FIRST STEPS In die eigene Wohnung
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FIRST STEPS In die eigene Wohnung
Inhalt & Impressum
Einleitung Sie und „der Rest der Welt“
3 Scouty 20 Untervermietung
20 Tierhaltung
Nicht aller Anfang ist schwer 21 Hausordnung
21 § 30 Sonstige Vereinbarungen
4 Wohnungssuche
5 Besichtigung
6 Selbstauskunft Time to say goodbye…
22 Ordentliche Kündigung
Sparschweinschlacht 23 Außerordentliche Kündigung
mit gesetzlicher Frist
9 Courtage
24 Fristlose außerordentliche
9 Kaution
Kündigung
9 Kautionsarten
25 Besenrein – so soll’s sein!
Mietvertrag Service
10 Jetzt wird’s konkret
27 Besichtigungs-Checkliste
12 Auf ewig gebunden?
27 Mietspiegel
13 Zeitmietvertrag
Impressum
Die Sache mit der Miete…
First Steps – In die erste eigene Wohnung
14 … und den Betriebskosten
15 Mieterhöhungen … Verfasser: Jasmin Poth, Maja Sprenger,
15 Indexmiete Jennifer Protze, Christina Solf
15 Staffelmiete Erscheinungsjahr: 2010
16 Erhöhung auf die ortsübliche Ver-
gleichsmiete Gestaltung/Produktion/Druck:
17 Erhöhung aufgrund einer Hammonia Verlag, 22419 Hamburg
Modernisierung Wir bedanken uns für das Engagement
und die fachliche Unterstützung von
Ziel: Angenehmer Aufenthalt Fr. RAin Ricarda Breiholdt
18 Instandhaltung und Instandsetzung Diese Broschüre ist im Zusammenhang eines
18 Modernisierung Berufsschulprojektes entstanden. Die Inhalte
unserer Seiten wurden mit größter Sorgfalt er-
19 Schönheitsreparaturen stellt. Für die Richtigkeit, Vollständigkeit und
19 Mängel Aktualität der Inhalte können wir jedoch keine
19 Bauliche Veränderungen Gewähr übernehmen.
2 FIRST STEPS
Einleitung
Die Schule soll bekanntermaßen aufs Leben vorbereiten.
Nicht umsonst drücken Sie als Schüler 12 oder 13 Jahre
lang die Schulbank, um am Ende das Abitur zu machen.
Und wenn Sie Autofahren lernen wollen, gehen Sie in die
Fahrschule, um den Führerschein zu erwerben.
Doch wer bringt Ihnen
das Wohnen bei?
Dabei gehört Wohnen zu den gänzlich unbekannt. Wer weiß schon,
Grundbedürfnissen des Menschen was der Unterschied zwischen Index-
und bleibt lebenslanger Bestandteil. und Staffelmiete oder von Kaution
und Courtage ist? Wissen Sie das?
Mieter zu werden - das scheint einfach
zu sein, schließlich müssen Sie nur den Als Grundlage dient hier der Ham-
Mietvertrag unterschreiben. Oder? burger Mietvertrag für Wohnraum,
da dieser der meist verwendete Miet-
Richtig! Doch welche Rechte und vertrag in Hamburg ist.
Pflichten sich aus dem jeweiligen
Vertrag ergeben, ist den meisten
Scouty
nun
Wir laden Sie (zu Deutsch: Aufklärer, Pfad-
in
ein, die Reise
finder) ist das Maskottchen
hnung
die eigene Wo
und begleitet Sie bei Ihren
mit Scouty
„ersten Schritten“ in die eige-
ne Wohnung.
zu beginnen!
In die eigene Wohnung 3
Nicht aller Anfang ist
schwer
Sie sind im Abi-Stress und wollen allmählich auf eigenen
Beinen stehen? Da kommen einige Schritte in Richtung
Selbstständigkeit auf Sie zu.
Wohnungssuche
Bevor Sie sich auf Wohnungssuche be- Stadtteil soll sie liegen? Nur so können
geben, machen Sie sich bewusst, was Sie sich gezielt auf die Suche machen.
für eine Wohnung Sie suchen. Wel- Meistens heißt es, Ansprüche ein wenig
che Ausstattung soll sie haben? Wie runterschrauben! Denn die erste eigene
hoch darf die Miete sein? In welchem Wohnung ist nicht wie Hotel Mama.
Wie finden Sie nun die richtige Wohnung?
Die besten Angebote bekommen Sie im
Internet. Zum Beispiel unter www.immonet.de,
www.immowelt.de, www.hamburgerwohnline.de,
sowie www.immobilienscout24.de und natürlich
in Zeitungen wie dem „Hamburger Abendblatt“
Ti pp! Schauen Sie doch mal auf die Internetseite www.hamburg.de.
Hier finden Sie hilfreiche Informationen über den Mieten-
spiegel sowie zu den Themen Ummelden, Wohngeld und Bafög. Auch al-
le wichtigen Adressen von Behörden sind hier aufgelistet.
4 FIRST STEPS
Besichtigung
Mieten Sie nie eine Wohnung, ohne den Fall mit zur Besichtigung zu neh-
sie vorher gesehen zu haben. Denn men. Sie sollen sich in der Wohnung
keiner will die Katze im Sack mieten. wohl fühlen. Ziehen Sie also kei-
ne voreiligen Schlüsse und handeln
Die Besichtigung wird entweder mit überstürzt. Oftmals gibt es mehrere
dem Vermieter, oder mit einer vom Bewerber für eine Wohnung. Daher
Vermieter beauftragten Person statt- werden Sie üblicherweise, spätestens
finden. Zögern Sie nicht! Stellen Sie nach zwei Wochen informiert, ob Sie
alle Fragen, die Ihnen auf dem Her- die Wohnung bekommen.
zen liegen. Diese können z.B. die Mit-
vermietung einer Einbauküche oder
die Übernahme weiterer Einrich-
tungsgegenstände betreffen. Hilfe-
Ti pp! Sie sollten damit
rechnen, dass
stellung bietet auch die Checkliste, die Miete ca. 1/3 des Netto-
FOTO: fotolia
welche sich am Ende dieser Broschü- einkommens beträgt!
re befindet. Wir empfehlen sie auf je-
In die eigene Wohnung 5
Selbstauskunft
Der Selbstauskunftsbogen begegnet burtsdatum und Staatsangehörig-
Ihnen oft bei der Besichtigung einer keit gefragt. Siehe Tabelle auf der
Wohnung. Viele Makler und priva- folgenden Seite.
te Vermieter nutzen ihn, schließlich
Achtung
möchte der Vermieter wissen, ob
sich der Interessent die Miete leisten
kann und als Mieter in Frage kommt. Fallen Sie nicht auf einen
„Schnüffelbogen“ rein, denn es
Neben den Einkommensverhältnis- können auch unzulässige Fragen
sen wird u.a. auch nach Ihren per- gestellt werden.
sönlichen Daten, wie Namen, Ge-
Bei unzulässigen und umstrittenen Die zulässigen Fragen müssen aller-
Fragen können Sie Ihre Aussage ver- dings wahrheitsgemäß beantwortet
weigern. Wenn Sie aber Angst haben, werden. Wenn sich später herausstellt,
deshalb nicht mehr bei der Mieter- dass Sie bei einer zulässigen Frage ge-
auswahl beachtet zu werden, dürfen logen haben, so kann Ihnen aufgrund
Sie ohne schlechtes Gewissen lügen. dessen fristlos gekündigt werden.
6 FIRST STEPS
Nachfolgend eine kleine Übersicht mit Fragen, die zulässig,
umstritten und nicht zulässig sind:
Zulässig bedenklich/umstritten nicht zulässig
➜➜ Vor- und Zuname ➜➜ Unterhalts ➜➜ politische
➜➜ Arbeitgeber,
verpflichtung Orientierung
seit wann besteht ➜➜ Wohnanschrift der ➜➜ vorheriger
die Beschäftigung letzten fünf Jahre Arbeitgeber
➜➜ Staatsangehörigkeit ➜➜ Schwangerschaft ➜➜ Beziehungslänge
➜➜ Geburtsdatum
mit Partner
➜➜ sexuelle Neigung
➜➜ Monatsverdienst
➜➜ Religions
➜➜ letzter Vermieter
zugehörigkeit
➜➜ Mitmieter
➜➜ Darlehen
➜➜ Sozialhilfe, Wohngeld
➜➜ Kontostand
➜➜ Haustiere
➜➜ Vermögen
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Immobilienverband Verband norddeutscher Staatliche Handelsschule
Deutschland IVD Wohnungsunternehmen e.V. mit Wirtschaftsgymnasium
Schlankreye
Verband der Immobilien Hamburg –
berater, Makler, Verwalter Mecklenburg-Vorpommern –
und Sachverständigen Schleswig-Holstein Schlankreye 1
20144 Hamburg
Region Nord e.V. Tangstedter Landstrasse 83
22415 Hamburg www.schlankreye.de
Büschstraße 12
20354 Hamburg www.vnw.de
www.ivd-nord.de
In die eigene Wohnung 7
Sparschweinschlacht
Sie haben sich für eine Wohnung entschieden
und haben diese von einem Maklerunternehmen
bzw. einer Verwaltung vermittelt bekommen?
Dann wird bei oder nach der
Mietvertragsunterzeichnung die Courtage
bzw. Bearbeitungsgebühr fällig.
Sparschweine
aufgepasst!
8 FIRST STEPSCourtage Nach Beendigung des Mietver-
hältnisses und nach der Woh-
Die Höhe der Courtage beträgt nungsabnahme steht Ihnen Ih-
maximal zwei Nettomieten zzgl. re Kaution nebst Zinsen zu. Diese
gesetzlicher Mehrwertsteuer. Die zahlt Ihnen der Vermieter inner-
Bearbeitungsgebühr beläuft sich halb von sechs Monaten zurück,
meist auf ca. 100-200 €. sofern keine Ansprüche mehr aus
dem Mietverhältnis bestehen.
Kaution
Meist behält der Vermieter jedoch
einen Teilbetrag für die noch aus-
stehende Betriebskostenabrech-
Der nächste Kostenpunkt ist die nung im Folgejahr ein.
Mietsicherheit – besser bekannt
als „Kaution“. Diese dient dem Ver- Also nicht nervös werden, wenn Sie
mieter als Sicherheit, falls Sie Ihren die Kaution nicht in vollständiger
Pflichten, wie z.B. der Mietzahlung Höhe ausgezahlt bekommen.
nicht nachkommen. Die Höhe der
Kaution wird im Mietvertrag fest-
gehalten. Sie darf drei Nettomieten
nicht überschreiten. Ob die Zah- Kautionsarten
lung in einem Betrag oder in drei Es gibt verschiedene Arten
gleichen Teilzahlungen erfolgen der Kaution:
soll – Sie haben die Wahl!
➜➜ Barkaution: Diese Art ist die
üblichste. Hierbei können Sie
Jedoch merken Sie sich bitte - die
das Geld bar übergeben. Der
erste Teilzahlung ist immer vor
Vermieter kümmert sich um al-
Schlüsselübergabe fällig!
les Weitere.
Ihr Vermieter legt die Kaution ge- ➜➜ Sparbuch: Die Kaution wird als
trennt von seinem Vermögen an, (verpfändetes) Sparbuch bei einer
damit diese im Falle einer Insolvenz Bank hinterlegt.
Ihres Vermieters nicht betroffen ist.
Er lässt die Kaution verzinsen. Die ➜➜ Bankbürgschaft: Die Bank bürgt
Mindestverzinsung liegt derzeit bei für Sie in Höhe der Kautionssum-
ca. 0,5% – 1%. me. Hier kommen jedoch jährlich
Gebühren auf Sie zu.
In die eigene Wohnung 9Mietvertrag
Jetzt wird’s konkret
Sie bekommen von Ihrem zukünf- und nach Übergabe Besitzer der
tigen Vermieter einen Mietvertrag Wohnung. Können Sie dann in der
vorgelegt. Als Hilfestellung finden Wohnung machen was Sie wollen
Sie die aktuelle Ausgabe des Ham- und sie Ihr Eigen nennen? Nur zum
burger Mietvertrages für Wohnraum Teil. Der Vermieter bleibt weiterhin
der Broschüre beigefügt. Eigentümer der Wohnung, aber Sie
dürfen sie als Mieter nutzen.
In Ihrem Mietvertrag werden ne-
ben dem Mietobjekt und dem Im Regelfall werden Mietverträge
Mietzweck, die Miete und Miet- schriftlich geschlossen, denn so ha-
dauer vereinbart. Mit Ihrer Unter- ben Sie einen Beleg über die getrof-
schrift werden Sie Vertragspartner fenen Vereinbarungen.
10 FIRST STEPSBevor Sie Ihren Vertrag unterschrei- tragspartner aufzuführen, dem Ver-
ben, lesen Sie ihn sich sorgfältig mieter aber zu benennen.
durch. Sofern Ihnen etwas unklar ist, Sofern Sie über ein zu geringes Ein-
stellen Sie Fragen. kommen verfügen, besteht beispiels-
weise die Möglichkeit, einen Eltern-
Die Vertragspartner werden im teil mit in den Vertrag aufzuneh-
Vorspann des Mietvertrages, dem men. So kann die Zahlung der Miete
so genannten Rubrum festgehalten. gewährleistet werden.
Zuerst wird der Vermieter oder
Eigentümer Ihrer neuen Wohnung
Jetzt wird
genannt. Sofern der Eigentümer
unterschrieben!
eine Hausverwaltung mit der
Abwicklung der Vermietung und
Verwaltung beauftragt hat, wird
Herzlichen
Glückwunsch!
diese als Vertreter bezeichnet. Sämt-
licher Schriftverkehr richtet sich
Sie sind nun
dann an die Hausverwaltung. Wird
Mieter Ihrer
Ihnen die Wohnung von einem
Makler vermittelt, wird dieser eben-
ersten eigenen
falls aufgeführt. Er ist aber nur für
Wohnung!
den Abschluss des Mietvertrages
zuständig und im Laufe des Miet-
verhältnisses kein Ansprechpartner
für Sie.
Als nächstes werden Sie namentlich
mit Geburtsangaben und Berufsbe-
zeichnung genannt. Auch Ihre
derzeitige Adresse wird aufgeführt.
Diese Angaben entnimmt der
Vermieter der Selbstauskunft (siehe
„Nicht aller Anfang ist schwer“).
Sollte mit Ihnen noch jemand in die
FOTOS: fotolia
Wohnung einziehen, ist diese Person
nicht ebenfalls zwingend als Ver-
In die eigene Wohnung 11Nicht
unbedingt!
Auf ewig gebunden?
Mietverhältnisse laufen überwie- rechtigtem Interesse kündigen (siehe
gend auf unbestimmte Zeit. Dies be- „Time to say goodbye“).
deutet für Sie, dass Sie jederzeit, oh-
ne Angabe von Gründen, kündigen Auch wenn Ihr Mietvertrag auf un-
können. Für Sie gilt hier die gesetzli- befristete Zeit abgeschlossen wur-
che Kündigungsfrist von drei Mona- de, kann eine Kündigung durch eine
ten. Je nachdem, wie lange Sie in der beidseitige Kündigungsausschluss-
Wohnung leben (Mietdauer), verlän- klausel für maximal vier Jahre ausge-
gert sich die Kündigungsfrist für den schlossen werden.
Vermieter. Ab einer Mietdauer von
fünf Jahren hat dieser sechs Monate Beispiel: Beinhaltet die Kündigungs-
und ab acht Jahren Mietdauer eine ausschlussklausel zwei Jahre, verzich-
neunmonatige Kündigungsfrist. Der ten Sie und Ihr Vermieter zwei Jahre
Vermieter kann Ihnen nur bei be- auf eine ordentliche Kündigung.
12 FIRST STEPSZeitmietvertrag
Sie und Ihr Vermieter können auch ei- nun an Stelle der Tochter der Sohn die
nen Zeitmietvertrag vereinbaren. Hier Wohnung nutzen will, ist der Grund
ist das Vertragsende von vornherein der Befristung nicht mehr gegeben.
festgelegt. Während der Mietzeit kann Das befristete Mietverhältnis geht in
nur außerordentlich gekündigt wer- ein unbefristetes über.
den (siehe „Time to say goodbye“).
Wir raten Ihnen, vier Monate vor Ab-
Voraussetzungen für einen Zeitmiet- lauf des Zeitmietvertrages bei Ihrem
vertrag sind: Der Grund für die Be- Vermieter zu erfragen, ob der Befris-
fristung muss unbedingt konkret und tungsgrund noch gegeben ist.
nicht nur schlagwortartig genannt
werden. Beispiel: Die Tochter des Ver- Verschiebt sich der Beendigungszeit-
FOTO: fotolia
mieters möchte nach Ablauf ihres Stu- punkt, so verlangen Sie entsprechend,
diums in die Wohnung ziehen. Wenn in Ihrer Wohnung bleiben zu können.
In die eigene Wohnung 13Die Sache mit der Miete
Verdeutlichen Sie sich bitte, dass Ihre 3. Werktag eines Monats überwiesen
Hauptpflicht in der rechtzeitigen Zah- haben, sind Sie ohne Mahnung im
lung der vollständigen Miete besteht. Zahlungsverzug. Es können Mahn-
Die Miete umfasst das gesamte Ent- kosten und Verzugszinsen auf Sie
gelt für die Leistungen des Vermieters zukommen und das nächste Spar-
und setzt sich aus Nettomiete, auch schwein wäre fällig!
Nettokaltmiete genannt, und den Be-
triebs- und Heizkosten zusammen.
Wir empfehlen, dass Sie Ihrem Ver-
Achtung
mieter eine Einzugsermächtigung für Sorgen Sie dafür, dass Ihr Konto
die Mietzahlung erteilen, denn so- immer ausreichend gedeckt ist.
bald Sie das Geld nicht bis zum
… und den Betriebskosten
Sie werden als Vorauszahlung oder benkosten angepasst, während die
Pauschale bezahlt und enthalten al- Pauschale ein vom Verbrauch unab-
le Kosten, die regelmäßig durch Ge- hängiger, festgelegter Betrag ist, über
brauch der Wohnung entstehen. den nicht abgerechnet wird. Eine
Eine Betriebskostenvorauszahlung Auflistung der vereinbarten Betriebs-
wird regelmäßig an die tatsächlich kosten finden Sie auch im Hambur-
auf die Wohnung entfallenden Ne- ger Mietvertrag für Wohnraum.
Achtung Vergewissern Sie sich genau, welche Kosten Sie an
Ihren Vermieter zu zahlen haben, denn oftmals wer-
den Wasser- und Stromkosten direkt mit dem Lieferanten abgerechnet.
14 FIRST STEPSSie erhalten Ihre Betriebskostenab-
rechnung spätestens zum Ablauf
Indexmiete
des Folgejahres. Geschieht dies nicht Eine Möglichkeit die Miete regelmä-
und Sie müssten eine Nachzahlung ßig zu erhöhen, ist die Vereinbarung
leisten, da die angefallenen Kos- einer Indexmiete.
ten höher sind als Ihre Vorauszah-
lungen, so haben Sie Glück gehabt. Ihr Vermieter ist berechtigt die Mie-
Aufgrund des Fristversäumnisses te einmal jährlich an den Verbrau-
hat der Vermieter keinen Anspruch cherpreisindex anzupassen. Dieser
mehr darauf! wird vom Statistischen Bundesamt
ermittelt und veröffentlicht.
Der Anspruch auf Ihr Guthaben, also
wenn die angefallenen Kosten nied- Die Lebenshaltungskosten unterlie-
riger sind als Ihre geleisteten Voraus- gen wirtschaftlichen Schwankungen.
zahlungen, besteht aber weiterhin. Aus diesem Grund sollten Sie sich
Das Guthaben wird Ihnen zügig aus- nicht auf eine „feste“ Miethöhe ein-
gezahlt. stellen. Flexibilität ist hier gefordert!
Wenn eine Indexmiete vereinbart ist,
Meist passt der Vermieter im Zuge darf der Vermieter die Miete nicht
der Betriebskostenabrechnung Ih- zusätzlich erhöhen.
re Vorauszahlung an, um eine Nach-
zahlung im Folgejahr zu vermeiden. Eine Erhöhung durch Modernisie-
rung darf er nur durchführen, wenn
er diese nicht zu vertreten hat.
Mieterhöhungen…
Es gibt mehrere Möglichkeiten für
den Vermieter eine Miete zu erhöhen:
➜➜ Indexmiete
➜➜ Staffelmiete
➜➜ Erhöhung auf die
ortsübliche Vergleichsmiete
FOTO: fotolia
➜➜ Erhöhung aufgrund
einer Modernisierung
In die eigene Wohnung 15Staffelmiete
Die Staffelmiete besagt, dass eine Er- Mieterhöhung sind unzulässig. Die Er-
höhung (Staffelung) der Nettomiete höhung der Betriebskostenvorauszah-
automatisch nach gewissen Zeiträu- lung ist hiervon ausgenommen.
men stattfindet. Der Betrag und das
Achtung
Datum der Erhöhung werden genau
in Euro benannt und bei Vertrags-
schluss vereinbart. Die Nettomiete er- Die Miete darf nur einmal jähr-
höht sich automatisch ohne Ankün- lich erhöht werden.
digung. Weitere Möglichkeiten der
Erhöhung auf die
ortsübliche Vergleichsmiete
Der Hamburger Mietenspiegel dient legungsfrist, ob er der Anpassung der
als Übersicht über die Mieten Ham- Miete zustimmt. Stimmt er zu, so ist
burger Wohnungen im Vergleich. die erhöhte Miete mit Beginn des
dritten Kalendermonats nach dem
Für die Einordnung Ihrer Wohnung Zugang der Mieterhöhung zu zahlen.
in den qualifizierten Mietenspiegel Wenn Sie z. B. am 14. Mai die Mieter-
sind das Baualter, Ausstattung, La- höhung bekommen haben, so muss
ge und Wohnfläche maßgeblich. Der die Zustimmung bis spätestens 31.7.
Mietenspiegel wird alle zwei Jahre beim Vermieter vorliegen; ab dem
neu herausgegeben und gibt dem 1.8. ist die erhöhte Miete zu zahlen.
Vermieter einen berechtigten Grund
Achtung Die
eventuell die Nettomiete zu erhö- Miete
hen. Achten Sie aber darauf, dass Ihr muss min-
Vermieter auch das richtige Raster- destens ein Jahr unverändert
feld ausgewählt hat. bleiben und sollte innerhalb von
drei Jahren nicht mehr als 20 %
Nach Erhalt der Mieterhöhung hat (Kappungsgrenze) steigen.
der Mieter eine zweimonatige Über-
16 FIRST STEPSErhöhung aufgrund
einer Modernisierung
Der Vermieter schickt Ihnen vor der 10% vom voraussichtlichen ab-
eigentlichen Modernisierung, min- weichen)?
destens aber drei Monate vorher, ein
➜➜ Wie viel wird gemacht
Modernisierungs-Ankündigungs-
schreiben. Es enthält in der Regel fol- (Umfang der Arbeiten)?
gende Punkte: ➜➜ Wie lange wird gearbeitet
➜➜ Wann wird modernisiert (Dauer der Arbeiten)?
(Beginn der Arbeiten)? ➜➜ Was wird gemacht (Maßnahmen)?
➜➜ Welche neue Miete erwartet Nach Durchführung der Modernisie-
mich (voraussichtlicher neuer rungsarbeiten kann der Vermieter ei-
FOTO: fotolia
Mietbetrag, der tatsächliche neue nen Mietzuschlag in Höhe von 11 %
Mietbetrag darf nicht mehr als der Modernisierungskosten verlangen.
In die eigene Wohnung 17Ziel: Angenehmer
Aufenthalt
Instandhaltung
und
Instandsetzung
Der Vermieter sorgt für die In-
standhaltung und Instandsetzung
der Mieträume. Was der Unter-
schied ist, sei hier erklärt: Unter In-
standhaltung sind vorbeugende
Maßnahmen zu verstehen, die den
bestehenden Zustand aufrechter-
halten bzw. drohenden Schaden
von vorn herein unterbinden. Bei-
spiel: Regelmäßige Wartung der
Heizungsanlage. Instandsetzung des Wohngebäudes notwendig sind.
bedeutet, dass ein ordnungswidri- Nach Durchführung dieser Maßnah-
ger Zustand in einen ordnungsge- men können 11% der aufgewende-
mäßen überführt wird. Beispiel: Der ten Kosten als Modernisierungszu-
Vermieter ist zur Neuanschaffung schlag verlangt werden, wenn folgen-
eines Wasserboilers verpflichtet, de Bedingungen erfüllt sind:
wenn eine Reparatur des defekten
➜➜ der Gebrauchswert der Mietsache
Boilers nicht mehr möglich ist.
erhöht sich nachhaltig
Modernisierung
➜➜ das allgemeine Wohnverhältnis ist
auf Dauer verbessert und/oder
Grundsätzlich ist es so, dass Sie jegli- ➜➜ nachhaltige Einsparungen von
che Maßnahmen dulden müssen, die Energie und Wasser sind oder
zur Erhaltung der Mieträume oder werden erreicht.
18 FIRST STEPSSchönheits- fristig beheben. Geschieht dies nicht,
reparaturen
können Sie die Miete mindern. Die
Höhe der Minderung richtet sich
nach dem Umfang des Mangels. Eine
In der Regel vereinbaren die Miet- Mietminderung wird von der Brut-
parteien, dass der Mieter während tomiete berechnet. Die Betriebskos-
der Mietzeit die laufenden Schön- ten sind weiterzuzahlen.
heitsreparaturen innerhalb der
Wohnung handwerksgerecht durch-
zuführen hat:
Bauliche
➜➜ Tapezieren, Anstreichen
der Wände und Decken Veränderungen
Wenn Sie Um- oder Anbauten in Ih-
➜➜ Pflegen und Reinigen der
rer Wohnung vornehmen möchten,
Fußböden
z. B. Laminat verlegen wollen, dann
➜➜ Streichen der Türen, Fenster und nur mit Erlaubnis des Vermieters. Bei
Außentüren (natürlich von Innen!) Auszug fragen Sie Ihren Vermieter ob
er diese übernehmen möchte. Dann
➜➜ Streichen der Heizkörper und
steht Ihnen ggf. ein angemessener
Versorgungsleitungen. Ausgleich zu. Vorzugsweise ist das der
so genannte Zeitwert, also die Kosten
Die Wohnung ist nach Beendigung des Laminats und des Verlegens, ab-
des Mietverhältnisses in dem Zu- züglich eines angemessenen Betrages
stand zurück zu geben, der bestehen für die Abnutzung.
würde, wenn Sie alle Schönheitsre-
paraturen durchgeführt hätten.
Achtung
Mängel Möchte der Vermieter Ihre Än-
derungen nicht übernehmen, so
Entdecken Sie in Ihrer Wohnung ei- muss die Wohnung wie bei Ein-
nen Mangel, z.B. ein undichtes Fens- zug zurückgegeben werden. Der
ter, Feuchtigkeit, ungenügende Heiz- ursprüngliche Zustand der Woh-
möglichkeit, teilen Sie dies Ihrem nung ist dann auf eigene Kosten
Vermieter mit (Anzeigepflicht). Der wieder herzustellen.
Vermieter sollte den Mangel kurz-
In die eigene Wohnung 19Sie und „der Rest
der Welt“
Untervermietung Tierhaltung
Nach Abschluss des Mietvertrages In der Wohnung dürfen Sie nur
können Sie an einer Untervermie- Kleintiere wie Fische, Wellensittiche
tung interessiert sein. Der häufigs- und Kaninchen halten. Bei anderen
te Grund ist finanzieller Art. Holen Tieren wie Hund und Katze benöti-
Sie sich bitte die Erlaubnis des Ver- gen Sie die Erlaubnis des Vermieters.
mieters zur gesamten oder teilwei- Bitte achten Sie darauf, dass durch
sen Überlassung der Wohnung ein. die Haltung keine Schäden an der
Allerdings kann dieser seine Zustim- Mietsache entstehen. Erteilt Ihnen
mung verweigern, wenn der Vermieter die Erlaubnis zur Hal-
➜➜ in der Person ein wichtiger Grund
tung eines Hundes, kann er sie bei
vorliegt (z.B. Zahlungsunfähig- wichtigem Grund wieder entziehen.
keit), Dieser ist bei Lärmbelästigung durch
stundenlanges Bellen sowie drohen-
➜➜ eine Überbelegung der Wohnung der Gefahr des Anfallens oder Bisses
bestehen würde, gegeben. Eine Ausnahme dieser Tier-
haltungsregel gilt beispielsweise bei
➜➜ oder aus sonstigen Gründen
Mietern, die auf einen
(z.B. ein Hundehalter möchte Blindenhund ange-
in eine Wohnung mit Hunde wiesen sind.
haltungsverbot).
Der Vermieter kann die Erlaubnis
auch von Ihrer Zustimmung zu einer
Mieterhöhung abhängig machen,
schließlich wird die Mietsache durch
Einzug einer weiteren Person auch
stärker abgenutzt. Bedenken Sie:
Mieter haften für ihre Untermieter!
20 FIRST STEPSHausordnung § 30 Sonstige
Die Hausordnung ist Bestandteil
des Hamburger Mietvertrages für
Vereinbarungen
Wohnraum und dient dem friedli- Hier können die anderen 29 Paragra-
chen Zusammenleben der Bewoh- phen des Hamburger Mietvertrags
ner durch Regeln über den für Wohnraum ergänzt und für Ihr
Mietverhältnis gewünschte Verein-
➜➜ I. Schutz vor Lärm und allgemei-
barungen getroffen werden. Diese
ner Belästigung (Ruhezeiten),
können folgende sein:
➜➜ II. Sicherheit (Verschließen der ➜➜ Anmeldung bei
Haustür, Freihalten der Flucht Versorgungsämtern,
wege) und
➜➜ Anbringen von einheitlichen
➜➜ III. Reinigung (Entsorgung des Klingel- und Briefkastenschildern
Abfalls, Sauberkeit). auf eigene Kosten
Sollte der Vermieter keine Firma mit
➜➜ Erlaubnis der Hundehaltung
beispielsweise der Treppenhausrei-
nigung beauftragt haben, dürfen Sie ➜➜ Courtagepassus des Maklers.
den Besen schwingen! Alle erforder-
lichen Materialien besorgen Sie bitte
auf eigene Kosten.
Achtung Halten Sie die Hausordnung ein. Änderungen oder
Erweiterungen sind für Sie bindend, sofern sie
rechtlich zulässig sind. Bedienen Sie vorhandene Maschinen ordnungsge-
mäß und beaufsichtigen Sie diese während des Betriebes. Unterlassen Sie
das Füttern von Tauben - so vermeiden Sie Schmutz und Belästigung.
In die eigene Wohnung 21Time to say goodbye…
Irgendwann ist es soweit, Sie müssen
sich gewollt oder ungewollt von Ihrer
Wohnung trennen.
Dabei muss es nicht immer Kündi-
gung heißen. Weitere Möglichkeiten
ein Mietverhältnis zu beenden sind ein
Aufhebungsvertrag, also eine Einigung
zwischen Ihnen und Ihrem Vermieter
oder Ablauf des Zeitmietvertrages.
Die Kündigung ist allerdings die häu-
figste Art das Mietverhältnis zu be-
enden, daher werden wir nun tiefer
in das Thema eintauchen.
Es gibt die ordentliche Kündigung, die fristgemäße außerordentliche Kündi-
gung mit gesetzlicher Frist und die fristlose außerordentliche Kündigung.
Erklärungsbedarf? Wir liefern die Erklärung:
Ordentliche Kündigung
Sie können jederzeit ohne Angabe ei- Beispiel: Sie kündigen zum 3. Werk-
nes Grundes kündigen. Allerdings tag im Mai 2009. Ihre Kündigung
müssen Sie die gesetzliche Kündi- ist also zum 31. Juli 2009 wirksam.
gungsfrist von drei Monaten beachten. Wenn Ihr Kündigungsschreiben
22 FIRST STEPSnach dem 3. Werktag ankommt, so den Angehörigen seines Haushal-
verschiebt sich das Mietende um ei- tes nutzen)
nen Monat.
➜➜ Erhebliche schuldhafte Pflichtver-
Will Ihr Vermieter kündigen, letzung Ihrerseits (bekanntestes
benötigt er ein sog. berechtigtes Beispiel: Nichtzahlung der Miete)
Interesse: ➜➜ Verhindern einer wirtschaftlichen
➜➜ Eigenbedarf (der Vermieter Verwertung (Beispiel: Abriss des
möchte die Wohnung für sich, Hauses, wenn Sanierung zu teu-
seine Familienangehörigen, oder er wäre)
Außerordentliche Kündigung
mit gesetzlicher Frist
Auch wenn Ihr Mietvertrag auf durch den Vermieter:
unbefristete Zeit abgeschlos-
➜➜ gegen Eintrittsberechtigte (z.B. des
sen wurde, kann eine Kündigung
Erben) nach Tod des Hauptmieters
durch die Kündigungsausschluss-
klausel für eine bestimmte Zeit ➜➜ bei Zwangsversteigerungen gegen-
ausgeschlossen werden (siehe „Auf über den derzeitigen Mietern
ewig gebunden?“).
durch Sie als Mieter:
Dies gilt nur für das ordentliche
➜➜ bei Tod des (Mit-)mieters
Kündigungsrecht, es kann jedoch
immer noch außerordentlich gekün- ➜➜ bei Verweigerung der
digt werden. Untermieterlaubnis
Eine außerordentliche Kündigung mit ➜➜ bei Mieterhöhung
gesetzlicher Frist bedeutet eine Kündi- ➜➜ bei Ankündigung und nach Durch
gungsfrist von drei Monaten. führung von Modernisierung
Beispiele für eine außerordentliche ➜➜ bei Verträgen, die über
fristgemäße Kündigung können sein: 30 Jahre laufen
In die eigene Wohnung 23Fristlose
außerordentliche Kündigung
Ihr Vermieter kann Ihnen außeror-
dentlich fristlos kündigen, wenn ihm,
unter Berücksichtigung aller Um-
stände des Einzelfalls und unter Ab-
wägung beiderseitigen Interesses, ei-
ne Fortsetzung des Mietverhältnisses
bis zum Ablauf der Kündigungsfrist
unzumutbar ist (Generalklausel). Das
Selbe gilt im Übrigen auch für Sie.
Klingt ziemlich kompliziert, oder?
Zur Vereinfachung hier ein paar
forderlich, es sei denn, es ist davon
Kündigungsgründe:
auszugehen, dass keine Besserung
➜➜ Zahlungsverzug des Verhaltens bzw. der Situation zu
erwarten ist.
➜➜ erhebliche Verletzung der Ver-
tragspflichten (ständig unpünkt-
liche Mietzahlungen/unerlaubte Formvorschrift
Untervermietung) Die Kündigung muss schriftlich und
mit Unterschrift (Schriftform) erfol-
➜➜ massive Störung des Hausfriedens
gen. Zudem ist die Kündigung zu be-
(Ruhestörung etc.)
gründen.
➜➜ Gesundheitsgefährdung
Im Einzelfall ist eine Abmahnung er-
FOTO: fotolia
24 FIRST STEPSBesenrein - so soll’s sein!
Vor Auszug vereinbaren Sie ei- werden. Sind im Protokoll aller-
nen Termin zur Wohnungsabnah- dings Mängel festgehalten worden,
me. Dieser findet spätestens am Tag so kann der Vermieter Sie durch das
nach Mietende statt. Sie treffen sich Wohnungsabnahmeprotokoll dazu
vor Ort und begehen gemeinsam al- verpflichten, diese zu beseitigen.
le Mieträume. Eine gesetzliche Ver-
pflichtung zur Wohnungsabnah-
me gibt es nicht. Es ist aber für bei-
de Parteien von Vorteil. Denn nach Ti pp! Empfehlenswert
ist die Vereinba-
Bescheinigung Ihres Vermieters, die rung einer Vorabnahme, um
Wohnung mangelfrei abgenommen ggf. Mängel vor Vertragsende
zu haben, können später entdeckte beseitigen zu können.
Mängel nicht mehr geltend gemacht
Grundsätzlich gilt, dass die Wohnung besenrein
übergeben werden muss, d.h. dass die Wohnung
geräumt bzw. entsprechend die Schönheits
reparaturen durchgeführt sein müssen
(siehe „Ziel: Angenehmer Aufenthalt“).
Achtung
Auch festgeklebte Teppichböden, Laminat,
etc. müssen eventuell entfernt werden.
In die eigene Wohnung 25Zudem wird im Abnahmeproto- Räume gemeinsam begangen und
koll festgehalten, welche Schlüs- Mängel festgehalten. Hier gilt: Au-
sel zurückgegeben wurden und die gen auf und gut aufgepasst!
Zählerstände von Strom, Gas und
Wasser werden notiert. Wir raten –
Ti pp! Bitte
Schauen Sie Ihrem Vermieter ruhig
über die Schulter. achten Sie da-
rauf, dass Sie eine
Ähnlich läuft die Wohnungsüberga- Kopie des Protokolls erhalten.
be ab. Auch hier werden sämtliche
is t d a s K a p it e l der ersten
Hiermit hlossen.
Wohnung abgesc
bewältigen
Die „Next Steps“
llein!
Sie nun sicher a
26 FIRST STEPSBesichtigungs-Checkliste
Objektadresse: ______________________________________________
Wohnanlage:
Stimmt die Umgebung? Ja Nein
Sind gute Einkaufsmöglichkeiten vorhanden? Ja Nein
Stehen öffentliche Verkehrsmittel in der
Nähe zur Verfügung? (U-Bahn, S-Bahn, Bus) Ja Nein
Gibt es genügend Parkmöglichkeiten? Ja Nein
Kann ein Parkplatz dazugemietet werden? Ja Nein
Angaben zur Wohnung:
Wohnfläche in m²: ___________ Lage: __________________________
Anzahl der Zimmer: ___________ Heizungsart: __________________________
Balkon Terrasse Garten
Internetanschluss Telefonanschluss Kabelanschluss
Dachboden Keller Waschmaschinenanschluss
Einrichtungsgegenstände die zur Wohnung gehören (z. B. EBK): ___________________
____________________________________________________________________
____________________________________________________________________
Kosten
Mietpreis/Monat ___________€
Betriebskosten ___________€
Welche weiteren Kosten fallen an?
Wasserkosten ___________€ in Betriebskosten enthalten
Stromkosten ___________€ in Betriebskosten enthalten
Sonstiges: __________________ ___________€
Stellplatzmiete/Garage: ___________€
Sonstige Notizen: ___________________
_________________________________
_________________________________
Ti pp! Sie sollten damit rech-
nen, dass die Miete ca.
_________________________________ 1/3 des Nettoeinkommens beträgt!
_________________________________
In die eigene Wohnung 27Mietenspiegel 2009
Mietspiegel 2009
der Freien und Hansestadt Hamburg in EURO
der Freien und Hansestadt Hamburg in EURO Jede Verwendung dieser Tabelle mit abweichenden Werten ist unzulässig.
Diese Tabelle lässt sich nur richtig anwenden, wenn die Erläuterungen in der
Behörde für Stadtentwicklung und Umwelt - Amt für Wohnen, Stadterneuerung und Bodenordnung - Broschüre "Hamburger Mietenspiegel 2009" bzw. im Internet unter
(Erhebungsstand: 01.04.2009) www.mietenspiegel.hamburg.de genau beachtet werden.
Netto-Kaltmiete ohne Heizung und ohne Betriebskosten (in EURO/m²)
Baualtersklasse/Bezugsfertigkeit bis 31.12.1918 1.1.1919 - 20.6.1948 21.6.1948 - 31.12.1960 1961 - 1967 1968 - 1977 1978 - 1993 1994 - 2008
ohne Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad mit Bad
Ausstattung und ohne oder und oder und oder und und und und und
Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel- Sammel-
heizung heizung heizung heizung heizung heizung heizung heizung heizung heizung heizung
Wohnlage Wohnfläche A B C E F G H I K L M
Mittelwert 7,65 6,45 6,37 7,14 7,92 9,05
25 m² bis
1 Spanne 6,26 - 9,40 5,50 - 7,44 5,40 - 7,03 4,90 - 9,05 6,44 - 9,22 7,21 - 10,59
unter 41 m²
Anzahl 11*
Mittelwert 6,20 7,20 6,30 5,67 5,85 6,28 7,72 8,02
41 m² bis
2 Spanne 4,43 - 8,01 5,66 - 8,65 5,59 - 7,31 5,24 - 6,10 5,00 - 6,54 5,35 - 7,36 5,96 - 9,27 5,97 - 10,54
unter 66 m²
Anzahl 17*
Mittelwert 6,16 7,61 5,82 5,80 5,27 5,75 7,75 8,17
66 m² bis
normale
Wohnlage
3 Spanne 4,42 - 7,36 6,18 - 9,40 4,91 - 6,86 5,18 - 6,52 4,73 - 5,88 5,19 - 6,18 6,09 - 9,45 6,97 - 9,82
unter 91 m²
Anzahl 19*
Mittelwert 6,66 6,13 6,04 6,58 5,63 8,33
ab 91 m²
4 Spanne 5,62 - 7,90 4,90 - 7,30 5,32 - 6,49 5,29 - 8,06 4,95 - 6,59 6,53 - 10,41
Anzahl 10* 20*
Mittelwert 9,37 7,31 7,39 9,71
25 m² bis
5 Spanne 5,73 - 11,98 6,03 - 8,97 5,78 - 9,40 7,98 - 11,80
unter 41 m²
Anzahl 12* 16* 16*
Mittelwert 7,34 8,10 7,22 6,33 6,59 7,74 9,41 10,30
41 m² bis
6 Spanne 6,00 - 8,66 5,97 - 10,04 5,84 - 8,51 5,54 - 7,44 5,68 - 7,49 5,69 - 9,97 7,41 - 10,93 8,35 - 11,64
unter 66 m²
Anzahl 11*
Mittelwert 7,46 8,24 7,81 6,96 6,27 6,42 8,80 10,16
66 m² bis
7 Spanne 6,11 - 9,44 6,72 - 10,26 6,20 - 9,71 5,82 - 8,19 5,14 - 7,58 4,89 - 8,24 7,23 - 10,51 8,57 - 11,16
gute
unter 91 m²
Anzahl 14* 27*
Wohnlage
Mittelwert 7,20** 8,01** 7,52** 8,45** 8,14 8,50** 9,50 11,63**
ab 91 m² 8 Spanne 5,94 - 8,44 6,29 - 9,07 6,80 - 8,00 6,25 - 10,49 7,48 - 9,79 7,22 - 10,31 7,69 - 11,17 8,72 - 14,50
Anzahl 13* 11* 14*
Mittelwert 7,75 8,20 7,56 10,10
ab 131 m²
9 Spanne 6,86 - 9,44 6,71 - 10,07 6,55 - 9,02 7,82 - 13,21
Anzahl 10* 27* 15*
*** Bei Leerfeldern konnten aufgrund geringer Wohnungsbestände keine verlässlichen Mietwerte erhoben werden.
*** Diese Felder haben aufgrund einer geringen Zahl von Mietwerten nur bedingte Aussagekraft, hier sind auch die Mietspannen ähnlicher Wohnungstypen zu beachten.
*** Gilt nur für Wohnungen mit einer Wohnfläche von 91 m² bis unter 131 m².Sie können auch lesen
