0
20,0
10,0
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Anzahl in 1000 Stück
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Stark gewachsen ist auch die Anzahl der befristeten Wohnungen: während es im Jahr 2008 nur
22.900 befristete Wohnungen gab, sind es im Jahr 2015 insgesamt 34.900. Diese 12.000 neuen
befristeten Wohnungen seit 2008 entsprechen einem Anstieg von 52,4 %. Von 2014 auf 2015 lag
der Anstieg zwar mit 1,9 % leicht unter dem Durchschnitt; seit 2008 ist die Anzahl von befristeten
Wohnungen in der Steiermark jedoch stärker gestiegen als die von steirischen Wohnungen gesamt
und als befristete Wohnungen in Österreich. Da die Anzahl der befristeten Wohnungen stärker als
die Anzahl der Wohnungen allgemein gestiegen ist, ist auch der Anteil der befristeten Wohnungen
an allen Wohnungen gestiegen: von 2008 15,3 % befristete Wohnungen auf 2015 20,2 %. Die
Tabelle präsentiert die Zahlen:
8Tabelle 1: Vergleich Befristungen Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
Anzahl Anteil an Anzahl Anteil an
Wohnungen Wohnungen
gesamt gesamt
2015 2008 Anstieg 2015 2008 2015 2008 Anstieg 2015 2008
in in in in
1000 1000 in % in % in % 1000 1000 in % in % in %
Befristete 34,9 22,9 +52,4 20,2 15,3 299,5 202,6 +47,8 19,1 14,5
Wohnungen
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Ein weiterer Wohnungsaspekt, der im Mikrozensus abgefragt wurde, war die Größe der
Wohnungen. Die durchschnittliche Größe einer Hauptmietwohnung liegt 2015 in der Steiermark bei
65,8 m². Nach Wohnkategorien variiert dieser Wert allerdings: während privat vermietete
Wohnungen mit 67,6 m² etwas größer sind und Genossenschaftswohnungen mit 65,7 m² etwas
kleiner, sind Gemeindewohnungen mit 59,6 m² wesentlich kleiner; von 2008 bis 2015 ist allerdings
kein klarer Trend ersichtlich. Der Vergleich mit den durchschnittlichen Wohnungsgrößen
österreichweit, zeigt, dass die Hauptmietwohnungen 2015 in der Steiermark durchschnittlich
kleiner waren als im österreichischen Durchschnitt.
Abbildung 3: Vergleich Wohnungsgrößen Steiermark & Österreich 2015
72
70
68
66
64
Stmk
62 Ö
60
58
56
54
Genossenschaft Gemeinde Privat Insgesamt
Wohnungsgrößen in m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
94. Mietkosten in der Steiermark 2015
4.1. Mietkosten in Gemeindewohnungen, Genossenschaftswohnungen und privat vermieteten
Wohnungen:
2015 beträgt die durchschnittliche Bruttomiete in der Steiermark 6,74 €/m²: in privat vermieteten
Wohnungen liegt diese mit durchschnittlich 7,7 €/m² darüber, in Genossenschaftswohnungen mit
5,9 €/m² und in Gemeindewohnungen mit 5,8 €/m² darunter. Im Vergleich mit 2014 entspricht dies
einem Anstieg von durchschnittlich 2,3 %: bei Gemeindewohnungen beträgt dieser Anstieg 3,8 %,
bei Genossenschaftswohnungen 3,7 % und bei privat vermieteten Wohnungen 1,2 %. Somit setzt
sich der Anstieg der Mieten der letzten Jahre also weiterhin fort.
Auf die ganze Wohnung hochgerechnet bedeutet ein Anstieg der durchschnittlichen Bruttomiete
um 2,3 % folgendes: Ein Haushalt in einer Mietwohnung von 66,05 m² zahlte 2014 noch
durchschnittlich 435 € Miete im Monat, 2015 jedoch 445 € Miete im Monat. Somit stieg die Miete
für einen durchschnittlichen Haushalt in der Steiermark um 10 € pro Monat.12
In der Grafik zeigt sich der Trend der letzten Jahre:
Abbildung 4: Entwicklung der Bruttomieten in der Steiermark
9,0
8,0
7,0
6,0
Genossenschaft
5,0
Gemeinde
4,0 Privat
3,0 Insgesamt
2,0
1,0
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Bruttomiete in €/m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
12 Für diese Berechnung wurden die durchschnittliche Wohnungsgröße 2014 von 66,05m² verwendet
(nachdem angenommen wird, dass die Wohnung die gleiche bleibt), sowie die durchschnittliche
Bruttomiete 2014 von 6,59 €/m² und die durchschnittliche Bruttomiete 2015 von 6,74 €/m².
10Der Vergleich mit den österreichweiten Durchschnittswerten zeigt, dass die Bruttomieten in der
Steiermark unter den durchschnittlichen österreichischen Bruttomieten der gleichen Kategorie
liegen. Bei den steirischen Bruttomieten lässt sich auch ein geringerer Anstieg seit 2008
feststellen. Eine Ausnahme davon ist die Bruttomiete von Gemeindewohnungen, die zwar 2015
unter der Bruttomiete von Gemeindewohnungen in Österreich liegt, jedoch stärker gestiegen ist als
die restlichen steirischen Bruttomieten und als die Bruttomieten von Gemeindewohnungen
österreichweit. Darauf wird in Abschnitt 5.3. genauer eingegangen. Die Tabelle zeigt die Details
zum vorangegangenen Absatz:
Tabelle 2: Vergleich Bruttomiete Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
Bruttomiete 2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Insgesamt 6,74 5,6 +21,4 7,1 5,7 +25,7
Genossenschaften 5,9 5,0 +18,3 6,4 5,3 +21,0
Gemeinden 5,8 4,7 +24,1 6,2 5,1 +21,4
Private 7,7 6,3 +22,1 8,3 6,3 +30,9
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Die Nettomiete, also die Miete ohne Betriebskosten, weist eine ähnliche Entwicklung wie die
Bruttomiete auf: die durchschnittliche Nettomiete liegt 2015 bei 4,9 €/m²: in
Genossenschaftswohnungen liegt sie bei 4,1 €/m², in Gemeindewohnungen bei 4,0 €/m² und in
privat vermieteten Wohnungen bei 5,8 €/m². Der Anstieg von 2014 auf 2015 liegt insgesamt bei
+2,1 %. Dieser verteilt sich auf +3,8 % bei Genossenschaften, +4,1 % bei Gemeindewohnungen
und +1,2 % bei privat vermieteten Wohnungen. Von 2008 bis 2015 betrachtet ergibt sich eine den
Bruttomieten ähnliche Entwicklung des Nettomietzinses, wie die folgende Grafik zeigt:
11Abbildung 5: Entwicklung der Nettomieten in der Steiermark
7,0
6,0
5,0
Genossenschaft
4,0
Gemeinde
3,0 Privat
Insgesamt
2,0
1,0
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Nettomiete in €/m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Wie ebenfalls bereits bei den Bruttomieten beobachtet, liegt der Nettomietzins im österreichischen
Durchschnitt über dem steirischen Durchschnitt. Eine Ausnahme bildet hier der Nettomietzins der
Gemeindewohnungen, der in der Steiermark minimal höher ist (was aufgrund von Auf- oder
Abrunden in der Tabelle nicht ersichtlich ist). Der Anstieg seit 2008 ist im österreichischen
Durchschnitt auch größer als im steirischen, die Ausnahme hier bilden wieder die
Gemeindewohnungen. Die folgende Tabelle zeigt dies im Detail:
Tabelle 3: Vergleich Nettomiete Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
Nettomiete 2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Insgesamt 4,9 4,1 +20,9 5,2 4,0 +29,4
Genossenschaften 4,1 3,6 +15,1 4,6 3,7 +22,3
Gemeinden 4,0 3,2 +26,3 4,0 3,2 +22,2
Private 5,8 4,7 +23,1 6,3 4,6 +36,5
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
12Die durchschnittlichen Betriebskosten von Hauptmietwohnungen in der Steiermark liegen 2015 bei
1,8 €/m², genauso wie die Betriebskosten von Genossenschafts- und Gemeindewohnungen. Bei
privat vermieteten Wohnungen liegen die Betriebskosten bei 1,9 €/m². Es fällt auf, dass die
Betriebskosten in allen Mietkategorien relativ ähnlich sind, während die Nettomieten in
verschiedenen Kategorien doch fast 2 €/m² auseinander liegen.
Durchschnittlich sind die Betriebskosten von 2014 auf 2015 um 2,8 % gestiegen: die
Betriebskosten von privat vermieteten Wohnungen stiegen um 1,1 % an, die von
Gemeindewohnungen um +2,9 % und die Betriebskosten von Genossenschaftswohnungen
stiegen um 3,5 % an.
Die folgende Grafik zeigt die Entwicklung der Betriebskosten seit 2008:
Abbildung 6: Entwicklung der Betriebskosten in der Steiermark
2
1,8
1,6
1,4
1,2 Genossenschaft
1 Gemeinde
Privat
0,8
Insgesamt
0,6
0,4
0,2
0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Betriebskosten in €/m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Die Betriebskosten in steirischen Hauptmietwohnungen sind geringer als die Betriebskosten im
österreichischen Durchschnitt; bei Genossenschaften liegt der steirische Wert ebenfalls unter dem
österreichischen (was aufgrund von Auf- bzw. Abrunden nicht ersichtlich ist). Die Betriebskosten
sind seit 2008 in der Steiermark jedoch stärker gestiegen als im österreichischen Durchschnitt; nur
bei Gemeindewohnungen stiegen die Betriebskosten in der Steiermark weniger stark. Die Tabelle
zeigt die Werte wieder im Detail:
13Tabelle 4: Vergleich Betriebskosten Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
Betriebskosten 2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Insgesamt 1,8 1,5 +22,8 2,0 1,7 +17,1
Genossenschaften 1,8 1,4 +26,6 1,8 1,6 +17,9
Gemeinden 1,8 1,5 +19,5 2,3 1,9 +20,1
Private 1,9 1,6 +19,0 2,0 1,7 +16,2
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Wie der Anstieg der Bruttomiete mit dem Anstieg der Nettomiete und dem Anstieg der
Betriebskosten zusammenhängt, wird in Abschnitt 5.2. genauer erläutert.
4.2. Mietkosten in befristeten und unbefristeten Wohnungen:
In Wohnungen mit einem befristeten Mietvertrag beträgt die Bruttomiete 2015 in der Steiermark
durchschnittlich 8,6 €/m², in befristeten und privat vermieteten Wohnungen sogar 8,7 €/m². Die
Bruttomiete einer Wohnung mit unbefristeten Mietvertrag beträgt hingegen 6,3 €/m².
Für einen Haushalt in einer durchschnittlich großen Wohnung bedeutet diese Differenz folgendes:
lebt dieser Haushalt 2015 in einer Wohnung mit befristetem Mietvertrag, sind pro Monat 569 €
Miete zu bezahlen; ist der Mietvertrag hingegen unbefristet, sind bei einer gleich großen Wohnung
nur 412 € pro Monat zu bezahlen. Die Differenz hier beträgt also 157 € im Monat.13
Die Bruttomieten von befristeten Wohnungen sind seit 2008 auch stärker gestiegen als die von
unbefristeten Wohnungen: während befristete Wohnungen um rund 23,1 % gestiegen sind, sind
unbefristete Wohnungen nur um 18,3% gestiegen. Von 2014 auf 2015 lässt sich bei befristeten
Mieten hingegen ein leichter Rückgang von -0,7 % feststellen, während die Bruttomieten von
unbefristeten Wohnungen weiterhin um 3,3 % gestiegen sind. Die Entwicklung von 2008 bis 2015
lässt sich in der Grafik verfolgen.
13 Für die Berechnung wurde die durchschnittliche Größe einer Hauptmietwohnung in der Steiermark 2015
verwendet, nämlich 65,8 m², sowie die Bruttomiete einer befristeten Wohnung (8,6 €/m²) und einer
unbefristeten Wohnung (6,3 €/m²).
14Abbildung 7: Entwicklung von Bruttomieten befristeter & unbefristeter Wohnungen
10,0
9,0
8,0
7,0
6,0
5,0 Unbefristet
4,0 Befristet
3,0
2,0
1,0
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Bruttomiete in €/m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Die Bruttomiete von befristeten bzw. unbefristeten Wohnungen liegt im österreichischen
Durchschnitt über der Bruttomiete von befristeten bzw. unbefristeten Wohnungen in der
Steiermark. Auch der Anstieg war in beiden Kategorien von 2008 bis 2015 im österreichischen
Durchschnitt stärker. Die Tabelle zeigt die Werte im Detail:
Tabelle 5: Vergleich Bruttomieten befristeter & unbefristeter Wohnungen Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Unbefristete 6,3 5,3 +18,3 6,6 5,4 +22,8
Befristete 8,6 7,0 +23,1 9,4 7,4 +26,1
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Die Nettomiete einer befristeten Wohnung beträgt 2015 in der Steiermark 6,59 €/m² (und liegt
somit über der Bruttomiete von unbefristeten Wohnungen), während die einer unbefristeten
Wohnung nur 4,5 €/m² beträgt. Der Anstieg der Nettomiete ähnelt dem der Bruttomiete: während
der Anstieg von befristeten Wohnungen von 2008 auf 2015 23,9 % beträgt, liegt der Anstieg von
unbefristeten Wohnungen im selben Zeitraum nur bei 17,2 %. Beim Anstieg von 2014 auf 2015
lässt sich auch bei der Nettomiete ein leichter Rückgang bei befristeten Wohnungen von -0,2 %
feststellen, während der Anstieg bei unbefristeten Wohnungen bei +3,0 % liegt.
Die Betriebskosten liegen in Wohnungen mit befristetem Mietvertrag bei 2,1 €/m², bei Wohnungen
mit unbefristetem Mietvertrag hingegen bei 1,8 €/m². Die Betriebskosten für unbefristete
Hauptmietverträge steigen sowohl von 2014 auf 2015 als auch von 2008 auf 2015 mehr an als die
15für befristete Hauptmietverträge. Die folgende Tabelle stellt die genannten Werte für Nettomiete
und Betriebskosten gegenüber:
Tabelle 6: Vergleich Nettomiete & Betriebskosten von befristeten und unbefristeten Wohnungen
Nettomiete Betriebskosten
2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Unbefristete 4,5 3,8 +17,2 1,8 1,5 +21,2
Befristete 6,6 5,3 +23,9 2,1 1,7 +20,1
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus.
4.3. Mietkosten in Altbauten und Neubauten:
Im Jahr 2015 beträgt die Bruttomiete für Altbauten in der Steiermark durchschnittlich 6,8 €/m² und
liegt somit über der Bruttomiete für Neubauten, die bei 6,74 €/m² liegt. Während in den Jahren
davor noch die Bruttomiete für Neubauten über der für Altbauten lag, hat sich dies aufgrund eines
größeren Anstiegs der Bruttomiete von Altbauten geändert: von 2014 auf 2015 stieg die
Bruttomiete von Altbauten um 4,4 %, während die von Neubauten nur um 1,5 % gestiegen ist. Der
Anstieg der Bruttomiete von 2008 auf 2015 liegt bei Altbauten bei +28,7 %, bei Neubauten
hingegen nur bei 18,8 %. In der folgenden Grafik ist die Entwicklung der vergangenen Jahre zu
sehen:
Abbildung 8: Entwicklung der Bruttomiete in Altbauten & Neubauten
8,0
7,0
6,0
5,0
4,0 Altbau
Neubau
3,0
2,0
1,0
0,0
2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015
Bruttomiete in €/m²
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
In absoluten Zahlen bedeutet ein Mietenanstieg von 4,4 % bei Altbauten folgendes: während ein
Haushalt 2014 in einer durchschnittlich großen Altbauwohnung noch 429 € Monatsmiete zahlte,
16sind 2015 nun 449 € zu zahlen. Die durchschnittliche Monatsmiete steigt also von einem Jahr aufs
nächste um fast 20 € an.14
Im österreichischen Durchschnitt liegt die Bruttomiete für Hauptmietwohnungen in Altbauten im
Gegensatz zur Steiermark unter der von Neubauten; die österreichischen Werte sind jedoch höher
als die steirischen Durchschnittswerte. Die Bruttomiete von Altbauten ist im österreichischen
Durchschnitt sogar noch stärker gestiegen als im steirischen Durchschnitt. Die folgende Tabelle
gibt einen Überblick:
Tabelle 7: Vergleich Bruttomiete in Altbauten & Neubauten Steiermark & Österreich
Steiermark Österreich
2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Altbauten 6,8 5,3 +28,7 7,1 5,5 +29,3
Neubauten 6,74 5,7 +18,8 7,2 5,8 +24,3
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Betrachtet man die Nettomieten von Hauptmietwohnungen in Altbauten und Neubauten ergibt sich
ein ähnliches Bild: auch in dieser Kategorie liegt im Jahr 2015 der Nettomietzins von Wohnungen
in Altbauten mit 5,0 €/m² über dem von Neubauten mit 4,9 €/m². Ebenfalls lässt sich bei den
Altbauten ein Anstieg von 4,6 % von 2014 auf 2015 feststellen und ein Anstieg von 28,0 % von
2008 auf 2015, während die Nettomiete von Hauptmietwohnungen in Neubauten von 2014 auf
2015 um 1,2 % und von 2008 auf 2015 um 18,4 % gestiegen ist.
Die Betriebskosten liegen hingegen bei Hauptmietwohnungen in Altbauten und Neubauten mit
gerundet je 1,8 €/m² fast gleichauf. Aber auch hier lässt sich ein stärkerer Anstieg bei den
Altbauten feststellen: von 2014 auf 2015 stiegen die Betriebskosten in Altbauten um 4,0 %,
während die Betriebskosten in Neubauten nur um 2,2 % stiegen. Von 2008 auf 2015 stiegen die
Betriebskosten in Altbauten um 30,5 %, während diese in Neubauten nur um 19,7 % stiegen. Die
Tabelle stellt Betriebskosten und Nettomiete gegenüber.
Tabelle 8: Vergleich Nettomiete & Betriebskosten von Altbauten und Neubauten
Nettomiete Betriebskosten
2015 2008 Anstieg 2015 2008 Anstieg
in €/m² in €/m² in % in €/m² in €/m² in %
Altbauten 5,0 3,9 28,0 1,8 1,4 +30,5
Neubauten 4,9 4,1 18,4 1,8 1,5 +19,7
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
14 Für die Berechnung wurden die durchschnittl. Wohnungsgröße einer Altbauwohnung im Jahr 2014
verwendet sowie der Bruttomietzins einer Altbauwohnung im Jahr 2014 (6,5€/m²) und 2015 (6,8€/m²).
175. Interpretation5.1. Vergleich mit Inflation und Tariflohnindex:
Der Anstieg der Inflation von 2008 auf 2015 liegt bei 13,3 %; damit ist die Bruttomiete von allen
vorher betrachteten Kategorien stärker als die Inflation gestiegen. Der Tariflohnindex steigt im
gleichen Zeitraum um 18,7 %; somit sind zumindest die Bruttomieten von
Genossenschaftswohnungen, Wohnungen mit unbefristeten Mietverträgen und Wohnungen in
Neubauten dem Anstieg der Löhne entsprechend gestiegen. Die Grafik zeigt die Anstiege im
Vergleich mit Inflation und Tariflohnindex:
Abbildung 9: Vergleich des Anstiegs der Bruttomieten mit Inflation & Tariflohnindex
35
30
25
20
Anstieg
15 Inflation +13,3%
Tariflohn +18,7%
10
5
0
Genossenschaft Privat Unbefristet Neubau
Insgesamt Gemeinde Befristet Altbau
Anstieg von 2008 bis 2015 in %
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
5.2. Mietenanstieg und Betriebskosten:
In einer 2012 erschienenen, von der AK Wien durchgeführten Auswertung des Mikrozensus wird
deutlich, dass der Mietenanstieg in Österreich ausschließlich auf Steigerungen des
15
Hauptmietzinses zurückzuführen ist. Für die Steiermark kann diese Aussage nicht
uneingeschränkt übernommen werden, sondern muss differenzierter betrachtet werden.
Aus den vorher präsentierten Daten geht hervor, dass der Anstieg des Nettomietzinses bei
Gemeindewohnungen, privat vermieteten Wohnungen und befristet vermieteten Wohnungen über
dem Anstieg der Betriebskosten liegt; somit kann für diese Kategorien der Nettomietzins als
Preistreiber ausgemacht werden.
15 Vgl.: Lukas Tockner: „Mietensteigerungen in Österreich und Wien. Auswertungen aus dem Mikrozensus“,
Kammer für Arbeiter und Angestellte Wien, 2012, S. 4.
18Bei Genossenschaftswohnungen hingegen liegt der Anstieg der Betriebskosten um 11
Prozentpunkte über dem Anstieg der Nettomietkosten, was sich auch bemerkbar macht: 2015 sind
in einer durchschnittlich großen Genossenschaftswohnung in der Steiermark durchschnittlich 389 €
Miete pro Monat zu bezahlen; wird hingegen angenommen, dass die Betriebskosten seit 2008 im
gleichen Ausmaß wie die Nettomiete gestiegen sind, so würde sich die Miete auf 379 € pro Monat
belaufen.16
Der Anstieg der Betriebskosten scheint also nur geringen Einfluss auf den Anstieg der Bruttomiete
zu haben: selbst wenn der Anstieg der Betriebskosten 11 Prozentpunkte über dem Anstieg der
Nettomiete liegt, wirkt sich dies nur mit 10 € mehr pro Monat gegenüber einer Bruttomiete mit
einem dem Anstieg des Nettomietzinses entsprechenden Anstiegs der Betriebskosten aus und das
auf einem Zeitraum von sieben Jahren. Im Vergleich dazu sind die Bruttomieten 2015 gegenüber
dem Vorjahr um durchschnittlich 10 € pro Monat gestiegen. Wenn der Anstieg der Betriebskosten 4
Prozentpunkte über dem Anstieg des Nettomietzinses liegt, so wie bei den unbefristeten
Wohnungen, dann sind das nur 4 € pro Monat mehr als wenn die Betriebskosten seit 2008 mit der
Nettomiete gestiegen wären.17
Bei Altbauten, Neubauten und insgesamt liegt der Anstieg der Betriebskosten noch näher am
Anstieg des Nettomietzinses; auch hier kann mit ähnlich geringen Auswirkungen des Anstiegs der
Betriebskosten gerechnet werden. Zur Veranschaulichung der verschiedenen Anstiege dient die
folgende Grafik:
16 Verwendet wird die durchschnittliche Wohnungsgröße einer Genossenschaft im Jahr 2008 (unter der
Annahme, dass kein Umzug stattfindet), sowie der Anstieg der Nettomiete seit 2008. Mit diesem werden
„neue“ Betriebskosten und somit eine neue Bruttomiete für 2015 berechnet.
17 Für dieses Rechenbeispiel wurde die durchschnittliche Wohnungsgröße einer unbefristeten Mietwohnung
im Jahr 2008 verwendet sowie berechnet, wie viel die Bruttomiete bei einem geänderten Anstieg der
Betriebskosten seit 2008 beträgt.
19Abbildung 10: Vergleich des Anstiegs von Nettomiete & Betriebskosten
35
30
25
20 Anstieg Nettomiete
Anstieg Betriebskosten
15
Inflation +13,3%
10 Tariflohn +18,7%
5
0
Genossenschaft Privat Unbefristet Neubau
Insgesamt Gemeinde Befristet Altbau
Anstieg von 2008 bis 2015 in %
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
5.3. Mietenanstieg von Gemeindewohnungen:
Auf den vorangegangenen Seiten wurde festgestellt, dass sowohl Bruttomietzins als auch
Nettomietzins der Gemeindewohnungen sowohl von 2008 auf 2015 als auch von 2014 auf 2015
stärker als die durchschnittlichen Mieten in der Steiermark angestiegen sind. Bereits in der letzten,
2016 erschienenen Mikrozensus-Auswertung der AK Steiermark, welche den Zeitraum von 2008
bis 2014 behandelt, wurde ein solcher Anstieg bei den Mietkosten der Gemeindewohnungen
beobachtet. Damals wurde festgestellt, dass der starke Anstieg bei den Gemeindewohnungen mit
einem Rückgang der schlechter ausgestatteten (und vermutlich billigeren) Gemeindewohnungen
einhergeht und der Mietenanstieg der Gemeindewohnungen der Kategorie A nicht stärker als der
durchschnittliche Anstieg der Mieten in der Steiermark ist.
In diese Mikrozensus-Auswertung kann diese Aussage aber nicht uneingeschränkt übernommen
werden: zwar lässt sich hier ebenfalls feststellen, dass der Anstieg von 2008 auf 2015 von
Bruttomiete und Nettomiete bei Gemeindewohnungen der Kategorie A geringer ist als der Anstieg
im gleichen Zeitraum von Gemeindewohnungen gesamt. Allerdings sind von 2008 bis 2015 auch
Brutto- und Nettomiete von Gemeindewohnungen der Kategorie A stärker als bei einer
durchschnittlichen steirischen Wohnung gestiegen.
Im Zeitraum von 2014 bis 2015 (in dem auch die Anzahl der Gemeindewohnungen gestiegen ist,
also vermutlich neue Gemeindewohnungen bezogen wurden) sind sogar Brutto- und Nettomietzins
von Gemeindewohnungen der Kategorie A stärker gestiegen als Brutto- und Nettomietzins von
20Gemeindewohnungen insgesamt. Die Tabellen fassen die Zahlen zusammen:
Tabelle 9: Vergleich der Bruttomiete bei Gemeindewohnungen in der Steiermark
Bruttomietzins
2015 2014 2008 Anstieg 2014-2015 Anstieg 2008-2015
in €/m² in €/m² in €/m² in % in %
Gemeindewohnungen 5,8 5,6 4,7 +3,8 +24,1
gesamt
Gemeindewohnungen 5,9 5,7 4,9 +4,2 +21,6
Kategorie A
Insgesamt 6,7 6,6 5,6 +2,3 +21,4
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Tabelle 10: Vergleich der Nettomiete bei Gemeindewohnungen in der Steiermark
Nettomietzins
2015 2014 2008 Anstieg 2014-2015 Anstieg 2008-2015
in €/m² in €/m² in €/m² in % in %
Gemeindewohnungen 4,0 3,9 3,2 +4,1 +26,3
gesamt
Gemeindewohnungen 4,1 3,9 3,4 +4,8 +21,9
Kategorie A
Insgesamt 4,9 4,8 4,1 +2,1 +20,9
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Sowohl für Gemeindewohnungen insgesamt als auch nur für Gemeindewohnungen in der
Kategorie A kann ein über dem steirischen Durchschnitt liegender Anstieg der Brutto- und
Nettomieten ausgemacht werden.
5.4. Zusammenhang von Mietenanstieg in privat vermieteten Wohnungen, Altbauten und
befristeten Wohnungen:
Wie im vorigen Teil festgestellt wurde, liegt der Anstieg von sowohl Brutto- als auch Nettomieten
von privat vermieteten Wohnungen, Wohnungen in Altbauten und von Wohnungen mit befristetem
Mietverhältnis über dem durchschnittlichen Anstieg der Brutto- und Nettomiete. Es kann festgestellt
werden, dass es unter diesen drei Kategorien zu Überschneidungen kommen kann:
Der Anteil von befristeten Wohnungen bzw. Wohnungen in Altbauten an privat vermieteten
Wohnungen liegt 2015 mit 37,3 % bzw. 38,9 % über dem Anteil von befristeten Wohnungen bzw.
Wohnungen in Altbauten an allen Wohnungen. Wer also in einer privat vermieteten Wohnung
wohnt, hat eine größere Chance, gleichzeitig in einem Altbau zu wohnen oder einem befristeten
Mietvertrag zu unterliegen als in einer anderen Mietkategorie. Die Tabelle präsentiert die Zahlen:
21Tabelle 11: Anteil Befristung und Altbauten an privat bzw. gesamt
Privat Insgesamt
82.900 Wohnungen 172.400 Wohnungen
Anzahl Anteil an privaten Anzahl Anteil an
Mietverhältnissen gesamt Mietverhältnissen gesamt
in 1000 in % in 1000 in %
Altbauten 32,2 38,9 44,2 25,7
Befristete 30,9 37,3 34,9 20,2
Mietverträge
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Gleichzeitig lässt sich feststellen, dass der Anteil privat vermieteter Wohnungen unter Wohnungen
in Altbauten bzw. Wohnungen mit befristeten Mietverträgen mit 72,8 % bzw. 88,6 % höher ist als
insgesamt. Das bedeutet, dass Personen, die in Altbauten wohnen oder einem befristeten
Mietvertrag unterliegen, gleichzeitig in den meisten Fällen auch ihre Wohnung von einer
Privatperson mieten. Die Zahlen sind wieder in der Tabelle zu finden:
Tabelle 12: Anteil privater Mietwohnungen an Befristung und Altbauten
Altbauten Befristete Mietverhältnisse Insgesamt
44.200 Wohnungen 34.900 Wohnungen 172.400
Anzahl Anteil an Anzahl Anteil an Anzahl Anteil an
Altbauten gesamt befristeten M. Mietwohnungen
gesamt gesamt
in 1000 in % in 1000 in % in 1000 in %
Private 32,2 72,8 30,9 88,6 82,9 48,1
Quelle: Statistik Austria, Mikrozensus
Aus den Zahlen kann nicht geschlossen werden, dass MieterInnen, die in einer privat vermieteten
Wohnung mit befristetem Mietvertrag wohnen, einen doppelt so hohen Anstieg der Bruttomiete
erleben. Aus diesen Zahlen kann man jedoch schließen, dass ein großer Anstieg bei den
Bruttomieten von privat vermieteten Wohnungen auch zu einem großen Anstieg bei den
Bruttomieten von befristet vermieteten Wohnungen und Wohnungen in Altbauten führen kann,
einfach deswegen, weil die meisten dieser Wohnungen privat vermietet werden. Umgekehrt kann
auch ein Anstieg bei den Bruttomieten von Wohnungen in Altbauten bzw. befristet vermieteten
Wohnungen zu einem Anstieg der Bruttomieten bei privat vermieteten Wohnungen führen.
226. Schlussbetrachtungen und Forderungen
Erhöhungen des Mietzinses haben nicht nur negative Folgen für die MieterInnen als
Einzelpersonen, sondern auch Auswirkungen auf die Volkswirtschaft weil Mietzinssteigerungen
den Konsum schmälern.18 Vor diesem Hintergrund sind im Lichte des festgestellten
Mietpreisanstieges folgenden Maßnahmen zu empfehlen:
Verständliche und klare Regelungen: Im Mietrechtsgesetz (MRG)19 ist vorgesehen, dass der
Hauptmietzins an einen vom jeweiligen Bundesland abhängigen Richtwert gekoppelt wird. Von
diesen können anhand komplexer Kriterien Zu- oder Abschläge erfolgen. Nicht nur, dass die
Regelungen zu komplex, zu unklar und teileweise verwirrend sind, sie führen auch nicht zu den
vom Gesetzgeber gewünschten Zielen. Ein Beispiel: Es ist vorgesehen, dass sich bei Wohnungen
mit befristeten Mietverträgen der höchstmögliche Hauptmietzins um 25 % verringert. In der Praxis
passiert das jedoch nicht. Wie in der Tabelle 6 gezeigt wird, liegt der Hauptmietzins von befristeten
Wohnungen über dem von unbefristeten Wohnungen. Daher ist es hoch an der Zeit, das
Richtwertsystem zu reformieren. Es sollte im Gesetz klar definiert werden, wann welche
Höchstzinse gelten. Die Kriterien für die definierten Zu- und Abschläge, sollten sich nur auf
bauliche Kriterien von Haus und Wohnung beschränken; der Lagezuschlag sollte gänzlich
gestrichen werden. Dies weil etwa eine von der öffentlichen Hand finanzierte Infrastruktur keine
Leistung des Vermieters ist, die der Mieter extra zu bezahlen hat.
Um Transparenz für die MieterInnen zu gewährleisten, sollen die Zu- und Abschläge im Mietvertrag
angeführt werden und nur dann rechtswirksam sein, wenn sie im Mietvertrag in Art und Höhe
angeführt sind. Diese Zuschläge sollen schließlich auch auf höchstens 20 % des Richtwerts
beschränkt werden. .20
Abschaffung von befristeten Mietverhältnissen: Wie bereits gezeigt, ist der Mietzins in befristeten
Mietverhältnissen höher als in unbefristeten Mietverhältnissen, obwohl das MRG bei ersteren eine
Minderung des höchstmöglichen Hauptmietzinses um 25 % vorschreibt (siehe Tabelle 6).
Gleichzeitig unterliegen MieterInnen in befristeten Mietverhältnissen einem schlechteren
Kündigungsschutz, da befristete Mietverhältnisse grundsätzlich mit dem Ablauf der Befristung
enden, während unbefristete Mietverhältnisse, sofern sie dem MRG zumindest teilweise
unterliegen, nur gerichtlich gekündigt werden können. Befristete Mietverhältnisse, ursprünglich als
Ausnahme von der Regel gesehen, stellen 2015 bereits ein Fünftel der Mietverhältnisse in der
Steiermark dar und sind in den letzten Jahren stark gestiegen. Um einem weiteren Anstieg
18 Vgl.: Lukas Tockner: „Mietensteigerungen in Österreich und Wien. Auswertungen aus dem Mikrozensus“,
Kammer für Arbeiter und Angestellte Wien, 2012, S. 11.
19 Zum MRG: siehe Link auf S. 27.
20 Vgl. ebd, S. 13f.
23vorzubeugen, sollen befristete Mietverträge weitgehend abgeschafft werden und nur noch in
sachlich gerechtfertigten Fällen, z. B. bei Eigenbedarf des Vermieters oder der Vermieterin,
möglich sein.
Stärkere Entkoppelung von der Inflation: Die Richtwerte, denen die Hauptmietzinse zugrunde
liegen, werden alle zwei Jahre anhand des Verbraucherpreisindex (VPI) angehoben. Für laufende
Mietverhältnisse existiert zwar keine gesetzlich vorgesehene Indexierung, jedoch wird in der Praxis
oft vereinbart, dass der Mietzins auch während des Mietverhältnisses indexiert sind. Damit sind
Mieterhöhungen auch abhängig von den Indexerhöhungen (z. B. aufgrund von steigenden
Ölpreisen). Um dies zu verhindern, sollte nicht automatisch die gesamte
Verbraucherpreisindexierung angerechnet werden und eine Anpassung für alle Mietverhältnisse
frühestens nach fünf Jahren erfolgen dürfen.21
Vereinheitlichung und Überarbeitung des Mietrechts: Derzeit gibt es für Mietwohnungen keine
einheitliche Rechtslage, sondern kommen das Allgemeine Bürgerliche Gesetzbuch, das
Mietrechtsgesetz samt Nebengesetzen (insbesondere Richtwertgesetz) oder das
Wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz für Genossenschaftswohnungen zur Anwendung. Das führt
dazu, dass die mietrechtlichen Regelungen unübersichtlich und für die MieterInnen kaum
verständlich sind.
Es ist jedoch nicht nachvollziehbar, wieso die Geltung bzw. teilweise Geltung des
kündigungsschutzbietenden Mietrechtsgesetzes etwa an das Datum der erstmaligen
Benützungsbewilligung von Häusern oder Dachböden geknüpft wird oder wieso die Zu- und
Abschläge an den Richtwert sehr komplex sind.
Daher wird die Forderung nach einer Vereinheitlichung des Mietrechtsgesetzes für alle MieterInnen
und eine Anpassung an die derzeitigen Erfordernisse wiederholt.
Schlichtungsstellen einrichten: Vor Schlichtungsstellen für wohnrechtliche Angelegenheiten können
MieterInnen ihr Recht suchen. Schlichtungen sind im Gegensatz zu gerichtlichen Verfahren
kostenlos und auf gütliche Streitbeilegung ausgerichtet. Schlichtungsstellen gibt es in der
Steiermark jedoch nur in Graz, Leoben und Mürzzuschlag und stehen nur den EinwohnerInnen
dieser Städte offen. Um auch anderen BürgerInnen den Zugang zu ihnen zu ermöglichen, sollten
sie zahlenmäßig ausgebaut werden.
21 Vgl. ebd, S. 14.
24Überarbeitung und Einschränkung des Betriebskostenkatalogs: Nicht alle im § 21 MRG
angeführten Betriebskosten sind von den MieterInnen verursacht oder sind Teil des laufenden
Betriebs. Diese Kosten sollten nicht als Betriebskosten gelten. Grundsteuern etwa sind eine
Abgabe auf das Vermögen von VermieterInnen. Sie auf diejenigen abwälzen zu können, die die
Vermögensgegenstände nicht besitzen, ist nicht zielführend. Weiters finden sich auch Kosten für
Versicherungen, die doch eigentlich das Vermögen von VermieterInnen absichern, unter den
Betriebskosten. Ohne eine solche Versicherung, müsste der Vermieter oder die Vermieterin die
Kosten für etwaige Reparaturen aus den eingenommenen Hauptmietzinsen bezahlen, eine
Versicherung schützt hingegen vor diesen Kosten. Werden die Kosten für die Versicherung auf die
MieterInnen abgewälzt, so tragen diese die Reparaturkosten, was jedoch im Widerspruch zu dem
Grundsatz steht, dass die Kosten der Erhaltung von den Hauptmietzinsen zu tragen sind. Somit ist
die Überarbeitung des Betriebskostenkatalogs dringend angezeigt.22
Überarbeitung der Förderungen des Landes: Die nunmehr vollständige Verländerung der
Wohnbauförderung ebenso wie die Sonderfinanzierungsmittel des Bundes, von denen dem Land
Steiermark für den Zeitraum 2016-2019 24 Mio. € für zusätzliche Wohnbauförderungsmaßnahmen
zufließen, erfordern auch vom Land Steiermark einerseits eine zukunftsorientierte und gesicherte
Wohnbauförderung ebenso wie andererseits einen Maßnahmenrahmen, der langfristige
Leistbarkeit für die Haushalte sicherstellt. Im Einzelnen gehören dazu
eine Wohnbauoffensive mit einem größeren Angebot von leistbaren Wohnungen durch
eine höhere Zahl von neuerrichteten sozialen Mietwohnungen, mit besonderem
Schwerpunkt auch für junge Menschen, in die Wege zu leiten.
Wiedereinführung des Instrumentes „Landesdarlehen“ um die Mängel der derzeitigen
Zuschussförderung, dazu zählen mangelnde Transparenz bei den Kosten,
Marktzinssatzabhängigkeiten, Sprüngen bei den Rückzahlungen, zu beseitigen.
Erstellung eines steirischen Wohnungsberichtes, welcher auf Kosten- und
Bevölkerungsentwicklung, Anbieter (Genossenschaften, private Vermieter, Gemeinden),
regionalen Bedarf, Neubau und Sanierung Bezug nimmt um aus der Fülle der derzeitigen
verschiedenen Förderungen eine stärkere Bedarfsorientierung Rechnung zu tragen.
Einrichtung eines Grund- und Bodenfonds auf Landesebene, damit Gemeinden selbst
Grundstücke für den sozialen Wohnbau erwerben können.
22 Vgl. ebd, S. 13.
25Zusammenführung unterschiedlichster Förderungen im Wohnbaubereich: Zur Vereinfachung für
die FörderungswerberInnen sollen die verschiedenen wohnbaubezogenen Förderungen von Land
und Bund förder- und abwicklungstechnisch zusammengeführt werden. Dabei ist darauf zu achten,
dass keine Doppelgleisigkeiten entstehen, aber auch keine Förderungen wegfallen.
267. Quellen
Daten:
Sämtliche verwendete Daten stammen aus dem Mikrozensus der Statistik Austria. Die Daten
wurden aus der Publikation „Wohnen 2015 – Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik“
sowie aus einer Sonderauswertung, die von der Arbeiterkammer Steiermark beauftragt wurde,
entnommen.
Die Daten zur Inflation wurden dem Verbraucherpreisindex der Statistik Austria entnommen:
https://www.statistik.at/web_de/statistiken/wirtschaft/preise/verbraucherpreisindex_vpi_hvpi/index.h
tml
Die Daten zur Lohnsteigerung wurden dem Tariflohnindex der Statistik Austria entnommen:
http://www.statistik.at/web_de/statistiken/menschen_und_gesellschaft/soziales/tariflohnindex/index.
html
Literatur:
Statistik Austria (2016), „Wohnen 2015 – Zahlen, Daten und Indikatoren der Wohnstatistik“, Wien:
Statistik Austria.
Lukas Tockner (2012): „Mietensteigerungen in Österreich und Wien. Auswertungen aus dem
Mikrozensus“, Wien: Kammer für Arbeiter und Angestellte.
AK Steiermark, Abteilung Marktforschung (2015): „Kosten des Wohnens in der Steiermark“, Graz:
Kammer für Arbeiter und Angestellte Steiermark.
Geltende Fassung Mietrechtsgesetz: https://www.ris.bka.gv.at/GeltendeFassung.wxe?Abfrage=Bu
ndesnormen&Gesetzesnummer=10002531
Forderungskatalog Mietervereinigung: https://www.mietervereinigung.at/9894/Forderungskatalog-
der-Mietervereinigung
Anwendungsbereich des MRG:
http://www.verbraucherrecht.at/development/typo/test/fileadmin/downloads/Unterscheidung_Voll_T
eilanwendung_MRG.pdf
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